ID－R001
酒店式公寓开发前景分析
：海房产市场广泛深入调查研究基础结合公司拟开发房产项目部门定期推出商业房产开发相关专题报告作项目开发前期铺垫项目决策提供定理
酒店式公寓开发前景分析
酒店式公寓指物业公司提供酒店式服务拥私公寓私密性生活风格综合物业目前沪非常热销种新型投资型产品20世纪90年代末第代济节约型酒店式公寓崭露头角海酒店式公寓已历第二代适济型第三代发展转变型目前产品属第四代景观舒适型
第部分 回 顾
海酒店式公寓
统计海酒店式公寓已超100家酒店式公寓定义标准相户型公寓纳入中根目标客户物业特征酒店式公寓致分两类：
类户型单身公寓 类物业2000年开始进入海住宅市场连连引起热销火爆场面户型低总价酒店式服务作卖点赢量海新兴白领年轻购房群投资客表中列出较典型楼盘
表
名 称
区 域
情 况
My city
普陀江宁路
原世纪门规划栋商住楼请香港设计师改成单身公寓
虹桥首席
闵行虹梅路
原属商务楼改单身公寓
蓝部落
静安万航渡路
原规划商场办公楼度停止销售2001年半年规划成酒店式公寓
青年汇
黄浦海潮路
原先烂尾楼中福重新包装规划成单身公寓
金银汇
黄浦九江路
酒店式商务公寓位南京路商业圈
瑞虹新城
虹口路
规划推出乐富族单身公寓物业配套瑞虹新城社区享
奔腾新干线
闸北宝山路
区域中心房型
巴黎时韵
徐汇建国西路
产权式商务酒店
类高端客户服务目标统酒店式营理物业类物业1990年代初期开始海事商务活动外籍士提供国际化居家服务设施初海商城目前品牌优势取胜雅诗阁集团形成海房产市场独具特色物业类型类物业典型代表表二列
表二
名称
区域
名称
区域
海商城
静安南京西路
美丽华公寓
长宁古北
协酒店公寓
静安南京西路
鹿特丹花园
长宁古北
嘉里中心
静安南京西路
金桥公寓
长宁东诸安滨路
静安广场
静安华山路
鸿发苑
长宁新华路
香格里拉公寓
静安铜仁路
环球广场
浦东桃林路
新黄浦酒店公寓
黄浦永寿路
汤臣中心
浦东八佰伴
天赐公寓
黄浦广东路
嘉里夜城
闸北夜城
丽晶厦
长宁仙霞路
港汇广场
黄浦永寿路
锦绣公寓
长宁虹桥路
芝厦
徐汇衡山路
园
徐汇安福路
爱俪轩
静安镇宁路
骏豪国际
静安南京西路
世纪时空
静安乌鲁木齐北路
酒店式公寓源
良资产烂尾楼重新包装
二型住宅区开发程中产生边角料
三重新设计建设
普通酒店式公寓常见缺陷
利烂尾楼型住宅区边角料开发建成酒店式公寓（尤户型单身公寓）具先天天足：
¨ 电梯数量足
¨ 通道狭窄
¨ 通风采光严重缺乏
¨ 户型设计合理出现规边形等怪异房型
¨ 储存空间严重足
¨ 装修质量粗糙
¨ 居住群复杂
¨ 会设施全
¨ 车位严重缺乏
¨ 绿化率低
第二部分 酒店式公寓开发前景
酒店式公寓需求分析
两年海酒店式公寓市场需求相旺盛推出酒店式公寓销售率基超85％甚达100％2003年静安区新推出世纪时空静安新格阳光名骏豪国际君悦静安等产权式酒店式公寓销售异常火爆
调查海酒店式公寓消费群集中类群：
1外资公司国知名企业驻沪工作员外资公司员欧美国家公司行政理员（：
CEO总理部门理等）享受着公司予丰厚住房补贴数选择较高档酒店式公寓酒店式公寓强势消费群体国知名企业驻沪高级理员具备极强消费力绝数公司领导者决策者样享受着公司予丰厚福利遇工作时间非长期永久性部分群数选择中高档酒店式公寓
2海创业派士回国创业方面原前期会资购房长期受国外思想影响生活品质相重视部分群数选择中档酒店式公寓
3海处金领白领间高收入年轻阶层便利全身心放松选择理数选择中低档酒店式公寓
4部分较特殊客源昼伏夜出特殊工作群体等
然居住酒店式公寓群未必房产物业购买者酒店式公寓产权拥者般普通住宅者更投资目投资客户该市场需求体酒店式公寓购买需求群中特点：
年轻客户低积累高收入高预期特点决定需求重点户型公寓酒店式公寓面积般30～50米全装修住宅物业理求较高理位置相优越总价基低50万年酒店式公寓购买群中年轻客户占例逐步提高
图 市购买象
二 海济位国际位认海申博成功中国加入WTO海利影响良预期外籍士外沪置业步伐加快分析市购买象（图）外购买象（图二）境外购买象（图三）购买物业价格例发现外境外购买象购买7000元物业占较重中相例选择投资酒店式公寓2003年前市场已售出6000套中3000套业外籍士
图二 外购买象
图三 境外购买象
需求预测：根关资料海年租房者150万左右中月薪2500元白领占20％约30万海市公安局统计目前海外士海数约6万实际业达16万台商数量20万海房产市场目前单身公寓需求量约4万6万户左右更乐观预测甚达10万户中国加入WTO海申博成功利效应楼市刺激作逐渐突显出公众酒店式公寓租售市场具良预期尤CBD区良发展前景非常乐观见酒店式公寓市中心户型房屋需求量定时间呈升趋势尚定市场潜力
酒店式公寓供分析
1990 年海出现首家酒店式公寓——海商城海已酒店式公寓100余家总建筑面积200~225 万方米间区域集中分布长宁徐汇卢湾静安浦东等中心区域
酒店式公寓供供应总量1993年起断增加1998 年供应量达顶峰直接造成1999 年供应量相剧减然2000 年回升2001 2002 年供应量处递减状态2003年突然放量半年市场供应量达40万方米（包括整盘户型）约7500套2003年海销售酒店式公寓表三示酒店式公寓海持续热销少房产开发商会势进结合央行房产市场中高档物业宏观调控政策预见未段时期海酒店式服务公寓年新增量趋稳定整体供应量缓慢升3~5年逐步达市场需求供相衡
表三 2003年销售酒店式公寓
楼盘
均价
房型面积
层高
套数
区域
世纪时空
14000
4567
31
280
静安乌鲁木齐北路
圣天
11000
3050
28
1000左右
普陀长寿路
君悦静安
12000
3368
4532
624
静安康定路
骏豪国际
20000
4052
32
608
静安陕西北路
静安新格
13000
静安江宁路
永兴富邦
7000
4669
闸北永兴路
金汇
6000
4090
32
197
虹口纪念路
帝景苑
18000
57158
30
100+
徐汇肇嘉浜路
恒升半岛国际中心
17000
3779
35
200+
虹口吴淞路
开发商供应物业形态海市面酒店式公寓高中低档分三类：开发商长期投资型整盘出售型产权分散型目前市场数单身公寓均属产权分散型中低档酒店式公寓位居市场流着国际客源断涌入高档酒店式服务公寓发展潜力供应量会升
酒店式公寓分布走酒店式公寓发展整体城市发展战略息息相关眼长宁区徐汇区市场已接饱着新泛CBD区中心南京西路形成性逐渐加静安区特南京西路带较优越段位置便利交通宜居住环境成发展酒店式公寓黄金块浦东新区国际航班东移成功申博利消息量外资客源带动区域酒店式服务公寓需求作传统高尚段卢湾区北区然受淮海路商圈新天时尚圈托短期成酒店式公寓机会点南区受世博会影响长期必成酒点式公寓机会区域黄浦区托固理位置强势商业氛围成酒店式服务公寓机会区域区域海酒店式公寓供区域
酒店服务式公寓迅速崛起宏观济背景
1商务旅游性口增加
海正逐步发展成国际金融中心种贸洽谈国际展览国际会议等商务交流活动频繁远程客增加停留时间变长境外高消费水公务商务客旅游客较幅度增长关数显示300余万外省市口外港澳台外籍常住口约810万约占海总口0506流动性口现已达30万接海总口2强消费前提海酒店消费前景广阔酒店式公寓拥酒店理服务具星级酒店更合理价格未全球化发展需求种呼应会成市场中亮点
2储蓄保值增值功弱化证券收益起伏定
长久银行储蓄直中国投资理财首选截止2002年2月第8次降息（年期定期存款利率已降198）利息税增收储蓄保值增值功开始弱化社会理财观念发生根性变化银行储蓄相酒店式公寓投资性更强酒店式公寓热销卖点外伴着证券市场持续低迷欲涨乏力市场资金流知觉中发生转移明显催生房产市场投资风潮政府支持（包括蓝印户口政策购房退税政策等）海房产业投资环境改善着市中心块日渐稀少房产投资价值更弥足珍贵购房贷款利率低商业贷款利率投资股票债券相产权酒店总价低月款额少着海房产市场断健全完善银行利率调投资风险着降低少越越加入投资酒店式公寓行列中
成功开发酒店式公寓四素
开发酒店式公寓程中选址规模产品定位物业理等四素决定项目开发成功否
首先选址交通便捷商业服务配置齐全客流密集优势开发前提酒店式公寓适合海区成功酒店式公寓分布三区域：闹市中心CBD核心区市中心二外国聚居区三工作导业员数白领年轻区区域酒店式公寓需求较较集中远离闹市中心偏远区域城郊结合部适合开发酒店式公寓项目
次酒店式公寓规模控制规模开发增加项目知名度降低开发成足够需求会影响销售率导致开发成积压时利日出租率租金车位配套设施会造成便
次产品定位准确表现外观设计户型设计装修标准功配置辅助设施安排针性
物业理选择理验成熟理水高客源资源丰富营销力强专业酒店理机构担纲酒店式公寓销售业绩保障开发物业租赁市场良表现继续开发基础
酒店式公寓设计新趋势
1总体规划注重然理文化交通社会等资源物业良协调
2强调酒店式公寓外观设计具消费者观念相匹配鲜明题（表四）
3酒店式公寓外观设计部设计中更加注重连贯性
4科学合理设计分配户型量减少户间干扰
5四边形户型然酒店式公寓设计流力求元化户型适应消费者日益增长性化需求
6室居住空间设计更加注重舒适仅意味着更加特色室装饰更生活空间
7强调更完善配套设施体系会成酒店式公寓缺部分会更强调休闲商务功
8室外装饰建材等方面注重选择国际专业领域具权威品牌（表五）
9设计良智化体系
表四
题概念
典型楼盘
轴心产权酒店式物业
世纪时空金银汇
产权酒店
巴黎时韵感性达利
取财道时尚风
宅静安新格
国际投资品种
东方时空国际金融家
独立居住意识
独立时代
城市时尚义
青年汇
表五
项目
装修配置品牌
世纪时空
伊莱克斯阿里斯顿海尔澳仕松
静安新格
伊莱克斯阿里斯顿三星西门子立邦摩恩
骏豪国际
奥帝斯McQuayLoosHansGrohe德国海福乐
圣天
瑞士迅达海尔德昕
君悦静安
三菱日立
酒店式公寓开发风险
n 风险：酒店式公寓物业细分越越明显
目前酒店式公寓定位出现细分趋势世纪时空针世界性客户投资产品较强调商务功静安新格侧重生活理念强调居住产品君悦静安居住商办相结合宜商宜居物业市场定位产品特性锁定目标客户群意味着放弃客户群更相似性产品出现形成潜必然竞争商铺办公物业投资者提供更观回报投资客消费者会出现分流势必影响物业销售前景
n 风险二：户型装修设计落伍
酒店式公寓年快速发展户型装修设计发展酒店式公寓等户型等面积统计京沪深均居住面积已达20方米更加注重居住舒适性酒店式公寓户型装修必须满足种需求简单烂尾楼改建增加配套现已难市场类酒店式公寓硬件方面存诸硬伤许方面法满足消费者需难预见消费者喜户型装修设计果落伍酒店式公寓销售带较隐患
n 风险三：酒店式公寓租赁市场疲软
房租市场价格酒店式公寓价格标杆租金支撑酒店式公寓价格脊梁两年酒店式公寓热销空置率较低（均15％）投资回报较高（均12％）着酒店式公寓产品迅速增长租客选择余加空置率会升售价升降租金水保持稳定甚调情况导致酒店式公寓投资回报变低进影响投资客投资热情新开发酒店式公寓销售难度加
n 风险四：宏观调控房产市场政策影响
房产市场受政策影响较前年契税减半政策蓝印户口政策购房退税政等拉动海楼市取积极作房产市场波行情面新轮调整政策方面蓝印户口早停止实施契税恢复15％购房退税年5月31日终止央行6月5日出台新房贷政策新房贷政规定商业银行购买体结构已封顶住房发放住房贷款购买高档商品房墅商业房第二套（含第二套）住房商业银行中国民银行公布期档次贷款利率执行规定提高首付新房贷政策严格控制土储备贷款发放规范建筑施工企业流动资金贷款途等方面作出规定政策房产市场进行结构性调整酒店式公寓开发言属利空增加房产开发商风险
第三部分 项目开发策划
——曹家渡项目开发策划
1楼盘价格定位
根静安区（含周边）类似项目市场调查建块附已建建住宅楼盘价格分布范围低7000元M2高20000元M2购房户较选择空间绝数楼盘价位集中高价范围具体调查结果见表六
表六
价格范围
楼盘家数
建筑形式
代表楼盘
70008000
3
高层高层
海知音水岸名邸
800010000
5
高层高层
达安花园三期静安晶华园
1000012000
4
高层
圣天静安枫景静安诺丁汉
1200014000
4
高层
君悦静安静安枫景
14000
2
高层
骏豪国际世纪时空
表附已建建竞争楼盘（指酒店式公寓）均价数分布11000~14000元M2综合分析拟定建酒店式公寓外投资者海高收入年轻特殊工作群体港澳台士辅根身楼盘特点拟定项目酒店式公寓销售均价11000元M2销售运作时根市场供求关系已制定销售价格基础进行适调整
2房型定位占方案
年海住宅市场新开发楼盘户型面积偏情况较普遍根海市房产交易中心海市统计局联合发布2002年海市房产市场商品房预售结构分析数2002年房产市场商品房户型面积70M2仅占22房型面积70~100M2占163户型面积100~150M2占539户型面积150M2占277户型面积100M2占816户型面积明显偏许想住交通便利市区房兴叹实际目前海酒店式公寓市场抢手户型房型面积35~65 M2时造立体错层空间增加层高种户型实性强总价适中限空间拓展出二室二厅功格局消费者具极吸引力综合分析拟建住宅区开发项目房型建筑面积占定位表七
表七
房型
室
室厅
二室厅
二室二厅
二室厅
二室二厅
建筑面积
35左右
45左右
55左右
65左右
55左右
65左右
层高
34
34
34
34
45
45
占
20％
28％
26％
15％
6％
5％
销售目标客户
外企金融证券信息界白领年轻特殊工作群体
外沪商士港澳台士高级理员
3购房象购买力分析
根述建筑面积定位销售价格力房型室室厅二室厅套房屋销售均价：385万元~605万元般情况购房者首付301155万元—1815万元左右余款银行揭分20年偿605万元（二室厅）房型例首付1815万元余款4235万元分20年偿根新房贷政策贷款月利率048万元月付息额7027元月款额计算297574元高收入白领中等偏收入家庭购房户应该款力外果购房户够部分公积金贷款公积金贷款利率商业贷款利率低月款额降购房客户款力更保证
4开发方案策划参考济指标确定
n 开发方案：
着海国际化进程加快房产市场理性回酒店式公寓开发提出更高求促酒店式公寓建筑形态舒适实方发展传统面积+装修+酒店式物业理模式已满足现代消费者需求种折衷方式立体错层结构普通28米层高物业相具更生活空间具更良通风采光优势成前未较受购房户欢迎建筑形态项目酒店式公寓开发方案原选34米45米立体错层结构设计坚持方正厅开间39米户窗户采凸窗清晰分割公私动静干湿区域面积化公寓明设计偏重生活办公业程度提供发挥余
n 参考济指标：
（1）住宅幢数建筑面积住户数估算
项目占13680方米容积率68建建筑面积93024方米45000方米左右商场面积面积48000方米根房型定位占方案建楼盘住宅户均建筑面积：
35×20+45×28+55×26+65×15+55×64695M2
48000方米全部做酒店式公寓总户数达1022户曹家渡商圈言体量考虑24000方米左右面积做酒店式公寓酒店式公寓设24层层1000方米均层21户参类似项目电梯数量布置（表八）酒店式公寓设4~5部知名品牌电梯（载重1吨部）外24000方米左右面积建造卫生设备茶水间户型（60~150方米）产权式写字楼（关户型产权式写字楼开发前景分析见期报告）
表八
楼盘
层数
层户数
电梯数
品牌
世纪时空
24
16
3
Otis
圣天
25
20
4
Schindler
君悦静安
24
40
7
三菱
蓝部落
32
24
4
三菱
骏豪国际
29
30
6
Otis
（2）会配套设施
会设第6层第7层会配套服务设施包括：健身房棋牌室网吧咖啡厅美容美发游戏房等部分设施裙房商场招商时起考虑
（3）室外附属设施
室外附属设施包括停车库
考虑家庭轿车海普趋势部分房客短期租住假设酒店式公寓3户住户拥辆轿车需总停车位：4623154（包括商场办公楼需车位）
车位面尺寸25M×5M占面积125M2车位包括分摊车道面积般30~40M2次估算取限值停车库面积：154×406160M2
5参考建设标准
表九
结构
框架剪力墙
层 高
3445米
幢 数
1幢24层
建
设
标
准
¨ 建筑层数：3层5层裙房商场6层1幢24层酒店式公寓1幢24层产权式户型办公楼
¨ 基础：钻孔灌注桩箱形基础
¨ 面：室实木板砖毯底层电梯厅花岗岩坪余楼层电梯厅采理石
¨ 门窗：塑钢彩铝门窗
¨ 阳台：金属扶手玻璃拦板
¨ 外墙：商场通透玻璃公寓色玻璃
¨ 墙：室高级乳胶漆高档面砖公部位贴面砖理石
¨ 屋面：树脂珍珠岩板保温双层钢筋混凝土防潮层双层APP防水卷材铝基反光隔热材料
¨ 电气：明配电箱动力配电箱暗敷设高档开关插座
¨ 道：铝塑复合水塑料排水消火栓系统
¨ 浴房：淋浴房
¨ 厨房：高级厨具
¨ 空调：户配进口分体式空调1~2台
¨ 电梯：幢楼配知名品牌电梯4~5台
¨ 电话：IDD
¨ 智系统：线电视网宽带进户家庭紧急救助系统周界报警系统视讲系统楼宇理监控系统
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酒店式公寓开发前景分析
：海房产市场广泛深入调查研究基础结合公司拟开发房产项目部门定期推出商业房产开发相关专题报告作项目开发前期铺垫项目决策提供定理
酒店式公寓开发前景分析
酒店式公寓指物业公司提供酒店式服务拥私公寓私密性生活风格综合物业目前沪非常热销种新型投资型产品20世纪90年代末第代济节约型酒店式公寓崭露头角海酒店式公寓已历第二代适济型第三代发展转变型目前产品属第四代景观舒适型
第部分 回 顾
海酒店式公寓
统计海酒店式公寓已超100家酒店式公寓定义标准相户型公寓纳入中根目标客户物业特征酒店式公寓致分两类：
类户型单身公寓 类物业2000年开始进入海住宅市场连连引起热销火爆场面户型低总价酒店式服务作卖点赢量海新兴白领年轻购房群投资客表中列出较典型楼盘
表
名 称
区 域
情 况
My city
普陀江宁路
原世纪门规划栋商住楼请香港设计师改成单身公寓
虹桥首席
闵行虹梅路
原属商务楼改单身公寓
蓝部落
静安万航渡路
原规划商场办公楼度停止销售2001年半年规划成酒店式公寓
青年汇
黄浦海潮路
原先烂尾楼中福重新包装规划成单身公寓
金银汇
黄浦九江路
酒店式商务公寓位南京路商业圈
瑞虹新城
虹口路
规划推出乐富族单身公寓物业配套瑞虹新城社区享
奔腾新干线
闸北宝山路
区域中心房型
巴黎时韵
徐汇建国西路
产权式商务酒店
类高端客户服务目标统酒店式营理物业类物业1990年代初期开始海事商务活动外籍士提供国际化居家服务设施初海商城目前品牌优势取胜雅诗阁集团形成海房产市场独具特色物业类型类物业典型代表表二列
表二
名称
区域
名称
区域
海商城
静安南京西路
美丽华公寓
长宁古北
协酒店公寓
静安南京西路
鹿特丹花园
长宁古北
嘉里中心
静安南京西路
金桥公寓
长宁东诸安滨路
静安广场
静安华山路
鸿发苑
长宁新华路
香格里拉公寓
静安铜仁路
环球广场
浦东桃林路
新黄浦酒店公寓
黄浦永寿路
汤臣中心
浦东八佰伴
天赐公寓
黄浦广东路
嘉里夜城
闸北夜城
丽晶厦
长宁仙霞路
港汇广场
黄浦永寿路
锦绣公寓
长宁虹桥路
芝厦
徐汇衡山路
园
徐汇安福路
爱俪轩
静安镇宁路
骏豪国际
静安南京西路
世纪时空
静安乌鲁木齐北路
酒店式公寓源
良资产烂尾楼重新包装
二型住宅区开发程中产生边角料
三重新设计建设
普通酒店式公寓常见缺陷
利烂尾楼型住宅区边角料开发建成酒店式公寓（尤户型单身公寓）具先天天足：
¨ 电梯数量足
¨ 通道狭窄
¨ 通风采光严重缺乏
¨ 户型设计合理出现规边形等怪异房型
¨ 储存空间严重足
¨ 装修质量粗糙
¨ 居住群复杂
¨ 会设施全
¨ 车位严重缺乏
¨ 绿化率低
第二部分 酒店式公寓开发前景
酒店式公寓需求分析
两年海酒店式公寓市场需求相旺盛推出酒店式公寓销售率基超85％甚达100％2003年静安区新推出世纪时空静安新格阳光名骏豪国际君悦静安等产权式酒店式公寓销售异常火爆
调查海酒店式公寓消费群集中类群：
1外资公司国知名企业驻沪工作员外资公司员欧美国家公司行政理员（：
CEO总理部门理等）享受着公司予丰厚住房补贴数选择较高档酒店式公寓酒店式公寓强势消费群体国知名企业驻沪高级理员具备极强消费力绝数公司领导者决策者样享受着公司予丰厚福利遇工作时间非长期永久性部分群数选择中高档酒店式公寓
2海创业派士回国创业方面原前期会资购房长期受国外思想影响生活品质相重视部分群数选择中档酒店式公寓
3海处金领白领间高收入年轻阶层便利全身心放松选择理数选择中低档酒店式公寓
4部分较特殊客源昼伏夜出特殊工作群体等
然居住酒店式公寓群未必房产物业购买者酒店式公寓产权拥者般普通住宅者更投资目投资客户该市场需求体酒店式公寓购买需求群中特点：
年轻客户低积累高收入高预期特点决定需求重点户型公寓酒店式公寓面积般30～50米全装修住宅物业理求较高理位置相优越总价基低50万年酒店式公寓购买群中年轻客户占例逐步提高
图 市购买象
二 海济位国际位认海申博成功中国加入WTO海利影响良预期外籍士外沪置业步伐加快分析市购买象（图）外购买象（图二）境外购买象（图三）购买物业价格例发现外境外购买象购买7000元物业占较重中相例选择投资酒店式公寓2003年前市场已售出6000套中3000套业外籍士
图二 外购买象
图三 境外购买象
需求预测：根关资料海年租房者150万左右中月薪2500元白领占20％约30万海市公安局统计目前海外士海数约6万实际业达16万台商数量20万海房产市场目前单身公寓需求量约4万6万户左右更乐观预测甚达10万户中国加入WTO海申博成功利效应楼市刺激作逐渐突显出公众酒店式公寓租售市场具良预期尤CBD区良发展前景非常乐观见酒店式公寓市中心户型房屋需求量定时间呈升趋势尚定市场潜力
酒店式公寓供分析
1990 年海出现首家酒店式公寓——海商城海已酒店式公寓100余家总建筑面积200~225 万方米间区域集中分布长宁徐汇卢湾静安浦东等中心区域
酒店式公寓供供应总量1993年起断增加1998 年供应量达顶峰直接造成1999 年供应量相剧减然2000 年回升2001 2002 年供应量处递减状态2003年突然放量半年市场供应量达40万方米（包括整盘户型）约7500套2003年海销售酒店式公寓表三示酒店式公寓海持续热销少房产开发商会势进结合央行房产市场中高档物业宏观调控政策预见未段时期海酒店式服务公寓年新增量趋稳定整体供应量缓慢升3~5年逐步达市场需求供相衡
表三 2003年销售酒店式公寓
楼盘
均价
房型面积
层高
套数
区域
世纪时空
14000
4567
31
280
静安乌鲁木齐北路
圣天
11000
3050
28
1000左右
普陀长寿路
君悦静安
12000
3368
4532
624
静安康定路
骏豪国际
20000
4052
32
608
静安陕西北路
静安新格
13000
静安江宁路
永兴富邦
7000
4669
闸北永兴路
金汇
6000
4090
32
197
虹口纪念路
帝景苑
18000
57158
30
100+
徐汇肇嘉浜路
恒升半岛国际中心
17000
3779
35
200+
虹口吴淞路
开发商供应物业形态海市面酒店式公寓高中低档分三类：开发商长期投资型整盘出售型产权分散型目前市场数单身公寓均属产权分散型中低档酒店式公寓位居市场流着国际客源断涌入高档酒店式服务公寓发展潜力供应量会升
酒店式公寓分布走酒店式公寓发展整体城市发展战略息息相关眼长宁区徐汇区市场已接饱着新泛CBD区中心南京西路形成性逐渐加静安区特南京西路带较优越段位置便利交通宜居住环境成发展酒店式公寓黄金块浦东新区国际航班东移成功申博利消息量外资客源带动区域酒店式服务公寓需求作传统高尚段卢湾区北区然受淮海路商圈新天时尚圈托短期成酒店式公寓机会点南区受世博会影响长期必成酒点式公寓机会区域黄浦区托固理位置强势商业氛围成酒店式服务公寓机会区域区域海酒店式公寓供区域
酒店服务式公寓迅速崛起宏观济背景
1商务旅游性口增加
海正逐步发展成国际金融中心种贸洽谈国际展览国际会议等商务交流活动频繁远程客增加停留时间变长境外高消费水公务商务客旅游客较幅度增长关数显示300余万外省市口外港澳台外籍常住口约810万约占海总口0506流动性口现已达30万接海总口2强消费前提海酒店消费前景广阔酒店式公寓拥酒店理服务具星级酒店更合理价格未全球化发展需求种呼应会成市场中亮点
2储蓄保值增值功弱化证券收益起伏定
长久银行储蓄直中国投资理财首选截止2002年2月第8次降息（年期定期存款利率已降198）利息税增收储蓄保值增值功开始弱化社会理财观念发生根性变化银行储蓄相酒店式公寓投资性更强酒店式公寓热销卖点外伴着证券市场持续低迷欲涨乏力市场资金流知觉中发生转移明显催生房产市场投资风潮政府支持（包括蓝印户口政策购房退税政策等）海房产业投资环境改善着市中心块日渐稀少房产投资价值更弥足珍贵购房贷款利率低商业贷款利率投资股票债券相产权酒店总价低月款额少着海房产市场断健全完善银行利率调投资风险着降低少越越加入投资酒店式公寓行列中
成功开发酒店式公寓四素
开发酒店式公寓程中选址规模产品定位物业理等四素决定项目开发成功否
首先选址交通便捷商业服务配置齐全客流密集优势开发前提酒店式公寓适合海区成功酒店式公寓分布三区域：闹市中心CBD核心区市中心二外国聚居区三工作导业员数白领年轻区区域酒店式公寓需求较较集中远离闹市中心偏远区域城郊结合部适合开发酒店式公寓项目
次酒店式公寓规模控制规模开发增加项目知名度降低开发成足够需求会影响销售率导致开发成积压时利日出租率租金车位配套设施会造成便
次产品定位准确表现外观设计户型设计装修标准功配置辅助设施安排针性
物业理选择理验成熟理水高客源资源丰富营销力强专业酒店理机构担纲酒店式公寓销售业绩保障开发物业租赁市场良表现继续开发基础
酒店式公寓设计新趋势
1总体规划注重然理文化交通社会等资源物业良协调
2强调酒店式公寓外观设计具消费者观念相匹配鲜明题（表四）
3酒店式公寓外观设计部设计中更加注重连贯性
4科学合理设计分配户型量减少户间干扰
5四边形户型然酒店式公寓设计流力求元化户型适应消费者日益增长性化需求
6室居住空间设计更加注重舒适仅意味着更加特色室装饰更生活空间
7强调更完善配套设施体系会成酒店式公寓缺部分会更强调休闲商务功
8室外装饰建材等方面注重选择国际专业领域具权威品牌（表五）
9设计良智化体系
表四
题概念
典型楼盘
轴心产权酒店式物业
世纪时空金银汇
产权酒店
巴黎时韵感性达利
取财道时尚风
宅静安新格
国际投资品种
东方时空国际金融家
独立居住意识
独立时代
城市时尚义
青年汇
表五
项目
装修配置品牌
世纪时空
伊莱克斯阿里斯顿海尔澳仕松
静安新格
伊莱克斯阿里斯顿三星西门子立邦摩恩
骏豪国际
奥帝斯McQuayLoosHansGrohe德国海福乐
圣天
瑞士迅达海尔德昕
君悦静安
三菱日立
酒店式公寓开发风险
n 风险：酒店式公寓物业细分越越明显
目前酒店式公寓定位出现细分趋势世纪时空针世界性客户投资产品较强调商务功静安新格侧重生活理念强调居住产品君悦静安居住商办相结合宜商宜居物业市场定位产品特性锁定目标客户群意味着放弃客户群更相似性产品出现形成潜必然竞争商铺办公物业投资者提供更观回报投资客消费者会出现分流势必影响物业销售前景
n 风险二：户型装修设计落伍
酒店式公寓年快速发展户型装修设计发展酒店式公寓等户型等面积统计京沪深均居住面积已达20方米更加注重居住舒适性酒店式公寓户型装修必须满足种需求简单烂尾楼改建增加配套现已难市场类酒店式公寓硬件方面存诸硬伤许方面法满足消费者需难预见消费者喜户型装修设计果落伍酒店式公寓销售带较隐患
n 风险三：酒店式公寓租赁市场疲软
房租市场价格酒店式公寓价格标杆租金支撑酒店式公寓价格脊梁两年酒店式公寓热销空置率较低（均15％）投资回报较高（均12％）着酒店式公寓产品迅速增长租客选择余加空置率会升售价升降租金水保持稳定甚调情况导致酒店式公寓投资回报变低进影响投资客投资热情新开发酒店式公寓销售难度加
n 风险四：宏观调控房产市场政策影响
房产市场受政策影响较前年契税减半政策蓝印户口政策购房退税政等拉动海楼市取积极作房产市场波行情面新轮调整政策方面蓝印户口早停止实施契税恢复15％购房退税年5月31日终止央行6月5日出台新房贷政策新房贷政规定商业银行购买体结构已封顶住房发放住房贷款购买高档商品房墅商业房第二套（含第二套）住房商业银行中国民银行公布期档次贷款利率执行规定提高首付新房贷政策严格控制土储备贷款发放规范建筑施工企业流动资金贷款途等方面作出规定政策房产市场进行结构性调整酒店式公寓开发言属利空增加房产开发商风险
第三部分 项目开发策划
——曹家渡项目开发策划
1楼盘价格定位
根静安区（含周边）类似项目市场调查建块附已建建住宅楼盘价格分布范围低7000元M2高20000元M2购房户较选择空间绝数楼盘价位集中高价范围具体调查结果见表六
表六
价格范围
楼盘家数
建筑形式
代表楼盘
70008000
3
高层高层
海知音水岸名邸
800010000
5
高层高层
达安花园三期静安晶华园
1000012000
4
高层
圣天静安枫景静安诺丁汉
1200014000
4
高层
君悦静安静安枫景
14000
2
高层
骏豪国际世纪时空
表附已建建竞争楼盘（指酒店式公寓）均价数分布11000~14000元M2综合分析拟定建酒店式公寓外投资者海高收入年轻特殊工作群体港澳台士辅根身楼盘特点拟定项目酒店式公寓销售均价11000元M2销售运作时根市场供求关系已制定销售价格基础进行适调整
2房型定位占方案
年海住宅市场新开发楼盘户型面积偏情况较普遍根海市房产交易中心海市统计局联合发布2002年海市房产市场商品房预售结构分析数2002年房产市场商品房户型面积70M2仅占22房型面积70~100M2占163户型面积100~150M2占539户型面积150M2占277户型面积100M2占816户型面积明显偏许想住交通便利市区房兴叹实际目前海酒店式公寓市场抢手户型房型面积35~65 M2时造立体错层空间增加层高种户型实性强总价适中限空间拓展出二室二厅功格局消费者具极吸引力综合分析拟建住宅区开发项目房型建筑面积占定位表七
表七
房型
室
室厅
二室厅
二室二厅
二室厅
二室二厅
建筑面积
35左右
45左右
55左右
65左右
55左右
65左右
层高
34
34
34
34
45
45
占
20％
28％
26％
15％
6％
5％
销售目标客户
外企金融证券信息界白领年轻特殊工作群体
外沪商士港澳台士高级理员
3购房象购买力分析
根述建筑面积定位销售价格力房型室室厅二室厅套房屋销售均价：385万元~605万元般情况购房者首付301155万元—1815万元左右余款银行揭分20年偿605万元（二室厅）房型例首付1815万元余款4235万元分20年偿根新房贷政策贷款月利率048万元月付息额7027元月款额计算297574元高收入白领中等偏收入家庭购房户应该款力外果购房户够部分公积金贷款公积金贷款利率商业贷款利率低月款额降购房客户款力更保证
4开发方案策划参考济指标确定
n 开发方案：
着海国际化进程加快房产市场理性回酒店式公寓开发提出更高求促酒店式公寓建筑形态舒适实方发展传统面积+装修+酒店式物业理模式已满足现代消费者需求种折衷方式立体错层结构普通28米层高物业相具更生活空间具更良通风采光优势成前未较受购房户欢迎建筑形态项目酒店式公寓开发方案原选34米45米立体错层结构设计坚持方正厅开间39米户窗户采凸窗清晰分割公私动静干湿区域面积化公寓明设计偏重生活办公业程度提供发挥余
n 参考济指标：
（1）住宅幢数建筑面积住户数估算
项目占13680方米容积率68建建筑面积93024方米45000方米左右商场面积面积48000方米根房型定位占方案建楼盘住宅户均建筑面积：
35×20+45×28+55×26+65×15+55×64695M2
48000方米全部做酒店式公寓总户数达1022户曹家渡商圈言体量考虑24000方米左右面积做酒店式公寓酒店式公寓设24层层1000方米均层21户参类似项目电梯数量布置（表八）酒店式公寓设4~5部知名品牌电梯（载重1吨部）外24000方米左右面积建造卫生设备茶水间户型（60~150方米）产权式写字楼（关户型产权式写字楼开发前景分析见期报告）
表八
楼盘
层数
层户数
电梯数
品牌
世纪时空
24
16
3
Otis
圣天
25
20
4
Schindler
君悦静安
24
40
7
三菱
蓝部落
32
24
4
三菱
骏豪国际
29
30
6
Otis
（2）会配套设施
会设第6层第7层会配套服务设施包括：健身房棋牌室网吧咖啡厅美容美发游戏房等部分设施裙房商场招商时起考虑
（3）室外附属设施
室外附属设施包括停车库
考虑家庭轿车海普趋势部分房客短期租住假设酒店式公寓3户住户拥辆轿车需总停车位：4623154（包括商场办公楼需车位）
车位面尺寸25M×5M占面积125M2车位包括分摊车道面积般30~40M2次估算取限值停车库面积：154×406160M2
5参考建设标准
表九
结构
框架剪力墙
层 高
3445米
幢 数
1幢24层
建
设
标
准
¨ 建筑层数：3层5层裙房商场6层1幢24层酒店式公寓1幢24层产权式户型办公楼
¨ 基础：钻孔灌注桩箱形基础
¨ 面：室实木板砖毯底层电梯厅花岗岩坪余楼层电梯厅采理石
¨ 门窗：塑钢彩铝门窗
¨ 阳台：金属扶手玻璃拦板
¨ 外墙：商场通透玻璃公寓色玻璃
¨ 墙：室高级乳胶漆高档面砖公部位贴面砖理石
¨ 屋面：树脂珍珠岩板保温双层钢筋混凝土防潮层双层APP防水卷材铝基反光隔热材料
¨ 电气：明配电箱动力配电箱暗敷设高档开关插座
¨ 道：铝塑复合水塑料排水消火栓系统
¨ 浴房：淋浴房
¨ 厨房：高级厨具
¨ 空调：户配进口分体式空调1~2台
¨ 电梯：幢楼配知名品牌电梯4~5台
¨ 电话：IDD
¨ 智系统：线电视网宽带进户家庭紧急救助系统周界报警系统视讲系统楼宇理监控系统
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