天津领世郡项目行性报告
目 录
领世郡简介 2
二 项目分期方案 6
三 项目成利润测算 7
3．1 领世郡项目济技术指标 7
3．2 配套公建项目览表 8
3．3 成估算表 9
四 天津独栋住宅市场分析 13
4．1 天津独栋住宅市场特征 13
4．2 天津独立独栋住宅市场发展机会 15
4．3 周边项目较 17
4．4 资金回笼形势分析 17
五 项目SWOT分析 18
5．1 项目优势（Superiority） 18
5．2 项目劣势(Weakness) 19
5．3 项目面威胁(风险)(Threat) 19
5．4 项目机会点（针竞争项目策）(Opportunity) 19
六 风险分析规避措施 19
6．1 政策风险 20
6．2 财务风险 20
6．3 营性风险 20
6．4 市场风险 20
6．5 建设配套工程工期风险规避 21
领世郡简介
领世郡（暂命名）项目天津市规模档次高低密度独立住宅社区位市中心城区东南津南区双港组团西部块东邻微山路西规划中津沽二线高速公路北外环线南梨双公路块北侧外环线500米城市绿化带西侧津沽二线300米城市绿化带南部双港湖领世郡交通方便出行便捷项目紧邻外环线解放南路沽南路友谊路等快速路干道联系紧密建设中天津市铁号线延伸入双港组团时处市区滨海新区交通走廊肩部块位市风口具备良然生态环境项目傍市目前成熟高档居住区——梅江居住区梅江南居住区国际会展中心卫南洼风景区相西邻天津济技术开发区微电子园区西青济开发区
领世郡总占5348亩中：外环线控制绿化带占2250亩规划shopping mall商业3115亩现状国际学校占108亩规划名校81亩规划住宅2598亩项目规划住宅建筑面积约70万方米规划容积率04绿化带建设1800亩国际标准运动题公园座拥34位高尔夫练场座建成成市距市中心展示国际化市面貌具备商务交流贸洽谈高尚休闲运动场
2004年面世住宅项目采集北美住宅前文化济型独栋住宅济型双拼住宅联院住宅产品镇中心原味北美独栋住宅重庭院线性景观球场景观高性价项目突出卖点项目02年全美住宅设计排名第NBA（纳尔斯波顿建筑师事务）单纲总体规划期规划建筑景观设计作专业住宅发展商全力赴造项目涵盖直致力追求居住理念期领世郡引领天津住宅市场风骚代表国住宅产品品质建筑风格潮流
项目计划分五期首期住宅占约400亩首期住宅建筑面积约10万方米SHOPPING MALL占400亩二五期基数400亩届时市场项目发展情况调整期开发周期1年1年半项目总开发期56年
图：项目区域位置图
图二：项目区域关系图
图三：项目周边交通关系图
图四：领世郡项目总体规划面图
项目总体规划图规划说明
领世郡拟建设项目构成
1运动题公园 1800亩 运动题公园
2高尔夫练场 450亩 34位练场
3SHOPPING MALL 3115亩
4泰达国际学校天津分校 108亩
5规划名校 81亩
6规划市政干道
7镇中心 729亩
8镇副中心 225亩
9组团分会 6
10居住区 2598亩（含镇中心副中心会区）
图纸简说明：
道路系统两横环构成路网骨架路网包含区干路区支路组团道路三结构层次
区设区配套系统分镇中心镇副中心组团分会3结构层次
区住宅体系分层公寓联院住宅济型双拼济型独体独栋住宅标准型双拼住宅标准型独体独栋住宅舒适型独体独栋住宅豪华型独体独栋住宅8层次
二 项目分期方案
二 项目分期方案
领世郡项目住宅部分2598亩分5期领世郡分期方案
a北南逐步推进
b根市场年消化容量期约500亩
c产品线期衡发展期均豪华产品标准产品济型产品产品总体销售速度快
d结合土批次安排
e便配套土建工程施工安排
期数 块号 面积（亩） 面积（万方米）
期 16 4751 317
二期 915 5177 345
三期 16—182022 4452 297
四期 2330 5399 360
五期 3133 4175 278
合计 23954 1597
镇中心 78 1773 118
镇副中心 19 368 25
现状国际学校 35 875 58
规划学校 36 1134 76
Shopping mall 34 3119 208
备注 面积数值毛面积含道路中线
三 项目成利润测算
3．1 领世郡项目济技术指标
项 目 计量单位 数值 占重（） 均面积（方米）
居住区规划总 ha 20650
1居住区（R） ha 17321 100 15962
①住宅（R01） ha 9873 5700 9098
②公建（R02） ha 1102 636 1015
③道路（R03） ha 3724 2150 3432
④公绿（R04） ha 2598 1500 2394
2（E） ha 3329
居住户（套）数 户（套） 3390
居住数 10851
户均口 户 320
总建筑面积 万方米
1居住区建筑总面积 万方米 7491 100 7134
①住宅建筑面积 万方米 7082 945 6871
②公建面积 万方米 409 545
住宅均层数 层 24
高层住宅例 ％ 000
中高层住宅例 ％ 000
口毛密度 ha 6265
住宅面积毛密度 万方米ha 043
住宅建筑面积净密度 万方米ha 076
绿率 ％ 45
3．2 配套公建项目览表
类型 项目 数量（） 建筑面积（M2）
居住区市政公建筑项目 391400
市政 土建变电站 16 208000
箱式变电站 30 32000
煤气调压站 2 8400
线电视电话智化房 6 48000
换热站 6 90000
公交首末站 1
环卫清扫班点 1 5000
居民停车场存车处
二非营性公建配套 19200
教育 保育院（幼园托合设置） 1 19000
学
中学
体育 居民户外健身设施活动广场
绿化 区中心绿
行政 派出驻现场办公室 1 20000
三营性公建配套 709000
医疗 卫生站 1 30000
中西药店 1 10000
金融邮电 储蓄 1 30000
邮电 1 13000
型餐饮店群 1 260000
阳光花房 1 30000
宠物店宠物诊 1 20000
综合百货超市 1 65000
净菜市场 1 15000
洗车(含汽车美容\佩饰)店 1 40000
营设施（洗染类美容美发类相影洗类修理类时装店类咖啡茶屋类网吧影视类花店类糕点类家饰家具类日常品类文具类） 1 150000
食品百货类社区便利店 6 16000
糕点店 1 10000
餐饮店（早点快餐正餐等） 5 10000
书店音店 3 10000
四社区服务房 1046000
门卫 6000
业会 400000
分会社区服务房 240000
物业公司房 40000
保安保洁住宿楼 350000
居委会 10000
五园林绿化公司房 300
合计 40964
3．3 成估算表
重参数表
居住区面积 亩 2598
住宅规划总建筑面积 万米 7082
成估算表（住宅部分）
序 成 分 项 名 称 单方造价 计 算 公 式 合 价
号 （元m2） （万元）
1 土成 124104 土交易合：23万元亩*2598亩59754万元 8789034
交易手续费：06*59754万元35852万元
土交易契税：3*59754万元179262万元
土登记费：00066万元亩*2598亩1715万元
计： 6192229万元2598亩2383万元亩
预见费10万元亩
（10+2383)*25988789034万元
87890347082124104元m2
2 拆迁费 3530 拆迁费：240*50*02+1002500万元 2500
3 高压线迁移费 2118 1500万元 1500
4 项目配套费 13230 936941
中：锅炉房次网 65 锅炉房征：20亩*2383万元亩4766万元 锅炉房次网：65元m2*80万m25200万元 计：56766万元80万m270元m2（单方造价） 567660
块组团外配套费 6730 计算区规划市政路配套工程未计算微山路梨双公路配套设施包括雨污水水中水煤气道路绿化路灯 476611
5 前期相关费 147 1041054
中：策划费 5
设计费 70 期支出设计费推算
测绘费定位验线沉降观测等： 4
名费 1
防费 40 总面积22000元方米
勘察费 3 独栋住宅考虑
勘察设计监理施工合审查费 2 项1元方米
施工图审查费 3 独栋住宅考虑
建设工程执费 1
建设工程监理费 8 外环外考虑
质量监督费文明施工费 0 争取免费政策
墙改基金 4
散装水泥基金 1
招标代理费定额编制费 3
环保测试排污代扫等等 2
6 区部分配套 388 2747816
中：电力配套 83 标准收费
土建站箱变基础 5 含土建费
户表 10
燃气配套 28 标准收费
气源基金 10 标准收费
户表 2
煤气调压站 1
水 25 标准收费
户表 5
中水 5
供热二次网 25 标准收费含换热站
热计量表 8
排水 30 考虑容积率部分承插式混凝土
区智化 50 通讯宽带网网络运营商代建设
线电视 3
配套设计费 2
路灯 15
信报箱 3
围墙 20
非营性公建配套费 50 方出建设
时水 3
时电 5
7 区绿化道路（面积12268万m2计算) 200 150元m2计：12268*80*1707082240元m2 14164
8 工程费 1450 单项建筑面积（万m2）*单价（元m2)总建筑面积(万m2） 102689
9 物业房建安费 60 8500方米5000元方米计算 42492
085*5000708260（元方米）
10 直接费 367482
11 理费 14699 直接费4计算 1041003
12 预见费 7350 直接费2计算 520502
13 直接投资额 389531
14 销售代理费 90 销售收入15计算 63738
15 企划宣传费 150 销售收入25计算 10623
16 财务费 11296 8000
17 修基金 60 销售收入1计算 42492
18 税前合计 430827
19 营业税（暂返税优惠政策考虑） 1332 销售收入222(555*60)计算 9433224
20 税（暂返税优惠政策考虑） 1188 销售收入198(10*33*60)计算 8413416
21 含税总成 456027 32295844
22 销售收入 6000 424920
单项建筑面积（万m2）*销售价格（元m2)总建筑面积(万m2）均价
23 销售利润 143973 10196156
24 销售利润率 32
说明：1测算没含室费
2土成没考虑价涨素表现时成推算天津市土招牌挂政策落实土价格涨项目第四批次土项目西青区约350亩土价格涨项目成升
3土成仅住宅部分包括规划学校100亩（属第2批次）shopping mall（属第1批次3115亩）购费实际土成表列成
成估算表（室部分）
重参数
住宅规划总建筑面积 万米 7082
住宅室面积估算 万米 319
序 成 分 项 名 称 单方造价 备注
号 （元m2）
1 土成 000
2 拆迁费 000
3 高压线迁移费 000
4 项目配套费 000
5 前期相关费 90
6 区部分配套 300 含供热排水智化户表路灯围墙等
7 区绿化道路（面积12268万m2计算) 0
8 工程费 1550 含基础处理费
10 物业房建安费 0
11 直接费 194000
12 理费 000 直接费2计算
13 预见费 1940 直接费1计算
14 直接投资额 195940
15 销售代理费 176 销售收入08计算
16 企划宣传费 176 销售收入08计算
财务费 90 贷款1年计算
17 修基金 22 销售收入1计算
18 税前合计 210660
19 营业税（暂返税优惠政策考虑） 4884 销售收入222(555*60)计算
20 税（暂返税优惠政策考虑） 4356 销售收入198(10*33*60)计算
21 含税总成 219900
22 销售收入 2200 7011180
23 销售利润 100 3187
24 销售利润率 0
说明：1联排独栋住宅没室室住宅建筑面积45估计建筑面积约319万米
2室解决车库储藏室工房设备房功需求仅成价进行销售起控制销售总价促进住宅销售作
3室成计算成摊入室成中基础处理成含室成中室单独计算成
四 天津独栋住宅市场分析
天津独栋住宅市场分析
京沪穗等发达城市独栋住宅市场市严格意义独栋住宅项目较少市场联排住宅供应流独栋住宅市场尚处培育阶段认没形成纯粹独立独栋住宅细分市场开发销售没效实例展开市场分析存定难度样时领世郡项目留市场想象空间永泰红磡产作市较早引入独立独栋住宅产品进行胆实践探索企业需鉴先进城市理念成功验基础深入研究天津市场通市场创新理念创新产品创新服务创新挖掘市场潜需求
4．1 天津独栋住宅市场特征
1 产品类型：前独栋住宅市场TOWNHOUSE市场
2001年天津TOWNHOUSE开始热起整体市场联排独栋住宅充斥90独栋住宅市场独体双拼住宅逐渐浮出水面售独体双拼住宅联排独栋住宅项目甚普通住宅项目部分仁爱濠景庄园公寓联排双拼独体等混合产品组成2期加独体双拼例显示开发商1期增强高端市场信心然说明市场潜需求汐岸国际半岛兰湾少量独体双拼占项目区域项目坐庄产品售价较高单价约1万5左右总房款400万第六田园项目项目中央位置设计双拼约20套联排约120套单价约6000元米城市西线蒙卡罗独栋住宅独立独栋住宅推出单价6000元米属普通住宅项目蓝水假期太阳城区建起独立独栋住宅更做种象征产品炒作成分市场成分少部分项目纷纷推出标价千万楼王更应该视开发商摇旗呐喊道具少客户已盯纯属销售说辞开发商纷纷标榜天津市贵独栋住宅意吸引高端客户注意力产品供应1套验证市场需求国独栋住宅市场实践真正市场引起客户购买欲真正独栋住宅产品应该两种种京沪穗市场纷纷出现市场火爆中产化独栋住宅产品独栋住宅济型独栋住宅纳帕溪谷橘郡亲爱villa康桥半岛凤凰城天津暂未现种纯顶级独栋住宅产品碧海方舟天籁碧水庄园汤臣高尔夫九溪玫瑰园等天津暂没纯粹独体产品社区说明独体独栋住宅市场培育期
独立独栋住宅供应量实限市场展开认独体独栋住宅案例作参考出天津独体独栋住宅结认独立独栋住宅处女市场
2 区域：南部区备受青睐
天津历城南区风口城南区成高档住宅特独栋住宅项目风水宝五道年梅江南领世郡城市关系谓惊相似早世纪90年代初陆续建设少独体联体独栋住宅宁家房子带阳光独栋住宅侯台独栋住宅科馨独栋住宅蒙卡罗等
天津独栋住宅位置更中心城区环境良段城乡结合部济开发区等城市独栋住宅仁爱濠景庄园汐岸国际半岛蓝湾等联排独栋住宅项目目前区域市场代表仁爱濠景段奥园板块优势产品没更进步汐岸国际半岛蓝湾傍梅江300万米生态环境交通环境文占优势
外滨海新区泰达开发区万联独栋住宅泰丰家园鸿泰花园独栋住宅阳光新干线等TOWNHOUSE相竟推出反映开发区高端住宅产品需求
3 客户：客户
天津外客户独栋住宅消费群体土消化居约占8090购房者私营业均二次置业三次置业相部分作第二居投资城市独栋住宅仁爱濠景紧邻市区购房者第居例较高
摩托罗拉三星等外资企业津着陆年已形成定规模占部分市场份额基租赁形式居住投资
4 价位：济型枝独秀
天津联排独栋住宅产品户型面积般160—220米然位置异价格差异显著单价5000—6000元米总价100150万套种中产独栋住宅卖新推出城市独栋住宅Ⅱ•巴黎时间做两层带半室单价做8000元米（算室60006500元米）面积总价面宽限制类联排独栋住宅产品设计功存相局限性作渡产品
独体独栋住宅户型面积价格差异较产品少致说总价300—600万元等户型仁爱濠景达1100米产品价位高高达千万处联排独栋住宅中显鹤立鸡群协调类似现象出现城市独栋住宅Ⅱ标价999万元套
方面联排独栋住宅热销视中产阶级联排独栋住宅作独体独栋住宅渡产品消费独体独栋住宅市场成熟伏笔方面天津部分高端消费群体消费欲没释放出独体独栋住宅未会少需求
4．2 天津低密度独栋住宅市场发展机会
1 高度发展年代
2003年天津GDP已达2386亿元民币均GDP突破3000美元天津济三步走战略逐步实施五济优势确立新届政府强力基础设施投资力度城市规模拆迁改造现代化交通体系造（轻轨铁快速交通路网）天津市整体活力必断增强天津济必获高速发展
发展中天津国民济保持整体良保持较强劲势头社会会出现量财富阶层准财富阶层部分中产阶层独栋住宅消费欲会逐渐增强济发展涌现处处商机吸引少外客商津投资培育独栋住宅外客户市场时受独栋住宅政策限制天津纯粹独栋住宅市场极具张力新天津城市规划催生面着次史前例爆发期
2 独栋住宅运动时刻
述时代背景领世郡占天时利抢先规模优势产品优势环境优势价格优势强势占天津独栋住宅市场空白进行掠夺式倾销形成轰动性效应实现泄洪式回款领世郡项目期销售战略思路
富裕群（财富阶层准财富阶层部分中产阶层）独栋住宅消费客户流存两级分化趋势预计生活型独栋住宅客户群规模扩张明显
3 天津土价格涨合理
天津房产业规模城市建设背景已进入高速发展时期强劲市场需求托2003年市房产业投资施工拆迁销售等项指标呈全面增长态势海河综合开发改造城市基础设施建设500万方米旧房拆迁天津房产发展注入新活力房产市场急剧升温商品房销售异常火爆房产二级市场交易异常活跃房屋价格涨迅猛力推动市济城市建设全面发展年相2003年房屋销售价格升41房屋租赁价格升09土交易价格升30市统计局城调队提供份调查资料表明2004年天津房产价格呈升态势
关部门预计2004年市保持较房屋拆迁规模达800万米市场类房屋需求十分旺盛会推动房屋价格继续扬受住房建设周期较长建筑成加土价格涨市场需求快等素影响涨幅会较然目前市房产价格涨天津市总体房价历史水高特相直辖市（重庆市外）然低天津房价涨基保持较合理区间
市期土价格表
项目 价格（万元亩）
西青区庄块 72
河西区双林居住区 65
国际会展中心 105
梅江南居住区 180
东丽区先锋城 60
领世郡项目东南角旁汇川公司独栋住宅（34亩） 48万元
期市中心块商业出价格实例 友谊路33号 97226米 容积率98 17633元米（1176）
苏州道口 396203米 容积率741 18096元米（1206）
泰达厦 17018米 容积率1175 29683元米（1979）
长江道南丰路块 337
东南角老城厢某块 600
南开区西南角 630
房价涨推动土出价格直线扬块升值迅速已包括阳光100公司家房产公司愿意50万元价格公司进行合作特期拍卖项目旁边块价格（见表）说明问题认该块土价格已提升50万元亩着：
（1）周边解放南路沽南路两条快速路建设
（2）天津市四环线规划建设届时四环线成新外环三四环间土政府统收购出
（3）紧邻项目国际会展中心启动建设
（4）周边高档项目云集海涵计划梅江南居住区开发建设造高尚居住板块：南部板块形成天津市事实富区带动项目块升值
（5）外环线500米津沽2线快速路侧300米绿化带改造运动题公园改善周边环境带动项目升值
利素逐步变现预计期土价格进步升值
4．3 周边项目较
2004年更高档项目入市梅江板块市场均价已突破5000元关早2000年首梅江项目问世时开发商出3500元预计价时全市引起轩然波时日梅江房价节节走高梅江房价提升整城市楼市走相致段价值升值着必然理
梅江区域房产价格
项目名称 开盘时间 开盘价格（元方米） 目前价格（元方米）
红磡玉水园 2001 2700 3700
红磡香水园 2003 3500 4500
汐岸国际 2003 4500 5600
万科水晶城 20035 3900 5000
驰半岛蓝湾 20037 5300
驰蓝色版块 20017
20038 （期）3800
（二期）4800 （期）4430
（二期）5000
驰半岛豪庭 20038 4350 4600
融创海逸长洲 2004 预计8000
说明：销售数源公司市场调研数数统计均截止2004年2月底土价格源天津市土交易中心天津市宏观济数源天津日报等媒体公开披露数项目规划指标建筑面积源行查询项目公开楼书等资料
4．4 资金回笼形势分析
天津市场目前缺乏真正精品住宅市场着相批持币购实力客户说明市场高档精品住宅需求没满足象领世郡样美国镇题国际新市生活圈中原版美国独栋住宅社区项目定位复合产开发项目属天津首创全国领先天津住宅市场强号召力红磡公司确定领世郡首期战略目标：引爆市场实现资金迅速回笼实现期开盘三月销售合额35亿元销售回款额2亿元措施保证：
1产品走差异化战略独栋双拼联院住宅突出庭院价值弥补天津市场空白具明显差异性具强市场竞争力
2通成控制战略充分利巨土成优势配合产品细节产品品质全面升级高性价产品总价竞争力动客户群改写市场规颠覆性价格击引爆市场仅产品售价环类项目总价格低3050更实现产品换代升级换角度客户花样价钱环买传统联排住宅项目买相错独栋住宅市买套高级公寓价钱里享受带舒适庭院联院住宅种情况市场表现绝传统市场种开发模式市场表现：客户排队认购市场火爆销售期短短期实现量现金回笼例广州奥林匹克花园凤凰城利实现开盘天销售数百套回笼资金数亿元壮观景象种火爆现象背实际反映开发商非常专业市场操作
3产品配面积指标控制合理产品线清晰产品线涵盖实力客户需求济型独栋住宅（占35售价仅140—200万元栋）济双拼（占30售价仅110万元左右套）联院住宅（占20售价仅7090万元套）产品200万产品占85样定位目力保证销售速度销售量时200万元高端产品占15例分布项目区域全力满足高端客户需求
4天津市率先实行实景现房开盘情景营销策略东西价格低现场体验更具说服力实现定销售目标项目04年3月开工04年10月期开盘市时实现高尔夫练场建成8万米样板区建成镇中心建成区北侧道路两侧景观完成
二 项目swot分析
5．1 项目优势（Superiority）
1 项目超出房产传统范畴进入复合产新阶段项目竞争手段点面积景观配套价格等轻易复制常规手段项目核心优势150公顷绿化景观+低密度住宅开发土土升值破坏环境环境谐存次新生活方式性化需求领世郡中心城区项目生活方式根渴摆脱年袭市中心生活客户提供种理想舒适谐康生活种生活方式极提高住户生活质量方面相天津万科东丽湖东丽湖项目距离市中心距离逊领世郡
2 领世郡时兼中心城区侧区位优势环外土价格优势成控制销售利润预留较空间
3 足够规模
4 源美国代表国际先进水规划设计产品周边项目水明显拉开档次
5．2 项目劣势(Weakness)
1．项目投资额巨操作周期长
2．项目项目操作复杂操作环节众理难度
3．块身周边没天独厚然景观资源土属生生活配套设施完善医疗公交文化设施尤稀缺
4．环外现阶段遥远惯性印象
5．西青区制药厂时散发异味
5．3 项目面威胁(风险)(Threat)
1独栋住宅市场量化理解足果例设计合理造成某类独栋住宅暂时空置影响整体销售进度
5．4 项目机会点（针竞争项目策）(Opportunity)
1． 混合型低密度住宅开发元独栋住宅概念提供元化选择面较宽广兼容稳定中高端客户市场没赖纯高端客户
2． 通先进规划理念生态低密度功性化概念拉开类住宅间品质距离创造住宅市场差异性产品
3． 低密度住宅高尔夫练场镇中心生态活动公园SHOPPING MALL间互相托互相促进业态机整合产生1+1+1〉3聚合效应整合消费项目带物流流形成良性循环
4． 领世郡拟率先采菜单式块开发模式业性化居住需求建造房屋成现实
三 风险分析规避措施
6．1 政策风险
国家墅住宅态度限制发展未5年会批类似项目项目低密度商贸居住区已立项
6．2 财务风险
天津济增长稳健国家年通货膨胀利率变化开发费变化限项目成收益分析中预见费财务风险较
6．3 营性风险
永泰红磡集团着丰富产开发验营队伍综合素质较高房产市场分析力握力较强公司实行扁式理模式整体工作效率较高
截止2003年年底永泰红磡集团总资产已达20亿元净资产7亿元03年销售额达64亿元营性风险公司力避免
6．4 市场风险
市场风险案中较重风险永泰红磡敏锐发现住宅市场供求矛盾市场需求空白点产品设计进行创新突破弥补市场空白谓天津住宅市场先行者市场竞争局面尚未形成达规避市场风险目
（1）面城市白领阶层城市新兴中产阶层客户定位传统观念中独栋住宅市场客户群位金字塔尖超高收入群体数量限难支撑盘规模
（2）项目开发模式领世郡项目题型复合产开发模式
（3）房型供面积寻求差异天津市独栋住宅市场180250米济型独立独栋住宅160200米联院住宅220米济双拼唯提供商力挖掘占领独栋住宅新兴细分市场
（4）房型设计引入全美目前流行独栋住宅户型加国产品改良适应天津气候天津生活惯领先市场
（5）产品加倍重视独栋住宅产品庭院价值套住宅面积相层次丰富庭院极丰富产品涵举受市场推崇
述措施领世郡项目拥诸竞争优势永泰红磡理相信领世郡项目必引领津门产潮流炮响保障
公司充分研究产品价格相环联排独栋住宅项目领世郡提供富竞争力产品价格应较高项目品质独体独栋住宅售价方米仅6000元济双拼仅米5000元联体独栋住宅方米4500元三年该价格预测应该较保守项目预期利润率24市场供求价格出现较变化案开发收益足弥补利润损失
6．5 建设配套工程工期风险规避
确保工程质量确保工程进度确保工程成控制领世郡施工工程三求公司承包商选择重点国家12级施工企业理：1优良营业绩获项鲁班奖2资金实力雄厚3理水技术水硬具丰富验保证工期进度工程质量风险控制较范围
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目 录
领世郡简介 2
二 项目分期方案 6
三 项目成利润测算 7
3．1 领世郡项目济技术指标 7
3．2 配套公建项目览表 8
3．3 成估算表 9
四 天津独栋住宅市场分析 13
4．1 天津独栋住宅市场特征 13
4．2 天津独立独栋住宅市场发展机会 15
4．3 周边项目较 17
4．4 资金回笼形势分析 17
五 项目SWOT分析 18
5．1 项目优势（Superiority） 18
5．2 项目劣势(Weakness) 19
5．3 项目面威胁(风险)(Threat) 19
5．4 项目机会点（针竞争项目策）(Opportunity) 19
六 风险分析规避措施 19
6．1 政策风险 20
6．2 财务风险 20
6．3 营性风险 20
6．4 市场风险 20
6．5 建设配套工程工期风险规避 21
领世郡简介
领世郡（暂命名）项目天津市规模档次高低密度独立住宅社区位市中心城区东南津南区双港组团西部块东邻微山路西规划中津沽二线高速公路北外环线南梨双公路块北侧外环线500米城市绿化带西侧津沽二线300米城市绿化带南部双港湖领世郡交通方便出行便捷项目紧邻外环线解放南路沽南路友谊路等快速路干道联系紧密建设中天津市铁号线延伸入双港组团时处市区滨海新区交通走廊肩部块位市风口具备良然生态环境项目傍市目前成熟高档居住区——梅江居住区梅江南居住区国际会展中心卫南洼风景区相西邻天津济技术开发区微电子园区西青济开发区
领世郡总占5348亩中：外环线控制绿化带占2250亩规划shopping mall商业3115亩现状国际学校占108亩规划名校81亩规划住宅2598亩项目规划住宅建筑面积约70万方米规划容积率04绿化带建设1800亩国际标准运动题公园座拥34位高尔夫练场座建成成市距市中心展示国际化市面貌具备商务交流贸洽谈高尚休闲运动场
2004年面世住宅项目采集北美住宅前文化济型独栋住宅济型双拼住宅联院住宅产品镇中心原味北美独栋住宅重庭院线性景观球场景观高性价项目突出卖点项目02年全美住宅设计排名第NBA（纳尔斯波顿建筑师事务）单纲总体规划期规划建筑景观设计作专业住宅发展商全力赴造项目涵盖直致力追求居住理念期领世郡引领天津住宅市场风骚代表国住宅产品品质建筑风格潮流
项目计划分五期首期住宅占约400亩首期住宅建筑面积约10万方米SHOPPING MALL占400亩二五期基数400亩届时市场项目发展情况调整期开发周期1年1年半项目总开发期56年
图：项目区域位置图
图二：项目区域关系图
图三：项目周边交通关系图
图四：领世郡项目总体规划面图
项目总体规划图规划说明
领世郡拟建设项目构成
1运动题公园 1800亩 运动题公园
2高尔夫练场 450亩 34位练场
3SHOPPING MALL 3115亩
4泰达国际学校天津分校 108亩
5规划名校 81亩
6规划市政干道
7镇中心 729亩
8镇副中心 225亩
9组团分会 6
10居住区 2598亩（含镇中心副中心会区）
图纸简说明：
道路系统两横环构成路网骨架路网包含区干路区支路组团道路三结构层次
区设区配套系统分镇中心镇副中心组团分会3结构层次
区住宅体系分层公寓联院住宅济型双拼济型独体独栋住宅标准型双拼住宅标准型独体独栋住宅舒适型独体独栋住宅豪华型独体独栋住宅8层次
二 项目分期方案
二 项目分期方案
领世郡项目住宅部分2598亩分5期领世郡分期方案
a北南逐步推进
b根市场年消化容量期约500亩
c产品线期衡发展期均豪华产品标准产品济型产品产品总体销售速度快
d结合土批次安排
e便配套土建工程施工安排
期数 块号 面积（亩） 面积（万方米）
期 16 4751 317
二期 915 5177 345
三期 16—182022 4452 297
四期 2330 5399 360
五期 3133 4175 278
合计 23954 1597
镇中心 78 1773 118
镇副中心 19 368 25
现状国际学校 35 875 58
规划学校 36 1134 76
Shopping mall 34 3119 208
备注 面积数值毛面积含道路中线
三 项目成利润测算
3．1 领世郡项目济技术指标
项 目 计量单位 数值 占重（） 均面积（方米）
居住区规划总 ha 20650
1居住区（R） ha 17321 100 15962
①住宅（R01） ha 9873 5700 9098
②公建（R02） ha 1102 636 1015
③道路（R03） ha 3724 2150 3432
④公绿（R04） ha 2598 1500 2394
2（E） ha 3329
居住户（套）数 户（套） 3390
居住数 10851
户均口 户 320
总建筑面积 万方米
1居住区建筑总面积 万方米 7491 100 7134
①住宅建筑面积 万方米 7082 945 6871
②公建面积 万方米 409 545
住宅均层数 层 24
高层住宅例 ％ 000
中高层住宅例 ％ 000
口毛密度 ha 6265
住宅面积毛密度 万方米ha 043
住宅建筑面积净密度 万方米ha 076
绿率 ％ 45
3．2 配套公建项目览表
类型 项目 数量（） 建筑面积（M2）
居住区市政公建筑项目 391400
市政 土建变电站 16 208000
箱式变电站 30 32000
煤气调压站 2 8400
线电视电话智化房 6 48000
换热站 6 90000
公交首末站 1
环卫清扫班点 1 5000
居民停车场存车处
二非营性公建配套 19200
教育 保育院（幼园托合设置） 1 19000
学
中学
体育 居民户外健身设施活动广场
绿化 区中心绿
行政 派出驻现场办公室 1 20000
三营性公建配套 709000
医疗 卫生站 1 30000
中西药店 1 10000
金融邮电 储蓄 1 30000
邮电 1 13000
型餐饮店群 1 260000
阳光花房 1 30000
宠物店宠物诊 1 20000
综合百货超市 1 65000
净菜市场 1 15000
洗车(含汽车美容\佩饰)店 1 40000
营设施（洗染类美容美发类相影洗类修理类时装店类咖啡茶屋类网吧影视类花店类糕点类家饰家具类日常品类文具类） 1 150000
食品百货类社区便利店 6 16000
糕点店 1 10000
餐饮店（早点快餐正餐等） 5 10000
书店音店 3 10000
四社区服务房 1046000
门卫 6000
业会 400000
分会社区服务房 240000
物业公司房 40000
保安保洁住宿楼 350000
居委会 10000
五园林绿化公司房 300
合计 40964
3．3 成估算表
重参数表
居住区面积 亩 2598
住宅规划总建筑面积 万米 7082
成估算表（住宅部分）
序 成 分 项 名 称 单方造价 计 算 公 式 合 价
号 （元m2） （万元）
1 土成 124104 土交易合：23万元亩*2598亩59754万元 8789034
交易手续费：06*59754万元35852万元
土交易契税：3*59754万元179262万元
土登记费：00066万元亩*2598亩1715万元
计： 6192229万元2598亩2383万元亩
预见费10万元亩
（10+2383)*25988789034万元
87890347082124104元m2
2 拆迁费 3530 拆迁费：240*50*02+1002500万元 2500
3 高压线迁移费 2118 1500万元 1500
4 项目配套费 13230 936941
中：锅炉房次网 65 锅炉房征：20亩*2383万元亩4766万元 锅炉房次网：65元m2*80万m25200万元 计：56766万元80万m270元m2（单方造价） 567660
块组团外配套费 6730 计算区规划市政路配套工程未计算微山路梨双公路配套设施包括雨污水水中水煤气道路绿化路灯 476611
5 前期相关费 147 1041054
中：策划费 5
设计费 70 期支出设计费推算
测绘费定位验线沉降观测等： 4
名费 1
防费 40 总面积22000元方米
勘察费 3 独栋住宅考虑
勘察设计监理施工合审查费 2 项1元方米
施工图审查费 3 独栋住宅考虑
建设工程执费 1
建设工程监理费 8 外环外考虑
质量监督费文明施工费 0 争取免费政策
墙改基金 4
散装水泥基金 1
招标代理费定额编制费 3
环保测试排污代扫等等 2
6 区部分配套 388 2747816
中：电力配套 83 标准收费
土建站箱变基础 5 含土建费
户表 10
燃气配套 28 标准收费
气源基金 10 标准收费
户表 2
煤气调压站 1
水 25 标准收费
户表 5
中水 5
供热二次网 25 标准收费含换热站
热计量表 8
排水 30 考虑容积率部分承插式混凝土
区智化 50 通讯宽带网网络运营商代建设
线电视 3
配套设计费 2
路灯 15
信报箱 3
围墙 20
非营性公建配套费 50 方出建设
时水 3
时电 5
7 区绿化道路（面积12268万m2计算) 200 150元m2计：12268*80*1707082240元m2 14164
8 工程费 1450 单项建筑面积（万m2）*单价（元m2)总建筑面积(万m2） 102689
9 物业房建安费 60 8500方米5000元方米计算 42492
085*5000708260（元方米）
10 直接费 367482
11 理费 14699 直接费4计算 1041003
12 预见费 7350 直接费2计算 520502
13 直接投资额 389531
14 销售代理费 90 销售收入15计算 63738
15 企划宣传费 150 销售收入25计算 10623
16 财务费 11296 8000
17 修基金 60 销售收入1计算 42492
18 税前合计 430827
19 营业税（暂返税优惠政策考虑） 1332 销售收入222(555*60)计算 9433224
20 税（暂返税优惠政策考虑） 1188 销售收入198(10*33*60)计算 8413416
21 含税总成 456027 32295844
22 销售收入 6000 424920
单项建筑面积（万m2）*销售价格（元m2)总建筑面积(万m2）均价
23 销售利润 143973 10196156
24 销售利润率 32
说明：1测算没含室费
2土成没考虑价涨素表现时成推算天津市土招牌挂政策落实土价格涨项目第四批次土项目西青区约350亩土价格涨项目成升
3土成仅住宅部分包括规划学校100亩（属第2批次）shopping mall（属第1批次3115亩）购费实际土成表列成
成估算表（室部分）
重参数
住宅规划总建筑面积 万米 7082
住宅室面积估算 万米 319
序 成 分 项 名 称 单方造价 备注
号 （元m2）
1 土成 000
2 拆迁费 000
3 高压线迁移费 000
4 项目配套费 000
5 前期相关费 90
6 区部分配套 300 含供热排水智化户表路灯围墙等
7 区绿化道路（面积12268万m2计算) 0
8 工程费 1550 含基础处理费
10 物业房建安费 0
11 直接费 194000
12 理费 000 直接费2计算
13 预见费 1940 直接费1计算
14 直接投资额 195940
15 销售代理费 176 销售收入08计算
16 企划宣传费 176 销售收入08计算
财务费 90 贷款1年计算
17 修基金 22 销售收入1计算
18 税前合计 210660
19 营业税（暂返税优惠政策考虑） 4884 销售收入222(555*60)计算
20 税（暂返税优惠政策考虑） 4356 销售收入198(10*33*60)计算
21 含税总成 219900
22 销售收入 2200 7011180
23 销售利润 100 3187
24 销售利润率 0
说明：1联排独栋住宅没室室住宅建筑面积45估计建筑面积约319万米
2室解决车库储藏室工房设备房功需求仅成价进行销售起控制销售总价促进住宅销售作
3室成计算成摊入室成中基础处理成含室成中室单独计算成
四 天津独栋住宅市场分析
天津独栋住宅市场分析
京沪穗等发达城市独栋住宅市场市严格意义独栋住宅项目较少市场联排住宅供应流独栋住宅市场尚处培育阶段认没形成纯粹独立独栋住宅细分市场开发销售没效实例展开市场分析存定难度样时领世郡项目留市场想象空间永泰红磡产作市较早引入独立独栋住宅产品进行胆实践探索企业需鉴先进城市理念成功验基础深入研究天津市场通市场创新理念创新产品创新服务创新挖掘市场潜需求
4．1 天津独栋住宅市场特征
1 产品类型：前独栋住宅市场TOWNHOUSE市场
2001年天津TOWNHOUSE开始热起整体市场联排独栋住宅充斥90独栋住宅市场独体双拼住宅逐渐浮出水面售独体双拼住宅联排独栋住宅项目甚普通住宅项目部分仁爱濠景庄园公寓联排双拼独体等混合产品组成2期加独体双拼例显示开发商1期增强高端市场信心然说明市场潜需求汐岸国际半岛兰湾少量独体双拼占项目区域项目坐庄产品售价较高单价约1万5左右总房款400万第六田园项目项目中央位置设计双拼约20套联排约120套单价约6000元米城市西线蒙卡罗独栋住宅独立独栋住宅推出单价6000元米属普通住宅项目蓝水假期太阳城区建起独立独栋住宅更做种象征产品炒作成分市场成分少部分项目纷纷推出标价千万楼王更应该视开发商摇旗呐喊道具少客户已盯纯属销售说辞开发商纷纷标榜天津市贵独栋住宅意吸引高端客户注意力产品供应1套验证市场需求国独栋住宅市场实践真正市场引起客户购买欲真正独栋住宅产品应该两种种京沪穗市场纷纷出现市场火爆中产化独栋住宅产品独栋住宅济型独栋住宅纳帕溪谷橘郡亲爱villa康桥半岛凤凰城天津暂未现种纯顶级独栋住宅产品碧海方舟天籁碧水庄园汤臣高尔夫九溪玫瑰园等天津暂没纯粹独体产品社区说明独体独栋住宅市场培育期
独立独栋住宅供应量实限市场展开认独体独栋住宅案例作参考出天津独体独栋住宅结认独立独栋住宅处女市场
2 区域：南部区备受青睐
天津历城南区风口城南区成高档住宅特独栋住宅项目风水宝五道年梅江南领世郡城市关系谓惊相似早世纪90年代初陆续建设少独体联体独栋住宅宁家房子带阳光独栋住宅侯台独栋住宅科馨独栋住宅蒙卡罗等
天津独栋住宅位置更中心城区环境良段城乡结合部济开发区等城市独栋住宅仁爱濠景庄园汐岸国际半岛蓝湾等联排独栋住宅项目目前区域市场代表仁爱濠景段奥园板块优势产品没更进步汐岸国际半岛蓝湾傍梅江300万米生态环境交通环境文占优势
外滨海新区泰达开发区万联独栋住宅泰丰家园鸿泰花园独栋住宅阳光新干线等TOWNHOUSE相竟推出反映开发区高端住宅产品需求
3 客户：客户
天津外客户独栋住宅消费群体土消化居约占8090购房者私营业均二次置业三次置业相部分作第二居投资城市独栋住宅仁爱濠景紧邻市区购房者第居例较高
摩托罗拉三星等外资企业津着陆年已形成定规模占部分市场份额基租赁形式居住投资
4 价位：济型枝独秀
天津联排独栋住宅产品户型面积般160—220米然位置异价格差异显著单价5000—6000元米总价100150万套种中产独栋住宅卖新推出城市独栋住宅Ⅱ•巴黎时间做两层带半室单价做8000元米（算室60006500元米）面积总价面宽限制类联排独栋住宅产品设计功存相局限性作渡产品
独体独栋住宅户型面积价格差异较产品少致说总价300—600万元等户型仁爱濠景达1100米产品价位高高达千万处联排独栋住宅中显鹤立鸡群协调类似现象出现城市独栋住宅Ⅱ标价999万元套
方面联排独栋住宅热销视中产阶级联排独栋住宅作独体独栋住宅渡产品消费独体独栋住宅市场成熟伏笔方面天津部分高端消费群体消费欲没释放出独体独栋住宅未会少需求
4．2 天津低密度独栋住宅市场发展机会
1 高度发展年代
2003年天津GDP已达2386亿元民币均GDP突破3000美元天津济三步走战略逐步实施五济优势确立新届政府强力基础设施投资力度城市规模拆迁改造现代化交通体系造（轻轨铁快速交通路网）天津市整体活力必断增强天津济必获高速发展
发展中天津国民济保持整体良保持较强劲势头社会会出现量财富阶层准财富阶层部分中产阶层独栋住宅消费欲会逐渐增强济发展涌现处处商机吸引少外客商津投资培育独栋住宅外客户市场时受独栋住宅政策限制天津纯粹独栋住宅市场极具张力新天津城市规划催生面着次史前例爆发期
2 独栋住宅运动时刻
述时代背景领世郡占天时利抢先规模优势产品优势环境优势价格优势强势占天津独栋住宅市场空白进行掠夺式倾销形成轰动性效应实现泄洪式回款领世郡项目期销售战略思路
富裕群（财富阶层准财富阶层部分中产阶层）独栋住宅消费客户流存两级分化趋势预计生活型独栋住宅客户群规模扩张明显
3 天津土价格涨合理
天津房产业规模城市建设背景已进入高速发展时期强劲市场需求托2003年市房产业投资施工拆迁销售等项指标呈全面增长态势海河综合开发改造城市基础设施建设500万方米旧房拆迁天津房产发展注入新活力房产市场急剧升温商品房销售异常火爆房产二级市场交易异常活跃房屋价格涨迅猛力推动市济城市建设全面发展年相2003年房屋销售价格升41房屋租赁价格升09土交易价格升30市统计局城调队提供份调查资料表明2004年天津房产价格呈升态势
关部门预计2004年市保持较房屋拆迁规模达800万米市场类房屋需求十分旺盛会推动房屋价格继续扬受住房建设周期较长建筑成加土价格涨市场需求快等素影响涨幅会较然目前市房产价格涨天津市总体房价历史水高特相直辖市（重庆市外）然低天津房价涨基保持较合理区间
市期土价格表
项目 价格（万元亩）
西青区庄块 72
河西区双林居住区 65
国际会展中心 105
梅江南居住区 180
东丽区先锋城 60
领世郡项目东南角旁汇川公司独栋住宅（34亩） 48万元
期市中心块商业出价格实例 友谊路33号 97226米 容积率98 17633元米（1176）
苏州道口 396203米 容积率741 18096元米（1206）
泰达厦 17018米 容积率1175 29683元米（1979）
长江道南丰路块 337
东南角老城厢某块 600
南开区西南角 630
房价涨推动土出价格直线扬块升值迅速已包括阳光100公司家房产公司愿意50万元价格公司进行合作特期拍卖项目旁边块价格（见表）说明问题认该块土价格已提升50万元亩着：
（1）周边解放南路沽南路两条快速路建设
（2）天津市四环线规划建设届时四环线成新外环三四环间土政府统收购出
（3）紧邻项目国际会展中心启动建设
（4）周边高档项目云集海涵计划梅江南居住区开发建设造高尚居住板块：南部板块形成天津市事实富区带动项目块升值
（5）外环线500米津沽2线快速路侧300米绿化带改造运动题公园改善周边环境带动项目升值
利素逐步变现预计期土价格进步升值
4．3 周边项目较
2004年更高档项目入市梅江板块市场均价已突破5000元关早2000年首梅江项目问世时开发商出3500元预计价时全市引起轩然波时日梅江房价节节走高梅江房价提升整城市楼市走相致段价值升值着必然理
梅江区域房产价格
项目名称 开盘时间 开盘价格（元方米） 目前价格（元方米）
红磡玉水园 2001 2700 3700
红磡香水园 2003 3500 4500
汐岸国际 2003 4500 5600
万科水晶城 20035 3900 5000
驰半岛蓝湾 20037 5300
驰蓝色版块 20017
20038 （期）3800
（二期）4800 （期）4430
（二期）5000
驰半岛豪庭 20038 4350 4600
融创海逸长洲 2004 预计8000
说明：销售数源公司市场调研数数统计均截止2004年2月底土价格源天津市土交易中心天津市宏观济数源天津日报等媒体公开披露数项目规划指标建筑面积源行查询项目公开楼书等资料
4．4 资金回笼形势分析
天津市场目前缺乏真正精品住宅市场着相批持币购实力客户说明市场高档精品住宅需求没满足象领世郡样美国镇题国际新市生活圈中原版美国独栋住宅社区项目定位复合产开发项目属天津首创全国领先天津住宅市场强号召力红磡公司确定领世郡首期战略目标：引爆市场实现资金迅速回笼实现期开盘三月销售合额35亿元销售回款额2亿元措施保证：
1产品走差异化战略独栋双拼联院住宅突出庭院价值弥补天津市场空白具明显差异性具强市场竞争力
2通成控制战略充分利巨土成优势配合产品细节产品品质全面升级高性价产品总价竞争力动客户群改写市场规颠覆性价格击引爆市场仅产品售价环类项目总价格低3050更实现产品换代升级换角度客户花样价钱环买传统联排住宅项目买相错独栋住宅市买套高级公寓价钱里享受带舒适庭院联院住宅种情况市场表现绝传统市场种开发模式市场表现：客户排队认购市场火爆销售期短短期实现量现金回笼例广州奥林匹克花园凤凰城利实现开盘天销售数百套回笼资金数亿元壮观景象种火爆现象背实际反映开发商非常专业市场操作
3产品配面积指标控制合理产品线清晰产品线涵盖实力客户需求济型独栋住宅（占35售价仅140—200万元栋）济双拼（占30售价仅110万元左右套）联院住宅（占20售价仅7090万元套）产品200万产品占85样定位目力保证销售速度销售量时200万元高端产品占15例分布项目区域全力满足高端客户需求
4天津市率先实行实景现房开盘情景营销策略东西价格低现场体验更具说服力实现定销售目标项目04年3月开工04年10月期开盘市时实现高尔夫练场建成8万米样板区建成镇中心建成区北侧道路两侧景观完成
二 项目swot分析
5．1 项目优势（Superiority）
1 项目超出房产传统范畴进入复合产新阶段项目竞争手段点面积景观配套价格等轻易复制常规手段项目核心优势150公顷绿化景观+低密度住宅开发土土升值破坏环境环境谐存次新生活方式性化需求领世郡中心城区项目生活方式根渴摆脱年袭市中心生活客户提供种理想舒适谐康生活种生活方式极提高住户生活质量方面相天津万科东丽湖东丽湖项目距离市中心距离逊领世郡
2 领世郡时兼中心城区侧区位优势环外土价格优势成控制销售利润预留较空间
3 足够规模
4 源美国代表国际先进水规划设计产品周边项目水明显拉开档次
5．2 项目劣势(Weakness)
1．项目投资额巨操作周期长
2．项目项目操作复杂操作环节众理难度
3．块身周边没天独厚然景观资源土属生生活配套设施完善医疗公交文化设施尤稀缺
4．环外现阶段遥远惯性印象
5．西青区制药厂时散发异味
5．3 项目面威胁(风险)(Threat)
1独栋住宅市场量化理解足果例设计合理造成某类独栋住宅暂时空置影响整体销售进度
5．4 项目机会点（针竞争项目策）(Opportunity)
1． 混合型低密度住宅开发元独栋住宅概念提供元化选择面较宽广兼容稳定中高端客户市场没赖纯高端客户
2． 通先进规划理念生态低密度功性化概念拉开类住宅间品质距离创造住宅市场差异性产品
3． 低密度住宅高尔夫练场镇中心生态活动公园SHOPPING MALL间互相托互相促进业态机整合产生1+1+1〉3聚合效应整合消费项目带物流流形成良性循环
4． 领世郡拟率先采菜单式块开发模式业性化居住需求建造房屋成现实
三 风险分析规避措施
6．1 政策风险
国家墅住宅态度限制发展未5年会批类似项目项目低密度商贸居住区已立项
6．2 财务风险
天津济增长稳健国家年通货膨胀利率变化开发费变化限项目成收益分析中预见费财务风险较
6．3 营性风险
永泰红磡集团着丰富产开发验营队伍综合素质较高房产市场分析力握力较强公司实行扁式理模式整体工作效率较高
截止2003年年底永泰红磡集团总资产已达20亿元净资产7亿元03年销售额达64亿元营性风险公司力避免
6．4 市场风险
市场风险案中较重风险永泰红磡敏锐发现住宅市场供求矛盾市场需求空白点产品设计进行创新突破弥补市场空白谓天津住宅市场先行者市场竞争局面尚未形成达规避市场风险目
（1）面城市白领阶层城市新兴中产阶层客户定位传统观念中独栋住宅市场客户群位金字塔尖超高收入群体数量限难支撑盘规模
（2）项目开发模式领世郡项目题型复合产开发模式
（3）房型供面积寻求差异天津市独栋住宅市场180250米济型独立独栋住宅160200米联院住宅220米济双拼唯提供商力挖掘占领独栋住宅新兴细分市场
（4）房型设计引入全美目前流行独栋住宅户型加国产品改良适应天津气候天津生活惯领先市场
（5）产品加倍重视独栋住宅产品庭院价值套住宅面积相层次丰富庭院极丰富产品涵举受市场推崇
述措施领世郡项目拥诸竞争优势永泰红磡理相信领世郡项目必引领津门产潮流炮响保障
公司充分研究产品价格相环联排独栋住宅项目领世郡提供富竞争力产品价格应较高项目品质独体独栋住宅售价方米仅6000元济双拼仅米5000元联体独栋住宅方米4500元三年该价格预测应该较保守项目预期利润率24市场供求价格出现较变化案开发收益足弥补利润损失
6．5 建设配套工程工期风险规避
确保工程质量确保工程进度确保工程成控制领世郡施工工程三求公司承包商选择重点国家12级施工企业理：1优良营业绩获项鲁班奖2资金实力雄厚3理水技术水硬具丰富验保证工期进度工程质量风险控制较范围
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