第二部分 市场篇
三济指标状况………………………………………7
二 三需求快速增长………………………………………9
三 工业高增长成带动济快速增长素………11
四 财政收入居民收入济增长速度步提高………12
五 苏州市房产市场宏观状况……………………………12
六 苏州市酒店公寓走势分析……………………………15
七 苏州工业园区现状………………………………………21
八 项目SWOT分析……………………………………29
九 项目三考量素………………………………………31
十 客户群描述………………………………………………32
第三部分 定位篇
定位前思考…………………………………………35
二 产品核心定位…………………………………………36
三 产品差异化定位…………………………………………36
四 功定位…………………………………………………43
第四部分 企划篇
广告总精神……………………………………………44
二广告分解精……………………………………………45
三案名建议…………………………………………………46
四推广思路…………………………………………………49
五 广告传播………………………………………………50
六 广告宣传………………………………………………53
第五部分 建议篇
项目运作模式……………………………………………55
二酒店理公司建议—万豪………………………………57
三产品设计建议……………………………………………61
附件1：广告设计样稿
第二部分 市场篇
三济指标状况
1GDP发展状况
资料源：苏州市统计局
2产业结构发展状况
资料源：苏州市统计局
3居民消费价格指数变化状况
资料源：苏州市统计局
4述三济指标图例见：
2003年苏州市全年实现国生产总值2802亿元年增长18已连续年保持两位数高速增长需指出：户籍口计算2003年苏州均GDP达477万元海466万元杭州327万元 宁波322万元城市居民均支配收入方面苏州12361元海杭州宁波分148671289814277元2003年城镇居民均支配收入增长164正逐步缩海杭州宁波等长三角领先城市差距
2003年苏州市第三产业相2002年降33百分点第二产业占631苏州已形成电子信息生物医药新材料等高新技术产业已占导新兴工业城市机电产品已成苏州第类出口产品相苏州工业化进程城市化相滞作苏州济城市化进程中重环第三产业发展滞重城市相略低加快城市化发展应该托制造业旅游业力发展商务服务现代物流会展业新兴居民服务等整体全面推进苏州市城市化进程
2003年苏州居民消费价格总水升04全年价格总水延续年微升格局分类指数四升四降食品类衣着类医疗保健品居住类价格分年升32163009烟酒品家庭设备品维修服务交通通讯娱乐教育文化品服务价格分年降05345715
二三需求快速增长
1投资规模继续扩
资料源：苏州市统计局
2消费品市场快速增长
资料源：苏州市统计局
3外型济推动力继续增强
资料源：苏州市统计局
资料源：苏州市统计局
4述三需求图例见：
2003年全社会固定资产投资继续保持高速增长全社会固定资产投资额完成11499亿元增长711中国济投资2752亿元增长910私营体投资较快增长完成投资2727亿元增长500外商投资增长迅猛完成投资3713亿元增长1006
伴旅游业发展苏州市消费品市场保持繁荣活跃旺销态势2003年实现社会消费品零售总额5261亿元增长1652003年全市旅游业春季旅游旺季受SARS严重影响全年实现旅游总收入23596亿元年增长19旅游外汇收入291亿美元增长45
全市开放型济保持良态势全年实现进出口总额突破600亿美元达65663亿美元年增长804 中出口总额32634亿美元年增长762外商投资企业出口额28163亿美元资企业出口额4468亿美元中外贸公司出口额2612亿美元私营企业出口额689亿美元分年增长8483641961501全年机电产品出口额25089亿美元增长956机电产品出口额占全市出口总额重达769年提高77百分点高新技术产品出口17895亿美元年增长1089占全市出口总额重548年提高85百分点出口总额中般贸易出口6432亿美元进料加工贸易出口21504亿美元料加工装配贸易出口4643亿美元占分197659142
三工业高增长成带动济快速增长素
工业济表现出良运行态势生产快速增长效益稳步提高工业济总体运行质量进步提升开创年苏州市工业济增长格局 2003年全市完成工业总产值701077亿元增长378中规模工业完成总产值497651亿元增长391
外资港澳台工业增长突出全年全市外资港澳台工业继续保持强劲势头实现产值301191亿元增速达487超全市工业109百分点
高新技术产业发展势头强劲加入WTO苏州成国际知名投资理想工业园区苏州新区昆山开发区吴江开发区电子信息产品制造业基逐步形成笔记电脑液晶元器件显示器数码相机机板扫描仪印刷线路板等高新技术产品更快速度增长IT制造业苏州市工业济拉动作更趋明显
重工业重提升加快2003年规模重工业产值320865亿元重达645
四财政收入居民收入济增长速度步提高
2003年苏州市完成财政收入4099亿元口径增长349中方财政收入22031亿元口径增长441方财政般预算收入1705亿元口径增长432财政收入占生产总值重连续8年持续升达146年提高06百分点
资料源：苏州市统计局
五苏州房产市场宏观状况
1土交易量增长迅速
资料源：苏州市土储备中心2004年数16月
2房产投资
资料源：苏州市统计局
3苏州房产开发销售情况
资料源：苏州市统计局
4苏州房产销售金额增长率
资料源：苏州市统计局
5述图例见：
51房产市场供销两旺2003全年区新开工商品住房达153万方米竣工51万方米累计开工383万方米累计竣工面积191万方米2003年开发建设量已完成150万年度计划年开发量增长倍
园区商品房供应幅增加时商品房销售然保持涨势头两年园区商品房热销预售已成售楼形式许楼盘基开盘23月预售告磬总体销售率100％未开盘楼盘预订总数实际供应量3－4倍
52房产发展势头良市区中占份额继续升预计2003年园区新开发量占苏州市区总量（含吴中相城区）例达30％例年全年19．23％增长11％园区开发量市区中占份额继续升预计未年例增长
53存量房产交易活跃着园区湖西区段日趋成熟广购房者越越园区二手房市场截2003年12月底园区二手房转登记达963套10．64万方米成交金额2．76亿元分2002年1．91倍2．39倍2．83倍年成交额涨三倍
六苏州市酒店公寓走势分析
1总体发展趋势
年苏州商品房产品更新换代急剧加快新潮设计层出穷中酒店服务式公寓尤耀眼认酒店式公寓火爆着十分深刻背景
首先前两年流行酒店公寓户型成功突破万元进入市中心房屋交易瓶颈房屋单套面积越做越行情市中心房屋价格断走高苏州酒店式公寓房价二十五元万左右吸引愿离开市中心客户类产品前两年供应求2004年基达供需衡
次第次房屋定位酒店式服务公寓白领公寓乔丽晶等项目中户型市中心口频繁流动居住区日益边远化苏州快速市迈进情况量高层理士白领士提供种全新居住形态目前类产品客源稳定投资回报率高市场前景乐观
者全装修公寓设计日趋完善功服务提升全新高度保证酒店式公寓功突出性化时强调私密感产品紧缺特点确保投资型客户投资回报
外方面出酒店式服务公寓较发展空间：
①苏州GDP进入全国前四名作海花园敞开门做生意国家商贸会更加密切着苏州城市功完善酒店式公寓需求会量增加
②着港澳台士海等周边城市生意日益频繁利港澳台士购买租投资苏州酒店式公寓
③济活跃网络时代激发量创业者加入SOHO族酒店式公寓需求相需求投资相信投资客热情
④国苏州商务公司通苏州外国公司进行商务交企业苏州酒店式公寓相需求
酒店式服务公寓作房产市场种新型物业具十分独特性然存市场定独特方
酒店式服务公寓作种物业形态出现时间久产品处增长发育期市场足够空间时间认苏州酒店式服务公寓总体发展趋势短期房产产品生死存亡趋时竞争中发展
2位置分布走势
目前国外发达国家成熟验酒店公寓分布三区域闹市中心CBD核心区市中心二城市轻轨铁公交车站附三工作导业员数年轻区学城附科技园附IT产业士聚居电视台附广告聚居等等区域酒店公寓需求较较集中远离闹市中心偏远区域城郊结合部适合规模开发酒店公寓项目
物业选址应该目前酒店式公寓相集中述三区域时考虑段优势物业聚集优势够迅速积累足够购买气交通便捷程度综合子认未苏州酒店公寓位置分布走势具体：
n 市中心核心位置——观前街石路重交通道附区域
n 园区——东环路烂尾楼老机场路附园区未行政济中心湖东板块
n 新区——狮山路附轻轨附
n 相城区——新行政中心附
n 吴中区——发展较区域缓慢该类产品出现量会
3产品发展趋势
31产品功布局趋势
居住形客源办公型客源需求着差异二种功需求更糅合起应该重视问题功需求二者着极居住功办公功取衡难解决问题建议规划时量居住区办公区分开80区域居住功20区域办公功未酒店式公寓功布局发展趋势
32户型发展趋势
应该量规避目前烂尾楼通风差光足房间面积局促浪费弊端公摊面积缺陷缩住宅公摊面积加强产品通风性光度增强空间利度提高房间舒适度减少层房间数等未酒店式公寓户型发展趋势户型设计推陈出新复式房夹层房三层梯形房等新型房型逐步进入市场领衔该类物业健康发展
32面积发展趋势
居住面积办公面积着质区面积济实合理元化方发展未居住面积4050方米间较见目前高档较高出租适合中短期居住酒店式服务公寓已出现60~280方米间白领公寓乔丽晶等高档产品年非常市场
33产品销售方式趋势
目前苏州酒店式公寓缘市场素销售方式简单未体现出产品独特性带种营销手段目前海酒店公寓市场言许酒店公寓公寓采取包租形式包租期35年投资回报率6年左右
33物业理趋势
高品质完善物业理会酒店式公寓市场发展起决定性作目前苏州酒店式公寓市场物业理没达高水相出现停车位足装修标准合理服务项目少等隐患提供居家舒适办公方便酒店式公寓理服务两重点未酒店式公寓物业理进步全面酒店理化完善服务期真正体现酒店式服务公寓化理宗旨
34部配套趋势
未酒店式公寓部配套更合理实：泛会豪华堂宽通道室游泳池等配套酒店式公寓发展导方着酒店式公寓发展产品进步细分未市场会出现具种产品特色酒店式公寓
35装修趋势
现许目光投酒店式公寓部全装修容忽视素苏州酒店式公寓装修标准目前参差齐配家具部简单装修精装修家电配置位中者发展趋势外苏州酒店式公寓装修采菜单式未发展趋势开发商提供更范围根客户求装修品质装修风格进步提高
36建筑趋势
目前存烂尾楼正逐渐市场消化掉市场出现酒店式公司会新建建筑房型规划会目前产品提高档次
4市场走势
41 酒店式服务公寓开酒店公寓新篇章
根海酒店公寓市场解户型酒店式公寓应该种渡产品定程度量烂尾楼种理想生方法半年海户型酒店公寓市场已开始冷趋势酒店式服务公寓作户型酒店式公寓升级品样化房型更高品质社区配套完善服务理念开酒店公寓新篇章迅速提升产品销售量产品佳生方法酒店式服务公寓市场发布必改善酒店公寓房产滑趋势开房产新制高点横户型酒店公寓市场趋稳状况酒店式服务公寓特殊功设施齐全完备服务体系必赢更市场领域
42酒店式公寓元化品质化发展
苏州作座正成长成熟移民城市住房需求量逐年递增全装修户型住宅前两年兴起新生事物相海杭州级城市发展成熟时存定发展空间目前苏州市场真正投入单身公寓越越说苏州单身公寓供需已基衡供需已衡状况酒店式服务公寓必定会更发展空间必定会元化品质化发展行业商务精英社会商务活动聚会商务会议产业交际会公司办公址等会选择酒店式公寓作活动场选择酒店式公寓点处
l 酒店式公寓具商务写字楼样功适合办公
l 酒店式公寓足够完善服务配套设施商务谈判商务交流提供良环境幽雅氛围流交易台
43苏州市场客源充足
苏州作工业生产基旅游城市年会量商务士游客进入苏州种私密性更强产品定需求时全国年量涌入苏州工作前期高级白领温馨方便户型住宅定偏爱期部分消费者事业需求家庭结合需会酒店式服务公寓更喜爱部分消费者未酒店式服务公寓发展具市场空间着工业园区建成断增公司常会选择面积较酒店式公寓作居住办公点利酒店式公寓作商务谈判台品位建筑商务谈判领域苏州市场客源充足条件会酒店式公寓发展产生推动刺激作全面带动酒店式公寓发展刺激房产济腾飞
44综述
该类物业根掌握数分析酒店式公寓开发量超城市住宅开发总量15市场应该健康说目前苏州酒店公寓特目前海市场苏州方兴未艾酒店式服务公寓独特产品定位鲜明产品性完善产品功市场发展空间少短期2年市场会出现萎缩利短期会萎缩良形式开酒店式公寓开发领域更推销产品出产品产品处突出产品优势突出产品环球题特色风格服务全面细致周完善理造苏州第家环球特色生态涉外高级酒店式公寓
5价格走势
通市场调查发现苏州外资企业高科技产业快速发展时批批年轻高级白领迅速产生时处创业阶段生活居住求档次较高酒店式服务公寓作种酒店公寓新产品目前出租房价格差距较
51苏州高档物业租赁市场典型案分析
项目
案 名
工位置
产品规划
租售价格
入驻情况
交付标准
租赁公寓
白领公寓
园区星海街168号
204~232㎡
＄2000~2500月
95
全配
挹翠华庭
新区滨河路215号
150~300㎡
＄1100~1600月
80
全配
锦华苑
新区狮山路38号
163~200㎡
＄2100~2600月
90
全配
租赁墅
御花园
新区长江路318号
240~350㎡
＄2500~6800月
85
全配
白莲花园
市区干西路
270~290㎡
＄2000~3000月
70
全配
独墅苑
园区通园路
200~257㎡
＄1900~2400月
80
全配
表出苏州高档物业集中新区园区整体进驻率80租金高达＄1100~6800月受益苏州外型济高度发展世界五百强中100强入驻台资企业扩容外企高层理者海派成功私营业ＩＴ金融精英文化艺术界知名士量涌入带庞高档物业需求
七苏州工业园区现状
1苏州工业园概述
11苏州工业园区1994年正式启动建设行政辖区面积260方公里中中新合作区规划面积70方公里规划居住口50万计划吸引类投资1000亿美元园区发展目标：建成现代化国际化园林化高科技工业园区8年园区注重鉴国外先进城市验融新加坡国际化理念苏州文化底蕴体建成区方公里基础设施投资1亿美元形成横交错高等级道路高标准设施批容量源头厂济指标直保持着年均50左右增幅目前园区已成中国发展速度快开发水高吸引外资开发区
12金鸡湖周边规划金鸡湖苏州工业园区宝贵风景资源湖面约７方公里环湖区开发成现代风格休闲娱乐空间
13规划金鸡湖区景点：
（1）城市广场
金鸡湖西岸紧园区商业区园区东西中轴线型开放式休闲空间总面积263公顷北侧亲水公园软性户外活动天湖布置连串型开放式公园广场供散步休憩眺湖景中间型广场举办群众集会节庆仪式
（2）湖滨道
位金鸡湖西岸商业区湖驳岸步行道圆弧踏步观景台成片绿组成总面积529公顷设游艇俱乐部码头艺廊等设施立北侧湖畔型现代金属雕塑圆融出新加坡著名雕塑家孙宇立先生手笔圆融高12米两动态扭转圆紧密相叠成寓含中新双方密切合作相辅相成相互交融深意
（3）水巷邻里
水巷邻里总面积385公顷配商业设施中高密度住宅区座落连串互相连结河流间住宅群环绕着工水湾建着水湾公开放空间布置商店咖啡座餐厅浓郁现代市色彩现苏州古城桥流水幽雅风貌
（4）湖角
湖角金鸡湖南岸总面积558公顷部分面积岛沼泽湿野生动物然生态保护区游客穿梭众岛间领略湿风光通图文解说电脑模拟解然接种种奇妙景象观景区花卉展示区游客服务中心外湖角保留少量土作研究机构建设
（5）金姬墩
金姬墩独栋墅构成高级住宅区设施完善成体占约594公顷河绿带相互交织栋墅单位均享然景观
（6）文化水廊
文化水廊金鸡湖东岸西面金鸡湖文化设施公机构住宅商业楼群组成占909公顷道路成方格状原河道相呼应设型博物馆体育馆水音乐台等文化设施
（7）玲珑湾
玲珑湾金鸡湖畔密度较高住宅区占1191公顷座落金鸡湖北岸西岸城市广场隔湖相跨越湖湾建金鸡湖桥两者连体里拥占宽广开放空间高层建筑布置区北側建筑物高度遂次降低接湖边低住户提供更开阔视野
（8）波心岛
波心岛区土开放空间配合渡假游乐设施商业活动土总面积118公顷包括渡假酒店渡假屋时型湖滨游泳区避静中心钓鱼区水活动旅游谘询中心相关旅游设施全岛规划提倡水休闲活动包括滑浪风帆板游艇水摩托车游泳等时城市广场文化水廊水载客快艇停站
优秀环境景观规划奠定案销售市场基础
2苏州工业园发展目标完成情况
2002年5月中新联合协调理事会第六次新加坡成功举行会议提出三年苏州工业园区加快发展新目标：新投入建设资金超100亿元基完成70方公里基础设施开发初步形成园区城市形态努力实现合外资超200亿美元实际利外资超100亿美元GDP达500亿元创造出优美环境优质服务优秀新综合优势初步建成具国际竞争力开发区2002年5月中新联合协调理事会第六次新加坡成功举行会议提出三年苏州工业园区加快发展新目标：新投入建设资金超100亿元基完成70方公里基础设施开发初步形成园区城市形态努力实现合外资超200亿美元实际利外资超100亿美元GDP达500亿元创造出优美环境优质服务优秀新综合优势初步建成具国际竞争力开发区
3园区入住企业情况
世界500百强园区投资企业
企业中文名称
企业英文名称
国 区
企业中文名称
企业英文名称
国 区
德利富信息系统(苏州)限公司
Wincor Nixdorf Retail & Banking Systems (SZ) Ltd
德国
艾默生电气(苏州)限公司
Emerson Electric (Suzhou) CoLtd
美国
力斯顿听力技术（苏州）限公司
Rexton (Suzhou) Hearing Systems Co Ltd
德国
苏州尚美国际化妆品限公司
Suzhou Beautycos International Co Ltd
法国
三星电子(苏州)半导体限公司
Samsung Electronics (Suzhou) Semiconductor CoLtd
韩国
美宝莲（苏州）化妆品限公司
Maybeline (Suzhou) Cosmestics Co Ltd
法国
苏州三星电子限公司
Suzhou Samsung Electronics CoLtd
韩国
葛兰素威康制药(苏州)限公司
GlaxoWellcome Pharmaceutical (Suzhou) Co Ltd
英国
富士通媒体部品（苏州）限公司
Fujitsu Media Devices (Suzhou)Ltd
日
久保田农业机械（苏州）限公司
Kubota Agricultural Machinery (Suzhou) Co Ltd
日
苏州工业园区国信方舟软件技术限公司
SicNoah Software Technology Co Ltd
日
狮王啤酒饮料（苏州）限公司
Lion Nathan Beer & Beverage (Suzhou) CoLtd
日
纳贝斯克食品(苏州)限公司
Nabisco Food (Suzhou) Co Ltd
美国
安特优发动机工程（苏州）限公司
MTU Engineering (Suzhou) Co Ltd
德国
欧西气体(苏州)限公司
BOC Keppel Industrial Gases (Suzhou) Co Ltd
英国
德尔福德科电子系统（苏州）限公司
Delphi Delco Electronics Systems (Suzhou) Co Ltd
美国
礼(苏州)制药限公司
Lilly Suzhou Pharmaceutical Co Ltd
美国
SIP华阿莫科清洁源限公司
SIP HuanengAmoco Clean Energy Co Ltd
英国
企业中文名称
企业英文名称
国 区
企业中文名称
企业英文名称
国 区
百（苏州）电动工具限公司
Black & Decker (Suzhou) Power Tools Co Ltd
美国
飞利浦半导体（苏州）限公司
Phlips Semiconductors (Suzhou) Co Ltd
荷兰
苏州百特医疗品限公司
Baxter Healthcare (Suzhou) Co Ltd
美国
苏州工业园区壳牌燃气限公司
SIP Shell Gas Co Ltd
荷兰
日立半导体（苏州）限公司
Hitachi Semiconductor (Suzhou) Co Ltd
日
诺基亚（苏州）电信限公司
Nokia (Suzhou) Telecommunication Co Ltd
芬兰
日立仪器（苏州）限公司
Hitachi Instrument (Suzhou) Co Ltd
日
芬欧汇川（苏州）林业限公司
UpmKymmene (Suzhou) Forest Industry Co Ltd
芬兰
日立显示器件（苏州）限公司
Hitachi Display Device (Suzhou) Co Ltd
日
芬欧汇川（苏州）纸业限公司
SIP Asia Pacific Paper ConvertingBoard Co Ltd
芬兰
日立金属（苏州）电子限公司
Hitachi Metals (Suzhou) Electronics Co Ltd
日
采埃孚传动技术（苏州）限公司
ZF Drivetech (Suzhou) Co Ltd
德国
日京创业（苏州）食品限公司
Nokkyo Create (Suzhou) Food Ltd
日
迅达电子(苏州)限公司
Schindler Electronics (Suzhou) Co Ltd
瑞士
苏州住友电木限公司
Sumitomo Bakelite (Suzhou) Co Ltd
日
阿尔卡特通讯设备（苏州）限公司
Alcatel Suzhou Telecommunications Co Ltd
法国
霍尼韦尔特殊化学品（苏州）限公司
Honeywell Specialty Chemicals (Suzhou) Co Ltd
美国
卡化学品（苏州）限公司
Eka Chemicals (Suzhou) Co Ltd
荷兰
德联覆铜板(苏州)限公司
AlliedSignal Laminate Systems (Suzhou) Co Ltd
美国
乐骏密封件（苏州）限公司
Le Joint France (LJF) (Suzhou) Co Ltd
法国
企业中文名称
企业英文名称
国 区
企业中文名称
企业英文名称
国 区
凯联航空发动机（苏州）限公司
AlliedSignal CATIC Engine (Suzhou) Co Ltd
美国
卡特拉汉莫（苏州）电器限公司
CutlerHammer (Suzhou) Electric Co Ltd
美国
三井铜箔（苏州）限公司
Mitsui Copper Foil (Suzhou) Co Ltd
日
苏州欧尚超市限公司
Auchan Supermarkt (Suzhou) Co Ltd
法国
博世汽车部件（苏州）限公司
Bosch Automotive Products (Suzhou) Co Ltd
德国
苏州工业园区颐莫尚置业限公司
Suzhou Industrial Park Immochan Real Estate Co Ltd
法国
索迪斯（苏州）餐饮服务限公司
Sodexho (Suzhou) Catering Co Ltd
法国
苏州百安居装饰建材超市限公司
B&Q Dec&Constr Material Supermarkt(SZ)CoLtd
英国
综合：
l 园区已批准外商投资项目1000累计合外资达136亿美元实际账外资57亿美元
l 集聚资企业5000余家累计注册资235亿元
l 区名列世界500强企业41家投资额亿美元项目33
l 中新合作区方公里投资密度超10亿美元项目均投资额超3000万美元企业开工率投产率分达63％71％八成投产企业实现赢利
l 区跨国公司设立类研发机构50余家海外留学生企业类科技型企业分超100家400家
八项目SWOT分析
1项目优势：
l 托园区优秀基础规划——中新两国通力合作结晶优秀规划奠定园区成高档居住区基础
l 交通便捷——机场路进出工业园区企业便捷
l 丰富景观资源——块处金鸡湖独墅湖间周边高层建设两湖景收眼底
l 周边工厂企业提供量客源——块周围包括世界500强家企业提供较客源
l 开发商品牌效应明显——中新置开发商具高知名度
2项目劣势：
l 目前周边环境佳——目前周边基处种开发状态：北部工厂居住区混杂
l 气足——目前周边基没成型居住区距离已邻里中心较远短期法形成居住聚集效应
l 缺乏生活配套设施——目前项目周边购物教育医疗设施配套落造成业入住日常生活便
3项目机会点：
l 高起点规划奠定园区成苏州富区——政府规划中出园区会建设成综合区环境配套会提高
l 质化竞争少——目前苏州市区工业园区缺乏规模性高档公寓市场供应存空白
l 潜力巨需求市场——苏州整体规划东面发展已必然趋势量型外资企业进入更消费者会选择园区购房
l 高尔夫球场建设全案更显贵族化——案东面建造高尔夫球场附低密度居住区案产品更显贵族化
4项目威胁点：
l 思维定势——苏州（中乏部分投资客）案区属郊区农民居住里种根深蒂固思维方式案销售带较困难
l 现阶段产品形象难提升——目前总体环境欠佳高档社区定位相符影响项目品质
l 机场路带嘈音——案紧邻连接金鸡湖东西两侧干道机场路巨交通嘈音带影响避免
l 产品档次程度身创造——存定风险
l 苏州房产市场整体形势走弱影响产品未租赁价格
5总结：
明确高端市场定位整利已段概念产品规划服务理念开发商品牌等等资源制造差异化产品抛开现存市场甩开竞争成真正意义身竞争求案产品定位营销推广准确握保证案成功运作
九项目三考量素
1市场供求考量
市场供求考量
市场需求状况
市场供应状况
1 园区普通项目市量加市场竞争势必加剧
2 新批土产品容积率逐步提高高层高层产品增
3 产品呈现高品质+规模化趋势
4 质化竞争明显
1 着济快速发展量外资企业入住产生相应高品质居住需求市场法满足种需求
2 量投资客源苦寻找具优秀性价产品案销售较推动
2产品考量
产品考量
日益增附加价值尤物业服务
满足高品质居住需求
3区域考量
31外延段中心概念政治文化济中心关系
32然环境未规划影响
33完善生活机设施成熟成熟区域居住氛围吸引购房关键
十客户群描述
1客户群心理需求
11追求住宅城市新开发区发展接受新环境(湖东区热卖便实例)
12具优秀性价住宅心理接受程度高
13投资客源例逐步升初步估计约占园区市场份额50左右
结：块位城市新开发区业基具较性价更宜获高品味士青睐
2苏州高档租赁客源分析
目前园区新区吴中开发区相外资企业外籍外资企业市购房年园区新区吴中新增外企200家加原进入外企客源非常庞表客源租房标准：
国籍
公司
职务
租金(民币月)
荷兰
伊卡化学
总理
70000
西班牙
英光学
总理
30000
德国
科宝纺布
总理
20000
美国
PPG包装
总理
18000
新加坡
碧迪医疗器械
总理
8000
台湾
罗技电子
厂长理
11000
德国
西门子
市场总监
8000
美国
AMD
工程师
10000
法国
阿尔斯通
财务总监
18000
荷兰
伊卡化学
技术工程师
50000
美国
PPG包装
销售总监
18000
美国
旭电
工程师
18000
美国
纳贝斯克
工程师
18000
日
日东电子
工程师
8000
新加坡
德力半导体
工程师
5000
日
松电工
工程师
5000
台湾
罗技电子
工程师
4000
3项目客源分析表
客户职业
年龄
租赁期限
承受价位
备注
驻苏海外公司高层理员
3045
36月
2000~2500＄月
高端客户
国企业驻苏高层理员
3545
6月左右
1500~2000＄月
高端客户
型公司商住
6月1年
1000~1500＄月
中端客户
类型散客
2550
3月
600＄月
低端客户
第三部分 定位篇
定位前思考
1位园区中心区域未园区二期建成位置具相优势富聚集区位优势提升案位
2案然景观优势十分突出北金鸡湖南独墅湖具天然资源优势
3周边亮点集中构筑顶级豪宅配套高尔夫球场商务中心特色酒吧高级会均提高案价值
4交通动线较发达紧邻机场路周边市政设施齐全学校医院商业配套社区邻坐享生活
5产品现代典外立面幕落玻璃凸窗采光通透色彩清新现代线条柔美充分演绎国际居家尊贵
6针市场形势案应该利天然资源+产品部创新+天服务塑造楼盘优势进行楼盘特色整合强势推广苏州台操作房产取胜关键取市场热烈反响引起轰动效应
7环球题风格套房国际化服务模式案产品品质起举足轻重作
二产品核心定位：
苏州首席涉外酒店式服务公寓
1酒店式服务公寓目前海住宅楼市场异军突起种新租赁房设备豪华服务完善颇外籍沪员等青睐苏州类似产品概念明确
2加涉外定语意提高产品档次明确目前客群
3综合酒店式公寓产权式酒店功全新产品适合中短期居住
三产品差异化定位
提升产品附加值四亮点
1环球题风格套房
部装修建议分成特色区域根格调划分国题特色区域色彩区众风格独特装潢装饰风格区居文化民俗风情异域情调：中式古典区日韩风格区北美典区欧陆时尚区澳洲韵律区南亚风情区等环球题风格融入中必然显豪华典雅荣奢尊贵项目项目亮点
2环球题国际化服务
21国题风情服装
根特色区提供相应具异国特色服务特色区提供相应服装饮食服务中式餐厅求服务员穿旗袍提供传统茶道服务客户体验中国茶道源远流长中国传统哲学博精深日式餐厅服寿司点心客户情享受浓浓东方情调欧美风情区设立露天式咖啡馆体现题风格外拉丁风情区定量体现拉丁风情种灵动跳跃起舞特征
22享受国礼仪
客户更感受建议楼层区域行国礼仪国礼仪方式服务客户客户国国外享受热情服务客户感宾异国乡会陌生感觉客户感觉国家里进行商务谈判交易
23INTER网站局域网
会设立专门国际网站宣传公寓服务宣传公寓客户源扩影响力提高项目知名度更解项目加入项目相应会设置专门局域网部交流研究讨工作便更服务工作取更工作成绩时局域网周边项目加强交流合作竞争加强周边连线区域合作领域扩张增强企业生命力项目苏州房产市场立败获更利益
24会员卡
商品买卖售服务赢顾客房产发展样离开售服务项目获更发展空间产生新客户带动老客户马效应建议制作专门会员卡白金卡金卡银卡普通卡等白金卡会员享受高完善服务金卡会员享受仅低白金卡种层次服务银卡会员享受层次服务普通卡享受基服务客户根需办理相应会员卡业务选择适合服务客户选择什样服务项目服务宗旨必须心力客户满意树立企业信誉客户会员卡享受项目式样服务高尔夫子女入学商务会运动休闲会定期组织旅游等种服务会进行全方位策划组织理
2599+1服务模式
99+1高品质酒店式服务全方位全天候您亲密接触倾心造家政助理师居守者SOHO商务伴侣健康咨询顾问娱乐前台礼仪先生居巢保障师等7类99套服务客户第100项求获真正满足
251礼仪先生4度支招
代联系喜事庆典+代联系摄影摄+家居亲友重日子提醒+租售鲜花盆景……
252居巢保障师客户30安心放心
安装灯具+安装电明线+调试制式彩电+调试收录机+修理彩电组合音响微波炉修理洗衣机+家空调保养+换门锁+换水龙头+贴墙纸+铺普通砖+拆换灯+拆换业插座线明线明开关……
253娱乐前线9台戏
规模聚会策划+图书阅览+邀请型乐队公寓演出+棋类活动+图书音制品交流+健美培训+壁画租赁+种展销活动……
254家政助理搞定客户16分需
公寓送餐服务+买菜买早点+宠物喂养指导+宠物短期护+代订报刊杂志+门收洗衣服+清洁毯玻璃+板蜡+二手电脑器材租售+二手家具租售……
255居守者客户消23种顾忧
MORNING CALL+24时台服务+代订种电信卡+代办房产证+代出租车+代订车船飞机票+代领代寄邮件+代订旅游手续+清洗私家车+市级招聘会信息发布……
256SOHO商务伴侣10项全帮手
电话传真EMAILL+代似文稿+型会务办理+字复印+电脑重病毒发作日提示+交通信息咨询+误乐快讯发布……
257健康咨询顾问突显7宗
健康检查+家庭药箱+特色门诊咨询+专科门诊预约+病短期护+心理诊+残助品短期租赁……
26金丰易居三享
261全国会员享
金丰易居现会员5万中3万高档会员（会员档次正匹配项目）会加强会员项目联系助提高项目知名度加强项目客源商务旅提供更便捷国际格局日趋体化新形式加强会员间联系必然助日商务全方位发展
262全国IT网络享
金丰易居网中国房产业点击率高网络台金丰易居网中国房产业点击率高网络台全球网络技术高速发展天握商机已成商家发掘财富砝码利丰富网络资源加强开发商间交流合作加强区域合作项目网更发展空间充分利金丰易居网络块资源获更商机
263全国置换网络享
金丰易居网海280家置换门店全国城市金丰网站金丰易居网海280家置换门店全国城市金丰网站会组织专门会员交流合作进行调查协调组织交流进行更高领域合作项目作更高宣传提高项目知名度扩影响提高生度利提高项目知名度置换门店会做力宣传利丰富网络资源项目带更新客源
3双湖生态景观
项目处双湖间身处水中央感天独厚理条件优势美丽夕幽静环境优美湖光山色远离市喧嚣具短期疗养功海没丰厚然享资源项目开发会提升项目旅游功眷顾金鸡独墅双景美色阅读双湖湖滨水岸生态
4高尔夫高档休闲运动
吸引全国高尔夫爱者加入项目发展外籍高尔夫爱者加入项目开展高尔夫项目运动提升项目社会效应项目赢更广阔客户源提升项目价值品位彼高尔夫球场观涵养园区国际生活格局享园区高品质生活行园区高格调社交拥高品位休闲乐趣必然心情荡然舒适
四功定位
五星级配套型功型服务公寓
涉外酒店式服务公寓作复合型酒店物业构成完整功群落
1国际化生活配套
2国际化商务配套
3国际化休闲配套
4国际化企业配套
5环球题国际化服务
第四部分 企划篇
广告总精神
双湖高尔夫·环球文化生活
双湖高尔夫·环球文化生活营销着眼点
建造仅仅居住公寓
更营造现代国际化种生活方式
环球题国际化服务理念
轻松获健康舒适便利国际服务式居住生活社区
双湖阅读双湖湖滨水岸生态
高尔夫体验世界顶级高雅运动
文化涵养环球文化生活格调
环球题国际化服务
ü 会聚国题服务尊贵生活享受
ü 凝聚世界级优雅气派
ü 结聚现代师规划卓见
二广告分解精
湖滨水岸•异国浪漫生活领
1湖滨亲湖亲水段区位特色
2水岸水岸占领异国浪漫生活领良辰东方美景水景享生活舒适浪漫休闲情调突出案理位置优越性影响深刻赢案环境优势
3御享异国风情高品质服务中国传统茶道工艺展示东方旗袍典雅华贵日寿司点心精美服宽松致欧美休闲咖啡茶座整齐着装现代气息浓厚拉丁风情舞蹈区域显拉丁热情原始服饰热力四射题风格显示突出满足商务需风格独特苏州第融合国特色必案赢更高声誉
双湖丽景•环球特色服务公寓
1双湖金鸡湖独墅湖天然湖泊相映相衬优越天然理位置满足视野宽阔感全景式视野广告词梦幻美景双湖立登陆视野发掘客户心理出发案赢客户心理支持吸引客户眼球
2丽景双湖美景环绕生活区域空间占次呼吸呼吸丝微风感受清晨第缕阳光享受新生活天美景说话位说话证明案美景突出功抓住丽景做文章迎合现代市回定位需求获案广告面成功
3环球特色服务公寓布局环球特色浓宿间精华发布高品位成尊享受感受全面商务秘书服务全方位安全忧社区尊荣豪宅贵族享受环球特色题全面周服务位客户环球特色融入公寓设计风格中安装忧全方位保安系统先进定位商务秘书踪服务系统全球风格餐厅休闲生活区超视野设计豪华室装潢配套设施互相连通隐私室设计切满足顾客需案成苏州独特风格案成功关键
三案名建议
1领世馆
11领世馆领事馆谐音字国际定义国家国家建立专门处理国国间相互关系办事机构领世馆命名项带浓厚国际色彩
12案名点明产品国题涉外酒店式服务公寓符合国际化标准产品题明确符合专业士审美眼光
13领世馆国际现代气朗朗口易传播
14突出项目商务功高品质位
2蓝新贵
蓝蓝色象征水深蓝间接说明富贵意思新贵象征新新类新贵族说明案目标客户题鲜明
3第六天
第六天周末意思突出项目轻松休闲度假格调
4菁英汇
顾名思义菁英汇说案菁英云集汇聚取名方现代气息浓厚目标客户明确必吸引目标客户眼球
5中新国际
中新国际名字简单明体现案国际风情国际接轨体现世界体化现代化竞争化求
6CITY ONE
英文名字体现现代类高素质文化水准第城市强调案唯性区项目唯性
7双湖领
领尊唯霸领先意义双湖说明案位金鸡湖独墅湖间理位置双湖领说明案双湖间具天独厚理环境领袖方霸气质
8水中央
水中央歌名年轻高消费族中产生深远影响时形象解释案理位置处两湖间案名形象生动美感符合现代化国际审美标准
四推广思路
区域行情突破
双湖高尔夫
块金鸡湖独墅湖资源高尔夫利创造案景观特色
环球文化生活塑造国题居住生活方式国际社区概念
题式国际化服务
异国风情性化服务促升值潜力限
跨区域性较性
(导引思路 产品区隔)
覆盖性广概念超越性强题
(强化竞争 弱化手)
创新视听 市场聚焦
成苏州区域聚焦亮点
提升认知 接受事实
五广告传播
1第阶段楼盘整体形象推广
11形象篇：
12形象篇二：
13形象篇三：
13形象篇四：
14形象包装四（见附件1）：
2第二阶段楼盘卖点细分
21形象篇：
会聚
国题式服务 种优质生活态度
感受家生活感受生活
领世馆
您享受国际级酒店理公司带尊贵服务
您意选择家温馨异国浪漫生活
里单身贵族新式家庭高级白领安乐窝
晚际金鸡湖独墅湖点缀旷世景观
收眼底添杯红酒已醉享受
22形象篇二：
凝聚
会精髓室室外添优雅生活情趣
堂睡房灯饰玻璃颜色
点滴凝聚会魅力
凝聚世界级优雅生活气派
酒店式细致服务星级装修配置设施
洋溢着众时代气息唯感受新时代居住模式
领世馆
开创苏州首席涉外酒店式服务公寓
3第三阶段：针剩余房源推广
A 典房鉴赏推荐系列宣传
B 节假日优惠促销活动
C 细分客户点点推广
五广告宣传
1系列：环球家服务生活更美
环球家服务酒店公寓惊艳苏州
苏州环球家服务居住方式讨
办：苏州相关政府机关
承办：房产限公司
员：市房局官员区政府官员等房产权威专家报社记者设计院单位
活动容：国际居住理念影响济发达究竟需什样住宅……
重载体：报社发稿报道会议情况苏州日报姑苏晚报进行涉外酒店式服务公寓生活方式讨
目标：软硬兼做高低空结合酒店式居现象进行讨宣传终落实案国际化酒店式休闲性
2系列二：征文赛
活动题：延续活动——英式家服务生活更美话题提出环球国际生活观苏州居住生活启迪征文赛
活动形式：征文报纸讨
参 加 者：限
活动容：
报纸发布征文启事宣传征文题求规格等组织报纸讨活动
邀请高级白领阶层（外资白领士象）参征文讨
畅谈英式家服务苏州未居住理念启迪
邀请征文获奖者讨热情参者参加茶话会奖发奖邀请作公司组织优惠活动参者编订征文集
活动配合：媒体配合组织征文评审委员会
第五部分 建议篇
项目运作模式
1操作方式
11建议聘请具丰富客户资源国际知名专业酒店理公司树立酒店品牌提升酒店理质量扩项目影响面引入酒店理公司两种方式种引入理整酒店理理班子国际知名理公司提供种引入品牌酒店挂国际知名理公司品牌理员酒店方负责鉴项目实际情况建议采取第种方式
12整合旅行社交通等种社会资源提高酒店规模化营
13快加入国外分时度假酒店网络旅游公司度假机构等建立资源享系统实现淡旺季客源调配增强业购买信心
14通销售网络投资者提供适时信息沟通提供性化服务
2配套服务
21案国题特色服务项目服务方卖点特色区提供相应具异国特色五星级高档服务服务员服装礼仪服务项目等方面体现风格特色服务
22拥国际直拨电话留言信箱高速宽带互联网连接免费助咖啡茶设备设独立淋浴间专化妆镜豪华理石浴室独立控制空调供暖系统冰箱迷酒吧熨斗熨板彩色电视机卫星电视全日新闻频道智中央灯光空调遥控机吹风机电子保险箱等
23餐饮娱乐设施方面般拥堂酒廊酒吧休闲餐厅提供助餐特色酒店设施包括室游泳池健身中心精品店洗衣干衣服务泊车礼宾部时专商务旅客设服务包括行政员客房楼层商务中心
24会议设施方面般专门会议场容纳客等根宴会规模需分隔成宴会厅酒店般设型会议室
25现场包装达良效果需增加太成象盘包装销售包装基次性投入广告次投入 楼盘现场包装广告益补充营销策划中缺少环起强化深化广告宣传效果
二酒店理公司建议——万豪
鉴项目优良品性项目作苏州首席五星级酒店特点需聘请知名国际品牌酒店理公司组建理团队实施营理海金丰特推荐世界级酒店理精英公司——万豪国际集团
1万豪国际集团简介
酒店连锁理公司万豪国际集团
(Marriott International Inc)
万豪国际集团全球豪华酒店理集团视世界佳酒店理集团年万豪国际集团拓展迅速亚洲城市广受欢迎度假建豪华酒店
截年底万豪中国港澳特行政区理酒店公寓已达三十三家万豪中国理酒店市场细分攻商务旅客
万豪国际集团居全球领导位酒店理公司业务遍全球64国家区2001年营业额达200 亿美元万豪国际酒店集团世界理专营权营2400家酒店提供约435900间客房6600 间休闲住宿墅该集团旗酒店包括万豪酒店JWMarriott酒店丽嘉酒店万丽酒店万怡酒店等万豪国际酒店集团万豪礼赏计划全球59国家拥超2100家参酒店(包括60家位亚太区酒店)逾千七百万会员2001年著名旅游杂志BusinessTraveler读者选举中荣获世界佳酒店奖励计划殊荣
2万豪理模式特色
早20世纪90年代万豪开始着意考察中国市场寻找机会
1995年JW万豪丽嘉进入香港香港成安插远东桥头堡万豪探测搜索眼光时里扫描亚太区总部落里
1997年亚洲金融危机横行际万豪瞅准机会出手花钱100买香港酒店业占市场万丽集团前万丽集团刚刚通系列资运作先控股香港新世界华美达两酒店集团两集团拥20家酒店数样加万丽10家酒店万豪酒店数原10家陡增10倍跃成亚洲拥酒店集团
奠定万豪亚洲酒店市场统帅位没见什动作直稳稳扎渐渐渗透市场表现尤突出
样1997年开发长江三峡际重庆家民营企业投巨资建起家酒店急需专业理万豪信息考察发现硬件设施海许流酒店更重万豪预先知重庆变直辖市然时百业低迷万豪远景重庆方面拍合酒店命名重庆万豪酒店万豪手正式伸进
连万豪开张然海武汉南京广州等万豪旗万豪万怡万丽华美达新世界等12品牌处蛋5年时间里加盟酒店数已达24家均年新开业5家华美达稍微众品牌品牌高档酒店层次酒店市场样扩张速度绝算慢意思外部环境济气候改变种扩张速度总体讲匀速包括接5年目标均年开张5家左右
业士种匀速解读谨慎认实万豪等等次种时机成熟释放
直万豪通两种方式介入中国酒店市场种输出理整酒店理理班子万豪集团提供种输出品牌酒店挂万豪品牌理员酒店业方负责万豪时提供全球网络销售业务支持种方式万豪做理业政策限制种决策国家规定酒店中外资成分超49万豪显然想样酒店营理利润头
3万豪理项目汇集
万豪中国理酒店览表
城市
名称
北京
北京新世界万怡酒店
广州
广州中国酒店
海
海扬子江万丽酒店
海万豪虹桥酒店
海齐鲁万怡酒店
海明天广场JW万豪酒店
天津
天津滨江万丽酒店
重庆
重庆万豪酒店
昆明
昆明万怡酒店
沈阳
沈阳新世界万怡酒店
沈阳皇万豪酒店
德
德新世界万怡酒店
锡
锡新世界万怡酒店
西安
西安古新世界酒店
城市
名称
香港特行政区
香港新世界万丽酒店
香港万豪酒店
香港万丽海景酒店
澳门特行政区
澳门新世界帝濠酒店
三产品设计建议
1设计宗旨
11提升项目综合素质体现开发商五星酒店服务理念设计者标建筑理位置楼盘规划基础设计思想案设计成五星服务式酒店公寓+顶级休闲购物区+国际化商务配套国际标准项目产权酒店设计装修完全国际级五星酒店标准实施突出环球文化题商务功休闲价值
2产品分类表
类型
户型面积
（方米）
配
异国题
装修风格
装修预算
商务客房
5060
16
现代简约
900元方米
黄金套房
6070
16
现代简约
1200元方米
白金套房
80110
36
日韩风格
1600元方米
现代简约
1300元方米
钻石套房
120150
32
中式古典
2200元方米
日韩风格
1600元方米
澳洲风格
1600元方米
欧洲风格
1800元方米
3装修配置
案国题精装修套房全配置该物业类型卖点应市场消费者心理项目需考虑五星级标准做成异国风情精装修特色区全配置房增加项目附加值
l 墙面部分
套房客厅面毯房间面实木板墙面天花板白灰底乳胶漆
l 门窗部分
入口优质实心防盗门 普通甲板室门玻璃幕墙享受高层建筑远观苏州美景
l 卫生间
考虑国际品牌洁具产品装修时注意空间通透建议卫生间里做浴缸增加酒店品位
l 配置
考虑家具烘干机电视冰箱洗衣机微波炉电吹风等设施
述装修配置根配置标准费900—2200元元方米间等物业类型较高级走中高标准路线装修配置费建议1500元方米左右 外报2000元方米
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
三济指标状况………………………………………7
二 三需求快速增长………………………………………9
三 工业高增长成带动济快速增长素………11
四 财政收入居民收入济增长速度步提高………12
五 苏州市房产市场宏观状况……………………………12
六 苏州市酒店公寓走势分析……………………………15
七 苏州工业园区现状………………………………………21
八 项目SWOT分析……………………………………29
九 项目三考量素………………………………………31
十 客户群描述………………………………………………32
第三部分 定位篇
定位前思考…………………………………………35
二 产品核心定位…………………………………………36
三 产品差异化定位…………………………………………36
四 功定位…………………………………………………43
第四部分 企划篇
广告总精神……………………………………………44
二广告分解精……………………………………………45
三案名建议…………………………………………………46
四推广思路…………………………………………………49
五 广告传播………………………………………………50
六 广告宣传………………………………………………53
第五部分 建议篇
项目运作模式……………………………………………55
二酒店理公司建议—万豪………………………………57
三产品设计建议……………………………………………61
附件1：广告设计样稿
第二部分 市场篇
三济指标状况
1GDP发展状况
资料源：苏州市统计局
2产业结构发展状况
资料源：苏州市统计局
3居民消费价格指数变化状况
资料源：苏州市统计局
4述三济指标图例见：
2003年苏州市全年实现国生产总值2802亿元年增长18已连续年保持两位数高速增长需指出：户籍口计算2003年苏州均GDP达477万元海466万元杭州327万元 宁波322万元城市居民均支配收入方面苏州12361元海杭州宁波分148671289814277元2003年城镇居民均支配收入增长164正逐步缩海杭州宁波等长三角领先城市差距
2003年苏州市第三产业相2002年降33百分点第二产业占631苏州已形成电子信息生物医药新材料等高新技术产业已占导新兴工业城市机电产品已成苏州第类出口产品相苏州工业化进程城市化相滞作苏州济城市化进程中重环第三产业发展滞重城市相略低加快城市化发展应该托制造业旅游业力发展商务服务现代物流会展业新兴居民服务等整体全面推进苏州市城市化进程
2003年苏州居民消费价格总水升04全年价格总水延续年微升格局分类指数四升四降食品类衣着类医疗保健品居住类价格分年升32163009烟酒品家庭设备品维修服务交通通讯娱乐教育文化品服务价格分年降05345715
二三需求快速增长
1投资规模继续扩
资料源：苏州市统计局
2消费品市场快速增长
资料源：苏州市统计局
3外型济推动力继续增强
资料源：苏州市统计局
资料源：苏州市统计局
4述三需求图例见：
2003年全社会固定资产投资继续保持高速增长全社会固定资产投资额完成11499亿元增长711中国济投资2752亿元增长910私营体投资较快增长完成投资2727亿元增长500外商投资增长迅猛完成投资3713亿元增长1006
伴旅游业发展苏州市消费品市场保持繁荣活跃旺销态势2003年实现社会消费品零售总额5261亿元增长1652003年全市旅游业春季旅游旺季受SARS严重影响全年实现旅游总收入23596亿元年增长19旅游外汇收入291亿美元增长45
全市开放型济保持良态势全年实现进出口总额突破600亿美元达65663亿美元年增长804 中出口总额32634亿美元年增长762外商投资企业出口额28163亿美元资企业出口额4468亿美元中外贸公司出口额2612亿美元私营企业出口额689亿美元分年增长8483641961501全年机电产品出口额25089亿美元增长956机电产品出口额占全市出口总额重达769年提高77百分点高新技术产品出口17895亿美元年增长1089占全市出口总额重548年提高85百分点出口总额中般贸易出口6432亿美元进料加工贸易出口21504亿美元料加工装配贸易出口4643亿美元占分197659142
三工业高增长成带动济快速增长素
工业济表现出良运行态势生产快速增长效益稳步提高工业济总体运行质量进步提升开创年苏州市工业济增长格局 2003年全市完成工业总产值701077亿元增长378中规模工业完成总产值497651亿元增长391
外资港澳台工业增长突出全年全市外资港澳台工业继续保持强劲势头实现产值301191亿元增速达487超全市工业109百分点
高新技术产业发展势头强劲加入WTO苏州成国际知名投资理想工业园区苏州新区昆山开发区吴江开发区电子信息产品制造业基逐步形成笔记电脑液晶元器件显示器数码相机机板扫描仪印刷线路板等高新技术产品更快速度增长IT制造业苏州市工业济拉动作更趋明显
重工业重提升加快2003年规模重工业产值320865亿元重达645
四财政收入居民收入济增长速度步提高
2003年苏州市完成财政收入4099亿元口径增长349中方财政收入22031亿元口径增长441方财政般预算收入1705亿元口径增长432财政收入占生产总值重连续8年持续升达146年提高06百分点
资料源：苏州市统计局
五苏州房产市场宏观状况
1土交易量增长迅速
资料源：苏州市土储备中心2004年数16月
2房产投资
资料源：苏州市统计局
3苏州房产开发销售情况
资料源：苏州市统计局
4苏州房产销售金额增长率
资料源：苏州市统计局
5述图例见：
51房产市场供销两旺2003全年区新开工商品住房达153万方米竣工51万方米累计开工383万方米累计竣工面积191万方米2003年开发建设量已完成150万年度计划年开发量增长倍
园区商品房供应幅增加时商品房销售然保持涨势头两年园区商品房热销预售已成售楼形式许楼盘基开盘23月预售告磬总体销售率100％未开盘楼盘预订总数实际供应量3－4倍
52房产发展势头良市区中占份额继续升预计2003年园区新开发量占苏州市区总量（含吴中相城区）例达30％例年全年19．23％增长11％园区开发量市区中占份额继续升预计未年例增长
53存量房产交易活跃着园区湖西区段日趋成熟广购房者越越园区二手房市场截2003年12月底园区二手房转登记达963套10．64万方米成交金额2．76亿元分2002年1．91倍2．39倍2．83倍年成交额涨三倍
六苏州市酒店公寓走势分析
1总体发展趋势
年苏州商品房产品更新换代急剧加快新潮设计层出穷中酒店服务式公寓尤耀眼认酒店式公寓火爆着十分深刻背景
首先前两年流行酒店公寓户型成功突破万元进入市中心房屋交易瓶颈房屋单套面积越做越行情市中心房屋价格断走高苏州酒店式公寓房价二十五元万左右吸引愿离开市中心客户类产品前两年供应求2004年基达供需衡
次第次房屋定位酒店式服务公寓白领公寓乔丽晶等项目中户型市中心口频繁流动居住区日益边远化苏州快速市迈进情况量高层理士白领士提供种全新居住形态目前类产品客源稳定投资回报率高市场前景乐观
者全装修公寓设计日趋完善功服务提升全新高度保证酒店式公寓功突出性化时强调私密感产品紧缺特点确保投资型客户投资回报
外方面出酒店式服务公寓较发展空间：
①苏州GDP进入全国前四名作海花园敞开门做生意国家商贸会更加密切着苏州城市功完善酒店式公寓需求会量增加
②着港澳台士海等周边城市生意日益频繁利港澳台士购买租投资苏州酒店式公寓
③济活跃网络时代激发量创业者加入SOHO族酒店式公寓需求相需求投资相信投资客热情
④国苏州商务公司通苏州外国公司进行商务交企业苏州酒店式公寓相需求
酒店式服务公寓作房产市场种新型物业具十分独特性然存市场定独特方
酒店式服务公寓作种物业形态出现时间久产品处增长发育期市场足够空间时间认苏州酒店式服务公寓总体发展趋势短期房产产品生死存亡趋时竞争中发展
2位置分布走势
目前国外发达国家成熟验酒店公寓分布三区域闹市中心CBD核心区市中心二城市轻轨铁公交车站附三工作导业员数年轻区学城附科技园附IT产业士聚居电视台附广告聚居等等区域酒店公寓需求较较集中远离闹市中心偏远区域城郊结合部适合规模开发酒店公寓项目
物业选址应该目前酒店式公寓相集中述三区域时考虑段优势物业聚集优势够迅速积累足够购买气交通便捷程度综合子认未苏州酒店公寓位置分布走势具体：
n 市中心核心位置——观前街石路重交通道附区域
n 园区——东环路烂尾楼老机场路附园区未行政济中心湖东板块
n 新区——狮山路附轻轨附
n 相城区——新行政中心附
n 吴中区——发展较区域缓慢该类产品出现量会
3产品发展趋势
31产品功布局趋势
居住形客源办公型客源需求着差异二种功需求更糅合起应该重视问题功需求二者着极居住功办公功取衡难解决问题建议规划时量居住区办公区分开80区域居住功20区域办公功未酒店式公寓功布局发展趋势
32户型发展趋势
应该量规避目前烂尾楼通风差光足房间面积局促浪费弊端公摊面积缺陷缩住宅公摊面积加强产品通风性光度增强空间利度提高房间舒适度减少层房间数等未酒店式公寓户型发展趋势户型设计推陈出新复式房夹层房三层梯形房等新型房型逐步进入市场领衔该类物业健康发展
32面积发展趋势
居住面积办公面积着质区面积济实合理元化方发展未居住面积4050方米间较见目前高档较高出租适合中短期居住酒店式服务公寓已出现60~280方米间白领公寓乔丽晶等高档产品年非常市场
33产品销售方式趋势
目前苏州酒店式公寓缘市场素销售方式简单未体现出产品独特性带种营销手段目前海酒店公寓市场言许酒店公寓公寓采取包租形式包租期35年投资回报率6年左右
33物业理趋势
高品质完善物业理会酒店式公寓市场发展起决定性作目前苏州酒店式公寓市场物业理没达高水相出现停车位足装修标准合理服务项目少等隐患提供居家舒适办公方便酒店式公寓理服务两重点未酒店式公寓物业理进步全面酒店理化完善服务期真正体现酒店式服务公寓化理宗旨
34部配套趋势
未酒店式公寓部配套更合理实：泛会豪华堂宽通道室游泳池等配套酒店式公寓发展导方着酒店式公寓发展产品进步细分未市场会出现具种产品特色酒店式公寓
35装修趋势
现许目光投酒店式公寓部全装修容忽视素苏州酒店式公寓装修标准目前参差齐配家具部简单装修精装修家电配置位中者发展趋势外苏州酒店式公寓装修采菜单式未发展趋势开发商提供更范围根客户求装修品质装修风格进步提高
36建筑趋势
目前存烂尾楼正逐渐市场消化掉市场出现酒店式公司会新建建筑房型规划会目前产品提高档次
4市场走势
41 酒店式服务公寓开酒店公寓新篇章
根海酒店公寓市场解户型酒店式公寓应该种渡产品定程度量烂尾楼种理想生方法半年海户型酒店公寓市场已开始冷趋势酒店式服务公寓作户型酒店式公寓升级品样化房型更高品质社区配套完善服务理念开酒店公寓新篇章迅速提升产品销售量产品佳生方法酒店式服务公寓市场发布必改善酒店公寓房产滑趋势开房产新制高点横户型酒店公寓市场趋稳状况酒店式服务公寓特殊功设施齐全完备服务体系必赢更市场领域
42酒店式公寓元化品质化发展
苏州作座正成长成熟移民城市住房需求量逐年递增全装修户型住宅前两年兴起新生事物相海杭州级城市发展成熟时存定发展空间目前苏州市场真正投入单身公寓越越说苏州单身公寓供需已基衡供需已衡状况酒店式服务公寓必定会更发展空间必定会元化品质化发展行业商务精英社会商务活动聚会商务会议产业交际会公司办公址等会选择酒店式公寓作活动场选择酒店式公寓点处
l 酒店式公寓具商务写字楼样功适合办公
l 酒店式公寓足够完善服务配套设施商务谈判商务交流提供良环境幽雅氛围流交易台
43苏州市场客源充足
苏州作工业生产基旅游城市年会量商务士游客进入苏州种私密性更强产品定需求时全国年量涌入苏州工作前期高级白领温馨方便户型住宅定偏爱期部分消费者事业需求家庭结合需会酒店式服务公寓更喜爱部分消费者未酒店式服务公寓发展具市场空间着工业园区建成断增公司常会选择面积较酒店式公寓作居住办公点利酒店式公寓作商务谈判台品位建筑商务谈判领域苏州市场客源充足条件会酒店式公寓发展产生推动刺激作全面带动酒店式公寓发展刺激房产济腾飞
44综述
该类物业根掌握数分析酒店式公寓开发量超城市住宅开发总量15市场应该健康说目前苏州酒店公寓特目前海市场苏州方兴未艾酒店式服务公寓独特产品定位鲜明产品性完善产品功市场发展空间少短期2年市场会出现萎缩利短期会萎缩良形式开酒店式公寓开发领域更推销产品出产品产品处突出产品优势突出产品环球题特色风格服务全面细致周完善理造苏州第家环球特色生态涉外高级酒店式公寓
5价格走势
通市场调查发现苏州外资企业高科技产业快速发展时批批年轻高级白领迅速产生时处创业阶段生活居住求档次较高酒店式服务公寓作种酒店公寓新产品目前出租房价格差距较
51苏州高档物业租赁市场典型案分析
项目
案 名
工位置
产品规划
租售价格
入驻情况
交付标准
租赁公寓
白领公寓
园区星海街168号
204~232㎡
＄2000~2500月
95
全配
挹翠华庭
新区滨河路215号
150~300㎡
＄1100~1600月
80
全配
锦华苑
新区狮山路38号
163~200㎡
＄2100~2600月
90
全配
租赁墅
御花园
新区长江路318号
240~350㎡
＄2500~6800月
85
全配
白莲花园
市区干西路
270~290㎡
＄2000~3000月
70
全配
独墅苑
园区通园路
200~257㎡
＄1900~2400月
80
全配
表出苏州高档物业集中新区园区整体进驻率80租金高达＄1100~6800月受益苏州外型济高度发展世界五百强中100强入驻台资企业扩容外企高层理者海派成功私营业ＩＴ金融精英文化艺术界知名士量涌入带庞高档物业需求
七苏州工业园区现状
1苏州工业园概述
11苏州工业园区1994年正式启动建设行政辖区面积260方公里中中新合作区规划面积70方公里规划居住口50万计划吸引类投资1000亿美元园区发展目标：建成现代化国际化园林化高科技工业园区8年园区注重鉴国外先进城市验融新加坡国际化理念苏州文化底蕴体建成区方公里基础设施投资1亿美元形成横交错高等级道路高标准设施批容量源头厂济指标直保持着年均50左右增幅目前园区已成中国发展速度快开发水高吸引外资开发区
12金鸡湖周边规划金鸡湖苏州工业园区宝贵风景资源湖面约７方公里环湖区开发成现代风格休闲娱乐空间
13规划金鸡湖区景点：
（1）城市广场
金鸡湖西岸紧园区商业区园区东西中轴线型开放式休闲空间总面积263公顷北侧亲水公园软性户外活动天湖布置连串型开放式公园广场供散步休憩眺湖景中间型广场举办群众集会节庆仪式
（2）湖滨道
位金鸡湖西岸商业区湖驳岸步行道圆弧踏步观景台成片绿组成总面积529公顷设游艇俱乐部码头艺廊等设施立北侧湖畔型现代金属雕塑圆融出新加坡著名雕塑家孙宇立先生手笔圆融高12米两动态扭转圆紧密相叠成寓含中新双方密切合作相辅相成相互交融深意
（3）水巷邻里
水巷邻里总面积385公顷配商业设施中高密度住宅区座落连串互相连结河流间住宅群环绕着工水湾建着水湾公开放空间布置商店咖啡座餐厅浓郁现代市色彩现苏州古城桥流水幽雅风貌
（4）湖角
湖角金鸡湖南岸总面积558公顷部分面积岛沼泽湿野生动物然生态保护区游客穿梭众岛间领略湿风光通图文解说电脑模拟解然接种种奇妙景象观景区花卉展示区游客服务中心外湖角保留少量土作研究机构建设
（5）金姬墩
金姬墩独栋墅构成高级住宅区设施完善成体占约594公顷河绿带相互交织栋墅单位均享然景观
（6）文化水廊
文化水廊金鸡湖东岸西面金鸡湖文化设施公机构住宅商业楼群组成占909公顷道路成方格状原河道相呼应设型博物馆体育馆水音乐台等文化设施
（7）玲珑湾
玲珑湾金鸡湖畔密度较高住宅区占1191公顷座落金鸡湖北岸西岸城市广场隔湖相跨越湖湾建金鸡湖桥两者连体里拥占宽广开放空间高层建筑布置区北側建筑物高度遂次降低接湖边低住户提供更开阔视野
（8）波心岛
波心岛区土开放空间配合渡假游乐设施商业活动土总面积118公顷包括渡假酒店渡假屋时型湖滨游泳区避静中心钓鱼区水活动旅游谘询中心相关旅游设施全岛规划提倡水休闲活动包括滑浪风帆板游艇水摩托车游泳等时城市广场文化水廊水载客快艇停站
优秀环境景观规划奠定案销售市场基础
2苏州工业园发展目标完成情况
2002年5月中新联合协调理事会第六次新加坡成功举行会议提出三年苏州工业园区加快发展新目标：新投入建设资金超100亿元基完成70方公里基础设施开发初步形成园区城市形态努力实现合外资超200亿美元实际利外资超100亿美元GDP达500亿元创造出优美环境优质服务优秀新综合优势初步建成具国际竞争力开发区2002年5月中新联合协调理事会第六次新加坡成功举行会议提出三年苏州工业园区加快发展新目标：新投入建设资金超100亿元基完成70方公里基础设施开发初步形成园区城市形态努力实现合外资超200亿美元实际利外资超100亿美元GDP达500亿元创造出优美环境优质服务优秀新综合优势初步建成具国际竞争力开发区
3园区入住企业情况
世界500百强园区投资企业
企业中文名称
企业英文名称
国 区
企业中文名称
企业英文名称
国 区
德利富信息系统(苏州)限公司
Wincor Nixdorf Retail & Banking Systems (SZ) Ltd
德国
艾默生电气(苏州)限公司
Emerson Electric (Suzhou) CoLtd
美国
力斯顿听力技术（苏州）限公司
Rexton (Suzhou) Hearing Systems Co Ltd
德国
苏州尚美国际化妆品限公司
Suzhou Beautycos International Co Ltd
法国
三星电子(苏州)半导体限公司
Samsung Electronics (Suzhou) Semiconductor CoLtd
韩国
美宝莲（苏州）化妆品限公司
Maybeline (Suzhou) Cosmestics Co Ltd
法国
苏州三星电子限公司
Suzhou Samsung Electronics CoLtd
韩国
葛兰素威康制药(苏州)限公司
GlaxoWellcome Pharmaceutical (Suzhou) Co Ltd
英国
富士通媒体部品（苏州）限公司
Fujitsu Media Devices (Suzhou)Ltd
日
久保田农业机械（苏州）限公司
Kubota Agricultural Machinery (Suzhou) Co Ltd
日
苏州工业园区国信方舟软件技术限公司
SicNoah Software Technology Co Ltd
日
狮王啤酒饮料（苏州）限公司
Lion Nathan Beer & Beverage (Suzhou) CoLtd
日
纳贝斯克食品(苏州)限公司
Nabisco Food (Suzhou) Co Ltd
美国
安特优发动机工程（苏州）限公司
MTU Engineering (Suzhou) Co Ltd
德国
欧西气体(苏州)限公司
BOC Keppel Industrial Gases (Suzhou) Co Ltd
英国
德尔福德科电子系统（苏州）限公司
Delphi Delco Electronics Systems (Suzhou) Co Ltd
美国
礼(苏州)制药限公司
Lilly Suzhou Pharmaceutical Co Ltd
美国
SIP华阿莫科清洁源限公司
SIP HuanengAmoco Clean Energy Co Ltd
英国
企业中文名称
企业英文名称
国 区
企业中文名称
企业英文名称
国 区
百（苏州）电动工具限公司
Black & Decker (Suzhou) Power Tools Co Ltd
美国
飞利浦半导体（苏州）限公司
Phlips Semiconductors (Suzhou) Co Ltd
荷兰
苏州百特医疗品限公司
Baxter Healthcare (Suzhou) Co Ltd
美国
苏州工业园区壳牌燃气限公司
SIP Shell Gas Co Ltd
荷兰
日立半导体（苏州）限公司
Hitachi Semiconductor (Suzhou) Co Ltd
日
诺基亚（苏州）电信限公司
Nokia (Suzhou) Telecommunication Co Ltd
芬兰
日立仪器（苏州）限公司
Hitachi Instrument (Suzhou) Co Ltd
日
芬欧汇川（苏州）林业限公司
UpmKymmene (Suzhou) Forest Industry Co Ltd
芬兰
日立显示器件（苏州）限公司
Hitachi Display Device (Suzhou) Co Ltd
日
芬欧汇川（苏州）纸业限公司
SIP Asia Pacific Paper ConvertingBoard Co Ltd
芬兰
日立金属（苏州）电子限公司
Hitachi Metals (Suzhou) Electronics Co Ltd
日
采埃孚传动技术（苏州）限公司
ZF Drivetech (Suzhou) Co Ltd
德国
日京创业（苏州）食品限公司
Nokkyo Create (Suzhou) Food Ltd
日
迅达电子(苏州)限公司
Schindler Electronics (Suzhou) Co Ltd
瑞士
苏州住友电木限公司
Sumitomo Bakelite (Suzhou) Co Ltd
日
阿尔卡特通讯设备（苏州）限公司
Alcatel Suzhou Telecommunications Co Ltd
法国
霍尼韦尔特殊化学品（苏州）限公司
Honeywell Specialty Chemicals (Suzhou) Co Ltd
美国
卡化学品（苏州）限公司
Eka Chemicals (Suzhou) Co Ltd
荷兰
德联覆铜板(苏州)限公司
AlliedSignal Laminate Systems (Suzhou) Co Ltd
美国
乐骏密封件（苏州）限公司
Le Joint France (LJF) (Suzhou) Co Ltd
法国
企业中文名称
企业英文名称
国 区
企业中文名称
企业英文名称
国 区
凯联航空发动机（苏州）限公司
AlliedSignal CATIC Engine (Suzhou) Co Ltd
美国
卡特拉汉莫（苏州）电器限公司
CutlerHammer (Suzhou) Electric Co Ltd
美国
三井铜箔（苏州）限公司
Mitsui Copper Foil (Suzhou) Co Ltd
日
苏州欧尚超市限公司
Auchan Supermarkt (Suzhou) Co Ltd
法国
博世汽车部件（苏州）限公司
Bosch Automotive Products (Suzhou) Co Ltd
德国
苏州工业园区颐莫尚置业限公司
Suzhou Industrial Park Immochan Real Estate Co Ltd
法国
索迪斯（苏州）餐饮服务限公司
Sodexho (Suzhou) Catering Co Ltd
法国
苏州百安居装饰建材超市限公司
B&Q Dec&Constr Material Supermarkt(SZ)CoLtd
英国
综合：
l 园区已批准外商投资项目1000累计合外资达136亿美元实际账外资57亿美元
l 集聚资企业5000余家累计注册资235亿元
l 区名列世界500强企业41家投资额亿美元项目33
l 中新合作区方公里投资密度超10亿美元项目均投资额超3000万美元企业开工率投产率分达63％71％八成投产企业实现赢利
l 区跨国公司设立类研发机构50余家海外留学生企业类科技型企业分超100家400家
八项目SWOT分析
1项目优势：
l 托园区优秀基础规划——中新两国通力合作结晶优秀规划奠定园区成高档居住区基础
l 交通便捷——机场路进出工业园区企业便捷
l 丰富景观资源——块处金鸡湖独墅湖间周边高层建设两湖景收眼底
l 周边工厂企业提供量客源——块周围包括世界500强家企业提供较客源
l 开发商品牌效应明显——中新置开发商具高知名度
2项目劣势：
l 目前周边环境佳——目前周边基处种开发状态：北部工厂居住区混杂
l 气足——目前周边基没成型居住区距离已邻里中心较远短期法形成居住聚集效应
l 缺乏生活配套设施——目前项目周边购物教育医疗设施配套落造成业入住日常生活便
3项目机会点：
l 高起点规划奠定园区成苏州富区——政府规划中出园区会建设成综合区环境配套会提高
l 质化竞争少——目前苏州市区工业园区缺乏规模性高档公寓市场供应存空白
l 潜力巨需求市场——苏州整体规划东面发展已必然趋势量型外资企业进入更消费者会选择园区购房
l 高尔夫球场建设全案更显贵族化——案东面建造高尔夫球场附低密度居住区案产品更显贵族化
4项目威胁点：
l 思维定势——苏州（中乏部分投资客）案区属郊区农民居住里种根深蒂固思维方式案销售带较困难
l 现阶段产品形象难提升——目前总体环境欠佳高档社区定位相符影响项目品质
l 机场路带嘈音——案紧邻连接金鸡湖东西两侧干道机场路巨交通嘈音带影响避免
l 产品档次程度身创造——存定风险
l 苏州房产市场整体形势走弱影响产品未租赁价格
5总结：
明确高端市场定位整利已段概念产品规划服务理念开发商品牌等等资源制造差异化产品抛开现存市场甩开竞争成真正意义身竞争求案产品定位营销推广准确握保证案成功运作
九项目三考量素
1市场供求考量
市场供求考量
市场需求状况
市场供应状况
1 园区普通项目市量加市场竞争势必加剧
2 新批土产品容积率逐步提高高层高层产品增
3 产品呈现高品质+规模化趋势
4 质化竞争明显
1 着济快速发展量外资企业入住产生相应高品质居住需求市场法满足种需求
2 量投资客源苦寻找具优秀性价产品案销售较推动
2产品考量
产品考量
日益增附加价值尤物业服务
满足高品质居住需求
3区域考量
31外延段中心概念政治文化济中心关系
32然环境未规划影响
33完善生活机设施成熟成熟区域居住氛围吸引购房关键
十客户群描述
1客户群心理需求
11追求住宅城市新开发区发展接受新环境(湖东区热卖便实例)
12具优秀性价住宅心理接受程度高
13投资客源例逐步升初步估计约占园区市场份额50左右
结：块位城市新开发区业基具较性价更宜获高品味士青睐
2苏州高档租赁客源分析
目前园区新区吴中开发区相外资企业外籍外资企业市购房年园区新区吴中新增外企200家加原进入外企客源非常庞表客源租房标准：
国籍
公司
职务
租金(民币月)
荷兰
伊卡化学
总理
70000
西班牙
英光学
总理
30000
德国
科宝纺布
总理
20000
美国
PPG包装
总理
18000
新加坡
碧迪医疗器械
总理
8000
台湾
罗技电子
厂长理
11000
德国
西门子
市场总监
8000
美国
AMD
工程师
10000
法国
阿尔斯通
财务总监
18000
荷兰
伊卡化学
技术工程师
50000
美国
PPG包装
销售总监
18000
美国
旭电
工程师
18000
美国
纳贝斯克
工程师
18000
日
日东电子
工程师
8000
新加坡
德力半导体
工程师
5000
日
松电工
工程师
5000
台湾
罗技电子
工程师
4000
3项目客源分析表
客户职业
年龄
租赁期限
承受价位
备注
驻苏海外公司高层理员
3045
36月
2000~2500＄月
高端客户
国企业驻苏高层理员
3545
6月左右
1500~2000＄月
高端客户
型公司商住
6月1年
1000~1500＄月
中端客户
类型散客
2550
3月
600＄月
低端客户
第三部分 定位篇
定位前思考
1位园区中心区域未园区二期建成位置具相优势富聚集区位优势提升案位
2案然景观优势十分突出北金鸡湖南独墅湖具天然资源优势
3周边亮点集中构筑顶级豪宅配套高尔夫球场商务中心特色酒吧高级会均提高案价值
4交通动线较发达紧邻机场路周边市政设施齐全学校医院商业配套社区邻坐享生活
5产品现代典外立面幕落玻璃凸窗采光通透色彩清新现代线条柔美充分演绎国际居家尊贵
6针市场形势案应该利天然资源+产品部创新+天服务塑造楼盘优势进行楼盘特色整合强势推广苏州台操作房产取胜关键取市场热烈反响引起轰动效应
7环球题风格套房国际化服务模式案产品品质起举足轻重作
二产品核心定位：
苏州首席涉外酒店式服务公寓
1酒店式服务公寓目前海住宅楼市场异军突起种新租赁房设备豪华服务完善颇外籍沪员等青睐苏州类似产品概念明确
2加涉外定语意提高产品档次明确目前客群
3综合酒店式公寓产权式酒店功全新产品适合中短期居住
三产品差异化定位
提升产品附加值四亮点
1环球题风格套房
部装修建议分成特色区域根格调划分国题特色区域色彩区众风格独特装潢装饰风格区居文化民俗风情异域情调：中式古典区日韩风格区北美典区欧陆时尚区澳洲韵律区南亚风情区等环球题风格融入中必然显豪华典雅荣奢尊贵项目项目亮点
2环球题国际化服务
21国题风情服装
根特色区提供相应具异国特色服务特色区提供相应服装饮食服务中式餐厅求服务员穿旗袍提供传统茶道服务客户体验中国茶道源远流长中国传统哲学博精深日式餐厅服寿司点心客户情享受浓浓东方情调欧美风情区设立露天式咖啡馆体现题风格外拉丁风情区定量体现拉丁风情种灵动跳跃起舞特征
22享受国礼仪
客户更感受建议楼层区域行国礼仪国礼仪方式服务客户客户国国外享受热情服务客户感宾异国乡会陌生感觉客户感觉国家里进行商务谈判交易
23INTER网站局域网
会设立专门国际网站宣传公寓服务宣传公寓客户源扩影响力提高项目知名度更解项目加入项目相应会设置专门局域网部交流研究讨工作便更服务工作取更工作成绩时局域网周边项目加强交流合作竞争加强周边连线区域合作领域扩张增强企业生命力项目苏州房产市场立败获更利益
24会员卡
商品买卖售服务赢顾客房产发展样离开售服务项目获更发展空间产生新客户带动老客户马效应建议制作专门会员卡白金卡金卡银卡普通卡等白金卡会员享受高完善服务金卡会员享受仅低白金卡种层次服务银卡会员享受层次服务普通卡享受基服务客户根需办理相应会员卡业务选择适合服务客户选择什样服务项目服务宗旨必须心力客户满意树立企业信誉客户会员卡享受项目式样服务高尔夫子女入学商务会运动休闲会定期组织旅游等种服务会进行全方位策划组织理
2599+1服务模式
99+1高品质酒店式服务全方位全天候您亲密接触倾心造家政助理师居守者SOHO商务伴侣健康咨询顾问娱乐前台礼仪先生居巢保障师等7类99套服务客户第100项求获真正满足
251礼仪先生4度支招
代联系喜事庆典+代联系摄影摄+家居亲友重日子提醒+租售鲜花盆景……
252居巢保障师客户30安心放心
安装灯具+安装电明线+调试制式彩电+调试收录机+修理彩电组合音响微波炉修理洗衣机+家空调保养+换门锁+换水龙头+贴墙纸+铺普通砖+拆换灯+拆换业插座线明线明开关……
253娱乐前线9台戏
规模聚会策划+图书阅览+邀请型乐队公寓演出+棋类活动+图书音制品交流+健美培训+壁画租赁+种展销活动……
254家政助理搞定客户16分需
公寓送餐服务+买菜买早点+宠物喂养指导+宠物短期护+代订报刊杂志+门收洗衣服+清洁毯玻璃+板蜡+二手电脑器材租售+二手家具租售……
255居守者客户消23种顾忧
MORNING CALL+24时台服务+代订种电信卡+代办房产证+代出租车+代订车船飞机票+代领代寄邮件+代订旅游手续+清洗私家车+市级招聘会信息发布……
256SOHO商务伴侣10项全帮手
电话传真EMAILL+代似文稿+型会务办理+字复印+电脑重病毒发作日提示+交通信息咨询+误乐快讯发布……
257健康咨询顾问突显7宗
健康检查+家庭药箱+特色门诊咨询+专科门诊预约+病短期护+心理诊+残助品短期租赁……
26金丰易居三享
261全国会员享
金丰易居现会员5万中3万高档会员（会员档次正匹配项目）会加强会员项目联系助提高项目知名度加强项目客源商务旅提供更便捷国际格局日趋体化新形式加强会员间联系必然助日商务全方位发展
262全国IT网络享
金丰易居网中国房产业点击率高网络台金丰易居网中国房产业点击率高网络台全球网络技术高速发展天握商机已成商家发掘财富砝码利丰富网络资源加强开发商间交流合作加强区域合作项目网更发展空间充分利金丰易居网络块资源获更商机
263全国置换网络享
金丰易居网海280家置换门店全国城市金丰网站金丰易居网海280家置换门店全国城市金丰网站会组织专门会员交流合作进行调查协调组织交流进行更高领域合作项目作更高宣传提高项目知名度扩影响提高生度利提高项目知名度置换门店会做力宣传利丰富网络资源项目带更新客源
3双湖生态景观
项目处双湖间身处水中央感天独厚理条件优势美丽夕幽静环境优美湖光山色远离市喧嚣具短期疗养功海没丰厚然享资源项目开发会提升项目旅游功眷顾金鸡独墅双景美色阅读双湖湖滨水岸生态
4高尔夫高档休闲运动
吸引全国高尔夫爱者加入项目发展外籍高尔夫爱者加入项目开展高尔夫项目运动提升项目社会效应项目赢更广阔客户源提升项目价值品位彼高尔夫球场观涵养园区国际生活格局享园区高品质生活行园区高格调社交拥高品位休闲乐趣必然心情荡然舒适
四功定位
五星级配套型功型服务公寓
涉外酒店式服务公寓作复合型酒店物业构成完整功群落
1国际化生活配套
2国际化商务配套
3国际化休闲配套
4国际化企业配套
5环球题国际化服务
第四部分 企划篇
广告总精神
双湖高尔夫·环球文化生活
双湖高尔夫·环球文化生活营销着眼点
建造仅仅居住公寓
更营造现代国际化种生活方式
环球题国际化服务理念
轻松获健康舒适便利国际服务式居住生活社区
双湖阅读双湖湖滨水岸生态
高尔夫体验世界顶级高雅运动
文化涵养环球文化生活格调
环球题国际化服务
ü 会聚国题服务尊贵生活享受
ü 凝聚世界级优雅气派
ü 结聚现代师规划卓见
二广告分解精
湖滨水岸•异国浪漫生活领
1湖滨亲湖亲水段区位特色
2水岸水岸占领异国浪漫生活领良辰东方美景水景享生活舒适浪漫休闲情调突出案理位置优越性影响深刻赢案环境优势
3御享异国风情高品质服务中国传统茶道工艺展示东方旗袍典雅华贵日寿司点心精美服宽松致欧美休闲咖啡茶座整齐着装现代气息浓厚拉丁风情舞蹈区域显拉丁热情原始服饰热力四射题风格显示突出满足商务需风格独特苏州第融合国特色必案赢更高声誉
双湖丽景•环球特色服务公寓
1双湖金鸡湖独墅湖天然湖泊相映相衬优越天然理位置满足视野宽阔感全景式视野广告词梦幻美景双湖立登陆视野发掘客户心理出发案赢客户心理支持吸引客户眼球
2丽景双湖美景环绕生活区域空间占次呼吸呼吸丝微风感受清晨第缕阳光享受新生活天美景说话位说话证明案美景突出功抓住丽景做文章迎合现代市回定位需求获案广告面成功
3环球特色服务公寓布局环球特色浓宿间精华发布高品位成尊享受感受全面商务秘书服务全方位安全忧社区尊荣豪宅贵族享受环球特色题全面周服务位客户环球特色融入公寓设计风格中安装忧全方位保安系统先进定位商务秘书踪服务系统全球风格餐厅休闲生活区超视野设计豪华室装潢配套设施互相连通隐私室设计切满足顾客需案成苏州独特风格案成功关键
三案名建议
1领世馆
11领世馆领事馆谐音字国际定义国家国家建立专门处理国国间相互关系办事机构领世馆命名项带浓厚国际色彩
12案名点明产品国题涉外酒店式服务公寓符合国际化标准产品题明确符合专业士审美眼光
13领世馆国际现代气朗朗口易传播
14突出项目商务功高品质位
2蓝新贵
蓝蓝色象征水深蓝间接说明富贵意思新贵象征新新类新贵族说明案目标客户题鲜明
3第六天
第六天周末意思突出项目轻松休闲度假格调
4菁英汇
顾名思义菁英汇说案菁英云集汇聚取名方现代气息浓厚目标客户明确必吸引目标客户眼球
5中新国际
中新国际名字简单明体现案国际风情国际接轨体现世界体化现代化竞争化求
6CITY ONE
英文名字体现现代类高素质文化水准第城市强调案唯性区项目唯性
7双湖领
领尊唯霸领先意义双湖说明案位金鸡湖独墅湖间理位置双湖领说明案双湖间具天独厚理环境领袖方霸气质
8水中央
水中央歌名年轻高消费族中产生深远影响时形象解释案理位置处两湖间案名形象生动美感符合现代化国际审美标准
四推广思路
区域行情突破
双湖高尔夫
块金鸡湖独墅湖资源高尔夫利创造案景观特色
环球文化生活塑造国题居住生活方式国际社区概念
题式国际化服务
异国风情性化服务促升值潜力限
跨区域性较性
(导引思路 产品区隔)
覆盖性广概念超越性强题
(强化竞争 弱化手)
创新视听 市场聚焦
成苏州区域聚焦亮点
提升认知 接受事实
五广告传播
1第阶段楼盘整体形象推广
11形象篇：
12形象篇二：
13形象篇三：
13形象篇四：
14形象包装四（见附件1）：
2第二阶段楼盘卖点细分
21形象篇：
会聚
国题式服务 种优质生活态度
感受家生活感受生活
领世馆
您享受国际级酒店理公司带尊贵服务
您意选择家温馨异国浪漫生活
里单身贵族新式家庭高级白领安乐窝
晚际金鸡湖独墅湖点缀旷世景观
收眼底添杯红酒已醉享受
22形象篇二：
凝聚
会精髓室室外添优雅生活情趣
堂睡房灯饰玻璃颜色
点滴凝聚会魅力
凝聚世界级优雅生活气派
酒店式细致服务星级装修配置设施
洋溢着众时代气息唯感受新时代居住模式
领世馆
开创苏州首席涉外酒店式服务公寓
3第三阶段：针剩余房源推广
A 典房鉴赏推荐系列宣传
B 节假日优惠促销活动
C 细分客户点点推广
五广告宣传
1系列：环球家服务生活更美
环球家服务酒店公寓惊艳苏州
苏州环球家服务居住方式讨
办：苏州相关政府机关
承办：房产限公司
员：市房局官员区政府官员等房产权威专家报社记者设计院单位
活动容：国际居住理念影响济发达究竟需什样住宅……
重载体：报社发稿报道会议情况苏州日报姑苏晚报进行涉外酒店式服务公寓生活方式讨
目标：软硬兼做高低空结合酒店式居现象进行讨宣传终落实案国际化酒店式休闲性
2系列二：征文赛
活动题：延续活动——英式家服务生活更美话题提出环球国际生活观苏州居住生活启迪征文赛
活动形式：征文报纸讨
参 加 者：限
活动容：
报纸发布征文启事宣传征文题求规格等组织报纸讨活动
邀请高级白领阶层（外资白领士象）参征文讨
畅谈英式家服务苏州未居住理念启迪
邀请征文获奖者讨热情参者参加茶话会奖发奖邀请作公司组织优惠活动参者编订征文集
活动配合：媒体配合组织征文评审委员会
第五部分 建议篇
项目运作模式
1操作方式
11建议聘请具丰富客户资源国际知名专业酒店理公司树立酒店品牌提升酒店理质量扩项目影响面引入酒店理公司两种方式种引入理整酒店理理班子国际知名理公司提供种引入品牌酒店挂国际知名理公司品牌理员酒店方负责鉴项目实际情况建议采取第种方式
12整合旅行社交通等种社会资源提高酒店规模化营
13快加入国外分时度假酒店网络旅游公司度假机构等建立资源享系统实现淡旺季客源调配增强业购买信心
14通销售网络投资者提供适时信息沟通提供性化服务
2配套服务
21案国题特色服务项目服务方卖点特色区提供相应具异国特色五星级高档服务服务员服装礼仪服务项目等方面体现风格特色服务
22拥国际直拨电话留言信箱高速宽带互联网连接免费助咖啡茶设备设独立淋浴间专化妆镜豪华理石浴室独立控制空调供暖系统冰箱迷酒吧熨斗熨板彩色电视机卫星电视全日新闻频道智中央灯光空调遥控机吹风机电子保险箱等
23餐饮娱乐设施方面般拥堂酒廊酒吧休闲餐厅提供助餐特色酒店设施包括室游泳池健身中心精品店洗衣干衣服务泊车礼宾部时专商务旅客设服务包括行政员客房楼层商务中心
24会议设施方面般专门会议场容纳客等根宴会规模需分隔成宴会厅酒店般设型会议室
25现场包装达良效果需增加太成象盘包装销售包装基次性投入广告次投入 楼盘现场包装广告益补充营销策划中缺少环起强化深化广告宣传效果
二酒店理公司建议——万豪
鉴项目优良品性项目作苏州首席五星级酒店特点需聘请知名国际品牌酒店理公司组建理团队实施营理海金丰特推荐世界级酒店理精英公司——万豪国际集团
1万豪国际集团简介
酒店连锁理公司万豪国际集团
(Marriott International Inc)
万豪国际集团全球豪华酒店理集团视世界佳酒店理集团年万豪国际集团拓展迅速亚洲城市广受欢迎度假建豪华酒店
截年底万豪中国港澳特行政区理酒店公寓已达三十三家万豪中国理酒店市场细分攻商务旅客
万豪国际集团居全球领导位酒店理公司业务遍全球64国家区2001年营业额达200 亿美元万豪国际酒店集团世界理专营权营2400家酒店提供约435900间客房6600 间休闲住宿墅该集团旗酒店包括万豪酒店JWMarriott酒店丽嘉酒店万丽酒店万怡酒店等万豪国际酒店集团万豪礼赏计划全球59国家拥超2100家参酒店(包括60家位亚太区酒店)逾千七百万会员2001年著名旅游杂志BusinessTraveler读者选举中荣获世界佳酒店奖励计划殊荣
2万豪理模式特色
早20世纪90年代万豪开始着意考察中国市场寻找机会
1995年JW万豪丽嘉进入香港香港成安插远东桥头堡万豪探测搜索眼光时里扫描亚太区总部落里
1997年亚洲金融危机横行际万豪瞅准机会出手花钱100买香港酒店业占市场万丽集团前万丽集团刚刚通系列资运作先控股香港新世界华美达两酒店集团两集团拥20家酒店数样加万丽10家酒店万豪酒店数原10家陡增10倍跃成亚洲拥酒店集团
奠定万豪亚洲酒店市场统帅位没见什动作直稳稳扎渐渐渗透市场表现尤突出
样1997年开发长江三峡际重庆家民营企业投巨资建起家酒店急需专业理万豪信息考察发现硬件设施海许流酒店更重万豪预先知重庆变直辖市然时百业低迷万豪远景重庆方面拍合酒店命名重庆万豪酒店万豪手正式伸进
连万豪开张然海武汉南京广州等万豪旗万豪万怡万丽华美达新世界等12品牌处蛋5年时间里加盟酒店数已达24家均年新开业5家华美达稍微众品牌品牌高档酒店层次酒店市场样扩张速度绝算慢意思外部环境济气候改变种扩张速度总体讲匀速包括接5年目标均年开张5家左右
业士种匀速解读谨慎认实万豪等等次种时机成熟释放
直万豪通两种方式介入中国酒店市场种输出理整酒店理理班子万豪集团提供种输出品牌酒店挂万豪品牌理员酒店业方负责万豪时提供全球网络销售业务支持种方式万豪做理业政策限制种决策国家规定酒店中外资成分超49万豪显然想样酒店营理利润头
3万豪理项目汇集
万豪中国理酒店览表
城市
名称
北京
北京新世界万怡酒店
广州
广州中国酒店
海
海扬子江万丽酒店
海万豪虹桥酒店
海齐鲁万怡酒店
海明天广场JW万豪酒店
天津
天津滨江万丽酒店
重庆
重庆万豪酒店
昆明
昆明万怡酒店
沈阳
沈阳新世界万怡酒店
沈阳皇万豪酒店
德
德新世界万怡酒店
锡
锡新世界万怡酒店
西安
西安古新世界酒店
城市
名称
香港特行政区
香港新世界万丽酒店
香港万豪酒店
香港万丽海景酒店
澳门特行政区
澳门新世界帝濠酒店
三产品设计建议
1设计宗旨
11提升项目综合素质体现开发商五星酒店服务理念设计者标建筑理位置楼盘规划基础设计思想案设计成五星服务式酒店公寓+顶级休闲购物区+国际化商务配套国际标准项目产权酒店设计装修完全国际级五星酒店标准实施突出环球文化题商务功休闲价值
2产品分类表
类型
户型面积
（方米）
配
异国题
装修风格
装修预算
商务客房
5060
16
现代简约
900元方米
黄金套房
6070
16
现代简约
1200元方米
白金套房
80110
36
日韩风格
1600元方米
现代简约
1300元方米
钻石套房
120150
32
中式古典
2200元方米
日韩风格
1600元方米
澳洲风格
1600元方米
欧洲风格
1800元方米
3装修配置
案国题精装修套房全配置该物业类型卖点应市场消费者心理项目需考虑五星级标准做成异国风情精装修特色区全配置房增加项目附加值
l 墙面部分
套房客厅面毯房间面实木板墙面天花板白灰底乳胶漆
l 门窗部分
入口优质实心防盗门 普通甲板室门玻璃幕墙享受高层建筑远观苏州美景
l 卫生间
考虑国际品牌洁具产品装修时注意空间通透建议卫生间里做浴缸增加酒店品位
l 配置
考虑家具烘干机电视冰箱洗衣机微波炉电吹风等设施
述装修配置根配置标准费900—2200元元方米间等物业类型较高级走中高标准路线装修配置费建议1500元方米左右 外报2000元方米
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档