全案策划模式解构
公司优势
中城置国际限公司（简称中城置）亚太房产研究学会决策资源房产研究中心（中国房产第商务台）联合成立家专业策划公司2000年香港注册总部设广州公司运作引入境外房产发达区先进项目理运作方式提倡全案策划创新顾问模式发展商提供站式策划服务全程参房产项营策划工作公司现香港北京海等设分支机构面国市场振兴房产市场整合海外流房产专业营造精英策划台着力辅助开发商出精品树品牌
公司优势集中体现三方面：
A 建立前瞻性战略优势基础全案策划顾问模式拥中国房产首部专业化运作体系
B 具丰富实战验荟萃房产发达区优秀英
C 优良服务意识流创新体系行业具极高市场美誉度
D 第时间项目提升新操作模式予成功运作
E 决策资源专业研究专业研究互动模式
■ 资源整合化
■ 专业实操优质化
■ 操作环节具体化系统化
■ 全案策划体化
服务优势
全案策划中城置首先提出策划活动中始终贯彻执行代理模式房产项目全程进全面解决操作程专业顾问代理公司项目立项工作初直开发商针关开发流程中项环节问题市场风险提供专业解决应方案真正做想发展商想预见发展商未预见
服务优势体现：
■ 建立前瞻性战略优势基础拥中国房产首专业化运作体系
■ 具丰富实战验荟萃房产发达区优秀英
■ 优良服务意识流创新体系行业具极高市场美誉度
■ 第时间项目提升新操作模式予成功运作
■ 决策资源专业研究互动模式
■ 资源整合化
■ 专业实操优质化
■ 操作环节具体化系统化
■ 全案策划体化
全案策划顾问模式工作目标
1建立利润保障发展模式
通标准化项目运作程序制定实施发展商导入专业营理念理模式建立利润保障发展模式
2建立够达致利润化价值提升发展模式
策划价值体现产开发利润化追求全案策划通创造性思维实操力完美整合充分挖掘项目潜值
3建立整合方资源优化策划解决方案
单方性定位足够产开发环节组成现金流动动态资金操作应谋定动通企业外资源全面整合形成企业核心竞争力
第章模式营理念透析
超越质化
潜价值发掘
核心价值提出
通产品核心价值影响引导市场需求行
引导市场
市场供需状况分析
全程顾问解决
深入进开发环节提供顾问解决应方案
提升开发商品牌
通成功项目操作造开发商业界品牌开发商续发展开辟道路
营理念
全案策划代理模式营宗旨：全程进全程顾问作整合资源理资源台中城置根项目市场分析结果结合项目身具备资源挖掘出项目潜价值实际运作中潜价值化体现保证开发商获化利润结合天时利做知知彼引导开发商场漂亮歼灭战
全案策划 代理顾问模式营理念体现：
1 超越质化
2 引导市场
3 全程顾问解决
4 提升开发品牌
营理念解理：超越质化
房产业竞争日益激烈天房产项目质化现象严重互相克隆案例屡见鲜身似淡奇项目焕发鲜明性克隆性开发商考虑重课题项目身否获胜利脱颖出关键
全案策划代理顾问模式重核心理念挖掘出项目身潜价值提出核心价值体系提升核心竞争力继实际操作中引入创新体系理念确定项目题形象终项目潜发挥出潜价值化体现利润获终达开发商中称置公司终极目标——获取利润获品牌效应
营理念解理二：引导市场
关引导市场问题较敏感话题：究竟迎合种需求开发项目 开发项目引导居住现象？现市场济深化时代商品市场需求接成功销售毫疑问房产开发（生产）周期较普通商品长单独停留迎合需求层面必须引导市场
中城置全案策划提倡引导市场营理念做：市场需求分析基础结合项目核心价值提炼出创新务实题定位继营造符合题产品居住文化氛围引导潜客户群居住理念倾
营理念解理三：全程顾问解决
全案策划代理顾问模式普通代理顾问模式点全程顾问解决中城置开发商提供服务贯穿项目立项初直项目销售利完成扩续影响持续发展铺路样房产开发全程全案策划代理顾问模式般分4阶段性工作分属3时期：
发展策划 营销策划销售代理
期间
筹备期
建设期
入住期
发展顾问
营理念解理四：提升开发商品牌
品牌效应名牌效应成功开发救命灵丹营造良品牌效应唯取继续游戏底牌市场中生存关键建立品牌效应企业发展营造持续发展营养丰富土壤企业断发展壮
全案策划代理模式全程项目提供专业顾问外时重视开发商品牌进行塑造提升种提升始终贯穿环节中
中城置业会开发商度身订造套适合情况形象树立系统提升品牌计划项目成开发商造品牌台终达成获利润获企业名牌效应终极目标中城置倡导全案策划代理模式善始更善终更开发商持续发展作战略性指导
第二章操作流程设定
前期发展策划
建设前期建设期顾问
营销策划
销售期代理善期顾问
初步市场情况调查
制订投资分析报告
类项目营销策略分析
划分销售周期确定周期工作容
确定类项目进行调研
评审规划设计方案
确定推广销售策略
协助开发商制订售楼工具资料
SWOT分析初拟总体策划思路
拟定工形象包装方案
细化营销思路
培训销售员
分析项目潜价值
制定前期推广策略
制定市场进入方案
举行种促销活动
确定核心价值体系总体策划思路
策划类公关宣传活动
尾盘销售
目标客户群锁定分析
协助开发商交楼
项目开发题形象定位
提供物业理建议
规划设计建议
工作流程
发展策划 发展顾问 规划建设 营销策划 销售代理
策划
A 项目前期发展策划
目标
1 充分解项目市场状况文状况作出分析
2 挖掘项目潜价值确定核心价值引出题定位形象定位
3 锁定目标客户群
4 建立利润保障发展模式核心价值化体现利润利润化
工作方式
1 成立项目专案组调配整合资源
2 全程方面专家专业士沟通交流
3 利决策资源强理支持理指导实践信息整合实践
4 全程开发商关士紧密沟通
5 严格合规定期限提交书面报告电子演示文件组织专家团专案组精英参辩时解决预见问题
基流程
初步市场情况调查
确定类区域类项目进行深入调研
进行SWOT分析初步提出总体策划思路
分析项目潜价值
项目总体规划建筑风格景观规划作出建议
项目开发题定位形象定位
项目目标客户群锁定分析
确定核心价值体系总体策划思路
1 接触项目市场整合决策资源拥该市场初步情况市场进行毯式调研掌握初步情况重点确定类区域类竞争项目进行重点摸查
2 第1点基础考察项目块项目进行SWOT分析（优劣势分析：优势Strenth劣势 Weekness机会Opportunity危机 Threat）出相应项目策划总体思路初步方案
3 根SWOT分析结合宏观市场微观市场开发商求达目标挖掘项目利价值整合专案组分析专家团意见建立项目核心价值体系然通创新体系运确立项目开发题项目形象（确定开发什物业营造舞业外形象硬件呼应题）完善总体策划思路
4 确定核心价值体系时进行客户群锁定根整体市场情况分析SWOT分析结合项目核心价值体系容确定客户群划分然根需求（显性需求隐性需求）确立项目开发题
5 整合市场定位容专家团意见项目总体规划建筑风格园林景观规划等作出专业建议
B 前期建设期顾问应方案
目标
1 助开发商解决关问题项目开发定进度展开
2 通观全局发生问题开发商提出预警性提示保证项目利开发
3 开始着手提升项目知名度企业品牌
工作方式
1 专案组开发商保持紧密沟通联络
2 开发商索更新必基资料（红线坐标规划点成资料房产开发税费标准建安工程定额指标等）
3 严格做项目保密工作
4 专案组联合专家团工作
5 专案组专家团开发商定期举行例会
基流程
制订投资分析报告
评审规划设计方案
拟定工形象包装方案
制定前期推广策略
策划类公关宣传活动
1 建设前期掌握项目基资料结合市场价格作出系
统全面投资分析报告项目总成投入进行结算预测收
入收益投资回收期投资风险系数开发商项目
资金运作初步握预算
2 组织专家团专案组精英项目项规划设计进行评审编制设
计务书开发商选择设计方案提供顾问服务必时协助
开发商进行招标工作
3 建设期间开发商提供关施工工形象包装前期推广策
略方面顾问编制相关方案派专协助开发商落实
4策划协助执行种提升项目知名度企业品牌活动
C 项目营销策划
目标
1 通策划种公关促销活动聚积项目销售势
2 制订兼具市场击力利润价格控制销售节奏
3 全面提升项目知名度美誉度树立开发商良形象
工作方式
1 利决策资源强信息台中城置创新体系拟定营销方案
2 具备丰富操盘验专家团建议指导专案组发挥观动性整合力进行策划进工作
基流程
类项目重点竞争手营销策略分析
确定推广销售策略
细化项目营销思路
制定市场进入方案
推广定位
推广策略
营销思路体现
销售策略
营销环境营造
入市时机选择
价格策略
模拟方案演示
核心价格体现
形象定位
价格定位
广告媒介策略
推广题
市场推广进度设计
客户群分析
卖点挖掘展示
售楼部设计
示范单位设计
1 分析类项目重点竞争手营销策略做知知彼
2 制定详实具修正性推广策略重点确定广告媒介策略
3 细化项目营销思路进步清晰项目应锁定目标客户群挖掘展示项目卖点制定更具体销售策略营造合适营销环境
4 制定市场进入方案确定入市时机推出市场价格进行模拟方案演示
D 项目销售期代理善期顾问
目标
1 保障项目销售目标期完成确保开发商利润获
2 力争缩短销售周期资金快速回笼保障期工程项目投资
3 量延长旺销期
4 全面树立项目开发商品牌
工作方式
1 重新整合项目专案组资源调入专业销售
2 专案组具丰富操盘验专家团密切沟通
3 紧销售进度进行日结周总结月评估监控销售情况
基流程
划分销售周期确定周期工作容
协助开发商制订售楼工具资料
培训销售员
提供物业理建议
协助开发商交楼
尾盘销售
举行种促销活动
1 结合项工作进度划分销售周期确定周期工作容客观全面项工作容细化时预留调整空间
2 充分考虑项目特色市场喜协助开发商制订售楼工具种资料
3 销售员（尤线销售员）进行专业技培训项目概况周期培训
4 广告配合举行种促销活动强力进行销售
5 达成基销售目标针性进行尾盘销售
6 协助开发商进行交楼事宜项目物业理提供切实行建议
全案策划纲
中城置决策资源房产研究中心联手助决策资源专业台发展商提供全方位元化系统化专业策划工作统称全案策划策划工作容发展策划建设前期建设期顾问营销策划销售期代理善期顾问四模块组成
前期发展策划纲
步骤：项目初步市场情况调查
阶段A：宏观环境分析
第济环境济环境研究通常包含济体制宏观济增长方式产业结构变化城市化进程通货膨胀状况家庭收入家庭支出结构等等
第二政策环境产市场关财政政策货币政策产业政策土政策住房政策户籍政策
第三行业环境城市（城市非常熟悉）投资搞产开发解济环境政策环境外行业环境必须清楚解考察政府行业理水理力产市场宏观环境研究重组成部分目标开发影响力住宅项目点尤重容包括：城市规划行业理方式产业结构发展等等
第四口环境研究口环境注重方面：口总量年龄结构户籍结构知识结构家庭结构口迁移特征
第五文化环境文化价值房产开发具非常重意义挖掘项目独特深厚文化涵扮演城市新居住文化倡导角色摆面前重课题
第六技术环境技术环境进行研究需问题作出回答：
1 新技术条件需求变化
2 新技术条件生产关系变化（生产关系指济社会活动中关系）
3 区域场空间时间等概念变化
4 物业功变化
5 项目街区功商业功增值功投资功
时产开发程中资流动量项目分析评估手段投资价值决策交易规模交易程等方面应该做出系统研究
阶段B：项目房产市场状况分析
第城市房产市场发展描述通数统计进供应量需求量价格走势进行客观位描述
第二市场现状剖析通常通35年成交量供应量成交价格结合居民居住观念开发商开发模式市场现状进行深层次剖析
第三未走势预测现状剖析基础项目项目方面郊区住宅发展趋势等作出预测（约未35年）
阶段C：项目板块市场分析
第板块总体规划包括住宅规划配套规划道路规划绿规划等
第二板块功定位CLDCBD等加区分
第三板块开发动态已建建开发项目全面扼认识
第四板块物业价格水分析制订价格策略基础定搜集准确全面资料进行类分析
步骤二：确定类项目类项目进行调研
阶段A：确定类项目作深入调查分析
事先制订出表格形式派出专门员负责已确定类项目进调查获取基情况重情报然进行分析整理类项目作出针性评价
阶段B：类项目进行全面分析
类项目身特色类硬件指标软件指标（包括售价户型配套推广卖点广告投放等）销售业绩（包括畅销户型统计）等进行罗列分析
步骤三：项目SWOT分析总体策划思路拟定
阶段A：项目SWOT分析
区位时机政策济环境身条件外部利资源等项目进行优势劣势机会威胁分析
阶段B：项目总体策划思路拟定
第战略部署制订项目战略目标划分实施步骤
第二软件台构筑达致项目战略目标需软件台——营销环境构筑应项目规划阶段开始着手
第三硬件功配置包括项目身应实现功定位项目结合周遍配套等应实现功定位
步骤四：项目核心价值体系建立
第挖掘项目先天价值市场时机身条件区域价值等方面入手
第二赋予适化天价值
步骤五：项目目标客户群锁定分析
第 买家（包括隐性显形两类）？
第二买家买什样房？
第三买家什买房子？
第四谁参买家购买行动？
第五买家什样方式买房？
第六买家什时候买房？
第七买家里买房？
研究述问题买家画幅素描幅素描买家文化特征社会特征特征心理特征进行全面准确描绘
步骤六：项目开发题定位形象定位
阶段A：项目开发题定位
项目建立领先策略型市场题概念体系：
A该体系仅题概念提出
B该体系紧扣项目房产市场势机会点
C立足该项目资源优势发展商身优势
D具充分整合性该体系够充分挖掘兑现项目价值包容项目核心优势系列卖点
E该体系够项目开发公司积累领先市场声
F该体系深度够项目输出持续价值保证型项目持续旺销热度战略扩张埋伏笔
G该体系够项目建设分期开发节奏发展商开发推广相匹配实现脉动状市场推动功
阶段B：项目形象定位
围绕项目开发题定位功形式两方面入手项目进行形象定位
步骤七：项目产品策略建议
阶段A：土开发总面规划
会专业规划公司进行土开发总面规划坚持市场化适度超前两原
阶段B：交通道路规划建设
第区交通道路规划
第二区连接外部道路规划
阶段C：户型设计建议
第户型例配置二房厅三房厅等占例配置
第二户型面积例80方米80100方米等占百分点需进行精确配
第三户型设计特色单式跃式复式功分区等建议
阶段D：建筑设计建议
第外立面设计建议
第二整体风格建议
第三组团规划设计建议
阶段E：园林景观规划
第绿化面积确定
第二景观题提炼
第三景观特色营造
阶段F：智化系统设计建议
坚持适度先进控制成特色营造三原提出智化系统设计建议
项目营销策划纲
步骤：类项目重点竞争手营销策略分析
阶段A：类项目营销策略分析
第项目概况
第二市场定位
第三售楼价格
第四销售政策措施
第五广告推广手法
第六媒体应投放频率
第七公关促销活动
第八特殊卖点销售手段
阶段B：重点竞争手营销策略分析
重点竞争手营销策略分析包括阶段A中提八方面外包括总体营销布署踪分析时提出方初步应方案
步骤二：推广策略定位
阶段A：
第项目核心竞争力传播构思
1项目卖点荟萃
2项目强势弱势分析策
第二目标客户群定位分析
1项目口总量块分布情况
2项目济发展状况口业情况
3项目家庭情况分析
■ 家庭成员结构
■ 家庭收入情况
■ 住房求生活惯
4项目客户群定位
■目标市场
A目标市场区域范围界定
B市场调查资料汇总研究
C目标市场特征描述
■目标客户
A目标客户细分
B目标客户特征描述
C目标客户资料
阶段B：推广策略
第入市时机规划
1宏观济运行状况分析
2项目房产相关法规市场情况简明分析
3入市时机确定安排
第二广告策略
1广告总体策略广告阶段性划分
■广告总体策略
■广告阶段性划分
2广告题
3广告创意表现
4广告效果监控评估修正
5入市前印刷品设计制作
■购房须知
■详细价格表
■销售控制表
■楼书
■宣传海报折页
■认购书
■正式合
■交房标准
■物业理容
■物业理公约
第三媒介策略
1媒体总策略媒体选择
■媒体总策略
■媒体选择
■媒体创新
2软性新闻题
3媒介组合
4投入频率规模
5费估算
步骤三：项目营削思路提出
阶段A营削思路体现
第客户群清晰化
1目标客户具体定位
2目标客户特点描述
第二卖点展示
罗列出项目卖点次系统性排列
阶段B营销策略
第营销方式建议
提出具体操作营销方案
第二公关活动策划
包括公关活动软性新闻等容
阶段C营销环境营造
第售楼部设计建议
1风格特色营造
2位置选择
3功区划分
4部装饰
5外围环境美化
第二样板房设计建议
1风格特色营造
2单元选择
3家具选择搭配
4细部装饰
5宣传图片文字资料编制
步骤四：项目投资竞争素分析
阶段A入市时机选择
根项目进度资金回笼计划结合市场形势选择适入市时机进行细致安排（细化入市时机规划容）通常入市前导入期加热期升温期等酝酿
阶段B阶段策略
第项目单方成
第二项目利润目标
第三类项目市场价格
第四价格策略
■定价方法
■均价
■付款方式进度
■优惠条款
■楼层方位差价
■综合计价公式
第五价格分期策略
■部认购价格
■入市价格
■价格升幅周期
■价格升幅例
■价格技术调整
■价格变化市场反映控制
■项目价格销售额配表
阶段C模拟方案演示
根项目营销策划容项目建筑面积功结构作出简明反映项目成价格效益等方面模拟运营方案供开发商更清晰预测项目营运状况更握全局
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公司优势
中城置国际限公司（简称中城置）亚太房产研究学会决策资源房产研究中心（中国房产第商务台）联合成立家专业策划公司2000年香港注册总部设广州公司运作引入境外房产发达区先进项目理运作方式提倡全案策划创新顾问模式发展商提供站式策划服务全程参房产项营策划工作公司现香港北京海等设分支机构面国市场振兴房产市场整合海外流房产专业营造精英策划台着力辅助开发商出精品树品牌
公司优势集中体现三方面：
A 建立前瞻性战略优势基础全案策划顾问模式拥中国房产首部专业化运作体系
B 具丰富实战验荟萃房产发达区优秀英
C 优良服务意识流创新体系行业具极高市场美誉度
D 第时间项目提升新操作模式予成功运作
E 决策资源专业研究专业研究互动模式
■ 资源整合化
■ 专业实操优质化
■ 操作环节具体化系统化
■ 全案策划体化
服务优势
全案策划中城置首先提出策划活动中始终贯彻执行代理模式房产项目全程进全面解决操作程专业顾问代理公司项目立项工作初直开发商针关开发流程中项环节问题市场风险提供专业解决应方案真正做想发展商想预见发展商未预见
服务优势体现：
■ 建立前瞻性战略优势基础拥中国房产首专业化运作体系
■ 具丰富实战验荟萃房产发达区优秀英
■ 优良服务意识流创新体系行业具极高市场美誉度
■ 第时间项目提升新操作模式予成功运作
■ 决策资源专业研究互动模式
■ 资源整合化
■ 专业实操优质化
■ 操作环节具体化系统化
■ 全案策划体化
全案策划顾问模式工作目标
1建立利润保障发展模式
通标准化项目运作程序制定实施发展商导入专业营理念理模式建立利润保障发展模式
2建立够达致利润化价值提升发展模式
策划价值体现产开发利润化追求全案策划通创造性思维实操力完美整合充分挖掘项目潜值
3建立整合方资源优化策划解决方案
单方性定位足够产开发环节组成现金流动动态资金操作应谋定动通企业外资源全面整合形成企业核心竞争力
第章模式营理念透析
超越质化
潜价值发掘
核心价值提出
通产品核心价值影响引导市场需求行
引导市场
市场供需状况分析
全程顾问解决
深入进开发环节提供顾问解决应方案
提升开发商品牌
通成功项目操作造开发商业界品牌开发商续发展开辟道路
营理念
全案策划代理模式营宗旨：全程进全程顾问作整合资源理资源台中城置根项目市场分析结果结合项目身具备资源挖掘出项目潜价值实际运作中潜价值化体现保证开发商获化利润结合天时利做知知彼引导开发商场漂亮歼灭战
全案策划 代理顾问模式营理念体现：
1 超越质化
2 引导市场
3 全程顾问解决
4 提升开发品牌
营理念解理：超越质化
房产业竞争日益激烈天房产项目质化现象严重互相克隆案例屡见鲜身似淡奇项目焕发鲜明性克隆性开发商考虑重课题项目身否获胜利脱颖出关键
全案策划代理顾问模式重核心理念挖掘出项目身潜价值提出核心价值体系提升核心竞争力继实际操作中引入创新体系理念确定项目题形象终项目潜发挥出潜价值化体现利润获终达开发商中称置公司终极目标——获取利润获品牌效应
营理念解理二：引导市场
关引导市场问题较敏感话题：究竟迎合种需求开发项目 开发项目引导居住现象？现市场济深化时代商品市场需求接成功销售毫疑问房产开发（生产）周期较普通商品长单独停留迎合需求层面必须引导市场
中城置全案策划提倡引导市场营理念做：市场需求分析基础结合项目核心价值提炼出创新务实题定位继营造符合题产品居住文化氛围引导潜客户群居住理念倾
营理念解理三：全程顾问解决
全案策划代理顾问模式普通代理顾问模式点全程顾问解决中城置开发商提供服务贯穿项目立项初直项目销售利完成扩续影响持续发展铺路样房产开发全程全案策划代理顾问模式般分4阶段性工作分属3时期：
发展策划 营销策划销售代理
期间
筹备期
建设期
入住期
发展顾问
营理念解理四：提升开发商品牌
品牌效应名牌效应成功开发救命灵丹营造良品牌效应唯取继续游戏底牌市场中生存关键建立品牌效应企业发展营造持续发展营养丰富土壤企业断发展壮
全案策划代理模式全程项目提供专业顾问外时重视开发商品牌进行塑造提升种提升始终贯穿环节中
中城置业会开发商度身订造套适合情况形象树立系统提升品牌计划项目成开发商造品牌台终达成获利润获企业名牌效应终极目标中城置倡导全案策划代理模式善始更善终更开发商持续发展作战略性指导
第二章操作流程设定
前期发展策划
建设前期建设期顾问
营销策划
销售期代理善期顾问
初步市场情况调查
制订投资分析报告
类项目营销策略分析
划分销售周期确定周期工作容
确定类项目进行调研
评审规划设计方案
确定推广销售策略
协助开发商制订售楼工具资料
SWOT分析初拟总体策划思路
拟定工形象包装方案
细化营销思路
培训销售员
分析项目潜价值
制定前期推广策略
制定市场进入方案
举行种促销活动
确定核心价值体系总体策划思路
策划类公关宣传活动
尾盘销售
目标客户群锁定分析
协助开发商交楼
项目开发题形象定位
提供物业理建议
规划设计建议
工作流程
发展策划 发展顾问 规划建设 营销策划 销售代理
策划
A 项目前期发展策划
目标
1 充分解项目市场状况文状况作出分析
2 挖掘项目潜价值确定核心价值引出题定位形象定位
3 锁定目标客户群
4 建立利润保障发展模式核心价值化体现利润利润化
工作方式
1 成立项目专案组调配整合资源
2 全程方面专家专业士沟通交流
3 利决策资源强理支持理指导实践信息整合实践
4 全程开发商关士紧密沟通
5 严格合规定期限提交书面报告电子演示文件组织专家团专案组精英参辩时解决预见问题
基流程
初步市场情况调查
确定类区域类项目进行深入调研
进行SWOT分析初步提出总体策划思路
分析项目潜价值
项目总体规划建筑风格景观规划作出建议
项目开发题定位形象定位
项目目标客户群锁定分析
确定核心价值体系总体策划思路
1 接触项目市场整合决策资源拥该市场初步情况市场进行毯式调研掌握初步情况重点确定类区域类竞争项目进行重点摸查
2 第1点基础考察项目块项目进行SWOT分析（优劣势分析：优势Strenth劣势 Weekness机会Opportunity危机 Threat）出相应项目策划总体思路初步方案
3 根SWOT分析结合宏观市场微观市场开发商求达目标挖掘项目利价值整合专案组分析专家团意见建立项目核心价值体系然通创新体系运确立项目开发题项目形象（确定开发什物业营造舞业外形象硬件呼应题）完善总体策划思路
4 确定核心价值体系时进行客户群锁定根整体市场情况分析SWOT分析结合项目核心价值体系容确定客户群划分然根需求（显性需求隐性需求）确立项目开发题
5 整合市场定位容专家团意见项目总体规划建筑风格园林景观规划等作出专业建议
B 前期建设期顾问应方案
目标
1 助开发商解决关问题项目开发定进度展开
2 通观全局发生问题开发商提出预警性提示保证项目利开发
3 开始着手提升项目知名度企业品牌
工作方式
1 专案组开发商保持紧密沟通联络
2 开发商索更新必基资料（红线坐标规划点成资料房产开发税费标准建安工程定额指标等）
3 严格做项目保密工作
4 专案组联合专家团工作
5 专案组专家团开发商定期举行例会
基流程
制订投资分析报告
评审规划设计方案
拟定工形象包装方案
制定前期推广策略
策划类公关宣传活动
1 建设前期掌握项目基资料结合市场价格作出系
统全面投资分析报告项目总成投入进行结算预测收
入收益投资回收期投资风险系数开发商项目
资金运作初步握预算
2 组织专家团专案组精英项目项规划设计进行评审编制设
计务书开发商选择设计方案提供顾问服务必时协助
开发商进行招标工作
3 建设期间开发商提供关施工工形象包装前期推广策
略方面顾问编制相关方案派专协助开发商落实
4策划协助执行种提升项目知名度企业品牌活动
C 项目营销策划
目标
1 通策划种公关促销活动聚积项目销售势
2 制订兼具市场击力利润价格控制销售节奏
3 全面提升项目知名度美誉度树立开发商良形象
工作方式
1 利决策资源强信息台中城置创新体系拟定营销方案
2 具备丰富操盘验专家团建议指导专案组发挥观动性整合力进行策划进工作
基流程
类项目重点竞争手营销策略分析
确定推广销售策略
细化项目营销思路
制定市场进入方案
推广定位
推广策略
营销思路体现
销售策略
营销环境营造
入市时机选择
价格策略
模拟方案演示
核心价格体现
形象定位
价格定位
广告媒介策略
推广题
市场推广进度设计
客户群分析
卖点挖掘展示
售楼部设计
示范单位设计
1 分析类项目重点竞争手营销策略做知知彼
2 制定详实具修正性推广策略重点确定广告媒介策略
3 细化项目营销思路进步清晰项目应锁定目标客户群挖掘展示项目卖点制定更具体销售策略营造合适营销环境
4 制定市场进入方案确定入市时机推出市场价格进行模拟方案演示
D 项目销售期代理善期顾问
目标
1 保障项目销售目标期完成确保开发商利润获
2 力争缩短销售周期资金快速回笼保障期工程项目投资
3 量延长旺销期
4 全面树立项目开发商品牌
工作方式
1 重新整合项目专案组资源调入专业销售
2 专案组具丰富操盘验专家团密切沟通
3 紧销售进度进行日结周总结月评估监控销售情况
基流程
划分销售周期确定周期工作容
协助开发商制订售楼工具资料
培训销售员
提供物业理建议
协助开发商交楼
尾盘销售
举行种促销活动
1 结合项工作进度划分销售周期确定周期工作容客观全面项工作容细化时预留调整空间
2 充分考虑项目特色市场喜协助开发商制订售楼工具种资料
3 销售员（尤线销售员）进行专业技培训项目概况周期培训
4 广告配合举行种促销活动强力进行销售
5 达成基销售目标针性进行尾盘销售
6 协助开发商进行交楼事宜项目物业理提供切实行建议
全案策划纲
中城置决策资源房产研究中心联手助决策资源专业台发展商提供全方位元化系统化专业策划工作统称全案策划策划工作容发展策划建设前期建设期顾问营销策划销售期代理善期顾问四模块组成
前期发展策划纲
步骤：项目初步市场情况调查
阶段A：宏观环境分析
第济环境济环境研究通常包含济体制宏观济增长方式产业结构变化城市化进程通货膨胀状况家庭收入家庭支出结构等等
第二政策环境产市场关财政政策货币政策产业政策土政策住房政策户籍政策
第三行业环境城市（城市非常熟悉）投资搞产开发解济环境政策环境外行业环境必须清楚解考察政府行业理水理力产市场宏观环境研究重组成部分目标开发影响力住宅项目点尤重容包括：城市规划行业理方式产业结构发展等等
第四口环境研究口环境注重方面：口总量年龄结构户籍结构知识结构家庭结构口迁移特征
第五文化环境文化价值房产开发具非常重意义挖掘项目独特深厚文化涵扮演城市新居住文化倡导角色摆面前重课题
第六技术环境技术环境进行研究需问题作出回答：
1 新技术条件需求变化
2 新技术条件生产关系变化（生产关系指济社会活动中关系）
3 区域场空间时间等概念变化
4 物业功变化
5 项目街区功商业功增值功投资功
时产开发程中资流动量项目分析评估手段投资价值决策交易规模交易程等方面应该做出系统研究
阶段B：项目房产市场状况分析
第城市房产市场发展描述通数统计进供应量需求量价格走势进行客观位描述
第二市场现状剖析通常通35年成交量供应量成交价格结合居民居住观念开发商开发模式市场现状进行深层次剖析
第三未走势预测现状剖析基础项目项目方面郊区住宅发展趋势等作出预测（约未35年）
阶段C：项目板块市场分析
第板块总体规划包括住宅规划配套规划道路规划绿规划等
第二板块功定位CLDCBD等加区分
第三板块开发动态已建建开发项目全面扼认识
第四板块物业价格水分析制订价格策略基础定搜集准确全面资料进行类分析
步骤二：确定类项目类项目进行调研
阶段A：确定类项目作深入调查分析
事先制订出表格形式派出专门员负责已确定类项目进调查获取基情况重情报然进行分析整理类项目作出针性评价
阶段B：类项目进行全面分析
类项目身特色类硬件指标软件指标（包括售价户型配套推广卖点广告投放等）销售业绩（包括畅销户型统计）等进行罗列分析
步骤三：项目SWOT分析总体策划思路拟定
阶段A：项目SWOT分析
区位时机政策济环境身条件外部利资源等项目进行优势劣势机会威胁分析
阶段B：项目总体策划思路拟定
第战略部署制订项目战略目标划分实施步骤
第二软件台构筑达致项目战略目标需软件台——营销环境构筑应项目规划阶段开始着手
第三硬件功配置包括项目身应实现功定位项目结合周遍配套等应实现功定位
步骤四：项目核心价值体系建立
第挖掘项目先天价值市场时机身条件区域价值等方面入手
第二赋予适化天价值
步骤五：项目目标客户群锁定分析
第 买家（包括隐性显形两类）？
第二买家买什样房？
第三买家什买房子？
第四谁参买家购买行动？
第五买家什样方式买房？
第六买家什时候买房？
第七买家里买房？
研究述问题买家画幅素描幅素描买家文化特征社会特征特征心理特征进行全面准确描绘
步骤六：项目开发题定位形象定位
阶段A：项目开发题定位
项目建立领先策略型市场题概念体系：
A该体系仅题概念提出
B该体系紧扣项目房产市场势机会点
C立足该项目资源优势发展商身优势
D具充分整合性该体系够充分挖掘兑现项目价值包容项目核心优势系列卖点
E该体系够项目开发公司积累领先市场声
F该体系深度够项目输出持续价值保证型项目持续旺销热度战略扩张埋伏笔
G该体系够项目建设分期开发节奏发展商开发推广相匹配实现脉动状市场推动功
阶段B：项目形象定位
围绕项目开发题定位功形式两方面入手项目进行形象定位
步骤七：项目产品策略建议
阶段A：土开发总面规划
会专业规划公司进行土开发总面规划坚持市场化适度超前两原
阶段B：交通道路规划建设
第区交通道路规划
第二区连接外部道路规划
阶段C：户型设计建议
第户型例配置二房厅三房厅等占例配置
第二户型面积例80方米80100方米等占百分点需进行精确配
第三户型设计特色单式跃式复式功分区等建议
阶段D：建筑设计建议
第外立面设计建议
第二整体风格建议
第三组团规划设计建议
阶段E：园林景观规划
第绿化面积确定
第二景观题提炼
第三景观特色营造
阶段F：智化系统设计建议
坚持适度先进控制成特色营造三原提出智化系统设计建议
项目营销策划纲
步骤：类项目重点竞争手营销策略分析
阶段A：类项目营销策略分析
第项目概况
第二市场定位
第三售楼价格
第四销售政策措施
第五广告推广手法
第六媒体应投放频率
第七公关促销活动
第八特殊卖点销售手段
阶段B：重点竞争手营销策略分析
重点竞争手营销策略分析包括阶段A中提八方面外包括总体营销布署踪分析时提出方初步应方案
步骤二：推广策略定位
阶段A：
第项目核心竞争力传播构思
1项目卖点荟萃
2项目强势弱势分析策
第二目标客户群定位分析
1项目口总量块分布情况
2项目济发展状况口业情况
3项目家庭情况分析
■ 家庭成员结构
■ 家庭收入情况
■ 住房求生活惯
4项目客户群定位
■目标市场
A目标市场区域范围界定
B市场调查资料汇总研究
C目标市场特征描述
■目标客户
A目标客户细分
B目标客户特征描述
C目标客户资料
阶段B：推广策略
第入市时机规划
1宏观济运行状况分析
2项目房产相关法规市场情况简明分析
3入市时机确定安排
第二广告策略
1广告总体策略广告阶段性划分
■广告总体策略
■广告阶段性划分
2广告题
3广告创意表现
4广告效果监控评估修正
5入市前印刷品设计制作
■购房须知
■详细价格表
■销售控制表
■楼书
■宣传海报折页
■认购书
■正式合
■交房标准
■物业理容
■物业理公约
第三媒介策略
1媒体总策略媒体选择
■媒体总策略
■媒体选择
■媒体创新
2软性新闻题
3媒介组合
4投入频率规模
5费估算
步骤三：项目营削思路提出
阶段A营削思路体现
第客户群清晰化
1目标客户具体定位
2目标客户特点描述
第二卖点展示
罗列出项目卖点次系统性排列
阶段B营销策略
第营销方式建议
提出具体操作营销方案
第二公关活动策划
包括公关活动软性新闻等容
阶段C营销环境营造
第售楼部设计建议
1风格特色营造
2位置选择
3功区划分
4部装饰
5外围环境美化
第二样板房设计建议
1风格特色营造
2单元选择
3家具选择搭配
4细部装饰
5宣传图片文字资料编制
步骤四：项目投资竞争素分析
阶段A入市时机选择
根项目进度资金回笼计划结合市场形势选择适入市时机进行细致安排（细化入市时机规划容）通常入市前导入期加热期升温期等酝酿
阶段B阶段策略
第项目单方成
第二项目利润目标
第三类项目市场价格
第四价格策略
■定价方法
■均价
■付款方式进度
■优惠条款
■楼层方位差价
■综合计价公式
第五价格分期策略
■部认购价格
■入市价格
■价格升幅周期
■价格升幅例
■价格技术调整
■价格变化市场反映控制
■项目价格销售额配表
阶段C模拟方案演示
根项目营销策划容项目建筑面积功结构作出简明反映项目成价格效益等方面模拟运营方案供开发商更清晰预测项目营运状况更握全局
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