九江项目市场调研报告
第部分 九江房产市场调研报告
调研截止日期：2001530
第节 调研目
通解九江市房产市场现时潜供应量现时营销状况项目周边交通状况配套设施市场消费力等方面信息分析掌握项目片区房产商业发展趋势目标项目进行行性分析风险分析等开发商投资决策提供准确效
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第二节 调研区域界定
项目位庐山区前进东路南200米处调研区域包含九江市浔阳区庐山区两区域住宅调研集中九龙街片区庐峰东路片区九江市开发区湖滨区前进路片区等具定规模住宅开发区商铺调研区域集中九龙街浔阳路中路（步行街）前进路等商业繁华路段
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第三节 片区概况
片区发展现状
九江处江西省北部长江鄱阳湖交汇处北著名避暑胜世界级风景区庐山集名山（庐山）名江（长江）名湖（鄱阳湖）体具2200年历史文化名城130年前九江外通商口岸1992年国务院批准长江岸开放城市济相发达水陆空交通便利素七省通衢誉京九铁路开通九江投资环境改善济腾飞注入新活力长江京九铁路两条动脉九江市区交汇九江成承东启西引南接北金十字交汇点
长虹道作庐山区浔阳区分界线仅域分隔济发展水长虹道南北两片区（北浔阳区南庐山区）存着明显差异浔阳区处原商业中心区商业格局氛围传承发扬浔阳区商业非常繁荣片区济发展水较高庐山区远离市中心商业繁华段京九铁路横穿该片区形中中心区商业辐射形成种阻碍该片区原工业区国中型企业集中现国企业处举步唯艰亏损状态庐山区济水相浔阳区说较落
二片区配套设施状况
着九江市区范围商业辐射范围断扩周边区县口迁入庐山区前进路段渐呈现繁华景象种配套设施逐步进日趋完善具体情况：
（）交通配套
项目位十里道右侧前进东路南200米处十里道连接浔阳区庐山区纽带具成熟交通体系交通便 利特返市中心车辆较发车频率较高约5分钟班具体情况表：
项目片区公交车配套统计表
车号
起点站
终点站
车号
起点站
终点站
1路(101)
师专
五七二七
2
汽车站
莲花洞
1路(102)
火车站
轻机
7
汽车站
通远
1路(103)
火车站
昌河公司
13
新桥头
江氧
（二）生活商业配套
前进路段庐山区中心区域庐山区区政府庐山区税局庐山区民检察院等行政事业单位家属区位外周边住宅项目启动聚集片区气带旺片区商业
该片区周边生活配套基满足日常生活需该片区居民收入水普遍较低派拉蒙沃尔两型超市外余商铺营档次较低极少品牌专卖店该片区庐山区商品市场九江城南综合市场两具定规模市场市场整体形象较差目前处营状况太理想
该片区目前休闲娱乐康体健身配套设施极匮乏周边居民类配套设施需求程度较高
（三）金融配套
项目周边中国工商银行中国银行中国建设银行交通银行十里信社信合作社十里邮政支局金融配套较完善
（四）教育医疗配套
项目周边现庐山区中心幼园海幼园船校幼园希幼园天幼园庐山区实验学庐山区中学九江职工学校九江财高专新华书店等教育设施基满足该片区居民子女读求
医疗配套庐山区民医院中西医疗门诊部九江庐山区血防医院门诊部空军九江专科医院完全满足该片区居民医疗保健求
片区配套设施览表（针项目周边配套）
配套类
配套项目
商业配套
派拉蒙超市沃尔超市庐山区商品市场九江城南综合市场
餐饮
老字号三味火锅实力饮食中心十里酒店
金融
工商银行建设银行中国银行交通银行十里信社
教育
中心幼园海幼园船校幼园庐山区实验学庐山区中学九江职工学校九江财高专
医疗保健
庐山区民医院中西医疗门诊部九江庐山区血防医院门诊部空军九江专科医院
蓝桥酒吧十里邮政支局
第四节 九江片区现状分析
九江市包括浔阳区庐山区开发区三区通十里道九瑞道浔阳路等条重道路紧密联系起理位置建设时间等存着差异区济发展水存着明显差异导致区房产市场发展程度
浔阳区开发区房产概况
浔阳区古口聚集区市区部分常住居民集中气聚集该区房产市场快速升温目前建售项目集中九龙街庐峰东路庐山南路长虹道滨江路特九龙街政府规划九江市第三条商业街引起股开发热潮目前建项目9
开发区建设时间太长交通生活商业等种配套设施等太完善制约房产发展目前售具定规模项目弘雅花园(具体情况见表)
楼盘名称
发展商
位置
总建面积
（M2）
户型结构
户型面积
（M2）
建筑类
三兴花园
三兴房产
新桥头
两房两厅
93~104
层
三房两厅
118~135
四房两厅
144
复式
147~203
龙跃花园
民生集团
九龙街
三房两厅
122~151
层
学洲城
(东盟3期)
东盟实业集团
九龙街
两房两厅
73~110
层
三房两厅
102~137
钻石名苑
安美达房产
九龙街
38000
两房两厅
94~103
9栋层
三房两厅
116~123
阳苑
安居房产
九龙街
53000
两房两厅
90~110
8栋层
三房两厅
130~160
庐峰区
济适住房发展中心
庐峰东路
150000
房厅
64
层
两房两厅
83~115
三房两厅
118~151
庐峰南区
振兴房产
庐峰东路
65000
两房
79~91
12械层
三房
91~156
四房两厅
131~155
复式
227~279
湖滨花园
（中心区东区）
信华集团
庐山南路
35000
两房两厅
92~120
层高层
三房两厅
127~169
四房两厅
153~161
六房三厅
179~224
龙鑫花园
华龙房产
长虹道
120000
两房两厅
83／93
层
三房两厅
99／119
四房两厅
138／169
五房二厅
145
滨江现代城
新华新房产
滨江路
两房两厅
112~126
高层
三房两厅
150~161
弘雅花园
北方房产
九瑞道
120000
二房两厅
88~102
层
三房两厅
124~126
浔阳区开发区售楼盘情况览表
二庐山区房产概况
庐山区距离市中心较远工业集中区常住居民较少房产起步较晚数楼盘开发处零星开发状态具规模楼盘较少
交通便捷周边县区口迁移市区范围扩等素刺激该区房产定升温特浔海花园规模开发该片区房产开发需求起定拉动作项目周边售楼盘浔海花园庐林花园等具体情况：
项目片区售楼盘情况览表
楼盘名称
发展商
位置
总建面积
（M2）
户型结构
户型面积
（M2）
建筑类
浔海花园
浔海实业
前进西路
100000
两房两厅
88
层
联体墅
三房两厅
100~119
四房三厅
168180
庐林花园
鸿昌房产
前进东路
32000
两房两厅
79~96
层(8栋)
三房两厅
107~142
龙洲花园
龙洲房产
前进东路
两房
648893
层
三房两厅
120
四房两厅
149
新中商住楼
前进东路
两房两厅
层
三房两厅
153
第五节 九江现时物业分析
建筑形式分析
调查资料显示目前九江售楼盘建筑形式层高层项目较少仅滨江现代城年丰厦锦湖豪庭滨江花园楼盘原：
（）价格素：
目前九江市整体购房力限高层价格相较高均价1800元／m2相言层均价1200元／m2左右市民更容易接受层价格
（二）物业理费：
高层理成较高物业理费较高08元／m2层物业理费仅02元／m2左右
二项目规模分析
目前九江市建售项目60开发规模较总建筑面积3～6万方米10万方米项目仅少数龙鑫花园庐峰区弘雅花园总建筑面积分12万方米15万方米项目周边楼盘属规模开发号称九江第社区浔海花园开发规模较总建筑面积10万方米
部分楼盘规模具体情况见表：
部分楼盘规模情况表
楼盘名称
总建筑面积（m2）
钻石名苑
38000
阳苑
53000
庐峰区
150000
庐峰南区
65000
湖滨花园（中心区东区）
35000
龙鑫花园
120000
弘雅花园
120000
浔海花园
100000
庐林花园
32000
三户型面积分析
调查资料显示户型供两房三房少量四房五房房供较少仅庐峰区推出64m2房厅形成种户型供结构原客户居家住型定关系目前九江市购房作投资较少户型面积见表：
售楼盘户型面积统计表
户型结构
面积
力面积
畅销面积
房厅
64
64
64
两房
64～126
90～110
90～100
三房两厅
91～160
110～150
130～150
四房两厅
131～180
130～160
五房两厅
145
145
六房三厅
179～224
179～224
四现时价格水分析
表出九江片区现时价格水集中720～1300元／m2价格段区环境开发规模开发商实力等着较差异
（）九龙街片区：
位九龙街首段龙跃花园优越理位置均价达1200元／m2位中段学洲城（东盟城中城3期）然理位置龙跃花园开发商具定实力二期成功开发均价达1200元／m2位尾段阳苑位置相较偏具济适房性质价格相较低980元／m2
（二）前进路片区
前进路片区离市中心较远片区整体形象较差导致物业价格较低700元／m2左右庐林花园龙洲花园均价分740元／m2720元／m2浔海花园规模较期成功开发均价达该片区高800元／m2
（三）片区：
位庐山南路湖滨花园开发商信华集团品牌效益成熟配套优美环境湖滨花园南北两区成功开发均价达1300元／m2位庐峰东路庐峰区位开发区弘雅花园然位置较偏开发规模较价格起定拉动作均价分达925元／m21000元／m2位长虹道旁龙鑫花园交通方便离市中心较规模较均价达1200元／m2
五销售情况分析
表出浔阳片区楼盘销售情况前进路片区目前建售项目60市场供应量较特九龙街片区建售项目10（包括新桥头片区）质性楼盘竞争较激烈期房销售率40％左右学洲城阳苑销售率均40％龙跃花园集团购买销售率达80％
相言前进路片区目前开发项目较少楼盘档次普遍太高价格较低具较强价格优势现楼准现楼销售率60％庐林花园价格较低销售率达80％浔海花园然价格相较高规模较欧式建筑风格销售情况较达70％
六客户层面分析
调研情况户型供目前住宅客户群居家住型投资型客户较少楼盘档次周边环境等方面存着片区客户群具体
（）浔阳片区：
浔阳片区客户行政企事业单位职工类群体收入水较高较稳定已套住房次置业提高居住档次楼盘档次环境等求较高
居住惯庐山片区楼盘档次较低类客户选择浔阳区购房
（二）项目片区：
项目片区客户类：
1浔阳区中低收入群体类客户改善居住环境愿济条件限制选择价格较低楼盘庐山区特前进路片区相较繁华价位较低正符合购买需求
2周边厂矿企业职工类客户长期居住已形成居住惯较注重子女教育问题项目片区较完善教育配套低价位促成购买重素
3周边区县生意周边区县房价项目片区房价相差项目片区繁华考虑营生意户口迁入市区选择购房
第六节 项目片区物业发展趋势分析
九江市远程规划发展方面
政府规划2010年九江市口发展80～100万着口数量增加必然会引起市区范围扩九江北面江东面西面湖九江未发展必然南发展
项目片区集中庐山区政府机关单位城市发展规划九江市南发展项目片区成目前市中心区外口集聚区口聚集必然会拉动住宅物业发展
二片区配套日臻完善
项目片区交通生活商业金融教育医疗等种配套设施已日臻完善该片区住宅物业发展垫定基础
三整体形象提升
四盘带动片区发展
第七节 结
分析中出项目片区处九江市南发展中心区着口增加商业兴旺必引起住宅物业发展目前市场成熟目前开发存着问题：
1目前项目片区住宅价格较低目前单开发住宅法价格提升
2市场供应量较仅九龙街片区（包括新桥头）年年底推出量接3000套着型楼盘期陆续推出市场竞争会较激烈必须通差异性确保销售
项目片区甚整九江市适合众消费休闲娱乐配套方面非常欠缺通建广场聚集气增加居住氛围样仅增加项目附加值利价格提升体现楼盘差异性——广场物业外住宅区销售时注重商铺规划宣传
第二部分 商铺物业调研报告
第节 路段商铺物业调查
市场现时供量分析
目前九江市商铺供集中九龙街前进路中路浔阳路两条商业街商业格局早已形成目前供较少四路段商铺供总量约21000 m2具体情况见表：
重路段商铺供情况表
路段名称
供量(m2)
九龙街(包括新桥头)
14000
浔阳路
4000
中路
800
前进路
2300
表出政府拟九龙街建成九江市第三条商业街引起九龙街开发热潮商铺供量达14000 m2浔阳路商铺文化商厦天强花园裙楼提供中路建成时间较长商业格局已形成目前供量较少仅800 m2前进路商铺供集中浔海花园区投资者中浔海花园建成流量整条商业街目前供量约2300 m2
二重路段商铺价格分析
气影响商铺价格重素成素影响相较路段流量导致商铺价格差较
（）商铺售价水分析
重路段商铺售价览表
路段名称
售价(元 m2)
九龙街
7500～15000
浔阳路
15000～20000
中路
20000～22000
前进路
3000～7000
表出中路浔阳路商业街格局已形成气较旺商铺营情况较需求较市场供量较少价格较高均15000元／m2高达22000元／m2
九龙街规划中第三条商业街商业格局未形成价格没完全提升着商业格局逐渐形成价格必会定幅度提高升值潜力较销售情况总体销售率约60％左右楼盘星辉豪庭钻石名苑商铺已告磬
前进路包括前进东路前进西路两路段流量商业繁华程度价格相差较前进东路气较旺售价相较高价格6000～7000元／m2前进西路较差商铺售价3000～4500元／m2
（二）商铺租金水分析
重路段商铺租金水览表
路段名称
租金范围（元 m2）
力段租金（元 m2）
浔阳路
50～180
80～120
中路
50～180
80～120
前进路
20～40
表出
第二节 客户需求分析
说明：调研区域：浔阳路中路前进路甘棠南路庐山北路等商业繁华路段
调研象：商铺老板
调研方法：问卷调研
回收问卷：
效问卷：227份
效率：
分析方法：运SPSS数进行频数统计描述性统计数进行交叉分析相关分析
片区解程度
片区解程度统计表
解程度
占例
非常解
6％
解
22％
点解
35％
解
30％
完全解
7％
访者中项目片区非常解占6％解占22％点解占35％解占30％完全解占7％述结果中出项目片区完全解占例较部分项目片区程度解确保问卷结果效性真实性
二 项目行性
项目行性统计表
项目行性
占例
行
25％
目前行
50
行
3％
清楚
22％
表出认行占25认目前行占50认行占3清楚占22认目前行占例占半认行占仅占3说明部分项目片区发展趋势较认目前项目片区济发展水较低片区形象较差购买力足等素限制目前建商业街风险较
三 购买情况
表出作出完全肯定否定答复占例较肯定购买占4肯定买占2情况说占例达43目前项目片区商业格局没形成目前营档次较低商业街未数没握持观态度类群体通加强广告宣传力度展示片区总体规划等手段增加购买信心访者中27选择购买类群体项目片区较解项目片区未发展定信心较强购买需求通较合理价格较优惠政策条件增加购买性
四 购入途
购入途统计表
购入途
占例
营
67％
出租收取租金
28
炒铺
4％
情况说
1％
访者中购入营占例67出租收取租金占28炒铺占例4情况说占1数购置商铺营例占67炒铺占例仅4项目片区商铺升值潜力关炒铺种短期投资行重商铺短期升值潜力项目片区九龙街片区没较明确总体规划商铺价格短期较提升价格着项目片区逐步发展逐渐提升外商铺物业现进行揭部分投资者采取租供铺投资方式样仅缓减资金压力较灵活述结果出种投资方式接受程度较高达28
五 需面积
表出商铺面积集中21~30方米31~40方米两区段均达22外41~50方米占例占15相较总体需面积太极商铺面积求150方米外部分100方米特21～50方米区段例达59％面积区段基满足般商品营商铺面积开间进深需求
六 需商铺高度宽度深度
1需高度
需高度统计表
需高度（米）
占例
3米
14
30～35
41
36～40
21
41～45
9
45～50
13
5米
2％
表出30～35米占例达41％36～40米占例较21％5米占例仅2％商铺高度超5米法满足复式商铺高度求做面商铺加高商铺方面说明面商铺加高商铺接受程度较高造成复式商铺接受程度较低原二层流量相层说减少许二层作商铺营情况太二层作存货住成角度说种浪费加高商铺保证层高度情况合理利富余空间作存货
2 需宽度
需宽度统计表
需宽度（米）
占例
3米
25
30～40
37
41～50
24
51～60
6
6米
8％
表出3米占例25％30～40米占例达37％41～50米占例24％51～60米占例仅6％6米占例8％般商品营开间需求太目前解商铺开间情况数商铺开间集中3～4米特前进路片区营商品具品牌开间展示作求高3～4米开间已满足营需求
3 需深度
表出占例高91～10米区段10米占例较高达20％占例81～90米区段8米区段占例均10％浮动
七 单价
表出访者项目商铺心理价位集中3000元3001～3600元3601～4000元三价格段占例分50％19％12％中3000元占例高占总数半目前前进东路力段街商铺价格6000～7000元／m2相言访者项目心理价位偏低目前项目周边整体形象较差气足档次较低等素项目缺乏信心希价格越低越等心理素作出较低价格估计价格进步提升必须通改善周边环境住宅开发拉动气强调商业街整体规划等手段增强购买信心
八愿支付总价
表出愿支付总价范围集中5万元5～10万11～15万三价格段占例分25％29％19％总价16万接受程度较低目前项目片区商业格局未形成商业街商铺总价30万元5万元总价20方米计算单价高仅2500元／方米成角度价格参考性具购买群体行总价6～15万元特11～15万元区段
九营种类
图表出营种类服饰饮食占例较分38 19皮具类旅游纪念品占定例
十商铺规格
商铺规格统计表
商铺规格
占例
层面商铺
27
加高商铺
40
复式商铺
33％
图表出商铺规格加高商铺需求较占例40％加高商铺相层面商铺言顶部剩余空间做成阁楼存货堆放杂物相复式商铺言具定价格优势开发商针复式商铺采取买层送层促销手段总价没较优惠复式二层利率较低
十营模式
营模式统计表
营模式
占例
题式营模式
46
式营模式
54％
营模式选择式营题式营略胜筹题式营营品种单商家间竞争较激烈步行商业街言吸引营种类样性满足年龄段需求项目身言集购物休闲饮食娱乐观光体商业街题式营法满足种求
十二交铺标准
交铺标准统计表
交铺标准
占例
全坯
34
简单装修
42
谓
24％
交铺标准选择简单装修占例42％选择全毛坯占34％持谓态度占24％统计结果中出交铺标准没较突出选择例数交铺标准十分意交铺标准购买时促成购买行重素
十三付款方式
付款方式统计表
付款方式
占例
次性付款
9
分期付款
49
银行提供揭
42％
付款方式选择银行揭分期付款占例较分占42％49％次性付款占例仅9％商铺进行五成十年揭分期付款付款方式较灵活样缓减投资者营者资金压力选择银行揭分期付款例较方面商铺价格较高间30方米左右商铺少10万元左右次性付款压力较
十四佳营种类
图表出商业街佳营种类服饰饮食旅游纪念品占例相较高分352611结果购入商铺欲营种类结果致相似
十五整体装修风格
整体装修风格统计表
整体装修风格
占例
现代风格
57
仿古风格
8
仿古现代风格相结合
19
欧式风格
16
整体装修风格方面现代风格占例57％次仿古现代风格相结合欧式风格仿古风格占例分19％16％8％
第三节 风险分析
目前庐山区甚包括整九江市适合众休闲娱乐配套设施非常欠缺特广场等市政工程配套目前没项目总体规划三部分：广场商业步行街住宅集休闲购物娱乐饮食观光体具唯性建商业步行街现中路注重商业街整体装修风格档次较高外着九江市区范围逐渐南移必须会引起庐山区济快速发展项目片区
正庐山区中心位置具较发展潜力目前庐山区济发展水片区现状目前做步行商业街制约素较导致风险较方面：
1 庐山区济发展水方面理位置口数量历史发展等素庐山区济发展水较低庐山区国民济统计数显示庐山区2001年财政总收入7000万元城镇职工年均工资7600元左右某素影响均工资实际水约7400元左右
2 项目片区整体商业形象方面庐山区济发展水较低财政收入水限市政配套建设方面没较资金投入整片区形象较差目前片区商业营商铺营品牌专卖店极少较路边摊片区整体商业形象总体感觉低档次规划商业步行街档次定位较高项目档次片区商业档次存着明显偏差项目档次目前提升较困难
3 购买力足购买力足包括两方面：收入水较低
效购买群体足庐山区城镇职工实际年均工资7400元左右分摊月仅600元左右户2+1口结构计算家庭月收入仅1200元左右方面庐山区总口约10万中常住居民约4万部分常 住居民居住长虹道南区域京九铁路形阻隔长虹道商业相前进路片区繁华部分般会庐山区购物消费剩余7万包含工厂工工族部分收入水更低购买力更加足分析出购买力会庐山区特项目片区消费明显足仅部分法支撑起较规模商业街
4 购买惯方面浔阳区已具备较成熟商业格局现中路浔阳路两条商业街外建成第三条商业街中路浔阳路营档次存基满足层次收入水需求外庐山区片区形象较差庐山区长期居住浔阳区说基等郊区营商品没较差异性般会项目片区购物消费居住项目片区周边商铺营档次较低品种齐全日常品周边购买外较高档价位较高商品会中心区购买种购买惯造成效购买群体流失
5 项目身局限性般商业步行街规模较流量求较成功商业步行街均位繁华路段四周均繁华道路相连路段出入口便流引入项目目前情况前进路片区流量足北面西面分十里道前进西路相连东面南面没道路相连流量法保证
6 目标客户流失方面九龙街作第三条商业街九龙街商铺供应量较年年底推出300间商铺九龙街明确规划目前算购买商铺投资者营者说选择目前九龙街商铺销售情况较总体销售约60
第四节 结建议
通述九江重路段商铺现状分析客户需求分析机会风险分析
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九江项目市场调研报告
第部分 九江房产市场调研报告
调研截止日期：2001530
第节 调研目
通解九江市房产市场现时潜供应量现时营销状况项目周边交通状况配套设施市场消费力等方面信息分析掌握项目片区房产商业发展趋势目标项目进行行性分析风险分析等开发商投资决策提供准确效
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第二节 调研区域界定
项目位庐山区前进东路南200米处调研区域包含九江市浔阳区庐山区两区域住宅调研集中九龙街片区庐峰东路片区九江市开发区湖滨区前进路片区等具定规模住宅开发区商铺调研区域集中九龙街浔阳路中路（步行街）前进路等商业繁华路段
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第三节 片区概况
片区发展现状
九江处江西省北部长江鄱阳湖交汇处北著名避暑胜世界级风景区庐山集名山（庐山）名江（长江）名湖（鄱阳湖）体具2200年历史文化名城130年前九江外通商口岸1992年国务院批准长江岸开放城市济相发达水陆空交通便利素七省通衢誉京九铁路开通九江投资环境改善济腾飞注入新活力长江京九铁路两条动脉九江市区交汇九江成承东启西引南接北金十字交汇点
长虹道作庐山区浔阳区分界线仅域分隔济发展水长虹道南北两片区（北浔阳区南庐山区）存着明显差异浔阳区处原商业中心区商业格局氛围传承发扬浔阳区商业非常繁荣片区济发展水较高庐山区远离市中心商业繁华段京九铁路横穿该片区形中中心区商业辐射形成种阻碍该片区原工业区国中型企业集中现国企业处举步唯艰亏损状态庐山区济水相浔阳区说较落
二片区配套设施状况
着九江市区范围商业辐射范围断扩周边区县口迁入庐山区前进路段渐呈现繁华景象种配套设施逐步进日趋完善具体情况：
（）交通配套
项目位十里道右侧前进东路南200米处十里道连接浔阳区庐山区纽带具成熟交通体系交通便 利特返市中心车辆较发车频率较高约5分钟班具体情况表：
项目片区公交车配套统计表
车号
起点站
终点站
车号
起点站
终点站
1路(101)
师专
五七二七
2
汽车站
莲花洞
1路(102)
火车站
轻机
7
汽车站
通远
1路(103)
火车站
昌河公司
13
新桥头
江氧
（二）生活商业配套
前进路段庐山区中心区域庐山区区政府庐山区税局庐山区民检察院等行政事业单位家属区位外周边住宅项目启动聚集片区气带旺片区商业
该片区周边生活配套基满足日常生活需该片区居民收入水普遍较低派拉蒙沃尔两型超市外余商铺营档次较低极少品牌专卖店该片区庐山区商品市场九江城南综合市场两具定规模市场市场整体形象较差目前处营状况太理想
该片区目前休闲娱乐康体健身配套设施极匮乏周边居民类配套设施需求程度较高
（三）金融配套
项目周边中国工商银行中国银行中国建设银行交通银行十里信社信合作社十里邮政支局金融配套较完善
（四）教育医疗配套
项目周边现庐山区中心幼园海幼园船校幼园希幼园天幼园庐山区实验学庐山区中学九江职工学校九江财高专新华书店等教育设施基满足该片区居民子女读求
医疗配套庐山区民医院中西医疗门诊部九江庐山区血防医院门诊部空军九江专科医院完全满足该片区居民医疗保健求
片区配套设施览表（针项目周边配套）
配套类
配套项目
商业配套
派拉蒙超市沃尔超市庐山区商品市场九江城南综合市场
餐饮
老字号三味火锅实力饮食中心十里酒店
金融
工商银行建设银行中国银行交通银行十里信社
教育
中心幼园海幼园船校幼园庐山区实验学庐山区中学九江职工学校九江财高专
医疗保健
庐山区民医院中西医疗门诊部九江庐山区血防医院门诊部空军九江专科医院
蓝桥酒吧十里邮政支局
第四节 九江片区现状分析
九江市包括浔阳区庐山区开发区三区通十里道九瑞道浔阳路等条重道路紧密联系起理位置建设时间等存着差异区济发展水存着明显差异导致区房产市场发展程度
浔阳区开发区房产概况
浔阳区古口聚集区市区部分常住居民集中气聚集该区房产市场快速升温目前建售项目集中九龙街庐峰东路庐山南路长虹道滨江路特九龙街政府规划九江市第三条商业街引起股开发热潮目前建项目9
开发区建设时间太长交通生活商业等种配套设施等太完善制约房产发展目前售具定规模项目弘雅花园(具体情况见表)
楼盘名称
发展商
位置
总建面积
（M2）
户型结构
户型面积
（M2）
建筑类
三兴花园
三兴房产
新桥头
两房两厅
93~104
层
三房两厅
118~135
四房两厅
144
复式
147~203
龙跃花园
民生集团
九龙街
三房两厅
122~151
层
学洲城
(东盟3期)
东盟实业集团
九龙街
两房两厅
73~110
层
三房两厅
102~137
钻石名苑
安美达房产
九龙街
38000
两房两厅
94~103
9栋层
三房两厅
116~123
阳苑
安居房产
九龙街
53000
两房两厅
90~110
8栋层
三房两厅
130~160
庐峰区
济适住房发展中心
庐峰东路
150000
房厅
64
层
两房两厅
83~115
三房两厅
118~151
庐峰南区
振兴房产
庐峰东路
65000
两房
79~91
12械层
三房
91~156
四房两厅
131~155
复式
227~279
湖滨花园
（中心区东区）
信华集团
庐山南路
35000
两房两厅
92~120
层高层
三房两厅
127~169
四房两厅
153~161
六房三厅
179~224
龙鑫花园
华龙房产
长虹道
120000
两房两厅
83／93
层
三房两厅
99／119
四房两厅
138／169
五房二厅
145
滨江现代城
新华新房产
滨江路
两房两厅
112~126
高层
三房两厅
150~161
弘雅花园
北方房产
九瑞道
120000
二房两厅
88~102
层
三房两厅
124~126
浔阳区开发区售楼盘情况览表
二庐山区房产概况
庐山区距离市中心较远工业集中区常住居民较少房产起步较晚数楼盘开发处零星开发状态具规模楼盘较少
交通便捷周边县区口迁移市区范围扩等素刺激该区房产定升温特浔海花园规模开发该片区房产开发需求起定拉动作项目周边售楼盘浔海花园庐林花园等具体情况：
项目片区售楼盘情况览表
楼盘名称
发展商
位置
总建面积
（M2）
户型结构
户型面积
（M2）
建筑类
浔海花园
浔海实业
前进西路
100000
两房两厅
88
层
联体墅
三房两厅
100~119
四房三厅
168180
庐林花园
鸿昌房产
前进东路
32000
两房两厅
79~96
层(8栋)
三房两厅
107~142
龙洲花园
龙洲房产
前进东路
两房
648893
层
三房两厅
120
四房两厅
149
新中商住楼
前进东路
两房两厅
层
三房两厅
153
第五节 九江现时物业分析
建筑形式分析
调查资料显示目前九江售楼盘建筑形式层高层项目较少仅滨江现代城年丰厦锦湖豪庭滨江花园楼盘原：
（）价格素：
目前九江市整体购房力限高层价格相较高均价1800元／m2相言层均价1200元／m2左右市民更容易接受层价格
（二）物业理费：
高层理成较高物业理费较高08元／m2层物业理费仅02元／m2左右
二项目规模分析
目前九江市建售项目60开发规模较总建筑面积3～6万方米10万方米项目仅少数龙鑫花园庐峰区弘雅花园总建筑面积分12万方米15万方米项目周边楼盘属规模开发号称九江第社区浔海花园开发规模较总建筑面积10万方米
部分楼盘规模具体情况见表：
部分楼盘规模情况表
楼盘名称
总建筑面积（m2）
钻石名苑
38000
阳苑
53000
庐峰区
150000
庐峰南区
65000
湖滨花园（中心区东区）
35000
龙鑫花园
120000
弘雅花园
120000
浔海花园
100000
庐林花园
32000
三户型面积分析
调查资料显示户型供两房三房少量四房五房房供较少仅庐峰区推出64m2房厅形成种户型供结构原客户居家住型定关系目前九江市购房作投资较少户型面积见表：
售楼盘户型面积统计表
户型结构
面积
力面积
畅销面积
房厅
64
64
64
两房
64～126
90～110
90～100
三房两厅
91～160
110～150
130～150
四房两厅
131～180
130～160
五房两厅
145
145
六房三厅
179～224
179～224
四现时价格水分析
表出九江片区现时价格水集中720～1300元／m2价格段区环境开发规模开发商实力等着较差异
（）九龙街片区：
位九龙街首段龙跃花园优越理位置均价达1200元／m2位中段学洲城（东盟城中城3期）然理位置龙跃花园开发商具定实力二期成功开发均价达1200元／m2位尾段阳苑位置相较偏具济适房性质价格相较低980元／m2
（二）前进路片区
前进路片区离市中心较远片区整体形象较差导致物业价格较低700元／m2左右庐林花园龙洲花园均价分740元／m2720元／m2浔海花园规模较期成功开发均价达该片区高800元／m2
（三）片区：
位庐山南路湖滨花园开发商信华集团品牌效益成熟配套优美环境湖滨花园南北两区成功开发均价达1300元／m2位庐峰东路庐峰区位开发区弘雅花园然位置较偏开发规模较价格起定拉动作均价分达925元／m21000元／m2位长虹道旁龙鑫花园交通方便离市中心较规模较均价达1200元／m2
五销售情况分析
表出浔阳片区楼盘销售情况前进路片区目前建售项目60市场供应量较特九龙街片区建售项目10（包括新桥头片区）质性楼盘竞争较激烈期房销售率40％左右学洲城阳苑销售率均40％龙跃花园集团购买销售率达80％
相言前进路片区目前开发项目较少楼盘档次普遍太高价格较低具较强价格优势现楼准现楼销售率60％庐林花园价格较低销售率达80％浔海花园然价格相较高规模较欧式建筑风格销售情况较达70％
六客户层面分析
调研情况户型供目前住宅客户群居家住型投资型客户较少楼盘档次周边环境等方面存着片区客户群具体
（）浔阳片区：
浔阳片区客户行政企事业单位职工类群体收入水较高较稳定已套住房次置业提高居住档次楼盘档次环境等求较高
居住惯庐山片区楼盘档次较低类客户选择浔阳区购房
（二）项目片区：
项目片区客户类：
1浔阳区中低收入群体类客户改善居住环境愿济条件限制选择价格较低楼盘庐山区特前进路片区相较繁华价位较低正符合购买需求
2周边厂矿企业职工类客户长期居住已形成居住惯较注重子女教育问题项目片区较完善教育配套低价位促成购买重素
3周边区县生意周边区县房价项目片区房价相差项目片区繁华考虑营生意户口迁入市区选择购房
第六节 项目片区物业发展趋势分析
九江市远程规划发展方面
政府规划2010年九江市口发展80～100万着口数量增加必然会引起市区范围扩九江北面江东面西面湖九江未发展必然南发展
项目片区集中庐山区政府机关单位城市发展规划九江市南发展项目片区成目前市中心区外口集聚区口聚集必然会拉动住宅物业发展
二片区配套日臻完善
项目片区交通生活商业金融教育医疗等种配套设施已日臻完善该片区住宅物业发展垫定基础
三整体形象提升
四盘带动片区发展
第七节 结
分析中出项目片区处九江市南发展中心区着口增加商业兴旺必引起住宅物业发展目前市场成熟目前开发存着问题：
1目前项目片区住宅价格较低目前单开发住宅法价格提升
2市场供应量较仅九龙街片区（包括新桥头）年年底推出量接3000套着型楼盘期陆续推出市场竞争会较激烈必须通差异性确保销售
项目片区甚整九江市适合众消费休闲娱乐配套方面非常欠缺通建广场聚集气增加居住氛围样仅增加项目附加值利价格提升体现楼盘差异性——广场物业外住宅区销售时注重商铺规划宣传
第二部分 商铺物业调研报告
第节 路段商铺物业调查
市场现时供量分析
目前九江市商铺供集中九龙街前进路中路浔阳路两条商业街商业格局早已形成目前供较少四路段商铺供总量约21000 m2具体情况见表：
重路段商铺供情况表
路段名称
供量(m2)
九龙街(包括新桥头)
14000
浔阳路
4000
中路
800
前进路
2300
表出政府拟九龙街建成九江市第三条商业街引起九龙街开发热潮商铺供量达14000 m2浔阳路商铺文化商厦天强花园裙楼提供中路建成时间较长商业格局已形成目前供量较少仅800 m2前进路商铺供集中浔海花园区投资者中浔海花园建成流量整条商业街目前供量约2300 m2
二重路段商铺价格分析
气影响商铺价格重素成素影响相较路段流量导致商铺价格差较
（）商铺售价水分析
重路段商铺售价览表
路段名称
售价(元 m2)
九龙街
7500～15000
浔阳路
15000～20000
中路
20000～22000
前进路
3000～7000
表出中路浔阳路商业街格局已形成气较旺商铺营情况较需求较市场供量较少价格较高均15000元／m2高达22000元／m2
九龙街规划中第三条商业街商业格局未形成价格没完全提升着商业格局逐渐形成价格必会定幅度提高升值潜力较销售情况总体销售率约60％左右楼盘星辉豪庭钻石名苑商铺已告磬
前进路包括前进东路前进西路两路段流量商业繁华程度价格相差较前进东路气较旺售价相较高价格6000～7000元／m2前进西路较差商铺售价3000～4500元／m2
（二）商铺租金水分析
重路段商铺租金水览表
路段名称
租金范围（元 m2）
力段租金（元 m2）
浔阳路
50～180
80～120
中路
50～180
80～120
前进路
20～40
表出
第二节 客户需求分析
说明：调研区域：浔阳路中路前进路甘棠南路庐山北路等商业繁华路段
调研象：商铺老板
调研方法：问卷调研
回收问卷：
效问卷：227份
效率：
分析方法：运SPSS数进行频数统计描述性统计数进行交叉分析相关分析
片区解程度
片区解程度统计表
解程度
占例
非常解
6％
解
22％
点解
35％
解
30％
完全解
7％
访者中项目片区非常解占6％解占22％点解占35％解占30％完全解占7％述结果中出项目片区完全解占例较部分项目片区程度解确保问卷结果效性真实性
二 项目行性
项目行性统计表
项目行性
占例
行
25％
目前行
50
行
3％
清楚
22％
表出认行占25认目前行占50认行占3清楚占22认目前行占例占半认行占仅占3说明部分项目片区发展趋势较认目前项目片区济发展水较低片区形象较差购买力足等素限制目前建商业街风险较
三 购买情况
表出作出完全肯定否定答复占例较肯定购买占4肯定买占2情况说占例达43目前项目片区商业格局没形成目前营档次较低商业街未数没握持观态度类群体通加强广告宣传力度展示片区总体规划等手段增加购买信心访者中27选择购买类群体项目片区较解项目片区未发展定信心较强购买需求通较合理价格较优惠政策条件增加购买性
四 购入途
购入途统计表
购入途
占例
营
67％
出租收取租金
28
炒铺
4％
情况说
1％
访者中购入营占例67出租收取租金占28炒铺占例4情况说占1数购置商铺营例占67炒铺占例仅4项目片区商铺升值潜力关炒铺种短期投资行重商铺短期升值潜力项目片区九龙街片区没较明确总体规划商铺价格短期较提升价格着项目片区逐步发展逐渐提升外商铺物业现进行揭部分投资者采取租供铺投资方式样仅缓减资金压力较灵活述结果出种投资方式接受程度较高达28
五 需面积
表出商铺面积集中21~30方米31~40方米两区段均达22外41~50方米占例占15相较总体需面积太极商铺面积求150方米外部分100方米特21～50方米区段例达59％面积区段基满足般商品营商铺面积开间进深需求
六 需商铺高度宽度深度
1需高度
需高度统计表
需高度（米）
占例
3米
14
30～35
41
36～40
21
41～45
9
45～50
13
5米
2％
表出30～35米占例达41％36～40米占例较21％5米占例仅2％商铺高度超5米法满足复式商铺高度求做面商铺加高商铺方面说明面商铺加高商铺接受程度较高造成复式商铺接受程度较低原二层流量相层说减少许二层作商铺营情况太二层作存货住成角度说种浪费加高商铺保证层高度情况合理利富余空间作存货
2 需宽度
需宽度统计表
需宽度（米）
占例
3米
25
30～40
37
41～50
24
51～60
6
6米
8％
表出3米占例25％30～40米占例达37％41～50米占例24％51～60米占例仅6％6米占例8％般商品营开间需求太目前解商铺开间情况数商铺开间集中3～4米特前进路片区营商品具品牌开间展示作求高3～4米开间已满足营需求
3 需深度
表出占例高91～10米区段10米占例较高达20％占例81～90米区段8米区段占例均10％浮动
七 单价
表出访者项目商铺心理价位集中3000元3001～3600元3601～4000元三价格段占例分50％19％12％中3000元占例高占总数半目前前进东路力段街商铺价格6000～7000元／m2相言访者项目心理价位偏低目前项目周边整体形象较差气足档次较低等素项目缺乏信心希价格越低越等心理素作出较低价格估计价格进步提升必须通改善周边环境住宅开发拉动气强调商业街整体规划等手段增强购买信心
八愿支付总价
表出愿支付总价范围集中5万元5～10万11～15万三价格段占例分25％29％19％总价16万接受程度较低目前项目片区商业格局未形成商业街商铺总价30万元5万元总价20方米计算单价高仅2500元／方米成角度价格参考性具购买群体行总价6～15万元特11～15万元区段
九营种类
图表出营种类服饰饮食占例较分38 19皮具类旅游纪念品占定例
十商铺规格
商铺规格统计表
商铺规格
占例
层面商铺
27
加高商铺
40
复式商铺
33％
图表出商铺规格加高商铺需求较占例40％加高商铺相层面商铺言顶部剩余空间做成阁楼存货堆放杂物相复式商铺言具定价格优势开发商针复式商铺采取买层送层促销手段总价没较优惠复式二层利率较低
十营模式
营模式统计表
营模式
占例
题式营模式
46
式营模式
54％
营模式选择式营题式营略胜筹题式营营品种单商家间竞争较激烈步行商业街言吸引营种类样性满足年龄段需求项目身言集购物休闲饮食娱乐观光体商业街题式营法满足种求
十二交铺标准
交铺标准统计表
交铺标准
占例
全坯
34
简单装修
42
谓
24％
交铺标准选择简单装修占例42％选择全毛坯占34％持谓态度占24％统计结果中出交铺标准没较突出选择例数交铺标准十分意交铺标准购买时促成购买行重素
十三付款方式
付款方式统计表
付款方式
占例
次性付款
9
分期付款
49
银行提供揭
42％
付款方式选择银行揭分期付款占例较分占42％49％次性付款占例仅9％商铺进行五成十年揭分期付款付款方式较灵活样缓减投资者营者资金压力选择银行揭分期付款例较方面商铺价格较高间30方米左右商铺少10万元左右次性付款压力较
十四佳营种类
图表出商业街佳营种类服饰饮食旅游纪念品占例相较高分352611结果购入商铺欲营种类结果致相似
十五整体装修风格
整体装修风格统计表
整体装修风格
占例
现代风格
57
仿古风格
8
仿古现代风格相结合
19
欧式风格
16
整体装修风格方面现代风格占例57％次仿古现代风格相结合欧式风格仿古风格占例分19％16％8％
第三节 风险分析
目前庐山区甚包括整九江市适合众休闲娱乐配套设施非常欠缺特广场等市政工程配套目前没项目总体规划三部分：广场商业步行街住宅集休闲购物娱乐饮食观光体具唯性建商业步行街现中路注重商业街整体装修风格档次较高外着九江市区范围逐渐南移必须会引起庐山区济快速发展项目片区
正庐山区中心位置具较发展潜力目前庐山区济发展水片区现状目前做步行商业街制约素较导致风险较方面：
1 庐山区济发展水方面理位置口数量历史发展等素庐山区济发展水较低庐山区国民济统计数显示庐山区2001年财政总收入7000万元城镇职工年均工资7600元左右某素影响均工资实际水约7400元左右
2 项目片区整体商业形象方面庐山区济发展水较低财政收入水限市政配套建设方面没较资金投入整片区形象较差目前片区商业营商铺营品牌专卖店极少较路边摊片区整体商业形象总体感觉低档次规划商业步行街档次定位较高项目档次片区商业档次存着明显偏差项目档次目前提升较困难
3 购买力足购买力足包括两方面：收入水较低
效购买群体足庐山区城镇职工实际年均工资7400元左右分摊月仅600元左右户2+1口结构计算家庭月收入仅1200元左右方面庐山区总口约10万中常住居民约4万部分常 住居民居住长虹道南区域京九铁路形阻隔长虹道商业相前进路片区繁华部分般会庐山区购物消费剩余7万包含工厂工工族部分收入水更低购买力更加足分析出购买力会庐山区特项目片区消费明显足仅部分法支撑起较规模商业街
4 购买惯方面浔阳区已具备较成熟商业格局现中路浔阳路两条商业街外建成第三条商业街中路浔阳路营档次存基满足层次收入水需求外庐山区片区形象较差庐山区长期居住浔阳区说基等郊区营商品没较差异性般会项目片区购物消费居住项目片区周边商铺营档次较低品种齐全日常品周边购买外较高档价位较高商品会中心区购买种购买惯造成效购买群体流失
5 项目身局限性般商业步行街规模较流量求较成功商业步行街均位繁华路段四周均繁华道路相连路段出入口便流引入项目目前情况前进路片区流量足北面西面分十里道前进西路相连东面南面没道路相连流量法保证
6 目标客户流失方面九龙街作第三条商业街九龙街商铺供应量较年年底推出300间商铺九龙街明确规划目前算购买商铺投资者营者说选择目前九龙街商铺销售情况较总体销售约60
第四节 结建议
通述九江重路段商铺现状分析客户需求分析机会风险分析
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