第部分 家·天项目市场分析报告
家天处区域房产发展态势
重说明：
研判基福州市场量基础数资料研究作出定性分析针居住类物业市场中三木家天项目关联方面进行分析
（） 房产总体市场——市场供应量远成交量竞争逐步加剧
◆房产市场——2003年福州房产市场开发量效供应量会较突破着国民济增长需求量会定增长总体供应量 增长超需求量增长
◆住宅市场——高低两极物业竞争达白热化方面项目追求豪华高档通豪宅元素堆砌满足少部分客户虚荣心市中心温泉板块江滨高层流世贸外滩开发趋势推极致数类物业处相滞销形势方面部分中低档产品片面理解性价采取低价启动市场措施带动楼盘销售金山板块新店板块五四北板块部分项目代表开盘低价记录断刷新
家天项目鉴——目前住宅市场结构性供需失衡较严重规模环境规划建筑景观配套等综合素质较高项目出现定市场空间应适时抓住机会时提供满足市场需求产品
（二） 价格走势——价格整体趋降单盘开发利润率降低
数显示：2002年福州市商品房价格指数幅降2003年季度住宅价格：住宅均价2671元方米降093
u 商品房价格福州市住宅商品化改革起步较早发展快目前已相高位运行阶段呈现稳中趋降态势
u 居住类物业价格降包括包括两种形式：显性降价开发商采取降价利方式二隐性降价品质提高造成样房价价值含量增加开发商更选择增加产品投入提高配置等方式调整相价格隐性降价方式两种方式终导致房产开发单盘利润率降低会出现价格崩盘
u 机会点——然市场价格整体表现趋降特定区域差异化产品存较价格涨空间满足条件：
市场消费群体类产品效需求
二客户群体区域普遍认
三做出区域类产品差异化
满足条件产品价格降反涨
家天项目鉴——差异化竞争保证价格战项目产品性制胜关键三木家天项目产品定位充分挖掘题体现差异化赋予产品鲜明性实现区域区间项目差异化竞争
（三） 市场竞争点——趋产品竞争服务竞争品质服务成楼盘决胜关键
u 谁敢愿意拼价格状态产品品质服务水准项目起重作越越房产项目出现纠纷说明消费者整体维权意识提高促发展商更加注重加强产品质量加强服务意识项目开发理工作更加严谨产品做更加细致更加贴生活更创新
家天项目鉴——家天项目面必价格产品服务全方位竞争规模适度性化高附加值特点产品竞争中强竞争力高质量售前售服务提升产品价值重环节
（四） 区域热点——新兴热点区更分散金山五四路两板块引领盘竞争
u 板块热点散乱东扩西进南移北拓板块机炒作城市扩张概念中金山片区受政府支持力度发展较良着巨霸项目推出板块热度进步提升区域产业发展远落住宅建设交通辐射力够果政府投入力度政策发生变化存较市场风险东区板块西部板块项目单盘规模较城市影响力较弱北区板块竞争呈三足鼎立态势铜盘新店五四北板块相规模项目推出项目质化较严重居住题公园山姆镇运盛美国外基定价2000—2600间规模20—150亩左右层高层住宅竞争价格作手段提升产品品质作辅助没真正试图改变生活方式项目出现
家天项目鉴——通配套设施建设城市化商业化破项目传统域观拉家天项目五四路心理距离解决市场信心足问题时力争产品设计全面提升社区品质真正价格竞争原始竞争方式变生活方式转变竞争
（五） 盘市场——型居住类型物业供应量需求量会放
u 盘福州房产市场目前竞争形势选择带规模化效应更开发商目光投市场预计明年盘类产品供应量继续增加
家天项目鉴——目前福州售建拟建盘项目（500亩）已达10余逾500万方米然豪宅市场客户群限特色产品会出现热销局面
（六） 房产营销——市场化专业化程度增加品牌成营销制胜利器
u 市场竞争会更加激烈营销推广会炒作成分房产营销费幅度增加包装更加彻底开发商单炒作广告天营销竞争产品包装推广销售全方位竞争项目品牌公司品牌全面竞争营销会更回产品身产品完整功组合形成卖点群卖点群吸引需求购房者勇创新注重方方面面细节卖点群支撑项目获成功
家天项目鉴——通家天项目品牌公司品牌互动提升带动营销力营销方式
二住宅区域市场发展研判
（）福州住宅市场板块分析
u 市区板块：
包括温泉五六西二环工业路等片区市区土资源已基开发单盘没项目形成竞争成熟城市配套二次置业者具强吸引力市区板块楼盘项目直接者间接竞争关系关注项目天元美树馆运盛美国蔚蓝国际等楼盘
u 东区板块：
福马路国货路鼓山新区等片区构成福州房产开发热点区域吸引工薪阶层次置业者项目低端产品定竞争影响关注项目名城武夷桃源蓝湾雅境等楼盘
u 仓山板块：
老城区理位置项目距离远基构成竞争
u 北江滨板块：
高层豪宅代表北江滨板块直吸引着市区二次置业者五区八县量客户追求高层江景豪阔气购买特征世茂外滩推出类型产品推极关注项目融侨锦江世茂外滩等楼盘
u 西区板块：
区域洪山桥头项目闽江游线墅组成暂时未形成气候项目竞争较间接值关注融侨推出淮安温泉城项目
u 南江滨板块：
政府力推动携金山新区学城开发势里成福州房产开发热区域金山碧水成功全面启动市场未超级盘亮相预示着板块改变福州居住方受交通制约供应量影响逐步暴露关注项目融侨江南水金山碧水234期等楼盘
u 北区板块：
指铜盘路福飞路五四北路线项目白领工薪次置业铜盘新店片区楼盘低价策略取定热销五四北项目高底间摇摆定关注项目水木菁华兰庭系列等
通福州板块售楼盘调查产品方面较集中两特征：
均价方面：售电梯项目均价区间集中2700者3000元单价27002900间空挡
二户型方面：目前针二次置业三房力户型120方米总价基40万左右
附类售楼盘数统计表：
楼盘 板块位置 占面积（方米） 建筑面积（方米） 容积率 均价（元方米） 户型面积（方米） 总户数
水木菁华 西二环 46690 90000 193 2500 125
北京金山 金山板块 384192 95284 248 2500 120160
博美诗邦 市中心板块 110000 200 3100 850
城市光 温泉板块 50000 390 3900 300
名城 市中心板块 94714 260000 275 3200 100130 1680
江岸名 江滨板块 1418042 47000 331 3600 130160
金山碧水 金山板块 992496 1030000 104 2000
君闽江 江滨板块 26680 170000 637 4300 145180 800
凯旋花园 温泉板块 159413 82219 516 4800 130200 532
康城 五四北板块 70035 80000 114 1900 110120 698
蓝山四季 五四北板块 76038 144615 190 2500 99162
罗马假日花园 温泉板块 33350 87000 261 3200 111150 526
日出东方 东区板块 100050 180000 180 2680 103125 1200
融侨东区二期 东区板块 125396 250000 199 2250 80120
融侨锦江B区II期 江滨板块 19771 11374118 575 4000 90200 403
山姆镇 五四北板块 74704 63210 085 3260 270400 238
时代美景 东区板块 18009 34042 189 2200 80110
太洋城 江滨板块 34017 67000 197 2900 101160 927
天元美树馆 城北板块 230 3200 120135
龙芳庭 江滨板块 170752 35851 210 2600 96125 276
武夷嘉园 东区板块 18149 47744 263 3000 90130
香江明珠 金山板块 124062 150000 121 2500 90200 1118
幸福城 西二环板块 51359 71300 139 2200 80180 588
元洪锦江二期 江滨板块 18676 115000 616 4400 146165 484
（二）五四北市场现状
1总体供应量
约5000亩左右集中2003年底2004年初全面亮相开发
2分布区间
集中五四北线目前开发康城东方高尔夫山姆镇亿力名居居住题三木家园蓝山四季家天等8项目产品类型样价格区间21004500中电梯房均价22002500间
3五四北发展成福州中央居住区（CLD）前景
福州适宜建设中央居住区区应该五四北鼓山新区江滨实际三处项目供应量2000年出现幅度增长五四北板块竞争中优劣势发展前景存确定性
u 优势——片区辐射潜力
五四北区域直接辐射五四路中央商务区华林路机关事业单位区东街中央商业区位置具备成中央居住区性优势体现方面：
Ø 区域具备发展潜力
Ø 市场供应稳步增加
Ø 需求增长稳定区域认感逐步增强
Ø 销售价格扬空间
u 劣势——政府推动力量足区域项目影响力足然景观稍逊筹
u 家天项目——通项目联动启动五四北板块提升项目
五四北项目取成功定站板块提升高度通盘开发模式全面提升区域板块价值重新定位五四北板块中央居住区位
家天项目出现改变五四北项目战盘散沙局面五四北超级盘应气度全面提升启动区域板块形成区域品牌项目品牌互动时联五四路中央商务区塑造CBD理标签社区形象
三福州综合居住社区市场竞争趋势分析
通福州中高档住宅市场发展判断未福州市住宅市场发展呈现量新变化三木家天项目开发造成影响便项目开发战略提供帮助
u 产品全面升级呈元化发展态势
竞争加剧消费群需求元化导致新开发项目更加注重项目开发综合竞争力设置规划建筑品质设计建材装修价位物业理环境营造等会新轮开发高潮幅度提升
u 低总价高品质物业潜力特色产品市场需求增加
开发项目中续开发项目严格面积控制较低土成等素影响会产生批总价低品质低产品
福州市均住房面积已接25方米市场出现产品升级换代趋势目前真正符合二次置业者需求项目见福州样区域中心城市言购买力客户少数市场鲜见适合品位产品产品诉求单涵缺乏高层豪宅墅项目够市场根原样客户求居绝会千篇律样式需性风格二次置业士产品性品质求进步提高求求奢精时应品位涵
u 新技术全面提升生活品质
节环保健康卖点项目断出现规划建筑结构体系住宅生态体系厨卫体系线体系智化体系节取暖等方面采先进技术全面提高居住舒适度
u 国际设计理念土居住文化结合
福州住宅2001年已出现体现国际居住理念趋势趋势市场竞争加剧更体现国际化居住理念国生活观念融合考验发展商整合力难题现代科技创造居住舒适感历史文脉融合项目成市场亮点
u 盘卖场营造销售准备更加充分预售条件门槛提高
推出盘总面积达500万方米项目具备定配套设施营造力解决市场信心足问题部分推出市场项目会配套营销环境做出甚会现房阶段推出销售条件准备非常充分时候时机显重抢先占市场手段会越越采
u 环境永恒卖点水景成项目卖点
着生活水提高日益追求居住品质环境环境生性令拥绝佳然景观项目价值断抬高单盘造景力会提高楼盘造景中水景项目致选择项目营造水景充分考虑济性量避免运营风险投入充分技术解决水处理水循环运营等问题楼盘终兑现环境承诺特色文景观景观营造特处家天项目应该方面考虑
u 居住配套氛围成盘关注焦点
住宅区力求知名学校文化企业合作提升区文化教育价值项目期销售时良口碑真正树立区品牌
u 第居概念变化旅游休闲度假结合项目受市场关注
着收入生活水提高闲暇时间休闲例越越高令第居概念变更加宽泛社区休闲设施超生活服务设施成居住者选择居重条件加休闲健康设施投入成项目趋势求公建设施分社区配套社会享两部分减轻物业理公司压力项目请进专业机构配套设施进行营理塑造开放社区形象聚集气提升项目价值制造产品提供完善物业服务营理配套休闲设施发展商综合力提出更高求
u 板块竞争特点较明显
2003年福州房产市场发展新居住板块意挑战传统市中心板块未市场竞争项目单项争夺呈现板块竞争特点板块开发商联手炒作做市场家天项目操作程中善利区域资源优势势
四国盘分析
[简说明]
调研组福州市售类楼盘进行实调查工作先调查30余楼盘时国类项目作量分析研究工作现项目中家天项目鉴意义项目进行分析通分析整合鉴三木家天项目开发提供参系
（）广州华南板块健康教育题盘——南国奥林匹克花园
□南国奥林匹克花园处广州番禺区钟村镇距广州市中心约15公里铁三号线旁边体育产业旅游业房产业相结合新型现代化生活社区
□发展商成功开发广州奥林匹克花园基础连锁营模式实现房产业体育产业效嫁接复合房产产业理整合种资源全新服务理念满足效需求超常规策划思维启动新市场热点领先技术手段创造种科学运动健康生活全新生活方式
□南国奥林匹克花园倡导社区高尔夫生活奥林匹克生活社区高尔夫球运动紧密结合积极开展推广高尔夫球运动更白领士精英阶层感受高尔夫球运动魅力
□南国奥林匹克花园设计遵循时代精神区特色相结合原风格社区突出奥林匹克更高更快更强奥运精神科学运动健康生活基宗旨贯穿项目规划建设全程环节力求项目塑造整珠江三角洲区具差异性标志性新世纪物业
□ 南国奥园倡导新生活容进行种实质性体现表现三方面：
Ÿ 体育新生活：
Ÿ 运动家门口优势突出业运动健康谐等生活方式
Ÿ 生活象高尔夫优势突出业素质全面提升麻包房转变高尔夫包房充分展现南国奥园业良素养
Ø 教育新生活：
Ÿ 南奥学村软硬件设施国际级先进教育水突出北师南奥实验学校实力展现南奥学村教育领跑者优势
Ÿ 南国奥园种素质教育配套基础开展丰富彩活动业孩子未生活学环境充分解
Ø 居住新生活
Ÿ 交楼工作开始业南国奥园服务素质初步解专门培训新生活服务加强交楼工作服务
Ÿ 社区文化建设会高尔夫酒店型运动会撒野公园等作基种样社会活动吸引社会界精英士力图南国奥园建设成白领精英士超级交际中心
□项目华南板块广州市年热销板块年盘迭起居住郊区化趋势该类项目支撑周边欠缺生活气氛型社区成规摸配套尤体育概念社区中成功移植项目成功避 开社区成熟度足短处获市场广泛认
规划特点
□南国奥林匹克花园旨奥林匹克文化体育运动融入社区中体育运动沟通交流方式培养引导生活中发形成等际关系生活理念实现发展商创造新健康生活方式构想种健康生活理念带动通设计师精心规划社区理者策划整社区体现种健康觉参群体运动良气氛
□道路规划较利块特征建筑块体空间组合协调会强烈公建筑风格较演绎楼盘含体育概念撒野公园高尔夫球场等更全面注释体育社区品质
[项目启示]
奥园成功非偶然国房产市场发展定程度必然会出现产物生活水达定程度健康运动需求幅升必然种趋势奥园成功正验证种需求存需求非常旺盛奥园十分旺销明证南奥体育教育新生活等概念较适合家天针二次置业群体整体社区造尤休闲体育文化优点家天项目值汲取
（二）深圳海岸水景盘——蔚蓝海岸
深圳蔚蓝海岸社区位南山区海片区海滨路北海路东海滨路西创业路南侧紧深圳湾填海成占30万方米总建筑面积51万方米低密度纯住宅高尚社区社区拥深圳罕千米海滨观景线天晴日爽时眺辽阔深圳湾观赏郁郁红树林万米城市景致蔚蓝海岸期绿化率高达58610幢高层豪华楼宇提供806精品单位期中庭花园面积7000方米户均绿化面积35方米蔚蓝海岸必成深圳现代海滨生活新焦点
设计标准全部梯两户式电梯洋房两梯六户式海景雅居超型休闲会仿沙滩园林泳池众独运动休闲设施配套省类级重点中学学国际幼园组南山名校群总户数5000户计划56年时间完成整开发工作目前该项目二期清盘三期开盘预计项目全面建成成深圳特区规模高尚滨海社区
蔚蓝海岸深圳前成功盘海景资源作根调查显示蔚蓝海岸2期购房业群中购买原非海景资源部分单位法海景资源占购买原排名第蔚蓝海岸部营造环境包括中心数万米棕榈滩漫步公园会部绵延水系系统
样休闲文化蔚蓝海岸种生活概念然休闲文化营造蔚蓝海岸万科手法蔚蓝海岸更助景观环境力量通水景题诉求实现水边生活梦想
特提蔚蓝海岸休闲空间营造方法值鉴包括入口空间休闲化性化设计岸漫步道等
[项目启示]
水景花园：福州市场情况样表明项目部环境营造已越越重甚决定项目成败重素时环境景观仅仅景观设计师务更营销员应该考虑整合资源开市场问题市场水景社区直较稀缺资源量运种低成易维护水景精心造项目景观花园外项目具特色优势展示面时形成卖点项目销售起强力支撑
（三）中国规模社区开发成功典范——广州丽江花园
丽江花园规模较1500亩规模区规划游刃余社区配套十分齐备限度发挥土综合价值该社区初期定位实性较强中低档郊区住宅二期开发成功项目规模规划弹性较高广州花园白领天堂品位住宅等涵注入该项目取极市场感染力
丽江花园社区配套非常齐全区独立商业中心工湖泳池学校幼园码头等楼宇建筑乏诗情画意入口流水瀑布清风赏月二亭浅淡轻流濯足涧式怡神养身岭南佳树区天然纯净仿佛时光倒流重焕纯真
[项目启示]
康城居江天棕榈滩左岸九通津等普通住宅江边豪宅墅种物业产品差异性较副品牌丽江花园总品牌推广次次获市场轰动吸引量追求新生活中产白领
（四）海商业休闲典范——万科假日风景
期万科海推出新盘假日风景深圳万科四季花城延续万科然1期营建规模商业街总建筑面积达8000米作推盘利器（见图）
图片出营造社区氛围方面万科更加注重细节尚家商户入驻整体气氛生活情趣已展示出
起四季花城万科手法更加纯熟商业街社区文化点扩展点包括：
*水系（滨水概念）：中心湖滨公园水系系统水岸住宅
*体育（体育概念）：6000米运动休闲会
*型绿（公园概念）：7万米郊野公园澳洲伍兹贝格精心造
*产品合理性化：环水4+1叠加墅全南北面宽短进深户型
见图：
万科公式案启示
通分析万科成功公式：
社区休闲商业步行街+社区文化营造+万科品牌精神
品牌产路必须软硬兼施
[项目启示]
项目突破点：社区休闲文化氛围包装：家天项目五四北型居住项目果次项目成功销售出品牌三木集团整合类资源开发项目着非常重意义投入方面整体观尤社区氛围形成方面非常重社区休闲文化氛围包装值鉴
（五）广州举成名中国盘——星河湾
盘开发唯产品综合质素取胜星河湾跃成名星河湾产品综合质素优良分开星河湾产品解析围绕产品环境规划建等方面进行剖析
项目概况：星河湾总占1200亩首期总投资8亿元民币建筑面积30万方米居住户数1900户六充满异域风情水景园林社区组合成容积率12绿化率达50
市场定位：高品位滨江休闲高尚文化社区
星河湾建筑规划
星河湾建筑规划呈现半围合式布局样布局丰富社区空间层次感利增强居民潜空间领域控制意识助社区文化氛围建设居民交时利建筑高度间距营造出建筑光影效果达社区居民午休憩凉效果
星河湾建筑设计
星河湾建筑设计整体十分庄重古典感觉建筑外立面处理手法量鉴欧州古典建筑设计手法歌特式建筑尖屋顶等外立面装饰（石雕线条）采古罗马古希腊建筑中设计手法强化外观美感没古典建筑中繁琐显更简洁整体建筑样式认属仿古典折衷样式综合
居住空间功立面关系处理景观阳台全部设计成阳台保证外立面线条简洁流畅居住部功客厅阳台合形成更灵活开放式结构保证住户拥更开阔景观资源
星河湾园林景观设计
星河湾园林景观设计手法采均性原居住组团拥水景园林景观资源形成景观题空间
星河湾社区景观建设引入水景题园艺景观建设形成江两河四湖六池十水系首期46水景景点
材料处理量采天然材料号称世界第等观光休闲道实木黄蜡石石英石麻石卵石等
园林作：工优化生态二体育活动场三读书工作幽静四闲暇娱五社会交
星河湾园林感觉功空间建筑相互渗透性方面做较成功通叠石高乔林等物体空间进行巧妙遮掩分隔形成具定功园林环境园林方面作体现较非楼盘园林感觉观赏生硬法留住成空白带园林整体环境显悠闲然安静清洁
星河湾独创特色
1 183公里中国首条骑江实木观光休闲道
2 广州第家着空调样板房
3 投巨资50公里外西北江引天然保护水源作区生活水
4 社区24时免费泳池
5 广州第家拥全方位商业联盟
6 广州第家拥泛会楼盘
7 番禺宝墨园达成合作独家引进宝墨园活水技术独家拥天然活水生态循环系统
8 技术纯物理方式改变水分子排列改变然属性前提幅度提高水净力携氧力渗透力
[项目启示]
星河湾——罕见快速启动市场品牌成长策略
中国房产年时间开发完善业界已形成种较成熟开发规模碧桂园工业化扩张开发模式丽江花园祈福新村积累完善型开发模式奥林匹克花园复合产型开发模式万科合生专业化扩张模式等种全新房产开发模式述模式根星河湾超越型社区开发积累完善成熟慢热旧思路确立力投入快速成熟快速启动快熟新模式开发规模优点通社区现房实景展示快速消客户购房存疑虑促客户短时间定单拉动销售业绩快速攀升迅速抢占市场竞争手开发模式保持唯性竞争优势时降低项目市场营销推广费效资源整合星河湾保证优势关键通量整合专业社会资源星河湾实现快速专业两目标终市场印证家天项目资源整合力度广度加强
（六）深圳著名品牌盘——万科四季花城
万科产深圳龙华营建四季花城总占约1000亩（含二期锦绣花园）成城市核外围片区开发典范带动深圳郊区化居住热潮
四季花城项目首期400亩开发量已基完成块四周市政配套全住户交通问题成市场瓶颈已开发商感独开发压力开发商政府关续土开发达成较协议规模增加1000亩万科进行量配套公建设施先行建设规模该项目品牌效应进步扩开发商加配套设施建设政府掀起该片区开发引资热潮住户享受更完善交通教育医疗等配套服务政府住户开发商三赢
[项目启示]
社区商业街营造减少噪音组团设计分期开发路网处理半停车设计型景观设计轴线设计环境设计等相关尺度立面设计值家天鉴
（七）华润产新市镇——翡翠城
u 项目评述：
□处北京南郊规模较定位城市白领中产社区开发理念源发达国家郊区城市化设计规划思路较先进成熟NEW TOWN模式国搬新创造
□建筑产品150—200米独立HOUSEROLLHOUSE针中产阶级中型产品具代表性中产阶级住宅鲜明西方风格TOWNHOUSE全方位提升
□销售ROLLHOUSE作入市产品相程度确定项目高起点提升项目形象
□分期演进预期差段方面原走文化推广线处块意识流产生突
u 家天项目鉴警示：
□翡翠城新建筑形式国外建筑原汁搬具极佳建成效果
□翡翠城力倡导建立步行社区社区点出发510分钟均达服务网点家天项目需重视步行系统建设
□项目推广路线翡翠城走万科华润西方镇路线成熟社区异域文化作产品诉求西方童话意利旅游镇蓝联想形象定位取颇见成效效果
□家天项目目标客户群定程度翡翠城目标客户群类似纳：新生代中产阶级金领等具财富度高高品位等特点项目具国际风土情高定位倡导义加强土文化认异域文化盲目全盘搬体现东方底蕴土文化尊重提升包括健康养生瘦身美容等方面题健康文化做深度挖掘
□翡翠城产品设计获奖设计时间导致推盘时机延误造成入市时正值竞争项目量市丧失佳推盘时机家天项目注意握项目综合时机
□翡翠城开盘时没解决市场信心足问题环境公建配套设施提前兑现够客户段没充分认感定程度影响项目销售家天项目应该环境配套设施提前兑现做位加强块认度推广
第二部分 家·天项目土价值分析报告
块基础资料现状概况
（）项目概况
项目三木利嘉修建五四北工程补偿总建筑面积539975方米整体容积率127（居住区159）建筑密度2045（居住区251）
（二）项目区位：
项目位福州市新店镇五四北路延伸段利嘉路秀峰山脚金城投资区鼓楼工业区东北侧利嘉道东部离琴亭高架桥约25公里离规划外环线约1公里新店镇中心环线秀山路块西南区域距福州市区约7公里福州市区车程约10分钟
（三）项目性质规模
Ø 初步规划：
根五四北区域规划项目中住宅489715方米公建50260方米规划范围中包括体育场25000方米中学25000方米学24000方米幼园15000方米城市公绿37000方米（计容积率16000方米）
（四）块环境调研
Ø 块形状貌
（1）形：建少量农民房
（2）土性质综述：土规梯形北侧宽南侧窄
（3）貌：盆原农业耕属盆原需投入资金进行七通拆迁农民房外附污水排放点项目块需进行污染处理净化水源采埋形式
Ø 然景观条件
（1）前方景观（南方）
视野开阔面规划秀山绿金城投资区轮廓
（2）方景观（北方）
秀峰山视青山美景览余
（3）左方景观（西方）
田园风光古城山轮廓
（4）右方景观（东方）
田园风光
（5）文历史景观
距离块五分钟车程座佛教名刹——崇福寺笃信灵验游览拜谒
Ø 景观综述
块周围环境景观远景视野开阔程度东南西北四方景观中北方景观佳余方均没高障碍物综合言环境景观条件算佳优势充分利土广阔福州市丰富水资源进行块设计创造出目前段相长时间福州楼盘法拟区独特水景
Ø 环境质量
（1）水气土污染情况
块周围没工厂居民区环绕定农民住家乱抛废物污水排放周围水气土壤植定程度污染
（2）噪音污染
块东侧连接福州市中心新店镇五四路延伸段利嘉道机动车辆产生噪音未区定影响
（五）社会治安环境
块距离市中心需十分钟车程块周边量居民建房考虑房屋出租带流动口区治安需着重考虑
建议
鉴沃野家天项目河水景势项目推广中应水景视野倡导水岸生活重渲染市场验购房者潜心理分析项目环境定位中推广家天水景概念时规划中考虑家天绿化带充分利建立住区绿色水景紧密联系
（六） 块交通条件调查
（1）块周围条件
块直接连接市中心五四路延伸段通市区公交181996652路距离市中心约十分钟车程公交密度档次较低交通然便
（2 ）交通网远景规划
1拟建厦坊路（起福飞路金城投资区西园）加快新店中部腹火车站北面区开发
2规划建设新店连江贵安全国长公路隧道——贵新隧道五四北路罗宁高速公路相连接巩固新店古作福州通闽东江浙首门户位
3规划中三环路横穿新区促进新店镇农村城市化进程新区更融入市区济发展循环
4规划中高架轻轨车线贯新区实现新店新区城市中心区客运交通现代化
建议
1 交通否便捷型居住项目否成功关键问题郊区项目生死穴
2 建议项目政府公交公司合作通提供3年停车场设终点站延长巴士线路开通屋村巴士15分钟辆开五四五路线设接点
（七） 周边市政配套设施调查
项目离市中心新店镇中心均段距离居家购物甚方便周边没幼园年龄段义务教育阶段教学水较低教学设施简陋镇级市级医院离项目分钟路程项目周边没金融服务机构邮政机构
建议
高尚配套高尚板块市场注意力鉴目前周边市政设施规划足提升块价值解决客户信心足增加段认感规划体现高尚配套提升项目形象原时推广中作项目卖点全案规划高尚配套设施详列十分必
时相关配套做成社区复合型产业教育酒店娱乐餐饮商务运动生态健康等产业相关物业成营性物业
提示
房产项目价值构成中首价值体现区位优势中家天项目区位目前起步晚开发空间政府规划诱导型强作该区域旗舰开发商应充分利类社会资源媒介优势强力宣传渲染项目五四北区位中领跑位
时占区域制高点项目成功启动五四北线项目开发项目市场形象逐步推广考虑五四北楼盘联动宣传
二 块SWOT分析
考察家天项目产子规划设计区配套项目存量成功机会时潜许威胁面SWOT坐标图示：
（）STRENGTH－家天项目优势分析
1．利良城市缘创造规模居住优势
生段资源项目价值区项目天然砝码项目位五四北紧邻五四路中央商务区福州中央居住区（CLD）建造型高尚住宅社区良块高档住宅项目拥型规模种生活配套较山脉景观水景园林新鲜空气距工作区域佳段
2．便捷交通隔断创造度假居住优势
项目位五四北通区域交通项目福州区域项目相迅速享受城市便利繁华作真正居家型时北环路火车站北形成居者心理城市喧嚣隔离具备度假居住功破传统居家度假两难全局面进步提升项目市场价值
寻找刺激方便想住商店服务机构附寻找宁静绿化区离开方两种愿准确衡异总括起说正两种愿衡决定住宅密度梯度曲线
3．准确定位创造国际化健康社区
倡导国际潮流文化享受现代健康生活买家家天物业享受买服务购买楼房享受房产产品功社区文化价值配套设施享受体育运动活力健康身继续教育孩子教育投资等高附加值
4．组团分期方式建立亚文化分区体现差异化居住氛围
高尚住区功定位起净化效果分期开发中居民层次趋物类聚群分效果聚集具相社会位生活方式群通围合式规划处理手法建筑组团居民营造邻里交流享空间较组团绿化营造出具生活氛围住区
5．高尚配套设施全方位提升项目形象
项目配套设施定位吸引家天包括福州市高档商务休闲度假休闲需求全面建成超出居住区规模众商业市政配套居民生活十分便利
家天·国际健康俱乐部项目提供泛会中种健康娱乐设施引导种健康丰盛生：水疗中心室外游泳池高尔夫球场青少年素质训练基础高尔夫学校羽毛球场型足球场等网球场室外篮球场等
家天·教育学区居民中孩子老提供量学机会双语教学帮助孩子成长名牌学府帮助孩子出国留学
家天·书院福州老度丰富健康进趣味晚年项政府军队老干部等组织合作泛会中部分场出倡导社区老少皆宜书院文化
家天·运动馆成福州市民学生休闲健身处攀岩壁球网球保龄球室恒温游泳池国际标准羽毛球馆功室运动场健身连锁中心氧乒乓球场室篮球场台球室等等
家天·步行街成住区购物休闲娱乐会客综合步行天
6．应新技术提升产品附加值
项目产品附加值全面提升温泉水直饮水网络化区智化新型建材生态建筑等系列新技术全面应限度提供便利生活条件增加住户舒适度尊贵感受
7．山脉水造坡造山水健康城
通深度挖掘社区外山水景观提高项目居住舒适度创造山水健康城
8．产品创新项目超越福州现居住概念
福州房产市场逐步转理性产时代济发展规律必然家天项目通产公司全面整合房产专业团队资源会规划设计诸方面创新突出提升该块价值成项目价值实现决定性素
9．品牌全息推广模式创造销售奇迹
产公司雄厚资金实力超强专业整合力精心塑造休闲健康产品牌形象项目推广带优势
高质量项目核心形象策划项目诸优异品质提炼浓缩准确市场定位客户量身定做服务著名建筑设计机构专业策划服务机构优秀物业理公司携手造典作家天项目成福州福建居住楼盘知名领导品牌成住户尊荣身份象征
结
项目具独家意义优势(usp)：国际性健康产品牌
项目具价值优势(position)：五四北800亩居住盘
产品规划理念(idea)：题社区创新建筑概念
居者生活核(life)：CLD城高尚品质 山水生活 健康文化
（二）WEAKNESS－家天项目弱势分析
1．目标客户区域认感低
项目块区位形象较低部分目标客户项目块解较少心目中区域属福州市区居住拓展区项目块市政道路接触面宽量市政道路会项目噪音废气污染较周边村镇降低片区形象影响部分客户判断
建议
型高尚配套设施规划项目价值提升时期推广前争取兑现部分公建配套设施
通家天国际健康城五四北中央居住区整体概念包装体现项目居住优势通独特市场定位区位包装项目超越区域类产品成独树帜型高尚楼盘
2．区域弱势离市区距离较远公交通便利
五四北市民心目中心理距离较果常出入五四北天然空间距离然难抹杀会成客户决定购买家天物业障碍
建议
特备住户专车仅住户提供交通服务便利时高档社区必备配套设施日常营运中移动宣传媒体时政府公交公司合作增加开市区商务行政密集区路线密度
3．块稀缺资源弱势工造景成较
暗河山脉水景需工造景块高差形缺少变化造景成较高
建议
利山脉景观区组团空区景观视野扩营造层面山景丰富景观时利暗河制造循环水增加销区水域面积
景观营造全面投入保证景观复制性组团差异性
通转移挖土方造湖泊景观工制造定数量缓坡营造曲线工高差变化
4．土成较高会产生价格弱势
建议
通资源整合外包部分土降低市场营风险减弱庞资金压力
营出强势品牌通配套优势产品创新物业附加值增加提高性价
商物业整体规划特色推广成外型物业成楼盘开发利润源泉
实施组团分区封闭理提供酒店式物业理服务
结
弱势点通规划设计材料进行弥补通期营销进行弱化措施改善构成项目否定
项目弱势：项目区位认感
项目确定弱势：家天产品规划`创新`否落实营执行力考验
（三）OPPORTUNITY－家天项目市场机会分析
1．郊区城市化趋势带盘发展机遇
住宅郊区化趋势郊区楼盘度假型居家度假混合型转变城市扩张导致传统城市概念变迁项目盘开发型配套营性开发前景带较市场机会
2．五四路逐渐成中央商务区核心白领密集
福州鼓楼区历史文化名城省会福州市中心城区已2000年历史历代全闽高政治治均设八闽首称鼓楼区省市政军领导机关全省政治济文化科技教育中心城区
福州部分高层建筑集中鼓楼区五四路五星级宾馆3家批企事业单位办事处云集五四路已逐渐成CBD核心约30栋楼宇入驻企业公司产值已超亿元甚数十亿元
3．高品质郊区住宅市场空白
福州居住题墅等型社区推出没设计成熟型居住区配套齐全规模高品质居住区福州没出现
结
项目独享市场机会：填补高尚居住类住宅社区市场空白成区域领跑者
项目具价值商业机会：CBD商务休闲需求
（四）THREATEN－家天市场威胁分析
1．周边楼盘竞争较激烈
五四北住宅市场存量巨原项目恶性竞争会带威胁
建议
性化设计确立复制位通品牌渗透战略进行推广项目规避市场风险关键
进行资源整合差异化组团时开工快制慢开发速度形成盘开发市场轰动时解决盘开发进度慢弱点
2．城市规划南拓东进区域楼盘政策优势
宏观面威胁三方面国家政治济形势巨变二福州房产市场变化福州房产市场终居住承接力稳定量租户活跃五四路周围存着抗政策风险力较低缺陷三区域政策优势变化型居住区规模开发受政府配套影响较果政府区域政策优惠会导致家天销售价格会产生弱势
建议
沃野家天项目宜采取务实效推进开发手法强调承诺兑现时注重开发周期片面追求利润化合理利润实现目标
3．市政道路干扰环境噪音较
区区外市政道路较交通贯通会带较噪音影响
建议
社区组团市政路面造坡者通路房子采隔音玻璃路边合理搭配乔木灌木方式消减噪音影响
道路适改造增加空中天桥交通中心花园街心水景城市雕塑等市政路弱化分段区景观道花园广场商业街运动雕塑广场养生练走廊文化广场等
4．配套设施营风险
项目确定配套设施提升块价值公建配套规模突破区需存营求沃野产缺乏方面专业理验整合专业资源样存营风险
建议
通成立专门资产营股份公司作配套设施营实体采取合作参股形式引进专业酒店俱乐部理机构营
结
威胁：残酷市场竞争引起直接价格竞争
控制市场威胁：配套风险部分住户承担部分外部市场进入
三 块价值分析
通述SWOT分析发现块优劣势较明显需运项目资源整合方法努力素先天条件发挥优作实现块价值化
沃野产家天项目开发成功否否充分实现项目价值中包括两方面：第块基价值块独二特性决定块土价值第二项目附加值通块深度挖掘独特项目性市场形象品牌配套营销推广等形成附加值
（） 健康价值
健康价值首先体现住宅身住宅应舒适卫生益健康空间建筑设计建材饰材设备等应满足健康求健康外层重含义指住宅然谐关系形成住宅原生环境资源生减少然环境负面影响减少害气体污水固体垃圾等污染物排放减少生物圈破坏健康落实处
健康类永恒话题生活变追求生活质量提高健康状况出现许新情况：城市市综合症白领阶层亚健康状态IT士充满重压工作节奏……健康住宅健康生活环境房产热点亮点项目环境指数块定位项目策划具备深度挖掘质素
健康项目客户关注问题竞争项目诉求点泛会运动馆社区跑径旨倡导健康健康社区生活紧密结合深度挖掘健康生活方式项目实现
（二）生态价值
生态价值实现根然环境运生态学建筑学基原理现代科学手段合理安排组织住宅建筑相关素间关系住宅环境等成机结合体寻求然建筑三者间谐统实现居然高度谐利然条件工手段创造舒适健康生活环境时控制然资源实现然索取回报间衡形成社会济然三者持续发展类理想居住
价值：然风情
建立独具生态全貌区域解决开发保持矛盾挖掘生态价值关键
价值二：项目定位
家天项目形成生态居住区
理支持：
·天生需接触树木花草水动物阳光
·家天营建绿色生态走廊发展休闲度假商务功
·利水暗河广阔土营造区独特生态环境
·高科技支撑生态化生活台
价值三：项目理念
案开发秉持然生态技术生态延续全方位兑现提升区域生态系统价值
（三）景观价值
具高尚品位居住区环境景观价值需完善公设施适宜居住密度良居住氛围基础更高层次追求仅拥美视觉景观舒适居住环境应更城市域范围然生态文化环境相协调
三重景观线成家天景观价值
———城市景观线：五四北片区形成福州市新兴高尚居住区未景观生活区构筑现代市天际线
———社区风景线：五四北超规模纯生态社区美丽仅项目身城市迷空间部分
———户型风景线：家天健康城福州唯达窗窗美景户户花园型水景高尚住区
（四）区位价值
五四北作福州目前高尚生活居住板块家天项目具法撼动贵裔位规划设计然文建筑生活持续发展角度出发全面改变目前城市生存状态倡导种城市相然伍理想生活方式创造居家度假城市住宅生态度假完美结合典范园区
价值：城市定位
福州作福建省省会现城区美化营建外新世纪城市形象需张夺目城市标签家天国际健康城成福州新城市居住标签
价值二：市政定位
娱乐中心体育中心商务休闲中心教育中心等型公建设施迅速带动楼盘价值提升
价值三：理位置
邻五四路城市中央商务区处五四北高尚居住生活区范围快速蓄积气
（五）商业价值
作五四北型高尚居住项目商业价值体现形式趋样化性化商业销售商品提升成引领生活较高层面通创造需求提升需求实现商业价值
价值：空白现状
项目距离城市中心10分钟左右车程2公里半径市政生活配套极限完全法满足基生活需求五四北住宅开发量预期值较高结合该区城市定位开发形态蕴含商机限
价值二：丰富彩发展
教育：国际双语教学名牌中学国国外知名教育机构联手合办成福州名牌寄宿学校成福建学子出国深造重渠道
餐饮：造五四北饮食走廊成福州市民美景中尝天特色美食处
娱乐：造特色娱乐街包房包间销售包楼销售承接种度假婚礼公司商住办公酒吧等项目
商务：项目毗邻五四北中央商务区商务会议商务谈判需求量较建设相匹配会议中心水疗会馆特色星级度假酒店
（六）审美价值
完整谐居住群落应该局部样变化体现整体完美统五四北高尚住宅区样规模居住群中差异空间环境会感单调缺乏识性场感必进行建筑间组团块间协调单体设计构思营造城市标签式景观生活区思想相结合形成良生活环境协调景观
价值：建筑城市贡献
建筑城市肌体机分子建筑设计决仅仅设计孤立建筑紧密关联周围离远城市空间设计建筑时等设计城市项目极审美发挥空间值建筑师发展商发掘空间
价值二：丰富立体规划建筑形态片区贡献
家天项目规划价值点利现形设计种形式环境建筑形成丰富立体视觉层次改铺直叙规划设计方式
参系：
华侨城开始重视诚区规划建设提出花园中建城市城市中建花园华侨城成座新加坡式现代化海滨花园城区成全国开发区建设典范华侨城波特菲诺项目位华侨城腹占约80万方米意利著名旅游风光城PORTOFINO蓝结合华侨城旅游文化然山水资源特点整区域规划坚持遵循尊重然注重环保理念保留原形貌建筑园林势建燕栖湖天鹅湖灵魂形成两然组团湖建墅TOWNHOUSE层洋房山建高层高层错落致充分体现休闲旅游度假情怀
（七）休闲价值
休闲需属类需求层次高级：尊重需实现需产业角度休闲产业产业链中占越越重位项目现基础够预见性应时代潮流抢占先机整合旅游体育健康会展等资源够未新时代赢成功成休闲元素整合者
休闲显著特征张驰度舒缓非紧张生活节奏作千年榕城福州崇尚种静安闲生活说明福州文化生活舒适愉快
产业角度讲休闲创造需求终需求信息时代休闲时代进入21世纪休闲已通迅速产业化站历史舞台中间包涵旅游体育娱乐文化等容已逐渐充满生活项目片区整体规划身条件具实现休闲价值条件项目环境规划中休闲元素设置应充分考虑项目客户需求现环境配套资源进行充分挖掘题酒店运动馆国际健康俱乐部水景广场等作休闲生活理念倡导建成五四北国际健康城成附居民健身竞技养生休闲娱乐处
第三部分 家·天项目市场定位报告
家天定位策略
() 定位构想原
1 定位背景
l 板块面面竞争盘面面竞争避免
2001年开始福州区域（金山五四北鼓山金牛山）新盘亮相市中心板块项目形成竞争2003年具规模板块间竞争逐渐愈演愈烈许盘项目已者登场齐头进开发商注意城郊结合板块住宅市场巨潜力场巨争已难免政府规划忽视区域板块定位模糊性导致五四北空白街区生活配套五四北板块竞争中处较利位置五四北项目取成功定站板块竞争仅仅项目竞争高度通盘开发模式全面提升区域板块价值重新定位五四北板块中央居住区位
l 众实力产商项目推动五四北成福州流居住板块
五四北板块发展前期两年时间铺垫中央居住区（CLD）雏形已基成型市场发展态势：着住宅项目开发速度加快配合五四北板块全面启动五四北出现中产阶级标签社区形势已形成西方镇生活诱惑更项目定位城市流第居目前定位五四北片区显较务实
l 高端住宅产品需求持续增加低密度住宅（独立住宅townhouse层公寓洋房高层）五四北片区具备强竞争力说明板块二次购买客户群具备强支撑
低密度高端居住类物业需具备指标福州住宅市场发展19982003年期间福州规模电梯社区容积率基2市场供应直没形成效梯度供应模式包括五四北金山等城市边缘带项目达15指标低密度项目挖掘优势五四北情况居住题山姆镇等低密度house项目受市场认说明区域二次购买高端客户具备强吸引力低密度电梯社区市场机会应该存
l 福州市尤五四路新生中产阶层客户急需相应高性价住
交通解决五四北鼓楼区福州购买力强区域建立天独厚便利条件逐步推动片区 住宅销售持续着济发展产品升级换代鼓楼区许已置业家庭士高端住宅产品需求会增加五四北住宅长期处两极分化态势墅townhouse面积适合部分新生中产阶级生活方式总价较高降低竞争力已高层住宅品质相较差（配套缺少容积率高规划建筑合理）适合新生中产阶层客户住宅市场供需失衡现象已出现市场高品质低密度盘社区留空间
l 三木产需模式创新开发战略高度贯彻坚决资源整合力度功夫
三木集团势携雄厚实力资源进入五四北具备高度战略前瞻性面样量专业发展商抢占高端市场态势三木产应该坚持走差异化道路果类项目直接竞争品牌专业化水执行力等方面说存定差距项目操作目标应该产业复合角度通家天项目探索出条适合三木集团产操作模式成功实现三木集团开发战略意图走专业化整合持续高速发展良性循环道路
l 超越复合型盘开发手法倡导三木全日制生活产业规划势必行
健康休闲开发概念旅游休闲商务休闲健康运动文化教育成长四种产业营体系支持全日制生活规划理念中国目前盘开发理念推新高度宽度
1+4精英生活产业体系产开发应该较适合三木产条路家天项目特点（低密度高端）三木产战略发展方（复合产休闲产业高成长）决定超越传统开发商竞争模式家天项目推出占市场高点求考虑产品时候仅仅专业技术角度证更应该资源整合产业复合角度指导产品设计
2 定位原
l 市场出发基市场盈利基营目
l 消费者心理谋求定位创造适度超前合理产品生产销售者立场确定
l 针特定目标市场非整市场
l 充分考虑细分市场容量市场进入风险
l 结合家天区位特点充分发挥家天优势
l 坚持品牌战略创造出性价高居住模式先进低密度花园社区
l 样化市场定位分期题明确提升
l 五星级市场形象四星级产品三星级成
3 社区蓝图模拟
项目开发福州市精英士提供国际健康生活标准走种充满理解性关怀崭新居住生活
l 家天：国际化城市生活
紧邻五四路中央商务区环境流低密度国际健康社区里仅享受充足阳光回纯净然邂逅市繁华驾车十分钟CBD高速公路区迎面国际健康俱乐部中西特色美食城秀美工湖体育中心(sports mall)水疗会馆特色风情商业步行街离尘离城市生活然咫尺条河畔林荫路进入花园式居住区里真正具财富品位提供种高尚生活集聚阶层品位群邻里朋友拓展更际关系品位素养财富等量齐观邻里更话题造更社区活动
l 健康题：天天轻运动
综合运动馆运动mall业提供国际流行轻体育项目运动健康养生调理亚健康肌体焕发新青春活力生态社区处见绿水景喷泉雕塑动静相宜然性绿化社区满足着初梦想高技术含量设施居者提供品质保障时拥温泉GOLF等贵族享受时呼吸珍贵鲜氧时家中处理商务事宜切心欲性居
l 国际学校 健康成长社区
九年制国际学校双语幼园社区图书馆白领俱乐部教师楼……家天众教育配套设施业子女业身成长提供良环境造福州首学型健康社区知识创造财富
l 国际健康俱乐部 五四北商务休闲产业带
社区东侧酒店运动会商业街构成商务休闲度假区该建筑群五四北路错落致精致典雅成五四北建筑新标高品位商务休闲酒店水疗题会馆商务运动馆湖畔休闲广场运动森林风情商业街……住宅区生态立体园林景致相映成趣构成五四北完善商务休闲产业带
(二) 家天项目开发战略
1 超越复合盘开发模式社区综合开发模式
家天项目演进题新市镇城市综合居住社区演变程项目规划阶段充分注重城市资源高效率利类居住持续发展符合城市发展求通社区综合开发全面整合资源降低开发成提高开发效益时快速形成中产阶级标签居住社区氛围
2 体验济时代情境产开发模式
中国房产市场历产品产——概念产——复合产历程天进入情境产时代 境仅仅指房子建筑者花园境触全部外环境空间总生活氛围生活状态精神体验境外空间限定环境生活状态影响境体系贯穿居住社区营造全程方面环节家天项目创造充分体现国际健康生活理念高品质居住社区情境
3 开发商土运营商角色转变
土增值角度进行整体规划采取合作（招标）开发手法模块化分项（目标）理开发区模式换取较开发规模（社区性商业学校酒店体育馆区时启动）许会损失部分远期利益降低盘开发时间风险时快速实现社区氛围营造注意避免类产品竞争保证合理市场供应量
4 营造卖点创造买点转变
买方市场客户言更重动买点产品设计题概念设置围绕创造量量动买点角度考虑卖点求仅仅更重升华震撼心买点
二项目定位系统
（）核心形象定位：
社区+盘+低密度+高品质+超高性价五四北超型国际健康社区
1项目坐标系定位
开发理念定位：
理念1 三木产秉持国际风土情开发宗旨
理念2：三木产未复合型居住模式实践探索：
理念3 家天全日制生活理念
市场形象定位：
属性定位语1 国际健康新市镇
属性定位语2 福州中央公园美学生活代表作
释义中央公园鉴纽约巴黎悉尼等世界市规划精髓社区精心规划设计中央公园居者全日制生活美学化提升
美学生活种超越涵括健康文化性生态等词语定位说法倡导倡导然谐存倡导房屋尊重品质显愉悦
属性定位语3 2050国际居住文明实践者
2项目理念提示
■营造国际化情调社区
■构筑夺目片区形态
■展现新健康生活理念
（二）目定位子系统
1市场形象定位：全功休闲生活特区国际健康社区中坚阶级梦想家园
五四北路建成成五四路中央商务区配套生活区域家天项目应该身定位区域名片成游憩休闲旅游景点时提供种健康居住生活方式渴然接触片区整体形象应该非常适合居住健康休闲社区
◇ 全功休闲概念——商务休闲居住休闲运动休闲景观休闲旅游休闲
◇ 国际健康社区——健康珍贵健康生活种高品质生活成功士追求生活模式高格调定位利烘托气氛期值攀高市场制造驱动力
◇ 中坚阶层元化价值趋希相应宽容写意生活模式选体现元化题尤盘说元化生活方式提供具备竞争力方时带市场广度降低开发风险项目应该仅仅纯粹居住型单产品社区应该允许生活方式元化价值取存阶层群提供交流沟通理解台
2目标市场定位
◇ 盘目标市场定城市形成流购买群体：流客户群—— 流阳光收入阶层 菱形社会组成中流价值观附着群体
◇ 项目流客户洞察：城市中坚阶级
◇ 城市中坚阶级：广市场中产阶级新兴财富阶层白领阶层辅
（资产社会群体分五层次财富阶级中产阶级白领（资）阶级工薪阶级城市层谓中坚阶级指介财富阶级资阶级间社会阶级财富阶层中中产阶级全部资阶级中特征：拥较工作职位拥定财富积累较观相稳定年收入）
目标市场细分变量分析
细分变量名称 细分变量描述 效细分变量容
1．终途 购买产品终途 次置业：满足高品质生活需求二次置业：追求家外舒适享受心理满足：拥某种特定身份标签
2．理细分 客户区分布 鼓楼区体（五四路五路八七路区）常年福州境外士
3．口细分 年龄生命周期性格职业收入教育社会阶层信仰 ①中产阶层（普遍拥套居交通工具）②年龄跨度较26～50③社交应酬招活动频繁士④教育背景跨度较明显特征⑤男性占数
4．心理变量 生活方式性态度 ①强烈社会流意识②性稳重判断力③完全性化生活方式④属感某阶层业余生活惯固定场消费⑤健康重性越越重
5．行变量 购买行：动机需求特色审慎程度决策角色行：数量机会惯 ①动机：追求高品质生活种身份认尊荣感②济实力强价格需求遏制明显③购买决定慎重感性成分较少④决策说算⑤行样——居家度假投资等产品层次功
n 力客户群：
力客户群体 职业特征 家庭结构需求特征 购买类型
A．私营企业体工商户 五四路五路东街口津泰路等中部中北部商圈商贸企业业 满巢阶段成熟家庭般保姆处理家务追求生功成名高品质生活享受事业继续发展次置业项目客户群体 独立墅联排墅叠加墅空中豪宅需求面积较
B企业高级理 高级职业理职业中获取稳定高收入 居家家庭结构样般保姆处理家务二次次置业 高档豪宅高尚住宅需求面积居中
C．高收入者 演艺明星艺术家等 追求独特品位具格调私密性较强豪宅生活二次次置业 联排墅豪宅需求面积居中
D．灰色收入者 鼓楼区行政事业机关单位 满巢阶段空巢阶段已套公房想换住更高档次楼盘二次次置业注重私密性 高档豪宅高尚住宅需求面积居中
E．华侨亲属 外资企业投资士 福州高档物业传统客户追求生活氛围喜集体换房二次置业 独立墅联排墅高档豪宅需求面积居中
F．企业理员 效益行业企业民营企业 初巢满巢阶段成熟家庭追求生活舒适品位情调初次二次置业 高尚住宅需求面积居中
G．高薪行业资阶层 五四路附种银行证券公司新兴高科技企业广告业 巢初巢阶段成熟新生代般两口家强烈置业愿需家庭工作空间追求品位格调生活舒适性工作便利性次置业 国际俱乐部公寓高尚住宅需求面积
n 客户群：具相应效需求群单位
客户群体 职业特征 家庭结构单位性质 购楼类型
H．福州五区八县高收入士 高收入阶层士 财富积累者业务者消费需求五四北追求较高生活素质新颖生活环境选择五四北置业 联排墅单体墅高档豪宅需求面积较难预测
I．台湾客户 台资企业高级白领 业务选择福州作居住福州业务 墅高档豪宅需求面积居中
J．国外企业政府驻榕办事机构 外贸机构北福州业务公司 高级职员住宿商住商务交流需求 种户型面积需求面积居中
n 家天重点目标客户群定位
客户分类 应物业 客户描述
力客户群 三房两厅两卫（110~120m2） ² 公司中层理：福州已工作3—5年定积蓄事业逐渐稳定希承担起时功齐全生活品质相较高居² 鼓楼区福州居民² 周边体工商户
力客户群 四房两厅两卫（130~140m2） ² 公司高层理：已历艰苦创业阶段定事业基础收入高定积蓄基历首次置业文化层次较高住宅位置档次周边环境景观求较高² 政府机构区属企业领导（特鼓楼区）：部分已历二次置业部分居住工作单位分配住宅里收入高稳定积蓄丰厚希代创造良居住生活条件² 部分福州市居民：房租铺租收入源属高积蓄 高收入阶层区域认感较强改善居住环境强烈求尤代² 生意企业：福州年套居住年旧房生活忙碌高收入历首次置业逐渐注重周边环境尤生活便利性重视代教育² 海外侨胞亲属
次力客户群 三房两厅（90~108m2） ² 五四路中央商务区白领：工作时间较短收入高较高支付力希置业次位希班时间较短注重居住周边环境区品质² 年轻高薪白领阶层首期支付力较差绝数首次置业希早结束租房生活拥居
次力客户群 五房三厅（160~180m2） ² 高级理私营企业：工作时间长较高支付力已两次置业历非常注重生活品质提高具定文化品位接受新事物动力² 家庭居住口较财富阶层居住空间定求
补充客户群 两房两厅卫（6080m2） ² 年轻高薪白领阶层首期支付力较差绝数首次置业希早结束租房生活拥居² 周边体工商户² 职业者² 五四路单位职工
力客户购买心理：
Ø 注重物业身段价格方便生活工作子女读前提适中价格符合业济承受力满足业精神物质需求
Ø 注重物业功配套设置：功齐全配套设施周边成熟社区环境力客户群定吸引力尤五四北城市配套匮乏情况明显会成影响力客户购买利素
Ø 注重生活氛围：景观环境居住群休闲舒适度中坚非常关心素生活情趣样化追求目标
Ø 注重物业理：关心安全性更注重物业理提供附加服务素质
Ø 注重发展商形象：物业形象发展商实力住宅购买者关心话题物业形象坏定程度代表公司形象方面反映出购买者发展商承诺信度求说购买者重承诺实力雄厚营成熟发展商承诺信度会高
Ø 注重物业保值升值：购买者综合较选择普通心态升值空间少然社会宏观济走势片区发展较关系关键取决发展商整体资源运筹力点福州量拥量资金海外关系士尤重
Ø 注重子女成长：十分关注周边否教育质量高中学区周边交通否序子女行走否构成威胁
3产品定位系统
低密度高品质超高性价
(1) 产品档次定位：
规划设计环境配套物业理等综合素质流高品质高品位低密度元题复合型居住健康休闲镇
(2) 产品功定位
n 作百万方米社区产品功属性应该具备元化特征产品量具备弹性发展性满足样化需求
n 159容积率属较合理住宅社区指标量公建配套设施占定够面积高层住宅居住形式院落花园街域车享等应项目规划元素
n 高层类产品存竞争产品性题显非常重社区应该题水湖森林者运动期产品建筑形势产品突破创新
(3) 产品形态定位：
n 产品——
低密度house系列(57类)
岛居水墅（占1亩350方米25层）
独立院落独立house（占07亩350方米25层）
享院式组合house（占06亩280方米左右25层）
面宽联排house（占05亩230方米左右3层）
叠加式house（占05亩260方米左右225层）
题公寓系列(46类)
高级花园楼台洋房（4555层130160方米）
度假式酒店公寓（18层3560方米）
名公馆（梯户两户12层180200方米）
景观生态公寓（梯两户12层90150方米）
白领健康公寓（梯两户三户12层60130方米）
社区公空间
径端花园式街域
休闲度假酒店
题风情墅街域
综合运动馆
水疗馆
n 户型配模拟：
产品形态 房型 力面积（m2） 面积
Single(roll) house 56房 350400 2
Town house 5房 220250 5
叠加墅 45房 180200 8
层公寓 234房 90140 15
高层公寓 12345房 40180 60
高层公寓 345房 100180 5
营商业面积 40000 5
(4) 生活方式定位
形式房子种生活方式载体住宅包容文化特质更加远远超越建筑形式涵居关注追求实种全新生活方式体现
通福州中高档居住类物业市场置业者准置业者分析判断福州市场批济实力断快速增长独立消费群体群体普遍感觉福州找理想居底需什样产品中数感觉没方家天项目首先应该明确定位方——创造需求提供种全新代表未居住生活方式产品家天项目应该满足居者健康成长渴求项目外部环境社区部环境体现然艺术文艺术谐存真正具财富品位提供种生活方式
社区生活方式设计：国际健康社区——2050情境生活
健康体验 (健康生活健康工作健康成长)
氧生活 (高尔夫树林湖步行)
动感生活 (运动馆高尔夫划船等)
院落生活(花园院落)
三项目定位产品规划
（）总体规划思想
1站时代前超前理念规划符合国际文明居住标准代表未居方式前瞻性低密度住宅区
2创造五四北代表性生态休闲社区
五四北线高尚住宅开发创造代表性生态居住模式塑造夺目区域形象
3合理景观系统确保优美生活环境质素
环境住宅客户重视素通量原生态天然景观造景观满足居者然渴根场空间营造景观空间形态注意居住区景观公景观居住区环境必须创造宁静特色
景观系统分析
景观结构 景观空间 景观形态 园林肌理 心理感受
公空间 社区公景观 原生景观 然材料树林湖泊草石 开放愉悦宁静
半私密空间 组团公景观 造景观 相工溪流硬景观品 享邻里亲
私密空间 私家园林景观 未景观 性化私家园林立体绿化 性属豪
4完全开放商业配套提升块价值树立社区形象
全面完善家居生活配套震撼健康会设施充分满足高尚社区需求
题性休闲设施作吸引点满足部分高尚商务交流活动高收入家庭日常休闲度假业提供超越想象配套外吸引城市流开拓土营方式
5通水景森林高尔夫面积营造创造题性生态休闲社区
设计独特高尚居住社区水森林高尔夫题休闲生活支撑社区核心形象天鹅湖健康水疗馆区溪流湖泊生态水循环系统种水关生活充分满足亲水天性景观营造中引进高尔夫意境概念体现高层次造景观时景观功相结合
6注重社区居民全面参环保
充分考虑实施行性济性基础应垃圾分类处理太阳利中水循环直饮水入户等新技术
7满足分期开发持续发展需
适应三木产集团战略发展片区城市功定位灵活配合市场变化
满足新兴中坚阶层断发展元化需求
（二）整体规划原
1效利项目处区域位置
Ø 充分考虑社区定位区域发展良性互动势充分利五四北居住区规划条件
Ø 生态持续发展设计旨
Ø 鲜明形象定位社区住宅创造属感时外士种生态度假特色感受
Ø 设计完善步行系统量保证社区业步行通达性
2入口国际健康俱乐部商业街构成视觉走廊：
Ø 块中央设计条视觉走廊景观轴线
Ø 保证居住区安全私密性时创造开放式感觉致压抑感
Ø 国际健康俱乐部通突出形象吸引五四北路视线焦点
3创造具代表性建筑风格
Ø 充分考虑建筑身景观作选择种风格建筑令社区建成形象具观赏性
Ø 整体风格致性性化谐统
Ø 公建筑建设成家天入口标志代表性建筑物具备国际化意象
Ø 景观设置充分考虑日量予南面住宅单位
4高尚生活素质：
Ø 家天居住片区提供众具高度前瞻性舒适生活环境
Ø 居住者提供充足空间新鲜空气然环境河流茂盛园林安全优美环境居者提供游憩玩乐享受然清新环境繁华市便利
Ø 营造文景观居住者提供量休闲空间设施项目鲜明特色
5明确分期开发轴线：
Ø 期发展土设计成体量保证分期开发干扰入住
Ø 区级道路分期开发轴线布置减低分期开发道路分割影响
6效土利
Ø 五四北路侧布置商业公建学校作住宅区道路间缓
Ø 学校位边缘带住区提供屏障二利外营
Ø 结合周边然环境绿化带设计景观
7回应关发展机会盘限制：
Ø 考虑东南侧秀山中学片区成熟商业休闲价值保留合理发展空间
Ø 北侧然村交界处退界预留发展采取工堆坡形式降低干扰
8安全生活环境
Ø 清晰道路分级制度驾驶者更容易辨认方
Ø 完整步行系统连接社区绿化带会河畔休闲区行走廊帮助流辨增加行安全
Ø 学校会商业行路均车道分流行更获安全保障
Ø 组团分布充分考虑避开分期开发干扰
Ø 考虑封闭式社区理明确组团分级
9合理车交通系统：
Ø 考虑私车时代居住模式量住户车方便快捷开家
Ø 道路严格分级量采取端封闭机动车道确保区域通达前提减少穿越住宅区机动车道路
Ø 道路交通系统功细化充分利形高差建立完善步行系统组团间环路设置健康步道
（三）设计考虑素
n 绿化园林
1湖畔休闲新天：
Ø 利天鹅湖绿化带设置较尺度片绿风筝广场周边区提供休憩场容户外运动游憩
Ø 外围绿化带营造线性高尔夫果岭运动森林等意境景观
Ø 社区园林中设置量户外康乐设施童憩戏区缓跑径单车径健身区烧烤场
Ø 改造中部规划路景观道墅溪流结合形成景观商业道
2中央公园景观绿轴：
Ø 利景观绿轴期发展连接整体化形成盘氛围家天社区属感
Ø 景观轴突破传统单形式形成开口视觉中心
Ø 景观绿轴提升社区整体生活品质提升住宅产品品质
3山水居意境
Ø 叠泉喷水池溪流浅滩湖泊……等种现代水景营造方式结合起
Ø 社区入口营造尺度景观外组团设计中避免顾实际功分追求中心景观面积
Ø 善高差制造景观点保留原高差营造景观层次感然高差制造高差创造山水居意境
Ø 量立体绿化应利茂盛植物建筑物环境软化
4社区出入口景观设计：
Ø 块入口设计代表整项目焦点公众富国际度假特色居住社区形象
Ø 进入区提供吸引力街景
Ø 突出健康会馆园林设计塑造鲜明首期发展入口形象
Ø 社区入口部设置面积景观营造居住者回家愉悦心情时作动静区分隔
5绿色道
Ø 道路浓密树木种植减少建筑物驾驶者影响驾驶者着绿化道路进入住宅
Ø 清晰明确道路等级制度驾驶者清楚指示
6山丘缓作
Ø 堆坡造丘利山丘作观景台活动点
Ø 山丘作隔离汽车噪音
Ø 缓坡创造曲线美社区景观更加丰富具层次感
Ø 坡安排住宅者童游乐场健身场
7建筑组团景观组织：
Ø 住宅发展带入种密切关系感觉居住者带份属感
Ø 建筑组团围绕着处公景观
Ø 组团间拟做中央景观轴联系视觉走廊增加景观性
n 建筑：住宅建筑设计
1创造现代舒适社区：
Ø 超越福州现住宅社区媲美世界级高尚社区充分考虑居住者性元特征
Ø 通产品形式创新体现差异化
Ø 规划布局建议充分考虑景观气候等素吸收传统行列式布局合理处院落式布局优点结合
Ø 整体社区分4社区级组团基组团单元150200户左右规模设计量形成封闭式理组团采取高低密度结合形式体现组团差异性
2差异化建筑形态风格：
Ø 联排双拼独立house组合house叠加house组成端花园式街域半开放式街域层高层高层丰富样产品形式决定家天建筑风格样性典现代甚类建筑风格应该出现社区里生荣充分体现组团复制性产品形态样化
Ø 建筑风格外注重功题性创造种题建筑
3创造高素质生活环境：
Ø 配合市场需面布局设计
Ø 高低错落建筑高度充满动感设计意
Ø 降低耗技术材料符合生态住宅标准
Ø 户型设计充分考虑面积时代特点注重户型面积功质量
n 建筑：国际健康俱乐部公建筑设计
1渡假村质素气氛：
Ø 采具备震撼性国际感建筑风格
Ø 湖泊森林运动场组成充满天然日光清新怡度假环境
2公建筑位置合理设置：
Ø 充分考虑住宅区互动
Ø 社区品质提升
Ø 成视觉走廊重部分
3公建设计配合市场销售分期开发策略
Ø 运动会独特风格功助销售
Ø 考虑次投入成集中式布局改带状分布利发展逐步建设
4公建筑重组成：(见专题报告)
Ø 国际度假村——会议中心商务客房题餐饮温泉健身度假酒店娱乐城精品购物中心
Ø 风情题商业街——咖啡厅艺术走廊中西美食园林食府
Ø 水疗健康会馆——室泳池桑浴水娱乐健康水疗
Ø 河滨休闲广场——运动森林风筝广场室外行车场线性高尔夫景观带
Ø 商务运动馆——网球壁球羽毛球乒乓球台球桥牌俱乐部
Ø 室外运动设施——运动场篮球场健康步道行车景观路少年棒球场珍禽栖息植物园
Ø 教育产业——九年制国际学校双语素质幼园社区成长中心社区艺术馆
■ 分期开发销售策略
1住宅物业：
Ø 制宜根块性质环境品质提供样化产品形式
Ø 流目标客户定位社会中坚阶层营造舒适带休闲度假色彩低密度高尚住区
Ø 体现联动开发合力合理控制期推出数量类型
2弹性规划：
Ø 期发展设计量避免施工时初期物业产生负面影响
Ø 充分考虑家天五四路带休闲旅游商业价值预留部分发展
Ø 采租赁手法拓展空间
3资金佳：
Ø 分四—五期开发期规模控制150亩左右样适度区间
Ø 公配套作集中式布局分期推出力求期前面提升
Ø 学校放期发展减低支出
4休闲物业发展
Ø 商务休闲居住休闲运动休闲旅游休闲
Ø 运动休闲商务会议题特色餐饮吸引点辅运动健身观光等项目
Ø 次性出售外考虑物业营收益设置部分酒店客房度假墅
司前期项目定位提出书面意见通家天项目总体规划概念方案项目定位想法表现出报告前期工作全面总结分析力图福州市场情况类项目进行全面分析研判家天项目定位提出总体意见通规划语言表达出希设计单位开展项目整体规划设计提供定帮助司提交工作成果中继续深化定位工程出具独立报告设计单位配合完成总体规划方案
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第部分 家·天项目市场分析报告
家天处区域房产发展态势
重说明：
研判基福州市场量基础数资料研究作出定性分析针居住类物业市场中三木家天项目关联方面进行分析
（） 房产总体市场——市场供应量远成交量竞争逐步加剧
◆房产市场——2003年福州房产市场开发量效供应量会较突破着国民济增长需求量会定增长总体供应量 增长超需求量增长
◆住宅市场——高低两极物业竞争达白热化方面项目追求豪华高档通豪宅元素堆砌满足少部分客户虚荣心市中心温泉板块江滨高层流世贸外滩开发趋势推极致数类物业处相滞销形势方面部分中低档产品片面理解性价采取低价启动市场措施带动楼盘销售金山板块新店板块五四北板块部分项目代表开盘低价记录断刷新
家天项目鉴——目前住宅市场结构性供需失衡较严重规模环境规划建筑景观配套等综合素质较高项目出现定市场空间应适时抓住机会时提供满足市场需求产品
（二） 价格走势——价格整体趋降单盘开发利润率降低
数显示：2002年福州市商品房价格指数幅降2003年季度住宅价格：住宅均价2671元方米降093
u 商品房价格福州市住宅商品化改革起步较早发展快目前已相高位运行阶段呈现稳中趋降态势
u 居住类物业价格降包括包括两种形式：显性降价开发商采取降价利方式二隐性降价品质提高造成样房价价值含量增加开发商更选择增加产品投入提高配置等方式调整相价格隐性降价方式两种方式终导致房产开发单盘利润率降低会出现价格崩盘
u 机会点——然市场价格整体表现趋降特定区域差异化产品存较价格涨空间满足条件：
市场消费群体类产品效需求
二客户群体区域普遍认
三做出区域类产品差异化
满足条件产品价格降反涨
家天项目鉴——差异化竞争保证价格战项目产品性制胜关键三木家天项目产品定位充分挖掘题体现差异化赋予产品鲜明性实现区域区间项目差异化竞争
（三） 市场竞争点——趋产品竞争服务竞争品质服务成楼盘决胜关键
u 谁敢愿意拼价格状态产品品质服务水准项目起重作越越房产项目出现纠纷说明消费者整体维权意识提高促发展商更加注重加强产品质量加强服务意识项目开发理工作更加严谨产品做更加细致更加贴生活更创新
家天项目鉴——家天项目面必价格产品服务全方位竞争规模适度性化高附加值特点产品竞争中强竞争力高质量售前售服务提升产品价值重环节
（四） 区域热点——新兴热点区更分散金山五四路两板块引领盘竞争
u 板块热点散乱东扩西进南移北拓板块机炒作城市扩张概念中金山片区受政府支持力度发展较良着巨霸项目推出板块热度进步提升区域产业发展远落住宅建设交通辐射力够果政府投入力度政策发生变化存较市场风险东区板块西部板块项目单盘规模较城市影响力较弱北区板块竞争呈三足鼎立态势铜盘新店五四北板块相规模项目推出项目质化较严重居住题公园山姆镇运盛美国外基定价2000—2600间规模20—150亩左右层高层住宅竞争价格作手段提升产品品质作辅助没真正试图改变生活方式项目出现
家天项目鉴——通配套设施建设城市化商业化破项目传统域观拉家天项目五四路心理距离解决市场信心足问题时力争产品设计全面提升社区品质真正价格竞争原始竞争方式变生活方式转变竞争
（五） 盘市场——型居住类型物业供应量需求量会放
u 盘福州房产市场目前竞争形势选择带规模化效应更开发商目光投市场预计明年盘类产品供应量继续增加
家天项目鉴——目前福州售建拟建盘项目（500亩）已达10余逾500万方米然豪宅市场客户群限特色产品会出现热销局面
（六） 房产营销——市场化专业化程度增加品牌成营销制胜利器
u 市场竞争会更加激烈营销推广会炒作成分房产营销费幅度增加包装更加彻底开发商单炒作广告天营销竞争产品包装推广销售全方位竞争项目品牌公司品牌全面竞争营销会更回产品身产品完整功组合形成卖点群卖点群吸引需求购房者勇创新注重方方面面细节卖点群支撑项目获成功
家天项目鉴——通家天项目品牌公司品牌互动提升带动营销力营销方式
二住宅区域市场发展研判
（）福州住宅市场板块分析
u 市区板块：
包括温泉五六西二环工业路等片区市区土资源已基开发单盘没项目形成竞争成熟城市配套二次置业者具强吸引力市区板块楼盘项目直接者间接竞争关系关注项目天元美树馆运盛美国蔚蓝国际等楼盘
u 东区板块：
福马路国货路鼓山新区等片区构成福州房产开发热点区域吸引工薪阶层次置业者项目低端产品定竞争影响关注项目名城武夷桃源蓝湾雅境等楼盘
u 仓山板块：
老城区理位置项目距离远基构成竞争
u 北江滨板块：
高层豪宅代表北江滨板块直吸引着市区二次置业者五区八县量客户追求高层江景豪阔气购买特征世茂外滩推出类型产品推极关注项目融侨锦江世茂外滩等楼盘
u 西区板块：
区域洪山桥头项目闽江游线墅组成暂时未形成气候项目竞争较间接值关注融侨推出淮安温泉城项目
u 南江滨板块：
政府力推动携金山新区学城开发势里成福州房产开发热区域金山碧水成功全面启动市场未超级盘亮相预示着板块改变福州居住方受交通制约供应量影响逐步暴露关注项目融侨江南水金山碧水234期等楼盘
u 北区板块：
指铜盘路福飞路五四北路线项目白领工薪次置业铜盘新店片区楼盘低价策略取定热销五四北项目高底间摇摆定关注项目水木菁华兰庭系列等
通福州板块售楼盘调查产品方面较集中两特征：
均价方面：售电梯项目均价区间集中2700者3000元单价27002900间空挡
二户型方面：目前针二次置业三房力户型120方米总价基40万左右
附类售楼盘数统计表：
楼盘 板块位置 占面积（方米） 建筑面积（方米） 容积率 均价（元方米） 户型面积（方米） 总户数
水木菁华 西二环 46690 90000 193 2500 125
北京金山 金山板块 384192 95284 248 2500 120160
博美诗邦 市中心板块 110000 200 3100 850
城市光 温泉板块 50000 390 3900 300
名城 市中心板块 94714 260000 275 3200 100130 1680
江岸名 江滨板块 1418042 47000 331 3600 130160
金山碧水 金山板块 992496 1030000 104 2000
君闽江 江滨板块 26680 170000 637 4300 145180 800
凯旋花园 温泉板块 159413 82219 516 4800 130200 532
康城 五四北板块 70035 80000 114 1900 110120 698
蓝山四季 五四北板块 76038 144615 190 2500 99162
罗马假日花园 温泉板块 33350 87000 261 3200 111150 526
日出东方 东区板块 100050 180000 180 2680 103125 1200
融侨东区二期 东区板块 125396 250000 199 2250 80120
融侨锦江B区II期 江滨板块 19771 11374118 575 4000 90200 403
山姆镇 五四北板块 74704 63210 085 3260 270400 238
时代美景 东区板块 18009 34042 189 2200 80110
太洋城 江滨板块 34017 67000 197 2900 101160 927
天元美树馆 城北板块 230 3200 120135
龙芳庭 江滨板块 170752 35851 210 2600 96125 276
武夷嘉园 东区板块 18149 47744 263 3000 90130
香江明珠 金山板块 124062 150000 121 2500 90200 1118
幸福城 西二环板块 51359 71300 139 2200 80180 588
元洪锦江二期 江滨板块 18676 115000 616 4400 146165 484
（二）五四北市场现状
1总体供应量
约5000亩左右集中2003年底2004年初全面亮相开发
2分布区间
集中五四北线目前开发康城东方高尔夫山姆镇亿力名居居住题三木家园蓝山四季家天等8项目产品类型样价格区间21004500中电梯房均价22002500间
3五四北发展成福州中央居住区（CLD）前景
福州适宜建设中央居住区区应该五四北鼓山新区江滨实际三处项目供应量2000年出现幅度增长五四北板块竞争中优劣势发展前景存确定性
u 优势——片区辐射潜力
五四北区域直接辐射五四路中央商务区华林路机关事业单位区东街中央商业区位置具备成中央居住区性优势体现方面：
Ø 区域具备发展潜力
Ø 市场供应稳步增加
Ø 需求增长稳定区域认感逐步增强
Ø 销售价格扬空间
u 劣势——政府推动力量足区域项目影响力足然景观稍逊筹
u 家天项目——通项目联动启动五四北板块提升项目
五四北项目取成功定站板块提升高度通盘开发模式全面提升区域板块价值重新定位五四北板块中央居住区位
家天项目出现改变五四北项目战盘散沙局面五四北超级盘应气度全面提升启动区域板块形成区域品牌项目品牌互动时联五四路中央商务区塑造CBD理标签社区形象
三福州综合居住社区市场竞争趋势分析
通福州中高档住宅市场发展判断未福州市住宅市场发展呈现量新变化三木家天项目开发造成影响便项目开发战略提供帮助
u 产品全面升级呈元化发展态势
竞争加剧消费群需求元化导致新开发项目更加注重项目开发综合竞争力设置规划建筑品质设计建材装修价位物业理环境营造等会新轮开发高潮幅度提升
u 低总价高品质物业潜力特色产品市场需求增加
开发项目中续开发项目严格面积控制较低土成等素影响会产生批总价低品质低产品
福州市均住房面积已接25方米市场出现产品升级换代趋势目前真正符合二次置业者需求项目见福州样区域中心城市言购买力客户少数市场鲜见适合品位产品产品诉求单涵缺乏高层豪宅墅项目够市场根原样客户求居绝会千篇律样式需性风格二次置业士产品性品质求进步提高求求奢精时应品位涵
u 新技术全面提升生活品质
节环保健康卖点项目断出现规划建筑结构体系住宅生态体系厨卫体系线体系智化体系节取暖等方面采先进技术全面提高居住舒适度
u 国际设计理念土居住文化结合
福州住宅2001年已出现体现国际居住理念趋势趋势市场竞争加剧更体现国际化居住理念国生活观念融合考验发展商整合力难题现代科技创造居住舒适感历史文脉融合项目成市场亮点
u 盘卖场营造销售准备更加充分预售条件门槛提高
推出盘总面积达500万方米项目具备定配套设施营造力解决市场信心足问题部分推出市场项目会配套营销环境做出甚会现房阶段推出销售条件准备非常充分时候时机显重抢先占市场手段会越越采
u 环境永恒卖点水景成项目卖点
着生活水提高日益追求居住品质环境环境生性令拥绝佳然景观项目价值断抬高单盘造景力会提高楼盘造景中水景项目致选择项目营造水景充分考虑济性量避免运营风险投入充分技术解决水处理水循环运营等问题楼盘终兑现环境承诺特色文景观景观营造特处家天项目应该方面考虑
u 居住配套氛围成盘关注焦点
住宅区力求知名学校文化企业合作提升区文化教育价值项目期销售时良口碑真正树立区品牌
u 第居概念变化旅游休闲度假结合项目受市场关注
着收入生活水提高闲暇时间休闲例越越高令第居概念变更加宽泛社区休闲设施超生活服务设施成居住者选择居重条件加休闲健康设施投入成项目趋势求公建设施分社区配套社会享两部分减轻物业理公司压力项目请进专业机构配套设施进行营理塑造开放社区形象聚集气提升项目价值制造产品提供完善物业服务营理配套休闲设施发展商综合力提出更高求
u 板块竞争特点较明显
2003年福州房产市场发展新居住板块意挑战传统市中心板块未市场竞争项目单项争夺呈现板块竞争特点板块开发商联手炒作做市场家天项目操作程中善利区域资源优势势
四国盘分析
[简说明]
调研组福州市售类楼盘进行实调查工作先调查30余楼盘时国类项目作量分析研究工作现项目中家天项目鉴意义项目进行分析通分析整合鉴三木家天项目开发提供参系
（）广州华南板块健康教育题盘——南国奥林匹克花园
□南国奥林匹克花园处广州番禺区钟村镇距广州市中心约15公里铁三号线旁边体育产业旅游业房产业相结合新型现代化生活社区
□发展商成功开发广州奥林匹克花园基础连锁营模式实现房产业体育产业效嫁接复合房产产业理整合种资源全新服务理念满足效需求超常规策划思维启动新市场热点领先技术手段创造种科学运动健康生活全新生活方式
□南国奥林匹克花园倡导社区高尔夫生活奥林匹克生活社区高尔夫球运动紧密结合积极开展推广高尔夫球运动更白领士精英阶层感受高尔夫球运动魅力
□南国奥林匹克花园设计遵循时代精神区特色相结合原风格社区突出奥林匹克更高更快更强奥运精神科学运动健康生活基宗旨贯穿项目规划建设全程环节力求项目塑造整珠江三角洲区具差异性标志性新世纪物业
□ 南国奥园倡导新生活容进行种实质性体现表现三方面：
Ÿ 体育新生活：
Ÿ 运动家门口优势突出业运动健康谐等生活方式
Ÿ 生活象高尔夫优势突出业素质全面提升麻包房转变高尔夫包房充分展现南国奥园业良素养
Ø 教育新生活：
Ÿ 南奥学村软硬件设施国际级先进教育水突出北师南奥实验学校实力展现南奥学村教育领跑者优势
Ÿ 南国奥园种素质教育配套基础开展丰富彩活动业孩子未生活学环境充分解
Ø 居住新生活
Ÿ 交楼工作开始业南国奥园服务素质初步解专门培训新生活服务加强交楼工作服务
Ÿ 社区文化建设会高尔夫酒店型运动会撒野公园等作基种样社会活动吸引社会界精英士力图南国奥园建设成白领精英士超级交际中心
□项目华南板块广州市年热销板块年盘迭起居住郊区化趋势该类项目支撑周边欠缺生活气氛型社区成规摸配套尤体育概念社区中成功移植项目成功避 开社区成熟度足短处获市场广泛认
规划特点
□南国奥林匹克花园旨奥林匹克文化体育运动融入社区中体育运动沟通交流方式培养引导生活中发形成等际关系生活理念实现发展商创造新健康生活方式构想种健康生活理念带动通设计师精心规划社区理者策划整社区体现种健康觉参群体运动良气氛
□道路规划较利块特征建筑块体空间组合协调会强烈公建筑风格较演绎楼盘含体育概念撒野公园高尔夫球场等更全面注释体育社区品质
[项目启示]
奥园成功非偶然国房产市场发展定程度必然会出现产物生活水达定程度健康运动需求幅升必然种趋势奥园成功正验证种需求存需求非常旺盛奥园十分旺销明证南奥体育教育新生活等概念较适合家天针二次置业群体整体社区造尤休闲体育文化优点家天项目值汲取
（二）深圳海岸水景盘——蔚蓝海岸
深圳蔚蓝海岸社区位南山区海片区海滨路北海路东海滨路西创业路南侧紧深圳湾填海成占30万方米总建筑面积51万方米低密度纯住宅高尚社区社区拥深圳罕千米海滨观景线天晴日爽时眺辽阔深圳湾观赏郁郁红树林万米城市景致蔚蓝海岸期绿化率高达58610幢高层豪华楼宇提供806精品单位期中庭花园面积7000方米户均绿化面积35方米蔚蓝海岸必成深圳现代海滨生活新焦点
设计标准全部梯两户式电梯洋房两梯六户式海景雅居超型休闲会仿沙滩园林泳池众独运动休闲设施配套省类级重点中学学国际幼园组南山名校群总户数5000户计划56年时间完成整开发工作目前该项目二期清盘三期开盘预计项目全面建成成深圳特区规模高尚滨海社区
蔚蓝海岸深圳前成功盘海景资源作根调查显示蔚蓝海岸2期购房业群中购买原非海景资源部分单位法海景资源占购买原排名第蔚蓝海岸部营造环境包括中心数万米棕榈滩漫步公园会部绵延水系系统
样休闲文化蔚蓝海岸种生活概念然休闲文化营造蔚蓝海岸万科手法蔚蓝海岸更助景观环境力量通水景题诉求实现水边生活梦想
特提蔚蓝海岸休闲空间营造方法值鉴包括入口空间休闲化性化设计岸漫步道等
[项目启示]
水景花园：福州市场情况样表明项目部环境营造已越越重甚决定项目成败重素时环境景观仅仅景观设计师务更营销员应该考虑整合资源开市场问题市场水景社区直较稀缺资源量运种低成易维护水景精心造项目景观花园外项目具特色优势展示面时形成卖点项目销售起强力支撑
（三）中国规模社区开发成功典范——广州丽江花园
丽江花园规模较1500亩规模区规划游刃余社区配套十分齐备限度发挥土综合价值该社区初期定位实性较强中低档郊区住宅二期开发成功项目规模规划弹性较高广州花园白领天堂品位住宅等涵注入该项目取极市场感染力
丽江花园社区配套非常齐全区独立商业中心工湖泳池学校幼园码头等楼宇建筑乏诗情画意入口流水瀑布清风赏月二亭浅淡轻流濯足涧式怡神养身岭南佳树区天然纯净仿佛时光倒流重焕纯真
[项目启示]
康城居江天棕榈滩左岸九通津等普通住宅江边豪宅墅种物业产品差异性较副品牌丽江花园总品牌推广次次获市场轰动吸引量追求新生活中产白领
（四）海商业休闲典范——万科假日风景
期万科海推出新盘假日风景深圳万科四季花城延续万科然1期营建规模商业街总建筑面积达8000米作推盘利器（见图）
图片出营造社区氛围方面万科更加注重细节尚家商户入驻整体气氛生活情趣已展示出
起四季花城万科手法更加纯熟商业街社区文化点扩展点包括：
*水系（滨水概念）：中心湖滨公园水系系统水岸住宅
*体育（体育概念）：6000米运动休闲会
*型绿（公园概念）：7万米郊野公园澳洲伍兹贝格精心造
*产品合理性化：环水4+1叠加墅全南北面宽短进深户型
见图：
万科公式案启示
通分析万科成功公式：
社区休闲商业步行街+社区文化营造+万科品牌精神
品牌产路必须软硬兼施
[项目启示]
项目突破点：社区休闲文化氛围包装：家天项目五四北型居住项目果次项目成功销售出品牌三木集团整合类资源开发项目着非常重意义投入方面整体观尤社区氛围形成方面非常重社区休闲文化氛围包装值鉴
（五）广州举成名中国盘——星河湾
盘开发唯产品综合质素取胜星河湾跃成名星河湾产品综合质素优良分开星河湾产品解析围绕产品环境规划建等方面进行剖析
项目概况：星河湾总占1200亩首期总投资8亿元民币建筑面积30万方米居住户数1900户六充满异域风情水景园林社区组合成容积率12绿化率达50
市场定位：高品位滨江休闲高尚文化社区
星河湾建筑规划
星河湾建筑规划呈现半围合式布局样布局丰富社区空间层次感利增强居民潜空间领域控制意识助社区文化氛围建设居民交时利建筑高度间距营造出建筑光影效果达社区居民午休憩凉效果
星河湾建筑设计
星河湾建筑设计整体十分庄重古典感觉建筑外立面处理手法量鉴欧州古典建筑设计手法歌特式建筑尖屋顶等外立面装饰（石雕线条）采古罗马古希腊建筑中设计手法强化外观美感没古典建筑中繁琐显更简洁整体建筑样式认属仿古典折衷样式综合
居住空间功立面关系处理景观阳台全部设计成阳台保证外立面线条简洁流畅居住部功客厅阳台合形成更灵活开放式结构保证住户拥更开阔景观资源
星河湾园林景观设计
星河湾园林景观设计手法采均性原居住组团拥水景园林景观资源形成景观题空间
星河湾社区景观建设引入水景题园艺景观建设形成江两河四湖六池十水系首期46水景景点
材料处理量采天然材料号称世界第等观光休闲道实木黄蜡石石英石麻石卵石等
园林作：工优化生态二体育活动场三读书工作幽静四闲暇娱五社会交
星河湾园林感觉功空间建筑相互渗透性方面做较成功通叠石高乔林等物体空间进行巧妙遮掩分隔形成具定功园林环境园林方面作体现较非楼盘园林感觉观赏生硬法留住成空白带园林整体环境显悠闲然安静清洁
星河湾独创特色
1 183公里中国首条骑江实木观光休闲道
2 广州第家着空调样板房
3 投巨资50公里外西北江引天然保护水源作区生活水
4 社区24时免费泳池
5 广州第家拥全方位商业联盟
6 广州第家拥泛会楼盘
7 番禺宝墨园达成合作独家引进宝墨园活水技术独家拥天然活水生态循环系统
8 技术纯物理方式改变水分子排列改变然属性前提幅度提高水净力携氧力渗透力
[项目启示]
星河湾——罕见快速启动市场品牌成长策略
中国房产年时间开发完善业界已形成种较成熟开发规模碧桂园工业化扩张开发模式丽江花园祈福新村积累完善型开发模式奥林匹克花园复合产型开发模式万科合生专业化扩张模式等种全新房产开发模式述模式根星河湾超越型社区开发积累完善成熟慢热旧思路确立力投入快速成熟快速启动快熟新模式开发规模优点通社区现房实景展示快速消客户购房存疑虑促客户短时间定单拉动销售业绩快速攀升迅速抢占市场竞争手开发模式保持唯性竞争优势时降低项目市场营销推广费效资源整合星河湾保证优势关键通量整合专业社会资源星河湾实现快速专业两目标终市场印证家天项目资源整合力度广度加强
（六）深圳著名品牌盘——万科四季花城
万科产深圳龙华营建四季花城总占约1000亩（含二期锦绣花园）成城市核外围片区开发典范带动深圳郊区化居住热潮
四季花城项目首期400亩开发量已基完成块四周市政配套全住户交通问题成市场瓶颈已开发商感独开发压力开发商政府关续土开发达成较协议规模增加1000亩万科进行量配套公建设施先行建设规模该项目品牌效应进步扩开发商加配套设施建设政府掀起该片区开发引资热潮住户享受更完善交通教育医疗等配套服务政府住户开发商三赢
[项目启示]
社区商业街营造减少噪音组团设计分期开发路网处理半停车设计型景观设计轴线设计环境设计等相关尺度立面设计值家天鉴
（七）华润产新市镇——翡翠城
u 项目评述：
□处北京南郊规模较定位城市白领中产社区开发理念源发达国家郊区城市化设计规划思路较先进成熟NEW TOWN模式国搬新创造
□建筑产品150—200米独立HOUSEROLLHOUSE针中产阶级中型产品具代表性中产阶级住宅鲜明西方风格TOWNHOUSE全方位提升
□销售ROLLHOUSE作入市产品相程度确定项目高起点提升项目形象
□分期演进预期差段方面原走文化推广线处块意识流产生突
u 家天项目鉴警示：
□翡翠城新建筑形式国外建筑原汁搬具极佳建成效果
□翡翠城力倡导建立步行社区社区点出发510分钟均达服务网点家天项目需重视步行系统建设
□项目推广路线翡翠城走万科华润西方镇路线成熟社区异域文化作产品诉求西方童话意利旅游镇蓝联想形象定位取颇见成效效果
□家天项目目标客户群定程度翡翠城目标客户群类似纳：新生代中产阶级金领等具财富度高高品位等特点项目具国际风土情高定位倡导义加强土文化认异域文化盲目全盘搬体现东方底蕴土文化尊重提升包括健康养生瘦身美容等方面题健康文化做深度挖掘
□翡翠城产品设计获奖设计时间导致推盘时机延误造成入市时正值竞争项目量市丧失佳推盘时机家天项目注意握项目综合时机
□翡翠城开盘时没解决市场信心足问题环境公建配套设施提前兑现够客户段没充分认感定程度影响项目销售家天项目应该环境配套设施提前兑现做位加强块认度推广
第二部分 家·天项目土价值分析报告
块基础资料现状概况
（）项目概况
项目三木利嘉修建五四北工程补偿总建筑面积539975方米整体容积率127（居住区159）建筑密度2045（居住区251）
（二）项目区位：
项目位福州市新店镇五四北路延伸段利嘉路秀峰山脚金城投资区鼓楼工业区东北侧利嘉道东部离琴亭高架桥约25公里离规划外环线约1公里新店镇中心环线秀山路块西南区域距福州市区约7公里福州市区车程约10分钟
（三）项目性质规模
Ø 初步规划：
根五四北区域规划项目中住宅489715方米公建50260方米规划范围中包括体育场25000方米中学25000方米学24000方米幼园15000方米城市公绿37000方米（计容积率16000方米）
（四）块环境调研
Ø 块形状貌
（1）形：建少量农民房
（2）土性质综述：土规梯形北侧宽南侧窄
（3）貌：盆原农业耕属盆原需投入资金进行七通拆迁农民房外附污水排放点项目块需进行污染处理净化水源采埋形式
Ø 然景观条件
（1）前方景观（南方）
视野开阔面规划秀山绿金城投资区轮廓
（2）方景观（北方）
秀峰山视青山美景览余
（3）左方景观（西方）
田园风光古城山轮廓
（4）右方景观（东方）
田园风光
（5）文历史景观
距离块五分钟车程座佛教名刹——崇福寺笃信灵验游览拜谒
Ø 景观综述
块周围环境景观远景视野开阔程度东南西北四方景观中北方景观佳余方均没高障碍物综合言环境景观条件算佳优势充分利土广阔福州市丰富水资源进行块设计创造出目前段相长时间福州楼盘法拟区独特水景
Ø 环境质量
（1）水气土污染情况
块周围没工厂居民区环绕定农民住家乱抛废物污水排放周围水气土壤植定程度污染
（2）噪音污染
块东侧连接福州市中心新店镇五四路延伸段利嘉道机动车辆产生噪音未区定影响
（五）社会治安环境
块距离市中心需十分钟车程块周边量居民建房考虑房屋出租带流动口区治安需着重考虑
建议
鉴沃野家天项目河水景势项目推广中应水景视野倡导水岸生活重渲染市场验购房者潜心理分析项目环境定位中推广家天水景概念时规划中考虑家天绿化带充分利建立住区绿色水景紧密联系
（六） 块交通条件调查
（1）块周围条件
块直接连接市中心五四路延伸段通市区公交181996652路距离市中心约十分钟车程公交密度档次较低交通然便
（2 ）交通网远景规划
1拟建厦坊路（起福飞路金城投资区西园）加快新店中部腹火车站北面区开发
2规划建设新店连江贵安全国长公路隧道——贵新隧道五四北路罗宁高速公路相连接巩固新店古作福州通闽东江浙首门户位
3规划中三环路横穿新区促进新店镇农村城市化进程新区更融入市区济发展循环
4规划中高架轻轨车线贯新区实现新店新区城市中心区客运交通现代化
建议
1 交通否便捷型居住项目否成功关键问题郊区项目生死穴
2 建议项目政府公交公司合作通提供3年停车场设终点站延长巴士线路开通屋村巴士15分钟辆开五四五路线设接点
（七） 周边市政配套设施调查
项目离市中心新店镇中心均段距离居家购物甚方便周边没幼园年龄段义务教育阶段教学水较低教学设施简陋镇级市级医院离项目分钟路程项目周边没金融服务机构邮政机构
建议
高尚配套高尚板块市场注意力鉴目前周边市政设施规划足提升块价值解决客户信心足增加段认感规划体现高尚配套提升项目形象原时推广中作项目卖点全案规划高尚配套设施详列十分必
时相关配套做成社区复合型产业教育酒店娱乐餐饮商务运动生态健康等产业相关物业成营性物业
提示
房产项目价值构成中首价值体现区位优势中家天项目区位目前起步晚开发空间政府规划诱导型强作该区域旗舰开发商应充分利类社会资源媒介优势强力宣传渲染项目五四北区位中领跑位
时占区域制高点项目成功启动五四北线项目开发项目市场形象逐步推广考虑五四北楼盘联动宣传
二 块SWOT分析
考察家天项目产子规划设计区配套项目存量成功机会时潜许威胁面SWOT坐标图示：
（）STRENGTH－家天项目优势分析
1．利良城市缘创造规模居住优势
生段资源项目价值区项目天然砝码项目位五四北紧邻五四路中央商务区福州中央居住区（CLD）建造型高尚住宅社区良块高档住宅项目拥型规模种生活配套较山脉景观水景园林新鲜空气距工作区域佳段
2．便捷交通隔断创造度假居住优势
项目位五四北通区域交通项目福州区域项目相迅速享受城市便利繁华作真正居家型时北环路火车站北形成居者心理城市喧嚣隔离具备度假居住功破传统居家度假两难全局面进步提升项目市场价值
寻找刺激方便想住商店服务机构附寻找宁静绿化区离开方两种愿准确衡异总括起说正两种愿衡决定住宅密度梯度曲线
3．准确定位创造国际化健康社区
倡导国际潮流文化享受现代健康生活买家家天物业享受买服务购买楼房享受房产产品功社区文化价值配套设施享受体育运动活力健康身继续教育孩子教育投资等高附加值
4．组团分期方式建立亚文化分区体现差异化居住氛围
高尚住区功定位起净化效果分期开发中居民层次趋物类聚群分效果聚集具相社会位生活方式群通围合式规划处理手法建筑组团居民营造邻里交流享空间较组团绿化营造出具生活氛围住区
5．高尚配套设施全方位提升项目形象
项目配套设施定位吸引家天包括福州市高档商务休闲度假休闲需求全面建成超出居住区规模众商业市政配套居民生活十分便利
家天·国际健康俱乐部项目提供泛会中种健康娱乐设施引导种健康丰盛生：水疗中心室外游泳池高尔夫球场青少年素质训练基础高尔夫学校羽毛球场型足球场等网球场室外篮球场等
家天·教育学区居民中孩子老提供量学机会双语教学帮助孩子成长名牌学府帮助孩子出国留学
家天·书院福州老度丰富健康进趣味晚年项政府军队老干部等组织合作泛会中部分场出倡导社区老少皆宜书院文化
家天·运动馆成福州市民学生休闲健身处攀岩壁球网球保龄球室恒温游泳池国际标准羽毛球馆功室运动场健身连锁中心氧乒乓球场室篮球场台球室等等
家天·步行街成住区购物休闲娱乐会客综合步行天
6．应新技术提升产品附加值
项目产品附加值全面提升温泉水直饮水网络化区智化新型建材生态建筑等系列新技术全面应限度提供便利生活条件增加住户舒适度尊贵感受
7．山脉水造坡造山水健康城
通深度挖掘社区外山水景观提高项目居住舒适度创造山水健康城
8．产品创新项目超越福州现居住概念
福州房产市场逐步转理性产时代济发展规律必然家天项目通产公司全面整合房产专业团队资源会规划设计诸方面创新突出提升该块价值成项目价值实现决定性素
9．品牌全息推广模式创造销售奇迹
产公司雄厚资金实力超强专业整合力精心塑造休闲健康产品牌形象项目推广带优势
高质量项目核心形象策划项目诸优异品质提炼浓缩准确市场定位客户量身定做服务著名建筑设计机构专业策划服务机构优秀物业理公司携手造典作家天项目成福州福建居住楼盘知名领导品牌成住户尊荣身份象征
结
项目具独家意义优势(usp)：国际性健康产品牌
项目具价值优势(position)：五四北800亩居住盘
产品规划理念(idea)：题社区创新建筑概念
居者生活核(life)：CLD城高尚品质 山水生活 健康文化
（二）WEAKNESS－家天项目弱势分析
1．目标客户区域认感低
项目块区位形象较低部分目标客户项目块解较少心目中区域属福州市区居住拓展区项目块市政道路接触面宽量市政道路会项目噪音废气污染较周边村镇降低片区形象影响部分客户判断
建议
型高尚配套设施规划项目价值提升时期推广前争取兑现部分公建配套设施
通家天国际健康城五四北中央居住区整体概念包装体现项目居住优势通独特市场定位区位包装项目超越区域类产品成独树帜型高尚楼盘
2．区域弱势离市区距离较远公交通便利
五四北市民心目中心理距离较果常出入五四北天然空间距离然难抹杀会成客户决定购买家天物业障碍
建议
特备住户专车仅住户提供交通服务便利时高档社区必备配套设施日常营运中移动宣传媒体时政府公交公司合作增加开市区商务行政密集区路线密度
3．块稀缺资源弱势工造景成较
暗河山脉水景需工造景块高差形缺少变化造景成较高
建议
利山脉景观区组团空区景观视野扩营造层面山景丰富景观时利暗河制造循环水增加销区水域面积
景观营造全面投入保证景观复制性组团差异性
通转移挖土方造湖泊景观工制造定数量缓坡营造曲线工高差变化
4．土成较高会产生价格弱势
建议
通资源整合外包部分土降低市场营风险减弱庞资金压力
营出强势品牌通配套优势产品创新物业附加值增加提高性价
商物业整体规划特色推广成外型物业成楼盘开发利润源泉
实施组团分区封闭理提供酒店式物业理服务
结
弱势点通规划设计材料进行弥补通期营销进行弱化措施改善构成项目否定
项目弱势：项目区位认感
项目确定弱势：家天产品规划`创新`否落实营执行力考验
（三）OPPORTUNITY－家天项目市场机会分析
1．郊区城市化趋势带盘发展机遇
住宅郊区化趋势郊区楼盘度假型居家度假混合型转变城市扩张导致传统城市概念变迁项目盘开发型配套营性开发前景带较市场机会
2．五四路逐渐成中央商务区核心白领密集
福州鼓楼区历史文化名城省会福州市中心城区已2000年历史历代全闽高政治治均设八闽首称鼓楼区省市政军领导机关全省政治济文化科技教育中心城区
福州部分高层建筑集中鼓楼区五四路五星级宾馆3家批企事业单位办事处云集五四路已逐渐成CBD核心约30栋楼宇入驻企业公司产值已超亿元甚数十亿元
3．高品质郊区住宅市场空白
福州居住题墅等型社区推出没设计成熟型居住区配套齐全规模高品质居住区福州没出现
结
项目独享市场机会：填补高尚居住类住宅社区市场空白成区域领跑者
项目具价值商业机会：CBD商务休闲需求
（四）THREATEN－家天市场威胁分析
1．周边楼盘竞争较激烈
五四北住宅市场存量巨原项目恶性竞争会带威胁
建议
性化设计确立复制位通品牌渗透战略进行推广项目规避市场风险关键
进行资源整合差异化组团时开工快制慢开发速度形成盘开发市场轰动时解决盘开发进度慢弱点
2．城市规划南拓东进区域楼盘政策优势
宏观面威胁三方面国家政治济形势巨变二福州房产市场变化福州房产市场终居住承接力稳定量租户活跃五四路周围存着抗政策风险力较低缺陷三区域政策优势变化型居住区规模开发受政府配套影响较果政府区域政策优惠会导致家天销售价格会产生弱势
建议
沃野家天项目宜采取务实效推进开发手法强调承诺兑现时注重开发周期片面追求利润化合理利润实现目标
3．市政道路干扰环境噪音较
区区外市政道路较交通贯通会带较噪音影响
建议
社区组团市政路面造坡者通路房子采隔音玻璃路边合理搭配乔木灌木方式消减噪音影响
道路适改造增加空中天桥交通中心花园街心水景城市雕塑等市政路弱化分段区景观道花园广场商业街运动雕塑广场养生练走廊文化广场等
4．配套设施营风险
项目确定配套设施提升块价值公建配套规模突破区需存营求沃野产缺乏方面专业理验整合专业资源样存营风险
建议
通成立专门资产营股份公司作配套设施营实体采取合作参股形式引进专业酒店俱乐部理机构营
结
威胁：残酷市场竞争引起直接价格竞争
控制市场威胁：配套风险部分住户承担部分外部市场进入
三 块价值分析
通述SWOT分析发现块优劣势较明显需运项目资源整合方法努力素先天条件发挥优作实现块价值化
沃野产家天项目开发成功否否充分实现项目价值中包括两方面：第块基价值块独二特性决定块土价值第二项目附加值通块深度挖掘独特项目性市场形象品牌配套营销推广等形成附加值
（） 健康价值
健康价值首先体现住宅身住宅应舒适卫生益健康空间建筑设计建材饰材设备等应满足健康求健康外层重含义指住宅然谐关系形成住宅原生环境资源生减少然环境负面影响减少害气体污水固体垃圾等污染物排放减少生物圈破坏健康落实处
健康类永恒话题生活变追求生活质量提高健康状况出现许新情况：城市市综合症白领阶层亚健康状态IT士充满重压工作节奏……健康住宅健康生活环境房产热点亮点项目环境指数块定位项目策划具备深度挖掘质素
健康项目客户关注问题竞争项目诉求点泛会运动馆社区跑径旨倡导健康健康社区生活紧密结合深度挖掘健康生活方式项目实现
（二）生态价值
生态价值实现根然环境运生态学建筑学基原理现代科学手段合理安排组织住宅建筑相关素间关系住宅环境等成机结合体寻求然建筑三者间谐统实现居然高度谐利然条件工手段创造舒适健康生活环境时控制然资源实现然索取回报间衡形成社会济然三者持续发展类理想居住
价值：然风情
建立独具生态全貌区域解决开发保持矛盾挖掘生态价值关键
价值二：项目定位
家天项目形成生态居住区
理支持：
·天生需接触树木花草水动物阳光
·家天营建绿色生态走廊发展休闲度假商务功
·利水暗河广阔土营造区独特生态环境
·高科技支撑生态化生活台
价值三：项目理念
案开发秉持然生态技术生态延续全方位兑现提升区域生态系统价值
（三）景观价值
具高尚品位居住区环境景观价值需完善公设施适宜居住密度良居住氛围基础更高层次追求仅拥美视觉景观舒适居住环境应更城市域范围然生态文化环境相协调
三重景观线成家天景观价值
———城市景观线：五四北片区形成福州市新兴高尚居住区未景观生活区构筑现代市天际线
———社区风景线：五四北超规模纯生态社区美丽仅项目身城市迷空间部分
———户型风景线：家天健康城福州唯达窗窗美景户户花园型水景高尚住区
（四）区位价值
五四北作福州目前高尚生活居住板块家天项目具法撼动贵裔位规划设计然文建筑生活持续发展角度出发全面改变目前城市生存状态倡导种城市相然伍理想生活方式创造居家度假城市住宅生态度假完美结合典范园区
价值：城市定位
福州作福建省省会现城区美化营建外新世纪城市形象需张夺目城市标签家天国际健康城成福州新城市居住标签
价值二：市政定位
娱乐中心体育中心商务休闲中心教育中心等型公建设施迅速带动楼盘价值提升
价值三：理位置
邻五四路城市中央商务区处五四北高尚居住生活区范围快速蓄积气
（五）商业价值
作五四北型高尚居住项目商业价值体现形式趋样化性化商业销售商品提升成引领生活较高层面通创造需求提升需求实现商业价值
价值：空白现状
项目距离城市中心10分钟左右车程2公里半径市政生活配套极限完全法满足基生活需求五四北住宅开发量预期值较高结合该区城市定位开发形态蕴含商机限
价值二：丰富彩发展
教育：国际双语教学名牌中学国国外知名教育机构联手合办成福州名牌寄宿学校成福建学子出国深造重渠道
餐饮：造五四北饮食走廊成福州市民美景中尝天特色美食处
娱乐：造特色娱乐街包房包间销售包楼销售承接种度假婚礼公司商住办公酒吧等项目
商务：项目毗邻五四北中央商务区商务会议商务谈判需求量较建设相匹配会议中心水疗会馆特色星级度假酒店
（六）审美价值
完整谐居住群落应该局部样变化体现整体完美统五四北高尚住宅区样规模居住群中差异空间环境会感单调缺乏识性场感必进行建筑间组团块间协调单体设计构思营造城市标签式景观生活区思想相结合形成良生活环境协调景观
价值：建筑城市贡献
建筑城市肌体机分子建筑设计决仅仅设计孤立建筑紧密关联周围离远城市空间设计建筑时等设计城市项目极审美发挥空间值建筑师发展商发掘空间
价值二：丰富立体规划建筑形态片区贡献
家天项目规划价值点利现形设计种形式环境建筑形成丰富立体视觉层次改铺直叙规划设计方式
参系：
华侨城开始重视诚区规划建设提出花园中建城市城市中建花园华侨城成座新加坡式现代化海滨花园城区成全国开发区建设典范华侨城波特菲诺项目位华侨城腹占约80万方米意利著名旅游风光城PORTOFINO蓝结合华侨城旅游文化然山水资源特点整区域规划坚持遵循尊重然注重环保理念保留原形貌建筑园林势建燕栖湖天鹅湖灵魂形成两然组团湖建墅TOWNHOUSE层洋房山建高层高层错落致充分体现休闲旅游度假情怀
（七）休闲价值
休闲需属类需求层次高级：尊重需实现需产业角度休闲产业产业链中占越越重位项目现基础够预见性应时代潮流抢占先机整合旅游体育健康会展等资源够未新时代赢成功成休闲元素整合者
休闲显著特征张驰度舒缓非紧张生活节奏作千年榕城福州崇尚种静安闲生活说明福州文化生活舒适愉快
产业角度讲休闲创造需求终需求信息时代休闲时代进入21世纪休闲已通迅速产业化站历史舞台中间包涵旅游体育娱乐文化等容已逐渐充满生活项目片区整体规划身条件具实现休闲价值条件项目环境规划中休闲元素设置应充分考虑项目客户需求现环境配套资源进行充分挖掘题酒店运动馆国际健康俱乐部水景广场等作休闲生活理念倡导建成五四北国际健康城成附居民健身竞技养生休闲娱乐处
第三部分 家·天项目市场定位报告
家天定位策略
() 定位构想原
1 定位背景
l 板块面面竞争盘面面竞争避免
2001年开始福州区域（金山五四北鼓山金牛山）新盘亮相市中心板块项目形成竞争2003年具规模板块间竞争逐渐愈演愈烈许盘项目已者登场齐头进开发商注意城郊结合板块住宅市场巨潜力场巨争已难免政府规划忽视区域板块定位模糊性导致五四北空白街区生活配套五四北板块竞争中处较利位置五四北项目取成功定站板块竞争仅仅项目竞争高度通盘开发模式全面提升区域板块价值重新定位五四北板块中央居住区位
l 众实力产商项目推动五四北成福州流居住板块
五四北板块发展前期两年时间铺垫中央居住区（CLD）雏形已基成型市场发展态势：着住宅项目开发速度加快配合五四北板块全面启动五四北出现中产阶级标签社区形势已形成西方镇生活诱惑更项目定位城市流第居目前定位五四北片区显较务实
l 高端住宅产品需求持续增加低密度住宅（独立住宅townhouse层公寓洋房高层）五四北片区具备强竞争力说明板块二次购买客户群具备强支撑
低密度高端居住类物业需具备指标福州住宅市场发展19982003年期间福州规模电梯社区容积率基2市场供应直没形成效梯度供应模式包括五四北金山等城市边缘带项目达15指标低密度项目挖掘优势五四北情况居住题山姆镇等低密度house项目受市场认说明区域二次购买高端客户具备强吸引力低密度电梯社区市场机会应该存
l 福州市尤五四路新生中产阶层客户急需相应高性价住
交通解决五四北鼓楼区福州购买力强区域建立天独厚便利条件逐步推动片区 住宅销售持续着济发展产品升级换代鼓楼区许已置业家庭士高端住宅产品需求会增加五四北住宅长期处两极分化态势墅townhouse面积适合部分新生中产阶级生活方式总价较高降低竞争力已高层住宅品质相较差（配套缺少容积率高规划建筑合理）适合新生中产阶层客户住宅市场供需失衡现象已出现市场高品质低密度盘社区留空间
l 三木产需模式创新开发战略高度贯彻坚决资源整合力度功夫
三木集团势携雄厚实力资源进入五四北具备高度战略前瞻性面样量专业发展商抢占高端市场态势三木产应该坚持走差异化道路果类项目直接竞争品牌专业化水执行力等方面说存定差距项目操作目标应该产业复合角度通家天项目探索出条适合三木集团产操作模式成功实现三木集团开发战略意图走专业化整合持续高速发展良性循环道路
l 超越复合型盘开发手法倡导三木全日制生活产业规划势必行
健康休闲开发概念旅游休闲商务休闲健康运动文化教育成长四种产业营体系支持全日制生活规划理念中国目前盘开发理念推新高度宽度
1+4精英生活产业体系产开发应该较适合三木产条路家天项目特点（低密度高端）三木产战略发展方（复合产休闲产业高成长）决定超越传统开发商竞争模式家天项目推出占市场高点求考虑产品时候仅仅专业技术角度证更应该资源整合产业复合角度指导产品设计
2 定位原
l 市场出发基市场盈利基营目
l 消费者心理谋求定位创造适度超前合理产品生产销售者立场确定
l 针特定目标市场非整市场
l 充分考虑细分市场容量市场进入风险
l 结合家天区位特点充分发挥家天优势
l 坚持品牌战略创造出性价高居住模式先进低密度花园社区
l 样化市场定位分期题明确提升
l 五星级市场形象四星级产品三星级成
3 社区蓝图模拟
项目开发福州市精英士提供国际健康生活标准走种充满理解性关怀崭新居住生活
l 家天：国际化城市生活
紧邻五四路中央商务区环境流低密度国际健康社区里仅享受充足阳光回纯净然邂逅市繁华驾车十分钟CBD高速公路区迎面国际健康俱乐部中西特色美食城秀美工湖体育中心(sports mall)水疗会馆特色风情商业步行街离尘离城市生活然咫尺条河畔林荫路进入花园式居住区里真正具财富品位提供种高尚生活集聚阶层品位群邻里朋友拓展更际关系品位素养财富等量齐观邻里更话题造更社区活动
l 健康题：天天轻运动
综合运动馆运动mall业提供国际流行轻体育项目运动健康养生调理亚健康肌体焕发新青春活力生态社区处见绿水景喷泉雕塑动静相宜然性绿化社区满足着初梦想高技术含量设施居者提供品质保障时拥温泉GOLF等贵族享受时呼吸珍贵鲜氧时家中处理商务事宜切心欲性居
l 国际学校 健康成长社区
九年制国际学校双语幼园社区图书馆白领俱乐部教师楼……家天众教育配套设施业子女业身成长提供良环境造福州首学型健康社区知识创造财富
l 国际健康俱乐部 五四北商务休闲产业带
社区东侧酒店运动会商业街构成商务休闲度假区该建筑群五四北路错落致精致典雅成五四北建筑新标高品位商务休闲酒店水疗题会馆商务运动馆湖畔休闲广场运动森林风情商业街……住宅区生态立体园林景致相映成趣构成五四北完善商务休闲产业带
(二) 家天项目开发战略
1 超越复合盘开发模式社区综合开发模式
家天项目演进题新市镇城市综合居住社区演变程项目规划阶段充分注重城市资源高效率利类居住持续发展符合城市发展求通社区综合开发全面整合资源降低开发成提高开发效益时快速形成中产阶级标签居住社区氛围
2 体验济时代情境产开发模式
中国房产市场历产品产——概念产——复合产历程天进入情境产时代 境仅仅指房子建筑者花园境触全部外环境空间总生活氛围生活状态精神体验境外空间限定环境生活状态影响境体系贯穿居住社区营造全程方面环节家天项目创造充分体现国际健康生活理念高品质居住社区情境
3 开发商土运营商角色转变
土增值角度进行整体规划采取合作（招标）开发手法模块化分项（目标）理开发区模式换取较开发规模（社区性商业学校酒店体育馆区时启动）许会损失部分远期利益降低盘开发时间风险时快速实现社区氛围营造注意避免类产品竞争保证合理市场供应量
4 营造卖点创造买点转变
买方市场客户言更重动买点产品设计题概念设置围绕创造量量动买点角度考虑卖点求仅仅更重升华震撼心买点
二项目定位系统
（）核心形象定位：
社区+盘+低密度+高品质+超高性价五四北超型国际健康社区
1项目坐标系定位
开发理念定位：
理念1 三木产秉持国际风土情开发宗旨
理念2：三木产未复合型居住模式实践探索：
理念3 家天全日制生活理念
市场形象定位：
属性定位语1 国际健康新市镇
属性定位语2 福州中央公园美学生活代表作
释义中央公园鉴纽约巴黎悉尼等世界市规划精髓社区精心规划设计中央公园居者全日制生活美学化提升
美学生活种超越涵括健康文化性生态等词语定位说法倡导倡导然谐存倡导房屋尊重品质显愉悦
属性定位语3 2050国际居住文明实践者
2项目理念提示
■营造国际化情调社区
■构筑夺目片区形态
■展现新健康生活理念
（二）目定位子系统
1市场形象定位：全功休闲生活特区国际健康社区中坚阶级梦想家园
五四北路建成成五四路中央商务区配套生活区域家天项目应该身定位区域名片成游憩休闲旅游景点时提供种健康居住生活方式渴然接触片区整体形象应该非常适合居住健康休闲社区
◇ 全功休闲概念——商务休闲居住休闲运动休闲景观休闲旅游休闲
◇ 国际健康社区——健康珍贵健康生活种高品质生活成功士追求生活模式高格调定位利烘托气氛期值攀高市场制造驱动力
◇ 中坚阶层元化价值趋希相应宽容写意生活模式选体现元化题尤盘说元化生活方式提供具备竞争力方时带市场广度降低开发风险项目应该仅仅纯粹居住型单产品社区应该允许生活方式元化价值取存阶层群提供交流沟通理解台
2目标市场定位
◇ 盘目标市场定城市形成流购买群体：流客户群—— 流阳光收入阶层 菱形社会组成中流价值观附着群体
◇ 项目流客户洞察：城市中坚阶级
◇ 城市中坚阶级：广市场中产阶级新兴财富阶层白领阶层辅
（资产社会群体分五层次财富阶级中产阶级白领（资）阶级工薪阶级城市层谓中坚阶级指介财富阶级资阶级间社会阶级财富阶层中中产阶级全部资阶级中特征：拥较工作职位拥定财富积累较观相稳定年收入）
目标市场细分变量分析
细分变量名称 细分变量描述 效细分变量容
1．终途 购买产品终途 次置业：满足高品质生活需求二次置业：追求家外舒适享受心理满足：拥某种特定身份标签
2．理细分 客户区分布 鼓楼区体（五四路五路八七路区）常年福州境外士
3．口细分 年龄生命周期性格职业收入教育社会阶层信仰 ①中产阶层（普遍拥套居交通工具）②年龄跨度较26～50③社交应酬招活动频繁士④教育背景跨度较明显特征⑤男性占数
4．心理变量 生活方式性态度 ①强烈社会流意识②性稳重判断力③完全性化生活方式④属感某阶层业余生活惯固定场消费⑤健康重性越越重
5．行变量 购买行：动机需求特色审慎程度决策角色行：数量机会惯 ①动机：追求高品质生活种身份认尊荣感②济实力强价格需求遏制明显③购买决定慎重感性成分较少④决策说算⑤行样——居家度假投资等产品层次功
n 力客户群：
力客户群体 职业特征 家庭结构需求特征 购买类型
A．私营企业体工商户 五四路五路东街口津泰路等中部中北部商圈商贸企业业 满巢阶段成熟家庭般保姆处理家务追求生功成名高品质生活享受事业继续发展次置业项目客户群体 独立墅联排墅叠加墅空中豪宅需求面积较
B企业高级理 高级职业理职业中获取稳定高收入 居家家庭结构样般保姆处理家务二次次置业 高档豪宅高尚住宅需求面积居中
C．高收入者 演艺明星艺术家等 追求独特品位具格调私密性较强豪宅生活二次次置业 联排墅豪宅需求面积居中
D．灰色收入者 鼓楼区行政事业机关单位 满巢阶段空巢阶段已套公房想换住更高档次楼盘二次次置业注重私密性 高档豪宅高尚住宅需求面积居中
E．华侨亲属 外资企业投资士 福州高档物业传统客户追求生活氛围喜集体换房二次置业 独立墅联排墅高档豪宅需求面积居中
F．企业理员 效益行业企业民营企业 初巢满巢阶段成熟家庭追求生活舒适品位情调初次二次置业 高尚住宅需求面积居中
G．高薪行业资阶层 五四路附种银行证券公司新兴高科技企业广告业 巢初巢阶段成熟新生代般两口家强烈置业愿需家庭工作空间追求品位格调生活舒适性工作便利性次置业 国际俱乐部公寓高尚住宅需求面积
n 客户群：具相应效需求群单位
客户群体 职业特征 家庭结构单位性质 购楼类型
H．福州五区八县高收入士 高收入阶层士 财富积累者业务者消费需求五四北追求较高生活素质新颖生活环境选择五四北置业 联排墅单体墅高档豪宅需求面积较难预测
I．台湾客户 台资企业高级白领 业务选择福州作居住福州业务 墅高档豪宅需求面积居中
J．国外企业政府驻榕办事机构 外贸机构北福州业务公司 高级职员住宿商住商务交流需求 种户型面积需求面积居中
n 家天重点目标客户群定位
客户分类 应物业 客户描述
力客户群 三房两厅两卫（110~120m2） ² 公司中层理：福州已工作3—5年定积蓄事业逐渐稳定希承担起时功齐全生活品质相较高居² 鼓楼区福州居民² 周边体工商户
力客户群 四房两厅两卫（130~140m2） ² 公司高层理：已历艰苦创业阶段定事业基础收入高定积蓄基历首次置业文化层次较高住宅位置档次周边环境景观求较高² 政府机构区属企业领导（特鼓楼区）：部分已历二次置业部分居住工作单位分配住宅里收入高稳定积蓄丰厚希代创造良居住生活条件² 部分福州市居民：房租铺租收入源属高积蓄 高收入阶层区域认感较强改善居住环境强烈求尤代² 生意企业：福州年套居住年旧房生活忙碌高收入历首次置业逐渐注重周边环境尤生活便利性重视代教育² 海外侨胞亲属
次力客户群 三房两厅（90~108m2） ² 五四路中央商务区白领：工作时间较短收入高较高支付力希置业次位希班时间较短注重居住周边环境区品质² 年轻高薪白领阶层首期支付力较差绝数首次置业希早结束租房生活拥居
次力客户群 五房三厅（160~180m2） ² 高级理私营企业：工作时间长较高支付力已两次置业历非常注重生活品质提高具定文化品位接受新事物动力² 家庭居住口较财富阶层居住空间定求
补充客户群 两房两厅卫（6080m2） ² 年轻高薪白领阶层首期支付力较差绝数首次置业希早结束租房生活拥居² 周边体工商户² 职业者² 五四路单位职工
力客户购买心理：
Ø 注重物业身段价格方便生活工作子女读前提适中价格符合业济承受力满足业精神物质需求
Ø 注重物业功配套设置：功齐全配套设施周边成熟社区环境力客户群定吸引力尤五四北城市配套匮乏情况明显会成影响力客户购买利素
Ø 注重生活氛围：景观环境居住群休闲舒适度中坚非常关心素生活情趣样化追求目标
Ø 注重物业理：关心安全性更注重物业理提供附加服务素质
Ø 注重发展商形象：物业形象发展商实力住宅购买者关心话题物业形象坏定程度代表公司形象方面反映出购买者发展商承诺信度求说购买者重承诺实力雄厚营成熟发展商承诺信度会高
Ø 注重物业保值升值：购买者综合较选择普通心态升值空间少然社会宏观济走势片区发展较关系关键取决发展商整体资源运筹力点福州量拥量资金海外关系士尤重
Ø 注重子女成长：十分关注周边否教育质量高中学区周边交通否序子女行走否构成威胁
3产品定位系统
低密度高品质超高性价
(1) 产品档次定位：
规划设计环境配套物业理等综合素质流高品质高品位低密度元题复合型居住健康休闲镇
(2) 产品功定位
n 作百万方米社区产品功属性应该具备元化特征产品量具备弹性发展性满足样化需求
n 159容积率属较合理住宅社区指标量公建配套设施占定够面积高层住宅居住形式院落花园街域车享等应项目规划元素
n 高层类产品存竞争产品性题显非常重社区应该题水湖森林者运动期产品建筑形势产品突破创新
(3) 产品形态定位：
n 产品——
低密度house系列(57类)
岛居水墅（占1亩350方米25层）
独立院落独立house（占07亩350方米25层）
享院式组合house（占06亩280方米左右25层）
面宽联排house（占05亩230方米左右3层）
叠加式house（占05亩260方米左右225层）
题公寓系列(46类)
高级花园楼台洋房（4555层130160方米）
度假式酒店公寓（18层3560方米）
名公馆（梯户两户12层180200方米）
景观生态公寓（梯两户12层90150方米）
白领健康公寓（梯两户三户12层60130方米）
社区公空间
径端花园式街域
休闲度假酒店
题风情墅街域
综合运动馆
水疗馆
n 户型配模拟：
产品形态 房型 力面积（m2） 面积
Single(roll) house 56房 350400 2
Town house 5房 220250 5
叠加墅 45房 180200 8
层公寓 234房 90140 15
高层公寓 12345房 40180 60
高层公寓 345房 100180 5
营商业面积 40000 5
(4) 生活方式定位
形式房子种生活方式载体住宅包容文化特质更加远远超越建筑形式涵居关注追求实种全新生活方式体现
通福州中高档居住类物业市场置业者准置业者分析判断福州市场批济实力断快速增长独立消费群体群体普遍感觉福州找理想居底需什样产品中数感觉没方家天项目首先应该明确定位方——创造需求提供种全新代表未居住生活方式产品家天项目应该满足居者健康成长渴求项目外部环境社区部环境体现然艺术文艺术谐存真正具财富品位提供种生活方式
社区生活方式设计：国际健康社区——2050情境生活
健康体验 (健康生活健康工作健康成长)
氧生活 (高尔夫树林湖步行)
动感生活 (运动馆高尔夫划船等)
院落生活(花园院落)
三项目定位产品规划
（）总体规划思想
1站时代前超前理念规划符合国际文明居住标准代表未居方式前瞻性低密度住宅区
2创造五四北代表性生态休闲社区
五四北线高尚住宅开发创造代表性生态居住模式塑造夺目区域形象
3合理景观系统确保优美生活环境质素
环境住宅客户重视素通量原生态天然景观造景观满足居者然渴根场空间营造景观空间形态注意居住区景观公景观居住区环境必须创造宁静特色
景观系统分析
景观结构 景观空间 景观形态 园林肌理 心理感受
公空间 社区公景观 原生景观 然材料树林湖泊草石 开放愉悦宁静
半私密空间 组团公景观 造景观 相工溪流硬景观品 享邻里亲
私密空间 私家园林景观 未景观 性化私家园林立体绿化 性属豪
4完全开放商业配套提升块价值树立社区形象
全面完善家居生活配套震撼健康会设施充分满足高尚社区需求
题性休闲设施作吸引点满足部分高尚商务交流活动高收入家庭日常休闲度假业提供超越想象配套外吸引城市流开拓土营方式
5通水景森林高尔夫面积营造创造题性生态休闲社区
设计独特高尚居住社区水森林高尔夫题休闲生活支撑社区核心形象天鹅湖健康水疗馆区溪流湖泊生态水循环系统种水关生活充分满足亲水天性景观营造中引进高尔夫意境概念体现高层次造景观时景观功相结合
6注重社区居民全面参环保
充分考虑实施行性济性基础应垃圾分类处理太阳利中水循环直饮水入户等新技术
7满足分期开发持续发展需
适应三木产集团战略发展片区城市功定位灵活配合市场变化
满足新兴中坚阶层断发展元化需求
（二）整体规划原
1效利项目处区域位置
Ø 充分考虑社区定位区域发展良性互动势充分利五四北居住区规划条件
Ø 生态持续发展设计旨
Ø 鲜明形象定位社区住宅创造属感时外士种生态度假特色感受
Ø 设计完善步行系统量保证社区业步行通达性
2入口国际健康俱乐部商业街构成视觉走廊：
Ø 块中央设计条视觉走廊景观轴线
Ø 保证居住区安全私密性时创造开放式感觉致压抑感
Ø 国际健康俱乐部通突出形象吸引五四北路视线焦点
3创造具代表性建筑风格
Ø 充分考虑建筑身景观作选择种风格建筑令社区建成形象具观赏性
Ø 整体风格致性性化谐统
Ø 公建筑建设成家天入口标志代表性建筑物具备国际化意象
Ø 景观设置充分考虑日量予南面住宅单位
4高尚生活素质：
Ø 家天居住片区提供众具高度前瞻性舒适生活环境
Ø 居住者提供充足空间新鲜空气然环境河流茂盛园林安全优美环境居者提供游憩玩乐享受然清新环境繁华市便利
Ø 营造文景观居住者提供量休闲空间设施项目鲜明特色
5明确分期开发轴线：
Ø 期发展土设计成体量保证分期开发干扰入住
Ø 区级道路分期开发轴线布置减低分期开发道路分割影响
6效土利
Ø 五四北路侧布置商业公建学校作住宅区道路间缓
Ø 学校位边缘带住区提供屏障二利外营
Ø 结合周边然环境绿化带设计景观
7回应关发展机会盘限制：
Ø 考虑东南侧秀山中学片区成熟商业休闲价值保留合理发展空间
Ø 北侧然村交界处退界预留发展采取工堆坡形式降低干扰
8安全生活环境
Ø 清晰道路分级制度驾驶者更容易辨认方
Ø 完整步行系统连接社区绿化带会河畔休闲区行走廊帮助流辨增加行安全
Ø 学校会商业行路均车道分流行更获安全保障
Ø 组团分布充分考虑避开分期开发干扰
Ø 考虑封闭式社区理明确组团分级
9合理车交通系统：
Ø 考虑私车时代居住模式量住户车方便快捷开家
Ø 道路严格分级量采取端封闭机动车道确保区域通达前提减少穿越住宅区机动车道路
Ø 道路交通系统功细化充分利形高差建立完善步行系统组团间环路设置健康步道
（三）设计考虑素
n 绿化园林
1湖畔休闲新天：
Ø 利天鹅湖绿化带设置较尺度片绿风筝广场周边区提供休憩场容户外运动游憩
Ø 外围绿化带营造线性高尔夫果岭运动森林等意境景观
Ø 社区园林中设置量户外康乐设施童憩戏区缓跑径单车径健身区烧烤场
Ø 改造中部规划路景观道墅溪流结合形成景观商业道
2中央公园景观绿轴：
Ø 利景观绿轴期发展连接整体化形成盘氛围家天社区属感
Ø 景观轴突破传统单形式形成开口视觉中心
Ø 景观绿轴提升社区整体生活品质提升住宅产品品质
3山水居意境
Ø 叠泉喷水池溪流浅滩湖泊……等种现代水景营造方式结合起
Ø 社区入口营造尺度景观外组团设计中避免顾实际功分追求中心景观面积
Ø 善高差制造景观点保留原高差营造景观层次感然高差制造高差创造山水居意境
Ø 量立体绿化应利茂盛植物建筑物环境软化
4社区出入口景观设计：
Ø 块入口设计代表整项目焦点公众富国际度假特色居住社区形象
Ø 进入区提供吸引力街景
Ø 突出健康会馆园林设计塑造鲜明首期发展入口形象
Ø 社区入口部设置面积景观营造居住者回家愉悦心情时作动静区分隔
5绿色道
Ø 道路浓密树木种植减少建筑物驾驶者影响驾驶者着绿化道路进入住宅
Ø 清晰明确道路等级制度驾驶者清楚指示
6山丘缓作
Ø 堆坡造丘利山丘作观景台活动点
Ø 山丘作隔离汽车噪音
Ø 缓坡创造曲线美社区景观更加丰富具层次感
Ø 坡安排住宅者童游乐场健身场
7建筑组团景观组织：
Ø 住宅发展带入种密切关系感觉居住者带份属感
Ø 建筑组团围绕着处公景观
Ø 组团间拟做中央景观轴联系视觉走廊增加景观性
n 建筑：住宅建筑设计
1创造现代舒适社区：
Ø 超越福州现住宅社区媲美世界级高尚社区充分考虑居住者性元特征
Ø 通产品形式创新体现差异化
Ø 规划布局建议充分考虑景观气候等素吸收传统行列式布局合理处院落式布局优点结合
Ø 整体社区分4社区级组团基组团单元150200户左右规模设计量形成封闭式理组团采取高低密度结合形式体现组团差异性
2差异化建筑形态风格：
Ø 联排双拼独立house组合house叠加house组成端花园式街域半开放式街域层高层高层丰富样产品形式决定家天建筑风格样性典现代甚类建筑风格应该出现社区里生荣充分体现组团复制性产品形态样化
Ø 建筑风格外注重功题性创造种题建筑
3创造高素质生活环境：
Ø 配合市场需面布局设计
Ø 高低错落建筑高度充满动感设计意
Ø 降低耗技术材料符合生态住宅标准
Ø 户型设计充分考虑面积时代特点注重户型面积功质量
n 建筑：国际健康俱乐部公建筑设计
1渡假村质素气氛：
Ø 采具备震撼性国际感建筑风格
Ø 湖泊森林运动场组成充满天然日光清新怡度假环境
2公建筑位置合理设置：
Ø 充分考虑住宅区互动
Ø 社区品质提升
Ø 成视觉走廊重部分
3公建设计配合市场销售分期开发策略
Ø 运动会独特风格功助销售
Ø 考虑次投入成集中式布局改带状分布利发展逐步建设
4公建筑重组成：(见专题报告)
Ø 国际度假村——会议中心商务客房题餐饮温泉健身度假酒店娱乐城精品购物中心
Ø 风情题商业街——咖啡厅艺术走廊中西美食园林食府
Ø 水疗健康会馆——室泳池桑浴水娱乐健康水疗
Ø 河滨休闲广场——运动森林风筝广场室外行车场线性高尔夫景观带
Ø 商务运动馆——网球壁球羽毛球乒乓球台球桥牌俱乐部
Ø 室外运动设施——运动场篮球场健康步道行车景观路少年棒球场珍禽栖息植物园
Ø 教育产业——九年制国际学校双语素质幼园社区成长中心社区艺术馆
■ 分期开发销售策略
1住宅物业：
Ø 制宜根块性质环境品质提供样化产品形式
Ø 流目标客户定位社会中坚阶层营造舒适带休闲度假色彩低密度高尚住区
Ø 体现联动开发合力合理控制期推出数量类型
2弹性规划：
Ø 期发展设计量避免施工时初期物业产生负面影响
Ø 充分考虑家天五四路带休闲旅游商业价值预留部分发展
Ø 采租赁手法拓展空间
3资金佳：
Ø 分四—五期开发期规模控制150亩左右样适度区间
Ø 公配套作集中式布局分期推出力求期前面提升
Ø 学校放期发展减低支出
4休闲物业发展
Ø 商务休闲居住休闲运动休闲旅游休闲
Ø 运动休闲商务会议题特色餐饮吸引点辅运动健身观光等项目
Ø 次性出售外考虑物业营收益设置部分酒店客房度假墅
司前期项目定位提出书面意见通家天项目总体规划概念方案项目定位想法表现出报告前期工作全面总结分析力图福州市场情况类项目进行全面分析研判家天项目定位提出总体意见通规划语言表达出希设计单位开展项目整体规划设计提供定帮助司提交工作成果中继续深化定位工程出具独立报告设计单位配合完成总体规划方案
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