深圳房产业发展
□ 尤福永
国房产业现状发展历程20世纪2030年代美国房产业状况基相性表现房产市场稳定性出现前未起落房产金融体制尚处探索中完善阶段尤深圳房产市场周期性变化阶段美国特相似处1993年底深圳圈运动炒皮热出现商品房价格偏高空置率升导致房产市场迅速滑连续4年直期呈萎缩疲软态势独偶美国1929年房产市场股市骤然跌出现连续4年持续低迷濒崩溃形势两情况非常相似程度出现方面商品住房量积压滞销方面缺房户力购买供求畸型现象美国时房产业已开始走衰落严重影响社会济发展种状况促美国联邦政府时期先出台系列法规政策通金融机构重组房产金融体制深化改革美国房产业20世纪30年代期开始逐渐复苏社会济发展开始逐步转
实践证明房产金融体制改革完善定程度决定房产金融业房产业发展方根出路促进国民济实现良性循环建立良投资环境加速城市国际化建设保障社会稳定城市居民安居乐业会产生关重影响
构建新型房产金融体制行性
()房产房产金融业发展客观需现实必然求
目前国深圳商品房空置旧维持较高水全国6624万方米深圳328万方米中商品住宅率70容回避客观现实坦率讲供求商品房积压严重避免会出现开发营性贷款期偿造成银行回笼资金困难周期运转畅负担沉重种连锁式良反应资源资金效利合理严重阻碍房产业房产金融业健康持续发展究原国现行房产金融体制够成熟体系完善甚说存着弊端表现购房贷款营性贷款融资渠道资金源受房产市场波动制约宏观调控影响较资金运行难保证正常循环种风险作结果表明现行房产金融体制已适应房产业发展需确切说已社会义市场济体制相适应已非改步果现阶段深化改革非解决眼前商品房空置率高资金周转畅问题长远观点难保证房产业房产业金融业较发展类似1993年宏观调控中出现调死’调乱’情况发展中会程度出现结果房产周期低谷徘徊时间会更长空置率会更高缺房户资金积压会更支柱产业角度讲仅会影响国民济稳步增长协调发展会削弱国际市场竞争力会产生社会安定素说客观现实求必须加快房产金融体制深化改革济规律构建够利资金循环房产市场宏观调控够表现出定弹性作房产金融体制适应房产房产金融市场运作发展核心问题真正解决房产房产金融业持续稳定健康协调前发展
(二)先进验鉴
中外金融理界已基形成识：房产金融体制完善否取决二级市场二级市场完善程度二级市场级市场具更优点：①够确保资金正常流动渠道②资金流动更安全③资金够更范围流动
美国房产金融两级市场体系非常完备国深圳目前实际美国房产金融体系中鉴处三点：①建立二级市场②二级市场运行机制中设置政府金融衡机构③建立二级市场证券中介机构市场济金融理认三点世界市场济国家发展房产金融体系取处作性吸收鉴
通研究较吸收鉴美国成功验国深圳具体实际出发现行房产金融体制架构基础建立两级市场双轨制体制架构模式房产房产金融市场发展现阶段佳选择权宜计便说明点着资积累财力增加国深圳发展阶段中视房产房产金融市场实践情况进步酌情考虑建立两级市场轨制架构模式逐步完善功
(三)深圳具备良试点基础条件
深圳率先建立新型房产金融体制具利条件完全政府扶持通试点探索出条成功验全国建立中国特色房产金融体制起示范作
(1)深圳国济体制改革试验场外开放窗口市场济体制基框架已初步形成城市国际化建设符合国际惯例
(2)深圳开展房产信贷业务早房产金融业务量业务范围广资积累实现元化深圳金融市场活跃法律法规体系健全完善
(3)深圳房产业规模实力雄厚竞争力强城市建设积累丰富验房产市场建立早商品化程度高市场体制健全机制完善
(4)深圳住房制度改革深入直走全国前列住宅商品化深化改革方面成效验
(5)深圳批事房产房产金融理研究专家学者实践验丰富业界士新体制建立科学系统理作指导确保运作理具较强操作性效性
二中国房产金融新体制架构设计
现代房产金融市场体系构成两素：级抵押贷款市场(称初级市场)二级抵押贷款市场级市场指款贷款间交易市场购房者开发商抵押方式贷款商银行金融机构取贷款市场二级市场指级市场贷款发放机构发放抵押贷款转政府金融衡机构金融衡机构初抵押房产作担保社会发行房产证券(股票债券)筹集资金市场
房产金融市场构成素中级市场基础二级市场延伸发展二者着相互存相互制约相互促进密切联系特二级市场建立抵押贷款市场发展具极促进作仅资金流动更安全资金够更范围流动房产金融业运行机制更加完善合理科学终房产业金融业机联系起形成良性循环系统新房产金融体制
三中国房产金融市场
()国深圳房产金融级市场现状
20世纪80年代着国济体制断深化金融体制改革全面展开国房产金融业务特住房金融业务长足发展中国民银行宏观调控中心国专业银行体种金融机构分工协作房产金融组织体系已初步形成目前家金融机构程度办房产金融业务政策性住房金融基形成中国建设银行(称建行)工商银行(称工行)银行辅承办住房金融业务局面国房产金融业务包括政策性营性房产金融两类完全统计截1995年全国发放住房贷款未收回余额达1510亿元民币中抵押贷款92亿元
深圳房产金融业务着深圳房产业形成金融体制改革发展起深圳特区建设初期阶段城市土开发商品房建设吸引外资重点中央特殊政策资金需量建设资金情况深圳进行土资金化尝试采取偿转土权方式力发展房产1979年1982年房产实际投资额达789亿港元占全特区投资总额265房产开发建设带量土费收入商品房利润仅城市发展积累财源时成金融业房产业发展重资金源特区房产业发展程中深圳房产金融业蓬勃兴起金融业房产业断融合产物首先专业银行积极参房产金融业务1979年国家决定基建设投资财政拨款改中国民建设银行贷款建行独家办理包括房产开发贷款基建设贷款着改革开放深发展生产性基建设资金需求量急剧增加20世纪80年代中期深圳市专业银行实行业务全面交叉破建行独家办基建设投资局面房产开发投资家银行办理着股份制交通银行区域性深圳发展银行招商银行成立外资银行逐步引入深圳金融体系断完善时房产融资机构融资形式断出现样化格局
(1)家银行拓展深圳房产市场纷纷设立房产开发公司信托投资公司等机构种形式开展房产金融业务程度填补房产资金缺口
(2)房产开发营中心出现种房产融资投资形式房产抵押楼宇揭等推动房产业发展住房制度改革进程
家金融机构成立专门融资机构发展产融结合企业独家金融机构营发展金融机构企业联合金融机构金融机构联合单房产信贷发展信贷直接投资相结合
(3)1988年深圳市推出住房改革方案配合深圳市住房制度改革建行深圳分行住宅信贷部1988年正式成立办理房改住房信贷业务
标志着房改金融兴起着建行住宅信贷部(称房产信贷部)业务迅速发展住房金融开始房产金融业务方发展1994年中国工商银行深圳分行房产信贷部成立开始较范围开展房产信贷业务深圳早涉足房产金融业务国专业银行中建行工行开展房产信贷业务量房产业发展支持贡献突出值提深圳确立市场化居者屋住宅发展目标两行合理引导居民消费支持购买住房开办先消费支付揭业务中办理福利商品房贷款微利商品房贷款业务外农业银行等专业银行外资银行起创办市场商品房揭业务调节整社会投资配置方面发挥重作现深圳市政策性商业性存房产金融级市场住房信贷体系已初步形成
(二)级市场架构存问题
前述国深圳房产金融现行体系旧传统架构模式体制说房产资金流程流然停留初级阶段级市场单循环制居民购房揭发生济关系住宅资金流简单表述房产消费者银行循环程市场构成素：银行房产消费者房产开发商历史现行种房产金融体制1993年全国城市区住房制度改革推进实现住宅商品化进程程度发挥积极作促进房产业国民济发展发展阶段具重历史意义作容置疑事实着国城镇住房制度改革深入房产金融住房生产交换消费中根植原金融体制现阶段发展中避免暴露出问题具体纳起述方面：
1银行住房贷款方面面问题
(1)住房贷款需求增长速度快需量储蓄存款已远远满足
(2)银行贷款时回笼资金周转畅难社会居民购房提供足够住房贷款支持
(3)购房抵押贷款期限太短(般5年极少数长超15年)利扩社会居民潜需求效需求活跃抵押贷款市场利住房制度深化改革定程度影响阻碍实现住房商品化进程
(4)银行抵押贷款方式统理规范资金流动受定影响利实施效风险控制
2银行发放抵押贷款续融资渠道实现资金良性循环变现力差风险高利抵押贷款市场发展
3融资渠道畅开发商支配资金量限选择投资项目定局限性利房产市场发展
综述显易见深圳国现行房产金融业发展现阶段已明显表现出房产业发展极适应体制带问题日趋严重具体说单房产金融级市场单循环运作已合时宜继续维持现状必须长远考虑鉴国外验建立逐步完善二级市场运营体系级市场提供畅通融资渠道足够资金源限度提高住房资金循环补偿性流动性
(三)二级市场建立
综观美日等市场济国家房产金融体制构建住宅金融二级市场建立完善程长期实践房产金融组织元化房产金融系统网络化系统化业已成房产金融体制完善否重标志基国深圳构建新房产金融体制中应首先考虑房产金融机构设置系统化网络化结构设置科学合理目前国存房产金融二级市场建立二级市场已成建立完善国房产金融体制首务
1理验鉴
系统工程网络理指出然范畴循环系统网络(：电路磁路水路气路等)社会济科学范畴循环网络(营中产供销网络金融系统中资金流动网络等等)具网络性特点：①系统性②反馈性③生性④补偿性前点表征网络系统静态特性三者表征网络系统动态特性具述特征网络系统够定条件通调节显现出稳定衡功称样系统网络具定合理性科学性果深入考虑美国房产金融两级市场机构设置运行情况便会发现作系统反映出特性系统网络理求素特征作系统特性非常吻合说美国房产金融市场二级市场建立完全符合现代理现点定理基础长期完善实践检验已证明科学合理行效
根述理验构筑符合国国情新型房产金融体系建立供操作房产抵押二级市场
2二级市场模式
房产金融市场级市场二级市场两素构成二级市场模式设计房产金融新体制架构问题核心容果说级市场新体制确立必条件二级市场确立充分条件二者间关系：级市场基础二级市场保障
通较研究证文认两极市场双轨制具系统素设置合理运行机制科学操作性强等特点较符合深圳国实际情况作现阶段房产金融市场体系佳模式节设计模式作全面系统概述二级市场系统构成运作程进行综合说明
级市场广义讲泛指房产抵押贷款初级市场涵盖容包括两部分：①开发商商品房开发抵押银行申请抵押贷款谓营性贷款②购房者购房产权作抵押银行取贷款通常说揭狭义讲指购房揭称住宅抵押贷款初级市场总级市场发放贷款市场银行规定条件贷款抵贷购房者购房者购房产产权抵押方式抵押银行承诺规定期限时分期银行偿息贷银行款者立场贷款购房消费种筹资手段放贷者立场贷款种投资通种投资获定利润回报
文级市场基础重点介绍二级市场构成功作运作程运行机制
(1)二级市场构成
二级市场网络系统构成素包括：①政府金融衡机构(暂定名中国政府房产金融理局)②房产证券中介机构③社会投资者等素间定联系构成二级市场网络系统
(2)二级市场运行程
两级市场资金流程简单表述：房产消费者银行政府金融衡机构证券中介机构社会公众(证券投资者)中政府金融衡机构证券中介机构社会公众(投资者)二级市场运行全程房产金融体制运行程分两循环级市场循环二级市场循环现分述：
级市场运行程：银行金融机构先贷条件抵押贷款抵购房者购房者时分期付息偿贷款然购房者贷款存单契卖政府金融衡机构回笼资金抵贷新购房者完成循环程
二级市场运行程：政府金融衡机构首先级市场银行金融机构已抵贷出贷款额度身原储备金发行房产证券回收资金略低银行金融机构发放抵押贷款利率收购银行金融机构已贷款存单契然存单契标定额度社会投资者通房产证券中介机构社会(房产证券投资者)公开发售房产价证券(股票债券)收回资金完成循环程
样二级市场两循环衔接构成系统循环房产资金样周复始循环复流通运行见新体制系统循环实际利社会潜资金闲散资金优惠条件资助居民购房尤中低收入家庭质讲种取民民做法种方式更取道益罢发展房产债券额度体出房产市场交易情况失衡量房产业发展状况宏观数量指标
(3)二级市场功作
二级市场金融理讲级市场融通资金渠道资金源通俗说级市场造血源源断输血两种功兼作讲二级市场级市场银行金融机构提供回笼资金场确保级市场资金够保持良性循怀通样间接作进步刺激活跃房产市场房产业发展创造利条件二二级市场科学完善运行机制仅保证身融资充足效供级市场银行金融机构需资金通级市场间接作房产市场宏观调控力度产生定弹性作限度避免宏观调控施力造成负面影响作相现行级市场房产市场带刚性作疑更完善步
般言级市场银行金融机构供贷款额度限购房者款数额限显易见限难应付限限满足限融资硬道理二级市场政府金融衡机构设置作圆满解决问题二级市场运行程中政府金融衡机构作两：级市场银行金融机构提供贷款途径二社会投资者手中吸纳资金房产证券中介机构作政府金融衡机构发售房产股票债券筹集资金
二级市场作：①级市场集聚资金②调剂资金余缺发挥资金流通作③组织资金分配级市场提供贷款④保证资金流通安全稳定⑤稳定金融系统规避利率变动款风险二级市场级市场固定利率发放贷款贷双方避免市场利率带风险损失方面房产金融系统免受利率调整带击性影响增强抗击固恢复力⑥社会投资者获利高般讲社会投资者投资房产证券期收益通常银行长期储蓄存款高⑦满足购房者先消费付款需求愿二级市场购房者根收入状况支付力取需抵押贷款⑧稳定房产市场保持供求基衡二级市场重作限度促进级市场资金流通进降低商品房空置率保持房产市场供求关系相衡减少房产周期困扰良影响益国民济稳步发展⑨利居民安居乐业社会稳定二级市场通买入抵押贷款房产证券发售组织流通资金全国范围资金相充足区口增长快资金需求量区流动实现全国居民居者屋发展战略稳定社会具巨推动作
(4)二级市场运行机制
前已述政府金融衡机构整房产金融市场(包括二级市场)中担负中央银行某职具房产金融系统核心作时担负着二级市场组织流通职方面二级市场起着调节衡作方面级市场起着稳定器润滑剂作种双作赖完善部运行机制
风险反馈机制政府金融衡机构拥储备金包括两部分：部分购买级市场银行金融机构揭契存单流通资金部分机构身调剂流通资金余缺(简称资金库)资金库作两：保证资金正常流通中余缺调剂起蓄水池作二反风险作出库资金超规定界限范围时预示着流通中存风险信号便会迅速反馈回政府金融衡机构政府金融衡机构作出发行房产价证券数量额度确定付息期限决定购买级市场抵押贷款数量样保证资金库出入库资金保持合理范围浮动
稳定调节机制房产证券化房产发展定阶段必然产物说解决房产信贷流动性盈利性安全性高效方法选择相言房产证券作种重筹资手段具许金融工具法拟优越性：①筹措资金速度快时间短效率高收益②直接筹集资金数量③发行价证券利息通常储蓄利率高吸引广储蓄者吸收游资投资渠道资金④付息时间固定方便筹资者事先作偿预算⑤流通便利安全灵活风险分散作抵押市转便利投资者
鉴房产证券中介机构设置实际等二级市场流通环节建立稳定调节机制通机制作二级市场调节功更加完善抗风险力更强时房产金融市场整网络系统增强稳定性住宅抵押贷款资金流动稳定旦银行紧缩利率调级市场资金流入高利率优势债券股票市场引起级市场波动种分流作疑会减少房产市场交易阻碍住宅市场发展房产证券中介机构稳定调节作仅择时择机通发行购买房产债券调节级市场资金余缺居民储蓄转化成长期投资效解决住宅资金源稳定整房产市场强化市场调节机制
竞争机制着房产业发展特着住房商品化进程加快居民购房潜需求效需求会日俱增越越房产二级市场作盾予级市场金融支持必然会吸引越越金融机构房产金融业渗透涉足房产信贷业务级市场融资体呈元化样会加剧级市场银行金融机构间竞争结果争客户越放贷额会越刺激房产市场作会越显著促进房产业发展推力然越二级市场房产市场带竞争作明显种竞争种益竞争会消化现阶段量剩商品房起定促进作然竞争激烈程度会通宏观调控(调整利率政府金融衡机构减少购买级市场放贷机构放贷额等措施)加效控制会影响阻碍房产金融业房产健康发展
房产金融市场述三运行机制外级市场保险公司开展抵押贷款保险业务保险保证机制国该机制建立定意义稳定级市场发挥重作时满足中低收入家庭购房需求
3政策配套
美国实践验证明房产金融体制确立相关政策完善配套必须机构设置步进行样保证房产金融机构正常运行具操作性两者软件硬件关系倚轻倚重国房产金融新体制建构伊始者说房产二级市场建立初应长计议审慎考虑方面问题问题时构建二级市场解决问题基前提
(1)担负国中央银行职中国民银行组建成立具官方性质政府金融衡机构(暂定名：中国政府房产金融理局)赋予该机构根级市场银行金融机构开展房产信贷业务实际情况调节房产市场供求衡需发行房产证券(股票债券)通测算提供供运作储备金
(2)适度延长抵押贷款期限银行予购房揭现行规定般居民贷款期限5年极少数居民享15年期贷款新体制求辅新政策现行揭贷款期般5年延20～30年视试行情况进步决定佳贷款期限揭保险规范化单证标准化简化抵押贷款保险手续考虑银行金融机构保险公司应国际通行做法保险抵押贷款实行统规范化理标准化理便利二次抵押贷款操作
(3)房产证券种类营方式国际化政府金融衡机构二级抵押市场工具(债券贴现票存单)证券营方式(定期发售方式直接拍卖方式市场营机构证券交易)应注意鉴国外验符合国际惯例条件行情况步位避免遗症
(4)适降低价予开发商取权定优惠降低开发成降低房价保持新开工面积增长速度数量满足房产市场供求求银行说开发商营性贷款带三方面利益：①利率回报②放贷资金快速回笼助银行放贷松绑卸掉包袱减轻负担③够保障银行资金回笼规避贷款期资金回笼位风险出现时避免出现呆滞款减少损失
(5)快实现全国住房商品化社会化逐步改变住房制度轨制加速国社会义商品济发展
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□ 尤福永
国房产业现状发展历程20世纪2030年代美国房产业状况基相性表现房产市场稳定性出现前未起落房产金融体制尚处探索中完善阶段尤深圳房产市场周期性变化阶段美国特相似处1993年底深圳圈运动炒皮热出现商品房价格偏高空置率升导致房产市场迅速滑连续4年直期呈萎缩疲软态势独偶美国1929年房产市场股市骤然跌出现连续4年持续低迷濒崩溃形势两情况非常相似程度出现方面商品住房量积压滞销方面缺房户力购买供求畸型现象美国时房产业已开始走衰落严重影响社会济发展种状况促美国联邦政府时期先出台系列法规政策通金融机构重组房产金融体制深化改革美国房产业20世纪30年代期开始逐渐复苏社会济发展开始逐步转
实践证明房产金融体制改革完善定程度决定房产金融业房产业发展方根出路促进国民济实现良性循环建立良投资环境加速城市国际化建设保障社会稳定城市居民安居乐业会产生关重影响
构建新型房产金融体制行性
()房产房产金融业发展客观需现实必然求
目前国深圳商品房空置旧维持较高水全国6624万方米深圳328万方米中商品住宅率70容回避客观现实坦率讲供求商品房积压严重避免会出现开发营性贷款期偿造成银行回笼资金困难周期运转畅负担沉重种连锁式良反应资源资金效利合理严重阻碍房产业房产金融业健康持续发展究原国现行房产金融体制够成熟体系完善甚说存着弊端表现购房贷款营性贷款融资渠道资金源受房产市场波动制约宏观调控影响较资金运行难保证正常循环种风险作结果表明现行房产金融体制已适应房产业发展需确切说已社会义市场济体制相适应已非改步果现阶段深化改革非解决眼前商品房空置率高资金周转畅问题长远观点难保证房产业房产业金融业较发展类似1993年宏观调控中出现调死’调乱’情况发展中会程度出现结果房产周期低谷徘徊时间会更长空置率会更高缺房户资金积压会更支柱产业角度讲仅会影响国民济稳步增长协调发展会削弱国际市场竞争力会产生社会安定素说客观现实求必须加快房产金融体制深化改革济规律构建够利资金循环房产市场宏观调控够表现出定弹性作房产金融体制适应房产房产金融市场运作发展核心问题真正解决房产房产金融业持续稳定健康协调前发展
(二)先进验鉴
中外金融理界已基形成识：房产金融体制完善否取决二级市场二级市场完善程度二级市场级市场具更优点：①够确保资金正常流动渠道②资金流动更安全③资金够更范围流动
美国房产金融两级市场体系非常完备国深圳目前实际美国房产金融体系中鉴处三点：①建立二级市场②二级市场运行机制中设置政府金融衡机构③建立二级市场证券中介机构市场济金融理认三点世界市场济国家发展房产金融体系取处作性吸收鉴
通研究较吸收鉴美国成功验国深圳具体实际出发现行房产金融体制架构基础建立两级市场双轨制体制架构模式房产房产金融市场发展现阶段佳选择权宜计便说明点着资积累财力增加国深圳发展阶段中视房产房产金融市场实践情况进步酌情考虑建立两级市场轨制架构模式逐步完善功
(三)深圳具备良试点基础条件
深圳率先建立新型房产金融体制具利条件完全政府扶持通试点探索出条成功验全国建立中国特色房产金融体制起示范作
(1)深圳国济体制改革试验场外开放窗口市场济体制基框架已初步形成城市国际化建设符合国际惯例
(2)深圳开展房产信贷业务早房产金融业务量业务范围广资积累实现元化深圳金融市场活跃法律法规体系健全完善
(3)深圳房产业规模实力雄厚竞争力强城市建设积累丰富验房产市场建立早商品化程度高市场体制健全机制完善
(4)深圳住房制度改革深入直走全国前列住宅商品化深化改革方面成效验
(5)深圳批事房产房产金融理研究专家学者实践验丰富业界士新体制建立科学系统理作指导确保运作理具较强操作性效性
二中国房产金融新体制架构设计
现代房产金融市场体系构成两素：级抵押贷款市场(称初级市场)二级抵押贷款市场级市场指款贷款间交易市场购房者开发商抵押方式贷款商银行金融机构取贷款市场二级市场指级市场贷款发放机构发放抵押贷款转政府金融衡机构金融衡机构初抵押房产作担保社会发行房产证券(股票债券)筹集资金市场
房产金融市场构成素中级市场基础二级市场延伸发展二者着相互存相互制约相互促进密切联系特二级市场建立抵押贷款市场发展具极促进作仅资金流动更安全资金够更范围流动房产金融业运行机制更加完善合理科学终房产业金融业机联系起形成良性循环系统新房产金融体制
三中国房产金融市场
()国深圳房产金融级市场现状
20世纪80年代着国济体制断深化金融体制改革全面展开国房产金融业务特住房金融业务长足发展中国民银行宏观调控中心国专业银行体种金融机构分工协作房产金融组织体系已初步形成目前家金融机构程度办房产金融业务政策性住房金融基形成中国建设银行(称建行)工商银行(称工行)银行辅承办住房金融业务局面国房产金融业务包括政策性营性房产金融两类完全统计截1995年全国发放住房贷款未收回余额达1510亿元民币中抵押贷款92亿元
深圳房产金融业务着深圳房产业形成金融体制改革发展起深圳特区建设初期阶段城市土开发商品房建设吸引外资重点中央特殊政策资金需量建设资金情况深圳进行土资金化尝试采取偿转土权方式力发展房产1979年1982年房产实际投资额达789亿港元占全特区投资总额265房产开发建设带量土费收入商品房利润仅城市发展积累财源时成金融业房产业发展重资金源特区房产业发展程中深圳房产金融业蓬勃兴起金融业房产业断融合产物首先专业银行积极参房产金融业务1979年国家决定基建设投资财政拨款改中国民建设银行贷款建行独家办理包括房产开发贷款基建设贷款着改革开放深发展生产性基建设资金需求量急剧增加20世纪80年代中期深圳市专业银行实行业务全面交叉破建行独家办基建设投资局面房产开发投资家银行办理着股份制交通银行区域性深圳发展银行招商银行成立外资银行逐步引入深圳金融体系断完善时房产融资机构融资形式断出现样化格局
(1)家银行拓展深圳房产市场纷纷设立房产开发公司信托投资公司等机构种形式开展房产金融业务程度填补房产资金缺口
(2)房产开发营中心出现种房产融资投资形式房产抵押楼宇揭等推动房产业发展住房制度改革进程
家金融机构成立专门融资机构发展产融结合企业独家金融机构营发展金融机构企业联合金融机构金融机构联合单房产信贷发展信贷直接投资相结合
(3)1988年深圳市推出住房改革方案配合深圳市住房制度改革建行深圳分行住宅信贷部1988年正式成立办理房改住房信贷业务
标志着房改金融兴起着建行住宅信贷部(称房产信贷部)业务迅速发展住房金融开始房产金融业务方发展1994年中国工商银行深圳分行房产信贷部成立开始较范围开展房产信贷业务深圳早涉足房产金融业务国专业银行中建行工行开展房产信贷业务量房产业发展支持贡献突出值提深圳确立市场化居者屋住宅发展目标两行合理引导居民消费支持购买住房开办先消费支付揭业务中办理福利商品房贷款微利商品房贷款业务外农业银行等专业银行外资银行起创办市场商品房揭业务调节整社会投资配置方面发挥重作现深圳市政策性商业性存房产金融级市场住房信贷体系已初步形成
(二)级市场架构存问题
前述国深圳房产金融现行体系旧传统架构模式体制说房产资金流程流然停留初级阶段级市场单循环制居民购房揭发生济关系住宅资金流简单表述房产消费者银行循环程市场构成素：银行房产消费者房产开发商历史现行种房产金融体制1993年全国城市区住房制度改革推进实现住宅商品化进程程度发挥积极作促进房产业国民济发展发展阶段具重历史意义作容置疑事实着国城镇住房制度改革深入房产金融住房生产交换消费中根植原金融体制现阶段发展中避免暴露出问题具体纳起述方面：
1银行住房贷款方面面问题
(1)住房贷款需求增长速度快需量储蓄存款已远远满足
(2)银行贷款时回笼资金周转畅难社会居民购房提供足够住房贷款支持
(3)购房抵押贷款期限太短(般5年极少数长超15年)利扩社会居民潜需求效需求活跃抵押贷款市场利住房制度深化改革定程度影响阻碍实现住房商品化进程
(4)银行抵押贷款方式统理规范资金流动受定影响利实施效风险控制
2银行发放抵押贷款续融资渠道实现资金良性循环变现力差风险高利抵押贷款市场发展
3融资渠道畅开发商支配资金量限选择投资项目定局限性利房产市场发展
综述显易见深圳国现行房产金融业发展现阶段已明显表现出房产业发展极适应体制带问题日趋严重具体说单房产金融级市场单循环运作已合时宜继续维持现状必须长远考虑鉴国外验建立逐步完善二级市场运营体系级市场提供畅通融资渠道足够资金源限度提高住房资金循环补偿性流动性
(三)二级市场建立
综观美日等市场济国家房产金融体制构建住宅金融二级市场建立完善程长期实践房产金融组织元化房产金融系统网络化系统化业已成房产金融体制完善否重标志基国深圳构建新房产金融体制中应首先考虑房产金融机构设置系统化网络化结构设置科学合理目前国存房产金融二级市场建立二级市场已成建立完善国房产金融体制首务
1理验鉴
系统工程网络理指出然范畴循环系统网络(：电路磁路水路气路等)社会济科学范畴循环网络(营中产供销网络金融系统中资金流动网络等等)具网络性特点：①系统性②反馈性③生性④补偿性前点表征网络系统静态特性三者表征网络系统动态特性具述特征网络系统够定条件通调节显现出稳定衡功称样系统网络具定合理性科学性果深入考虑美国房产金融两级市场机构设置运行情况便会发现作系统反映出特性系统网络理求素特征作系统特性非常吻合说美国房产金融市场二级市场建立完全符合现代理现点定理基础长期完善实践检验已证明科学合理行效
根述理验构筑符合国国情新型房产金融体系建立供操作房产抵押二级市场
2二级市场模式
房产金融市场级市场二级市场两素构成二级市场模式设计房产金融新体制架构问题核心容果说级市场新体制确立必条件二级市场确立充分条件二者间关系：级市场基础二级市场保障
通较研究证文认两极市场双轨制具系统素设置合理运行机制科学操作性强等特点较符合深圳国实际情况作现阶段房产金融市场体系佳模式节设计模式作全面系统概述二级市场系统构成运作程进行综合说明
级市场广义讲泛指房产抵押贷款初级市场涵盖容包括两部分：①开发商商品房开发抵押银行申请抵押贷款谓营性贷款②购房者购房产权作抵押银行取贷款通常说揭狭义讲指购房揭称住宅抵押贷款初级市场总级市场发放贷款市场银行规定条件贷款抵贷购房者购房者购房产产权抵押方式抵押银行承诺规定期限时分期银行偿息贷银行款者立场贷款购房消费种筹资手段放贷者立场贷款种投资通种投资获定利润回报
文级市场基础重点介绍二级市场构成功作运作程运行机制
(1)二级市场构成
二级市场网络系统构成素包括：①政府金融衡机构(暂定名中国政府房产金融理局)②房产证券中介机构③社会投资者等素间定联系构成二级市场网络系统
(2)二级市场运行程
两级市场资金流程简单表述：房产消费者银行政府金融衡机构证券中介机构社会公众(证券投资者)中政府金融衡机构证券中介机构社会公众(投资者)二级市场运行全程房产金融体制运行程分两循环级市场循环二级市场循环现分述：
级市场运行程：银行金融机构先贷条件抵押贷款抵购房者购房者时分期付息偿贷款然购房者贷款存单契卖政府金融衡机构回笼资金抵贷新购房者完成循环程
二级市场运行程：政府金融衡机构首先级市场银行金融机构已抵贷出贷款额度身原储备金发行房产证券回收资金略低银行金融机构发放抵押贷款利率收购银行金融机构已贷款存单契然存单契标定额度社会投资者通房产证券中介机构社会(房产证券投资者)公开发售房产价证券(股票债券)收回资金完成循环程
样二级市场两循环衔接构成系统循环房产资金样周复始循环复流通运行见新体制系统循环实际利社会潜资金闲散资金优惠条件资助居民购房尤中低收入家庭质讲种取民民做法种方式更取道益罢发展房产债券额度体出房产市场交易情况失衡量房产业发展状况宏观数量指标
(3)二级市场功作
二级市场金融理讲级市场融通资金渠道资金源通俗说级市场造血源源断输血两种功兼作讲二级市场级市场银行金融机构提供回笼资金场确保级市场资金够保持良性循怀通样间接作进步刺激活跃房产市场房产业发展创造利条件二二级市场科学完善运行机制仅保证身融资充足效供级市场银行金融机构需资金通级市场间接作房产市场宏观调控力度产生定弹性作限度避免宏观调控施力造成负面影响作相现行级市场房产市场带刚性作疑更完善步
般言级市场银行金融机构供贷款额度限购房者款数额限显易见限难应付限限满足限融资硬道理二级市场政府金融衡机构设置作圆满解决问题二级市场运行程中政府金融衡机构作两：级市场银行金融机构提供贷款途径二社会投资者手中吸纳资金房产证券中介机构作政府金融衡机构发售房产股票债券筹集资金
二级市场作：①级市场集聚资金②调剂资金余缺发挥资金流通作③组织资金分配级市场提供贷款④保证资金流通安全稳定⑤稳定金融系统规避利率变动款风险二级市场级市场固定利率发放贷款贷双方避免市场利率带风险损失方面房产金融系统免受利率调整带击性影响增强抗击固恢复力⑥社会投资者获利高般讲社会投资者投资房产证券期收益通常银行长期储蓄存款高⑦满足购房者先消费付款需求愿二级市场购房者根收入状况支付力取需抵押贷款⑧稳定房产市场保持供求基衡二级市场重作限度促进级市场资金流通进降低商品房空置率保持房产市场供求关系相衡减少房产周期困扰良影响益国民济稳步发展⑨利居民安居乐业社会稳定二级市场通买入抵押贷款房产证券发售组织流通资金全国范围资金相充足区口增长快资金需求量区流动实现全国居民居者屋发展战略稳定社会具巨推动作
(4)二级市场运行机制
前已述政府金融衡机构整房产金融市场(包括二级市场)中担负中央银行某职具房产金融系统核心作时担负着二级市场组织流通职方面二级市场起着调节衡作方面级市场起着稳定器润滑剂作种双作赖完善部运行机制
风险反馈机制政府金融衡机构拥储备金包括两部分：部分购买级市场银行金融机构揭契存单流通资金部分机构身调剂流通资金余缺(简称资金库)资金库作两：保证资金正常流通中余缺调剂起蓄水池作二反风险作出库资金超规定界限范围时预示着流通中存风险信号便会迅速反馈回政府金融衡机构政府金融衡机构作出发行房产价证券数量额度确定付息期限决定购买级市场抵押贷款数量样保证资金库出入库资金保持合理范围浮动
稳定调节机制房产证券化房产发展定阶段必然产物说解决房产信贷流动性盈利性安全性高效方法选择相言房产证券作种重筹资手段具许金融工具法拟优越性：①筹措资金速度快时间短效率高收益②直接筹集资金数量③发行价证券利息通常储蓄利率高吸引广储蓄者吸收游资投资渠道资金④付息时间固定方便筹资者事先作偿预算⑤流通便利安全灵活风险分散作抵押市转便利投资者
鉴房产证券中介机构设置实际等二级市场流通环节建立稳定调节机制通机制作二级市场调节功更加完善抗风险力更强时房产金融市场整网络系统增强稳定性住宅抵押贷款资金流动稳定旦银行紧缩利率调级市场资金流入高利率优势债券股票市场引起级市场波动种分流作疑会减少房产市场交易阻碍住宅市场发展房产证券中介机构稳定调节作仅择时择机通发行购买房产债券调节级市场资金余缺居民储蓄转化成长期投资效解决住宅资金源稳定整房产市场强化市场调节机制
竞争机制着房产业发展特着住房商品化进程加快居民购房潜需求效需求会日俱增越越房产二级市场作盾予级市场金融支持必然会吸引越越金融机构房产金融业渗透涉足房产信贷业务级市场融资体呈元化样会加剧级市场银行金融机构间竞争结果争客户越放贷额会越刺激房产市场作会越显著促进房产业发展推力然越二级市场房产市场带竞争作明显种竞争种益竞争会消化现阶段量剩商品房起定促进作然竞争激烈程度会通宏观调控(调整利率政府金融衡机构减少购买级市场放贷机构放贷额等措施)加效控制会影响阻碍房产金融业房产健康发展
房产金融市场述三运行机制外级市场保险公司开展抵押贷款保险业务保险保证机制国该机制建立定意义稳定级市场发挥重作时满足中低收入家庭购房需求
3政策配套
美国实践验证明房产金融体制确立相关政策完善配套必须机构设置步进行样保证房产金融机构正常运行具操作性两者软件硬件关系倚轻倚重国房产金融新体制建构伊始者说房产二级市场建立初应长计议审慎考虑方面问题问题时构建二级市场解决问题基前提
(1)担负国中央银行职中国民银行组建成立具官方性质政府金融衡机构(暂定名：中国政府房产金融理局)赋予该机构根级市场银行金融机构开展房产信贷业务实际情况调节房产市场供求衡需发行房产证券(股票债券)通测算提供供运作储备金
(2)适度延长抵押贷款期限银行予购房揭现行规定般居民贷款期限5年极少数居民享15年期贷款新体制求辅新政策现行揭贷款期般5年延20～30年视试行情况进步决定佳贷款期限揭保险规范化单证标准化简化抵押贷款保险手续考虑银行金融机构保险公司应国际通行做法保险抵押贷款实行统规范化理标准化理便利二次抵押贷款操作
(3)房产证券种类营方式国际化政府金融衡机构二级抵押市场工具(债券贴现票存单)证券营方式(定期发售方式直接拍卖方式市场营机构证券交易)应注意鉴国外验符合国际惯例条件行情况步位避免遗症
(4)适降低价予开发商取权定优惠降低开发成降低房价保持新开工面积增长速度数量满足房产市场供求求银行说开发商营性贷款带三方面利益：①利率回报②放贷资金快速回笼助银行放贷松绑卸掉包袱减轻负担③够保障银行资金回笼规避贷款期资金回笼位风险出现时避免出现呆滞款减少损失
(5)快实现全国住房商品化社会化逐步改变住房制度轨制加速国社会义商品济发展
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