房产项目
（甲级资质单位编制银行贷款）
行
性
研
究
报
告
XXXXXX房产开发限公司
二零七年十月
目 录
第章 总 1
11 项目概况 1
111 项目名称 1
112 项目性质 1
113 项目单位 1
114 项目建设址 1
115 项目简介 1
116 项目建设容 2
117 项目建设工期 4
118 投资估算资金筹措 4
119 技术济指标 8
12 项目业单位简介 8
13编制研究范围 9
131 编制 9
132 编制原 10
133 研究范围 10
14 项目评估结建议 10
141 结 10
142 建议 11
第二章 项目建设背景必性 12
21 项目建设背景 12
211 国家相关行业政策支持 12
212 XX市项购房政策情况 13
213 XX市成品住宅成趋势 15
214 XX区综合实力增强居民消费水提升 16
215 项目区开发利条件 17
22 项目建设必性 18
221 响应国家方政策 18
222 满足XX市居民住房需求 19
223 项目建设符合XX市成品住宅发展趋势 19
224 项目代建幼园促进完善周边配套设施 20
225 促进城市布局结构更趋合理 21
第三章 行业市场分析 22
31 行业特征分析 22
32 行业现状发展趋势 23
321 行业现状 23
322 行业发展趋势 26
33 行业市场分析 29
331 目标市场定位 29
332 项目市场容量分析 29
333 项目市场需求情况 32
第四章 建设容规模 35
41 项目建设原 35
42 项目建设规模容 35
421 住宅区建设规模容 36
422 幼园建设规模容 37
第五章 项目选址条件 39
51 项目选址 39
511 选址原 39
512 选址 39
52 建设条件 40
521 项目区位概况 40
522 气候条件 40
523 然资源 41
524 旅游资源 43
525 理貌 44
526 交通状况 44
第六章 项目业态规划 45
61 项目总体规划 45
62 项目区域规划 45
621 住宅区 46
622 代建幼园区 46
第七章 项目建设方案 48
71 设计 48
72 规划设计说明 48
721 规划理念 48
722 总体功结构布局 49
723 道路交通系统 49
724 绿化景观规划 49
725 公建设施 49
73 建筑设计 49
74 结构设计 50
741 设计 50
742 结构设计 51
743 抗震概念设计 51
744 材料 52
75 排水设计 52
751 设计 52
752 设计范围 53
753 材料选 53
76 电气设计 54
761 设计 54
762 设计范围 55
763 变配电系统 55
764 明系统 56
765 防雷系统 57
766 接系统安全措施 58
767 消防报警火灾动灭火联动控制系统 59
77 暖通设计 60
771 设计 60
772 设计范围 60
773 设计容 60
第八章 环境保护 64
81 设计 64
811 环境质量标准 64
812 污染物排放控制标准 64
82 环境现状污染源 64
821 建设点环境现状 64
822 污染物 65
83 污染源治理措施 65
84 环境影响评价 66
第九章 绿色节消防 68
91 节 68
911 编制 68
912 节措施 69
92 绿色设计 74
921 设计 74
922 公建部分 74
93 消防 78
931 概况 78
932 设计 78
933 总图布置 78
934 建筑消防设计 78
935 排水消防设计 80
936 电气消防设计 80
937 暖通消防设计 81
第十章 劳动保护安全 83
101 标准规范 83
102 设计原 83
103 劳动保护 84
1031 防火防爆 84
1032 电气安全 84
1033 卫生防护 84
第十章 组织结构力资源 85
111 组织结构设置 85
1111 项目建设阶段机构设置职 85
1112 项目运营期组织机构 85
112 劳动定员岗位职责 86
113 员源 86
114 员工培训 87
第十二章 投资估算资金源 89
121 投资估算 89
122 投资估算 89
123 资金源 93
第十三章 项目实施进度 94
131 项目建设期限 94
132 项目实施进度 95
133 项目理 96
第十四章 济效益评价 97
141 财务假设 97
142 财务预测 97
1421 收入预测 97
1422 利润预测 98
1423 项目全投资现金流量预测 99
1424 财务计划现金流量预测 100
1425 项目款付息预测 101
1426 项目盈亏分析 102
1427 项目敏感性分析 102
143 财务评价 104
1431 全部投资现金流量分析 104
1432 盈利力分析 105
第十五章 社会效益分析 106
151 高品质精装住宅改善住宅环境 106
152 完善城市规划 106
153 完善城市配套设施 106
154 增加方业 106
155 增加方财政税收 107
第十六章 风险分析 108
161 营风险控制 108
162 财务风险控制 108
163 市场风险控制 109
164 政策风险控制 109
165 理风险控制 109
第十七章 结建议 111
171 结 111
172 建议 112
第章 总
11 项目概况
111 项目名称
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房产项目
112 项目性质
新建
113 项目单位
XXXXXX房产开发限公司
114 项目建设址
项目建设位XX市XX区XX镇XX村三社项目区块位XX市XX区流量较外交通条件便利住宅需求量较周边规划生态环境条件良项目区周边配套设施断完善发展潜力具适宜型住宅建设条件
115 项目简介
项目XXXXXX房产开发限公司投资建设项目位XX市XX区XX镇XX村三社项目托适宜然城市条件开发建设精品精装住宅代建配套幼园项目建成政府增加财政税收项目建立够满足现消费者住宅高品质需求居民提供业机会增加收入项目建成拥良济效益社会效益具行性必性
116 项目建设容
项目总占面积1430175㎡（约2145亩）总建筑面积35222㎡中住宅区总占面积1077440㎡约161616亩建筑面积3193578㎡代建幼园总占面积352735㎡建筑面积328622㎡具体建设容规模表示：
表11项目住宅区技术济指标表（单位：㎡）
序号
项目
指标
规划净面积
107744
二
规划总建筑面积
3193578
（）
计入容积率建筑面积
21548
1
住宅建筑面积
2133805
2
非住宅建筑面积
20995
097
①
配套设施建筑面积
20995
A
物房面积（含3918业委员会活动室）
13405
B
消防控制室面积
4288
C
门卫室面积
800
D
公厕面积
2502
（二）
计入容积率建筑面积
41471
1
架空层面积
26671
2
非机动车库面积
14800
（三）
建筑面积层数
997307
局部2F
1
机动车车库面积
903797
2
设备房面积
57373
3
非机动车库面积
1745
4
垃圾房
2059
5
蓄水池面积
16628
三
容积率
200
四
建筑基容积率
237036
五
总建筑密度
2200
六
绿面积
323232
（）
中：绿总面积
9707
（二）
街集中绿面积
48535
七
绿率
3000
八
机动车位
258辆
（）
住宅停车位
258辆
九
非机动车位
215辆
（）
住宅非机动车停车位
215辆
表12 幼园综合技术济指标表（单位：㎡）
序号
项目
指标
规划净面积
352735
二
规划总建筑面积
328622
（）
计入容积率建筑面积
328622
1
幼园建筑面积
326622
2
门卫室建筑面积
2000
三
容积率
093
四
建筑基容积率
123457
五
总建筑密度
35
六
绿面积
105821
七
绿率
3030
117 项目建设工期
项目规划总建设工期19月2018年1月2019年7月30日具体项目建设进度见表131
118 投资估算资金筹措
测算项目总投资3297468万元民币XX市XX区华邑XXPD201706号块项目建设安装设备购置等基础建设中15000万元银行贷款1797468筹资金
具体投资估算见表：
表13 项目总投资估算表
序号
工程费
价格（万元）
占
1
土费
1790822
5431
11
土出金
1680744
5097
12
土指标款
48727
148
13
土交易费
8602
026
14
契税印花税
52749
160
2
建安工程费
1141971
3463
21
基工程
36338
110
22
土建工程
866072
2626
221
高层
158111
479
222
层
160210
486
223
室
184004
558
224
入户门安装（户）
2634
008
225
信报箱安装
128
000
226
塑钢门窗安装
28059
085
227
住宅公区域装修
25595
078
228
栏杆工程
8458
026
229
外墙保温工程
000
000
2210
门厅工程（门头）
5960
018
2211
防火门
1454
004
2212
精装修工程
204908
621
2213
园林休闲设施
1085
003
2214
环氧面
4329
013
2215
高层外墙面仿石漆（13层）
2850
009
2216
高层外墙面涂料（4层含坡屋面）
7199
022
2217
洋房外墙面陶瓷薄板（材甲供）（12层）
7074
021
2218
洋房外墙面黄色面砖（材甲供）（3层）
3398
010
2219
园林景观工程
53722
163
2220
总网工程
6566
020
2221
门牌号区指示牌
326
001
23
安装工程
239561
726
231
电缆采购
15380
047
232
电梯安装（元台）工程
29846
091
233
消防设备安装工程
28836
087
234
弱电安装全部工程
11535
035
235
车位划线
325
001
236
限数字电视（户）
2023
006
237
变压器设备安装工程
1730
005
238
总包水电安装工程（高层层室）
59274
180
239
天然气泄漏报警系统工程
589
002
2310
时电
3487
011
2311
时水
3487
011
2312
供水工程
3845
012
2313
供电工程
57673
175
2314
供气工程（户元）
8840
027
2315
防设备工程
4233
013
2316
配电箱采购工程
5767
017
2317
应急柜采购工程
1538
005
2318
柴油发电机组采购安装工程
1154
003
3
前期费
79074
240
31
方案初设施工图设计费（室住宅）
9642
029
32
绿化方案设计施工图设计
308
009
33
防设计费
725
002
34
室检测费
248
001
35
施工图审查费
567
002
36
面积测绘
638
002
37
项目报建费
56682
172
38
监理费
3543
011
39
勘察费
1585
005
31
招投标代理费（含造价咨询盖章）
36
001
311
高压线改迁
329
001
312
行性研究
15
000
313
土壤氡气检查
06
000
314
文物勘探
1465
004
4
建设期利息
90000
273
5
理费
120000
364
6
市场推广费
75601
229
7
合计
3297468
10000
119 技术济指标
项目技术济指标见表：
表14 技术济指标
项目
指标
项目投资财务部收益率()
11791
项目投资回收期(含19月建设期)
220年
项目投资财务净现值（ic8）
507019万元
项目年均营业收入（万元）
1454610
项目年均净利润（万元）
217344
年均销售净利润率（）
1494
资金利润率（）
1977
12 项目业单位简介
企业名称：XXXXXX房产开发限公司
企业类型：限责公司
营范围：房产开发营物业理工程准备施工设备服务园林绿化工程设计施工
XXXXXX房产开发限公司成立2010年5月公司注册资3亿元事住宅商业产开发物业理等公司股东深圳市红筹投资限公司事金融证券高科技产业房产开发营等项目单位已建项目包括华邑·阳光里XXXXXX房产公司成号项目位成郫县XX镇校园路总占面积约129亩容积率40总建筑面积40万方米树立高品质高性高保障企业形象成产行业佼佼者
13编制研究范围
131 编制
1． 国民济社会发展第十三五年发展规划
2． 中华民国水污染防治法
3． 中华民国土理法
4． 中华民国城乡规划法
5． 中华民国环境保护法
6． 中华民国消防法
7． 中华民国环境影响评价法
8． 中华民国气污染防治法
9． 中华民国固体废物污染防治法
10． 中华民国水污染防治法（修正）
11． 2016年XX区国民济社会发展统计公报
12． XX区民政府2016年政府工作报告
13． 2016年XX市国民济社会发展统计公报
14． 建设项目济评价方法参数第三版
15． 国家关政策法规标准规范
16． 建设单位提供基础资料
132 编制原
1 市场原：项目流程技术方案设计等出发充分考虑市场结构水市场原贯穿整程
2 技术先进实性原：采现代施工技术应先进技术时充分考虑技术实性特成行性施工理技术边际成达化
3 系统原：空间时间合理安排项目设计建设销售间关系实现微观资源配置优化
4 环保安全卫生原：环境安全卫生升企业发展长效机制加项目涉排放物国家环保质量标准进行害化处理做零废物排放
5 效益原：济效益放重位置时济效益社会效益紧密结合起
133 研究范围
项目行性研究报告研究范围：项目建设背景建设必性分析行业市场分析建设规模建设方案项目选址分析项目业态规划环境保护节措施研究组织机构项目理投资估算资金筹措方案财务分析项目效益评价风险分析行性研究结建议
14 项目评估结建议
141 结
项目建设背景必性行业市场分析项目规划项目建设规模容项目选址财务评价社会效益等方面缜密细致科学严谨分析证出结：
（1） 项目华邑产住宅建设销售涉区域达161616亩符合国家产业政策投资方
（2）综合性生活广场国消费元化环境国市场巨具广阔市场空间
（3）通项目建设激发周边消费潜力
（4）项目处XX省XX市XX区济条件良适合项目发展
（5）项目拟建设161616亩华邑XXPD201706号块项目包括住宅建设销售行业利润率较高济效益观
总体说项目建设必建设方案行建设规模适宜项目建成取良济效益显著社会效益实现济效益社会效益均衡发展
142 建议
建议建设单位抓紧工程前期准备工作做工程前期立项规划等准备工作抓紧工程报审批工作资金筹措工作积极做专业员选拔招聘关材料设备购置等工作保证项目建设计划利进行建议工程快马期获良济效益丰厚社会效益
第二章 项目建设背景必性
21 项目建设背景
211 国家相关行业政策支持
1 新常态中央调控更注重市场化金融手段鼓励住性住房消费
2014年中央出台房产相关政策均注重长期发展制度建设未出台新短期行政手段年末中央工作会议度未直接提房产房产调控行政化趋势明显时监层允许已市房产企业银行间市场发行中期票表明监层房产融资态度原单压转双调节中型房企资金压力缓解外支持住性刚需差化信贷政策2010年首度放松930’新政住房贷款需求支持力度幅提升首套房认贷认房界定标准较前认贷认房幅放宽
次限购退出金融财政政策导方政策时轮灵活调整城市出现次调整限购政策局部调整全面放开
外金融信贷公积金政策进调整财税补贴鼓励住刚需方政策调整更加灵活重点加信贷支持力度济偏弱旺季旺背景信贷利政策陆续出台
2 2015年330新政降息降准全面二胎等政策密集提出提振市场信心
2015年延续2014年济行压力加楼市库存高企市场信心足背景宏观政策层面进步导稳增长调结构房产方面积极聚焦促销费鼓励住改善性需求央行实行灵活适度货币政策连续降准降息降低二套房首付构建宽松金融信贷环境减轻购房压力提升消费力
212 XX市项购房政策情况
1 XX市房产业发展五年规划：新建住房1606万套确保商品房供应充足
根XX市国民济社会发展第十三五年规划纲XX市城市总体规划（20162030年）等文件精神结合成房产业发展特点XX市制定XX市房产业发展五年规划
五年规划市房产业保持稳定增长增幅GDP基步房产业增加值占GDP重保持5~6间时进步促进民生改善居民居住水持续提升期末城镇常住口均住房建筑面积达45方米左右促进房产业济社会协调发展期间全市新建城市房屋27亿方米中住房1606万套17亿方米确保商品房供应量充足
编制XX市房产业发展五年规划（20172021年）（简称规划）利深入贯彻落实房子住炒定位利统筹处理短期长期市场调节行政调控住房保障产业市场关系利全面审视房产业城市济理重塑济社会发展中角色定位利促进房产业济社会协调健康发展
2 XX市限购政策
扩住房限购范围
二手住房纳入限购范围购房者住房限购区域购买二手住房应符合成办发〔2016〕37号成办发〔2016〕45号文件规定购买商品住房条件新购买1套住房(包括商品住房二手住房)
二 强化区域职住衡
成高新区西部园区锦江区青羊区金牛区武侯区成华区龙泉驿区新区温江区双流区XX区区域购买住房购房者须具限购区域户籍限购区域稳定业连续间断缴纳社会保险24月成高新区南部园区天府新区成直区限购政策继续成办发〔2016〕45号文件执行中非区户籍居民须连续间断缴纳社会保险24月
三 加强购房资格审核
非区域户籍居民通补缴社会保险限购区域购买住房房社等部门切实履行职责强化部门协作加强购房资格审核确保住房限购措施落实处
四 支持合理住房需求
重招商引资项目机关企事业单位引进高端等区政府(委会)认定购房受户籍社保缴纳时限限制购商品住房合备案日起二手住房载入动产登记簿日起5年市转
五 击违法违规行
加强市场监规范市场秩序严厉查处违规收取诚意金虚高装修费变相提价伪造虚开社会保险缴纳证明等违法违规行
3 公证机构摇号排序选房全款额外
2017年11月16日XX市城乡房产理局XX市司法局发布关商品住房开盘销售采公证摇号排序选房关事宜通知求全市新取预售许现售备案商品住房开盘销售全部采取公证摇号排序选房销售方式
成次出台通知明确求时公开房源房产开发企业新取商品房预售许现售备案日起10日须申报价格房价次性面社会公开全部准售房源
通知求开盘售房时全款支付额外开发企业设置捆绑销售挂牌价外收费等利购房登记条件登记购房摇号选房合签订须保持致时房产开发企业开盘销售前3日发布摇号公告时公示导入摇号系统登记购房名册摇号排序选房应公证机构提供电脑摇号软件公证机构作全程现场监督公证摇号排序结果应场公示着摇号选房政策实施相信会予许刚需购房者更信心刺激消费者购房欲
213 XX市成品住宅成趋势
根省政府关推进建筑产业现代化发展指导意见（川府发〔2016〕12号）文件精神市政府意现进步加快推进市成品住宅发展提出意见
成品住宅指房屋竣工验收前功空间固定面铺装涂饰完成套线开关插座厨房卫生间设备全部安装位基达入住条件住宅
成品住宅建设实现土建工程室装修设计施工体化幅度减少建筑垃圾粉尘噪音污染推进成品住宅建设利提升城市环境品质推动建筑节减排绿色发展促进建筑业房产业转型升级利优化住宅产品结构减少投资性购房促进房产市场稳发展
214 XX区综合实力增强居民消费水提升
XX省整体济增长快速稳定济前景优势明显XX区房产行业发展XX省XX市城市概念辐射进入快速升期口断增加收入水断提高房产业发展提供充足消费动力着济生动力断增强XX区济增速持续高位稳定运行国民济持续稳定增长初步核算：
全区实现区生产总值4627亿元年增长81（价计算）XX市高04百分点中第产业增加值223亿元增长34第二产业增加值2644亿元增长78第三产业增加值1760亿元增长92三次产业济增长贡献率分21560419三次产业结构年49：582369调整48571381全年非公制济增加值达3109亿元增长82占区生产总值重672区生产总值贡献率676中民营济增加值2653亿元增长82占区生产总值重573区生产总值贡献率58
全年完成房产投资1454亿元增长87全年商品房销售面积达2985万方米增长84中住宅销售面积250万方米增长86实现商品房销售额1679亿元增长63中住宅销售额达1396亿元增长159着济发展居民购房消费需求断攀升
215 项目区开发利条件
项目处XX区XX区原名郫县处XX市西北部川西原腹心带东金牛区南邻青羊区温江区西连江堰市北接新区彭州市作通国家AAAAA级旅游景区青城山江堰九寨沟黄龙必路
1 工程区域位置
项目位XX市XX区XX镇XX村三社场环境整场周围道路通畅交通便利项目占面积161616亩块位道XX镇流量较外交通条件便利住宅需求量周边规划建设学校医院基础设施断完善住宅生活区发展潜力
2 项目区域环境
项目基谓山水环绕风景秀丽项目位XXA路XX三路两条城市道路交叉口交通优势显著场较整方正利方案设计然资源利创造优美景观环境块价值高升值空间巨
3 项目区具备优势
市场必须实力力营者烘托兴旺发达XX区拥高等院校14(科10专科4)居XX市区县市首位项目区培育众验丰富房产行业建设营理项目建设提供量高端支持
4 具备良产业优势
XX市XX区XX镇XX村农林渔业商品住宅行业医药行业五金行业等行业形成定规模产业强支撑市场发展奠定产业基础
22 项目建设必性
221 响应国家方政策
项目积极响应相关政策法律法规满足现居民住宅商业营业房需求国家降息降准政策规定2015年3月1日起央行年首次降息025百分点2015年4月20日起央行次调类存款类金融机构民币存款准备金率1百分点降准购房者申请房贷限制更宽松2015年5月11日起央行次调金融机构民币贷款存款基准利率金融机构年期贷款基准利率调025百分点51档次贷款存款基准利率住房公积金存贷款利率相应调整商业房贷利率调整565住房公积金贷款利率调整3752015年次降息降准降低购房成提振市场信心
2015年9月30日央行银监会发布关进步完善差化住房信贷政策关问题通知规定实施限购措施城市居民家庭首次购买普通住房商业性住房贷款低首付款例调整低25二民银行银监会派出机构应分类指导施策原加强方政府沟通根辖城市情况国家统信贷政策基础指导省级市场利率定价律机制结合实际情况确定辖商业性住房贷款低首付款例首套房认定标准放宽首付款例降低购房标准成降低利刺激房产市场需求
十八届五中全会通全面实施夫妇生育两孩子政策该政策进步提升居住功需求住房升级需求整体济行压力加楼市库存高企市场信心足背景政府支持房产行业政策密集提出短期提振市场信心利房产行业发展项目建立满足现消费者断增长购房需求积极响应相关法律法规符合国家政府政策求
222 满足XX市居民住房需求
2016年末XX市常住口15918万全市城镇化率达706年末全市户籍口13989万中城镇口7846万乡村口6143万
2016年末XX区常住口8402万年末增加15万全区城镇化率达6812年末户籍口575160中：城镇口286576乡村口288584全年出生口8595死亡口3202口然增长率95‰年相全年净增口16560
XX市XX区2016年口数量出年XX市XX区常住口断增加着XX市落户等系列落户政策实行预见未年XX市XX区常住口断增加家住宅需求断增加项目建立效满足XX区XX市民众住房需求居民提供高质量高性价居住享受
223 项目建设符合XX市成品住宅发展趋势
根省政府关推进建筑产业现代化发展指导意见（川府发〔2016〕12号）提出2017年2020年底全市新开工商品住宅（三层低层住宅外）保障性住房中心城区（成高新区成天府新区锦江区青羊区金牛区武侯区成华区龙泉驿区青白江区新区温江区双流区XX区）成品住宅面积例逐步达100郊区市县（简阳市江堰市彭州市邛崃市崇州市金堂县新津县邑县蒲江县）成品住宅面积例逐步达80
2022年底全市新开工商品住宅保障性住房成品住宅面积例达100全面实现市住宅产品结构清水房成品住宅根转变
项目建设容精装住宅建设销售完全符合XX市未年成品住宅发展趋势项目精装房环保达标率远远超装修新房实精装修房交付前必须环保关否法通验收装新房中超9成消费者重视检测导致行装修新房环境达标率低
224 项目代建幼园促进完善周边配套设施
着济总量济发展水提高居民居住环境中相关配套学校医院等更高求着二胎政策开放童学前教育成选择住宅关键点项目建设精品住宅时代建配套幼园效满足居民学前童教育需求提高学前教育质量童提供充足方便高质量教学环境仅提高项目住宅区学前教育条件造福项目区周边学前教育适龄童提升该区域配套设施设备提升项目区价值促进区发展明显作
225 促进城市布局结构更趋合理
城市规划实施程中需助土开发手段城市部土利济规律起作调节促进城市结构布局形态功外区趋合理城市土综合开发利销售强力济杠杆单位实行偿土体现真正价值促进城市种功域空间外布更加合理获佳利区位城市规划程中势利导产业分布产业价值城市合理布局取较动态衡疑进步提高城市规划水
第三章 行业市场分析
31 行业特征分析
房产行业中国重支柱民生产业发展态势关系整国民济稳定发展金融安全中国房产行业呈现周期性资密集型政策敏感度高域性明显特点房产行业具周期性特征短周期体现宏观济互果影响长周期体现口变化迁移规律城市发展规律房产行业具资金密集型特征具土支出资金总量建安成支付复杂额特征企业资金规模流动性资金运营水较高求房产行业具政策敏感性特征政府通金融等间接手段影响房产市场直接通行政干预方式调控市场时中国级政府控制全国土作市场唯卖方房产企业类土政策高度敏感：房产行业具显著域性特征房产产品特殊商品价值取决处区位区位涵盖城市城市区域土类稀缺资源（教育医疗休闲等）占等素
1 产行业社会固定资产投资居民消费水财税政策货币政策等宏观济素关系密切
中房产行业资金密集型行业房产需求端（购房者）供端（房产企业）均国家金融政策赖较强土政策会影响房产企业规模成税收政策房产企业成控制带直接影响
2 中国房产行业长期处政府调控状态
调控政策分金融政策行政政策土政策税收政策四类金融政策包括存贷款基准利率公积金贷款政策存款准备金率等行政政策包括限购限贷政策购房补贴政策类保障房政策土政策包括土供应政策土开发规划控制政策等税收政策包括营业税增值税等类政策
3 房产行业开发周期产业链条均较长
开发周期长体现房产开发包括前期房产项目建设房产销售物业理等环节产业链条长体现钢铁水泥建材等游行业游家装家电行业均极高关联度外房产行业横关联度较高开发周期产业链条中涉政府开发商消费者金融机构等群体类政策变化房产企业均会产生影响
32 行业现状发展趋势
321 行业现状
1．房产需求放缓
房产市场需求包括刚性需求柔性需求弹性需求刚性需求房产市场需求力柔性需求改善提升居住品质弹性需求房产投资根国家统计局公布数中国1659岁劳动年龄段口2012年起开始出现降口红利逐步消退二十年中国受计划生育政策影响青年口例呈现持续滑壮年老年口例攀升老年抚养提升中国口老龄化趋势逐步显现着老龄化进程断加速定程度会造成房产需求放缓国尚成熟养老产领域带定机遇口出生高峰年龄段口婚育高峰渐趋尾声2534岁口占逐步降刚需降房产市场流时3549岁口占断升考虑2015年10月29日国家发布全面实施夫妇生育两孩子政策家庭住房居住功需求住房升级需求升整体年发展中国均住房面积升目前已达33㎡左右相前十年高速发展房产市场目前支撑房产市场高速增长素正逐步减弱房产行业需求放缓
2 房产投资增速降库存然高企
2008年2014年住宅产新开工面积竣工面积分析住宅产未潜供应量达265亿方米均销售面积1064亿方米基数计算潜化周期34年2012年2014年中国土购置面积波动降已成交土潜供应量195亿方米年均销售面积1064亿方米基数计算出潜化周期18年考虑两素城市库存潜土化周期均处高位未房产市场发展难继续维持高需求量卖方市场逐步转入买方市场根统计局公布数截2015年10月底全国商品房售面积68632万方米9月末增加2122万方米中住宅售面积增加1180万方米创历史新高目前中国楼市高库存二三线城市中西部区广泛存三四线城市尤突出线城市东部区然存供应求2015年11月10日席中央财领导组第十次会议楼市提出化解房产库存促进房产业持续发展指出化解库存高企目前房产行业重务2015年12月21日中央济工作会议强调化解房产库存提出消化库存五措施
3 房产开工面积降国房景气指数低位震荡
2014年全国房屋新开工面积持续降全年全国房屋新开工面积180亿方米降107中住宅新开工面积125亿方米降144全国房屋施工面积726亿方米增长92全国房屋竣工面积107亿方米增长592015年111月份房产开发企业房屋施工面积7240亿方米增长18增速110月份回落05百分点中住宅施工面积503347万方米降03房屋新开工面积140569万方米降147降幅扩08百分点中住宅新开工面积97077万方米降153房屋竣工面积72413万方米降35降幅收窄07百分点中住宅竣工面积53553万方米降64着新开工面积降土购置面积波动降预计未入市供应量降未供求关系趋衡需较长时间
4 行业竞争激烈区域分化严重
根克瑞信息集团联合中国房产测评中心发布2014年中国房产企业销售TOP100排行榜2014年房产行业排行呈现特点：万科绿蝉联销售金额面积榜桂冠两家步入两千亿企业行列行业集中度加速升（top10销售金额占1719升4百分点TOP20销售金额占2315升5点）房企业绩增速放缓2014年恒富力融创等较规模企业弱市环境中业绩保持业绩较快增长2015年111月销售金额榜单中万科绿恒保利中海万达碧桂园7家房企销售业绩均111月份超1100亿元2015年111月销售面积榜单中恒万科碧桂园绿万达中海保利7家企业111月销售面积均超1000万米
5 房产企业盈利力收窄资产负债率高
2014年全国商品房销售面积121亿方米降76销售额76万亿元降632015年111月全国商品房销售面积109亿方米较年期增长7411月单月销售面积14354万方米较年11月增长86111月商品房累计销售额达74522亿元较年期增长15611月销售额9732亿元年11月增长202
2014年房产开发企业营总收入664万亿元增长3025营业利润率924较期降2014年沪深市房产公司营业收入均值6548亿元增长1662净利润均值776亿元增长645净利润增速较回落2014年底房产开发企业资产负债率7700升220百分点
住宅均价格土供应价格角度2012年全国100中城市供应土挂牌均价呈升趋势百城住宅均价格2012年2014年初升趋势明显2014年二季度开始迅速降整体行业利润空间收窄
322 行业发展趋势
1 保障房分流夹心阶层购房需求
1998年前种形式福利分房直持续商品房供应面积够市场结构矛盾算突出
1998年2011年十年里福利分房制度全国范围停止加改善住房需求力愿集中释放时级方政府解决保障房意识力严重缺位商品房占超90市场结构矛盾十分突出需求远供应局面房价持续快速涨
十三五期间五年国家建设量保障性住房计划根改变国住房市场供应结构保障房市场占达25~30甚更效分流部分夹心阶层购房需求缓解供需矛盾根抑制房价快涨
2 未房价市场决定
房价问题直牵动着国目光神般济学原理商品价格短期供求关系决定长期成素决定中国外政策素仅忽视时起着导作
尤十年间保障房供应长期缺位致商品房供需失衡房价涨快政府已接连出台政策予调控房产业市场化程度严重降低
十九根城市区域住房供求状况城市化推进节奏家庭收入改变情况等素判定房价短期升降土价格建材价格劳动力理费水资金成水等房价构成 成素变化趋势判断房价中期甚长期走势
3 开发商数量减少
房产业快速发展程中开发商数量达8万家众着市场格局调整步伐加快开发商数量迅速减少
目前行业现状3~5年活跃型年新项目开工开发商数量幅度减少5000家10年减少3000家程中开发商迫身生存战略做出调整重新企业产品定位商业模式市场范围融资渠道团队规模等做出选择判断投资者银行购房者相关产业选择开发商作合作伙伴选购产品时应重参考价值
4 住宅产业化带房产业革命
发达国家住宅产业化水已超70震发国家日建筑产品已高达90栋建筑十时装配建成中国住宅产业化率30整体处起步试点阶段
作业士必须认识：(1)住宅产业化根解决房屋质量问题建筑误差厘米缩毫米终杜绝跑滴漏现象(2)房屋建造周期缩短投资周期相应缩短生产效率提升促进投资收益率幅提升甚说住宅产业化会国房产业带场革命
5 拥抱互联网
互联网正改变层面传统行业着数时代思维方式行业商业模式理方式等商业生态系统逐步发生着变化
开发商未学运互联网思维方式技术手段客户需求角度规划企业营行客户群体数十万百万计购房次消费 利网络化社区服务台断发现挖掘生活中二次消费持续消费需求延伸服务中寻找新利润增长点开发商正探寻营方
6 创新房产金融层出穷
未15~20年中国房产金融系统断健全完善动产营相配套REITs(房产信托基金)呼欲出相信行业断细分趋势揭贷款证券化土银行住宅银行社区银行离遥远围绕客户资源整合服务模式创新金融产品层出穷房产金融蓬勃发展新局面已
33 行业市场分析
331 目标市场定位
产品定位：项目精装住宅建设销售
市场定位：项目市场定位XX市XX区
332 项目市场容量分析
1 XX市房产业市场容量分析
2016年XX市全年房产开发投资完成26389亿元年增长65含预售商品房销售面积39353万方米增长253中住宅销售面积32857万方米增长289实现商品房销售额29502亿元增长389中住宅销售额24213亿元增长468
20112016年成商品住宅销售面积销售金额增长图示：
图31 XX市20112016年商品住宅销售面积数
图32 XX市20112016年商品住宅销售额数
20112016年成房产行业开发投资绝数增长率出XX市商品住宅年逐步趋稳定减少2016年着XX市落户政策放宽XX市断发展XX市商业住宅出现规模涨预测未年XX市商品住宅行业稳步增加XX市市场需求减项目拥巨市场前景
2 XX区商品住宅市场容量分析
2016年XX区全年完成房产投资1454亿元增长87全年商品房销售面积达2985万方米增长84中住宅销售面积250万方米增长86实现商品房销售额1679亿元增长63中住宅销售额达1396亿元增长159
20122016年XX区商品住宅行业销售面积销售金额情况图示：
图33 XX区20122016年商品住宅销售面积数
图34 XX区20122016年商品住宅销售额数
图出XX市商品住宅销售稳定环境XX区商品住宅销售额持续增长出XX区商品住宅发展良市场需求断增加项目建立应前XX市XX区房产行业需求发展市场前景良
333 项目市场需求情况
1 成常住口流入加速
房产价格波动受方面素影响中常住口变动率核心影响素常住口流入流出反映出城市外吸引力业竞争力宜居性变化更直接常住口增加带购房需求会直接刺激住房需求涨
房观察指数综合常住口变动率住房需求房价变动率发现市场整体稳定情况常住口变化住房需求房价呈线性关系根房观察指数测算成目前常住口增长速度意味着未成房产年增长率高达10
根十城市新公布2015年国民济社会发展统计公报显示2009年2015年城市常住口均530程度涨幅中成涨幅1393涨幅位居十城市第七位
图出目前常住口城市重庆6年时间增长率仅551增长率十城市倒数第位成6年发展常住口突破已1465万超越深圳广州杭州南京等型城市
图35 20092015十城市常住口情况
数常住口流入刺激城市住房需求涨
2 成济发展促进住房需求涨
成作西南重镇GDP数国家战略位已晋升准线城市行列中城市吸引力提高促进成常住口增加尤成造中国软件名城——天府软件园包括博世汽车现代制造业吸引少外群成常住
根2010年第六次口普查口数成常住口呈现加速升趋势尤2016年成常住口流入增速达860历年峰值
图36 20112016年成常住口情况
常住口高增长离开政策产业支持2014年10月XX天府新区获批成国家级新区2015年1月国务院中央军委正式发文件意成简阳新机场立项世界500强公司半入驻成
房观察指数根横十城市常住口变动情况房价涨跌情况分析出常住口流入房价涨跌呈现线性关系成房产口价格指数（常住口变动率房价变动率）0155根目前成常住口157增长率反推出目前常住口流入速度成未房产价格年增长率预计高达10加速趋势
预见着成城市位提高产业导入成常住口流入持续扬刺激成住房需求进步涨综述项目建立未年甚更长时间拥广阔市场市场前景良
第四章 建设容规模
41 项目建设原
1 建筑设计原
项目建筑设计中应舒适环保设计理念项目建筑功区布置中应做利项目运营利项目施工部功布置外部联系方便达控制流物流目
2 结构设计建设原
项目结构设计时应做点：
（1）建筑物建设应该节约节约资源统筹规划合理布局原建设
（2）总面布置应符合防火防潮卫生等安全规范
（3）充分利现基础设施合理配置资源妥善处理期建设远期发展关系发展留余施工创造条件
42 项目建设规模容
项目总占面积1430175㎡（约2145亩）总建筑面积35222㎡中住宅区总占面积1077440㎡约161616亩建筑面积3193578㎡代建幼园总占面积352735㎡建筑面积328622㎡项目住宅区五栋楼1号楼15层2号楼7层1层3号楼8层4号楼6层5号楼7层项目幼园3层项目幼园3层项目建设容包含住宅幼园建筑安装工程排水工程电力工程暖通工程消防工程等
具体建设规模容见表：
421 住宅区建设规模容
表41 项目综合技术济指标（单位：㎡）
序号
项目
指标
规划净面积
107744
二
规划总建筑面积
3193578
（）
计入容积率建筑面积
21548
1
住宅建筑面积
2133805
2
非住宅建筑面积
20995
097
①
配套设施建筑面积
20995
A
物房面积（含3918业委员会活动室）
13405
B
消防控制室面积
4288
C
门卫室面积
800
D
公厕面积
2502
（二）
计入容积率建筑面积
41471
1
架空层面积
26671
2
非机动车库面积
14800
（三）
建筑面积层数
997307
局部2F
1
机动车车库面积
903797
2
设备房面积
57373
3
非机动车库面积
1745
4
垃圾房
2059
5
蓄水池面积
16628
三
容积率
200
四
建筑基容积率
237036
五
总建筑密度
2200
六
绿面积
323232
（）
中：绿总面积
9707
（二）
街集中绿面积
48535
七
绿率
3000
八
机动车位
258辆
（）
住宅停车位
258辆
九
非机动车位
215辆
（）
住宅非机动车停车位
215辆
422 幼园建设规模容
表42 幼园综合技术济指标表（单位：㎡）
序号
项目
指标
规划净面积
352735
二
规划总建筑面积
328622
（）
计入容积率建筑面积
328622
1
幼园建筑面积
326622
2
门卫室建筑面积
2000
三
容积率
093
四
建筑基容积率
123457
五
总建筑密度
35
六
绿面积
105821
七
绿率
3030
第五章 项目选址条件
51 项目选址
511 选址原
1 严格执行土利总体规划城镇总体规划确保项目建设总量增加耕基农田数量减少质量降低
2 符合区布局具备良安居环境较方便交通条件
3 占面积满足总面布置需发展余
4 满足必供水供电条件
5 基承载力符合建设标准满足环保求环境污染指数轻度污染排放污染源工业企业
512 选址
图51 项目区位示意图
项目选址位XX市XX区XX镇XX村三社项目区块位XX市XX区流量较外交通条件便利住宅需求量（见图51）项目区域位置良交通便利附化学污染源易燃易爆物品仓库工矿企业军事设施会基础设施产生破坏
52 建设条件
521 项目区位概况
XX区原名郫县处XX市西北部川西原腹心带东金牛区南邻青羊区温江区西连江堰市北接新区彭州市作通国家AAAAA级旅游景区青城山江堰九寨沟黄龙必路
XX区幅员面积4375方公里理2街道13镇40社区156行政村52少数民族常住口(含合作街道)756047常住口重(含合作街道)538常住口密度(含合作街道)1730k㎡杜宇化鹃美丽传说XX区名鹃城XX区区花杜鹃花区鸟杜鹃鸟
XX区始终坚持济建设中心调整优化济结构线扩开放招商引资重点提高济运行质量核心壮财政综合实力目标县域济持续快速高效发展综合实力显著增强民生活日益改善先列入全国乡村城市化试点县国家软件产业化基国家级出口加工区国家中药现代化科技产业园国家生态示范区全国蔬菜标准化生产示范区中国盆景乡等2016年5月XX省XX市郫县成国务院首批双创区域示范基
2016年12月7日撤销郫县设立XX市XX区
522 气候条件
XX区属亚热带季风性湿润气候具春早夏热秋雨冬暖温雨温差较雾日少霜期长四季分明特点境年均气温160℃年度极端高气温353℃极端低气温40℃降水量9794毫米日1 0140时独特成原风水优势成真正创业热土宜居佳
523 然资源
1 土资源
XX区土面积总计6028万亩具代表性壤土灰色潮土性水稻土XX区江堰渠首灌区水旱耕作省力村道横适宜机耕干湿交作业耕质量全国水1992年XX区全面改革土制度1999年郫县步骤组织开始土开发整理利
2 质矿产资源
XX区河床沙滩面积约占25方公里部田土面均洪积沙石砾厚达200～300米沙石储量丰富XX区横山老黄泥粘土面积48方公里厚度约400米老积黄泥田占总耕面积29％19万亩折合126方公里粘土厚度10公分数米间测全县粘土总含量150亿立方米左右XX区水文质属第四系松散堆积砂砾石层孔隙水部含水层孔隙潜水埋藏部含水层深度约40米部潜水重碳酸钙型矿化度部03～05克∕升部01～03克∕升矿泉水存积万年甚万年冰川时期积水饮完全开发利
3 动植物资源
XX区农耕发达烟稠密陆野生动物较少捕捉昆虫杂食稻粮鸟类较麻雀乌鸦燕子土画眉杜鹃喜鹊等2000年前出现鹤鹭等食鱼水鸟繁生外XX区爬行动物两栖动物昆虫类动物较蛇青蛙螳螂土蚕蝉泥鳅黄辣丁等XX区养殖类动物数量较分家畜家禽水产三类猪牛兔狗鸡鸭鹅鲤鲫牛蛙等1990年先引进美国七彩山鸡非洲鸵鸟江团鳗海狸鼠香猪麝香鼠等XX区气候温雨量充沛宜生植物较广分野生植物栽培植物两类约1000品种中野生植物草藤水生藻苔鲜五类栽培植物粮食薯豆油料糖烟麻蔬菜调料水果药材木花竹木草工菌等14类1986年XX区相继引进意利杨白杨芦荟仙掌水叶榕三刀菜樱花等
4 水利资源
XX区表水均江堰宝瓶口江分出水系仰天窝闸门分出蒲阳河柏条河走马河江安河四河流进入XX区分合形成蒲阳河走马河—清水河沱江河柏条河徐堰河毗河府河江安河等八干渠俗称八河流境河道总长158公里干渠动脉发出66条支渠116条斗渠219条农渠密蛛网毛渠形成横交错排灌体系密度全国水资源理蕴藏量118万千瓦开发量27万千瓦水第四系松散堆积砂砾卵石层孔隙水常年均水温14～185℃PH值68～74属中性水含水层般厚15～25米总蕴藏量达32亿立方米水般埋藏较浅便开发利
524 旅游资源
XX区历史文化遗迹丛祠杜鹃城遗址古城遗址扬雄墓子云亭等列入国家重点文物理局编中国名胜辞典外武墓公祠郫筒井严君墓梅花御井蓝家坡山汉墓等郫县郫筒镇祠
历史遗址古城遗址杜鹃城遗址德源商周遗址丛祠唐昌文庙安靖邓家双斗桅杆扬雄墓严君墓武墓等历史遗迹国家重文物保护区域
县境遗存量诗词楹联赋文碑记等文化遗存代表：唐李白诗宣城见杜鹃花唐温庭筠词河渎神宋张俞诗蚕妇唐杜甫宋范成关吟诵郫筒酒安德樱桃村诗等赋文碑记方面代表性唐李德裕画桐花凤扇赋宋张俞蜀丛帝新宿碑记宋侯溥汉司公庙堂记清张成行司马温公祠堂记等XX区民间文学艺术资源蕴藏量丰富民间传说中代表性篇目帝化鹃杜鹃城合欢树郫筒酒传说神仙豆腐问字亭御井梅花阳台柳司马光郫降世等民间音乐代表性曲目薅秧歌抬料号子等民间舞蹈种灯舞具特色花园友爱百米长龙唐昌二仙灯等民间工艺美术方面级美术师邓欤川西挑花图案原清河镇教师张跃清笋壳雕安靖镇方桥村张天泰微雕艺术品XX区较特色资源
525 理貌
XX区处川西原腹心带整势西北东南逐步降相高度差1218米境西北角面积46方公里浅丘台外余均原区形面略似五指拢西北伸东南手掌西衔江堰南倚温江北彭州东北面新城区郫筒街道东金牛区仅13公里XX区貌类型分区属XX盆西原区具川西坝区典型特点岷江洪积扇状原西北东南倾斜具特点古河道击代河流刷切割形成众成扇形状展开微貌呈凸凹状条堤形相高度超2米西北部浅丘台横山子区唯山丘
526 交通状况
XX区拥国道317线成灌高速成绕城高速成铁西环线等10条干道贯东西横跨南北镇镇通二级公路村村通水泥路截2011年郫县已形成三横六圈’城市交通网络体系刻钟济圈规划中成铁东西线穿越境铁10分钟达郫县
第六章 项目业态规划
61 项目总体规划
项目总占面积1430175㎡（约2145亩）总建筑面积35222㎡项目住宅区总占面积1077440㎡约161616亩总建筑面积3193578㎡方米项目代建幼园总占面积352735㎡总建筑面积328622㎡
项目位置优越河建设环境优美项目部功分区明确项硬件软件设施齐全住户提供优质居住环境提升生活品质
图61 项目整体鸟瞰效果图
62 项目区域规划
621 住宅区
着生活水提高房产市场发生变化社会住宅品质质量求越越高住宅产业化提供良外部环境提出更高求
项目住宅标准较高精装住宅层干单独套房包括卧室起居室客厅浴室厕厨房阳台等设施齐全性化格局充分利空间装修气项目住宅集配套设施完善环境优美生活便捷等优点身必受购房者追捧
图61 住宅部效果图
622 代建幼园区
项目代建幼园周边住宅业提供方便安全设施齐全幼教育服务幼全面谐健康富性发展二胎时代幼教育成许家庭考虑素幼园建立吸引批购房者
图62 幼园效果图
第七章 项目建设方案
71 设计
1根甲方提供现状图（含道路红线等规划求）
2建筑设计防火规范GB500162014
3民建筑设计通GB503522005
4建筑抗震设计规范GB500112010
5建筑面设计规范GB500372013
6民建筑热工设计规范GB 501762016
7建筑部装修设计防火规范GB502222015
8建筑安全玻璃理规定发改运行[2003]2116号
9全国民建筑工程设计技术措施（规划·建筑）（2009版）
10工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2013版）
11全国民建筑工程设计技术措施（节专篇）（2007版）
12屋面工程技术规范GB503452012
13建筑外墙防水工程技术规程JGJT2352011
16建筑玻璃应技术规程JGJ1132009
72 规划设计说明
721 规划理念
（1）城市类型层级
（2）区域文化特色
（3）国际国先进生活方式生活理念趋势
（4）委托方政府项目求期
（5）先进城市中心规划理念
（6）条件性质环境特点
722 总体功结构布局
提升住宅区商业价值营造良空间氛围总面布局设计出发点
723 道路交通系统
1 机动车流线设置
建筑外围设置机动车位设置停车库
2 行流线设置
动线设计充分考虑住户均匀引导整住宅区栋住宅楼设计中特考虑动线设计方便性景观设计
724 绿化景观规划
景观设计构思围绕立体层次强调保持着良原貌性生态性交流性享性
725 公建设施
设置消控室交通便利隐蔽处设置生活垃圾收集点减少运输程二次污染垃圾袋装化定点放置集中清运方式送离区域
73 建筑设计
项目住宅区五栋楼1号楼15层2号楼7层1层3号楼8层4号楼6层5号楼7层项目幼园3层
立面造型风格：体现建筑特点立面处理结合体块关系高低进退关系运现代材料力图采简单概念表达需
74 结构设计
741 设计
1 然条件
（1）基风压：030 kNm2
（2）基雪压：015 kNm2
（3）震基烈度：6度
（4）设计基震加速度值：005g第组
2 规范规程关规定
（1）建筑结构度设计统标准（GB501532008）
（2）建筑结构荷载规范（GB 500092012）
（3）混凝土结构设计规范（GB 500102010）2015版
（4）建筑抗震设计规范（GB 500112010）2016版
（5）砌体结构设计规范（GB 500032011）
（6）建筑基基础设计规范（GB 500072011）
（7）建筑桩基技术规范（JGJ942008）
（8）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32010）
（9）工程防水技术规范（501082008）
（10）中国震动参数区划图GB183062015
注：工程施工涉述未列规范规程时尚应现行相关国家规范规程求执行
3 工程质勘察报告
4 建筑专业提供立剖面图
742 结构设计
（1）建筑安全等级：二级
（2）结构设计年限：50年
（3）抗震设防类 丙类
（4）抗震设防等级相关国家规范制定
（5）室底板外墙等混凝土抗渗等级S6
（6）结构楼面荷载标准值：建筑结构荷载规范（GB50009－2012）取值
743 抗震概念设计
1 工程抗震概念设计建筑功设计相结合采取措施提高抗震性：
1）综合面形状层数高度超长等素量保证结构面竖规性
2）楼量做两方抗侧刚度相合理设置周圈梁高加强整体刚度
3）疏散楼梯电梯风井等开洞部位周边楼板厚度设120mm施工图设计时拟采双层双配筋改善开洞整体结构受力带利影响
4）面凹入较处设置楼板拉梁受拉构件配筋
2 体积混凝土结构超长结构相应处理措施：
3 水泥优先采水化热低收缩品种矿渣硅酸盐水泥粉煤灰水泥控制水灰时施工时严格控制混凝土塔落度应震捣密实
4 筏板梁板墙等混凝土中掺入适高效微膨胀剂
5室板块横设置道膨胀加强带减少温差体积变化等作效应积累影响避免引起较约束应力开裂
6室顶板采取双层双通长配筋方式通计算温度应力增加温度钢筋
梁腰筋受拉钢筋方式采取锚固措施
744 材料
工程优先选高强高质节环保材料达节减耗目结构混凝土采高耐久性混凝土现浇钢筋混凝土结构钢筋工厂加工配送现浇混凝土采预拌混凝土结构砂浆采工厂化预拌砂浆（M10~M5）
75 排水设计
751 设计
1建筑水排水设计规范（GB500152003） 2009年版
2建筑设计防火规范（GB 500162014）
3汽车库修车库停车场设计防火规范（GB 500672014）
4动喷水灭火系统设计规范（GB 500842017）
5消防水消火栓系统技术规范（GB 509742014）
6建筑灭火器配置设计规范（GB 501402005）2015年版
7室外排水设计规范（GB 500142014）
8建筑专业建设方提供关资料
752 设计范围
区块红线范围室外排水消防水系统等
水部分
1 水源水量：
（1）工程生活消防水水源均市政水
2 水系统：
工程1F~4F市政水直接供4F水箱+变频供水设备分区加压供水
3 水计量：
室外消防生活水分开计量产权独立水单位生活水分开计量
排水部分：
1污废水
室采雨污分流污废合流制室外雨污分流生活污水化粪池处理厨房废水隔油池处理起排入市政污水
2雨水
雨水采组织排放屋面雨水收集室外雨水汇合排入市政雨水雨量市暴雨强度公式计算
753 材料选
室水采钢塑复合
室排水立采白色UPVC排水卫生间排水支采白色UPVC排水雨水阳台废水采防紫外线UPVC雨水
室外水采涂塑球墨铸铁
室外排水采加筋UPVC
消防采外壁热浸镀锌钢镀锌缝钢
76 电气设计
761 设计
1中华民国国家规范行业标准：
建筑设计防火规范GB500162014
20kV变电设计规范GB500532013
供配电系统设计规范GB500522009
低压配电设计规范GB500542011
电力工程电缆设计规范GB502172007
电力装置继电保护动装置设计规范GB500622008
通电设备配电设计规范GB500552011
建筑设计明标准GB500342013
建筑物防雷设计规范 GB500572010
建筑物电子信息系统防雷技术规范GB503432012
火灾动报警系统设计规范GB5001162013
公建筑节设计标准GB501892015
节建筑评价标准GBT 506682011
绿色建筑评价标准GBT 503782014
民建筑设计通GB 503522005
民建筑电气设计规范JGJ 162008
建筑工程设计文件编制深度规定（2008年版）
2建设方提供关职部门（消防部门公安部门供电部门）认定工程设计资料建设方设计务书
3建筑专业提供建筑方案设计文件
762 设计范围
11004kV变配电系统（供电部门设计）
2电力配电系统
3明系统
4防雷接系统安全措施
5绿色建筑电气
6火灾动报警系统
763 变配电系统
1负荷分级
I类汽车库类高层住宅消防电设备：消防水设备（消防泵喷淋泵）消防风机（排烟风机正压风机）消防控制室火灾动报警联动系统装置消防应急明消防集水井潜污泵电动防火卷帘阀门等消防电公明等级负荷余普通明空调属三级负荷
2 供电电源电压等级
（1）市电电源
根项目建筑功理特点市政引双路10KV电源专线变电互备两台变压器中台障时台满足二级负荷重负荷
（2）UPS电源：
消防中心弱电系统等分配置UPS间断电源
3 系统接线：
（1）工程变电10KV侧采环网结线10kV高压系统采单母线分段供电方式分列运行中间设联络开关正常情况母联开关断开两段高压母线分段运行母联开关变压器高压进线开关设电气连锁手动切换母联开关路进线障时通母联合闸路电源承担全部负荷
（2）04kV低压配电系统采单母线分段加联络供电方式低压进线开关联络开关设电气机械连锁手动动切换母联开关台变压器障时台变压器承担全部负荷电
4 计量：
电源进线处设电源电业计量装置计量方式采高供高量部根分项计量求设置耗计量表计
764 明系统
1 度标准
工程度标准现行国家标准建筑设计明标准GB500342013设计参考国际类建筑度指标
2 应急明
（1）疏散明：
楼梯间防烟楼梯间前室疏散走道公场发生火灾时需坚持工作房间明应设应急明应急明电源采双电源末端切换供电疏散楼梯疏散通道设置应急疏散指示灯间距20米疏散走道面低水度低05lx员密集场面低水明低30lx楼梯间面低水明低50lx消防控制室消防水泵房配电室防烟排烟机房发生火灾时需正常工作房间消防应急明应保持正常明度般场应急明灯具应急明配电箱应急回路供电员密集应急灯具启动时间特殊求场应急灯具应急回路供电外采集中供电式应急明装置(EPS)电池持续工作时间少90分钟
（2）备明：
工程消防泵房消防控制室电话总机房弱电机房值班室等设正常明度相备明备明持续工作时间少180分钟
765 防雷系统
1 防雷类
工程高层二类余三类防雷建筑物建筑防雷装置应满足防直击雷防侧击雷雷电磁脉雷电波侵入满足总等电位联结求
2 防雷接闪器
根国家规范设置防直击雷措施采装设建筑物避雷带混合组成接闪器屋顶女墙设12圆钢避雷带作接闪器充分利屋面金属物体钢结构等作屋面接闪器屋面防雷装置焊接玻璃幕墙顶部金属框架须屋面金属物体连通
3 防雷引线
引线利柱子剪力墙两根（Φ16）筋通长焊接作引线间距二类18米三类25米引线端避雷带焊接端基础接网焊接外墙引线距室外面1米 处引出室外接线焊接
4 接极
利层楼板底板筋利钢桩基础钢筋作接装置接电阻1欧姆需位置引出接连接板部分引线面处外侧设测试端子
防雷击电磁脉工程设防雷击电磁脉浪涌保护装置
766 接系统安全措施
1 接系统
工程接障保护采TNSTNCS系统
工程防雷接变压器中性点接电气设备保护接电梯机房消防控制室通讯机房计算机机房等接统接装置求接电阻1欧姆实测满足求时须增设接极
2 安全措施
（1）总等电位联结：工程采总等电位联结总等电位连接板（MEB）紫铜板制成应建筑物保护干线进出建筑物设备金属建筑物金属构件进行联结
（2）局部等电位联结：卫生间消防中心通讯机房计算机机房电梯机房等处设局部等电位联结
767 消防报警火灾动灭火联动控制系统
1．工程设置消防控制中心采集中报警系统
2．事明疏散明消防排烟机正压风机火灾动报警控制设备均二级负荷供电消防负荷电源双路电源时供末端动切换
3．设感烟探测器防火分区设置手动报警钮消防电话插孔层设楼层显示器
4．灭火联动控制系统
消火栓系统联动控制方式消火栓系统出水干设置低压压力开关高位消防水箱出水设置流量开关报警阀压力开关等信号作触发信号直接控制启动消火栓泵设置消火栓控制时消火栓钮动作信号应作报警信号启动消火栓泵联动触发信号消防联动控制器联动控制消火栓泵启动
动报警系统动作联动开启相关层次防排烟风口启动相应防排烟风机
火灾确认切断非消防电源保证消防设施电电梯迫降首层开启事广播接通出入口事明疏散指示诱导灯
消防控制中心市119火警联通时报警组织灭火
5．漏电火灾报警系统消防设备电源监控系统
工程漏电火灾监控系统消防设备电源监控系统机设消控中心采总线式报警系统消控中心统理
漏电火灾监控系统检测点设置部位放射式供电回路楼层配电箱楼层公明箱配电系统第二级开关进线处
消防设备电源监控系统功：a 显示消防电设备供电电源备电源工作状态障报警信息b 消防电设备供电电源备电源工作状态欠压报警信息传输消防控制室图形显示装置
77 暖通设计
771 设计
民建筑供暖通风空气调节设计规范（GB507362012）
汽车库修车库停车场设计防火规范(GB500672014)
全国民建筑工程设计技术措施—暖通空调·动力（2009年版）
通风空调工程施工质量验收规范（GB502432016）
公建筑节设计标准 (GB501892015)
民建筑隔声设计规范GB 501182010
声环境质量标准GB30962015
建设单位设计务书关求
772 设计范围
1空调系统设计
2通风防排烟系统设计
3防通风系统设计
4节设计
773 设计容
1 空调系统设计
工程冷水机组真空热水炉机组布置层机房设供回水调节站工动控制路系统开关冷塔设置裙房屋面设冷热分配调节站制冷热力站设分区空调计量装置
空调水系统采次泵方式空调循环水路冷暖兼二制闭式系统冷热水泵均变频控制空调系统定压采高位膨胀水箱方式
工程空调水采缝钢中径100毫米采丝扣连接100毫米采卡箍连接空调水保温材料采难燃B1级橡塑保温材料
2 时通风火灾防排烟系统设计
a防烟楼梯间前室消防电梯前室合前室等优先设计采然排烟方式中防烟楼梯开启窗面积五层2米该楼梯间高部位设置效面积1米开启外窗前室层开启外窗开口效面积2米合前室层开启外窗开口效面积3米
b具备然排烟条件防烟楼梯间前室消防电梯前室合前室等设置机械加压送风防烟楼梯间送风风口采垂百叶风口部分前室送风风口均采叶送风口着火时开启着火层两层风口
c满足然排烟走道房间（储藏间）行车库进行机械排烟防火分区500方米划分防烟分区风机排烟量系统防烟分区面积负担60m3㎡h负担两两120m3㎡h计算行车库排烟量防烟分区面积×60m3㎡h计算设计选节消防排烟轴流风机设置专排烟机房火灾时开启着火点防烟分区叶排烟口联动排烟风机运行进行排烟
d汽车库防火分区设置机械排风（排烟）系统防火分区2000方米划分防烟分区防烟分区设置台排烟排风系统时通风火灾时排烟合系统排风排烟量汽车库6次时换气量计算汽车库修车库停车场设计防火规范（GB 500672014）表825取值设计选柜式双速风机箱通风排烟时风机低速运转火灾时高速运行汽车库汽车坡道出入口防火分区采然补风外防火分区均设置机械补风系统补风量排烟量50设计火灾时开启着火区排烟风机 进行排烟高温排烟风机入口设280℃熔断常开排烟防火阀烟温达280℃时排烟防火阀关闭连锁关闭排烟风机
e室通风系统设计
行车库水泵房变电制冷机房锅炉房
换气次数分3次h5次h8次h6次h12次h
f电梯机房通风系统设计
电梯机房设排风系统排风换气次数12次／h加设分体空调设备
g卫生间通风设计
卫生间设排风系统排风换气次数10次 h采卫生间通风器通排风竖井排出屋面
h厨房通风设计
设置机械通风系统换气次数40～60次改善厨房室空气环境保持室负压状态防止异味漏出烹煮程中产生高温油烟废气油烟净化器处理分高位排放
i通风求房间根规范求进行设计
通风系统均规范求设置防火阀
j通风系统防火设计
通风空调系统送回风道列部位均设置防火阀：
（1) 穿越防火分区处（2)穿越沉降缝变形缝两侧（3)竖风道层水支连接处（4)风穿越风机机房隔墙处
第八章 环境保护
81 设计
811 环境质量标准
1环境空气质量标准（GB30961996）中二级标准
2城市区域环境噪声标准（GB309693）中三类区标准
3表水环境质量标准（GB38382002）中Ⅲ类标准
812 污染物排放控制标准
1水环境质量标准GBT1484893 三类
2建筑施工场界噪声限值GB1252390
3污水综合排放标准（GB89781996）中三级标准值
4气污染物综合排放标准（GB16297－1996）二级标准
82 环境现状污染源
821 建设点环境现状
项目拟建点位XX市XX区周围没污染源气土壤环境现状良气土壤净力较强项目东侧尹珍道项目西南侧群山场工业污染
1 环境空气
拟建区域环境空气质量良部分点位超标现象满足环境空气质量标准（GB30951996）二级标准
2 水环境
根XX市XX区环境保护监测站流域河道检测结果水环境质量较余指标较
3 声环境
区域声学环境质量现状较均符合城市区域环境噪声标准（GB309693）III类标准
822 污染物
1 粉尘
材料搬运装卸程中会产生粉尘类粉尘然会发生爆炸着火体健康会造成良影响
2 噪声
项目建设程中施工设备时产生噪声投入运营程中设备运行机械噪声车辆行驶时产生噪声
3 生活污水
工程建设程中现场员生活起居产生定量生活污水运营程中会市场职工进出员生活产生定量生活污水
4 生产垃圾
工程建设运营程中产生定量固体废弃物生产垃圾
83 污染源治理措施
项目严格执行中华民国环境保护法气环境保护质量标准污水排放标准规定加工程中产生粉尘噪声毒气体少量污水废渣等处理坚持三时设计时实施时拟采取环保措施确保项目实施周边环境受影响
1 粉尘防治措施
1）选带尘装置移动式尘输送设备灌包设备
2）进出仓作业时移动式尘器改善工作环境
2 噪声防治措施
1）选低噪声设备
2）噪声源设备（混凝土搅拌机农产品加工设备等）采取消声减震措施
3）量减少夜间噪声传播（量避免夜间施工车辆夜间进入市场时禁止鸣笛）
采取述措施噪声污染控制规范（GB5008592）规定标准范围生产车间作业场≤90dB（A）行政理区≤50dB（A）
3 生活污水防治措施
生活污水化粪池处理达排放标准通库污水网排入城市污水处理系统
4 生活垃圾防治措施
生活垃圾定点收集运环卫部门指定点填埋
5 绿化
项目利空道路两旁种植花草树木净化区域环境空气降低环境噪声
84 环境影响评价
1项目建设选先进建设工艺技术污染物产生量少保证资源利率水利率达较高水时源头减少污染物产生量项目符合清洁生产求
2项目建设拟采取类污染防治措施技术济合理行保证类污染物达标排放
3环境预测表明项目建设符合国家产业政策求项目选址符合XX市城市规划环境功区划求确保清洁建设工艺正常运行全面严格落实项污染防治措施正常运行前提通加强环境理环境监测杜绝事排放排污染物均作达标排放周围环境影响较周围环境接受环境角度分析项目拟建址建设行
第九章 绿色节消防
91 节
911 编制
1 关节法律
（1）中华民国源法(征求意见稿）
（2）中华民国节约源法
（3）中华民国生源法
（4）中华民国电力法
2 关节政策
（1）中国源状况政策白皮书
（2）中国源技术政策纲
（3）节减排综合性工作方案
（4）关加强固定资产投资项目节评估审查工作通知(发改投资[2006]2787号）
（5）国务院关加强节工作决定(国发[2006]28号）
（6）国务院关加快发展循环济干意见(国发[2005]22号）
3 相关节标准规范
（1）公建筑节设计标准GB501892015
（2）建筑明设计标准GB 500342013
（3）单位源计量器具配备理通GB171672006
（4）绿色建筑评价标准GBT503782014
（5）三相配电变压器效限定值效等级GB200522013
（6）电力变压器效限定值效等级GB 247902009
（7）民建筑节理规定(建设部令第143号)
（8）民建筑供暖通风空气调节设计规范GB507362012
（9）通风空调工程施工质量验收规范GB502432002
（10）夏热冬冷区居住建筑节设计标准JCJ1342010
（11）外墙保温工程技术规程JGJT2612011
（12）节建筑评价标准GBT506682011
（13）民建筑设计通GB503522005
（14）建筑采光设计标准GBT500332013
（15）民建筑电气设计规范JGJ162008
912 节措施
项目节工作重点包括建筑节设备节项目节通采先进工艺先进设备绿色建筑节设计引导行节等综合节措施加实现项目节措施包括点：
1 建筑节
建筑节设计原：
1）设计中国家建筑节设计标准规范严格执行关建筑节技术标准求做建筑节设计审查
2）影响建筑物结构项目求前提量采新型建筑材料高效隔热保温材料节型门窗等
3）加强建筑周围绿化减少太阳辐射影响调节环境温湿度降低空调冷负荷
4）建筑楼房设计充分考虑功房性质气候特征采合理窗墙充分利然采光然通风合理控制直射阳光降低空调制冷明耗
建筑节措施：
1）室外热环境
项目布局房间然通风采光外立面结合立面效果
2）围护结构性参数
外立面采浅色饰面屋面采浅色建筑涂料利降低建筑耗设计建筑全年空调耗参建筑全年空调耗较节率低50％
2 排水节
1．水系统分区充分考虑市政水压力工程1F~4F均市政网直接供水
4F水箱+变频供水设备分区加压供水
2卫生器具水配件采节水型产品
3采先进网连接技术减少网漏水
3 电气节设计
1）根负荷分布情况综合考虑投资年运行费负荷进行合理分配选取容量电力负荷相适应变压器工作高效区选择高效低耗节型变压器减少变压器耗
2）合理设计供配电系统变电量负荷中心缩短配电半径合理选择线路路径负荷线路量短降低线路损耗技术条件济电流密度确定导体截面
3）计算选择相位三相量衡
4）变电低压侧设置集中功补偿装置10KV侧功率数095
5）功补偿电容选抑制谐波功电容选电设备谐波电流限值满足规范求
6）选高效率电动机减少电动机部分损耗提高电动机效率
7）明设备节方法：
场度标准LPD确定效率求满足建筑明设计标准求
选节高效光源灯具符合国家效标准镇流器
走道楼梯景观明等进行采智明控制装置
室外明防止白天亮灯采光电控制器利节电
8）灯控制：
a房间开关数量少2(设置光源外)
b房间场装设列灯具时控灯列侧窗行
c公场采分区分组控制
d楼梯间普通明采体红外感应开关应急明设带指示灯延时开关控制
9）选成熟高效节电型低压电器
10）生活水泵空调水泵等采变频控制
11）功率50KW电动机配电回路设置计量装置
4 暖通节设计
a汽车库排风（排烟）风机箱均放风机房风机箱进出口采软连接通风总设消声静压箱风机房作消声隔音措施时通风采时间控制器控制运行节约源
b选节产品
c变制冷剂流量系统COP>34ww变冷媒流量空气调节机组带变频装置根负荷变化动调节运行状态节约运行耗部分负荷额定性工况制冷综合性系数[IPLV（C）]应满足现行国家标准联式空调（热泵）机组效限定值源效率等级GB21454中源效率等级1级标准联机产品名义制冷量CC≤28000W时求IPLV值40028000W84000W时IPLV值380系统冷媒等效长度满足应制冷工况满负荷性系统低28空调机采环保型制冷剂全热交换器热回收率60
d联机空调系统采分层分区域设置空调系统采先进智化控制实现高效济合理系统运转时预留计量接口更加节
e冷水机组锅炉优先采冷热量优化控制运行台数方式机组始终运行高效率区域台机组均配电脑控制器系统供回水温度压差动控制调节台机组冷热量停开冷水机组水泵均变频控制冷水机组制冷性系数590ww锅炉热效率90冷塔风机采变频风机
f工程空调风均采DB800型离心玻璃保温消声直接成型风热阻081m2kw水保温采难燃B1级橡塑海绵保温材料导热系数<0034wmk
g根工程场功性分布情况分层设空调系统根区情况分开启运行空调系统运行控制极灵活路空调供水设置电动调节阀回水设置压差衡阀热计量装置空调制冷热力站设分区空调计量装置
h空气处理机水侧设电动调节阀预先设定温度动调节停启空调机组风机变频风机盘回水设EVS动态流量衡电动两通阀室智温度控制器动调节室温度停启风机盘
92 绿色设计
921 设计
1民建筑绿色建筑设计标准DB3310922013
2绿色建筑评价标准GBT503782014
3民建筑绿色设计规范JGJT2292010
4民建筑热工设计规范GB501761993
5建筑外门窗气密水密抗风压性分级检测方法GBT71062008
6严寒寒冷区居住建筑节设计标准JGJ262010
7公建筑节设计标准GB501892015
8国家省市现行法律法规相关标准规定
922 公建部分
1 建筑设计：
1）周边建筑物带光污染影响周围居住建筑日求场排放超标污染源场交通组织合理达公交通站点步行距离超500m
2）围护结构热工性指标符合现行国家方公建筑节标准规定建筑总面设计利冬季日避开冬季导风夏季利然通风
3）建筑外窗开启面积外窗总面积30％建筑幕墙具开启部分设通风换气装置
4）建筑外窗气密性低现行国家标准规定建筑造型素简约量装饰性构件
5）应减少重新装修时材料浪费垃圾产生
6）建筑围护结构部表面结露发霉现象建筑设计构造设计促进然通风措施
7）建筑面布局空间功安排合理减少相邻空间噪声干扰外界噪声室影响
8）建筑入口活动空间设障碍设施
9）设备道设置便维修改造更换
2 结构设计
1）现浇混凝土采预拌混凝土
2）建筑结构材料合理采高性混凝土高强度钢
3 电气设计
1）配变电电气竖井量负荷中心缩短电缆母线长度
2）采节环保型低损耗低噪声13型电力变压器
3）采动调节功补偿装置减少线路损耗
4）功率电动机组采10KV供电单独补偿功率数达090
5）采节型高频荧光灯配置高频节型电子镇流器改善明质量时达节目荧光灯功率数补偿095
6）走道等处明功率密度值达国标规定明功率密度值
7）走道楼梯景观明等进行采智明控制装置
8）风机选高效率低噪声节型产品
9）采节型控制设备电设备降低运行成
10）设置耗监测系统电量明电﹑空调电动力电特殊电4项分类计量便耗考核利节措施具体实施
11）采楼宇控系统（BA）效控制调节设备运行状态时间设备效率化
12）采电理系统
4 暖通设计
a汽车库排风（排烟）风机箱均放风机房风机箱进出口采软连接通风总设消声静压箱风机房作消声隔音措施时通风采CO浓度检测控制运行节约源
b选节产品空气系统风机单位风量耗功率Ws030w(m3h)新风系统风机单位风量耗功率Ws024w(m3h)通风风机单位风量耗功率Ws027w(m3h)
c变制冷剂流量系统变冷媒流量空气调节机组带变频装置根负荷变化动调节运行状态节约运行耗系统冷媒等效长度满足应制冷工况满负荷性系统低28空调机采环保型制冷剂全热交换器热回收率60
d空调系统采先进智化控制实现高效济合理系统运转时预留计量接口更加节
e冷水机组优先采冷热量优化控制运行台数方式机组始终运行高效率区域台机组均配电脑控制器系统供回水温度压差动控制调节台机组冷热量停开冷水机组水泵均变频控制
f工程空调风均热阻081m2kw水保温采难燃B1级橡塑海绵保温材料导热系数<0034wmk
g根工程场功性分布情况分层设空调系统空调根区情况分开启运行空调系统运行控制极灵活路空调供水设置电动调节阀回水设置压差衡阀热计量装置空调制冷热力站设分区空调计量装置
h空气处理机水侧设电动调节阀预先设定温度动调节停启空调机组风机变频风机盘回水设EVS动态流量衡电动两通阀室智温度控制器动调节室温度停启风机盘
5 排水设计
1）设置合理完善供水排水系统
2）采取效措施避免网漏损
3）建筑卫生器具合理选节水器具
4）非传统水源时采取水安全保障措施体健康周围环境产生良影响
5）通技术济较合理确定雨水积蓄处理利方案（536）
6）途设置水计量水表
6景观设计
1）绿化物种选择适宜气候土壤条件乡土植物采包含乔灌木复层绿化
2）室外透水面面积等40％
3）非传统水源时采取水安全保障措施体健康周围环境产生良影响
4）绿化景观洗车等水采非传统水源
7智化设计
1）建筑智化系统定位合理信息网络系统功完善
2）建筑通风空调明等设备动监控系统技术合理系统高效运营
93 消防
931 概况
工程建筑层建筑高层建筑相结合建筑物耐火等级二级建筑设计防火规范GB500162014进行设计体结构确定建筑耐久年限50年
932 设计
国家省关规范规程现行建筑设计规范
1建筑设计防火规范（GB500162014）
2建筑部装修设计防火规范（GB502222015）
3动喷水灭火系统设计规范（GB500842017）
4建筑灭火器配置设计规范（GB501402010）
5火灾动报警系统设计规范（GB501162013）
933 总图布置
建筑周围设环行消防车道满足消防求时建筑周围相邻建筑均满足消防规范求
934 建筑消防设计
1工程建筑耐火等级二级消防车道环通
2建筑配件构造
该工程封闭楼梯间门均采乙级防火门道井采丙级防火门井道层楼板处相楼板耐火极限非燃材料封闭
该楼外墙楼梯间隔墙耐火极限必须等2h满足规范耐火极限求楼面均采钢筋砼现浇保护层厚20满足耐火极限求
房间需做二次装饰须满足建筑部装修设计防火规范（GB502222015）规定
3防火分区
工程栋楼层防火分区防火分区安全出口少两
935 排水消防设计
1 消防水池加压水泵设室
2 室消火栓系统
工程规范设置室消火栓系统室消火栓布置保证层方均二股充实水柱时达
3 室外消火栓系统
块周围道路分引入两条DN200水分接生活水网消防水池消防生活分计量市政水压力约035MPa
室外消防水环设式室外消火栓消火栓间距120米保护半径150米
4 建筑灭火器配置设计规范（GB 501402005）2015年版关规定配置磷酸铵盐干粉灭火器高层服务变电设置气体灭火设备
936 电气消防设计
1 工程设置消防控制中心
2 事明疏散明消防排烟机正压风机火灾动报警控制设备均二级负荷供电消防负荷电源双路电源时供末端动切换
3 住宅幼园等场设感烟探测器防火分区设置手动报警钮消防电话插孔层设楼层显示器
4 灭火联动控制系统
消火栓系统联动控制方式消火栓系统出水干设置低压压力开关高位消防水箱出水设置流量开关报警阀压力开关等信号作触发信号直接控制启动消火栓泵设置消火栓控制时消火栓钮动作信号应作报警信号启动消火栓泵联动触发信号消防联动控制器联动控制消火栓泵启动
动报警系统动作联动开启相关层次防排烟风口启动相应防排烟风机火灾确认切断非消防电源保证消防设施电电梯迫降首层开启事广播接通出入口事明疏散指示诱导灯消防控制中心市119火警联通时报警组织灭火
5 漏电火灾报警系统消防设备电源监控系统
工程漏电火灾监控系统消防设备电源监控系统机设消控中心采总线式报警系统消控中心统理
漏电火灾监控系统检测点设置部位放射式供电回路楼层配电箱楼层公明箱配电系统第二级开关进线处
消防设备电源监控系统功：
a显示消防电设备供电电源备电源工作状态障报警信息
b消防电设备供电电源备电源工作状态欠压报警信息传输消防控制室图形显示装置
937 暖通消防设计
1 防烟楼梯间前室消防电梯前室合前室等优先设计采然排烟方式中防烟楼梯开启窗面积五层2米该楼梯间高部位设置效面积1米开启外窗前室层开启外窗开口效面积2米合前室层开启外窗开口效面积3米
2 具备然排烟条件防烟楼梯间前室消防电梯前室合前室等设置机械加压送风防烟楼梯间送风风口采垂百叶风口部分前室送风风口均采叶送风口着火时开启着火层两层风口
3 满足然排烟走道房间（储藏间）非机动车车库进行机械排烟火灾时开启着火点防烟分区叶排烟口联动排烟风机运行进行排烟
4 汽车库防火分区设置机械排风（排烟）系统防火分区2000方米划分防烟分区防烟分区设置台排烟排风系统时通风火灾时排烟合系统排风排烟量汽车库6次时换气量计算汽车库修车库停车场设计防火规范（GB 500672014）表825取值
第十章 劳动保护安全
101 标准规范
1建筑设计防火规范（GB500162006）
2建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）
3建筑防雷设计规范（GBJ5783）
4建设项目环境保护条例（国务院令253号文）
5中华民国环境保护法
6中华民国水污染防治法
7中华民国固体废物污染环境防治法
8中华民国传染病防治法
9民建筑工程室环境污染控制规范（GB503252010）
10污水综合排放标准（GB897896）
中华民国农产品质量安全法
中华民国安全生产法
国家关劳动安全卫生法令法规
102 设计原
1项目完成实施程中应严格执行国家规范采绿色环保装修材料设置防盗装置
2卫生间洗手间等处均应采取防滑措施
3认真执行国家关职业安全卫生规定规范坚持三时原
4总图布置满足消防环保安全等求
103 劳动保护
1031 防火防爆
项目耐火等级二级关防火措施应严格建筑防火规范设计
1032 电气安全
电安全措施：项目采TNS接系统建筑物般场插座配电采三相五线制加漏电保护开关电气线路电设备规范求分设负荷保护短路保护走廊等处安装高度较低明灯具加装防护设施采安全电压供电供电电控系统均压失压短路流接等安全保护装置障迅速排防止扩
防雷措施：建筑物防雷设计规范规定设计建筑物设防直击雷感应雷防雷电波侵入措施
1033 卫生防护
排水系统采生活污水雨水采分流系统
卫生间洗手间等场均装设机械通风系统
卫生防疫措施：活动空间场装修设备安装均国家卫生防疫标准进行施工通关理部门验收合格投入室通风进风口应远离污染源室应保持清洁卫生清扫时应采取适时作业垃圾日产日清卫生间应洗手池良通风排气装置
第十章 组织结构力资源
111 组织结构设置
1111 项目建设阶段机构设置职
项目建设阶段设工程建设指挥部公司法定代表项目建设总指挥设办公室工程部财务室职：办公室综合性事务机构负责外联络接勤文件理等工程部负责项目栽培工厂机器设备招标合质量进度等理财务室负责项目建设资金理
1112 项目运营期组织机构
公司统负责整项目建设建成营理包括规划设计建设理事物组织协调运作项目实行理领导部门负责制公司设供应事行政财务部策划部招商部等部门机构职：事行政部负责事接保卫财务部负责财务劳资社会保险等营销部负责项目销售渠道开发销售等机构设置详见组织架构图
图111 组织结构图
公司理机构设置公司根公司营理工作需适时调整增减
112 劳动定员岗位职责
项目员配备应注重高效精干结合实际情况项目员配置包括行政理类服务员等方面具体配备计划：
表112 公司员需求预测表
序号
岗 位
定员（）
岗位职责
高级理员
6
11
总理
1
负责全面统筹
13
部门理
5
负责统筹部门事务
二
财务部
3
负责公司日常财务理
三
策划部
3
负责项目相关策划
四
行政事部
3
41
事组
2
负责事员工培训等工作
42
行政组
1
负责公司行政办公信息传达
六
营销部
10
负责项目营销
七
招商部
5
负责项目招商引资
九
合计
30
113 员源
力资源部结合公司前发展需面社会招聘报总理审批择优选组建员工队伍时考虑知识结构年龄结构等诸方面素特中高级理员应注重思想素质敬业精神业务水理组织力等条件项目面社会公开招聘择优录取
（）理员：总理进行面社会招聘选择具专业工作验员
（二）专业技术员：通招聘网站面社会公开招聘
（三）时员安保员：员招收居民解决剩余劳力
项目单位根生产发展实际需分开招聘类专业严格遵守国家关劳动法规实行聘制保障员工切身利益
114 员工培训
员工培训工作力资源部负责计划目员工进行培训长期培训短期培训结合技培训素质培训相结合适应项目建成工作需求
根员工部门分培训采取理实践相结合原选取相关项目理验员理员开业前送国类优企业接受规范化专业培训组织赴境外考察学
1 理员培训
理员需具备定科学知识专业知识素养培训注重理员科学知识培训应市场变化灵活理公司注重理员素质培养利培养公司软文化环境
2 技术员培训
技术员培训求全面掌握运关专业知识创新意识良职业道德技术员面中专院校科研单位社会招聘技术员需进行专业技术培训技术培训合格考核录岗
3 员培训
员培训提高安全意识
第十二章 投资估算资金源
121 投资估算
1 项目建设单位提供基础数资料
2 现行关工程技术济方面规范标准定额等国家正式颁布技术法规技术标准
3 国家现行投资估算关规定
4 类似工程造价
5 XX省建设工程费定额
6 前相关设备市场价格前相关工工资水
122 投资估算
测算项目总投资3297468万元民币XX市XX区华邑XXPD201706号块项目建设安装设备购置等基础建设中15000万元银行贷款1797468筹资金
具体投资估算见表：
表121 项目总投资估算表
序号
工程费
价格（万元）
占
1
土费
1790822
5431
11
土出金
1680744
5097
12
土指标款
48727
148
13
土交易费
8602
026
14
契税印花税
52749
160
2
建安工程费
1141971
3463
21
基工程
36338
110
22
土建工程
866072
2626
221
高层
158111
479
222
层
160210
486
223
室
184004
558
224
入户门安装（户）
2634
008
225
信报箱安装
128
000
226
塑钢门窗安装
28059
085
227
住宅公区域装修
25595
078
228
栏杆工程
8458
026
229
外墙保温工程
000
000
2210
门厅工程（门头）
5960
018
2211
防火门
1454
004
2212
精装修工程
204908
621
2213
园林休闲设施
1085
003
2214
环氧面
4329
013
2215
高层外墙面仿石漆（13层）
2850
009
2216
高层外墙面涂料（4层含坡屋面）
7199
022
2217
洋房外墙面陶瓷薄板（材甲供）（12层）
7074
021
2218
洋房外墙面黄色面砖（材甲供）（3层）
3398
010
2219
园林景观工程
53722
163
2220
总网工程
6566
020
2221
门牌号区指示牌
326
001
23
安装工程
239561
726
231
电缆采购
15380
047
232
电梯安装（元台）工程
29846
091
233
消防设备安装工程
28836
087
234
弱电安装全部工程
11535
035
235
车位划线
325
001
236
限数字电视（户）
2023
006
237
变压器设备安装工程
1730
005
238
总包水电安装工程（高层层室）
59274
180
239
天然气泄漏报警系统工程
589
002
2310
时电
3487
011
2311
时水
3487
011
2312
供水工程
3845
012
2313
供电工程
57673
175
2314
供气工程（户元）
8840
027
2315
防设备工程
4233
013
2316
配电箱采购工程
5767
017
2317
应急柜采购工程
1538
005
2318
柴油发电机组采购安装工程
1154
003
3
前期费
79074
240
31
方案初设施工图设计费（室住宅）
9642
029
32
绿化方案设计施工图设计
308
009
33
防设计费
725
002
34
室检测费
248
001
35
施工图审查费
567
002
36
面积测绘
638
002
37
项目报建费
56682
172
38
监理费
3543
011
39
勘察费
1585
005
31
招投标代理费（含造价咨询盖章）
36
001
311
高压线改迁
329
001
312
行性研究
15
000
313
土壤氡气检查
06
000
314
文物勘探
1465
004
4
建设期利息
90000
273
5
理费
120000
364
6
市场推广费
75601
229
7
合计
3297468
10000
123 资金源
项目总投资3297468万元民币中15000万元银行贷款1797468筹资金
第十三章 项目实施进度
131 项目建设期限
项目工程实施计划行性研究报告批复起设计商务谈判施工项目建成环节满足进度求需参加单位密切配合统筹安排保证项目建设利进行项目建设实际建设工期19月2018年1月2019年7月30日
132 项目实施进度
项目建设着高效保质保量原分期进行项目建设
项目具体实施进度表示
表131 项目整体实施进度安排表
建设容
建设时间
2018年
2019年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
选整
基础工程
工程
体工程
基装饰工程
精装工程
设施设备安装工程
设备安装工程
绿化道路
133 项目理
施工阶段推行动态控制事前控制辅理方法抓住事先指导事中检查事验收三环节控制素保证施工质量重点部位关键工序进行动态控制项目成功实施工程项目施工项目进行目标控制施工质量施工进度施工安全施工成等方面进行控制
1根施工合确定开工日期工期竣工日期确定施工进度目标明确计划开工日期计划工期计划竣工日期确定项目开工竣工日期结合具体工程项目特点类似工程验制定行施工进度计划确定劳动力材料进度计划踪进度计划实施进行监督反馈加强工程现场理做现场工程调度
2工程材料理建设方工程材料理办法规定执行项目部应切实做工程材料理工程材料领量实际量做相应记录保留相关资料工程余料废料时办理退料转移手续
3贯彻安全第预防安全生产方针防止质量事身安全事发生保证施工生产施工进度控制范围
4围绕成目标确立成控制原施工项目成控制实施程中资源投入施工程成果进行监督检查衡量采取措施确保项目成目标实现
第十四章 济效益评价
141 财务假设
1项目遵循国现行法律法规政策重改变营社会济环境重改变
2项目资金够期需筹集项目够时投入规模运行项目新建工程利实施存工程停滞实施特殊原造成重损失
3 项目折旧采取均直线折旧法房建残值0折旧年限50年设备装修残值率0折旧年限20年进行折旧
4 抗力预见素造成重利影响
142 财务预测
1421 收入预测
表141 收入预测表（单位：万元）
序号
项目
合计
T年
T+1年
T+2年
1
营业务收入
4363830
2150715
1339869
873246
11
住宅销售
4054230
2027115
1216269
810846
111
层住宅销售
2026931
1013466
608079
405386
1111
单价（万元㎡）
190
190
190
1112
数量（㎡）
1066806
533403
320042
213361
112
高层住宅销售
2027298
1013649
608189
405460
1121
单价（万元㎡）
190
190
190
1122
数量（㎡）
1066999
533500
320100
213400
12
停车位销售
309600
123600
123600
62400
121
单价（万元）
1200
1200
1200
122
数量（）
25800
10300
10300
5200
编制说明：
项目建设期进行预售T年销售50T+1销售销售30T+2年销售20T+2年实现100售完
1422 利润预测
表142 利润预测表（单位：万元）
项目
合计
T年
T+1年
T+2年
营业务收入
4363830
2150715
1339869
873246
减：建设投资总成
3207468
1603734
962240
641494
增值税附加
118357
71014
23671
23671
销项税额
432452
259471
86490
86490
进项税额
326776
196066
65355
65355
财务费
90000
31500
31500
27000
土增值税
78628
15726
15726
47177
二营业利润
948005
428741
306732
133904
加：营业外收入
000
000
000
000
减：营业外支出
000
000
000
000
三利润总额
869377
428741
306732
133904
税（25）
217344
107185
76683
33476
四净利润
652033
321556
230049
100428
1423 项目全投资现金流量预测
表143 项目全投资现金流量预测表（单位：万元）
项目
T年
T+1年
T+2年
现金流入
2150715
1339869
873246
营业收入
2150715
1339869
873246
政府补助
000
000
000
回收流动资金
000
000
000
现金流出
2394967
698890
400595
建设投资
2308228
659494
329747
土增值税
15726
15726
47177
增值税附加
71014
23671
23671
税
107185
76683
33476
税净现金流量
351438
564296
439175
累计税净现金流量
351438
212858
652033
1424 财务计划现金流量预测
表144 财务计划现金流量表（单位：万元）
序号
项目
T年
T+1年
T+2年
1
现金流入
5448183
1339869
873246
11
营业收入
2150715
1339869
873246
12
政府补贴
000
000
000
13
银行贷款
1500000
000
000
14
企业筹资金
1797468
000
000
15
回收流动资金
000
000
000
2
现金流出
3070652
1389073
752071
21
建设投资
2245228
641494
320747
22
建设期利息
31500
31500
27000
23
土增值税
15726
15726
47177
24
增值税附加
71014
23671
23671
25
税
107185
76683
33476
26
贷款金
600000
600000
300000
3
税净现金流量
2377530
49204
121175
4
累计税净现金流量
2377530
2328326
2449501
1425 项目款付息预测
表145 款付息预测表（单位：万元）
序号
项目
T年
T+1年
T+2年
1
款付息
11
期初贷款息累计
000
900000
300000
111
金
000
900000
300000
112
利息
000
000
000
12
期款
1500000
000
000
13
期应付利息
31500
31500
27000
14
期金
600000
600000
300000
15
期利息支付
31500
31500
27000
16
期末贷款息累计
900000
300000
000
2
偿款息资金源
21
未分配收入
000
631500
327000
22
折旧费
000
000
000
23
款资金
000
000
3
利息备付率
107375
59594
4
偿债备付率
4142
3897
1426 项目盈亏分析
图141 项目盈亏分析图
图见项目销售量达7513时达盈亏衡点超7513开始盈利
1427 项目敏感性分析
1 销售价格敏感性分析
表146 项目售价敏感性分析表（单位：万元）
售价变化
部收益率（IRR）
净现值（NPV）（万元）
20
96938
1007841
15
45337
882635
10
27053
757430
5
17608
632224
0
11791
507019
5
7818
381813
10
4908
256608
15
2669
131402
20
880
6197
图142 项目售价敏感性分析图（单位：万元）
2 建设投资敏感性分析
表147 项目建设投资敏感性分析表（单位：万元）
建设投资变化
部收益率（IRR）
净现值（NPV）（万元）
20
1984
103720
15
3440
204545
10
5344
305369
5
7956
406194
0
11791
507019
5
18041
607843
10
30226
708668
15
65447
809493
20
2180692
910317
图143 项目建设投资敏感性分析图（单位：万元）
售价建设投资敏感性分析见项目抗风险力极强
143 财务评价
1431 全部投资现金流量分析
根表143项目全部投资现金流量表分计算出全部投资项财务评价指标：
表148 全部投资现金流量财务指标
项 目 名 称
税指标
项目投资财务部收益率()
11791
项目投资回收期(含建设期19月)
220年
项目投资财务净现值（ic8）
507019万元
财务部收益率设定基准收益率(ic8)财务净现值均零说明项目盈利力满足预期低求财务接受
投资回收期预期投资回收期表明项目投资时收回
1432 盈利力分析
根财务评价报表中投资计划资金筹措表收入估算表成表损益表分计算出盈利力评价指标：
表149 项目盈利力指标
项目
指标
项目年均营业收入（万元）
1454610
项目年均净利润（万元）
217344
项目年均净利润率（）
1494
资金利润率（）
1977
指标分析：
表149中项盈利指标出项目营期年均营业收入1454610万元年均净利润217344万元收益水较理想
项目年均净利润率1494该项率越高表明企业社会新创价值越贡献越反映企业增产时企业创造利润实现增产增收
项目资金利润率1977资金利润率企业利润总额资金总额率反映投资者投入企业资金获利力指标项目资金利润率较高项目营期投资者获利力强
通表149中项数指标出项盈利力指标良项目具较强盈利力
第十五章 社会效益分析
151 高品质精装住宅改善住宅环境
项目住宅区高品质精装住宅高层层住宅建设购房者提供更选择项目住宅区容积率仅20绿化率达30建筑密度空间绿化率高够住户提供足够公区域宽敞舒适居住环境够改善居民住宅环境居民提供环境更加优美居住更加便利住宅环境
152 完善城市规划
现XX区XX市济社会文化教育等领域发动机通年政府济导扶持越越企业投资未吸引更投资者项目建设正XX区未发展潜力带市场空间时项目完善住宅环境城市规划项目区周边提供完善配套服务
153 完善城市配套设施
项目区代建幼园完善住宅环境项目居民提供环境更加优美生活更加便捷住宅区域配套建设幼园仅够满足项目住宅区身生活需求满足区域外居民幼教育需求仅项目区居民提供便利周边居民提供便利XX区XX镇区会项目建立变越越宜居
154 增加方业
项目建设程中项目建成运营极促进岗职工相关员业增加业机会预计该项目项目建设正式运营需员工百余直接解决业30余项目运营带动相关行业发展间接增加创造量业机会
155 增加方财政税收
项目建成运营方政府创造观税收增加财政收入项目财政税收贡献值贡献产值定率计算增值附加税税项目营运政府缴纳年均税百万元税金附加年百万左右政府提供较税收收入
第十六章 风险分析
风险理项目外部面种风险进行识分析评价适时采取效措施进行防范控制济合理方法综合处理风险实现安全保障
结合项目实际面风险包括四方面：
市场风险
政策风险
风险
类型
财务风险
营风险
161 营风险控制
风险描述：消费者购买率高导致资金收入达预期目标理制度完善员工素质高岗前培训岗位理严理效率降低造成营业务收入减少成提高
风险控制：加宣传力度提供健全服务保障吸引市民购买建立健全理规章理体制加强员工素质教育岗位技培训实行岗位责制严格业务技术指导监督检查责制落实情况断提高营理水
162 财务风险控制
风险描述：该项目推动资金投入赖性较该项目财务预测中现金流量情况利润表预测情况出项目未拥非常盈利力够时收回投入资金营周转发生资金链断裂风险低
风险控制：项目拥非常现金流基会发生资金链断裂外项目盈利模式清晰会保证项目整体财务状况济效益良时限公司项目建设期指定严格财务预算制度加强装修资金理项目运营程中加强租金收缴理保证公司整体财务状况良会发生资金链断裂情况
163 市场风险控制
项目期销售发展购房需求托项目处市场环境具市场竞争力公司已进行充分评估证项目竞争优势仅体现优越区位环境体现题配套齐全业态丰富功清晰XX区产行业佼佼者
164 政策风险控制
风险描述：国家相关法律法规颁布修订产业政策税收政策等方面调整会公司运营带定风险
风险控制：城市综合体发展已然成趋势政府关政策转幅度会太未公司运作严格遵守国家法令法规政策加强关政策法规研究掌握国家法规政策新动态时调整公司发展目标营战略
165 理风险控制
风险描述：项目属住宅建设销售项目部门享项目资源整项目正常运营部分正常运营整体需协调统需理统规划布局旦理链条出现错误整项目面着失衡状态利项目整体效益实行
风险控制：理风险公司组织机构应扁化加强部门间沟通协调员调配整体服项目规划部门部灵活变理层营决策符合数股东意见加强理层培训等
第十七章 结建议
171 结
项目建设必性市场前景建设规模方案财务效益社会效益等方面缜密细致科学严谨分析证出结：
1 项目具广阔市场前景
目前住宅满足现代消费者需求住宅配套市政设施够项目建成弥补精品住宅足情况市场前景良
2 符合政府发展方
项目拟建设161616亩华邑XXPD201706号块项目项目建设利推动济发展符合国家全国房产行业整体规划符合XX省房产业规划
3 济效益良
首先项目营运政府缴纳量税收政府提供较税收收入投资回收期（包括建设期）约186年创造济价值
次项目区济体形成协效应带动区相关产业发展
4 社会效益显著
该项目仅极发展济带动相关行业发展时改善居民住宅环境拓展周边业渠道促进社会谐发展
总体说项目建设必建设方案行建设规模适宜项目建成取良济效益显著社会效益实现济效益社会效益均衡发展
172 建议
1 加强组织领导
成立项目建设领导组落实专门机构员确保项工作计划组织开展
2 做前期工作
切实做项目建设前期工作做工程前期规划单体设计勘察测量等准备工作努力保证建设项目快发挥应效益
3 时完成资金配备
抓紧工程报审批工作资金筹措工作
4 做员准备设备购置工作
积极做专业员选拔招聘关设施设备采购等工作保证项目建设计划利进行
5 做项目信息公开工作
实行项目公开接受社会监督通设立基建项目公开栏公布建设项目关信息增加项目理透明度确保工程质量资金效益
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房产项目
（甲级资质单位编制银行贷款）
行
性
研
究
报
告
XXXXXX房产开发限公司
二零七年十月
目 录
第章 总 1
11 项目概况 1
111 项目名称 1
112 项目性质 1
113 项目单位 1
114 项目建设址 1
115 项目简介 1
116 项目建设容 2
117 项目建设工期 4
118 投资估算资金筹措 4
119 技术济指标 8
12 项目业单位简介 8
13编制研究范围 9
131 编制 9
132 编制原 10
133 研究范围 10
14 项目评估结建议 10
141 结 10
142 建议 11
第二章 项目建设背景必性 12
21 项目建设背景 12
211 国家相关行业政策支持 12
212 XX市项购房政策情况 13
213 XX市成品住宅成趋势 15
214 XX区综合实力增强居民消费水提升 16
215 项目区开发利条件 17
22 项目建设必性 18
221 响应国家方政策 18
222 满足XX市居民住房需求 19
223 项目建设符合XX市成品住宅发展趋势 19
224 项目代建幼园促进完善周边配套设施 20
225 促进城市布局结构更趋合理 21
第三章 行业市场分析 22
31 行业特征分析 22
32 行业现状发展趋势 23
321 行业现状 23
322 行业发展趋势 26
33 行业市场分析 29
331 目标市场定位 29
332 项目市场容量分析 29
333 项目市场需求情况 32
第四章 建设容规模 35
41 项目建设原 35
42 项目建设规模容 35
421 住宅区建设规模容 36
422 幼园建设规模容 37
第五章 项目选址条件 39
51 项目选址 39
511 选址原 39
512 选址 39
52 建设条件 40
521 项目区位概况 40
522 气候条件 40
523 然资源 41
524 旅游资源 43
525 理貌 44
526 交通状况 44
第六章 项目业态规划 45
61 项目总体规划 45
62 项目区域规划 45
621 住宅区 46
622 代建幼园区 46
第七章 项目建设方案 48
71 设计 48
72 规划设计说明 48
721 规划理念 48
722 总体功结构布局 49
723 道路交通系统 49
724 绿化景观规划 49
725 公建设施 49
73 建筑设计 49
74 结构设计 50
741 设计 50
742 结构设计 51
743 抗震概念设计 51
744 材料 52
75 排水设计 52
751 设计 52
752 设计范围 53
753 材料选 53
76 电气设计 54
761 设计 54
762 设计范围 55
763 变配电系统 55
764 明系统 56
765 防雷系统 57
766 接系统安全措施 58
767 消防报警火灾动灭火联动控制系统 59
77 暖通设计 60
771 设计 60
772 设计范围 60
773 设计容 60
第八章 环境保护 64
81 设计 64
811 环境质量标准 64
812 污染物排放控制标准 64
82 环境现状污染源 64
821 建设点环境现状 64
822 污染物 65
83 污染源治理措施 65
84 环境影响评价 66
第九章 绿色节消防 68
91 节 68
911 编制 68
912 节措施 69
92 绿色设计 74
921 设计 74
922 公建部分 74
93 消防 78
931 概况 78
932 设计 78
933 总图布置 78
934 建筑消防设计 78
935 排水消防设计 80
936 电气消防设计 80
937 暖通消防设计 81
第十章 劳动保护安全 83
101 标准规范 83
102 设计原 83
103 劳动保护 84
1031 防火防爆 84
1032 电气安全 84
1033 卫生防护 84
第十章 组织结构力资源 85
111 组织结构设置 85
1111 项目建设阶段机构设置职 85
1112 项目运营期组织机构 85
112 劳动定员岗位职责 86
113 员源 86
114 员工培训 87
第十二章 投资估算资金源 89
121 投资估算 89
122 投资估算 89
123 资金源 93
第十三章 项目实施进度 94
131 项目建设期限 94
132 项目实施进度 95
133 项目理 96
第十四章 济效益评价 97
141 财务假设 97
142 财务预测 97
1421 收入预测 97
1422 利润预测 98
1423 项目全投资现金流量预测 99
1424 财务计划现金流量预测 100
1425 项目款付息预测 101
1426 项目盈亏分析 102
1427 项目敏感性分析 102
143 财务评价 104
1431 全部投资现金流量分析 104
1432 盈利力分析 105
第十五章 社会效益分析 106
151 高品质精装住宅改善住宅环境 106
152 完善城市规划 106
153 完善城市配套设施 106
154 增加方业 106
155 增加方财政税收 107
第十六章 风险分析 108
161 营风险控制 108
162 财务风险控制 108
163 市场风险控制 109
164 政策风险控制 109
165 理风险控制 109
第十七章 结建议 111
171 结 111
172 建议 112
第章 总
11 项目概况
111 项目名称
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房产项目
112 项目性质
新建
113 项目单位
XXXXXX房产开发限公司
114 项目建设址
项目建设位XX市XX区XX镇XX村三社项目区块位XX市XX区流量较外交通条件便利住宅需求量较周边规划生态环境条件良项目区周边配套设施断完善发展潜力具适宜型住宅建设条件
115 项目简介
项目XXXXXX房产开发限公司投资建设项目位XX市XX区XX镇XX村三社项目托适宜然城市条件开发建设精品精装住宅代建配套幼园项目建成政府增加财政税收项目建立够满足现消费者住宅高品质需求居民提供业机会增加收入项目建成拥良济效益社会效益具行性必性
116 项目建设容
项目总占面积1430175㎡（约2145亩）总建筑面积35222㎡中住宅区总占面积1077440㎡约161616亩建筑面积3193578㎡代建幼园总占面积352735㎡建筑面积328622㎡具体建设容规模表示：
表11项目住宅区技术济指标表（单位：㎡）
序号
项目
指标
规划净面积
107744
二
规划总建筑面积
3193578
（）
计入容积率建筑面积
21548
1
住宅建筑面积
2133805
2
非住宅建筑面积
20995
097
①
配套设施建筑面积
20995
A
物房面积（含3918业委员会活动室）
13405
B
消防控制室面积
4288
C
门卫室面积
800
D
公厕面积
2502
（二）
计入容积率建筑面积
41471
1
架空层面积
26671
2
非机动车库面积
14800
（三）
建筑面积层数
997307
局部2F
1
机动车车库面积
903797
2
设备房面积
57373
3
非机动车库面积
1745
4
垃圾房
2059
5
蓄水池面积
16628
三
容积率
200
四
建筑基容积率
237036
五
总建筑密度
2200
六
绿面积
323232
（）
中：绿总面积
9707
（二）
街集中绿面积
48535
七
绿率
3000
八
机动车位
258辆
（）
住宅停车位
258辆
九
非机动车位
215辆
（）
住宅非机动车停车位
215辆
表12 幼园综合技术济指标表（单位：㎡）
序号
项目
指标
规划净面积
352735
二
规划总建筑面积
328622
（）
计入容积率建筑面积
328622
1
幼园建筑面积
326622
2
门卫室建筑面积
2000
三
容积率
093
四
建筑基容积率
123457
五
总建筑密度
35
六
绿面积
105821
七
绿率
3030
117 项目建设工期
项目规划总建设工期19月2018年1月2019年7月30日具体项目建设进度见表131
118 投资估算资金筹措
测算项目总投资3297468万元民币XX市XX区华邑XXPD201706号块项目建设安装设备购置等基础建设中15000万元银行贷款1797468筹资金
具体投资估算见表：
表13 项目总投资估算表
序号
工程费
价格（万元）
占
1
土费
1790822
5431
11
土出金
1680744
5097
12
土指标款
48727
148
13
土交易费
8602
026
14
契税印花税
52749
160
2
建安工程费
1141971
3463
21
基工程
36338
110
22
土建工程
866072
2626
221
高层
158111
479
222
层
160210
486
223
室
184004
558
224
入户门安装（户）
2634
008
225
信报箱安装
128
000
226
塑钢门窗安装
28059
085
227
住宅公区域装修
25595
078
228
栏杆工程
8458
026
229
外墙保温工程
000
000
2210
门厅工程（门头）
5960
018
2211
防火门
1454
004
2212
精装修工程
204908
621
2213
园林休闲设施
1085
003
2214
环氧面
4329
013
2215
高层外墙面仿石漆（13层）
2850
009
2216
高层外墙面涂料（4层含坡屋面）
7199
022
2217
洋房外墙面陶瓷薄板（材甲供）（12层）
7074
021
2218
洋房外墙面黄色面砖（材甲供）（3层）
3398
010
2219
园林景观工程
53722
163
2220
总网工程
6566
020
2221
门牌号区指示牌
326
001
23
安装工程
239561
726
231
电缆采购
15380
047
232
电梯安装（元台）工程
29846
091
233
消防设备安装工程
28836
087
234
弱电安装全部工程
11535
035
235
车位划线
325
001
236
限数字电视（户）
2023
006
237
变压器设备安装工程
1730
005
238
总包水电安装工程（高层层室）
59274
180
239
天然气泄漏报警系统工程
589
002
2310
时电
3487
011
2311
时水
3487
011
2312
供水工程
3845
012
2313
供电工程
57673
175
2314
供气工程（户元）
8840
027
2315
防设备工程
4233
013
2316
配电箱采购工程
5767
017
2317
应急柜采购工程
1538
005
2318
柴油发电机组采购安装工程
1154
003
3
前期费
79074
240
31
方案初设施工图设计费（室住宅）
9642
029
32
绿化方案设计施工图设计
308
009
33
防设计费
725
002
34
室检测费
248
001
35
施工图审查费
567
002
36
面积测绘
638
002
37
项目报建费
56682
172
38
监理费
3543
011
39
勘察费
1585
005
31
招投标代理费（含造价咨询盖章）
36
001
311
高压线改迁
329
001
312
行性研究
15
000
313
土壤氡气检查
06
000
314
文物勘探
1465
004
4
建设期利息
90000
273
5
理费
120000
364
6
市场推广费
75601
229
7
合计
3297468
10000
119 技术济指标
项目技术济指标见表：
表14 技术济指标
项目
指标
项目投资财务部收益率()
11791
项目投资回收期(含19月建设期)
220年
项目投资财务净现值（ic8）
507019万元
项目年均营业收入（万元）
1454610
项目年均净利润（万元）
217344
年均销售净利润率（）
1494
资金利润率（）
1977
12 项目业单位简介
企业名称：XXXXXX房产开发限公司
企业类型：限责公司
营范围：房产开发营物业理工程准备施工设备服务园林绿化工程设计施工
XXXXXX房产开发限公司成立2010年5月公司注册资3亿元事住宅商业产开发物业理等公司股东深圳市红筹投资限公司事金融证券高科技产业房产开发营等项目单位已建项目包括华邑·阳光里XXXXXX房产公司成号项目位成郫县XX镇校园路总占面积约129亩容积率40总建筑面积40万方米树立高品质高性高保障企业形象成产行业佼佼者
13编制研究范围
131 编制
1． 国民济社会发展第十三五年发展规划
2． 中华民国水污染防治法
3． 中华民国土理法
4． 中华民国城乡规划法
5． 中华民国环境保护法
6． 中华民国消防法
7． 中华民国环境影响评价法
8． 中华民国气污染防治法
9． 中华民国固体废物污染防治法
10． 中华民国水污染防治法（修正）
11． 2016年XX区国民济社会发展统计公报
12． XX区民政府2016年政府工作报告
13． 2016年XX市国民济社会发展统计公报
14． 建设项目济评价方法参数第三版
15． 国家关政策法规标准规范
16． 建设单位提供基础资料
132 编制原
1 市场原：项目流程技术方案设计等出发充分考虑市场结构水市场原贯穿整程
2 技术先进实性原：采现代施工技术应先进技术时充分考虑技术实性特成行性施工理技术边际成达化
3 系统原：空间时间合理安排项目设计建设销售间关系实现微观资源配置优化
4 环保安全卫生原：环境安全卫生升企业发展长效机制加项目涉排放物国家环保质量标准进行害化处理做零废物排放
5 效益原：济效益放重位置时济效益社会效益紧密结合起
133 研究范围
项目行性研究报告研究范围：项目建设背景建设必性分析行业市场分析建设规模建设方案项目选址分析项目业态规划环境保护节措施研究组织机构项目理投资估算资金筹措方案财务分析项目效益评价风险分析行性研究结建议
14 项目评估结建议
141 结
项目建设背景必性行业市场分析项目规划项目建设规模容项目选址财务评价社会效益等方面缜密细致科学严谨分析证出结：
（1） 项目华邑产住宅建设销售涉区域达161616亩符合国家产业政策投资方
（2）综合性生活广场国消费元化环境国市场巨具广阔市场空间
（3）通项目建设激发周边消费潜力
（4）项目处XX省XX市XX区济条件良适合项目发展
（5）项目拟建设161616亩华邑XXPD201706号块项目包括住宅建设销售行业利润率较高济效益观
总体说项目建设必建设方案行建设规模适宜项目建成取良济效益显著社会效益实现济效益社会效益均衡发展
142 建议
建议建设单位抓紧工程前期准备工作做工程前期立项规划等准备工作抓紧工程报审批工作资金筹措工作积极做专业员选拔招聘关材料设备购置等工作保证项目建设计划利进行建议工程快马期获良济效益丰厚社会效益
第二章 项目建设背景必性
21 项目建设背景
211 国家相关行业政策支持
1 新常态中央调控更注重市场化金融手段鼓励住性住房消费
2014年中央出台房产相关政策均注重长期发展制度建设未出台新短期行政手段年末中央工作会议度未直接提房产房产调控行政化趋势明显时监层允许已市房产企业银行间市场发行中期票表明监层房产融资态度原单压转双调节中型房企资金压力缓解外支持住性刚需差化信贷政策2010年首度放松930’新政住房贷款需求支持力度幅提升首套房认贷认房界定标准较前认贷认房幅放宽
次限购退出金融财政政策导方政策时轮灵活调整城市出现次调整限购政策局部调整全面放开
外金融信贷公积金政策进调整财税补贴鼓励住刚需方政策调整更加灵活重点加信贷支持力度济偏弱旺季旺背景信贷利政策陆续出台
2 2015年330新政降息降准全面二胎等政策密集提出提振市场信心
2015年延续2014年济行压力加楼市库存高企市场信心足背景宏观政策层面进步导稳增长调结构房产方面积极聚焦促销费鼓励住改善性需求央行实行灵活适度货币政策连续降准降息降低二套房首付构建宽松金融信贷环境减轻购房压力提升消费力
212 XX市项购房政策情况
1 XX市房产业发展五年规划：新建住房1606万套确保商品房供应充足
根XX市国民济社会发展第十三五年规划纲XX市城市总体规划（20162030年）等文件精神结合成房产业发展特点XX市制定XX市房产业发展五年规划
五年规划市房产业保持稳定增长增幅GDP基步房产业增加值占GDP重保持5~6间时进步促进民生改善居民居住水持续提升期末城镇常住口均住房建筑面积达45方米左右促进房产业济社会协调发展期间全市新建城市房屋27亿方米中住房1606万套17亿方米确保商品房供应量充足
编制XX市房产业发展五年规划（20172021年）（简称规划）利深入贯彻落实房子住炒定位利统筹处理短期长期市场调节行政调控住房保障产业市场关系利全面审视房产业城市济理重塑济社会发展中角色定位利促进房产业济社会协调健康发展
2 XX市限购政策
扩住房限购范围
二手住房纳入限购范围购房者住房限购区域购买二手住房应符合成办发〔2016〕37号成办发〔2016〕45号文件规定购买商品住房条件新购买1套住房(包括商品住房二手住房)
二 强化区域职住衡
成高新区西部园区锦江区青羊区金牛区武侯区成华区龙泉驿区新区温江区双流区XX区区域购买住房购房者须具限购区域户籍限购区域稳定业连续间断缴纳社会保险24月成高新区南部园区天府新区成直区限购政策继续成办发〔2016〕45号文件执行中非区户籍居民须连续间断缴纳社会保险24月
三 加强购房资格审核
非区域户籍居民通补缴社会保险限购区域购买住房房社等部门切实履行职责强化部门协作加强购房资格审核确保住房限购措施落实处
四 支持合理住房需求
重招商引资项目机关企事业单位引进高端等区政府(委会)认定购房受户籍社保缴纳时限限制购商品住房合备案日起二手住房载入动产登记簿日起5年市转
五 击违法违规行
加强市场监规范市场秩序严厉查处违规收取诚意金虚高装修费变相提价伪造虚开社会保险缴纳证明等违法违规行
3 公证机构摇号排序选房全款额外
2017年11月16日XX市城乡房产理局XX市司法局发布关商品住房开盘销售采公证摇号排序选房关事宜通知求全市新取预售许现售备案商品住房开盘销售全部采取公证摇号排序选房销售方式
成次出台通知明确求时公开房源房产开发企业新取商品房预售许现售备案日起10日须申报价格房价次性面社会公开全部准售房源
通知求开盘售房时全款支付额外开发企业设置捆绑销售挂牌价外收费等利购房登记条件登记购房摇号选房合签订须保持致时房产开发企业开盘销售前3日发布摇号公告时公示导入摇号系统登记购房名册摇号排序选房应公证机构提供电脑摇号软件公证机构作全程现场监督公证摇号排序结果应场公示着摇号选房政策实施相信会予许刚需购房者更信心刺激消费者购房欲
213 XX市成品住宅成趋势
根省政府关推进建筑产业现代化发展指导意见（川府发〔2016〕12号）文件精神市政府意现进步加快推进市成品住宅发展提出意见
成品住宅指房屋竣工验收前功空间固定面铺装涂饰完成套线开关插座厨房卫生间设备全部安装位基达入住条件住宅
成品住宅建设实现土建工程室装修设计施工体化幅度减少建筑垃圾粉尘噪音污染推进成品住宅建设利提升城市环境品质推动建筑节减排绿色发展促进建筑业房产业转型升级利优化住宅产品结构减少投资性购房促进房产市场稳发展
214 XX区综合实力增强居民消费水提升
XX省整体济增长快速稳定济前景优势明显XX区房产行业发展XX省XX市城市概念辐射进入快速升期口断增加收入水断提高房产业发展提供充足消费动力着济生动力断增强XX区济增速持续高位稳定运行国民济持续稳定增长初步核算：
全区实现区生产总值4627亿元年增长81（价计算）XX市高04百分点中第产业增加值223亿元增长34第二产业增加值2644亿元增长78第三产业增加值1760亿元增长92三次产业济增长贡献率分21560419三次产业结构年49：582369调整48571381全年非公制济增加值达3109亿元增长82占区生产总值重672区生产总值贡献率676中民营济增加值2653亿元增长82占区生产总值重573区生产总值贡献率58
全年完成房产投资1454亿元增长87全年商品房销售面积达2985万方米增长84中住宅销售面积250万方米增长86实现商品房销售额1679亿元增长63中住宅销售额达1396亿元增长159着济发展居民购房消费需求断攀升
215 项目区开发利条件
项目处XX区XX区原名郫县处XX市西北部川西原腹心带东金牛区南邻青羊区温江区西连江堰市北接新区彭州市作通国家AAAAA级旅游景区青城山江堰九寨沟黄龙必路
1 工程区域位置
项目位XX市XX区XX镇XX村三社场环境整场周围道路通畅交通便利项目占面积161616亩块位道XX镇流量较外交通条件便利住宅需求量周边规划建设学校医院基础设施断完善住宅生活区发展潜力
2 项目区域环境
项目基谓山水环绕风景秀丽项目位XXA路XX三路两条城市道路交叉口交通优势显著场较整方正利方案设计然资源利创造优美景观环境块价值高升值空间巨
3 项目区具备优势
市场必须实力力营者烘托兴旺发达XX区拥高等院校14(科10专科4)居XX市区县市首位项目区培育众验丰富房产行业建设营理项目建设提供量高端支持
4 具备良产业优势
XX市XX区XX镇XX村农林渔业商品住宅行业医药行业五金行业等行业形成定规模产业强支撑市场发展奠定产业基础
22 项目建设必性
221 响应国家方政策
项目积极响应相关政策法律法规满足现居民住宅商业营业房需求国家降息降准政策规定2015年3月1日起央行年首次降息025百分点2015年4月20日起央行次调类存款类金融机构民币存款准备金率1百分点降准购房者申请房贷限制更宽松2015年5月11日起央行次调金融机构民币贷款存款基准利率金融机构年期贷款基准利率调025百分点51档次贷款存款基准利率住房公积金存贷款利率相应调整商业房贷利率调整565住房公积金贷款利率调整3752015年次降息降准降低购房成提振市场信心
2015年9月30日央行银监会发布关进步完善差化住房信贷政策关问题通知规定实施限购措施城市居民家庭首次购买普通住房商业性住房贷款低首付款例调整低25二民银行银监会派出机构应分类指导施策原加强方政府沟通根辖城市情况国家统信贷政策基础指导省级市场利率定价律机制结合实际情况确定辖商业性住房贷款低首付款例首套房认定标准放宽首付款例降低购房标准成降低利刺激房产市场需求
十八届五中全会通全面实施夫妇生育两孩子政策该政策进步提升居住功需求住房升级需求整体济行压力加楼市库存高企市场信心足背景政府支持房产行业政策密集提出短期提振市场信心利房产行业发展项目建立满足现消费者断增长购房需求积极响应相关法律法规符合国家政府政策求
222 满足XX市居民住房需求
2016年末XX市常住口15918万全市城镇化率达706年末全市户籍口13989万中城镇口7846万乡村口6143万
2016年末XX区常住口8402万年末增加15万全区城镇化率达6812年末户籍口575160中：城镇口286576乡村口288584全年出生口8595死亡口3202口然增长率95‰年相全年净增口16560
XX市XX区2016年口数量出年XX市XX区常住口断增加着XX市落户等系列落户政策实行预见未年XX市XX区常住口断增加家住宅需求断增加项目建立效满足XX区XX市民众住房需求居民提供高质量高性价居住享受
223 项目建设符合XX市成品住宅发展趋势
根省政府关推进建筑产业现代化发展指导意见（川府发〔2016〕12号）提出2017年2020年底全市新开工商品住宅（三层低层住宅外）保障性住房中心城区（成高新区成天府新区锦江区青羊区金牛区武侯区成华区龙泉驿区青白江区新区温江区双流区XX区）成品住宅面积例逐步达100郊区市县（简阳市江堰市彭州市邛崃市崇州市金堂县新津县邑县蒲江县）成品住宅面积例逐步达80
2022年底全市新开工商品住宅保障性住房成品住宅面积例达100全面实现市住宅产品结构清水房成品住宅根转变
项目建设容精装住宅建设销售完全符合XX市未年成品住宅发展趋势项目精装房环保达标率远远超装修新房实精装修房交付前必须环保关否法通验收装新房中超9成消费者重视检测导致行装修新房环境达标率低
224 项目代建幼园促进完善周边配套设施
着济总量济发展水提高居民居住环境中相关配套学校医院等更高求着二胎政策开放童学前教育成选择住宅关键点项目建设精品住宅时代建配套幼园效满足居民学前童教育需求提高学前教育质量童提供充足方便高质量教学环境仅提高项目住宅区学前教育条件造福项目区周边学前教育适龄童提升该区域配套设施设备提升项目区价值促进区发展明显作
225 促进城市布局结构更趋合理
城市规划实施程中需助土开发手段城市部土利济规律起作调节促进城市结构布局形态功外区趋合理城市土综合开发利销售强力济杠杆单位实行偿土体现真正价值促进城市种功域空间外布更加合理获佳利区位城市规划程中势利导产业分布产业价值城市合理布局取较动态衡疑进步提高城市规划水
第三章 行业市场分析
31 行业特征分析
房产行业中国重支柱民生产业发展态势关系整国民济稳定发展金融安全中国房产行业呈现周期性资密集型政策敏感度高域性明显特点房产行业具周期性特征短周期体现宏观济互果影响长周期体现口变化迁移规律城市发展规律房产行业具资金密集型特征具土支出资金总量建安成支付复杂额特征企业资金规模流动性资金运营水较高求房产行业具政策敏感性特征政府通金融等间接手段影响房产市场直接通行政干预方式调控市场时中国级政府控制全国土作市场唯卖方房产企业类土政策高度敏感：房产行业具显著域性特征房产产品特殊商品价值取决处区位区位涵盖城市城市区域土类稀缺资源（教育医疗休闲等）占等素
1 产行业社会固定资产投资居民消费水财税政策货币政策等宏观济素关系密切
中房产行业资金密集型行业房产需求端（购房者）供端（房产企业）均国家金融政策赖较强土政策会影响房产企业规模成税收政策房产企业成控制带直接影响
2 中国房产行业长期处政府调控状态
调控政策分金融政策行政政策土政策税收政策四类金融政策包括存贷款基准利率公积金贷款政策存款准备金率等行政政策包括限购限贷政策购房补贴政策类保障房政策土政策包括土供应政策土开发规划控制政策等税收政策包括营业税增值税等类政策
3 房产行业开发周期产业链条均较长
开发周期长体现房产开发包括前期房产项目建设房产销售物业理等环节产业链条长体现钢铁水泥建材等游行业游家装家电行业均极高关联度外房产行业横关联度较高开发周期产业链条中涉政府开发商消费者金融机构等群体类政策变化房产企业均会产生影响
32 行业现状发展趋势
321 行业现状
1．房产需求放缓
房产市场需求包括刚性需求柔性需求弹性需求刚性需求房产市场需求力柔性需求改善提升居住品质弹性需求房产投资根国家统计局公布数中国1659岁劳动年龄段口2012年起开始出现降口红利逐步消退二十年中国受计划生育政策影响青年口例呈现持续滑壮年老年口例攀升老年抚养提升中国口老龄化趋势逐步显现着老龄化进程断加速定程度会造成房产需求放缓国尚成熟养老产领域带定机遇口出生高峰年龄段口婚育高峰渐趋尾声2534岁口占逐步降刚需降房产市场流时3549岁口占断升考虑2015年10月29日国家发布全面实施夫妇生育两孩子政策家庭住房居住功需求住房升级需求升整体年发展中国均住房面积升目前已达33㎡左右相前十年高速发展房产市场目前支撑房产市场高速增长素正逐步减弱房产行业需求放缓
2 房产投资增速降库存然高企
2008年2014年住宅产新开工面积竣工面积分析住宅产未潜供应量达265亿方米均销售面积1064亿方米基数计算潜化周期34年2012年2014年中国土购置面积波动降已成交土潜供应量195亿方米年均销售面积1064亿方米基数计算出潜化周期18年考虑两素城市库存潜土化周期均处高位未房产市场发展难继续维持高需求量卖方市场逐步转入买方市场根统计局公布数截2015年10月底全国商品房售面积68632万方米9月末增加2122万方米中住宅售面积增加1180万方米创历史新高目前中国楼市高库存二三线城市中西部区广泛存三四线城市尤突出线城市东部区然存供应求2015年11月10日席中央财领导组第十次会议楼市提出化解房产库存促进房产业持续发展指出化解库存高企目前房产行业重务2015年12月21日中央济工作会议强调化解房产库存提出消化库存五措施
3 房产开工面积降国房景气指数低位震荡
2014年全国房屋新开工面积持续降全年全国房屋新开工面积180亿方米降107中住宅新开工面积125亿方米降144全国房屋施工面积726亿方米增长92全国房屋竣工面积107亿方米增长592015年111月份房产开发企业房屋施工面积7240亿方米增长18增速110月份回落05百分点中住宅施工面积503347万方米降03房屋新开工面积140569万方米降147降幅扩08百分点中住宅新开工面积97077万方米降153房屋竣工面积72413万方米降35降幅收窄07百分点中住宅竣工面积53553万方米降64着新开工面积降土购置面积波动降预计未入市供应量降未供求关系趋衡需较长时间
4 行业竞争激烈区域分化严重
根克瑞信息集团联合中国房产测评中心发布2014年中国房产企业销售TOP100排行榜2014年房产行业排行呈现特点：万科绿蝉联销售金额面积榜桂冠两家步入两千亿企业行列行业集中度加速升（top10销售金额占1719升4百分点TOP20销售金额占2315升5点）房企业绩增速放缓2014年恒富力融创等较规模企业弱市环境中业绩保持业绩较快增长2015年111月销售金额榜单中万科绿恒保利中海万达碧桂园7家房企销售业绩均111月份超1100亿元2015年111月销售面积榜单中恒万科碧桂园绿万达中海保利7家企业111月销售面积均超1000万米
5 房产企业盈利力收窄资产负债率高
2014年全国商品房销售面积121亿方米降76销售额76万亿元降632015年111月全国商品房销售面积109亿方米较年期增长7411月单月销售面积14354万方米较年11月增长86111月商品房累计销售额达74522亿元较年期增长15611月销售额9732亿元年11月增长202
2014年房产开发企业营总收入664万亿元增长3025营业利润率924较期降2014年沪深市房产公司营业收入均值6548亿元增长1662净利润均值776亿元增长645净利润增速较回落2014年底房产开发企业资产负债率7700升220百分点
住宅均价格土供应价格角度2012年全国100中城市供应土挂牌均价呈升趋势百城住宅均价格2012年2014年初升趋势明显2014年二季度开始迅速降整体行业利润空间收窄
322 行业发展趋势
1 保障房分流夹心阶层购房需求
1998年前种形式福利分房直持续商品房供应面积够市场结构矛盾算突出
1998年2011年十年里福利分房制度全国范围停止加改善住房需求力愿集中释放时级方政府解决保障房意识力严重缺位商品房占超90市场结构矛盾十分突出需求远供应局面房价持续快速涨
十三五期间五年国家建设量保障性住房计划根改变国住房市场供应结构保障房市场占达25~30甚更效分流部分夹心阶层购房需求缓解供需矛盾根抑制房价快涨
2 未房价市场决定
房价问题直牵动着国目光神般济学原理商品价格短期供求关系决定长期成素决定中国外政策素仅忽视时起着导作
尤十年间保障房供应长期缺位致商品房供需失衡房价涨快政府已接连出台政策予调控房产业市场化程度严重降低
十九根城市区域住房供求状况城市化推进节奏家庭收入改变情况等素判定房价短期升降土价格建材价格劳动力理费水资金成水等房价构成 成素变化趋势判断房价中期甚长期走势
3 开发商数量减少
房产业快速发展程中开发商数量达8万家众着市场格局调整步伐加快开发商数量迅速减少
目前行业现状3~5年活跃型年新项目开工开发商数量幅度减少5000家10年减少3000家程中开发商迫身生存战略做出调整重新企业产品定位商业模式市场范围融资渠道团队规模等做出选择判断投资者银行购房者相关产业选择开发商作合作伙伴选购产品时应重参考价值
4 住宅产业化带房产业革命
发达国家住宅产业化水已超70震发国家日建筑产品已高达90栋建筑十时装配建成中国住宅产业化率30整体处起步试点阶段
作业士必须认识：(1)住宅产业化根解决房屋质量问题建筑误差厘米缩毫米终杜绝跑滴漏现象(2)房屋建造周期缩短投资周期相应缩短生产效率提升促进投资收益率幅提升甚说住宅产业化会国房产业带场革命
5 拥抱互联网
互联网正改变层面传统行业着数时代思维方式行业商业模式理方式等商业生态系统逐步发生着变化
开发商未学运互联网思维方式技术手段客户需求角度规划企业营行客户群体数十万百万计购房次消费 利网络化社区服务台断发现挖掘生活中二次消费持续消费需求延伸服务中寻找新利润增长点开发商正探寻营方
6 创新房产金融层出穷
未15~20年中国房产金融系统断健全完善动产营相配套REITs(房产信托基金)呼欲出相信行业断细分趋势揭贷款证券化土银行住宅银行社区银行离遥远围绕客户资源整合服务模式创新金融产品层出穷房产金融蓬勃发展新局面已
33 行业市场分析
331 目标市场定位
产品定位：项目精装住宅建设销售
市场定位：项目市场定位XX市XX区
332 项目市场容量分析
1 XX市房产业市场容量分析
2016年XX市全年房产开发投资完成26389亿元年增长65含预售商品房销售面积39353万方米增长253中住宅销售面积32857万方米增长289实现商品房销售额29502亿元增长389中住宅销售额24213亿元增长468
20112016年成商品住宅销售面积销售金额增长图示：
图31 XX市20112016年商品住宅销售面积数
图32 XX市20112016年商品住宅销售额数
20112016年成房产行业开发投资绝数增长率出XX市商品住宅年逐步趋稳定减少2016年着XX市落户政策放宽XX市断发展XX市商业住宅出现规模涨预测未年XX市商品住宅行业稳步增加XX市市场需求减项目拥巨市场前景
2 XX区商品住宅市场容量分析
2016年XX区全年完成房产投资1454亿元增长87全年商品房销售面积达2985万方米增长84中住宅销售面积250万方米增长86实现商品房销售额1679亿元增长63中住宅销售额达1396亿元增长159
20122016年XX区商品住宅行业销售面积销售金额情况图示：
图33 XX区20122016年商品住宅销售面积数
图34 XX区20122016年商品住宅销售额数
图出XX市商品住宅销售稳定环境XX区商品住宅销售额持续增长出XX区商品住宅发展良市场需求断增加项目建立应前XX市XX区房产行业需求发展市场前景良
333 项目市场需求情况
1 成常住口流入加速
房产价格波动受方面素影响中常住口变动率核心影响素常住口流入流出反映出城市外吸引力业竞争力宜居性变化更直接常住口增加带购房需求会直接刺激住房需求涨
房观察指数综合常住口变动率住房需求房价变动率发现市场整体稳定情况常住口变化住房需求房价呈线性关系根房观察指数测算成目前常住口增长速度意味着未成房产年增长率高达10
根十城市新公布2015年国民济社会发展统计公报显示2009年2015年城市常住口均530程度涨幅中成涨幅1393涨幅位居十城市第七位
图出目前常住口城市重庆6年时间增长率仅551增长率十城市倒数第位成6年发展常住口突破已1465万超越深圳广州杭州南京等型城市
图35 20092015十城市常住口情况
数常住口流入刺激城市住房需求涨
2 成济发展促进住房需求涨
成作西南重镇GDP数国家战略位已晋升准线城市行列中城市吸引力提高促进成常住口增加尤成造中国软件名城——天府软件园包括博世汽车现代制造业吸引少外群成常住
根2010年第六次口普查口数成常住口呈现加速升趋势尤2016年成常住口流入增速达860历年峰值
图36 20112016年成常住口情况
常住口高增长离开政策产业支持2014年10月XX天府新区获批成国家级新区2015年1月国务院中央军委正式发文件意成简阳新机场立项世界500强公司半入驻成
房观察指数根横十城市常住口变动情况房价涨跌情况分析出常住口流入房价涨跌呈现线性关系成房产口价格指数（常住口变动率房价变动率）0155根目前成常住口157增长率反推出目前常住口流入速度成未房产价格年增长率预计高达10加速趋势
预见着成城市位提高产业导入成常住口流入持续扬刺激成住房需求进步涨综述项目建立未年甚更长时间拥广阔市场市场前景良
第四章 建设容规模
41 项目建设原
1 建筑设计原
项目建筑设计中应舒适环保设计理念项目建筑功区布置中应做利项目运营利项目施工部功布置外部联系方便达控制流物流目
2 结构设计建设原
项目结构设计时应做点：
（1）建筑物建设应该节约节约资源统筹规划合理布局原建设
（2）总面布置应符合防火防潮卫生等安全规范
（3）充分利现基础设施合理配置资源妥善处理期建设远期发展关系发展留余施工创造条件
42 项目建设规模容
项目总占面积1430175㎡（约2145亩）总建筑面积35222㎡中住宅区总占面积1077440㎡约161616亩建筑面积3193578㎡代建幼园总占面积352735㎡建筑面积328622㎡项目住宅区五栋楼1号楼15层2号楼7层1层3号楼8层4号楼6层5号楼7层项目幼园3层项目幼园3层项目建设容包含住宅幼园建筑安装工程排水工程电力工程暖通工程消防工程等
具体建设规模容见表：
421 住宅区建设规模容
表41 项目综合技术济指标（单位：㎡）
序号
项目
指标
规划净面积
107744
二
规划总建筑面积
3193578
（）
计入容积率建筑面积
21548
1
住宅建筑面积
2133805
2
非住宅建筑面积
20995
097
①
配套设施建筑面积
20995
A
物房面积（含3918业委员会活动室）
13405
B
消防控制室面积
4288
C
门卫室面积
800
D
公厕面积
2502
（二）
计入容积率建筑面积
41471
1
架空层面积
26671
2
非机动车库面积
14800
（三）
建筑面积层数
997307
局部2F
1
机动车车库面积
903797
2
设备房面积
57373
3
非机动车库面积
1745
4
垃圾房
2059
5
蓄水池面积
16628
三
容积率
200
四
建筑基容积率
237036
五
总建筑密度
2200
六
绿面积
323232
（）
中：绿总面积
9707
（二）
街集中绿面积
48535
七
绿率
3000
八
机动车位
258辆
（）
住宅停车位
258辆
九
非机动车位
215辆
（）
住宅非机动车停车位
215辆
422 幼园建设规模容
表42 幼园综合技术济指标表（单位：㎡）
序号
项目
指标
规划净面积
352735
二
规划总建筑面积
328622
（）
计入容积率建筑面积
328622
1
幼园建筑面积
326622
2
门卫室建筑面积
2000
三
容积率
093
四
建筑基容积率
123457
五
总建筑密度
35
六
绿面积
105821
七
绿率
3030
第五章 项目选址条件
51 项目选址
511 选址原
1 严格执行土利总体规划城镇总体规划确保项目建设总量增加耕基农田数量减少质量降低
2 符合区布局具备良安居环境较方便交通条件
3 占面积满足总面布置需发展余
4 满足必供水供电条件
5 基承载力符合建设标准满足环保求环境污染指数轻度污染排放污染源工业企业
512 选址
图51 项目区位示意图
项目选址位XX市XX区XX镇XX村三社项目区块位XX市XX区流量较外交通条件便利住宅需求量（见图51）项目区域位置良交通便利附化学污染源易燃易爆物品仓库工矿企业军事设施会基础设施产生破坏
52 建设条件
521 项目区位概况
XX区原名郫县处XX市西北部川西原腹心带东金牛区南邻青羊区温江区西连江堰市北接新区彭州市作通国家AAAAA级旅游景区青城山江堰九寨沟黄龙必路
XX区幅员面积4375方公里理2街道13镇40社区156行政村52少数民族常住口(含合作街道)756047常住口重(含合作街道)538常住口密度(含合作街道)1730k㎡杜宇化鹃美丽传说XX区名鹃城XX区区花杜鹃花区鸟杜鹃鸟
XX区始终坚持济建设中心调整优化济结构线扩开放招商引资重点提高济运行质量核心壮财政综合实力目标县域济持续快速高效发展综合实力显著增强民生活日益改善先列入全国乡村城市化试点县国家软件产业化基国家级出口加工区国家中药现代化科技产业园国家生态示范区全国蔬菜标准化生产示范区中国盆景乡等2016年5月XX省XX市郫县成国务院首批双创区域示范基
2016年12月7日撤销郫县设立XX市XX区
522 气候条件
XX区属亚热带季风性湿润气候具春早夏热秋雨冬暖温雨温差较雾日少霜期长四季分明特点境年均气温160℃年度极端高气温353℃极端低气温40℃降水量9794毫米日1 0140时独特成原风水优势成真正创业热土宜居佳
523 然资源
1 土资源
XX区土面积总计6028万亩具代表性壤土灰色潮土性水稻土XX区江堰渠首灌区水旱耕作省力村道横适宜机耕干湿交作业耕质量全国水1992年XX区全面改革土制度1999年郫县步骤组织开始土开发整理利
2 质矿产资源
XX区河床沙滩面积约占25方公里部田土面均洪积沙石砾厚达200～300米沙石储量丰富XX区横山老黄泥粘土面积48方公里厚度约400米老积黄泥田占总耕面积29％19万亩折合126方公里粘土厚度10公分数米间测全县粘土总含量150亿立方米左右XX区水文质属第四系松散堆积砂砾石层孔隙水部含水层孔隙潜水埋藏部含水层深度约40米部潜水重碳酸钙型矿化度部03～05克∕升部01～03克∕升矿泉水存积万年甚万年冰川时期积水饮完全开发利
3 动植物资源
XX区农耕发达烟稠密陆野生动物较少捕捉昆虫杂食稻粮鸟类较麻雀乌鸦燕子土画眉杜鹃喜鹊等2000年前出现鹤鹭等食鱼水鸟繁生外XX区爬行动物两栖动物昆虫类动物较蛇青蛙螳螂土蚕蝉泥鳅黄辣丁等XX区养殖类动物数量较分家畜家禽水产三类猪牛兔狗鸡鸭鹅鲤鲫牛蛙等1990年先引进美国七彩山鸡非洲鸵鸟江团鳗海狸鼠香猪麝香鼠等XX区气候温雨量充沛宜生植物较广分野生植物栽培植物两类约1000品种中野生植物草藤水生藻苔鲜五类栽培植物粮食薯豆油料糖烟麻蔬菜调料水果药材木花竹木草工菌等14类1986年XX区相继引进意利杨白杨芦荟仙掌水叶榕三刀菜樱花等
4 水利资源
XX区表水均江堰宝瓶口江分出水系仰天窝闸门分出蒲阳河柏条河走马河江安河四河流进入XX区分合形成蒲阳河走马河—清水河沱江河柏条河徐堰河毗河府河江安河等八干渠俗称八河流境河道总长158公里干渠动脉发出66条支渠116条斗渠219条农渠密蛛网毛渠形成横交错排灌体系密度全国水资源理蕴藏量118万千瓦开发量27万千瓦水第四系松散堆积砂砾卵石层孔隙水常年均水温14～185℃PH值68～74属中性水含水层般厚15～25米总蕴藏量达32亿立方米水般埋藏较浅便开发利
524 旅游资源
XX区历史文化遗迹丛祠杜鹃城遗址古城遗址扬雄墓子云亭等列入国家重点文物理局编中国名胜辞典外武墓公祠郫筒井严君墓梅花御井蓝家坡山汉墓等郫县郫筒镇祠
历史遗址古城遗址杜鹃城遗址德源商周遗址丛祠唐昌文庙安靖邓家双斗桅杆扬雄墓严君墓武墓等历史遗迹国家重文物保护区域
县境遗存量诗词楹联赋文碑记等文化遗存代表：唐李白诗宣城见杜鹃花唐温庭筠词河渎神宋张俞诗蚕妇唐杜甫宋范成关吟诵郫筒酒安德樱桃村诗等赋文碑记方面代表性唐李德裕画桐花凤扇赋宋张俞蜀丛帝新宿碑记宋侯溥汉司公庙堂记清张成行司马温公祠堂记等XX区民间文学艺术资源蕴藏量丰富民间传说中代表性篇目帝化鹃杜鹃城合欢树郫筒酒传说神仙豆腐问字亭御井梅花阳台柳司马光郫降世等民间音乐代表性曲目薅秧歌抬料号子等民间舞蹈种灯舞具特色花园友爱百米长龙唐昌二仙灯等民间工艺美术方面级美术师邓欤川西挑花图案原清河镇教师张跃清笋壳雕安靖镇方桥村张天泰微雕艺术品XX区较特色资源
525 理貌
XX区处川西原腹心带整势西北东南逐步降相高度差1218米境西北角面积46方公里浅丘台外余均原区形面略似五指拢西北伸东南手掌西衔江堰南倚温江北彭州东北面新城区郫筒街道东金牛区仅13公里XX区貌类型分区属XX盆西原区具川西坝区典型特点岷江洪积扇状原西北东南倾斜具特点古河道击代河流刷切割形成众成扇形状展开微貌呈凸凹状条堤形相高度超2米西北部浅丘台横山子区唯山丘
526 交通状况
XX区拥国道317线成灌高速成绕城高速成铁西环线等10条干道贯东西横跨南北镇镇通二级公路村村通水泥路截2011年郫县已形成三横六圈’城市交通网络体系刻钟济圈规划中成铁东西线穿越境铁10分钟达郫县
第六章 项目业态规划
61 项目总体规划
项目总占面积1430175㎡（约2145亩）总建筑面积35222㎡项目住宅区总占面积1077440㎡约161616亩总建筑面积3193578㎡方米项目代建幼园总占面积352735㎡总建筑面积328622㎡
项目位置优越河建设环境优美项目部功分区明确项硬件软件设施齐全住户提供优质居住环境提升生活品质
图61 项目整体鸟瞰效果图
62 项目区域规划
621 住宅区
着生活水提高房产市场发生变化社会住宅品质质量求越越高住宅产业化提供良外部环境提出更高求
项目住宅标准较高精装住宅层干单独套房包括卧室起居室客厅浴室厕厨房阳台等设施齐全性化格局充分利空间装修气项目住宅集配套设施完善环境优美生活便捷等优点身必受购房者追捧
图61 住宅部效果图
622 代建幼园区
项目代建幼园周边住宅业提供方便安全设施齐全幼教育服务幼全面谐健康富性发展二胎时代幼教育成许家庭考虑素幼园建立吸引批购房者
图62 幼园效果图
第七章 项目建设方案
71 设计
1根甲方提供现状图（含道路红线等规划求）
2建筑设计防火规范GB500162014
3民建筑设计通GB503522005
4建筑抗震设计规范GB500112010
5建筑面设计规范GB500372013
6民建筑热工设计规范GB 501762016
7建筑部装修设计防火规范GB502222015
8建筑安全玻璃理规定发改运行[2003]2116号
9全国民建筑工程设计技术措施（规划·建筑）（2009版）
10工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2013版）
11全国民建筑工程设计技术措施（节专篇）（2007版）
12屋面工程技术规范GB503452012
13建筑外墙防水工程技术规程JGJT2352011
16建筑玻璃应技术规程JGJ1132009
72 规划设计说明
721 规划理念
（1）城市类型层级
（2）区域文化特色
（3）国际国先进生活方式生活理念趋势
（4）委托方政府项目求期
（5）先进城市中心规划理念
（6）条件性质环境特点
722 总体功结构布局
提升住宅区商业价值营造良空间氛围总面布局设计出发点
723 道路交通系统
1 机动车流线设置
建筑外围设置机动车位设置停车库
2 行流线设置
动线设计充分考虑住户均匀引导整住宅区栋住宅楼设计中特考虑动线设计方便性景观设计
724 绿化景观规划
景观设计构思围绕立体层次强调保持着良原貌性生态性交流性享性
725 公建设施
设置消控室交通便利隐蔽处设置生活垃圾收集点减少运输程二次污染垃圾袋装化定点放置集中清运方式送离区域
73 建筑设计
项目住宅区五栋楼1号楼15层2号楼7层1层3号楼8层4号楼6层5号楼7层项目幼园3层
立面造型风格：体现建筑特点立面处理结合体块关系高低进退关系运现代材料力图采简单概念表达需
74 结构设计
741 设计
1 然条件
（1）基风压：030 kNm2
（2）基雪压：015 kNm2
（3）震基烈度：6度
（4）设计基震加速度值：005g第组
2 规范规程关规定
（1）建筑结构度设计统标准（GB501532008）
（2）建筑结构荷载规范（GB 500092012）
（3）混凝土结构设计规范（GB 500102010）2015版
（4）建筑抗震设计规范（GB 500112010）2016版
（5）砌体结构设计规范（GB 500032011）
（6）建筑基基础设计规范（GB 500072011）
（7）建筑桩基技术规范（JGJ942008）
（8）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32010）
（9）工程防水技术规范（501082008）
（10）中国震动参数区划图GB183062015
注：工程施工涉述未列规范规程时尚应现行相关国家规范规程求执行
3 工程质勘察报告
4 建筑专业提供立剖面图
742 结构设计
（1）建筑安全等级：二级
（2）结构设计年限：50年
（3）抗震设防类 丙类
（4）抗震设防等级相关国家规范制定
（5）室底板外墙等混凝土抗渗等级S6
（6）结构楼面荷载标准值：建筑结构荷载规范（GB50009－2012）取值
743 抗震概念设计
1 工程抗震概念设计建筑功设计相结合采取措施提高抗震性：
1）综合面形状层数高度超长等素量保证结构面竖规性
2）楼量做两方抗侧刚度相合理设置周圈梁高加强整体刚度
3）疏散楼梯电梯风井等开洞部位周边楼板厚度设120mm施工图设计时拟采双层双配筋改善开洞整体结构受力带利影响
4）面凹入较处设置楼板拉梁受拉构件配筋
2 体积混凝土结构超长结构相应处理措施：
3 水泥优先采水化热低收缩品种矿渣硅酸盐水泥粉煤灰水泥控制水灰时施工时严格控制混凝土塔落度应震捣密实
4 筏板梁板墙等混凝土中掺入适高效微膨胀剂
5室板块横设置道膨胀加强带减少温差体积变化等作效应积累影响避免引起较约束应力开裂
6室顶板采取双层双通长配筋方式通计算温度应力增加温度钢筋
梁腰筋受拉钢筋方式采取锚固措施
744 材料
工程优先选高强高质节环保材料达节减耗目结构混凝土采高耐久性混凝土现浇钢筋混凝土结构钢筋工厂加工配送现浇混凝土采预拌混凝土结构砂浆采工厂化预拌砂浆（M10~M5）
75 排水设计
751 设计
1建筑水排水设计规范（GB500152003） 2009年版
2建筑设计防火规范（GB 500162014）
3汽车库修车库停车场设计防火规范（GB 500672014）
4动喷水灭火系统设计规范（GB 500842017）
5消防水消火栓系统技术规范（GB 509742014）
6建筑灭火器配置设计规范（GB 501402005）2015年版
7室外排水设计规范（GB 500142014）
8建筑专业建设方提供关资料
752 设计范围
区块红线范围室外排水消防水系统等
水部分
1 水源水量：
（1）工程生活消防水水源均市政水
2 水系统：
工程1F~4F市政水直接供4F水箱+变频供水设备分区加压供水
3 水计量：
室外消防生活水分开计量产权独立水单位生活水分开计量
排水部分：
1污废水
室采雨污分流污废合流制室外雨污分流生活污水化粪池处理厨房废水隔油池处理起排入市政污水
2雨水
雨水采组织排放屋面雨水收集室外雨水汇合排入市政雨水雨量市暴雨强度公式计算
753 材料选
室水采钢塑复合
室排水立采白色UPVC排水卫生间排水支采白色UPVC排水雨水阳台废水采防紫外线UPVC雨水
室外水采涂塑球墨铸铁
室外排水采加筋UPVC
消防采外壁热浸镀锌钢镀锌缝钢
76 电气设计
761 设计
1中华民国国家规范行业标准：
建筑设计防火规范GB500162014
20kV变电设计规范GB500532013
供配电系统设计规范GB500522009
低压配电设计规范GB500542011
电力工程电缆设计规范GB502172007
电力装置继电保护动装置设计规范GB500622008
通电设备配电设计规范GB500552011
建筑设计明标准GB500342013
建筑物防雷设计规范 GB500572010
建筑物电子信息系统防雷技术规范GB503432012
火灾动报警系统设计规范GB5001162013
公建筑节设计标准GB501892015
节建筑评价标准GBT 506682011
绿色建筑评价标准GBT 503782014
民建筑设计通GB 503522005
民建筑电气设计规范JGJ 162008
建筑工程设计文件编制深度规定（2008年版）
2建设方提供关职部门（消防部门公安部门供电部门）认定工程设计资料建设方设计务书
3建筑专业提供建筑方案设计文件
762 设计范围
11004kV变配电系统（供电部门设计）
2电力配电系统
3明系统
4防雷接系统安全措施
5绿色建筑电气
6火灾动报警系统
763 变配电系统
1负荷分级
I类汽车库类高层住宅消防电设备：消防水设备（消防泵喷淋泵）消防风机（排烟风机正压风机）消防控制室火灾动报警联动系统装置消防应急明消防集水井潜污泵电动防火卷帘阀门等消防电公明等级负荷余普通明空调属三级负荷
2 供电电源电压等级
（1）市电电源
根项目建筑功理特点市政引双路10KV电源专线变电互备两台变压器中台障时台满足二级负荷重负荷
（2）UPS电源：
消防中心弱电系统等分配置UPS间断电源
3 系统接线：
（1）工程变电10KV侧采环网结线10kV高压系统采单母线分段供电方式分列运行中间设联络开关正常情况母联开关断开两段高压母线分段运行母联开关变压器高压进线开关设电气连锁手动切换母联开关路进线障时通母联合闸路电源承担全部负荷
（2）04kV低压配电系统采单母线分段加联络供电方式低压进线开关联络开关设电气机械连锁手动动切换母联开关台变压器障时台变压器承担全部负荷电
4 计量：
电源进线处设电源电业计量装置计量方式采高供高量部根分项计量求设置耗计量表计
764 明系统
1 度标准
工程度标准现行国家标准建筑设计明标准GB500342013设计参考国际类建筑度指标
2 应急明
（1）疏散明：
楼梯间防烟楼梯间前室疏散走道公场发生火灾时需坚持工作房间明应设应急明应急明电源采双电源末端切换供电疏散楼梯疏散通道设置应急疏散指示灯间距20米疏散走道面低水度低05lx员密集场面低水明低30lx楼梯间面低水明低50lx消防控制室消防水泵房配电室防烟排烟机房发生火灾时需正常工作房间消防应急明应保持正常明度般场应急明灯具应急明配电箱应急回路供电员密集应急灯具启动时间特殊求场应急灯具应急回路供电外采集中供电式应急明装置(EPS)电池持续工作时间少90分钟
（2）备明：
工程消防泵房消防控制室电话总机房弱电机房值班室等设正常明度相备明备明持续工作时间少180分钟
765 防雷系统
1 防雷类
工程高层二类余三类防雷建筑物建筑防雷装置应满足防直击雷防侧击雷雷电磁脉雷电波侵入满足总等电位联结求
2 防雷接闪器
根国家规范设置防直击雷措施采装设建筑物避雷带混合组成接闪器屋顶女墙设12圆钢避雷带作接闪器充分利屋面金属物体钢结构等作屋面接闪器屋面防雷装置焊接玻璃幕墙顶部金属框架须屋面金属物体连通
3 防雷引线
引线利柱子剪力墙两根（Φ16）筋通长焊接作引线间距二类18米三类25米引线端避雷带焊接端基础接网焊接外墙引线距室外面1米 处引出室外接线焊接
4 接极
利层楼板底板筋利钢桩基础钢筋作接装置接电阻1欧姆需位置引出接连接板部分引线面处外侧设测试端子
防雷击电磁脉工程设防雷击电磁脉浪涌保护装置
766 接系统安全措施
1 接系统
工程接障保护采TNSTNCS系统
工程防雷接变压器中性点接电气设备保护接电梯机房消防控制室通讯机房计算机机房等接统接装置求接电阻1欧姆实测满足求时须增设接极
2 安全措施
（1）总等电位联结：工程采总等电位联结总等电位连接板（MEB）紫铜板制成应建筑物保护干线进出建筑物设备金属建筑物金属构件进行联结
（2）局部等电位联结：卫生间消防中心通讯机房计算机机房电梯机房等处设局部等电位联结
767 消防报警火灾动灭火联动控制系统
1．工程设置消防控制中心采集中报警系统
2．事明疏散明消防排烟机正压风机火灾动报警控制设备均二级负荷供电消防负荷电源双路电源时供末端动切换
3．设感烟探测器防火分区设置手动报警钮消防电话插孔层设楼层显示器
4．灭火联动控制系统
消火栓系统联动控制方式消火栓系统出水干设置低压压力开关高位消防水箱出水设置流量开关报警阀压力开关等信号作触发信号直接控制启动消火栓泵设置消火栓控制时消火栓钮动作信号应作报警信号启动消火栓泵联动触发信号消防联动控制器联动控制消火栓泵启动
动报警系统动作联动开启相关层次防排烟风口启动相应防排烟风机
火灾确认切断非消防电源保证消防设施电电梯迫降首层开启事广播接通出入口事明疏散指示诱导灯
消防控制中心市119火警联通时报警组织灭火
5．漏电火灾报警系统消防设备电源监控系统
工程漏电火灾监控系统消防设备电源监控系统机设消控中心采总线式报警系统消控中心统理
漏电火灾监控系统检测点设置部位放射式供电回路楼层配电箱楼层公明箱配电系统第二级开关进线处
消防设备电源监控系统功：a 显示消防电设备供电电源备电源工作状态障报警信息b 消防电设备供电电源备电源工作状态欠压报警信息传输消防控制室图形显示装置
77 暖通设计
771 设计
民建筑供暖通风空气调节设计规范（GB507362012）
汽车库修车库停车场设计防火规范(GB500672014)
全国民建筑工程设计技术措施—暖通空调·动力（2009年版）
通风空调工程施工质量验收规范（GB502432016）
公建筑节设计标准 (GB501892015)
民建筑隔声设计规范GB 501182010
声环境质量标准GB30962015
建设单位设计务书关求
772 设计范围
1空调系统设计
2通风防排烟系统设计
3防通风系统设计
4节设计
773 设计容
1 空调系统设计
工程冷水机组真空热水炉机组布置层机房设供回水调节站工动控制路系统开关冷塔设置裙房屋面设冷热分配调节站制冷热力站设分区空调计量装置
空调水系统采次泵方式空调循环水路冷暖兼二制闭式系统冷热水泵均变频控制空调系统定压采高位膨胀水箱方式
工程空调水采缝钢中径100毫米采丝扣连接100毫米采卡箍连接空调水保温材料采难燃B1级橡塑保温材料
2 时通风火灾防排烟系统设计
a防烟楼梯间前室消防电梯前室合前室等优先设计采然排烟方式中防烟楼梯开启窗面积五层2米该楼梯间高部位设置效面积1米开启外窗前室层开启外窗开口效面积2米合前室层开启外窗开口效面积3米
b具备然排烟条件防烟楼梯间前室消防电梯前室合前室等设置机械加压送风防烟楼梯间送风风口采垂百叶风口部分前室送风风口均采叶送风口着火时开启着火层两层风口
c满足然排烟走道房间（储藏间）行车库进行机械排烟防火分区500方米划分防烟分区风机排烟量系统防烟分区面积负担60m3㎡h负担两两120m3㎡h计算行车库排烟量防烟分区面积×60m3㎡h计算设计选节消防排烟轴流风机设置专排烟机房火灾时开启着火点防烟分区叶排烟口联动排烟风机运行进行排烟
d汽车库防火分区设置机械排风（排烟）系统防火分区2000方米划分防烟分区防烟分区设置台排烟排风系统时通风火灾时排烟合系统排风排烟量汽车库6次时换气量计算汽车库修车库停车场设计防火规范（GB 500672014）表825取值设计选柜式双速风机箱通风排烟时风机低速运转火灾时高速运行汽车库汽车坡道出入口防火分区采然补风外防火分区均设置机械补风系统补风量排烟量50设计火灾时开启着火区排烟风机 进行排烟高温排烟风机入口设280℃熔断常开排烟防火阀烟温达280℃时排烟防火阀关闭连锁关闭排烟风机
e室通风系统设计
行车库水泵房变电制冷机房锅炉房
换气次数分3次h5次h8次h6次h12次h
f电梯机房通风系统设计
电梯机房设排风系统排风换气次数12次／h加设分体空调设备
g卫生间通风设计
卫生间设排风系统排风换气次数10次 h采卫生间通风器通排风竖井排出屋面
h厨房通风设计
设置机械通风系统换气次数40～60次改善厨房室空气环境保持室负压状态防止异味漏出烹煮程中产生高温油烟废气油烟净化器处理分高位排放
i通风求房间根规范求进行设计
通风系统均规范求设置防火阀
j通风系统防火设计
通风空调系统送回风道列部位均设置防火阀：
（1) 穿越防火分区处（2)穿越沉降缝变形缝两侧（3)竖风道层水支连接处（4)风穿越风机机房隔墙处
第八章 环境保护
81 设计
811 环境质量标准
1环境空气质量标准（GB30961996）中二级标准
2城市区域环境噪声标准（GB309693）中三类区标准
3表水环境质量标准（GB38382002）中Ⅲ类标准
812 污染物排放控制标准
1水环境质量标准GBT1484893 三类
2建筑施工场界噪声限值GB1252390
3污水综合排放标准（GB89781996）中三级标准值
4气污染物综合排放标准（GB16297－1996）二级标准
82 环境现状污染源
821 建设点环境现状
项目拟建点位XX市XX区周围没污染源气土壤环境现状良气土壤净力较强项目东侧尹珍道项目西南侧群山场工业污染
1 环境空气
拟建区域环境空气质量良部分点位超标现象满足环境空气质量标准（GB30951996）二级标准
2 水环境
根XX市XX区环境保护监测站流域河道检测结果水环境质量较余指标较
3 声环境
区域声学环境质量现状较均符合城市区域环境噪声标准（GB309693）III类标准
822 污染物
1 粉尘
材料搬运装卸程中会产生粉尘类粉尘然会发生爆炸着火体健康会造成良影响
2 噪声
项目建设程中施工设备时产生噪声投入运营程中设备运行机械噪声车辆行驶时产生噪声
3 生活污水
工程建设程中现场员生活起居产生定量生活污水运营程中会市场职工进出员生活产生定量生活污水
4 生产垃圾
工程建设运营程中产生定量固体废弃物生产垃圾
83 污染源治理措施
项目严格执行中华民国环境保护法气环境保护质量标准污水排放标准规定加工程中产生粉尘噪声毒气体少量污水废渣等处理坚持三时设计时实施时拟采取环保措施确保项目实施周边环境受影响
1 粉尘防治措施
1）选带尘装置移动式尘输送设备灌包设备
2）进出仓作业时移动式尘器改善工作环境
2 噪声防治措施
1）选低噪声设备
2）噪声源设备（混凝土搅拌机农产品加工设备等）采取消声减震措施
3）量减少夜间噪声传播（量避免夜间施工车辆夜间进入市场时禁止鸣笛）
采取述措施噪声污染控制规范（GB5008592）规定标准范围生产车间作业场≤90dB（A）行政理区≤50dB（A）
3 生活污水防治措施
生活污水化粪池处理达排放标准通库污水网排入城市污水处理系统
4 生活垃圾防治措施
生活垃圾定点收集运环卫部门指定点填埋
5 绿化
项目利空道路两旁种植花草树木净化区域环境空气降低环境噪声
84 环境影响评价
1项目建设选先进建设工艺技术污染物产生量少保证资源利率水利率达较高水时源头减少污染物产生量项目符合清洁生产求
2项目建设拟采取类污染防治措施技术济合理行保证类污染物达标排放
3环境预测表明项目建设符合国家产业政策求项目选址符合XX市城市规划环境功区划求确保清洁建设工艺正常运行全面严格落实项污染防治措施正常运行前提通加强环境理环境监测杜绝事排放排污染物均作达标排放周围环境影响较周围环境接受环境角度分析项目拟建址建设行
第九章 绿色节消防
91 节
911 编制
1 关节法律
（1）中华民国源法(征求意见稿）
（2）中华民国节约源法
（3）中华民国生源法
（4）中华民国电力法
2 关节政策
（1）中国源状况政策白皮书
（2）中国源技术政策纲
（3）节减排综合性工作方案
（4）关加强固定资产投资项目节评估审查工作通知(发改投资[2006]2787号）
（5）国务院关加强节工作决定(国发[2006]28号）
（6）国务院关加快发展循环济干意见(国发[2005]22号）
3 相关节标准规范
（1）公建筑节设计标准GB501892015
（2）建筑明设计标准GB 500342013
（3）单位源计量器具配备理通GB171672006
（4）绿色建筑评价标准GBT503782014
（5）三相配电变压器效限定值效等级GB200522013
（6）电力变压器效限定值效等级GB 247902009
（7）民建筑节理规定(建设部令第143号)
（8）民建筑供暖通风空气调节设计规范GB507362012
（9）通风空调工程施工质量验收规范GB502432002
（10）夏热冬冷区居住建筑节设计标准JCJ1342010
（11）外墙保温工程技术规程JGJT2612011
（12）节建筑评价标准GBT506682011
（13）民建筑设计通GB503522005
（14）建筑采光设计标准GBT500332013
（15）民建筑电气设计规范JGJ162008
912 节措施
项目节工作重点包括建筑节设备节项目节通采先进工艺先进设备绿色建筑节设计引导行节等综合节措施加实现项目节措施包括点：
1 建筑节
建筑节设计原：
1）设计中国家建筑节设计标准规范严格执行关建筑节技术标准求做建筑节设计审查
2）影响建筑物结构项目求前提量采新型建筑材料高效隔热保温材料节型门窗等
3）加强建筑周围绿化减少太阳辐射影响调节环境温湿度降低空调冷负荷
4）建筑楼房设计充分考虑功房性质气候特征采合理窗墙充分利然采光然通风合理控制直射阳光降低空调制冷明耗
建筑节措施：
1）室外热环境
项目布局房间然通风采光外立面结合立面效果
2）围护结构性参数
外立面采浅色饰面屋面采浅色建筑涂料利降低建筑耗设计建筑全年空调耗参建筑全年空调耗较节率低50％
2 排水节
1．水系统分区充分考虑市政水压力工程1F~4F均市政网直接供水
4F水箱+变频供水设备分区加压供水
2卫生器具水配件采节水型产品
3采先进网连接技术减少网漏水
3 电气节设计
1）根负荷分布情况综合考虑投资年运行费负荷进行合理分配选取容量电力负荷相适应变压器工作高效区选择高效低耗节型变压器减少变压器耗
2）合理设计供配电系统变电量负荷中心缩短配电半径合理选择线路路径负荷线路量短降低线路损耗技术条件济电流密度确定导体截面
3）计算选择相位三相量衡
4）变电低压侧设置集中功补偿装置10KV侧功率数095
5）功补偿电容选抑制谐波功电容选电设备谐波电流限值满足规范求
6）选高效率电动机减少电动机部分损耗提高电动机效率
7）明设备节方法：
场度标准LPD确定效率求满足建筑明设计标准求
选节高效光源灯具符合国家效标准镇流器
走道楼梯景观明等进行采智明控制装置
室外明防止白天亮灯采光电控制器利节电
8）灯控制：
a房间开关数量少2(设置光源外)
b房间场装设列灯具时控灯列侧窗行
c公场采分区分组控制
d楼梯间普通明采体红外感应开关应急明设带指示灯延时开关控制
9）选成熟高效节电型低压电器
10）生活水泵空调水泵等采变频控制
11）功率50KW电动机配电回路设置计量装置
4 暖通节设计
a汽车库排风（排烟）风机箱均放风机房风机箱进出口采软连接通风总设消声静压箱风机房作消声隔音措施时通风采时间控制器控制运行节约源
b选节产品
c变制冷剂流量系统COP>34ww变冷媒流量空气调节机组带变频装置根负荷变化动调节运行状态节约运行耗部分负荷额定性工况制冷综合性系数[IPLV（C）]应满足现行国家标准联式空调（热泵）机组效限定值源效率等级GB21454中源效率等级1级标准联机产品名义制冷量CC≤28000W时求IPLV值40028000W
d联机空调系统采分层分区域设置空调系统采先进智化控制实现高效济合理系统运转时预留计量接口更加节
e冷水机组锅炉优先采冷热量优化控制运行台数方式机组始终运行高效率区域台机组均配电脑控制器系统供回水温度压差动控制调节台机组冷热量停开冷水机组水泵均变频控制冷水机组制冷性系数590ww锅炉热效率90冷塔风机采变频风机
f工程空调风均采DB800型离心玻璃保温消声直接成型风热阻081m2kw水保温采难燃B1级橡塑海绵保温材料导热系数<0034wmk
g根工程场功性分布情况分层设空调系统根区情况分开启运行空调系统运行控制极灵活路空调供水设置电动调节阀回水设置压差衡阀热计量装置空调制冷热力站设分区空调计量装置
h空气处理机水侧设电动调节阀预先设定温度动调节停启空调机组风机变频风机盘回水设EVS动态流量衡电动两通阀室智温度控制器动调节室温度停启风机盘
92 绿色设计
921 设计
1民建筑绿色建筑设计标准DB3310922013
2绿色建筑评价标准GBT503782014
3民建筑绿色设计规范JGJT2292010
4民建筑热工设计规范GB501761993
5建筑外门窗气密水密抗风压性分级检测方法GBT71062008
6严寒寒冷区居住建筑节设计标准JGJ262010
7公建筑节设计标准GB501892015
8国家省市现行法律法规相关标准规定
922 公建部分
1 建筑设计：
1）周边建筑物带光污染影响周围居住建筑日求场排放超标污染源场交通组织合理达公交通站点步行距离超500m
2）围护结构热工性指标符合现行国家方公建筑节标准规定建筑总面设计利冬季日避开冬季导风夏季利然通风
3）建筑外窗开启面积外窗总面积30％建筑幕墙具开启部分设通风换气装置
4）建筑外窗气密性低现行国家标准规定建筑造型素简约量装饰性构件
5）应减少重新装修时材料浪费垃圾产生
6）建筑围护结构部表面结露发霉现象建筑设计构造设计促进然通风措施
7）建筑面布局空间功安排合理减少相邻空间噪声干扰外界噪声室影响
8）建筑入口活动空间设障碍设施
9）设备道设置便维修改造更换
2 结构设计
1）现浇混凝土采预拌混凝土
2）建筑结构材料合理采高性混凝土高强度钢
3 电气设计
1）配变电电气竖井量负荷中心缩短电缆母线长度
2）采节环保型低损耗低噪声13型电力变压器
3）采动调节功补偿装置减少线路损耗
4）功率电动机组采10KV供电单独补偿功率数达090
5）采节型高频荧光灯配置高频节型电子镇流器改善明质量时达节目荧光灯功率数补偿095
6）走道等处明功率密度值达国标规定明功率密度值
7）走道楼梯景观明等进行采智明控制装置
8）风机选高效率低噪声节型产品
9）采节型控制设备电设备降低运行成
10）设置耗监测系统电量明电﹑空调电动力电特殊电4项分类计量便耗考核利节措施具体实施
11）采楼宇控系统（BA）效控制调节设备运行状态时间设备效率化
12）采电理系统
4 暖通设计
a汽车库排风（排烟）风机箱均放风机房风机箱进出口采软连接通风总设消声静压箱风机房作消声隔音措施时通风采CO浓度检测控制运行节约源
b选节产品空气系统风机单位风量耗功率Ws030w(m3h)新风系统风机单位风量耗功率Ws024w(m3h)通风风机单位风量耗功率Ws027w(m3h)
c变制冷剂流量系统变冷媒流量空气调节机组带变频装置根负荷变化动调节运行状态节约运行耗系统冷媒等效长度满足应制冷工况满负荷性系统低28空调机采环保型制冷剂全热交换器热回收率60
d空调系统采先进智化控制实现高效济合理系统运转时预留计量接口更加节
e冷水机组优先采冷热量优化控制运行台数方式机组始终运行高效率区域台机组均配电脑控制器系统供回水温度压差动控制调节台机组冷热量停开冷水机组水泵均变频控制
f工程空调风均热阻081m2kw水保温采难燃B1级橡塑海绵保温材料导热系数<0034wmk
g根工程场功性分布情况分层设空调系统空调根区情况分开启运行空调系统运行控制极灵活路空调供水设置电动调节阀回水设置压差衡阀热计量装置空调制冷热力站设分区空调计量装置
h空气处理机水侧设电动调节阀预先设定温度动调节停启空调机组风机变频风机盘回水设EVS动态流量衡电动两通阀室智温度控制器动调节室温度停启风机盘
5 排水设计
1）设置合理完善供水排水系统
2）采取效措施避免网漏损
3）建筑卫生器具合理选节水器具
4）非传统水源时采取水安全保障措施体健康周围环境产生良影响
5）通技术济较合理确定雨水积蓄处理利方案（536）
6）途设置水计量水表
6景观设计
1）绿化物种选择适宜气候土壤条件乡土植物采包含乔灌木复层绿化
2）室外透水面面积等40％
3）非传统水源时采取水安全保障措施体健康周围环境产生良影响
4）绿化景观洗车等水采非传统水源
7智化设计
1）建筑智化系统定位合理信息网络系统功完善
2）建筑通风空调明等设备动监控系统技术合理系统高效运营
93 消防
931 概况
工程建筑层建筑高层建筑相结合建筑物耐火等级二级建筑设计防火规范GB500162014进行设计体结构确定建筑耐久年限50年
932 设计
国家省关规范规程现行建筑设计规范
1建筑设计防火规范（GB500162014）
2建筑部装修设计防火规范（GB502222015）
3动喷水灭火系统设计规范（GB500842017）
4建筑灭火器配置设计规范（GB501402010）
5火灾动报警系统设计规范（GB501162013）
933 总图布置
建筑周围设环行消防车道满足消防求时建筑周围相邻建筑均满足消防规范求
934 建筑消防设计
1工程建筑耐火等级二级消防车道环通
2建筑配件构造
该工程封闭楼梯间门均采乙级防火门道井采丙级防火门井道层楼板处相楼板耐火极限非燃材料封闭
该楼外墙楼梯间隔墙耐火极限必须等2h满足规范耐火极限求楼面均采钢筋砼现浇保护层厚20满足耐火极限求
房间需做二次装饰须满足建筑部装修设计防火规范（GB502222015）规定
3防火分区
工程栋楼层防火分区防火分区安全出口少两
935 排水消防设计
1 消防水池加压水泵设室
2 室消火栓系统
工程规范设置室消火栓系统室消火栓布置保证层方均二股充实水柱时达
3 室外消火栓系统
块周围道路分引入两条DN200水分接生活水网消防水池消防生活分计量市政水压力约035MPa
室外消防水环设式室外消火栓消火栓间距120米保护半径150米
4 建筑灭火器配置设计规范（GB 501402005）2015年版关规定配置磷酸铵盐干粉灭火器高层服务变电设置气体灭火设备
936 电气消防设计
1 工程设置消防控制中心
2 事明疏散明消防排烟机正压风机火灾动报警控制设备均二级负荷供电消防负荷电源双路电源时供末端动切换
3 住宅幼园等场设感烟探测器防火分区设置手动报警钮消防电话插孔层设楼层显示器
4 灭火联动控制系统
消火栓系统联动控制方式消火栓系统出水干设置低压压力开关高位消防水箱出水设置流量开关报警阀压力开关等信号作触发信号直接控制启动消火栓泵设置消火栓控制时消火栓钮动作信号应作报警信号启动消火栓泵联动触发信号消防联动控制器联动控制消火栓泵启动
动报警系统动作联动开启相关层次防排烟风口启动相应防排烟风机火灾确认切断非消防电源保证消防设施电电梯迫降首层开启事广播接通出入口事明疏散指示诱导灯消防控制中心市119火警联通时报警组织灭火
5 漏电火灾报警系统消防设备电源监控系统
工程漏电火灾监控系统消防设备电源监控系统机设消控中心采总线式报警系统消控中心统理
漏电火灾监控系统检测点设置部位放射式供电回路楼层配电箱楼层公明箱配电系统第二级开关进线处
消防设备电源监控系统功：
a显示消防电设备供电电源备电源工作状态障报警信息
b消防电设备供电电源备电源工作状态欠压报警信息传输消防控制室图形显示装置
937 暖通消防设计
1 防烟楼梯间前室消防电梯前室合前室等优先设计采然排烟方式中防烟楼梯开启窗面积五层2米该楼梯间高部位设置效面积1米开启外窗前室层开启外窗开口效面积2米合前室层开启外窗开口效面积3米
2 具备然排烟条件防烟楼梯间前室消防电梯前室合前室等设置机械加压送风防烟楼梯间送风风口采垂百叶风口部分前室送风风口均采叶送风口着火时开启着火层两层风口
3 满足然排烟走道房间（储藏间）非机动车车库进行机械排烟火灾时开启着火点防烟分区叶排烟口联动排烟风机运行进行排烟
4 汽车库防火分区设置机械排风（排烟）系统防火分区2000方米划分防烟分区防烟分区设置台排烟排风系统时通风火灾时排烟合系统排风排烟量汽车库6次时换气量计算汽车库修车库停车场设计防火规范（GB 500672014）表825取值
第十章 劳动保护安全
101 标准规范
1建筑设计防火规范（GB500162006）
2建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）
3建筑防雷设计规范（GBJ5783）
4建设项目环境保护条例（国务院令253号文）
5中华民国环境保护法
6中华民国水污染防治法
7中华民国固体废物污染环境防治法
8中华民国传染病防治法
9民建筑工程室环境污染控制规范（GB503252010）
10污水综合排放标准（GB897896）
中华民国农产品质量安全法
中华民国安全生产法
国家关劳动安全卫生法令法规
102 设计原
1项目完成实施程中应严格执行国家规范采绿色环保装修材料设置防盗装置
2卫生间洗手间等处均应采取防滑措施
3认真执行国家关职业安全卫生规定规范坚持三时原
4总图布置满足消防环保安全等求
103 劳动保护
1031 防火防爆
项目耐火等级二级关防火措施应严格建筑防火规范设计
1032 电气安全
电安全措施：项目采TNS接系统建筑物般场插座配电采三相五线制加漏电保护开关电气线路电设备规范求分设负荷保护短路保护走廊等处安装高度较低明灯具加装防护设施采安全电压供电供电电控系统均压失压短路流接等安全保护装置障迅速排防止扩
防雷措施：建筑物防雷设计规范规定设计建筑物设防直击雷感应雷防雷电波侵入措施
1033 卫生防护
排水系统采生活污水雨水采分流系统
卫生间洗手间等场均装设机械通风系统
卫生防疫措施：活动空间场装修设备安装均国家卫生防疫标准进行施工通关理部门验收合格投入室通风进风口应远离污染源室应保持清洁卫生清扫时应采取适时作业垃圾日产日清卫生间应洗手池良通风排气装置
第十章 组织结构力资源
111 组织结构设置
1111 项目建设阶段机构设置职
项目建设阶段设工程建设指挥部公司法定代表项目建设总指挥设办公室工程部财务室职：办公室综合性事务机构负责外联络接勤文件理等工程部负责项目栽培工厂机器设备招标合质量进度等理财务室负责项目建设资金理
1112 项目运营期组织机构
公司统负责整项目建设建成营理包括规划设计建设理事物组织协调运作项目实行理领导部门负责制公司设供应事行政财务部策划部招商部等部门机构职：事行政部负责事接保卫财务部负责财务劳资社会保险等营销部负责项目销售渠道开发销售等机构设置详见组织架构图
图111 组织结构图
公司理机构设置公司根公司营理工作需适时调整增减
112 劳动定员岗位职责
项目员配备应注重高效精干结合实际情况项目员配置包括行政理类服务员等方面具体配备计划：
表112 公司员需求预测表
序号
岗 位
定员（）
岗位职责
高级理员
6
11
总理
1
负责全面统筹
13
部门理
5
负责统筹部门事务
二
财务部
3
负责公司日常财务理
三
策划部
3
负责项目相关策划
四
行政事部
3
41
事组
2
负责事员工培训等工作
42
行政组
1
负责公司行政办公信息传达
六
营销部
10
负责项目营销
七
招商部
5
负责项目招商引资
九
合计
30
113 员源
力资源部结合公司前发展需面社会招聘报总理审批择优选组建员工队伍时考虑知识结构年龄结构等诸方面素特中高级理员应注重思想素质敬业精神业务水理组织力等条件项目面社会公开招聘择优录取
（）理员：总理进行面社会招聘选择具专业工作验员
（二）专业技术员：通招聘网站面社会公开招聘
（三）时员安保员：员招收居民解决剩余劳力
项目单位根生产发展实际需分开招聘类专业严格遵守国家关劳动法规实行聘制保障员工切身利益
114 员工培训
员工培训工作力资源部负责计划目员工进行培训长期培训短期培训结合技培训素质培训相结合适应项目建成工作需求
根员工部门分培训采取理实践相结合原选取相关项目理验员理员开业前送国类优企业接受规范化专业培训组织赴境外考察学
1 理员培训
理员需具备定科学知识专业知识素养培训注重理员科学知识培训应市场变化灵活理公司注重理员素质培养利培养公司软文化环境
2 技术员培训
技术员培训求全面掌握运关专业知识创新意识良职业道德技术员面中专院校科研单位社会招聘技术员需进行专业技术培训技术培训合格考核录岗
3 员培训
员培训提高安全意识
第十二章 投资估算资金源
121 投资估算
1 项目建设单位提供基础数资料
2 现行关工程技术济方面规范标准定额等国家正式颁布技术法规技术标准
3 国家现行投资估算关规定
4 类似工程造价
5 XX省建设工程费定额
6 前相关设备市场价格前相关工工资水
122 投资估算
测算项目总投资3297468万元民币XX市XX区华邑XXPD201706号块项目建设安装设备购置等基础建设中15000万元银行贷款1797468筹资金
具体投资估算见表：
表121 项目总投资估算表
序号
工程费
价格（万元）
占
1
土费
1790822
5431
11
土出金
1680744
5097
12
土指标款
48727
148
13
土交易费
8602
026
14
契税印花税
52749
160
2
建安工程费
1141971
3463
21
基工程
36338
110
22
土建工程
866072
2626
221
高层
158111
479
222
层
160210
486
223
室
184004
558
224
入户门安装（户）
2634
008
225
信报箱安装
128
000
226
塑钢门窗安装
28059
085
227
住宅公区域装修
25595
078
228
栏杆工程
8458
026
229
外墙保温工程
000
000
2210
门厅工程（门头）
5960
018
2211
防火门
1454
004
2212
精装修工程
204908
621
2213
园林休闲设施
1085
003
2214
环氧面
4329
013
2215
高层外墙面仿石漆（13层）
2850
009
2216
高层外墙面涂料（4层含坡屋面）
7199
022
2217
洋房外墙面陶瓷薄板（材甲供）（12层）
7074
021
2218
洋房外墙面黄色面砖（材甲供）（3层）
3398
010
2219
园林景观工程
53722
163
2220
总网工程
6566
020
2221
门牌号区指示牌
326
001
23
安装工程
239561
726
231
电缆采购
15380
047
232
电梯安装（元台）工程
29846
091
233
消防设备安装工程
28836
087
234
弱电安装全部工程
11535
035
235
车位划线
325
001
236
限数字电视（户）
2023
006
237
变压器设备安装工程
1730
005
238
总包水电安装工程（高层层室）
59274
180
239
天然气泄漏报警系统工程
589
002
2310
时电
3487
011
2311
时水
3487
011
2312
供水工程
3845
012
2313
供电工程
57673
175
2314
供气工程（户元）
8840
027
2315
防设备工程
4233
013
2316
配电箱采购工程
5767
017
2317
应急柜采购工程
1538
005
2318
柴油发电机组采购安装工程
1154
003
3
前期费
79074
240
31
方案初设施工图设计费（室住宅）
9642
029
32
绿化方案设计施工图设计
308
009
33
防设计费
725
002
34
室检测费
248
001
35
施工图审查费
567
002
36
面积测绘
638
002
37
项目报建费
56682
172
38
监理费
3543
011
39
勘察费
1585
005
31
招投标代理费（含造价咨询盖章）
36
001
311
高压线改迁
329
001
312
行性研究
15
000
313
土壤氡气检查
06
000
314
文物勘探
1465
004
4
建设期利息
90000
273
5
理费
120000
364
6
市场推广费
75601
229
7
合计
3297468
10000
123 资金源
项目总投资3297468万元民币中15000万元银行贷款1797468筹资金
第十三章 项目实施进度
131 项目建设期限
项目工程实施计划行性研究报告批复起设计商务谈判施工项目建成环节满足进度求需参加单位密切配合统筹安排保证项目建设利进行项目建设实际建设工期19月2018年1月2019年7月30日
132 项目实施进度
项目建设着高效保质保量原分期进行项目建设
项目具体实施进度表示
表131 项目整体实施进度安排表
建设容
建设时间
2018年
2019年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
选整
基础工程
工程
体工程
基装饰工程
精装工程
设施设备安装工程
设备安装工程
绿化道路
133 项目理
施工阶段推行动态控制事前控制辅理方法抓住事先指导事中检查事验收三环节控制素保证施工质量重点部位关键工序进行动态控制项目成功实施工程项目施工项目进行目标控制施工质量施工进度施工安全施工成等方面进行控制
1根施工合确定开工日期工期竣工日期确定施工进度目标明确计划开工日期计划工期计划竣工日期确定项目开工竣工日期结合具体工程项目特点类似工程验制定行施工进度计划确定劳动力材料进度计划踪进度计划实施进行监督反馈加强工程现场理做现场工程调度
2工程材料理建设方工程材料理办法规定执行项目部应切实做工程材料理工程材料领量实际量做相应记录保留相关资料工程余料废料时办理退料转移手续
3贯彻安全第预防安全生产方针防止质量事身安全事发生保证施工生产施工进度控制范围
4围绕成目标确立成控制原施工项目成控制实施程中资源投入施工程成果进行监督检查衡量采取措施确保项目成目标实现
第十四章 济效益评价
141 财务假设
1项目遵循国现行法律法规政策重改变营社会济环境重改变
2项目资金够期需筹集项目够时投入规模运行项目新建工程利实施存工程停滞实施特殊原造成重损失
3 项目折旧采取均直线折旧法房建残值0折旧年限50年设备装修残值率0折旧年限20年进行折旧
4 抗力预见素造成重利影响
142 财务预测
1421 收入预测
表141 收入预测表（单位：万元）
序号
项目
合计
T年
T+1年
T+2年
1
营业务收入
4363830
2150715
1339869
873246
11
住宅销售
4054230
2027115
1216269
810846
111
层住宅销售
2026931
1013466
608079
405386
1111
单价（万元㎡）
190
190
190
1112
数量（㎡）
1066806
533403
320042
213361
112
高层住宅销售
2027298
1013649
608189
405460
1121
单价（万元㎡）
190
190
190
1122
数量（㎡）
1066999
533500
320100
213400
12
停车位销售
309600
123600
123600
62400
121
单价（万元）
1200
1200
1200
122
数量（）
25800
10300
10300
5200
编制说明：
项目建设期进行预售T年销售50T+1销售销售30T+2年销售20T+2年实现100售完
1422 利润预测
表142 利润预测表（单位：万元）
项目
合计
T年
T+1年
T+2年
营业务收入
4363830
2150715
1339869
873246
减：建设投资总成
3207468
1603734
962240
641494
增值税附加
118357
71014
23671
23671
销项税额
432452
259471
86490
86490
进项税额
326776
196066
65355
65355
财务费
90000
31500
31500
27000
土增值税
78628
15726
15726
47177
二营业利润
948005
428741
306732
133904
加：营业外收入
000
000
000
000
减：营业外支出
000
000
000
000
三利润总额
869377
428741
306732
133904
税（25）
217344
107185
76683
33476
四净利润
652033
321556
230049
100428
1423 项目全投资现金流量预测
表143 项目全投资现金流量预测表（单位：万元）
项目
T年
T+1年
T+2年
现金流入
2150715
1339869
873246
营业收入
2150715
1339869
873246
政府补助
000
000
000
回收流动资金
000
000
000
现金流出
2394967
698890
400595
建设投资
2308228
659494
329747
土增值税
15726
15726
47177
增值税附加
71014
23671
23671
税
107185
76683
33476
税净现金流量
351438
564296
439175
累计税净现金流量
351438
212858
652033
1424 财务计划现金流量预测
表144 财务计划现金流量表（单位：万元）
序号
项目
T年
T+1年
T+2年
1
现金流入
5448183
1339869
873246
11
营业收入
2150715
1339869
873246
12
政府补贴
000
000
000
13
银行贷款
1500000
000
000
14
企业筹资金
1797468
000
000
15
回收流动资金
000
000
000
2
现金流出
3070652
1389073
752071
21
建设投资
2245228
641494
320747
22
建设期利息
31500
31500
27000
23
土增值税
15726
15726
47177
24
增值税附加
71014
23671
23671
25
税
107185
76683
33476
26
贷款金
600000
600000
300000
3
税净现金流量
2377530
49204
121175
4
累计税净现金流量
2377530
2328326
2449501
1425 项目款付息预测
表145 款付息预测表（单位：万元）
序号
项目
T年
T+1年
T+2年
1
款付息
11
期初贷款息累计
000
900000
300000
111
金
000
900000
300000
112
利息
000
000
000
12
期款
1500000
000
000
13
期应付利息
31500
31500
27000
14
期金
600000
600000
300000
15
期利息支付
31500
31500
27000
16
期末贷款息累计
900000
300000
000
2
偿款息资金源
21
未分配收入
000
631500
327000
22
折旧费
000
000
000
23
款资金
000
000
3
利息备付率
107375
59594
4
偿债备付率
4142
3897
1426 项目盈亏分析
图141 项目盈亏分析图
图见项目销售量达7513时达盈亏衡点超7513开始盈利
1427 项目敏感性分析
1 销售价格敏感性分析
表146 项目售价敏感性分析表（单位：万元）
售价变化
部收益率（IRR）
净现值（NPV）（万元）
20
96938
1007841
15
45337
882635
10
27053
757430
5
17608
632224
0
11791
507019
5
7818
381813
10
4908
256608
15
2669
131402
20
880
6197
图142 项目售价敏感性分析图（单位：万元）
2 建设投资敏感性分析
表147 项目建设投资敏感性分析表（单位：万元）
建设投资变化
部收益率（IRR）
净现值（NPV）（万元）
20
1984
103720
15
3440
204545
10
5344
305369
5
7956
406194
0
11791
507019
5
18041
607843
10
30226
708668
15
65447
809493
20
2180692
910317
图143 项目建设投资敏感性分析图（单位：万元）
售价建设投资敏感性分析见项目抗风险力极强
143 财务评价
1431 全部投资现金流量分析
根表143项目全部投资现金流量表分计算出全部投资项财务评价指标：
表148 全部投资现金流量财务指标
项 目 名 称
税指标
项目投资财务部收益率()
11791
项目投资回收期(含建设期19月)
220年
项目投资财务净现值（ic8）
507019万元
财务部收益率设定基准收益率(ic8)财务净现值均零说明项目盈利力满足预期低求财务接受
投资回收期预期投资回收期表明项目投资时收回
1432 盈利力分析
根财务评价报表中投资计划资金筹措表收入估算表成表损益表分计算出盈利力评价指标：
表149 项目盈利力指标
项目
指标
项目年均营业收入（万元）
1454610
项目年均净利润（万元）
217344
项目年均净利润率（）
1494
资金利润率（）
1977
指标分析：
表149中项盈利指标出项目营期年均营业收入1454610万元年均净利润217344万元收益水较理想
项目年均净利润率1494该项率越高表明企业社会新创价值越贡献越反映企业增产时企业创造利润实现增产增收
项目资金利润率1977资金利润率企业利润总额资金总额率反映投资者投入企业资金获利力指标项目资金利润率较高项目营期投资者获利力强
通表149中项数指标出项盈利力指标良项目具较强盈利力
第十五章 社会效益分析
151 高品质精装住宅改善住宅环境
项目住宅区高品质精装住宅高层层住宅建设购房者提供更选择项目住宅区容积率仅20绿化率达30建筑密度空间绿化率高够住户提供足够公区域宽敞舒适居住环境够改善居民住宅环境居民提供环境更加优美居住更加便利住宅环境
152 完善城市规划
现XX区XX市济社会文化教育等领域发动机通年政府济导扶持越越企业投资未吸引更投资者项目建设正XX区未发展潜力带市场空间时项目完善住宅环境城市规划项目区周边提供完善配套服务
153 完善城市配套设施
项目区代建幼园完善住宅环境项目居民提供环境更加优美生活更加便捷住宅区域配套建设幼园仅够满足项目住宅区身生活需求满足区域外居民幼教育需求仅项目区居民提供便利周边居民提供便利XX区XX镇区会项目建立变越越宜居
154 增加方业
项目建设程中项目建成运营极促进岗职工相关员业增加业机会预计该项目项目建设正式运营需员工百余直接解决业30余项目运营带动相关行业发展间接增加创造量业机会
155 增加方财政税收
项目建成运营方政府创造观税收增加财政收入项目财政税收贡献值贡献产值定率计算增值附加税税项目营运政府缴纳年均税百万元税金附加年百万左右政府提供较税收收入
第十六章 风险分析
风险理项目外部面种风险进行识分析评价适时采取效措施进行防范控制济合理方法综合处理风险实现安全保障
结合项目实际面风险包括四方面：
市场风险
政策风险
风险
类型
财务风险
营风险
161 营风险控制
风险描述：消费者购买率高导致资金收入达预期目标理制度完善员工素质高岗前培训岗位理严理效率降低造成营业务收入减少成提高
风险控制：加宣传力度提供健全服务保障吸引市民购买建立健全理规章理体制加强员工素质教育岗位技培训实行岗位责制严格业务技术指导监督检查责制落实情况断提高营理水
162 财务风险控制
风险描述：该项目推动资金投入赖性较该项目财务预测中现金流量情况利润表预测情况出项目未拥非常盈利力够时收回投入资金营周转发生资金链断裂风险低
风险控制：项目拥非常现金流基会发生资金链断裂外项目盈利模式清晰会保证项目整体财务状况济效益良时限公司项目建设期指定严格财务预算制度加强装修资金理项目运营程中加强租金收缴理保证公司整体财务状况良会发生资金链断裂情况
163 市场风险控制
项目期销售发展购房需求托项目处市场环境具市场竞争力公司已进行充分评估证项目竞争优势仅体现优越区位环境体现题配套齐全业态丰富功清晰XX区产行业佼佼者
164 政策风险控制
风险描述：国家相关法律法规颁布修订产业政策税收政策等方面调整会公司运营带定风险
风险控制：城市综合体发展已然成趋势政府关政策转幅度会太未公司运作严格遵守国家法令法规政策加强关政策法规研究掌握国家法规政策新动态时调整公司发展目标营战略
165 理风险控制
风险描述：项目属住宅建设销售项目部门享项目资源整项目正常运营部分正常运营整体需协调统需理统规划布局旦理链条出现错误整项目面着失衡状态利项目整体效益实行
风险控制：理风险公司组织机构应扁化加强部门间沟通协调员调配整体服项目规划部门部灵活变理层营决策符合数股东意见加强理层培训等
第十七章 结建议
171 结
项目建设必性市场前景建设规模方案财务效益社会效益等方面缜密细致科学严谨分析证出结：
1 项目具广阔市场前景
目前住宅满足现代消费者需求住宅配套市政设施够项目建成弥补精品住宅足情况市场前景良
2 符合政府发展方
项目拟建设161616亩华邑XXPD201706号块项目项目建设利推动济发展符合国家全国房产行业整体规划符合XX省房产业规划
3 济效益良
首先项目营运政府缴纳量税收政府提供较税收收入投资回收期（包括建设期）约186年创造济价值
次项目区济体形成协效应带动区相关产业发展
4 社会效益显著
该项目仅极发展济带动相关行业发展时改善居民住宅环境拓展周边业渠道促进社会谐发展
总体说项目建设必建设方案行建设规模适宜项目建成取良济效益显著社会效益实现济效益社会效益均衡发展
172 建议
1 加强组织领导
成立项目建设领导组落实专门机构员确保项工作计划组织开展
2 做前期工作
切实做项目建设前期工作做工程前期规划单体设计勘察测量等准备工作努力保证建设项目快发挥应效益
3 时完成资金配备
抓紧工程报审批工作资金筹措工作
4 做员准备设备购置工作
积极做专业员选拔招聘关设施设备采购等工作保证项目建设计划利进行
5 做项目信息公开工作
实行项目公开接受社会监督通设立基建项目公开栏公布建设项目关信息增加项目理透明度确保工程质量资金效益
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