王国际广场推广策略建议书
（住宅）
营销策划中心
2004年2月28日
市场环境概述
1 东道区域房产现状概述
王广场项目周边区域东莞市商业中心区历商业开发写字楼辅东莞购房者观念项目周边区域居住选择投资意较强
写字楼产品层面困难较国泰中心写字楼中面积单位表现较剩余300方米单位写字楼销售状况意
2 项目周边购房消费者初步分析
项目周边居住者基老居民租房者居住环境惯促进老居民王广场购房行老居民已购买2~3套住房济力限期考虑购房租房者中中低收入群购房力限
写字楼调查中项目周边公司型商贸公司周转资金宽裕购买写字楼况部分公司写字楼选租区域分布东城道聚集
二 项目概况
总户数
架空层建筑面积m²
公面积m²
公空中花园建筑面积m²
建筑面积m²
总建筑面积m²
1区
１８０
２５４７．７０
３５９６．２３
１１１６．６
２７５１５．２７
３４７７５．８０
２区
１１８８．１８
３２７３．４８
２１５２１．３４
２５９８３．００
３区
１２０
１６６５．０２
２４０２．３９
７２８．７６
１８２４９．２０
２３０４５．３７
４区
１７６
２０３８．１４
３７６３．３３
９９０．５４
２４７５９．２４
３１５５１．２５
1 4
区
476
7439．04
1303543
28359
9204505
11535542
1 项目相关济技术数
2 项目规划特点
项目住宅概140160M2套面积高层住宅户型方正实基南北均性较佳四层台设置型空中花园住户提供休闲台户均设计入户花园作居住空间外界缓区体现性化生活理念
3 项目段功周边配套状况
王广场位东莞城市中心黄金商业圈路北已建东湖花园商业街东湖酒店沃尔玛购物广场时尚电器城罗沙厦等历商家必争战略点东莞传统商业旺角西面紧东莞市民公园拥优美然环境周边集中东湖花园雍华庭聚福豪宛愉景花园盈锋广场等数十现代高尚住宅区居民生活水高消费力强
4 项目部配套功
王广场负层型停车场首层三层超型综合购物中心 14栋19层高层住宅1栋25层写字楼设观光电梯14区(16台)1区六台\2区写字楼\3区四台\4区六台客梯11台货梯1台动扶梯30台四层设置台空中花园户设置入户花园梯四户81216层设空中花园配套定
三 项目优劣势分析
1 项目优势分析
① 周边社区成熟生活配套完善
② 沃尔玛王广场商业生活更方便
③ 民公园空气更新鲜休闲锻炼处
④ 高层楼房景观视野空气佳受面影响少
⑤ 型业专空中花园享受尊贵公园式居家环境
⑥ 商业中心段升值潜力明显
⑦ 业子女入读优秀学校莞城中心学
⑧ 项目1千米半径范围没质竞争手
⑨ 光产出品质量实力保证
2 项目劣势分析
① 项目段属商业中心区周边居住氛围略显购浓
② 项目南侧老式住宅区景观效果佳项目形象定负面影响
③ 项目商住结合产非纯住宅社区居住会受定良影响理存便
④ 项目成高导致总体开发成销售价格便高
⑤ 户型面积集中150方米套加单价高素提高购房门槛减少目标客户群总量
⑥ 项目停车位配少住户停车便
3 项目机会点分析
① 王广场商场成功开业热闹气提升项目商业价
值促进住宅写字楼利销售
② 做四层台空中花园充分利民公园弥补项目面空间绿化少缺陷增加项目销售砝码
③ 光物业理具备年理验享高声誉住户商家提供安全保障
④ 充分利沃尔玛购物广场王广场商业配套住户商家提供便利
⑤ 户型集中150M2套左右客户层面迎合东莞群分居住惯
4 项目威胁点分析
① 项目段目前居住理想社区购房观念会产生突影响项目销售
② 东湖花园定量存房金牛花苑售楼盘项目产生客户分流影响价格竞争
③ 市区质楼盘销售难度存货量项目住宅客户分流降价竞争等负面影响例子：金月湾花园东城中心等
四 项目市场定位
1 项目功定位
根项目段周边环境市场调查结果规划等特性建议项目住宅写字楼功定位：
① 住宅：市区满足业 投资改善居住条件辅购买目享受型居住生活空间
② 写字楼：市区满足业 投资辅购买目商务办公空间
2 项目市场定位
根项目段规划特性实际状况建议项目住宅写字楼市场定位：
① 住宅：市区商业黄金段高档次高层尊贵住宅
② 写字楼：市区商业黄金段高档次高层尊贵写字楼
3 项目目标消费群体定位
关调查结果显示：
★中等收入群体需求增数选择中档楼价商品房调查象中 163表示承受房价3000元3500元间受调查象家庭月收入集中3000元7000元间占调查数609基属中等偏收入群体
★选择中等面积户型商品房居调查象中 29选择户型面积100120方米62选择基户型三房选择四房房型87
★2003年11月房博会期间东莞房产业界士谈楼市发展状况时认错层住宅区住宅开发总量中占例30左右新培养消费群中年轻白领接受新事物力更强没老户型中活动便顾虑类住宅消费力
居调查分析结合项目特性建议王广场项目
◆住宅目标客户群体定位：
① 客户区域定位：次莞城市中心区中心区外者
② 客户购房目定位：投资住子女入学
③ 客户济力定位：较高收入群年积蓄家庭
④ 客户职业定位：高回报行业商士业员企事业单位高层理员外资机构高级理员年商士稳定积蓄家庭隐性收入者
⑤ 客户心理定位：生活便利形象尊贵具备较投资价值
4 项目价格定位
总体市场销售表均价3664元M2详见（项目定价策略价格体系）
五 项目购买诱导出
1 项目卖点提炼
◆段→商业黄金区→商业利价值→具投资潜力→客流量租金水高→卖点：升值空间
◆配套→市中心区→区域成熟→配套非常完善→民公园沃尔玛王广场百佳超市莞城中心学等→卖点：生活便利享受优质教育
◆规划→高层建筑→傲视四方→受面影响空气污染少视野广景观佳→卖点：尊贵典范
◆户型→方正错层→方实充满灵气→卖点：舒适生活灵智空间
◆竞争→高层优质住宅→相段市场空白→绝版楼盘
↓
市中心具备优越投资价值高贵市生活典范
↓
市核心绝版精英生活领
2 项目卖点营造
◆ 卖点：升值空间→租金调查图表
◆ 卖点：生活便利→项目周边配套表 社区宽带服务区域网
沃尔玛王广场民公园等机构互动服务
◆ 卖点：尊贵典范→样板房设置高楼层景观佳单位
◆ 卖点：舒适生活灵智空间→菜单式装修服务样板房实景
六 项目定价策略价格体系
1 项目基准均价确定
根市场调查资料整理分析较评价：
楼盘名称
段
景观环境
户型
配套
价格
销售率
备注
新世纪
第居
黄旗山CLD边缘富区域
然景观优势
133M2套层188M2套跃层
成熟社区
配套完善
折前均价约3800元M2
90左右
知名产品牌
中信凯旋城
新城市中心具备CLD概念
周边市政景观部景观
力户型面积140~160M2套户型116M2套户型200M2套
成熟社区
配套完善
均价约3850
元M2
期（600套）约70
知名产品牌
雍华庭
市中心区东城道商业段
城区中心景观较差
130160M2套占70
东城步行街等商业配套
折前均价约4000元M2
约65
邀请跳水名做形象
金月湾花园
市中心区东城道商业段边缘
然景观东城广场较差楼房建筑密度
力户型面积130~210M2套
成熟社区配套较世博广场
折前均价约3800元M2
80
发售已2年
东城中心
翠庭
金月湾花园面
外景观般
150 M2套四房居
成熟社区配套较世博广场
项目住宅
市区商业中心段
唯然景观民公园部景观空中花园
150 M2套户型占例高
商业配套完善沃尔玛王等
？
尚未发售
知名产品牌
◆通楼盘项目住宅产品较结合项目优劣势分析知道：项目品质类似金月湾花园居住环境角度分析稍差金月湾花园考虑迅速回笼资金减少风险市场动态素影响通
般系数修正建议项目住宅销售基准表价格3143元M2
2 项目底线均价确定
销售价格底线确定两种方法：
① 总开发成+相关税费+市场合理利润销售价格底线
② 销售基准表价格进行相关修正→销售价格底线
采取第二种方法通相关系数调整项目住宅销售价格底线3331元M2
3 项目市场均价确定
根销售底线优惠率（市场预见性取10幅度）调整项目住宅产品市场整体均价3664元M2
4 项目阶段均价策略
建议项目采取分阶段均价策略：
部认购期：住宅3550元M2
公开发售期：住宅3600元M2
强 销 期：住宅3650元M2
持 销 期：住宅3700元M2
尾 盘 期：住宅3500元M2
七 项目营销推广策略
1 项目分区名称建议
建议住宅部分命名王*华府考虑前期宣传推广中王已具定知名度品牌影响力实现项目现资源合理二华府寓指高贵庄严简单气司开发高档楼盘———蓝郡遥呼应成光产双子星成光产品牌强力支撑持续领跑东莞房产市场
考虑王14座塔楼层塔楼会相应名称建议命名应气宏伟符合王项目特点罗马假日座狮城百丽座法兰克福座雅典庄园座南美风情座伦敦天空座九龙半岛座等否考虑做幢名称？
2 项目宣传推广题建议
①项目宣传基调
次王项目住宅部分宣传推广断传达王段王→王住宅火爆出击题思想项目优势
②项目宣传定位诉求核心
宣传定位：王宣传定位造王广场首席豪宅居住形象提升王国际广场产品品牌知名度影响力
新闻宣传诉求核心（关键词）： 王华府商务区市生活
③项目宣传题目标
王广场产品推广宣传应阶段活动相结合活动广告传播策略相呼应实现良整体效果实现目标正确宣传定位力诉求点基础媒体宣传应保持强声势
整体新闻传播量计划3万字左右覆盖绝部分莞媒体部分莞外媒体深圳广州等众媒体（计划50）高端行业媒体（计划20）深广媒体（计划15）户外媒体（计划15）合理分配广告
次王国际广场住宅宣传题目标概括3影响2标志1呼声：
3影响：
焦点（社会）——关注王广场项目产品结构层次
思考（准业）——甄心水靓房（延续王项目商场部分推广题理性投资分析
空间（买家）——黄金宝您片居住空间
2标志：
标志着东莞商业航母安全岸住宅
王广场国际级办公区域推出市场写字楼
1呼声：
东莞呼唤亲情住宅唯王做
④王项目宣传推广概念：
建议住宅部分宣传应亲情住宅作概念推广家三口四世堂家住华府傲视全城等概念营造温馨高贵文居住环境会加快王住宅宣传销售进程目前东莞房产市场尤住宅市场提出亲情住宅作推广概念楼盘没
宣传题（卖点）：
◆元首级安全护卫服务
◆家式24时贴心服务
◆24部观光电梯欣赏全城美景
◆交通优势拟首席商圈首席豪宅
◆子女优先入读东莞市第学（莞城）
着项目推广断挖掘出题推进销售
⑤王项目宣传策略建议：
王宣传应该直接明显：推广王首席豪宅惊现东莞序曲拉开宣传幕营造项目媒体宣传气氛博取市场眼球
根项目推广节点预期传播步骤：
项目预热期传播——住宅认购期传播住宅强销期传播项目持销期传播项目尾销期传播
第前期宣传预热阶段 （2月25日～3月25日）
第二项活动逐步启动发展（4月 1日～4月30日）
第三王住宅部分正式开盘（5月1日～6月30日）
第四种营销活动广告继续（6月30日～11月15日）
宣传策略：
A 形象诉求力度提升品牌涵赋予王更新容形成高起点
B 通预热阶段宣传公关活动够受众首先感觉整王直接全面情况
C 通推盘进程次递进传播形成持续高潮光
产王品牌涵进行持续力度诉求保持项目
市场热度受关注度
3 项目媒介计划建议
①媒体选择建议：
①考虑消费者属性：
②考虑活动特性：
种活动特性样应该活动特性考虑媒体
③考虑项目销售范围：
活动市场究竟区域性销售限方区域性销售关系广告接触者范围决定选择种较济效媒体免适广告媒体毫传播效果
②媒介气氛营造
通王住宅宣传推广媒体全新印象干高屋建瓴诉求点媒体中制造特气氛时利宣传整合相关优势资源商场部分租售奠定良基础
（新闻传播方案总表）：
宣传
阶段
新闻点
公关活动
策略
目标点
传播方式媒体
预热阶段
（2004年3月4月）
王
住宅
优势
卖点
预热宣传
（4周）
l 周新闻通稿见报量6篇
l 深入报道总见报量2篇
l 整体文字传播量8000字左右
东莞日报南方市报广州日报户外等（媒体投放计划根销售现场反馈适时作出调整媒介组合执行策略等）
新闻发布会
（4月18日）
l 题报告（邀请政府官员）
l 专题采访记者问答
l 展示讲解
推盘阶段
（2004年5月）
市生活优越
王户型段优势
王生活张描述
活动宣传（8周）
体验式营销公关活动（5月）
爆销期（4周）
l 周新闻通稿见报量少5篇
l 活动深入报道总见报量少1篇
l 整体文字传播量少6000字
东莞日报广州日报南方市报羊城晚报新快报信息时报东莞电视台翡翠台港台短信DM
l 媒体新闻通稿
l 安排记者专题专访
l 力公益活动
l 周新闻通稿见报量8篇
l 深入报道总见报量3篇
l 整体文字传播量1万字
强销期
（2004年6月起）
王现象
（6月起9月初）
l 深入报道王产品市场反映3篇
l 解析王现象报道3篇
东莞日报南方市报广州日报
持续销售期
（2004年9月起）
（9月起）
l 新闻通稿见报量8篇
l 深入报道见报量2篇
l 整体文字传播量1万字
东莞日报南方市报广州日报东莞电视台
尾盘期
l 王优惠答谢市民报道2篇
东莞日报南方市报广州日报东莞电视台
注：软性报道广告广告形式传播暂计划
4 项目卖场施工现场样板房包装设置建议
◆卖场包装建议：现售楼部基础加完善增加住宅户型模型
展板效果图
◆施工现场包装建议：加强规范理做物料推放序标识清晰统
◆样板房包装设置建议：温馨美观作格调建议样板房设置
景观视野户型均性优良高楼层单位
5 项目整体推广策略建议
体现项目投资价值建议选取景观视野户型较差单元采取较低价格入市权衡分析结合景观原建议前期先市场推出4区住宅单元较低销售价格迅速引爆市场引起市场高度关注分握市场反映情况适提高销售价格继续推出单元达整体利销售实现总体销售利润目
6 项目入市时机建议
根项目工程进度物料准备时间市场情况建议项目住宅部认购2004年4月15日起开始正式公开发售考虑5月1日
7 项目促销策略建议
①团购优惠
团体购买够加快项目销售进度开发资金回笼速度加快增加项目净利润团体购买价格市场价标准次性付款额外优惠1~2银行揭付款额外优惠1
②老客户介绍新客户购房
老客户介绍新客户购房成功老客户获消费礼券代金券现金物业理费等等原折合款约1000~3000元新客户享受购房款市场价格基础享受额外1优惠
③公开发售日促销优惠
公开发售日促销优惠开盘日购房成交购房款市场价格基础享受额外1优惠
④王广场商场开业优惠
利王广场商场成功开业事件推出优惠促销活动活动期间购房成交购房款市场价格基础享受额外1优惠
8 项目销售物料展示系统准备建议
① 展示系统
◆工路牌楼体招示布工程进度牌
◆售楼处展板
◆售楼员服装保安服装
②事务品系统
◆售楼书折页
◆售楼合相关文件格式
◆价目表付款方式单页
◆销售员名片
◆办公事务品（具体项目定）
③广告类规范
◆报纸广告标准格式容
◆电视广告标准格式容
◆手提袋等宣传物品
④售楼导示系统
◆样板房导示牌户型标牌
◆POP彩旗式吊旗
◆类标示牌
◆户外板展板
⑤区形象系统
◆会导示系统
◆项配套设施形象系统
◆物业理员类服饰
9 建议
预留充分户型改变空间购房者需求样性作写字楼投资创造更选择余
王项目组
2004年2月28日
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王国际广场推广策略建议书
（住宅）
营销策划中心
2004年2月28日
市场环境概述
1 东道区域房产现状概述
王广场项目周边区域东莞市商业中心区历商业开发写字楼辅东莞购房者观念项目周边区域居住选择投资意较强
写字楼产品层面困难较国泰中心写字楼中面积单位表现较剩余300方米单位写字楼销售状况意
2 项目周边购房消费者初步分析
项目周边居住者基老居民租房者居住环境惯促进老居民王广场购房行老居民已购买2~3套住房济力限期考虑购房租房者中中低收入群购房力限
写字楼调查中项目周边公司型商贸公司周转资金宽裕购买写字楼况部分公司写字楼选租区域分布东城道聚集
二 项目概况
总户数
架空层建筑面积m²
公面积m²
公空中花园建筑面积m²
建筑面积m²
总建筑面积m²
1区
１８０
２５４７．７０
３５９６．２３
１１１６．６
２７５１５．２７
３４７７５．８０
２区
１１８８．１８
３２７３．４８
２１５２１．３４
２５９８３．００
３区
１２０
１６６５．０２
２４０２．３９
７２８．７６
１８２４９．２０
２３０４５．３７
４区
１７６
２０３８．１４
３７６３．３３
９９０．５４
２４７５９．２４
３１５５１．２５
1 4
区
476
7439．04
1303543
28359
9204505
11535542
1 项目相关济技术数
2 项目规划特点
项目住宅概140160M2套面积高层住宅户型方正实基南北均性较佳四层台设置型空中花园住户提供休闲台户均设计入户花园作居住空间外界缓区体现性化生活理念
3 项目段功周边配套状况
王广场位东莞城市中心黄金商业圈路北已建东湖花园商业街东湖酒店沃尔玛购物广场时尚电器城罗沙厦等历商家必争战略点东莞传统商业旺角西面紧东莞市民公园拥优美然环境周边集中东湖花园雍华庭聚福豪宛愉景花园盈锋广场等数十现代高尚住宅区居民生活水高消费力强
4 项目部配套功
王广场负层型停车场首层三层超型综合购物中心 14栋19层高层住宅1栋25层写字楼设观光电梯14区(16台)1区六台\2区写字楼\3区四台\4区六台客梯11台货梯1台动扶梯30台四层设置台空中花园户设置入户花园梯四户81216层设空中花园配套定
三 项目优劣势分析
1 项目优势分析
① 周边社区成熟生活配套完善
② 沃尔玛王广场商业生活更方便
③ 民公园空气更新鲜休闲锻炼处
④ 高层楼房景观视野空气佳受面影响少
⑤ 型业专空中花园享受尊贵公园式居家环境
⑥ 商业中心段升值潜力明显
⑦ 业子女入读优秀学校莞城中心学
⑧ 项目1千米半径范围没质竞争手
⑨ 光产出品质量实力保证
2 项目劣势分析
① 项目段属商业中心区周边居住氛围略显购浓
② 项目南侧老式住宅区景观效果佳项目形象定负面影响
③ 项目商住结合产非纯住宅社区居住会受定良影响理存便
④ 项目成高导致总体开发成销售价格便高
⑤ 户型面积集中150方米套加单价高素提高购房门槛减少目标客户群总量
⑥ 项目停车位配少住户停车便
3 项目机会点分析
① 王广场商场成功开业热闹气提升项目商业价
值促进住宅写字楼利销售
② 做四层台空中花园充分利民公园弥补项目面空间绿化少缺陷增加项目销售砝码
③ 光物业理具备年理验享高声誉住户商家提供安全保障
④ 充分利沃尔玛购物广场王广场商业配套住户商家提供便利
⑤ 户型集中150M2套左右客户层面迎合东莞群分居住惯
4 项目威胁点分析
① 项目段目前居住理想社区购房观念会产生突影响项目销售
② 东湖花园定量存房金牛花苑售楼盘项目产生客户分流影响价格竞争
③ 市区质楼盘销售难度存货量项目住宅客户分流降价竞争等负面影响例子：金月湾花园东城中心等
四 项目市场定位
1 项目功定位
根项目段周边环境市场调查结果规划等特性建议项目住宅写字楼功定位：
① 住宅：市区满足业 投资改善居住条件辅购买目享受型居住生活空间
② 写字楼：市区满足业 投资辅购买目商务办公空间
2 项目市场定位
根项目段规划特性实际状况建议项目住宅写字楼市场定位：
① 住宅：市区商业黄金段高档次高层尊贵住宅
② 写字楼：市区商业黄金段高档次高层尊贵写字楼
3 项目目标消费群体定位
关调查结果显示：
★中等收入群体需求增数选择中档楼价商品房调查象中 163表示承受房价3000元3500元间受调查象家庭月收入集中3000元7000元间占调查数609基属中等偏收入群体
★选择中等面积户型商品房居调查象中 29选择户型面积100120方米62选择基户型三房选择四房房型87
★2003年11月房博会期间东莞房产业界士谈楼市发展状况时认错层住宅区住宅开发总量中占例30左右新培养消费群中年轻白领接受新事物力更强没老户型中活动便顾虑类住宅消费力
居调查分析结合项目特性建议王广场项目
◆住宅目标客户群体定位：
① 客户区域定位：次莞城市中心区中心区外者
② 客户购房目定位：投资住子女入学
③ 客户济力定位：较高收入群年积蓄家庭
④ 客户职业定位：高回报行业商士业员企事业单位高层理员外资机构高级理员年商士稳定积蓄家庭隐性收入者
⑤ 客户心理定位：生活便利形象尊贵具备较投资价值
4 项目价格定位
总体市场销售表均价3664元M2详见（项目定价策略价格体系）
五 项目购买诱导出
1 项目卖点提炼
◆段→商业黄金区→商业利价值→具投资潜力→客流量租金水高→卖点：升值空间
◆配套→市中心区→区域成熟→配套非常完善→民公园沃尔玛王广场百佳超市莞城中心学等→卖点：生活便利享受优质教育
◆规划→高层建筑→傲视四方→受面影响空气污染少视野广景观佳→卖点：尊贵典范
◆户型→方正错层→方实充满灵气→卖点：舒适生活灵智空间
◆竞争→高层优质住宅→相段市场空白→绝版楼盘
↓
市中心具备优越投资价值高贵市生活典范
↓
市核心绝版精英生活领
2 项目卖点营造
◆ 卖点：升值空间→租金调查图表
◆ 卖点：生活便利→项目周边配套表 社区宽带服务区域网
沃尔玛王广场民公园等机构互动服务
◆ 卖点：尊贵典范→样板房设置高楼层景观佳单位
◆ 卖点：舒适生活灵智空间→菜单式装修服务样板房实景
六 项目定价策略价格体系
1 项目基准均价确定
根市场调查资料整理分析较评价：
楼盘名称
段
景观环境
户型
配套
价格
销售率
备注
新世纪
第居
黄旗山CLD边缘富区域
然景观优势
133M2套层188M2套跃层
成熟社区
配套完善
折前均价约3800元M2
90左右
知名产品牌
中信凯旋城
新城市中心具备CLD概念
周边市政景观部景观
力户型面积140~160M2套户型116M2套户型200M2套
成熟社区
配套完善
均价约3850
元M2
期（600套）约70
知名产品牌
雍华庭
市中心区东城道商业段
城区中心景观较差
130160M2套占70
东城步行街等商业配套
折前均价约4000元M2
约65
邀请跳水名做形象
金月湾花园
市中心区东城道商业段边缘
然景观东城广场较差楼房建筑密度
力户型面积130~210M2套
成熟社区配套较世博广场
折前均价约3800元M2
80
发售已2年
东城中心
翠庭
金月湾花园面
外景观般
150 M2套四房居
成熟社区配套较世博广场
项目住宅
市区商业中心段
唯然景观民公园部景观空中花园
150 M2套户型占例高
商业配套完善沃尔玛王等
？
尚未发售
知名产品牌
◆通楼盘项目住宅产品较结合项目优劣势分析知道：项目品质类似金月湾花园居住环境角度分析稍差金月湾花园考虑迅速回笼资金减少风险市场动态素影响通
般系数修正建议项目住宅销售基准表价格3143元M2
2 项目底线均价确定
销售价格底线确定两种方法：
① 总开发成+相关税费+市场合理利润销售价格底线
② 销售基准表价格进行相关修正→销售价格底线
采取第二种方法通相关系数调整项目住宅销售价格底线3331元M2
3 项目市场均价确定
根销售底线优惠率（市场预见性取10幅度）调整项目住宅产品市场整体均价3664元M2
4 项目阶段均价策略
建议项目采取分阶段均价策略：
部认购期：住宅3550元M2
公开发售期：住宅3600元M2
强 销 期：住宅3650元M2
持 销 期：住宅3700元M2
尾 盘 期：住宅3500元M2
七 项目营销推广策略
1 项目分区名称建议
建议住宅部分命名王*华府考虑前期宣传推广中王已具定知名度品牌影响力实现项目现资源合理二华府寓指高贵庄严简单气司开发高档楼盘———蓝郡遥呼应成光产双子星成光产品牌强力支撑持续领跑东莞房产市场
考虑王14座塔楼层塔楼会相应名称建议命名应气宏伟符合王项目特点罗马假日座狮城百丽座法兰克福座雅典庄园座南美风情座伦敦天空座九龙半岛座等否考虑做幢名称？
2 项目宣传推广题建议
①项目宣传基调
次王项目住宅部分宣传推广断传达王段王→王住宅火爆出击题思想项目优势
②项目宣传定位诉求核心
宣传定位：王宣传定位造王广场首席豪宅居住形象提升王国际广场产品品牌知名度影响力
新闻宣传诉求核心（关键词）： 王华府商务区市生活
③项目宣传题目标
王广场产品推广宣传应阶段活动相结合活动广告传播策略相呼应实现良整体效果实现目标正确宣传定位力诉求点基础媒体宣传应保持强声势
整体新闻传播量计划3万字左右覆盖绝部分莞媒体部分莞外媒体深圳广州等众媒体（计划50）高端行业媒体（计划20）深广媒体（计划15）户外媒体（计划15）合理分配广告
次王国际广场住宅宣传题目标概括3影响2标志1呼声：
3影响：
焦点（社会）——关注王广场项目产品结构层次
思考（准业）——甄心水靓房（延续王项目商场部分推广题理性投资分析
空间（买家）——黄金宝您片居住空间
2标志：
标志着东莞商业航母安全岸住宅
王广场国际级办公区域推出市场写字楼
1呼声：
东莞呼唤亲情住宅唯王做
④王项目宣传推广概念：
建议住宅部分宣传应亲情住宅作概念推广家三口四世堂家住华府傲视全城等概念营造温馨高贵文居住环境会加快王住宅宣传销售进程目前东莞房产市场尤住宅市场提出亲情住宅作推广概念楼盘没
宣传题（卖点）：
◆元首级安全护卫服务
◆家式24时贴心服务
◆24部观光电梯欣赏全城美景
◆交通优势拟首席商圈首席豪宅
◆子女优先入读东莞市第学（莞城）
着项目推广断挖掘出题推进销售
⑤王项目宣传策略建议：
王宣传应该直接明显：推广王首席豪宅惊现东莞序曲拉开宣传幕营造项目媒体宣传气氛博取市场眼球
根项目推广节点预期传播步骤：
项目预热期传播——住宅认购期传播住宅强销期传播项目持销期传播项目尾销期传播
第前期宣传预热阶段 （2月25日～3月25日）
第二项活动逐步启动发展（4月 1日～4月30日）
第三王住宅部分正式开盘（5月1日～6月30日）
第四种营销活动广告继续（6月30日～11月15日）
宣传策略：
A 形象诉求力度提升品牌涵赋予王更新容形成高起点
B 通预热阶段宣传公关活动够受众首先感觉整王直接全面情况
C 通推盘进程次递进传播形成持续高潮光
产王品牌涵进行持续力度诉求保持项目
市场热度受关注度
3 项目媒介计划建议
①媒体选择建议：
①考虑消费者属性：
②考虑活动特性：
种活动特性样应该活动特性考虑媒体
③考虑项目销售范围：
活动市场究竟区域性销售限方区域性销售关系广告接触者范围决定选择种较济效媒体免适广告媒体毫传播效果
②媒介气氛营造
通王住宅宣传推广媒体全新印象干高屋建瓴诉求点媒体中制造特气氛时利宣传整合相关优势资源商场部分租售奠定良基础
（新闻传播方案总表）：
宣传
阶段
新闻点
公关活动
策略
目标点
传播方式媒体
预热阶段
（2004年3月4月）
王
住宅
优势
卖点
预热宣传
（4周）
l 周新闻通稿见报量6篇
l 深入报道总见报量2篇
l 整体文字传播量8000字左右
东莞日报南方市报广州日报户外等（媒体投放计划根销售现场反馈适时作出调整媒介组合执行策略等）
新闻发布会
（4月18日）
l 题报告（邀请政府官员）
l 专题采访记者问答
l 展示讲解
推盘阶段
（2004年5月）
市生活优越
王户型段优势
王生活张描述
活动宣传（8周）
体验式营销公关活动（5月）
爆销期（4周）
l 周新闻通稿见报量少5篇
l 活动深入报道总见报量少1篇
l 整体文字传播量少6000字
东莞日报广州日报南方市报羊城晚报新快报信息时报东莞电视台翡翠台港台短信DM
l 媒体新闻通稿
l 安排记者专题专访
l 力公益活动
l 周新闻通稿见报量8篇
l 深入报道总见报量3篇
l 整体文字传播量1万字
强销期
（2004年6月起）
王现象
（6月起9月初）
l 深入报道王产品市场反映3篇
l 解析王现象报道3篇
东莞日报南方市报广州日报
持续销售期
（2004年9月起）
（9月起）
l 新闻通稿见报量8篇
l 深入报道见报量2篇
l 整体文字传播量1万字
东莞日报南方市报广州日报东莞电视台
尾盘期
l 王优惠答谢市民报道2篇
东莞日报南方市报广州日报东莞电视台
注：软性报道广告广告形式传播暂计划
4 项目卖场施工现场样板房包装设置建议
◆卖场包装建议：现售楼部基础加完善增加住宅户型模型
展板效果图
◆施工现场包装建议：加强规范理做物料推放序标识清晰统
◆样板房包装设置建议：温馨美观作格调建议样板房设置
景观视野户型均性优良高楼层单位
5 项目整体推广策略建议
体现项目投资价值建议选取景观视野户型较差单元采取较低价格入市权衡分析结合景观原建议前期先市场推出4区住宅单元较低销售价格迅速引爆市场引起市场高度关注分握市场反映情况适提高销售价格继续推出单元达整体利销售实现总体销售利润目
6 项目入市时机建议
根项目工程进度物料准备时间市场情况建议项目住宅部认购2004年4月15日起开始正式公开发售考虑5月1日
7 项目促销策略建议
①团购优惠
团体购买够加快项目销售进度开发资金回笼速度加快增加项目净利润团体购买价格市场价标准次性付款额外优惠1~2银行揭付款额外优惠1
②老客户介绍新客户购房
老客户介绍新客户购房成功老客户获消费礼券代金券现金物业理费等等原折合款约1000~3000元新客户享受购房款市场价格基础享受额外1优惠
③公开发售日促销优惠
公开发售日促销优惠开盘日购房成交购房款市场价格基础享受额外1优惠
④王广场商场开业优惠
利王广场商场成功开业事件推出优惠促销活动活动期间购房成交购房款市场价格基础享受额外1优惠
8 项目销售物料展示系统准备建议
① 展示系统
◆工路牌楼体招示布工程进度牌
◆售楼处展板
◆售楼员服装保安服装
②事务品系统
◆售楼书折页
◆售楼合相关文件格式
◆价目表付款方式单页
◆销售员名片
◆办公事务品（具体项目定）
③广告类规范
◆报纸广告标准格式容
◆电视广告标准格式容
◆手提袋等宣传物品
④售楼导示系统
◆样板房导示牌户型标牌
◆POP彩旗式吊旗
◆类标示牌
◆户外板展板
⑤区形象系统
◆会导示系统
◆项配套设施形象系统
◆物业理员类服饰
9 建议
预留充分户型改变空间购房者需求样性作写字楼投资创造更选择余
王项目组
2004年2月28日
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