房产市场调研报告—调研报告
东莞市房产发展状况
东莞新轮城市建设高潮带动全市房产业继续稳步健康持续发展房产立项数量商品房施工面积商品房竣工面积实际投入资金实际销售面积等较年较幅度增长整房产呈现出欣欣荣态势
然前房产处买方市场消费者购房变更加理性研究购房者需求具更加重意义司进行东莞市住房消费状况研究市场调研活动东莞市常镇总体住房消费者角度出发民众住房需求特点置业特点等进行较分析研究作司常项目阶段销售市场
二 宏观规划常房产影响
1高水城市化目标常房产业成仅次制造物流第三支柱产业
东莞市政府关常（2001~2020）济发展战略预测：2005年2010年2020年常镇国生产总值分8216亿元16525亿元42861亿元2005年2010年2020年城镇化水分707580左右
2常城市定位重心南移决策镇区南部迎前未发展机遇必成常房产市场热点
根常镇新城市规划城市性质珠江三角洲东部区铁路枢纽客流物流中心东莞市东部济文化中心华南商贸重镇规划常镇2005年2010年2020年城镇总口分475万52万60万左右2005年2010年2020年基础设施配套口分31万36万45万计算规划2005年2010年2020年城镇建设规模分31方公里36方公里54方公里左右城市建设发展方南适东发展采取生活聚产业外延拓展方式
3生态住宅成开发商消费者关注投资亮点
常镇城市绿景观规划中2020年常镇建成区绿化覆盖率50均公绿面积达12方米城市绿系统结构轴两带三心五点规划常城市景观体系点十廊五轴十六节点三区七门户新城碧水绿脉作城市总体形象特征常建设成水城中城绿中绿阳光中绿水城生融生态城市
三 房产市场分析
1常区域分析：
1) 常中元街中心段
中元街分布联邦厦星汇厦建汇厦运广场广裕中心中心段分布常阳花园金利天鹅湖花园丽景新园明珠广场等座落常商圈区整区域户型面积绿化率低配套设施少成功销售原段段决定价值区域楼盘极具投资性投资价值高回报快出租率高购买香港投资客较部分买住家交通购物方便周边配套设施齐全常繁华商业圈
2) 西北面区域
西北面零星分布金美花园蓝月湾豪苑广场北面碧湖花园期外销开发户面积针香港新楼盘蓝月湾前期目标客源定位港期销售总结购买占80购房三户面积求住户求舒适宽敞作住家香港二房面积购买较作旅游渡假落脚点北面碧湖花园居家渡假处空气清新环境污染配套设施齐全注重环境中心湖卖点力造常明星楼盘该区域楼盘销售直
3) 常南面常黄公路线区域
住宅空置严重原外销住宅设计需求日趋销矛盾越越明显南南零星分布金碧花园紫荆花园阳光山庄产品墅洋房售价等中户型早期针长香港业紫荆花园购买者98香港产品户型设计针港设计目前港购房占例仅仅20左右阳光山庄2004年购房80常黄公路线区域销售乐观目前处滞销局面目前购买客户市场延伸产品已适应消费者需求
4) 常东门区域
常房产发展趋势东门聚集镇政府全力造文化新城批基础设施相继施工：铁路公园广电中心文化广场中心广场高尔夫球场常剧院市场配套力支持成常市场新热点区域加政府全力扶植该区域房产东田丽园旺角新城04年推出受消费者相关注常规划分开成常造文化新城力托
5) 丽城开发商住居区托隐贤山庄风景区文底蕴然景观价值支撑早期居家型物业开发
位常东面铁路旁边分布丽城隐贤山庄丽景丽聚福规划新建落成世纪康城相邻新天美东莞四旅游景点隐贤山庄文化背景集居餐饮商贸娱乐渡假旅游体区域开发商品房配套设施较齐全绿化率高环境优美交通便利空气清新远离工业区污染户型设计超前购买者早期港居住渡假投资客较般住购买原周边环境空气新鲜户型设计符合早期港需求现区域香港居现推出新楼盘新天美5期世纪康城精美装修突出性化特点优质理服务新颖产品设计基础销售均价3600元方米左右目前片区香港购房呈降趋势呈现升趋势该区域出租率高
2区域竞争楼盘分析
针案丽花园附楼盘市调分析
丽城鹿岛早期风景区环境卖点售户型二户三户早期香港期购房外占例80户型方正实楼价适中方面配套齐全0304年销售乐观现然部分空置房导致现暂停原发展商根调查空置房作抵扣工程款
山水雅居现休闲段宣传推广配套齐全户型设计新颖超前户型选择样性根司前期调研该项目原定05年3月开盘正式发售工程资金原推迟5月开始认筹现楼体已封顶年常房产市场供相需求情况消化力弱客观原山水雅居客户访问量较少司预测导致该盘迟迟未发售原认筹客户量足造成
新天美理位置理想走品牌性化特设75米高入口堂装修材料采顶级材料名厂洁具厨具新盘推出特价单位毛胚房造成时抢购热潮购房者段时间理性思考销售逐步回落作新推楼盘推广力度相涵盖常媒体渠道产品中两房购买中80香港三户四房购买外商销售情况区域相较
相邻楼盘分析表仅供参考
案名
世纪康城
山水雅居
新天美
户型
二房
三房
二房
三房
二房
三房
面积
772
103
77
128
7537
137
均价
3500元
3800元
3400元
总价
27万
36万
293万
486万
256万
466万
20年供楼
1600元
1850元
1700元
2600元
1400元
2500元
30年供楼
1300元
1500元
1400元
2100元
1150元
2000元
租金
家具1500元月
家具
1800元月
未定
未定
带家具
2500元月
带家具
3500元月
总结
园林景观
户型实
价格偏高
出入方便
户型较
周边休闲配套
方正实
尊贵豪华
单价易接受
总价较高
市场结：
1常房产市场前程竞争日趋激烈品牌竞争开发营施工设计物业理销售服务越越注重品牌效应
2常市场正外销导销转变港（含外销需求部）陆销置业者消费惯新开发楼盘规划更注重销市场偏
3销市场力需求相较住家型物业重集中100—140方米三户二厅相创新错层跃式较受消费者青睐
4常房产市场住宅销售价格稳实际成交价集中2700 －4000元方米区间楼盘早期设计适应市场需求价格调现整体市场环境部分投资型产品品质较项目外呈现出销售缓慢情况
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东莞市房产发展状况
东莞新轮城市建设高潮带动全市房产业继续稳步健康持续发展房产立项数量商品房施工面积商品房竣工面积实际投入资金实际销售面积等较年较幅度增长整房产呈现出欣欣荣态势
然前房产处买方市场消费者购房变更加理性研究购房者需求具更加重意义司进行东莞市住房消费状况研究市场调研活动东莞市常镇总体住房消费者角度出发民众住房需求特点置业特点等进行较分析研究作司常项目阶段销售市场
二 宏观规划常房产影响
1高水城市化目标常房产业成仅次制造物流第三支柱产业
东莞市政府关常（2001~2020）济发展战略预测：2005年2010年2020年常镇国生产总值分8216亿元16525亿元42861亿元2005年2010年2020年城镇化水分707580左右
2常城市定位重心南移决策镇区南部迎前未发展机遇必成常房产市场热点
根常镇新城市规划城市性质珠江三角洲东部区铁路枢纽客流物流中心东莞市东部济文化中心华南商贸重镇规划常镇2005年2010年2020年城镇总口分475万52万60万左右2005年2010年2020年基础设施配套口分31万36万45万计算规划2005年2010年2020年城镇建设规模分31方公里36方公里54方公里左右城市建设发展方南适东发展采取生活聚产业外延拓展方式
3生态住宅成开发商消费者关注投资亮点
常镇城市绿景观规划中2020年常镇建成区绿化覆盖率50均公绿面积达12方米城市绿系统结构轴两带三心五点规划常城市景观体系点十廊五轴十六节点三区七门户新城碧水绿脉作城市总体形象特征常建设成水城中城绿中绿阳光中绿水城生融生态城市
三 房产市场分析
1常区域分析：
1) 常中元街中心段
中元街分布联邦厦星汇厦建汇厦运广场广裕中心中心段分布常阳花园金利天鹅湖花园丽景新园明珠广场等座落常商圈区整区域户型面积绿化率低配套设施少成功销售原段段决定价值区域楼盘极具投资性投资价值高回报快出租率高购买香港投资客较部分买住家交通购物方便周边配套设施齐全常繁华商业圈
2) 西北面区域
西北面零星分布金美花园蓝月湾豪苑广场北面碧湖花园期外销开发户面积针香港新楼盘蓝月湾前期目标客源定位港期销售总结购买占80购房三户面积求住户求舒适宽敞作住家香港二房面积购买较作旅游渡假落脚点北面碧湖花园居家渡假处空气清新环境污染配套设施齐全注重环境中心湖卖点力造常明星楼盘该区域楼盘销售直
3) 常南面常黄公路线区域
住宅空置严重原外销住宅设计需求日趋销矛盾越越明显南南零星分布金碧花园紫荆花园阳光山庄产品墅洋房售价等中户型早期针长香港业紫荆花园购买者98香港产品户型设计针港设计目前港购房占例仅仅20左右阳光山庄2004年购房80常黄公路线区域销售乐观目前处滞销局面目前购买客户市场延伸产品已适应消费者需求
4) 常东门区域
常房产发展趋势东门聚集镇政府全力造文化新城批基础设施相继施工：铁路公园广电中心文化广场中心广场高尔夫球场常剧院市场配套力支持成常市场新热点区域加政府全力扶植该区域房产东田丽园旺角新城04年推出受消费者相关注常规划分开成常造文化新城力托
5) 丽城开发商住居区托隐贤山庄风景区文底蕴然景观价值支撑早期居家型物业开发
位常东面铁路旁边分布丽城隐贤山庄丽景丽聚福规划新建落成世纪康城相邻新天美东莞四旅游景点隐贤山庄文化背景集居餐饮商贸娱乐渡假旅游体区域开发商品房配套设施较齐全绿化率高环境优美交通便利空气清新远离工业区污染户型设计超前购买者早期港居住渡假投资客较般住购买原周边环境空气新鲜户型设计符合早期港需求现区域香港居现推出新楼盘新天美5期世纪康城精美装修突出性化特点优质理服务新颖产品设计基础销售均价3600元方米左右目前片区香港购房呈降趋势呈现升趋势该区域出租率高
2区域竞争楼盘分析
针案丽花园附楼盘市调分析
丽城鹿岛早期风景区环境卖点售户型二户三户早期香港期购房外占例80户型方正实楼价适中方面配套齐全0304年销售乐观现然部分空置房导致现暂停原发展商根调查空置房作抵扣工程款
山水雅居现休闲段宣传推广配套齐全户型设计新颖超前户型选择样性根司前期调研该项目原定05年3月开盘正式发售工程资金原推迟5月开始认筹现楼体已封顶年常房产市场供相需求情况消化力弱客观原山水雅居客户访问量较少司预测导致该盘迟迟未发售原认筹客户量足造成
新天美理位置理想走品牌性化特设75米高入口堂装修材料采顶级材料名厂洁具厨具新盘推出特价单位毛胚房造成时抢购热潮购房者段时间理性思考销售逐步回落作新推楼盘推广力度相涵盖常媒体渠道产品中两房购买中80香港三户四房购买外商销售情况区域相较
相邻楼盘分析表仅供参考
案名
世纪康城
山水雅居
新天美
户型
二房
三房
二房
三房
二房
三房
面积
772
103
77
128
7537
137
均价
3500元
3800元
3400元
总价
27万
36万
293万
486万
256万
466万
20年供楼
1600元
1850元
1700元
2600元
1400元
2500元
30年供楼
1300元
1500元
1400元
2100元
1150元
2000元
租金
家具1500元月
家具
1800元月
未定
未定
带家具
2500元月
带家具
3500元月
总结
园林景观
户型实
价格偏高
出入方便
户型较
周边休闲配套
方正实
尊贵豪华
单价易接受
总价较高
市场结：
1常房产市场前程竞争日趋激烈品牌竞争开发营施工设计物业理销售服务越越注重品牌效应
2常市场正外销导销转变港（含外销需求部）陆销置业者消费惯新开发楼盘规划更注重销市场偏
3销市场力需求相较住家型物业重集中100—140方米三户二厅相创新错层跃式较受消费者青睐
4常房产市场住宅销售价格稳实际成交价集中2700 －4000元方米区间楼盘早期设计适应市场需求价格调现整体市场环境部分投资型产品品质较项目外呈现出销售缓慢情况
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