兴隆珠江湾畔项目房地产开发可行性研究报告


兴隆珠江湾畔项目房产开发
行性研究报告

目录：
1项目基情况
11项目概况
111位置
112规模块现状
12项目技术济指标
13项目财务评价结果指标
2项目开发宏观环境分析
21贵阳济发展状况
22贵阳济发展趋势分析
23河济发展趋势分析
24贵阳住宅市场分析
241住宅市场供情况分析
242住宅市场需求情况分析
25贵阳新兴住宅区域分布分析
26项目开发宏观环境评价
3贵阳城市总体规划描述
31贵阳市2010年总体城市规划
32贵阳城市发展战略目标
33总体发展战略
34项目开发规划环境评价
4项目区域环境分析
41区域定义
42现状规划
43房产开发供应量
5项目开发条件分析
51块概况
52块区域城市规划
53交通
54块周边环境
55项目建设型住宅区SWOT分析
6项目开发竞争手分析
61区域竞争手竞争性楼盘分析
62区域竞争手竞争性楼盘分析
63项目开发竞争手评价
7市场需求分析
71基础数分析
72数分析结
8项目住宅开发市场定价
81目标客户确定
82项目概念定位
83项目产品设计定位
84项目价格定位
9项目开发投资分析财务评价
91项目总开发成
911项目工程进度估算
912项目总投资成估算
913项目投资资金筹措计划项目贷款计划
92项目财务评价确定性分析
10项目风险分析
101项目政策性风险
102项目市场风险
103项目财务风险
104项目然风险
105项目社会风险
11项目特征综述评估结建议



项目基情况：
（）项目概况：
1理位置：
珠江路A块位河区东北面紧邻南明区巢乡 东面河区垃圾填埋场南面洛解村村民民房华烽电器厂紧邻西接规划中珠江路乐街区相北面山麓

2规模块现状：
珠江路A块项目占47公顷规划范围部份山丘陵貌块中央凹积成水塘块中适宜建筑段农民庄稼种农作物东面山植松树较茂盛东北面坡坡量坟墓垃圾填埋场座水库块外围南面华烽厂连接处洛解村村民聚居建量民房约230户左右拆迁面积4万2千方该区域中部洛解村学目前学新址已确定位洛解村洛解村巷道河区长江路居住区联接形道路规划杂乱折迁量较西面规划中珠江路相接现条便道便道面乐街区相接现乐街区建设已接处北面片山麓

（二）项目技术济指标：
1珠江路A块衡表：
项目
面积（公顷）
百分（）
居住
2119
585
公建
317
87
道路
542
15
公绿
647
178
总
3625
10000

2珠江路A块规划济技术指标：
序号
项目
数量
1
总建筑面积
4434万㎡
2
住宅建筑面积
4114万㎡
3
公建建筑面积
32万㎡
4
总居住户数
3244户
5
总居住数
11354
6
口毛密度
313公顷

7
口净密度
535公顷
8
容积率
123
9
绿率
335
（三） 项目财务评价结果指标：
现金流量表（单位：万元）
1250
年度销售量
合计

二
三
四
五
六
七
八
九
启动
1250
1250

1250
1250
1250
1250
1250
现金流入
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
销售收入
　
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
72000
计
0
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
72000
现金流出
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
1土费
2153
2153
2153
2153
2153
2153
2153
2153
　
17220
2前期费
212
212
212
212
212
212
212
212
　
1696
3建安费
4692
4692
4692
4692
4692
4692
4692
4692
4692
42228
5开发费
778
778
778
778
778
778
778
778
778
7002
6开发税金
　
347
347
347
347
347
347
347
347
2776
7预见费
625
625
625
625
625
625
625
625
　
　
计
7897
8244
8244
8244
8244
8244
8244
8244
5817
70922
现金净流量
7897
756
756
756
756
756
756
756
3183
1078
土费八年计均分批付出
二项目开发宏观环境分析
（） 贵阳济发展状况：
2003年贵阳市国民济保持持续快速健康协调发展良势头济运行质量断提高结构调整取成效民生活继续改善项社会事业全面进步
1综合：
全市济快速增长全年实现生产总值28092亿元价格计算年增长130增幅年水全国均水高出39百分点全省均水高出29百分点均生产总值达10962元年增长118
三次产业全面发展第产业完成增加值2881亿元增长67第二产业完成增加值19194亿元增长148第三产业完成增加值16017亿元增长118三次产业结构重年79：509：412调整76：504：420三次产业济增长贡献率分41593366


非公济快速增长全年非公制济实现增加值14785亿元价格计算年增长220高全市济增长9百分点占全市生产总值重达388年提高26百分点
价格总体水扬全年居民消费价格指数1008年涨08居民消费八类食品医疗保健品居住娱乐教育文化品服务等四类价格分涨24761609烟酒品衣着交通通讯家庭设备品维修服务等四类价格分降26622947
劳动业规模继续扩年末全市岗职工5545万岗职工年均工资12182元年增长109扣价格素实际增长100全年182万岗失业员实现业年末城镇登记失业率39
济社会发展中存问题：电力供需矛盾较突出企业济效益进步提高济结构合理部分行业低水重复建设尚未解决资源浪费状况程度存农业基础设施显薄弱农民增收渠道城乡居民收入差距继续扩业业压力然较等

2工业建筑业：
工业生产结构调整中稳定增长国民济中然占导位全年全部工业增加值完成15162亿元年增长141全部工业济增长贡献率达453拉动济增长59百分点成推动济全市济增长导力量
规模工业企业完成增加值12121亿元增长161中：重工业完成增加值7656亿元轻工业完成增加值4464亿元分年增长146196国国控股企业完成增加值779亿元增长79股份制企业完成增加值79亿元增长180中型企业完成增加值7802亿元增长94产品销售率达9676
工业济效益继续提高全市规模工业企业盈亏相抵实现利润总额1118亿元年增长16倍中：市属扭亏增盈考核企业盈亏相抵实现利润3238万元
建筑业持续发展全市建筑业完成增加值4032亿元年增长179全年具资质等级建筑企业实现利润总额389亿元实现税金总额475亿元全年房屋建筑施工面积12178万方米年增长145房屋建筑竣工面积36849万方米年降112

3固定资产投资：
固定资产投资快速增长金阳新区建设取明显成效西出口贵阳剧院火车站中心广场环境工程药业GMP改造海信工业园彩电生产线南方汇通微硬盘项目等重点基础设施工程技改项目利推进全社会固定资产投资完成2399亿元年增长276中：基建设投资突破百亿元关完成10445亿元增长330更新改造投资完成5345亿元增长280房产开发投资完成6062亿元增长212全社会固定资产投资中第产业完成投资219亿元年增长675第二产业完成投资7134亿元年增长295第三产业完成投资16637亿元年增长264
4国贸易：
消费品市场继续保持增长全年社会消费品零售总额完成15367亿元年增长125城乡城市消费品零售总额完成1407亿元年增长126占零售总额916县县消费品零售总额1297亿元年增长111占零售总额84行业批发零售贸易业完成零售额11844亿元年增长120餐饮业完成零售额3098亿元年增长166增幅高批发零售贸易业46百分点占全社会消费品零售总额重年195升202

5财政金融：
2003贵阳市财政收入稳定增长全市财政总收入916亿元年增长157中：方财政收入完成4039亿元增长221财政支出保持适度增长支出结构日趋合理全年财政总支出5303亿元增长88
金融存贷款业务量继续增加中长期贷款增长较快资金运行趋活跃年末全市金融机构项存款余额8936亿元年初增长221中：企业存款余额35255亿元增长161城乡居民储蓄存款余额34495亿元增长198金融机构项贷款余额76361亿元年初增长282中：中长期贷款39847亿元增长414短期贷款26715亿元增长15全市金融机构现金收入160606亿元现金支出157759亿元收支相抵净回笼现金2847亿元年回笼现金088亿元
保险证券业稳步发展全市保险部门保费收入1095亿元增长111中：财产保险费收入392亿元寿险保费收入59亿元分增长37124全年保费陪付金额297亿元中：财产险陪付205亿元寿险陪付07亿元分增长12042年末全市市公司8家股票交易户数17万户年增长20全年股票交易额18111亿元

6城市建设环境保护
城市基础设施建设步伐加快公事业综合服务水断提高年末市区道路总长787公里道路面积6243万方米公交运营车辆1870辆折合标准运营车辆2238标台中：公汽车1077辆中巴车793辆运营线路网长度1298公里公交客运总量449亿次城市出租汽车2444辆
全市水综合生产力1257万立方米日供水道长度173548公里全年供水总量25551万立方米中生活水13687万立方米水普率达971
年末煤气户2478万户液化气户19万户全年煤气供应量10990万立方米中家庭气5737万立方米液化气供应量气量23517吨
环境保护工作断加强建设循环济型生态城市工作利实施深入开展城市环境综合治理积极实施清洁源工程建设气环境质量改善全市空气质量污染指数降65空气质量国家二级标准（优良）天数达351天占全年总天数96市区气吸入颗粒物年均值0103毫克方米二氧化硫年均值0089毫克方米酸雨污染效控制降水PH值608面水环境质量进步提高水质达标率9444饮水水源水质达标率100城市区域环境噪音交通干线噪音均值分558DB（A）69 DB（A）加强废水废气废渣噪音等污染源治理新增工业废水处理力8980吨日工业废气处理力16 76万标立方米时污染物排放量进步降低治理污水生活垃圾工业固体废物取明显成效
年末建成区园林绿面积4738公顷建成区绿化覆盖面积4801公顷公绿面积1691公顷建成区绿率388绿化覆盖率394均公绿面积124方米

7口民生活社会保障：
年末全市总口3487万（常住口）年增加243万增长07中城市口163万口出生率12‰口死亡率578‰口然增长率622‰
城乡居民收入继续增长生活水稳步提高全市城市居民均支配收入7985元年增长93扣物价素实际增长84农民均纯收入2510元年增长67扣物价素实际增长64居民食品消费支出占消费性支出重（恩格系数）387
社会保障体系建设继续加强养老失业医疗等保险制度逐步推开 两确保进步巩固社会保障水断提高年末全市养老保险参保数2841万失业保险参保数264万基医疗保险参保数3296万
社会福利事业继续发展全市城乡级办社会福利院敬老院75床位1582张年末收养员1399已建立城镇社区服务中心34城镇种社区服务设施1239享受低生活保障数达716万国家抚恤补助类优抚象7265全年发行福利彩票9647万元接受社会捐赠现金1956万元捐赠物资衣价值291万元

资料源：贵阳市统计局


（二）贵阳济发展趋势分析：
１贵阳济工作2004年首季开局良房产成固定资产投资力军
4月12日召开市政府常务会会议获悉年季度贵阳市国民济运行总体保持持续快速协调健康发展市委副书记市长孙国强会求确立科学发展观突出长短结合统筹协调等重点确保济正常增速时增强济长久健康发展劲

    全市工业克服煤电等制约素保持快速增长态势济效益继续提高中型企业增速高全市水二招商引资项目技术改造项目投产达产拉动工业增长明显三高技术产业产销稳步增长出口交货值幅扬四非公制济工业企业增势强劲五运行质量良企业利润总额幅提高仅1－2月全市规模工业企业累计实现利润总额217亿元增长9607％
加农业产业结构调整力度努力开辟农民业门路拓宽农民增收渠道全市农业农村济发展开局良乡镇企业发展势头良项指标均完成进度目标
固定资产投资持续增长预计全市累计完成固定资产投资30亿元增长30％然保持增长势态增幅年期回落新开工房开项目较房产开发投资开局良完成118亿元增长50％成全市固定资产投资增长拉动力
财政收入稳步增长金融形势稳全市方财政收入完成1185亿元年度预算2631市三县季度完成收入预算进度历史首次超全年收入务20％金融形势稳存款总量稳步升2月末全市金融机构存款余额91904亿元年初增加2545亿元
季度城镇均支配收入季节性增长较高增长15％农民均现金收入预计551元增长55％全市居民消费价格总水年期涨21％
外贸易发展较招商引资成效明显截2月实现进出口总额14107万美元增长303％中：进口增长218％出口增长386％改变年期出口负增长局面季度预计直接利外资达700万美元增长1417％引进资实际位资金突破20亿元
业工作稳步推进社会保障面逐步扩全市新增业岗位7887年度目标21％实现城乡统筹业10249中城镇失业员业5610年度目标20％岗失业员业2451年度目标149％农村富劳动力转移2426年度目标243％城镇登记失业率39％两确保做100％发放解困资金42701万元养老保险失业保险 医疗保险工作正常开展

２ 2004年1季度贵阳市城市居民收入消费增长
年1季度市城市居民 月均收入867余元 消费595余元 年1季度市城市居民收入消费步增长：月均支配收入86758元增长15％扣物价素实际增长126％月均消费支出59537元增长87％扣物价素实际增长65％
    介绍支配收入增长原工薪收入年期较增长：1季度月均工资收入61027元增长233％外元旦春节发放年终奖较年增长市机关事业单位职工作员发放公务员移动通讯补贴国家机关事业单位两年考核合格晋升档职务工资等程度拉动年1季度城市居民支配收入增长

    消费八类中医疗保健教育文化娱乐服务类消费降外余食品衣着家庭设备品服务交通通讯居住杂项商品服务等六类消费均程度增长中衣着杂项商品服务涨幅增长分27％278％
    调查段时间市粮油价格涨引起食品等价格连锁反应年1季度市食品类消费增长121％受粮油食品涨影响扣物价素食品类消费实际仅增长64％

（三）河济发展趋势分析：
根2000年贵阳市城市总体规划199620102010年形成中心区市级中心河白云市级次中心金阳龙洞堡花溪三桥马王庙新添二戈寨片区中心城市结构片区托中心区形成众星捧月空间布局形态
中河片区（含中曹甘荫塘）规划总约813方公里完善基础设施配套建设工业机械电子航空新材料片区公服务设施黄河路两侧布置三江口北花溪道东居住三江口南黄河路西工业规划矿山机械厂东南部仓储铁路货场火车西站建成铁路集装箱货物运输物质粮食仓储区甘荫塘建设粮食期货交易中心马鞍新村建设污染水处理厂金竹发展污染工业防止阿哈水库污染规划期搬迁贵州水泥厂规划城市建设约212方公里规划口217万形成具定规模具特色功互补配套齐全城市次中心分担市级中心外辐射服务功通次中心配套建设完善城市基础设施疏解中心区口创造条件

（四）贵阳住宅市场分析：
贵阳房产市场10余年发展开发商实力增强市场消费力消费意识提高贵阳楼市逐步摆脱单体规模商住楼开发模式型社区规模纯住宅纯商业办公方发展开发规模开发成相低便修建高质量建筑环境配套完善等素盘规模化开发营成楼市开发趋势
完全统计贵阳楼市10万方米项目已2050万方米住宅区逐渐增占1000亩开发量100万方米项目已登楼市舞台盘开发启动集中2004年2005年贵阳盘竞争时代已
年开发培育发展贵阳开发商逐步成长壮形成定市场影响力老牌中天集团鸿基集团等市场宏观济良性走势种济实体元化发展非老牌产公司进入市场发展分享贵阳楼市蛋糕中铁五局旗铁五建房开民营麒龙房开等更实力外机构相续进入市场官房振华集团澳龙房开等具备较强资金实力运作力公司增增强
延续2003年发展势头贵阳楼市步入2004年2005年全市房产开发量继续保持强劲增长态势预计商品房施工总量新开工面积会超2003年楼市开发区域三点（云岩南明河）独俏走东南西北中新全面开花市场竞争日趋激烈

１区域商品房供应量分析：
河板块步入2004年板块整体开发量较前两年降兴隆等盘支撑加10中项目开发建设预计全年约50万方米项目开工
2004年2005年市场三桥金阳乌会成楼市中新亮点楼市销售力竞争者三桥着贵阳战略实施金阳新区建设云岩区政府重点发展着独特区位便捷交通区域良植条件等种优势吸引省外家具备较强实力产机构进入开发行列新产思想贵阳土较成功开发验区域项目具备强竞争力金阳新区年强力开发市政府全力支持路网行政中心市民广场城市公园教育公交等配套设施逐步实现碧海花园陆续完工交房金阳行政位流配套规划优秀然环境较低房价样会成楼市中力竞争者乌板块产开发已低端市场中高端市场前进挟便捷交通优势环境优势配套优势价格优势2004年乌产贵阳楼市中具备相影响力
二手房日趋活跃梯级消费结构初现利促进商品房品质提高根关资料数显示贵阳GDP增长达129三城区居民均支配收入接1000美元数显示宏观济增长时市民济收入断增长国际标准划分1000美元收入水意味着高消费时代切疑市民购房改善居住条件提供坚实消费基础贵阳市贵阳战略实施城市化进程加快贵阳房产业发展提供持续市场空间








二售市型房产项目列表：
区域
项目名称
开发商
总开发量（万M2）
目前状况
备 注
河
兴隆城市花园
铁五建房开
60
期已基竣工二期处前期规划拆迁中

兴隆珠江湾畔
56
前期规划拆迁中



瑞家园
利尔房开
17
期销售态势较二期尚未开盘
济实房
绿园

50
四方河植物园附未动工
济实房
中兴世家
兴房开
1146
墅外已基完工
墅部分年底发售
中海城市花园
白云中海房开
11
二期部分建筑已封顶
二期已04年9月17日正式发售05年5月交房
南明区
山水黔城
宏立城房开
93
期全部封顶
期交房时间推迟具体时间未定
美佳馨苑
宏安房开
10
售
宏安房开时开发位中华北路美佳厦
云岩区
中天花园
世纪中天房开
110
区普通住宅部分已基入住目前推月亮湖墅区
入市时间早社区成熟市场知名度较
中天世纪新城
世纪中天房开
100
期联排墅回迁户已基入住二期正建设中
Townhouse市场知名度较广
暂未定名
嘉信天房开
50
拆迁中
段优越拆迁量较定位高档
暂未定名
亨特房开
30
拆迁中
段优越拆迁量较定位高档
石城
泰联房开
37
期基竣工二期建
销售情况错
金狮区
省济
38
期已基竣工
济实房
三桥
枫丹白露
天纬房开
38
会期部分楼栋已动工
预计明年春季市
圣泉流云
集成房开
48
会已动工
周边原居民居住较分散拆迁难度
贝·卢加诺
三力房开
223
堪已完成
悉04年10月动工
贵龙苑
贵龙房开
295
1号楼已入住期18栋陆续05年10前竣工
前期销售情况较目前处较沉静状态
智慧龙城
智诚房开
55
期基竣工
受拆迁影响较修筑处见缝插针状况
广信四季花园
广信房开
21
期部分已竣工交房
该项目原规划16万方现已增加21万方
新添寨
山水城市公园
金泰房开
20
前期规划中
04年春季房交会中项目进行展示目前尚未动工
乌蓝波湾
龙润德房开
31
前期规划中
块生活氛围较浓拆迁量较
暂未定名
海投资商
未定
前期规划中
乌二中周围属招商引资项目总投资额达10亿
金阳
丽水茗苑
永茂房开

纯墅区期基竣工二期建
悉市场反映较二期部认购
贵阳晚报040930第6版报道：金阳两块土拍卖——悉年10月明年半年金阳新区陆续挂牌招标拍卖6块土中十位金阳道金朱路叉口东南面市级行政中心北侧面积约200亩建筑容积率20建筑密度30块土位金阳中心商务区背面金阳道迎宾道交叉西南侧总面积约130亩（记者：耿敬涛）
２销售价格环境综合素影响房价稳中升
2003年贵阳全市房产销售均价1991元方米中住宅预售均价1730元方米房产整体预
售价格较年期降283住宅部分预售价格涨243办公房预售均价达3157元方米
涨1006商业房预售均价4570元方米降1087
数值贵阳房产价格降仔细分析区域销售价格贵阳房价没降低反稳步涨2003年两城区商品住宅销售均价达2369元方米涨6河区商品住宅销售均价1561元方米涨8区房价样逐年涨房价数降低更反应出2003年贵阳房产产品供应结构发生变化房价相较低产品交易量升致降价种表面现象已
2004年贵阳房产市场竞争进步增强楼市面竞争否会降价呢？
房价降反涨言房价涨原基综合素影响判断步入2004年房产市场竞争更加激烈竞争中胜出开发商会开发建设程中提高产品技术含量产品创新通环境建设配套建设等手段提高产品含金量提升市场空间切成支撑2003年起土协议出时代已结束贵阳土紧缺山城市限土资源众竞争者争夺土成势必增加金融政策调整收紧需量资金较长时间运作产行业讲房产资金成财务成必定会增加旺盛市场需求持续增长宏观济建筑原材料涨等素2004年房产成必定涨房价涨日子预测远涨价太涨少罢

３住宅市场需求情况分析：
（１） 改善居住条件次置业成房产消费流
（２） 6080米精巧二房91100米舒适二房90100米三房111130米舒适三房受消费者喜爱户型面积4房希购买面积单位160米复式单位指标
（３） 层住宅类型错层结构单位获市场持续认高层认度呈升趋势入户花园建筑住房消费较影响力
（４） 入户花园阳台面积非越越套住宅两阳台钢化玻璃阳台栏杆市场选择建筑公空间讲求朴实济住宅室应避免异型空间出现
（５） 消费者区交通停车求较高项目设计需考虑适度超前市场挖掘成机会
（６） 明亮清爽外墙颜色简洁明快建筑立面受市场欢迎毛坯房然消费者乐接受交付标准厨卫初装修装修套餐定市场机会
（７） 消费者区周边配套需求完善实配套设置应该项目客户定位统筹考虑非全等理位置价格配套资源消费者购房时注重3素消费者物业理求呈升局面
（８） 市场7成客户接受15002500元方米单价消费者1530万套住宅较强购买力20万30万购房者两心理关口住房消费房产金融赖性强
（９） 消费者金阳评价坏半市场云岩南明喜爱高温降河居家备选位稳定确立乌形势明白云三桥受冷遇
（１０） 市场成熟程度整体高缺乏绝品牌项目开发公司楼盘宣传推广消费者信息获知渠道相传统信息面较窄

（五）贵阳新兴住宅区域分布分析：
二年城市中心区保持约100万方米相稳开发量外三桥乌金阳区域集中较开发量三区域陆续推出总量预计达550万方米中三桥区域定点项目约20年陆续推出开发量达250万方米乌根年土出情况预计年约80方米项目开工市金阳新区碧海花园市部分外市政府规划200万方米森活林城年新鲜推出果进展利全年预计220万方米项目开发河板块兴隆等盘支撑加10中项目开发建设预计全年约50万方米项目开工
包括白云花溪两板块结合项目开发周期年新增加新项目初步估计贵阳房产市场未三年商品房新开工量达1000万方米超原年开工记录成历史新高
新开工面积建面积双重压力产公司板块楼盘营销工作方进步细分市场实施产品差异化战略走板块联合道路方面发展产品创新成公司选择

（六）项目开发宏观环境评价：
　　2003年国家相关部门先发：
（１）关进步加强房产信贷业务理通知121文件
（２）关促进房产市场持续健康发展通知18号文件（３）建设部颁布物业理条例
（４）国土资源部发关加强土供应理促进房产市场持续健康发展通知
（５）建设部修订商品房预售理办法
等政策方房产销售预售资金监帐户设立房
产行业国家相关部门土出金融政策开发服务方面房产业定行业发展宏观方2004年相继传出报道中国房产拟适时机开征物业税商品房保修责明确房开商负责包括贵阳26城市暂停审批建设等消息反应出中国房产行业正规范成熟方发展
房产行业门槛提高诚实守信心营实力发展专业开发成房产企业基方时着法律法规完善销售中保护企业合理利益避免纠纷品品牌建设服务需高度重视问题

三贵阳城市总体规划描述：
（）贵阳市2010年总体城市规划：
贵阳市城市总体规划贵阳市政府2000年1986年国务院批准贵阳市城市总体规划基础调整修订规划确定19962010年间贵阳15年中长期规划方案社会城市发展方面明确贵阳未发展指导性方
中城区规划布局编制：
城区中心区河(含中曹甘荫塘)白云金阳龙洞堡花溪三桥马王庙新添二戈寨九片区组成规划城区总495方公里中城市市建设约157方公里规划口174万
城区省市政机关突出金融信息交通通信文化艺术科技商贸旅游服务中心功优化城市结构调整城市发展方规模加强新区开发旧城改造开拓城市发展空间严格控制中心区口规模提高城市基础设施水改善城市环境质量

（二）贵阳城市发展战略目标：
2010年贵阳市建设成济繁荣产业结构合理科学技术先进服务体系完善社会文明城镇布局合理环境生态良产通便捷现代化城市力争2010年城市济社会科技综合实力达全国省会城市中等水
（三）总体发展战略：
济发展目标：实施开发带动科技兴市持续发展三战略建立完善社会义市场济体制优化产业结构培植支柱产业发展特色济形成高新技术先导第三产业发达优势产业突出农业产业化程度较高现代济结构保持济持续健康稳定发展2010年国生产总值1996年翻22翻
高起点快速发展金融保险通信商贸旅游房产信息咨询文化教育科技事业建立功通齐全行业配套结构布局合理高度产业化社会化第三产业体系
第二产业立足现基础优势发展壮优质铝代理冶金工业橡胶磷化工媒化工代表化学工业汽车配件磨具磨料代表机械工业卷烟代表食品工业等支柱产业着力培育生物制药电子信息产品制造新型材料等新技术产业建材建筑旅游等新支柱产业贵阳成西南华南部分省区济协作区产业特色突出重工业基
第产业坚持城郊型外型现代化方全力发展蔬菜粮食优质烤烟干鲜果奶牛禽蛋猪牛羊花卉水产养殖观光农业形成生产基划定基农田保护区加速农业产业化优质农产品生产基建设
社会发展目标：严格控制口增长口增长率控制10提高全市民科学文化素质普九年制义务教育力发展职业教育成教育加强贵阳作全省高等教育基建设加科技成果开发推广力度提高国民生产总值增长中科技贡献率进步繁荣发展文化体育卫生广播电视新闻出版事业逐步建立形成设施齐全配套完善社会服务体系提高精神文明建设水满足全市民断增长精神文化生活需
城市建设目标：加快城市建设现代化进程优化城市结构合理进行城市功布局项事业发展提供良物质空间建立层次布局均衡商业文化医疗游憩娱乐设施体系建设安全高效便捷城市交通体系加快市政基础设施建设完善城市综合防灾体系提高居住水居住环境质量加强环境保护改善城市生态贵阳市建设成文明繁荣优美具高原特色现代化城市

（四） 项目开发规划环境评价：


四项目区域环境分析：
（） 区域定义：
根2000年贵阳市城市总体规划199620102010年形成中心区市级中心河白云市级次中心金阳龙洞堡花溪三桥马王庙新添二戈寨片区中心城市结构片区托中心区形成众星捧月空间布局形态
中河片区（含中曹甘荫塘）规划总约813方公里完善基础设施配套建设工业机械电子航空新材料片区公服务设施黄河路两侧布置三江口北花溪道东居住三江口南黄河路西工业规划矿山机械厂东南部仓储铁路货场火车西站建成铁路集装箱货物运输物质粮食仓储区甘荫塘建设粮食期货交易中心马鞍新村建设污染水处理厂金竹发展污染工业防止阿哈水库污染规划期搬迁贵州水泥厂规划城市建设约212方公里规划口217万形成具定规模具特色功互补配套齐全城市次中心分担市级中心外辐射服务功通次中心配套建设完善城市基础设施疏解中心区口创造条件

（二） 现状规划：
河作贵阳济技术开发区第三中心城区年开发建设逐步奠定贵阳次中心区贵阳市居住生活区域位开南明云岩区贵阳区域房产开发取长足发展楼盘质素社区氛围居住环境文环境楼盘定位价格水等方面指标法河发展水相河区开发环境占举足轻重位然市民购房选择区域忽视着年开发建设河区开发日益减少开发项目日益萎缩市场热度区域版块声势削弱利版块追捧效应未区域面公司两项目时放量供应局面宣传造势产品差异化客户分流等等环节压力
珠江路A块周边楼市直河区板块河区楼市中占重目前乐街区年开发已形成成熟区现瑞家园华榕商厦中兴世家等楼盘正开发加黄河路西开发越越少珠江路区域规划已成未河区开发重心ABC块面积相较会成河区房产市场新热点

（三）房产开发供应量：
河区民政府2004年发展重点放工业园建设珠江路黔江路改建工程根规划黄河路界河南部分漓江花园工业区工业发展说河房产开发南部移动黄河路西南明河带具定代表性兴隆城市花园山水黔城两项目黄河路东热销项目数量较2003年略降目前较规模环境销售情况较项目中兴世家首河东北方珠江路改造瑞家园二期珠江湾畔启动锦添花黄河路北端黔江路改造工程中海城市花园二三期启动云凯·颐园等项目成河区年热点时沙路改建带动段商业氛围预计全年约50万方米项目开工

五项目开发条件分析：
（） 块概况：
1项目规模：
项目占面积631亩总规划面积56万方米具备盘开发条件规模效应带成控制配套相完善塑造项目形象产品供应链调节性等目前市场盘数少种优势已非家独盘长周期开发带市场预测风险

2理位置：
贵阳市区南部河城区东北端边缘带块属河南明两城区间飞少烟目前显较偏僻发展趋势着城市区域断发展该段会成城市中心南区组成部分发展潜力较区域竞争项目言目前该段缺乏优势言
3文条件：
该项目原农民聚居农业耕水池鱼塘坟等缺乏文积淀周遍三线建设时搬迁厂矿区没挖掘文资源开发区域没项目期形成某种文现象总体该项资源足市场目前竞争项目已开始着手项目文化建设数情况项目类似文化资源需开发中通塑造宣传形成方文高
4建筑形态：
规划层统领低层墅物业高层（高层）高档住宅区简约现代风格性鲜明外墙立面错落致山建筑风格创新（贵阳市场现状）户型设计亲建筑形态贵阳住宅建设住宅消费产生影响创新建筑形态项目优势资源
5产品设计：
项目前期定位已确定高档社区兴隆城市花园全面升级版领先建筑形态外合理舒适功性环保美观品质细部材环节性设计产品创新技术营销提供资源差异化资源
6环境规划：
助项目周边然植通项目景观长轴线水景展示形象亲水亲型环境规划目前规划思路项目创造出贵阳少型亲水住宅住宅市场景观建设带新意形成较市场击力
7配套设施：
项目周边生活教育医疗娱乐等配套资源十分缺乏现资源数量质量均项目定位符项目部配套建设需长期建设实施项目前期面配套缺乏现状科学实施安排项目进程形象相符配套需重点研究目前竞争项目该项资源情况体相
8品牌资源：
助贵阳房产企业名企中国明盘兴隆城市花园品牌知名度定市场美誉度珠江湾畔项目已站较高起点利市场形势时开发项目潜消费群积累相数量际营销创造定条件

（二） 块区域城市规划：

（三）交通：
目前项目没外相连城市道路规划中珠江路开通时间难确定果安计划开通C标段连通河区长江路建设中黔江路进入项目道路形象佳难改变现实短期公交通资源足交通资源足

（四）块周边环境：
项目东部紧邻贵阳环城林带北部山骊然条件般西部未农民拆迁房区南部生产轻工产品国工厂块貌呈丘陵状中部谷状湿水体东北端型水库水鸟栖息总体貌貌呈方块状非贵阳条状谷定水体资源利展示项目形象总体规划适度坡山建筑建造创造条件项目优势1000亩药植物园咫尺

市政配套项目
序号
项目
基情况
位置
备注
1
二十五中
完中学生700左右面河区招生
距项目1500米左右

2
中分校
学生300面河区招生中寄宿制中学
珠江路高强度螺栓厂面

3
黔江子校
距珠江路A块800米左右外招生
黔江路
需绕道长江路项目连接
4
三十四中
位乐街区西面


5
洛解学
数360左右
块红线范围
已改扩建投入
6
幼园
日托380元全托600元生源较少厂子弟乐街区幼园
长江路
华烽厂办柴油机厂办乐街区社区幼园
7
菜市场
23规模零星分布
华烽厂高强度螺栓厂间长江路转盘附

8
银行
2
位长江路
距项目较远概2公里左右
9
公交车
131142
走长江路瑞家园中兴世家
终点站华烽厂高强度螺栓厂间距块附较远
10
便利店
长江路红玉超市红华超市便利店糖烟酒杂货铺等零星分布



（五） 项目建设型住宅区SWOT分析：
1优势：
（1）未区位优势明显：
珠江路A块位正规划中珠江路侧贵阳济技术开发区未规划开发重点通珠江路连接南明区果珠江路规划时间开通离贵阳市两城区河区块区域未连接南明区交通道理位置占天优势

（2）然环境较：
该块周边然生态受破坏程度较东面植较北面稍差四周山体均绿色覆盖较密集松林块四周山势稍起伏山势造园林景观言独处水体言块方处型水库中间处积水池塘景观造型绿化取水较方便块水库侧天然泉眼水质优良

（3）具整体优势易规划：
珠江路A块相独立型区域块规划整体性易统整项目47公顷块高差连接成块进行整体性规划开发建设规模便做文章营造规模盘具完备理条件极利配套建设方面规划减免争取配套相关费商业规模盘更创造商机空间做做社区商业配套定作时创建延续兴隆品牌

www3722cn 中国资料库载
（4）社区配套日趋成熟：
然珠江路A块区域位置相独立社区配套相成熟相邻乐街区已发展成具相规模居住型社区瑞花园黔江社区等居住聚中形成较型居住社区教育该块距二十五中黔江子校较解决社区开发业子女入学读问题医疗该块河四十四医院直线距离较综合言珠江路A块社区配套相较成熟社区配套困难定缓解作

（5）周边项目开发相成熟：
乐街区外项目周边瑞家园等开发相成熟楼盘该片区适宜居住形象会提升

2劣势：
（1）区域规划目标实现较难：
该块区域属河区现中心带外围开发前提规划中珠江路早日实现开工开通特实现南明区连接会成项目开发成功关键问题型规划实现区域价值法实现目前情况连接该片区周边公交车较少

（2）长江路入口：
珠江路A块南面华烽厂长江路连接段洛解村居住段该村条巷道长江路相连利珠江路解决区出入口问题

（3）拆迁量较：
河区政府新规划想法A块华烽厂中间民居纳入进话洛解村计约四万二千方拆迁房需进行拆迁安置该开发项目拆迁量拆迁费便会幅升

（4）文环境形象较差：
珠江路A块洛解村处边缘没整体规划加位河区郊区带市民心中直属偏乱差类杂乱形象文环境较差

（5）南面厂矿企业较：
珠江路南段分布着华烽电器总厂高强度螺栓厂轻骑集团西北面黔江机械厂砖厂等厂矿企业离厂区会产生种杂乱污染等影响生活印象

（6）块东北垃圾场：
珠江路A块东北角红线边河区南明区交界处垃圾场

（7）块北面坟墓：
珠江路A块北面坡座坟山山植较少非常醒目

（8）块高差较：
块高差较会建安成增加
3机会点
（1）未市场需求：
河目前城市化水24政府十五规划2010年城市化水达35—40指标2010年河区城市化水发展空间规划口数量增加5万康标准均居住面积35方米计算未175万方米需求空间

（2）未规划实现：
目前河区规划言区政府开发力度珠江路片区果开通珠江路早利实现南明区连接改变目前河较单线状联系现状贵溪道黔江路珠江路战备路甚二戈寨连成片发展成带状交通系统开发会A块带非常升值空间充分利珠江路河区期开发重点契机项目升值潜力作文章进行项目开发建设

（3）兴隆品牌创建延续：
兴隆城市花园期开发建设已贵阳市市民中产生巨口碑效应已具备良市场美誉度铁五建房开实力充分认珠江路A块项目开发充分利兴隆铁五建品牌优势增强潜客户信心确立楼盘市场形象

（4）寻求河区政府政策支持：
河区目前产业结构实现济发展翻4番目标工业发展法保证前提房产开发济拉动容忽视珠江路项目开发利政府房产开发扶持力度寻求政策优惠特拆迁支持

（5）项目区域楼盘质素般：
然珠江路项目带家房开提前进入开发成绩视目前该区域规划情况尚缺乏品质卓越中高档次楼盘未块规划空间

4障碍点：
（1）规划方案难实现：
开发珠江路片区前提开通珠江路连接南明区规划实现难度较会影响购房者信心持币购心理造成客户分流

（2）市场供应量：
根目前市场信息反馈200304年整贵阳市场供应量两城区四郊区金阳新区（部分会团购消化）等区域市场供应量预计达250万方未二三年区域供应量保持定水政府规划三桥片区形成市场竞争势规划住宅建设面积少100万方陆续市样市场环境会增加开发投资风险

（3）开发规模开发周期较长：
珠江路A块占47公顷开发规模导致开发周期较长预期市场素太导致运作项目抗风险力较低
珠江路改造开通规划目标实现目前尚存着诸确定素会块项目开发时间开发进度产生巨影响产生项目操作中控性

（5）土费高土成确定：
政府块实行挂牌出拍卖出方式确定影响素竞争激烈果洛解村部分村民居住纳入规划四万方拆迁量块熟成提高

六项目开发竞争手分析：
（） 区域竞争手竞争性楼盘分析：
项目名称
山水黔城
位置售楼电话
贵阳南明区四方河5111111
开发商
贵州宏立城房产开发限公司
规划设计单位
规划：新加坡雅科公司建筑设计：澳利亚柏涛公司贵州省建筑设计院
园林设计单位
贝尔高林公司
策划代理单位
策划：前期深圳国际中期：深圳中原推广：深圳路
物业理单位
第太戴维斯公司
项目定位
型山水生态城池墅社区国际化生活王国
推广语
城市游生活引领贵阳居潮流胜者誉居者幸
济指标
总面积1500亩（含600亩山林公园）面积880亩（土年限70年）总建筑面积约93万㎡总规划居住户数5100户总口约17000中期855户（环型电梯房502户18层精品户型225户墅125户）绿化率52容积率092车位例1：2
住宅产品构成

期风半岛：727户环型电梯住宅125户退台连排独立墅二期城市绿洲：规划力产品墅少量梯二户全景观电梯住宅
三期乡国际：规划高层高层电梯住宅
产品特点重

期风半岛：
墅：半山退台墅豪华墅面积212—513㎡力面积225265㎡半岛连排墅豪华墅面积212245797㎡豪华墅少量
环型电梯房：面积108—187㎡（三房五房错层设计）力面积142—148㎡（三四房）中三房占56四房占38五房占5
户型电梯房：93—106㎡（两房—三房）
建筑风格
交付标准
现代风格建筑设计配明亮欢快外墙漆饰面砖追求立面效果
毛胚房交付设子母防盗门塑钢窗视讲门禁红外火灾报警装置紧急求助煤气泄露报警业选配

配套
设施
区配套
规划600亩山林公园五休闲健身广场高尔夫推杆练场医疗保健中心座五星级产权渡假酒店座品牌商业城五条商业步行街游泳池网球场幼园中学
市政配套
处河南明交界周边配套：饮食条街医疗金融设施相完善购物生活目前便
销售情况价格
销售情况较售半山墅销售率约60售价3820—5300元㎡均价约4500元㎡环型电梯住宅销售率约60售价17652556元㎡均价约2200元㎡户型电梯房已预定70价格未定 物业费（暂定）：电梯房08元㎡墅12元㎡
发展现状趋势
3年开发该项目期中部分半山墅半岛连排墅已基竣工具体交房时间未定环型电梯住宅进入外装饰阶段目前正做河景观绿化带工程取定效果通项目12号桥已通车精品户型电梯房目前整场预计05年初竣工估计整期工程住宅部分05年完工时游泳池网球场幼园投入学建成五条商业步行街中条便利店超市形式开张营业
果期工程期完成预计05年时启动二期建设整工期约需年半时间住宅部分外二期工程包含部分型配套：产权式渡假酒店五休闲健身广场品牌商业城等
项目情况点评
该项目定位国际化生活王国拥山水林谷等独特然环境庞规模优势超前规划设计完善配套设施 00—01年间直处难产状态 02年开始项目逐步进入较良性开发时期目前现场建设情况项目期建成消费者新鲜感受促进二期开发工作两年次房交会展示受市民关注市场中高端产品强力竞争者
项目名称
云凯·熙园
理位置售楼电话
贵阳河中心转盘38357773831555
开发商
贵阳云凯房产开发限公司
策划代理商
贵阳宏厦房产交易限公司
建筑设计
重庆轻工业设计学院
占面积建筑面积
5198方1205962方
容积率绿化率
3564344
规模（总套数）
274套
户型（种类面积）
二房7065方三房96831094913261方
户型特点
种户型面积偏
车位
127
交通
921111343414285路
配套
部配套
电梯入口设防盗门户配视讲门禁系统
外部配套
医院：四十四医院黔江骨科医院教育：二十五中开发区二贵航高级技工学校金融：汉唐证券建行工行邮政
商业
未售称面积40120方价格致800010000元方
装修
清水房

工程进度
栋12层余45楼
公摊率
电梯15（梯34户）层17（梯2户）
目标客户
市区河周边工薪阶层
价格
起价均价高价
1835元1875元2063元目前已涨二次价格
付款方式
揭99折次性98折建筑分期折扣
物业理公司费
重庆云凯物高层6角层4角
销售方式
尚未取预售许证现部认购（称041020左右取预售许证）
销售状况
订金壹万元已预订90余10房开商进行销控
售楼点售楼处特点
售楼部位河转盘公交车站旁单体时建筑面积约100方
验足
售楼部位置选择非常抢眼起宣传作
部认购期间价格调整令消费者非常抢手感觉然没投入量宣传销售态势较
售楼员较专业
项目名称
中海城市花园（二期）
位置
贵阳市河区黔江路7号
售楼电话
34001663400266
投资商
贤成集团限公司
开发商
贵州白云中海房产开发限公司
承建商
省建工集团第八建筑工程公司
占面积建筑面积
12万方2万方
容积率
16
规模（总套数）
270余套
户型（种类面积）
二室：87028783方三室：9788116241105方复式：15396205131719614766207518304方
交通
4342
配套
部配套
游泳池网球场会
外部配套
医院：四十四医院黔江骨科医院教育：二十五中开发区二贵航高级技工学校金融：汉唐证券建行工行邮政
会
楼售楼部楼棋牌室乒乓球室
装修
清水房
工程进度
二期约半已封顶黔江路部分已5层2005年5月交房
公摊率
15
目标客户
市区工薪阶层周边中等收入群（体业公务员）
价格
起价均价高价
1680元1780元1980元
付款方式
次性付款99折揭折扣
物业理公司费
中海物5角方
营销定位
广告媒体广告题
贵阳晚报隆重开盘\忘情山水缤纷生活关爱生情定中海
广告时间
040917（半版彩色）040924（半版彩色）040929（半版彩色）
销售状况
三房销售态势较
销售率
悉已售60中116方三房已售完97方三房仅余4套左右
售楼点售楼处特点
风格简洁售楼员素质较
验足
该楼盘期已形成河区域口碑较成熟社区客户认度较高
黔江路改造造成宣传交通便利目前吸引区域新客户定影响
项目名称
中兴世家
位置售楼电话
河浦江路190号38353553835255
开发商
贵阳兴房产开发限公司
策划代理商
容文毅工作室
建筑设计
中国市政工程西南设计研究院
占面积建筑面积
68180万方1146万方
容积率绿化率
18439

规模（总套数）
800套
户型（种类面积）
二房：857067方三房9623102099945方36套墅
户型特点
梯23户设计种通风采光相较
交通
134142路
配套
室外健身中心山顶公园会游泳池网球场图书馆幼园医疗中心
会
棋牌室乒乓球桌球室健身房会议室歌舞休闲娱乐中心
装修
清水房
工程进度
墅外基竣工
公摊率
14
目标客户
普通住宅面市周边工薪阶层墅面全省高收入者
价格
起价均价高价
1580元1800元2000元（复跃式1950起价）
付款方式
次性付款揭折扣
物业理公司费
贵阳兴物业理限公司普通住宅057元方
智化程度
远程抄表电子保安巡更视讲门禁
营销
定位
广告媒体
路牌广告
销售状况
普通住宅部分尚余二房三房带私家花园楼中间层复式顶层复式墅目前处前期预热阶段年底正式发售
售楼点售楼处特点
售楼处中兴世家会中档装修室布置较凌乱户型模型沙盘模型摆放搭配太合理
商业部分
街层门面全部售完单价30008000元方
验足
该区背面松树林进区位景观较环境错价位适中销售情况较

楼盘名称
格林博邸
位置售楼电话
四方河路（原搪瓷厂）37155663715577
开发商
宏翔房开
策划代理商
成利行
占面积建筑面积
554万方约10万方
容积率绿化率
18136
规模（总套数）
约900套2005年5月前交房
户型（种类面积）
二房86方三房112方
户型特点
部分南北
交通
4142150（面）
装修
清水房
工程进度
已封顶
公摊率
超10
目标客户
周边工薪阶层中等偏低收入群
价格
起价均价高价
1680元1750元1900元
付款方式
次性付款98折揭折扣
物费
35角
广告媒体投放
喷水池四方河路口路牌广告公交车体广告
验足
区周边环境较嘈杂前期销售态势理想

（二） 区域竞争手竞争性楼盘分析：
项目名称
中天世纪新城
项目址电话
贵阳市城区东部水口寺56303825630399
开发商
世纪中天投资股份限公司（世纪新城营分公司）
规划设计单位
济学建筑设计研究院法国欧博建筑规划设计院
园林设计单位
香港雅克设计顾问限公司
策划代理单位
贵阳弘展营销策划限公司
物业理单位
中天物业理公司
项目定位
贵阳首席高尚生活特区——缔造国首怡生社区
推广语
世纪生态新城演绎国际典生活TOWNHOUSE感受样生懂生活懂TOWNHOUSE品然品时尚
济指标
区总占面积789万㎡总建筑面积100万㎡容积率126区绿化率45分12组团总户数6000余户规划居住总口2万余中期墅区占面积844万㎡建筑面积542㎡容积率064229户二期总户数约700户建筑面积约10万㎡
住宅产品构成
期：第组团TOWNHOUSE墅区全部三层联排墅组成二组团层高密度回迁房
二期十组团：全部层住宅街设置商业配套房
产品特点重
期联排墅：户型面积200㎡250㎡间花园面积4070㎡户型结构： 3层体带半车库设计4房3厅力建筑形建造间架错落形成机街区间隔邻里氛围
二期产品：单位面积：约79—170㎡户型：二房—五房力单位90120㎡三房三房设计层辅错层结构顶层均安排6跃7跃式结构
建筑风格交付标准
期墅区采法兰西现代风格袭部分传统坡屋面老虎窗等设计元素简洁线条装饰构件运色彩搭配表现浪漫法兰西风格
交房毛坯房配入户防盗门窗铝合金双层中空幕墙玻璃窗天窗钢化中空玻璃防水窗车库门动整体升降门户设视讲系统紧急求助钮信息宽带网电话线线电视线路进户
配套
设施
区配套
项目拟修建10000㎡社区幼园中学足球场等教育设施规划修建70000㎡商业配套设施占50000㎡康体中心会5000㎡社区医疗中心现期会已修（现销售厅兼开放会）期网球场组团广场等休闲运动设施
市政配套
区附缺乏市政配套水口寺学型商场成规模菜场健身场休闲娱乐场型医疗网点目前公交车直达中巴车路
销售情况价格
销售情况期销售约75墅起价4000元㎡均价4400元㎡高价达5500元㎡二期预计均价约1850元㎡墅区物费现月13元㎡(暂定)
发展现状趋势
项目目前开发建设第组团TOWNHOUS墅二组团（拆迁房）期墅229套现已交付约85套已部分业入伙装修现约十余套建墅区会已修作售楼厅部分功未启估计期2004年底前全部完工项目二期预计04年初动工计划开工约10万㎡计划竣工8万㎡整新城总工期约8年左右
项目情况点评
该项目位贵阳市东出口规模十分庞贵州省实力雄厚开发商中天房产投资承建区期样板房设计独特新颖强劲吸引力震憾力感染客户产生强烈购买欲项目期规划完成会贵阳创举带动片区济发展完全改变原杂乱面貌新城处南明河游河水污臭问题难解决进入区道路拓宽难题（左面南明河右面高耸悬崖贵阳市政府投资改造南明河形象事已例贵阳市2004年政府十重实事现已紧密施工中2004724）墅区业车目前客户群体说问题
项目名称
石城
项目址电话
贵阳市云岩区蛮坡687000168700026870003
开发商
贵州泰联房产开发限公司
规划设计单位
清华学建筑设计研究院深圳分公司
园林设计单位
云南文锦园林艺术限公司
策划代理单位
贵阳天成鸣俊房产营销策划顾问限公司
物业理单位
物业理顾问广州侨乐物业服务限公司
项目定位
世桃源完美结合然住宅社区
推广语
完美生活方式半山生活开始
济指标
区总占面积37万方米分两期开发期枫园总建筑面积105158㎡规划居住户数970户容积率131绿化率50停车位240二期紫园规划总建筑面积16万方米
住宅产品构成
期层高层22套墅组成二期规划层高层墅会花园洋房
产品特点重
户型面积56㎡层189㎡跃层等三房两房中户型中110㎡—135㎡三房约占总房型例4574㎡83㎡二房约占30左右楼房层架空作商铺停车场22套墅户型未定
建筑风格
交付标准
现代建筑风格毛坏房交付2004年6月部分交付剩余两栋住宅2004年11月交付住宅世纪园斜坡堡坎处修建联排墅目前面积价格未定

配套
设施
区配套
期配置超市部分商业配套入口广场会修建休闲会会否期完工投入确定二期会配置网球场游泳池体公园中学幼园等设施
市政配套
附市政配套贵阳六中实验二中实验实验二医学院菜市场云岩区政府楼目前7路公交车直达该项目
销售情况价格
销售情况良现推出489套房销售率约85左右占整期38例目前起价1698元㎡高价2400元㎡均价1904元㎡目前层物费06元㎡
发展现状趋势
项目2003年7月23日正式公开销售销售情况错期970户现推出销售489套房已全部封顶房屋基南北区现未做绿化出景观效果绿化风格设计云南傣族风格2004年三月会推出3栋100余套高层电梯房进行销售电梯房现正做基阶段稍会7月份推出水库带22套墅墅采定制方式进行发售预计期工程会2004年底完工二期工程工期3年左右预计整区完工时间会2007年目前7路公交车直达稍18路车9路车路线会延长
项目情况点评
石城位宅吉蛮坡理位置较高离市区较交通算便利属市中档项目整区居住密度较楼间距宽周围较住宅区已形成定居住环境面歆欣园火爆发售世纪园区三期建石城带动定气相市区项目区价位适中设计规模较目前户型普通市民说定吸引力周边然环境较区规划配套设施较齐全营造出较居住氛围2003年开工工期较利销售情况直较
项目名称
中天花园
项目址电话
贵阳市云岩区新添道南段289号67211476720039
开发商
世纪中天中天花园房产营公司
物业理单位
中天物业理公司
项目定位
型教育生态社区
推广语
美丽城天
济指标
整区占1400亩总建筑面积110万方米规划总户数7800余户规划总居住中3万区容积率115绿化率40
住宅产品构成
层高层墅部分花园洋房构成
产品特点重
现第二期组团玉兰园已完成户型9156㎡二房二厅约占20余150㎡总户数约500户三房二厅约占40四房二厅约占40
建筑风格交付标准
现代风格玉兰园紫微园外立面浅色磁面砖浅色涂料相间交房毛坯房卫生间粗装修进户门钢板防盗门窗白色铝合金窗道纯净水区24时闭路电视监控
配套
设施
区配套
现已修投入幼园中学网球场游泳池休闲广场邮政电信银行超市农贸市场等种商业网点
市政配套
附财校商校贵工分校交通方面172582等条公交线路
销售情况价格
现项目销售情况般区五组团已全部交付目前玉兰园街销售情况甚理想2180元㎡起价高价高层3000元㎡均价2400元㎡月亮湖墅现预订订金20万元预计墅2004年6月开盘
发展现状趋势
区已全部交付玉兰园已交付未售馨（街带层较难走山腰高层走势较）月亮湖现正做基础时二套墅正装修作示范单位目前预订（20万元订金）具体交房时间未确定中天花园处贵阳市市区环城绿化带然景观良城区发展趋势三县市入贵阳贵阳市城区扩张区正处贵阳中心位置东北面扩展直新添寨新添寨片区康居工程安居工程逐步走成熟完善中天花园正处片中心区域加交通便利（现172582效区等路中巴车返）区完善配套该区适合居住型社区
项目情况点评
中天花园贵阳市发展较早开发较重项目开发商——世纪中天中天花园房产营公司贵州省实力十分雄厚房产开发企业贵阳市成功开发高品质项目具较高知名度已形成定品牌中天花园规模庞周围然条件优越产品类型样化部生活配套设施完善区绿化景观已成形较成熟生活区开发较早规划理念较落（没规划完整独立停车场建筑风格逐步赶超）区交通便捷距市中心需十五分种车程目前市场强力竞争手

项目名称
圣泉流云
位置
三桥（益佰制药厂圣泉彩印厂）
售楼电话
4845111
开发商
贵州集成房产开发限公司

总建筑面积
约48万方
期建筑面积
10余万方
规模（总套数）
期984套（全层房）
户型（种类例）
二房23三房51四房9跃层16
交通
目前尚未开通直达公交周边居民出入体营运车代步
周边环境
外口老厂矿老居民房山堡坎
配套
5000方会
商业
益佰制药厂部分独立商铺
工程进度
会建预计05年3月建成
目标客户
周边原居民企业职工部分外商员部分市区工薪阶层
项目优势分析
全层南北会
项目劣势分析
交通便利周边环境嘈杂
市时间预估
会（售楼部）修筑装修时间推算约05年3月份左右市
目前阻碍
拆迁户分散建房拆迁较困难
推广题语
黔灵山麓生态居镇
项目名称
贝·卢加诺
位置
二桥
售楼电话
6829911
开发商
贵州三力房产开发限公司
代理商
深圳安佳置业
项目定位
中高档性化生活社区
总占面积
2154万方
总建筑面积
2272万方(中住宅建筑面积2171 万㎡ 公建筑面积101 万㎡)
容积率\覆盖率绿化率
容积率1055覆盖率16绿化率54
车位例
1：05
总规划
居住户数约1752户总口约6100
户型（种类面积）
高层电梯房层洋房墅组成：面积：60200㎡户型：二房五房预计占开发面积23
预计力面积约100140 ㎡两房三房设计部分产品集中分布项目期中三期部分
高档住宅：面积约180300 ㎡复式单户34层设计外部环境独特TOWNHOUS形态出现分布项目二期水岸旁三期阳坡约占开发面积13
周边环境
块西面铁路周边建房济实房较
配套
区配套
40亩休闲山林公园园林广场游泳池网球场特色商业步行街水岸社区会幼园露天剧场高尔夫果岭童游乐场
市政环境
城市西出口道相路公交车达市区金阳新区紧邻贵阳环城林带山头植茂盛入口处云阳佳苑集贸市场外生活配套缺乏
工程进度
期堪已完成动工
项目优势分析
然环境良区身配套
项目劣势分析
目入口受云阳佳苑铁路桥影响形象佳外项目受理条件限制单线进出深长部交通组织坏影响产品销售

市时间预估
预计05年5月左右面市
推广题语
瑞士风情镇国际居社区期2004三V生活（更更美更便宜）

项目名称
贵龙苑
位置
二桥黔春路
售楼电话
4821480
开发商
贵龙房开
总建筑面积
2995万方
户型（种类面积）
期五栋层三栋高层环形商业长廊沉式水景广场组成中栋层拆迁安置房二期住宅学校组成三期紧黔灵公园门墅
价格
期层价格约2500元左右电梯房起价2680元层差30元
物费
层物费约0508元方电梯房约10元方
周边环境
块呈狭长形然植条件较块条河沟较难治理
配
套
区配套
环形商场幼园
市政环境
黔灵公园
工程进度
期全部动工中号楼已入住电梯房05年10月交付层房05年7月交付
项目优势分析
入市时间早开发商实力黔灵公园
项目劣势分析
交通便利河沟治理难
（三） 项目开发竞争手评价：
目前市场开发开发项目中兴隆珠江湾畔具较强竞争力项目约10竞争项目域分布基含盖贵阳房产市场目前阶段贵阳市区（郊）发展区域板块代表项目项目规模区位条件等方面兴隆珠江湾畔强性根市场调查情况分析项目均位贵阳城市核心区域边缘域位连接城市次中心城市规划未发展区域干道旁山间型盆谷中块周边数贵阳环城林带相连接然条件普偏较交通条件相成熟着规模优势盘特征
项目规模般均20万米110万米分期开发项目目前已启动开发正式开始销售
项目定位中高档高档型城市住宅区开发商普遍具项目开发验市场项目定位开发着良认识理解控制力项目具备竞争力
区域竞争项目山水黔城高层墅物业作产品外项目市场定位条件项目产品规划层铺高层低层连排住宅墅
兴隆珠江湾畔项目相着产品规划特征
项目规模规划求时项目配套买点需项目配套设施均完善商业教育购物环境娱乐健身休闲医疗等足产品单位具体构成体现出特征：产品供应力求丰富供应面宽面积含盖70—200方米套力面积集中7090米套100150米套区间户型布局三房三房四房两厅两房两厅户型结构层错层类产品供应例项目例超50
产品定位言项目间客户竞争情况非常激烈

七市场需求分析
（）基础数分析：

（二）数分析结：
八项目住宅开发市场定价
（）目标客户确定：
项目规模产品风险期长总体供应量巨环湖区外区域产品竞争项目产品品质差异果项目客户定位仅限高端客户群风险更加确保销售利消费力量充足支撑保留高端市场时整项目客户群延扩中等偏高客户群较稳妥类市场目标客户群层面相较高进取心较强产品研发建设营销宣传需注重义关怀渲染

（三）项目概念定位：
荣耀梦想城

（四）项目产品设计定位：
项目形象设计包含两方面：整体形象包装设计项目市场宣传推广重标志消费者楼盘想象力引导开始工具吸引消费者关注进入项目第媒介二销售动线形象包装项目具体展示消费者信心源
（五）项目价格定位：
定价基思路：中价入市逐步提升快速销售效回收滚动发展
根市场竞争环境产品成素客户定位项目形象定位等素考虑项目入市销售采取中价入市策略项目销售程中价格具备销售控制性调整适应性：
﹡较市场弹性调节空间动控制市场变化
﹡较强市场竞争力
﹡成功开市场抢占市场分额
﹡预留先购物业升值空间形成良口碑
﹡树立市场信心促进长期稳定销售
项目具体销售程中果部认购期间够市场高度认认购利项目正式开盘时适时调整价格价格调整幅度结合市场客户反映时市场环境阶段具体实施目前市场言价格然影响消费决定重素然项目定位较高目标客户群较强购买力市场激烈竞争客户足够空间理性选择购买

九项目开发投资分析财务评价：
（）项目总开发成：
成核算
序号
项 目
指标(元m2
数量（m2）
金额（万元）
备 注

土费
388
443400
17220
30万亩计574亩
二
前期费





1设计费
20
443400
88680



2堪费
5
443400
22170


3质检费
0003
3753362
11260
建安产值3千分

4监理费
0005
3753362
18767
建安产值05

5三通
5
443400
22170


6施工排污清污费
1
443400
4434


7避雷检测费
032
443400
1419


计


168900

三
建安费





1土石方挡墙
12
443400
53208


2房屋
686
443400
3041724


3智化周界防范
40
443400
177360


4道路围墙
15
443400
66510


5绿化景观道路
50
443400
221700


6纯净水
10
443400
44340


7水电
30
443400
133020


8公建
50
31000
15500
总建面7

计


3753362

四
开发费





1销售费
003
45000
1350
销售价

2财务费


2175
贷款12500万元三年期

3理费
003
45000
1350
销售价3

4物基金
003
45000
1350


计


6225

五
开发税费





1交易费
3
250000
7500


2营业税
006
45000
2700


计


2775

六
预见费





计


500

七
成合计


6594262

八
收入
411400
1800
74052

九
利润


810938


1项目工程进度估算：项目建设周期预计8年年5—10万方左右开发量
1 项目总投资成估算：

2 项目投资资金筹措计划项目贷款计划：

（二）项目财务评价确定性分析
十项目风险分析
（） 项目政策性风险

（二）项目市场风险
（三）项目财务风险
（四）项目然风险
（五）项目社会风险
十项目特征综述评估结建议


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