正确衡量房产价格走势
目前普遍均销售价格衡量房产市场中价格变动情况谓均销售价格销售额销售面积价格均销售价格反映房产市场中价格走势存问题样例子根某公司北京市2002年第三季度市场分析季度新开50楼盘中相数量位城区外围段城郊区普通住宅售价低北京住宅均价格水北京市住宅均价格水降例子假某年市场济适房项目较销售量第二年济适房项目减少商品住宅销售量猛升样第二年住宅均销售价格会第年高两例子中均销售价格涨跌否真实反映市场供求关系变化呢显然面住宅市场例进行探讨
均销售价格度量房产市场中价格缺陷
均价格指标变化中会混杂两种素作市场素供求力量相力量供求时价格跌供应求时价格升二非市场素例供结构住宅特征等市场中供结构发生变化时供求关系变均价格会变化例政策性低价位住宅例升会均价格降果市场住宅均质量(包括建造质量区位环境等)升供求关系变情况均价格会升见果仅均价格度量房产市场中价格变化情况法区分涨者跌究竟市场素引起非市场素引起显然利市场走势判断
造成问题原价格界定清楚说均销售价格实际种均支出额概念阶段购房者支出总额总面积价格应指某种具固定特征商品(称标准商品)单位市场价格谈价格必然应着种标准商品种含义价格够真正反映市场供求关系时间变化情况房产种产品互异性强商品没两宗房产特征完全相里说特征包括房产身特征周边环境特征住宅例身特征住宅面积卧室浴室数设计水装修程度等等周边环境特征区居民文化层次区环境购物便利程度公设施质量学校质量等等特征房产拥支出额仅均起法反映真正意义价格国外普遍做法测算质住宅价格变动情况谓质住宅指特征时间发生变化标准住宅观察市场走势时直基准排非市场素影响集中反映市场供求关系变化导致价格变动显然质住宅价格均销售价格间差距反映供结构房产特征变化图1示：
然否定均销售价格作均销售价格种均支出额概念够定程度反映阶段居民购房支出水区间进行横果均销售价格分析某区住宅价格时间变化情况进行较会产生误差
二测算质住宅价格两种方法
现住宅例探讨测算价格变动方法方法样适物业类型通常两种方法测算质住宅价格变动情况种效价格模型(Hedonic Model)法种重复销售价格指数(Repeat Sales Price Indices)法
1．特征价格法
特征价格法思路住宅价格住宅特征销售时间间建立起联系建立起Hedonic方程里说特征样包括住宅身特征周边环境特征方程中住宅价格住宅特征销售时间函数中参数需确定旦参数确定设定质住宅特征值然特征值代述方程该质住宅时期价格种价格够反映住宅市场中价格走势
参数取值需获住宅市场中段时间量销售案例销售价格销售时间住宅特征然通统计回方法估计 Hedonic方程中参数
利Hedonic方程时注意住宅特征赋值住宅特征包括住宅面积卧室浴室数设计水装修程度区环境绿化率购物便利程度公设施质量学校质量等等特征连续型变量例面积绿化率等直接值代入方程离散型变量例卧室数等值取123……然代入方程特征属性者例附否学校赋予0者1取值(称虚变量)特征没具体值例装修程度购物便利程度公设施质量等分级(高中低者分级方式)然赋予123……值
应注意Hedonic模型计算出价格变动序列仅仅种指数(相值)质住宅价格(绝值)应指数更广泛计算种住宅时期估计价格Hedonic模型需量数特关住宅特征数收集数非常困难成高昂应受限制果方程里忽略重住宅特征数结果会产生偏差够回避问题办法采面重复销售价格指数法
2．重复销售价格指数法
种方法避免需收集住宅特征数困难需销售时间销售价格数需样段时间发生重复交易(两次两次)住宅基原理认套住宅较短时间特征会发生变化重复交易价格然满足质性求套住宅两次交易价格仅仅体现时间素两交易时间间住宅市场中价格水相变化
采交易案例(案例存两次两次交易价格)列出关时期住宅市场中价格相值(实种价格指数)联立方程组解方程组价格指数期值质住宅价格时间相变化
见重复销售价格指数法利套住宅次交易保证住宅质性够提供种价格指数价格相变化情况出具体价格绝值优势需数较少考虑重复交易案例会遗失量期间仅交易次住宅数
三质住宅价格指标应房产指数
两种方法介绍出房产市场中价格走势市场交易价格中直接观察需首先剔掉非市场素影响剔方法设立特征时间发生变化质住宅考察价格变化
国目前房产市场实际情况应 Hedonic模型难度较国外方面研究较已逐渐住宅特征选择方面达成致国情认重特征适国房产市场目前关国究竟应选择特征研究少数收集问题目前国尚没针单住宅进行踪调查体系重复销售价格指数法采方法然国重复交易案例开发商开发住宅较标准项目中存特征基相住宅交易似作重复交易外通估价方法期没发生交易住宅估算价格然误差较失数缺乏时选择
质住宅讨实际说明编制房产价格指数时必须遵循原保证样质性指数仅时间角度价格变化果期样发生变化做出指数具性失指数意义指数仅仅均价格数转换相值显然问题均价格相没优势言指数然没直接均价格编制时没充分考虑样质性样发生变化频率高段时期样换掉然采调整基期方法样变化指数进行调整果时调整样变化前指数序列整指数序列基质样
实际重复销售法国际编制房产指数时常方法Hedonic模型方法编制指数外更广泛应领域例房产价格评估住宅设施价值确定环境评估等
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目前普遍均销售价格衡量房产市场中价格变动情况谓均销售价格销售额销售面积价格均销售价格反映房产市场中价格走势存问题样例子根某公司北京市2002年第三季度市场分析季度新开50楼盘中相数量位城区外围段城郊区普通住宅售价低北京住宅均价格水北京市住宅均价格水降例子假某年市场济适房项目较销售量第二年济适房项目减少商品住宅销售量猛升样第二年住宅均销售价格会第年高两例子中均销售价格涨跌否真实反映市场供求关系变化呢显然面住宅市场例进行探讨
均销售价格度量房产市场中价格缺陷
均价格指标变化中会混杂两种素作市场素供求力量相力量供求时价格跌供应求时价格升二非市场素例供结构住宅特征等市场中供结构发生变化时供求关系变均价格会变化例政策性低价位住宅例升会均价格降果市场住宅均质量(包括建造质量区位环境等)升供求关系变情况均价格会升见果仅均价格度量房产市场中价格变化情况法区分涨者跌究竟市场素引起非市场素引起显然利市场走势判断
造成问题原价格界定清楚说均销售价格实际种均支出额概念阶段购房者支出总额总面积价格应指某种具固定特征商品(称标准商品)单位市场价格谈价格必然应着种标准商品种含义价格够真正反映市场供求关系时间变化情况房产种产品互异性强商品没两宗房产特征完全相里说特征包括房产身特征周边环境特征住宅例身特征住宅面积卧室浴室数设计水装修程度等等周边环境特征区居民文化层次区环境购物便利程度公设施质量学校质量等等特征房产拥支出额仅均起法反映真正意义价格国外普遍做法测算质住宅价格变动情况谓质住宅指特征时间发生变化标准住宅观察市场走势时直基准排非市场素影响集中反映市场供求关系变化导致价格变动显然质住宅价格均销售价格间差距反映供结构房产特征变化图1示：
然否定均销售价格作均销售价格种均支出额概念够定程度反映阶段居民购房支出水区间进行横果均销售价格分析某区住宅价格时间变化情况进行较会产生误差
二测算质住宅价格两种方法
现住宅例探讨测算价格变动方法方法样适物业类型通常两种方法测算质住宅价格变动情况种效价格模型(Hedonic Model)法种重复销售价格指数(Repeat Sales Price Indices)法
1．特征价格法
特征价格法思路住宅价格住宅特征销售时间间建立起联系建立起Hedonic方程里说特征样包括住宅身特征周边环境特征方程中住宅价格住宅特征销售时间函数中参数需确定旦参数确定设定质住宅特征值然特征值代述方程该质住宅时期价格种价格够反映住宅市场中价格走势
参数取值需获住宅市场中段时间量销售案例销售价格销售时间住宅特征然通统计回方法估计 Hedonic方程中参数
利Hedonic方程时注意住宅特征赋值住宅特征包括住宅面积卧室浴室数设计水装修程度区环境绿化率购物便利程度公设施质量学校质量等等特征连续型变量例面积绿化率等直接值代入方程离散型变量例卧室数等值取123……然代入方程特征属性者例附否学校赋予0者1取值(称虚变量)特征没具体值例装修程度购物便利程度公设施质量等分级(高中低者分级方式)然赋予123……值
应注意Hedonic模型计算出价格变动序列仅仅种指数(相值)质住宅价格(绝值)应指数更广泛计算种住宅时期估计价格Hedonic模型需量数特关住宅特征数收集数非常困难成高昂应受限制果方程里忽略重住宅特征数结果会产生偏差够回避问题办法采面重复销售价格指数法
2．重复销售价格指数法
种方法避免需收集住宅特征数困难需销售时间销售价格数需样段时间发生重复交易(两次两次)住宅基原理认套住宅较短时间特征会发生变化重复交易价格然满足质性求套住宅两次交易价格仅仅体现时间素两交易时间间住宅市场中价格水相变化
采交易案例(案例存两次两次交易价格)列出关时期住宅市场中价格相值(实种价格指数)联立方程组解方程组价格指数期值质住宅价格时间相变化
见重复销售价格指数法利套住宅次交易保证住宅质性够提供种价格指数价格相变化情况出具体价格绝值优势需数较少考虑重复交易案例会遗失量期间仅交易次住宅数
三质住宅价格指标应房产指数
两种方法介绍出房产市场中价格走势市场交易价格中直接观察需首先剔掉非市场素影响剔方法设立特征时间发生变化质住宅考察价格变化
国目前房产市场实际情况应 Hedonic模型难度较国外方面研究较已逐渐住宅特征选择方面达成致国情认重特征适国房产市场目前关国究竟应选择特征研究少数收集问题目前国尚没针单住宅进行踪调查体系重复销售价格指数法采方法然国重复交易案例开发商开发住宅较标准项目中存特征基相住宅交易似作重复交易外通估价方法期没发生交易住宅估算价格然误差较失数缺乏时选择
质住宅讨实际说明编制房产价格指数时必须遵循原保证样质性指数仅时间角度价格变化果期样发生变化做出指数具性失指数意义指数仅仅均价格数转换相值显然问题均价格相没优势言指数然没直接均价格编制时没充分考虑样质性样发生变化频率高段时期样换掉然采调整基期方法样变化指数进行调整果时调整样变化前指数序列整指数序列基质样
实际重复销售法国际编制房产指数时常方法Hedonic模型方法编制指数外更广泛应领域例房产价格评估住宅设施价值确定环境评估等
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