市场调研在房地产行业中的应用

 市场研究房产行业中应
                                                         1 前期
        阶段研究成果应公司投资方决策阶段涉研究方相较宏观：
       （1）宏观济信息—— 包括政策法规房产济指数城市规划区域口特征基础设施等基状况等通宏观市场信息分析解房产市场现状动态相关市场信息—— 包括金融市场业界动态等房产直接潜关系信息推房产市场发展前景
      （2）房产产品研究：
      售楼盘资料统计—— 包括房产项目数库资料进行市场供应量价格户型特点装修情况新技术新工艺新材料情况等方面统计分析
       区域市场分析—— 根数库资料特定区域市场进行定量分析研究典型案区域市场特点进行分析
       楼盘汇总分析—— 阶段性楼盘进行统计分析追踪市场发展方
      （3）消费需求趋势研究：
       针消费者某类房产总需求量房产需求发展趋势研究包括需求动机购买行需求影响素研究研究作开发商握需求动态开发出新产品针某特定楼盘项目
       （4）品牌研究：
       房产行业发展正规消费者开发商认知程度较肤浅情况品牌形象塑造会产品销售带积极促进作房产开发商正逐步重视品牌建设品牌研究成品牌建设基础
2 中期
      开发商购置土需进行相应项目开发次阶段开发商工作环节包括：具体项目定位项目规划设计项目建设项目推广销售
      （1）项目定位研究：考虑具体楼盘项目处区域通消费者置业消费需求研究结合周边竞争项目研究区位特征研究特定区域建楼盘进行准确定位      
（2）消费需求研究解消费者特定区域楼盘需求细节消费动机消费行惯决策程媒体消费惯结合家庭背景资料置业阶段途家庭生活形态事业发展形态进行市场细分确定细分市场规模      
（3）竞争楼盘研究解特定区域竞争楼盘尤明星楼盘销售状况卖点吸引消费者素特定建楼盘定位提供参考
（4）产品测试研究：项目定位目标消费群趋明朗该阶段市场研究应侧重项目细节方面研究针特定建楼盘设计结果楼盘指标分进行测试具体测试容包括：1社区配套设施功需求测试2建筑类型容积率间匹配关系3房屋格局面积功区惯4装修意见性化实施5采光居室功间关系6特定需求价格定位研究等等
3期
       （1） 楼盘媒体宣传分析： 售项目进行媒体广告投放量统计进行楼盘卖点营销策划活动等市场营销方面资料收集根资料进行媒体投放营销方式分析时作竞争研究力补充
        （2）销售现场研究：
         实现市场推广手段效果评价研究楼盘预售公开发售阶段会数量众性质消费者销售现场关注开发商产品通现场解意购房群调查销售阶段媒体策略销售策略调整提供参考中涉研究方：1特定楼盘信息源影响渠道2房者处购房阶段房行惯3楼盘评价竞争产品4销售中心员评价5房满意度研究等等
        （3）销售监测：
         时销售现场潜消费者电咨询消费者收集相关信息定期进行必回访时进行效统计分析开发商准确掌握客户反馈信息销售成功状况销售周期等重数通纠正理想工作容减少客户流失
        （4）业满意度研究：
       现实业居住状况定程度会影响具体楼盘开发商声誉提高现实业居住满意程度会开发商良品牌形象提升消费者美誉度忠诚度带效销售业绩该项目方解消费者开发商特定楼盘物业等方面满意程度
       目前房产领域作客户方房产开发商市场研究意识强缺乏市场研究公司运作方式研究技术理解作服务提供商诸部分专业房产代理公司已该研究领域方面捷足先登步房产领域担着全程顾问公司职责时该类性质公司具着良关系背景利资源方面拥天独厚优势作传统专业市场研究公司进入房产研究领域方面存着相程度困难
     市场研究公司应断积累具体项目运作验时增加房产行业知识掌握程度提高行业知识验目前言市场研究公司进入房产研究领域切入点项目定位研究中消费需求研究基础品牌研究媒体效果研究等领域渗透领域发挥市场研究消费者研究技术方法方面专长正房产营销代理公司欠缺市场研究公司方面直接开发商进行接触方面房产行业营销代理公司进行合作开展具体研究业务期房产行业更发展


房产市场调查容
    房产市场调查 房产特定商品象相关市场信息进行系统收集整理记录分析进房产市场进行研究预测验土房屋位置固定性（动产）房产市场调查烙深域特征房产市场切入惯域形态单楼盘区域市场区域市场宏观环境然宏观环境回复单楼盘区域市场断循环复融会贯通真正握市场脉搏
      市场调查广义狭义分中广义市场调查仅单纯研究购买者心理行营销活动中阶段加研究房产市场调查容：
                                                 房产市场环境调查
1政治法律环境调查
（1） 国家省城市关房产开发营方针政策房改政策开发区政策房产价格政策房产税收政策房产金融政策土制度土政策口政策产业发展政策税收政策等
（2） 关房产开发营法律规定
（3） 关国民济社会发展计划发展规划土利总体规划城市建设规划区域规划城市发展战略等
2济环境调查
（1） 国家区城市济特性
（2） 包括济发展规模趋势速度效益
（3） 项目区济结构口业状况学条件基础设施情况区重点开发区域类竞争物业供情况
（4） 般利率水获取贷款性预期通货膨胀率
（5） 国民济产业结构导产业
（6） 居民收入水消费结构消费水
（7） 项目区外开放程度国际济合作情况外贸易外商投资发展情况
（8） 特定房产开发类型开发点相关素调查
3社区环境调查
     社区环境直接影响着房产产品价格房产商品特属性优良社区环境发挥房产商品效提高价值济效益具重作社区环境调查容包括：社区繁荣程度购物条件文化氛围居民素质交通教育便利安全保障程度卫生空气水源质量景观等方面

                                                   二房产市场需求消费行调查
1 消费者某类房产总需求量饱点房产市场需求发展趋势
2 房产市场需求影响素调查国家关国民济结构房产产业结构调整变 化消费者构成分布消费需求层次状况消费者现实需求潜需求情况消费者收入变化购买力投
3 需求动机调查消费者购买意影响消费者购买动机素消费者购买动机类型等
4 购买行调查消费者购买行消费者购买模式影响消费者购买行社会素心理素等
                                                 三房产产品调查
1 房产市场现产品数量质量结构性市场生命周期
2 现房产租售客户业房产环境功格局售服务意见某种房产产品接受程度
3 新技术新产品新工艺新材料出现房产产品应情况
4 企业产品销售潜力市场占率
5 建筑设计施工企业关情况
                                               四房产价格调查
1 影响房产价格变化素特政府价格政策房产企业定价影响
2 房产市场供求情况变化趋势
3 房产商品价格需求弹性供弹性
4 开发商种价格策略定价方法房产租售量影响
5 国际国相关房产市场价格
6 开发案城市街区房产市场价格
7 价格变动消费者开发商反应
                                            五房产促销调查
1 房产广告时空分布广告效果测定
2 房产广告媒体情况调查
3房产广告预算代理公司调查
4 员促销配备状况
5 种公关活动租售绩效影响
6 种营业推广活动租售绩效
六房产营销渠道调查
1 房产营销渠道选择控制调整情况
2 房产市场营销方式采情况发展趋势原
3 租售代理商数量素质租售代理情况
4 房产租售客户租售代理商评价
                                       七市场竞争情况调查
     市场竞争房产企业制定市场营销策略着重影响企业制定种重市场营销决策前必须认真调查研究竞争手作出种种反应时刻注意竞争者种动房产市场竞争情况调查容容：
1竞争者潜竞争者（统称竞争者）实力营理优劣势调查
2 竞争者商品房设计室布置建材附属设备选择服务优缺点调查分析
3 竞争者商品房价格调查定价情况研究
4 竞争者广告监视广告费广告策略研究
5 兑争情况销售渠道情况调查分析
6 未竞争情况分析估计等

房产市场调查方法
      房产市场调查许方法市场调查员根具体情况选择方法市场调查方法分两类第类选择调查象划分全面普查重点调查机抽样非机抽样等第二类调查象采具体方法划分访问法观察法实验法等
　
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