徐汇区华泾镇块
项目策划书
报告单位： 海天启企业策划限公司
海开启房产投资咨询限公司
报告日期： 二00二年三月
天启 & 开启
址：海市凯旋路2200号2楼
电话：02164687090 传真：02164412720
篇报告整体结构
市场研判
产品建议
产品定位
■ 整体宏观市场概述
■ 区域规划情况
■ 块周边状况
■ 块研判总结
第篇：市场研判
整体宏观市场概述
海良济环境促整城市建设高速发展2001年城市国生产总值已连续第十年呈两位数增长均GDP达4500美元城市房产市场发展创造俱佳条件相应房产业城市济增长贡献定力量2001年海房产业济增长贡献率达97
正样相辅相成发展模式坚定政府房产行业信心海十五规划已明确指出房产业支柱产业根海社会科学院房产业研究中心预计十五期间海房产新建住宅商品房需求年1750万方米2001年销售数充分验证点2001年海房产市场创历史业绩商品房预售面积18318万方米存量房销售面积14224万方米
年着理体制完善海房产市场更趋成熟更加规范切房产开发创造非常利运行环境海济持续发展特性房产开发营造良市场氛围
然应市场威胁：2001年全年新增营性项目土出面积1050万方米84量集中10—12月说全市年第四季度新增出面积达886万方米数直接影响年市场供应预见2002年市场氛围良竞争极激烈
点肯定目前海房产市场发展趋势言前景较伴着市区2200万方米旧区改造工程启动黄浦江两岸综合改造等系列市政规划启动海房产业发展提供坚实盾预计轮房产热潮少持续三年时间历2001年高速发展会稍回落总体呈稳健发展势
二区域规划
（徐汇外环区域——龙吴路线规划情况）
（信息源：徐汇区规划局）
n 整体情况规划目标
目前龙吴路线住宅盘量供应较少徐汇区十五规划环线外淀浦河北3442方公里区定位新兴住宅产业开发区龙吴路中山南路龙华漕河泾长桥直达南面徐浦桥华泾镇该区连接环线外南北交通线
该区住宅定位东高西低龙吴路东侧黄浦江江区徐汇卢湾两区交界日晖港徐浦桥全长约88公里面积约85方公里建设成集型高档住宅区旅游休闲体黄金走廊龙吴路西侧老沪闵路淀浦河罗成路范围规划定位普通住宅区徐浦桥南面华泾镇园林城镇建设标准建设生态环境优化新型城镇
n 具体规划情况
目前龙吴路西侧土东侧涉江开发容黄浦江两案综合开发南卢湾区卢浦桥附徐汇区江带龙吴路东侧区成未整区域规划重点
行政区划分布该区域涉龙华区长桥区华泾区三区：
1） 龙华区段
龙吴路拓宽两侧土升值势必然2002年2月建工集团推出龙兆苑均价已达5200元方米势必引起开发商该区眼热该区规划存太确定素
A 龙华飞机场规划存矛盾徐汇区规划角度希机场全部搬掉华东民航局欲保留市规划角度希保留型飞机直升机等起降功抢险救灾龙华机场重新规划定位确定性直接影响周边土开发利
B 南浦站铁路段规划存矛盾该铁路段目前作货运通道土开发角度够拆掉海市角度目前会保留铁路存直接影响铁路南北两侧居民流动形中增加土隔阂降低土价值
2） 长桥区段
龙吴路西侧作徐汇区早期动迁安置基已形成汇成新村长桥新村罗秀新村等发展成熟社区开发土已剩东侧距离黄浦江岸线仅500米土资源良目前原海耐火材料厂位置中海企业开发层高层结合社区已开始作规划淀浦河北岸造板厂块开发商进入实行新土招标方式土取终未确定
3） 华泾区段
华泾区外环道划分两块：
A 外环北淀浦河南中段目前启动整块东起龙吴路西长华路南外环道北淀浦河块中间华发路分割整块呈日字型
华发路南部分厂房动迁原黄道婆墓开发成型公园目前确定规划容包括引进民办学校——华懋艺术学院
华发路北部分案块原华发区保留整块分东西两部分北面直接面淀浦河淀浦河直定位运输功整条河流贯穿青浦松江闵行徐汇四区县作河运泥石料重通道作住宅周边河道较高求假设徐汇区段取消码头装卸整条河涉区县较未功转换存太确定性直接影响整淀浦河流域徐汇段物业开发档次
B 外环南华泾区属市级城市建设敏感区作北面中心城区南面卫星城镇联结带功限制城市限扩张该区域建设定控制解该区整体规划已徐汇区规划局整体规划涉前述控制素市规划局直没作认开盘漓江山水苑早1992年块直藏2001年开始启动块基没动静角度漓江山水苑必然先案推出生存方式销售坏案直接参甚托
n 规划总结
总体伴着区域整体开发江带规划该区域前景目前没政策特倾斜存特殊确定性素徐汇区政府角度说江区规划未完全统前希该区急开发种协调性导致该区域形成楼市板块方面存严重滞性
三块周边情况
（）理位置交通状况
1项目理位置
项目块位龙吴路西侧北淀浦河南华发路西长华路块位徐汇区东南部位华泾镇长桥区隔河相
长桥新村
长桥桥
正修建
龙浦桥
罗秀新村
外环A2（环南二道）
华发
区
东湾区
黄 浦 江
华 发 路
龙 吴 路
长 华 路
淀浦河
龙吴路立交桥
徐浦桥
项目块
华泾新村
2块周围交通条件
1）环公交通条件
块坐落龙吴路外环道交接处位龙吴路立交桥两条快速干道伴左右块交通便捷辆公交车达万体馆徐家汇锦江乐园等2025分钟车程达徐家汇公交线路基块徐汇中心轻轨铁等交通相连公交通状况般
备车言出行方便龙吴路快速干道直通市中心
n 公交车路线：
车次
起终点站
途
714
双峰路——曹行
龙华徐浦桥老沪闵路银路
731
虹桥镇——紫阳花苑
虹梅路顾戴路锦江乐园梅陇路长桥新村 罗秀路
770
徐家汇广场——紫阳花苑
海游泳馆龙华镇海植物园徐浦桥
755
凌兆新村——浦北路
三林塘徐浦桥长桥新村梅陇锦江乐园桂林路
804
华泾区——桂林区
海中学梅陇铁站康健商业城宜山路
梅南线鲁莘线龙吴线等
2）块公交通连接——亚交通条件
龙吴路拓宽目前块铁万体馆站轻轨明珠线龙漕路站联接方便基1520分钟公交车程达述站点弥补周边交通集中徐汇区足方便部分居民远行交通
3）交通条件综述
环块公交通相便利铁轻轨等交通定联系龙吴路拓宽市民出行方便龙吴路快速干道基塞车现象进入市区需2030分钟时间
（二）周边居民构成物业情况
案块位华泾镇门户区长桥区隔河相周边新村：
龙 吴 路
长桥区
长桥新村
华泾区
华泾新村
案块
紫阳区
淀浦河
罗秀新村
东湾区
新村新老物业情况居民情况：
1） 华泾新村
位长华路华泾路交界处现居民3000户口约1万徐汇区中心区龙华万体馆附动迁居民该新村形成时间晚约98年前居民换房置业性
目前华泾区该新村周围配套较齐全华泾中心学位育幼园位育高级中学中高级中学华泾段医院等伴左右超市邮局银行配套齐全
华泾新村面海中房置业股份限公司正投资开发高档物业——漓江山水花园占40万方米总建面20万方米社区联体墅时独立墅叠加式墅该案年半年开始外宣传目前期正整土计划2002年半年正式开盘价格初定：叠加式墅40005000元方米联体墅70008000元方米独立墅10000元方米左右
2） 东湾区
位龙吴路立交桥东南侧现居民2800户左右区形成1995年左右6层动迁房位立交桥边种噪音干扰周边配套全部分赖紫阳新村附配套
3） 紫阳区
形成1999年前目前两社区——紫阳花苑名花苑
n 紫阳花苑
建筑面积达15万方米颇具规模层社区期1600户徐汇区中心动迁二期400户2002年2月开盘售价28003200均价3000元方米左右月出售100套左右二房需求旺盛客户龙华长桥区换房居民
n 名花苑
1999年1月开盘售价26003200元方米均价2800元方米房型面积控制较二房集中7075方米日前剩余二房单价统2500元方米周边居民抢购
4） 罗秀长桥新村
罗秀13村居民7000户左右层动迁房形成1995年前长桥18村居民15000户层动迁房形成19921995年间周边配套已较成熟目前该区二手房售价2500元方米左右2002年初推出新物业——天秀苑未视界罗秀家园欢天喜售价32003800元方米周边梅陇区换房客户
总结：
华泾区新物业价格28003000元方米左右面积8590方米两房定需求
长桥区发展时间早居民换房求较高2002年初集中市新盘盘量5万方米价格集中32003800元方米间
（三）块身情况
淀 浦 河
n 块目前状况示意图：
长 华 路
华 发 区
约1500户左右层梯四户95年前斜土路周边动迁居民中70户商品房2002年初交房时单价2400元左右
龙 吴 路
范家塘农民住房
淀浦河装卸作业区
木材储运公司
工程机械修理厂
混泥土搅拌站
建材仓库
华 发 路
项目总占面积233000方米（约300亩）东西狭长（990米）南北略窄（295米）东面龙吴路交通干道块处位置华泾镇门户区隔着淀浦河长桥区相
块西侧厂房区淀浦河装卸作业区东面原农民居住房华发区中间华发区约1500户1995年前徐汇区斜土路附动迁居民非项目项目块非完整方型中间华发区隔着实际两块构成：
1）东块面积6万方米原农民房二层动迁迹象紧龙吴路快速干道交通便捷噪音干扰
2）西块面积173万方米淀浦河装卸作业区工厂混泥土搅拌站等噪音灰尘污染非常严重种装运沙石工程车混泥土车频繁目前状况根居住概念相信厂房污染解决成拆迁中重点
总体块目前状况理想居住非常距离整体形象改变仅开发商努力更赖政府该块周边重新规划
n 块周围景观
1）然景观
A 前方景观（南方）
南面华发路宽度15米左右断头路东起龙吴路西长华路两侧泥石料装卸区混泥土搅拌站等华发路种工程车泥沙装运车频繁整条路噪音泥沙灰尘污染非常严重目前公交
华发路
华发路南面面积形状块相似块农民住房废弃厂房神海电子限公司海建工构件厂混泥土制品厂等产生种污染厂房果项目启动前没动迁话疑成项目障碍
远处外环道通龙吴路立交桥直通徐浦桥浦东三林区
B 方景观（北方）
北面淀浦河淀浦河西起青浦淀山湖黄浦江通航支流区域河道整条河尾端东500米流黄浦江区域段河面约50米左右水质般河面着装运泥石料船河面西侧相成熟罗秀新村长桥新村河10米左右绿化带视觉景观尚河面东侧木料加工厂堆积着量木料形象较差
淀浦河岸
C 左方景观（东方）
左面龙吴路公交站点集中龙吴路城市级干路路宽33－50米中北段（徐汇区段）全长约74公里设六快二慢八车道南段（闵行段）全长101公里设四快二慢六车道全线设计时速高达60公里
龙吴路连接吴泾徐汇快速通道段外环高架通浦东交接处车辆频繁速度较快产生噪音空气污染较严重
远处徐浦桥
D 右方景观（西方）
长华路连接着华泾长桥两区条路区域段路面较窄仅10米左右宽公交车连接长桥长桥桥年船撞坏开始重新修建预计1年通车位华发路交界处加油站
长发路西化轻公司仓库
长华路
2）文历史景观
n 黄道婆墓
位长华路外环路交界处约500方米目前仅少量绿化计划中建成休闲公园
3）景观综述
总体言块周围泥石料装卸区装运车包围紧快速干道产生难克服噪音空气污染周围环景观较差属项目块劣势
3环境污染情况
1） 水空气土污染情况
块身周围种厂房污染严重尤泥沙装卸混泥土搅拌产生量废气灰尘污染
2） 噪音污染
目前言块噪音污染较严重龙吴路外环两快速干道种公交车辆工程车货运车
3） 社会治安状况
块周围缺乏居住概念治安情况较差员素质参差齐民工等时出没
4配套设施
生活配套缺乏该块劣势目前居民配套赖龙吴路面龙吴路立交桥东南面东湾区附者距离块2公里华泾路附
四块研判总结
W（劣势）
1 区域居住概念差配套缺乏
2 种噪音空气污染严重
3 周边整体环境形象差
（）项目块SWOT 分析
S（优势）
1交通相畅出行相便利
2处华泾门户位置理概念较
3块具定规模性
T（威胁）
1 市场确定素带潜竞争压力
O（机会）
1十五期间该区规划求较高
（二）结
1 整区域作徐汇区块开发处女前景
2 块处位置相封闭扩散性差
3 理资源优劣参半淀浦河景观性参性欠缺
4 交通状况空气指标生活配套欠缺导致块居住概念差
5 板块尚未成长市场面政策面利素尚明确
案考量素显尤突出方认块开发时机存两种方案：
方案：机开发区域板块明确体现案土价值
方案二：现开发期进行规划漓江山水苑市场参紧接动
第二篇：产品定位
（）
唤醒段未价值
构造案超值空间
1 根市场分析土价值研判方认必须进行土价值重新构造创新产品构造案价值
2 根市场分析判断块物业应控制单价时控制总价原：
1） 区单价提升宜通高档次产品次性度拔高达成建议总体均价宜超5000元方米
2） 根现段价值公众认度结合产品价值构造方认创新性产品单套总价宜控制80万佳控制60万左右
3 进行室空间革命产品稀缺性创新性号召市场
4 社区居住适宜性求提升环境设计隔离现状中外环境良块影响
（二）
严格考量物业型态
创意屏蔽外环境干扰
n 般讲档次住宅项目应具备基产子具体表：
产子
单身公寓
普通住宅
中高档住宅
墅
中高档住宅说明
相目符合情况
公效赖度
强
强
较高
弱
宜闹市区口混杂区
基符合
噪音环境干扰适应度
强
较强
弱
弱
宜面交通干道高架道路工厂闹市等
符合
传统集市配套求
高
高
高
高
宜区商场部分设置
达
区物业理求
低
般
高
高
应较高水准物业理公司
达
建筑质量装修求
低
般
高
高
精品设计精心施工
达
容积率覆盖率求
般
低
极低
中低容积率覆盖率
基符合
休闲空间绿化求
般
高
高
具品位专属会园艺造景
达
景观求
般
高
高
通造景处理满足需求
达
西 块
1 基产子分析项目屏蔽掉外界素前提适合定位中高档住宅高容积率低密度社区
2 选择层叠加复式作力产品河带呈带状分布两层架空高层提高容积率整体容积率控制10左右
3 低密度创造环境设计空间作两种考虑：
1） 强调组团性利建筑围合创造社区围合环境
2） 局限组团环艺绿化线建筑散式分布
东 块
1 高层建议衡社区容积率建议期开发提升段价值
2 客源源项目尚龙吴路出入口东块作整社区标识
屏蔽性设计
鉴墅现场手法
营造入口环境
1 龙吴路东块路口处建造热带植物温室入口形成外界环境视觉强烈反差项目外展示第印象
2 东西块连接走廊进行重新改造规划求绿化隔离带建设外增加道路面绿化景观带成两侧封闭幽静流车流动线放弃华发路作入口设置
第三篇：产品建议
根方考虑开发思路应先西块东块开发设计东块
（）开发思路
片带线点
线
带
华 发 区
片
点
片：
五层叠加复式超短进深超宽开间挑空夹层独门独户单套面积140方米左右
带：
河高层带底层两层架空保证景观穿透性没考虑空中花园式住宅
线：
车行行入口动线绿化树阵屏蔽外界干扰考虑基情况间增设休闲停留式设施景观端点时尚型商业
点：
热带雨林型温室结合商业配套形成社区总入口中间穿行车量热带景观设休闲茶座会客厅形成社区服务性会增设商业配套
（二）环境设计
设计题——南国风情
1 结合整板块开发方性生态环境题较适合
2 根社区建筑特色前述考虑南国风情较体现精灵动活泼环境造性
（三）开发步骤建议
1 先开西块开东块
考虑工程实施方便性市体量段优化景观贯通建议西块分两次开发期开发东侧（华发区）二期开发西面（长发路）
2 环境先造述线点
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徐汇区华泾镇块
项目策划书
报告单位： 海天启企业策划限公司
海开启房产投资咨询限公司
报告日期： 二00二年三月
天启 & 开启
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电话：02164687090 传真：02164412720
篇报告整体结构
市场研判
产品建议
产品定位
■ 整体宏观市场概述
■ 区域规划情况
■ 块周边状况
■ 块研判总结
第篇：市场研判
整体宏观市场概述
海良济环境促整城市建设高速发展2001年城市国生产总值已连续第十年呈两位数增长均GDP达4500美元城市房产市场发展创造俱佳条件相应房产业城市济增长贡献定力量2001年海房产业济增长贡献率达97
正样相辅相成发展模式坚定政府房产行业信心海十五规划已明确指出房产业支柱产业根海社会科学院房产业研究中心预计十五期间海房产新建住宅商品房需求年1750万方米2001年销售数充分验证点2001年海房产市场创历史业绩商品房预售面积18318万方米存量房销售面积14224万方米
年着理体制完善海房产市场更趋成熟更加规范切房产开发创造非常利运行环境海济持续发展特性房产开发营造良市场氛围
然应市场威胁：2001年全年新增营性项目土出面积1050万方米84量集中10—12月说全市年第四季度新增出面积达886万方米数直接影响年市场供应预见2002年市场氛围良竞争极激烈
点肯定目前海房产市场发展趋势言前景较伴着市区2200万方米旧区改造工程启动黄浦江两岸综合改造等系列市政规划启动海房产业发展提供坚实盾预计轮房产热潮少持续三年时间历2001年高速发展会稍回落总体呈稳健发展势
二区域规划
（徐汇外环区域——龙吴路线规划情况）
（信息源：徐汇区规划局）
n 整体情况规划目标
目前龙吴路线住宅盘量供应较少徐汇区十五规划环线外淀浦河北3442方公里区定位新兴住宅产业开发区龙吴路中山南路龙华漕河泾长桥直达南面徐浦桥华泾镇该区连接环线外南北交通线
该区住宅定位东高西低龙吴路东侧黄浦江江区徐汇卢湾两区交界日晖港徐浦桥全长约88公里面积约85方公里建设成集型高档住宅区旅游休闲体黄金走廊龙吴路西侧老沪闵路淀浦河罗成路范围规划定位普通住宅区徐浦桥南面华泾镇园林城镇建设标准建设生态环境优化新型城镇
n 具体规划情况
目前龙吴路西侧土东侧涉江开发容黄浦江两案综合开发南卢湾区卢浦桥附徐汇区江带龙吴路东侧区成未整区域规划重点
行政区划分布该区域涉龙华区长桥区华泾区三区：
1） 龙华区段
龙吴路拓宽两侧土升值势必然2002年2月建工集团推出龙兆苑均价已达5200元方米势必引起开发商该区眼热该区规划存太确定素
A 龙华飞机场规划存矛盾徐汇区规划角度希机场全部搬掉华东民航局欲保留市规划角度希保留型飞机直升机等起降功抢险救灾龙华机场重新规划定位确定性直接影响周边土开发利
B 南浦站铁路段规划存矛盾该铁路段目前作货运通道土开发角度够拆掉海市角度目前会保留铁路存直接影响铁路南北两侧居民流动形中增加土隔阂降低土价值
2） 长桥区段
龙吴路西侧作徐汇区早期动迁安置基已形成汇成新村长桥新村罗秀新村等发展成熟社区开发土已剩东侧距离黄浦江岸线仅500米土资源良目前原海耐火材料厂位置中海企业开发层高层结合社区已开始作规划淀浦河北岸造板厂块开发商进入实行新土招标方式土取终未确定
3） 华泾区段
华泾区外环道划分两块：
A 外环北淀浦河南中段目前启动整块东起龙吴路西长华路南外环道北淀浦河块中间华发路分割整块呈日字型
华发路南部分厂房动迁原黄道婆墓开发成型公园目前确定规划容包括引进民办学校——华懋艺术学院
华发路北部分案块原华发区保留整块分东西两部分北面直接面淀浦河淀浦河直定位运输功整条河流贯穿青浦松江闵行徐汇四区县作河运泥石料重通道作住宅周边河道较高求假设徐汇区段取消码头装卸整条河涉区县较未功转换存太确定性直接影响整淀浦河流域徐汇段物业开发档次
B 外环南华泾区属市级城市建设敏感区作北面中心城区南面卫星城镇联结带功限制城市限扩张该区域建设定控制解该区整体规划已徐汇区规划局整体规划涉前述控制素市规划局直没作认开盘漓江山水苑早1992年块直藏2001年开始启动块基没动静角度漓江山水苑必然先案推出生存方式销售坏案直接参甚托
n 规划总结
总体伴着区域整体开发江带规划该区域前景目前没政策特倾斜存特殊确定性素徐汇区政府角度说江区规划未完全统前希该区急开发种协调性导致该区域形成楼市板块方面存严重滞性
三块周边情况
（）理位置交通状况
1项目理位置
项目块位龙吴路西侧北淀浦河南华发路西长华路块位徐汇区东南部位华泾镇长桥区隔河相
长桥新村
长桥桥
正修建
龙浦桥
罗秀新村
外环A2（环南二道）
华发
区
东湾区
黄 浦 江
华 发 路
龙 吴 路
长 华 路
淀浦河
龙吴路立交桥
徐浦桥
项目块
华泾新村
2块周围交通条件
1）环公交通条件
块坐落龙吴路外环道交接处位龙吴路立交桥两条快速干道伴左右块交通便捷辆公交车达万体馆徐家汇锦江乐园等2025分钟车程达徐家汇公交线路基块徐汇中心轻轨铁等交通相连公交通状况般
备车言出行方便龙吴路快速干道直通市中心
n 公交车路线：
车次
起终点站
途
714
双峰路——曹行
龙华徐浦桥老沪闵路银路
731
虹桥镇——紫阳花苑
虹梅路顾戴路锦江乐园梅陇路长桥新村 罗秀路
770
徐家汇广场——紫阳花苑
海游泳馆龙华镇海植物园徐浦桥
755
凌兆新村——浦北路
三林塘徐浦桥长桥新村梅陇锦江乐园桂林路
804
华泾区——桂林区
海中学梅陇铁站康健商业城宜山路
梅南线鲁莘线龙吴线等
2）块公交通连接——亚交通条件
龙吴路拓宽目前块铁万体馆站轻轨明珠线龙漕路站联接方便基1520分钟公交车程达述站点弥补周边交通集中徐汇区足方便部分居民远行交通
3）交通条件综述
环块公交通相便利铁轻轨等交通定联系龙吴路拓宽市民出行方便龙吴路快速干道基塞车现象进入市区需2030分钟时间
（二）周边居民构成物业情况
案块位华泾镇门户区长桥区隔河相周边新村：
龙 吴 路
长桥区
长桥新村
华泾区
华泾新村
案块
紫阳区
淀浦河
罗秀新村
东湾区
新村新老物业情况居民情况：
1） 华泾新村
位长华路华泾路交界处现居民3000户口约1万徐汇区中心区龙华万体馆附动迁居民该新村形成时间晚约98年前居民换房置业性
目前华泾区该新村周围配套较齐全华泾中心学位育幼园位育高级中学中高级中学华泾段医院等伴左右超市邮局银行配套齐全
华泾新村面海中房置业股份限公司正投资开发高档物业——漓江山水花园占40万方米总建面20万方米社区联体墅时独立墅叠加式墅该案年半年开始外宣传目前期正整土计划2002年半年正式开盘价格初定：叠加式墅40005000元方米联体墅70008000元方米独立墅10000元方米左右
2） 东湾区
位龙吴路立交桥东南侧现居民2800户左右区形成1995年左右6层动迁房位立交桥边种噪音干扰周边配套全部分赖紫阳新村附配套
3） 紫阳区
形成1999年前目前两社区——紫阳花苑名花苑
n 紫阳花苑
建筑面积达15万方米颇具规模层社区期1600户徐汇区中心动迁二期400户2002年2月开盘售价28003200均价3000元方米左右月出售100套左右二房需求旺盛客户龙华长桥区换房居民
n 名花苑
1999年1月开盘售价26003200元方米均价2800元方米房型面积控制较二房集中7075方米日前剩余二房单价统2500元方米周边居民抢购
4） 罗秀长桥新村
罗秀13村居民7000户左右层动迁房形成1995年前长桥18村居民15000户层动迁房形成19921995年间周边配套已较成熟目前该区二手房售价2500元方米左右2002年初推出新物业——天秀苑未视界罗秀家园欢天喜售价32003800元方米周边梅陇区换房客户
总结：
华泾区新物业价格28003000元方米左右面积8590方米两房定需求
长桥区发展时间早居民换房求较高2002年初集中市新盘盘量5万方米价格集中32003800元方米间
（三）块身情况
淀 浦 河
n 块目前状况示意图：
长 华 路
华 发 区
约1500户左右层梯四户95年前斜土路周边动迁居民中70户商品房2002年初交房时单价2400元左右
龙 吴 路
范家塘农民住房
淀浦河装卸作业区
木材储运公司
工程机械修理厂
混泥土搅拌站
建材仓库
华 发 路
项目总占面积233000方米（约300亩）东西狭长（990米）南北略窄（295米）东面龙吴路交通干道块处位置华泾镇门户区隔着淀浦河长桥区相
块西侧厂房区淀浦河装卸作业区东面原农民居住房华发区中间华发区约1500户1995年前徐汇区斜土路附动迁居民非项目项目块非完整方型中间华发区隔着实际两块构成：
1）东块面积6万方米原农民房二层动迁迹象紧龙吴路快速干道交通便捷噪音干扰
2）西块面积173万方米淀浦河装卸作业区工厂混泥土搅拌站等噪音灰尘污染非常严重种装运沙石工程车混泥土车频繁目前状况根居住概念相信厂房污染解决成拆迁中重点
总体块目前状况理想居住非常距离整体形象改变仅开发商努力更赖政府该块周边重新规划
n 块周围景观
1）然景观
A 前方景观（南方）
南面华发路宽度15米左右断头路东起龙吴路西长华路两侧泥石料装卸区混泥土搅拌站等华发路种工程车泥沙装运车频繁整条路噪音泥沙灰尘污染非常严重目前公交
华发路
华发路南面面积形状块相似块农民住房废弃厂房神海电子限公司海建工构件厂混泥土制品厂等产生种污染厂房果项目启动前没动迁话疑成项目障碍
远处外环道通龙吴路立交桥直通徐浦桥浦东三林区
B 方景观（北方）
北面淀浦河淀浦河西起青浦淀山湖黄浦江通航支流区域河道整条河尾端东500米流黄浦江区域段河面约50米左右水质般河面着装运泥石料船河面西侧相成熟罗秀新村长桥新村河10米左右绿化带视觉景观尚河面东侧木料加工厂堆积着量木料形象较差
淀浦河岸
C 左方景观（东方）
左面龙吴路公交站点集中龙吴路城市级干路路宽33－50米中北段（徐汇区段）全长约74公里设六快二慢八车道南段（闵行段）全长101公里设四快二慢六车道全线设计时速高达60公里
龙吴路连接吴泾徐汇快速通道段外环高架通浦东交接处车辆频繁速度较快产生噪音空气污染较严重
远处徐浦桥
D 右方景观（西方）
长华路连接着华泾长桥两区条路区域段路面较窄仅10米左右宽公交车连接长桥长桥桥年船撞坏开始重新修建预计1年通车位华发路交界处加油站
长发路西化轻公司仓库
长华路
2）文历史景观
n 黄道婆墓
位长华路外环路交界处约500方米目前仅少量绿化计划中建成休闲公园
3）景观综述
总体言块周围泥石料装卸区装运车包围紧快速干道产生难克服噪音空气污染周围环景观较差属项目块劣势
3环境污染情况
1） 水空气土污染情况
块身周围种厂房污染严重尤泥沙装卸混泥土搅拌产生量废气灰尘污染
2） 噪音污染
目前言块噪音污染较严重龙吴路外环两快速干道种公交车辆工程车货运车
3） 社会治安状况
块周围缺乏居住概念治安情况较差员素质参差齐民工等时出没
4配套设施
生活配套缺乏该块劣势目前居民配套赖龙吴路面龙吴路立交桥东南面东湾区附者距离块2公里华泾路附
四块研判总结
W（劣势）
1 区域居住概念差配套缺乏
2 种噪音空气污染严重
3 周边整体环境形象差
（）项目块SWOT 分析
S（优势）
1交通相畅出行相便利
2处华泾门户位置理概念较
3块具定规模性
T（威胁）
1 市场确定素带潜竞争压力
O（机会）
1十五期间该区规划求较高
（二）结
1 整区域作徐汇区块开发处女前景
2 块处位置相封闭扩散性差
3 理资源优劣参半淀浦河景观性参性欠缺
4 交通状况空气指标生活配套欠缺导致块居住概念差
5 板块尚未成长市场面政策面利素尚明确
案考量素显尤突出方认块开发时机存两种方案：
方案：机开发区域板块明确体现案土价值
方案二：现开发期进行规划漓江山水苑市场参紧接动
第二篇：产品定位
（）
唤醒段未价值
构造案超值空间
1 根市场分析土价值研判方认必须进行土价值重新构造创新产品构造案价值
2 根市场分析判断块物业应控制单价时控制总价原：
1） 区单价提升宜通高档次产品次性度拔高达成建议总体均价宜超5000元方米
2） 根现段价值公众认度结合产品价值构造方认创新性产品单套总价宜控制80万佳控制60万左右
3 进行室空间革命产品稀缺性创新性号召市场
4 社区居住适宜性求提升环境设计隔离现状中外环境良块影响
（二）
严格考量物业型态
创意屏蔽外环境干扰
n 般讲档次住宅项目应具备基产子具体表：
产子
单身公寓
普通住宅
中高档住宅
墅
中高档住宅说明
相目符合情况
公效赖度
强
强
较高
弱
宜闹市区口混杂区
基符合
噪音环境干扰适应度
强
较强
弱
弱
宜面交通干道高架道路工厂闹市等
符合
传统集市配套求
高
高
高
高
宜区商场部分设置
达
区物业理求
低
般
高
高
应较高水准物业理公司
达
建筑质量装修求
低
般
高
高
精品设计精心施工
达
容积率覆盖率求
般
低
极低
中低容积率覆盖率
基符合
休闲空间绿化求
般
高
高
具品位专属会园艺造景
达
景观求
般
高
高
通造景处理满足需求
达
西 块
1 基产子分析项目屏蔽掉外界素前提适合定位中高档住宅高容积率低密度社区
2 选择层叠加复式作力产品河带呈带状分布两层架空高层提高容积率整体容积率控制10左右
3 低密度创造环境设计空间作两种考虑：
1） 强调组团性利建筑围合创造社区围合环境
2） 局限组团环艺绿化线建筑散式分布
东 块
1 高层建议衡社区容积率建议期开发提升段价值
2 客源源项目尚龙吴路出入口东块作整社区标识
屏蔽性设计
鉴墅现场手法
营造入口环境
1 龙吴路东块路口处建造热带植物温室入口形成外界环境视觉强烈反差项目外展示第印象
2 东西块连接走廊进行重新改造规划求绿化隔离带建设外增加道路面绿化景观带成两侧封闭幽静流车流动线放弃华发路作入口设置
第三篇：产品建议
根方考虑开发思路应先西块东块开发设计东块
（）开发思路
片带线点
线
带
华 发 区
片
点
片：
五层叠加复式超短进深超宽开间挑空夹层独门独户单套面积140方米左右
带：
河高层带底层两层架空保证景观穿透性没考虑空中花园式住宅
线：
车行行入口动线绿化树阵屏蔽外界干扰考虑基情况间增设休闲停留式设施景观端点时尚型商业
点：
热带雨林型温室结合商业配套形成社区总入口中间穿行车量热带景观设休闲茶座会客厅形成社区服务性会增设商业配套
（二）环境设计
设计题——南国风情
1 结合整板块开发方性生态环境题较适合
2 根社区建筑特色前述考虑南国风情较体现精灵动活泼环境造性
（三）开发步骤建议
1 先开西块开东块
考虑工程实施方便性市体量段优化景观贯通建议西块分两次开发期开发东侧（华发区）二期开发西面（长发路）
2 环境先造述线点
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