珠江侨项目行性分析报告
二00二年八月
目 录
项目名称
二 项目点
三 项目发展商
四 项目概况
五 投资商概况
六 发展商概况
七 项目建设条件
八 市场分析
九 市场定位形象设计
十 资金筹措
十 基数说明
十二 项目开发进度
十三 财务分析
十四 项目评估结果
珠江帝景项目行性分析报告
项目名称
珠江帝景
二 项目点
海珠区广州道东赤岗涌西珠江河南新市头村北段
三 项目开发商
广州珠江侨房产限公司
四 项目概况
项目根市规划局（92）城批字第39号55号文位海珠区广州道东赤岗涌西珠江河南新市头村北段南连新港路西广州道该项目总体规划占约1000亩总建筑面积156．7万方米容积率2．39项目建设住宅三千余套建筑设计独特格调典雅公建配套设施完善设市政客运码头商贸中心游艇俱乐部古塔文化区世界华侨博物馆等集商贸旅游娱乐中西文化体置业安居理想住宅区拟建珠江侨容易吸引海外士购房欲市场前景良
五 投资商概况
广州三联华侨房产限公司（称甲方）广东珠江投资公司（称乙方）英属处女岛广投资限公司（称丙方）合作开发营
甲方：中国广州三联华侨房产限公司广州市华侨房屋开发公司广州银建商品房产营公司广州市国营农工商联合企业开发组建事珠江侨开发建设二级综合开发企业企业法定址：中国广州市麓景路123号华侨宾馆411414418室法定代表：林广志
乙方：广东珠江投资限公司 法定址：广州市中山道105号华景新城龙门阁三楼 法定代表：国华
丙方：（英属处女岛）广投资限公司联系址：香港跑马山光道7号山光厦八楼E座代表：谢世东
公司股东出资例：
A 甲方提供广州市(92)城批字第39号55号批文广州市土开发中心1993年11月17日补充批文批推广州市海珠区赤岗段面积654107方米土权提供政府予项目购房入广州市户口指标境外售房等优惠政策作合作条件
B 乙方负责提供项目需4286％注册资金2288724万元民币
C 丙方负责提供项目需5714％注册资金相3051276万元民币等值外汇
六 发展商概况
() 发展商介绍
1 成立时间：九九八年月十六日
注册资金：53400万民币
注册址：广州市开发区夏港道科技园1号楼B503室
营范围：市规划局（92）城批字第39号55号文意海珠区广州道东赤岗涌西珠江河南新市头村北段开发建设销售出租理建商品房
2 公司历史：广州三联华侨房产限公司广东珠江投资公司英属处女岛广投资限公司合作营企业业务房产开发建设销售出租理建商品房
3 企业负责基情况：
法代表： 林广志
总理： 蔡春萌
(二) 发展商素质
广州珠江侨房产限公司理架构设置较科学合理独具特色公司董事会决策机构设总理营班子全公司设置五职部门分：
1 办公室：负责行政事勤服务
2 财务部：负责财务核算融资楼宇揭
3 开发部：负责房产开发前期工作办理关法律手续
4 工程部：负责工程设计勘探施工等方面技术关包括种线申报协调工程生产进度
5 销售部：负责产品广告宣传销售市场中介办理产权证件
公司部门职围绕房产开发设计销售物业理等设置目标建立配套设施完善环境幽雅怡建筑风格独特具备良社区文化型功高尚生活区
公司注重功综合理方式项目进行前期市场策划市场定位设计施工销售物业理实行条龙理设计施工等职部门员直接面市场面顾客需求更建设出符合顾客需楼盘
公司尊重科学尊重采取岗定岗定责择优选采者庸者制度公司现职员4595具专文化水中科学历占30职员年龄普遍年轻化
公司已建立起套完善标准化理体制公司部门责位员工工作岗位责工作求职求职条件办事程序考核标准章循部门遵章守法行效公司整体动作协调较高工作效率
产品素质：珠江帝景江规模功齐全项目理环境十分优越高起点高求高品位超前眼光创造出优秀具特色精品成行业领头羊
(三) 发展商济技术实力
1 项目投资总额约64亿元民币广东珠江投资限公司广投资限公司负责全部投资注册资金534亿元（出资例根合规定执行） 项目销售总收入预计86亿元
2 中国广州三联华侨房产限公司侨项目提供654107方米国土权提供政府予项目购房入广州市户口指标海外售房等政策优惠条件
3 广东珠江投资限公司拥完整合理部结构方面专业员房产市场竞争中具备较优势控制成放项工作首位公司利批量生产优势设计方案套调整原材料批量采购加采标准化理模式施工建设等方式效降低开发成公司中高档楼盘中低档价格出售取价格优势规模优势效提高市场竞争力
年广东珠江投资限公司合生创展集团限公司雄厚济实力良施工质量断强化品牌优势两公司合作组织开发华景新城暨南花园骏景花园逸景翠园等中型住宅区广州市具特色灿烂方堪称典范
2002年6月广东珠江投资限公司合生创展集团限公司广州区成功开发楼盘
15建设面积约212万方米总建筑面积约593．6万方米已建成面积356万方米开发楼盘销售良已建楼盘均销售率达95％市场反应热烈公司发展中金融部门合作单位建立良信关系着综合实力增强公司继续房产行业发展外计划参桥梁高速公路等相关项目投资建设时探索投资教育产业信息产业公司较强济技术实力产品销售实力具备开发型房产项目力
4广投资限公司香港合生创展集团旗投资公司倚集团实力投资创业集团93年投资拥注册十二房产项目公司物业发展投资权益总注册资金68054万元总建筑楼面面积约2621300方米98年公司股票香港联交市筹集资金达64300万元加集团广州房产市场深刻认识集团成广州房产界翘楚
七 项目建设条件评价
（）项目优势分析：
1 良区域文环境发展潜力
i天然环境胜筹
项目长江岸线北规划中海心沙公园未金融 文化商业中心珠江新城区重点文物赤岗塔规划赤岗塔公园周边均住宅区空气清新怡然环境天独厚拥挤喧嚣市相实称世外桃源真正做离尘离城
i处广州市天河中心区新城市轴
项目处天河新城市中轴线未广州市金融文化商业中心珠江新城隔江相理位置十分优越具相发展潜力
i项目邻广州会展中心
项目东部规划中广州会展中心作广州市未商贸中心发展必带动周围带房产发展
i项目领事馆区
项目西部广州领事馆区然领事馆概念断淡化规划领事馆块绿草茵道路宽阔环境怡
i项目广州市观光塔规划中广州市观光塔项目西北面江拔起作广州市标志利提高项目知名度
2 交通方便
i未交通网络极完善规划道路广州道新港路直接相通项目东部规划跨江桥珠江新城直接相通铁二号线相铁三号线区东部号线二号线形成网络交通十分方便
i附设204路公交车直通市中心区等商业繁华
3 配套完善生活便利
i配套设施齐备
规划公建配套商业医疗文化娱乐教育理等设施区中心部份规划型会应入 口广场(市民广场)面积约l公顷城市中轴设型雕塑广场东北角珠江设游艇俱乐部西南赤岗塔公园历史博物馆区设—间中学两间学三间幼园卫生院商业设置40m宽城市干道两侧建筑裙楼
4 附件优势：
i附件营销环境分析出广州市济持续发展着国家取消福利分房转入货币分房市民消费欲逐步增强住房更成居民投资消费热点
i投资商实力知
项目投资商市成功开发少型楼盘知名度实力目睹种形资产助楼盘更快建立品牌形象增加买家信心
i利投资商品牌效应通宣传策划强化稳固公司品牌
i建筑规划风格：建筑物采然式布局形式道路绿化
协调创造舒适优美建筑空间环境层数13层18—20层次局部点缀32层区水系规划设计东方威尼斯风格
i物业理：拟聘请知名物业理公司作物业理顾问住户提供高质素服务
i装修标准：豪华装修性基型供选择
i单位面积例：(面积均关门面积)
A． 6580m2占总面积20％
B． 80100 m2占总面积45％
C． 100120 m2占总面积20％
D． 120150 m2占总面积10％
E． 150 m2复式单位占总面积5％
i交通状况：项目西城市干道广州道南毗新港西路华南快速干线需5分钟车程铁2号线项目南面铁3号线项目东面交通十分便利
i硬件方面施工选材选充分体现项目特色品位具前瞻性材料
i通整体营销手段树立巩固珠江侨高品质高品味楼盘形象
（二）项目发展前景分析
1 珠江侨市常委会立案市政府组织实施型建设项目项目位广州桥南头东侧赤岗区濒珠江正开发高级住宅综合区二沙岛隔江相峙规划开发金融商贸中心珠江新城遥相呼应正开发领事馆区广州市会展中心笆洲岛互相连接珠江侨市区珠江河岸东段建设重组成部分
2 售价潜力
侨周边现楼盘分析
i滨江西滨江东价格约7000元／方米
i海印桥广州桥西侧高档盘集中段面北面二沙岛墅群绿草坪价格9000—10000元／方米左右相区域第二排江物业怡乐路桥西区绿翠园区部分江景遮挡定位调明显5000—7000普遍价位水准
i广州桥东侧开始项目规划配套够完善开发力度较弱区物业价位皆6000元左右／方米
侨售价潜力理环境说售价爱达600010000元M2具较升值潜力
3． 广州市改革开放济迅速发展国际位进步提高海外华侨返居里落叶根投资置业拓展济原华侨新村满足侨务工作需建设华侨新村前形势发展需
4． 珠江侨面积约千亩建设住宅三千余套建筑设计独特格调典雅考虑海外华华侨生活惯需求侨公建配套设施完善设市政客运码头商贸中心游艇俱乐部古塔文化区世界华侨博物馆等集商贸旅游娱乐中西文化体置业安居理想住宅区拟建珠江侨容易吸引海外士购房欲市场前景良
5． 目前国处济调控期广州市房产业趋稳定珠江侨市区住宅群疑投资者增强信心
51 年8月市政府法定广州道实施扩建改造广州桥南北两头建设桥头绿现广州道南段扩建工程全面完成路面扩宽双10车道80米宽中央6米宽绿化带两侧机动车道行道间分13米绿化带隔开配公交通专道港湾式公巴士站样广州道成条广州城市干道样板路代表广州市道路建设全新形象
52 二沙岛东段建设滨江公园二沙岛轴线广场江设置绿化带实施江栏杆改造工程海沁沙建生态公园时拟作广州燃放烟花项目西北角建广州市观光塔作广州市标志性建筑
项目邻江边江市政建设工程特利项目周边环境形象提升增强客户该项目心理认度
53 新港路扩建铁二号线建设根市政规划新港路扩宽60米现正进行拆迁工作中新港西路更建成巾帼样板路铁二号线工程正进行紧张施工预计完成时间2004年着新港西路扩建铁通车广州市河南区交通状况彻底改善新港路更整海珠区东西交通动脉更广州道直驳天河中心区交通网疑会增强项目市白领阶层吸引力
54 项目东部规划跨江桥铁三号线直接珠江新城相通方便项目新城市中心区联系
55 关键滨江路中隧道工程全面进行施工开通滨江道渡路会连成广州道新风景线项工程直接影晌项目项目处位置交通更加便利
（三） 设计单位资质
广东珠江投资限公司属二级公司广东珠江工程设计限公司国家建设部批准建设工程甲级企业具备众验丰富优秀设计技术员独立完成开发项目设计务华景新城暨南花园骏景花园愉景雅苑帝景苑等等楼盘广州市城建部门评明星楼盘
（四） 施工组织概况
广东珠江工程总承包限公司国家建设部批准二级总承包企业承建型区高层建筑该公司十年施工理验技术力量雄厚聚集批高中级施工理广东珠江投资限公司长期成功合作建筑质量绝部份达优良等级消费者中树立良声誉加施工速度快层楼宇开始施工交楼仅七月时间12层带电梯楼宇10月便交付业项目开发建设提供力保证
（五） 环境保护
海珠区江楼盘周围较少污染企业基住宅区空气质量指数广州市说较区规划绿化率达34述噪声水质卫生等方面环保措施该项目住户提供安静整洁健康环境
八 市场分析
() 1999年广州市济情况
11999年投资需求快速增长拉动17月份广州市济继续保持稳定增长态势房产发展提供强力济支柱
详细分析17月份市济情况
1．1 社会生产稳定增长17月累计全市实现国生产总值1083．24亿元增长12．2中第三产业增长10．3
1．2 投资快速增长消费需求稳定17月累计全市完成固定资产投资270．42亿元增长23．4中房产投资(6月止)92．26亿元增长7．40消费品市场销售稳定17月累计全市完成社会消费品零售总额542．31亿元增长8．3增幅年
1．3 居民收入增长放缓居民消费支出略增长17月累计城市居民均支配收入7045．7元增长5．4城市居民均消费性支出5406．22元增长0．3居民购房支出增加实行房改末班车政策居民购买住房增房产成居民投资消费热点(数广东省济委员会)
社会济环境总体趋居民消费指数反弹表明居民谨慎性消费心理逐步减轻调查表明居民提高居住环境愿强烈房产投资居民未消费
(二) 政府出台刺激房产消费政策
众周知年政府决心启动消费尤商品房消费年底取消福利分房容许房改房市次降息利息征税降低揭利率延长揭期限30年降低交易契税等等政策措施楼市走旺确实起定作
1 住户贷款期限延长利率降低
中国民银行决定1999年9月21日起延长住房贷款期限降低利率支持城镇居民购房商业银行住房贷款长期限现行20年延长达30年住房贷款利率高水现行年利率6．3315降5．58（数摘民日报）
2 降息征收利息税
根中华民国税法规定储蓄存款1999年11月1日孳生利息应征收税调查表明8月份广东城市居民家庭均提取储蓄存款204．44元增长35增幅居年月份首提款额居第二位7月份高33．1低4月份高98．71—7月份均月提款131．95元高54．9（摘广东省济委员会)
3 房产税费获减免
财政部国家税务局发出通知8月1日起房产市场营业税契税土增值税等实行减免政策
广州房产税费减免前
项目
现行税收
减免税收
契税
3
1．5()
0(空置)
交易理费
0．5
变
印花税
0．1
变
土出金
段价10
变
土增值税
3
0
(数摘广州日报
广州市年出台减免交易税费政策二手楼宇交易量已明显增加相信国家新出台减免退政策会进步刺激二手楼市发展促进手市场活跃
（三） 广州市房产市场综述
历九十年代中期房产市场低迷广州市房产业进入快速序发展阶段市场成交活跃市场发育趋成熟前景广阔乐观
1 中央确定住宅产业拉动济增长广州市确定住宅房产业建筑业优先发展三支柱产业政策予积极支持
2 1999年广州市城市建设投入历史高约达171亿元包括铁环路新机场九运会场馆等型基础设施工程开工建设仅改善城市交通生活环境直接刺激商品房需求增长
3 房改房市政策正式出台蓝印户口政策定程序扩商品房需求
4 楼市总体情况
然1999年总体济十分明朗月均保持百项目进行宣传展销特78月进入楼市高峰期楼市竞争空前激烈9月份例全月售楼盘高达190广告费总额5184．4万元分较8月增长19％16％均达99年月统计额高值楼市进入推盘高峰期全月楼市表现衡月初推盘活动十分活跃周推盘数量50着月中中秋节月底国庆节推盘活动浪高浪国庆节前周推盘数量高达92推盘广告费突破1483万元楼市竞争进入新轮高潮
41 价格分析
项社会济逐步复苏迹象年9月份售高层住宅次性付款均价5786元／m2较8月期略降3区值售高层住宅次性付款均价均程度降中心区般市区郊区9月售高层住宅次性付款均价分7508元／m25889元／m24712元／m2造成高层住宅价格降原高层住宅推售面积增加竞争激烈导致售出率偏低等素关少发展商迫降价希通牺牲利润换市场
42成交分析
421 高层住宅售出率变化
98年底高层住宅销量开始滑目前止售高层住宅售出率继续走低未见起色区位分布中心区外余区位售出率表现程度滑中心区般市区(项目区域)郊区售高层住宅售出率分14．112．313．7
422 综观99年市郊市中心项目高层售出情况均历波动升降幅度超30般市区高层发售情况保持稳趋势售出率徘徊2030间
次肯定广州市房产市场利素时目前存
利素忽视
1 世界济尚未亚洲金融风暴影响中恢复港澳区济尚复苏广州济港澳区密切相关港澳济景气势必影响广州房产业发展
2 国说金融形势较严峻适度紧货币政策系列关社会福利制度改革政策出台城市居民普遍持币观储蓄备98年特水灾带巨损失农业发展影响重国企业亏损继续增岗职工数量增加社会福利制度完善直接减弱消费者消费动力
3 房产开发营税费负担重政府职部门咨询服务公司利位吸引客户收取较高中介费加重企业购房者负担类金保证金押金企业造成重负
4 垄断行业收费工程建设问题长期没解决特水电煤气指定承包公司指定价格指定材料设备开发商提出异议没法进行招投标增加企业负担
5 政策鼓励消化空置房新楼盘开发造成压力
6 取消福利分房制度令盘销售机会减少
广州市房产市场存利素年广州市政府采取许措施活跃房产业降低企业负担加力度刺激商品房消费方面次降息利息征税降低揭率延长揭期限30年降低交易契税等改变办事作风提高办事效率合理营行进行纠正方面加紧土供应量限制土批出方面实行拍卖招标提高透明度时加回收土力度99年18月商品房成交量批准预售面积略高年相转变促进供求衡起积极作
（四） 广州市居民消费行特征
1．年消费趋势
广州1—9月份社会需求增长非商品性消费购房旅游教育等消费
居民购建房支出升温8月份城镇居民均购房建房支出64．38元增长89．4居年月增幅首位
外日常消费支出回升8月份城镇居民均消费性支出632．13元增长9 增长幅度月高(数摘广州日报)
数表明刺激消费政策初步显示出效果居民消费意欲增强实行房改政策住房更成居民投资消费热点
2．房产消费
统计1999年1—8月份批准商品房预售量329万方米中住宅268．8万方米登记总成交星346万方米年广州楼市总趋势商品房成交量高市量楼盘产销例较合理第四季度福利分房作刺工薪阶层新增工资市民般惯春节前购房等利预计成交量会前8月提高达年新高（数摘广州日报）
3购房员例
调查显示：广州市区100万家庭潜住房需求接半家庭60m2潜需求量达3500万m2景两年算购房占21．7％约13万户左右(780万m2）（数摘广州日报）
（五） 广州市房产发展方
广州市未城市发展方着珠江两岸东发展年市政府正全力完善城市规划市区房产升值提供环境资开发商消费者直接益新城市中轴线确立世纪形成新城市中心
着广州国际位进步提高批海外华侨返里投资置业需量适合生活惯配套设施完善型住宅区满足海外士购房需求
（六） 市场体需求
1 区位选择：
调查发现欲购房者倾选择广州市东边南边区住宅段房产生命元素偏程度判断该段房产前景影响市民区位选择素中交通状况居住环境售价置业者关心问题
2 绿化配套设施：
着广州生活质素断提升越发觉居住环境重性许购房者价格环境间首选环境希舒适安逸环境安居乐业数购房者（包括部分发展商）未环境配套设施区分开认设高级会泳池等区环境算忽略日维护该类设施成实率理维护身力等素求居住环境舒适购房者意舒适性表现该楼盘间距绿化污染方面区密度越住宅区舒适性越高
九 市场定位形象设计
1 形象定位：充分利项目优越理位置天独厚然环境完善规划设计发展商实力营造健康独特品味社区文化高尚生活社区提倡生活享受概念充分体现投资商合生创展品牌优质生活完美体现营理念
定位原：
1．1定位中高档兼容市场目标客户群较广阔利销售
1．2项目纯粹定位中档定高档适宜
i定中档优良江岸体现价值显浪费项目基相理位置阳江楼盘均做成高档(中海珠江广场新理想丽景湾颐景轩)楼盘处江边实存规模配套齐等缺点项目作型社区方面优势较明显具强竞争力
i单纯定位高档客户群会非常狭窄现楼市尚处谷底豪宅市场较疲软规模项目客户群相狭窄条件市场肯定承受项目南边较杂乱区域景观较差宜做成高档盘
1．3济较稳定居民生活条件素质逐渐提高众居民破瓦遮头居住思维逐渐享受型住宅渡高素质楼盘会逐渐成市场导
1．4珠江两边段年开发建设资源越越少越越稀罕项目作江型项目广州市尚第
1．6海珠区江楼盘周围较少工厂等污染企业基住宅区空气质量指数广州市说较适宜居住适合层次较高注重享受客户做成高素质情理中
1．7入关珠江新城成广州市金融文化商业中心隔江相侨作珠江新城花园必定成白领高层士置业首选
2形象设计
现代市居民生活忙碌紧张生活素质断提高居住环境求越越高已满足块草坪棵树绿化家园
期广州热卖住宅项目均引健康概念题生活方式通营造生态环境引入运动概念实充满想象手法购房者描绘出诱健康生活家园
1999年七月面世广州奥林匹克花园科学指导运动新医疗保健理念住宅结合起热卖期期运动家门口健康生活方式普遍接受
1999年11月新推型住宅项目光花园形象宣传开始市场露面时视觉中留健康影子楼盘四周皆老榕树空气清新感觉健康舒适印象便留脑海中树底健康家绿色环保购房者深受吸引便接受光花园销售满堂红
白云区热卖楼盘白云高尔夫花园健康项目然区身配套环境未出场项目处白云山风景区先天良环境加投资者巧妙助高尔夫文化体现高贵健康认购目前出现轮筹景象
种现象呈例子出现时候理作趋势研究然喜爱某楼盘会仅两素肯定着消费理念成熟健康生活方式越越重视项目形象设计应消费者消费心理新生活趋势倡导健康生活方式基形象通环境设计建筑风格社区文化活动具体表现实充满想象手法购房者描绘出诱享受健康生活蓝图
逐渐树立起生活享受精品品牌通品牌策略激烈竞争中脱颖出
3售价定位
侨理位置南毗新港西路北珠江广州道中线中海锦苑愉景雅苑称样理优越条件目前江高档楼盘中海锦苑售价8000升10000元M2中档楼盘愉景雅苑售价5000升6000元 M2呈劲升趋势侨规划设计江高档住宅区街中档建筑群兼具高中档特色售价较中海锦苑愉景雅苑根较分析侨初售均价定6000元 M2相邻楼盘更具价格竞争优势转增值潜力
十 项目资金筹措
项目采滚动式开发项目总开发成约6777亿元开发启动资金约9亿目前股东已投入资金52亿元筹1亿尚需3亿元启动资金银行贷预计2000年7月份开始销售收入全部项目滚动开发建设
十 基数说明
项目占面积654107m2总建筑面积约1567000 m2项目销售面积 1535650方米开发期4年
1 土出金 46069万元
2 征费拆迁补偿费 56051万元
3 建安成方米 2300 元造价计
4 款利率 7
5 折现率 10
6 行政理费销售额2计
7 税金销售收入622计
8 销售价格6000元方米
9 税33计
十二 项目开发进度
珠江侨开发期控制五年建成60月时间分期开发实施
第期：2000年止完成土整三通区道路建设部分建筑投入施工完成土建面积约20万m2预售商品房
第二期：2001年止实施七通市政建设房屋建设完成土建面积35万m2预售商品房
第三期：2002年实施七通市政建设房屋建设完成土建面积35万m2预售商品房
第四期：2003年实施七通市政建设房屋建设完成土建面积35万m2预售商品房
第五期：2004年住宅配套设施全面开发完成建筑面积3067万m2侨项目全面建成
开发程序搭接相互连接交叉进行
十三 财务分析（见附表）
（珠江侨项目单位成售价估算表）
（侨项目总体成估算表）
（侨项目利润估算表）
（侨项目现金流量表）
（侨项目财务现金流量表）
十四 结
项目总投资成约6777亿元总收入约92亿元税前利润约2437亿税利润约1633亿元销售利润率2649投资利润率36含报酬率3221动态投资回收期513年
指标显示项目具良济效益社会效益项目含报酬率较高投资回收期较短投资开发商较强房产开发力良信誉项目抗风险力较强见项目开发前景广阔投资收益高回报丰厚投资价值十分诱值投资项目外项目投资回报收益率远远高贷款利率抗风险力强完全充分利济效应前期阶段争取定数量贷款加快建设进度获取更高投资回报
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珠江侨项目行性分析报告
二00二年八月
目 录
项目名称
二 项目点
三 项目发展商
四 项目概况
五 投资商概况
六 发展商概况
七 项目建设条件
八 市场分析
九 市场定位形象设计
十 资金筹措
十 基数说明
十二 项目开发进度
十三 财务分析
十四 项目评估结果
珠江帝景项目行性分析报告
项目名称
珠江帝景
二 项目点
海珠区广州道东赤岗涌西珠江河南新市头村北段
三 项目开发商
广州珠江侨房产限公司
四 项目概况
项目根市规划局（92）城批字第39号55号文位海珠区广州道东赤岗涌西珠江河南新市头村北段南连新港路西广州道该项目总体规划占约1000亩总建筑面积156．7万方米容积率2．39项目建设住宅三千余套建筑设计独特格调典雅公建配套设施完善设市政客运码头商贸中心游艇俱乐部古塔文化区世界华侨博物馆等集商贸旅游娱乐中西文化体置业安居理想住宅区拟建珠江侨容易吸引海外士购房欲市场前景良
五 投资商概况
广州三联华侨房产限公司（称甲方）广东珠江投资公司（称乙方）英属处女岛广投资限公司（称丙方）合作开发营
甲方：中国广州三联华侨房产限公司广州市华侨房屋开发公司广州银建商品房产营公司广州市国营农工商联合企业开发组建事珠江侨开发建设二级综合开发企业企业法定址：中国广州市麓景路123号华侨宾馆411414418室法定代表：林广志
乙方：广东珠江投资限公司 法定址：广州市中山道105号华景新城龙门阁三楼 法定代表：国华
丙方：（英属处女岛）广投资限公司联系址：香港跑马山光道7号山光厦八楼E座代表：谢世东
公司股东出资例：
A 甲方提供广州市(92)城批字第39号55号批文广州市土开发中心1993年11月17日补充批文批推广州市海珠区赤岗段面积654107方米土权提供政府予项目购房入广州市户口指标境外售房等优惠政策作合作条件
B 乙方负责提供项目需4286％注册资金2288724万元民币
C 丙方负责提供项目需5714％注册资金相3051276万元民币等值外汇
六 发展商概况
() 发展商介绍
1 成立时间：九九八年月十六日
注册资金：53400万民币
注册址：广州市开发区夏港道科技园1号楼B503室
营范围：市规划局（92）城批字第39号55号文意海珠区广州道东赤岗涌西珠江河南新市头村北段开发建设销售出租理建商品房
2 公司历史：广州三联华侨房产限公司广东珠江投资公司英属处女岛广投资限公司合作营企业业务房产开发建设销售出租理建商品房
3 企业负责基情况：
法代表： 林广志
总理： 蔡春萌
(二) 发展商素质
广州珠江侨房产限公司理架构设置较科学合理独具特色公司董事会决策机构设总理营班子全公司设置五职部门分：
1 办公室：负责行政事勤服务
2 财务部：负责财务核算融资楼宇揭
3 开发部：负责房产开发前期工作办理关法律手续
4 工程部：负责工程设计勘探施工等方面技术关包括种线申报协调工程生产进度
5 销售部：负责产品广告宣传销售市场中介办理产权证件
公司部门职围绕房产开发设计销售物业理等设置目标建立配套设施完善环境幽雅怡建筑风格独特具备良社区文化型功高尚生活区
公司注重功综合理方式项目进行前期市场策划市场定位设计施工销售物业理实行条龙理设计施工等职部门员直接面市场面顾客需求更建设出符合顾客需楼盘
公司尊重科学尊重采取岗定岗定责择优选采者庸者制度公司现职员4595具专文化水中科学历占30职员年龄普遍年轻化
公司已建立起套完善标准化理体制公司部门责位员工工作岗位责工作求职求职条件办事程序考核标准章循部门遵章守法行效公司整体动作协调较高工作效率
产品素质：珠江帝景江规模功齐全项目理环境十分优越高起点高求高品位超前眼光创造出优秀具特色精品成行业领头羊
(三) 发展商济技术实力
1 项目投资总额约64亿元民币广东珠江投资限公司广投资限公司负责全部投资注册资金534亿元（出资例根合规定执行） 项目销售总收入预计86亿元
2 中国广州三联华侨房产限公司侨项目提供654107方米国土权提供政府予项目购房入广州市户口指标海外售房等政策优惠条件
3 广东珠江投资限公司拥完整合理部结构方面专业员房产市场竞争中具备较优势控制成放项工作首位公司利批量生产优势设计方案套调整原材料批量采购加采标准化理模式施工建设等方式效降低开发成公司中高档楼盘中低档价格出售取价格优势规模优势效提高市场竞争力
年广东珠江投资限公司合生创展集团限公司雄厚济实力良施工质量断强化品牌优势两公司合作组织开发华景新城暨南花园骏景花园逸景翠园等中型住宅区广州市具特色灿烂方堪称典范
2002年6月广东珠江投资限公司合生创展集团限公司广州区成功开发楼盘
15建设面积约212万方米总建筑面积约593．6万方米已建成面积356万方米开发楼盘销售良已建楼盘均销售率达95％市场反应热烈公司发展中金融部门合作单位建立良信关系着综合实力增强公司继续房产行业发展外计划参桥梁高速公路等相关项目投资建设时探索投资教育产业信息产业公司较强济技术实力产品销售实力具备开发型房产项目力
4广投资限公司香港合生创展集团旗投资公司倚集团实力投资创业集团93年投资拥注册十二房产项目公司物业发展投资权益总注册资金68054万元总建筑楼面面积约2621300方米98年公司股票香港联交市筹集资金达64300万元加集团广州房产市场深刻认识集团成广州房产界翘楚
七 项目建设条件评价
（）项目优势分析：
1 良区域文环境发展潜力
i天然环境胜筹
项目长江岸线北规划中海心沙公园未金融 文化商业中心珠江新城区重点文物赤岗塔规划赤岗塔公园周边均住宅区空气清新怡然环境天独厚拥挤喧嚣市相实称世外桃源真正做离尘离城
i处广州市天河中心区新城市轴
项目处天河新城市中轴线未广州市金融文化商业中心珠江新城隔江相理位置十分优越具相发展潜力
i项目邻广州会展中心
项目东部规划中广州会展中心作广州市未商贸中心发展必带动周围带房产发展
i项目领事馆区
项目西部广州领事馆区然领事馆概念断淡化规划领事馆块绿草茵道路宽阔环境怡
i项目广州市观光塔规划中广州市观光塔项目西北面江拔起作广州市标志利提高项目知名度
2 交通方便
i未交通网络极完善规划道路广州道新港路直接相通项目东部规划跨江桥珠江新城直接相通铁二号线相铁三号线区东部号线二号线形成网络交通十分方便
i附设204路公交车直通市中心区等商业繁华
3 配套完善生活便利
i配套设施齐备
规划公建配套商业医疗文化娱乐教育理等设施区中心部份规划型会应入 口广场(市民广场)面积约l公顷城市中轴设型雕塑广场东北角珠江设游艇俱乐部西南赤岗塔公园历史博物馆区设—间中学两间学三间幼园卫生院商业设置40m宽城市干道两侧建筑裙楼
4 附件优势：
i附件营销环境分析出广州市济持续发展着国家取消福利分房转入货币分房市民消费欲逐步增强住房更成居民投资消费热点
i投资商实力知
项目投资商市成功开发少型楼盘知名度实力目睹种形资产助楼盘更快建立品牌形象增加买家信心
i利投资商品牌效应通宣传策划强化稳固公司品牌
i建筑规划风格：建筑物采然式布局形式道路绿化
协调创造舒适优美建筑空间环境层数13层18—20层次局部点缀32层区水系规划设计东方威尼斯风格
i物业理：拟聘请知名物业理公司作物业理顾问住户提供高质素服务
i装修标准：豪华装修性基型供选择
i单位面积例：(面积均关门面积)
A． 6580m2占总面积20％
B． 80100 m2占总面积45％
C． 100120 m2占总面积20％
D． 120150 m2占总面积10％
E． 150 m2复式单位占总面积5％
i交通状况：项目西城市干道广州道南毗新港西路华南快速干线需5分钟车程铁2号线项目南面铁3号线项目东面交通十分便利
i硬件方面施工选材选充分体现项目特色品位具前瞻性材料
i通整体营销手段树立巩固珠江侨高品质高品味楼盘形象
（二）项目发展前景分析
1 珠江侨市常委会立案市政府组织实施型建设项目项目位广州桥南头东侧赤岗区濒珠江正开发高级住宅综合区二沙岛隔江相峙规划开发金融商贸中心珠江新城遥相呼应正开发领事馆区广州市会展中心笆洲岛互相连接珠江侨市区珠江河岸东段建设重组成部分
2 售价潜力
侨周边现楼盘分析
i滨江西滨江东价格约7000元／方米
i海印桥广州桥西侧高档盘集中段面北面二沙岛墅群绿草坪价格9000—10000元／方米左右相区域第二排江物业怡乐路桥西区绿翠园区部分江景遮挡定位调明显5000—7000普遍价位水准
i广州桥东侧开始项目规划配套够完善开发力度较弱区物业价位皆6000元左右／方米
侨售价潜力理环境说售价爱达600010000元M2具较升值潜力
3． 广州市改革开放济迅速发展国际位进步提高海外华侨返居里落叶根投资置业拓展济原华侨新村满足侨务工作需建设华侨新村前形势发展需
4． 珠江侨面积约千亩建设住宅三千余套建筑设计独特格调典雅考虑海外华华侨生活惯需求侨公建配套设施完善设市政客运码头商贸中心游艇俱乐部古塔文化区世界华侨博物馆等集商贸旅游娱乐中西文化体置业安居理想住宅区拟建珠江侨容易吸引海外士购房欲市场前景良
5． 目前国处济调控期广州市房产业趋稳定珠江侨市区住宅群疑投资者增强信心
51 年8月市政府法定广州道实施扩建改造广州桥南北两头建设桥头绿现广州道南段扩建工程全面完成路面扩宽双10车道80米宽中央6米宽绿化带两侧机动车道行道间分13米绿化带隔开配公交通专道港湾式公巴士站样广州道成条广州城市干道样板路代表广州市道路建设全新形象
52 二沙岛东段建设滨江公园二沙岛轴线广场江设置绿化带实施江栏杆改造工程海沁沙建生态公园时拟作广州燃放烟花项目西北角建广州市观光塔作广州市标志性建筑
项目邻江边江市政建设工程特利项目周边环境形象提升增强客户该项目心理认度
53 新港路扩建铁二号线建设根市政规划新港路扩宽60米现正进行拆迁工作中新港西路更建成巾帼样板路铁二号线工程正进行紧张施工预计完成时间2004年着新港西路扩建铁通车广州市河南区交通状况彻底改善新港路更整海珠区东西交通动脉更广州道直驳天河中心区交通网疑会增强项目市白领阶层吸引力
54 项目东部规划跨江桥铁三号线直接珠江新城相通方便项目新城市中心区联系
55 关键滨江路中隧道工程全面进行施工开通滨江道渡路会连成广州道新风景线项工程直接影晌项目项目处位置交通更加便利
（三） 设计单位资质
广东珠江投资限公司属二级公司广东珠江工程设计限公司国家建设部批准建设工程甲级企业具备众验丰富优秀设计技术员独立完成开发项目设计务华景新城暨南花园骏景花园愉景雅苑帝景苑等等楼盘广州市城建部门评明星楼盘
（四） 施工组织概况
广东珠江工程总承包限公司国家建设部批准二级总承包企业承建型区高层建筑该公司十年施工理验技术力量雄厚聚集批高中级施工理广东珠江投资限公司长期成功合作建筑质量绝部份达优良等级消费者中树立良声誉加施工速度快层楼宇开始施工交楼仅七月时间12层带电梯楼宇10月便交付业项目开发建设提供力保证
（五） 环境保护
海珠区江楼盘周围较少污染企业基住宅区空气质量指数广州市说较区规划绿化率达34述噪声水质卫生等方面环保措施该项目住户提供安静整洁健康环境
八 市场分析
() 1999年广州市济情况
11999年投资需求快速增长拉动17月份广州市济继续保持稳定增长态势房产发展提供强力济支柱
详细分析17月份市济情况
1．1 社会生产稳定增长17月累计全市实现国生产总值1083．24亿元增长12．2中第三产业增长10．3
1．2 投资快速增长消费需求稳定17月累计全市完成固定资产投资270．42亿元增长23．4中房产投资(6月止)92．26亿元增长7．40消费品市场销售稳定17月累计全市完成社会消费品零售总额542．31亿元增长8．3增幅年
1．3 居民收入增长放缓居民消费支出略增长17月累计城市居民均支配收入7045．7元增长5．4城市居民均消费性支出5406．22元增长0．3居民购房支出增加实行房改末班车政策居民购买住房增房产成居民投资消费热点(数广东省济委员会)
社会济环境总体趋居民消费指数反弹表明居民谨慎性消费心理逐步减轻调查表明居民提高居住环境愿强烈房产投资居民未消费
(二) 政府出台刺激房产消费政策
众周知年政府决心启动消费尤商品房消费年底取消福利分房容许房改房市次降息利息征税降低揭利率延长揭期限30年降低交易契税等等政策措施楼市走旺确实起定作
1 住户贷款期限延长利率降低
中国民银行决定1999年9月21日起延长住房贷款期限降低利率支持城镇居民购房商业银行住房贷款长期限现行20年延长达30年住房贷款利率高水现行年利率6．3315降5．58（数摘民日报）
2 降息征收利息税
根中华民国税法规定储蓄存款1999年11月1日孳生利息应征收税调查表明8月份广东城市居民家庭均提取储蓄存款204．44元增长35增幅居年月份首提款额居第二位7月份高33．1低4月份高98．71—7月份均月提款131．95元高54．9（摘广东省济委员会)
3 房产税费获减免
财政部国家税务局发出通知8月1日起房产市场营业税契税土增值税等实行减免政策
广州房产税费减免前
项目
现行税收
减免税收
契税
3
1．5()
0(空置)
交易理费
0．5
变
印花税
0．1
变
土出金
段价10
变
土增值税
3
0
(数摘广州日报
广州市年出台减免交易税费政策二手楼宇交易量已明显增加相信国家新出台减免退政策会进步刺激二手楼市发展促进手市场活跃
（三） 广州市房产市场综述
历九十年代中期房产市场低迷广州市房产业进入快速序发展阶段市场成交活跃市场发育趋成熟前景广阔乐观
1 中央确定住宅产业拉动济增长广州市确定住宅房产业建筑业优先发展三支柱产业政策予积极支持
2 1999年广州市城市建设投入历史高约达171亿元包括铁环路新机场九运会场馆等型基础设施工程开工建设仅改善城市交通生活环境直接刺激商品房需求增长
3 房改房市政策正式出台蓝印户口政策定程序扩商品房需求
4 楼市总体情况
然1999年总体济十分明朗月均保持百项目进行宣传展销特78月进入楼市高峰期楼市竞争空前激烈9月份例全月售楼盘高达190广告费总额5184．4万元分较8月增长19％16％均达99年月统计额高值楼市进入推盘高峰期全月楼市表现衡月初推盘活动十分活跃周推盘数量50着月中中秋节月底国庆节推盘活动浪高浪国庆节前周推盘数量高达92推盘广告费突破1483万元楼市竞争进入新轮高潮
41 价格分析
项社会济逐步复苏迹象年9月份售高层住宅次性付款均价5786元／m2较8月期略降3区值售高层住宅次性付款均价均程度降中心区般市区郊区9月售高层住宅次性付款均价分7508元／m25889元／m24712元／m2造成高层住宅价格降原高层住宅推售面积增加竞争激烈导致售出率偏低等素关少发展商迫降价希通牺牲利润换市场
42成交分析
421 高层住宅售出率变化
98年底高层住宅销量开始滑目前止售高层住宅售出率继续走低未见起色区位分布中心区外余区位售出率表现程度滑中心区般市区(项目区域)郊区售高层住宅售出率分14．112．313．7
422 综观99年市郊市中心项目高层售出情况均历波动升降幅度超30般市区高层发售情况保持稳趋势售出率徘徊2030间
次肯定广州市房产市场利素时目前存
利素忽视
1 世界济尚未亚洲金融风暴影响中恢复港澳区济尚复苏广州济港澳区密切相关港澳济景气势必影响广州房产业发展
2 国说金融形势较严峻适度紧货币政策系列关社会福利制度改革政策出台城市居民普遍持币观储蓄备98年特水灾带巨损失农业发展影响重国企业亏损继续增岗职工数量增加社会福利制度完善直接减弱消费者消费动力
3 房产开发营税费负担重政府职部门咨询服务公司利位吸引客户收取较高中介费加重企业购房者负担类金保证金押金企业造成重负
4 垄断行业收费工程建设问题长期没解决特水电煤气指定承包公司指定价格指定材料设备开发商提出异议没法进行招投标增加企业负担
5 政策鼓励消化空置房新楼盘开发造成压力
6 取消福利分房制度令盘销售机会减少
广州市房产市场存利素年广州市政府采取许措施活跃房产业降低企业负担加力度刺激商品房消费方面次降息利息征税降低揭率延长揭期限30年降低交易契税等改变办事作风提高办事效率合理营行进行纠正方面加紧土供应量限制土批出方面实行拍卖招标提高透明度时加回收土力度99年18月商品房成交量批准预售面积略高年相转变促进供求衡起积极作
（四） 广州市居民消费行特征
1．年消费趋势
广州1—9月份社会需求增长非商品性消费购房旅游教育等消费
居民购建房支出升温8月份城镇居民均购房建房支出64．38元增长89．4居年月增幅首位
外日常消费支出回升8月份城镇居民均消费性支出632．13元增长9 增长幅度月高(数摘广州日报)
数表明刺激消费政策初步显示出效果居民消费意欲增强实行房改政策住房更成居民投资消费热点
2．房产消费
统计1999年1—8月份批准商品房预售量329万方米中住宅268．8万方米登记总成交星346万方米年广州楼市总趋势商品房成交量高市量楼盘产销例较合理第四季度福利分房作刺工薪阶层新增工资市民般惯春节前购房等利预计成交量会前8月提高达年新高（数摘广州日报）
3购房员例
调查显示：广州市区100万家庭潜住房需求接半家庭60m2潜需求量达3500万m2景两年算购房占21．7％约13万户左右(780万m2）（数摘广州日报）
（五） 广州市房产发展方
广州市未城市发展方着珠江两岸东发展年市政府正全力完善城市规划市区房产升值提供环境资开发商消费者直接益新城市中轴线确立世纪形成新城市中心
着广州国际位进步提高批海外华侨返里投资置业需量适合生活惯配套设施完善型住宅区满足海外士购房需求
（六） 市场体需求
1 区位选择：
调查发现欲购房者倾选择广州市东边南边区住宅段房产生命元素偏程度判断该段房产前景影响市民区位选择素中交通状况居住环境售价置业者关心问题
2 绿化配套设施：
着广州生活质素断提升越发觉居住环境重性许购房者价格环境间首选环境希舒适安逸环境安居乐业数购房者（包括部分发展商）未环境配套设施区分开认设高级会泳池等区环境算忽略日维护该类设施成实率理维护身力等素求居住环境舒适购房者意舒适性表现该楼盘间距绿化污染方面区密度越住宅区舒适性越高
九 市场定位形象设计
1 形象定位：充分利项目优越理位置天独厚然环境完善规划设计发展商实力营造健康独特品味社区文化高尚生活社区提倡生活享受概念充分体现投资商合生创展品牌优质生活完美体现营理念
定位原：
1．1定位中高档兼容市场目标客户群较广阔利销售
1．2项目纯粹定位中档定高档适宜
i定中档优良江岸体现价值显浪费项目基相理位置阳江楼盘均做成高档(中海珠江广场新理想丽景湾颐景轩)楼盘处江边实存规模配套齐等缺点项目作型社区方面优势较明显具强竞争力
i单纯定位高档客户群会非常狭窄现楼市尚处谷底豪宅市场较疲软规模项目客户群相狭窄条件市场肯定承受项目南边较杂乱区域景观较差宜做成高档盘
1．3济较稳定居民生活条件素质逐渐提高众居民破瓦遮头居住思维逐渐享受型住宅渡高素质楼盘会逐渐成市场导
1．4珠江两边段年开发建设资源越越少越越稀罕项目作江型项目广州市尚第
1．6海珠区江楼盘周围较少工厂等污染企业基住宅区空气质量指数广州市说较适宜居住适合层次较高注重享受客户做成高素质情理中
1．7入关珠江新城成广州市金融文化商业中心隔江相侨作珠江新城花园必定成白领高层士置业首选
2形象设计
现代市居民生活忙碌紧张生活素质断提高居住环境求越越高已满足块草坪棵树绿化家园
期广州热卖住宅项目均引健康概念题生活方式通营造生态环境引入运动概念实充满想象手法购房者描绘出诱健康生活家园
1999年七月面世广州奥林匹克花园科学指导运动新医疗保健理念住宅结合起热卖期期运动家门口健康生活方式普遍接受
1999年11月新推型住宅项目光花园形象宣传开始市场露面时视觉中留健康影子楼盘四周皆老榕树空气清新感觉健康舒适印象便留脑海中树底健康家绿色环保购房者深受吸引便接受光花园销售满堂红
白云区热卖楼盘白云高尔夫花园健康项目然区身配套环境未出场项目处白云山风景区先天良环境加投资者巧妙助高尔夫文化体现高贵健康认购目前出现轮筹景象
种现象呈例子出现时候理作趋势研究然喜爱某楼盘会仅两素肯定着消费理念成熟健康生活方式越越重视项目形象设计应消费者消费心理新生活趋势倡导健康生活方式基形象通环境设计建筑风格社区文化活动具体表现实充满想象手法购房者描绘出诱享受健康生活蓝图
逐渐树立起生活享受精品品牌通品牌策略激烈竞争中脱颖出
3售价定位
侨理位置南毗新港西路北珠江广州道中线中海锦苑愉景雅苑称样理优越条件目前江高档楼盘中海锦苑售价8000升10000元M2中档楼盘愉景雅苑售价5000升6000元 M2呈劲升趋势侨规划设计江高档住宅区街中档建筑群兼具高中档特色售价较中海锦苑愉景雅苑根较分析侨初售均价定6000元 M2相邻楼盘更具价格竞争优势转增值潜力
十 项目资金筹措
项目采滚动式开发项目总开发成约6777亿元开发启动资金约9亿目前股东已投入资金52亿元筹1亿尚需3亿元启动资金银行贷预计2000年7月份开始销售收入全部项目滚动开发建设
十 基数说明
项目占面积654107m2总建筑面积约1567000 m2项目销售面积 1535650方米开发期4年
1 土出金 46069万元
2 征费拆迁补偿费 56051万元
3 建安成方米 2300 元造价计
4 款利率 7
5 折现率 10
6 行政理费销售额2计
7 税金销售收入622计
8 销售价格6000元方米
9 税33计
十二 项目开发进度
珠江侨开发期控制五年建成60月时间分期开发实施
第期：2000年止完成土整三通区道路建设部分建筑投入施工完成土建面积约20万m2预售商品房
第二期：2001年止实施七通市政建设房屋建设完成土建面积35万m2预售商品房
第三期：2002年实施七通市政建设房屋建设完成土建面积35万m2预售商品房
第四期：2003年实施七通市政建设房屋建设完成土建面积35万m2预售商品房
第五期：2004年住宅配套设施全面开发完成建筑面积3067万m2侨项目全面建成
开发程序搭接相互连接交叉进行
十三 财务分析（见附表）
（珠江侨项目单位成售价估算表）
（侨项目总体成估算表）
（侨项目利润估算表）
（侨项目现金流量表）
（侨项目财务现金流量表）
十四 结
项目总投资成约6777亿元总收入约92亿元税前利润约2437亿税利润约1633亿元销售利润率2649投资利润率36含报酬率3221动态投资回收期513年
指标显示项目具良济效益社会效益项目含报酬率较高投资回收期较短投资开发商较强房产开发力良信誉项目抗风险力较强见项目开发前景广阔投资收益高回报丰厚投资价值十分诱值投资项目外项目投资回报收益率远远高贷款利率抗风险力强完全充分利济效应前期阶段争取定数量贷款加快建设进度获取更高投资回报
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