金辉广场项目行性报告
项目基情况
（）项目概况
金辉广场居住区东方置业发展限公司组织开发某市城市规划局已批准项目建设意征土496266亩（3308公顷）出红线图市国土局发出该块建设通知书关该项目征工作东方置业限公司已着手进行1995年7月起已停耕填土块面积31204亩现已公司征属规划建设红线范围未停耕交原土村继续耕块面积179226亩5亩农村留
金辉广场项目位该市东南部距市中心区30千米该区西面北面香蕉园然村南面隔河济技术开发区东基工业区东面紧邻220KVA开发区变电站金辉广场居住区规划总3308公顷中居住区2477公顷总建筑面积399260㎡建筑密度2076容积率161（详见规划设计点）
（二）行性研究技术济指标
项目研究技术济参数：
总建筑面积：399260㎡
中：住宅面积：351476㎡
公建面积：47784㎡
总投资：126108万元（含贷款利息）
资金投入：25222万元
分析研究项目济指标：
层住宅房成：3275㎡ 高层住宅房成：3925元㎡
税利润：14747万元
全部投资净现值：1430万元 资金净现值：3172万元
全部投资部收益率：1086 资金部收益率：1705
总投资利润率：251 资金投资利润率：585
二项目投资环境市场研究（略）
三项目开发条件技术设计方案分析
（）项目现状概括
1然条件
规划区土部分已整势坦东北角部分土势较低洼块北面郭尾村涌流东西南面横窖河流西东东面条河涌连接郭尾村涌横窖河流北南整未发生雨季积水现象区常年导风北风东南风夏季导风东南风东风南风均相湿度83雨潮湿区
2物情况
规划区东夏利道红线宽60M北接高速公路该区进出口干道东面铁专线条新沙港条黄海新港新沙港该市总体规划确定重点建设项目较铁路运输黄海新港铁路交通量会太
占326公顷变电站区规划影响物目前已基建成担负着该区供电现两条高压线东西横穿区北边条110KVA碧开线南边220KVA黄开线条110KVA高压线该区红线边缘北南穿该市总体规划确定该变电站进出线路止已线路规划设计中关方协商确定进出高压线量集中设置占少确定该变电站进出线四组
规划区南开发区已建水污水处理厂等市政基础设施
（二）项目发展条件
1优势分析
（1）区位优势
规划区位该市东南部符合该市总体规划确定城市建设东南东北两方发展发展方该市济技术开发区十年建设已形成具定规模较高档次集居工业港口仓储体综合区规划区济技术开发区紧邻成开发区机组成部分开发区水电污水等基础设施区建设提供保障区居民提供业购物医疗等公服务区东北面云海工业区西北面沙综合城市副中心区发生相互促进发展关系
（2）然条件优势
规划区原较果园现整周围少果园植条水质较便营造良优美滨河居住环境
2劣势策分析
（1）变电站高压线
已建成220KVA变电站规划区环境景观造成定影响现规划高压线占少规划区居住环境景观形成较影响减低变电站高压走廊良外观威胁感影响应变电站周围设置防护绿化带高压走廊穿方更应宽阔防护绿建筑物距变电站高压线距离应18M
（2）铁路
规划区东面新沙港铁路专线居住环境影响铁路专线运输量太规划中采取防护措施：铁路处设置隔声墙防护绿化带境道路设防护绿化带等方法铁路区噪音干扰减低低限度
（三）块征情况
金辉广场建设需根关文件规定市济技术开发区委会出面征位夏利道西横窖河北夏园新河东南面果基345066亩河滩1512亩该征红线范围496266亩实际征面积491266亩中已填土面积31204亩未填土面积179226亩划原土村留面积5亩
块征总费初步估算15821万元目前征情况进展利
（四）项目规划设计构思方案
根市城市勘测设计研究院项目规划方案设计构思点说明：
1规划目标
（1）具21世纪初叶居住水准文明康型城市住宅目标满足居住生活环境条件居住性舒适性安全性求住户提供样化选择适应性强康型住宅创造具良居住环境完善基础设施文明卫生示范区
（2）科技进步推广新材料新产品新技术提高住宅功质量水区住宅节节节材效果区住宅具较高科技含量
（3）合理组织绿化交通体系完善公建布局高层住宅分布整区具良空间布局形态
（4）吸收优秀方居住规划特点创造具市特色满足居住生活需环境功
2规划结构空间布局
（1）规划结构
规划区规划结构概括三片两中心两轴两带
①三片整规划区横贯东西高压线控制走廊分南北两片北片规划河涌分东西两片
②两中心北片设区公建中心南片设区公建次中心
③两轴南北规划条绿化步行系统轴东西高压线规划条防护绿化轴两条绿化轴交叉呈十字形
④两带郭尾村涌横窖河规划河游览休息绿带改善居住环境
（2）空间布局形态
①北面高层住宅整区高点起区北面然村视觉隔离作南接水体绿带住宅层数密度降低起逐步接然空间效果
②区公建中心基位区中心结合区公园布局位绿化轴两侧加强轴线感形成严谨心空间布局
③三条相独立曲折形区道路呈发散状布局分区三片服务
④十字形两条绿化轴位区中央区空间变疏密致水体滨河绿化然气息渗入居住空间两条滨河绿化带水景绿化居住空间融体创造优美空间景观
3公服务设施规划
规划配置公服务设施见表4—2—1
公 服 务 设 施 表（4—2—1）
编号
项 目
建筑面积㎡
面积㎡
数量
1
幼园
1500+1800
1800+2000
2
2
学
4500
8500
1
3
中学
9000
14000
1
4
卫生站
450
3
5
文化活动中心
400
1
6
球类场
2550
2
7
粮油店
300
1
8
肉菜市场
2000
1
9
副食品店
400
2
10
饮食店
500
2
11
饭店
500
1
12
吃店
300
3
13
综合百货店
500
1
14
日杂品店
260
1
15
五金交电建材店
120
1
16
理发店
100
1
17
废品收购店
100
1
18
书报销售店
60
1
19
公电话亭
40
5
20
中西药店
80
1
21
水果店
90
1
22
综合修理店
260
1
23
储蓄
200
1
24
邮政
200
1
25
电讯营业
200
1
26
汽车停车场（库）
54000（1800车位）
17
27
行车（摩托车）停车场（库）
14790（9860车位）
39
28
变电房
300
5
29
路灯配电室
30
700
1
30
净化石油气站
40
1
31
公厕
150
3
32
垃圾集散点
150
3
33
区综合理处
400
1
34
居民委员会
420
6
4道路交通
规划道路红线断面见表4—2—2
道 路 红 线 断 面 表（4—2—2）
序号
道路红线M
道路断面M
备 注
1
38
5—（8）—20—5
城市道路括号高压线绿化隔离带
2
36
5—10—（6）—10—5
城市道路括号高压线绿化隔离带
3
30
5—20—5
城市道路
4
20
5—10—5
城市道路
5
15
3—9—3
区道路
6
15
4—7—4
区道路
7
12
25—7—25
区道路
8
3～4
3—4
组团道路
9
25
25
宅间道
5技术济指标
（1）土指标
区土情况见表4—2—3中高压线控制包括防护绿化道路停车场
衡 表（4—2—3）
项 目
面积公顷
占重
均面积（㎡）
居住区规划总
3308
—
—
中
居住
2477
100
1938
中
住宅
1232
4974
964
公建
446
1801
349
道路
372
1502
291
公绿
427
1724
334
河涌
071
—
—
高压线控制
418
—
—
城市道路
342
—
—
（2）密度指标
区密度指标详见表4—2—4
济 技 术 指 标 表4—2—4
居住套数
3652套
居住口
12782
总建筑面积
399260㎡
中
住宅建筑面积
351476㎡
公建筑面积
47784㎡
住宅均层数
847层
口毛密度
516公顷
住宅面积毛密度
14190㎡公顷
住宅面积净密度
28529㎡公顷
容积率
161
总建筑密度
2076
绿率
4326
四项 目 开 发 建 设 营 组 织 实 施 计 划
（）建设方式
建议采公开招标方式选择施工单位聘请工程监理效控制项目工期成质量
（二）开发方案设想分析
考虑市场推广计划区成片建设需拟整项目分四期开发
第期首先完成样板楼展示工程修建跨横窖河1号桥（含引道）座干道东西南北条配备网时开发南片层住宅66609㎡样区部配套尚未完成情况首期买家享受面开发区已成熟公建配套设施期楼宇接变电站高压走廊防护绿绿化带建设显尤重绿建设甚应先住宅建设力减低变电设施心理威胁感期推出楼盘售价宜太高略高成价甚成价持志吸引买家树立金辉广场形象创立区知名度
第二期开发东片两组团北片右组团层住宅面积55593㎡该区夏利道便市场推广
第三期建北片左组团中部3栋高层住宅建筑面积101296㎡（中层26471㎡高层74825㎡）期利区成型公建配套设施落实建设销售利
第四期建北左组团余4栋高层建筑面积127977㎡（中层33210㎡高层94767㎡）期区位置较组团加区成型配套设施完善气聚集销售价时提高档次获较利润
（三）建设进度
项目建设拟八年分四期进行
第期（二年） 1998年10月—2000年9月
第二期（二年） 2000年10月—2002年9月
第三期（二年） 2002年10月—2004年9月
第四期（二年） 2004年10月—2006年9月
详见项目实施计划表（表4—2—5）
五项目投资估算资金筹措计划
（）开发成
1土成（征费土尝费）
（1）征费
①征补偿费：496266亩×19万亩942905（万元）
（注：征补偿单价19万元亩夏园村委会包干包干范围包括：a土青苗补偿水利设施维修分摊劳动力安置补助等四项费基补偿基价165万元亩b黄海区收区配套费1万元亩c南港镇黄海区收取征补偿金额8：175万元亩×814万元亩）
②填土工程费：496266亩×3995020元亩198259（万元）
（注：填土工程单价255元㎡m夏园村委会包干计算实际填土高度235m亩面积填土包干价66667㎡亩×235元㎡×255元㎡399502元亩）
③工程立项初期工作补偿费：496266亩×3995020元亩×12825377（万元）
④耕占税：496266亩×5333元亩26466（万元）
（注：8元㎡计征66667㎡亩×8元㎡5333元亩交市财局）
⑤耕垦复基金：496266亩×8000元亩39701（万元）
（注：12元㎡计征66667㎡亩×12元㎡8000元亩交市国土局申请减免）
⑥新菜鱼塘开发基金：496266亩×31581元亩156726（万元）
（注：亩前三年均产值9倍计征：3509元亩×931581元亩交市蔬菜办公室申请减免）
⑦征理费：496266亩×19万亩×218858（万元）
（注：征补偿总金额2计征交市国土局）
⑧土登记费：约242（万元）
（注：首1000㎡收200元超500㎡加收40元）
⑨已支付利息：1998年7月止东方公司已支付夏园村委会土补偿填土费利息计：173591（万元）
合计：1582125（万元）
（2）土尝出金
根该市国土权出金计算标准住宅基准价697元㎡—820元㎡等（楼层定）结合黄海区夏园村带具体调节系数块土权出金标准定200元㎡土权出金总价合计：
351476㎡×200元㎡702952（万元）
（3）合计土成：2285077（万元）
项汇总表4—2—6示：
土 成 汇 总 表（4—2—6）
序号
项 目
金 额万元
1
征补偿费
942905
2
填土工程费
198259
3
工程立项初期工作补偿费
25377
4
耕占税
26466
5
耕垦复基金
39701
6
新菜鱼塘开发基金
156726
7
征理费
18858
8
土登记费
224
9
已付利息
173591
10
土尝出金
702952
11
合计
2285077
2建安工程费
（1）层住宅建安费（4—2—7）
层 住 宅 建 安 费（4—2—7）
序号
项 目
单价元㎡
工程量㎡
金额万元
1
土建装修工程费
1250
181883
2273538
2
水电安装工程费
100
181883
181883
3
计
1350
181883
2455421
（2）高层住宅建安费（表4—2—8）
高 层 住 宅 建 安 费（表4—2—8）
序号
项 目
单价元㎡
工程量㎡
金额万元
1
土建装修工程费
1580
169593
267957
2
水电安装工程费
220
169593
373105
3
电梯
150
169593
25439
4
消防
50
169593
84795
5
计
2000
169593
339186
（3）建安工程费合计：5847281（万元）
3前期工程费
（1）筹建开办费：5847281×25146182（万元）
（2）行性研究费：5847281×15‰8771（万元）
（3）规划勘测设计费：5847281×3175418（万元）
（4）三通费：（填土工程费已第项土成中列出处计算）
（5）合计前期工程费：330371（万元）
4基础设施配套费（红线外工程费表4—2—9）
基 础 设 施 配 套 费（4—2—9）
序号
项 目
计 算
金额万元
道路工程
4213万元公顷×3308公顷139366万元
139360
排水道工程
376万元公顷×3308公顷124380万元
124380
河涌改造工程
858万公顷×3308公顷28383万元
28383
跨横窖河工程
座约98112万元
98112
中桥
5座约50196万元
50196
污水泵站
座约28739万元
28739
公广场
25000㎡（高压线公园车场）×320元㎡800万元
800
公车站站场
费已列入公广场中
横窖河堤岸
450m×1200元m54（万元）
54
绿化工程
54万元公顷×3308公顷17863万元
1786
供水工程
15万元公顷×3308公顷49620万元
49620
供电工程
65万元公顷×3308公顷21502万元
21502
电信工程
7万元公顷×3308公顷23156万元
23156
煤气工程
7万元公顷×3308公顷23156万元
23156
合 计
883390
5公建配套费（见表4—2—10）
公 建 配 套 费（4—2—10）
序号
项 目
建筑面积㎡
单价元㎡
金额万元
幼园
1500+1800
850
15315
学
4500
900
405
中学
9000
900
810
卫生站
450
600
27
文化活动中心
400
1000
40
球类场
2550（面积）
784
200
粮油店
300
600
18
肉菜市场
2000
600
120
副食品店
400
600
24
饮食店
500
600
30
饭店
500
600
30
吃店
300
600
18
综合百货店
500
700
35
日杂品店
260
600
156
五金交电建材店
120
600
72
理发店
100
600
6
废品收购店
100
500
5
书报销售店
60
600
36
公电话亭
40
500
2
中西药店
80
600
48
水果店
90
600
54
综合修理店
260
600
156
储蓄
200
600
12
邮政
200
600
12
电讯营业
200
600
12
汽车停车场（库）
54000
（1800车位）
1200
6480
行车（摩托车）停车场（库）
14790
（9860车位）
900
13311
变电站
300
500
15
路灯配电室
30
500
15
净化石油气站
40
600
24
公厕
150
600
9
垃圾集散点
150
300
45
区综合理处
400
600
24
居民委员会
420
600
252
合计
990405
6预见配套费
（702952+5847281+330371+883390+990405）×5437720（万元）
7开发期间税费（表4—2—11）
开 发 期 间 税 费（4—2—11）
序号
项 目
计算
金额万元
1
配套设施建设费
5847281（万元）×6
350837
2
投资方调节税
5847281（万元）×5
292364
3
工程质量施工安全监督费
5847281（万元）×4‰
23389
4
供水网补偿费
住宅03吨600元吨计1278×03吨×600元吨
23008
5
供电电负荷费
住宅4KVA户480元KVA计3652户×4KVA户×480元KVA
70118
6
税费
5847281（万元）×2
116946
7
合计
876662
8开发成
7项计：11650906（万元）
（二）开发费（表4—2—12）
开 发 费 汇 总 表（4—2—12）
序号
项 目
计 算
金额万元
1
理费
开发成×311650906×3
349527
2
销售费
（21）+（22）+（23）
610387
21
广告市场推广费
销售收入×05★
8720
22
销售代理
销售收入×2★
348791
23
销售手续费
销售收入×1★
174396
3
贷款利息
详见贷款付息表
计
4
合计
959914
★销售收入源详见销售收入预测表
(三)投资成费估算汇总表（表4—3—13）
投 资 成 费 估 算 汇 总 表（表4—3—13）
成项目
总额万元
房成（万元㎡）
层（181883㎡）
高层（169593㎡）
（）土成
2285077
650
650
1征补偿费
1582125
450
450
2土权出金
702952
200
200
（二）建安工程费
5847281
1350
2000
（三）前期工程费
330371
94
94
（四）基础设施配套费
883390
251
251
（五）公建配套费
990405
282
282
（六）预见费
437720
125
125
（七）开发期间税费
876662
250
250
（八）开发费
959914
273
273
（九）投资总额合计
1261082
3275
3925
(四)资金筹措投入计划贷款利息
1资金筹措投入计划
项目开发投资资金源三渠道：资金二银行贷款三预售收入投资部分资金运作方式：资金全部投资预售收入扣销售关税费投资外缺资金银行贷款项目开发总投资（含贷款利息）计126108万元规定资金投入少总投资20计算需资金25222万元需贷款额合计35300万元预售房收入投资合计65586万元中资金通招商引资筹集
项目投资计划资金筹措情况详见表4—2—14投资计划资金筹措表
2贷款金偿利息支付
销售收入扣关销售税费作运资金投资付息投资余额先付息原支直息偿完毕项目贷款利息采中央银行新公布中长期贷款利率765具体息计划详见表4—2—15贷款目付息估算表
投资计划资金筹措表（4—2—14）
序号
项目
合计
建设营期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
投资总额
143068
13913
18535
20151
20944
17690
18760
17268
14669
1138
11
建设投资
126108
13622
17752
18784
18784
14829
15489
14456
12392
12
贷款利息
16960
291
783
1367
2160
2861
3271
2812
2277
1138
2
资金筹措
143068
13913
18535
20151
20944
17690
18760
17268
14669
1138
21
资金
25222
6022
6000
3760
3760
2840
2840
22
款
（含利息）
52260
7891
5483
10367
11160
7861
3271
2812
2277
1138
23
销售收入投入
65586
7025
6024
6024
6989
12649
14456
12392
贷 款 付 息 估 算 表（4—2—15） 单位：万元
序号
项目
合计
建设营期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
年初
款累计
7891
13374
23741
34901
42762
36762
29762
14881
2
年款
35300
7600
4700
9000
9000
5000
3
年应
计利息
16960
291
783
1367
2160
2861
3271
2812
2277
1138
4
年底息偿
52260
9271
9812
17158
16019
5
年末
款累计
7891
13374
23741
34901
42762
36762
29762
14881
6
款息源
52260
9271
9812
17158
16019
61
投资回收
52260
9271
9812
17158
16019
62
收入
注：1贷款利率765
2年利息（年初款息+年款2）×年利率
六项目销售收入利润估算
（）住宅销售单价确定
根成估算市场研究结果确定第期层住宅售价均价3300元㎡（分两批推出第批推出50售价3200元㎡第二批推出余50售价3400元㎡期）第二期层住宅售价均价3700元㎡第三期层住宅售价均价4100元㎡高层住宅售价均价5300元㎡第四期层住宅均价4500元㎡高层住宅售价均价5700元㎡
车位售价初步定8万元根目前市场类型住宅区车位售价决定
项目行性研究中暂考虑出租开发商出租算建议住宅出租价格层均价30元㎡月高层均价40元㎡月
（二）销售收入确定
根述确定住宅车位单价计算出实际销售总收入表4—2—16示
销 售 收 入 预 测 表4—2—16
分 类
销售面积㎡
建议销售面积㎡
销售收入万元
层 住 宅
第期
第批
33305
3200
10658
第二批
33304
3400
11323
第二期
第批
27797
3600
10007
第二批
27797
3800
10562
第三期
第批
13236
4000
5294
第二批
13235
4200
5559
第四期
第批
16605
4400
7306
第二批
16605
4600
7638
高层住宅
第三期
第批
37413
5200
19455
第二批
37412
5400
20202
第四期
第批
47384
5600
26535
第二批
47383
5800
27482
车 位
1800（）
8（万元）
14400
合 计
—
—
176421
（三）销售收入分期例测算
根出台关预售新规定商品房应建第四层方开始预售（规定尚未出台目前商品房完成基础预售规定执行）项目预计8年计四期开发程中应贯彻分片开发滚动发展建成片完善片片指导思想分期销售争取资金早回笼滚动运转楼盘区完工年全部售完
根计算结果销售收入例测算表4—2—17示年销售收入汇总表4—2—18示
（注：表中A1～期层A2～二期层A3～三期层A4～四期层B3～三期高层B4～四期高层C～车位）
销 售 收 入 分 期 例 测 算 表4—2—17
销售计划
分年度销售金额万元
年份
销售例
销售面积㎡
2
3
4
5
6
7
8
9
合 计
2
50A1
A1：33305
10658
12018
C：170（）
1360
3
50A1
A1：33304
11323
12683
C：170（）
1360
4
50A2
A2：27797
10007
11143
C：142（）
1136
5
50A2
A2：27796
10562
11698
C：142（）
1136
6
50A3
A3：13236
5294
26821
50B3
B3：37413
19455
C：259（）
2072
7
50A3
A3：13235
5559
27833
50B3
B3：37412
20202
C：259（）
2072
8
50A4
A4：16605
7306
36473
50B4
B4：47384
26535
C：329（）
2632
9
50A4
A4：16605
7638
37752
50B4
B4：47383
27482
C：329（）
2632
合计
100
1201
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
176421
年 销 售 收 入 预 测 汇 总 表4—2—18
项 目
合 计
建 设 营 周 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
层住宅
68347
10658
11323
10007
10562
5294
5559
7306
7638
高层住宅
93674
19455
20202
26535
27482
车 位
14400
1360
1360
1136
1136
2072
2072
2632
2632
合 计
176421
12018
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
（四）项目利润估算
项目土增值税估算表表4—2—19示增值率0增值税率0
项目运资金估算表表4—2—20示
项目税利润测算表4—2—21示项目税利润总额14747万元
土 增 值 税 计 算 表4—2—19
序号
项目
金额万元
备注
1
扣项目金额
177714
11+12+13+14
11
开发成
116509
详见开发成构成表
12
开发费
26559
销售费+理费+财务费
13
销售税金附加
11344
销售收入×643
14
加扣20
23302
11×20
2
销售收入
176421
3
增值额
—1293
2 — 1
4
增值率
0
5
增值税率
0
6
增值税
免交
项 目 运 资 金 估 算 表4—2—20
序 号
项 目
合 计
建 设 营 周 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
销售
收入
176421
—
12018
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
2
销售税金附加
11343
—
773
815
716
750
1724
1791
2347
2427
21
营业税
8821
—
601
634
557
585
1341
1392
1824
1887
22
教育专项基金
352
—
24
25
22
23
54
56
73
75
23
教育
附加费
265
—
18
19
17
17
40
42
55
57
24
城市维护建设税
617
—
42
44
39
40
94
98
128
132
25
防洪工程维护费
318
—
22
23
20
21
48
50
66
68
26
印花税
交易
理费
970
—
66
70
61
64
147
153
201
208
3
土
增值税
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
4
运资金（1—2—3）
165078
—
11245
11868
10427
10948
25097
26042
34126
35325
税 利 润 测 算 表4—2—21
序 号
项 目
合 计
建 设 营 周 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
销售
收入
176421
—
12018
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
2
总成
费
143068
—
9746
10285
9036
9486
21750
22572
29578
30615
3
营业税
8821
—
601
634
557
585
1341
1392
1824
1887
4
教育专项基金
352
—
24
25
22
23
54
56
73
75
5
教育附
加费
265
—
18
19
17
17
40
42
55
57
6
城市维护建设税
617
—
42
44
39
40
94
98
128
132
7
防洪工程维护费
318
—
22
23
20
21
48
50
66
68
8
印花税交易理费
970
—
66
70
61
64
147
153
201
208
9
土增值税
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
10
利润总额
22010
—
1499
1583
1391
1462
3347
3470
4548
4710
11
税
7263
495
523
459
482
1105
1145
1500
1554
12
税
利润
14747
1004
1060
932
980
2242
2325
3048
3156
（注：总成费销售计划开发建设总投资进行测算）
七项目济效益评价
项目进行济效益分析评价国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数（第二版）参国新财会制度结合房产开发实际情况分计算全部投资资金济效益选取计算指标财务部收益（
FIRR）财务净现值（FNPV）投资利润项目非长期营项目计算投资回收期年利润率没实际意义没选取述两项指标评价指标计算程详见表4—2—22表4—2—23示
（）财务部收益率（FIRR）
财务部收益率（FIRR）指项目整计算期年净现金流量现值累计等零时折现率反映项目占资金盈利率考察项目盈利力动态评价指标FIRR基准收益率时认盈利力已满足低求项目现金流量表（表4—2—22表4—2—23）（全部投资资金）计算：
1全部投资财务部收益率：1086
2资金财务部收益率：1705
基准收益率I取决银行利率高低项目营风险程度营目标求等般意见趋选取稍银行期贷款利率作基准收益率项目贷款利率765基准收益率I取10表4—2—22表4—2—23计算结果知项目全部投资资金部收益率均高基准收益率
财 务 现 金 流 量 表4—2—22
序 号
项 目
合 计
建 设 营 周 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
现金流入
176421
12018
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
11
销售收入
176421
—
12018
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
12
收入
—
2
现金流出
144714
13622
19020
20122
19959
16061
18318
17392
16239
3981
21
建设投资
126108
13622
17752
18784
18784
14829
15489
14456
12392
22
销售税金附加
11343
—
773
815
716
750
1724
1791
2347
2427
23
土增值税
24
税
7263
—
495
523
459
482
1105
1145
1500
1554
3
净现金流量
31707
13622
7002
7439
8816
4363
8503
10441
20234
33771
4
折现现金流量
1430
12383
5787
5589
6021
2709
4800
5358
9439
14322
财务部收益率：1086
动态
计算指标 财务净现值（I10）：1430万元
静态 全部投资利润率（31707126108）×10025
现 金 流 量 表（资金）表4—2—23
序 号
项 目
合 计
建 设 营 周 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
现金流入
176421
12018
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
11
销售收入
176421
—
12018
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
12
收入
—
2
现金流出
161674
6022
14320
11122
10959
11061
27589
27204
33397
20000
21
资金
25222
6022
6000
3760
3760
2840
2840
22
销售收入投入
65586
7052
6024
6024
6989
12649
14456
12392
23
销售税金附加
11343
773
815
716
750
1724
1791
2347
2427
24
土增值税
—
25
税
7263
495
523
459
482
1105
1145
1500
1554
26
贷款息偿
52260
9271
9812
17158
16019
3
净现金流量
14747
6022
2302
1561
184
637
768
629
3076
17752
4
折现现金流量
3172
5474
1902
1173
126
396
434
323
1435
7529
财务部收益率：1705
动态
计算指标 财务净现值（I10）：3172万元
静态 全部投资利润率（1474725222）×100585
（二）财务净现值（FNPV）
财务净现值（FNPV）事先规定基准贴现率I项目计算期年净现金流量折现建设期现值考察项目计算期赢利力动态评价指标净现值等零项目考虑接受
项目选取基准贴现率10计算（表4—2—22表4—2—23）
1全部投资财务净现值：1430万元
2资金财务净现值：3172万元
项目财务净现值全部零
（三）投资利润率
投资利润率指项目投资利润（净现金流量累计）项目投资饿值静态指标表4—2—22表4—2—23计算结果：
1总投资利润率251
2资金利润率585
（四）项目济效益评价指标汇总
项目济效益指标汇总表4—2—24示：
项 目 济 效 益 评 价 指 标 绘 总 表4—2—24
计算基础
动 态 指 标
静态指标
财务部收益率
（FIRR）
财务净现值
（FNPV）
投资利润率
全部投资
1086
1430（万元）
2510
资金
1705
3172（万元）
5850
（五）资金源运表贷款偿分析
资金源运表集中体现项目身衡生存力财务评价重项目资金源运表4—2—25示表中出项目具强贷款偿力身衡力贷款偿估算表详见表4—2—25
资 金 源 运 表（财务衡表）4—2—25
序 号
项 目
合 计
建 设 营 周 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
资金
源
253903
13913
23501
26810
26063
22399
32932
30645
38750
38890
11
销售
收入
176421
—
12018
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
12
资金
25222
6022
6000
3760
3760
2840
2840
13
贷款含
利息）
52260
7891
5483
10367
11160
7861
3271
2812
2277
1138
14
收入
2
资金
运
213934
13913
19803
21489
22119
18922
30860
30016
35674
21138
21
建设
投资
126108
13622
17752
18784
18784
14829
15489
14456
12392
22
建设期款利息
16960
291
783
1367
2160
2861
3271
2812
2277
1138
23
销售税金附加
11343
773
815
716
750
1724
1791
2347
2427
24
土增值税
25
税
7263
495
523
459
482
1105
1145
1500
1554
26
偿款息
52260
9271
9812
17158
16019
3
盈余
资金
39969
0
3698
5321
3944
3477
2072
629
3076
17752
4
累计盈余资金
0
3698
9019
12963
16440
18512
19141
22217
39969
八项目确定性分析
项目确定素方面：建造成售价开发周期贷款利率建面积等素受政治济社会条件影响发生变化影响项目济效益目标实现
（）盈亏衡分析
假定项目总投资变售价收款进度基准方案设计算销售率867时总投资利润率零投资刚保般认盈亏衡点销售率≤70时项目风险较低项目盈亏衡点销售率867见风险程度较
（二）敏感性分析
影响项目财务效益确定素开发成售价水市场预测开发成项目中发生波动变化建安工程费项目敏感性分析针全部投资评价指标（财务部收益率投资利润率）分计算售价波动510建安工程费波动510时济评价指标影响计算结果详见表4—2—26
敏 感 性 分 析 表4—2—26
基准方案
售价变动
建安工程费变动
10
5
+5
+10
+10
+5
5
10
全部投资
财务净现值
1340
4411
1490
4350
7271
3146
849
3709
5988
财务部收益率
1086
719
904
1268
1453
812
945
1217
1364
投资利润率
251
16
208
294
342
1809
215
2893
33
表中数：
（1）建安工程费增加5时全投资评价指标：
财务部收益率：945
投资利润率：215
计算结果表明建安工程费增长5部收益率达基准收益率（I10）项目开发程中建安工程费效控制然十分必重
（2）售价降低5时全投资评价指标：
财务部收益率：904
投资利润率：208
计算结果知售价降低5项目济效益产生较影响部收益率样达基准收益率确保项目获预期效益建议加强市场促销工作量销售收入计划实现
九项目社会效益评价
2000年康型住宅科技产业工程国实施第重科技住宅产业工程项目项科技先导涉住宅设计区规划住宅产品高新技术研究开发营理等方位系统住宅产业工程
康康关键住房着济增长民生活水提高住宅样化选择性功质量环境质量求越越高满足提高居质量求体现康居住生活水方面探索实施国家科委建设部制定2000年康型城乡住宅科技产业工程发展研究计划实施方案通示范区规划设计建设努力创造适应需舒适安全卫生环境优美居住区时通提高住宅科技含量较幅度改善城乡居民居住环境生活质量引导国21世纪初叶水准居住生活目标实现带动住宅产业发展
金辉广场居住区全国性康示范区该市仅两示范区该项目规划方案已国家建设部审定批准功组织整体结构合理环境绿化市政道路设施配套均国家建设部2000年康型住宅科技产业示范区规划设计导求实施时该项目建设理康居住区相适应
期通该项目开发社会展示出具超前性导性住宅区新模式起推广普示范作点带面推动该市周围区住宅建设发展意义讲该项目具良社会效益
十项目环境效益评价
作2000年康住宅示范区金辉广场项目规划发展建设原便具21世纪初叶居住水准文明康型城乡住宅目标满足居住生活环境条件实性舒适性安全性求社会提供样化选择性适应性强康型住宅创造具良居住环境完善基础设施文明卫生示范区
达述目标该项目规划中着注重生态环境原利项目周围环抱果园通规划区河涌合理组织绿化交通体系完善公建住宅布局吸收优秀方居住规划特点力争创造宁静亲切安全居住环境开敞方便公活动环境然优美生态环境
见该项目建成具良环境效益
十结建议
（）评估结
通述该项目济社会环境效益分析知金辉广场作国家仅十康住宅示范区社会效益市场前景项目点交通市政配套设施较完善然条件较周围果园环抱时河涌通容易营造良居住环境时该项目济效益评价指标显示具高出行业基准收益率部收益率然评估结果表明该项目行敏感性分析表明该项目抗风险力较低项目盈利水较低类项目济效益较中理想条件允许考虑修订规划设计项目开发营方案提高济效益做文章
（二）关说明建议
报告结秉着谨慎负责态度占资料基础进行调查估算分析预测出鉴目前房产市场客观条件项目实际壮况认必报告关问题进步做出说明提出干建议：
1报告该项目初步行性研究报告建筑设计营方式施工方案税费优惠减免等系列问题均未确定市场调研深度足种费估算效益评价均初步
2报告未具体确定合作方式合作条件前提进行投资测算仅反映项目身投资效益情况确定合作方式条件测算出合作方实际投资效益情况
3报告投资估算该市目前类型项目投资水初步考察基础设施条件估算建设方案尚修改工程施工条件方法需进步研究确定关税费价减免情况落实实际投资成根述问题深入作进步调整
4报告测算方考察该市（尤开发区）房产市场基础确定预期售价程度赖目前该市房产市场供求关系未年国政治济民生活水稳定发展鉴该市目前相长段时间市场变化售价敏感素时物业质量开发理水激烈市场竞争中保持较售价水关重发展商应密切注意市场选择合适市场策略外求合营公司组织支高素质高水开发理队伍设计施工营销物业理均达较水抓住机会减少风险达项目盈利目标取良社会效益环境效益
5建筑工程中预见素工期质量成原材料供应等会影响项目总体目标实现工程实施进程中加强施工理实行工程监理制应推行竞投招标工料包干等系列措施落实资金供应计划确保项目营目标利实现
6协调水电煤气电讯交通等市政设施配套联网项目发展程中忽视重问题
7项目总投资1261082万元庞资金需求成项目否期进行关键情况考虑土转部分筹集资金土作价入股合作开发招商引资缓解资金需求压力
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项目基情况
（）项目概况
金辉广场居住区东方置业发展限公司组织开发某市城市规划局已批准项目建设意征土496266亩（3308公顷）出红线图市国土局发出该块建设通知书关该项目征工作东方置业限公司已着手进行1995年7月起已停耕填土块面积31204亩现已公司征属规划建设红线范围未停耕交原土村继续耕块面积179226亩5亩农村留
金辉广场项目位该市东南部距市中心区30千米该区西面北面香蕉园然村南面隔河济技术开发区东基工业区东面紧邻220KVA开发区变电站金辉广场居住区规划总3308公顷中居住区2477公顷总建筑面积399260㎡建筑密度2076容积率161（详见规划设计点）
（二）行性研究技术济指标
项目研究技术济参数：
总建筑面积：399260㎡
中：住宅面积：351476㎡
公建面积：47784㎡
总投资：126108万元（含贷款利息）
资金投入：25222万元
分析研究项目济指标：
层住宅房成：3275㎡ 高层住宅房成：3925元㎡
税利润：14747万元
全部投资净现值：1430万元 资金净现值：3172万元
全部投资部收益率：1086 资金部收益率：1705
总投资利润率：251 资金投资利润率：585
二项目投资环境市场研究（略）
三项目开发条件技术设计方案分析
（）项目现状概括
1然条件
规划区土部分已整势坦东北角部分土势较低洼块北面郭尾村涌流东西南面横窖河流西东东面条河涌连接郭尾村涌横窖河流北南整未发生雨季积水现象区常年导风北风东南风夏季导风东南风东风南风均相湿度83雨潮湿区
2物情况
规划区东夏利道红线宽60M北接高速公路该区进出口干道东面铁专线条新沙港条黄海新港新沙港该市总体规划确定重点建设项目较铁路运输黄海新港铁路交通量会太
占326公顷变电站区规划影响物目前已基建成担负着该区供电现两条高压线东西横穿区北边条110KVA碧开线南边220KVA黄开线条110KVA高压线该区红线边缘北南穿该市总体规划确定该变电站进出线路止已线路规划设计中关方协商确定进出高压线量集中设置占少确定该变电站进出线四组
规划区南开发区已建水污水处理厂等市政基础设施
（二）项目发展条件
1优势分析
（1）区位优势
规划区位该市东南部符合该市总体规划确定城市建设东南东北两方发展发展方该市济技术开发区十年建设已形成具定规模较高档次集居工业港口仓储体综合区规划区济技术开发区紧邻成开发区机组成部分开发区水电污水等基础设施区建设提供保障区居民提供业购物医疗等公服务区东北面云海工业区西北面沙综合城市副中心区发生相互促进发展关系
（2）然条件优势
规划区原较果园现整周围少果园植条水质较便营造良优美滨河居住环境
2劣势策分析
（1）变电站高压线
已建成220KVA变电站规划区环境景观造成定影响现规划高压线占少规划区居住环境景观形成较影响减低变电站高压走廊良外观威胁感影响应变电站周围设置防护绿化带高压走廊穿方更应宽阔防护绿建筑物距变电站高压线距离应18M
（2）铁路
规划区东面新沙港铁路专线居住环境影响铁路专线运输量太规划中采取防护措施：铁路处设置隔声墙防护绿化带境道路设防护绿化带等方法铁路区噪音干扰减低低限度
（三）块征情况
金辉广场建设需根关文件规定市济技术开发区委会出面征位夏利道西横窖河北夏园新河东南面果基345066亩河滩1512亩该征红线范围496266亩实际征面积491266亩中已填土面积31204亩未填土面积179226亩划原土村留面积5亩
块征总费初步估算15821万元目前征情况进展利
（四）项目规划设计构思方案
根市城市勘测设计研究院项目规划方案设计构思点说明：
1规划目标
（1）具21世纪初叶居住水准文明康型城市住宅目标满足居住生活环境条件居住性舒适性安全性求住户提供样化选择适应性强康型住宅创造具良居住环境完善基础设施文明卫生示范区
（2）科技进步推广新材料新产品新技术提高住宅功质量水区住宅节节节材效果区住宅具较高科技含量
（3）合理组织绿化交通体系完善公建布局高层住宅分布整区具良空间布局形态
（4）吸收优秀方居住规划特点创造具市特色满足居住生活需环境功
2规划结构空间布局
（1）规划结构
规划区规划结构概括三片两中心两轴两带
①三片整规划区横贯东西高压线控制走廊分南北两片北片规划河涌分东西两片
②两中心北片设区公建中心南片设区公建次中心
③两轴南北规划条绿化步行系统轴东西高压线规划条防护绿化轴两条绿化轴交叉呈十字形
④两带郭尾村涌横窖河规划河游览休息绿带改善居住环境
（2）空间布局形态
①北面高层住宅整区高点起区北面然村视觉隔离作南接水体绿带住宅层数密度降低起逐步接然空间效果
②区公建中心基位区中心结合区公园布局位绿化轴两侧加强轴线感形成严谨心空间布局
③三条相独立曲折形区道路呈发散状布局分区三片服务
④十字形两条绿化轴位区中央区空间变疏密致水体滨河绿化然气息渗入居住空间两条滨河绿化带水景绿化居住空间融体创造优美空间景观
3公服务设施规划
规划配置公服务设施见表4—2—1
公 服 务 设 施 表（4—2—1）
编号
项 目
建筑面积㎡
面积㎡
数量
1
幼园
1500+1800
1800+2000
2
2
学
4500
8500
1
3
中学
9000
14000
1
4
卫生站
450
3
5
文化活动中心
400
1
6
球类场
2550
2
7
粮油店
300
1
8
肉菜市场
2000
1
9
副食品店
400
2
10
饮食店
500
2
11
饭店
500
1
12
吃店
300
3
13
综合百货店
500
1
14
日杂品店
260
1
15
五金交电建材店
120
1
16
理发店
100
1
17
废品收购店
100
1
18
书报销售店
60
1
19
公电话亭
40
5
20
中西药店
80
1
21
水果店
90
1
22
综合修理店
260
1
23
储蓄
200
1
24
邮政
200
1
25
电讯营业
200
1
26
汽车停车场（库）
54000（1800车位）
17
27
行车（摩托车）停车场（库）
14790（9860车位）
39
28
变电房
300
5
29
路灯配电室
30
700
1
30
净化石油气站
40
1
31
公厕
150
3
32
垃圾集散点
150
3
33
区综合理处
400
1
34
居民委员会
420
6
4道路交通
规划道路红线断面见表4—2—2
道 路 红 线 断 面 表（4—2—2）
序号
道路红线M
道路断面M
备 注
1
38
5—（8）—20—5
城市道路括号高压线绿化隔离带
2
36
5—10—（6）—10—5
城市道路括号高压线绿化隔离带
3
30
5—20—5
城市道路
4
20
5—10—5
城市道路
5
15
3—9—3
区道路
6
15
4—7—4
区道路
7
12
25—7—25
区道路
8
3～4
3—4
组团道路
9
25
25
宅间道
5技术济指标
（1）土指标
区土情况见表4—2—3中高压线控制包括防护绿化道路停车场
衡 表（4—2—3）
项 目
面积公顷
占重
均面积（㎡）
居住区规划总
3308
—
—
中
居住
2477
100
1938
中
住宅
1232
4974
964
公建
446
1801
349
道路
372
1502
291
公绿
427
1724
334
河涌
071
—
—
高压线控制
418
—
—
城市道路
342
—
—
（2）密度指标
区密度指标详见表4—2—4
济 技 术 指 标 表4—2—4
居住套数
3652套
居住口
12782
总建筑面积
399260㎡
中
住宅建筑面积
351476㎡
公建筑面积
47784㎡
住宅均层数
847层
口毛密度
516公顷
住宅面积毛密度
14190㎡公顷
住宅面积净密度
28529㎡公顷
容积率
161
总建筑密度
2076
绿率
4326
四项 目 开 发 建 设 营 组 织 实 施 计 划
（）建设方式
建议采公开招标方式选择施工单位聘请工程监理效控制项目工期成质量
（二）开发方案设想分析
考虑市场推广计划区成片建设需拟整项目分四期开发
第期首先完成样板楼展示工程修建跨横窖河1号桥（含引道）座干道东西南北条配备网时开发南片层住宅66609㎡样区部配套尚未完成情况首期买家享受面开发区已成熟公建配套设施期楼宇接变电站高压走廊防护绿绿化带建设显尤重绿建设甚应先住宅建设力减低变电设施心理威胁感期推出楼盘售价宜太高略高成价甚成价持志吸引买家树立金辉广场形象创立区知名度
第二期开发东片两组团北片右组团层住宅面积55593㎡该区夏利道便市场推广
第三期建北片左组团中部3栋高层住宅建筑面积101296㎡（中层26471㎡高层74825㎡）期利区成型公建配套设施落实建设销售利
第四期建北左组团余4栋高层建筑面积127977㎡（中层33210㎡高层94767㎡）期区位置较组团加区成型配套设施完善气聚集销售价时提高档次获较利润
（三）建设进度
项目建设拟八年分四期进行
第期（二年） 1998年10月—2000年9月
第二期（二年） 2000年10月—2002年9月
第三期（二年） 2002年10月—2004年9月
第四期（二年） 2004年10月—2006年9月
详见项目实施计划表（表4—2—5）
五项目投资估算资金筹措计划
（）开发成
1土成（征费土尝费）
（1）征费
①征补偿费：496266亩×19万亩942905（万元）
（注：征补偿单价19万元亩夏园村委会包干包干范围包括：a土青苗补偿水利设施维修分摊劳动力安置补助等四项费基补偿基价165万元亩b黄海区收区配套费1万元亩c南港镇黄海区收取征补偿金额8：175万元亩×814万元亩）
②填土工程费：496266亩×3995020元亩198259（万元）
（注：填土工程单价255元㎡m夏园村委会包干计算实际填土高度235m亩面积填土包干价66667㎡亩×235元㎡×255元㎡399502元亩）
③工程立项初期工作补偿费：496266亩×3995020元亩×12825377（万元）
④耕占税：496266亩×5333元亩26466（万元）
（注：8元㎡计征66667㎡亩×8元㎡5333元亩交市财局）
⑤耕垦复基金：496266亩×8000元亩39701（万元）
（注：12元㎡计征66667㎡亩×12元㎡8000元亩交市国土局申请减免）
⑥新菜鱼塘开发基金：496266亩×31581元亩156726（万元）
（注：亩前三年均产值9倍计征：3509元亩×931581元亩交市蔬菜办公室申请减免）
⑦征理费：496266亩×19万亩×218858（万元）
（注：征补偿总金额2计征交市国土局）
⑧土登记费：约242（万元）
（注：首1000㎡收200元超500㎡加收40元）
⑨已支付利息：1998年7月止东方公司已支付夏园村委会土补偿填土费利息计：173591（万元）
合计：1582125（万元）
（2）土尝出金
根该市国土权出金计算标准住宅基准价697元㎡—820元㎡等（楼层定）结合黄海区夏园村带具体调节系数块土权出金标准定200元㎡土权出金总价合计：
351476㎡×200元㎡702952（万元）
（3）合计土成：2285077（万元）
项汇总表4—2—6示：
土 成 汇 总 表（4—2—6）
序号
项 目
金 额万元
1
征补偿费
942905
2
填土工程费
198259
3
工程立项初期工作补偿费
25377
4
耕占税
26466
5
耕垦复基金
39701
6
新菜鱼塘开发基金
156726
7
征理费
18858
8
土登记费
224
9
已付利息
173591
10
土尝出金
702952
11
合计
2285077
2建安工程费
（1）层住宅建安费（4—2—7）
层 住 宅 建 安 费（4—2—7）
序号
项 目
单价元㎡
工程量㎡
金额万元
1
土建装修工程费
1250
181883
2273538
2
水电安装工程费
100
181883
181883
3
计
1350
181883
2455421
（2）高层住宅建安费（表4—2—8）
高 层 住 宅 建 安 费（表4—2—8）
序号
项 目
单价元㎡
工程量㎡
金额万元
1
土建装修工程费
1580
169593
267957
2
水电安装工程费
220
169593
373105
3
电梯
150
169593
25439
4
消防
50
169593
84795
5
计
2000
169593
339186
（3）建安工程费合计：5847281（万元）
3前期工程费
（1）筹建开办费：5847281×25146182（万元）
（2）行性研究费：5847281×15‰8771（万元）
（3）规划勘测设计费：5847281×3175418（万元）
（4）三通费：（填土工程费已第项土成中列出处计算）
（5）合计前期工程费：330371（万元）
4基础设施配套费（红线外工程费表4—2—9）
基 础 设 施 配 套 费（4—2—9）
序号
项 目
计 算
金额万元
道路工程
4213万元公顷×3308公顷139366万元
139360
排水道工程
376万元公顷×3308公顷124380万元
124380
河涌改造工程
858万公顷×3308公顷28383万元
28383
跨横窖河工程
座约98112万元
98112
中桥
5座约50196万元
50196
污水泵站
座约28739万元
28739
公广场
25000㎡（高压线公园车场）×320元㎡800万元
800
公车站站场
费已列入公广场中
横窖河堤岸
450m×1200元m54（万元）
54
绿化工程
54万元公顷×3308公顷17863万元
1786
供水工程
15万元公顷×3308公顷49620万元
49620
供电工程
65万元公顷×3308公顷21502万元
21502
电信工程
7万元公顷×3308公顷23156万元
23156
煤气工程
7万元公顷×3308公顷23156万元
23156
合 计
883390
5公建配套费（见表4—2—10）
公 建 配 套 费（4—2—10）
序号
项 目
建筑面积㎡
单价元㎡
金额万元
幼园
1500+1800
850
15315
学
4500
900
405
中学
9000
900
810
卫生站
450
600
27
文化活动中心
400
1000
40
球类场
2550（面积）
784
200
粮油店
300
600
18
肉菜市场
2000
600
120
副食品店
400
600
24
饮食店
500
600
30
饭店
500
600
30
吃店
300
600
18
综合百货店
500
700
35
日杂品店
260
600
156
五金交电建材店
120
600
72
理发店
100
600
6
废品收购店
100
500
5
书报销售店
60
600
36
公电话亭
40
500
2
中西药店
80
600
48
水果店
90
600
54
综合修理店
260
600
156
储蓄
200
600
12
邮政
200
600
12
电讯营业
200
600
12
汽车停车场（库）
54000
（1800车位）
1200
6480
行车（摩托车）停车场（库）
14790
（9860车位）
900
13311
变电站
300
500
15
路灯配电室
30
500
15
净化石油气站
40
600
24
公厕
150
600
9
垃圾集散点
150
300
45
区综合理处
400
600
24
居民委员会
420
600
252
合计
990405
6预见配套费
（702952+5847281+330371+883390+990405）×5437720（万元）
7开发期间税费（表4—2—11）
开 发 期 间 税 费（4—2—11）
序号
项 目
计算
金额万元
1
配套设施建设费
5847281（万元）×6
350837
2
投资方调节税
5847281（万元）×5
292364
3
工程质量施工安全监督费
5847281（万元）×4‰
23389
4
供水网补偿费
住宅03吨600元吨计1278×03吨×600元吨
23008
5
供电电负荷费
住宅4KVA户480元KVA计3652户×4KVA户×480元KVA
70118
6
税费
5847281（万元）×2
116946
7
合计
876662
8开发成
7项计：11650906（万元）
（二）开发费（表4—2—12）
开 发 费 汇 总 表（4—2—12）
序号
项 目
计 算
金额万元
1
理费
开发成×311650906×3
349527
2
销售费
（21）+（22）+（23）
610387
21
广告市场推广费
销售收入×05★
8720
22
销售代理
销售收入×2★
348791
23
销售手续费
销售收入×1★
174396
3
贷款利息
详见贷款付息表
计
4
合计
959914
★销售收入源详见销售收入预测表
(三)投资成费估算汇总表（表4—3—13）
投 资 成 费 估 算 汇 总 表（表4—3—13）
成项目
总额万元
房成（万元㎡）
层（181883㎡）
高层（169593㎡）
（）土成
2285077
650
650
1征补偿费
1582125
450
450
2土权出金
702952
200
200
（二）建安工程费
5847281
1350
2000
（三）前期工程费
330371
94
94
（四）基础设施配套费
883390
251
251
（五）公建配套费
990405
282
282
（六）预见费
437720
125
125
（七）开发期间税费
876662
250
250
（八）开发费
959914
273
273
（九）投资总额合计
1261082
3275
3925
(四)资金筹措投入计划贷款利息
1资金筹措投入计划
项目开发投资资金源三渠道：资金二银行贷款三预售收入投资部分资金运作方式：资金全部投资预售收入扣销售关税费投资外缺资金银行贷款项目开发总投资（含贷款利息）计126108万元规定资金投入少总投资20计算需资金25222万元需贷款额合计35300万元预售房收入投资合计65586万元中资金通招商引资筹集
项目投资计划资金筹措情况详见表4—2—14投资计划资金筹措表
2贷款金偿利息支付
销售收入扣关销售税费作运资金投资付息投资余额先付息原支直息偿完毕项目贷款利息采中央银行新公布中长期贷款利率765具体息计划详见表4—2—15贷款目付息估算表
投资计划资金筹措表（4—2—14）
序号
项目
合计
建设营期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
投资总额
143068
13913
18535
20151
20944
17690
18760
17268
14669
1138
11
建设投资
126108
13622
17752
18784
18784
14829
15489
14456
12392
12
贷款利息
16960
291
783
1367
2160
2861
3271
2812
2277
1138
2
资金筹措
143068
13913
18535
20151
20944
17690
18760
17268
14669
1138
21
资金
25222
6022
6000
3760
3760
2840
2840
22
款
（含利息）
52260
7891
5483
10367
11160
7861
3271
2812
2277
1138
23
销售收入投入
65586
7025
6024
6024
6989
12649
14456
12392
贷 款 付 息 估 算 表（4—2—15） 单位：万元
序号
项目
合计
建设营期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
年初
款累计
7891
13374
23741
34901
42762
36762
29762
14881
2
年款
35300
7600
4700
9000
9000
5000
3
年应
计利息
16960
291
783
1367
2160
2861
3271
2812
2277
1138
4
年底息偿
52260
9271
9812
17158
16019
5
年末
款累计
7891
13374
23741
34901
42762
36762
29762
14881
6
款息源
52260
9271
9812
17158
16019
61
投资回收
52260
9271
9812
17158
16019
62
收入
注：1贷款利率765
2年利息（年初款息+年款2）×年利率
六项目销售收入利润估算
（）住宅销售单价确定
根成估算市场研究结果确定第期层住宅售价均价3300元㎡（分两批推出第批推出50售价3200元㎡第二批推出余50售价3400元㎡期）第二期层住宅售价均价3700元㎡第三期层住宅售价均价4100元㎡高层住宅售价均价5300元㎡第四期层住宅均价4500元㎡高层住宅售价均价5700元㎡
车位售价初步定8万元根目前市场类型住宅区车位售价决定
项目行性研究中暂考虑出租开发商出租算建议住宅出租价格层均价30元㎡月高层均价40元㎡月
（二）销售收入确定
根述确定住宅车位单价计算出实际销售总收入表4—2—16示
销 售 收 入 预 测 表4—2—16
分 类
销售面积㎡
建议销售面积㎡
销售收入万元
层 住 宅
第期
第批
33305
3200
10658
第二批
33304
3400
11323
第二期
第批
27797
3600
10007
第二批
27797
3800
10562
第三期
第批
13236
4000
5294
第二批
13235
4200
5559
第四期
第批
16605
4400
7306
第二批
16605
4600
7638
高层住宅
第三期
第批
37413
5200
19455
第二批
37412
5400
20202
第四期
第批
47384
5600
26535
第二批
47383
5800
27482
车 位
1800（）
8（万元）
14400
合 计
—
—
176421
（三）销售收入分期例测算
根出台关预售新规定商品房应建第四层方开始预售（规定尚未出台目前商品房完成基础预售规定执行）项目预计8年计四期开发程中应贯彻分片开发滚动发展建成片完善片片指导思想分期销售争取资金早回笼滚动运转楼盘区完工年全部售完
根计算结果销售收入例测算表4—2—17示年销售收入汇总表4—2—18示
（注：表中A1～期层A2～二期层A3～三期层A4～四期层B3～三期高层B4～四期高层C～车位）
销 售 收 入 分 期 例 测 算 表4—2—17
销售计划
分年度销售金额万元
年份
销售例
销售面积㎡
2
3
4
5
6
7
8
9
合 计
2
50A1
A1：33305
10658
12018
C：170（）
1360
3
50A1
A1：33304
11323
12683
C：170（）
1360
4
50A2
A2：27797
10007
11143
C：142（）
1136
5
50A2
A2：27796
10562
11698
C：142（）
1136
6
50A3
A3：13236
5294
26821
50B3
B3：37413
19455
C：259（）
2072
7
50A3
A3：13235
5559
27833
50B3
B3：37412
20202
C：259（）
2072
8
50A4
A4：16605
7306
36473
50B4
B4：47384
26535
C：329（）
2632
9
50A4
A4：16605
7638
37752
50B4
B4：47383
27482
C：329（）
2632
合计
100
1201
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
176421
年 销 售 收 入 预 测 汇 总 表4—2—18
项 目
合 计
建 设 营 周 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
层住宅
68347
10658
11323
10007
10562
5294
5559
7306
7638
高层住宅
93674
19455
20202
26535
27482
车 位
14400
1360
1360
1136
1136
2072
2072
2632
2632
合 计
176421
12018
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
（四）项目利润估算
项目土增值税估算表表4—2—19示增值率0增值税率0
项目运资金估算表表4—2—20示
项目税利润测算表4—2—21示项目税利润总额14747万元
土 增 值 税 计 算 表4—2—19
序号
项目
金额万元
备注
1
扣项目金额
177714
11+12+13+14
11
开发成
116509
详见开发成构成表
12
开发费
26559
销售费+理费+财务费
13
销售税金附加
11344
销售收入×643
14
加扣20
23302
11×20
2
销售收入
176421
3
增值额
—1293
2 — 1
4
增值率
0
5
增值税率
0
6
增值税
免交
项 目 运 资 金 估 算 表4—2—20
序 号
项 目
合 计
建 设 营 周 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
销售
收入
176421
—
12018
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
2
销售税金附加
11343
—
773
815
716
750
1724
1791
2347
2427
21
营业税
8821
—
601
634
557
585
1341
1392
1824
1887
22
教育专项基金
352
—
24
25
22
23
54
56
73
75
23
教育
附加费
265
—
18
19
17
17
40
42
55
57
24
城市维护建设税
617
—
42
44
39
40
94
98
128
132
25
防洪工程维护费
318
—
22
23
20
21
48
50
66
68
26
印花税
交易
理费
970
—
66
70
61
64
147
153
201
208
3
土
增值税
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
4
运资金（1—2—3）
165078
—
11245
11868
10427
10948
25097
26042
34126
35325
税 利 润 测 算 表4—2—21
序 号
项 目
合 计
建 设 营 周 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
销售
收入
176421
—
12018
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
2
总成
费
143068
—
9746
10285
9036
9486
21750
22572
29578
30615
3
营业税
8821
—
601
634
557
585
1341
1392
1824
1887
4
教育专项基金
352
—
24
25
22
23
54
56
73
75
5
教育附
加费
265
—
18
19
17
17
40
42
55
57
6
城市维护建设税
617
—
42
44
39
40
94
98
128
132
7
防洪工程维护费
318
—
22
23
20
21
48
50
66
68
8
印花税交易理费
970
—
66
70
61
64
147
153
201
208
9
土增值税
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
10
利润总额
22010
—
1499
1583
1391
1462
3347
3470
4548
4710
11
税
7263
495
523
459
482
1105
1145
1500
1554
12
税
利润
14747
1004
1060
932
980
2242
2325
3048
3156
（注：总成费销售计划开发建设总投资进行测算）
七项目济效益评价
项目进行济效益分析评价国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数（第二版）参国新财会制度结合房产开发实际情况分计算全部投资资金济效益选取计算指标财务部收益（
FIRR）财务净现值（FNPV）投资利润项目非长期营项目计算投资回收期年利润率没实际意义没选取述两项指标评价指标计算程详见表4—2—22表4—2—23示
（）财务部收益率（FIRR）
财务部收益率（FIRR）指项目整计算期年净现金流量现值累计等零时折现率反映项目占资金盈利率考察项目盈利力动态评价指标FIRR基准收益率时认盈利力已满足低求项目现金流量表（表4—2—22表4—2—23）（全部投资资金）计算：
1全部投资财务部收益率：1086
2资金财务部收益率：1705
基准收益率I取决银行利率高低项目营风险程度营目标求等般意见趋选取稍银行期贷款利率作基准收益率项目贷款利率765基准收益率I取10表4—2—22表4—2—23计算结果知项目全部投资资金部收益率均高基准收益率
财 务 现 金 流 量 表4—2—22
序 号
项 目
合 计
建 设 营 周 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
现金流入
176421
12018
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
11
销售收入
176421
—
12018
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
12
收入
—
2
现金流出
144714
13622
19020
20122
19959
16061
18318
17392
16239
3981
21
建设投资
126108
13622
17752
18784
18784
14829
15489
14456
12392
22
销售税金附加
11343
—
773
815
716
750
1724
1791
2347
2427
23
土增值税
24
税
7263
—
495
523
459
482
1105
1145
1500
1554
3
净现金流量
31707
13622
7002
7439
8816
4363
8503
10441
20234
33771
4
折现现金流量
1430
12383
5787
5589
6021
2709
4800
5358
9439
14322
财务部收益率：1086
动态
计算指标 财务净现值（I10）：1430万元
静态 全部投资利润率（31707126108）×10025
现 金 流 量 表（资金）表4—2—23
序 号
项 目
合 计
建 设 营 周 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
现金流入
176421
12018
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
11
销售收入
176421
—
12018
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
12
收入
—
2
现金流出
161674
6022
14320
11122
10959
11061
27589
27204
33397
20000
21
资金
25222
6022
6000
3760
3760
2840
2840
22
销售收入投入
65586
7052
6024
6024
6989
12649
14456
12392
23
销售税金附加
11343
773
815
716
750
1724
1791
2347
2427
24
土增值税
—
25
税
7263
495
523
459
482
1105
1145
1500
1554
26
贷款息偿
52260
9271
9812
17158
16019
3
净现金流量
14747
6022
2302
1561
184
637
768
629
3076
17752
4
折现现金流量
3172
5474
1902
1173
126
396
434
323
1435
7529
财务部收益率：1705
动态
计算指标 财务净现值（I10）：3172万元
静态 全部投资利润率（1474725222）×100585
（二）财务净现值（FNPV）
财务净现值（FNPV）事先规定基准贴现率I项目计算期年净现金流量折现建设期现值考察项目计算期赢利力动态评价指标净现值等零项目考虑接受
项目选取基准贴现率10计算（表4—2—22表4—2—23）
1全部投资财务净现值：1430万元
2资金财务净现值：3172万元
项目财务净现值全部零
（三）投资利润率
投资利润率指项目投资利润（净现金流量累计）项目投资饿值静态指标表4—2—22表4—2—23计算结果：
1总投资利润率251
2资金利润率585
（四）项目济效益评价指标汇总
项目济效益指标汇总表4—2—24示：
项 目 济 效 益 评 价 指 标 绘 总 表4—2—24
计算基础
动 态 指 标
静态指标
财务部收益率
（FIRR）
财务净现值
（FNPV）
投资利润率
全部投资
1086
1430（万元）
2510
资金
1705
3172（万元）
5850
（五）资金源运表贷款偿分析
资金源运表集中体现项目身衡生存力财务评价重项目资金源运表4—2—25示表中出项目具强贷款偿力身衡力贷款偿估算表详见表4—2—25
资 金 源 运 表（财务衡表）4—2—25
序 号
项 目
合 计
建 设 营 周 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
资金
源
253903
13913
23501
26810
26063
22399
32932
30645
38750
38890
11
销售
收入
176421
—
12018
12683
11143
11698
26821
27833
36473
37752
12
资金
25222
6022
6000
3760
3760
2840
2840
13
贷款含
利息）
52260
7891
5483
10367
11160
7861
3271
2812
2277
1138
14
收入
2
资金
运
213934
13913
19803
21489
22119
18922
30860
30016
35674
21138
21
建设
投资
126108
13622
17752
18784
18784
14829
15489
14456
12392
22
建设期款利息
16960
291
783
1367
2160
2861
3271
2812
2277
1138
23
销售税金附加
11343
773
815
716
750
1724
1791
2347
2427
24
土增值税
25
税
7263
495
523
459
482
1105
1145
1500
1554
26
偿款息
52260
9271
9812
17158
16019
3
盈余
资金
39969
0
3698
5321
3944
3477
2072
629
3076
17752
4
累计盈余资金
0
3698
9019
12963
16440
18512
19141
22217
39969
八项目确定性分析
项目确定素方面：建造成售价开发周期贷款利率建面积等素受政治济社会条件影响发生变化影响项目济效益目标实现
（）盈亏衡分析
假定项目总投资变售价收款进度基准方案设计算销售率867时总投资利润率零投资刚保般认盈亏衡点销售率≤70时项目风险较低项目盈亏衡点销售率867见风险程度较
（二）敏感性分析
影响项目财务效益确定素开发成售价水市场预测开发成项目中发生波动变化建安工程费项目敏感性分析针全部投资评价指标（财务部收益率投资利润率）分计算售价波动510建安工程费波动510时济评价指标影响计算结果详见表4—2—26
敏 感 性 分 析 表4—2—26
基准方案
售价变动
建安工程费变动
10
5
+5
+10
+10
+5
5
10
全部投资
财务净现值
1340
4411
1490
4350
7271
3146
849
3709
5988
财务部收益率
1086
719
904
1268
1453
812
945
1217
1364
投资利润率
251
16
208
294
342
1809
215
2893
33
表中数：
（1）建安工程费增加5时全投资评价指标：
财务部收益率：945
投资利润率：215
计算结果表明建安工程费增长5部收益率达基准收益率（I10）项目开发程中建安工程费效控制然十分必重
（2）售价降低5时全投资评价指标：
财务部收益率：904
投资利润率：208
计算结果知售价降低5项目济效益产生较影响部收益率样达基准收益率确保项目获预期效益建议加强市场促销工作量销售收入计划实现
九项目社会效益评价
2000年康型住宅科技产业工程国实施第重科技住宅产业工程项目项科技先导涉住宅设计区规划住宅产品高新技术研究开发营理等方位系统住宅产业工程
康康关键住房着济增长民生活水提高住宅样化选择性功质量环境质量求越越高满足提高居质量求体现康居住生活水方面探索实施国家科委建设部制定2000年康型城乡住宅科技产业工程发展研究计划实施方案通示范区规划设计建设努力创造适应需舒适安全卫生环境优美居住区时通提高住宅科技含量较幅度改善城乡居民居住环境生活质量引导国21世纪初叶水准居住生活目标实现带动住宅产业发展
金辉广场居住区全国性康示范区该市仅两示范区该项目规划方案已国家建设部审定批准功组织整体结构合理环境绿化市政道路设施配套均国家建设部2000年康型住宅科技产业示范区规划设计导求实施时该项目建设理康居住区相适应
期通该项目开发社会展示出具超前性导性住宅区新模式起推广普示范作点带面推动该市周围区住宅建设发展意义讲该项目具良社会效益
十项目环境效益评价
作2000年康住宅示范区金辉广场项目规划发展建设原便具21世纪初叶居住水准文明康型城乡住宅目标满足居住生活环境条件实性舒适性安全性求社会提供样化选择性适应性强康型住宅创造具良居住环境完善基础设施文明卫生示范区
达述目标该项目规划中着注重生态环境原利项目周围环抱果园通规划区河涌合理组织绿化交通体系完善公建住宅布局吸收优秀方居住规划特点力争创造宁静亲切安全居住环境开敞方便公活动环境然优美生态环境
见该项目建成具良环境效益
十结建议
（）评估结
通述该项目济社会环境效益分析知金辉广场作国家仅十康住宅示范区社会效益市场前景项目点交通市政配套设施较完善然条件较周围果园环抱时河涌通容易营造良居住环境时该项目济效益评价指标显示具高出行业基准收益率部收益率然评估结果表明该项目行敏感性分析表明该项目抗风险力较低项目盈利水较低类项目济效益较中理想条件允许考虑修订规划设计项目开发营方案提高济效益做文章
（二）关说明建议
报告结秉着谨慎负责态度占资料基础进行调查估算分析预测出鉴目前房产市场客观条件项目实际壮况认必报告关问题进步做出说明提出干建议：
1报告该项目初步行性研究报告建筑设计营方式施工方案税费优惠减免等系列问题均未确定市场调研深度足种费估算效益评价均初步
2报告未具体确定合作方式合作条件前提进行投资测算仅反映项目身投资效益情况确定合作方式条件测算出合作方实际投资效益情况
3报告投资估算该市目前类型项目投资水初步考察基础设施条件估算建设方案尚修改工程施工条件方法需进步研究确定关税费价减免情况落实实际投资成根述问题深入作进步调整
4报告测算方考察该市（尤开发区）房产市场基础确定预期售价程度赖目前该市房产市场供求关系未年国政治济民生活水稳定发展鉴该市目前相长段时间市场变化售价敏感素时物业质量开发理水激烈市场竞争中保持较售价水关重发展商应密切注意市场选择合适市场策略外求合营公司组织支高素质高水开发理队伍设计施工营销物业理均达较水抓住机会减少风险达项目盈利目标取良社会效益环境效益
5建筑工程中预见素工期质量成原材料供应等会影响项目总体目标实现工程实施进程中加强施工理实行工程监理制应推行竞投招标工料包干等系列措施落实资金供应计划确保项目营目标利实现
6协调水电煤气电讯交通等市政设施配套联网项目发展程中忽视重问题
7项目总投资1261082万元庞资金需求成项目否期进行关键情况考虑土转部分筹集资金土作价入股合作开发招商引资缓解资金需求压力
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