度股权融资资配置绩效企业价值
——新黄浦置业案例分析
杜丽虹 朱武祥
清华学济理学院金融系
No200208 2002年4月
[摘 ] 市公司度股权融资行监机构业界长期关注监机构陆续制定市公司融资监政策予限制文分析新黄浦置业年投资行2001年配股股票市场反应结果表明：(1)新黄浦置业部产生现金流债务融资力支持阶段业发展需配股2001年配股属度股权融资行(2)新黄浦置业高科技领域元化投资基失败资配置绩效差现金流充裕容易出现资配置降低企业价值(3) 采数量指标特净资产收益率等会计指标效限制市公司度股权融资行文提出分析结果融资监政策意义
[关键词] 配股 度融资 企业价值
Key words：Right Issue Excessive Equity Financing Capital Allocation Firm Value
度股权融资资配置绩效企业价值
——新黄浦置业案例分析
杜丽虹 朱武祥
清华学济理学院金融系
Excessive Equity Financing the Performance of Capital Allocation and Firm Value
－the Case of New HuangPu Co Ltd
lihong Du Wuxiang Zhu
School of Economics and Management Tsinghua University
．问题提出
股票市场资源配置效性重体现市公司企业价值化原选择融资方式否募集资金分配资增值力投资机会众周知国市公司存度股权融资行监机构断推出融资监政策希限制市公司度股权融资行目前止没关市公司否度股权融资专业分析报告普遍负债率握存现金水评价否度融资负债率低25货币资金市公司认未充分利财务杠杆申请配股增发容易视度股权融资指标足判断否度股权融资西方市公司资结构量观察理模型实证研究均发现增长机会价值公司价值中重高产品市场竞争激烈利润率急剧降产业企业普遍奉行财务保守义－低负债现金充裕
否认国市公司确实存度股权融资评判否度股权融资？目前融资监政策否效限制市公司度股权融资？文新黄浦置业2001年配股融资例公开信息分析该公司否度股权融资
文结构：(1) 新黄浦置业20012002年净现金流量预测情景分析分析公司部现金流否足支持拟投资项目需(2) 公司现金存量进行业分析确定现金握存否足支持投资行(3) 融资源分析(4) 配股融资实际成(5) 公司历史未元化投资行评价公司非营业务投资否必(6) 考察股票市场配股行反应(7) 结政策意义
二． 新黄浦置业部现金流测算
新黄浦置业股份限公司1992年4月成立控股公司新黄浦集团海黄浦区房产理局直属企业1993年3月26日公司股票海证券交易市
公司营业房产营包括商品房租售市政动迁工程物业理房产咨询等1997年公司开始改变营战略年配股资金中5000万投资高科技领域逐步营范围扩展网络电子生物基餐饮旅游配送零售等领域
2001年10月公司10：3例进行公开配股融资配售价10元融资额43990086万扣1500万发行费实际募集资金42490086拟投资江区三期工程19600万海集成电路产业化基(ICC)12000万控股海海鸿通讯总公司防雷击半导体放电项目5250万控股海博佳电子公司芯片研发项目4550万
表1 2001年配股说明书披露拟投资项目
2001年资金投入
2002年资金投入
总计
江区三期工程
1664767
294083
196055
海集成电路设计产业化基
4200
7800
12000
控股海海鸿通讯公司防雷击半导体放电项目
3195
49305
5250
控股海博佳电子公司芯片研发
275
4275
4550
总计
2145917
1994633
414055
表见配股资金投入集中20012002年分析部现金流否支持阶段投资项目前先20012002年净现金流量进行预测预测采取保守估计原正常市况预测辅情景分析利市况现金流量进行预测进行敏感性考察
（）正常市况现金流预测
1． 收入预测
新黄浦置业股份限公司收入四部分构成：房产收入高科技收入餐饮旅游收入商业收入分四部分收入进行预测加总求年度总收入预测时1999年2000年2001年中期业绩报告数采1998年前数年公司发展呈V字形19971998两年业绩滑1999年降谷底业绩开始稳步回升目前正处升阶段房产业发展受环境影响较1998年政策市场环境前情况相差较远未收入贡献较
(1) 房产收入预测：1999年开始房产收入总收入中例逐步升目前达95左右（公司收入规模结构见附录）房产收入预测未收入预测影响公司房产收入进步细化动迁收入售房收入租金收入三部分分三部分收入进行分析
2000年动迁收入占房产总收入3584售房收入占4523租金收入占18931999年相着公司承接市政动迁项目接尾声动迁收入占重降(1999年4928）售租收入占例升2001年2002年保守估计果公司承接新市政动迁项目动迁收入进步降预计降1亿元左右2001年公司已拥156#土27亿元价格出售销售款项502001年底支付余502002年付清外155#土出售事宜谈判中两块土1997年获权直未效开发成闲置存量资产期着房产市场转暖回温公司类似存货开始通出售方式消化新黄浦公司盘活存量资产消化存货作阶段营业务务公司预测2001年存货减少469亿预计20012002两年房屋出售收入较升升幅度应足弥补动迁收入降外公司盘活存量资产部分闲置房产转售租然延长资金回收期公司提供相稳定现金收益流租金收益绝值相重呈升趋势
综合素1999年2000年公司房产收入升232001年中期年期升2540考虑福利分房政策改变住宅市场启动未年中国房产市场呈良发展趋势正常市况预计公司2001年2002年房产收入增长率保持20左右
2）高科技收入预测：公司元化投资高科技收入占重直较低1999年转生元基开发限公司专利权获2500万元销售收入外年销售收入均百万计2001年公司海生元基开发限公司海数码港网络限公司通资产置换方式转控股公司新黄浦集团新高科技投资项目（电子产业基防雷击半导体放电项目芯片研发项目）芯片研发项目预计2002年产生750万收益外项目收益2002年产生预计未两年公司高科技业务收入进步降2001年半年已实现高科技收入371万保守估计全年实现500万2002年高科技收入零
3）餐饮旅游业收入预测：餐饮旅游业收入波动较总收入中占重较2001年半年实现收入487万预计全年实现487×2975万元2002年餐饮旅游收入零
4）商业收入预测：商业收入波动性较占重较2001年半年实现收入165万预计全年实现商业收入330万2002年保持2001年水
综估算2001年总收入预测561亿2002年655亿
2． 营业利润：三年公司营业利润率直稳定3035左右均3264预测20012002年营业利润率维持3264
3． 营业费理费（含存货跌价准备）：营业费理费率均取三年年报2001年中报率均值营业费总收入064理费（含存货跌价准备）总收入449
4． 存货跌价准备改变量：存货跌价准备公司会计处理包含理费中期房产价格回升存货跌价准备改变量较负值（三年存货跌价准备率见附录二）单独列出进行预测2001年半年已回存货跌价损失5600万保守预测2001半年2002年房产市场价格稳定变2001年全年存货跌价准备增加量5600万2002年零
5． 财务费：1999年开始公司财务费稳中略升1999年3900万2000年4300万2001年中期2360万预计2001年全年财务费4720万果公司举债数额进行变动预计2002年数额维持变
6． 营业利润：根述预测公司2001年营业利润预期158亿2002年133亿（2002年营业利润2001年理费中回存货跌价准备减少）
7． 收益：收益中包括投资收益补贴收益营业外净收益房产济逐步市场化市政动迁工程逐步完成公司获补贴收益营业外净收益逐年减少2001年2002年保守预测两项收益减少零投资收益99年较进项（1900万）外年数额均正负1000万2001年公司清理亏损投资项目保守估计20012002年投资收益零
8． 利润总额：2001年利润总额1585亿2002年利润总额133亿
9． 税：根中报年报披露公司前阶段免税项目2001年幅减少预计20012002两年税占利润总额17
10．少数股东权益：2001年中期少数股东权益162万预计2001年全年少数股东权益324万2002年维持数额变
11．净利润：根数计算出正常市况2001年公司净利润预测107亿2002年公司净利润预测128亿
净利润预测基础进步净利润调整净现金流量
12．加回计提资产减值准备增加额：资产减值准备改变两部分构成存货跌价准备坏帐准备改变中存货跌价准备改变量已文预测完成坏帐准备增加量收入增加6（公司6原计提坏帐准备金）2001年资产减值准备减少5134万2002年资产减值准备增加563万
13．加回固定资产折旧：2001年半年固定资产折旧437万预计全年873万2002年维持数额变
14．加回长期资产摊销：计算方法20012002两年资产摊销分307万
15．加回存货减少额：期公司加存货资产消化存货减少较公司预测2001年存货减少469亿（见2001年配股说明书）预测中采更保守数2001年半年存货已减少131亿2001年半年实现156#土50销售收入消化存货118亿预测2001年存货减少25亿2002年存货减少118亿
16．加回应收项目减少应付项目增加：应收应付项目占净营运资呈逐年升趋势变动幅度较观察公司历年财务报表年末应收项目占年度总销售收入2555中位数40正常市况预计20012002两年应收项目总额占总收入402000年末应收项目总额110亿基数预测未两年应收项目增加额2001年107亿2002年4500万历史年末应付项目总额占总收入7595中位数85正常市况预计20012002两年应付项目总额占年销售收入852000年末应付项目总396亿次基数预测2001年应付项目增加额6600万2002年9500万
17．购建长期资产支出：公司长期资产支出数额较2001年半年56万20012002两年购建长期资产支出分113万
18．款收现金偿债务支付现金：假设20012002两年债务金额变款收现金偿债务支付现金等零
综合预测正常市况2001年权益投资前部净现金流量289亿年实施全部投资项目需215亿资金2002年权益投资前净现金流量286亿年全部投资项目需1995亿资金正常市况新黄浦置业需进行外部融资(正常市况预测报表见附录三)
（二）情景分析—悲观市况净现金流预测
房产行业营业绩稳定够充分说明公司部现金流充足性调整述现金流预测假设条件反映营环境利环境公司部现金流假设条件调整：
1． 总收入预测调整：2001年半年总收入已确定半年已确定135亿房产销售收入2001年总收入基确定会太变化营利环境预测销售收入增长102002年总收入已确定售房收入135亿悲观预测全年售房总收入2亿动迁收入进步降1亿（1999年2亿2000年16亿）租金收入1亿全年房产总收入4亿2002年高科技收入旅游餐饮收入零商业收入减少200万全年总收入402亿
2． 营业利润：设动迁收入总收入中占例降租金收入占例升营业利润率降低25左右（2000年3233）
3． 存货跌价准备：设2001年半年房产价格变2002年房产价格跌2000年水存货跌价准备占存货总量42001年末存货总量基数2002年存货跌价准备升3900万
4． 应收项目减少应付项目增加：2001年中期应收项目增加额1144万应付项目减少额130亿2000年末相应收应付项目总计占资金141亿观察公司历年财务报表知中期应收应付项目占流动资金远年末值悲观预测2001年末应收应付项目占流动资金净额应超141亿2002年设应收项目总收入历史高值55应付项目总收入历史低值75应收项目增加额9900万应付项目增加3400万
假设条件调整利环境2001年公司进行权益投资前部现金流量148亿然足支持公司进行全部投资项目需资金215亿果公司进行营业务投资需资金仅167亿资金缺口1900万2002年公司权益投资前部现金流量7870万足支持年公司全部投资项目需资金1995亿样果公司进行营业务投资2002年需资金仅2940万部现金流足支持(利环境现金流量预测表见附录四)
分析预测知正常市况公司部现金流量支持年全部投资项目利营环境果公司进行营业务投资2001年资金缺口仅1900万通适减少存量现金债务融资弥补2002年部现金流量足支持营业务投资
三． 公司现金存量分析
三年公司现金存量直维持4亿元2000年末现金总资产1412001年中期现金总资产154缺乏公司营详数难估算公司实际现金需求里采横较法公司现金率期市房产公司进行较分析否持量现金
2001年中期沪深两市房产（包括高新技术开发区）市公司40家公司2000年末均现金率1032中现金持率高新黄浦10家中2家2000年年配股融资1家2000年市2家1999年8月市1家1999年12月配股公司短期量现金涌入持较富余资金果2000年进行股权融资三家公司刨余公司均现金率989
2001年中期40家市公司均现金率13444家公司2001年半年配股2家2001年1月市1家2000年12月市7家公司剔均现金率1017(房产市公司现金率见附录五)
综析2000年末2001年中期40家市公司均现金率低新黄浦果年发生股权融资导致量现金流入短期持量现金公司剔样外房产市公司均现金率10左右远低新黄浦置业股份限公司现金率约数值23果新黄埔现金握存减少行业均水准2000年末126亿富余现金2001年中期152亿富余资金第二部分预测知营利环境2001年末公司部现金流量148亿加1亿富余存量现金公司部现金达248亿仅足支持营业投资满足元化投资需
四． 融资源分析
部现金流外部股权融资外新黄浦置业否融资通道呢？新黄浦置业2001年中期总资产27978亿存货2226亿中半数房产处位海市黄金段着宏观济基面改观较升值潜力易获抵押贷款公司中国民银行海市分行2000年9月评定A＋信等级较财务信公司前抵押贷款额仅185亿实际贷款额抵押资产率50果公司出半数存货进行抵押50例获贷款总贷款额高达56亿高出前实际抵押贷款额37亿外公司目前746亿信贷款额度实际576亿尚17亿融资弹性
新黄浦置业长期负债2000万负债率3709远低海房产行业均负债率（70）2000年末利息倍数320偿债力房产市公司中排名第三2001年中期公司利息倍数282数知公司较债务融资空间建议公司营环境利情况通抵押贷款方式弥补营业务投资需求部现金流资金缺口
假设营环境利时公司通债务融资弥补2001年底营业务投资1900万资金缺口2002年利息支付1501万（公司款均利率79）2002年营业务投资公司现金流4900万相实微足道
附录七营利环境通债务融资支持江区三期工程集成电路产业基项目现金流预测假设贷款金2003年底偿偿资金项目投资收益(江区三期工程投入期15年回收期229年2003年预期收益8561万集成电路产业基投入期15年回收期6年2003年预期收益2000万）2003年预期项目投资收益1056亿预测知2003年偿贷款息471万净现金流入见债务融资弥补营相关业务投资需求资金缺口完全行
五． 配股融资成
融资资格规定配股融资前提条件分配现金红利股权融资成重组成部分
新黄浦1993年市1994－1995两年分发现金红利1996年未派现配合1997年配股融资行扩配股基数10股送32股转增18股199619971998连续三年未分红1999年董事会计划2000年配股1999年分红前实际净资产收益率仅586低证监会规定6配股资格求达该指标公司连续三年分红计划增资扩投资规模情况分红7700万元分红净资产回报率升616满足配股资格求2000年分红前净资产收益率733达配股资格求董事会决定2000年利润分红理未投资支出较（公司历年分红配股情况见附录六）
分析难出1999年现金分红实际2001年配股融资项成（果没2001年配股1999年分配现金红利）成直接导致2000年现金支出增加5800万元果7700万元现金红利算作配股融资成部分加配股发行费1500万总融资成9200万约占实际募集资金425亿20见次配股融资成相高昂
六． 元化投资成效
表2 新黄浦置业元化投资项目状况（单位：万元）
实际投资额
1999年收益
2000年收益
备注
年均投资回报率
海科技京城(五金物资市场）
1350
1442
10418
92
海爱奇特配售中心
3680
利润产生缓慢1999年46777万溢价转新黄浦集团
127
海生元基开发公司
5100
2360
5424
2001年522424万元置换新黄浦集团
166
海数码港网络公司
3500
3553
2001年348347万元置换新黄浦集团
05
表面新黄浦置业高科技领域投资四项目数码港网络公司亏损外三项目年均投资回报率均9实际科技京城项目具持续盈利力年均收益率92三项目回报良资产转控股公司收益例爱奇特配售中心1997年配股资金投资投资利润产生缓慢终1999年46777万元溢价转集团生元基开发公司然1999年通转专利权获2360万元收益数值仅低投入资金时新黄浦公司预估35004500万元专利出收益该项目具持续盈利力2000年收益骤降54万元2001年通资产置换124万元溢价转集团数码港项目更始终处亏损状态终165万元折价置换集团
明显新黄浦生物电子网络等高科技领域投资实际没公司增值基失败果控股股东－新黄浦集团进行公资产置换形成巨投资损失2001年配股资金拟投资高科技项目实际风险投资
实际国市公司投资出现亏损普遍亏损业务资产转移控股股东控股股东净资产等价原进行资产置换换入利润贡献增长预期资产置换出亏损资产业务样市公司收回投入资甚通公价格获溢价收益投资损失转移股东控股股东接收亏损业务目保住市公司配股增发等融资资格获股权资维持前业务进行新投资旦投资失败控股股东进行资产置换举相控股股东市公司投资施加保险失败实业投资通流动置换掩盖损失降低市公司理层投资失败责规避投资失败盈利负面影响获融资激励市公司投资意性降低社会资源配置效率
七 股票市场配股反应
1）新黄浦置业配股程中股价市场表现
表3 新黄浦置业2001年配股决议实施程中信息发布日市场股价反应
日期
公告事项
股价日涨幅
2001826
股东会通配股决议股东发出购买意征询函
325（8月26日非交易日涨跌幅27日数）
2001921
公布配股说明书
862
2001927
股东会通配股方案
338
2001108
配股权
903
20011019
配股缴款截止日
381
2001116
配股获准市流通
195
8月26日公告10月8日权
股价1539降1009降3444总市值（含国股法股）损失2743亿流通股市值损失690亿
8月26日公告11月6日配股市流通
股价1539降1071降3041总市值（含国股法股）损失2395亿流通股市值损失585亿
表见公告配股征询函配股说明书正式配股方案权缴款截止日重信息公告日期股价均呈跌趋势跌幅3中配股说明书公告日权日股价跌幅8见股市新黄浦配股融资行视负面信号配股决议公告日缴款截止日股价1539元股降1009元股跌幅达3444新黄浦总市值损失2743亿流通股市值损失690亿配股决议正式公告日配股市流通日股价1539元股降1071元股跌幅3041总市值损失2395亿流通股市值损失585亿（计算程见附录八）
附录九配股期间新黄浦股价波动证指数波动较图图见配股期间新黄浦股价跌幅明显高市场总体水股票市场预期新黄浦配股融资行损害股东权益导致市值损失
2）配股认购情况
新黄浦次配股公司1999年12月31日总股518307374股基数10股配售3股例全体股东配售股份配售价1000元股实际配售42856614股中国家股规定现金认配低应配部分5％2920518股余放弃发起法股东放弃全部配股认购权募集法股东中41家承诺现金认配配股份1313372股471家募集法股股东承诺放弃配股份43246768股剩余55家募集法股东未配股否作出承诺保留配股权计490310股终配售结果募集法股东认配670210股仅占募集法股配总数15保留认股权490310股承销团包销社会公众股股东配售39265886股
流通股认配权执行代表流通股股东新黄浦置业配股行认表4整配股程中股价跌3041公司总市值减少2395亿元流通股市值减少585亿跌幅明显期市走势放弃认购权带资损失（2767）超追加资投入资损失（2429）流通股股东配股行配股价较低（仅配股前股价65）放弃配股参加配股资损失率两害取轻动保护行
表4 执行配股权放弃配股权投资股票资损益较(假设持手新黄浦股票)
配股前手新黄浦股票价值
1539*1001539
配股股票市流通日价格
1071元股
配股认购资金（设笔资金原计划投资股票）
1000×30300
资机会成（期股市均收益率）
1359
配股前总资价值
1539+3001839
执行配股权配股流通日资总值
130×107113923
资损失率
13923018391
2429
放弃配股权配股流通日资总值
100×1071+300×(11359)133023
资损失率
13302318391
2767
八． 结政策意义
综述果新黄浦公司专注房产业务业营利环境必配股融资支持拟投资项目者说配股属度股权融资股票市场新黄浦配股融资行视负面信号配股融资损害股东价值
市公司度股权融资较普遍形成非商业竞争需财务保守行监部门断推出限制市公司度股权融资圈钱行政策特设置少数量标准例配股超总股301999年增加净资产收益率规定2001年进步降低融资净资产收益率门坎时求市公司融资前分配现金红利定程度限制市公司配股融资行
新黄浦置业2001年配股分析表明设置净资产收益率等会计指标然难限制市公司度融资行反激励部资金充裕业务发展真正需股权融资市公司投资失败通资产置换甚作假达融资会计收益标准市公司编制募集资金投申请融资包括夹带迎合股票市场追捧概念元化投形成度融资资增值力投资方面导致部分真正需股权融资市公司达融资会计收益标准股权资消减必投资者迫采激进债务融资政策需股权融资公司达配股资格求分发红利增加必外部融资成
建议审定市公司配股增发申请时净资产收益率资产负债率否分配现金红利等会计指标量化规定必求市公司提出公司融资分析方案明确实际资金需求部融资力财务顾问需象撰写投资价值分析报告样出股权融资方案专业分析报告出股权融资充足理
外需会计规角度规范市公司资产置换行限制市公司通控股股东进行公资产置换掩盖巨投资损失获取融资资格
中长期解决度股权融资问题关键增强股票市场身市公司投融资行评价行动力形成倒逼信号约束力股票市场化机制重体现样国控股市公司H股等境外市公司难获境外股票市场认证监会2001年1月放宽融资条件表面导致市公司申请获准融资数量增加促进国股票市场评价力改善承销商市公司初步产生倒逼效果2001年配股增发行普遍受股票市场抵制少承销商包销成股东增加承销商风险导致新股发行实质性分销市公司迫消减增发规模甚放弃增发说明遏制市公司度股权融资非常重终极制约力量股票市场身评价行动力证监会监政策
附录： 新黄浦置业股份限公司收入规模结构
2001年中期
销售收入
占总销售额重
2000年
销售收入
占总销售额重
1999年销售收入
占总销售额重
房产
26801695692
9632
452734265
9419
36859360932
8801
高科技
370674479
133
2500000000
597
旅游餐饮
487498929
175
19559785
407
2341639500
559
商业
164806838
059
8381927
174
181889700
043
合计
27824676056
4806759782
41882890132
新黄浦置业股份限公司2000年房产收入结构
收入金额(万元)
占房产总收入例
动迁收入
1622400
3584
销售收入
2047785
4523
租金收入
857158
1893
合计
4527343
100
附录二：三年存货跌价准备率
1998年
1999年
2000年
2001年中
存货跌价准备存货
712
587
408
207
附录三：正常市况现金流预测表
2001末
2002末
房产收入
54328111800
65523347836
高科技收入
500000000
旅游餐饮收入
974997858
商业收入
329613676
327616739
总计
56132723334
65850964575
营业利润
17732695692
21386820734
业务利润
0
0
减：营业费
359249429
421446173
理费
2520359278
2956708309
存货跌价准备增加
5618405691
0
财务费
4716617502
4716617502
营业利润
15754875173
13292048749
投资收益
0
0
补贴收入
0
0
营业外净收入
0
0
利润总额
15754875173
13292048749
减：税
2678328779
2259648287
少数股东权益
324058006
324058006
净利润
12752488388
10708342456
资产减值准备增加
5134498160
563218770
固定资产折旧
87337692
87337692
长期资产摊销
306703380
306703380
存货减少
25000000000
11800000000
应收项目减少
10740241671
4478094414
应付项目增加
6558819904
9515950631
购建长期资产支出
113146000
113146000
权益性投资前净现金流量
28943755533
28616604514
营业务投资需资金
16664670000
2940830000
全部投资项目需资金
21459170000
19946330000
附录四：利环境现金流量预测
2001末
2002末
房产收入
49800769150
40000000000
高科技收入
500000000
旅游餐饮收入
974997858
商业收入
329613676
200000000
总计
51605380684
40200000000
营业利润
12450192288
10000000000
业务利润
0
0
减：营业费
330274436
257280000
理费
2317081593
1804980000
存货跌价准备增加
5618405691
3900291984
财务费
4716617502
4716617502
营业利润
10704624447
679169486
投资收益
0
0
补贴收入
0
0
营业外净收入
0
0
利润总额
10704624447
679169486
减：税
1819786156
115458813
少数股东权益
324058006
324058006
净利润
8560780285
887768679
资产减值准备增加
5134498153
2944328584
固定资产折旧
87337692
87337692
长期资产摊销
306703380
306703380
存货减少
25000000000
11800000000
应收项目减少
1144437121
9864559830
应付项目增加
12989503266
3369428140
购建长期资产支出
113146000
113146000
新债旧债金偿
收回投资现金收益
吸收权益性投资
权益性投资前净现金流量
14799528817
7868615287
营业务投资需资金
16664670000
2940830000
营业务投资资金缺口
1865141183
2917785287
全部投资项目需资金
21459170000
19946330000
附录五：房产市公司现金率
股票代码
股票名称
2000年末现金率
2001年中期现金率
备注
2
深万科Ａ
1770
1260
2000年1月配股
3
PT金田Ａ
060
040
6
深振业Ａ
1100
1450
11
ST深物业
1100
29
深深房Ａ
804
810
31
深宝恒Ａ
1120
870
42
深长城Ａ
1160
1250
46
光彩建设
390
1380
2001年4月配股
47
ST中侨
040
04
49
深万山Ａ
23
12
402
金 融 街
1460
197
502
琼源
01
04
514
渝开发Ａ
13
15
540
世纪中天
291
3270
1999年8月发行
558
辽 房 天
660
03
572
琼金盘Ａ
5
11
573
粤宏远Ａ
33
55
608
阳光股份
162
206
1999年12月配股
897
津滨发展
163
252
2001年3月配股
931
中 关 村
133
165
1999年8月发行
600051
宁波联合
2060
251
600064
南京高科
77
8
600095
哈 高 科
94
141
1999年7月配股
600133
东湖高新
139
117
2000年8月配股
600215
长春开
17
59
600376
天鸿宝业
124
407
2001年1月市
600383
金集团
405
611
2001年1月市
600393
东华实业
1520
146
2000年12月市
600603
兴业房产
08
14
600606
金丰投资
233
212
600638
新 黄 浦
141
154
600639
浦东金桥
65
57
600641
中远发展
199
191
600648
外 高 桥
86
88
600663
陆 家 嘴
126
77
600675
中华企业
113
76
600684
珠江实业
2
21
600736
苏州高新
12
245
2001年2月配股
600833
PT网 点
02
142
600895
张江高科
76
22
2001年2月配股
附录六：新黄浦置业股份限公司历年分红配股情况
年份
分红方案
配股方案
1993
1994
10股送3股派1元
1995
10股送2股派1元(含税)
10股配3股配售价45元股
1996
10股送32股公积金转增10股增18股
1997
分配转增
10股配2股配售价8元股
1998
98年度分配(正式)
10股配3股配股价1014元
1999
99年度10派150元
2000
分转
2001
中期分转(预)
10配3股配股价10元
附录七：利营环境通债务融资弥补资金缺口现金流预测
2001年末
2002年末
权益性投资前净现金流量
14799528817
7868615287
投资两项目时需资金
20804670000
10740830000
资金缺口（款额）
6005141183
2872214713
利息支付
0
474406153
金偿
0
0
投资项目债务融资合计
6005141183
9351762049
2003年末
江区电子产业基投资收益
10561353712
利息支出
738789202
金偿
9351762049
总债务支出
10090551251
投资收益债务支出
470802460
附录八：配股程市值损失计算
配股前
配股
总股
518307374万
561163988万
流通股
130886248万
170152172万
缴款截止日
股价变化：1539—1009元股
总市值损失
518307374×(15391009)(561163988518307374)×(10091000)
2734亿
流通股市值损失
130886248×(15391009)(170152172130886248)×(10091000)
690亿
市流通日
股价变化：1539—1071元股
总市值损失
518307374×(15391071)(561163988518307374)×(10711000)
2395亿
流通股市值损失
130886248×(15391071)(170152172130886248)×(10711000)
585亿
附录九：2001年9月21日(新黄浦公告配股说明书)－2002年4月2日新黄浦股价涨跌幅市较
（注：证指数K线图表示新黄浦曲线表示）
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度股权融资资配置绩效企业价值
——新黄浦置业案例分析
杜丽虹 朱武祥
清华学济理学院金融系
No200208 2002年4月
[摘 ] 市公司度股权融资行监机构业界长期关注监机构陆续制定市公司融资监政策予限制文分析新黄浦置业年投资行2001年配股股票市场反应结果表明：(1)新黄浦置业部产生现金流债务融资力支持阶段业发展需配股2001年配股属度股权融资行(2)新黄浦置业高科技领域元化投资基失败资配置绩效差现金流充裕容易出现资配置降低企业价值(3) 采数量指标特净资产收益率等会计指标效限制市公司度股权融资行文提出分析结果融资监政策意义
[关键词] 配股 度融资 企业价值
Key words：Right Issue Excessive Equity Financing Capital Allocation Firm Value
度股权融资资配置绩效企业价值
——新黄浦置业案例分析
杜丽虹 朱武祥
清华学济理学院金融系
Excessive Equity Financing the Performance of Capital Allocation and Firm Value
－the Case of New HuangPu Co Ltd
lihong Du Wuxiang Zhu
School of Economics and Management Tsinghua University
．问题提出
股票市场资源配置效性重体现市公司企业价值化原选择融资方式否募集资金分配资增值力投资机会众周知国市公司存度股权融资行监机构断推出融资监政策希限制市公司度股权融资行目前止没关市公司否度股权融资专业分析报告普遍负债率握存现金水评价否度融资负债率低25货币资金市公司认未充分利财务杠杆申请配股增发容易视度股权融资指标足判断否度股权融资西方市公司资结构量观察理模型实证研究均发现增长机会价值公司价值中重高产品市场竞争激烈利润率急剧降产业企业普遍奉行财务保守义－低负债现金充裕
否认国市公司确实存度股权融资评判否度股权融资？目前融资监政策否效限制市公司度股权融资？文新黄浦置业2001年配股融资例公开信息分析该公司否度股权融资
文结构：(1) 新黄浦置业20012002年净现金流量预测情景分析分析公司部现金流否足支持拟投资项目需(2) 公司现金存量进行业分析确定现金握存否足支持投资行(3) 融资源分析(4) 配股融资实际成(5) 公司历史未元化投资行评价公司非营业务投资否必(6) 考察股票市场配股行反应(7) 结政策意义
二． 新黄浦置业部现金流测算
新黄浦置业股份限公司1992年4月成立控股公司新黄浦集团海黄浦区房产理局直属企业1993年3月26日公司股票海证券交易市
公司营业房产营包括商品房租售市政动迁工程物业理房产咨询等1997年公司开始改变营战略年配股资金中5000万投资高科技领域逐步营范围扩展网络电子生物基餐饮旅游配送零售等领域
2001年10月公司10：3例进行公开配股融资配售价10元融资额43990086万扣1500万发行费实际募集资金42490086拟投资江区三期工程19600万海集成电路产业化基(ICC)12000万控股海海鸿通讯总公司防雷击半导体放电项目5250万控股海博佳电子公司芯片研发项目4550万
表1 2001年配股说明书披露拟投资项目
2001年资金投入
2002年资金投入
总计
江区三期工程
1664767
294083
196055
海集成电路设计产业化基
4200
7800
12000
控股海海鸿通讯公司防雷击半导体放电项目
3195
49305
5250
控股海博佳电子公司芯片研发
275
4275
4550
总计
2145917
1994633
414055
表见配股资金投入集中20012002年分析部现金流否支持阶段投资项目前先20012002年净现金流量进行预测预测采取保守估计原正常市况预测辅情景分析利市况现金流量进行预测进行敏感性考察
（）正常市况现金流预测
1． 收入预测
新黄浦置业股份限公司收入四部分构成：房产收入高科技收入餐饮旅游收入商业收入分四部分收入进行预测加总求年度总收入预测时1999年2000年2001年中期业绩报告数采1998年前数年公司发展呈V字形19971998两年业绩滑1999年降谷底业绩开始稳步回升目前正处升阶段房产业发展受环境影响较1998年政策市场环境前情况相差较远未收入贡献较
(1) 房产收入预测：1999年开始房产收入总收入中例逐步升目前达95左右（公司收入规模结构见附录）房产收入预测未收入预测影响公司房产收入进步细化动迁收入售房收入租金收入三部分分三部分收入进行分析
2000年动迁收入占房产总收入3584售房收入占4523租金收入占18931999年相着公司承接市政动迁项目接尾声动迁收入占重降(1999年4928）售租收入占例升2001年2002年保守估计果公司承接新市政动迁项目动迁收入进步降预计降1亿元左右2001年公司已拥156#土27亿元价格出售销售款项502001年底支付余502002年付清外155#土出售事宜谈判中两块土1997年获权直未效开发成闲置存量资产期着房产市场转暖回温公司类似存货开始通出售方式消化新黄浦公司盘活存量资产消化存货作阶段营业务务公司预测2001年存货减少469亿预计20012002两年房屋出售收入较升升幅度应足弥补动迁收入降外公司盘活存量资产部分闲置房产转售租然延长资金回收期公司提供相稳定现金收益流租金收益绝值相重呈升趋势
综合素1999年2000年公司房产收入升232001年中期年期升2540考虑福利分房政策改变住宅市场启动未年中国房产市场呈良发展趋势正常市况预计公司2001年2002年房产收入增长率保持20左右
2）高科技收入预测：公司元化投资高科技收入占重直较低1999年转生元基开发限公司专利权获2500万元销售收入外年销售收入均百万计2001年公司海生元基开发限公司海数码港网络限公司通资产置换方式转控股公司新黄浦集团新高科技投资项目（电子产业基防雷击半导体放电项目芯片研发项目）芯片研发项目预计2002年产生750万收益外项目收益2002年产生预计未两年公司高科技业务收入进步降2001年半年已实现高科技收入371万保守估计全年实现500万2002年高科技收入零
3）餐饮旅游业收入预测：餐饮旅游业收入波动较总收入中占重较2001年半年实现收入487万预计全年实现487×2975万元2002年餐饮旅游收入零
4）商业收入预测：商业收入波动性较占重较2001年半年实现收入165万预计全年实现商业收入330万2002年保持2001年水
综估算2001年总收入预测561亿2002年655亿
2． 营业利润：三年公司营业利润率直稳定3035左右均3264预测20012002年营业利润率维持3264
3． 营业费理费（含存货跌价准备）：营业费理费率均取三年年报2001年中报率均值营业费总收入064理费（含存货跌价准备）总收入449
4． 存货跌价准备改变量：存货跌价准备公司会计处理包含理费中期房产价格回升存货跌价准备改变量较负值（三年存货跌价准备率见附录二）单独列出进行预测2001年半年已回存货跌价损失5600万保守预测2001半年2002年房产市场价格稳定变2001年全年存货跌价准备增加量5600万2002年零
5． 财务费：1999年开始公司财务费稳中略升1999年3900万2000年4300万2001年中期2360万预计2001年全年财务费4720万果公司举债数额进行变动预计2002年数额维持变
6． 营业利润：根述预测公司2001年营业利润预期158亿2002年133亿（2002年营业利润2001年理费中回存货跌价准备减少）
7． 收益：收益中包括投资收益补贴收益营业外净收益房产济逐步市场化市政动迁工程逐步完成公司获补贴收益营业外净收益逐年减少2001年2002年保守预测两项收益减少零投资收益99年较进项（1900万）外年数额均正负1000万2001年公司清理亏损投资项目保守估计20012002年投资收益零
8． 利润总额：2001年利润总额1585亿2002年利润总额133亿
9． 税：根中报年报披露公司前阶段免税项目2001年幅减少预计20012002两年税占利润总额17
10．少数股东权益：2001年中期少数股东权益162万预计2001年全年少数股东权益324万2002年维持数额变
11．净利润：根数计算出正常市况2001年公司净利润预测107亿2002年公司净利润预测128亿
净利润预测基础进步净利润调整净现金流量
12．加回计提资产减值准备增加额：资产减值准备改变两部分构成存货跌价准备坏帐准备改变中存货跌价准备改变量已文预测完成坏帐准备增加量收入增加6（公司6原计提坏帐准备金）2001年资产减值准备减少5134万2002年资产减值准备增加563万
13．加回固定资产折旧：2001年半年固定资产折旧437万预计全年873万2002年维持数额变
14．加回长期资产摊销：计算方法20012002两年资产摊销分307万
15．加回存货减少额：期公司加存货资产消化存货减少较公司预测2001年存货减少469亿（见2001年配股说明书）预测中采更保守数2001年半年存货已减少131亿2001年半年实现156#土50销售收入消化存货118亿预测2001年存货减少25亿2002年存货减少118亿
16．加回应收项目减少应付项目增加：应收应付项目占净营运资呈逐年升趋势变动幅度较观察公司历年财务报表年末应收项目占年度总销售收入2555中位数40正常市况预计20012002两年应收项目总额占总收入402000年末应收项目总额110亿基数预测未两年应收项目增加额2001年107亿2002年4500万历史年末应付项目总额占总收入7595中位数85正常市况预计20012002两年应付项目总额占年销售收入852000年末应付项目总396亿次基数预测2001年应付项目增加额6600万2002年9500万
17．购建长期资产支出：公司长期资产支出数额较2001年半年56万20012002两年购建长期资产支出分113万
18．款收现金偿债务支付现金：假设20012002两年债务金额变款收现金偿债务支付现金等零
综合预测正常市况2001年权益投资前部净现金流量289亿年实施全部投资项目需215亿资金2002年权益投资前净现金流量286亿年全部投资项目需1995亿资金正常市况新黄浦置业需进行外部融资(正常市况预测报表见附录三)
（二）情景分析—悲观市况净现金流预测
房产行业营业绩稳定够充分说明公司部现金流充足性调整述现金流预测假设条件反映营环境利环境公司部现金流假设条件调整：
1． 总收入预测调整：2001年半年总收入已确定半年已确定135亿房产销售收入2001年总收入基确定会太变化营利环境预测销售收入增长102002年总收入已确定售房收入135亿悲观预测全年售房总收入2亿动迁收入进步降1亿（1999年2亿2000年16亿）租金收入1亿全年房产总收入4亿2002年高科技收入旅游餐饮收入零商业收入减少200万全年总收入402亿
2． 营业利润：设动迁收入总收入中占例降租金收入占例升营业利润率降低25左右（2000年3233）
3． 存货跌价准备：设2001年半年房产价格变2002年房产价格跌2000年水存货跌价准备占存货总量42001年末存货总量基数2002年存货跌价准备升3900万
4． 应收项目减少应付项目增加：2001年中期应收项目增加额1144万应付项目减少额130亿2000年末相应收应付项目总计占资金141亿观察公司历年财务报表知中期应收应付项目占流动资金远年末值悲观预测2001年末应收应付项目占流动资金净额应超141亿2002年设应收项目总收入历史高值55应付项目总收入历史低值75应收项目增加额9900万应付项目增加3400万
假设条件调整利环境2001年公司进行权益投资前部现金流量148亿然足支持公司进行全部投资项目需资金215亿果公司进行营业务投资需资金仅167亿资金缺口1900万2002年公司权益投资前部现金流量7870万足支持年公司全部投资项目需资金1995亿样果公司进行营业务投资2002年需资金仅2940万部现金流足支持(利环境现金流量预测表见附录四)
分析预测知正常市况公司部现金流量支持年全部投资项目利营环境果公司进行营业务投资2001年资金缺口仅1900万通适减少存量现金债务融资弥补2002年部现金流量足支持营业务投资
三． 公司现金存量分析
三年公司现金存量直维持4亿元2000年末现金总资产1412001年中期现金总资产154缺乏公司营详数难估算公司实际现金需求里采横较法公司现金率期市房产公司进行较分析否持量现金
2001年中期沪深两市房产（包括高新技术开发区）市公司40家公司2000年末均现金率1032中现金持率高新黄浦10家中2家2000年年配股融资1家2000年市2家1999年8月市1家1999年12月配股公司短期量现金涌入持较富余资金果2000年进行股权融资三家公司刨余公司均现金率989
2001年中期40家市公司均现金率13444家公司2001年半年配股2家2001年1月市1家2000年12月市7家公司剔均现金率1017(房产市公司现金率见附录五)
综析2000年末2001年中期40家市公司均现金率低新黄浦果年发生股权融资导致量现金流入短期持量现金公司剔样外房产市公司均现金率10左右远低新黄浦置业股份限公司现金率约数值23果新黄埔现金握存减少行业均水准2000年末126亿富余现金2001年中期152亿富余资金第二部分预测知营利环境2001年末公司部现金流量148亿加1亿富余存量现金公司部现金达248亿仅足支持营业投资满足元化投资需
四． 融资源分析
部现金流外部股权融资外新黄浦置业否融资通道呢？新黄浦置业2001年中期总资产27978亿存货2226亿中半数房产处位海市黄金段着宏观济基面改观较升值潜力易获抵押贷款公司中国民银行海市分行2000年9月评定A＋信等级较财务信公司前抵押贷款额仅185亿实际贷款额抵押资产率50果公司出半数存货进行抵押50例获贷款总贷款额高达56亿高出前实际抵押贷款额37亿外公司目前746亿信贷款额度实际576亿尚17亿融资弹性
新黄浦置业长期负债2000万负债率3709远低海房产行业均负债率（70）2000年末利息倍数320偿债力房产市公司中排名第三2001年中期公司利息倍数282数知公司较债务融资空间建议公司营环境利情况通抵押贷款方式弥补营业务投资需求部现金流资金缺口
假设营环境利时公司通债务融资弥补2001年底营业务投资1900万资金缺口2002年利息支付1501万（公司款均利率79）2002年营业务投资公司现金流4900万相实微足道
附录七营利环境通债务融资支持江区三期工程集成电路产业基项目现金流预测假设贷款金2003年底偿偿资金项目投资收益(江区三期工程投入期15年回收期229年2003年预期收益8561万集成电路产业基投入期15年回收期6年2003年预期收益2000万）2003年预期项目投资收益1056亿预测知2003年偿贷款息471万净现金流入见债务融资弥补营相关业务投资需求资金缺口完全行
五． 配股融资成
融资资格规定配股融资前提条件分配现金红利股权融资成重组成部分
新黄浦1993年市1994－1995两年分发现金红利1996年未派现配合1997年配股融资行扩配股基数10股送32股转增18股199619971998连续三年未分红1999年董事会计划2000年配股1999年分红前实际净资产收益率仅586低证监会规定6配股资格求达该指标公司连续三年分红计划增资扩投资规模情况分红7700万元分红净资产回报率升616满足配股资格求2000年分红前净资产收益率733达配股资格求董事会决定2000年利润分红理未投资支出较（公司历年分红配股情况见附录六）
分析难出1999年现金分红实际2001年配股融资项成（果没2001年配股1999年分配现金红利）成直接导致2000年现金支出增加5800万元果7700万元现金红利算作配股融资成部分加配股发行费1500万总融资成9200万约占实际募集资金425亿20见次配股融资成相高昂
六． 元化投资成效
表2 新黄浦置业元化投资项目状况（单位：万元）
实际投资额
1999年收益
2000年收益
备注
年均投资回报率
海科技京城(五金物资市场）
1350
1442
10418
92
海爱奇特配售中心
3680
利润产生缓慢1999年46777万溢价转新黄浦集团
127
海生元基开发公司
5100
2360
5424
2001年522424万元置换新黄浦集团
166
海数码港网络公司
3500
3553
2001年348347万元置换新黄浦集团
05
表面新黄浦置业高科技领域投资四项目数码港网络公司亏损外三项目年均投资回报率均9实际科技京城项目具持续盈利力年均收益率92三项目回报良资产转控股公司收益例爱奇特配售中心1997年配股资金投资投资利润产生缓慢终1999年46777万元溢价转集团生元基开发公司然1999年通转专利权获2360万元收益数值仅低投入资金时新黄浦公司预估35004500万元专利出收益该项目具持续盈利力2000年收益骤降54万元2001年通资产置换124万元溢价转集团数码港项目更始终处亏损状态终165万元折价置换集团
明显新黄浦生物电子网络等高科技领域投资实际没公司增值基失败果控股股东－新黄浦集团进行公资产置换形成巨投资损失2001年配股资金拟投资高科技项目实际风险投资
实际国市公司投资出现亏损普遍亏损业务资产转移控股股东控股股东净资产等价原进行资产置换换入利润贡献增长预期资产置换出亏损资产业务样市公司收回投入资甚通公价格获溢价收益投资损失转移股东控股股东接收亏损业务目保住市公司配股增发等融资资格获股权资维持前业务进行新投资旦投资失败控股股东进行资产置换举相控股股东市公司投资施加保险失败实业投资通流动置换掩盖损失降低市公司理层投资失败责规避投资失败盈利负面影响获融资激励市公司投资意性降低社会资源配置效率
七 股票市场配股反应
1）新黄浦置业配股程中股价市场表现
表3 新黄浦置业2001年配股决议实施程中信息发布日市场股价反应
日期
公告事项
股价日涨幅
2001826
股东会通配股决议股东发出购买意征询函
325（8月26日非交易日涨跌幅27日数）
2001921
公布配股说明书
862
2001927
股东会通配股方案
338
2001108
配股权
903
20011019
配股缴款截止日
381
2001116
配股获准市流通
195
8月26日公告10月8日权
股价1539降1009降3444总市值（含国股法股）损失2743亿流通股市值损失690亿
8月26日公告11月6日配股市流通
股价1539降1071降3041总市值（含国股法股）损失2395亿流通股市值损失585亿
表见公告配股征询函配股说明书正式配股方案权缴款截止日重信息公告日期股价均呈跌趋势跌幅3中配股说明书公告日权日股价跌幅8见股市新黄浦配股融资行视负面信号配股决议公告日缴款截止日股价1539元股降1009元股跌幅达3444新黄浦总市值损失2743亿流通股市值损失690亿配股决议正式公告日配股市流通日股价1539元股降1071元股跌幅3041总市值损失2395亿流通股市值损失585亿（计算程见附录八）
附录九配股期间新黄浦股价波动证指数波动较图图见配股期间新黄浦股价跌幅明显高市场总体水股票市场预期新黄浦配股融资行损害股东权益导致市值损失
2）配股认购情况
新黄浦次配股公司1999年12月31日总股518307374股基数10股配售3股例全体股东配售股份配售价1000元股实际配售42856614股中国家股规定现金认配低应配部分5％2920518股余放弃发起法股东放弃全部配股认购权募集法股东中41家承诺现金认配配股份1313372股471家募集法股股东承诺放弃配股份43246768股剩余55家募集法股东未配股否作出承诺保留配股权计490310股终配售结果募集法股东认配670210股仅占募集法股配总数15保留认股权490310股承销团包销社会公众股股东配售39265886股
流通股认配权执行代表流通股股东新黄浦置业配股行认表4整配股程中股价跌3041公司总市值减少2395亿元流通股市值减少585亿跌幅明显期市走势放弃认购权带资损失（2767）超追加资投入资损失（2429）流通股股东配股行配股价较低（仅配股前股价65）放弃配股参加配股资损失率两害取轻动保护行
表4 执行配股权放弃配股权投资股票资损益较(假设持手新黄浦股票)
配股前手新黄浦股票价值
1539*1001539
配股股票市流通日价格
1071元股
配股认购资金（设笔资金原计划投资股票）
1000×30300
资机会成（期股市均收益率）
1359
配股前总资价值
1539+3001839
执行配股权配股流通日资总值
130×107113923
资损失率
13923018391
2429
放弃配股权配股流通日资总值
100×1071+300×(11359)133023
资损失率
13302318391
2767
八． 结政策意义
综述果新黄浦公司专注房产业务业营利环境必配股融资支持拟投资项目者说配股属度股权融资股票市场新黄浦配股融资行视负面信号配股融资损害股东价值
市公司度股权融资较普遍形成非商业竞争需财务保守行监部门断推出限制市公司度股权融资圈钱行政策特设置少数量标准例配股超总股301999年增加净资产收益率规定2001年进步降低融资净资产收益率门坎时求市公司融资前分配现金红利定程度限制市公司配股融资行
新黄浦置业2001年配股分析表明设置净资产收益率等会计指标然难限制市公司度融资行反激励部资金充裕业务发展真正需股权融资市公司投资失败通资产置换甚作假达融资会计收益标准市公司编制募集资金投申请融资包括夹带迎合股票市场追捧概念元化投形成度融资资增值力投资方面导致部分真正需股权融资市公司达融资会计收益标准股权资消减必投资者迫采激进债务融资政策需股权融资公司达配股资格求分发红利增加必外部融资成
建议审定市公司配股增发申请时净资产收益率资产负债率否分配现金红利等会计指标量化规定必求市公司提出公司融资分析方案明确实际资金需求部融资力财务顾问需象撰写投资价值分析报告样出股权融资方案专业分析报告出股权融资充足理
外需会计规角度规范市公司资产置换行限制市公司通控股股东进行公资产置换掩盖巨投资损失获取融资资格
中长期解决度股权融资问题关键增强股票市场身市公司投融资行评价行动力形成倒逼信号约束力股票市场化机制重体现样国控股市公司H股等境外市公司难获境外股票市场认证监会2001年1月放宽融资条件表面导致市公司申请获准融资数量增加促进国股票市场评价力改善承销商市公司初步产生倒逼效果2001年配股增发行普遍受股票市场抵制少承销商包销成股东增加承销商风险导致新股发行实质性分销市公司迫消减增发规模甚放弃增发说明遏制市公司度股权融资非常重终极制约力量股票市场身评价行动力证监会监政策
附录： 新黄浦置业股份限公司收入规模结构
2001年中期
销售收入
占总销售额重
2000年
销售收入
占总销售额重
1999年销售收入
占总销售额重
房产
26801695692
9632
452734265
9419
36859360932
8801
高科技
370674479
133
2500000000
597
旅游餐饮
487498929
175
19559785
407
2341639500
559
商业
164806838
059
8381927
174
181889700
043
合计
27824676056
4806759782
41882890132
新黄浦置业股份限公司2000年房产收入结构
收入金额(万元)
占房产总收入例
动迁收入
1622400
3584
销售收入
2047785
4523
租金收入
857158
1893
合计
4527343
100
附录二：三年存货跌价准备率
1998年
1999年
2000年
2001年中
存货跌价准备存货
712
587
408
207
附录三：正常市况现金流预测表
2001末
2002末
房产收入
54328111800
65523347836
高科技收入
500000000
旅游餐饮收入
974997858
商业收入
329613676
327616739
总计
56132723334
65850964575
营业利润
17732695692
21386820734
业务利润
0
0
减：营业费
359249429
421446173
理费
2520359278
2956708309
存货跌价准备增加
5618405691
0
财务费
4716617502
4716617502
营业利润
15754875173
13292048749
投资收益
0
0
补贴收入
0
0
营业外净收入
0
0
利润总额
15754875173
13292048749
减：税
2678328779
2259648287
少数股东权益
324058006
324058006
净利润
12752488388
10708342456
资产减值准备增加
5134498160
563218770
固定资产折旧
87337692
87337692
长期资产摊销
306703380
306703380
存货减少
25000000000
11800000000
应收项目减少
10740241671
4478094414
应付项目增加
6558819904
9515950631
购建长期资产支出
113146000
113146000
权益性投资前净现金流量
28943755533
28616604514
营业务投资需资金
16664670000
2940830000
全部投资项目需资金
21459170000
19946330000
附录四：利环境现金流量预测
2001末
2002末
房产收入
49800769150
40000000000
高科技收入
500000000
旅游餐饮收入
974997858
商业收入
329613676
200000000
总计
51605380684
40200000000
营业利润
12450192288
10000000000
业务利润
0
0
减：营业费
330274436
257280000
理费
2317081593
1804980000
存货跌价准备增加
5618405691
3900291984
财务费
4716617502
4716617502
营业利润
10704624447
679169486
投资收益
0
0
补贴收入
0
0
营业外净收入
0
0
利润总额
10704624447
679169486
减：税
1819786156
115458813
少数股东权益
324058006
324058006
净利润
8560780285
887768679
资产减值准备增加
5134498153
2944328584
固定资产折旧
87337692
87337692
长期资产摊销
306703380
306703380
存货减少
25000000000
11800000000
应收项目减少
1144437121
9864559830
应付项目增加
12989503266
3369428140
购建长期资产支出
113146000
113146000
新债旧债金偿
收回投资现金收益
吸收权益性投资
权益性投资前净现金流量
14799528817
7868615287
营业务投资需资金
16664670000
2940830000
营业务投资资金缺口
1865141183
2917785287
全部投资项目需资金
21459170000
19946330000
附录五：房产市公司现金率
股票代码
股票名称
2000年末现金率
2001年中期现金率
备注
2
深万科Ａ
1770
1260
2000年1月配股
3
PT金田Ａ
060
040
6
深振业Ａ
1100
1450
11
ST深物业
1100
29
深深房Ａ
804
810
31
深宝恒Ａ
1120
870
42
深长城Ａ
1160
1250
46
光彩建设
390
1380
2001年4月配股
47
ST中侨
040
04
49
深万山Ａ
23
12
402
金 融 街
1460
197
502
琼源
01
04
514
渝开发Ａ
13
15
540
世纪中天
291
3270
1999年8月发行
558
辽 房 天
660
03
572
琼金盘Ａ
5
11
573
粤宏远Ａ
33
55
608
阳光股份
162
206
1999年12月配股
897
津滨发展
163
252
2001年3月配股
931
中 关 村
133
165
1999年8月发行
600051
宁波联合
2060
251
600064
南京高科
77
8
600095
哈 高 科
94
141
1999年7月配股
600133
东湖高新
139
117
2000年8月配股
600215
长春开
17
59
600376
天鸿宝业
124
407
2001年1月市
600383
金集团
405
611
2001年1月市
600393
东华实业
1520
146
2000年12月市
600603
兴业房产
08
14
600606
金丰投资
233
212
600638
新 黄 浦
141
154
600639
浦东金桥
65
57
600641
中远发展
199
191
600648
外 高 桥
86
88
600663
陆 家 嘴
126
77
600675
中华企业
113
76
600684
珠江实业
2
21
600736
苏州高新
12
245
2001年2月配股
600833
PT网 点
02
142
600895
张江高科
76
22
2001年2月配股
附录六：新黄浦置业股份限公司历年分红配股情况
年份
分红方案
配股方案
1993
1994
10股送3股派1元
1995
10股送2股派1元(含税)
10股配3股配售价45元股
1996
10股送32股公积金转增10股增18股
1997
分配转增
10股配2股配售价8元股
1998
98年度分配(正式)
10股配3股配股价1014元
1999
99年度10派150元
2000
分转
2001
中期分转(预)
10配3股配股价10元
附录七：利营环境通债务融资弥补资金缺口现金流预测
2001年末
2002年末
权益性投资前净现金流量
14799528817
7868615287
投资两项目时需资金
20804670000
10740830000
资金缺口（款额）
6005141183
2872214713
利息支付
0
474406153
金偿
0
0
投资项目债务融资合计
6005141183
9351762049
2003年末
江区电子产业基投资收益
10561353712
利息支出
738789202
金偿
9351762049
总债务支出
10090551251
投资收益债务支出
470802460
附录八：配股程市值损失计算
配股前
配股
总股
518307374万
561163988万
流通股
130886248万
170152172万
缴款截止日
股价变化：1539—1009元股
总市值损失
518307374×(15391009)(561163988518307374)×(10091000)
2734亿
流通股市值损失
130886248×(15391009)(170152172130886248)×(10091000)
690亿
市流通日
股价变化：1539—1071元股
总市值损失
518307374×(15391071)(561163988518307374)×(10711000)
2395亿
流通股市值损失
130886248×(15391071)(170152172130886248)×(10711000)
585亿
附录九：2001年9月21日(新黄浦公告配股说明书)－2002年4月2日新黄浦股价涨跌幅市较
（注：证指数K线图表示新黄浦曲线表示）
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