瑞融产·咸宁温泉商业街
项目行性研究报告
项目背景
项目基情况：
温泉商业街项目位咸宁市温泉商圈核心位置项目东咸宁学院温泉校区西面商业干道温泉路北咸宁卫校附属医院南连咸宁市中心医院项目范围现状分布温泉农贸市场商品市场量街零售商业区域流密集商业气氛浓厚
目前咸宁市商业繁华核心商业圈咸宁市民逛街购物首选街区项目开发着效商业流支撑具良商业基础
二 项目市场背景：
温泉商圈做咸宁市核心商圈咸宁市城市形象窗口咸宁十五规划构建鄂南门户湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心城市发展目标中具举足轻重作现温泉商圈街区发展均衡特项目商业建筑现状时搭建棚户结构商业形态形象落温泉核心商圈形象协调匹配极影响商圈形象进步提升商圈发展壮项目拆迁重建符合咸宁城市商业发展战略规划具重塑温泉商圈形象提升城市商业品牌城市济作
² 调查前言：
n 次市场分析针瑞融产公司·[温泉商业街]项目进行针市场调研
n 寻求项目进入市场效策略次研究分三部份进行：
第部分 咸宁市城市背景宏观环境研究分析
第二部分 咸宁市商业环境研究分析
第三部分 咸宁市售商业物业分析
n 通三部份市场研究分析瑞融产公司项目开发运营提供市场证案项目前期综合定位期推广提供力市场支持
² 数资料源：
n 瑞榕产·咸宁温泉项目专案组员实调查数收集
n 报刊网络文献资料收集分析
n 商业营户相关专业士访谈
n 咸宁市统计局咸宁市房产局
n 咸宁市规划局咸宁市土局
第部分
咸宁市城市背景宏观环境研究分析
u 区位环境分析
u 济环境分析
u 口环境分析
u 旅游环境分析
u 城市规划分析
区位环境分析：
1位湘鄂赣三省交汇处邻武汉托武汉城市圈城市发展资源优势明显：
l 咸宁市位湖北省东南部长江中游南岸湘鄂赣三省交界处属江汉原江南丘陵渡带处长江黄金水产京广铁路动脉交汇处湘鄂赣三省毗邻金三角带东黄石市阳新县交界南江西省修水县湖南省江县接壤西湖南省湘市相连北荆州市洪湖市隔江相武汉江夏区鄂州市冶市毗邻
素湖北南门称国土面积9861方公里全市总口27672万咸宁市辖嘉鱼县通城县崇阳县通山县赤壁市咸安区四县市区设11乡51镇6办事处辖1271村民委员会11585村民组咸宁市民政府驻咸安区温泉办事处
l 咸宁北距省会武汉仅80公里武汉8+1城市圈两轴两环三圈四组团园组成空间结构框架中咸宁市处紧密圈范围武汉城市圈复合型产业城镇发展轴机组成部分武汉城市圈唯生态城市建设导生态花园武汉城市圈紧密圈城市位助咸宁托武汉强中心城市资源寻求武汉城市分工合作发展城市身特色产业做做强城市济提升咸宁城市竞争力
2城市交通发达外围济联系方便快捷济发展基础条件：
l 咸宁市处华中腹区位适中交通便捷区域公路铁路水运三种运输方式存京广铁路１０６１０７国道京珠高速公路横穿南北长江黄金水道承接东西市区距武汉天河机场仅１００余公里构成京珠高速公路龙头国省道干线通江达海四通八达陆水空立体交通网络
l 咸宁南北交通全省具明显优势加沪蓉高速建设杭（州）瑞（丽）（庆）广（州）两条高速公路武广铁路客运专线等交通动脉咸宁边缘腹京珠高速交汇咸宁市成南北交通东西交通沟通枢纽天仙赤高速公路建成更咸宁成江汉原量农副产品输出重通道
l 水运方面：全市现通航里程５６４公里中长江干流航道长１１８公里深水岸线８６公里港口４港区１２中长江港区６（赤壁港区陆溪口港区石矾头港区鱼岳港区潘家湾港区牌洲港区）河港区库区港区３生产码头５８座泊位８５
l 良公铁水联运条件加快咸宁城市济发展速度咸宁市产业优势发挥全市济社会步入提速发展快车道
咸宁城市区位图武汉8+1城市圈关系图
[结]：
1 理区位分析咸宁市处中国中部中济腹处国家十字型级发展轴线长江济带京广济带交汇处南北通道东西部产业梯度转移桥梁纽带重节点区位战略位突出济发展具天独厚优势预见着咸宁区域交通中心位进步确立长江济带京广济带间承南启北东西交互作逐渐体现咸宁商贸流通业必进入新阶段进步发展
2 武汉城市圈发展分析武汉中心100公里半径8+1城市圈发展规划必武汉咸宁形成产业资源效接实现济良性互动推动咸宁济新台阶咸宁城市整体济发展催生消费济热潮带动商贸流通业发展
二 济环境分析：
1国民济增长快速产业结构进步优化商业具持续发展济基础：
l 2002年起咸宁国民济进入提速增长阶段区生产总值年均增长超102005年咸宁全市生产总值达20409亿元年增长13快全省08百分点均GDP7372元年增长134中咸安区济增长更快速2005年区生产总值达3502亿元年增长141全市财政收入1887亿元增长279济发展已进入良性快速增长阶段
全市咸安区2002—2005年度区生产总值增速表
全市
咸安区
产生产总值（万元）
增长（）
产生产总值（万元）
增长（）
2002
14257
78
225100
101
2003
15686
10
250600
113
2004
18056
151
306652
224
2005
20409
13
350163
142
l 2005年三次产业结构例263：386：351二三产业重十五初期699提高38百分点工业结构调整步伐加快工业进入提速增长阶段
2城市居民收入消费水稳步增长持续增长消费需求带旺整体商业市场：
l 2005年咸宁市城镇居民均支配收入8004元增长94岗职工均工资10179元增长96居民收入呈稳步增长趋势
l 城镇居民均消费性支出6115元中食品支出2425元城镇居民恩格尔系数396已进入恩格尔系数30—40富裕阶段消费需求进入享受型发展阶段
l 2005年咸宁全市实现社会消费品零售总额7687亿元增长135城乡消费市场城市消费快农村城市消费品零售额5093亿元增长142农村消费品零售额2584亿元增长121十五期间全市社会消费品零售额2001年4865亿元增长2005年7687亿元年均增长118消费水持续增长促进商业市场进步发展
3居民定期储蓄存款超期银行储蓄存款60市场潜投资力强：
2005年咸宁市城乡居民储蓄存款达11901亿元年初增加1371亿元中定期存款7227亿元活期4674亿元定期存款占期储蓄存款61居民定期储蓄存款重量闲余资金积淀银行说明市场投资渠道狭窄居民投资理财行需引导做投资产品商业房产开发着较强市场潜购买力
[结]：
1 济运行情况分析咸宁市城市济正处稳步升趋势商业发展具济持续稳定发展基础居民收入稳步提高动力着民生活水提高必商品零售业营理念营业态提出更高求温泉商业街改造具城市济断增长基础居民消费结构升级托
2 量居民定期储蓄存款积淀商业房产开发提供潜投资市场案开发销售着良民间资托
三 口环境分析（温泉城区）：
1温泉城区居民构成具高消费力市政府机关事业单位员商业市场具坚实消费基础：
l 2005年咸宁城市建成区面积25方公里城市口26万市区咸安区永安街道浮山街道温泉街道3街道组成永安街道口11万浮山街道38万温泉街道12余万现已形成咸安温泉两相独立老城区
l 咸宁市委市政府驻温泉温泉城区鄂南济政治文化信息交流中心城区分布着众政府行政机关事业单位量政府工作员成温泉城区商业力消费群体温泉商业具强力消费力支撑
2温泉城区中高等学校众学生数量庞量学生消费需求推动商业市场进步繁荣：
根统计资料显示2005年咸宁普通高等院校3校学生数29127中等职业教育学校17校学生34753中高等院校校学生63880学校位咸宁市温泉城区庞学生消费群体构成温泉商业重消费力量力推动温泉城区商业进步发展
[结]：
1 温泉城区具量高素质高消费力居民商业市场消费基础坚实温泉商业街开发市场托时功具
迎合消费者高级消费需求提升温泉城区商业品位商业效应
2 强学生资源现温泉城区商业重消费力量温泉商业街商业运营程中应充分挖掘学生消费济造学生商业消费台学生济成咸宁商业新增长点
四旅游环境分析：
1城市旅游资源丰富旅游消费济进入快速增长期：
l 咸宁市座具山水园林特色中等城市城市旅游资源丰富境拥众旅游亮点精品线路然旅游资源山青水秀洞奇泉温桂香竹翠特色闻名遐迩热水资源温泉秀丽飘逸景色迷省级风景名胜区星星竹海闻名全国独树帜桂花乡鬼斧神工分布广泛天然溶洞飞瀑流泉移步易景省级风景名胜区陆水湖文旅游资源革命历史纪念古文化遗址著名具考古价值新石器时代古遗址羊楼洞明清条街雄风千古三国古战场赤壁情怀悲壮感天动闯王陵闻名中外北伐战争遗址汀泗桥神秘宏伟131工程中国阳湖文化村等等年开发探索境批旅游景区景点正成国国际旅游知名品牌旅游业已逐步成咸宁济新增长点
l 目前咸宁已基形成温泉中心赤壁通山重点温泉商务疗养旅游区陆水湖度假休闲旅游区赤壁文物古迹旅游区九宫山避暑旅游区嘉鱼现代农业旅游区青山水库体育健身旅游区框架中心两重点六旅游区旅游格局进入8+1城市圈咸宁市做生态旅游城市成武汉花园
l 2005年全年接国外旅游者33873万年增长124实现旅游总收入1369亿元增长126旅游市场增长快速
[结]：
1 着中国济持续升温全国旅游市场出现片火热局面旅游业已中央政府确定国民济发展新增长点扩开放带动相关产业发展促进业区域济衡发展提高民生活质量等等许方面发挥越越重作
咸宁市做湖北省生态旅游城市会吸引越越周边城市居民宁旅游消费拉动方济发展带动旅游商贸业繁荣
2 咸宁市区拥华中第泉温泉着温泉谷开发建设咸宁旅游业现中心城区周边星星竹海太乙洞金桂湖等旅游景点机串联起形成白天游周边晚住温泉旅游济链温泉商业街紧邻温泉谷理位置具特殊优势旅游消费热潮断涌动市场背景开发建设利做活做温泉商圈提升温泉商圈品牌效扩旅游流影响力通旅游消费实现旅带商进商促旅良性济循环
五城市规划分析：
1城市性质：
l 武汉城市圈三级节点城市具发展潜力中等生态城市
l 发展高效清洁源轻工生态旅游等生态型产业鄂南综合性中心城市
l 武汉城市圈生态花园休闲度假养生生态旅游名城
l 鄂南门户湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心
l 咸宁市政治济文化中心
2城市发展方——东北：
（1）南北两区继续相发展充分实现接进步强化紧凑度集聚度
（2）拓展新方体东北方拓展通武广客运专线火车站建设银泉道东市工业区发展进步强化南北两区集聚度促进组团城市形成
3城市总体布局：
城市总体布局形态哑铃型城市转变组团式城市组团间生态绿带相隔交通干道相连形成分散组团生态城市基框架
[结]：
1 咸宁生态旅游名城现代型商贸物流中心综合型城市城市性质定位准确抓住咸宁拥旅游资源便捷交通区位两城市优势着城市产业分工明确咸宁做区域生态型商贸物流中心位越越明显国民济增长水进入增长快车道商贸流通业发展前景良
2 温泉咸安南北两区相发展城市发展规划加快咸宁市区体化进程着南北两区集聚度提高区域商业互动性增强凸显咸宁中心城区商业位竞争力效提升城市商业辅射力批发零售型商业市场更活跃
第二部分
咸宁市商业环境研究分析
u 商圈分析
u 商业业态分布分析
u 温泉路商圈商铺租赁调查
商圈分析：
咸宁市城市形结构呈亚铃型形态区域现状形成咸安温泉两相独立城区两中心相距约6公里路距相较长现状通长安道连接区域紧密度够呈割裂状态商业格局咸安温泉形成独立商业圈
1温泉路商圈
l 商圈简介
位温泉城区商圈温泉路淦河道交汇处花坛中心商业淦河道温泉路呈V字型分布区域集中温泉购物中心步步高购物广场中百仓储购物广场等中型购物商场量品牌专业专卖店温泉城区咸宁市政府驻聚集咸宁众机关事业单位托区域高素质高消费力政府公务员该商圈已成咸宁高档商业集中咸宁市高级商圈
l 商圈构成
Ø 商圈：现温泉街道辖区核心商业范围街道常住居民学校学生力消费购物群体
Ø 次商圈：辐射咸宁道北浮山街道辖区范围区域分布浮山街道居民温泉开发区市工业区工等消费群
Ø 边缘商圈：辐射咸安城区范围区域咸安区高端消费者构成消费群
`
2南街商圈
l 商圈简介
位咸安城区商圈南街鱼水路怀德路三条街围合成咸安城区居民日常购物消费中心该商圈基街商店营缺乏中型购物商场品牌专营店商业营业态较低级商圈形象落属中低端形态商业圈
l 商圈构成
Ø 商圈：现咸安街道辖区核心商业圈街道常住居民力消费购物群体
Ø 次商圈：范围浮山街道消费群街道居民温泉开发区工
Ø 边缘商圈：范围温泉城区消费群体温泉城区低收入群
二 商业业态分布分析：
咸宁商业业态分布表
商业形态
代表示例
分布区域
评价
传统杂货铺
广泛分布条街道
商品陈列杂乱档次低
购物中心
温泉购物中心步步高购物广场文化广场
温泉路商圈
市民购物休闲时尚中心购物环境相较
专营店
利郎九牧王太子龙达芙妮金利
温泉商圈
店堂装修商品档次高
超市
中百超市武商量贩
温泉咸安家
型超市购物环境中型超市数量少营状况般
专业市场
建材
温泉体育街
咸安文笔道
专业类批发市场少
特色商业街
温泉商业步行街咸安福宁商业步行街
温泉咸安
规模环境般营状况般专业特色街
百货商场
[结]：
1 商圈位分析温泉路商圈超南街商圈成咸宁市第商业圈温泉商圈现品牌商业低端商业市场存商业现状第商圈位形成较反差利商圈形象进步提升重新改造现商业格局重塑温泉商圈品牌形象利扩温泉商圈商业影响力辐射力促进咸宁整体商业市场发展
2 整体商业市场分析咸宁市商业市场成熟业态分布零乱序现阶段成型商业基集中温泉路商业圈南街商业圈街区鲜见成行成市商业行业集合营特征明显城市尚未形成特色商业街区缺乏题型商业案题商业街区开发独特商业形象引爆市场
3 行业营业态分析行业业态分布尚健全市场缺乏商场百货数码通讯电子类产品效供案商业开发效填补温泉商业市场存空白存极市场需求
4 专业商业市场分析咸宁理位置邻武汉缘相性专业类批发市场商业影响力基武汉屏蔽辐射力限市场缺乏规模专业批发市场商业土壤专业批发市场开发规模宜太
5 商业营状况分析步行街二楼文化广场二楼店面转频繁聚富时代广场二楼空置商业营现象说明咸宁市民逛街购物惯层面立体型商业排斥心理立体型商业规划设计宜实行差异化营策略机引导消费者购物惯
三 温泉路商圈商铺租赁调查：
淦河路商业调查表：
店名
营行业
商品档次
实面积（m2）
门面宽度（米）
租金（元）
m2月租金
营状况
淦河路北区商业（调查序蓝海酒店——花坛）
卡斯高
鞋类
中高
25
3
2000月
80
般
咸宁特产
副食品
中
15
8
500月
33
差
顶饰品
饰品
中低
10
45
500月
50
良
九牧王
服装
高
200
20
12000月
60
般
雅戈尔
服装
高
80
10
7000月
875
般
淦河路南区商业（调查序蓝海酒店——花坛）备注文化广场二楼45方米标准店面租金18—2万年
花店
花卉
中低
20
35
350月
175
良
金苹果
运动休闲
中低
120
10
9万年
625
差
七匹狼
运动服饰
中
30
35
2000月
67
般
SHE
服装
30
3
1500月
50
般
文化广场
狼舞
服装
中高
90
66
55万年
51
般
达芙妮
鞋
中高
30
3
1500月
50
良
步森
服装
中高
60
56
5000月
83
般
温泉路商业调查表
店名
营行业
商品档次
实面积（m2）
门面宽度（米）
租金（元）
m2月租金
营状况
步行街温泉路商业
群豪精英男装
服装
高档
80
66
12万年
125
良
步行街街楼商业
ICE服饰
女装
中档
35
33
24000年
571
般
浪漫身
女装
中档
35
33
28000年
667
良
时代裤行
裤子
中低档
35
33
28000年
667
般
步行街街二楼商业
瑷玮玮
女装
中档
52
66
15000年
24
转
灰鼠
女装
中档
70
66
25000年
30
转
梦幻河马
女装
中低档
70
66
25000年
30
转
日3年2组
服饰
中低档
35
66
14000年
33
转
金门街商业
黛富妮
床品
中高档
100
108
10万年
83
般
诚信男装
服装
中档
80
96
9万年
94
般
宾女皮鞋
鞋
中档
33
33
4万年
101
良
温泉路商业调查表
店名
营行业
商品档次
实面积（m2）
门面宽度（米）
租金（元）
m2月租金
营状况
案街商业
维康药房
医药
中
36
27
4000元月
111
卖快
服装
中低档
36
27
5万年
116
火玫瑰
女装
中低档
36
27
5万年
116
花坛——茶花街商业（调查序花坛起）
波丝登
服装
高
100
7
5万年
42
般
卡朱米
服装
中高
100
7
4万年
33
般
味添面馆
饮食
中
170
135
86万年
42
差
梦洁家纺
床品
高
80
8
35万年
36
良
天逸童装
服装
中
18
3
7000年
33
般
药店
医药
中低
50
6
2万年
33
差
意超市
超市
中低
70
9
15万年
18
差
[结]：
1 营业态分析服装鞋类占数型百货数码通讯类商业少
2 商品档次分析温泉路东西两面街营档次均衡淦河路温泉路西面街品牌店商业档次高温泉路东面街商业建筑时建筑营业态较低级
3 消费层次分析机关事业单位班族（包括咸安区）学生消费
4 营面积分析 普通商业营面积30—40方米单店品牌专卖店23单店组成营面积70—100方米相较
5 租金水分析温泉路街租金水高案街店面租金高达116元m2月街租金水落差明显降60元 m2月二层租金约层租金半约30元 m2月左右淦河路租金集中50—60元 m2月区间租金水西东呈增长趋势花坛店面月租金达80元 m2温泉南路（花坛南路段）商业氛围相较差租金水较低集中30—40元 m2月区间
6 营状态：目前营状况般普遍感生意难作营压力角度讲商铺升值潜力会供量增加谈价格提升已陷入困境缺乏商业业绩持续增长支撑
[提示]
1 温泉商圈营业态消费群结构综合分析表明温泉商圈目前营业态较单导致业竞争加剧温泉商业街改造宜立足现政府工作员学生两消费群体提升整体街区商业品位时机营造学生专门消费街区造业态营复合商业模式实现商业形态良性互动
2 果案街区现租金标准作目前投资案商铺租金年收益参国际通行商铺1：150租售年8收益率推算租金案售价支持街约17000元 m2街约10000元 m2街二楼约4500元 m2
第三部分
咸宁市售商业物业分析
售商业物业案相关信息
1温泉城区
№1
案 名：温泉潜山商业步行街
位 置：淦河道168号
规 模：总建45000m215幢三层商铺组成商铺数量总计500余套街区长度508m
整体定位：财富盛宴·城市生活乐趣
功定位：餐饮购物休闲娱乐配少量家饰家电通讯科技文化品具体规划四功分区：
№1：亚洲精选美食餐饮区（4#11#12#15#）
№2：香榭里步行购物街区（1#2#3#5#6#）
№3：锡耶度假休闲中心区（7#8#9#13#）
№4：新奥尔良沉式时尚广场区（10#14#）
配套路网规划：步行道车行道分离设计道路宽度14m4台扶梯7座连廊停车场（150车位）3开放式广场21休闲露台
营销推广卖点：
№1区位：项目毗邻建设中温泉谷休闲度假山庄周围街区形象
№2销售政策预定VIP客户优惠3次性付款客户优惠5
№3返租政策：年半返利购房总款8
№4招商政策：采取统招商统营理
价 格：层均价7000元m2二层均价4000元m2三层均价2800元m2
单套面积范围：20 m2～500 m2等餐饮区三层连体出售面积外余单套面积40 m2～60 m2力
目前销售情况：期3#6#7月3日开盘已售磬二期2#5#7月9日开盘目前已售出80三期余11幢预计11月初开盘
工 程 进 度：2007年3月统交付
客 源 分 析：投资者少量辖县区武汉投资者
№2
案 名：步行街二期
位 置：淦河道温泉路交汇处
规 模：总建23000余 m22幢入口四层分体商铺2幢3层分体商铺3幢4层商铺（第四层办公楼住宅）计7幢建筑组成商铺数量200余套
整体定位：专业营销策划公司进驻项目整体包装定位尚未确定
功定位：服饰鞋类入口处街商铺辅少量品牌快餐连锁休闲餐饮店
配套路网规划：街区两侧二层三层分架设两条街天桥形成环形路网
营销推广卖点：
№1区位：项目处温泉区繁华商业核心段
№2招商：通知名品牌快餐店签约意洽谈意图进步聚拢气目前正洽谈包括KFC等商家
价 格：未确定目前预约登记中1#2#两幢预计价格层18000元m2二层7500～8000元m2三层3500～4000元m2
单套面积范围：60 m2～80 m2
目前销售情况：预约登记中
工 程 进 度：入口处1#2#楼已封顶余建
2咸安区
№3
案 名：富源商业中心
位 置：咸安区原咸宁宾馆旧址
规 模：占25000 m2总建80000 m2
整体定位：国际化休闲娱乐商业中心
功定位：№1百货精品广场※
－1F：超市停车场
※1F：品牌专卖彩妆黄金珠宝手表银行通讯
※2F：女装鞋类快餐店
※3F：男装女装箱包
※4F：运动品牌服装体育品家纺童装童玩
※5F：休闲餐饮
№2家电数码广场－五层家电通讯科技产品力店定
№33幢12层高层1F3F商铺
配套路网规划：5000 m2停车场3000 m2中央休闲广场中央空调3部观景电梯层两部扶梯
营销推广卖点：
№1区位：处咸安区口密集区交通便利
№2规模规划MALL
№3独立产权商铺
№4招商：旗舰店带动二级店招商模式统招商统营理
价 格：未确定
目前销售情况：预约登记中预计开盘时间2007年3月
№4
案 名：宁虹市场
位 置：咸安区永安道34号（原燃料公司南山煤厂）
规 模：占32000 m2
整体定位：咸宁市高档菜场批发市场
功定位：菜市场面商店规划摩托车电脑文体市场三区
营销推广核心卖点：
№1规划专业性唯性
№2区位：项目周边10万户居民100家餐饮服务企业意味着终端消费市场保障时意味着终端消费－租赁链条优化
№3投资回报率高菜市场摊位买收租金
№4咸宁市政府重点招商项目咸宁市政府民心工程
价 格：菜场摊位肉类海鲜蔬菜干货等分区次58万元35万元38万元面零售店层单价6000元m2～7500元m2间二层单价4500元m2
单套面积范围：菜市场摊位3 m2街区门面单套面积范围60 m2～70 m2间街面积2030 m2间
目前销售情况：层销售率60
工 程 进 度：2006年11月28日交付
客 源 分 析：投资者营户
№5
案 名：世纪新城
位 置：咸安区火车站面转盘
规 模：规划6幢住宅1F2F单层商铺总计230套规划商业总建13000余
价 格：1F单价4300元m2～5000元m2间
2F1600元m2
面 积：单套面积范围20 m2～120 m2间力面积区间40 m2～60 m2间
工程进度：2007年3月交付
销售进度：合销售44套占总量1913定单数量20占总量870
化：№1力面积：40 m2～60 m2间
№2力总价：22万～30万间
№3位 置：合销售中44套42套底层商铺占955
客源分析：客源咸安区
二售商业物业分析：
1 售商业供应体量分析目前咸宁市区售商业面积超20万方米土投资力量商业市场整体供应量增加加剧项目间竞争
2 项目定位分析售商业提出鲜明商业题MALL商业步行街专业类市场等题型商业纷纷出现时商业部更加注重定位细分题商业出现改变咸宁目前街区商业+型购物商场单格局改善咸宁市购物环境提升城市商业消费品位
3 商业功定位分析商业市场更加注重功细分专门休闲购物娱乐步行街精品百货商场电子电器卖场等出现效填补咸宁目前商业市场空白
4 销售价格分析区域段商业项目价格差异较温泉核心商圈商铺优越商业段价格高出商业街10000元方米商业位优势明显案街店面街店面层二层差较差价系数50左右
5 销售情况分析温泉商业项目销售率高咸安商业投资接受度更高层商业销售率高二层二层商业投资意率相较低
6 销售形式分析目前咸宁商业已引入返租销售模式强调投资者投资回报率
[结]
1 温泉商圈做咸宁市第商圈商业价值高市场接受度强案开发销售具良投资市场基础
2 咸宁目前商业开发量充足商业产面积着激烈竞争案段然占优势提升整体商业开发价值必须导入差异化市场策略塑造鲜明商业题效避开项目阻击占竞争动权
市场调查总结
1 咸宁市做长江济带京广济带中部承接点武汉8+1城市圈紧密圈层城市济正处快速增长阶段商贸流通市场更活跃频繁温泉商业街开发符合城市商业发展需求具持续增长济基础
2 着居民生活水断提高消费结构断升级必商品零售业营理念营业态提出更高求温泉商业街改造开发迎合消费者断升级消费需求开发建设改善咸宁居民现消费购物环境提升城市商业品位具显著社会效益
3 温泉路商圈做咸宁市第商圈咸宁商业名片现温泉村商业街破旧景象商业位明显协调影响城市商业进步发展温泉商业街改造开发重塑温泉商圈品牌形象提升温圈商圈竞争力成咸宁商业增长发动机助推器
4 咸安区做咸宁市区域中心城市缺乏规模商品批发市场型综合型消费购物中心温泉商业街商品市场综合型购物中心规划定位效填补咸宁商业市场空白成咸宁新济增长点推动城市济进步前发展
5 温泉商圈投资价值认度高市场基础温泉商业街做商圈核心商业具良销售前景发展前景
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瑞融产·咸宁温泉商业街
项目行性研究报告
项目背景
项目基情况：
温泉商业街项目位咸宁市温泉商圈核心位置项目东咸宁学院温泉校区西面商业干道温泉路北咸宁卫校附属医院南连咸宁市中心医院项目范围现状分布温泉农贸市场商品市场量街零售商业区域流密集商业气氛浓厚
目前咸宁市商业繁华核心商业圈咸宁市民逛街购物首选街区项目开发着效商业流支撑具良商业基础
二 项目市场背景：
温泉商圈做咸宁市核心商圈咸宁市城市形象窗口咸宁十五规划构建鄂南门户湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心城市发展目标中具举足轻重作现温泉商圈街区发展均衡特项目商业建筑现状时搭建棚户结构商业形态形象落温泉核心商圈形象协调匹配极影响商圈形象进步提升商圈发展壮项目拆迁重建符合咸宁城市商业发展战略规划具重塑温泉商圈形象提升城市商业品牌城市济作
² 调查前言：
n 次市场分析针瑞融产公司·[温泉商业街]项目进行针市场调研
n 寻求项目进入市场效策略次研究分三部份进行：
第部分 咸宁市城市背景宏观环境研究分析
第二部分 咸宁市商业环境研究分析
第三部分 咸宁市售商业物业分析
n 通三部份市场研究分析瑞融产公司项目开发运营提供市场证案项目前期综合定位期推广提供力市场支持
² 数资料源：
n 瑞榕产·咸宁温泉项目专案组员实调查数收集
n 报刊网络文献资料收集分析
n 商业营户相关专业士访谈
n 咸宁市统计局咸宁市房产局
n 咸宁市规划局咸宁市土局
第部分
咸宁市城市背景宏观环境研究分析
u 区位环境分析
u 济环境分析
u 口环境分析
u 旅游环境分析
u 城市规划分析
区位环境分析：
1位湘鄂赣三省交汇处邻武汉托武汉城市圈城市发展资源优势明显：
l 咸宁市位湖北省东南部长江中游南岸湘鄂赣三省交界处属江汉原江南丘陵渡带处长江黄金水产京广铁路动脉交汇处湘鄂赣三省毗邻金三角带东黄石市阳新县交界南江西省修水县湖南省江县接壤西湖南省湘市相连北荆州市洪湖市隔江相武汉江夏区鄂州市冶市毗邻
素湖北南门称国土面积9861方公里全市总口27672万咸宁市辖嘉鱼县通城县崇阳县通山县赤壁市咸安区四县市区设11乡51镇6办事处辖1271村民委员会11585村民组咸宁市民政府驻咸安区温泉办事处
l 咸宁北距省会武汉仅80公里武汉8+1城市圈两轴两环三圈四组团园组成空间结构框架中咸宁市处紧密圈范围武汉城市圈复合型产业城镇发展轴机组成部分武汉城市圈唯生态城市建设导生态花园武汉城市圈紧密圈城市位助咸宁托武汉强中心城市资源寻求武汉城市分工合作发展城市身特色产业做做强城市济提升咸宁城市竞争力
2城市交通发达外围济联系方便快捷济发展基础条件：
l 咸宁市处华中腹区位适中交通便捷区域公路铁路水运三种运输方式存京广铁路１０６１０７国道京珠高速公路横穿南北长江黄金水道承接东西市区距武汉天河机场仅１００余公里构成京珠高速公路龙头国省道干线通江达海四通八达陆水空立体交通网络
l 咸宁南北交通全省具明显优势加沪蓉高速建设杭（州）瑞（丽）（庆）广（州）两条高速公路武广铁路客运专线等交通动脉咸宁边缘腹京珠高速交汇咸宁市成南北交通东西交通沟通枢纽天仙赤高速公路建成更咸宁成江汉原量农副产品输出重通道
l 水运方面：全市现通航里程５６４公里中长江干流航道长１１８公里深水岸线８６公里港口４港区１２中长江港区６（赤壁港区陆溪口港区石矾头港区鱼岳港区潘家湾港区牌洲港区）河港区库区港区３生产码头５８座泊位８５
l 良公铁水联运条件加快咸宁城市济发展速度咸宁市产业优势发挥全市济社会步入提速发展快车道
咸宁城市区位图武汉8+1城市圈关系图
[结]：
1 理区位分析咸宁市处中国中部中济腹处国家十字型级发展轴线长江济带京广济带交汇处南北通道东西部产业梯度转移桥梁纽带重节点区位战略位突出济发展具天独厚优势预见着咸宁区域交通中心位进步确立长江济带京广济带间承南启北东西交互作逐渐体现咸宁商贸流通业必进入新阶段进步发展
2 武汉城市圈发展分析武汉中心100公里半径8+1城市圈发展规划必武汉咸宁形成产业资源效接实现济良性互动推动咸宁济新台阶咸宁城市整体济发展催生消费济热潮带动商贸流通业发展
二 济环境分析：
1国民济增长快速产业结构进步优化商业具持续发展济基础：
l 2002年起咸宁国民济进入提速增长阶段区生产总值年均增长超102005年咸宁全市生产总值达20409亿元年增长13快全省08百分点均GDP7372元年增长134中咸安区济增长更快速2005年区生产总值达3502亿元年增长141全市财政收入1887亿元增长279济发展已进入良性快速增长阶段
全市咸安区2002—2005年度区生产总值增速表
全市
咸安区
产生产总值（万元）
增长（）
产生产总值（万元）
增长（）
2002
14257
78
225100
101
2003
15686
10
250600
113
2004
18056
151
306652
224
2005
20409
13
350163
142
l 2005年三次产业结构例263：386：351二三产业重十五初期699提高38百分点工业结构调整步伐加快工业进入提速增长阶段
2城市居民收入消费水稳步增长持续增长消费需求带旺整体商业市场：
l 2005年咸宁市城镇居民均支配收入8004元增长94岗职工均工资10179元增长96居民收入呈稳步增长趋势
l 城镇居民均消费性支出6115元中食品支出2425元城镇居民恩格尔系数396已进入恩格尔系数30—40富裕阶段消费需求进入享受型发展阶段
l 2005年咸宁全市实现社会消费品零售总额7687亿元增长135城乡消费市场城市消费快农村城市消费品零售额5093亿元增长142农村消费品零售额2584亿元增长121十五期间全市社会消费品零售额2001年4865亿元增长2005年7687亿元年均增长118消费水持续增长促进商业市场进步发展
3居民定期储蓄存款超期银行储蓄存款60市场潜投资力强：
2005年咸宁市城乡居民储蓄存款达11901亿元年初增加1371亿元中定期存款7227亿元活期4674亿元定期存款占期储蓄存款61居民定期储蓄存款重量闲余资金积淀银行说明市场投资渠道狭窄居民投资理财行需引导做投资产品商业房产开发着较强市场潜购买力
[结]：
1 济运行情况分析咸宁市城市济正处稳步升趋势商业发展具济持续稳定发展基础居民收入稳步提高动力着民生活水提高必商品零售业营理念营业态提出更高求温泉商业街改造具城市济断增长基础居民消费结构升级托
2 量居民定期储蓄存款积淀商业房产开发提供潜投资市场案开发销售着良民间资托
三 口环境分析（温泉城区）：
1温泉城区居民构成具高消费力市政府机关事业单位员商业市场具坚实消费基础：
l 2005年咸宁城市建成区面积25方公里城市口26万市区咸安区永安街道浮山街道温泉街道3街道组成永安街道口11万浮山街道38万温泉街道12余万现已形成咸安温泉两相独立老城区
l 咸宁市委市政府驻温泉温泉城区鄂南济政治文化信息交流中心城区分布着众政府行政机关事业单位量政府工作员成温泉城区商业力消费群体温泉商业具强力消费力支撑
2温泉城区中高等学校众学生数量庞量学生消费需求推动商业市场进步繁荣：
根统计资料显示2005年咸宁普通高等院校3校学生数29127中等职业教育学校17校学生34753中高等院校校学生63880学校位咸宁市温泉城区庞学生消费群体构成温泉商业重消费力量力推动温泉城区商业进步发展
[结]：
1 温泉城区具量高素质高消费力居民商业市场消费基础坚实温泉商业街开发市场托时功具
迎合消费者高级消费需求提升温泉城区商业品位商业效应
2 强学生资源现温泉城区商业重消费力量温泉商业街商业运营程中应充分挖掘学生消费济造学生商业消费台学生济成咸宁商业新增长点
四旅游环境分析：
1城市旅游资源丰富旅游消费济进入快速增长期：
l 咸宁市座具山水园林特色中等城市城市旅游资源丰富境拥众旅游亮点精品线路然旅游资源山青水秀洞奇泉温桂香竹翠特色闻名遐迩热水资源温泉秀丽飘逸景色迷省级风景名胜区星星竹海闻名全国独树帜桂花乡鬼斧神工分布广泛天然溶洞飞瀑流泉移步易景省级风景名胜区陆水湖文旅游资源革命历史纪念古文化遗址著名具考古价值新石器时代古遗址羊楼洞明清条街雄风千古三国古战场赤壁情怀悲壮感天动闯王陵闻名中外北伐战争遗址汀泗桥神秘宏伟131工程中国阳湖文化村等等年开发探索境批旅游景区景点正成国国际旅游知名品牌旅游业已逐步成咸宁济新增长点
l 目前咸宁已基形成温泉中心赤壁通山重点温泉商务疗养旅游区陆水湖度假休闲旅游区赤壁文物古迹旅游区九宫山避暑旅游区嘉鱼现代农业旅游区青山水库体育健身旅游区框架中心两重点六旅游区旅游格局进入8+1城市圈咸宁市做生态旅游城市成武汉花园
l 2005年全年接国外旅游者33873万年增长124实现旅游总收入1369亿元增长126旅游市场增长快速
[结]：
1 着中国济持续升温全国旅游市场出现片火热局面旅游业已中央政府确定国民济发展新增长点扩开放带动相关产业发展促进业区域济衡发展提高民生活质量等等许方面发挥越越重作
咸宁市做湖北省生态旅游城市会吸引越越周边城市居民宁旅游消费拉动方济发展带动旅游商贸业繁荣
2 咸宁市区拥华中第泉温泉着温泉谷开发建设咸宁旅游业现中心城区周边星星竹海太乙洞金桂湖等旅游景点机串联起形成白天游周边晚住温泉旅游济链温泉商业街紧邻温泉谷理位置具特殊优势旅游消费热潮断涌动市场背景开发建设利做活做温泉商圈提升温泉商圈品牌效扩旅游流影响力通旅游消费实现旅带商进商促旅良性济循环
五城市规划分析：
1城市性质：
l 武汉城市圈三级节点城市具发展潜力中等生态城市
l 发展高效清洁源轻工生态旅游等生态型产业鄂南综合性中心城市
l 武汉城市圈生态花园休闲度假养生生态旅游名城
l 鄂南门户湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心
l 咸宁市政治济文化中心
2城市发展方——东北：
（1）南北两区继续相发展充分实现接进步强化紧凑度集聚度
（2）拓展新方体东北方拓展通武广客运专线火车站建设银泉道东市工业区发展进步强化南北两区集聚度促进组团城市形成
3城市总体布局：
城市总体布局形态哑铃型城市转变组团式城市组团间生态绿带相隔交通干道相连形成分散组团生态城市基框架
[结]：
1 咸宁生态旅游名城现代型商贸物流中心综合型城市城市性质定位准确抓住咸宁拥旅游资源便捷交通区位两城市优势着城市产业分工明确咸宁做区域生态型商贸物流中心位越越明显国民济增长水进入增长快车道商贸流通业发展前景良
2 温泉咸安南北两区相发展城市发展规划加快咸宁市区体化进程着南北两区集聚度提高区域商业互动性增强凸显咸宁中心城区商业位竞争力效提升城市商业辅射力批发零售型商业市场更活跃
第二部分
咸宁市商业环境研究分析
u 商圈分析
u 商业业态分布分析
u 温泉路商圈商铺租赁调查
商圈分析：
咸宁市城市形结构呈亚铃型形态区域现状形成咸安温泉两相独立城区两中心相距约6公里路距相较长现状通长安道连接区域紧密度够呈割裂状态商业格局咸安温泉形成独立商业圈
1温泉路商圈
l 商圈简介
位温泉城区商圈温泉路淦河道交汇处花坛中心商业淦河道温泉路呈V字型分布区域集中温泉购物中心步步高购物广场中百仓储购物广场等中型购物商场量品牌专业专卖店温泉城区咸宁市政府驻聚集咸宁众机关事业单位托区域高素质高消费力政府公务员该商圈已成咸宁高档商业集中咸宁市高级商圈
l 商圈构成
Ø 商圈：现温泉街道辖区核心商业范围街道常住居民学校学生力消费购物群体
Ø 次商圈：辐射咸宁道北浮山街道辖区范围区域分布浮山街道居民温泉开发区市工业区工等消费群
Ø 边缘商圈：辐射咸安城区范围区域咸安区高端消费者构成消费群
`
2南街商圈
l 商圈简介
位咸安城区商圈南街鱼水路怀德路三条街围合成咸安城区居民日常购物消费中心该商圈基街商店营缺乏中型购物商场品牌专营店商业营业态较低级商圈形象落属中低端形态商业圈
l 商圈构成
Ø 商圈：现咸安街道辖区核心商业圈街道常住居民力消费购物群体
Ø 次商圈：范围浮山街道消费群街道居民温泉开发区工
Ø 边缘商圈：范围温泉城区消费群体温泉城区低收入群
二 商业业态分布分析：
咸宁商业业态分布表
商业形态
代表示例
分布区域
评价
传统杂货铺
广泛分布条街道
商品陈列杂乱档次低
购物中心
温泉购物中心步步高购物广场文化广场
温泉路商圈
市民购物休闲时尚中心购物环境相较
专营店
利郎九牧王太子龙达芙妮金利
温泉商圈
店堂装修商品档次高
超市
中百超市武商量贩
温泉咸安家
型超市购物环境中型超市数量少营状况般
专业市场
建材
温泉体育街
咸安文笔道
专业类批发市场少
特色商业街
温泉商业步行街咸安福宁商业步行街
温泉咸安
规模环境般营状况般专业特色街
百货商场
[结]：
1 商圈位分析温泉路商圈超南街商圈成咸宁市第商业圈温泉商圈现品牌商业低端商业市场存商业现状第商圈位形成较反差利商圈形象进步提升重新改造现商业格局重塑温泉商圈品牌形象利扩温泉商圈商业影响力辐射力促进咸宁整体商业市场发展
2 整体商业市场分析咸宁市商业市场成熟业态分布零乱序现阶段成型商业基集中温泉路商业圈南街商业圈街区鲜见成行成市商业行业集合营特征明显城市尚未形成特色商业街区缺乏题型商业案题商业街区开发独特商业形象引爆市场
3 行业营业态分析行业业态分布尚健全市场缺乏商场百货数码通讯电子类产品效供案商业开发效填补温泉商业市场存空白存极市场需求
4 专业商业市场分析咸宁理位置邻武汉缘相性专业类批发市场商业影响力基武汉屏蔽辐射力限市场缺乏规模专业批发市场商业土壤专业批发市场开发规模宜太
5 商业营状况分析步行街二楼文化广场二楼店面转频繁聚富时代广场二楼空置商业营现象说明咸宁市民逛街购物惯层面立体型商业排斥心理立体型商业规划设计宜实行差异化营策略机引导消费者购物惯
三 温泉路商圈商铺租赁调查：
淦河路商业调查表：
店名
营行业
商品档次
实面积（m2）
门面宽度（米）
租金（元）
m2月租金
营状况
淦河路北区商业（调查序蓝海酒店——花坛）
卡斯高
鞋类
中高
25
3
2000月
80
般
咸宁特产
副食品
中
15
8
500月
33
差
顶饰品
饰品
中低
10
45
500月
50
良
九牧王
服装
高
200
20
12000月
60
般
雅戈尔
服装
高
80
10
7000月
875
般
淦河路南区商业（调查序蓝海酒店——花坛）备注文化广场二楼45方米标准店面租金18—2万年
花店
花卉
中低
20
35
350月
175
良
金苹果
运动休闲
中低
120
10
9万年
625
差
七匹狼
运动服饰
中
30
35
2000月
67
般
SHE
服装
30
3
1500月
50
般
文化广场
狼舞
服装
中高
90
66
55万年
51
般
达芙妮
鞋
中高
30
3
1500月
50
良
步森
服装
中高
60
56
5000月
83
般
温泉路商业调查表
店名
营行业
商品档次
实面积（m2）
门面宽度（米）
租金（元）
m2月租金
营状况
步行街温泉路商业
群豪精英男装
服装
高档
80
66
12万年
125
良
步行街街楼商业
ICE服饰
女装
中档
35
33
24000年
571
般
浪漫身
女装
中档
35
33
28000年
667
良
时代裤行
裤子
中低档
35
33
28000年
667
般
步行街街二楼商业
瑷玮玮
女装
中档
52
66
15000年
24
转
灰鼠
女装
中档
70
66
25000年
30
转
梦幻河马
女装
中低档
70
66
25000年
30
转
日3年2组
服饰
中低档
35
66
14000年
33
转
金门街商业
黛富妮
床品
中高档
100
108
10万年
83
般
诚信男装
服装
中档
80
96
9万年
94
般
宾女皮鞋
鞋
中档
33
33
4万年
101
良
温泉路商业调查表
店名
营行业
商品档次
实面积（m2）
门面宽度（米）
租金（元）
m2月租金
营状况
案街商业
维康药房
医药
中
36
27
4000元月
111
卖快
服装
中低档
36
27
5万年
116
火玫瑰
女装
中低档
36
27
5万年
116
花坛——茶花街商业（调查序花坛起）
波丝登
服装
高
100
7
5万年
42
般
卡朱米
服装
中高
100
7
4万年
33
般
味添面馆
饮食
中
170
135
86万年
42
差
梦洁家纺
床品
高
80
8
35万年
36
良
天逸童装
服装
中
18
3
7000年
33
般
药店
医药
中低
50
6
2万年
33
差
意超市
超市
中低
70
9
15万年
18
差
[结]：
1 营业态分析服装鞋类占数型百货数码通讯类商业少
2 商品档次分析温泉路东西两面街营档次均衡淦河路温泉路西面街品牌店商业档次高温泉路东面街商业建筑时建筑营业态较低级
3 消费层次分析机关事业单位班族（包括咸安区）学生消费
4 营面积分析 普通商业营面积30—40方米单店品牌专卖店23单店组成营面积70—100方米相较
5 租金水分析温泉路街租金水高案街店面租金高达116元m2月街租金水落差明显降60元 m2月二层租金约层租金半约30元 m2月左右淦河路租金集中50—60元 m2月区间租金水西东呈增长趋势花坛店面月租金达80元 m2温泉南路（花坛南路段）商业氛围相较差租金水较低集中30—40元 m2月区间
6 营状态：目前营状况般普遍感生意难作营压力角度讲商铺升值潜力会供量增加谈价格提升已陷入困境缺乏商业业绩持续增长支撑
[提示]
1 温泉商圈营业态消费群结构综合分析表明温泉商圈目前营业态较单导致业竞争加剧温泉商业街改造宜立足现政府工作员学生两消费群体提升整体街区商业品位时机营造学生专门消费街区造业态营复合商业模式实现商业形态良性互动
2 果案街区现租金标准作目前投资案商铺租金年收益参国际通行商铺1：150租售年8收益率推算租金案售价支持街约17000元 m2街约10000元 m2街二楼约4500元 m2
第三部分
咸宁市售商业物业分析
售商业物业案相关信息
1温泉城区
№1
案 名：温泉潜山商业步行街
位 置：淦河道168号
规 模：总建45000m215幢三层商铺组成商铺数量总计500余套街区长度508m
整体定位：财富盛宴·城市生活乐趣
功定位：餐饮购物休闲娱乐配少量家饰家电通讯科技文化品具体规划四功分区：
№1：亚洲精选美食餐饮区（4#11#12#15#）
№2：香榭里步行购物街区（1#2#3#5#6#）
№3：锡耶度假休闲中心区（7#8#9#13#）
№4：新奥尔良沉式时尚广场区（10#14#）
配套路网规划：步行道车行道分离设计道路宽度14m4台扶梯7座连廊停车场（150车位）3开放式广场21休闲露台
营销推广卖点：
№1区位：项目毗邻建设中温泉谷休闲度假山庄周围街区形象
№2销售政策预定VIP客户优惠3次性付款客户优惠5
№3返租政策：年半返利购房总款8
№4招商政策：采取统招商统营理
价 格：层均价7000元m2二层均价4000元m2三层均价2800元m2
单套面积范围：20 m2～500 m2等餐饮区三层连体出售面积外余单套面积40 m2～60 m2力
目前销售情况：期3#6#7月3日开盘已售磬二期2#5#7月9日开盘目前已售出80三期余11幢预计11月初开盘
工 程 进 度：2007年3月统交付
客 源 分 析：投资者少量辖县区武汉投资者
№2
案 名：步行街二期
位 置：淦河道温泉路交汇处
规 模：总建23000余 m22幢入口四层分体商铺2幢3层分体商铺3幢4层商铺（第四层办公楼住宅）计7幢建筑组成商铺数量200余套
整体定位：专业营销策划公司进驻项目整体包装定位尚未确定
功定位：服饰鞋类入口处街商铺辅少量品牌快餐连锁休闲餐饮店
配套路网规划：街区两侧二层三层分架设两条街天桥形成环形路网
营销推广卖点：
№1区位：项目处温泉区繁华商业核心段
№2招商：通知名品牌快餐店签约意洽谈意图进步聚拢气目前正洽谈包括KFC等商家
价 格：未确定目前预约登记中1#2#两幢预计价格层18000元m2二层7500～8000元m2三层3500～4000元m2
单套面积范围：60 m2～80 m2
目前销售情况：预约登记中
工 程 进 度：入口处1#2#楼已封顶余建
2咸安区
№3
案 名：富源商业中心
位 置：咸安区原咸宁宾馆旧址
规 模：占25000 m2总建80000 m2
整体定位：国际化休闲娱乐商业中心
功定位：№1百货精品广场※
－1F：超市停车场
※1F：品牌专卖彩妆黄金珠宝手表银行通讯
※2F：女装鞋类快餐店
※3F：男装女装箱包
※4F：运动品牌服装体育品家纺童装童玩
※5F：休闲餐饮
№2家电数码广场－五层家电通讯科技产品力店定
№33幢12层高层1F3F商铺
配套路网规划：5000 m2停车场3000 m2中央休闲广场中央空调3部观景电梯层两部扶梯
营销推广卖点：
№1区位：处咸安区口密集区交通便利
№2规模规划MALL
№3独立产权商铺
№4招商：旗舰店带动二级店招商模式统招商统营理
价 格：未确定
目前销售情况：预约登记中预计开盘时间2007年3月
№4
案 名：宁虹市场
位 置：咸安区永安道34号（原燃料公司南山煤厂）
规 模：占32000 m2
整体定位：咸宁市高档菜场批发市场
功定位：菜市场面商店规划摩托车电脑文体市场三区
营销推广核心卖点：
№1规划专业性唯性
№2区位：项目周边10万户居民100家餐饮服务企业意味着终端消费市场保障时意味着终端消费－租赁链条优化
№3投资回报率高菜市场摊位买收租金
№4咸宁市政府重点招商项目咸宁市政府民心工程
价 格：菜场摊位肉类海鲜蔬菜干货等分区次58万元35万元38万元面零售店层单价6000元m2～7500元m2间二层单价4500元m2
单套面积范围：菜市场摊位3 m2街区门面单套面积范围60 m2～70 m2间街面积2030 m2间
目前销售情况：层销售率60
工 程 进 度：2006年11月28日交付
客 源 分 析：投资者营户
№5
案 名：世纪新城
位 置：咸安区火车站面转盘
规 模：规划6幢住宅1F2F单层商铺总计230套规划商业总建13000余
价 格：1F单价4300元m2～5000元m2间
2F1600元m2
面 积：单套面积范围20 m2～120 m2间力面积区间40 m2～60 m2间
工程进度：2007年3月交付
销售进度：合销售44套占总量1913定单数量20占总量870
化：№1力面积：40 m2～60 m2间
№2力总价：22万～30万间
№3位 置：合销售中44套42套底层商铺占955
客源分析：客源咸安区
二售商业物业分析：
1 售商业供应体量分析目前咸宁市区售商业面积超20万方米土投资力量商业市场整体供应量增加加剧项目间竞争
2 项目定位分析售商业提出鲜明商业题MALL商业步行街专业类市场等题型商业纷纷出现时商业部更加注重定位细分题商业出现改变咸宁目前街区商业+型购物商场单格局改善咸宁市购物环境提升城市商业消费品位
3 商业功定位分析商业市场更加注重功细分专门休闲购物娱乐步行街精品百货商场电子电器卖场等出现效填补咸宁目前商业市场空白
4 销售价格分析区域段商业项目价格差异较温泉核心商圈商铺优越商业段价格高出商业街10000元方米商业位优势明显案街店面街店面层二层差较差价系数50左右
5 销售情况分析温泉商业项目销售率高咸安商业投资接受度更高层商业销售率高二层二层商业投资意率相较低
6 销售形式分析目前咸宁商业已引入返租销售模式强调投资者投资回报率
[结]
1 温泉商圈做咸宁市第商圈商业价值高市场接受度强案开发销售具良投资市场基础
2 咸宁目前商业开发量充足商业产面积着激烈竞争案段然占优势提升整体商业开发价值必须导入差异化市场策略塑造鲜明商业题效避开项目阻击占竞争动权
市场调查总结
1 咸宁市做长江济带京广济带中部承接点武汉8+1城市圈紧密圈层城市济正处快速增长阶段商贸流通市场更活跃频繁温泉商业街开发符合城市商业发展需求具持续增长济基础
2 着居民生活水断提高消费结构断升级必商品零售业营理念营业态提出更高求温泉商业街改造开发迎合消费者断升级消费需求开发建设改善咸宁居民现消费购物环境提升城市商业品位具显著社会效益
3 温泉路商圈做咸宁市第商圈咸宁商业名片现温泉村商业街破旧景象商业位明显协调影响城市商业进步发展温泉商业街改造开发重塑温泉商圈品牌形象提升温圈商圈竞争力成咸宁商业增长发动机助推器
4 咸安区做咸宁市区域中心城市缺乏规模商品批发市场型综合型消费购物中心温泉商业街商品市场综合型购物中心规划定位效填补咸宁商业市场空白成咸宁新济增长点推动城市济进步前发展
5 温泉商圈投资价值认度高市场基础温泉商业街做商圈核心商业具良销售前景发展前景
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