枫泾镇块工程
市场分析报告
目 录
枫泾镇区位环境分析……………………………………………3
二 枫泾镇总体规划功分布……………………………………4
三 枫泾镇房产市场分析…………………………………………7
四 工程分析 ………………………………………………………13
五 工程市场定位分析 ……………………………………………16
六 结 ……………………………………………………………19
枫泾镇区位环境分析
枫泾素海西南门户称位江浙沪二省市交界属海西南郊区金山区西部东邻兴塔镇北接松江青浦西南浙江省嘉善县接壤A8沪杭高速没建成前枫泾镇浙江320国道进入海第站枫泾镇历海浙江福建海济带重连接点
枫泾镇总口5万镇域总面积5433万方公里枫泾镇文化源远流长金山农民画〞发源建元代致桥跻运桥市河两侧明清居室留古镇丰富文景观枫泾镇历代商贾聚集全国500试点城镇海市试点中心镇2001年1月5日枫泾镇列海重点建设城九镇〞试点镇
枫泾镇工业门类齐全服装印染纺布制酒业方特产枫泾丁蹄〞风味独特名扬世
2003年6月28日枫泾中心镇建设正式启动千年古镇枫泾脱胎换骨进入新历史开展时期
沪杭高速公路沪杭铁路320国道朱枫公路四条动脉贯穿镇区丰富水运资源高速公路40分钟达市中心虹桥机场仅需35分钟浦东国际机场仅需50分钟达轻轨R4线直通枫泾镇已列入海城市开展规划
建1999年枫泾工业园区取突破性时进展现占47方公里目前已包括海华普汽车泽星〔海〕精密工业海飞旭电子等家知名企业70家企业落户园区总投资45亿元民币园区七通〞厂房标准绿化成荫干道亮灯2004年10月园区实现工业产值154亿元园区已形成汽车制造汽车配件生产高新电子技术导产业链条
早2003年底枫泾济区贸易型企业2045家已落户实业型企业50家中飞旭电子汉钟机械公司等知名企业
枫泾镇原骨干企业海佳田制造金山枫围纺布厂海华卉丝绸印染断进行新技术引进改造年增产值4600万元市场竞争中断开展壮
外2002年9月海市政府批准枫泾建设国家级国际化功海国际服装机械城国外制造商贸易商搭建全新理想开展空间台
二枫泾镇总体规划功分布
1枫泾镇总体规划
枫泾中心镇规划充分鉴北美郊区城镇建设开展验世界贴性居住新城市义规划新理念新趋势利枫泾镇特区位优势环境优势潜济开展力形成流通居住生活文化旅游等功体北美风貌标志现代化生态城镇路兴商城造势全力造——北美城——灵韵水城—— 现代生态城集现代文化古镇文化民间文化体中心镇屹立海西南门户
枫泾中心镇总体规划鲜明特色突出表达生态城镇布局突出城镇然融合协调概括心二轴三广场四区〞
心〞指城镇中心突出北美城镇中心元素中心湖托规划形成中心公园城市公中心复合组成城镇功中心景观标志中心
二轴〞芙蓉路枫村路前者联系新镇中心老镇中心南北城镇轴线者联系公交通枢纽东西生活景观轴
三广场〞指城镇中心广场两入口广场
四区〞指新镇区商贸产业区老镇区工业区
2区功分布
枫泾中心镇实际条件决定土规划取沪杭高速公路320国道镇区东侧南侧通西侧朱枫公路北开展枫泾镇新生活居住区域清风路沪杭铁路朱枫公路围合成生活居住区中包括规划城镇中心北美特色风貌规划启动区朱枫公路西侧区开展商贸物流业制造业开展越铁路高速公路工业园区新老镇区间绿带相互联系老镇区现老城镇区320国道沪淞铁路朱枫公路清风路围成生活居住功工业区位沪杭高速公路320国道东侧工业生产处沪杭高速公路沪杭铁路间门户公园景观功突出时起工业园区新老镇居住区隔离作
枫泾镇期建设规划：新镇区市政道路建设首先开始芙蓉路枫村路清风路白牛路商城路延伸路段开始着手带动周边土开发目前白牛路等正施工
二加快建设枫阳路北侧工程枫阳路北侧实施工程市级示范区——枫溪苑众仁护理院金轩渡假村根建成投入目前三工程已完成投入
三启动中心村建设北美特色风貌城镇目前已工程建交付
四老镇区改造两条街兴建朱枫公路门户广场加强枫泾商城商业设施建设
三枫泾镇房产市场分析
1金山区房产市场开展情况
金山区处远郊房产业开展起步较晚居民住房水相较低2003年物业统计年报数显示2003年金山区居民住宅房屋总面积399万方米均住房面积186方米建设部新统计目前全国城镇居民均住宅建筑面积2367方米中东部区2506方米中部区2199方米西部区2305方米金山区城镇居民住房水全国均水相差507方米东部区相差644方米甚西部相差445方米说明金山区住房需求观
方面年房产业投资情况金山区房产投资呈逐年高速增长趋势2001年金山区房产投资总额54亿元增长3622002年投资总额77亿元增长4262003年投资总额105亿元增长3642004年投资总额149亿元增长418说明金山区房产需求量较
横拟2003年十郊区均房产投资量3045亿元金山区105亿元相差20亿元高闵行区611亿元相差596亿元说明金山区房产业潜力巨
2004年金山区房产市场相活泼年需求旺盛金山区全年完成房产开发投资149亿元年期增长418年4月起热房产降温国家采取严格银行信贷暂停营性土投放两政策金山区房产开发投资半年793增速快速回落12月份418特高档商品房墅商铺开发投资幅度减少未开工工程暂缓取消根宏观调控保压控〞原政府鼓励房产开发企业投入中低档商品房农民动迁房开发严控新增营性土清理违法违规抑制囤炒行促进存量土利消化04年第三季度起金山区房产开发结构调整重点开展农民居住集中配套济适房
2004年112月金山区商品房施工面积16996万方米增长491销售面积5926万方米增长65212月末金山区空置房面积1万方米降905系列数说明金山区房产需求量较潜力巨
前年金山区房产市场总体情况金山房产分布金山卫城区约占全区70％朱泾镇约占18％剩镇次枫泾亭林张堰
着枫泾镇总体规划全面启动2004年重略提升相前两者较差距说明枫泾镇房产开发潜力估量枫泾镇作城九镇〞中唯商贸重镇枫泾镇未中心城区新镇区老镇区商贸产业区工业区门户公园五功区749公顷公效劳场中4方公里北美风貌新镇区居住商贸交通休闲文化旅游导功受然条件行政区划限制新镇开发体量相城八镇较离海直线距离较远拟适合中等开发商进驻开发相信久会量实力型开发商进驻展开新轮造镇运动
2枫泾镇房产市场分析
枫泾中心镇房产集中新老镇区规划中增加老镇区绿化公效劳设施改善老镇居住环境口逐步疏散新镇区枫泾房产开发中心现老镇区转移新镇区整镇区居住分：朱枫公路东区域清风路南老镇居住组团新镇区中心周围中密度住组团规划启动区建设商业住宅周边余区低刻度组团老城区中心区住宅46层住宅低密度组团住宅23层联排住宅配合少量独立式住宅
目前枫泾北美新镇前期工程总投资约175亿元目前已累计投资7000万元道路框架根成型北美核心风貌区初显首批住宅工程已建位新镇区2号块工程农民动迁房面市场体量达20万方米均价仅2300元方米——海房价谷底〞热情普通购房者缘
业专家指出枫泾北美新镇属城九镇〞身土指标资源配置口导入方面扶植政策新镇优势开发相滞劣势成边走边〞吸取新镇开发验优势特现3000元市场房价低新镇郊县具较竞争优势枫泾距离市区较远短期实现市区班新镇居住难度估计早期吸引江浙客户常住
伴着中心城镇规划确立较房产工程逐步启动前老镇区开发工程已市受枫泾中心镇规划巨利价格3500元方米左右快抢购空
周边售楼盘：
楼盘名
楼盘位置
开发商
建筑形态
单价范围
〔元m2〕
怡水新镇
〔云枫苑〕
枫阳路商城路口
海枫发房产营
层高层
层3000－3800高层
3000－4100
枫景家园
〔北美枫情〕
亭枫公路朱枫公路口
保集集团海凯士达房产开发营
层高层
层3150－3500
案分析：怡水新镇
楼盘址：金山区枫阳路商城路路口
整盘建面：6万m2
期套数：200余套
容积率：144
绿化率：36
车位配置：面()车位200余
物费：12元㎡·月
楼盘形态：层高层
均价：3300元㎡
开盘日期：2004年10月4日
案点评：
怡水新镇区周围商业配套设施尚未完善目前够理想区东侧然紧枫泾镇标志性建筑——金轩假日酒店金轩假日酒店枫阳路东步行3分钟范围外观规模较众仁护理医院怡水新镇区东南面仅完工枫光苑商铺裙房档次较低饭店零售商店区域供较少该工程化情况良
案分析：海国际服装机械城
海国际服装机械城位海市金山区枫泾镇枫泾镇处海市西南隅金山区西北陲沪浙五区县〔金山松江青浦嘉善湖〕十乡〔镇〕交界距市中心〔民广场〕58公里南距杭州湾35公里西距浙江省嘉兴市27公里北距青浦城区30公里东北距松江城区26公里
海国际服装机械城选址枫泾镇西北部朱〔家角〕枫〔泾〕公路西侧东面枫泾镇区西面浙江省嘉善县交界
海国际服装机械城机械导集生产商贸展示信息培训研发二手货交易七功体型产业园首期占面积426方公里全部建成面积达12方公里全年产值达100亿民币
现企业海服装城海佳田制造等12家型企业已海国际服装机械城落户总投资20亿民币
作城中城海服装城占面积500亩建筑面积37万方米2004年底竣工设立铺位3000成华东功全品位高集产业物流商贸信息展示设计体型综合性服装城
市场结
距离海市中心远消费水低海前3000元商品房预售均价房价谷底〞出现城九镇〞中种现象次证明房产市场规律完全政府通规划宣传鼓励等手段轻易改变——胜枚举远郊镇住宅供量房价水远超区城九镇区域原更庞发形成市场需求
外角度讲方米3000元低价期房否具投资价值呢？假设投资者眼光拓展整长三角者中沪浙(沪杭)热线〞房价嘉善嘉兴区低枫泾房源投资性价必赘述
枫泾中心镇规划未枫泾贵住宅集中启动区东南面外围围绕中心湖水面芙蓉街西侧造崭新城镇核心规划中位中心湖北岸政府楼政府部门设置型购物中心商业金融效劳等行业齐全中学图书馆电影院体育馆等文化教育休闲娱乐设施样少仅行政文化济中心怡景观外调查新镇区北美新镇〞住宅房工程已破土开工2005年开盘销售开盘价预计约4000～5000元／方米
规划朱枫公路西侧区开展商贸物流业制造业开展越铁路高速公路工业园区目前海国际服装机械城期根建成相关型企业入驻区域开展带新契机
四工程分析
1工程理位置
该工程块位枫阳路北朱枫公路西测紧邻海国际服装机械城该区域属枫泾镇总体规划工业园区目前算拟偏僻气相朱枫公路东面镇区言严重缺乏着整体规划建设进展该区域量企业逐步入驻新镇中心北美风貌区建成迎全新旺盛景象
位置示意图：
案
2工程土价格评估
评估思路
没参考工业工程价司暂区域开发商品房土价格作鉴先市场拟法出拟估价土房产建成预计价格假设开发法评估拟估土价格
Ø 房产价格预测
建层例云枫苑层均价3400元㎡枫景家园层均价3300元㎡新泾路北定港塘东枫泾镇1号块楼面价1650元㎡〔容积率114〕根假设开发法：
工程
单价〔元m2〕
楼面价
1650
建安费
950
配套费
540
销售利润税金
0045×P
贷款利息
70％×{[1650×〔1＋558％〕3－1]＋540×[(1+558)21]＋950×[(1+558)221]}
利润
20×P
销售单价
P
预计建成房产销售单价P4536元㎡
云枫苑枫泾镇1号块枫景家园相案距离次递减取云枫苑枫泾镇1号块建成房产枫景家园拟合系数分04503025考虑案市时间较晚取调整系数11该块房产建成预测价格〔层例〕：
〔3400×045＋3300×03＋4356×025〕×11＝4000元㎡
Ø 土价格评估
假设开发期1年建设期2年开发商款70％贷款工程开发费建设期间均匀投入
工程
计算公式
单价〔元m2)
楼面价
土单价容积率
土单价1
〔假定层容积率1〕
建安费
950
公建配套
320
配套
220
销售费税金
售价×〔2％＋25％〕
180
贷款利息
70％×{土单价[〔1＋558)3－1]＋540×[〔1＋558)2－1]+950×[〔1＋558〕22－1〕｝
80＋0124×土单价
利润
售价×20％
800
合计
4000
土单价＝楼面价×容积率＝楼面价×1＝售价－建安费－公建配套费－配套费－销售费税金－贷款利息－利润
：土评估单价1290元㎡86万元亩
土价值分析结：果工程作商品房住宅开发4000元㎡单价出售该房产期获20％利润情况需高86万元亩价购置该土
五工程市场定位分析
工程块处朱枫路西枫泾镇总体规划工业园区范畴土性质工业适合开发住宅考虑工程域素作工业效厂房办公休憩途融合起吸引江浙带量中企业购置入驻工程解决办企业生活休闲顾忧？摆面前课题幸运位宝山嘉定区台鼎中企业园〞启示
台鼎中企业园北陈太路〔锦秋路〕东接真陈路南侧30米市台路西沪嘉高速公路
建筑外形：
房型图：
层面图 夹层面图
二层面图 三层面图
厂房层设备层挑高65米二层作办公三层配备煤气居住生活厂房办公生活融合起中企业特SOHO〞族节省量营运钱生活钱
目前该工程类产品根售完销售均价4380元㎡纯办公类物业销售价格5000元㎡化速度较慢园区配备专属BUS完全园区生活配套顾忧属纯产权创业楼时提供三设厂优惠政策进驻企业享受种税收减免遇
通台鼎中企业园调查研究司发现该工程样工业仅仅建造单厂房认：全球济体化时代着技术含量升级中企业空间需求仅仅停留单层面该企业园扬弃传统纯厂房单思考建筑塑造厂办高济空间效特规划三层厂办建筑：楼面积108～191㎡做厂房二楼98～168㎡面积作办公室三楼93～160㎡面积辟成会客区会议室洽谈空间休憩室达正确弹性空间机需求
样相拟传统纯厂房空间节省企业营运长期支付庞钱够满足中企业重需求该工程销售情况见斑年时间期快长三角济带中企业抢购殆
司仔细研究发现该企业园存缺乏处：没量中企业生产产品提供全面展示交易台果园区入口兴建座特色国际级展览交易中心更完备
台鼎中企业园销售业绩说明该产品创新设计适合满足量中企业市场需求填补市场空白工程位江浙两省市商贸重镇——枫泾面江浙枫泾周边量中企业样产品相信定够产生良市场效应
通前文区位环境区域市场相类似产品研究司认工程块定位：
集厂房办公展览休憩等功体
中企业创业乐园
六结 ：
金山区整体房产市场走势枫泾镇房产市场开展空间开展潜力未会量型开发企业进驻
枫泾镇区位优势总体规划枫泾作城九镇〞中唯商贸重镇枫泾镇未中心城区新镇区老镇区商贸产业区工业区门户公园五功区中4方公里北美风貌新镇区居住商贸交通休闲文化旅游导功受然条件行政区划限制新镇开发体量相城八镇较离海直线距离较远房产开发起步较晚目前价格处海市价格谷底〞着新中心镇区逐步建设完成商品房价格稳步升趋势拟适合中等开发商进驻开发相信久会量实力型开发商进驻展开新轮造镇运动
工程块身情况作枫泾镇规划新区工业园区范畴托海国际服装机械城开展优势鉴台鼎中企业园〞创新思路区域走差异化道路枫泾镇江浙两省市连接点优越理位置工程差异化定位思路提供力支撑相信工程建设入市会成枫泾镇未房产市场热点
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枫泾镇块工程
市场分析报告
目 录
枫泾镇区位环境分析……………………………………………3
二 枫泾镇总体规划功分布……………………………………4
三 枫泾镇房产市场分析…………………………………………7
四 工程分析 ………………………………………………………13
五 工程市场定位分析 ……………………………………………16
六 结 ……………………………………………………………19
枫泾镇区位环境分析
枫泾素海西南门户称位江浙沪二省市交界属海西南郊区金山区西部东邻兴塔镇北接松江青浦西南浙江省嘉善县接壤A8沪杭高速没建成前枫泾镇浙江320国道进入海第站枫泾镇历海浙江福建海济带重连接点
枫泾镇总口5万镇域总面积5433万方公里枫泾镇文化源远流长金山农民画〞发源建元代致桥跻运桥市河两侧明清居室留古镇丰富文景观枫泾镇历代商贾聚集全国500试点城镇海市试点中心镇2001年1月5日枫泾镇列海重点建设城九镇〞试点镇
枫泾镇工业门类齐全服装印染纺布制酒业方特产枫泾丁蹄〞风味独特名扬世
2003年6月28日枫泾中心镇建设正式启动千年古镇枫泾脱胎换骨进入新历史开展时期
沪杭高速公路沪杭铁路320国道朱枫公路四条动脉贯穿镇区丰富水运资源高速公路40分钟达市中心虹桥机场仅需35分钟浦东国际机场仅需50分钟达轻轨R4线直通枫泾镇已列入海城市开展规划
建1999年枫泾工业园区取突破性时进展现占47方公里目前已包括海华普汽车泽星〔海〕精密工业海飞旭电子等家知名企业70家企业落户园区总投资45亿元民币园区七通〞厂房标准绿化成荫干道亮灯2004年10月园区实现工业产值154亿元园区已形成汽车制造汽车配件生产高新电子技术导产业链条
早2003年底枫泾济区贸易型企业2045家已落户实业型企业50家中飞旭电子汉钟机械公司等知名企业
枫泾镇原骨干企业海佳田制造金山枫围纺布厂海华卉丝绸印染断进行新技术引进改造年增产值4600万元市场竞争中断开展壮
外2002年9月海市政府批准枫泾建设国家级国际化功海国际服装机械城国外制造商贸易商搭建全新理想开展空间台
二枫泾镇总体规划功分布
1枫泾镇总体规划
枫泾中心镇规划充分鉴北美郊区城镇建设开展验世界贴性居住新城市义规划新理念新趋势利枫泾镇特区位优势环境优势潜济开展力形成流通居住生活文化旅游等功体北美风貌标志现代化生态城镇路兴商城造势全力造——北美城——灵韵水城—— 现代生态城集现代文化古镇文化民间文化体中心镇屹立海西南门户
枫泾中心镇总体规划鲜明特色突出表达生态城镇布局突出城镇然融合协调概括心二轴三广场四区〞
心〞指城镇中心突出北美城镇中心元素中心湖托规划形成中心公园城市公中心复合组成城镇功中心景观标志中心
二轴〞芙蓉路枫村路前者联系新镇中心老镇中心南北城镇轴线者联系公交通枢纽东西生活景观轴
三广场〞指城镇中心广场两入口广场
四区〞指新镇区商贸产业区老镇区工业区
2区功分布
枫泾中心镇实际条件决定土规划取沪杭高速公路320国道镇区东侧南侧通西侧朱枫公路北开展枫泾镇新生活居住区域清风路沪杭铁路朱枫公路围合成生活居住区中包括规划城镇中心北美特色风貌规划启动区朱枫公路西侧区开展商贸物流业制造业开展越铁路高速公路工业园区新老镇区间绿带相互联系老镇区现老城镇区320国道沪淞铁路朱枫公路清风路围成生活居住功工业区位沪杭高速公路320国道东侧工业生产处沪杭高速公路沪杭铁路间门户公园景观功突出时起工业园区新老镇居住区隔离作
枫泾镇期建设规划：新镇区市政道路建设首先开始芙蓉路枫村路清风路白牛路商城路延伸路段开始着手带动周边土开发目前白牛路等正施工
二加快建设枫阳路北侧工程枫阳路北侧实施工程市级示范区——枫溪苑众仁护理院金轩渡假村根建成投入目前三工程已完成投入
三启动中心村建设北美特色风貌城镇目前已工程建交付
四老镇区改造两条街兴建朱枫公路门户广场加强枫泾商城商业设施建设
三枫泾镇房产市场分析
1金山区房产市场开展情况
金山区处远郊房产业开展起步较晚居民住房水相较低2003年物业统计年报数显示2003年金山区居民住宅房屋总面积399万方米均住房面积186方米建设部新统计目前全国城镇居民均住宅建筑面积2367方米中东部区2506方米中部区2199方米西部区2305方米金山区城镇居民住房水全国均水相差507方米东部区相差644方米甚西部相差445方米说明金山区住房需求观
方面年房产业投资情况金山区房产投资呈逐年高速增长趋势2001年金山区房产投资总额54亿元增长3622002年投资总额77亿元增长4262003年投资总额105亿元增长3642004年投资总额149亿元增长418说明金山区房产需求量较
横拟2003年十郊区均房产投资量3045亿元金山区105亿元相差20亿元高闵行区611亿元相差596亿元说明金山区房产业潜力巨
2004年金山区房产市场相活泼年需求旺盛金山区全年完成房产开发投资149亿元年期增长418年4月起热房产降温国家采取严格银行信贷暂停营性土投放两政策金山区房产开发投资半年793增速快速回落12月份418特高档商品房墅商铺开发投资幅度减少未开工工程暂缓取消根宏观调控保压控〞原政府鼓励房产开发企业投入中低档商品房农民动迁房开发严控新增营性土清理违法违规抑制囤炒行促进存量土利消化04年第三季度起金山区房产开发结构调整重点开展农民居住集中配套济适房
2004年112月金山区商品房施工面积16996万方米增长491销售面积5926万方米增长65212月末金山区空置房面积1万方米降905系列数说明金山区房产需求量较潜力巨
前年金山区房产市场总体情况金山房产分布金山卫城区约占全区70％朱泾镇约占18％剩镇次枫泾亭林张堰
着枫泾镇总体规划全面启动2004年重略提升相前两者较差距说明枫泾镇房产开发潜力估量枫泾镇作城九镇〞中唯商贸重镇枫泾镇未中心城区新镇区老镇区商贸产业区工业区门户公园五功区749公顷公效劳场中4方公里北美风貌新镇区居住商贸交通休闲文化旅游导功受然条件行政区划限制新镇开发体量相城八镇较离海直线距离较远拟适合中等开发商进驻开发相信久会量实力型开发商进驻展开新轮造镇运动
2枫泾镇房产市场分析
枫泾中心镇房产集中新老镇区规划中增加老镇区绿化公效劳设施改善老镇居住环境口逐步疏散新镇区枫泾房产开发中心现老镇区转移新镇区整镇区居住分：朱枫公路东区域清风路南老镇居住组团新镇区中心周围中密度住组团规划启动区建设商业住宅周边余区低刻度组团老城区中心区住宅46层住宅低密度组团住宅23层联排住宅配合少量独立式住宅
目前枫泾北美新镇前期工程总投资约175亿元目前已累计投资7000万元道路框架根成型北美核心风貌区初显首批住宅工程已建位新镇区2号块工程农民动迁房面市场体量达20万方米均价仅2300元方米——海房价谷底〞热情普通购房者缘
业专家指出枫泾北美新镇属城九镇〞身土指标资源配置口导入方面扶植政策新镇优势开发相滞劣势成边走边〞吸取新镇开发验优势特现3000元市场房价低新镇郊县具较竞争优势枫泾距离市区较远短期实现市区班新镇居住难度估计早期吸引江浙客户常住
伴着中心城镇规划确立较房产工程逐步启动前老镇区开发工程已市受枫泾中心镇规划巨利价格3500元方米左右快抢购空
周边售楼盘：
楼盘名
楼盘位置
开发商
建筑形态
单价范围
〔元m2〕
怡水新镇
〔云枫苑〕
枫阳路商城路口
海枫发房产营
层高层
层3000－3800高层
3000－4100
枫景家园
〔北美枫情〕
亭枫公路朱枫公路口
保集集团海凯士达房产开发营
层高层
层3150－3500
案分析：怡水新镇
楼盘址：金山区枫阳路商城路路口
整盘建面：6万m2
期套数：200余套
容积率：144
绿化率：36
车位配置：面()车位200余
物费：12元㎡·月
楼盘形态：层高层
均价：3300元㎡
开盘日期：2004年10月4日
案点评：
怡水新镇区周围商业配套设施尚未完善目前够理想区东侧然紧枫泾镇标志性建筑——金轩假日酒店金轩假日酒店枫阳路东步行3分钟范围外观规模较众仁护理医院怡水新镇区东南面仅完工枫光苑商铺裙房档次较低饭店零售商店区域供较少该工程化情况良
案分析：海国际服装机械城
海国际服装机械城位海市金山区枫泾镇枫泾镇处海市西南隅金山区西北陲沪浙五区县〔金山松江青浦嘉善湖〕十乡〔镇〕交界距市中心〔民广场〕58公里南距杭州湾35公里西距浙江省嘉兴市27公里北距青浦城区30公里东北距松江城区26公里
海国际服装机械城选址枫泾镇西北部朱〔家角〕枫〔泾〕公路西侧东面枫泾镇区西面浙江省嘉善县交界
海国际服装机械城机械导集生产商贸展示信息培训研发二手货交易七功体型产业园首期占面积426方公里全部建成面积达12方公里全年产值达100亿民币
现企业海服装城海佳田制造等12家型企业已海国际服装机械城落户总投资20亿民币
作城中城海服装城占面积500亩建筑面积37万方米2004年底竣工设立铺位3000成华东功全品位高集产业物流商贸信息展示设计体型综合性服装城
市场结
距离海市中心远消费水低海前3000元商品房预售均价房价谷底〞出现城九镇〞中种现象次证明房产市场规律完全政府通规划宣传鼓励等手段轻易改变——胜枚举远郊镇住宅供量房价水远超区城九镇区域原更庞发形成市场需求
外角度讲方米3000元低价期房否具投资价值呢？假设投资者眼光拓展整长三角者中沪浙(沪杭)热线〞房价嘉善嘉兴区低枫泾房源投资性价必赘述
枫泾中心镇规划未枫泾贵住宅集中启动区东南面外围围绕中心湖水面芙蓉街西侧造崭新城镇核心规划中位中心湖北岸政府楼政府部门设置型购物中心商业金融效劳等行业齐全中学图书馆电影院体育馆等文化教育休闲娱乐设施样少仅行政文化济中心怡景观外调查新镇区北美新镇〞住宅房工程已破土开工2005年开盘销售开盘价预计约4000～5000元／方米
规划朱枫公路西侧区开展商贸物流业制造业开展越铁路高速公路工业园区目前海国际服装机械城期根建成相关型企业入驻区域开展带新契机
四工程分析
1工程理位置
该工程块位枫阳路北朱枫公路西测紧邻海国际服装机械城该区域属枫泾镇总体规划工业园区目前算拟偏僻气相朱枫公路东面镇区言严重缺乏着整体规划建设进展该区域量企业逐步入驻新镇中心北美风貌区建成迎全新旺盛景象
位置示意图：
案
2工程土价格评估
评估思路
没参考工业工程价司暂区域开发商品房土价格作鉴先市场拟法出拟估价土房产建成预计价格假设开发法评估拟估土价格
Ø 房产价格预测
建层例云枫苑层均价3400元㎡枫景家园层均价3300元㎡新泾路北定港塘东枫泾镇1号块楼面价1650元㎡〔容积率114〕根假设开发法：
工程
单价〔元m2〕
楼面价
1650
建安费
950
配套费
540
销售利润税金
0045×P
贷款利息
70％×{[1650×〔1＋558％〕3－1]＋540×[(1+558)21]＋950×[(1+558)221]}
利润
20×P
销售单价
P
预计建成房产销售单价P4536元㎡
云枫苑枫泾镇1号块枫景家园相案距离次递减取云枫苑枫泾镇1号块建成房产枫景家园拟合系数分04503025考虑案市时间较晚取调整系数11该块房产建成预测价格〔层例〕：
〔3400×045＋3300×03＋4356×025〕×11＝4000元㎡
Ø 土价格评估
假设开发期1年建设期2年开发商款70％贷款工程开发费建设期间均匀投入
工程
计算公式
单价〔元m2)
楼面价
土单价容积率
土单价1
〔假定层容积率1〕
建安费
950
公建配套
320
配套
220
销售费税金
售价×〔2％＋25％〕
180
贷款利息
70％×{土单价[〔1＋558)3－1]＋540×[〔1＋558)2－1]+950×[〔1＋558〕22－1〕｝
80＋0124×土单价
利润
售价×20％
800
合计
4000
土单价＝楼面价×容积率＝楼面价×1＝售价－建安费－公建配套费－配套费－销售费税金－贷款利息－利润
：土评估单价1290元㎡86万元亩
土价值分析结：果工程作商品房住宅开发4000元㎡单价出售该房产期获20％利润情况需高86万元亩价购置该土
五工程市场定位分析
工程块处朱枫路西枫泾镇总体规划工业园区范畴土性质工业适合开发住宅考虑工程域素作工业效厂房办公休憩途融合起吸引江浙带量中企业购置入驻工程解决办企业生活休闲顾忧？摆面前课题幸运位宝山嘉定区台鼎中企业园〞启示
台鼎中企业园北陈太路〔锦秋路〕东接真陈路南侧30米市台路西沪嘉高速公路
建筑外形：
房型图：
层面图 夹层面图
二层面图 三层面图
厂房层设备层挑高65米二层作办公三层配备煤气居住生活厂房办公生活融合起中企业特SOHO〞族节省量营运钱生活钱
目前该工程类产品根售完销售均价4380元㎡纯办公类物业销售价格5000元㎡化速度较慢园区配备专属BUS完全园区生活配套顾忧属纯产权创业楼时提供三设厂优惠政策进驻企业享受种税收减免遇
通台鼎中企业园调查研究司发现该工程样工业仅仅建造单厂房认：全球济体化时代着技术含量升级中企业空间需求仅仅停留单层面该企业园扬弃传统纯厂房单思考建筑塑造厂办高济空间效特规划三层厂办建筑：楼面积108～191㎡做厂房二楼98～168㎡面积作办公室三楼93～160㎡面积辟成会客区会议室洽谈空间休憩室达正确弹性空间机需求
样相拟传统纯厂房空间节省企业营运长期支付庞钱够满足中企业重需求该工程销售情况见斑年时间期快长三角济带中企业抢购殆
司仔细研究发现该企业园存缺乏处：没量中企业生产产品提供全面展示交易台果园区入口兴建座特色国际级展览交易中心更完备
台鼎中企业园销售业绩说明该产品创新设计适合满足量中企业市场需求填补市场空白工程位江浙两省市商贸重镇——枫泾面江浙枫泾周边量中企业样产品相信定够产生良市场效应
通前文区位环境区域市场相类似产品研究司认工程块定位：
集厂房办公展览休憩等功体
中企业创业乐园
六结 ：
金山区整体房产市场走势枫泾镇房产市场开展空间开展潜力未会量型开发企业进驻
枫泾镇区位优势总体规划枫泾作城九镇〞中唯商贸重镇枫泾镇未中心城区新镇区老镇区商贸产业区工业区门户公园五功区中4方公里北美风貌新镇区居住商贸交通休闲文化旅游导功受然条件行政区划限制新镇开发体量相城八镇较离海直线距离较远房产开发起步较晚目前价格处海市价格谷底〞着新中心镇区逐步建设完成商品房价格稳步升趋势拟适合中等开发商进驻开发相信久会量实力型开发商进驻展开新轮造镇运动
工程块身情况作枫泾镇规划新区工业园区范畴托海国际服装机械城开展优势鉴台鼎中企业园〞创新思路区域走差异化道路枫泾镇江浙两省市连接点优越理位置工程差异化定位思路提供力支撑相信工程建设入市会成枫泾镇未房产市场热点
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