中国禄丰侏罗纪恐龙城
行性研究报告
目录
目录 ３
第1章 项目总 ６
§11 项目背景 ６
§111 项目名称 ６
§112 项目部门 ６
§113 项目拟建区点 ６
§114 承担行性研究工作单位法代表 ６
§12 研究工作 ６
§13 项目研究范围 ６
§14 项目投资回报 ７
§15 行性研究初步结 ７
第2章 项目背景发展概况 ８
§21 项目提出背景 ８
§211 国家行业发展规划 ８
§212 项目发起发起缘 ８
§22 项目发展概况 ８
§221 已进行调查研究项目成果 ８
§23 投资必性 １１
第3章 市场分析 １３
§31 市场调查 １３
§311 国恐龙题公园供现状（包括计划中） １３
§312 分析 １３
§313 门票价格调查 １４
§314 国外市场调查 １４
§32 供市场 １５
§33 需求市场 １６
§331 客源市场出游力持续增长： １６
§332 客源市场偏： １６
§333 客源结构 １７
§34 市场预测 １７
§35 市场竞争状况 １８
§36 市场开发策略 １８
§361 禄丰恐龙城定价原 １８
§362 产品定价方法 ２０
第4章 建设条件园址选择 ２３
§41 建设条件 ２３
§411 资源禀赋状况 ２３
§412 区位条件 ２３
§413 源供应条件 ２４
§414 力资源条件 ２４
§42 园址选择 ２５
第5章 总体规划 ２６
§51 项目控制范围规划 ２６
§52 总体功分区框架 ２７
§53 总体功分区图 ２７
§54 项目核心区规划 ２８
§55 总体概念设计 ２９
§56 项目选择原 ３０
§57 体功区域 ３０
§58 项目技术资源分析 ３７
§59 设备源 ３７
§510 交通规划 ３８
第6章 环境保护 ４１
§61 环境保护原 ４１
§62 生态环境保护 ４１
§63 废物处理方法达标求 ４２
§64 气环境保护 ４２
§641 目标 ４２
§642 措施 ４２
§65 噪声污染 ４３
§66 消防安全卫生 ４３
第7章 企业组织劳动定员 ４４
§71 组织机构 ４４
§72 企业组织形式 ４５
§73 劳动定员 ４５
第8章 项目实施进度安排 ４７
§81 项目总体进度计划 ４７
§82 项目建设方式 ４８
§83 项目建设 ４８
§84 项目产品规格质量标准 ４８
§85 项目组织理 ４８
§86 开发第阶段详细时间安排 ４９
第9章 投资估算资金筹措 ５０
§91 投资估算 ５０
§92 项目总投资估算 ５０
§921 侏罗纪王国投资估算 ５１
§922 恐龙遗址公园投资估算 ５２
§93 资金筹措 ５４
§931 融资方式 ５４
§932 项目筹资方案 ５５
§933 项目筹资策略 ５５
§934 项目款计划 ５６
第10章 济效益研究评价 ５８
§101 测算说明 ５８
§102 损益估算 ５９
§1021 侏罗纪王国损益估算 ５９
§1022 遗址公园损益估算 ６０
§1023 总损益估算 ６１
§103 现金流量表 ６２
§1031 侏罗纪王国现金流量估算 ６２
§1032 遗址公园现金流量估算 ６３
§1033 总现金流量估算 ６４
§104 财务评价 ６５
§1041 侏罗纪王国财务评价 ６５
§1042 遗址公园财务评价 ６５
§1043 总体财务评价 ６５
§105 确定性分析 ６５
§106 盈亏衡分析 ６６
§1061 侏罗纪王国盈亏衡分析 ６６
§1062 遗址公园盈亏衡分析 ６６
§1063 总体盈亏衡分析 ６６
§107 敏感性分析 ６６
第11章 国民济效益分析 ６８
§111 间接济效益 ６８
§112 生态环境效益 ６８
§113 社会效益 ６８
§1131 理社会效益 ６８
§1132 国家社会贡献水科学评价 ６９
第12章 行性研究结建议 ７０
§121 结 ７０
§122 建议 ７０
§1221 建立协调结构 ７０
§1222 方筹集资金严格控制成 ７０
§1223 全方位开拓客源市场 ７１
§1224 严格保护旅游资源生态环境 ７１
§1225 重视引进培训旅游 ７１
第13章 附件 ７２
第1章 项目总
§11 项目背景
§111 项目名称
中国禄丰侏罗纪恐龙城
§112 项目部门
禄丰县民政府
§113 项目拟建区点
禄丰县川街乡阿纳村
§114 承担行性研究工作单位法代表
行性研究单位：深圳市度假湾企业策划限公司
法代表：王传黎
§12 研究工作
(1) 项目部门项目建设求达指令性文件项目承办单位行性研究单位请示报告批复文件
(2) 行性研究开始前已形成工作成果文件
(3) 国家拟建区开发建设政策法令法规
(4) 根项目需进行调查收集设计基础资料
§13 项目研究范围
(1) 市场分析预测
(2) 建设条件园址选择
(3) 总体规划
(4) 环境保护措施分析
(5) 企业组织劳动定员
(6) 项目实施计划
(7) 投资估算资金筹措
(8) 财务评价
(9) 项目社会效益生态效益分析
§14 项目投资回报
终合分析研究确定项目济指标：
1总投资130000万元
2部收益率：（IRR）934
3静态投资回收期1147年
4动态投资回收期1445年
5财务净现值11893万元
§15 行性研究初步结
政策行：该项目国家鼓励发展产业加快开发早形成禄丰区产业优势契合禄丰县旅游带县产业政策导
二区位行：理位置优越然环境优美适合开发题公园休闲度假项目
三市场行：目前类产品供市场足需求市场较旺盛
四效益行：项目济效益社会效益生态效益均较佳
五技术行：项目身需真正恐龙模拟仿真模拟仿真程中需解恐龙知识董枝明教授德国虎氏游乐设备公司合作解决问题
六文化行：禄丰历史悠久文物古迹众恐龙文化丰富该项目建成景区形成然山水题公园璧合优势促进该区旅游业突破性发展
第2章 项目背景发展概况
§21 项目提出背景
§211 国家行业发展规划
西部开发云南建设旅游省禄丰发展旅游创造良政策环境国家确定西部开发中特色产业发展西部区旅游业云南作旅游省丰富旅游资源已备受关注政府提供相应政策保障资金支持外吸收更东部资金外资参禄丰旅游业开发建设十五期间根全省建设民族文化省绿色济强省联结东南亚南亚国际通道发展战略禄丰县结合县情提出农业富县工业强县科教兴县绿色立县旅游带县法治县稳定安县发展思路禄丰县政府已恐龙化石资源视作禄丰宝贵旅游资源年度禄丰恐龙文化节作力外宣传窗口
§212 项目发起发起缘
(1) 项目发起单位发起全称：禄丰县民政府
(2) 发起缘：
禄丰恐龙甲天：作恐龙乡化石仓禄丰中国世界恐龙研究史占重位
天然中国侏罗纪公园：根度假湾公司前期资源市场调查认恐龙资源数量种类品质禄丰恐龙资源世界性顶级资源堪称天然中国侏罗纪公园
理优势明显交通便捷开发潜力巨
范围广阔开发难度较开发成
§22 项目发展概况
§221 已进行调查研究项目成果
(1) 资源调查
总说规划现场利资源恐龙化石贝壳山化石利资源部分文资源水文资源较适合开发旅游项目存然资源足破坏生态环境等限制素具体情况：
基础条件优越
禄丰县开发旅游业基条件较成熟优势体现文资源丰富社会济条件区位交通优越等三方面禄丰隶属楚雄彝族治州着丰富彝族文化风情少数民族文化禄丰县社会济条件楚雄州发达县份滇中区济较发达县份旅游业发展提供力济保障禄丰县处滇中区西南重交通枢纽中心云南著名昆丽旅游线必区位优势交通优势发展旅游业提供基础条件
两资源优势
禄丰恐龙化石古生物化石资源具独特垄断性特点现体科研价值高数量密度保存完整观赏性强悬念感突出已形成独特恐龙文化
恐龙化石集中禄丰县城附洼恐龙山川街阿纳两方时量恐龙化石零散分布禄丰县乡镇禄丰县蕴藏着丰富古生物化石资源：著名腊玛古猿发掘川街恐龙化石挖掘点远南面贝壳山蕴藏着量早侏罗纪双壳类古生物化石浪镇浪煤系石门水库石门群鱼化石等
项目规划现场利范围空间广扩10方公里生态控制区4方公里规划范围1方公里核心区
4方公里规划范围阿纳村坐落盆中心四周高山规划现场形相高度2050米高山丘庄稼数山谷构成特点南低北高山体坡度较缓部分山体裸岩路北山丘较建设面积广扩具体现状村庄约占总面积十分裸岩山体约占总面积十分水体公路约占总面积二十分原始荒约占总面积十分均农业中目前现场村庄水库水塘公路裸岩部分山体坡度面积山脊外坡度25度土作建设考虑总面积约28方公里土开发成相较低
生物资源相缺乏
现场植基础较差永久性植没山坡原始荒已改造成农业零散少数直径1020公分树木品种较单山坡岩石裸露数山体裸体山现场没发现利价值动物
文旅游资源喜忧
现场利文资源集中村庄里古驿道旧民居古建筑宗教活动场等数量较规模利价值
水文资源相短缺
现场附没较水流量江河水库水库水塘灌溉庄稼溪流水质较差储水量少水资源受季节影响季节水位落差旅游开发带局限性
现场限制素较
利然资源太少生态修复困难高速公路横穿旅游区带少种影响燥音视觉景观生态破坏园区整体分割等影响文资源缺少深度挖掘实体文化容现场两条高压输电工程旅游区影响村庄占面积太集中受高原气候影响项目计划带定局限性
(2) 市场调查
云南旅游业国家西部发展战略区域旅游合作推动长足发展禄丰恐龙遗址作云南旅游特旅游吸引物拥良市场基础
禄丰滇中区云南省济发达区域具备吸引规模旅游者社会济条件建设合理旅游接配套服务基础交通条件改善形中加快禄丰纳入昆明旅游圈步伐早日成昆明滇中区市民休闲度假新处
云南省省外游客喜欢云南旅游景点然山水类恐龙遗址样然遗址类景点云南省游客具吸引力省外游客太关注
家庭型伙伴型家庭伙伴型云南省滇旅游者常采旅游组合方式家庭游客营造舒适氛围休闲环境市场期持续宠
种原造成云南省游客题公园类产品期高类景点停留时间长现状省外游客题公园均停留时间省游客长12时
云南省游客住宿时偏选择生态型客栈省外游客住宿首选三星三星酒店
访者普遍倾景区选择特色餐馆农家菜馆餐餐饮消费水意愿餐1030元中省外游客承受价位稍高省游客
景区标志旅游纪念品云南省外游客普遍喜欢旅游商品市场呼吁高品质标志意义景区纪念品
部分省外游客云南旅游消费意愿150200元天（城市间长途交通费）省游客旅游消费意愿100150元天
恐龙话题已具备相市场认知度恐龙奇相关娱乐产品没适合理喧泻
云南尤滇中区悄然崛起驾车旅游市场需求持续存中学生科普教育市场需求庞未饱区域古生物旅游资源相结合功混合产品市场稀缺禄丰交通距离特种资源方面具备开发种产品优势强机会
(3) 社会公设施调查
目前项目范围社会公设施严重足运输条件公动力供应生活福利设施等景区建造程中逐步解决
(4) 拟建区环境现状资料调查
目前拟建区环境保护良没种污染源排放物气水体土壤等目前环境质量状况良附两型采石场保护环境长远效益考虑需关闭两采石场
§23 投资必性
(1) 项目会促进禄丰济发展
题公园孤零零置周边暂时缺乏配套川街恐龙山难成气候难聚集气通题公园型项目整合资源带动区域配套时加强禄丰川街镇城市发展紧密结合终形成旅游产业休闲产业产三足鼎立局面相互促进发展格局项目建立必然促进禄丰济发展
(2) 政府需做强做旅游业造旅游拳头产品
然改革开放20年中禄丰旅游业云南省日新月异变化样长足发展横较国区产业规模然偏较发展空间项目两型题公园外考古科教区生态探险区传统集镇区汽车营区四星级会议酒店等产品推出充分利禄丰旅游资源增加旅游新亮点效途径做做强禄丰旅游业整合提高禄丰旅游重举措必丰富壮禄丰县旅游产业
(3) 通项目建设增强旅游业禄丰县国民济中位
旅游业产业关联度强禄丰县国民济发展强辐射波作带动禄丰县相关产业部门发展进增强旅游业禄丰县国民济中位
(4) 通项目建设增加禄丰税收提高业率
项目建成两型题公园四星级酒店等属劳动密集型产业禄丰招收量劳动力陪训进入服务行业必提高禄丰劳动业率题公园四星级酒店传统集镇旅游产建成禄丰提供稳定税源增加禄丰营业税税房产税
第3章 市场分析
§31 市场调查
§311 国恐龙题公园供现状（包括计划中）
国恐龙题公园简介表
景区
开业时间
占面积
投资额
化石资源状况
产品供
云南禄丰侏罗纪遗址公园
规划中
4 km2
10亿（预）
级
综合型园区
四川贡恐龙博物馆（恐龙质公园）
1987年
007km2
03亿
级
遗址型
贡恐龙王国公园
规划中
898 km2
18亿（预）
级
综合型园区
江苏常州中华恐龙园
2000年
047km2
3亿
没化石
题公园
广东河源恐龙公园
规划中
43km2
祥
少量化石
综合型园区
广东茂名恐龙公园
规划中
25km2
祥
少量化石
题公园
浙江天台恐龙公园
规划中
02km2
3亿（预）
恐龙蛋
遗址型
甘肃永靖恐龙公园
规划中
－km2
祥
恐龙脚印化石
遗址型
§312 分析
总体国恐龙题公园（包括计划中）呈特点：
恐龙化石资源方面禄丰贡佳均国家质公园河源天台茂名永靖次常州中华恐龙园没恐龙化石资源资源三层次决定发展方具资源优势公园长期发展程中具巨优势
客源市场方面常州天台处长江三角洲河源茂名处珠江三角洲皆中国口稠密社会济发展水高区着巨区位市场优势资源先天足发展害禄丰然贡永靖处中国西部禄丰处旅游业相发达云南距离云南发达城市中国重旅游城市——昆明较位昆明——理黄金旅游热线定较优势必须重点注意贡恐龙园项目处区位西南区资源状况相项目市场竞争者
开发时间贡恐龙园开发早常州中华恐龙园较早项目处立项规划阶段中贡恐龙知名度禄丰恐龙早世纪30年代轰动世界没开发情况具知名度世广泛期
景区营状态常州中华恐龙园支独秀取定成绩贡恐龙园次年营收效般处初级营未开放状态
景区开发规模未发展计划目前常州恐龙园投资断谋求二次创业占面积相较发展空间定限制贡计划恐龙王国公园预计投资占值重视时河源天台发展计划容忽视
§313 门票价格调查
目前国已建成开业恐龙遗址公园票价：江苏常州中华恐龙园80元四川贡恐龙博物馆30元禄丰恐龙博物馆5元形成目前种票价市场原：1常州恐龙公园投资规模产品设计包装新颖已建成题公园禄丰贡恐龙资源然占优势产品属初级开发状态2客源市场方面常州处长江三角洲属中国口稠密区社会济发展水高区着巨区位市场优势禄丰贡处中国西部现说社会济发展水较低均消费力较低
§314 国外市场调查
目前世界发现恐龙化石埋藏点集中美国加蒙古中国等中美国德克萨斯州恐龙遗址世界恐龙遗址
恐龙化石遗址全世界旅游业中开发美国德克萨斯州亚利桑州瑞士汝拉州等区已开发类似侏罗纪公园恐龙遗址公园知名度断扩时取效益亚洲没拥恐龙化石遗址世界级旅游显然亚洲众口社会济快速发展适应
恐龙题娱乐业方面欧美国家首开发出诸莱坞侏罗纪公园等脍炙口影片迪斯尼恐龙环球影城侏罗纪公园恐龙谷等取俗成绩样亚洲迫切开发空白
恐龙作球生物疑案现代感兴趣话题世界范围尤亚太区旅游开发潜力穷
§32 供市场
滇中区滇西北理说整云南省旅游资源分布丰富区旅游产品表：
表61 云南省旅游产品表
昆明
玉溪
楚雄
理
翠湖（A）
观楼（B）
金马碧鸡坊（B）
西山风景区（A）
世博园（D）
滇池（C）
昆明黑龙潭（A）
昙华寺（B）
九乡 （A）
路南石林（A）
盘龙寺（B）
筇竹寺 （B）
阳宗海 （C）
云南民族村 （D）
圆通山 （A）
圆通寺（B）
金殿风景名胜区（A）
云南陆军讲武堂旧址（B）
云南省博物馆
帽天山国家质公园（E）
玉溪通海曲陀关 （B）
秀甲南滇——秀山 （A）
玉溪哀牢山然保护区 （A）
神奇晶莹玉溪溶洞（A）
玉溪抚仙湖（C）
华宁海镜海关（B）
孤山岛（A）
海门河（A）
观鱼洞（A）
玉溪星云湖（A）
玉溪九龙池（A）
玉溪聂耳公园（A）
玉溪象鼻温泉（C）
红塔工业区（F）
李家山青铜文化园（E）
楚雄元谋土林 （A）
楚雄紫溪山 （A）
水目山（A）
楚雄永仁方山 （A）
楚雄姚白塔 （B）
楚雄狮子山（A）
化佛山 （B）
龙江公园（A）
福山草堂 （B）
腊玛古猿遗址（E）
禄丰恐龙博物馆（E）
十月太阳历文化园 （D）
类发祥元谋 （E）
楚雄护法明公德运碑摩崖 （E）
楚雄万家坝古墓群 （E）
楚雄哀牢山然保护区（A）
苍山风景区 （A）
洱海风景区 （C）
石宝山风景区 （A）
巍宝山风景区 （A）
鸡足山风景区 （A）
理古城（B）
理三塔 （B）
蝴蝶泉 （B）
周城白族村 （B）
三塔倒影公园 （B）
杜文秀墓 （B）
漾濞石门关（B）
元世祖云南碑（B）
天龙八部影视城（D）
（B）
安宁温泉（C）
黑井古镇（B）
然类景点（A） 文类景点（B） 恐龙城类（C） 题公园类（D） 遗址公园类（E） 工业旅游类（F）
显然云南市场中尚没型游乐型题公园项目项目正填补空白
§33 需求市场
云南省20012002年旅游业情况表
年份
游客分类
游客量
增长
旅游收入
RMB
增长
总收入
RMB
增长
占全省
GDP例
2001
海外游客
110万
98
31亿
91
257亿
216
1088％
国游客
4570万
190
226亿
234
2002
海外游客
13036万
152
349亿
143
2899亿
128
1165％
国游客
51101万
116
255亿
127
2003年然受非典影响全省接旅游数降11月份第五届中国国际旅游交易会昆明成功举办进行全年盘点时云南省旅游业增添精彩笔计全年接旅游数约5100万次旅游业总收入约260亿西部开发旅游需先行中国西部开发逐渐深入背景云南省发展旅游业力度步步加中国积极参东盟－湄公河区域合作开发作湄公河次区域进展快领域旅游业合作走合作前面云南省旅游业着项旅游合作容渐渐落实长足发展正说明禄丰未旅游产业尚较发展空间游客市场较潜力
§331 客源市场出游力持续增长：
（1）支配收入：全国样现昆明市域支配收入逐年增
（2）支配时间：着黄金周双休日推行现昆明市域闲暇时间逐年增
（3）出游者年龄构成：年出游年龄段拓宽孩老年出游数量增长较快
§332 客源市场偏：
喜欢度
源
云南省常住居民
省外游客
★★★★★
然山水类
然山水类
★★★★
然遗址类
题公园类
★★★
然探险类
然探险类
★★
题公园类
然遗址类
★
民俗风情类
民俗风情类
喜程度进行排序调查结果显示访者中超半数然山水类景点放第位省居民部分喜欢然遗址类景点仅次排首位然山水类外省游客题公园类产品紧然山水类景点
§333 客源结构
项目市场分级构成表
市场分级
游客结构
级市场
昆――――丽旅游线路分流国游客
昆明市民滇中区城镇居民
世界著名恐龙专家研究学者
昆明市滇中区中学生
二级市场
滇西方旅游国游客
西南区东南海区城镇居民
国恐龙研究者爱者
昆明市滇中区驾车旅游市场
云南省中学生
三级市场
云南旅游国游客
世界恐龙爱者
西南区会务旅游疗养市场
东南亚日韩国国际游客
§34 市场预测
禄丰侏罗纪恐龙城市场规模预测表
建成年份（年）
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
游客量（万次）
9129
10188
11369
12688
14160
预测程详见市场调研报告
§35 市场竞争状况
滇中理区旅游产品供类型样分布密集品味较高空间组合良区旅游业发展奠定雄厚资源基础
区现景点竞争较激烈产品趋集中生态观光古镇文化旅游等观光旅游休闲度假类景区题公园等娱乐类公园然定产品供总体重时现资料判断期会型题公园项目建设计划该类型产品拥空间
区域题公园项目供数量偏少公园档次差较竞争者集中世博园民族村天龙八部影视城三处三者普遍存题体现足产品设计静态观光线路设计合理服务够性化等问题门票价格高游客满意度普遍较差题公园类产品言区供处成熟阶段造真正意义题公园市场迫切需
§36 市场开发策略
现阶段适合采产品开发策略差异化营销策略着产品成熟度提高未市场开发策略转昆明理丽江产品进行整合实行市场渗透策略
营销手段采灵活样方式例：昆－－丽线联合促销旅行社建立长远合作关系特先期推广禄丰恐龙城产品旅行社予适长远优惠措施配合类旅行社线路推广降低进入成
§361 禄丰恐龙城定价原
■ 目标顾客群消费力相适应原
规划设计产品时考虑目标顾客群喜爱接受力相应定价时应考虑目标顾客群承受力
■ 区济增长相适应原
收入水禄丰恐龙城目标顾客中等偏收入者着济增长总体收入增加目标顾客度假旅游消费边际倾会增加时原收入层次偏低者着济增长收入增加升较高收入层次定价时应考虑素根济增长消费力消费偏变化情况调整定价相反济处衰退期应相应调整价格
■ 知已知彼原
原考虑竞争产品代品定价策略原周边区提供质似产品服务竞争手定价情况直接影响光顾禄丰恐龙城顾客数量禄丰恐龙城周围非度假题公园旅游项目作代品定价策略禄丰恐龙城游客数量产生影响
■ 承载力原
充分考虑恐龙城项目承载力社会承载力环境承载力济承载力等定价高游客稀少利提升品牌名气济定价低游客爆满恐龙城环境项目会造成破坏会增加系列安全（尤直接针游客身）素时游客会感兴应根整恐龙城项目承载力充分利价格杠杆作予衡调节项目承载力标准参见第五章总体规划中体功区域
■ 淡旺季调节原
旅游业身季节性较明显行业禄丰恐龙城项目更四季分明游客影响会定季节性影响合理利资源更吸引游客服务游客通定价策略调节全年游客量进入时间旺季尤黄金期疯狂火爆淡季适量游客
■ 价格歧视原
谓价格歧视指产品服务索取价格价格差异反映成差异处歧视仅仅济学中中性术语含贬义般分三等级：级价格歧视二级价格歧视三级价格歧视级价格歧视指厂商制定价格正等消费者需求价格消费者单位产品没剩余二级价格歧视指厂商消费数量采取价格消费量越越价格等级越低相反消费量越少越价格费等级越高三级价格歧视指厂商消费者分成两两类型分收取价格实行价格歧视必须具备条件：第市场相互分离否买者会价格低市场购买第二市场需求量变化价格变动反映程度差区分
■ 跨时价格歧视原高峰价格原
跨时价格歧视时期间差价格质量成产品服务销售时间消费者索价格重原高峰价格游客量高峰时期段予游客较高价格周末滑雪度假场门票价格远远高时高峰价格组特征身差异组消费者提供服务边际成身三级价格歧视求组间消费者边际收益相等边际成三级价格歧视消费者提供服务质量成身没什差具体订价中条原述淡旺季原时考虑
■ 搭售原
两种两种商品服务捆绑销售完整搭售概念包括三方面容：纯搭混搭单卖纯搭仅两种两种商品服务搭配销售分拆单卖混搭分拆单卖捆绑销售（纯搭）单卖组合中商品服务分拆开单独售卖
§362 产品定价方法
价格市场理念重部分顾客产品服务支付代价定价方法通常包括种：
■ 超值定价
称作撇油策略种方法类产品中企业产品制定品牌相较高价格果够成功创造出高质量观念者少予支持种方法十分效谓高质量观念换句话说指某种类产品价格基础
■ 公定价
种方法产品制定市场调查基础客观认定较合理价格
■ 渗透定价
种方法产品收取较低价钱假设种品牌够庞数量销售利润源销售量种销售思想基础产生说更直点薄利销数量占领市场量销售赚取利润
■ 等定价
种方法设定该类产品中竞争者品牌致相价格似提示出市场营销员太重视产品众
■ 成加成定价
种方法成基础根定利润幅度设定产品价格该方法预示着投资回报先入见缺乏合适顾客中心导特走运市场营销员忘市场价格敏感性没意竞争者定价策略
外设定产品价格时候应该考虑产品竞争者价格者说没会代估计产品提供附加值宣传样消费者相信种附加值物值需请分销商销售产品确信决定价格时利润包括进重素应考虑顾客退换货物产生附加费
确认计划价格够预期时间完全回收成
533 禄丰恐龙城定价建议
根前期市场调查报告述分析建议禄丰恐龙城建成初期加强广告宣传营销禄丰恐龙城形象品牌定位基础采超值定价方法层次灵活方法
■ 超值定价法基方法
■ 两部收费制
进入恐龙城景区游客出售基门票价进入参部分适单独收费项目次分项收费（汽车营酒店住宿等）般普通项目宜两次收费
两部收费制游客花费总费入门费+特殊项目费
N2类项目量
N1类项目量
项目费
项目量
入门费
图5 两部收费制总收费项目量关系图
■ 某高收入群实行年制半年制组合套票
定期限N次次N（情侣型三口家型）N天通票游览住宿时进入黄金周考虑定限制条件提前预订
搭售
某类特定顾客实行搭售定价需入酒店度假消费VIP客酒店宿景区门票搭配销售
■ 时期收入层次消费量顾客实行价格歧视
基前述价格歧视原理禄丰恐龙城二三级价格歧视做文章结合项目承载力淡旺季游客量进行歧视性定价：五十黄金周期间价格适浮增收限量季期间价格基准价旺季期间价格浮淡季期间价格浮年中会次光顾顾客顾客群体特定企事业单位实行数量折扣消费定金额次时予定免费游览名额收入层次顾客予价格教师职业者银发旅游者学生等予低价具虚荣心理攀心理富阶层特定职业者予贵宾遇发放VIP卡实行高价然讲究定技巧需营销宣传策略配合熟练运更高级跨时价格歧视高峰价格策略需谨慎操作涉区分顾客组提供质服务两问题
综合方面素建议禄丰恐龙城相关收费项目定价：
恐龙城收费项目价目表
项 目
规 模
价 格
侏罗纪王国
480亩
80元
遗址公园
345亩
50元
会议酒店
300间房
500元间房
汽车营
100车位
200元车位
农家乐
100间房
100元间房
青年旅馆
200床位
40元床位
注：汽车营价格含4住宿费
第4章 建设条件园址选择
§41 建设条件
§411 资源禀赋状况
1项目恐龙文化遗址具定独特性稀缺性垄断性
2项目然资源吸引力较强观赏性较佳恐龙资源具定神秘性较满足游客猎奇体验心理需求
3项目土资源山高速公路具较高开发潜力（高尚社区）价值恐龙资源具良永续开发价值
4禄丰文民俗资源较丰富具较高开发价值
§412 区位条件
1理区位较优：基位昆明旅游圈范围昆高速公路全线开通
2形貌较优：基山势微起伏较适合建设题公园休闲娱乐居住项目
3气候条件：气候条件较优适合建设室室外综合性题公园
4然灾害 项目直接影响然灾害震现象通实际解境20年没生活造成严重影响较规模震项目建设会构成太影响
5基交通进入性：基距离约昆明80公里距楚雄80公里距离约昆明机场90公里安楚高速横穿现场
§413 源供应条件
基位昆高速公路昆明段水电气等源供应解决
（1）供电电源情况：远期供电量电压600千伏安电压根需配置费计费方式供电部门公园电项目进行实际考察确定终合性电价供电部门意公园建设中建成电量根设计求腰站变电站重新架设线路
（2）供水水源情况：星宿江周边水库取水扩建石头水库作景区水源
（3）运输：区运输线路分布320国道省道杨三公路东西南北横交错运输费货运价格0510元吨客运价格120元公里运输力目前相较差货车100辆客运车5辆景区建设程中考虑建立昆明直达恐龙城专线巴士楚雄州直达恐龙城巴士早晚30分钟次
（4）排水排水条件目前没专业处理通然沟渠流入星宿江景区建设程中建设污水处理厂排污渠
（5）电讯等公设施邮电部门解决
（6）施工条件禄丰县境提供充足沙石水泥等建筑材料建筑材料昆明专业市场购买施工劳动力源承包商带农村剩余劳动力解决施工运输条件禄丰县周边县市足够车辆保证施工动力（水电）源等解决
（7）市政建设生活设施：包括卫生邮电文化教育政府协调解决
§414 力资源条件
力资源获性：目前禄丰县适合项目高级营理较欠缺云南省旅游省外引进力资源力较强般力资源获性较强
§42 园址选择
选址门科学门艺术旅游开发中选择适建设位置景点未成功关重
通节分析较认市场情况资源状况建设条件禄丰川街乡阿纳村理想建设场址
第5章 总体规划
§51 项目控制范围规划
§52 总体功分区框架
§53 总体功分区图
§54 项目核心区规划
§55 总体概念设计
§56 项目选择原
根前期禄丰侏罗纪恐龙城开发利资源调查报告禄丰侏罗纪恐龙城消费者调查报告禄丰侏罗纪恐龙城开发策略计划书禄丰侏罗纪恐龙城项目建议书结满足目标市场游客度假旅游考虑盈利性娱乐性趣味性创新性竞争性盈利性单项目定体现出需恐龙城整体考虑娱乐性趣味性旅游项目设计基求创新生存发展前提创新性项目竞争性禄丰恐龙城产品项目设计应重点考虑创新性竞争性策略
产品项目创新竞争力方面根项目身适应消费象生命周期基禄丰恐龙城身然资源特点参周边现恐龙城产品项目设置市场反映程度结合度假旅游发展趋势国外发达国家发展度假旅游验综合出结果规划中禄丰恐龙城绝数产品项目具定超前性具较强生命力竞争力
恐龙城产品设计考虑现阶段市场需求层次日益升变化需求档次需求偏产品设计具创新性超前性
§57 体功区域
中国禄丰侏罗纪恐龙城分八功项目区域该八功区基满足旅游六素：吃住行游购娱项目体功区域表：
表侏罗纪王国
区域
项目
功
吸引力
目标游客
开发时序
游客容量
表演
观光
娱乐
住宿
餐饮
购物
服务
刺激性
观赏性
体验性
新鲜度
童
青少年
青年
中年
老年
期
时空隧道
龙骨索桥
D
A
C
A
丛林
C
A
C
A
水怪袭
B
A
B
A
纪念品商店
D
B
C
B
暴动湾
快餐厅
D
C
D
D
纪念品商店
D
B
C
B
恐龙影院
B
A
B
B
42
群龙激战
C
C
C
C
12
遥控恐龙
C
C
C
C
11
天外音
B
B
A
B
14
险旅
C
A
B
B
35
暴动湾探险记
C
B
B
B
10
王者
A
B
A
B
21
百趣古道
D
B
C
C
14
恐龙袭古村
D
A
C
A
恐龙王
尼斯湖戏水广场
C
B
B
C
21
旋转木马
C
C
C
C
12
水餐厅&餐秀
C
B
B
B
水芭蕾
C
C
B
C
11
龙体探秘
C
B
B
A
14
造龙馆
D
B
B
C
28
天山飞龙
A
B
A
B
28
激流勇进
A
B
B
C
21
水龙湾
C
C
C
B
14
王者幽谷
树屋果汁店
D
B
C
B
幽谷穿越
C
B
B
C
28
异形洞
A
C
B
B
14
龙蛋谷
C
B
B
B
11
漂流
B
B
B
C
21
瀑布
D
A
B
D
溜索速降
B
C
B
C
12
喷水龙
B
C
B
C
10
恐龙岛
C
B
B
B
21
尼斯湖
C
A
B
B
25
火山
C
B
C
B
水底隧道
C
B
B
B
16
尼斯湖水怪
B
A
C
A
表二恐龙遗址公园
项目
功
吸引力
目标游客
开发时序
游客容量
表演
观光
娱乐
住宿
餐饮
购物
服务
刺激性
观赏性
体验性
新鲜度
童
青少年
青年
中年
老年
期
禄丰恐龙骨架展示厅
D
A
C
A
22
恐龙黎明
D
A
C
A
16
恐龙扩张
D
A
C
A
16
恐龙巅峰
D
A
C
A
16
楚雄古类学文化展
D
C
D
C
5
古生物化石展区
D
C
D
C
5
恐龙书吧
D
D
C
C
11
恐龙电影播放处
D
D
C
C
11
恐龙水吧
D
D
D
C
5
恐龙名蜡馆
D
C
D
B
16
恐龙发现旅
D
C
C
B
22
恐龙坟场
D
A
C
A
27
灭绝假说介绍
D
C
C
B
11
恐龙生活环境演示
B
A
A
A
9
陨石撞击球效果演示
A
A
A
A
9
恶化环境演示
A
A
A
A
9
灾难生物复苏演示
B
A
A
A
9
考古
D
C
A
A
16
恐龙快
D
D
B
B
5
种龙
D
D
B
B
4
恐龙力气
C
D
B
B
4
恐龙重量
C
D
B
B
6
表三汽车营区
区域
项目
功
吸引力
目标游客
时
表演
观光
娱乐
住宿
餐饮
购物
服务
刺激性
观赏性
体验性
新鲜度
童
青少年
青年
中年
老年
期
服务区
娱乐区
空中单杠
吊网
童攀爬
攀岩
丛林穿梭
协力车
休闲区
草滚球
烧烤
种植农作物
采摘果实
家禽表演
表四恐龙部落
区域
项目
功
吸引力
目标游客
游客容量
表演
观光
娱乐
住宿
餐饮
购物
服务
刺激性
观赏性
体验性
新鲜度
童
青少年
青年
中年
老年
二期
游客接区
停车场
游客中心
D
D
D
D
12
恐龙钱庄
D
C
C
B
8
恐龙邮局
D
C
C
C
8
购物区
纪念品商店
D
D
D
C
12
便利店
D
D
D
D
8
餐饮区
特色餐厅
D
C
C
B
15
快餐店
D
D
D
D
15
恐龙宴会厅
D
C
C
B
51
饮料店
D
D
D
D
8
体验式购物
陶吧
D
D
B
B
12
铜艺园
D
C
B
B
15
木雕吧
D
C
B
B
15
玻璃梦世界
D
B
B
B
15
题酒吧
水族吧
D
C
B
B
51
动物情
D
B
C
C
41
老树屋
D
B
C
C
41
绝零度
B
C
B
B
41
超时空酒吧
B
C
B
B
31
碰碰船水餐厅
C
D
B
B
23
恋行
D
C
D
B
23
迷高尔夫
D
B
C
C
31
侏罗纪广场
D
C
C
C
77
水幕电影
D
B
C
B
77
青年旅馆
D
D
D
C
停车场
D
D
D
D
表五生态探险区
区域
项目
功
吸引力
目标游客
表演
观光
娱乐
住宿
餐饮
购物
服务
刺激性
观赏性
体验性
新鲜度
童
青少年
青年
中年
老年
二期
拓展训练
空中单杠
B
D
B
B
电网
C
D
B
B
背摔
B
D
B
B
征服型项目
丛林穿梭
B
C
C
C
山行车
C
C
C
C
徒步旅行
C
D
表六考古科考区
区域
功
吸引力
目标游客
开发时序
表演
观光
娱乐
住宿
餐饮
购物
服务
刺激性
观赏性
体验性
新鲜度
童
青少年
青年
中年
老年
期
二期
三期
化石山古生物化石保护区
青少年考古学基
禄丰科研考古工作站
七传统集镇区
集镇中服务辅助设施具体包括：餐厅茶社超市急救站服务理中心等处命名：乡村食堂杂货铺乡公等
■ 集镇建筑活动相集中应喧闹
■ 集镇建筑风格略倾古朴种民俗历史展示活动提供适环境宜味仿古免整区域风格相符
■ 民俗展示题材必拘泥风俗选择代表性民间事物设立家店铺讲述粽子关种种传说介绍全国粽子食法粽子关风俗差异展示粽子制作程游客尝试家土法烧制民间陶瓷具作坊家带点少数民族色彩染布卖布庄等等处区域类似项目（体验式购物）性质里侧重灵活丰富手段游客展现民俗乡俗精华里找知识欢乐终购物行非重点
■ 表现历史文化集镇整区域增加条文化脊梁选择两条线索古代茶马古道民间传说历代烹饪文化集粹历代婚俗文化变迁等选择线索学术研究历史博物表现中生动丰富引起游客兴趣回味元素历史厚重滞塞休闲心情
集镇中安排民俗表演规模特色活动街头舞蹈斗鸡歌求偶等
八景观产区
景观产区栋容积率01505间度假墅独立花园洋房组成考虑该区域离市区较远附属设施定齐全
保安系统：采先进闭路电视监控设施户配视电话高素质专业保安员
消防系统：配完整温感烟感动报警系统厨房等事发点设置敏感度较高消防设备
购物中心：供应日常品食品方便住客18时电话网络送货门服务
餐厅：提供价格适质量较高餐饮产品18时电话网络订餐服务
医疗中心：聘请名医尤治疗老年病慢性病专家服务老年提供定期门检查日组织医疗知识讲座
家政中心：代客出租墅提供劳务服务：扫烹饪陪聊搬运安装维修等服务帮助聘请私护
九田园体验区
根时期季节市场需求灵活设计成低操作灵活性强众化见效快趣项目占建筑面积占建筑灵活变软性项目富特色纺织刺绣坊花艺舍酿酒坊豆腐坊农具展览室休闲式钓鱼活动茶馆棋牌等参体验式助耕种项目菜园果园采摘活动捉鱼活动竹编工艺学等农业特色观光类茶园生态园猪舍牛栏区域设土特产商品店农家餐饮服务点住宿等功
十景观隔离区
高速公路服务站修建旅游业开发带影响旅游景区外部然景观突问题等利景区生态环境素景区核心区域高速公路两旁景区规划范围东西两必须建设景观隔离带
景观隔离带园林绿化植物建成核心区高速公路两旁区域景观求较高求植茂密四季常青景观类绿化植物草坪时园林设计较美观东西两旁植种类求高四季常青植茂盛考虑干旱缺水种植赖干旱树种绿化植物：樟树红枫树山杜鹃山茶花等
十会议酒店区
区满足住宿餐饮会议娱乐等项功
相关设施
□ 堂：接力相适应面积适客宾感觉
□ 客房：建筑外观粗犷石材装修绿色基调突出森林环境烘托然景观部设计尺寸适增保持舒适性设计建造300间客房针会议客提供较书桌配完善终端系统通讯设施
□ 餐饮：中餐聘请特级名厨理重点推广招牌菜设咖啡厅酒吧提供简单西餐（西点）
□ 娱乐：设置体量适度棋牌室乒乓球室桌球室沙狐球室卡拉OK室桑旋水池蒸气浴室外泳池等
□ 购物：住客停留时间较长购物部分设计般城市酒店面积10％提供特色产品
□ 会议：类公司常选度假饭店举行业务会议里轻松气氛助增进团体协作精神便接触会客提供种类繁消遣娱乐设施基种原理酒店会议功加拓展增加厅堂例公区域面积会议室需相应电话投影讲解音响灯光声传译隔音等设施便分割组合面积高度相适应压抑感觉会议室分容纳30－70中型会议10－20董事会议100－150圆形礼堂80－200功厅形成独立接会议系统
□ 花园：区域西侧谷环绕三匹桥水库建设花园种植种观赏植物尤四季花卉时提供露天茶座书吧等休闲设施外山脊建设生态观景长廊提供必休闲设施供游客览恐龙城独特风貌
十二景观营造区
作整恐龙城进入通道需前观光游客慢慢融入勾画恐龙世界氛围高速公路停车场段短暂行程中通景观物营造调节游客情绪达定兴奋程度项目设计：
废墟村
利现高速公路出口附居民村舍进行改造房屋进行部分拆营造出村庄遭明生物袭击留废墟式蛮荒场景首先游客视觉击种已离开文明社会进入未知世界感觉
■ 中生代丛林
高速公路出口停车场段距离利利山谷形继续营造神秘氛围调动游客情绪山坡杂乱生长着种怪异植物奇异动物丛林中隐现道路两边散落远古动物残骸化石模型面时出现恐龙脚印切提醒进入奇幻恐龙世界
■ 恐龙堡
修建整园区高点怪石堆砌座奇异夸张城堡城堡顶端昂首挺立着尊巨禄丰恐龙雕作整城区标志性建筑相高差游客容易注意整恐龙城耀眼明星—禄丰龙恐龙堡处位置整城区佳观景点条蜿蜒道够带领游客登城堡达禄丰龙脚城堡功作酒店区总统套房重游客提供住宿服务
§58 项目技术资源分析
初步规划设计项目该开发项目中绝数常规性旅游娱乐项目涉批技术含量较高分项目高技术生态环保垃圾处理污水净化处理等余涉高技术游乐设备购买目前市场现游乐产品设备供应制造建筑技术技术存难题
§59 设备源
游乐设备生产厂家
公司介绍
设备简介
虎士机械制造限公司德国（HUSS）成立1919年时公司生产产品轮船设备 1969年启公司开始转型生产中型高空旋转游乐设备
虎士公司研发产品高科技含量高创意新颖产品寿命长极等产品中处世界领先位目前虎士公司产品已世界题公园中产品游客带极佳享受
中国虎士公司产品已深圳华侨城欢乐谷应里游客带许欢乐刺激
摆锤（Toppletower）
客容量40次该产品新颖目前世界没具体案例
金马游艺机限公司家集研究开发制造营体全国具规模游艺机游乐设备专业制造企业公司生产种中型游乐设备国特海城市题公园游乐园中常该公司生产研制设备
激流勇进
占面积：5000米
水道长度：300米
游船数：8艘
船承载数：4
艾沃克斯娱乐限公司（iwerks）家专门提供题公园影视剧院仿真视觉感观系统服务娱乐公司该公司位美国佛罗里达州该公司已全世界范围完成250娱乐设施设计施工相关配套服务工作期间世界知名公司合作未该公司始终坚信没做娱乐新感受
海科技馆深圳欢乐谷影视设备电影产品均该公司设计提供
四维影院
§510 交通规划
外交通
修建连接高速公路出入口增加景区进出性
景区车行道
区需修筑三级景区公路五条：
立交桥——恐龙部落停车场
景观营造区——田园体验区
景观营造区——白腊树水库坝——会议酒店区——景观产区
高速公路出口——传统集镇区——考古科教区
传统集镇区——汽车营区
公园旅游车线
恐龙遗址公园中需蜡馆处恐龙化石挖掘现场修筑双硬化路条
侏罗纪王国需暴动湾南侧侏罗纪丛林修筑轨道观光车轨道线条
景区服务通道
服务通道传统集镇区村子路天桥恐龙遗址公园侏罗纪王国恐龙部落等处餐饮购物等物资垃圾排放赖性较区域
景区游步道
景点间游步道
景点游步道
景点赴湖边山间游步道
游览道路
酒店会议区山脊观景长廊区域间石阶路
生态休闲区登山石阶
王石坝水库三匹桥水库环湖木结构栈道
汽车营修筑越野车道
景区消防通道
消防通道功服务通道承担控制服务通道车辆行驶求车辆员规定时间规定区域做短暂停留允许车分离驻泊旦发生突发事件遗址公园侏罗纪王国侏罗纪广场救援车辆服务通道进入会议酒店区景观产区恐龙部落救援车辆景区行车道步行街进入
园区交通系统具体详见图：
第6章 环境保护
禄丰恐龙城项目建设中必须贯彻执行国家关环境保护职业安全卫生方面法规法律项目环境造成期远期影响影响劳动者健康安全素提出防治措施达技术行济布局合理环境害影响
§61 环境保护原
禄丰恐龙城开发项目环境保护规划云南省周边区文化氛围生态田园风光总体环境相适应注重文化然完善结合融洽忌生硬楔入伦类
开发利恐龙化石资源时保护然资源维护整区域完整性体现继承发展原遵循继承——开发——维护——改善生态环境——开发持续发展路径
恐龙城设施严禁周边水体排入未防染处理废水废物保护禄丰恐龙城水体资源受污染禄丰恐龙城良性开发运转长期生存前提条件
明确界定禄丰恐龙城开发项目理界线划分环保责求
严格遵循国家环保相关理法规
§62 生态环境保护
目标：通禄丰恐龙城开发项目建设提高项目区域范围森林覆盖率绿化率项目完成期绿化率达95
保护措施：城区周围水资源保护防止污染植树造林防沙固土城区周围区禁止挖泥采石挖煤开矿防止沙尘颗粒物污染空气保护生物资源禁滥捕滥猎滥伐统规划建设杜绝城区周边区滥建设退耕林协调城区周边区农田垦殖
：中华民国环境保护法中华民国水污染防治法中华民国表水环境质量标准中华民国野生动植物保护法中华民国固体废弃物污染环境防治法中华民国气污染防治法ISO14001 environmental management systemsISO9001质量理体系等
措施：加强法制宣传生态意识教育加强植物防病防虫措施理制定城区生态环境保护方法规项目开发建设中损生态环境
§63 废物处理方法达标求
废水污水处理
配套建立废水污水处理厂项目区域生活污水采取分片集中处理分片收集处理达标排放入规定区域严禁未处理直接外排放
旅游垃圾处理
——垃圾收集
恐龙城入口停车场餐馆购物点恐龙城景点道路两旁适量放置垃圾盛放装置区分回收回收垃圾装置垃圾盛放装置材质形状色调适宜恐龙城相关周围景观相协调
——垃圾分类
区分回收循环利回收循环利两类类垃圾收集分细类处置物资资源（酒瓶饮料瓶罐报刊纸张类）分类捆绑装进专资源回收袋
——垃圾处理
分类垃圾分采取卫生填埋法堆肥法者运专业工厂回收处理采种方法终应污染效资源充分回收利综合处理方标准根改变城市垃圾处理方式真正实现垃圾处理综合化
高科技生态旅游厕建设
济行条件建设高科技生态旅游厕旅游厕建设仅改善旅游生态环境恐龙城品牌格调塑造重作
§64 气环境保护
§641 目标
2004年2013年期间整项目施工期恐龙城气中SO2NO颗粒悬浮物等污染物指标超中华民国国家标准：气环境标准二级标准力争逐年减量空气质量应优等
§642 措施
广种花草树木距离开发项目设置较远山区年会开发利方全部种树项目开发区制宜种植花草树木致裸露土
城区宾馆酒店产生锅炉烟尘厨房烟尘环保处理外排放
政府达成协议承诺禄丰恐龙城度假开发区外定范围新建立工业污染物排放量工厂
§65 噪声污染
城区车辆禁止高声鸣笛推污染噪音电瓶车
§66 消防安全卫生
恐龙城开发项目应配备完善消防设施景点游客集中餐厅酒巴宾馆等员集中方应重点配置消防设施设置醒目警示标志加强恐龙城安全保卫工作明确责实行专专片加强恐龙城餐饮卫生理执行国家饮食娱乐服务业理条例标准注重恐龙城户外区野生害虫蚊鼠等防治工作
进入恐龙城游客发放安全注意事项印制门票
第7章 企业组织劳动定员
§71 组织机构
行性报告编制完成应立进行项目申报立项项目旦获批准须时成立禄丰侏罗纪恐龙城建设指挥部禄丰侏罗纪恐龙城济发展总公司分负责景区建设营理具体架构见图：
恐龙城建设指挥部作景区者实质性代表县委县政府派出机构建设指挥部县长担建设指挥部负责全面协调统组织项目实施工作例：国土交通行政工商税务协调负责规划区项目审批监督进行基础设施配套居民搬迁协调等工作建设期间部门受建设指挥部直接理时负责监督理旅游开发总公司营活动遗址理处遗址保护外围环境协调
恐龙城旅游开发总公司全面负责景区营筹备营理营单位国企业负责开发建设期招商引资产品营销旅游销售渠道组建实施推广关营规章制度制定招聘员农民业培训等开发满足市场需求旅游产品维护消费者权益
遗址理处负责遗址保护遗址科学价值深入研究单位原国家质公园理机构恐龙遗址保护机构职合行政隶属建设指挥部业务隶属国家质公园理机构——禄丰县国土资源理局恐龙遗址保护机构——禄丰县文体局负责遗址保护研发费源方面国家遗址公园财政划拨方面旅游景区营收益
§72 企业组织形式
(1)设立公司董事会设董事长１名董事干名董事会公司高权力机构直接股东会投资者负责保证公园投资者获应利益
(2)成立总理室具体负责公司日常营决策理总理室位总理两位副总理组成全面贯彻执行董事会做出项决策决定董事会负责时公园切营活动进行指挥协调控制
(3)成立监事会根目防止董事会滥职权谋取私利伤害公园权益保证公园效监督条件开展营活动实现持续发展
(4)设立10专业职部门
10部门分三类：前线服务部门（直接游客接触部门）：市场部游客部表演部商品部二二线服务部门（见面游客服务部门）：环境部工程部产品研发部三支持部门（公司提供财物等方面保障部门）：事部财务部行政部根部门设置分命市场总监艺术总监工程总监财务总监作相应业务部门负责
§73 劳动定员
项目建设期禄丰侏罗纪恐龙城建设指挥部员政府职部门抽调：旅游国土交通规划等部门总编制50
禄丰侏罗纪恐龙城济发展总公司员面社会招聘旅游理市场营销财务力资源等方面专总编制50
营实体劳动定员情况：
禄丰侏罗纪恐龙城营实体劳动定员表
项 目
侏罗纪王国
恐龙遗址公园
汽车营区
恐龙部落
会议酒店区
田园体验区
生态探险区
传统集镇区
考古科教区
景观产区
劳动定员
400
300
50
100
450
30
10
10
20
50
第8章 项目实施进度安排
§81 项目总体进度计划
根前全球全国济旅游业发展态势资金位性建设容抢抓国西部开发加入WTO旅游产品升级转换历史机遇报告确定禄丰侏罗纪恐龙城项目致三阶段进行：
禄丰恐龙城分期开发估算表
阶段
时间
项目名称
占面积
投资额
亩
（万元）
第阶段
第年第三年
侏罗纪王国
480
30000
恐龙遗址公园
345
12000
景观营造区
270
1000
汽车营区
750
1000
基础设施
9000
土价格
30000
计
1845
83000
第二阶段
第四年第六年
恐龙部落
150
10000
会议酒店区
255
18000
田园体验区
600
500
生态探险区
1350
500
景观隔离区
450
500
计
2805
29500
第三阶段
第七第十年
传统集镇区
375
4000
考古科教区
450
500
景观产区
525
13000
计
1350
17500
总计
6000
130000
项目建设高质量高标准时完成严施工监督竣工验收建设进度关
项目采取边施工边营业办法力争早日投入快产生效益
§82 项目建设方式
建筑图纸设计施工程采通行招标投标方式建设施工建设单位施工单位工程监理三方负责
§83 项目建设
济根前期昆明禄丰区旅游资源供调研报告禄丰侏罗纪恐龙城旅游客源市场调研报告禄丰恐龙城旅游项目建议书结基
建筑工程禄丰侏罗纪恐龙城开发概念设计图册禄丰侏罗纪恐龙城项目开发建筑形态设计指引
工程质量安全中华民国安全生产法建设工程质量理条例建筑安全生产监督理规定游乐园理规定等
消防卫生娱乐场消防安全理规定公场卫生理条例等
§84 项目产品规格质量标准
开发项目产品恐龙文化基础结合禄丰恐龙城生态环境鉴国外度假旅游区开发成功验产品设计力求超前创新然化性化体验化性化旅游产品设计时注重投入游客安全造成影响杜绝切安全性未加周密考虑产品推市场加强工程施工中监理高质量新颖产品优质服务吸引顾客服务顾客度假旅游行业培育市场引导消费树立禄丰恐龙城品牌
§85 项目组织理
项目组织形式建议采矩阵式理形式理方式建议具体项目类项目基准单位建议采目前国际通行种较科学先进项目理制项目负责独立进行计划资源分配协调控制制度保证项目质量进度成员通招标选专业水准高资质硬工程监理公司监理工程理方式见图
建设施工矩阵式理图
§86 开发第阶段详细时间安排
建议禄丰恐龙城旅游项目第阶段建设分四时期实施
• 筹备期（ 2004 年 8 月 12 月）
• 建设期（ 2005 年1 月 2006 年9 月完成体建设）
• 试运营（ 2006 年 10 月1日—12月）
• 运营期（ 2007 年 1 月——）
第9章 投资估算资金筹措
§91 投资估算
1 设备价格均厂家报价市场询价
2 建筑工程采云南省禄丰区类工程类法进行估算
3 国家关建设项目投资估算规定
§92 项目总投资估算
项目总投资指拟建项目前期准备阶段开始建成营运止发生全部投资费营业期需预付全部流动资金
投资总额估算表
序号
项目名称
占面积
投资额
亩
（万元）
1
项目核心区
1500
71000
11
侏罗纪王国
480
30000
12
恐龙遗址公园
345
12000
13
恐龙部落
150
10000
14
景观营造区
270
1000
15
会议酒店区
255
18000
2
汽车营区
750
1000
3
考古科教区
450
500
4
景观产区
525
13000
5
田园体验区
600
500
6
生态探险区
1350
500
7
景观隔离区
450
500
8
传统集镇区
375
4000
9
基础设施
9000
10
土价格
30000
11
合 计
6000
130000
§921 侏罗纪王国投资估算
侏罗纪王国投资估算
项目分类
建设项目
建设规模
单位造价(万元)
投资(万元)
前期费
土费
480
5
2400
建
旅游基础设施
景区览游道应急防火通道
5000（方米）
002
100
步行游览环路
11000（方米）
001
110
停车场广场
44500（方米）
002
890
水系
10000（方米）
002
200
水电热气通讯道
800
计
2100
设
生态环境保护
环卫垃圾处理
100
旅游公厕
5座
30
150
消防工程
消防车1部
75
75
绿化(含般树草灌木)
130000方米
001
1300
公部分装饰品
100
计
1725
期
旅游设备设施
旅游建筑工程费
78500（方米）
9250
游乐设备
11950
计
21200
软件理环境建设
景区形象设计策划
100
广告宣传市场营销
800
开发研究费
100
培养费
100
计
1100
服务设施建设完善
咨询服务处
7
15
105
售货亭
7
5
35
指路牌座椅
190
005
95
员工设施等
1000
计
1055
理系统设备
计算机
50台
04
20
供电供水等设备
1000
监控通讯等设备
300
计
1320
筹建期间费
1500
合计
1500
合计
32400
§922 恐龙遗址公园投资估算
恐龙遗址公园投资估算
项目分类
建设项目
建设规模
单位造价(万元)
投资(万元)
前期费
土费
345
5
1725
建
旅游基础设施
景区览游道应急防火通道
4000（方米）
002
80
步行游览环路
9000（方米）
001
90
停车场广场
20000（方米）
002
400
水系
5000（方米）
002
100
水电热气通讯道
600
计
1270
设
生态环境保护
环卫垃圾处理
100
旅游公厕
4座
30
120
消防工程
消防车1部
75
75
绿化(含般树草灌木)
100000方米
001
1000
公部分装饰品
50
计
1345
期
旅游设备设施
旅游建筑工程费
78500（方米）
2855
游乐设备
3990
计
6845
软件理环境建设
景区形象设计策划
100
广告宣传市场营销
600
开发研究费
100
培养费
80
计
880
服务设施建设完善
咨询服务处
5
15
75
售货亭
7
5
35
指路牌座椅
150
005
75
员工设施等
500
计
550
理系统设备
计算机
25
04
10
供电供水等设备
300
监控通讯等设备
200
计
510
筹建期间费
600
合计
600
合计
13725
§93 资金筹措
§931 融资方式
目前国旅游开发中较适融资方式八种：
1银行信贷
银行信贷开发商融资渠道旅游资源开发采项目信贷方式款项目信贷求资投入25银行贷75开发商资产作抵押质押：土权相关建筑物权开发营权未门票收费权等等目前银行尚完善旅游资源开发进行贷款金融工具已企业尝试开发营权未收费权等质押办法取成功
2资融资
开发商身资结构进行重组改制设立股份限公司开发商股份限公司发起身份社会定招募投资入股作发起形成资融资
开发商先成立绝控股限责公司股份限公司社会定募股增资扩股方式引入资金
3项目融资
开发商开发中设立干项目制作单项目商业计划书投资界规范求准备招商材料招商材料开发商境外社会资金进行招商中采BOT等种模式合作开发合资开发转项目开发营权等
4政策支持性融资
充分利国家鼓励政策进行政策支持性信贷融资包括国债项目生态保护项目文物保护项目世界旅游组织规划支持世界银行贷款国家间支持性贷款国家开发银行贷款扶贫基金支持等等
5商业信融资
开发规划足够吸引力开发商定信开发中工程建设通垫资方式进行般情况工程垫资达10–30相应垫资融资财务安排垫资100具性
商业信表现方面开发开放游览步进行旅游商品广告宣传道路建设景观建设等方面进行商业信融资
6海外融资
海外融资方式非常包括般债券股票高利风险债券产业投资基金信托贷款等等海外融资目前受政策限制办法开展需家海外投资银行作承销商全面进行安排设计
7信托投资
新信托法出台信托投资公司已拥运作空间创造新金融工具中项目专题方式发行信托投资证引起方面兴趣现关方面正策划发行西部旅游信托证西部旅游项目包通信托证社会集资
8国市融资
存门票收入计入市公司营业务收入限制目前资源开发类旅游企业较难直接市通收入转移景区营项目宾馆餐饮纪念品等项目包装基础企业走市道路吸引市公司作配股增发项目进行投资
§932 项目筹资方案
根项目实际情况认应根项目阶段侧重融资方式
1项目启动阶段采取政策支持性融资资融资项目融资信托投资海外融资
2项目建设阶段采取银行信贷商业信融资
3项目营运阶段采取国市融资
§933 项目筹资策略
项目融资项目投资服务成高低会影响项目投资效益反项目融资业受项目投资总量制约树立正确项目资金融资策略利选择合理融资方时利项目投资决策
——确立合理资金结构
合理安排资金负债资金例研究报告中假设采资金5亿项目第阶段贷款15亿元项目第二阶段贷款2亿元第三阶段贷款15亿元方式安排资金结构样资金例负债资金例相方式项目运作风险减
——选择合理筹资方式
种融资方式需付出资金成般包括资金筹集费资金费密切关注融资成选择利融资方式资金成
——选择利筹资时机
项目融资国民济发展状况密切相关济增长速度快济效益方面项目投资创造良时机方面会形成整社会资金需求量市场均利率水升局面造成项目筹资困难提高资金成目前中国济发展稳利率水较低投资资金量较非常适宜融资时期
——合理确定资金需求量需求时间
报告已根项目估算资金需求量财务分析表格中资金投入量投入时间进行合理安排
——债务偿期合理组合
报告已根实际情况笔债务偿期安排项目营期减少项目建设期间资金压力
——合理利外资国资金相结合
进行外资融资时需综合考虑国家宏观济政策外汇汇率变动等素降低融资风险
§934 项目款计划
假设建设期投资需获5亿元融资融资方式暂银行贷款方式建设期利息五年期贷款利息计算现行民币五年期贷款利率年利率558项目建设期利息（单位：万元）
(1) 侏罗纪王国款计划（假设款1亿元）
侏罗纪王国款计划表 单位：万元
序号
款年限
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
1
年初金余额
1000000
821110
632237
432826
222287
2
款额
234690
234690
234690
234690
234690
3
利息
55800
45818
35279
24152
12404
4
金
178890
188872
199412
210539
222287
(2) 恐龙遗址公园款计划（假设款05亿元）
恐龙遗址公园款计划表 单位：万元
序号
款年限
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
1
年初金余额
500000
410555
316119
216413
111143
2
款额
117345
117345
117345
117345
117345
3
利息
27900
22909
17639
12076
6202
4
金
89445
94436
99706
105269
111143
(3) 禄丰恐龙城二期款计划（假设款2亿元）
禄丰恐龙城二期款计划表 单位：万元
序号
款年限
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
1
年初金余额
2000000
1642219
1264474
865651
444574
2
款额
469381
469381
469381
469381
469381
3
利息
111600
91636
70558
48303
24807
4
金
357781
377745
398823
421077
444574
(4) 禄丰恐龙城三期款计划（假设款15亿元）
禄丰恐龙城三期款计划表 单位：万元
序号
款年限
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
1
年初金余额
1500000
1231664
948356
649238
333430
2
款额
352036
352036
352036
352036
352036
3
利息
83700
68727
52918
36227
18605
4
金
268336
283309
299117
315808
333430
第10章 济效益研究评价
§101 测算说明
1开发时序：项目总分三期开发开发期10年
2项目基准收益率取8
3缴纳税金税率：税法规定该项目营业税适税率5城市维护建设税营业税1税33
4折旧10年提取残值10
§102 损益估算
§1021 侏罗纪王国损益估算
插入A3纸报表
§1022 遗址公园损益估算
插入A3纸报表
§1023 总损益估算
插入A3纸报表
§103 现金流量表
§1031 侏罗纪王国现金流量估算
插入A3纸报表
§1032 遗址公园现金流量估算
插入A3纸报表
§1033 总现金流量估算
插入A3纸报表
§104 财务评价
§1041 侏罗纪王国财务评价
1部收益率：通现金流量表计算出该项目部收益率（IRR）965>基准收益率8说明项目行性较高
2回收期：静态投资回收期512年动态投资回收期733年典型项目
3净现值：项目8年营期净现值273253万元>0说明项目接受项目行
§1042 遗址公园财务评价
1部收益率：通现金流量表计算出该项目部收益率（IRR）1006>基准收益率8说明项目行性较高
2回收期：静态投资回收期517年动态投资回收期737年典型项目
3净现值：项目8年营期净现值148073万元>0说明项目接受项目行
§1043 总体财务评价
1部收益率：通现金流量表计算出该项目部收益率（IRR）934>基准收益率8说明项目行性较高
2回收期：静态投资回收期1147年动态投资回收期1445年典型项目
3净现值：项目净现值1189272万元>0说明项目接受项目行
§105 确定性分析
禄丰恐龙城项目评估工作中量计算分析数预测估计受客观条件关素变动观预测力局限影响项目实施结果（投资效果济效果等）定符合原作预测估计采种方法禄丰恐龙城项目进行财务效益评估时总确定性素确定性素作超定程度时会评估该项目带风险般说确定素风险存避免做财务效益评估时需禄丰恐龙城项目进行确定性分析
确定性分析方法处选项目评估中重常两分析方法：盈亏衡分析敏感性分析
§106 盈亏衡分析
盈亏衡分析保分析收支衡分析损益界分析根项目正常生产年份产量成产品销售价格税金等数计算分析产量成盈利三者间关系确定销售总收入等生产总成时盈亏衡点种方法盈亏衡点企业盈利亏损确定性分析中投资者通盈亏衡分析判断拟建禄丰恐龙城项目够承受风险致发生亏损
§1061 侏罗纪王国盈亏衡分析
项目正常营业第三年数测算侏罗纪王国盈亏衡点接量4394＜70均年接499588次时项目保超接量项目开始盈利表明项目抗风险力较强
§1062 遗址公园盈亏衡分析
项目正常营业第三年数测算侏罗纪王国盈亏衡点接量4203＜70均年接430026次时项目保超接量项目开始盈利表明项目抗风险力较强
§1063 总体盈亏衡分析
项目全部完工数测算侏罗纪王国盈亏衡点接量3487＜70均年接686341次时项目保超接量项目开始盈利表明项目抗风险力较强
§107 敏感性分析
敏感性分析指通测试计算种确定性素变化项目济效益指标影响中找出敏感素确定敏感程度种分析方法影响济效益素敏感性分析通常选择投资项目资金流量起作素投资成价格规模建设周期等研究素发生变化时济效益指标影响影响程度报告中分析投资额销售收入二者变动部收益率影响
进行敏感性分析时应先确定确定性素变化范围禄丰恐龙城项目增减10％作素变化幅度
根财务报表报表中数出面财务敏感性分析表
侏罗纪王国财务敏感性分析表
项 目
基方案
投 资
销售收入
+10
10
+10
10
部收益率
965
778
1180
1183
734
遗址公园财务敏感性分析表
项 目
基方案
投 资
销售收入
+10
10
+10
10
部收益率
1006
820
1219
1231
767
禄丰恐龙城财务敏感性分析表
项 目
基方案
投 资
销售收入
+10
10
+10
10
部收益率
934
806
1078
1304
544
表见素变化项目部收益率影响程度±10变化范围项目部收益率基处IC8表明项目抗风险力欠佳项目营建设程中定严格控制投资规模始终注意客源市场开拓工作保证充沛客流量
第11章 国民济效益分析
§111 间接济效益
旅游业公认关联度高带动性强辐射力济产业禄丰侏罗纪恐龙城项目建成极促进禄丰济发展
般规律1元旅游直接收入带43元间接收入考虑禄丰县旅游业刚刚起步目前没发展成产业里采3作间接收入倍数项目带旅游间接收入表
禄丰侏罗纪恐龙城年份旅游业间接济效益表
项 目
第年
第三年
第五年
第七年
直接收入
162844600
201820600
440384000
500860431
间接收入
488533800
605461800
1321152000
1502581293
时旅游业优化产业结构带动禄丰县范围建筑业制造业食品业商业服务业金融业信息业等相关产业发展促进禄丰全县济持续快速稳步发展着基础设施逐步完善投资环境会改善进步推动禄丰县外开放
§112 生态环境效益
项目禄丰县恐龙化石资源丰富交通区位环境西南区较优越旅游资源特色突出目前恐龙资源粗放利利持续发展通建设禄丰侏罗纪恐龙城项目全县普遍重视旅游资源保护生态环境建设居民觉维护生态衡游客深入认识生态环境演变规律限度协调然关系取生态环境效益估量
§113 社会效益
§1131 理社会效益
(1) 增加业岗位
旅游业劳动密集型产业够提供量直接间接业机会根世界旅游组织测算旅游部门增加直接业员社会增加5业岗位样通禄丰侏罗纪恐龙城项目建设解决禄丰县部分城镇口业问题农民中部分剩余劳动力提供业机会
(2) 改善民生活扩外开放
禄丰侏罗纪恐龙城项目建设吸引量中外游客外界先进思想文化观念信息源源断输入效促进文化外文化交流融合加速社会济现代化进程提高民生活水质量利改善投资环境扩外开放提高禄丰县知名度时旅游业发展促进社会稳定利恐龙资源保护传统文化弘扬
§1132 国家社会贡献水科学评价
项目实施计划期15国家社会创造价值总额436263万元包括工资福利15855万元利息支出8673万元应交营业税金附加35090万元应交税124293万元净利润252352万元中缴国家财政税营业税金附加159383万元该项目社会贡献两指标衡量：
社会贡献率项目社会贡献总额投资总额×100
436263130000×100
336
表明项目全部投资社会创造支付价值力强
社会积累率缴国家财政总额项目社会贡献总额×100
159383436263×100
3653
表明项目全部投资社会贡献总额国家财政贡献
第12章 行性研究结建议
§121 结
项目终合考虑拟建域旅游资源特色市场开拓前景预期济效益社会效益生态效益基础提出项目拟建域旅游资源优势突出投资环境营条件利位置选择交通便利宽裕水电通技术措施解决托省会昆明建设条件佳建设规模适中配套设施完善空间布局功分区合理保障措施力实施计划目标明确具体行投资估算准确财务评价客观预期效益显著积极促销加强成费控制善营理财务收益称佳该项目实施禄丰县加快发展特色旅游培育新济增长点意义重研究结果表明项目点功标准相应市场需求状况建设项目必行
综合财务评价国民济评价结果项目财务收益国民济效益均较项目产品旅游业发展急需完全符合国家西部开发战略关产业政策应予早批准立项投资建设
§122 建议
§1221 建立协调结构
旦项目获准立项成立县长组长分旅游副县长副组长旅游计划城建交通林业水利电力电信等职部门负责组成员禄丰侏罗纪恐龙城开发建设指挥部负责全部协调统组织项目实施特强调项目规划权威性严肃性杜绝部门违规开发违规建设造成良果法追究责政府编制国民济社会发展计划土利总体规划城市总体规划时应综合考虑项目方济社会发展相互关系纳入相关规划中投资信贷税收等方面予必政策扶持
§1222 方筹集资金严格控制成
制定优惠政策通合资合作独资股份制等种融资渠道营方式吸引企业外资参项目基础设施旅游服务设施建设营探索条政府引导社会资金开发建设旅游景区路子景区基建项目设计施工基础设施维护保养物业理环境卫生交通通信保安宾馆饭店商店文化表演等属企业营范畴应科学界定授权营前提条件监标准基础公开招标择优授权营方政府根身财力状况支持项目基础设施建设关部门应征供电供水等方面予力支持投资建设具体营运保证工程服务质量前提严格控制成避免资金浪费
§1223 全方位开拓客源市场
早动手项目建设程中步抓宣传促销工作通电视广播报刊等新闻媒体外界力推介禄丰县恐龙文化旅游资源特色新颖项目吸引众游客实领略禄丰侏罗纪恐龙城独特魅力通积极参加类旅游交易会展销会逐步提高禄丰侏罗纪恐龙城知名度吸引力效夺占市场份额拓展发展空间
§1224 严格保护旅游资源生态环境
突出资源特色良生态环境禄丰县侏罗纪恐龙城项目赖生存发展物质基础切建设活动容严格禄丰县旅游发展总体规划报告确定总体规划建设方案进行许意乱建坚决杜绝建设性破坏规划区项建筑周边景观整体气氛相协调现存障观瞻污染环境妨障游览建筑物企业应规划求限期拆改造遮掩
§1225 重视引进培训旅游
旅游专业旅游业重生产力切竞争力根结底取决竞争部门高度重视全力支持禄丰侏罗纪恐龙城项目引进培训工作积极招纳干懂市场善营会理旅游贤采取请进（请专家讲学）走出（派出进修学）办法培训员工逐步建立支高素质稳定业员队伍适应项目持续发展需景区建立目标考核责制推进员工培训工作开展营理水提高
第13章 附件
行性研究报告附图
(1) 禄丰县区位交通图
(2) 禄丰县恐龙化石分布图
禄丰县区位交通图
禄丰县恐龙化石分布图
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中国禄丰侏罗纪恐龙城
行性研究报告
目录
目录 ３
第1章 项目总 ６
§11 项目背景 ６
§111 项目名称 ６
§112 项目部门 ６
§113 项目拟建区点 ６
§114 承担行性研究工作单位法代表 ６
§12 研究工作 ６
§13 项目研究范围 ６
§14 项目投资回报 ７
§15 行性研究初步结 ７
第2章 项目背景发展概况 ８
§21 项目提出背景 ８
§211 国家行业发展规划 ８
§212 项目发起发起缘 ８
§22 项目发展概况 ８
§221 已进行调查研究项目成果 ８
§23 投资必性 １１
第3章 市场分析 １３
§31 市场调查 １３
§311 国恐龙题公园供现状（包括计划中） １３
§312 分析 １３
§313 门票价格调查 １４
§314 国外市场调查 １４
§32 供市场 １５
§33 需求市场 １６
§331 客源市场出游力持续增长： １６
§332 客源市场偏： １６
§333 客源结构 １７
§34 市场预测 １７
§35 市场竞争状况 １８
§36 市场开发策略 １８
§361 禄丰恐龙城定价原 １８
§362 产品定价方法 ２０
第4章 建设条件园址选择 ２３
§41 建设条件 ２３
§411 资源禀赋状况 ２３
§412 区位条件 ２３
§413 源供应条件 ２４
§414 力资源条件 ２４
§42 园址选择 ２５
第5章 总体规划 ２６
§51 项目控制范围规划 ２６
§52 总体功分区框架 ２７
§53 总体功分区图 ２７
§54 项目核心区规划 ２８
§55 总体概念设计 ２９
§56 项目选择原 ３０
§57 体功区域 ３０
§58 项目技术资源分析 ３７
§59 设备源 ３７
§510 交通规划 ３８
第6章 环境保护 ４１
§61 环境保护原 ４１
§62 生态环境保护 ４１
§63 废物处理方法达标求 ４２
§64 气环境保护 ４２
§641 目标 ４２
§642 措施 ４２
§65 噪声污染 ４３
§66 消防安全卫生 ４３
第7章 企业组织劳动定员 ４４
§71 组织机构 ４４
§72 企业组织形式 ４５
§73 劳动定员 ４５
第8章 项目实施进度安排 ４７
§81 项目总体进度计划 ４７
§82 项目建设方式 ４８
§83 项目建设 ４８
§84 项目产品规格质量标准 ４８
§85 项目组织理 ４８
§86 开发第阶段详细时间安排 ４９
第9章 投资估算资金筹措 ５０
§91 投资估算 ５０
§92 项目总投资估算 ５０
§921 侏罗纪王国投资估算 ５１
§922 恐龙遗址公园投资估算 ５２
§93 资金筹措 ５４
§931 融资方式 ５４
§932 项目筹资方案 ５５
§933 项目筹资策略 ５５
§934 项目款计划 ５６
第10章 济效益研究评价 ５８
§101 测算说明 ５８
§102 损益估算 ５９
§1021 侏罗纪王国损益估算 ５９
§1022 遗址公园损益估算 ６０
§1023 总损益估算 ６１
§103 现金流量表 ６２
§1031 侏罗纪王国现金流量估算 ６２
§1032 遗址公园现金流量估算 ６３
§1033 总现金流量估算 ６４
§104 财务评价 ６５
§1041 侏罗纪王国财务评价 ６５
§1042 遗址公园财务评价 ６５
§1043 总体财务评价 ６５
§105 确定性分析 ６５
§106 盈亏衡分析 ６６
§1061 侏罗纪王国盈亏衡分析 ６６
§1062 遗址公园盈亏衡分析 ６６
§1063 总体盈亏衡分析 ６６
§107 敏感性分析 ６６
第11章 国民济效益分析 ６８
§111 间接济效益 ６８
§112 生态环境效益 ６８
§113 社会效益 ６８
§1131 理社会效益 ６８
§1132 国家社会贡献水科学评价 ６９
第12章 行性研究结建议 ７０
§121 结 ７０
§122 建议 ７０
§1221 建立协调结构 ７０
§1222 方筹集资金严格控制成 ７０
§1223 全方位开拓客源市场 ７１
§1224 严格保护旅游资源生态环境 ７１
§1225 重视引进培训旅游 ７１
第13章 附件 ７２
第1章 项目总
§11 项目背景
§111 项目名称
中国禄丰侏罗纪恐龙城
§112 项目部门
禄丰县民政府
§113 项目拟建区点
禄丰县川街乡阿纳村
§114 承担行性研究工作单位法代表
行性研究单位：深圳市度假湾企业策划限公司
法代表：王传黎
§12 研究工作
(1) 项目部门项目建设求达指令性文件项目承办单位行性研究单位请示报告批复文件
(2) 行性研究开始前已形成工作成果文件
(3) 国家拟建区开发建设政策法令法规
(4) 根项目需进行调查收集设计基础资料
§13 项目研究范围
(1) 市场分析预测
(2) 建设条件园址选择
(3) 总体规划
(4) 环境保护措施分析
(5) 企业组织劳动定员
(6) 项目实施计划
(7) 投资估算资金筹措
(8) 财务评价
(9) 项目社会效益生态效益分析
§14 项目投资回报
终合分析研究确定项目济指标：
1总投资130000万元
2部收益率：（IRR）934
3静态投资回收期1147年
4动态投资回收期1445年
5财务净现值11893万元
§15 行性研究初步结
政策行：该项目国家鼓励发展产业加快开发早形成禄丰区产业优势契合禄丰县旅游带县产业政策导
二区位行：理位置优越然环境优美适合开发题公园休闲度假项目
三市场行：目前类产品供市场足需求市场较旺盛
四效益行：项目济效益社会效益生态效益均较佳
五技术行：项目身需真正恐龙模拟仿真模拟仿真程中需解恐龙知识董枝明教授德国虎氏游乐设备公司合作解决问题
六文化行：禄丰历史悠久文物古迹众恐龙文化丰富该项目建成景区形成然山水题公园璧合优势促进该区旅游业突破性发展
第2章 项目背景发展概况
§21 项目提出背景
§211 国家行业发展规划
西部开发云南建设旅游省禄丰发展旅游创造良政策环境国家确定西部开发中特色产业发展西部区旅游业云南作旅游省丰富旅游资源已备受关注政府提供相应政策保障资金支持外吸收更东部资金外资参禄丰旅游业开发建设十五期间根全省建设民族文化省绿色济强省联结东南亚南亚国际通道发展战略禄丰县结合县情提出农业富县工业强县科教兴县绿色立县旅游带县法治县稳定安县发展思路禄丰县政府已恐龙化石资源视作禄丰宝贵旅游资源年度禄丰恐龙文化节作力外宣传窗口
§212 项目发起发起缘
(1) 项目发起单位发起全称：禄丰县民政府
(2) 发起缘：
禄丰恐龙甲天：作恐龙乡化石仓禄丰中国世界恐龙研究史占重位
天然中国侏罗纪公园：根度假湾公司前期资源市场调查认恐龙资源数量种类品质禄丰恐龙资源世界性顶级资源堪称天然中国侏罗纪公园
理优势明显交通便捷开发潜力巨
范围广阔开发难度较开发成
§22 项目发展概况
§221 已进行调查研究项目成果
(1) 资源调查
总说规划现场利资源恐龙化石贝壳山化石利资源部分文资源水文资源较适合开发旅游项目存然资源足破坏生态环境等限制素具体情况：
基础条件优越
禄丰县开发旅游业基条件较成熟优势体现文资源丰富社会济条件区位交通优越等三方面禄丰隶属楚雄彝族治州着丰富彝族文化风情少数民族文化禄丰县社会济条件楚雄州发达县份滇中区济较发达县份旅游业发展提供力济保障禄丰县处滇中区西南重交通枢纽中心云南著名昆丽旅游线必区位优势交通优势发展旅游业提供基础条件
两资源优势
禄丰恐龙化石古生物化石资源具独特垄断性特点现体科研价值高数量密度保存完整观赏性强悬念感突出已形成独特恐龙文化
恐龙化石集中禄丰县城附洼恐龙山川街阿纳两方时量恐龙化石零散分布禄丰县乡镇禄丰县蕴藏着丰富古生物化石资源：著名腊玛古猿发掘川街恐龙化石挖掘点远南面贝壳山蕴藏着量早侏罗纪双壳类古生物化石浪镇浪煤系石门水库石门群鱼化石等
项目规划现场利范围空间广扩10方公里生态控制区4方公里规划范围1方公里核心区
4方公里规划范围阿纳村坐落盆中心四周高山规划现场形相高度2050米高山丘庄稼数山谷构成特点南低北高山体坡度较缓部分山体裸岩路北山丘较建设面积广扩具体现状村庄约占总面积十分裸岩山体约占总面积十分水体公路约占总面积二十分原始荒约占总面积十分均农业中目前现场村庄水库水塘公路裸岩部分山体坡度面积山脊外坡度25度土作建设考虑总面积约28方公里土开发成相较低
生物资源相缺乏
现场植基础较差永久性植没山坡原始荒已改造成农业零散少数直径1020公分树木品种较单山坡岩石裸露数山体裸体山现场没发现利价值动物
文旅游资源喜忧
现场利文资源集中村庄里古驿道旧民居古建筑宗教活动场等数量较规模利价值
水文资源相短缺
现场附没较水流量江河水库水库水塘灌溉庄稼溪流水质较差储水量少水资源受季节影响季节水位落差旅游开发带局限性
现场限制素较
利然资源太少生态修复困难高速公路横穿旅游区带少种影响燥音视觉景观生态破坏园区整体分割等影响文资源缺少深度挖掘实体文化容现场两条高压输电工程旅游区影响村庄占面积太集中受高原气候影响项目计划带定局限性
(2) 市场调查
云南旅游业国家西部发展战略区域旅游合作推动长足发展禄丰恐龙遗址作云南旅游特旅游吸引物拥良市场基础
禄丰滇中区云南省济发达区域具备吸引规模旅游者社会济条件建设合理旅游接配套服务基础交通条件改善形中加快禄丰纳入昆明旅游圈步伐早日成昆明滇中区市民休闲度假新处
云南省省外游客喜欢云南旅游景点然山水类恐龙遗址样然遗址类景点云南省游客具吸引力省外游客太关注
家庭型伙伴型家庭伙伴型云南省滇旅游者常采旅游组合方式家庭游客营造舒适氛围休闲环境市场期持续宠
种原造成云南省游客题公园类产品期高类景点停留时间长现状省外游客题公园均停留时间省游客长12时
云南省游客住宿时偏选择生态型客栈省外游客住宿首选三星三星酒店
访者普遍倾景区选择特色餐馆农家菜馆餐餐饮消费水意愿餐1030元中省外游客承受价位稍高省游客
景区标志旅游纪念品云南省外游客普遍喜欢旅游商品市场呼吁高品质标志意义景区纪念品
部分省外游客云南旅游消费意愿150200元天（城市间长途交通费）省游客旅游消费意愿100150元天
恐龙话题已具备相市场认知度恐龙奇相关娱乐产品没适合理喧泻
云南尤滇中区悄然崛起驾车旅游市场需求持续存中学生科普教育市场需求庞未饱区域古生物旅游资源相结合功混合产品市场稀缺禄丰交通距离特种资源方面具备开发种产品优势强机会
(3) 社会公设施调查
目前项目范围社会公设施严重足运输条件公动力供应生活福利设施等景区建造程中逐步解决
(4) 拟建区环境现状资料调查
目前拟建区环境保护良没种污染源排放物气水体土壤等目前环境质量状况良附两型采石场保护环境长远效益考虑需关闭两采石场
§23 投资必性
(1) 项目会促进禄丰济发展
题公园孤零零置周边暂时缺乏配套川街恐龙山难成气候难聚集气通题公园型项目整合资源带动区域配套时加强禄丰川街镇城市发展紧密结合终形成旅游产业休闲产业产三足鼎立局面相互促进发展格局项目建立必然促进禄丰济发展
(2) 政府需做强做旅游业造旅游拳头产品
然改革开放20年中禄丰旅游业云南省日新月异变化样长足发展横较国区产业规模然偏较发展空间项目两型题公园外考古科教区生态探险区传统集镇区汽车营区四星级会议酒店等产品推出充分利禄丰旅游资源增加旅游新亮点效途径做做强禄丰旅游业整合提高禄丰旅游重举措必丰富壮禄丰县旅游产业
(3) 通项目建设增强旅游业禄丰县国民济中位
旅游业产业关联度强禄丰县国民济发展强辐射波作带动禄丰县相关产业部门发展进增强旅游业禄丰县国民济中位
(4) 通项目建设增加禄丰税收提高业率
项目建成两型题公园四星级酒店等属劳动密集型产业禄丰招收量劳动力陪训进入服务行业必提高禄丰劳动业率题公园四星级酒店传统集镇旅游产建成禄丰提供稳定税源增加禄丰营业税税房产税
第3章 市场分析
§31 市场调查
§311 国恐龙题公园供现状（包括计划中）
国恐龙题公园简介表
景区
开业时间
占面积
投资额
化石资源状况
产品供
云南禄丰侏罗纪遗址公园
规划中
4 km2
10亿（预）
级
综合型园区
四川贡恐龙博物馆（恐龙质公园）
1987年
007km2
03亿
级
遗址型
贡恐龙王国公园
规划中
898 km2
18亿（预）
级
综合型园区
江苏常州中华恐龙园
2000年
047km2
3亿
没化石
题公园
广东河源恐龙公园
规划中
43km2
祥
少量化石
综合型园区
广东茂名恐龙公园
规划中
25km2
祥
少量化石
题公园
浙江天台恐龙公园
规划中
02km2
3亿（预）
恐龙蛋
遗址型
甘肃永靖恐龙公园
规划中
－km2
祥
恐龙脚印化石
遗址型
§312 分析
总体国恐龙题公园（包括计划中）呈特点：
恐龙化石资源方面禄丰贡佳均国家质公园河源天台茂名永靖次常州中华恐龙园没恐龙化石资源资源三层次决定发展方具资源优势公园长期发展程中具巨优势
客源市场方面常州天台处长江三角洲河源茂名处珠江三角洲皆中国口稠密社会济发展水高区着巨区位市场优势资源先天足发展害禄丰然贡永靖处中国西部禄丰处旅游业相发达云南距离云南发达城市中国重旅游城市——昆明较位昆明——理黄金旅游热线定较优势必须重点注意贡恐龙园项目处区位西南区资源状况相项目市场竞争者
开发时间贡恐龙园开发早常州中华恐龙园较早项目处立项规划阶段中贡恐龙知名度禄丰恐龙早世纪30年代轰动世界没开发情况具知名度世广泛期
景区营状态常州中华恐龙园支独秀取定成绩贡恐龙园次年营收效般处初级营未开放状态
景区开发规模未发展计划目前常州恐龙园投资断谋求二次创业占面积相较发展空间定限制贡计划恐龙王国公园预计投资占值重视时河源天台发展计划容忽视
§313 门票价格调查
目前国已建成开业恐龙遗址公园票价：江苏常州中华恐龙园80元四川贡恐龙博物馆30元禄丰恐龙博物馆5元形成目前种票价市场原：1常州恐龙公园投资规模产品设计包装新颖已建成题公园禄丰贡恐龙资源然占优势产品属初级开发状态2客源市场方面常州处长江三角洲属中国口稠密区社会济发展水高区着巨区位市场优势禄丰贡处中国西部现说社会济发展水较低均消费力较低
§314 国外市场调查
目前世界发现恐龙化石埋藏点集中美国加蒙古中国等中美国德克萨斯州恐龙遗址世界恐龙遗址
恐龙化石遗址全世界旅游业中开发美国德克萨斯州亚利桑州瑞士汝拉州等区已开发类似侏罗纪公园恐龙遗址公园知名度断扩时取效益亚洲没拥恐龙化石遗址世界级旅游显然亚洲众口社会济快速发展适应
恐龙题娱乐业方面欧美国家首开发出诸莱坞侏罗纪公园等脍炙口影片迪斯尼恐龙环球影城侏罗纪公园恐龙谷等取俗成绩样亚洲迫切开发空白
恐龙作球生物疑案现代感兴趣话题世界范围尤亚太区旅游开发潜力穷
§32 供市场
滇中区滇西北理说整云南省旅游资源分布丰富区旅游产品表：
表61 云南省旅游产品表
昆明
玉溪
楚雄
理
翠湖（A）
观楼（B）
金马碧鸡坊（B）
西山风景区（A）
世博园（D）
滇池（C）
昆明黑龙潭（A）
昙华寺（B）
九乡 （A）
路南石林（A）
盘龙寺（B）
筇竹寺 （B）
阳宗海 （C）
云南民族村 （D）
圆通山 （A）
圆通寺（B）
金殿风景名胜区（A）
云南陆军讲武堂旧址（B）
云南省博物馆
帽天山国家质公园（E）
玉溪通海曲陀关 （B）
秀甲南滇——秀山 （A）
玉溪哀牢山然保护区 （A）
神奇晶莹玉溪溶洞（A）
玉溪抚仙湖（C）
华宁海镜海关（B）
孤山岛（A）
海门河（A）
观鱼洞（A）
玉溪星云湖（A）
玉溪九龙池（A）
玉溪聂耳公园（A）
玉溪象鼻温泉（C）
红塔工业区（F）
李家山青铜文化园（E）
楚雄元谋土林 （A）
楚雄紫溪山 （A）
水目山（A）
楚雄永仁方山 （A）
楚雄姚白塔 （B）
楚雄狮子山（A）
化佛山 （B）
龙江公园（A）
福山草堂 （B）
腊玛古猿遗址（E）
禄丰恐龙博物馆（E）
十月太阳历文化园 （D）
类发祥元谋 （E）
楚雄护法明公德运碑摩崖 （E）
楚雄万家坝古墓群 （E）
楚雄哀牢山然保护区（A）
苍山风景区 （A）
洱海风景区 （C）
石宝山风景区 （A）
巍宝山风景区 （A）
鸡足山风景区 （A）
理古城（B）
理三塔 （B）
蝴蝶泉 （B）
周城白族村 （B）
三塔倒影公园 （B）
杜文秀墓 （B）
漾濞石门关（B）
元世祖云南碑（B）
天龙八部影视城（D）
（B）
安宁温泉（C）
黑井古镇（B）
然类景点（A） 文类景点（B） 恐龙城类（C） 题公园类（D） 遗址公园类（E） 工业旅游类（F）
显然云南市场中尚没型游乐型题公园项目项目正填补空白
§33 需求市场
云南省20012002年旅游业情况表
年份
游客分类
游客量
增长
旅游收入
RMB
增长
总收入
RMB
增长
占全省
GDP例
2001
海外游客
110万
98
31亿
91
257亿
216
1088％
国游客
4570万
190
226亿
234
2002
海外游客
13036万
152
349亿
143
2899亿
128
1165％
国游客
51101万
116
255亿
127
2003年然受非典影响全省接旅游数降11月份第五届中国国际旅游交易会昆明成功举办进行全年盘点时云南省旅游业增添精彩笔计全年接旅游数约5100万次旅游业总收入约260亿西部开发旅游需先行中国西部开发逐渐深入背景云南省发展旅游业力度步步加中国积极参东盟－湄公河区域合作开发作湄公河次区域进展快领域旅游业合作走合作前面云南省旅游业着项旅游合作容渐渐落实长足发展正说明禄丰未旅游产业尚较发展空间游客市场较潜力
§331 客源市场出游力持续增长：
（1）支配收入：全国样现昆明市域支配收入逐年增
（2）支配时间：着黄金周双休日推行现昆明市域闲暇时间逐年增
（3）出游者年龄构成：年出游年龄段拓宽孩老年出游数量增长较快
§332 客源市场偏：
喜欢度
源
云南省常住居民
省外游客
★★★★★
然山水类
然山水类
★★★★
然遗址类
题公园类
★★★
然探险类
然探险类
★★
题公园类
然遗址类
★
民俗风情类
民俗风情类
喜程度进行排序调查结果显示访者中超半数然山水类景点放第位省居民部分喜欢然遗址类景点仅次排首位然山水类外省游客题公园类产品紧然山水类景点
§333 客源结构
项目市场分级构成表
市场分级
游客结构
级市场
昆――――丽旅游线路分流国游客
昆明市民滇中区城镇居民
世界著名恐龙专家研究学者
昆明市滇中区中学生
二级市场
滇西方旅游国游客
西南区东南海区城镇居民
国恐龙研究者爱者
昆明市滇中区驾车旅游市场
云南省中学生
三级市场
云南旅游国游客
世界恐龙爱者
西南区会务旅游疗养市场
东南亚日韩国国际游客
§34 市场预测
禄丰侏罗纪恐龙城市场规模预测表
建成年份（年）
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
游客量（万次）
9129
10188
11369
12688
14160
预测程详见市场调研报告
§35 市场竞争状况
滇中理区旅游产品供类型样分布密集品味较高空间组合良区旅游业发展奠定雄厚资源基础
区现景点竞争较激烈产品趋集中生态观光古镇文化旅游等观光旅游休闲度假类景区题公园等娱乐类公园然定产品供总体重时现资料判断期会型题公园项目建设计划该类型产品拥空间
区域题公园项目供数量偏少公园档次差较竞争者集中世博园民族村天龙八部影视城三处三者普遍存题体现足产品设计静态观光线路设计合理服务够性化等问题门票价格高游客满意度普遍较差题公园类产品言区供处成熟阶段造真正意义题公园市场迫切需
§36 市场开发策略
现阶段适合采产品开发策略差异化营销策略着产品成熟度提高未市场开发策略转昆明理丽江产品进行整合实行市场渗透策略
营销手段采灵活样方式例：昆－－丽线联合促销旅行社建立长远合作关系特先期推广禄丰恐龙城产品旅行社予适长远优惠措施配合类旅行社线路推广降低进入成
§361 禄丰恐龙城定价原
■ 目标顾客群消费力相适应原
规划设计产品时考虑目标顾客群喜爱接受力相应定价时应考虑目标顾客群承受力
■ 区济增长相适应原
收入水禄丰恐龙城目标顾客中等偏收入者着济增长总体收入增加目标顾客度假旅游消费边际倾会增加时原收入层次偏低者着济增长收入增加升较高收入层次定价时应考虑素根济增长消费力消费偏变化情况调整定价相反济处衰退期应相应调整价格
■ 知已知彼原
原考虑竞争产品代品定价策略原周边区提供质似产品服务竞争手定价情况直接影响光顾禄丰恐龙城顾客数量禄丰恐龙城周围非度假题公园旅游项目作代品定价策略禄丰恐龙城游客数量产生影响
■ 承载力原
充分考虑恐龙城项目承载力社会承载力环境承载力济承载力等定价高游客稀少利提升品牌名气济定价低游客爆满恐龙城环境项目会造成破坏会增加系列安全（尤直接针游客身）素时游客会感兴应根整恐龙城项目承载力充分利价格杠杆作予衡调节项目承载力标准参见第五章总体规划中体功区域
■ 淡旺季调节原
旅游业身季节性较明显行业禄丰恐龙城项目更四季分明游客影响会定季节性影响合理利资源更吸引游客服务游客通定价策略调节全年游客量进入时间旺季尤黄金期疯狂火爆淡季适量游客
■ 价格歧视原
谓价格歧视指产品服务索取价格价格差异反映成差异处歧视仅仅济学中中性术语含贬义般分三等级：级价格歧视二级价格歧视三级价格歧视级价格歧视指厂商制定价格正等消费者需求价格消费者单位产品没剩余二级价格歧视指厂商消费数量采取价格消费量越越价格等级越低相反消费量越少越价格费等级越高三级价格歧视指厂商消费者分成两两类型分收取价格实行价格歧视必须具备条件：第市场相互分离否买者会价格低市场购买第二市场需求量变化价格变动反映程度差区分
■ 跨时价格歧视原高峰价格原
跨时价格歧视时期间差价格质量成产品服务销售时间消费者索价格重原高峰价格游客量高峰时期段予游客较高价格周末滑雪度假场门票价格远远高时高峰价格组特征身差异组消费者提供服务边际成身三级价格歧视求组间消费者边际收益相等边际成三级价格歧视消费者提供服务质量成身没什差具体订价中条原述淡旺季原时考虑
■ 搭售原
两种两种商品服务捆绑销售完整搭售概念包括三方面容：纯搭混搭单卖纯搭仅两种两种商品服务搭配销售分拆单卖混搭分拆单卖捆绑销售（纯搭）单卖组合中商品服务分拆开单独售卖
§362 产品定价方法
价格市场理念重部分顾客产品服务支付代价定价方法通常包括种：
■ 超值定价
称作撇油策略种方法类产品中企业产品制定品牌相较高价格果够成功创造出高质量观念者少予支持种方法十分效谓高质量观念换句话说指某种类产品价格基础
■ 公定价
种方法产品制定市场调查基础客观认定较合理价格
■ 渗透定价
种方法产品收取较低价钱假设种品牌够庞数量销售利润源销售量种销售思想基础产生说更直点薄利销数量占领市场量销售赚取利润
■ 等定价
种方法设定该类产品中竞争者品牌致相价格似提示出市场营销员太重视产品众
■ 成加成定价
种方法成基础根定利润幅度设定产品价格该方法预示着投资回报先入见缺乏合适顾客中心导特走运市场营销员忘市场价格敏感性没意竞争者定价策略
外设定产品价格时候应该考虑产品竞争者价格者说没会代估计产品提供附加值宣传样消费者相信种附加值物值需请分销商销售产品确信决定价格时利润包括进重素应考虑顾客退换货物产生附加费
确认计划价格够预期时间完全回收成
533 禄丰恐龙城定价建议
根前期市场调查报告述分析建议禄丰恐龙城建成初期加强广告宣传营销禄丰恐龙城形象品牌定位基础采超值定价方法层次灵活方法
■ 超值定价法基方法
■ 两部收费制
进入恐龙城景区游客出售基门票价进入参部分适单独收费项目次分项收费（汽车营酒店住宿等）般普通项目宜两次收费
两部收费制游客花费总费入门费+特殊项目费
N2类项目量
N1类项目量
项目费
项目量
入门费
图5 两部收费制总收费项目量关系图
■ 某高收入群实行年制半年制组合套票
定期限N次次N（情侣型三口家型）N天通票游览住宿时进入黄金周考虑定限制条件提前预订
搭售
某类特定顾客实行搭售定价需入酒店度假消费VIP客酒店宿景区门票搭配销售
■ 时期收入层次消费量顾客实行价格歧视
基前述价格歧视原理禄丰恐龙城二三级价格歧视做文章结合项目承载力淡旺季游客量进行歧视性定价：五十黄金周期间价格适浮增收限量季期间价格基准价旺季期间价格浮淡季期间价格浮年中会次光顾顾客顾客群体特定企事业单位实行数量折扣消费定金额次时予定免费游览名额收入层次顾客予价格教师职业者银发旅游者学生等予低价具虚荣心理攀心理富阶层特定职业者予贵宾遇发放VIP卡实行高价然讲究定技巧需营销宣传策略配合熟练运更高级跨时价格歧视高峰价格策略需谨慎操作涉区分顾客组提供质服务两问题
综合方面素建议禄丰恐龙城相关收费项目定价：
恐龙城收费项目价目表
项 目
规 模
价 格
侏罗纪王国
480亩
80元
遗址公园
345亩
50元
会议酒店
300间房
500元间房
汽车营
100车位
200元车位
农家乐
100间房
100元间房
青年旅馆
200床位
40元床位
注：汽车营价格含4住宿费
第4章 建设条件园址选择
§41 建设条件
§411 资源禀赋状况
1项目恐龙文化遗址具定独特性稀缺性垄断性
2项目然资源吸引力较强观赏性较佳恐龙资源具定神秘性较满足游客猎奇体验心理需求
3项目土资源山高速公路具较高开发潜力（高尚社区）价值恐龙资源具良永续开发价值
4禄丰文民俗资源较丰富具较高开发价值
§412 区位条件
1理区位较优：基位昆明旅游圈范围昆高速公路全线开通
2形貌较优：基山势微起伏较适合建设题公园休闲娱乐居住项目
3气候条件：气候条件较优适合建设室室外综合性题公园
4然灾害 项目直接影响然灾害震现象通实际解境20年没生活造成严重影响较规模震项目建设会构成太影响
5基交通进入性：基距离约昆明80公里距楚雄80公里距离约昆明机场90公里安楚高速横穿现场
§413 源供应条件
基位昆高速公路昆明段水电气等源供应解决
（1）供电电源情况：远期供电量电压600千伏安电压根需配置费计费方式供电部门公园电项目进行实际考察确定终合性电价供电部门意公园建设中建成电量根设计求腰站变电站重新架设线路
（2）供水水源情况：星宿江周边水库取水扩建石头水库作景区水源
（3）运输：区运输线路分布320国道省道杨三公路东西南北横交错运输费货运价格0510元吨客运价格120元公里运输力目前相较差货车100辆客运车5辆景区建设程中考虑建立昆明直达恐龙城专线巴士楚雄州直达恐龙城巴士早晚30分钟次
（4）排水排水条件目前没专业处理通然沟渠流入星宿江景区建设程中建设污水处理厂排污渠
（5）电讯等公设施邮电部门解决
（6）施工条件禄丰县境提供充足沙石水泥等建筑材料建筑材料昆明专业市场购买施工劳动力源承包商带农村剩余劳动力解决施工运输条件禄丰县周边县市足够车辆保证施工动力（水电）源等解决
（7）市政建设生活设施：包括卫生邮电文化教育政府协调解决
§414 力资源条件
力资源获性：目前禄丰县适合项目高级营理较欠缺云南省旅游省外引进力资源力较强般力资源获性较强
§42 园址选择
选址门科学门艺术旅游开发中选择适建设位置景点未成功关重
通节分析较认市场情况资源状况建设条件禄丰川街乡阿纳村理想建设场址
第5章 总体规划
§51 项目控制范围规划
§52 总体功分区框架
§53 总体功分区图
§54 项目核心区规划
§55 总体概念设计
§56 项目选择原
根前期禄丰侏罗纪恐龙城开发利资源调查报告禄丰侏罗纪恐龙城消费者调查报告禄丰侏罗纪恐龙城开发策略计划书禄丰侏罗纪恐龙城项目建议书结满足目标市场游客度假旅游考虑盈利性娱乐性趣味性创新性竞争性盈利性单项目定体现出需恐龙城整体考虑娱乐性趣味性旅游项目设计基求创新生存发展前提创新性项目竞争性禄丰恐龙城产品项目设计应重点考虑创新性竞争性策略
产品项目创新竞争力方面根项目身适应消费象生命周期基禄丰恐龙城身然资源特点参周边现恐龙城产品项目设置市场反映程度结合度假旅游发展趋势国外发达国家发展度假旅游验综合出结果规划中禄丰恐龙城绝数产品项目具定超前性具较强生命力竞争力
恐龙城产品设计考虑现阶段市场需求层次日益升变化需求档次需求偏产品设计具创新性超前性
§57 体功区域
中国禄丰侏罗纪恐龙城分八功项目区域该八功区基满足旅游六素：吃住行游购娱项目体功区域表：
表侏罗纪王国
区域
项目
功
吸引力
目标游客
开发时序
游客容量
表演
观光
娱乐
住宿
餐饮
购物
服务
刺激性
观赏性
体验性
新鲜度
童
青少年
青年
中年
老年
期
时空隧道
龙骨索桥
D
A
C
A
丛林
C
A
C
A
水怪袭
B
A
B
A
纪念品商店
D
B
C
B
暴动湾
快餐厅
D
C
D
D
纪念品商店
D
B
C
B
恐龙影院
B
A
B
B
42
群龙激战
C
C
C
C
12
遥控恐龙
C
C
C
C
11
天外音
B
B
A
B
14
险旅
C
A
B
B
35
暴动湾探险记
C
B
B
B
10
王者
A
B
A
B
21
百趣古道
D
B
C
C
14
恐龙袭古村
D
A
C
A
恐龙王
尼斯湖戏水广场
C
B
B
C
21
旋转木马
C
C
C
C
12
水餐厅&餐秀
C
B
B
B
水芭蕾
C
C
B
C
11
龙体探秘
C
B
B
A
14
造龙馆
D
B
B
C
28
天山飞龙
A
B
A
B
28
激流勇进
A
B
B
C
21
水龙湾
C
C
C
B
14
王者幽谷
树屋果汁店
D
B
C
B
幽谷穿越
C
B
B
C
28
异形洞
A
C
B
B
14
龙蛋谷
C
B
B
B
11
漂流
B
B
B
C
21
瀑布
D
A
B
D
溜索速降
B
C
B
C
12
喷水龙
B
C
B
C
10
恐龙岛
C
B
B
B
21
尼斯湖
C
A
B
B
25
火山
C
B
C
B
水底隧道
C
B
B
B
16
尼斯湖水怪
B
A
C
A
表二恐龙遗址公园
项目
功
吸引力
目标游客
开发时序
游客容量
表演
观光
娱乐
住宿
餐饮
购物
服务
刺激性
观赏性
体验性
新鲜度
童
青少年
青年
中年
老年
期
禄丰恐龙骨架展示厅
D
A
C
A
22
恐龙黎明
D
A
C
A
16
恐龙扩张
D
A
C
A
16
恐龙巅峰
D
A
C
A
16
楚雄古类学文化展
D
C
D
C
5
古生物化石展区
D
C
D
C
5
恐龙书吧
D
D
C
C
11
恐龙电影播放处
D
D
C
C
11
恐龙水吧
D
D
D
C
5
恐龙名蜡馆
D
C
D
B
16
恐龙发现旅
D
C
C
B
22
恐龙坟场
D
A
C
A
27
灭绝假说介绍
D
C
C
B
11
恐龙生活环境演示
B
A
A
A
9
陨石撞击球效果演示
A
A
A
A
9
恶化环境演示
A
A
A
A
9
灾难生物复苏演示
B
A
A
A
9
考古
D
C
A
A
16
恐龙快
D
D
B
B
5
种龙
D
D
B
B
4
恐龙力气
C
D
B
B
4
恐龙重量
C
D
B
B
6
表三汽车营区
区域
项目
功
吸引力
目标游客
时
表演
观光
娱乐
住宿
餐饮
购物
服务
刺激性
观赏性
体验性
新鲜度
童
青少年
青年
中年
老年
期
服务区
娱乐区
空中单杠
吊网
童攀爬
攀岩
丛林穿梭
协力车
休闲区
草滚球
烧烤
种植农作物
采摘果实
家禽表演
表四恐龙部落
区域
项目
功
吸引力
目标游客
游客容量
表演
观光
娱乐
住宿
餐饮
购物
服务
刺激性
观赏性
体验性
新鲜度
童
青少年
青年
中年
老年
二期
游客接区
停车场
游客中心
D
D
D
D
12
恐龙钱庄
D
C
C
B
8
恐龙邮局
D
C
C
C
8
购物区
纪念品商店
D
D
D
C
12
便利店
D
D
D
D
8
餐饮区
特色餐厅
D
C
C
B
15
快餐店
D
D
D
D
15
恐龙宴会厅
D
C
C
B
51
饮料店
D
D
D
D
8
体验式购物
陶吧
D
D
B
B
12
铜艺园
D
C
B
B
15
木雕吧
D
C
B
B
15
玻璃梦世界
D
B
B
B
15
题酒吧
水族吧
D
C
B
B
51
动物情
D
B
C
C
41
老树屋
D
B
C
C
41
绝零度
B
C
B
B
41
超时空酒吧
B
C
B
B
31
碰碰船水餐厅
C
D
B
B
23
恋行
D
C
D
B
23
迷高尔夫
D
B
C
C
31
侏罗纪广场
D
C
C
C
77
水幕电影
D
B
C
B
77
青年旅馆
D
D
D
C
停车场
D
D
D
D
表五生态探险区
区域
项目
功
吸引力
目标游客
表演
观光
娱乐
住宿
餐饮
购物
服务
刺激性
观赏性
体验性
新鲜度
童
青少年
青年
中年
老年
二期
拓展训练
空中单杠
B
D
B
B
电网
C
D
B
B
背摔
B
D
B
B
征服型项目
丛林穿梭
B
C
C
C
山行车
C
C
C
C
徒步旅行
C
D
表六考古科考区
区域
功
吸引力
目标游客
开发时序
表演
观光
娱乐
住宿
餐饮
购物
服务
刺激性
观赏性
体验性
新鲜度
童
青少年
青年
中年
老年
期
二期
三期
化石山古生物化石保护区
青少年考古学基
禄丰科研考古工作站
七传统集镇区
集镇中服务辅助设施具体包括：餐厅茶社超市急救站服务理中心等处命名：乡村食堂杂货铺乡公等
■ 集镇建筑活动相集中应喧闹
■ 集镇建筑风格略倾古朴种民俗历史展示活动提供适环境宜味仿古免整区域风格相符
■ 民俗展示题材必拘泥风俗选择代表性民间事物设立家店铺讲述粽子关种种传说介绍全国粽子食法粽子关风俗差异展示粽子制作程游客尝试家土法烧制民间陶瓷具作坊家带点少数民族色彩染布卖布庄等等处区域类似项目（体验式购物）性质里侧重灵活丰富手段游客展现民俗乡俗精华里找知识欢乐终购物行非重点
■ 表现历史文化集镇整区域增加条文化脊梁选择两条线索古代茶马古道民间传说历代烹饪文化集粹历代婚俗文化变迁等选择线索学术研究历史博物表现中生动丰富引起游客兴趣回味元素历史厚重滞塞休闲心情
集镇中安排民俗表演规模特色活动街头舞蹈斗鸡歌求偶等
八景观产区
景观产区栋容积率01505间度假墅独立花园洋房组成考虑该区域离市区较远附属设施定齐全
保安系统：采先进闭路电视监控设施户配视电话高素质专业保安员
消防系统：配完整温感烟感动报警系统厨房等事发点设置敏感度较高消防设备
购物中心：供应日常品食品方便住客18时电话网络送货门服务
餐厅：提供价格适质量较高餐饮产品18时电话网络订餐服务
医疗中心：聘请名医尤治疗老年病慢性病专家服务老年提供定期门检查日组织医疗知识讲座
家政中心：代客出租墅提供劳务服务：扫烹饪陪聊搬运安装维修等服务帮助聘请私护
九田园体验区
根时期季节市场需求灵活设计成低操作灵活性强众化见效快趣项目占建筑面积占建筑灵活变软性项目富特色纺织刺绣坊花艺舍酿酒坊豆腐坊农具展览室休闲式钓鱼活动茶馆棋牌等参体验式助耕种项目菜园果园采摘活动捉鱼活动竹编工艺学等农业特色观光类茶园生态园猪舍牛栏区域设土特产商品店农家餐饮服务点住宿等功
十景观隔离区
高速公路服务站修建旅游业开发带影响旅游景区外部然景观突问题等利景区生态环境素景区核心区域高速公路两旁景区规划范围东西两必须建设景观隔离带
景观隔离带园林绿化植物建成核心区高速公路两旁区域景观求较高求植茂密四季常青景观类绿化植物草坪时园林设计较美观东西两旁植种类求高四季常青植茂盛考虑干旱缺水种植赖干旱树种绿化植物：樟树红枫树山杜鹃山茶花等
十会议酒店区
区满足住宿餐饮会议娱乐等项功
相关设施
□ 堂：接力相适应面积适客宾感觉
□ 客房：建筑外观粗犷石材装修绿色基调突出森林环境烘托然景观部设计尺寸适增保持舒适性设计建造300间客房针会议客提供较书桌配完善终端系统通讯设施
□ 餐饮：中餐聘请特级名厨理重点推广招牌菜设咖啡厅酒吧提供简单西餐（西点）
□ 娱乐：设置体量适度棋牌室乒乓球室桌球室沙狐球室卡拉OK室桑旋水池蒸气浴室外泳池等
□ 购物：住客停留时间较长购物部分设计般城市酒店面积10％提供特色产品
□ 会议：类公司常选度假饭店举行业务会议里轻松气氛助增进团体协作精神便接触会客提供种类繁消遣娱乐设施基种原理酒店会议功加拓展增加厅堂例公区域面积会议室需相应电话投影讲解音响灯光声传译隔音等设施便分割组合面积高度相适应压抑感觉会议室分容纳30－70中型会议10－20董事会议100－150圆形礼堂80－200功厅形成独立接会议系统
□ 花园：区域西侧谷环绕三匹桥水库建设花园种植种观赏植物尤四季花卉时提供露天茶座书吧等休闲设施外山脊建设生态观景长廊提供必休闲设施供游客览恐龙城独特风貌
十二景观营造区
作整恐龙城进入通道需前观光游客慢慢融入勾画恐龙世界氛围高速公路停车场段短暂行程中通景观物营造调节游客情绪达定兴奋程度项目设计：
废墟村
利现高速公路出口附居民村舍进行改造房屋进行部分拆营造出村庄遭明生物袭击留废墟式蛮荒场景首先游客视觉击种已离开文明社会进入未知世界感觉
■ 中生代丛林
高速公路出口停车场段距离利利山谷形继续营造神秘氛围调动游客情绪山坡杂乱生长着种怪异植物奇异动物丛林中隐现道路两边散落远古动物残骸化石模型面时出现恐龙脚印切提醒进入奇幻恐龙世界
■ 恐龙堡
修建整园区高点怪石堆砌座奇异夸张城堡城堡顶端昂首挺立着尊巨禄丰恐龙雕作整城区标志性建筑相高差游客容易注意整恐龙城耀眼明星—禄丰龙恐龙堡处位置整城区佳观景点条蜿蜒道够带领游客登城堡达禄丰龙脚城堡功作酒店区总统套房重游客提供住宿服务
§58 项目技术资源分析
初步规划设计项目该开发项目中绝数常规性旅游娱乐项目涉批技术含量较高分项目高技术生态环保垃圾处理污水净化处理等余涉高技术游乐设备购买目前市场现游乐产品设备供应制造建筑技术技术存难题
§59 设备源
游乐设备生产厂家
公司介绍
设备简介
虎士机械制造限公司德国（HUSS）成立1919年时公司生产产品轮船设备 1969年启公司开始转型生产中型高空旋转游乐设备
虎士公司研发产品高科技含量高创意新颖产品寿命长极等产品中处世界领先位目前虎士公司产品已世界题公园中产品游客带极佳享受
中国虎士公司产品已深圳华侨城欢乐谷应里游客带许欢乐刺激
摆锤（Toppletower）
客容量40次该产品新颖目前世界没具体案例
金马游艺机限公司家集研究开发制造营体全国具规模游艺机游乐设备专业制造企业公司生产种中型游乐设备国特海城市题公园游乐园中常该公司生产研制设备
激流勇进
占面积：5000米
水道长度：300米
游船数：8艘
船承载数：4
艾沃克斯娱乐限公司（iwerks）家专门提供题公园影视剧院仿真视觉感观系统服务娱乐公司该公司位美国佛罗里达州该公司已全世界范围完成250娱乐设施设计施工相关配套服务工作期间世界知名公司合作未该公司始终坚信没做娱乐新感受
海科技馆深圳欢乐谷影视设备电影产品均该公司设计提供
四维影院
§510 交通规划
外交通
修建连接高速公路出入口增加景区进出性
景区车行道
区需修筑三级景区公路五条：
立交桥——恐龙部落停车场
景观营造区——田园体验区
景观营造区——白腊树水库坝——会议酒店区——景观产区
高速公路出口——传统集镇区——考古科教区
传统集镇区——汽车营区
公园旅游车线
恐龙遗址公园中需蜡馆处恐龙化石挖掘现场修筑双硬化路条
侏罗纪王国需暴动湾南侧侏罗纪丛林修筑轨道观光车轨道线条
景区服务通道
服务通道传统集镇区村子路天桥恐龙遗址公园侏罗纪王国恐龙部落等处餐饮购物等物资垃圾排放赖性较区域
景区游步道
景点间游步道
景点游步道
景点赴湖边山间游步道
游览道路
酒店会议区山脊观景长廊区域间石阶路
生态休闲区登山石阶
王石坝水库三匹桥水库环湖木结构栈道
汽车营修筑越野车道
景区消防通道
消防通道功服务通道承担控制服务通道车辆行驶求车辆员规定时间规定区域做短暂停留允许车分离驻泊旦发生突发事件遗址公园侏罗纪王国侏罗纪广场救援车辆服务通道进入会议酒店区景观产区恐龙部落救援车辆景区行车道步行街进入
园区交通系统具体详见图：
第6章 环境保护
禄丰恐龙城项目建设中必须贯彻执行国家关环境保护职业安全卫生方面法规法律项目环境造成期远期影响影响劳动者健康安全素提出防治措施达技术行济布局合理环境害影响
§61 环境保护原
禄丰恐龙城开发项目环境保护规划云南省周边区文化氛围生态田园风光总体环境相适应注重文化然完善结合融洽忌生硬楔入伦类
开发利恐龙化石资源时保护然资源维护整区域完整性体现继承发展原遵循继承——开发——维护——改善生态环境——开发持续发展路径
恐龙城设施严禁周边水体排入未防染处理废水废物保护禄丰恐龙城水体资源受污染禄丰恐龙城良性开发运转长期生存前提条件
明确界定禄丰恐龙城开发项目理界线划分环保责求
严格遵循国家环保相关理法规
§62 生态环境保护
目标：通禄丰恐龙城开发项目建设提高项目区域范围森林覆盖率绿化率项目完成期绿化率达95
保护措施：城区周围水资源保护防止污染植树造林防沙固土城区周围区禁止挖泥采石挖煤开矿防止沙尘颗粒物污染空气保护生物资源禁滥捕滥猎滥伐统规划建设杜绝城区周边区滥建设退耕林协调城区周边区农田垦殖
：中华民国环境保护法中华民国水污染防治法中华民国表水环境质量标准中华民国野生动植物保护法中华民国固体废弃物污染环境防治法中华民国气污染防治法ISO14001 environmental management systemsISO9001质量理体系等
措施：加强法制宣传生态意识教育加强植物防病防虫措施理制定城区生态环境保护方法规项目开发建设中损生态环境
§63 废物处理方法达标求
废水污水处理
配套建立废水污水处理厂项目区域生活污水采取分片集中处理分片收集处理达标排放入规定区域严禁未处理直接外排放
旅游垃圾处理
——垃圾收集
恐龙城入口停车场餐馆购物点恐龙城景点道路两旁适量放置垃圾盛放装置区分回收回收垃圾装置垃圾盛放装置材质形状色调适宜恐龙城相关周围景观相协调
——垃圾分类
区分回收循环利回收循环利两类类垃圾收集分细类处置物资资源（酒瓶饮料瓶罐报刊纸张类）分类捆绑装进专资源回收袋
——垃圾处理
分类垃圾分采取卫生填埋法堆肥法者运专业工厂回收处理采种方法终应污染效资源充分回收利综合处理方标准根改变城市垃圾处理方式真正实现垃圾处理综合化
高科技生态旅游厕建设
济行条件建设高科技生态旅游厕旅游厕建设仅改善旅游生态环境恐龙城品牌格调塑造重作
§64 气环境保护
§641 目标
2004年2013年期间整项目施工期恐龙城气中SO2NO颗粒悬浮物等污染物指标超中华民国国家标准：气环境标准二级标准力争逐年减量空气质量应优等
§642 措施
广种花草树木距离开发项目设置较远山区年会开发利方全部种树项目开发区制宜种植花草树木致裸露土
城区宾馆酒店产生锅炉烟尘厨房烟尘环保处理外排放
政府达成协议承诺禄丰恐龙城度假开发区外定范围新建立工业污染物排放量工厂
§65 噪声污染
城区车辆禁止高声鸣笛推污染噪音电瓶车
§66 消防安全卫生
恐龙城开发项目应配备完善消防设施景点游客集中餐厅酒巴宾馆等员集中方应重点配置消防设施设置醒目警示标志加强恐龙城安全保卫工作明确责实行专专片加强恐龙城餐饮卫生理执行国家饮食娱乐服务业理条例标准注重恐龙城户外区野生害虫蚊鼠等防治工作
进入恐龙城游客发放安全注意事项印制门票
第7章 企业组织劳动定员
§71 组织机构
行性报告编制完成应立进行项目申报立项项目旦获批准须时成立禄丰侏罗纪恐龙城建设指挥部禄丰侏罗纪恐龙城济发展总公司分负责景区建设营理具体架构见图：
恐龙城建设指挥部作景区者实质性代表县委县政府派出机构建设指挥部县长担建设指挥部负责全面协调统组织项目实施工作例：国土交通行政工商税务协调负责规划区项目审批监督进行基础设施配套居民搬迁协调等工作建设期间部门受建设指挥部直接理时负责监督理旅游开发总公司营活动遗址理处遗址保护外围环境协调
恐龙城旅游开发总公司全面负责景区营筹备营理营单位国企业负责开发建设期招商引资产品营销旅游销售渠道组建实施推广关营规章制度制定招聘员农民业培训等开发满足市场需求旅游产品维护消费者权益
遗址理处负责遗址保护遗址科学价值深入研究单位原国家质公园理机构恐龙遗址保护机构职合行政隶属建设指挥部业务隶属国家质公园理机构——禄丰县国土资源理局恐龙遗址保护机构——禄丰县文体局负责遗址保护研发费源方面国家遗址公园财政划拨方面旅游景区营收益
§72 企业组织形式
(1)设立公司董事会设董事长１名董事干名董事会公司高权力机构直接股东会投资者负责保证公园投资者获应利益
(2)成立总理室具体负责公司日常营决策理总理室位总理两位副总理组成全面贯彻执行董事会做出项决策决定董事会负责时公园切营活动进行指挥协调控制
(3)成立监事会根目防止董事会滥职权谋取私利伤害公园权益保证公园效监督条件开展营活动实现持续发展
(4)设立10专业职部门
10部门分三类：前线服务部门（直接游客接触部门）：市场部游客部表演部商品部二二线服务部门（见面游客服务部门）：环境部工程部产品研发部三支持部门（公司提供财物等方面保障部门）：事部财务部行政部根部门设置分命市场总监艺术总监工程总监财务总监作相应业务部门负责
§73 劳动定员
项目建设期禄丰侏罗纪恐龙城建设指挥部员政府职部门抽调：旅游国土交通规划等部门总编制50
禄丰侏罗纪恐龙城济发展总公司员面社会招聘旅游理市场营销财务力资源等方面专总编制50
营实体劳动定员情况：
禄丰侏罗纪恐龙城营实体劳动定员表
项 目
侏罗纪王国
恐龙遗址公园
汽车营区
恐龙部落
会议酒店区
田园体验区
生态探险区
传统集镇区
考古科教区
景观产区
劳动定员
400
300
50
100
450
30
10
10
20
50
第8章 项目实施进度安排
§81 项目总体进度计划
根前全球全国济旅游业发展态势资金位性建设容抢抓国西部开发加入WTO旅游产品升级转换历史机遇报告确定禄丰侏罗纪恐龙城项目致三阶段进行：
禄丰恐龙城分期开发估算表
阶段
时间
项目名称
占面积
投资额
亩
（万元）
第阶段
第年第三年
侏罗纪王国
480
30000
恐龙遗址公园
345
12000
景观营造区
270
1000
汽车营区
750
1000
基础设施
9000
土价格
30000
计
1845
83000
第二阶段
第四年第六年
恐龙部落
150
10000
会议酒店区
255
18000
田园体验区
600
500
生态探险区
1350
500
景观隔离区
450
500
计
2805
29500
第三阶段
第七第十年
传统集镇区
375
4000
考古科教区
450
500
景观产区
525
13000
计
1350
17500
总计
6000
130000
项目建设高质量高标准时完成严施工监督竣工验收建设进度关
项目采取边施工边营业办法力争早日投入快产生效益
§82 项目建设方式
建筑图纸设计施工程采通行招标投标方式建设施工建设单位施工单位工程监理三方负责
§83 项目建设
济根前期昆明禄丰区旅游资源供调研报告禄丰侏罗纪恐龙城旅游客源市场调研报告禄丰恐龙城旅游项目建议书结基
建筑工程禄丰侏罗纪恐龙城开发概念设计图册禄丰侏罗纪恐龙城项目开发建筑形态设计指引
工程质量安全中华民国安全生产法建设工程质量理条例建筑安全生产监督理规定游乐园理规定等
消防卫生娱乐场消防安全理规定公场卫生理条例等
§84 项目产品规格质量标准
开发项目产品恐龙文化基础结合禄丰恐龙城生态环境鉴国外度假旅游区开发成功验产品设计力求超前创新然化性化体验化性化旅游产品设计时注重投入游客安全造成影响杜绝切安全性未加周密考虑产品推市场加强工程施工中监理高质量新颖产品优质服务吸引顾客服务顾客度假旅游行业培育市场引导消费树立禄丰恐龙城品牌
§85 项目组织理
项目组织形式建议采矩阵式理形式理方式建议具体项目类项目基准单位建议采目前国际通行种较科学先进项目理制项目负责独立进行计划资源分配协调控制制度保证项目质量进度成员通招标选专业水准高资质硬工程监理公司监理工程理方式见图
建设施工矩阵式理图
§86 开发第阶段详细时间安排
建议禄丰恐龙城旅游项目第阶段建设分四时期实施
• 筹备期（ 2004 年 8 月 12 月）
• 建设期（ 2005 年1 月 2006 年9 月完成体建设）
• 试运营（ 2006 年 10 月1日—12月）
• 运营期（ 2007 年 1 月——）
第9章 投资估算资金筹措
§91 投资估算
1 设备价格均厂家报价市场询价
2 建筑工程采云南省禄丰区类工程类法进行估算
3 国家关建设项目投资估算规定
§92 项目总投资估算
项目总投资指拟建项目前期准备阶段开始建成营运止发生全部投资费营业期需预付全部流动资金
投资总额估算表
序号
项目名称
占面积
投资额
亩
（万元）
1
项目核心区
1500
71000
11
侏罗纪王国
480
30000
12
恐龙遗址公园
345
12000
13
恐龙部落
150
10000
14
景观营造区
270
1000
15
会议酒店区
255
18000
2
汽车营区
750
1000
3
考古科教区
450
500
4
景观产区
525
13000
5
田园体验区
600
500
6
生态探险区
1350
500
7
景观隔离区
450
500
8
传统集镇区
375
4000
9
基础设施
9000
10
土价格
30000
11
合 计
6000
130000
§921 侏罗纪王国投资估算
侏罗纪王国投资估算
项目分类
建设项目
建设规模
单位造价(万元)
投资(万元)
前期费
土费
480
5
2400
建
旅游基础设施
景区览游道应急防火通道
5000（方米）
002
100
步行游览环路
11000（方米）
001
110
停车场广场
44500（方米）
002
890
水系
10000（方米）
002
200
水电热气通讯道
800
计
2100
设
生态环境保护
环卫垃圾处理
100
旅游公厕
5座
30
150
消防工程
消防车1部
75
75
绿化(含般树草灌木)
130000方米
001
1300
公部分装饰品
100
计
1725
期
旅游设备设施
旅游建筑工程费
78500（方米）
9250
游乐设备
11950
计
21200
软件理环境建设
景区形象设计策划
100
广告宣传市场营销
800
开发研究费
100
培养费
100
计
1100
服务设施建设完善
咨询服务处
7
15
105
售货亭
7
5
35
指路牌座椅
190
005
95
员工设施等
1000
计
1055
理系统设备
计算机
50台
04
20
供电供水等设备
1000
监控通讯等设备
300
计
1320
筹建期间费
1500
合计
1500
合计
32400
§922 恐龙遗址公园投资估算
恐龙遗址公园投资估算
项目分类
建设项目
建设规模
单位造价(万元)
投资(万元)
前期费
土费
345
5
1725
建
旅游基础设施
景区览游道应急防火通道
4000（方米）
002
80
步行游览环路
9000（方米）
001
90
停车场广场
20000（方米）
002
400
水系
5000（方米）
002
100
水电热气通讯道
600
计
1270
设
生态环境保护
环卫垃圾处理
100
旅游公厕
4座
30
120
消防工程
消防车1部
75
75
绿化(含般树草灌木)
100000方米
001
1000
公部分装饰品
50
计
1345
期
旅游设备设施
旅游建筑工程费
78500（方米）
2855
游乐设备
3990
计
6845
软件理环境建设
景区形象设计策划
100
广告宣传市场营销
600
开发研究费
100
培养费
80
计
880
服务设施建设完善
咨询服务处
5
15
75
售货亭
7
5
35
指路牌座椅
150
005
75
员工设施等
500
计
550
理系统设备
计算机
25
04
10
供电供水等设备
300
监控通讯等设备
200
计
510
筹建期间费
600
合计
600
合计
13725
§93 资金筹措
§931 融资方式
目前国旅游开发中较适融资方式八种：
1银行信贷
银行信贷开发商融资渠道旅游资源开发采项目信贷方式款项目信贷求资投入25银行贷75开发商资产作抵押质押：土权相关建筑物权开发营权未门票收费权等等目前银行尚完善旅游资源开发进行贷款金融工具已企业尝试开发营权未收费权等质押办法取成功
2资融资
开发商身资结构进行重组改制设立股份限公司开发商股份限公司发起身份社会定招募投资入股作发起形成资融资
开发商先成立绝控股限责公司股份限公司社会定募股增资扩股方式引入资金
3项目融资
开发商开发中设立干项目制作单项目商业计划书投资界规范求准备招商材料招商材料开发商境外社会资金进行招商中采BOT等种模式合作开发合资开发转项目开发营权等
4政策支持性融资
充分利国家鼓励政策进行政策支持性信贷融资包括国债项目生态保护项目文物保护项目世界旅游组织规划支持世界银行贷款国家间支持性贷款国家开发银行贷款扶贫基金支持等等
5商业信融资
开发规划足够吸引力开发商定信开发中工程建设通垫资方式进行般情况工程垫资达10–30相应垫资融资财务安排垫资100具性
商业信表现方面开发开放游览步进行旅游商品广告宣传道路建设景观建设等方面进行商业信融资
6海外融资
海外融资方式非常包括般债券股票高利风险债券产业投资基金信托贷款等等海外融资目前受政策限制办法开展需家海外投资银行作承销商全面进行安排设计
7信托投资
新信托法出台信托投资公司已拥运作空间创造新金融工具中项目专题方式发行信托投资证引起方面兴趣现关方面正策划发行西部旅游信托证西部旅游项目包通信托证社会集资
8国市融资
存门票收入计入市公司营业务收入限制目前资源开发类旅游企业较难直接市通收入转移景区营项目宾馆餐饮纪念品等项目包装基础企业走市道路吸引市公司作配股增发项目进行投资
§932 项目筹资方案
根项目实际情况认应根项目阶段侧重融资方式
1项目启动阶段采取政策支持性融资资融资项目融资信托投资海外融资
2项目建设阶段采取银行信贷商业信融资
3项目营运阶段采取国市融资
§933 项目筹资策略
项目融资项目投资服务成高低会影响项目投资效益反项目融资业受项目投资总量制约树立正确项目资金融资策略利选择合理融资方时利项目投资决策
——确立合理资金结构
合理安排资金负债资金例研究报告中假设采资金5亿项目第阶段贷款15亿元项目第二阶段贷款2亿元第三阶段贷款15亿元方式安排资金结构样资金例负债资金例相方式项目运作风险减
——选择合理筹资方式
种融资方式需付出资金成般包括资金筹集费资金费密切关注融资成选择利融资方式资金成
——选择利筹资时机
项目融资国民济发展状况密切相关济增长速度快济效益方面项目投资创造良时机方面会形成整社会资金需求量市场均利率水升局面造成项目筹资困难提高资金成目前中国济发展稳利率水较低投资资金量较非常适宜融资时期
——合理确定资金需求量需求时间
报告已根项目估算资金需求量财务分析表格中资金投入量投入时间进行合理安排
——债务偿期合理组合
报告已根实际情况笔债务偿期安排项目营期减少项目建设期间资金压力
——合理利外资国资金相结合
进行外资融资时需综合考虑国家宏观济政策外汇汇率变动等素降低融资风险
§934 项目款计划
假设建设期投资需获5亿元融资融资方式暂银行贷款方式建设期利息五年期贷款利息计算现行民币五年期贷款利率年利率558项目建设期利息（单位：万元）
(1) 侏罗纪王国款计划（假设款1亿元）
侏罗纪王国款计划表 单位：万元
序号
款年限
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
1
年初金余额
1000000
821110
632237
432826
222287
2
款额
234690
234690
234690
234690
234690
3
利息
55800
45818
35279
24152
12404
4
金
178890
188872
199412
210539
222287
(2) 恐龙遗址公园款计划（假设款05亿元）
恐龙遗址公园款计划表 单位：万元
序号
款年限
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
1
年初金余额
500000
410555
316119
216413
111143
2
款额
117345
117345
117345
117345
117345
3
利息
27900
22909
17639
12076
6202
4
金
89445
94436
99706
105269
111143
(3) 禄丰恐龙城二期款计划（假设款2亿元）
禄丰恐龙城二期款计划表 单位：万元
序号
款年限
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
1
年初金余额
2000000
1642219
1264474
865651
444574
2
款额
469381
469381
469381
469381
469381
3
利息
111600
91636
70558
48303
24807
4
金
357781
377745
398823
421077
444574
(4) 禄丰恐龙城三期款计划（假设款15亿元）
禄丰恐龙城三期款计划表 单位：万元
序号
款年限
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
1
年初金余额
1500000
1231664
948356
649238
333430
2
款额
352036
352036
352036
352036
352036
3
利息
83700
68727
52918
36227
18605
4
金
268336
283309
299117
315808
333430
第10章 济效益研究评价
§101 测算说明
1开发时序：项目总分三期开发开发期10年
2项目基准收益率取8
3缴纳税金税率：税法规定该项目营业税适税率5城市维护建设税营业税1税33
4折旧10年提取残值10
§102 损益估算
§1021 侏罗纪王国损益估算
插入A3纸报表
§1022 遗址公园损益估算
插入A3纸报表
§1023 总损益估算
插入A3纸报表
§103 现金流量表
§1031 侏罗纪王国现金流量估算
插入A3纸报表
§1032 遗址公园现金流量估算
插入A3纸报表
§1033 总现金流量估算
插入A3纸报表
§104 财务评价
§1041 侏罗纪王国财务评价
1部收益率：通现金流量表计算出该项目部收益率（IRR）965>基准收益率8说明项目行性较高
2回收期：静态投资回收期512年动态投资回收期733年典型项目
3净现值：项目8年营期净现值273253万元>0说明项目接受项目行
§1042 遗址公园财务评价
1部收益率：通现金流量表计算出该项目部收益率（IRR）1006>基准收益率8说明项目行性较高
2回收期：静态投资回收期517年动态投资回收期737年典型项目
3净现值：项目8年营期净现值148073万元>0说明项目接受项目行
§1043 总体财务评价
1部收益率：通现金流量表计算出该项目部收益率（IRR）934>基准收益率8说明项目行性较高
2回收期：静态投资回收期1147年动态投资回收期1445年典型项目
3净现值：项目净现值1189272万元>0说明项目接受项目行
§105 确定性分析
禄丰恐龙城项目评估工作中量计算分析数预测估计受客观条件关素变动观预测力局限影响项目实施结果（投资效果济效果等）定符合原作预测估计采种方法禄丰恐龙城项目进行财务效益评估时总确定性素确定性素作超定程度时会评估该项目带风险般说确定素风险存避免做财务效益评估时需禄丰恐龙城项目进行确定性分析
确定性分析方法处选项目评估中重常两分析方法：盈亏衡分析敏感性分析
§106 盈亏衡分析
盈亏衡分析保分析收支衡分析损益界分析根项目正常生产年份产量成产品销售价格税金等数计算分析产量成盈利三者间关系确定销售总收入等生产总成时盈亏衡点种方法盈亏衡点企业盈利亏损确定性分析中投资者通盈亏衡分析判断拟建禄丰恐龙城项目够承受风险致发生亏损
§1061 侏罗纪王国盈亏衡分析
项目正常营业第三年数测算侏罗纪王国盈亏衡点接量4394＜70均年接499588次时项目保超接量项目开始盈利表明项目抗风险力较强
§1062 遗址公园盈亏衡分析
项目正常营业第三年数测算侏罗纪王国盈亏衡点接量4203＜70均年接430026次时项目保超接量项目开始盈利表明项目抗风险力较强
§1063 总体盈亏衡分析
项目全部完工数测算侏罗纪王国盈亏衡点接量3487＜70均年接686341次时项目保超接量项目开始盈利表明项目抗风险力较强
§107 敏感性分析
敏感性分析指通测试计算种确定性素变化项目济效益指标影响中找出敏感素确定敏感程度种分析方法影响济效益素敏感性分析通常选择投资项目资金流量起作素投资成价格规模建设周期等研究素发生变化时济效益指标影响影响程度报告中分析投资额销售收入二者变动部收益率影响
进行敏感性分析时应先确定确定性素变化范围禄丰恐龙城项目增减10％作素变化幅度
根财务报表报表中数出面财务敏感性分析表
侏罗纪王国财务敏感性分析表
项 目
基方案
投 资
销售收入
+10
10
+10
10
部收益率
965
778
1180
1183
734
遗址公园财务敏感性分析表
项 目
基方案
投 资
销售收入
+10
10
+10
10
部收益率
1006
820
1219
1231
767
禄丰恐龙城财务敏感性分析表
项 目
基方案
投 资
销售收入
+10
10
+10
10
部收益率
934
806
1078
1304
544
表见素变化项目部收益率影响程度±10变化范围项目部收益率基处IC8表明项目抗风险力欠佳项目营建设程中定严格控制投资规模始终注意客源市场开拓工作保证充沛客流量
第11章 国民济效益分析
§111 间接济效益
旅游业公认关联度高带动性强辐射力济产业禄丰侏罗纪恐龙城项目建成极促进禄丰济发展
般规律1元旅游直接收入带43元间接收入考虑禄丰县旅游业刚刚起步目前没发展成产业里采3作间接收入倍数项目带旅游间接收入表
禄丰侏罗纪恐龙城年份旅游业间接济效益表
项 目
第年
第三年
第五年
第七年
直接收入
162844600
201820600
440384000
500860431
间接收入
488533800
605461800
1321152000
1502581293
时旅游业优化产业结构带动禄丰县范围建筑业制造业食品业商业服务业金融业信息业等相关产业发展促进禄丰全县济持续快速稳步发展着基础设施逐步完善投资环境会改善进步推动禄丰县外开放
§112 生态环境效益
项目禄丰县恐龙化石资源丰富交通区位环境西南区较优越旅游资源特色突出目前恐龙资源粗放利利持续发展通建设禄丰侏罗纪恐龙城项目全县普遍重视旅游资源保护生态环境建设居民觉维护生态衡游客深入认识生态环境演变规律限度协调然关系取生态环境效益估量
§113 社会效益
§1131 理社会效益
(1) 增加业岗位
旅游业劳动密集型产业够提供量直接间接业机会根世界旅游组织测算旅游部门增加直接业员社会增加5业岗位样通禄丰侏罗纪恐龙城项目建设解决禄丰县部分城镇口业问题农民中部分剩余劳动力提供业机会
(2) 改善民生活扩外开放
禄丰侏罗纪恐龙城项目建设吸引量中外游客外界先进思想文化观念信息源源断输入效促进文化外文化交流融合加速社会济现代化进程提高民生活水质量利改善投资环境扩外开放提高禄丰县知名度时旅游业发展促进社会稳定利恐龙资源保护传统文化弘扬
§1132 国家社会贡献水科学评价
项目实施计划期15国家社会创造价值总额436263万元包括工资福利15855万元利息支出8673万元应交营业税金附加35090万元应交税124293万元净利润252352万元中缴国家财政税营业税金附加159383万元该项目社会贡献两指标衡量：
社会贡献率项目社会贡献总额投资总额×100
436263130000×100
336
表明项目全部投资社会创造支付价值力强
社会积累率缴国家财政总额项目社会贡献总额×100
159383436263×100
3653
表明项目全部投资社会贡献总额国家财政贡献
第12章 行性研究结建议
§121 结
项目终合考虑拟建域旅游资源特色市场开拓前景预期济效益社会效益生态效益基础提出项目拟建域旅游资源优势突出投资环境营条件利位置选择交通便利宽裕水电通技术措施解决托省会昆明建设条件佳建设规模适中配套设施完善空间布局功分区合理保障措施力实施计划目标明确具体行投资估算准确财务评价客观预期效益显著积极促销加强成费控制善营理财务收益称佳该项目实施禄丰县加快发展特色旅游培育新济增长点意义重研究结果表明项目点功标准相应市场需求状况建设项目必行
综合财务评价国民济评价结果项目财务收益国民济效益均较项目产品旅游业发展急需完全符合国家西部开发战略关产业政策应予早批准立项投资建设
§122 建议
§1221 建立协调结构
旦项目获准立项成立县长组长分旅游副县长副组长旅游计划城建交通林业水利电力电信等职部门负责组成员禄丰侏罗纪恐龙城开发建设指挥部负责全部协调统组织项目实施特强调项目规划权威性严肃性杜绝部门违规开发违规建设造成良果法追究责政府编制国民济社会发展计划土利总体规划城市总体规划时应综合考虑项目方济社会发展相互关系纳入相关规划中投资信贷税收等方面予必政策扶持
§1222 方筹集资金严格控制成
制定优惠政策通合资合作独资股份制等种融资渠道营方式吸引企业外资参项目基础设施旅游服务设施建设营探索条政府引导社会资金开发建设旅游景区路子景区基建项目设计施工基础设施维护保养物业理环境卫生交通通信保安宾馆饭店商店文化表演等属企业营范畴应科学界定授权营前提条件监标准基础公开招标择优授权营方政府根身财力状况支持项目基础设施建设关部门应征供电供水等方面予力支持投资建设具体营运保证工程服务质量前提严格控制成避免资金浪费
§1223 全方位开拓客源市场
早动手项目建设程中步抓宣传促销工作通电视广播报刊等新闻媒体外界力推介禄丰县恐龙文化旅游资源特色新颖项目吸引众游客实领略禄丰侏罗纪恐龙城独特魅力通积极参加类旅游交易会展销会逐步提高禄丰侏罗纪恐龙城知名度吸引力效夺占市场份额拓展发展空间
§1224 严格保护旅游资源生态环境
突出资源特色良生态环境禄丰县侏罗纪恐龙城项目赖生存发展物质基础切建设活动容严格禄丰县旅游发展总体规划报告确定总体规划建设方案进行许意乱建坚决杜绝建设性破坏规划区项建筑周边景观整体气氛相协调现存障观瞻污染环境妨障游览建筑物企业应规划求限期拆改造遮掩
§1225 重视引进培训旅游
旅游专业旅游业重生产力切竞争力根结底取决竞争部门高度重视全力支持禄丰侏罗纪恐龙城项目引进培训工作积极招纳干懂市场善营会理旅游贤采取请进（请专家讲学）走出（派出进修学）办法培训员工逐步建立支高素质稳定业员队伍适应项目持续发展需景区建立目标考核责制推进员工培训工作开展营理水提高
第13章 附件
行性研究报告附图
(1) 禄丰县区位交通图
(2) 禄丰县恐龙化石分布图
禄丰县区位交通图
禄丰县恐龙化石分布图
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