目录
项目SWOT分析
优势
劣势
机会
威胁
项目SWOT分析
）优势
1） 郑汴路商圈天然段优势里财富俱乐部富翁制造厂里百万富翁皆年新代需求产生源源断需求方楼盘力支撑
市场细分：
a高端市场英协建业等高档楼盘满足部分客户部分第二次第三次置业终极消费10年会置业
b中端市场东方明珠百合花苑虹景家园等中档楼盘满足属度消费终极消费结合
c复合市场凤凰城期众楼盘价位角度划分属中低档楼盘凤凰城二期户型项目目标群预计业身份复杂置业心理相推广程中拘泥单推广线
区域年轻收入较低蓝领阶层效需求足果凤凰城二期销售采取青年居易味年轻时尚族诉求方楼盘销售面较严峻局面
2） 郑汴路板块高档楼盘云集已未道板块样成身份财富象征凤凰城二期应概念实现品牌形象转变
3） 正形成卖场商务区直接带动凤凰城二期投资价值甚凤凰城二期成卖场附属配套该局面旦形成销售高屋建瓴出现爆抢局面
4） 凤凰城项目二期巨升值空间便利
A 107国道东迁郑汴路东段成郑州东区财富中转站东中东区发动机质位郑汴路商圈早已成百万富翁制造厂样天然产需求优势建业英协百合花苑等批高中档楼盘风光占方楼盘中原产低震角色仅没收获天然段优势二期三期制造品牌障碍问题必须二期项目扭转
B 郑东新区辐射效应
郑东新区开发郑州中心东移郑汴路产板块位老城区新城区支撑带配套齐全生活便利条件郑汴路东段带次前未商机凤凰城项目恰恰位板块中心
5） 相较低价位
1850元方米周边楼盘具优势关键嘈杂环境降低消费者凤凰城价值认知现消费者心理价格1800元方米提升项目认价值回避环境劣势推广中重工作
二）劣势
1）凤凰城售资源三种物业形态组成三种物业形态目标群完全置业目尤期层现已进入尾盘阶段售资源仅850万元房源力159米五六楼3室2厅
目前通常142米面积做出较舒适4室2厅户型非市场力总价原总面积150层户型五楼难卖户型类房源周围金色年华金色港湾百合花苑东方明花园甚建业英协等东南板块楼盘相竞争尤850万元户型现房售资源放二期带期（通常户型带动100米户型）全力赴现房源（总房源限导致营销资源总量较少）先做二期树品牌形成二期胜局做期尾房营销工作巨挑战
2）凤凰城二期离郑汴路较远售楼部社区嘈杂市场难形成良房通道凤凰城期二期青年路分隔难形成整体楼盘感觉两栋街楼印象
3）凤凰城二期张庄墙隔市村庄形象物业安全系数较低居住环境嘈杂仅硬件设施难形成高档楼盘形象
4）二期相期楼盘素质高售价低形成凤凰城二期销售心理价位抗性
6） 非现房符合商户买住消费心理
7） 非独立厨房做饭起居方便目前郑汴路商户想改变天天吃排挡愿符
三）机会
1）商铺拆迁原居住商铺二楼商户谋居导致租房市场更加火爆郑汴路商圈约4000户商户2万庞消费群体突显凤凰城二期投资价值势利导单纯商铺拆迁形成居住需求成凤凰城二期力客源
2）挖掘市场郑汴路商圈商铺仓库资源紧张费角度考虑商户店员二楼居住划算动员较商户商铺二楼搬出凤凰城置业开拓新市场
3）郑汴路市场竞争激烈鳄级商户正形成商户稳定企业中骨干力量亲属已开始购置总价较低房屋房屋通常位商铺附便商户严格意义班生活工作需求凤凰城二期恰恰符合商户需求
4） 卖场整合鳄形成推波助澜凤凰城二期成鳄商务配套
a) 户型特性导致目标客户居住环境求高凤凰城二期配套全居住环境 嘈杂抗性弱化
b) 凤凰城二期产品总价低置业风险郑汴路商圈租房市场火爆楼盘卖场作托购房租房需求恒久存物业贬值较容易转手出租非常符合外商置业心理
c) 凤凰城二期应该说具充足客户资源消费中坚力量建材市场中商户推广中采取铺单形式报纸广告广播广告辅媒体策略节约量推广成
d) 户型现房阶段户型劣势览余期房方面说种优势
e) 卖场做托诱导郑州房东投资市场部分客源难成凤凰城二期销售中坚力量
f) 郑东新区建成需历时20年久总投资2000亿元中期总投资156亿元5年完成郑汴路巨市场机会
6）良段发展前景商带投资机会
四）威胁
1）行业竞争
i 周边楼盘云集建业英协东方明珠百合花苑金色年华等林立郑汴路附客户分流竞争激烈
ii 郑州户型市场正趋饱量户型投放势必导致更加量楼盘优胜劣汰
建业四期百合花苑金色年华二期期均户型投入市场凤凰城二期应密切关注市场动态争取占领市场先机
2）行业外威胁
郑汴路卖场形成商务更加方便快捷商务中间环节减少淘汰批中商户凤凰城消费群萎缩
政府关商品房200351须全装修出售年左右时间建材装修市场出现散户购买集团购买转变开发商必须考虑众市场家装市场重新整合品牌难预测中档品牌会脱颖出门庭市商户总数会减少变动程中置业激情折扣凤凰城二期须局面认知形成前完成销售否陷入非常动局面
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劣势
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1） 郑汴路商圈天然段优势里财富俱乐部富翁制造厂里百万富翁皆年新代需求产生源源断需求方楼盘力支撑
市场细分：
a高端市场英协建业等高档楼盘满足部分客户部分第二次第三次置业终极消费10年会置业
b中端市场东方明珠百合花苑虹景家园等中档楼盘满足属度消费终极消费结合
c复合市场凤凰城期众楼盘价位角度划分属中低档楼盘凤凰城二期户型项目目标群预计业身份复杂置业心理相推广程中拘泥单推广线
区域年轻收入较低蓝领阶层效需求足果凤凰城二期销售采取青年居易味年轻时尚族诉求方楼盘销售面较严峻局面
2） 郑汴路板块高档楼盘云集已未道板块样成身份财富象征凤凰城二期应概念实现品牌形象转变
3） 正形成卖场商务区直接带动凤凰城二期投资价值甚凤凰城二期成卖场附属配套该局面旦形成销售高屋建瓴出现爆抢局面
4） 凤凰城项目二期巨升值空间便利
A 107国道东迁郑汴路东段成郑州东区财富中转站东中东区发动机质位郑汴路商圈早已成百万富翁制造厂样天然产需求优势建业英协百合花苑等批高中档楼盘风光占方楼盘中原产低震角色仅没收获天然段优势二期三期制造品牌障碍问题必须二期项目扭转
B 郑东新区辐射效应
郑东新区开发郑州中心东移郑汴路产板块位老城区新城区支撑带配套齐全生活便利条件郑汴路东段带次前未商机凤凰城项目恰恰位板块中心
5） 相较低价位
1850元方米周边楼盘具优势关键嘈杂环境降低消费者凤凰城价值认知现消费者心理价格1800元方米提升项目认价值回避环境劣势推广中重工作
二）劣势
1）凤凰城售资源三种物业形态组成三种物业形态目标群完全置业目尤期层现已进入尾盘阶段售资源仅850万元房源力159米五六楼3室2厅
目前通常142米面积做出较舒适4室2厅户型非市场力总价原总面积150层户型五楼难卖户型类房源周围金色年华金色港湾百合花苑东方明花园甚建业英协等东南板块楼盘相竞争尤850万元户型现房售资源放二期带期（通常户型带动100米户型）全力赴现房源（总房源限导致营销资源总量较少）先做二期树品牌形成二期胜局做期尾房营销工作巨挑战
2）凤凰城二期离郑汴路较远售楼部社区嘈杂市场难形成良房通道凤凰城期二期青年路分隔难形成整体楼盘感觉两栋街楼印象
3）凤凰城二期张庄墙隔市村庄形象物业安全系数较低居住环境嘈杂仅硬件设施难形成高档楼盘形象
4）二期相期楼盘素质高售价低形成凤凰城二期销售心理价位抗性
6） 非现房符合商户买住消费心理
7） 非独立厨房做饭起居方便目前郑汴路商户想改变天天吃排挡愿符
三）机会
1）商铺拆迁原居住商铺二楼商户谋居导致租房市场更加火爆郑汴路商圈约4000户商户2万庞消费群体突显凤凰城二期投资价值势利导单纯商铺拆迁形成居住需求成凤凰城二期力客源
2）挖掘市场郑汴路商圈商铺仓库资源紧张费角度考虑商户店员二楼居住划算动员较商户商铺二楼搬出凤凰城置业开拓新市场
3）郑汴路市场竞争激烈鳄级商户正形成商户稳定企业中骨干力量亲属已开始购置总价较低房屋房屋通常位商铺附便商户严格意义班生活工作需求凤凰城二期恰恰符合商户需求
4） 卖场整合鳄形成推波助澜凤凰城二期成鳄商务配套
a) 户型特性导致目标客户居住环境求高凤凰城二期配套全居住环境 嘈杂抗性弱化
b) 凤凰城二期产品总价低置业风险郑汴路商圈租房市场火爆楼盘卖场作托购房租房需求恒久存物业贬值较容易转手出租非常符合外商置业心理
c) 凤凰城二期应该说具充足客户资源消费中坚力量建材市场中商户推广中采取铺单形式报纸广告广播广告辅媒体策略节约量推广成
d) 户型现房阶段户型劣势览余期房方面说种优势
e) 卖场做托诱导郑州房东投资市场部分客源难成凤凰城二期销售中坚力量
f) 郑东新区建成需历时20年久总投资2000亿元中期总投资156亿元5年完成郑汴路巨市场机会
6）良段发展前景商带投资机会
四）威胁
1）行业竞争
i 周边楼盘云集建业英协东方明珠百合花苑金色年华等林立郑汴路附客户分流竞争激烈
ii 郑州户型市场正趋饱量户型投放势必导致更加量楼盘优胜劣汰
建业四期百合花苑金色年华二期期均户型投入市场凤凰城二期应密切关注市场动态争取占领市场先机
2）行业外威胁
郑汴路卖场形成商务更加方便快捷商务中间环节减少淘汰批中商户凤凰城消费群萎缩
政府关商品房200351须全装修出售年左右时间建材装修市场出现散户购买集团购买转变开发商必须考虑众市场家装市场重新整合品牌难预测中档品牌会脱颖出门庭市商户总数会减少变动程中置业激情折扣凤凰城二期须局面认知形成前完成销售否陷入非常动局面
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