重庆xxx项目市场调研报告
目录
项目介绍
二市场背景分析
三南岸区参考项目分析
四案产品策略建议
xxx项目市场调研报告
项目介绍
（）项目概况
1理位置
案位南山山脉西侧五公里学府道旁 距四公里转盘约1公里型市政建设工程四公里立交原发点北途长江桥直入渝中半岛西鹅公岩桥九龙坡沙坪坝相连东海棠溪烟雨路连接重庆
CBD重组成部分――南滨路段南学府道行李家沱长江桥马桑溪桥渡口沙坪坝环环相扣外环渝黔高速公路佛寺桥抵机场直辖市空港发生联系……学府道开发商充分享年市交通建设成城区域发生密切联系
2然环境
案背悠悠南山学府道侧外三面均天独厚山景资源案块山坡势较高处学府道侧远眺长江嘉陵江交汇处良江景资源拥山景江景双重景观该区域数稀缺性产品
项目西方（学府道侧）江景 项目南方（学府道69号侧）山景
项目东方（背）山景 项目北方（工商学侧）山景
3形貌
案块呈葫芦状形属坡度较山坡梯形西东（学府道）起伏100米目前案块低矮工业建筑厂房案拆迁工作社区部交通动线开发程中面两重问题
案设计规划场图
4周边状况
案国家级济开发区南坪中央商务区茶园高新技术产业园区回龙湾住宅区等紧密相连区域分布知名教育机构——重庆工商学重庆交通学院重庆教育学院巴蜀学校重庆110中学重庆中药研究院重庆交通科研设计院重庆交通规划勘察设计院三科研单位
作南岸区新开发热点区域居住氛围日益浓厚周边学府道69号回龙湾华宇·江南枫庭绿洲龙城迥龙厦（高层）重庆工商学广厦工程等建产项目
外区域分布宗教机构——观音寺军库预师团等军事机构
（二）项目济指标（前期拟定）
总占面积266680㎡
总建筑面积85万㎡
期占面积150007㎡（225亩）
期总建筑面积：70万㎡
期容积率：467
二期占面积116673㎡（175亩）
二期总建筑面积：15万㎡
二期容积率：129
二市场背景分析
（）南岸区概况
1理貌
南岸区位东1063′14″10647′2″北纬2927′2″2937′2″间辖区西部北部长江环绕九龙坡区渝中区江北区渝北区隔江相南岸区交通十分便捷已长江桥鹅公岩桥佛寺桥分渝中区九龙坡区重庆高新技术开发区江北区相连渝黔高速公路横穿境菜园坝桥王家沱桥兴建东水门桥已列入建设规划长江江复线桥南桥头拓展工程指日加区域位优势南岸区城区均保持快捷联系东部南部巴南区接壤全区面积
265方公里陆占9033河流占967
南岸区位川东行岭谷区背斜斜行分布明月峡背斜广福寺斜南泉背斜铜锣峡背斜纳溪沟——江北斜重庆斜背斜成山斜成谷构成低山丘陵坝河流组合貌特征低山分布南山黄桷垭广阳三镇般海拔500米高峰春天岭海拔6815㎡丘陵分布南坪涂山鸡冠石峡口长生桥迎龙广阳7镇江7街道般海拔200500米间坝面积零星分布中广阳坝园艺场铜元局等面积较河流长江境段长45公里流7镇流域面积80方公里河流2条流域面积10方公里河流9条
2区域情况
南岸区重庆市城区中重部分位重庆长江南岸山傍水仰拥山城花冠南山 俯长江嘉陵两江山水园林特色显著风景秀丽优美宜全区幅员面积265方公里城区建成面积44方公里辖6街道 9镇总口60万（农业口14万）33少数民族重庆济技术开发区南区位区
巴渝文化宗教文化抗战文化源远流长旅游资源天独厚拥南山森林公园棵树揽胜亭慈云寺文峰塔涂山寺老君洞黄山抗战遗址等处然文景观已成功创建中国优秀旅游城区科研实力雄厚智力资源丰富10余国家部省级科研机构5专院校具丰富资源优势产业门类齐全成体系通年产业政策调整产业结构日趋合理化集约化
4000余家工业企业形成机械电子化工医药建材烟草纺织服装皮革制品轻重工业举综合配套格局
重庆直辖南岸区坚持发展硬道理三利标准富民兴区建设市强区目标抢抓重庆直辖实施西部开发加入世贸组织历史性机遇着力造实力南岸品牌南岸绿色南岸诚信南岸通造实力南岸做做强区域济通造品牌南岸提升南岸知名度通造绿色南岸建设佳居环境通造诚信南岸树立良社会信创造国企业改革南岸验造南坪商圈南滨路培育吃南岸住南岸旅游南岸三品牌济社会呈现良性发展态势全市区县济社会发展综合考评中次名列前茅
全面建设康社会进军声中南岸区正建设市强区济社会总体发展目标继续坚持做改革开放重点营四篇文章着力造 实力南岸品牌南岸绿色南岸诚信南岸做做强区域济提升南岸知名度建设佳居环境树立良社会信通构建南滨风情路南坪商务圈茶园新城区重庆CBD南区江南学城长江广阳岛南山生态带等七济板块吸引注意力汇聚生产力形成辐射力增强竞争力
3学府道区域分析
学府道区域具天独厚交通优势型市政建设工程四公里立交原发点北途长江桥直入渝中半岛西鹅公岩桥九龙坡沙坪坝相连东海棠溪烟雨路连接重庆CBD重组成部分——南滨路段南学府道行李家沱长江桥马桑溪桥渡口沙坪坝环环相扣外环渝黔高速公路佛寺桥抵机场直辖市空港发生联系……学府道开发商充分享年市交通建设成城区域发生密切联系
学府道原名四七路确切位置传统印象中掉角偏僻甚杂乱四公里——七公里线总长32公里2002年南岸区政府痛决心掷16亿启动项目年12月29日学府道开工建设区政府求宽54米双六车道学府道明确定位全市流城市景观道
外面貌新学府道贯穿交通学院等四院校托南岸区七济板块——江南学城总占1万亩江南学城模式开放化社会化政府合理调整线规划布局业态分布求节省社会资源会高校体育场图书馆美术馆等休闲场学城居民开放
（二）房产发展
年半年南岸区房产开发建设迎接亚太市长峰会契机旧城改造新区开发进保持稳定发展良势头项济指标均年期基础突破呈现出派繁荣新景象
1投资额增长明显投资结构日趋合理
年半年全区完成房产开发投资计155191万元年期相增长1908中住宅建设完成投资94452万元占总投资61增长3248商业营业房建设投资年期相获迅猛增长完成投资43892万元年期基础增加两倍占总投资
28
目前开发建设投资结构全区房产开发建设住宅建设时商业营业房建设取快速发展出现种情况作亚太市长峰会会场国际会展中心周边帝景摩尔商业公园浪高凯悦酒店贝迪世纪新城等商业项目均加资金投入量加快项目建设进度见着石板坡长江桥扩宽南坪路网改造精明开发商已瞄准南坪中央商务圈商业价值欲亚太市长峰会东风推出商业产
2建设规模增建设速度加快
年半年全区建工程施工面积计295万㎡年期相增长1262中住宅施工面积210万㎡占总施工面积71增长1104新开工面积105万㎡占总施工面积356增长1675竣工面积42万㎡占总施工面积1424增长518开竣工面积步增长效保证全区房产市场房源持续供
3房屋销售产销两旺存量房逐渐盘活
二季度全区销售房屋面积493万㎡年期相增长319中住宅销售面积4615万㎡占销售总面积94增长63完成销售额131375万元增长1664中住宅销售额106331万元占销售总额81增长255房屋均售价达2663元 ㎡空置房屋面积计2058万㎡降511中住宅房屋面积4万㎡降5722
数出全区房产市场保持繁荣发展良势头房屋售价稳中升房屋销售持续火爆部分存量房屋均盘活开发企业资金快回笼房产行业持续发展提供力保障
4新区开发旧城改造步推进旧城改造势挡
迎接亚太区市长峰会完成创建国家级山水园林城区申报工作全面提升城市形象年南岸区房产开发建设呈现出新区开发旧城改造举旧城改造建设偏重局面旧城改造重断加旧城改造项目遍开花二季度全区建旧城改造项目38完成开发投资120655万元占总投资78建房屋面积236万㎡占施工总面积80中新开工面积70万㎡占新开工总面积67
目前渝南佳苑C1栋融侨半岛B1组团东海金香庭项目已交房投入融侨半岛B2组团南滨印象帝景名苑二期海城期A区崇文区期福区富翔花园期绿岸A区等项目计划7月底竣工国际会议展览中心万凯厦天龙广场二期A栋泰正花园二期贝迪世纪新城期兴宇花园E栋阳光华庭三期海棠晓月A1骏龙园丽景江山祥家十中学生公寓江南丽景天景雅筑交院学生宿舍重邮学城等项目实施利帝景摩尔商业公园南坪饭店旧城改造宏声假日广场阳光100东原世纪滨江市典金桂园B区期黄桷区长生客运站改扩建东风坡片区武夷滨江高山流水长青湖等项目正场基础施工景瑞名江国际城华联五星级酒店福滨市隆鑫国际城协信百秀城世纪风景五亚文化馆老厂农贸市场南山静苑等项目正办理前期手续拆迁预计年半年全区旧城改造项目建设更幅度增长
5存问题
2 商业产建设力度加空置面积增加
伴着南岸区交通路网改造江济带逐渐形成商业产建设力度逐渐加年半年全区商业营业房新开工面积341万㎡占新开工总面积33年期5倍时空置面积相应增加计115万㎡占空置总面积56增长91中空置年新增空置面积77万㎡增幅巨
5 拆迁安置房短缺拆迁难度加阻碍项目利进展
目前南岸区拆迁安置房建设相滞着国家拆迁政策调整许旧城改造项目拆迁难度加进展受阻：武夷滨江东原世纪滨江景瑞名江国际城鼎昌龙腾新居协信百秀城等项目拆迁问题影响未期开工建设造成年半年南岸区新开工住宅面积年期相降7百分点全区加拆迁安置房建设力度目前已兴茂居海棠晓月E区黄桷区等8项目41万㎡安置房投入建设相信南岸区拆迁安置房短缺问题短期解决
6 项目前期手续进展缓慢
目前项目实施程中建设手续繁复进展缓慢：西亚山庄江山娇·天池林海等项目土权属问题迟迟动工建设高山流水帝景摩尔商业广场等项目建设方起点高断优化设计方案导致工期延缓
（三）江南学城概念性设计分析
1设计构思：
整概念设计设计宗旨指导结合段特点针性进行设计粗细结合条块结合点线结合突出重点城市整体空间形象入手引入系统规划理念努力创造属全体市民开敞空间开敞空间优先（
open space first）统领城市概念力求具体城市设计工作城市建设中具体项目实施具定指导意义控制作
江南学城概念规划图
2项目介绍
次设计涉区域长达4公里始终贯彻科技文化教育休闲题结合现状全区域分三部分：四公里立交桥入口区学城广场核心区南入口区
● 四公里立交桥入口区
区域江南学城北入口时城区进入学城第视线项目设置突出特点振奋精神
立交桥西侧开敞空间——科技博物馆艺术馆题公园面积93万㎡（约138亩）规划分：科技博物馆区（兼天文馆）艺术馆区科技广场艺术广场展览草坪湖面运动休闲区植物观赏区互动式展场探险运动区（摩天轮海盗战船控飞船勇敢者飞船等）进入学园区北门种豁然开朗感觉真正绿色科技艺术休开敞空间贡献城市充分体城市规划中文义精神东侧建筑群周边高密度城市建筑群形成强烈更达城市疏密序开合风格
中段学城核心区——江南学城广场面积418万㎡（626亩）北约
700米重庆工商学南约700米重庆交通学院中规划分：体育运动区科创中心办公服务区购物休闲娱乐宾馆区市立图书馆区高级住宅区医疗区消防等总建筑面积68万㎡均容积率18市立图书馆占80亩建筑面积5万㎡重庆市拟造址项目区域江南学城核心段设计中采收放序高低错落方式注重城市街景讲究轴线布局功区分中学生广场成功区中心努力学生城核心区建成成创业服务济中心
立交桥东侧约48万㎡（72亩）规划国员创业园区建筑面积约10万㎡中国员服务厦办公楼实验楼核广场绿草坪等建筑形式采取条式分布幢弧形板式高层统领整建筑群层建筑形式整齐划聚收缩感表达出种海外留学员招唤观爱成海派创业基台提供优美舒适现代方便办公环境形成相互交交流园
国员创业园区隔路南现教育学院规划国际知名科研机构总部区吸引国际知名科技机构做华西南区窗口努力发展总部济拉动学城区域科技进步提升高校教学品质距离世界顶尖科技企业接触成整学园区科技龙头区域现规划78万㎡（约117亩）规划形式硅晶体结构形成面积约12万㎡单元根具体进驻情况断伸发展道路旁设置服务中心机构服务区北侧国员创业园区互托技术形成相独立高级科技中心
题公园创业园区总部基三板块组成学城北入口整合优势资源创造出完美城市空间
题公园南侧规划通迥龙厦项目块规划通正实施华宇江南枫香庭项目（住宅区）间规划高级酒店式写字楼总部基等项目提供充足配套设施科技企业入驻提供便利
总部基南现110中学紧商学院解决工商学入口狭窄街面矛盾整合优势资源110中学入工商学范围学府道侧规划继续教育学院外独立形成入口扩工商学展示区域形成更强烈教学区城市形象形成容加强区域文化济互融
华宇江南枫香庭南现南坪电信局旁侨丰实业现统规划电信科技楼做邮电学院学府道窗口单位发挥科技院校技术优势终端户直接接触感受社会真实需求建筑形式高层塔楼线条流畅富高科技建筑韵味
工商学面规划通重庆工商学广厦工程（面积80亩建筑面积约20万㎡）建筑形式点式梯六户高层住宅服务象工商学教职员工
工商学南侧重庆交通科研设计院利街堡坎未建设区域规划交通研究中心学府道布置建筑层形成突出横线条统面新建住宅等项目带纷乱感补充完善学府道科研功
交通设计院南现开明中学南食品技校巴蜀中学已入驻开明中学改造成完全中学兼学规划食品技校合入巴蜀学校拥正规
400米跑道运动场进步完善配套设施建立辐射周边区域国家重点学校定战略意义时巴蜀学校建立够完善学府道教育完整性实现学学全程教育模式
北入口区总体科研教育线结合现状进行规划设计项目布局起学城龙头作
● 学城广场核心区
区域位学府道中间段面积60万㎡（约880亩）规划建筑面积约90万㎡中规划项目：社区体育运动区学城广场购物休闲娱乐中心市立图书馆区高级住宅区科创中心办公服务区科教成果交易中心星级酒店区交通技术博览研发中心区医疗服务区等
● 社区体育运动区
该区域面积54万㎡规划面社区建筑活动体育馆座网球场篮球场羽毛球场等设施侧设计体育品专卖店等商业服务设施区域设立填补学府道运动设施足增加社区活力凝聚力群众体育运动发展社区文化提供场
● 购物休闲运动中心
面积约63万㎡设计采集式建筑综合体形式构成MALL形式体量总建筑面积约20万㎡中集中图书城电影城网城游戏城饮食城室运动城电脑城商品城等种功功设置学城提供服务中心区满足社区员种需求时活跃区域济带动相关产业土增值
● 学城广场
面积约25万㎡型休闲集会广场期中整片草坪硬质铺装面喷泉高科技灯光设施等声光电手段齐全功分区完整明晰空间变化丰富开敞空间整学城聚焦点城市提供型优美环境周边学校师生提供相互交举办型演出集会机空间
● 市立图书馆区
位学城广场西侧面积约53万㎡（约80亩）建筑面积5万㎡设计园林式建筑分前部园林绿化区中间建筑院区部住宅区三部分学生广场相融合独成体系图书馆选址进步增加学府道文化气息图书馆身更服务社区服务城市
● 高级住宅区
位图书馆南面积约68万㎡（约100亩）规划建筑面积18万㎡高层高层住宅居住区成弧线型围合式布局绿化面积集中配套幼园等设施服务象科技教育工作者聚集气尺快带动学城广场建设实施
● 科创中心办公服务区
该区域面积约78万㎡（约115亩）规划建筑面积25万㎡规划该段分前两部分前半部分服务中心高层办公楼学城办公机构世界科研教育机构提供办公设施时裙楼部分举行种演示会洽谈会酒会等半部分创业台区中型科技企业提供优美舒适办公环境建筑形式采生态建筑形式屋顶斜街道全部绿化高层建筑欣赏整绿色屋面
● 科技成果交易中心星级酒店
面积约4万㎡（约60亩）建筑面积约6万㎡该中心拱形空间建筑举行规模科技成果交易会周边高校科研企业提供技术转化台科技成果快转化生产力高校更面市场握社会需求教学更针性时效性高校更社会服务星级酒店交易中心配套建筑提供住宿短期办公服务等功
● 交通技术博览研发中心区
面积约83万㎡（约125亩）建筑面积约10万㎡建筑形式层中型集中交通技术展示中心型成组研发基该区丰富城市形象交通学院交通科研设计院等单位提供社会展示台时加强完善学府道科研氛围
● 医疗服务区
原重医附二院基础进步完备功整合立面形象规划成学城服务三甲医院时满足高校师生诊保健需减少学校办社会压力
学城广场核心区北工商学南交通学院位置优越适中规划采取中心低四周高型设计手法广场核心通周边层建筑延伸高层建筑形成视觉连续性减高层建筑压迫紧逼感广场更舒适建筑更挺拔时学府道两侧东西方空间延伸学府道空间开阔整段设计收放序高低错落注重城市街景讲究轴线布局功分区明确互动组机崭新城市群雕
● 学城南入口区
区域北交通学院教学区北侧开始南南岸区巴南区交界处规划项目：交通学院教学住宅区科技办公写字楼区社区学院网络教育学院区南入口广场区
交通学院教学住宅区：该区域包括现重庆教育学院办公教学区教师住宅区运动区规划通学府69号住宅区等
科技办公写字楼区：该区域面积5万㎡（约75亩）建筑面积15万㎡五幢花瓣形高层建筑裙房组成成巴南方进入学城标志性建筑群形成建筑组景统交通学院住宅区周边建筑形成良城市街景建筑功科技办公楼提供科技企业办公
社区学院网络教育学院面积55万㎡（约83亩）采取院落式布局教学楼间形成三面围合式院落连廊相连该区域社区教育网络远程教育发展提供场补充学府道教育功进步达教育服务社会目
● 南入口广场
面积1万㎡（约15亩）广场巴南区方入口学城南门利学府道两侧形成广场跨道路形成拉索式拱门形式拱门离面约20米越轻轨留足够空间布置喷泉绿化等设施形成入口标志景入口广场区
南入口区原交通学院街面长预留空间该区域处理南入口标志性问题整体街道空间统性问题时补充社区教育科技企业办公等问题
三南岸区参考项目分析
（）开发商背景总体规划
表：
竞项目
竞子项
美堤雅城
骏逸天
武夷滨江
竞·溯源居
开发背景
开 发 商
重庆金汇置业限公司
重庆隆鑫产
重庆武夷房产开发限公司
重庆竞实业限公司
建筑设计
澳洲ANS工程设计顾问公司
香港华艺设计顾问（深圳）限公司
西安建筑科技学建筑设计院加顾问国际限公司
澳洲HASSELL
重庆市设计院
景观设计
香港贝尔高林
香港怡境事务
物业理
重庆泓山物业理限公司
深圳中海物业理限公司（顾问单位）
未定
深圳金物业理公司（顾问单位）
项目址
南岸济技术开发区
南岸开区丹龙路26号
南岸区南滨路
南岸区南城道南湖路
总体规划
面积
600300㎡
57100㎡
206103㎡
99542㎡
总建面积
90万㎡
1973725㎡
36万㎡
115666㎡
住宅面积
70余万㎡
168446㎡
27万㎡（住宅公寓）
107263㎡（期）
商业面积
10万㎡
20475㎡
37万㎡（南滨路3万㎡社区07万㎡）
㎡（期）
配套面积
10万㎡
2438（含会幼园）
08万㎡
产品形态
高层花园洋房
点式高层高层
层高层高层
层（3+14+1）
总 户 数
4000户
1234户
732户（期）
停 车 位
1700（12期）
645
约1500
430（期）
容 积 率
212
315
约175
1162（期）
绿 化 率
35
4129
50（期）
表二：
竞项目
竞子项
回龙湾
南岭雅舍
高山流水
天池林海
开发背景
开 发 商
重庆市重点工程建设拆迁开发公司重庆鸥鹏物业开发限公司
重庆优雅房产开发限公司
重庆宏声远景（集团）限公司
重庆江山物业发展限公司
建筑设计
重庆学建筑设计研究院
澳利亚柏涛（墨尔）亚洲控股限公司
深圳学建筑设计研究院
景观设计
重庆富帮园林绿化工程限公司
泛亚国际景观限公司
北京士景观规划设计研究
物业理
锦绣山庄物业理公司
景物业理限公司
项目址
南岸四公里五公里间
南岸区黄桷垭镇崇文路157号
南山棵树观景台前500米
南岸黄桷桠镇南山路97号
总体规划
面积
269万㎡
77560㎡
1005亩
360亩
总建面积
551万㎡
490053㎡
50万㎡
12万㎡
住宅面积
329129㎡
商业面积
5000㎡（期）
㎡
3万㎡
风情商业街（面积未定）
配套面积
产品形态
高层高层辅
独立墅双拼墅联排墅
联排墅花园洋房
滨水商业街（期）
联排墅叠加墅
总 户 数
3647户
134户（期）
647户
400户（期）
停 车 位
1860
配私家车库室外车库未定
800
均配私家车库室外车库未定
容 积 率
185
06
12
07
绿 化 率
6546
51
50
40
表三：
竞项目
竞子项
绿洲龙城
融侨半岛
海棠晓月
阳光华庭
开发背景
开 发 商
重庆辉房产开发限公司
融侨长江（重庆）房产
重庆浦辉房产开发限公司
重庆洋世达房产开发限公司
建筑设计
重庆仪表建筑设计研究院
机械工业第三设计研究院
中国建筑技术研究院
机械工业第三设计研究院
机械工业部第三设计院
景观设计
重庆源福年丰园林工程限公司
贝尔高林香港限公司
详
绿茵景园工程限公司
物业理
定
重庆融侨锦江物业理公司
重庆晓月物业理公司
洋世达物业理公司
项目址
南岸四公里正街323号（教育学院正面）
重庆南岸区铜元局
南岸区南坪东路海棠溪
南坪东路福利社
总体规划
面积
32260㎡
3000亩
500亩
480亩
总建面积
93550㎡
350万㎡（开发期8年）
80万㎡
95万㎡
住宅面积
商业面积
7500㎡
产品形态
高层高层层
层高层高层
层高层高层
高层高层层墅
总 户 数
期规划户数 168
2万㎡左右
3000
二三期2000户
停 车 位
305
2万
1700
容 积 率
365
119
24
3
绿 化 率
45
4718
50
563
表四：
竞项目
竞子项
中天·阳光美
学府道69号
江南·华宇枫庭
开发背景
开 发 商
重庆商社(集团)中天物业发展限公司
重庆江南学城置业限公司
重庆天景置业限公司
华宇物业（集团）限公司
建筑设计
美国光空间(国际)规划设计顾问限公司
澳洲HASSELL香港怡师设计事物
香港陈世民建筑师事物
景观设计
香港ADI雅博奥顿景观设计公司
物业理
重庆商社中天物业发展限公司
深圳金物业理限公司
华宇物业理限公司
项目址
南岸区四公里南湖路
南岸学府道重庆交院
南坪四公里110中学面
总体规划
面积
150亩
1000亩
33亩
总建面积
15万㎡
179万㎡
10万㎡
住宅面积
约13万㎡
商业面积
约3万㎡
1500㎡2000㎡
配套面积
详
详
详
产品形态
3+14层4+16层层观景花园洋房
高层层花园洋房
高层
总 户 数
866户
1467
860户
停 车 位
500
625
容 积 率
15
112
456
绿 化 率
30
4687
详
结：
9 着重庆房产市场发展良济环境政策前提条件国知名开发企业纷纷涌入市占市场半壁江山丰富超前开发理念重庆楼市区域市场注新鲜血液时起推动加剧重庆楼市竞争
10 较知名外发展商规模圈盘层出穷南岸区盘时代已悄然
11 南岸区房产热点分布南山区域南滨区域学府道三区域
12 激烈市场竞争产品基条件案惜重金聘请国外知名建筑景观物企业精心造项目
13 案整体情况社区建筑形态采复合式层（含花园洋房）高层高层社区建筑形态容积率普遍25绿化率40
(二)景观
表：
竞项目
竞子项
美堤雅城
骏逸天
武夷滨江
竞·溯源居
景观
外部景观
项目位长江江岸线第排面迎江壮观回水沱北名山整块呈现高低起伏特点视野开阔修建800米景观滨江走廊
长江湾景岸九龙坡码头江面开阔远处青山层峦叠翠南山山脉草木葱郁生态景观风景怡绝部分房屋够直面江景80000㎡浩瀚题公园
山面江着良山景江景城市景观（渝中半岛）资源
少部分南山山景
景观设计
贯穿区东西全长1200米中轴水景道区中心设面积超2万㎡集中绿化中心绿形逐级抬升形成跌宕起伏层次丰富绿色景观 山顶规划型然题公园组团部园林景观规划充分考虑块状况进行制宜园林建设
江景生态公园超中庭形成三重立体景观
遵循原坡貌特征项目组团构成坡生态链街区充分利背200森林公园造社区家花园社区题公园中庭景观原生瀑布形成机景观体系
社区较高绿化率弥补外部景观足住宅面环绕中心园景带中庭花园水景游泳池实现户户观景
表二：
竞项目
竞子项
回龙湾
南岭雅舍
高山流水
天池林海
景观
外部景观
东长江西听长江城市繁华然山水相相恋
项目建风景秀丽南山深林带原始植茂盛山风情浓郁
项目背倚南山明月山脉俯瞰连绵碧峰静卧青山绿水中北文峰宝塔涂山古寺遥遥相四周林木森森郁郁葱葱环境清幽雅静空气然清新放眼山林秀美风景收眼底
项目坐落南山林海巅观山城夜景江景山景视野遮拦享广阔美景
景观设计
绿色阳光水住区环境设计题根场特点通东入口广场商业步行街观景台中央景观带会湖西入口等功区构成横贯东西视觉走廊竖设计结合原始形台结合然形满足总体布局功求
项目山景观园林景观庭院景观鉴世界顶级墅景观规划原生标准然落成
仗90亩天然涂山湖环湖建5000㎡型绿广场正山路口涂山湖公园紧邻黄桷垭文化广场东部山顶造七条水系引入区汇聚涂山湖中工湖贯穿南北岸木栈道显水岸风情组团利量植载进行围隔分享独景观资源组团交叉带区干道区域造精品题雕塑水景造景时力保护山原植保持乡野原汁原味
利区良天然植优势面积天池水景然基础合理利开发社区部形成建筑景观然环境景观工环境景观构成层次题生态空间终达处四季景然谐存生态关系
表三：
竞项目
竞子项
绿洲龙城
融侨半岛
海棠晓月
阳光华庭
景观
外部景观
该案中庭景观外景观资源较缺乏
面长江背骑龙山脊沟谷横水源丰沛草木苍翠山峦起伏山形水态美胜收文生态资源天独厚充分展现重庆理精神特征奔流长江形成硕拱型转弯江面开阔呈现出半岛气质三面江江长达33公里
海棠晓月东接海棠溪公园南南山风景区拥众文景观西接市青少年科普活动中心项游乐设施应
江景渝中半岛成景
江景渝中半岛成景黄葛晚渡等景观邻
江面宽约350米
景观设计
尊重原生貌应然势高差铸双立体绿化空间10000余㎡生态中庭花园典九龙瀑布批喷珠溅玉
水媒设计思路贝尔高林欧博等国际顶级景观公司倾力设计瀑布溪河谷喷泉采活水处理欢腾中体现生命活力亲水岸线江侧台建筑层次分明富韵律池水区中央潭碧蓝鱼嬉戏观水观鱼生命中难闲适溪区中路溪流瀑布形高低错落瀑布激流飞溅
形成独立相互联系四区间数中心绿化广场仅A区绿化面积5万㎡设置2万㎡中心绿化广场建筑利原高低错落形貌喷泉瀑布回廊轩水榭楼台精妙结合巴渝四景黄桷晚渡龙门浩月海棠烟雨字水宵灯散布中庭广场栋住宅楼入口附设置室外绿化空间丰富居民生活环境
江南园林风格绿草红花勾勒出春色盎然区设型露天游泳池结合项目势行道旁做叠泉设计
表四：
竞项目
竞子项
中天·阳光美
学府道69号
江南华宇枫庭
景观
外部景观
基外部景观
绵起伏南山山脉原始生态环抱整社区块中部观交通学院部
项目位干道旁周边处建建项目较什景观言部分中高楼层南山山脉部分江景
景观设计
利基西面南面均城市干道优势营造独特商业街道景观利基原山形势较低处设立型水体面积湖面作体景观组团设置中庭花园
区景观采现代园林设计风格精心设计绿系统机组织起原生山林环境区工环境时建筑布局协调配合建筑景观相互融合穿插时建筑布局协调配合建筑景观相互融合穿插乔木枝叶掩映独特坡园林景观便浑然天成
结
5 南岸区项目理貌特征景观资源特丰富部分楼盘助丰富江景资源展开话题部分项目南山著名原始生态环境山造势
6 项目规划部组团景观时握尊重原始形貌山水资源原效利块高差通验丰富景观规划机构项身资源化绿洲龙城融桥半岛海棠晓月普遍利势高低铸工瀑布美堤雅城中天阳光美通造面积工湖体现案区园林品塑造特色
(三)产品设计
表：
竞项目
竞子项
美堤雅城
骏逸天
武夷滨江
竞·溯源居
产品设计
规划建筑特色
项目引入国际先进PUD开发理念规划运作模式金棕榈格莱美常青藤亚马逊等四组团组成田字形项目典型高层住宅（12期）楼楼间距保证区具开阔视野良通风采光板式点式结合梯两户区楼房基观江中庭景观性极期建筑设计称江琴键式艺术建筑
设计采点式蝶式围合式建筑两梯4户6户布局四分三建筑够长江排充分利中庭景观前排充分利江景公园景观建筑设计采简约式建筑风格简洁造型明快线条整体空间利率释放
产品总体定位：重庆首座城市江景&坡生态链街区
量维持块原形貌相关理特征
整社区建筑表现遵循前提：住客
体验然山水风貌
建筑特征表现围绕坡概念执行整块中原生态资源作轮彻底挖掘融入建筑表现中建筑带现代感新古典义风格表现
景观资源指导社区定位
注重生态链应
项目8栋3+1型28栋4+1型86栋北欧现代风格低层建筑分成东西序列两南北序列北南井然序分布处南山山体脉络相连略起伏南带状块 避免区视觉压抑感住宅均横排排列天际线然开阔视觉够充分延伸排连体住宅相前错开突破纯直线铺排整齐基础呈现出极具视觉美秩序感层次感
建筑立面
期建筑底部层咖啡色构画面积米黄色色调搭配少许纯白色二期朱红色桔黄色浅黄色白色搭配巧妙色彩结合整体现代简洁时尚视觉击
整墙面浅色调面积湖蓝玻璃
未定（建筑带现代感新古典义风格表现体现现代简洁时尚生动气质素）
整体咖啡色搭配米黄色色调沉稳庄重气性十足感觉
户型设计
设计亮点
户型样化76㎡163㎡种户型户型较方正设面积景观阳台户型面积景观成正景观较优跃江面配置户型板式景观房反景观相较差区域设计较实二房三房
期户型呈样性充分考虑景观资源利二三期均户品居充分利三重景观采钢铝玻璃加诠释工业化气息四散飞扬入户花园景观台空中花园步入式衣帽间家庭休闲厅卧阳光房功化展示然通透采光户均超阳台推窗见谐美景彰显雅致品居完美义
户型设计应强调总面积控制单位功面积满足基舒适度前提居住项功需求充分满足时提高产品性价三房四房均考虑增加半房间功（保姆房书房储藏室等）增花园阳台（入户花园观景阳台）面积夹层阁楼面积赠送等
梯两户绝佳私密性阳光清风登堂入室全错层全跃层设计全面提升空间舒适度住宅面环绕中心园景带客厅卧次卧窗窗见景四户三厅设置三卫生间性关怀点滴展现推出家庭成员卫生间新概念
二房
7696㎡7904㎡
90㎡100㎡
三房
1028㎡10436㎡11312㎡13913㎡
12019㎡12617㎡12976㎡
110㎡125㎡（三房）
125㎡140㎡（三房）
11012㎡11230㎡12198㎡12459㎡
四房
15193㎡
15223㎡15370㎡15647㎡
140㎡155㎡
13050㎡13635㎡
跃层
16338㎡（四房三厅三卫）
21482㎡（四房三厅双卫）
21596㎡（六房三厅三卫）
22439㎡（四房三厅三卫）
26143㎡（五房三厅四卫）
26804㎡（七房三厅四卫）
27432㎡（六房三厅三卫）
180㎡
15589㎡16302㎡17382㎡
面积段例
7696㎡10436㎡：约67
11312㎡13913㎡：约18
15193㎡16338：约15
12019㎡12976㎡（三房）
占：4128
15223㎡15647㎡（四房）
占：5138
2148㎡27432㎡（跃层）
占：734
两房两（90100）：30％
三房（110125）：25％
三房（125140）：25％
四房两厅（140155）：10％
跃层（180）：10％
层（11012㎡13635㎡）
占：768
跃层（15589㎡1738㎡
占：232
注：1表中面积均套面积 2美堤雅城二期A区户型
3骏逸天户型三期户型（218套） 4竞·溯源居户型期户型
表二：
竞项目
竞子项
回龙湾
南岭雅舍
高山流水
天池林海
产品设计
规划建筑特色
住宅采现代建筑风格联排式高层住宅配合点式层住宅组团基采标高道路坡度控制8％通设置车库等方式调整单体建筑标高10颇具规模组团绿姿彩众星拱月般围绕着会中心特中心绿然成趣工湖泊
项目尊重然景观理解原生概念整体规划理念区域原生山特点进行整体继承提升造原生山墅历数百年形成原始植掩映中墅悉心播种半山侧名贵植物般生长
项目期分三区域：A区三面环水形半岛仰南山风光限C区湖建完美水岸生活滋味具格D区山美宅山林中视野开阔风景览余B区商业物业崇文道普罗旺斯风情街集购物饮食娱乐休闲旅游等功体E区花园洋房二外气呵成书院中格外幽静
社区仗林间涓涓溪流山顶天池宋代瓷窑1000亩森林公园等特点墅机融入山中融入森林中
建筑立面
采简化欧风现代建筑风格选淡雅浅色调
空间层次清楚尺度恰丰富彩利居民生活安静安全
米蓝色建筑格调简洁性突出悠悠南山形成鲜明
北美风格红色坡屋顶淡黄色色调
淡蓝色坡屋顶浅黄色色调显北美风格
户型设计
设计亮点
梯三户设置双阳台明厅明卧明厨明卫四明格局正南北户功分区清晰动静分区干湿分区洁污分区外飘窗视野更开阔
设置型露台景观飘窗览窗南山美景设置独立健身房客厅餐厅保持空间独立视线相连餐厅外阳台风景引入室
整格局通透方正功分区合理
项目户型设计充分体现性化关怀宽双卧分带卫生间步入式衣橱两代享高品质生活前庭院天井片葱绿园舒展活动场宽阔室空间充分享受宽HOUSE尊贵室设计作影音室康乐室储藏室酒窖……
三房
8542㎡8542㎡
8602㎡9453㎡ 9929㎡10645㎡10787㎡10808㎡10884㎡
四房
12578㎡
五房
13100㎡
跃层
联排墅：150㎡260㎡
双拼墅：未定
独立墅：350㎡370㎡
联排墅：180㎡260㎡
面积段例
详85㎡110㎡三房力户型
期独立墅24户双拼墅16户联排墅94户
具体规划未定期花园洋房面积70㎡150㎡约400套联排墅面积180㎡260㎡247套
具体规划未定期联排墅约300套面积210㎡250㎡叠加墅约100套面积170㎡200㎡
注：表中面积均套面积
表三：
竞项目
竞子项
绿洲龙城
融侨半岛
海棠晓月
阳光华庭
产品设计
规划建筑特色
半围合式规划布局景观运动机结合起层高6米商业房区域市场算较少见
整半岛公建采集中布局住宅采组团式围合布局然散落式组团排列半围合式空间布局错落楼间关系变化定层数楼距组合成 维立体空间形成公空间——半公空间——私密空间渡波浪似建筑布局
规划结合原始形北高层高层层墅次第整区着良景观效果时设计者考虑建筑形态优化板式建筑整区通透气失灵动具体建筑设计设计者更追求佳观景效果呈南北带型落玻璃墅呈退台式带宽休闲露台等
阳光华庭建筑现代港式风格高层公寓配层高层更巧妙采山势山建筑规划设计形成匠心独具山水生态环境
建筑立面
该案配合项目整体形象定位围绕绿字外立面 采绿色色调建筑外围轮廓简洁清爽白色线条
浅蓝色坡屋顶浅红色浅黄色相交立面整浅暖色设计富动势扩张感
蓝色底通白绿色建筑线条黄色楼顶显出该案简洁爽朗外观
整建筑外立面宝石蓝棕黄色色调简洁明快现代流畅外观造型独具风格
户型设计
设计亮点
区做出水幕广场网球场户型设计灵活样层户型面积38㎡123㎡跃层户型面积13㎡195㎡灵性阳光窗超宽观景台
户型样100200余㎡户型达14种产品细分度高均采梯两户环绕中心园景带卧次卧见景 客厅相独立 户户均双阳台
运现代建筑设计中常设计手法落窗凸窗底层架空门厅隐形空调位等建筑造型简洁明快富文化涵乏现代居住建筑时代特征
三期效利景观资源建筑形态高层力户型面积控制60㎡100㎡二室二厅三室 二厅户型巧实功性较
房
38㎡45㎡(20户)
二房
65㎡66㎡7261㎡(74户)
80㎡
5080㎡
三房
107㎡105㎡91㎡（54户）
103㎡114㎡123㎡
90㎡130㎡
四房
123㎡(28户)
135㎡
203205㎡（90户）
五房
131㎡(12户)
297㎡（10）
面积段例
房占30 二房占70
三房占30 四房占70
二房占21 三房占63四房占16
203205㎡（90）
297㎡（10）
5580㎡（3040）
90㎡130㎡（6070）中三房占40
表四：
竞项目
竞子项
中天·阳光美
学府道69号
华宇·江南枫庭
产品设计
规划建筑特色
应原始山行脉贯穿社区湖景观休闲道轴建筑环境紧密联系规划住宅院落街道街坊空间渐进格局分隔成功区作客厅院落游赏融入街镇空间开放空间布局全部4层4+1层5+1层6层层花园洋房建筑形态错落布局
蝶形层坡高层花园洋房整建筑山势长坡规划设计巧妙利区势西北高东南低特点浅丘形特点层层退台节节退台等种方式建筑山势体现山城市独居住形态魅力
该案坚持华宇集团贯建筑规划风格高容积率高建筑密度
建筑立面
棕红色淡粉色桔黄色三色搭配热情奔放暖色系清丽淡雅冷色系相结合缤纷色彩细节品质赋予建筑绚丽资审美体验
劈裂砖釉面砖局部采天然石材料
外立面简洁清爽色调浅淡黄
户型设计
设计亮点
阳光理念发挥极致层层退台底层拥私家庭院层户户拥空中露台花园顶层拥屋顶花园面立体均实现然亲密接触量采落窗凸窗仅空间光线充沛更景观充分融入建筑露台功阳光室设计休闲观景亲触然提供绝佳生活空间梯两户全明设计直线型穿堂风组织提供节舒适时更健康效保证部分单位设计客厅餐厅相连接入户花园营造现代院落式生活
户型设计露台阳台设计理念疑破传统居住理念空间元素意识提供开放封闭生活居家空间台室生活然延伸室外种渡然含蓄生硬牵强
户型样化错跃层结合起时中户型设置双阳台
房
69㎡76㎡77㎡79㎡错
期A组团：55㎡69㎡
期B组团：58㎡66㎡
51㎡69㎡2室2厅
二房
109㎡110㎡112㎡113㎡118㎡119㎡120㎡121㎡122㎡123㎡127㎡130㎡149㎡错
期A组团：84㎡103㎡
期B组团：78㎡79㎡110㎡
85㎡101㎡3室2厅
三房
125㎡126㎡128㎡131㎡133㎡136㎡140㎡145㎡149㎡错
期B组团：129㎡124㎡127㎡139㎡
四房
109㎡110㎡111㎡112㎡
（三室两厅双卫）错
191㎡204㎡208㎡
（四室三厅双卫）跃
175㎡178㎡181㎡187㎡189㎡191㎡199㎡
（五室三厅三卫）错跃
五房
69㎡79㎡（2室2厅）20
109㎡112㎡（3室2厅）4
109㎡149㎡（3室3厅）36
175㎡208㎡（5室3厅）7
128㎡136㎡（4室2厅）24
175㎡199㎡（4室3厅）9
期A组团：55㎡69㎡（2室2）厅——占496
期A组团：84㎡103㎡（3室2）厅——占504
期B组团：详
力面积：85㎡107㎡（2室2厅3室2厅）
面积段例
结：
13 项目整体规划案效利块优势握尊重原始貌规划原高低错落致空间层次明显超脱俗赋予种视觉美感建筑风格占100亩采组团式布局江景资源丰富案规划高层高层置身原始生态环境案建筑形态表现花园洋房蝶式板式层（般3+14+15+1）双拼联排独栋墅中天阳光美竞·溯源居较特殊运纯花园洋房概念利精心造部山水园林绿化景观作坚实支撑风格高山流水天池林海引进北美风格处学府片区回龙湾定位欧化风格
14 建筑外立面基采简洁爽朗时尚风格广泛运浅色调颜色显独特风格
15 户型设计注重功性适性景观性采错跃层设计（户型犹突出）设置书房健身房保姆房类功房采观阳台型景观露台入户花园等方式充分做景观化挖掘然亲密接触
16 户型设计时注重户型样化差异化化规避市场风险社区户型配中室户户型明显低少四七房户型率逐渐增加力户型然集中二房三房面积段
17 目前市场房面积间集中套3858㎡间二房面积段集中套5580㎡间三房面积集中套80110㎡间四房户型采错跃层结构面积区间介定太明显集中130200㎡间
(四)配套设施分析
表：
竞项目
竞子项
美堤雅城
骏逸天
武夷滨江
竞·溯源居
配套设施
生活配套
商业步行街重庆市知名学中学运动体公园中心会剧院游泳池图书馆童专属会……
助社区少量商业会满足社区居民基生活需教育配套需社区外部解决消费需求需助南坪中心配套解决
运动设施配套：环组团晨径健康步道网球场高尔夫练场五型足球场壁球馆水乐园篮球场等教育配套：幼园青少年素质培训基社区图书馆等公配套：银行24时便利店A级餐厅（非土）酒吧品牌服饰SPA理中心（售楼中心物中心）商业街绿化停车场住户接送班车站会等
暂定规划具体执行情况开发商握
社区部基康体设施基便民商业配套教育需求生活配套需助社区外部解决
会休闲服务
会位二期组团格莱美计划建设社区专属影剧院恒温泳池综合图书室童专属会超级水疗SPA馆功艺文课室健康咨询中心等功空间时周边商业店相结合形成更范围泛会中剧院仿沙滩式观景游泳池较特色第三组团山顶区域规划高尔夫推杆练场功运动场
会朋友品茗交流提供棋牌房斯洛克球室健身房等类运动设施
未定
区设室游泳池室外游泳池标准网球场童游乐场篮球活动场健身中心老年活动中心棋牌室等供业康体健身娱乐休闲设施组团景观带处见室外休闲健身器材走步机摇摆机等
商业配套
商业体量
满足社区需求迎合南滨消费商业规划约10万㎡
满足社区需求面积20475㎡
37万㎡南滨路3万㎡社区部07万㎡
约02万㎡
商业形态
横商业点会功相补充商业段规划障碍步行街长达1000㎡宽50米头连着滨江路头连山整商业空间营中高档精致名店方咖啡馆西餐厅影音书店时装馆题沙龙酒吧茶艺馆工艺专卖店等欲造重庆区甚全国城市社区中特色社区消费街区
商业条街集购物餐饮娱乐休闲等种功体完全满足社区生活需
南滨路欲休闲娱乐特色餐饮旅游购物等导社区部满足生活基需求前提
利中央休闲广场两侧住宅底层配置种便民商业设施超市美容美发书吧蛋糕房助银行药店洗衣店花店酒吧咖啡馆形成条极具特色文化氛围商业步行街日常生活提供便利时业营造出优雅浪漫交流空间
表二：
竞项目
竞子项
回龙湾
南岭雅舍
高山流水
天池林海
配套设施
生活配套
业子弟直接读重庆教科院巴蜀学校回龙路侧街商业配套社区会提供诸餐饮娱乐健身休闲文化活动商务活动等
项目毗邻南山泉水鸡条街享重庆知名特色餐饮社区设置会私家游泳池
仗南山餐饮配套黄桷垭镇医院邮局购物中心超市银行学校等类生活教育设施配套社区设置型会
SPA度假酒店1000森林公园等
会休闲服务
跑步道青少年活动场童活动场老年活动场公活动广场
未定
未定
未定
商业配套
商业体量
约5000㎡
未定
约3万㎡
未定
商业形态
商街部分回龙路侧利底商形成目前营业态餐饮型超市音影音店满足基生活需商业业态
未定
商业滨水商业区欲崇文道造普罗旺斯风情条街集购物餐饮乐休闲旅游等功体
造天池林海商业街街设计诸立面层数色彩商业店铺仿佛告诉条街夕形成数百年历史沉淀产生
表三：
竞项目
竞子项
绿洲龙城
融侨半岛
海棠晓月
阳光华庭
配套设施
生活配套
贴学中学（四南学南坪中学实验中学）学（教育学院工商学交通学院）全龄教育基周边生活配套银行超市邮局菜市等较齐全
拥中学校中心医院商务写字楼酒店购物广场商业步行街型超市饮食城图书馆文化会运动俱乐部温泉健康会休闲公园等文化教育医疗商务购物休闲等型配套设施邮电服务点银行便利店等生活配套遍布半岛包括2江码头2题公园1中心医院15座会3中学3学15幼园2万车位
海棠晓月温泉度假村区教委合作造流学
联合重庆武警总队医院设立医疗服务站长期业提供疾病治疗健康检查咨询服务建立业健康档案600㎡标准网球场型健身中心医疗保健中心社区超市邮局银行车库幼园名吃等全面配套
运动休闲配套：二期增设壁球馆攀岩网球场保健中心等众社区配套扩版全新规划中风格游泳池七制足球场建筑面积约1万方运动会馆
会休闲服务
融侨温泉度假江建6层总建筑面积18025㎡设置功具众特色温泉洗浴池外中餐西餐咖啡厅等餐饮设施里享受沙弧球乒乓球桌球等室运动外备十间酒店客房供客休息该中心业服务外开放
提供完善功设施包含居委会健身房运动中心西餐厅网吧美容美发中心医疗保健温泉桑室双水游泳池等综合服务提高住户生活品质
二层建筑面积800㎡分健身操室运动器械室乒乓球室茶吧等
商业配套
商业体量
约7500㎡
位菜园坝桥南桥头（原苏家坝油库块）修建约20万㎡商业物业
第道：位海棠晓月B区占47公顷北南滨路西海棠道
身已形成南滨路餐饮街
江约150米南滨餐饮街酒吧条街等
商业形态
该案商业形态底商分布区外围商业部分暂时没推出
商业步行街特色商业街外社区组团分布满足业基生活需求底商
南滨路现商业态势氛围带动现入住商业餐饮会形成餐饮娱乐商场超市购物体商业街
该案商业集中二期入口处两旁街面商业体量4000㎡左右形态表现干道商业三层约（3000㎡）入口两旁底商约（1000㎡）业态分布超市金融办公生活便利店等种形式
表四：
竞项目
竞子项
中天·阳光美
学府道69号
华宇·江南枫庭
配套设施
生活配套
长约100米异国风情商业街景观园林半室外游泳池水力摩池浪池阳光晒场独特沉式会通透全玻璃顶层泳池水面相连重庆市级幼园景德幼园进驻
20余景观通廊题景观公园功运动休闲广场等区建幼园
部配幼稚园﹑童天
会休闲服务
配置诸乒乓球壁球等常规休闲康体设施常规服务配置热风情游泳池太特色
设立风格独特区部景观电梯塔增加道靓丽风景线时配会
设立羽毛球场
商业配套
商业体量
约3万㎡
1500㎡200㎡
商业形态
规划长约100米异国风情商业街具体业态未定然形成
期组团：位高层底商
期二组团：独立梯式步型商业街
规划两层商业位街面未做明确定位然形成
结：
4 配套设施盘商业配套教育配套涉非常广会服务项目说应皆会营没较理想案
5 商业体量商业配套齐全楼盘普遍集中南滨区域南山等消费区域例武夷滨江高山流水较典型案楼盘规模支撑商业发展例美堤雅城融桥半岛社区规划口均3万较特殊处快速干道学府道区域楼盘商业体量面积范围均1500㎡7500㎡
6 物业理：物收费变动层物费般08元㎡·月电梯公寓物费般12－15元㎡·月聘请深圳专业物业理公司楼盘较顾问形式时成楼盘销售时卖点外部分楼盘发展商旗物公司理阳光华庭聘请洋士达融侨半岛请融侨锦江理方面区均实行封闭式智化理性服务没十分明显亮点
(五)化分析
表：
竞项目
竞子项
美堤雅城
骏逸天
武夷滨江
竞·溯源居
营销分析
价格策略
2003年12月期开盘时套均价2200元低价入市着项目旺销知名度升房价路飙升现二期格莱美花园起价套2900㎡均价套3200㎡全江景板式高层高价达套5600㎡具解开发商期价格进步抬高
项目开盘直高姿态形象出现价格位南岸区榜首三期价格套3260㎡4880元㎡
未定
项目2002年10月开盘层均价套3400元㎡
跃层均价套3600元㎡
销售情况
销售率达70
三期50
未销售
售罄
畅销户型
76100㎡左右两室厅三房低总价实等原销售良
120㎡130㎡三房总价较低功较实江景资源具优势销售较良
未定
售罄
滞销户型
139㎡163㎡江景户型面积较单价较高销售相滞
152㎡156㎡错层四房总价相三房较高居住品质跃层户型形成鸡肋销售相滞
未销售
表二：
竞项目
竞子项
回龙湾
南岭雅舍
高山流水
天池林海
营销分析
价格策略
2002年开盘时1700元㎡底销售行市现单价范围套27003100元㎡
未确定预计联排墅套均价4500元㎡独立墅套均价8000元㎡
未确定预计花园洋房套均价3000元㎡联排墅总价90150万价位间
未确定预计高南岭雅舍联排墅单价
销售情况
前期推出部分销售率达95
未销售
未销售
未销售
畅销户型
80㎡110㎡
未销售
未销售
未销售
滞销户型
约100㎡三房户型较差景观较差尚未销罄
未销售
未销售
未销售
表三：
竞项目
竞子项
绿洲龙城
融侨半岛
海棠晓月
阳光华庭
营销分析
价格策略
起价2740 均价2880
高价3230
楼层差价1020
均价3400
13层层加20层加30元
起价4100 均价5000
高价7000
差价100
横差价300
起价2600 均价3000
高价3900
楼层差价：1530
销售情况
销售率100
销售率90
销售率26
80
畅销户型
38㎡45㎡65㎡66㎡7261㎡107㎡105㎡91㎡
区位优势明显户型面积总价合理该案区配套提升该案性价周边品牌房产起拉动作
80㎡103㎡114㎡
户型面积功合理处位置拥程度景观
该案标准层户型面积203205两种受面积景观总价影响
70㎡110㎡
滞销户型
123㎡131㎡
首总价区外部环境影响
123㎡135㎡
110130㎡
表四：
竞项目
竞子项
中天·阳光美
学府道69号
江南华宇枫庭
营销分析
价格策略
单价范围套33004400元㎡景观决定价格素
起价2480 均价2800
起价3000 均价3300
层加2030
销售情况
首推部分销售70左右（首推114套）
期组团：销售率95
期二组团：未推出
总体销售率67
畅销户型
景观决定销售中庭部分景观资源较较畅销力面积段120㎡130㎡三房四房
期组团：55㎡69㎡2室2厅84㎡93㎡3室2厅
户型面积控制合理适性强独特建筑规划建筑形态原始生态环境较齐全摄取配套等诸素构成该案迅速销售
38㎡50㎡1室1厅
51㎡69㎡2室2厅
85㎡101㎡3室2厅
品牌支撑该案区位优势时学校旁边吸引部分投资者
滞销户型
受面积景观景观较差户型相滞销
105㎡130㎡3室2厅4室2厅
户型面积总价高选择类户型客户必然良居住环境高求
结：
4 海棠晓月怡景天域横空出世南岸区目前房价套2380元㎡7000元㎡等市场力均范围然稳步保持套面积2800元㎡3300元㎡
5 南岸区域独特区域性质南滨路线江景资源较部分价格较领先外区域价格相差景观资源较差区域通准确产品定位反倒成高价楼盘中天·阳光美竞·溯源居
6 通案深入分析目前市场适性功性较强户型较俏销具体套户型面积：60㎡80㎡二室二厅90㎡105㎡三室二厅120㎡130㎡四室二厅
7 案销售状况较稳户型绝数选择景观资源较面单价总价较高相销售缓慢
8 某景观差异性较社区（中天·阳光美）户型面积价格已影响销售素景观占率反成购房选择户型素见景观渴求度越越高
9 建筑形态已影响销售素开发商根块特色制宜开发产品种建筑形态产品客户群存
10 高层固然市场接受高容积率建筑密度成影响销售致命杀手良企业品牌优势济事华宇·江南枫庭阳光华庭三期反控制合适容积率低建筑密度入市加景观优势高层卖价钱骏逸天成项目开发前车鉴
(六)目标客户群分析
表：
竞项目
竞子项目
美堤雅城
骏逸天
武夷滨江
竞·溯源居
目标客户群
客户构成
公务员年青白领中型企事业单位领导私营企业
政府官员私营企业体营者中产阶层
城市精英生活隐士
（前期预判）
私营企业中型企事业单位中高层公务员中产阶层
客户区域
集中南岸区九龙坡区渝中区
集中渝中南岸九龙坡
前期预判全市
项目推出时唯性目标客户群辐射全市
表二：
竞项目
竞子项目
回龙湾
南岭雅舍
高山流水
天池林海
目标客户群
客户构成
前期附居民想改善住房条件者附中院校教职工开发单位职工期着项目品质造价格攀高逐渐演变成中产阶段附中院校教职工居
中型企业高层私营企业政府官员
（客登记中预判）
中型企业高层私营企业政府官员外籍华
（客登记中预判）
中型企业高层私营企业政府官员外籍华
（客登记中预判）
客户区域
南岸区九龙坡区渝中区
全市全国
（客登记中预判）
全市全国部分外籍华
（客登记中预判）
全市全国部分外籍华
（客登记中预判）
表三：
竞项目
竞子项目
绿洲龙城
融侨半岛
海棠晓月
阳光华庭
目标客户群
客户构成
收入较稳定公务员教师金融业员周边型私营企业体营户
公司白领工薪阶层 公 务 员私营企业教 师
收入颇丰厚体商士企事业中层理员市新贵金融业员
年轻白领收入较稳定公务员教师企事业员工
客户区域
南岸区渝中区九龙坡区江北区
南岸区渝中区九龙坡区沙坪坝区江北区
南岸区渝中区江北区九龙坡区
南岸区渝中区江北区九龙坡区
表四：文案wwwword98com中国文案网搜集整理
竞项目
竞子项目
中天·阳光美
学府道69号
华宇·江南枫庭
目标客户群
客户构成
白领金领政府官员企事业中高理层体营户私营企业
收入较稳定教师企事业员工周边型体营户投资者
企事业中层理者收入较稳定公务员教师事业成体户投资者
客户区域
南岸渝中九龙坡
南岸区巴南区渝中区沙坪坝区渡口区九龙坡区
南岸区渝中区江北区九龙坡区
总结：
15 价格区域景观产品影响选择购买素南岸区区域概念相弱化价格景观影响购买素景观导产品两者决定价格价格决定目标客户群区域产品价格（单价总价）趋目标客户群存诸性
16 南岸区独具区域景观优势城区区域房产趋势致南岸区楼盘目标客户群分布区域皆存丰性：南岸区渝中区九龙坡区力区域（稀缺性产品外）
四案产品策略建议
（）土STOW分析
7 优势
4 处学府道区域南岸区七济板块——江南学城核心规划前景美紧邻工商学巴蜀中学书香气十足
5 处南岸区新开发热点区域高尚社区居住氛围日益浓厚
6 紧邻学府道道路四通八达城区快捷切换
7 规划中轻轨三号
8 背南山山脉优越山景资源优秀江景资源
9 拥落差坡形便造坡建筑
10 开发商重庆知名企业形象实力雄厚丰富房产开发验
8 劣势
1 东部块控高
2 未道路堡坎社区造成天然分隔
3 堡坎带采光通风影响
4 块进深较深带建筑相互遮挡关系
9 机会
1 学府道区域文居住概念炒热
2 区域土资源项目进入抢占市场份额
10 威胁
3 区域然景观资源非常丰富质化加剧学府道69号回龙湾美堤雅城等盘具特色
4 目前区域公配套够完善住宅配套必须足
5 块工业建筑企业会拆迁工作带预见阻碍
（二）关整体社区构想
前言：
社区类活动中重单位社区具文化形态精神差异性物质生活精神生活空前发达天社区需求日益元化
运动社区？健康社区？文娱社区？生态环保社区？具文化题社区……路走通着眼关键需发现走路趋？差异？？导？？
1设计指导思想
11 量维持块原形貌相关理特征
12 整社区建筑表现遵循前提：住客体验然山水风貌
13 建筑特征表现围绕坡概念执行
14 整块中原生态资源作轮彻底挖掘融入建筑表现中
15 建筑该区域产项目差异化风格表现
16 景观资源指导社区定位
17 住宅定位考量树立市场品牌核心兼顾市场化
18 商业考量鉴目前区域现状十分景气租赁态势认低风险第超额利润目标第二
19 户型分区考量张景观全户型（极品户型）考虑次户型（关格局景观）丰富性户型适应客层需求放首考量
20 道路设计考虑车流
（三）市场定位
引领学府道国际化生活新视野
点：
11 作南岸区七济板块江南学城——学府道区域着学府道建设起点政府规划付诸实施前景十分美加该区域良然景观资源优势已成南岸区继南滨路新开发热点成集科技文化教育休闲题高尚学府文住宅区站城市运营商高度渝集团区域占绝优势项目开启学府道新生活方式引领学府道产市场疑会集团公司企业品牌建设产生巨推动作
12 案位江南学城核心拥天然坡形拥优越山景资源甚长江嘉陵江交汇处江景资源……该区域产项目中遥遥领先起点社区成该区域理想居住社区成学府道重点问题
13 择高居案势高度注定成生活标尺提升生活高度
14 造企业品牌集团公司站国际化视野英国ACA公司合作规避案容积率较高劣势国际化手法案高层部分造成具国际化品质成城市标绝视觉高度现代建筑疑效回避竞争抢战市场份额良策
15 建筑满足安身处着居住品质越越高求针区域产项目造生活方式方面足根案特点造国际化时尚元化生活方式会该区域甚整重庆市楼市里程碑
（四）产品建议
1整体规划建议
前言：
产盘建筑处区位建筑形态然环境销售时期甚住客层次带结果部分甚套销售单价均相整合建筑设计然环境销售时机包括客层聚集等素关系化利润化风险前期规划层面必须考虑问题
案开发程中面重抉择容积率问题通骏逸天华宇·江南枫庭阳光华庭三期详细分析谨遵利润化快速销售企业品牌三者兼顾原认：案学府道225亩块容积率应控制3左右高容积率会导致建筑密度视严重容易造成纯粹钢筋水泥森林重素
——景观失利润化快速销售树立企业品牌会产生利影响
规划设计点：文案wwwword98com中国文案网搜集整理
2 群体组合关系根形貌提供开敞空间感通透景观面形成特色精致题性园林景观埋伏笔建筑组群
3 限度合理组织然景观（山景江景景）文景观资源建筑化阻碍面优质景观保证建筑环境相互协调统考虑区外景观资源互补享区部相独立优美外部观感
4 总体布局应满足采光日通风视线求合理控制楼间距争取活动空间视觉空间时注意规避西晒情况通新型材料应予考虑
5 充分考虑建设期间组团面布局间机联系南滨路配置公建商业建筑处理商业部分住宅部分空间功关系
6 慎重考虑形高差块规性设计带诸难度建筑手法工程技术手段避免周边利素影响予充分利
7 合理利形高差错落达丰富区竖空间变化区建筑群体组合背南山山脊线构成韵律变化互相衬托文然天际线景观形成富审美性统整体
8 建筑排列单体选型应注意户户楼楼视问题避免视干扰实现景观房套数景观质量化
产品充分结合市场定位做差异化建议案规划分三版块：
1 科技时尚版块
建议社区入口处（学府道部分）高层建筑形态学府道字形布局国际化建筑视野融入高新技术建筑手法造现代感十足标志性建筑具击力色彩线条配合国际化智化配套充分规避快带干道带系列利影响造南岸整重庆国际化时尚住宅新高保证中间版块视觉度景观度建议单体建筑超5幢
2 运动休闲版块
块中部部分环境相清静着错山景资源科技尚版块建筑群遮挡视线开阔度相较差针特点建议版块运动养生题高层点式高层搭配户型设计引导市场运动休闲集中配置面积造景观营造运动休闲健康居住氛围版块规划社区配套整体设置景观化享着积极作
3 生态养生版块
块高处版块背悠悠南山山脉势较高拥绝佳生态森林资源长江嘉陵江交汇处壮阔江景建议版块生态养生题层花园洋房叠形墅建筑形态通高端配套（VIP会）设置特定客户群造生态养生理想场
具体实施建议期进步深入分析建议
2产品设计建议
4 建筑风格
体现现代简洁时尚生动气质素具备题符号（屋顶立面等）前提根业态建筑形态功定位市场需求设计出具特色建筑体力求造成具引领位精品建筑群成城市标志性建筑景观
5 外部造型
建筑造型应富特征性文化性现代性建筑细部处理中统性中求性色彩选应明快高雅色调突出建筑屋顶中段基座变化层次力求达建筑单体造型色彩生动时尚乏品质感群体空间组织序轮廓丰富尺度亲切宜
外观立面风格直接反映外观立面量简洁现代时尚体现消费者时尚追求时样外观设计易时保持长久耐性
住宅运现代符号：玻璃栏杆质朴坡顶相益彰造建筑立面采暖色系色系更区片绿色中更突出时需注意夏季直晒问题
3环境设计建议
9 突出域特点重庆生活方式基点强调生态休闲健康现代城市生活特色环境设计中种活动空间设计应体现种特质
10 充分利周边利景观资源形成外互动达景观资源利化
11 周边区利景观素进行效隔离处理环保角度活动视线噪声等环境质量优化
12 水系景观机结合水景设计适精彩保证水质控制成充分考虑物业理关系
13 应充分考虑环境景互动实性参性体验性尤商业部分环境营造应着重考虑持续停留时间延长
4户型设计建议点
观点：
户型设计应强调总面积控制单位功面积满足基舒适度前提居住项功需求充分满足时提高产品性价三房四房均考虑增加半房间功（保姆房书房储藏室等）增花园阳台（入户花园观景阳台）面积夹层阁楼面积赠送等
26 住宅单体设计应注重考虑均性强调户户景观资源化通风采光条件良
27 住宅户型分配景观条件方位布置客厅卧次排列原
28 标准层户型方正实原注重房间空间尺度合理性舒适性考虑面积厅卧房避免异型空间
29 跃层式户型方正实原外应充分考虑空间利性户型设计应特点应面积增
30 部分顶部跃层式中高层住宅考虑空中花园（20～30㎡左右）部分底层考虑跃层式赠送私家花园
31 户型面空间布置合理紧凑功分区满足生理需求符合行轨迹面积配恰尺度适宜交通面积控制公私动静干湿分区采光视线通风良视线干扰户空间改变特质灵活性应趋性化居住需求深化挖掘
32 客厅景观视野量做穿堂风避免楼楼间遮挡紧连观赏阳台空中花园卧室关系协调避免穿越墙面完整门洞
33 卧采光通风良视私密性开间尺寸36m面积15㎡（含卫生间）设落窗阳台卧室面积控制9～10 ㎡左右
34 厨房设计独立式直接采光设垂直抽油烟道入户门紧邻餐厅面积6～12 ㎡间
35 三房设双卫卫生间面积4～8 ㎡间求直接采光
36 电梯井做隔音处理设备间厨卫围起卧室餐厅相邻
37 三房设玄关三房四房考虑设储藏间工房等
38 户少设观景阳台服务阳台（三房考虑设三阳台）服务阳台考虑洗衣机集中热水器等设备位置预留墙洞考虑晒衣设施
39 考虑室外空调机位置外观处理冷凝水排放
40 设备线集中道井方便维修损外观形象
41 户作低台凸窗转角低台凸窗窗户考虑功尺度关系位置景观设置
42 入户门考虑子母门门洞尺寸宽宽12m
43 应根定位针消费群体户型总面积（总房款）效控制量做功化便利化尊崇感舒适感化
表：
科技时尚版块户型配建议
建议户型
建议面积
建议配率
房厅
40㎡50㎡
10
二房两厅
60㎡70㎡
27
二房两厅
70㎡80㎡
15
三房两厅
85㎡100㎡
28
三房两厅
110㎡120㎡
15
错跃层
170㎡180㎡
3
注：1表中面积均套面积
2顶楼设置错跃层
3建议量两房三房规划中高楼层保证景观资源化便期推广
表二：
运动休闲版块户型配建议
建议户型
建议面积
建议配率
二房两厅
65㎡80㎡
20
三房两厅
90㎡100㎡
30
三房两厅
105㎡120㎡
25
四房两厅
125㎡140㎡
20
错跃层
170㎡180㎡
5
注：面积均套面积
生态养生版块具体户型配期进步深入调研
5商业建议
通该区域商业现状发展趋势分析前期社区学府道线商业定位调研（详见xxx项目商业汽车市场定位市场报告）结合项目特点商业部分建议：
6 学府道线裙楼设置商场造该区域汽车市场（江南学城规划功性商业——汽展中心案块）建议空高5米左右进深3米左右总面积控制15000㎡左右建议层高两层
7 根案规模较块进深较深特性通区域产项目深入分析建议社区版块均设置商铺商业街满足社区居民基生活目建议总体量控制8000㎡左右
特建议：
汽车市场定位固然行着充分降低风险快速回笼资金原汽车市场利素作分析：
15 通调查绝数汽车销商采租赁场营少部分（中汽西南）场投资兴建公司销售策略带定局限性
16 目前销商营面积普遍300㎡会销售策略制定带定局限流失部分投资客户
17 汽车市场需专业物业理需市场品牌知名度进行推广投入量力物力
诸种种问题会限制公司营战略限制项目售销策略限制项目营策略
建议通工程推广观影响学府道版块住宅商业部分入市期滞（参学府道69号线部分迟迟未作规划）区域市场进步成熟区域规划进步明确降低街商铺市场风险实现快速销售疑较明智选择
（五）案目标客户群分析
产品定位明确基础项目分三版块版块受户型面积建筑品质景观资源影响相独立客户群通周边区域房产项目目标客户群详细分析案整体目标客户群分析：
1目标客户群特征分析
7 目标客户年龄阶段集中2545岁间年青部分客户属次性置业区域浓郁学府文气息便捷交通置业目年龄相偏客户群置业目提升居住环境次考虑子女未教育问题
8 便捷交通该区域良居住氛围未美规划加案国际化生活新视野居住理念吸引重素
9 目标客户群电力部门职工教师白领族型私营企业企事业单位中高层理者
10 案目标客户群区域某案目标客户群存较性具性化差异化争取市场份额效手段
2目标客户区域分析
19 南岸区
类客户占较重方面着南坪商圈逐步发展区域情结影响选择置业重素
20 渝中区
着渝中区解放碑CBD硬核确立居住求提升该区域已满足类群居住求加路桥收费制度改革着南岸区路桥断扩建改善南岸区区位优势日益明显作江隔渝中区花园区域作学府道现代居住区良居住氛围便捷交通吸引重素
21 九龙坡区
类客户购房目改善居住环境九龙坡作工业区中型企业职工较处区域现房产项目特然环境景观资源案法相方面区域前景交通道路居住氛围等方面处劣势区域更认
22 城区郊县区域
案处区域居住氛围居住环境较发展前景吸引置业重素类客户占例相较少
附：项目简易济分析
假设案前部225亩块70万㎡体量50万㎡体量两种方案开发忽略外部素两种方案简易济分析：
方案： 方案二：
占面积
150007㎡
占面积
150007
容积率
467
容积率
333
单位价格
2280元㎡
单位价格
2419元㎡
建筑面积
700532㎡
建筑面积
499523㎡
建筑成
840638400元
建筑成
599427972元
销售收入
1597212960元
销售收入
906260165元
销售利润
756574560元
销售利润
306832193元
注：1表中建筑成70053269㎡×08×1500元㎡
2（ 70053269×08×1500元㎡）该公式中70053269×08代表公配套设施外供销售面积（1500元㎡）研发部期价格
分析：
高容积率必定项目建筑密度增影响项目品质时价格受定影响销售周期拉长项资金压力增树立企业品牌会产生利面通高容积率消化土成获较高收益发展中企业失选择设计规划方面考虑避免已反合理范围控制容积率项目品质建筑密度销售单价等效保障提升总利润率方面明显欠缺
结：333467两容积率相较言建筑密度言区预期利润言相径庭50万方70万方选择似应该选择者
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重庆xxx项目市场调研报告
目录
项目介绍
二市场背景分析
三南岸区参考项目分析
四案产品策略建议
xxx项目市场调研报告
项目介绍
（）项目概况
1理位置
案位南山山脉西侧五公里学府道旁 距四公里转盘约1公里型市政建设工程四公里立交原发点北途长江桥直入渝中半岛西鹅公岩桥九龙坡沙坪坝相连东海棠溪烟雨路连接重庆
CBD重组成部分――南滨路段南学府道行李家沱长江桥马桑溪桥渡口沙坪坝环环相扣外环渝黔高速公路佛寺桥抵机场直辖市空港发生联系……学府道开发商充分享年市交通建设成城区域发生密切联系
2然环境
案背悠悠南山学府道侧外三面均天独厚山景资源案块山坡势较高处学府道侧远眺长江嘉陵江交汇处良江景资源拥山景江景双重景观该区域数稀缺性产品
项目西方（学府道侧）江景 项目南方（学府道69号侧）山景
项目东方（背）山景 项目北方（工商学侧）山景
3形貌
案块呈葫芦状形属坡度较山坡梯形西东（学府道）起伏100米目前案块低矮工业建筑厂房案拆迁工作社区部交通动线开发程中面两重问题
案设计规划场图
4周边状况
案国家级济开发区南坪中央商务区茶园高新技术产业园区回龙湾住宅区等紧密相连区域分布知名教育机构——重庆工商学重庆交通学院重庆教育学院巴蜀学校重庆110中学重庆中药研究院重庆交通科研设计院重庆交通规划勘察设计院三科研单位
作南岸区新开发热点区域居住氛围日益浓厚周边学府道69号回龙湾华宇·江南枫庭绿洲龙城迥龙厦（高层）重庆工商学广厦工程等建产项目
外区域分布宗教机构——观音寺军库预师团等军事机构
（二）项目济指标（前期拟定）
总占面积266680㎡
总建筑面积85万㎡
期占面积150007㎡（225亩）
期总建筑面积：70万㎡
期容积率：467
二期占面积116673㎡（175亩）
二期总建筑面积：15万㎡
二期容积率：129
二市场背景分析
（）南岸区概况
1理貌
南岸区位东1063′14″10647′2″北纬2927′2″2937′2″间辖区西部北部长江环绕九龙坡区渝中区江北区渝北区隔江相南岸区交通十分便捷已长江桥鹅公岩桥佛寺桥分渝中区九龙坡区重庆高新技术开发区江北区相连渝黔高速公路横穿境菜园坝桥王家沱桥兴建东水门桥已列入建设规划长江江复线桥南桥头拓展工程指日加区域位优势南岸区城区均保持快捷联系东部南部巴南区接壤全区面积
265方公里陆占9033河流占967
南岸区位川东行岭谷区背斜斜行分布明月峡背斜广福寺斜南泉背斜铜锣峡背斜纳溪沟——江北斜重庆斜背斜成山斜成谷构成低山丘陵坝河流组合貌特征低山分布南山黄桷垭广阳三镇般海拔500米高峰春天岭海拔6815㎡丘陵分布南坪涂山鸡冠石峡口长生桥迎龙广阳7镇江7街道般海拔200500米间坝面积零星分布中广阳坝园艺场铜元局等面积较河流长江境段长45公里流7镇流域面积80方公里河流2条流域面积10方公里河流9条
2区域情况
南岸区重庆市城区中重部分位重庆长江南岸山傍水仰拥山城花冠南山 俯长江嘉陵两江山水园林特色显著风景秀丽优美宜全区幅员面积265方公里城区建成面积44方公里辖6街道 9镇总口60万（农业口14万）33少数民族重庆济技术开发区南区位区
巴渝文化宗教文化抗战文化源远流长旅游资源天独厚拥南山森林公园棵树揽胜亭慈云寺文峰塔涂山寺老君洞黄山抗战遗址等处然文景观已成功创建中国优秀旅游城区科研实力雄厚智力资源丰富10余国家部省级科研机构5专院校具丰富资源优势产业门类齐全成体系通年产业政策调整产业结构日趋合理化集约化
4000余家工业企业形成机械电子化工医药建材烟草纺织服装皮革制品轻重工业举综合配套格局
重庆直辖南岸区坚持发展硬道理三利标准富民兴区建设市强区目标抢抓重庆直辖实施西部开发加入世贸组织历史性机遇着力造实力南岸品牌南岸绿色南岸诚信南岸通造实力南岸做做强区域济通造品牌南岸提升南岸知名度通造绿色南岸建设佳居环境通造诚信南岸树立良社会信创造国企业改革南岸验造南坪商圈南滨路培育吃南岸住南岸旅游南岸三品牌济社会呈现良性发展态势全市区县济社会发展综合考评中次名列前茅
全面建设康社会进军声中南岸区正建设市强区济社会总体发展目标继续坚持做改革开放重点营四篇文章着力造 实力南岸品牌南岸绿色南岸诚信南岸做做强区域济提升南岸知名度建设佳居环境树立良社会信通构建南滨风情路南坪商务圈茶园新城区重庆CBD南区江南学城长江广阳岛南山生态带等七济板块吸引注意力汇聚生产力形成辐射力增强竞争力
3学府道区域分析
学府道区域具天独厚交通优势型市政建设工程四公里立交原发点北途长江桥直入渝中半岛西鹅公岩桥九龙坡沙坪坝相连东海棠溪烟雨路连接重庆CBD重组成部分——南滨路段南学府道行李家沱长江桥马桑溪桥渡口沙坪坝环环相扣外环渝黔高速公路佛寺桥抵机场直辖市空港发生联系……学府道开发商充分享年市交通建设成城区域发生密切联系
学府道原名四七路确切位置传统印象中掉角偏僻甚杂乱四公里——七公里线总长32公里2002年南岸区政府痛决心掷16亿启动项目年12月29日学府道开工建设区政府求宽54米双六车道学府道明确定位全市流城市景观道
外面貌新学府道贯穿交通学院等四院校托南岸区七济板块——江南学城总占1万亩江南学城模式开放化社会化政府合理调整线规划布局业态分布求节省社会资源会高校体育场图书馆美术馆等休闲场学城居民开放
（二）房产发展
年半年南岸区房产开发建设迎接亚太市长峰会契机旧城改造新区开发进保持稳定发展良势头项济指标均年期基础突破呈现出派繁荣新景象
1投资额增长明显投资结构日趋合理
年半年全区完成房产开发投资计155191万元年期相增长1908中住宅建设完成投资94452万元占总投资61增长3248商业营业房建设投资年期相获迅猛增长完成投资43892万元年期基础增加两倍占总投资
28
目前开发建设投资结构全区房产开发建设住宅建设时商业营业房建设取快速发展出现种情况作亚太市长峰会会场国际会展中心周边帝景摩尔商业公园浪高凯悦酒店贝迪世纪新城等商业项目均加资金投入量加快项目建设进度见着石板坡长江桥扩宽南坪路网改造精明开发商已瞄准南坪中央商务圈商业价值欲亚太市长峰会东风推出商业产
2建设规模增建设速度加快
年半年全区建工程施工面积计295万㎡年期相增长1262中住宅施工面积210万㎡占总施工面积71增长1104新开工面积105万㎡占总施工面积356增长1675竣工面积42万㎡占总施工面积1424增长518开竣工面积步增长效保证全区房产市场房源持续供
3房屋销售产销两旺存量房逐渐盘活
二季度全区销售房屋面积493万㎡年期相增长319中住宅销售面积4615万㎡占销售总面积94增长63完成销售额131375万元增长1664中住宅销售额106331万元占销售总额81增长255房屋均售价达2663元 ㎡空置房屋面积计2058万㎡降511中住宅房屋面积4万㎡降5722
数出全区房产市场保持繁荣发展良势头房屋售价稳中升房屋销售持续火爆部分存量房屋均盘活开发企业资金快回笼房产行业持续发展提供力保障
4新区开发旧城改造步推进旧城改造势挡
迎接亚太区市长峰会完成创建国家级山水园林城区申报工作全面提升城市形象年南岸区房产开发建设呈现出新区开发旧城改造举旧城改造建设偏重局面旧城改造重断加旧城改造项目遍开花二季度全区建旧城改造项目38完成开发投资120655万元占总投资78建房屋面积236万㎡占施工总面积80中新开工面积70万㎡占新开工总面积67
目前渝南佳苑C1栋融侨半岛B1组团东海金香庭项目已交房投入融侨半岛B2组团南滨印象帝景名苑二期海城期A区崇文区期福区富翔花园期绿岸A区等项目计划7月底竣工国际会议展览中心万凯厦天龙广场二期A栋泰正花园二期贝迪世纪新城期兴宇花园E栋阳光华庭三期海棠晓月A1骏龙园丽景江山祥家十中学生公寓江南丽景天景雅筑交院学生宿舍重邮学城等项目实施利帝景摩尔商业公园南坪饭店旧城改造宏声假日广场阳光100东原世纪滨江市典金桂园B区期黄桷区长生客运站改扩建东风坡片区武夷滨江高山流水长青湖等项目正场基础施工景瑞名江国际城华联五星级酒店福滨市隆鑫国际城协信百秀城世纪风景五亚文化馆老厂农贸市场南山静苑等项目正办理前期手续拆迁预计年半年全区旧城改造项目建设更幅度增长
5存问题
2 商业产建设力度加空置面积增加
伴着南岸区交通路网改造江济带逐渐形成商业产建设力度逐渐加年半年全区商业营业房新开工面积341万㎡占新开工总面积33年期5倍时空置面积相应增加计115万㎡占空置总面积56增长91中空置年新增空置面积77万㎡增幅巨
5 拆迁安置房短缺拆迁难度加阻碍项目利进展
目前南岸区拆迁安置房建设相滞着国家拆迁政策调整许旧城改造项目拆迁难度加进展受阻：武夷滨江东原世纪滨江景瑞名江国际城鼎昌龙腾新居协信百秀城等项目拆迁问题影响未期开工建设造成年半年南岸区新开工住宅面积年期相降7百分点全区加拆迁安置房建设力度目前已兴茂居海棠晓月E区黄桷区等8项目41万㎡安置房投入建设相信南岸区拆迁安置房短缺问题短期解决
6 项目前期手续进展缓慢
目前项目实施程中建设手续繁复进展缓慢：西亚山庄江山娇·天池林海等项目土权属问题迟迟动工建设高山流水帝景摩尔商业广场等项目建设方起点高断优化设计方案导致工期延缓
（三）江南学城概念性设计分析
1设计构思：
整概念设计设计宗旨指导结合段特点针性进行设计粗细结合条块结合点线结合突出重点城市整体空间形象入手引入系统规划理念努力创造属全体市民开敞空间开敞空间优先（
open space first）统领城市概念力求具体城市设计工作城市建设中具体项目实施具定指导意义控制作
江南学城概念规划图
2项目介绍
次设计涉区域长达4公里始终贯彻科技文化教育休闲题结合现状全区域分三部分：四公里立交桥入口区学城广场核心区南入口区
● 四公里立交桥入口区
区域江南学城北入口时城区进入学城第视线项目设置突出特点振奋精神
立交桥西侧开敞空间——科技博物馆艺术馆题公园面积93万㎡（约138亩）规划分：科技博物馆区（兼天文馆）艺术馆区科技广场艺术广场展览草坪湖面运动休闲区植物观赏区互动式展场探险运动区（摩天轮海盗战船控飞船勇敢者飞船等）进入学园区北门种豁然开朗感觉真正绿色科技艺术休开敞空间贡献城市充分体城市规划中文义精神东侧建筑群周边高密度城市建筑群形成强烈更达城市疏密序开合风格
中段学城核心区——江南学城广场面积418万㎡（626亩）北约
700米重庆工商学南约700米重庆交通学院中规划分：体育运动区科创中心办公服务区购物休闲娱乐宾馆区市立图书馆区高级住宅区医疗区消防等总建筑面积68万㎡均容积率18市立图书馆占80亩建筑面积5万㎡重庆市拟造址项目区域江南学城核心段设计中采收放序高低错落方式注重城市街景讲究轴线布局功区分中学生广场成功区中心努力学生城核心区建成成创业服务济中心
立交桥东侧约48万㎡（72亩）规划国员创业园区建筑面积约10万㎡中国员服务厦办公楼实验楼核广场绿草坪等建筑形式采取条式分布幢弧形板式高层统领整建筑群层建筑形式整齐划聚收缩感表达出种海外留学员招唤观爱成海派创业基台提供优美舒适现代方便办公环境形成相互交交流园
国员创业园区隔路南现教育学院规划国际知名科研机构总部区吸引国际知名科技机构做华西南区窗口努力发展总部济拉动学城区域科技进步提升高校教学品质距离世界顶尖科技企业接触成整学园区科技龙头区域现规划78万㎡（约117亩）规划形式硅晶体结构形成面积约12万㎡单元根具体进驻情况断伸发展道路旁设置服务中心机构服务区北侧国员创业园区互托技术形成相独立高级科技中心
题公园创业园区总部基三板块组成学城北入口整合优势资源创造出完美城市空间
题公园南侧规划通迥龙厦项目块规划通正实施华宇江南枫香庭项目（住宅区）间规划高级酒店式写字楼总部基等项目提供充足配套设施科技企业入驻提供便利
总部基南现110中学紧商学院解决工商学入口狭窄街面矛盾整合优势资源110中学入工商学范围学府道侧规划继续教育学院外独立形成入口扩工商学展示区域形成更强烈教学区城市形象形成容加强区域文化济互融
华宇江南枫香庭南现南坪电信局旁侨丰实业现统规划电信科技楼做邮电学院学府道窗口单位发挥科技院校技术优势终端户直接接触感受社会真实需求建筑形式高层塔楼线条流畅富高科技建筑韵味
工商学面规划通重庆工商学广厦工程（面积80亩建筑面积约20万㎡）建筑形式点式梯六户高层住宅服务象工商学教职员工
工商学南侧重庆交通科研设计院利街堡坎未建设区域规划交通研究中心学府道布置建筑层形成突出横线条统面新建住宅等项目带纷乱感补充完善学府道科研功
交通设计院南现开明中学南食品技校巴蜀中学已入驻开明中学改造成完全中学兼学规划食品技校合入巴蜀学校拥正规
400米跑道运动场进步完善配套设施建立辐射周边区域国家重点学校定战略意义时巴蜀学校建立够完善学府道教育完整性实现学学全程教育模式
北入口区总体科研教育线结合现状进行规划设计项目布局起学城龙头作
● 学城广场核心区
区域位学府道中间段面积60万㎡（约880亩）规划建筑面积约90万㎡中规划项目：社区体育运动区学城广场购物休闲娱乐中心市立图书馆区高级住宅区科创中心办公服务区科教成果交易中心星级酒店区交通技术博览研发中心区医疗服务区等
● 社区体育运动区
该区域面积54万㎡规划面社区建筑活动体育馆座网球场篮球场羽毛球场等设施侧设计体育品专卖店等商业服务设施区域设立填补学府道运动设施足增加社区活力凝聚力群众体育运动发展社区文化提供场
● 购物休闲运动中心
面积约63万㎡设计采集式建筑综合体形式构成MALL形式体量总建筑面积约20万㎡中集中图书城电影城网城游戏城饮食城室运动城电脑城商品城等种功功设置学城提供服务中心区满足社区员种需求时活跃区域济带动相关产业土增值
● 学城广场
面积约25万㎡型休闲集会广场期中整片草坪硬质铺装面喷泉高科技灯光设施等声光电手段齐全功分区完整明晰空间变化丰富开敞空间整学城聚焦点城市提供型优美环境周边学校师生提供相互交举办型演出集会机空间
● 市立图书馆区
位学城广场西侧面积约53万㎡（约80亩）建筑面积5万㎡设计园林式建筑分前部园林绿化区中间建筑院区部住宅区三部分学生广场相融合独成体系图书馆选址进步增加学府道文化气息图书馆身更服务社区服务城市
● 高级住宅区
位图书馆南面积约68万㎡（约100亩）规划建筑面积18万㎡高层高层住宅居住区成弧线型围合式布局绿化面积集中配套幼园等设施服务象科技教育工作者聚集气尺快带动学城广场建设实施
● 科创中心办公服务区
该区域面积约78万㎡（约115亩）规划建筑面积25万㎡规划该段分前两部分前半部分服务中心高层办公楼学城办公机构世界科研教育机构提供办公设施时裙楼部分举行种演示会洽谈会酒会等半部分创业台区中型科技企业提供优美舒适办公环境建筑形式采生态建筑形式屋顶斜街道全部绿化高层建筑欣赏整绿色屋面
● 科技成果交易中心星级酒店
面积约4万㎡（约60亩）建筑面积约6万㎡该中心拱形空间建筑举行规模科技成果交易会周边高校科研企业提供技术转化台科技成果快转化生产力高校更面市场握社会需求教学更针性时效性高校更社会服务星级酒店交易中心配套建筑提供住宿短期办公服务等功
● 交通技术博览研发中心区
面积约83万㎡（约125亩）建筑面积约10万㎡建筑形式层中型集中交通技术展示中心型成组研发基该区丰富城市形象交通学院交通科研设计院等单位提供社会展示台时加强完善学府道科研氛围
● 医疗服务区
原重医附二院基础进步完备功整合立面形象规划成学城服务三甲医院时满足高校师生诊保健需减少学校办社会压力
学城广场核心区北工商学南交通学院位置优越适中规划采取中心低四周高型设计手法广场核心通周边层建筑延伸高层建筑形成视觉连续性减高层建筑压迫紧逼感广场更舒适建筑更挺拔时学府道两侧东西方空间延伸学府道空间开阔整段设计收放序高低错落注重城市街景讲究轴线布局功分区明确互动组机崭新城市群雕
● 学城南入口区
区域北交通学院教学区北侧开始南南岸区巴南区交界处规划项目：交通学院教学住宅区科技办公写字楼区社区学院网络教育学院区南入口广场区
交通学院教学住宅区：该区域包括现重庆教育学院办公教学区教师住宅区运动区规划通学府69号住宅区等
科技办公写字楼区：该区域面积5万㎡（约75亩）建筑面积15万㎡五幢花瓣形高层建筑裙房组成成巴南方进入学城标志性建筑群形成建筑组景统交通学院住宅区周边建筑形成良城市街景建筑功科技办公楼提供科技企业办公
社区学院网络教育学院面积55万㎡（约83亩）采取院落式布局教学楼间形成三面围合式院落连廊相连该区域社区教育网络远程教育发展提供场补充学府道教育功进步达教育服务社会目
● 南入口广场
面积1万㎡（约15亩）广场巴南区方入口学城南门利学府道两侧形成广场跨道路形成拉索式拱门形式拱门离面约20米越轻轨留足够空间布置喷泉绿化等设施形成入口标志景入口广场区
南入口区原交通学院街面长预留空间该区域处理南入口标志性问题整体街道空间统性问题时补充社区教育科技企业办公等问题
三南岸区参考项目分析
（）开发商背景总体规划
表：
竞项目
竞子项
美堤雅城
骏逸天
武夷滨江
竞·溯源居
开发背景
开 发 商
重庆金汇置业限公司
重庆隆鑫产
重庆武夷房产开发限公司
重庆竞实业限公司
建筑设计
澳洲ANS工程设计顾问公司
香港华艺设计顾问（深圳）限公司
西安建筑科技学建筑设计院加顾问国际限公司
澳洲HASSELL
重庆市设计院
景观设计
香港贝尔高林
香港怡境事务
物业理
重庆泓山物业理限公司
深圳中海物业理限公司（顾问单位）
未定
深圳金物业理公司（顾问单位）
项目址
南岸济技术开发区
南岸开区丹龙路26号
南岸区南滨路
南岸区南城道南湖路
总体规划
面积
600300㎡
57100㎡
206103㎡
99542㎡
总建面积
90万㎡
1973725㎡
36万㎡
115666㎡
住宅面积
70余万㎡
168446㎡
27万㎡（住宅公寓）
107263㎡（期）
商业面积
10万㎡
20475㎡
37万㎡（南滨路3万㎡社区07万㎡）
㎡（期）
配套面积
10万㎡
2438（含会幼园）
08万㎡
产品形态
高层花园洋房
点式高层高层
层高层高层
层（3+14+1）
总 户 数
4000户
1234户
732户（期）
停 车 位
1700（12期）
645
约1500
430（期）
容 积 率
212
315
约175
1162（期）
绿 化 率
35
4129
50（期）
表二：
竞项目
竞子项
回龙湾
南岭雅舍
高山流水
天池林海
开发背景
开 发 商
重庆市重点工程建设拆迁开发公司重庆鸥鹏物业开发限公司
重庆优雅房产开发限公司
重庆宏声远景（集团）限公司
重庆江山物业发展限公司
建筑设计
重庆学建筑设计研究院
澳利亚柏涛（墨尔）亚洲控股限公司
深圳学建筑设计研究院
景观设计
重庆富帮园林绿化工程限公司
泛亚国际景观限公司
北京士景观规划设计研究
物业理
锦绣山庄物业理公司
景物业理限公司
项目址
南岸四公里五公里间
南岸区黄桷垭镇崇文路157号
南山棵树观景台前500米
南岸黄桷桠镇南山路97号
总体规划
面积
269万㎡
77560㎡
1005亩
360亩
总建面积
551万㎡
490053㎡
50万㎡
12万㎡
住宅面积
329129㎡
商业面积
5000㎡（期）
㎡
3万㎡
风情商业街（面积未定）
配套面积
产品形态
高层高层辅
独立墅双拼墅联排墅
联排墅花园洋房
滨水商业街（期）
联排墅叠加墅
总 户 数
3647户
134户（期）
647户
400户（期）
停 车 位
1860
配私家车库室外车库未定
800
均配私家车库室外车库未定
容 积 率
185
06
12
07
绿 化 率
6546
51
50
40
表三：
竞项目
竞子项
绿洲龙城
融侨半岛
海棠晓月
阳光华庭
开发背景
开 发 商
重庆辉房产开发限公司
融侨长江（重庆）房产
重庆浦辉房产开发限公司
重庆洋世达房产开发限公司
建筑设计
重庆仪表建筑设计研究院
机械工业第三设计研究院
中国建筑技术研究院
机械工业第三设计研究院
机械工业部第三设计院
景观设计
重庆源福年丰园林工程限公司
贝尔高林香港限公司
详
绿茵景园工程限公司
物业理
定
重庆融侨锦江物业理公司
重庆晓月物业理公司
洋世达物业理公司
项目址
南岸四公里正街323号（教育学院正面）
重庆南岸区铜元局
南岸区南坪东路海棠溪
南坪东路福利社
总体规划
面积
32260㎡
3000亩
500亩
480亩
总建面积
93550㎡
350万㎡（开发期8年）
80万㎡
95万㎡
住宅面积
商业面积
7500㎡
产品形态
高层高层层
层高层高层
层高层高层
高层高层层墅
总 户 数
期规划户数 168
2万㎡左右
3000
二三期2000户
停 车 位
305
2万
1700
容 积 率
365
119
24
3
绿 化 率
45
4718
50
563
表四：
竞项目
竞子项
中天·阳光美
学府道69号
江南·华宇枫庭
开发背景
开 发 商
重庆商社(集团)中天物业发展限公司
重庆江南学城置业限公司
重庆天景置业限公司
华宇物业（集团）限公司
建筑设计
美国光空间(国际)规划设计顾问限公司
澳洲HASSELL香港怡师设计事物
香港陈世民建筑师事物
景观设计
香港ADI雅博奥顿景观设计公司
物业理
重庆商社中天物业发展限公司
深圳金物业理限公司
华宇物业理限公司
项目址
南岸区四公里南湖路
南岸学府道重庆交院
南坪四公里110中学面
总体规划
面积
150亩
1000亩
33亩
总建面积
15万㎡
179万㎡
10万㎡
住宅面积
约13万㎡
商业面积
约3万㎡
1500㎡2000㎡
配套面积
详
详
详
产品形态
3+14层4+16层层观景花园洋房
高层层花园洋房
高层
总 户 数
866户
1467
860户
停 车 位
500
625
容 积 率
15
112
456
绿 化 率
30
4687
详
结：
9 着重庆房产市场发展良济环境政策前提条件国知名开发企业纷纷涌入市占市场半壁江山丰富超前开发理念重庆楼市区域市场注新鲜血液时起推动加剧重庆楼市竞争
10 较知名外发展商规模圈盘层出穷南岸区盘时代已悄然
11 南岸区房产热点分布南山区域南滨区域学府道三区域
12 激烈市场竞争产品基条件案惜重金聘请国外知名建筑景观物企业精心造项目
13 案整体情况社区建筑形态采复合式层（含花园洋房）高层高层社区建筑形态容积率普遍25绿化率40
(二)景观
表：
竞项目
竞子项
美堤雅城
骏逸天
武夷滨江
竞·溯源居
景观
外部景观
项目位长江江岸线第排面迎江壮观回水沱北名山整块呈现高低起伏特点视野开阔修建800米景观滨江走廊
长江湾景岸九龙坡码头江面开阔远处青山层峦叠翠南山山脉草木葱郁生态景观风景怡绝部分房屋够直面江景80000㎡浩瀚题公园
山面江着良山景江景城市景观（渝中半岛）资源
少部分南山山景
景观设计
贯穿区东西全长1200米中轴水景道区中心设面积超2万㎡集中绿化中心绿形逐级抬升形成跌宕起伏层次丰富绿色景观 山顶规划型然题公园组团部园林景观规划充分考虑块状况进行制宜园林建设
江景生态公园超中庭形成三重立体景观
遵循原坡貌特征项目组团构成坡生态链街区充分利背200森林公园造社区家花园社区题公园中庭景观原生瀑布形成机景观体系
社区较高绿化率弥补外部景观足住宅面环绕中心园景带中庭花园水景游泳池实现户户观景
表二：
竞项目
竞子项
回龙湾
南岭雅舍
高山流水
天池林海
景观
外部景观
东长江西听长江城市繁华然山水相相恋
项目建风景秀丽南山深林带原始植茂盛山风情浓郁
项目背倚南山明月山脉俯瞰连绵碧峰静卧青山绿水中北文峰宝塔涂山古寺遥遥相四周林木森森郁郁葱葱环境清幽雅静空气然清新放眼山林秀美风景收眼底
项目坐落南山林海巅观山城夜景江景山景视野遮拦享广阔美景
景观设计
绿色阳光水住区环境设计题根场特点通东入口广场商业步行街观景台中央景观带会湖西入口等功区构成横贯东西视觉走廊竖设计结合原始形台结合然形满足总体布局功求
项目山景观园林景观庭院景观鉴世界顶级墅景观规划原生标准然落成
仗90亩天然涂山湖环湖建5000㎡型绿广场正山路口涂山湖公园紧邻黄桷垭文化广场东部山顶造七条水系引入区汇聚涂山湖中工湖贯穿南北岸木栈道显水岸风情组团利量植载进行围隔分享独景观资源组团交叉带区干道区域造精品题雕塑水景造景时力保护山原植保持乡野原汁原味
利区良天然植优势面积天池水景然基础合理利开发社区部形成建筑景观然环境景观工环境景观构成层次题生态空间终达处四季景然谐存生态关系
表三：
竞项目
竞子项
绿洲龙城
融侨半岛
海棠晓月
阳光华庭
景观
外部景观
该案中庭景观外景观资源较缺乏
面长江背骑龙山脊沟谷横水源丰沛草木苍翠山峦起伏山形水态美胜收文生态资源天独厚充分展现重庆理精神特征奔流长江形成硕拱型转弯江面开阔呈现出半岛气质三面江江长达33公里
海棠晓月东接海棠溪公园南南山风景区拥众文景观西接市青少年科普活动中心项游乐设施应
江景渝中半岛成景
江景渝中半岛成景黄葛晚渡等景观邻
江面宽约350米
景观设计
尊重原生貌应然势高差铸双立体绿化空间10000余㎡生态中庭花园典九龙瀑布批喷珠溅玉
水媒设计思路贝尔高林欧博等国际顶级景观公司倾力设计瀑布溪河谷喷泉采活水处理欢腾中体现生命活力亲水岸线江侧台建筑层次分明富韵律池水区中央潭碧蓝鱼嬉戏观水观鱼生命中难闲适溪区中路溪流瀑布形高低错落瀑布激流飞溅
形成独立相互联系四区间数中心绿化广场仅A区绿化面积5万㎡设置2万㎡中心绿化广场建筑利原高低错落形貌喷泉瀑布回廊轩水榭楼台精妙结合巴渝四景黄桷晚渡龙门浩月海棠烟雨字水宵灯散布中庭广场栋住宅楼入口附设置室外绿化空间丰富居民生活环境
江南园林风格绿草红花勾勒出春色盎然区设型露天游泳池结合项目势行道旁做叠泉设计
表四：
竞项目
竞子项
中天·阳光美
学府道69号
江南华宇枫庭
景观
外部景观
基外部景观
绵起伏南山山脉原始生态环抱整社区块中部观交通学院部
项目位干道旁周边处建建项目较什景观言部分中高楼层南山山脉部分江景
景观设计
利基西面南面均城市干道优势营造独特商业街道景观利基原山形势较低处设立型水体面积湖面作体景观组团设置中庭花园
区景观采现代园林设计风格精心设计绿系统机组织起原生山林环境区工环境时建筑布局协调配合建筑景观相互融合穿插时建筑布局协调配合建筑景观相互融合穿插乔木枝叶掩映独特坡园林景观便浑然天成
结
5 南岸区项目理貌特征景观资源特丰富部分楼盘助丰富江景资源展开话题部分项目南山著名原始生态环境山造势
6 项目规划部组团景观时握尊重原始形貌山水资源原效利块高差通验丰富景观规划机构项身资源化绿洲龙城融桥半岛海棠晓月普遍利势高低铸工瀑布美堤雅城中天阳光美通造面积工湖体现案区园林品塑造特色
(三)产品设计
表：
竞项目
竞子项
美堤雅城
骏逸天
武夷滨江
竞·溯源居
产品设计
规划建筑特色
项目引入国际先进PUD开发理念规划运作模式金棕榈格莱美常青藤亚马逊等四组团组成田字形项目典型高层住宅（12期）楼楼间距保证区具开阔视野良通风采光板式点式结合梯两户区楼房基观江中庭景观性极期建筑设计称江琴键式艺术建筑
设计采点式蝶式围合式建筑两梯4户6户布局四分三建筑够长江排充分利中庭景观前排充分利江景公园景观建筑设计采简约式建筑风格简洁造型明快线条整体空间利率释放
产品总体定位：重庆首座城市江景&坡生态链街区
量维持块原形貌相关理特征
整社区建筑表现遵循前提：住客
体验然山水风貌
建筑特征表现围绕坡概念执行整块中原生态资源作轮彻底挖掘融入建筑表现中建筑带现代感新古典义风格表现
景观资源指导社区定位
注重生态链应
项目8栋3+1型28栋4+1型86栋北欧现代风格低层建筑分成东西序列两南北序列北南井然序分布处南山山体脉络相连略起伏南带状块 避免区视觉压抑感住宅均横排排列天际线然开阔视觉够充分延伸排连体住宅相前错开突破纯直线铺排整齐基础呈现出极具视觉美秩序感层次感
建筑立面
期建筑底部层咖啡色构画面积米黄色色调搭配少许纯白色二期朱红色桔黄色浅黄色白色搭配巧妙色彩结合整体现代简洁时尚视觉击
整墙面浅色调面积湖蓝玻璃
未定（建筑带现代感新古典义风格表现体现现代简洁时尚生动气质素）
整体咖啡色搭配米黄色色调沉稳庄重气性十足感觉
户型设计
设计亮点
户型样化76㎡163㎡种户型户型较方正设面积景观阳台户型面积景观成正景观较优跃江面配置户型板式景观房反景观相较差区域设计较实二房三房
期户型呈样性充分考虑景观资源利二三期均户品居充分利三重景观采钢铝玻璃加诠释工业化气息四散飞扬入户花园景观台空中花园步入式衣帽间家庭休闲厅卧阳光房功化展示然通透采光户均超阳台推窗见谐美景彰显雅致品居完美义
户型设计应强调总面积控制单位功面积满足基舒适度前提居住项功需求充分满足时提高产品性价三房四房均考虑增加半房间功（保姆房书房储藏室等）增花园阳台（入户花园观景阳台）面积夹层阁楼面积赠送等
梯两户绝佳私密性阳光清风登堂入室全错层全跃层设计全面提升空间舒适度住宅面环绕中心园景带客厅卧次卧窗窗见景四户三厅设置三卫生间性关怀点滴展现推出家庭成员卫生间新概念
二房
7696㎡7904㎡
90㎡100㎡
三房
1028㎡10436㎡11312㎡13913㎡
12019㎡12617㎡12976㎡
110㎡125㎡（三房）
125㎡140㎡（三房）
11012㎡11230㎡12198㎡12459㎡
四房
15193㎡
15223㎡15370㎡15647㎡
140㎡155㎡
13050㎡13635㎡
跃层
16338㎡（四房三厅三卫）
21482㎡（四房三厅双卫）
21596㎡（六房三厅三卫）
22439㎡（四房三厅三卫）
26143㎡（五房三厅四卫）
26804㎡（七房三厅四卫）
27432㎡（六房三厅三卫）
180㎡
15589㎡16302㎡17382㎡
面积段例
7696㎡10436㎡：约67
11312㎡13913㎡：约18
15193㎡16338：约15
12019㎡12976㎡（三房）
占：4128
15223㎡15647㎡（四房）
占：5138
2148㎡27432㎡（跃层）
占：734
两房两（90100）：30％
三房（110125）：25％
三房（125140）：25％
四房两厅（140155）：10％
跃层（180）：10％
层（11012㎡13635㎡）
占：768
跃层（15589㎡1738㎡
占：232
注：1表中面积均套面积 2美堤雅城二期A区户型
3骏逸天户型三期户型（218套） 4竞·溯源居户型期户型
表二：
竞项目
竞子项
回龙湾
南岭雅舍
高山流水
天池林海
产品设计
规划建筑特色
住宅采现代建筑风格联排式高层住宅配合点式层住宅组团基采标高道路坡度控制8％通设置车库等方式调整单体建筑标高10颇具规模组团绿姿彩众星拱月般围绕着会中心特中心绿然成趣工湖泊
项目尊重然景观理解原生概念整体规划理念区域原生山特点进行整体继承提升造原生山墅历数百年形成原始植掩映中墅悉心播种半山侧名贵植物般生长
项目期分三区域：A区三面环水形半岛仰南山风光限C区湖建完美水岸生活滋味具格D区山美宅山林中视野开阔风景览余B区商业物业崇文道普罗旺斯风情街集购物饮食娱乐休闲旅游等功体E区花园洋房二外气呵成书院中格外幽静
社区仗林间涓涓溪流山顶天池宋代瓷窑1000亩森林公园等特点墅机融入山中融入森林中
建筑立面
采简化欧风现代建筑风格选淡雅浅色调
空间层次清楚尺度恰丰富彩利居民生活安静安全
米蓝色建筑格调简洁性突出悠悠南山形成鲜明
北美风格红色坡屋顶淡黄色色调
淡蓝色坡屋顶浅黄色色调显北美风格
户型设计
设计亮点
梯三户设置双阳台明厅明卧明厨明卫四明格局正南北户功分区清晰动静分区干湿分区洁污分区外飘窗视野更开阔
设置型露台景观飘窗览窗南山美景设置独立健身房客厅餐厅保持空间独立视线相连餐厅外阳台风景引入室
整格局通透方正功分区合理
项目户型设计充分体现性化关怀宽双卧分带卫生间步入式衣橱两代享高品质生活前庭院天井片葱绿园舒展活动场宽阔室空间充分享受宽HOUSE尊贵室设计作影音室康乐室储藏室酒窖……
三房
8542㎡8542㎡
8602㎡9453㎡ 9929㎡10645㎡10787㎡10808㎡10884㎡
四房
12578㎡
五房
13100㎡
跃层
联排墅：150㎡260㎡
双拼墅：未定
独立墅：350㎡370㎡
联排墅：180㎡260㎡
面积段例
详85㎡110㎡三房力户型
期独立墅24户双拼墅16户联排墅94户
具体规划未定期花园洋房面积70㎡150㎡约400套联排墅面积180㎡260㎡247套
具体规划未定期联排墅约300套面积210㎡250㎡叠加墅约100套面积170㎡200㎡
注：表中面积均套面积
表三：
竞项目
竞子项
绿洲龙城
融侨半岛
海棠晓月
阳光华庭
产品设计
规划建筑特色
半围合式规划布局景观运动机结合起层高6米商业房区域市场算较少见
整半岛公建采集中布局住宅采组团式围合布局然散落式组团排列半围合式空间布局错落楼间关系变化定层数楼距组合成 维立体空间形成公空间——半公空间——私密空间渡波浪似建筑布局
规划结合原始形北高层高层层墅次第整区着良景观效果时设计者考虑建筑形态优化板式建筑整区通透气失灵动具体建筑设计设计者更追求佳观景效果呈南北带型落玻璃墅呈退台式带宽休闲露台等
阳光华庭建筑现代港式风格高层公寓配层高层更巧妙采山势山建筑规划设计形成匠心独具山水生态环境
建筑立面
该案配合项目整体形象定位围绕绿字外立面 采绿色色调建筑外围轮廓简洁清爽白色线条
浅蓝色坡屋顶浅红色浅黄色相交立面整浅暖色设计富动势扩张感
蓝色底通白绿色建筑线条黄色楼顶显出该案简洁爽朗外观
整建筑外立面宝石蓝棕黄色色调简洁明快现代流畅外观造型独具风格
户型设计
设计亮点
区做出水幕广场网球场户型设计灵活样层户型面积38㎡123㎡跃层户型面积13㎡195㎡灵性阳光窗超宽观景台
户型样100200余㎡户型达14种产品细分度高均采梯两户环绕中心园景带卧次卧见景 客厅相独立 户户均双阳台
运现代建筑设计中常设计手法落窗凸窗底层架空门厅隐形空调位等建筑造型简洁明快富文化涵乏现代居住建筑时代特征
三期效利景观资源建筑形态高层力户型面积控制60㎡100㎡二室二厅三室 二厅户型巧实功性较
房
38㎡45㎡(20户)
二房
65㎡66㎡7261㎡(74户)
80㎡
5080㎡
三房
107㎡105㎡91㎡（54户）
103㎡114㎡123㎡
90㎡130㎡
四房
123㎡(28户)
135㎡
203205㎡（90户）
五房
131㎡(12户)
297㎡（10）
面积段例
房占30 二房占70
三房占30 四房占70
二房占21 三房占63四房占16
203205㎡（90）
297㎡（10）
5580㎡（3040）
90㎡130㎡（6070）中三房占40
表四：
竞项目
竞子项
中天·阳光美
学府道69号
华宇·江南枫庭
产品设计
规划建筑特色
应原始山行脉贯穿社区湖景观休闲道轴建筑环境紧密联系规划住宅院落街道街坊空间渐进格局分隔成功区作客厅院落游赏融入街镇空间开放空间布局全部4层4+1层5+1层6层层花园洋房建筑形态错落布局
蝶形层坡高层花园洋房整建筑山势长坡规划设计巧妙利区势西北高东南低特点浅丘形特点层层退台节节退台等种方式建筑山势体现山城市独居住形态魅力
该案坚持华宇集团贯建筑规划风格高容积率高建筑密度
建筑立面
棕红色淡粉色桔黄色三色搭配热情奔放暖色系清丽淡雅冷色系相结合缤纷色彩细节品质赋予建筑绚丽资审美体验
劈裂砖釉面砖局部采天然石材料
外立面简洁清爽色调浅淡黄
户型设计
设计亮点
阳光理念发挥极致层层退台底层拥私家庭院层户户拥空中露台花园顶层拥屋顶花园面立体均实现然亲密接触量采落窗凸窗仅空间光线充沛更景观充分融入建筑露台功阳光室设计休闲观景亲触然提供绝佳生活空间梯两户全明设计直线型穿堂风组织提供节舒适时更健康效保证部分单位设计客厅餐厅相连接入户花园营造现代院落式生活
户型设计露台阳台设计理念疑破传统居住理念空间元素意识提供开放封闭生活居家空间台室生活然延伸室外种渡然含蓄生硬牵强
户型样化错跃层结合起时中户型设置双阳台
房
69㎡76㎡77㎡79㎡错
期A组团：55㎡69㎡
期B组团：58㎡66㎡
51㎡69㎡2室2厅
二房
109㎡110㎡112㎡113㎡118㎡119㎡120㎡121㎡122㎡123㎡127㎡130㎡149㎡错
期A组团：84㎡103㎡
期B组团：78㎡79㎡110㎡
85㎡101㎡3室2厅
三房
125㎡126㎡128㎡131㎡133㎡136㎡140㎡145㎡149㎡错
期B组团：129㎡124㎡127㎡139㎡
四房
109㎡110㎡111㎡112㎡
（三室两厅双卫）错
191㎡204㎡208㎡
（四室三厅双卫）跃
175㎡178㎡181㎡187㎡189㎡191㎡199㎡
（五室三厅三卫）错跃
五房
69㎡79㎡（2室2厅）20
109㎡112㎡（3室2厅）4
109㎡149㎡（3室3厅）36
175㎡208㎡（5室3厅）7
128㎡136㎡（4室2厅）24
175㎡199㎡（4室3厅）9
期A组团：55㎡69㎡（2室2）厅——占496
期A组团：84㎡103㎡（3室2）厅——占504
期B组团：详
力面积：85㎡107㎡（2室2厅3室2厅）
面积段例
结：
13 项目整体规划案效利块优势握尊重原始貌规划原高低错落致空间层次明显超脱俗赋予种视觉美感建筑风格占100亩采组团式布局江景资源丰富案规划高层高层置身原始生态环境案建筑形态表现花园洋房蝶式板式层（般3+14+15+1）双拼联排独栋墅中天阳光美竞·溯源居较特殊运纯花园洋房概念利精心造部山水园林绿化景观作坚实支撑风格高山流水天池林海引进北美风格处学府片区回龙湾定位欧化风格
14 建筑外立面基采简洁爽朗时尚风格广泛运浅色调颜色显独特风格
15 户型设计注重功性适性景观性采错跃层设计（户型犹突出）设置书房健身房保姆房类功房采观阳台型景观露台入户花园等方式充分做景观化挖掘然亲密接触
16 户型设计时注重户型样化差异化化规避市场风险社区户型配中室户户型明显低少四七房户型率逐渐增加力户型然集中二房三房面积段
17 目前市场房面积间集中套3858㎡间二房面积段集中套5580㎡间三房面积集中套80110㎡间四房户型采错跃层结构面积区间介定太明显集中130200㎡间
(四)配套设施分析
表：
竞项目
竞子项
美堤雅城
骏逸天
武夷滨江
竞·溯源居
配套设施
生活配套
商业步行街重庆市知名学中学运动体公园中心会剧院游泳池图书馆童专属会……
助社区少量商业会满足社区居民基生活需教育配套需社区外部解决消费需求需助南坪中心配套解决
运动设施配套：环组团晨径健康步道网球场高尔夫练场五型足球场壁球馆水乐园篮球场等教育配套：幼园青少年素质培训基社区图书馆等公配套：银行24时便利店A级餐厅（非土）酒吧品牌服饰SPA理中心（售楼中心物中心）商业街绿化停车场住户接送班车站会等
暂定规划具体执行情况开发商握
社区部基康体设施基便民商业配套教育需求生活配套需助社区外部解决
会休闲服务
会位二期组团格莱美计划建设社区专属影剧院恒温泳池综合图书室童专属会超级水疗SPA馆功艺文课室健康咨询中心等功空间时周边商业店相结合形成更范围泛会中剧院仿沙滩式观景游泳池较特色第三组团山顶区域规划高尔夫推杆练场功运动场
会朋友品茗交流提供棋牌房斯洛克球室健身房等类运动设施
未定
区设室游泳池室外游泳池标准网球场童游乐场篮球活动场健身中心老年活动中心棋牌室等供业康体健身娱乐休闲设施组团景观带处见室外休闲健身器材走步机摇摆机等
商业配套
商业体量
满足社区需求迎合南滨消费商业规划约10万㎡
满足社区需求面积20475㎡
37万㎡南滨路3万㎡社区部07万㎡
约02万㎡
商业形态
横商业点会功相补充商业段规划障碍步行街长达1000㎡宽50米头连着滨江路头连山整商业空间营中高档精致名店方咖啡馆西餐厅影音书店时装馆题沙龙酒吧茶艺馆工艺专卖店等欲造重庆区甚全国城市社区中特色社区消费街区
商业条街集购物餐饮娱乐休闲等种功体完全满足社区生活需
南滨路欲休闲娱乐特色餐饮旅游购物等导社区部满足生活基需求前提
利中央休闲广场两侧住宅底层配置种便民商业设施超市美容美发书吧蛋糕房助银行药店洗衣店花店酒吧咖啡馆形成条极具特色文化氛围商业步行街日常生活提供便利时业营造出优雅浪漫交流空间
表二：
竞项目
竞子项
回龙湾
南岭雅舍
高山流水
天池林海
配套设施
生活配套
业子弟直接读重庆教科院巴蜀学校回龙路侧街商业配套社区会提供诸餐饮娱乐健身休闲文化活动商务活动等
项目毗邻南山泉水鸡条街享重庆知名特色餐饮社区设置会私家游泳池
仗南山餐饮配套黄桷垭镇医院邮局购物中心超市银行学校等类生活教育设施配套社区设置型会
SPA度假酒店1000森林公园等
会休闲服务
跑步道青少年活动场童活动场老年活动场公活动广场
未定
未定
未定
商业配套
商业体量
约5000㎡
未定
约3万㎡
未定
商业形态
商街部分回龙路侧利底商形成目前营业态餐饮型超市音影音店满足基生活需商业业态
未定
商业滨水商业区欲崇文道造普罗旺斯风情条街集购物餐饮乐休闲旅游等功体
造天池林海商业街街设计诸立面层数色彩商业店铺仿佛告诉条街夕形成数百年历史沉淀产生
表三：
竞项目
竞子项
绿洲龙城
融侨半岛
海棠晓月
阳光华庭
配套设施
生活配套
贴学中学（四南学南坪中学实验中学）学（教育学院工商学交通学院）全龄教育基周边生活配套银行超市邮局菜市等较齐全
拥中学校中心医院商务写字楼酒店购物广场商业步行街型超市饮食城图书馆文化会运动俱乐部温泉健康会休闲公园等文化教育医疗商务购物休闲等型配套设施邮电服务点银行便利店等生活配套遍布半岛包括2江码头2题公园1中心医院15座会3中学3学15幼园2万车位
海棠晓月温泉度假村区教委合作造流学
联合重庆武警总队医院设立医疗服务站长期业提供疾病治疗健康检查咨询服务建立业健康档案600㎡标准网球场型健身中心医疗保健中心社区超市邮局银行车库幼园名吃等全面配套
运动休闲配套：二期增设壁球馆攀岩网球场保健中心等众社区配套扩版全新规划中风格游泳池七制足球场建筑面积约1万方运动会馆
会休闲服务
融侨温泉度假江建6层总建筑面积18025㎡设置功具众特色温泉洗浴池外中餐西餐咖啡厅等餐饮设施里享受沙弧球乒乓球桌球等室运动外备十间酒店客房供客休息该中心业服务外开放
提供完善功设施包含居委会健身房运动中心西餐厅网吧美容美发中心医疗保健温泉桑室双水游泳池等综合服务提高住户生活品质
二层建筑面积800㎡分健身操室运动器械室乒乓球室茶吧等
商业配套
商业体量
约7500㎡
位菜园坝桥南桥头（原苏家坝油库块）修建约20万㎡商业物业
第道：位海棠晓月B区占47公顷北南滨路西海棠道
身已形成南滨路餐饮街
江约150米南滨餐饮街酒吧条街等
商业形态
该案商业形态底商分布区外围商业部分暂时没推出
商业步行街特色商业街外社区组团分布满足业基生活需求底商
南滨路现商业态势氛围带动现入住商业餐饮会形成餐饮娱乐商场超市购物体商业街
该案商业集中二期入口处两旁街面商业体量4000㎡左右形态表现干道商业三层约（3000㎡）入口两旁底商约（1000㎡）业态分布超市金融办公生活便利店等种形式
表四：
竞项目
竞子项
中天·阳光美
学府道69号
华宇·江南枫庭
配套设施
生活配套
长约100米异国风情商业街景观园林半室外游泳池水力摩池浪池阳光晒场独特沉式会通透全玻璃顶层泳池水面相连重庆市级幼园景德幼园进驻
20余景观通廊题景观公园功运动休闲广场等区建幼园
部配幼稚园﹑童天
会休闲服务
配置诸乒乓球壁球等常规休闲康体设施常规服务配置热风情游泳池太特色
设立风格独特区部景观电梯塔增加道靓丽风景线时配会
设立羽毛球场
商业配套
商业体量
约3万㎡
1500㎡200㎡
商业形态
规划长约100米异国风情商业街具体业态未定然形成
期组团：位高层底商
期二组团：独立梯式步型商业街
规划两层商业位街面未做明确定位然形成
结：
4 配套设施盘商业配套教育配套涉非常广会服务项目说应皆会营没较理想案
5 商业体量商业配套齐全楼盘普遍集中南滨区域南山等消费区域例武夷滨江高山流水较典型案楼盘规模支撑商业发展例美堤雅城融桥半岛社区规划口均3万较特殊处快速干道学府道区域楼盘商业体量面积范围均1500㎡7500㎡
6 物业理：物收费变动层物费般08元㎡·月电梯公寓物费般12－15元㎡·月聘请深圳专业物业理公司楼盘较顾问形式时成楼盘销售时卖点外部分楼盘发展商旗物公司理阳光华庭聘请洋士达融侨半岛请融侨锦江理方面区均实行封闭式智化理性服务没十分明显亮点
(五)化分析
表：
竞项目
竞子项
美堤雅城
骏逸天
武夷滨江
竞·溯源居
营销分析
价格策略
2003年12月期开盘时套均价2200元低价入市着项目旺销知名度升房价路飙升现二期格莱美花园起价套2900㎡均价套3200㎡全江景板式高层高价达套5600㎡具解开发商期价格进步抬高
项目开盘直高姿态形象出现价格位南岸区榜首三期价格套3260㎡4880元㎡
未定
项目2002年10月开盘层均价套3400元㎡
跃层均价套3600元㎡
销售情况
销售率达70
三期50
未销售
售罄
畅销户型
76100㎡左右两室厅三房低总价实等原销售良
120㎡130㎡三房总价较低功较实江景资源具优势销售较良
未定
售罄
滞销户型
139㎡163㎡江景户型面积较单价较高销售相滞
152㎡156㎡错层四房总价相三房较高居住品质跃层户型形成鸡肋销售相滞
未销售
表二：
竞项目
竞子项
回龙湾
南岭雅舍
高山流水
天池林海
营销分析
价格策略
2002年开盘时1700元㎡底销售行市现单价范围套27003100元㎡
未确定预计联排墅套均价4500元㎡独立墅套均价8000元㎡
未确定预计花园洋房套均价3000元㎡联排墅总价90150万价位间
未确定预计高南岭雅舍联排墅单价
销售情况
前期推出部分销售率达95
未销售
未销售
未销售
畅销户型
80㎡110㎡
未销售
未销售
未销售
滞销户型
约100㎡三房户型较差景观较差尚未销罄
未销售
未销售
未销售
表三：
竞项目
竞子项
绿洲龙城
融侨半岛
海棠晓月
阳光华庭
营销分析
价格策略
起价2740 均价2880
高价3230
楼层差价1020
均价3400
13层层加20层加30元
起价4100 均价5000
高价7000
差价100
横差价300
起价2600 均价3000
高价3900
楼层差价：1530
销售情况
销售率100
销售率90
销售率26
80
畅销户型
38㎡45㎡65㎡66㎡7261㎡107㎡105㎡91㎡
区位优势明显户型面积总价合理该案区配套提升该案性价周边品牌房产起拉动作
80㎡103㎡114㎡
户型面积功合理处位置拥程度景观
该案标准层户型面积203205两种受面积景观总价影响
70㎡110㎡
滞销户型
123㎡131㎡
首总价区外部环境影响
123㎡135㎡
110130㎡
表四：
竞项目
竞子项
中天·阳光美
学府道69号
江南华宇枫庭
营销分析
价格策略
单价范围套33004400元㎡景观决定价格素
起价2480 均价2800
起价3000 均价3300
层加2030
销售情况
首推部分销售70左右（首推114套）
期组团：销售率95
期二组团：未推出
总体销售率67
畅销户型
景观决定销售中庭部分景观资源较较畅销力面积段120㎡130㎡三房四房
期组团：55㎡69㎡2室2厅84㎡93㎡3室2厅
户型面积控制合理适性强独特建筑规划建筑形态原始生态环境较齐全摄取配套等诸素构成该案迅速销售
38㎡50㎡1室1厅
51㎡69㎡2室2厅
85㎡101㎡3室2厅
品牌支撑该案区位优势时学校旁边吸引部分投资者
滞销户型
受面积景观景观较差户型相滞销
105㎡130㎡3室2厅4室2厅
户型面积总价高选择类户型客户必然良居住环境高求
结：
4 海棠晓月怡景天域横空出世南岸区目前房价套2380元㎡7000元㎡等市场力均范围然稳步保持套面积2800元㎡3300元㎡
5 南岸区域独特区域性质南滨路线江景资源较部分价格较领先外区域价格相差景观资源较差区域通准确产品定位反倒成高价楼盘中天·阳光美竞·溯源居
6 通案深入分析目前市场适性功性较强户型较俏销具体套户型面积：60㎡80㎡二室二厅90㎡105㎡三室二厅120㎡130㎡四室二厅
7 案销售状况较稳户型绝数选择景观资源较面单价总价较高相销售缓慢
8 某景观差异性较社区（中天·阳光美）户型面积价格已影响销售素景观占率反成购房选择户型素见景观渴求度越越高
9 建筑形态已影响销售素开发商根块特色制宜开发产品种建筑形态产品客户群存
10 高层固然市场接受高容积率建筑密度成影响销售致命杀手良企业品牌优势济事华宇·江南枫庭阳光华庭三期反控制合适容积率低建筑密度入市加景观优势高层卖价钱骏逸天成项目开发前车鉴
(六)目标客户群分析
表：
竞项目
竞子项目
美堤雅城
骏逸天
武夷滨江
竞·溯源居
目标客户群
客户构成
公务员年青白领中型企事业单位领导私营企业
政府官员私营企业体营者中产阶层
城市精英生活隐士
（前期预判）
私营企业中型企事业单位中高层公务员中产阶层
客户区域
集中南岸区九龙坡区渝中区
集中渝中南岸九龙坡
前期预判全市
项目推出时唯性目标客户群辐射全市
表二：
竞项目
竞子项目
回龙湾
南岭雅舍
高山流水
天池林海
目标客户群
客户构成
前期附居民想改善住房条件者附中院校教职工开发单位职工期着项目品质造价格攀高逐渐演变成中产阶段附中院校教职工居
中型企业高层私营企业政府官员
（客登记中预判）
中型企业高层私营企业政府官员外籍华
（客登记中预判）
中型企业高层私营企业政府官员外籍华
（客登记中预判）
客户区域
南岸区九龙坡区渝中区
全市全国
（客登记中预判）
全市全国部分外籍华
（客登记中预判）
全市全国部分外籍华
（客登记中预判）
表三：
竞项目
竞子项目
绿洲龙城
融侨半岛
海棠晓月
阳光华庭
目标客户群
客户构成
收入较稳定公务员教师金融业员周边型私营企业体营户
公司白领工薪阶层 公 务 员私营企业教 师
收入颇丰厚体商士企事业中层理员市新贵金融业员
年轻白领收入较稳定公务员教师企事业员工
客户区域
南岸区渝中区九龙坡区江北区
南岸区渝中区九龙坡区沙坪坝区江北区
南岸区渝中区江北区九龙坡区
南岸区渝中区江北区九龙坡区
表四：文案wwwword98com中国文案网搜集整理
竞项目
竞子项目
中天·阳光美
学府道69号
华宇·江南枫庭
目标客户群
客户构成
白领金领政府官员企事业中高理层体营户私营企业
收入较稳定教师企事业员工周边型体营户投资者
企事业中层理者收入较稳定公务员教师事业成体户投资者
客户区域
南岸渝中九龙坡
南岸区巴南区渝中区沙坪坝区渡口区九龙坡区
南岸区渝中区江北区九龙坡区
总结：
15 价格区域景观产品影响选择购买素南岸区区域概念相弱化价格景观影响购买素景观导产品两者决定价格价格决定目标客户群区域产品价格（单价总价）趋目标客户群存诸性
16 南岸区独具区域景观优势城区区域房产趋势致南岸区楼盘目标客户群分布区域皆存丰性：南岸区渝中区九龙坡区力区域（稀缺性产品外）
四案产品策略建议
（）土STOW分析
7 优势
4 处学府道区域南岸区七济板块——江南学城核心规划前景美紧邻工商学巴蜀中学书香气十足
5 处南岸区新开发热点区域高尚社区居住氛围日益浓厚
6 紧邻学府道道路四通八达城区快捷切换
7 规划中轻轨三号
8 背南山山脉优越山景资源优秀江景资源
9 拥落差坡形便造坡建筑
10 开发商重庆知名企业形象实力雄厚丰富房产开发验
8 劣势
1 东部块控高
2 未道路堡坎社区造成天然分隔
3 堡坎带采光通风影响
4 块进深较深带建筑相互遮挡关系
9 机会
1 学府道区域文居住概念炒热
2 区域土资源项目进入抢占市场份额
10 威胁
3 区域然景观资源非常丰富质化加剧学府道69号回龙湾美堤雅城等盘具特色
4 目前区域公配套够完善住宅配套必须足
5 块工业建筑企业会拆迁工作带预见阻碍
（二）关整体社区构想
前言：
社区类活动中重单位社区具文化形态精神差异性物质生活精神生活空前发达天社区需求日益元化
运动社区？健康社区？文娱社区？生态环保社区？具文化题社区……路走通着眼关键需发现走路趋？差异？？导？？
1设计指导思想
11 量维持块原形貌相关理特征
12 整社区建筑表现遵循前提：住客体验然山水风貌
13 建筑特征表现围绕坡概念执行
14 整块中原生态资源作轮彻底挖掘融入建筑表现中
15 建筑该区域产项目差异化风格表现
16 景观资源指导社区定位
17 住宅定位考量树立市场品牌核心兼顾市场化
18 商业考量鉴目前区域现状十分景气租赁态势认低风险第超额利润目标第二
19 户型分区考量张景观全户型（极品户型）考虑次户型（关格局景观）丰富性户型适应客层需求放首考量
20 道路设计考虑车流
（三）市场定位
引领学府道国际化生活新视野
点：
11 作南岸区七济板块江南学城——学府道区域着学府道建设起点政府规划付诸实施前景十分美加该区域良然景观资源优势已成南岸区继南滨路新开发热点成集科技文化教育休闲题高尚学府文住宅区站城市运营商高度渝集团区域占绝优势项目开启学府道新生活方式引领学府道产市场疑会集团公司企业品牌建设产生巨推动作
12 案位江南学城核心拥天然坡形拥优越山景资源甚长江嘉陵江交汇处江景资源……该区域产项目中遥遥领先起点社区成该区域理想居住社区成学府道重点问题
13 择高居案势高度注定成生活标尺提升生活高度
14 造企业品牌集团公司站国际化视野英国ACA公司合作规避案容积率较高劣势国际化手法案高层部分造成具国际化品质成城市标绝视觉高度现代建筑疑效回避竞争抢战市场份额良策
15 建筑满足安身处着居住品质越越高求针区域产项目造生活方式方面足根案特点造国际化时尚元化生活方式会该区域甚整重庆市楼市里程碑
（四）产品建议
1整体规划建议
前言：
产盘建筑处区位建筑形态然环境销售时期甚住客层次带结果部分甚套销售单价均相整合建筑设计然环境销售时机包括客层聚集等素关系化利润化风险前期规划层面必须考虑问题
案开发程中面重抉择容积率问题通骏逸天华宇·江南枫庭阳光华庭三期详细分析谨遵利润化快速销售企业品牌三者兼顾原认：案学府道225亩块容积率应控制3左右高容积率会导致建筑密度视严重容易造成纯粹钢筋水泥森林重素
——景观失利润化快速销售树立企业品牌会产生利影响
规划设计点：文案wwwword98com中国文案网搜集整理
2 群体组合关系根形貌提供开敞空间感通透景观面形成特色精致题性园林景观埋伏笔建筑组群
3 限度合理组织然景观（山景江景景）文景观资源建筑化阻碍面优质景观保证建筑环境相互协调统考虑区外景观资源互补享区部相独立优美外部观感
4 总体布局应满足采光日通风视线求合理控制楼间距争取活动空间视觉空间时注意规避西晒情况通新型材料应予考虑
5 充分考虑建设期间组团面布局间机联系南滨路配置公建商业建筑处理商业部分住宅部分空间功关系
6 慎重考虑形高差块规性设计带诸难度建筑手法工程技术手段避免周边利素影响予充分利
7 合理利形高差错落达丰富区竖空间变化区建筑群体组合背南山山脊线构成韵律变化互相衬托文然天际线景观形成富审美性统整体
8 建筑排列单体选型应注意户户楼楼视问题避免视干扰实现景观房套数景观质量化
产品充分结合市场定位做差异化建议案规划分三版块：
1 科技时尚版块
建议社区入口处（学府道部分）高层建筑形态学府道字形布局国际化建筑视野融入高新技术建筑手法造现代感十足标志性建筑具击力色彩线条配合国际化智化配套充分规避快带干道带系列利影响造南岸整重庆国际化时尚住宅新高保证中间版块视觉度景观度建议单体建筑超5幢
2 运动休闲版块
块中部部分环境相清静着错山景资源科技尚版块建筑群遮挡视线开阔度相较差针特点建议版块运动养生题高层点式高层搭配户型设计引导市场运动休闲集中配置面积造景观营造运动休闲健康居住氛围版块规划社区配套整体设置景观化享着积极作
3 生态养生版块
块高处版块背悠悠南山山脉势较高拥绝佳生态森林资源长江嘉陵江交汇处壮阔江景建议版块生态养生题层花园洋房叠形墅建筑形态通高端配套（VIP会）设置特定客户群造生态养生理想场
具体实施建议期进步深入分析建议
2产品设计建议
4 建筑风格
体现现代简洁时尚生动气质素具备题符号（屋顶立面等）前提根业态建筑形态功定位市场需求设计出具特色建筑体力求造成具引领位精品建筑群成城市标志性建筑景观
5 外部造型
建筑造型应富特征性文化性现代性建筑细部处理中统性中求性色彩选应明快高雅色调突出建筑屋顶中段基座变化层次力求达建筑单体造型色彩生动时尚乏品质感群体空间组织序轮廓丰富尺度亲切宜
外观立面风格直接反映外观立面量简洁现代时尚体现消费者时尚追求时样外观设计易时保持长久耐性
住宅运现代符号：玻璃栏杆质朴坡顶相益彰造建筑立面采暖色系色系更区片绿色中更突出时需注意夏季直晒问题
3环境设计建议
9 突出域特点重庆生活方式基点强调生态休闲健康现代城市生活特色环境设计中种活动空间设计应体现种特质
10 充分利周边利景观资源形成外互动达景观资源利化
11 周边区利景观素进行效隔离处理环保角度活动视线噪声等环境质量优化
12 水系景观机结合水景设计适精彩保证水质控制成充分考虑物业理关系
13 应充分考虑环境景互动实性参性体验性尤商业部分环境营造应着重考虑持续停留时间延长
4户型设计建议点
观点：
户型设计应强调总面积控制单位功面积满足基舒适度前提居住项功需求充分满足时提高产品性价三房四房均考虑增加半房间功（保姆房书房储藏室等）增花园阳台（入户花园观景阳台）面积夹层阁楼面积赠送等
26 住宅单体设计应注重考虑均性强调户户景观资源化通风采光条件良
27 住宅户型分配景观条件方位布置客厅卧次排列原
28 标准层户型方正实原注重房间空间尺度合理性舒适性考虑面积厅卧房避免异型空间
29 跃层式户型方正实原外应充分考虑空间利性户型设计应特点应面积增
30 部分顶部跃层式中高层住宅考虑空中花园（20～30㎡左右）部分底层考虑跃层式赠送私家花园
31 户型面空间布置合理紧凑功分区满足生理需求符合行轨迹面积配恰尺度适宜交通面积控制公私动静干湿分区采光视线通风良视线干扰户空间改变特质灵活性应趋性化居住需求深化挖掘
32 客厅景观视野量做穿堂风避免楼楼间遮挡紧连观赏阳台空中花园卧室关系协调避免穿越墙面完整门洞
33 卧采光通风良视私密性开间尺寸36m面积15㎡（含卫生间）设落窗阳台卧室面积控制9～10 ㎡左右
34 厨房设计独立式直接采光设垂直抽油烟道入户门紧邻餐厅面积6～12 ㎡间
35 三房设双卫卫生间面积4～8 ㎡间求直接采光
36 电梯井做隔音处理设备间厨卫围起卧室餐厅相邻
37 三房设玄关三房四房考虑设储藏间工房等
38 户少设观景阳台服务阳台（三房考虑设三阳台）服务阳台考虑洗衣机集中热水器等设备位置预留墙洞考虑晒衣设施
39 考虑室外空调机位置外观处理冷凝水排放
40 设备线集中道井方便维修损外观形象
41 户作低台凸窗转角低台凸窗窗户考虑功尺度关系位置景观设置
42 入户门考虑子母门门洞尺寸宽宽12m
43 应根定位针消费群体户型总面积（总房款）效控制量做功化便利化尊崇感舒适感化
表：
科技时尚版块户型配建议
建议户型
建议面积
建议配率
房厅
40㎡50㎡
10
二房两厅
60㎡70㎡
27
二房两厅
70㎡80㎡
15
三房两厅
85㎡100㎡
28
三房两厅
110㎡120㎡
15
错跃层
170㎡180㎡
3
注：1表中面积均套面积
2顶楼设置错跃层
3建议量两房三房规划中高楼层保证景观资源化便期推广
表二：
运动休闲版块户型配建议
建议户型
建议面积
建议配率
二房两厅
65㎡80㎡
20
三房两厅
90㎡100㎡
30
三房两厅
105㎡120㎡
25
四房两厅
125㎡140㎡
20
错跃层
170㎡180㎡
5
注：面积均套面积
生态养生版块具体户型配期进步深入调研
5商业建议
通该区域商业现状发展趋势分析前期社区学府道线商业定位调研（详见xxx项目商业汽车市场定位市场报告）结合项目特点商业部分建议：
6 学府道线裙楼设置商场造该区域汽车市场（江南学城规划功性商业——汽展中心案块）建议空高5米左右进深3米左右总面积控制15000㎡左右建议层高两层
7 根案规模较块进深较深特性通区域产项目深入分析建议社区版块均设置商铺商业街满足社区居民基生活目建议总体量控制8000㎡左右
特建议：
汽车市场定位固然行着充分降低风险快速回笼资金原汽车市场利素作分析：
15 通调查绝数汽车销商采租赁场营少部分（中汽西南）场投资兴建公司销售策略带定局限性
16 目前销商营面积普遍300㎡会销售策略制定带定局限流失部分投资客户
17 汽车市场需专业物业理需市场品牌知名度进行推广投入量力物力
诸种种问题会限制公司营战略限制项目售销策略限制项目营策略
建议通工程推广观影响学府道版块住宅商业部分入市期滞（参学府道69号线部分迟迟未作规划）区域市场进步成熟区域规划进步明确降低街商铺市场风险实现快速销售疑较明智选择
（五）案目标客户群分析
产品定位明确基础项目分三版块版块受户型面积建筑品质景观资源影响相独立客户群通周边区域房产项目目标客户群详细分析案整体目标客户群分析：
1目标客户群特征分析
7 目标客户年龄阶段集中2545岁间年青部分客户属次性置业区域浓郁学府文气息便捷交通置业目年龄相偏客户群置业目提升居住环境次考虑子女未教育问题
8 便捷交通该区域良居住氛围未美规划加案国际化生活新视野居住理念吸引重素
9 目标客户群电力部门职工教师白领族型私营企业企事业单位中高层理者
10 案目标客户群区域某案目标客户群存较性具性化差异化争取市场份额效手段
2目标客户区域分析
19 南岸区
类客户占较重方面着南坪商圈逐步发展区域情结影响选择置业重素
20 渝中区
着渝中区解放碑CBD硬核确立居住求提升该区域已满足类群居住求加路桥收费制度改革着南岸区路桥断扩建改善南岸区区位优势日益明显作江隔渝中区花园区域作学府道现代居住区良居住氛围便捷交通吸引重素
21 九龙坡区
类客户购房目改善居住环境九龙坡作工业区中型企业职工较处区域现房产项目特然环境景观资源案法相方面区域前景交通道路居住氛围等方面处劣势区域更认
22 城区郊县区域
案处区域居住氛围居住环境较发展前景吸引置业重素类客户占例相较少
附：项目简易济分析
假设案前部225亩块70万㎡体量50万㎡体量两种方案开发忽略外部素两种方案简易济分析：
方案： 方案二：
占面积
150007㎡
占面积
150007
容积率
467
容积率
333
单位价格
2280元㎡
单位价格
2419元㎡
建筑面积
700532㎡
建筑面积
499523㎡
建筑成
840638400元
建筑成
599427972元
销售收入
1597212960元
销售收入
906260165元
销售利润
756574560元
销售利润
306832193元
注：1表中建筑成70053269㎡×08×1500元㎡
2（ 70053269×08×1500元㎡）该公式中70053269×08代表公配套设施外供销售面积（1500元㎡）研发部期价格
分析：
高容积率必定项目建筑密度增影响项目品质时价格受定影响销售周期拉长项资金压力增树立企业品牌会产生利面通高容积率消化土成获较高收益发展中企业失选择设计规划方面考虑避免已反合理范围控制容积率项目品质建筑密度销售单价等效保障提升总利润率方面明显欠缺
结：333467两容积率相较言建筑密度言区预期利润言相径庭50万方70万方选择似应该选择者
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