目 录
第章 总 2
第二章 定位市场分析 3
第三章 建设容规模 8
第四章 项目场址条件 11
第五章 建设方案 12
第六章 环境影响评价 14
第七章 机构设置力资源配置 17
第八章 项目建设进度 18
第九章 投资估算资金筹措 19
第十章 招投标方案 21 第十章 项目财务评价 22 第十二章 社会评价 23
第十三章 研究结建议 24
附表1：土费估算表
附表2：前期工程估算表
附表3：基础设施建设费
附表4：销售收入税金测算表
附图1：项目鸟瞰图（参考）
第章 总
项目背景
11项目名称
xx北方农机市场项目（称项目）
12项目开发单位
□ 单位名称：
□ 法定代表：
□ 企业类型：限责公司
□ 注册资： 万元
13编制
□ xx市国民济社会发展第十五年计划
□ xx市城市总体规划
□ 十七报告关发展农业机械化促农政策
□ 国家商务部关加快国流通领域现代物流发展指导意见
□ 国家计委建设部颁布建设工程项目济评价方法参数
□ xx市发计委关工程项目建议书批复
□ 项目法提供资料
14 研究范围
项目建设运营进行技术济方面研究证包括项目建设必性市场前景分析建设规模产品方案建设方案投资估算资金筹措组织机构力资源配置项目进度计划安排项目财务效益评价等
二项目概况
21拟建点
项目位xx市高济技术开发区外环南路滨河路交口西南西固镇路北沱河
22建设规模容工期
项目拟建设面积约133333m2（合200亩）总体规划建筑面积约230000m2：中商铺110000 m2 仓储50000m2 信息交易展示中心30000m2商务办公配套10000 m2商务公寓25000 m2公建配套5000 m2项目总投资约35亿元民币工期约3年
项目分二期进行期拟建设64亩规划总建筑面积约60000 m2：中商铺30000 m2信息交易展示中心10000m2仓储1000 m2公建配套期建设投资77106亿元民币工期约10月拟计划2008年4月开始2009年2月全部完成投资
23总投资效益
□总投资：77106万元中土费20032万元占项目总投资2597％
□项目资金源拟：企业资金4000万元占总投资518预售收入投入3000万元占总投资389
□总销售收入：10100万元
□利润总额：17717万元
三项目结
项目建设位xx市济开发区北沱河西固镇路城市发展重心版块面城市外环快速道路项目建设销售条件良项目技术济行资金落实情况早开工建设
第二章 定位市场分析
项目建设背景
1政策面分析
2008年4月5日6日国务院总理温家宝河北农村考察农业春耕生产情况时指出政府目农民愿意种粮放心种粮卖出价钱表示国家粮食安全农民收入保障全球众流媒体纷纷中国手中粮心中慌（温总理语）旨突出报道中国政府期连续出台系列针性举措积极应险情持续加剧新轮全球性粮荒期全球粮价暴涨作米荒价格表征年前三月全球米批发均价年初吨300美元暴涨月末750美元世界粮农组织等家国际机构预测伴国际原油价格破百米价破千已悬念泰国首相已两次呼吁国民囤积粮食全球米产区东南亚诸国纷纷紧急颁行米出口禁令国家甚颁行时法令出口米作犯罪处国家运米车队已动军队押运
年中央解决三农问题作政府工作重中重系列惠农政策出台予少取惠农政策工业反哺农业发展战略推动农业农村济社会发展营造极宽松利条件激发农民购买农业机械积极性
农业机械实行补贴政策仅激发农民购买型新型农机具积极性扩农机生产企业市场空间促进国型拖拉机稻麦玉米联合收割机环保抗灾型农机具等产品快速发展
外中央政府提出建立健全支农财政税收政策稳定增长机制方针农业税减免政策农机减免税长效政策农机制造业实行倾斜税收政策增值税17调整13间接直接增强农民购置农业机械实力农机企业发展劲
2008中央号文件中中央 国务院关切实加强农业基础建设进步促进农业发展农民增收干意见：推动科学发展促进社会谐夺取全面建设康社会新胜利必须加强农业基础位走中国特色农业现代化道路建立工促农城带乡长效机制形成城乡济社会发展体化新格局
2008年3月5日国务院总理温家宝十届全国次会议作政府工作报告时三次提农机工作强调加快推进农业机械化时指出增加农机具购置补贴种类提高补贴标准年起农机具购置补贴覆盖农业县政府工作报告中首次提出加快农业机械化首次单独较语句农机具购置补贴进行阐述2007年政府工作报告农机工作仅出现处继续增加农机具购置补贴
2008年3月10日商务部发布关加快国流通领域现代物流发展指导意见意见指出：健全新型农业生产资料流通服务体系农资销售物流服务紧密结合起开展配送加工采购农机具租赁等样化服务
2项目建设必性意义
十七报告指出走中国特色农业现代化道路农业机械化衡量农业现代化水重标志促进传统农业现代农业转变关键素发达国家验表明农业现代化实现均农业机械化前提说发展农业机械化实现农业现代化必路没农业机械化没农业现代化
发展农业机械化利进步提高农业劳动生产率土产出率资源利率缓解农业生产中劳动力结构性季节性区域性短缺矛盾巩固农业基础位保障国家粮食安全利提高农业综合生产力促进农业增产增效拓宽农民增收途径利改善农民生产生活条件农民享现代社会文明成果断提高广农民生活质量水发展农业机械化建设现代农业物质基础新农村建设重务全面建设康社会效途径国家现代化建设必然求
国农机化工作中心务应该加强政策扶持引导推进跨区作业代表农机服务市场化社会化产业化发展壮类农机服务组织分散农业机械分散农户联系起提高农业机械利率效益走政府扶持市场引导社会化服务利提高效率特征中国特色农业机械化发展道路
国发展农业机械化进步明确发展重点努力提高四水着力构建四保障：加强农业机械研究开发技术推广提高农机化科技水加强宏观引导着力提升农机装备水强化农机社会化服务体系建设全面提高农机作业水强化农业机械监督理提高农机安全生产水促进农机工业发展农业机械化发展提供装备保障规范农机市场秩序农业机械化发展提供质量保障力发展农机维修业农业机械化发展提供维修保障加强农机教育培训技开发农业机械化发展提供保障
二项目定位
21市场定位
211项目档次
□档次定位：高挡商铺农机信息服务厦商务办公等现代风格建筑
□项目档次定位理：现代化机械化农业发展背景需求高效农机服务迫切需求黄淮海区域农机市场xx优越区位条件农机需求市场落农机市场服务淘汰升级需求
212服务定位
□服务定位：粗放农机市场现代信息农机服务交易中心转变规划功：xx北方农机市场综合厂商服务交易中心农机展示中心农机租赁中心三功
□项目服务定位理：粗放农机交易市场难避免市场重复建设竞争压力市场期运做造成利局面
213客户定位
□客户定位：农机交易服务商农机厂家办事处农机博览运营商农机售服务商等
□项目服务定位理：粗放农机交易市场难避免市场重复建设竞争压力项目核心竞争力弱市场期运做造成利局面
22项目推广策略
221广告宣传策略
项目应针目标客户群体计划分阶段系统项目整体形象卖点集中进行宣传广告媒体包括：现场售楼部报纸电视台新闻发布会种宣传资料户外路牌广告等具体方式应根宣传效果费定该部分费应列入营销费中
222促销策略
阶段性策略般阶段促销：销售准备阶段首次公开展销进销售阶段扫尾阶段销售应根销售阶段制订销售策略
促销手段拟采种促销手段包括：广告宣传部认购举办展销会博览会集团认购灵活付款方式工程品质进度物业理承诺现场样板展示
三项目市场现状
31国市场现状
十五期间国农业机械工业出现项济指标快速增长市场繁荣购销两旺良局面农机工业总产值销售收入利润总额年均增长幅度20％
2006年国农机工业延续十五期间繁荣景象总产值销售收入均超1300亿元利润总额达56亿元均创历史新高
调查结果显示2007年半年然部分农机产品产量降农机工业保持稳定发展态势1～8月工业总产值销售收入增长超15利润总额提高20类农机（含农业动力机械排灌机械）进出口额95亿美元增长3628实现贸易差523亿美元
着农机工业组织结构进步优化区位优势产业集群效益日益凸现完全统计目前国农机企业约8000家规模企业已达1735家中山东河南江苏浙江等省规模农机企业数占全国55％资产占全国66％工业总产值销售收入均占全国80％已成全国农机产品生产基形成具特色产业集群涌现出山东时风集团中国拖集团福田雷沃重工山东五征集团常柴集团常发集团江动集团等批全国行业知名型企业集团
2006年国生产中型拖拉机207328台增长246种收割机355837台增长6048山东河南江苏浙江四省生产中型拖拉机种收割机分出现较幅度增长成国型农机产品产区全国农机工业增长起重支撑作
32xx省农机市场现状
xx省工程机械行业发展较滞销售市场分散流通产品较狭窄难形成规模化集约化营年国工程机械行业持续高速增长国工程机械企业专业市场带千载难逢发展机遇着xx优越理位置强劲发展势头加消费市场巨需求快速发展工程机械行业省会快速成长专业型工程机械市场发展空间相广阔
前农业机械化发展已进入初级阶段跨中级阶段关键时期处加快发展新历史起点xx作农业省面着难发展机遇作农机省xx农机市场流通领域全国农业省相较差距非常广阔发展空间
xx农业事业稳步健康中快速发展：xx省农机化事业发展截止2006年底农机总动力达4240万千瓦中型拖拉机12．6万台联合收割机6．1万台水稻插秧机1 200台农机资产原值达286．7亿元农机机械总动力居全国第四位拖拉机保量居全国第二位配套农具居全国第二位联合收割机数量居全国第五位农机营总收入居全国第三位农民购机总投入达24．52亿元机手跨区机收直接收入达15亿元机耕机播机收作业面积分达5812．7万亩3778．2万亩55495万亩
xx省农业专业市场前已较分散具规模散卖场目前已知较影响：xx北部：淮南王兴农机市场 1996年正式挂牌处淮河岸边交通十十年发展市场断扩属xx较农机集散市场规模xx中部：裕龙农机市场位肥东县龙塘工业区占面积约600亩项目分两期进行建成成全国规模农机市场xx南部：安庆市农机五金机电专业市场该市场期工程占150亩建筑面积12万方米总投资15亿元目前已国外2000品牌农机机电五金等类产品进入市场营该市场辐射皖鄂赣等省
33xx建设农机市场前景优势
xxxx市农资农机发达优势重理位置正着力成皖东北农资农机商贸中心农业机械生产基农副产品深加工基xx市位xx省北部黄淮原南端苏鲁豫三省接壤农业机械需求量年xx市方面力发展拖拉机农车等农业机械努力满足户求方面三农提供优质服务促进农业产业结构调整黄淮海济区包括北山东胶东南xx淮北东苏北盐城西豫西晋东7省（市）319县（区）全国重商品粮基传统农业占较份额农机农资等产品需求相较xxxx处黄淮海区腹托资源优势力发展农机农资交易具广阔市场促进黄淮海区农业济发展合作提升区农业济品质效应具重意义
xx市农业产业化快速发展 ：强力推进252强龙工程农业产业化发展势头强劲全市新增44家市级龙头企业市级龙头企业总数达113家龙头企业营销收入达968亿元建成生产基403万亩增加129万亩新增80农民专业合作组织总数达475皖王面粉新锦丰集团xx科技食品等龙头企业受省委省政府表彰名牌产品培育逐步加快皖王面粉丰原等5产品分获中国xx名牌产品称号
通章分析项目定位适应市场具强力政策面支持市场保障加项目建设单位系农机运营尚背景项目未市场前景值乐观项目应充分握机遇分析市场动态需求细分市场贴市场制订完整行前期方案
第三章 建设容规模
项目建设规模容仅初步构想项目开发建设具体指标规划部门规划批复准
建设容
xx北方农机市场位xx市济技术开发区外环南路滨河路交口西南西固镇路北沱河
期工程：
拟建10栋3层商铺：功：农机厂家办事处中间商产品销售仓储物流中心营范围：农机工程机械产品机械配件设备等
建设农机信息服务交易中心：功：层做农机精品展示农机展示博览二层三层做农机租赁信息服务农机信息服务中心（价格信息市场动态农资服务等）
农机展览展示中心商铺间街天桥连接见图：
二建设规模
项目期拟建设面积约42700m2（合64亩）总体建筑面积约60000m2：中商铺40000 m2 仓储10000 m2 展 览示服务中心10000m2公建筑：停车场城市广场等总投资77106万元
三技术指标
序号
名称
单位
数
方案批复指标
备注
1
总面积
m2
427000
约合64亩
2
总建筑面积
m2
60000
中
商铺建筑面积
m2
40000
仓储
m2
10000
展览展示中心
m2
10000
3
容积率
1：
15
4
停车位
200
第四章 项目场址条件
建设场现状
11建设点场描述
拟建点：位xx市济技术开发区外环南路滨河路交口西南
场描述：项目位xx市东南济技术开发区北面沱河西固镇路整域规方形块现场整开发区征形高差起伏场市政设施良面外环南路通固镇北连市区适宜农机市场建设销售
12规模
项目建设面积约42700m2（合64亩）中建筑物占面积约26000m2道路面积约13000m2绿化占面积3700m2广场占利道路红线范围高压走廊建设特色宽阔外部场
13性质费
性质规划求
根xx市规划局建设工程选址意见书性质适合农机市场建设容积率规划设定
□土费
项目土总成费拟估算计2240万元
14现状
场需拆迁房建筑物场整建设中进行三通
二场建设条件
xx济技术开发区位xx市东南部距市中心2公里规划范围：东起沱河西宿怀路西500米南起南环路（外环）北纺织路面积68方公里南环路南500米开发区预留面积19方公里2001年7月xx省民政府批准省级开发区
开发区具良交通条件京浦铁路206国道310省道穿开发区正建设中合徐高速公路开发区西缘穿新汴河六级航道改五级航道距徐州观音国际机场75公里构成四通八达水陆空立体交通网
开发区紧邻市区xx城区组成部分供水供电等公设施满足开发区建设初期需开发区势坦质优良基承受力强
□形貌
xx市原占总面积91海拔14——48米坡降15000——110000北南西东微斜石灰岩岛状残丘分布濉河北京沪铁路两侧坦形建筑物道路建设十分利节省工程造价利城市建设
□气候条件
属华北温暖带半湿润季风气候四季分明气候温雨量适中日丰富年均气温14——15℃极端高气温416℃极端低气温239℃年均降水774895毫米年际变化降水量达1481毫米（xx市）少仅415毫米（砀山）旱涝灾害较频繁总起气候条件较优越宜种农作物林果生长城镇市政公设施需注意冬季保温
□水资源
属淮河流域河道70余条仅2000公里长年均径流量1776亿立方米（计入外流客水）均占表径流3989立方米远低全省全国均水污染造成利表水资源更缺乏水资源较丰富年均减水入渗补量212亿立方米潜水蒸发量74亿立方米供开采量138亿立方米
□施工条件
施工需水电满足需施工条件基满足求拟定施工方案时注意场周边衔接充分利场空间减少周边生活利影响量减少施工中环境污染物
三结
项目建设项条件满足项目建设运营需明显支持项目素
第五章 建设方案
项目未进行修建性详细规划建设方案参考性详细规划编制
设计
11国家现行建筑设计规范
12xx北方农机市场规划条件
13甲方设计求意见
二设计指导思想特点
21谐生：充分分析环境前提结合现状统规划整体设计宽紧结合创造良市场氛围
22充分满足功求创造适宜建筑功空间
23强调科学技术建筑理应效应科学导提高设计科技含量
三设计构思
31符合城市规划求城市整体谐城市空间素协调相处
32合理组织种流车流互干扰追求交通便捷畅通
33建筑面功分区明确流线清晰提高建筑效率
34注重建筑造型设计握建筑表情体现建筑性格
35合理采新材料新技术达先进合理济安全洁净卫生求
36重视消防安全设计严格执行国家现行防火设计规范
37注意节设计采节材料设备采取必保温隔热措施
四面设计
利形进行总体布局布局紧凑功分区合理交通便捷理方便满足商铺展览展示功总体布局符合建筑控制线建筑间距求规划整体入口设外环南路限度组织分配车流
展览展示中心采弧形建筑形态正面底层做型展示博览中心层做信息服务中心体建筑面商铺间行天桥连接沟通商铺信息中心间联系创造交易氛围
见附图1xx北方农机市场鸟瞰图（参考）
五建筑造型
考虑建筑身特点运现代建筑设计手法虚实点线面体等基元素组合满足功前提整体设计思路入手追求简洁方设计精心建筑细部力求创造优美建筑造型创造环境谐空间形象
六消防设计
建筑分类：二类
防火间距：满足规划设计求
消防车道：环形消防通道设足够消防扑救面
七环境景观灯饰工程绿化设计
设计中注重高度绿化景观布局设置风格绿化组团雕塑品水池花园视野通廊贯通连接景点整场绿化更具层次感良视觉效果感官效果
充分利广场空间集中组团观景带喷泉整项目区变成景致园
第六章 环境影响评价
建设场环境现状
11空气质量现状
根监测项目区域均满足GB30951996环境空气质量标准（2000年修订版）中二级标准求时根监测子Pi认定该区环境质量良TSPSO2NO2均较环境容量
12表水环境质量现状
水质现状
水质满足表水环境质量标准GB89792002中Ⅳ类水域标准基达景观娱乐水水质求
二施工期污染源
11噪声
施工期噪声建筑工程敏感环境问题源施工阶段类施工机械工具包括：
□土石方施工阶段：挖掘机装载机推土机运输车辆等
□混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机（运输车辆）振捣棒等
□结构施工阶段：泵汽车泵混凝土搅拌车振捣棒支
拆模板搭拆钢脚手架模板修理电锯外电梯等
□装修机电设备安装阶段：拆脚手架石材切割电钻电
锯等
12废水
包括施工废水雨水等施工现场应设置独立雨污水网雨水污水处理排入市政道
13废气
包括类燃料动力机械作业时排放燃油废气施工中二次扬尘施工作业场面空气中TSP达15—30mgm3
14固废
土石方工程混凝土浇筑中产生废弃土石施工废料等土石方工程需外界调土项目固废施工员生活垃圾
15扬尘
包括：土石方施工现场搅拌裸露土建筑垃圾存放运输锅炉厨灶等产生易散落易飞扬细颗粒材料
三营运期污染源
11噪声
项目建成营业区范围农机出入车辆会带定噪声污染噪声源强介6595dB
12废水
项目建成废水排放生活污水少量绿化道路清洗水预见水
13废气
项目建成进出车辆排放汽车尾气柴油发电机废气居民厨房油烟环境造成定影响
14固废
生活废弃物
四环境保护措施
1施工期环境保护
11噪声
根GB1252390建筑施工场界噪声标准施工阶段噪声限值夜间桩阶段禁止施工外阶段限值55 dB应提倡文明施工减少噪声量采低噪声消声设备施工机械建立健全控制噪声理制度噪声进行监测发现超标应时效采取控制措施常见控制措施：消声吸声隔声阻声
然施工噪声仅施工期土建施工阶段产生施工结束消失噪声较强日夜连续工作会周围声学环境产生严重影响极易引起反感应予重视建议采取噪声防治措施：①采较先进噪声较施工设备加强维护保养降低声源声级②施工量白天进行③固定工作点施工机械应量设置距居民区较远位置采取适封闭隔声措施施工场界噪声控制应达建筑施工场界噪声限值（GB12523—90）求
12废水
施工期产生含悬浮物少量石油类施工废水排入市政排污建议修建隔油池沉砂池施工期废水隔油沉淀排放
13废气
减少施工期空气污染环境影响建议采取措施：①施工期必须加强施工机械理保养维修提高机械设备正常率缩短工期降低燃料废气排放量②开包水泥应时清扫土石方装卸运输产生扬尘采取洒水限制车速抑尘措施减轻施工区附面环境空气质量影响③运渣车辆超高运输覆盖塑料布免洒落
14固废
施工期应固体废弃物产生排放收集储存运输利处置全程进行统筹理仅应着眼已产生固废进行处置更应强调产生少产生固体废弃物已产生固废进行综合利实现固体废料减量化资源化害化采取水土保持措施减轻水土流失水体污染产生弃土施工废料应运指定点填埋施工员生活垃圾分类收集环保部门统处置等
15扬尘
采现场设置围挡实施淋水降尘场道路硬化垃圾封闭清洁燃料等措施进行控制
2营运期环境保护
21噪声
进行车辆通标示提醒车辆勿声鸣嘀效减少营运期机电设备噪声周围声学环境影响
噪声控制参工业企业厂界噪声标准（GB12348—90）执行
22废水
营运期营业中车辆油污生活废水通网进入济开发区污水处理厂生化处理达标准排入市政网
23废气
时车辆废气空气环境影响提供餐饮服务配套应安装油烟净化设施专通道油烟道引楼顶排放环境影响
油烟排放浓度应达饮食业油烟排放标准（GB18483—2001）求排放浓度应高20 mgm
24固废
生活垃圾袋装化设垃圾收集点城市垃圾处理场统处置造成二次污染
五环境影响评价
项目建成采取污染物防治措施区域环境卫生影响
第七章 机构设置力资源配置
项目建设理机构
1公司组织机构
公司设董事会监事会董事会设总理1名总理设分工程建设
市场销售物业理副总理1名时设置分财务工作财务总监1名副总理财务总监设职理部门具体
行政理
力资源理
会计核算
财务审计
前期策划
营销手续客户服务
工程理
设计规划
计划理
合理物业
工程造价理
公司领导
综合部
财审部
营销部
施工部
营部
运营部
2项目员配置
21工程建设理方式
□采取计划营部施工理部技术研发部组建项目部项目部具体负责理方式组织工程建设理
□项目部公司组建领导进行项目理组织机构开发项目现场理次性具弹性施工理组织机构负责开发项目开工竣工全程施工理工作公司某开发项目理层外包单位负理服务双重职
22项目部组织形式员设置
□项目理1
□工作班子：设土建组设备安装组安监组成控制组勤组
□土建组设施工理技术洽商计划统计物资供应
□设备安装组设施工理技术洽商计划统计物资供应
□安监组设安全检查
□成控制组设预决算合理招投标
□勤组设资料档手续办理
□工程技术部土建组设备安装组安监组勤组营计划部成控制组
□采部门控制式项目组织乱公司现行建制部门职分工应项目理机构部门负责组织实施项目理
第八章 项目建设进度
建设期
项目期总建设规模60000m2计划总建设工期10月2009年2月底结束
根项目总体计划工程实施分成二阶段：
1筹备期：2008年4月—2008年6月
2建设期：2008年6月—2009年2月
二项目进度计划
项目工作进展计划：
12008年4月—2008年6月项目前期工作
22008年6月—2009年2月土建工程
32009年1月—2009年2月市场理服务培训
三项目实施进度表
工作容
2008年
2009年
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
项目前期工作
土建工程
市场理培训
设备安装调试
第九章 投资估算资金筹措
投资估算根设计单位设计建设规模技术方案设备方案工程方案项目实施进度等进行研究基础估算项目投入总资金测算建设期分季度资金需量
建设投资估算
11投资估算
□建筑工程全国统建筑工程基础定额（2000版）xx省综合估价表编制参类建筑工程进行系数调整
□民建筑行性研究深度求
□关部委编制建设项目投资估算办法
□xx市类建筑物期单位造价指标国建筑材料设备现行价格
□总投资固定资产投资+建设期利息+流动资金
□设备费参厂商询价
□建设期利息：根中国民银行发布贷款基准利率计算建设期利息
□费国家****市现行关文件规定配套政策计列
12 建设投资估算范围容
项目投资估算范围涉前期准备场整基础室工程体结构工程装饰工程设备安装工程室外环境道路工程零星工程
报告投资估算容包括固定资产投资估算项目涉土建安装设备室外附属设施网等工程费进行测算项目涉工程建设费：土费勘察设计费城市建设配套费财务费预备费等进行估算
13 建设总投资估算
总投资估算表
单位：万元
序号
项 目
金 额
估 算 说 明
1
土费
20032
见附表1
2
前期工程费
9042
见附表2
3
拆迁补偿费
4
基础设施建设费
6242
见附表3
5
建筑安装工程费
3400
30000*700：框剪
10000*800：框架
10000*500：钢结构
6
理费
1386
成总额*2
7
财务费
297
（成总额+理费）*30*7*2年
8
销售费
202
销售额*2
9
预见费
1414
（16项）*2
总 计
77106
14 投资估算表
根投资估算容估算方法估算项投资进行汇总编制项目投资估算表（见附表123）
二资金筹措
1资金渠道
□直接融资：项目建设单位筹资金
□间接融资：考虑商业银行信贷资金
2资金筹措方案
工程总投资：约77106万元
项目资金：2700万元企业筹资金
预售收入投入：3000万元
第十章 招投标方案
项目根中华民国招标投标法项目工程施工工程监理工程建设关重设备材料等采购进行招标根国家发展计划委员会第3号令xx市关招标文件规定结合项目具体情况组织完成招投标工作
招标形式
项目建设单位委托资质招标代理机构重设备（空调机组电梯）供应商宗材料供应商（商品混凝土钢材）工程承包商施工监理单位进行公开招标确定
二招标象资质求
重设备宗材料供应商需良信誉具较强技术济实力优先考虑国供应商
工程施工单位资质二级建筑安装施工企业
工程监理单位资质乙级
建议等条件类似工程验优先
三招标信息发布
根原苏州市发展计划委员会贯彻国家招标公告发布暂行办法实施意见法必须招标项目招标公告必须时指定报纸信息网络媒介发布
四招投标工作组织
委托具资质招标代理机构组织实施项目招投标工作受委托招标机构应遵循公开公公正诚实信优胜劣汰原组织完成编标公告资审评标确定中标单位等工作
参公开投标供应商低3家工程施工队伍少5家工程监理单位少3家
五招标文件容
招标代理机构编制招标文件应述容：
□投标须知
□工程技术求设计文件
□采工程量清单报价应提供工程量清单
□投标函格式附录
□拟签订合条款
□投标应提交书面材料
第十章 项目财务评价
基础数采集
11销售面积
项目期总建筑面积60000m2中：
□外销售商铺面积：30000m2
□外销售展示展览中心面积：10000m2
□外销售仓储面积：10000m2
12销售价格
□商铺：2000元m2（均价建面计算）
□仓储：1800元m2（均价建面计算）
□展示展览中心：2300元m2（均价建面计算）
述销售价格报告预测水准项目实施中实调整拟定价格水准应具较强市场竞争力时应力争低开高走态势收出阳线避免高开低走阴线走势
13适税费率
详见表112适税费率表
适税费率表
表112
税费项目
税费率
税费项目
税费率
营业税
556
土增值税
根业求暂考虑
城市建设维护税
7
法定盈余公积金公益金
10
教育费附加
3
企业税
25
14销售进度
开盘期：2008年10月销售率达30％
持续期：2008年10—2009年2月销售率达95％
尾盘期：2009年2月2009年5月完成销售
二 财务评价
1项目销售收入预测
附表5项目销售收入销售税金附加测算表结合述销售面积价格预测测算出项目销售总收入10100万元
详见附表5销售收入税金测算表
2项目利润
□利润总额
利润总额项目总销售收入总成费销售税金附加
17717
□税
应纳税额：17717万元×254429万元
□税利润
17717万元4429万元13288万元
□税利润率
税利润率税利润总额总成费×100
13288万元10100万元×100
132
三财务评价结
项目(税)全部投资财务部收益率资金财务部收益率（税）均高高期银行贷款利率行业均收益率项目盈利力满足求财务效益较投资回收期较短财务评价角度行
第十二章 社会评价
然项目具投资特点项目xx市农业机械化现代化发展
重组成部分结合xx实情具强力政策面市场发展前景综合分析该项目风险较着明显社会效益济效益
社会效益
体现：完善段规划功提升城市形象整合xx市北部零散农机销售点结束该区域脏乱差局面xx市黄淮海区域农村农业济发展搭建良台国家省市政府迫切提倡发展行业促进xx区社会济协调发展良社会效益
二社会风险分析
项目建设期应选择合理施工方案加强施工现场理采取恰安全防护措施负面影响降低低程度区政府保持畅通沟通运营期注意声学环境绿化成果保护认真落实环保部门求量减少周边区环境容量需求避免环境素引发社会风险营造农机市场发展农机市场需更市场运营理服务
第十三章 结建议
结
项目建设条件满足求明显支持建设素建设方案技术行济效益指标满足投资收益求时项目具明显社会效益
三建议
建筑物建设序应配合营销策划方案进行规划设计定体现灵活性性化突出农机现代化服务特色力开展市场形象宣传注意市场绿化成果环境设施保护市政府批复求调整规划设计指标
附表1： 土费估算表 单位：万元
序号
项 目 名 称
金 额
估 算 说 明
1
土出金
1920
64*30亩
2
土 契税
768
2240*4
3
土登记发证费
64
42700*15元M2
计
20032
附表2： 前期工程估算表 单位：万元
序号
项 目 名 称
金 额
估 算 说 明
1
规划单体设计费
90
60000*15元M2
2
质勘探费
12
3
三通费
20
4
选址放线单体放验费
12
60000*2元M2
5
抗震安全评估费
30
60000*5000*0001
6
建设工程报建费
570
60000*95元M2
7
工程建设监理费
360
60000*5000*12
8
施工图审查费
3
60000*05元M2
计
1085
附表3： 基础设施建设费 单位：万元
序号
项 目 名 称
金 额
估 算 说 明
1
绿化灯饰费
100
2
广场建设费
225
3
道路建设费
2092
60000*317*110M2
4
供水（网建设费）
180
5
供电施工费
90
60000*15元M2
计
6242
附表4
销售收入税金测算表 单位：万元
序 号
项 目
金 额
估 算 说 明
（1）销售 收入
商铺
6000
30000*2000元M2
展览信息中心
2300
10000*2300元M2
仓储
1800
10000*1800元M2
（2）税收
营业税
5616
销售额*556
城乡维护建设税
393
营业税额*7
教育费附加
168
营业税额*3
税前利润
94823
收入—应交税—成
税利润
17717
附图1：
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
第章 总 2
第二章 定位市场分析 3
第三章 建设容规模 8
第四章 项目场址条件 11
第五章 建设方案 12
第六章 环境影响评价 14
第七章 机构设置力资源配置 17
第八章 项目建设进度 18
第九章 投资估算资金筹措 19
第十章 招投标方案 21 第十章 项目财务评价 22 第十二章 社会评价 23
第十三章 研究结建议 24
附表1：土费估算表
附表2：前期工程估算表
附表3：基础设施建设费
附表4：销售收入税金测算表
附图1：项目鸟瞰图（参考）
第章 总
项目背景
11项目名称
xx北方农机市场项目（称项目）
12项目开发单位
□ 单位名称：
□ 法定代表：
□ 企业类型：限责公司
□ 注册资： 万元
13编制
□ xx市国民济社会发展第十五年计划
□ xx市城市总体规划
□ 十七报告关发展农业机械化促农政策
□ 国家商务部关加快国流通领域现代物流发展指导意见
□ 国家计委建设部颁布建设工程项目济评价方法参数
□ xx市发计委关工程项目建议书批复
□ 项目法提供资料
14 研究范围
项目建设运营进行技术济方面研究证包括项目建设必性市场前景分析建设规模产品方案建设方案投资估算资金筹措组织机构力资源配置项目进度计划安排项目财务效益评价等
二项目概况
21拟建点
项目位xx市高济技术开发区外环南路滨河路交口西南西固镇路北沱河
22建设规模容工期
项目拟建设面积约133333m2（合200亩）总体规划建筑面积约230000m2：中商铺110000 m2 仓储50000m2 信息交易展示中心30000m2商务办公配套10000 m2商务公寓25000 m2公建配套5000 m2项目总投资约35亿元民币工期约3年
项目分二期进行期拟建设64亩规划总建筑面积约60000 m2：中商铺30000 m2信息交易展示中心10000m2仓储1000 m2公建配套期建设投资77106亿元民币工期约10月拟计划2008年4月开始2009年2月全部完成投资
23总投资效益
□总投资：77106万元中土费20032万元占项目总投资2597％
□项目资金源拟：企业资金4000万元占总投资518预售收入投入3000万元占总投资389
□总销售收入：10100万元
□利润总额：17717万元
三项目结
项目建设位xx市济开发区北沱河西固镇路城市发展重心版块面城市外环快速道路项目建设销售条件良项目技术济行资金落实情况早开工建设
第二章 定位市场分析
项目建设背景
1政策面分析
2008年4月5日6日国务院总理温家宝河北农村考察农业春耕生产情况时指出政府目农民愿意种粮放心种粮卖出价钱表示国家粮食安全农民收入保障全球众流媒体纷纷中国手中粮心中慌（温总理语）旨突出报道中国政府期连续出台系列针性举措积极应险情持续加剧新轮全球性粮荒期全球粮价暴涨作米荒价格表征年前三月全球米批发均价年初吨300美元暴涨月末750美元世界粮农组织等家国际机构预测伴国际原油价格破百米价破千已悬念泰国首相已两次呼吁国民囤积粮食全球米产区东南亚诸国纷纷紧急颁行米出口禁令国家甚颁行时法令出口米作犯罪处国家运米车队已动军队押运
年中央解决三农问题作政府工作重中重系列惠农政策出台予少取惠农政策工业反哺农业发展战略推动农业农村济社会发展营造极宽松利条件激发农民购买农业机械积极性
农业机械实行补贴政策仅激发农民购买型新型农机具积极性扩农机生产企业市场空间促进国型拖拉机稻麦玉米联合收割机环保抗灾型农机具等产品快速发展
外中央政府提出建立健全支农财政税收政策稳定增长机制方针农业税减免政策农机减免税长效政策农机制造业实行倾斜税收政策增值税17调整13间接直接增强农民购置农业机械实力农机企业发展劲
2008中央号文件中中央 国务院关切实加强农业基础建设进步促进农业发展农民增收干意见：推动科学发展促进社会谐夺取全面建设康社会新胜利必须加强农业基础位走中国特色农业现代化道路建立工促农城带乡长效机制形成城乡济社会发展体化新格局
2008年3月5日国务院总理温家宝十届全国次会议作政府工作报告时三次提农机工作强调加快推进农业机械化时指出增加农机具购置补贴种类提高补贴标准年起农机具购置补贴覆盖农业县政府工作报告中首次提出加快农业机械化首次单独较语句农机具购置补贴进行阐述2007年政府工作报告农机工作仅出现处继续增加农机具购置补贴
2008年3月10日商务部发布关加快国流通领域现代物流发展指导意见意见指出：健全新型农业生产资料流通服务体系农资销售物流服务紧密结合起开展配送加工采购农机具租赁等样化服务
2项目建设必性意义
十七报告指出走中国特色农业现代化道路农业机械化衡量农业现代化水重标志促进传统农业现代农业转变关键素发达国家验表明农业现代化实现均农业机械化前提说发展农业机械化实现农业现代化必路没农业机械化没农业现代化
发展农业机械化利进步提高农业劳动生产率土产出率资源利率缓解农业生产中劳动力结构性季节性区域性短缺矛盾巩固农业基础位保障国家粮食安全利提高农业综合生产力促进农业增产增效拓宽农民增收途径利改善农民生产生活条件农民享现代社会文明成果断提高广农民生活质量水发展农业机械化建设现代农业物质基础新农村建设重务全面建设康社会效途径国家现代化建设必然求
国农机化工作中心务应该加强政策扶持引导推进跨区作业代表农机服务市场化社会化产业化发展壮类农机服务组织分散农业机械分散农户联系起提高农业机械利率效益走政府扶持市场引导社会化服务利提高效率特征中国特色农业机械化发展道路
国发展农业机械化进步明确发展重点努力提高四水着力构建四保障：加强农业机械研究开发技术推广提高农机化科技水加强宏观引导着力提升农机装备水强化农机社会化服务体系建设全面提高农机作业水强化农业机械监督理提高农机安全生产水促进农机工业发展农业机械化发展提供装备保障规范农机市场秩序农业机械化发展提供质量保障力发展农机维修业农业机械化发展提供维修保障加强农机教育培训技开发农业机械化发展提供保障
二项目定位
21市场定位
211项目档次
□档次定位：高挡商铺农机信息服务厦商务办公等现代风格建筑
□项目档次定位理：现代化机械化农业发展背景需求高效农机服务迫切需求黄淮海区域农机市场xx优越区位条件农机需求市场落农机市场服务淘汰升级需求
212服务定位
□服务定位：粗放农机市场现代信息农机服务交易中心转变规划功：xx北方农机市场综合厂商服务交易中心农机展示中心农机租赁中心三功
□项目服务定位理：粗放农机交易市场难避免市场重复建设竞争压力市场期运做造成利局面
213客户定位
□客户定位：农机交易服务商农机厂家办事处农机博览运营商农机售服务商等
□项目服务定位理：粗放农机交易市场难避免市场重复建设竞争压力项目核心竞争力弱市场期运做造成利局面
22项目推广策略
221广告宣传策略
项目应针目标客户群体计划分阶段系统项目整体形象卖点集中进行宣传广告媒体包括：现场售楼部报纸电视台新闻发布会种宣传资料户外路牌广告等具体方式应根宣传效果费定该部分费应列入营销费中
222促销策略
阶段性策略般阶段促销：销售准备阶段首次公开展销进销售阶段扫尾阶段销售应根销售阶段制订销售策略
促销手段拟采种促销手段包括：广告宣传部认购举办展销会博览会集团认购灵活付款方式工程品质进度物业理承诺现场样板展示
三项目市场现状
31国市场现状
十五期间国农业机械工业出现项济指标快速增长市场繁荣购销两旺良局面农机工业总产值销售收入利润总额年均增长幅度20％
2006年国农机工业延续十五期间繁荣景象总产值销售收入均超1300亿元利润总额达56亿元均创历史新高
调查结果显示2007年半年然部分农机产品产量降农机工业保持稳定发展态势1～8月工业总产值销售收入增长超15利润总额提高20类农机（含农业动力机械排灌机械）进出口额95亿美元增长3628实现贸易差523亿美元
着农机工业组织结构进步优化区位优势产业集群效益日益凸现完全统计目前国农机企业约8000家规模企业已达1735家中山东河南江苏浙江等省规模农机企业数占全国55％资产占全国66％工业总产值销售收入均占全国80％已成全国农机产品生产基形成具特色产业集群涌现出山东时风集团中国拖集团福田雷沃重工山东五征集团常柴集团常发集团江动集团等批全国行业知名型企业集团
2006年国生产中型拖拉机207328台增长246种收割机355837台增长6048山东河南江苏浙江四省生产中型拖拉机种收割机分出现较幅度增长成国型农机产品产区全国农机工业增长起重支撑作
32xx省农机市场现状
xx省工程机械行业发展较滞销售市场分散流通产品较狭窄难形成规模化集约化营年国工程机械行业持续高速增长国工程机械企业专业市场带千载难逢发展机遇着xx优越理位置强劲发展势头加消费市场巨需求快速发展工程机械行业省会快速成长专业型工程机械市场发展空间相广阔
前农业机械化发展已进入初级阶段跨中级阶段关键时期处加快发展新历史起点xx作农业省面着难发展机遇作农机省xx农机市场流通领域全国农业省相较差距非常广阔发展空间
xx农业事业稳步健康中快速发展：xx省农机化事业发展截止2006年底农机总动力达4240万千瓦中型拖拉机12．6万台联合收割机6．1万台水稻插秧机1 200台农机资产原值达286．7亿元农机机械总动力居全国第四位拖拉机保量居全国第二位配套农具居全国第二位联合收割机数量居全国第五位农机营总收入居全国第三位农民购机总投入达24．52亿元机手跨区机收直接收入达15亿元机耕机播机收作业面积分达5812．7万亩3778．2万亩55495万亩
xx省农业专业市场前已较分散具规模散卖场目前已知较影响：xx北部：淮南王兴农机市场 1996年正式挂牌处淮河岸边交通十十年发展市场断扩属xx较农机集散市场规模xx中部：裕龙农机市场位肥东县龙塘工业区占面积约600亩项目分两期进行建成成全国规模农机市场xx南部：安庆市农机五金机电专业市场该市场期工程占150亩建筑面积12万方米总投资15亿元目前已国外2000品牌农机机电五金等类产品进入市场营该市场辐射皖鄂赣等省
33xx建设农机市场前景优势
xxxx市农资农机发达优势重理位置正着力成皖东北农资农机商贸中心农业机械生产基农副产品深加工基xx市位xx省北部黄淮原南端苏鲁豫三省接壤农业机械需求量年xx市方面力发展拖拉机农车等农业机械努力满足户求方面三农提供优质服务促进农业产业结构调整黄淮海济区包括北山东胶东南xx淮北东苏北盐城西豫西晋东7省（市）319县（区）全国重商品粮基传统农业占较份额农机农资等产品需求相较xxxx处黄淮海区腹托资源优势力发展农机农资交易具广阔市场促进黄淮海区农业济发展合作提升区农业济品质效应具重意义
xx市农业产业化快速发展 ：强力推进252强龙工程农业产业化发展势头强劲全市新增44家市级龙头企业市级龙头企业总数达113家龙头企业营销收入达968亿元建成生产基403万亩增加129万亩新增80农民专业合作组织总数达475皖王面粉新锦丰集团xx科技食品等龙头企业受省委省政府表彰名牌产品培育逐步加快皖王面粉丰原等5产品分获中国xx名牌产品称号
通章分析项目定位适应市场具强力政策面支持市场保障加项目建设单位系农机运营尚背景项目未市场前景值乐观项目应充分握机遇分析市场动态需求细分市场贴市场制订完整行前期方案
第三章 建设容规模
项目建设规模容仅初步构想项目开发建设具体指标规划部门规划批复准
建设容
xx北方农机市场位xx市济技术开发区外环南路滨河路交口西南西固镇路北沱河
期工程：
拟建10栋3层商铺：功：农机厂家办事处中间商产品销售仓储物流中心营范围：农机工程机械产品机械配件设备等
建设农机信息服务交易中心：功：层做农机精品展示农机展示博览二层三层做农机租赁信息服务农机信息服务中心（价格信息市场动态农资服务等）
农机展览展示中心商铺间街天桥连接见图：
二建设规模
项目期拟建设面积约42700m2（合64亩）总体建筑面积约60000m2：中商铺40000 m2 仓储10000 m2 展 览示服务中心10000m2公建筑：停车场城市广场等总投资77106万元
三技术指标
序号
名称
单位
数
方案批复指标
备注
1
总面积
m2
427000
约合64亩
2
总建筑面积
m2
60000
中
商铺建筑面积
m2
40000
仓储
m2
10000
展览展示中心
m2
10000
3
容积率
1：
15
4
停车位
200
第四章 项目场址条件
建设场现状
11建设点场描述
拟建点：位xx市济技术开发区外环南路滨河路交口西南
场描述：项目位xx市东南济技术开发区北面沱河西固镇路整域规方形块现场整开发区征形高差起伏场市政设施良面外环南路通固镇北连市区适宜农机市场建设销售
12规模
项目建设面积约42700m2（合64亩）中建筑物占面积约26000m2道路面积约13000m2绿化占面积3700m2广场占利道路红线范围高压走廊建设特色宽阔外部场
13性质费
性质规划求
根xx市规划局建设工程选址意见书性质适合农机市场建设容积率规划设定
□土费
项目土总成费拟估算计2240万元
14现状
场需拆迁房建筑物场整建设中进行三通
二场建设条件
xx济技术开发区位xx市东南部距市中心2公里规划范围：东起沱河西宿怀路西500米南起南环路（外环）北纺织路面积68方公里南环路南500米开发区预留面积19方公里2001年7月xx省民政府批准省级开发区
开发区具良交通条件京浦铁路206国道310省道穿开发区正建设中合徐高速公路开发区西缘穿新汴河六级航道改五级航道距徐州观音国际机场75公里构成四通八达水陆空立体交通网
开发区紧邻市区xx城区组成部分供水供电等公设施满足开发区建设初期需开发区势坦质优良基承受力强
□形貌
xx市原占总面积91海拔14——48米坡降15000——110000北南西东微斜石灰岩岛状残丘分布濉河北京沪铁路两侧坦形建筑物道路建设十分利节省工程造价利城市建设
□气候条件
属华北温暖带半湿润季风气候四季分明气候温雨量适中日丰富年均气温14——15℃极端高气温416℃极端低气温239℃年均降水774895毫米年际变化降水量达1481毫米（xx市）少仅415毫米（砀山）旱涝灾害较频繁总起气候条件较优越宜种农作物林果生长城镇市政公设施需注意冬季保温
□水资源
属淮河流域河道70余条仅2000公里长年均径流量1776亿立方米（计入外流客水）均占表径流3989立方米远低全省全国均水污染造成利表水资源更缺乏水资源较丰富年均减水入渗补量212亿立方米潜水蒸发量74亿立方米供开采量138亿立方米
□施工条件
施工需水电满足需施工条件基满足求拟定施工方案时注意场周边衔接充分利场空间减少周边生活利影响量减少施工中环境污染物
三结
项目建设项条件满足项目建设运营需明显支持项目素
第五章 建设方案
项目未进行修建性详细规划建设方案参考性详细规划编制
设计
11国家现行建筑设计规范
12xx北方农机市场规划条件
13甲方设计求意见
二设计指导思想特点
21谐生：充分分析环境前提结合现状统规划整体设计宽紧结合创造良市场氛围
22充分满足功求创造适宜建筑功空间
23强调科学技术建筑理应效应科学导提高设计科技含量
三设计构思
31符合城市规划求城市整体谐城市空间素协调相处
32合理组织种流车流互干扰追求交通便捷畅通
33建筑面功分区明确流线清晰提高建筑效率
34注重建筑造型设计握建筑表情体现建筑性格
35合理采新材料新技术达先进合理济安全洁净卫生求
36重视消防安全设计严格执行国家现行防火设计规范
37注意节设计采节材料设备采取必保温隔热措施
四面设计
利形进行总体布局布局紧凑功分区合理交通便捷理方便满足商铺展览展示功总体布局符合建筑控制线建筑间距求规划整体入口设外环南路限度组织分配车流
展览展示中心采弧形建筑形态正面底层做型展示博览中心层做信息服务中心体建筑面商铺间行天桥连接沟通商铺信息中心间联系创造交易氛围
见附图1xx北方农机市场鸟瞰图（参考）
五建筑造型
考虑建筑身特点运现代建筑设计手法虚实点线面体等基元素组合满足功前提整体设计思路入手追求简洁方设计精心建筑细部力求创造优美建筑造型创造环境谐空间形象
六消防设计
建筑分类：二类
防火间距：满足规划设计求
消防车道：环形消防通道设足够消防扑救面
七环境景观灯饰工程绿化设计
设计中注重高度绿化景观布局设置风格绿化组团雕塑品水池花园视野通廊贯通连接景点整场绿化更具层次感良视觉效果感官效果
充分利广场空间集中组团观景带喷泉整项目区变成景致园
第六章 环境影响评价
建设场环境现状
11空气质量现状
根监测项目区域均满足GB30951996环境空气质量标准（2000年修订版）中二级标准求时根监测子Pi认定该区环境质量良TSPSO2NO2均较环境容量
12表水环境质量现状
水质现状
水质满足表水环境质量标准GB89792002中Ⅳ类水域标准基达景观娱乐水水质求
二施工期污染源
11噪声
施工期噪声建筑工程敏感环境问题源施工阶段类施工机械工具包括：
□土石方施工阶段：挖掘机装载机推土机运输车辆等
□混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机（运输车辆）振捣棒等
□结构施工阶段：泵汽车泵混凝土搅拌车振捣棒支
拆模板搭拆钢脚手架模板修理电锯外电梯等
□装修机电设备安装阶段：拆脚手架石材切割电钻电
锯等
12废水
包括施工废水雨水等施工现场应设置独立雨污水网雨水污水处理排入市政道
13废气
包括类燃料动力机械作业时排放燃油废气施工中二次扬尘施工作业场面空气中TSP达15—30mgm3
14固废
土石方工程混凝土浇筑中产生废弃土石施工废料等土石方工程需外界调土项目固废施工员生活垃圾
15扬尘
包括：土石方施工现场搅拌裸露土建筑垃圾存放运输锅炉厨灶等产生易散落易飞扬细颗粒材料
三营运期污染源
11噪声
项目建成营业区范围农机出入车辆会带定噪声污染噪声源强介6595dB
12废水
项目建成废水排放生活污水少量绿化道路清洗水预见水
13废气
项目建成进出车辆排放汽车尾气柴油发电机废气居民厨房油烟环境造成定影响
14固废
生活废弃物
四环境保护措施
1施工期环境保护
11噪声
根GB1252390建筑施工场界噪声标准施工阶段噪声限值夜间桩阶段禁止施工外阶段限值55 dB应提倡文明施工减少噪声量采低噪声消声设备施工机械建立健全控制噪声理制度噪声进行监测发现超标应时效采取控制措施常见控制措施：消声吸声隔声阻声
然施工噪声仅施工期土建施工阶段产生施工结束消失噪声较强日夜连续工作会周围声学环境产生严重影响极易引起反感应予重视建议采取噪声防治措施：①采较先进噪声较施工设备加强维护保养降低声源声级②施工量白天进行③固定工作点施工机械应量设置距居民区较远位置采取适封闭隔声措施施工场界噪声控制应达建筑施工场界噪声限值（GB12523—90）求
12废水
施工期产生含悬浮物少量石油类施工废水排入市政排污建议修建隔油池沉砂池施工期废水隔油沉淀排放
13废气
减少施工期空气污染环境影响建议采取措施：①施工期必须加强施工机械理保养维修提高机械设备正常率缩短工期降低燃料废气排放量②开包水泥应时清扫土石方装卸运输产生扬尘采取洒水限制车速抑尘措施减轻施工区附面环境空气质量影响③运渣车辆超高运输覆盖塑料布免洒落
14固废
施工期应固体废弃物产生排放收集储存运输利处置全程进行统筹理仅应着眼已产生固废进行处置更应强调产生少产生固体废弃物已产生固废进行综合利实现固体废料减量化资源化害化采取水土保持措施减轻水土流失水体污染产生弃土施工废料应运指定点填埋施工员生活垃圾分类收集环保部门统处置等
15扬尘
采现场设置围挡实施淋水降尘场道路硬化垃圾封闭清洁燃料等措施进行控制
2营运期环境保护
21噪声
进行车辆通标示提醒车辆勿声鸣嘀效减少营运期机电设备噪声周围声学环境影响
噪声控制参工业企业厂界噪声标准（GB12348—90）执行
22废水
营运期营业中车辆油污生活废水通网进入济开发区污水处理厂生化处理达标准排入市政网
23废气
时车辆废气空气环境影响提供餐饮服务配套应安装油烟净化设施专通道油烟道引楼顶排放环境影响
油烟排放浓度应达饮食业油烟排放标准（GB18483—2001）求排放浓度应高20 mgm
24固废
生活垃圾袋装化设垃圾收集点城市垃圾处理场统处置造成二次污染
五环境影响评价
项目建成采取污染物防治措施区域环境卫生影响
第七章 机构设置力资源配置
项目建设理机构
1公司组织机构
公司设董事会监事会董事会设总理1名总理设分工程建设
市场销售物业理副总理1名时设置分财务工作财务总监1名副总理财务总监设职理部门具体
行政理
力资源理
会计核算
财务审计
前期策划
营销手续客户服务
工程理
设计规划
计划理
合理物业
工程造价理
公司领导
综合部
财审部
营销部
施工部
营部
运营部
2项目员配置
21工程建设理方式
□采取计划营部施工理部技术研发部组建项目部项目部具体负责理方式组织工程建设理
□项目部公司组建领导进行项目理组织机构开发项目现场理次性具弹性施工理组织机构负责开发项目开工竣工全程施工理工作公司某开发项目理层外包单位负理服务双重职
22项目部组织形式员设置
□项目理1
□工作班子：设土建组设备安装组安监组成控制组勤组
□土建组设施工理技术洽商计划统计物资供应
□设备安装组设施工理技术洽商计划统计物资供应
□安监组设安全检查
□成控制组设预决算合理招投标
□勤组设资料档手续办理
□工程技术部土建组设备安装组安监组勤组营计划部成控制组
□采部门控制式项目组织乱公司现行建制部门职分工应项目理机构部门负责组织实施项目理
第八章 项目建设进度
建设期
项目期总建设规模60000m2计划总建设工期10月2009年2月底结束
根项目总体计划工程实施分成二阶段：
1筹备期：2008年4月—2008年6月
2建设期：2008年6月—2009年2月
二项目进度计划
项目工作进展计划：
12008年4月—2008年6月项目前期工作
22008年6月—2009年2月土建工程
32009年1月—2009年2月市场理服务培训
三项目实施进度表
工作容
2008年
2009年
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
项目前期工作
土建工程
市场理培训
设备安装调试
第九章 投资估算资金筹措
投资估算根设计单位设计建设规模技术方案设备方案工程方案项目实施进度等进行研究基础估算项目投入总资金测算建设期分季度资金需量
建设投资估算
11投资估算
□建筑工程全国统建筑工程基础定额（2000版）xx省综合估价表编制参类建筑工程进行系数调整
□民建筑行性研究深度求
□关部委编制建设项目投资估算办法
□xx市类建筑物期单位造价指标国建筑材料设备现行价格
□总投资固定资产投资+建设期利息+流动资金
□设备费参厂商询价
□建设期利息：根中国民银行发布贷款基准利率计算建设期利息
□费国家****市现行关文件规定配套政策计列
12 建设投资估算范围容
项目投资估算范围涉前期准备场整基础室工程体结构工程装饰工程设备安装工程室外环境道路工程零星工程
报告投资估算容包括固定资产投资估算项目涉土建安装设备室外附属设施网等工程费进行测算项目涉工程建设费：土费勘察设计费城市建设配套费财务费预备费等进行估算
13 建设总投资估算
总投资估算表
单位：万元
序号
项 目
金 额
估 算 说 明
1
土费
20032
见附表1
2
前期工程费
9042
见附表2
3
拆迁补偿费
4
基础设施建设费
6242
见附表3
5
建筑安装工程费
3400
30000*700：框剪
10000*800：框架
10000*500：钢结构
6
理费
1386
成总额*2
7
财务费
297
（成总额+理费）*30*7*2年
8
销售费
202
销售额*2
9
预见费
1414
（16项）*2
总 计
77106
14 投资估算表
根投资估算容估算方法估算项投资进行汇总编制项目投资估算表（见附表123）
二资金筹措
1资金渠道
□直接融资：项目建设单位筹资金
□间接融资：考虑商业银行信贷资金
2资金筹措方案
工程总投资：约77106万元
项目资金：2700万元企业筹资金
预售收入投入：3000万元
第十章 招投标方案
项目根中华民国招标投标法项目工程施工工程监理工程建设关重设备材料等采购进行招标根国家发展计划委员会第3号令xx市关招标文件规定结合项目具体情况组织完成招投标工作
招标形式
项目建设单位委托资质招标代理机构重设备（空调机组电梯）供应商宗材料供应商（商品混凝土钢材）工程承包商施工监理单位进行公开招标确定
二招标象资质求
重设备宗材料供应商需良信誉具较强技术济实力优先考虑国供应商
工程施工单位资质二级建筑安装施工企业
工程监理单位资质乙级
建议等条件类似工程验优先
三招标信息发布
根原苏州市发展计划委员会贯彻国家招标公告发布暂行办法实施意见法必须招标项目招标公告必须时指定报纸信息网络媒介发布
四招投标工作组织
委托具资质招标代理机构组织实施项目招投标工作受委托招标机构应遵循公开公公正诚实信优胜劣汰原组织完成编标公告资审评标确定中标单位等工作
参公开投标供应商低3家工程施工队伍少5家工程监理单位少3家
五招标文件容
招标代理机构编制招标文件应述容：
□投标须知
□工程技术求设计文件
□采工程量清单报价应提供工程量清单
□投标函格式附录
□拟签订合条款
□投标应提交书面材料
第十章 项目财务评价
基础数采集
11销售面积
项目期总建筑面积60000m2中：
□外销售商铺面积：30000m2
□外销售展示展览中心面积：10000m2
□外销售仓储面积：10000m2
12销售价格
□商铺：2000元m2（均价建面计算）
□仓储：1800元m2（均价建面计算）
□展示展览中心：2300元m2（均价建面计算）
述销售价格报告预测水准项目实施中实调整拟定价格水准应具较强市场竞争力时应力争低开高走态势收出阳线避免高开低走阴线走势
13适税费率
详见表112适税费率表
适税费率表
表112
税费项目
税费率
税费项目
税费率
营业税
556
土增值税
根业求暂考虑
城市建设维护税
7
法定盈余公积金公益金
10
教育费附加
3
企业税
25
14销售进度
开盘期：2008年10月销售率达30％
持续期：2008年10—2009年2月销售率达95％
尾盘期：2009年2月2009年5月完成销售
二 财务评价
1项目销售收入预测
附表5项目销售收入销售税金附加测算表结合述销售面积价格预测测算出项目销售总收入10100万元
详见附表5销售收入税金测算表
2项目利润
□利润总额
利润总额项目总销售收入总成费销售税金附加
17717
□税
应纳税额：17717万元×254429万元
□税利润
17717万元4429万元13288万元
□税利润率
税利润率税利润总额总成费×100
13288万元10100万元×100
132
三财务评价结
项目(税)全部投资财务部收益率资金财务部收益率（税）均高高期银行贷款利率行业均收益率项目盈利力满足求财务效益较投资回收期较短财务评价角度行
第十二章 社会评价
然项目具投资特点项目xx市农业机械化现代化发展
重组成部分结合xx实情具强力政策面市场发展前景综合分析该项目风险较着明显社会效益济效益
社会效益
体现：完善段规划功提升城市形象整合xx市北部零散农机销售点结束该区域脏乱差局面xx市黄淮海区域农村农业济发展搭建良台国家省市政府迫切提倡发展行业促进xx区社会济协调发展良社会效益
二社会风险分析
项目建设期应选择合理施工方案加强施工现场理采取恰安全防护措施负面影响降低低程度区政府保持畅通沟通运营期注意声学环境绿化成果保护认真落实环保部门求量减少周边区环境容量需求避免环境素引发社会风险营造农机市场发展农机市场需更市场运营理服务
第十三章 结建议
结
项目建设条件满足求明显支持建设素建设方案技术行济效益指标满足投资收益求时项目具明显社会效益
三建议
建筑物建设序应配合营销策划方案进行规划设计定体现灵活性性化突出农机现代化服务特色力开展市场形象宣传注意市场绿化成果环境设施保护市政府批复求调整规划设计指标
附表1： 土费估算表 单位：万元
序号
项 目 名 称
金 额
估 算 说 明
1
土出金
1920
64*30亩
2
土 契税
768
2240*4
3
土登记发证费
64
42700*15元M2
计
20032
附表2： 前期工程估算表 单位：万元
序号
项 目 名 称
金 额
估 算 说 明
1
规划单体设计费
90
60000*15元M2
2
质勘探费
12
3
三通费
20
4
选址放线单体放验费
12
60000*2元M2
5
抗震安全评估费
30
60000*5000*0001
6
建设工程报建费
570
60000*95元M2
7
工程建设监理费
360
60000*5000*12
8
施工图审查费
3
60000*05元M2
计
1085
附表3： 基础设施建设费 单位：万元
序号
项 目 名 称
金 额
估 算 说 明
1
绿化灯饰费
100
2
广场建设费
225
3
道路建设费
2092
60000*317*110M2
4
供水（网建设费）
180
5
供电施工费
90
60000*15元M2
计
6242
附表4
销售收入税金测算表 单位：万元
序 号
项 目
金 额
估 算 说 明
（1）销售 收入
商铺
6000
30000*2000元M2
展览信息中心
2300
10000*2300元M2
仓储
1800
10000*1800元M2
（2）税收
营业税
5616
销售额*556
城乡维护建设税
393
营业税额*7
教育费附加
168
营业税额*3
税前利润
94823
收入—应交税—成
税利润
17717
附图1：
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档