房产价格评估
1土综合体实际两部分构成：土资源土资相应土价格分解成两部分：土资源价格土资价格土资源价格土权价土资价格土价值价格土价格具体反映：租土开发成利息
2土价格种类繁含义交叉市场价格评估价格土权价格权价格拍卖价格招标价格协议价格基准价标定价抵押价格等
3房产价格房屋建筑价格房基价总房屋建筑价格房屋建筑商品价值货币表现房基价格土租资化房产价格分市场价格评估价格租赁价格抵押价格课税价格等
4影响房产价格素分素社会素济素区域素法制素素包括位置土形状面积质形势光线通风建筑物外观装饰部状况等方面社会素包括口状态社会治安状况政局变化状况等方面济素包括济增长状况财政金融状况交通状况工商业工资物价水等方面区域素表现商业区住宅区工业区等方面法制素包括国家制定土制度土法规房产价格理措施住房政策等外房产价格受购买者投资者心理素偶然素影响
5房产价格评估房产价值基础考虑种影响价格素综合情况房产实物形态货币形式表现
6．房产评估原包括：供求原房分离综合计价原法原代原效原收益递增递减原评估时日原等
7 房产价格评估方法包括：市场较法收益原法成法剩余法趋势法购买年限法土路线价法等方法特点互联系章房产价格评估方法作较详细介绍
案例
东方国际展览中心委托深圳房产交易该中心整体市场价格进行评估该中心商业性展览中心
估价员评估时整体分四部分：写字楼展厅宾馆会议中心 中写字楼采市场较法进行评估展厅宾馆采收益原法进行评估会议中心采成法评估
估价员收集资料整理计算出展览中心市场价格：写字楼 59304万元．展厅26243万元宾馆124亿元会议中心25786万元
章案例
委托单位
北京某房产开发公司
二评站象目
评估北京某贸易厦1991年12月底价值
三评估日期
估价报告书勘估日期始1991年12月19日终1992年2月28日
四某贸易厦概况
1989年9月16日开工l990年8月5日竣工总面积36000方米1990年9月10月室1～3层进行两次装饰
（－）座落周围环境：位北京站附距北京站约200米交通方便商业区行．开设商业饮食服务业理想段
〔二）结构功状况：框架结构二层层冷冻机房层水泵房水（层高低
2．2米）八层（局部9层）1－3层餐厅厨房4 层写字间5—八层客房局部9层电梯机房水箱间
（三）情况装修设施供电通讯电视空调等
五评估原规（略）
六评估
（）委托单位提供工程预决算施工图等
（二）财政部1986年颁发国营企业固定资产分类折旧年限表
（三）北京市城乡建设委员会1989年颁发建筑安装工程概算定额工程间接费费定制北京市建设工程造价工程理处1991年11月25日颁发关第四季度竣工工程概算调价系数通知
（四）中华民国固定资产投资方调节税暂行条例
（五）北京市关饭店写字间客房收费标准参物交易价
七评估方法选择
该贸易厦设计属中高档综合服务楼优越理条件存较潜营收益分析确定采收益原法市场较法进行计算二法均值评估价值
八评估计算
（）收益原法
1收益原法计算公式
厦评估值（总收入总支出〕原利率计（r）
2原利率（r）选择
根1991年国库券利率年期存款利率国家计委规定折现率物价指数升幅情况计算投资回报率加权均求原利率9515 ％
3数明定
根北京市类似饭店餐厅客房写字间租费标准结合厦具体情况确定层租金收入出租率年总收入300万元
般标准确定常理费折旧修理基金土费税收等年总支出力100万元
年纯收益（a）年总收入年总支出200万元
年限60年已1年n59
根公式{a* [11(1+r)m]}r 计算厦评估值约2000万元
（二）市场较法
1参物简况
（1） 丰台区某楼砖混结构层高33～36米三层1990年5月交易价2230元／方米
（2） 宣武区某高层住宅框架结构层高27米18层1991年12月交易价3400 元／方米
（3） 海淀区某层住宅砖混结构层高27米6层1989年4月交易价2800元／方米
2计算结果
①系数调整表
序号 项目 增减 A90年5月 B9l年12月 C89年4月
1 年代 + 5％ 10％
2 区 + 92％ 639％ 639％
3 层高 + 24％ 24
4 门窗 + 78％ 78％ 78％
5 装修 + 102％ 102％ 102％
6 层数结构 + 564％ 36％
7 设备 + 3％ 3％ 3％
合计 916％ 297 7579
②调整单价
A427268元／方米
B441286元／方米
C492212／方米
③均造价减折旧（12％）4480元／方米
厦评估值4480元／方米*3600方米1613万元
九评估结
采收益原法2000万元采市场较法1613万元均评估价18065万元方米5018元
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1土综合体实际两部分构成：土资源土资相应土价格分解成两部分：土资源价格土资价格土资源价格土权价土资价格土价值价格土价格具体反映：租土开发成利息
2土价格种类繁含义交叉市场价格评估价格土权价格权价格拍卖价格招标价格协议价格基准价标定价抵押价格等
3房产价格房屋建筑价格房基价总房屋建筑价格房屋建筑商品价值货币表现房基价格土租资化房产价格分市场价格评估价格租赁价格抵押价格课税价格等
4影响房产价格素分素社会素济素区域素法制素素包括位置土形状面积质形势光线通风建筑物外观装饰部状况等方面社会素包括口状态社会治安状况政局变化状况等方面济素包括济增长状况财政金融状况交通状况工商业工资物价水等方面区域素表现商业区住宅区工业区等方面法制素包括国家制定土制度土法规房产价格理措施住房政策等外房产价格受购买者投资者心理素偶然素影响
5房产价格评估房产价值基础考虑种影响价格素综合情况房产实物形态货币形式表现
6．房产评估原包括：供求原房分离综合计价原法原代原效原收益递增递减原评估时日原等
7 房产价格评估方法包括：市场较法收益原法成法剩余法趋势法购买年限法土路线价法等方法特点互联系章房产价格评估方法作较详细介绍
案例
东方国际展览中心委托深圳房产交易该中心整体市场价格进行评估该中心商业性展览中心
估价员评估时整体分四部分：写字楼展厅宾馆会议中心 中写字楼采市场较法进行评估展厅宾馆采收益原法进行评估会议中心采成法评估
估价员收集资料整理计算出展览中心市场价格：写字楼 59304万元．展厅26243万元宾馆124亿元会议中心25786万元
章案例
委托单位
北京某房产开发公司
二评站象目
评估北京某贸易厦1991年12月底价值
三评估日期
估价报告书勘估日期始1991年12月19日终1992年2月28日
四某贸易厦概况
1989年9月16日开工l990年8月5日竣工总面积36000方米1990年9月10月室1～3层进行两次装饰
（－）座落周围环境：位北京站附距北京站约200米交通方便商业区行．开设商业饮食服务业理想段
〔二）结构功状况：框架结构二层层冷冻机房层水泵房水（层高低
2．2米）八层（局部9层）1－3层餐厅厨房4 层写字间5—八层客房局部9层电梯机房水箱间
（三）情况装修设施供电通讯电视空调等
五评估原规（略）
六评估
（）委托单位提供工程预决算施工图等
（二）财政部1986年颁发国营企业固定资产分类折旧年限表
（三）北京市城乡建设委员会1989年颁发建筑安装工程概算定额工程间接费费定制北京市建设工程造价工程理处1991年11月25日颁发关第四季度竣工工程概算调价系数通知
（四）中华民国固定资产投资方调节税暂行条例
（五）北京市关饭店写字间客房收费标准参物交易价
七评估方法选择
该贸易厦设计属中高档综合服务楼优越理条件存较潜营收益分析确定采收益原法市场较法进行计算二法均值评估价值
八评估计算
（）收益原法
1收益原法计算公式
厦评估值（总收入总支出〕原利率计（r）
2原利率（r）选择
根1991年国库券利率年期存款利率国家计委规定折现率物价指数升幅情况计算投资回报率加权均求原利率9515 ％
3数明定
根北京市类似饭店餐厅客房写字间租费标准结合厦具体情况确定层租金收入出租率年总收入300万元
般标准确定常理费折旧修理基金土费税收等年总支出力100万元
年纯收益（a）年总收入年总支出200万元
年限60年已1年n59
根公式{a* [11(1+r)m]}r 计算厦评估值约2000万元
（二）市场较法
1参物简况
（1） 丰台区某楼砖混结构层高33～36米三层1990年5月交易价2230元／方米
（2） 宣武区某高层住宅框架结构层高27米18层1991年12月交易价3400 元／方米
（3） 海淀区某层住宅砖混结构层高27米6层1989年4月交易价2800元／方米
2计算结果
①系数调整表
序号 项目 增减 A90年5月 B9l年12月 C89年4月
1 年代 + 5％ 10％
2 区 + 92％ 639％ 639％
3 层高 + 24％ 24
4 门窗 + 78％ 78％ 78％
5 装修 + 102％ 102％ 102％
6 层数结构 + 564％ 36％
7 设备 + 3％ 3％ 3％
合计 916％ 297 7579
②调整单价
A427268元／方米
B441286元／方米
C492212／方米
③均造价减折旧（12％）4480元／方米
厦评估值4480元／方米*3600方米1613万元
九评估结
采收益原法2000万元采市场较法1613万元均评估价18065万元方米5018元
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