房产行性研究
第1操作环节：成功迈出投资第步
第2操作环节：行性研究误区相应策
第3操作环节：房产行性研究战略分析
第4操作环节：设计成功行性研究流程
第5操作环节：撰写出色行性研究报告书
第6操作环节：协调行性研究投资预算
第7操作环节：全局出发进行行性研究
指南
行性研究通常种指游戏先射出箭然画出靶心 中国房产发展阶段性局限导致市场确定素较项目成 败回旋余较．罢危险行性研究仅仅成纸说辞房产行性研究实战操作手册实角度总结房产行性研究点程序纳入整体战略设计
第1操作环节：成功出投资第步
1．透视民产行性研究
房产开发项目行性研究投资决策前拟开发项目进行全面系统调查研究分析运科学技术评价方法出系列评价指标植终确定该项目否行综合研究
般说行性研究市场供需立足点资源投入限度科学方法手段系列评价指标结果通常处理两方面问题：
第确定项目技术否实施
第二取佳效益（济效益）
房产项目开发实际情况单建筑施工技术讲般存时法突破重难点跨度桥梁超高层建筑海市杨浦南浦桥高达 420米 88层金茂厦高达 468米东方明珠塔佐证见关键投资回报否取佳济效益兼顾社会效益环境效益
2项目投资制胜第法宝
房产项目实施前必须进行投资行性分析该阶段行性分析解决波特定项目成功性问题然投资方案成功性者说行意味着该项目合适－般情况行性分析研究仅仅方案时研交方案时方案行具吸引力行方案中优选出优秀方案研究员行性分析基础综合考虑市场资金风险等方面问题综合评价合理取舍行性研究少精确回答三问题：
a项目行行
b果行行什程度
c果投资遇坏情况什应作什算
第二操作环节 行性研究误区相应策
1 项目精度标准
项 目 容
时间（月）
费
允许误差
投资机会研究阶段
1~3
02~08
30~20
初步行性研究阶段
6
025~75
20~10
详细行性研究阶段
8~16
02~10
<10
2 常见误区
误区：标准效益分析
果项目行性研究报告十分肯定告诉赚少钱定赚钱绝会份实事求报告份专业严肃项目行性研究报告效益标准行性研究时遇太确定素确定素项目未价格销售进程处种相确定中行性研究效益分析十分确定种合理预测预测需假定前提期值行性研究根期值出期效益预测
误区二：先入行性研究
笔者考察十项失败型产投资发现中部分项目失败预见素造成素包括：高级墅坐落型工业区致墅环境破坏墅问津：离市区测公里乡镇开发高层公寓结果问津准备规划失控农民居住区开发商住区结果廉价集资房击半途废时间城市类楼盘供应量致需求短缺建设成远远超预算造成资金继条新建高架桥拦腰梅楼商铺优势失效原先商业旺铁建设规模拆迁成遗角落等等 项目发展商交流时遇困难通常感叹真没想然早该想项目行性研穷报告调子：引典角度描绘项目投资美前景偏偏提项目投资利素样行性研究始终7证明该项目行犯先入忌
***先入行性研究通常原造成
房产投资企业领导观意志起作长官意志课题影响课题研究员担心挑项目毛病会罪老板学会察颜观色切围绕领导意思证避免种情况发展公司领导支持少干预课题组放包袱科学路子调查分析
课题组员业务水关项目行性研究没交真正行专家做便找高校教师公司里完成样做课题组智力力结构合理指出真正信行性研究报告
发展商行性研究课题交建筑咨询机构做单位科研实力硬项目说意味着生意做太保持中立研究态度非发展商事先申明参行性研究单位承揽项目工程咨询业务
发展商图省事合作方提供行性研究报告意接触时候必清楚合作方作行性研究针投资行做适合现发展商时合作方争取投资会片面夸该项目投资价值样行性研究做中立外
3．相应策
a 加快专业化市场培育工作推进行业规模化专业化提高行性研究水确保精度深度控制误差根保证前市场逐渐走规范成熟日益剧烈市场竞争成企业加强行性研究外动力b 提高业员素质控制行性误差基保障某种意义行性研究员应该全必须具备相工程技术济房产开发营法规税务金融等专业知识
c 建立行性研究数库前国房产市场透明度高行性研究员难收集完整准确市场信息（香港测量师分析时香港土注册处—相国土房局查阅成交案物业关资料）信息缺失误差行性分析带巨误差种情况行性分析员更需加强信息收集整理工作：通粗取精伪存真程市场分散信息整理数外条件企业加强项目评价工作通分析较提取信息进步提高行性研究实性
第3操作环节：房产行性研究战略分析
分析角度：社会济环免房产市场影响
房产业孤立行业书处强调房产业作国民济喷头产业错误仅仅说法问题基认识问题：底房产业带动国民济发展国民济成长带动房产业发展？果问题搞颠倒形势判断会出现根性失误政府企业会导致先决策倾年代初海南惠州北海等出现房产业畸形膨胀起落视国民济发展情况次颠倒没摆正房产业位置带果
分析角度二：政府行政行市场影响
方政府城市规划规划控制水房产开发着直接影响众周知城市规划理较张家港市江阴市房产开发直处较稳状态超前科学规划效规模控制严格规划理两城市房产开发避免7盲目窝蜂现象着配套片开发片理片原里区住宅市场基没出现供求情况楼盘预售成绩形成少城市土批出规模严重失控房产市场理混乱造成皮炒卖现象严重商品房供应量市场价格起落剧方政府规划理妥发展商带风险
分析角度三：街区环境房产营销影响
古北新区非海闹市区楼价昂贵？原80年代起率先开发第海外贸区—虹桥开发区着愈愈外商驻办公邻古北新区然成外商购买租赁住宅目标区满豪华住宅住户部分港台胞外国成海唯—名副实境外士居住区古北新区享高知名度然形成独特社交圈生活社区区楼宇质素赖需求者舍花价钱售价租金直稳步扬进入1996 年该区房价跌国贵方
古北新区例子出房产价值似完全取决楼盘身档次质量周边街区环境关正虹桥开发区发展产生古北新区高尚住宅需求虹桥开发区古北新区间明显存著功互补关系街区功房产实现市场价值外动
****投资商身条件考察
1考察验
隔行隔山隔山买牛难家公司完全解领域进行投资房产投资已房产业定资历企业果该公司前开发市写字楼目标投资象郊区墅考虑呢？公司理层里否具备墅开发验否慎重然事情绝认验风险值时候必问题思量
2考察投资方式
企业背景实力房产投资企业项目投资方式样许企业会建幢楼出租获取长期回报建部分卖部分甚预售楼盘滚动开发适合长线开发项目适长钱投资区三思行时候项目某房产企业手里成臭狗屎想扔扔掉
3考察融资力
房产项目开发会遇贷融资问题问题贷渠道融资渠道否果项目建半续资金提供命笔者见少样事情：建半项目没续资金停工两三年前期成已升半算建利润言明摆着亏生意分析角度四：投资商身条件营销影响俗语说太贵知明房产商进行项目分析时身条件进行分析家公司什样项目开发什样风险敢考察区项目值值投资时必须针性权衡：公司适适合区投资适适合投资样项目
第四操作环节 设计成功行性研究流程
步骤A 员安排组合
项目
容
数
负责项目
费
时间
注册房产估价师
造价工程师
市场调查分析员
济分析专家
制作员
社会学环境等专家
步骤B：市场分析
a宏观素分析
房产开发商国家某区拟进行房产投资时首先考虑该国宏观素政治济文化理貌风俗惯宗教信仰区突战争发生性
b区域性素分析
般讲项目国部区间发展衡差异总程度存仅研究宏观素够必须项目区域进行素分析：首先 宏观济区域济影响程度区域影响区域影响次 区域济发展受宏观济影响存着时滞’现象宏观济现状段长时间区域济发展产生影响区反应快区滞性较明显投资时必须加考虑三 国家特定区济某区域济少受宏观济波动影响甚形成宏观济趋势相反逆走势国济特区贸易娶保税区国际资赖程度相较低国宏观济调整期间国资金紧张情况国际资受影响较区项目受击较
c微观市场分析
拟投资项目区房产微观市场分析分成两部分拟 投资房产市场分析二投资项目类型物业市场分析
步骤C 市场预测
a 需求预测
需求预测房产市场调查信息数资料运科学方法某类物业市场需求规律变化趋势进行分析预测推断出市场该类物业需求
b 供预测
供预测房产市场调查信息资料数运科学方法某类物业市场供规律变化趋势进行分析预测市场该类物业供情况
c 预测方法
通常分时间序列分析法果关系分析法时间序列分析法分：移动均法指数滑法等果关系分析法分：线性回法非线性回法模拟法等
步骤D 成测算
房产开发项目行性研究中项目成测算重环估价师会造价工程师完成成测算正确否租售市场预测样项目济效益重影响相言成测算较易握
般讲 成构成包括四部分：
A 土前期费：指取合理土权证完成土现建筑物拆迁开通施工水电道路完成场整止费根取方式分新征土前期费旧区改造前期费土批租费三种类型
B 设计建筑安装工程费：指完成场三通规划设计土建工程设备安装装饰工程区配套区绿化结束包括费
C 市政配套费：指项目开发时必须城市市政建设交付配套费新增房产项目引起水电费
步骤E：财务评价
项目投资方案评价指标般分两类：
类考虑7贴现素动态指标考虑7货币时间价值素指标包括净现值获利指数动态回收期含报酬事等指标
类非贴现静态指标设考虑货币时间价值素指标静态回收期投资利润率等房产开发项目评价中般动态指标静态指标辅简单介绍三种常静态评价指标
步骤F：盈亏衡分析
盈亏衡分析财务理中称量利分析指定市场生产力条件通分析拟建项目产出（量）成（）收益（利）间关系判断项目优劣盈利力种方法
盈亏分析关键找盈亏衡点（BPe0K－even P0iDt）项目达盈亏衡状态利润零点般讲项目产出力定前提盈亏衡点越低项目盈利性越营安全性越房产项目行性研究中谓盈亏衡分析指特定项目言找出预计销售收入恰弥补成时销售量称保销售量
步骤G：敏感性分析
敏感性分析研究某素发生变化时项目济效益发生相应变化判断素项目济目标影响程度敏感性分析仅开发商解素变动项目财务评价指标影响程度较敏感素进行认真仔细研究提高项目行性研究准确性
反应敏感程度指标敏感系数：
敏感系数目标值变化百分／参数值变动百分
例：售价参数值项目净现金流量现值作目标值已知售价增加10％
净现金流量现值增加20％售价敏感系数20％102
敏感系数正负敏感系数负说明目标值变化参数值变化方相反
敏感系数越说明该参量目标值越敏感行性研究中该参量确定须越谨慎
步骤H：风险分析
风险分析称概率分析利概率值定量研究种确定素发生幅度变动概率分布方案济效果影响方案济效果指标作出某种概率描述方案风险情况作出较准确判断
第5操作环节：撰写出色行性研究报告书
A行性研究报告事容
般讲专业机构编写项目行性研究报告应包括封面摘目标正文附件附图六部分
1封面：般反映行性报告名称专业研究编写机构名称编写报告时间三容
2摘：简洁明7语言概介绍项目概况市场情况行性研究结关说明假设条件突出重点假设条件清楚阅读员短时间解全报告精专家张写摘行性研究报告事关重阅读者理应仔细全面阅读
3目录：份行性报告少十余页数十页便写作阅读员报告前关系假设条件具体容条理清楚编写掌握必须编写目录
4正文：行性报告体般讲应包括容：
a概况（包括：项目背景项目概况委托方受托方行性研究目行性研究编写入员编写编写假设说明）
b市场调查分析
C规划设计方案
d建设方式建设进度
e投资估算资金筹措
f项目财务评价
g风险分析
h行性研究结
i研究员项目建议
j相应附表
5附件：包含行性研究行性研究报告必少部分般讲项目做正式行性研究时必须政府关部门批准文件（规划选址意见书土批租合土证建筑工程许证等）专业员必须委托书述文件相应法律法规方编写项目行性研究报告
6附图：份完整行性报告应包括附图：项目位置图形图规划红线图设计方案面图时包括：项目区城市总体规划图等等
B行性研究报告正文部分编写
正文部分行性研究报告核心部分容较复杂
1概况：
（1）进行行性研究背景
（2）研究项目名称性质址周边市政配套基础设施现状交通周围环境等
（3 ）委托方名称址法代表营业执登记号联系
（4）受托方名称址法代表营业执登记号联系
（5）行性研究目
（6）行性研究编写员名单
（7）行性研究编写
（8）研究报告假设说明
2市场调查分析：求项目进行宏观区域微观市场分析调查未供需求价格预测仅定性分析定量推导
3规划设计方案：求写出项目具备规划设计方案建设程中市政条件否具备市政条件包括水电煤卫通讯供暖（部分区）道路等配套情况报告中必须市政条件否具备书面文件
4建设方式建设进度：专业员项目建设方式委托提出建议委托方提供建设方式进度安排旦确定进行投资估算作准备
5投资预算资金筹措求写出项目建设程中必须发生项费逐计算资金筹措部分整项目投资额相应支付时间作出融资安排例：资金贷款预售收入三种资金源安排等
6项目财务评价：求写出财务评价指标计算结果净现值现值指数含报酬率动态回收期等
7风险分析：般求计算出保销售额盈亏衡点敏感素利利情况敏感分析计算出相应财务评价指标
8结：求写出该项目行性研究结明确说明该项目否行否具较强抗风险力
9关建议：专业机构专业员进行行性研究中发现利项目获更佳济效益社会效益环境效益等方面建议供委托方参考附表：行性研究报告中涉诸计算表投资匡算表销售收入表资金筹措表利息计算表现金流量表敏感性分析计算表等
第6操作环节：协调行性研究投资预算
规范房产项目行性研究报告中项目投资概算包含7项目建设工程概算样算帐房产项目等简单建筑物需营销成金融成建筑成项目投资满足成支出工程概算定等发展商项目工程建设实际投资证明星行前提边回收资金边追加投入滚动式投资开发方式采取样发展商工程建设实际总投入会工程概算代项目投资概算极严肃房产项目投资概算应包括容：
营销开支概算包括：
项目前研究行性研究开支
项目策划开支
销售策划开支
广告开支
项目公司日常运作开支
项目企业公关开支
工程开支概算包括：
工程勘探开支
吹沙填土整土开支
工程设计开支
建筑施工开支
设施配套开支
工程监理开支
土征开支概算包括：
政府次性收取标准价
拆迁补偿青苗补偿开支
影响公设施出现赔偿开支
金融成开支包括：
外汇资金进入国货币系统产生银行担保理费支出
贷款引起利息支出
项保险开支
税收行政性收费
预见开支
第7操作环节：全局出发进行行性研究
现实化行性研究前握
事实市场营销者利润创造者挖掘者致力分析种营销机会利润潜力捕捉赢利机会样房屋目针性建造优秀房产公司应机构外观业务监视变化中环境抓住佳机会公司营销员职责辨外界环境中变化通设立早期预警系统肘改变营销策略迎接营销环境中新挑战新机会 消费者市场分析营销环境分析等重消费者市场包括家庭消费者年龄收入教育程度迁移状态兴趣等方面差异极营销者区分消费者群体细市场需开发产品服务非常处应分析消费者行基础消费者购买心理入手分析营销策划员制定营销计划具体讲研究问题：购买什？什购买？购买者谁？购买？购买？处购买？
选定市场制定策略进行行性研究
基础应进行细致针性市场调研进行市场分析选定适合目标市场制定产品定位策略产品开发定价策略营销渠道策略促销组合策略售服务物业理策略公司选定细分市场制定产品定位策略需客户说明公司现竞争者潜竞争者什区定位勾划公司形象提供价值行该细分市场顾客理解正确认识公司竞争者特征定位务包括三步骤：
明确利竞争优势
选择干适优势
效市场表明公司定位观念
产品营销首重素房产产品策略需产品类 型选择开发风险选择开发方案制订效益分析作出决策房 产产品类型致分土住宅公寓购物中心商店工业建筑旅 馆特殊途物业房产产品开发风险选择房产开发资金 筹措渠道密分风险收益成正果某项目产生足够收 入偿抵押产生正现金流量者项目总债务超价值认筹资 度明智办法准备风险限度量赚钱应保留部分现金兑 现性强财产房产开发策略作出种种投资决定事先安排计划 投资少？投资类？处投资着手？开发方案般包括列容：开发目标投资规模投资额营运费税费投资收益方式收益 营期间现金流量分析
纳入整体营销方案行性研究
房产营销方案终计划书便整体握整营销活 动计划般应包括八容：
1计划概（便决策者快速浏览）
2市场营销现状（提供背景资料）
3机会问题分析
4目标销售量市场占率盈利水
5市场营销策略
6行动方案：做什？谁做？做？时做？费少？
7预计盈亏报表
8控制措施
策略涉营销活动什什问题执行涉谁？时 间？点？样？等问题影响效执行营销方案素：发现诊断问题技：评定存问题技执行计划技评估执行效果技
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第1操作环节：成功迈出投资第步
第2操作环节：行性研究误区相应策
第3操作环节：房产行性研究战略分析
第4操作环节：设计成功行性研究流程
第5操作环节：撰写出色行性研究报告书
第6操作环节：协调行性研究投资预算
第7操作环节：全局出发进行行性研究
指南
行性研究通常种指游戏先射出箭然画出靶心 中国房产发展阶段性局限导致市场确定素较项目成 败回旋余较．罢危险行性研究仅仅成纸说辞房产行性研究实战操作手册实角度总结房产行性研究点程序纳入整体战略设计
第1操作环节：成功出投资第步
1．透视民产行性研究
房产开发项目行性研究投资决策前拟开发项目进行全面系统调查研究分析运科学技术评价方法出系列评价指标植终确定该项目否行综合研究
般说行性研究市场供需立足点资源投入限度科学方法手段系列评价指标结果通常处理两方面问题：
第确定项目技术否实施
第二取佳效益（济效益）
房产项目开发实际情况单建筑施工技术讲般存时法突破重难点跨度桥梁超高层建筑海市杨浦南浦桥高达 420米 88层金茂厦高达 468米东方明珠塔佐证见关键投资回报否取佳济效益兼顾社会效益环境效益
2项目投资制胜第法宝
房产项目实施前必须进行投资行性分析该阶段行性分析解决波特定项目成功性问题然投资方案成功性者说行意味着该项目合适－般情况行性分析研究仅仅方案时研交方案时方案行具吸引力行方案中优选出优秀方案研究员行性分析基础综合考虑市场资金风险等方面问题综合评价合理取舍行性研究少精确回答三问题：
a项目行行
b果行行什程度
c果投资遇坏情况什应作什算
第二操作环节 行性研究误区相应策
1 项目精度标准
项 目 容
时间（月）
费
允许误差
投资机会研究阶段
1~3
02~08
30~20
初步行性研究阶段
6
025~75
20~10
详细行性研究阶段
8~16
02~10
<10
2 常见误区
误区：标准效益分析
果项目行性研究报告十分肯定告诉赚少钱定赚钱绝会份实事求报告份专业严肃项目行性研究报告效益标准行性研究时遇太确定素确定素项目未价格销售进程处种相确定中行性研究效益分析十分确定种合理预测预测需假定前提期值行性研究根期值出期效益预测
误区二：先入行性研究
笔者考察十项失败型产投资发现中部分项目失败预见素造成素包括：高级墅坐落型工业区致墅环境破坏墅问津：离市区测公里乡镇开发高层公寓结果问津准备规划失控农民居住区开发商住区结果廉价集资房击半途废时间城市类楼盘供应量致需求短缺建设成远远超预算造成资金继条新建高架桥拦腰梅楼商铺优势失效原先商业旺铁建设规模拆迁成遗角落等等 项目发展商交流时遇困难通常感叹真没想然早该想项目行性研穷报告调子：引典角度描绘项目投资美前景偏偏提项目投资利素样行性研究始终7证明该项目行犯先入忌
***先入行性研究通常原造成
房产投资企业领导观意志起作长官意志课题影响课题研究员担心挑项目毛病会罪老板学会察颜观色切围绕领导意思证避免种情况发展公司领导支持少干预课题组放包袱科学路子调查分析
课题组员业务水关项目行性研究没交真正行专家做便找高校教师公司里完成样做课题组智力力结构合理指出真正信行性研究报告
发展商行性研究课题交建筑咨询机构做单位科研实力硬项目说意味着生意做太保持中立研究态度非发展商事先申明参行性研究单位承揽项目工程咨询业务
发展商图省事合作方提供行性研究报告意接触时候必清楚合作方作行性研究针投资行做适合现发展商时合作方争取投资会片面夸该项目投资价值样行性研究做中立外
3．相应策
a 加快专业化市场培育工作推进行业规模化专业化提高行性研究水确保精度深度控制误差根保证前市场逐渐走规范成熟日益剧烈市场竞争成企业加强行性研究外动力b 提高业员素质控制行性误差基保障某种意义行性研究员应该全必须具备相工程技术济房产开发营法规税务金融等专业知识
c 建立行性研究数库前国房产市场透明度高行性研究员难收集完整准确市场信息（香港测量师分析时香港土注册处—相国土房局查阅成交案物业关资料）信息缺失误差行性分析带巨误差种情况行性分析员更需加强信息收集整理工作：通粗取精伪存真程市场分散信息整理数外条件企业加强项目评价工作通分析较提取信息进步提高行性研究实性
第3操作环节：房产行性研究战略分析
分析角度：社会济环免房产市场影响
房产业孤立行业书处强调房产业作国民济喷头产业错误仅仅说法问题基认识问题：底房产业带动国民济发展国民济成长带动房产业发展？果问题搞颠倒形势判断会出现根性失误政府企业会导致先决策倾年代初海南惠州北海等出现房产业畸形膨胀起落视国民济发展情况次颠倒没摆正房产业位置带果
分析角度二：政府行政行市场影响
方政府城市规划规划控制水房产开发着直接影响众周知城市规划理较张家港市江阴市房产开发直处较稳状态超前科学规划效规模控制严格规划理两城市房产开发避免7盲目窝蜂现象着配套片开发片理片原里区住宅市场基没出现供求情况楼盘预售成绩形成少城市土批出规模严重失控房产市场理混乱造成皮炒卖现象严重商品房供应量市场价格起落剧方政府规划理妥发展商带风险
分析角度三：街区环境房产营销影响
古北新区非海闹市区楼价昂贵？原80年代起率先开发第海外贸区—虹桥开发区着愈愈外商驻办公邻古北新区然成外商购买租赁住宅目标区满豪华住宅住户部分港台胞外国成海唯—名副实境外士居住区古北新区享高知名度然形成独特社交圈生活社区区楼宇质素赖需求者舍花价钱售价租金直稳步扬进入1996 年该区房价跌国贵方
古北新区例子出房产价值似完全取决楼盘身档次质量周边街区环境关正虹桥开发区发展产生古北新区高尚住宅需求虹桥开发区古北新区间明显存著功互补关系街区功房产实现市场价值外动
****投资商身条件考察
1考察验
隔行隔山隔山买牛难家公司完全解领域进行投资房产投资已房产业定资历企业果该公司前开发市写字楼目标投资象郊区墅考虑呢？公司理层里否具备墅开发验否慎重然事情绝认验风险值时候必问题思量
2考察投资方式
企业背景实力房产投资企业项目投资方式样许企业会建幢楼出租获取长期回报建部分卖部分甚预售楼盘滚动开发适合长线开发项目适长钱投资区三思行时候项目某房产企业手里成臭狗屎想扔扔掉
3考察融资力
房产项目开发会遇贷融资问题问题贷渠道融资渠道否果项目建半续资金提供命笔者见少样事情：建半项目没续资金停工两三年前期成已升半算建利润言明摆着亏生意分析角度四：投资商身条件营销影响俗语说太贵知明房产商进行项目分析时身条件进行分析家公司什样项目开发什样风险敢考察区项目值值投资时必须针性权衡：公司适适合区投资适适合投资样项目
第四操作环节 设计成功行性研究流程
步骤A 员安排组合
项目
容
数
负责项目
费
时间
注册房产估价师
造价工程师
市场调查分析员
济分析专家
制作员
社会学环境等专家
步骤B：市场分析
a宏观素分析
房产开发商国家某区拟进行房产投资时首先考虑该国宏观素政治济文化理貌风俗惯宗教信仰区突战争发生性
b区域性素分析
般讲项目国部区间发展衡差异总程度存仅研究宏观素够必须项目区域进行素分析：首先 宏观济区域济影响程度区域影响区域影响次 区域济发展受宏观济影响存着时滞’现象宏观济现状段长时间区域济发展产生影响区反应快区滞性较明显投资时必须加考虑三 国家特定区济某区域济少受宏观济波动影响甚形成宏观济趋势相反逆走势国济特区贸易娶保税区国际资赖程度相较低国宏观济调整期间国资金紧张情况国际资受影响较区项目受击较
c微观市场分析
拟投资项目区房产微观市场分析分成两部分拟 投资房产市场分析二投资项目类型物业市场分析
步骤C 市场预测
a 需求预测
需求预测房产市场调查信息数资料运科学方法某类物业市场需求规律变化趋势进行分析预测推断出市场该类物业需求
b 供预测
供预测房产市场调查信息资料数运科学方法某类物业市场供规律变化趋势进行分析预测市场该类物业供情况
c 预测方法
通常分时间序列分析法果关系分析法时间序列分析法分：移动均法指数滑法等果关系分析法分：线性回法非线性回法模拟法等
步骤D 成测算
房产开发项目行性研究中项目成测算重环估价师会造价工程师完成成测算正确否租售市场预测样项目济效益重影响相言成测算较易握
般讲 成构成包括四部分：
A 土前期费：指取合理土权证完成土现建筑物拆迁开通施工水电道路完成场整止费根取方式分新征土前期费旧区改造前期费土批租费三种类型
B 设计建筑安装工程费：指完成场三通规划设计土建工程设备安装装饰工程区配套区绿化结束包括费
C 市政配套费：指项目开发时必须城市市政建设交付配套费新增房产项目引起水电费
步骤E：财务评价
项目投资方案评价指标般分两类：
类考虑7贴现素动态指标考虑7货币时间价值素指标包括净现值获利指数动态回收期含报酬事等指标
类非贴现静态指标设考虑货币时间价值素指标静态回收期投资利润率等房产开发项目评价中般动态指标静态指标辅简单介绍三种常静态评价指标
步骤F：盈亏衡分析
盈亏衡分析财务理中称量利分析指定市场生产力条件通分析拟建项目产出（量）成（）收益（利）间关系判断项目优劣盈利力种方法
盈亏分析关键找盈亏衡点（BPe0K－even P0iDt）项目达盈亏衡状态利润零点般讲项目产出力定前提盈亏衡点越低项目盈利性越营安全性越房产项目行性研究中谓盈亏衡分析指特定项目言找出预计销售收入恰弥补成时销售量称保销售量
步骤G：敏感性分析
敏感性分析研究某素发生变化时项目济效益发生相应变化判断素项目济目标影响程度敏感性分析仅开发商解素变动项目财务评价指标影响程度较敏感素进行认真仔细研究提高项目行性研究准确性
反应敏感程度指标敏感系数：
敏感系数目标值变化百分／参数值变动百分
例：售价参数值项目净现金流量现值作目标值已知售价增加10％
净现金流量现值增加20％售价敏感系数20％102
敏感系数正负敏感系数负说明目标值变化参数值变化方相反
敏感系数越说明该参量目标值越敏感行性研究中该参量确定须越谨慎
步骤H：风险分析
风险分析称概率分析利概率值定量研究种确定素发生幅度变动概率分布方案济效果影响方案济效果指标作出某种概率描述方案风险情况作出较准确判断
第5操作环节：撰写出色行性研究报告书
A行性研究报告事容
般讲专业机构编写项目行性研究报告应包括封面摘目标正文附件附图六部分
1封面：般反映行性报告名称专业研究编写机构名称编写报告时间三容
2摘：简洁明7语言概介绍项目概况市场情况行性研究结关说明假设条件突出重点假设条件清楚阅读员短时间解全报告精专家张写摘行性研究报告事关重阅读者理应仔细全面阅读
3目录：份行性报告少十余页数十页便写作阅读员报告前关系假设条件具体容条理清楚编写掌握必须编写目录
4正文：行性报告体般讲应包括容：
a概况（包括：项目背景项目概况委托方受托方行性研究目行性研究编写入员编写编写假设说明）
b市场调查分析
C规划设计方案
d建设方式建设进度
e投资估算资金筹措
f项目财务评价
g风险分析
h行性研究结
i研究员项目建议
j相应附表
5附件：包含行性研究行性研究报告必少部分般讲项目做正式行性研究时必须政府关部门批准文件（规划选址意见书土批租合土证建筑工程许证等）专业员必须委托书述文件相应法律法规方编写项目行性研究报告
6附图：份完整行性报告应包括附图：项目位置图形图规划红线图设计方案面图时包括：项目区城市总体规划图等等
B行性研究报告正文部分编写
正文部分行性研究报告核心部分容较复杂
1概况：
（1）进行行性研究背景
（2）研究项目名称性质址周边市政配套基础设施现状交通周围环境等
（3 ）委托方名称址法代表营业执登记号联系
（4）受托方名称址法代表营业执登记号联系
（5）行性研究目
（6）行性研究编写员名单
（7）行性研究编写
（8）研究报告假设说明
2市场调查分析：求项目进行宏观区域微观市场分析调查未供需求价格预测仅定性分析定量推导
3规划设计方案：求写出项目具备规划设计方案建设程中市政条件否具备市政条件包括水电煤卫通讯供暖（部分区）道路等配套情况报告中必须市政条件否具备书面文件
4建设方式建设进度：专业员项目建设方式委托提出建议委托方提供建设方式进度安排旦确定进行投资估算作准备
5投资预算资金筹措求写出项目建设程中必须发生项费逐计算资金筹措部分整项目投资额相应支付时间作出融资安排例：资金贷款预售收入三种资金源安排等
6项目财务评价：求写出财务评价指标计算结果净现值现值指数含报酬率动态回收期等
7风险分析：般求计算出保销售额盈亏衡点敏感素利利情况敏感分析计算出相应财务评价指标
8结：求写出该项目行性研究结明确说明该项目否行否具较强抗风险力
9关建议：专业机构专业员进行行性研究中发现利项目获更佳济效益社会效益环境效益等方面建议供委托方参考附表：行性研究报告中涉诸计算表投资匡算表销售收入表资金筹措表利息计算表现金流量表敏感性分析计算表等
第6操作环节：协调行性研究投资预算
规范房产项目行性研究报告中项目投资概算包含7项目建设工程概算样算帐房产项目等简单建筑物需营销成金融成建筑成项目投资满足成支出工程概算定等发展商项目工程建设实际投资证明星行前提边回收资金边追加投入滚动式投资开发方式采取样发展商工程建设实际总投入会工程概算代项目投资概算极严肃房产项目投资概算应包括容：
营销开支概算包括：
项目前研究行性研究开支
项目策划开支
销售策划开支
广告开支
项目公司日常运作开支
项目企业公关开支
工程开支概算包括：
工程勘探开支
吹沙填土整土开支
工程设计开支
建筑施工开支
设施配套开支
工程监理开支
土征开支概算包括：
政府次性收取标准价
拆迁补偿青苗补偿开支
影响公设施出现赔偿开支
金融成开支包括：
外汇资金进入国货币系统产生银行担保理费支出
贷款引起利息支出
项保险开支
税收行政性收费
预见开支
第7操作环节：全局出发进行行性研究
现实化行性研究前握
事实市场营销者利润创造者挖掘者致力分析种营销机会利润潜力捕捉赢利机会样房屋目针性建造优秀房产公司应机构外观业务监视变化中环境抓住佳机会公司营销员职责辨外界环境中变化通设立早期预警系统肘改变营销策略迎接营销环境中新挑战新机会 消费者市场分析营销环境分析等重消费者市场包括家庭消费者年龄收入教育程度迁移状态兴趣等方面差异极营销者区分消费者群体细市场需开发产品服务非常处应分析消费者行基础消费者购买心理入手分析营销策划员制定营销计划具体讲研究问题：购买什？什购买？购买者谁？购买？购买？处购买？
选定市场制定策略进行行性研究
基础应进行细致针性市场调研进行市场分析选定适合目标市场制定产品定位策略产品开发定价策略营销渠道策略促销组合策略售服务物业理策略公司选定细分市场制定产品定位策略需客户说明公司现竞争者潜竞争者什区定位勾划公司形象提供价值行该细分市场顾客理解正确认识公司竞争者特征定位务包括三步骤：
明确利竞争优势
选择干适优势
效市场表明公司定位观念
产品营销首重素房产产品策略需产品类 型选择开发风险选择开发方案制订效益分析作出决策房 产产品类型致分土住宅公寓购物中心商店工业建筑旅 馆特殊途物业房产产品开发风险选择房产开发资金 筹措渠道密分风险收益成正果某项目产生足够收 入偿抵押产生正现金流量者项目总债务超价值认筹资 度明智办法准备风险限度量赚钱应保留部分现金兑 现性强财产房产开发策略作出种种投资决定事先安排计划 投资少？投资类？处投资着手？开发方案般包括列容：开发目标投资规模投资额营运费税费投资收益方式收益 营期间现金流量分析
纳入整体营销方案行性研究
房产营销方案终计划书便整体握整营销活 动计划般应包括八容：
1计划概（便决策者快速浏览）
2市场营销现状（提供背景资料）
3机会问题分析
4目标销售量市场占率盈利水
5市场营销策略
6行动方案：做什？谁做？做？时做？费少？
7预计盈亏报表
8控制措施
策略涉营销活动什什问题执行涉谁？时 间？点？样？等问题影响效执行营销方案素：发现诊断问题技：评定存问题技执行计划技评估执行效果技
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