济南商业项目市场调研报告
二ОО四年四月十五日
前 言
次济南市商业发展现状发展趋势进行调研济南市社会济发展状况济南市商业市场现状项目周边市场现状项目类物业概况济南市商业租售价格水时重点解泉城路商圈发展趋势租售价格水进行全面实调查
调研目
全面深入调研获知类物业发展状况项目块环境特征基础结合目前济南商业产发展状况商业项目进行准确市场定位提供强力市场支持
二调研时间
2004年3月12日～4月2日
三信息源
济南市统计局泉城路理委员会等政府部门政府网站济南市型商场超市房产营销策划公司等专业公司齐鲁晚报济南时报等媒体相关文字资料
四调研区域
济南市市中区历区槐荫区历城区天桥区
五调研象
类性商业物业项目周边环境政府部门房产开发商房产代理公司相关媒体寻访部分目标投资者终端消费客户
六调研容
1济南房产宏观环境商业产发展状况趋势
2区域市场状况竞争市场
3济南市商圈租售价格水流车流情况
七信息整理
原始信息进行分析纳总结做进步提炼基础进行项目总体功定位市场定位研究
注：报告述商业物业相关数分析文字特说明均指述段面层商业物业
前 言 2
第部分 宏观环境研究 6
济南市2003年济总量分析 6
二济南市产业结构分析 9
三2003年商品房销售情况 10
四2004年济发展展 11
第二部分 济南市市区商业调研 13
济南市商业物业综述 13
二类商业物业特征 24
第三部分 济南市商业物业调查 27
第四部分 济南市商业物业租售价格 29
泉城路周边商业物业租售价格 29
二四路线商业物业租售价格 30
三文化西路商业街租售价格 31
四花园路东关街线商业物业租售价格 32
第五部分 济南市商圈流车流调查 35
四路路段 35
二二路路段 35
三泉城广场周边花园路路段 36
附 表 37
附表1 二ОО三年房产买卖情况表(含住宅非住宅) 37
附表2 住房买卖分类情况表 38
附表3 泉城路线商业物业租售价格览表 39
附表4 四路商业街租金价格览表 40
附表5 永兴防商城租金价格览表 41
附表6 文化西路商业街租金价格览表 42
附表7 花园路线商业物业价格览表 43
附表8 老东门商圈周边商业物业价格览表 44
附表9 银座商城 45
附表10 银座购物广场 46
附表11 万达沃尔玛商业广场 47
附表12 贵购物中心 48
附表13 贵商厦 50
附表14 民商场 51
附表15 洪楼润发超市 52
附表16 济南华联商厦 53
附表17 嘉华购物广场 54
表18 四路路段流车流统计 55
表19 二路部分路段流车流统计 56
表20 泉城广场周边路段花园路流量车流量统计 58
附表21 泉城路业态分布情况表 60
附图 商铺调查价格铺位（部分） 61
第部分 宏观环境研究
济南市2003年济总量分析
济南市完成国生产总值13678亿元年增长145提高13百分点1997年7年间增速高年份均国生产总值23632元增长132中第产业增加值1050亿元增长50第二产业5996亿元增长180第三产业6632亿元增长130
济南城市市区口规划逐步达400万GDP年年递增1292007年全市实现国生产总值2100亿元外2003年全社会固定资产投资社会商品零售总额双双超500亿元分达5049亿元5332亿元
（）工业生产效益快速增长
全市第二产业增加值5996亿元增长180年提高32百分点拉动济增长85百分点中：工业增长218拉动济增长79百分点成推动全市济增长动力
2003年全市规模工业企业完成增加值4266亿元增长224增幅水达1993年高水销售收入突破千亿关达12231亿元增长333超2007年达2500亿元年均增长22速度高出年102百分点利税首次超百亿达1335亿元增长424281种工业产品中产量增长198种占705中型电子计算机（服务器）增幅达92背投彩色电视机增幅达425
（二）农业农村济稳步发展
全年农林牧渔业总产值1803亿元种植业占594（蔬菜占324）牧业占338林业占57渔业占11蔬菜畜牧产值重达全部农林牧渔业总产值662成农业济支柱产业
产量增长速度粮食总产量2206万吨年增长162蔬菜总产量6687万吨增长55肉类产量369万吨增长45农业产业化步伐加快全市年销售收入500万元农业龙头企业发展109家中超亿元企业12家
（三）济增长三亮点呈现快速发展
高新技术产业断壮高新产业产值占全市规模工业重达26年提高2百分点达343亿元增长318高全市均增幅138百分点
体私营济实现消费品零售额3027亿元增长194占社会消费品零售总额重568
外贸易继续扩全年完成外贸进出口总额202亿美元年增长35中进口额118亿美元增长48出口额84亿美元增长202
（四）固定资产投资快速增长
全年完成全社会固定资产投资5049亿元增长248中：基建设完成投资1801亿元年期增长310房产开发完成投资898亿元增长174完成投资中住宅投资741亿元增长154占体位达825办公楼投资54亿元降115商业营业房投资65亿元增长225
（五）商贸流通现代服务业繁荣活跃
商业新型业态断涌现传统商贸档次水明显提高社区服务旅游教育培训物业理中介咨询等新兴服务业发展进步加快全年实现社会消费品零售总额5332亿元增长156中：批发零售贸易零售额4332亿元增长157餐饮业零售额744亿元增长154
现代服务业实现增加值1985亿元年增长15旅游业受非典影响全年接国外旅游数9547万次降66旅游总收入72亿元降85
（六）财政金融保持稳发展
实现域财政收入2642亿元增长126中方财政般预算收入761亿元增长196全市金融机构年末民币项存款余额24495亿元年初增长2143民币项贷款余额24751亿元年初增长1826
结：项总体济指标显示济南市社会济处高速发展时期工业产销两旺农林牧渔丰收农业产业化进程加快物质极丰富带流通业飞速发展社会商品零售总额首次突破500亿元达5332亿元中体私营济成社会济发展中坚力量重达568发展速度高整社会商品零售业发展速度体私营业济角色越越重
旅游业现代服务业发展迅速正常年份旅游次逾千万消费总量达78亿元
社会济快速发展带商业产投资开发力度加商业房投资整固定资产投资中速度快增长速度达225短时间种商业产项目纷纷马必然带期招商销售激烈竞争段商业价值业态规划建筑规划等素成竞争拼力武器
二济南市产业结构分析
三次产业结构2002年二三产业结构82：424：494发展77：438：485第二产业第三产业成全市济发展两支柱
表1 济南市20022003年产业产值分析
年份
第产业（亿元）
第二产业（亿元）
第三产业（亿元）
2002年
987
5016
5997
2003年
1050
5996
6632
增长率
5
18
13
结：20022003年三次产业结构重第三产业重均达48增长速度13第三产业发展空间巨
三2003年商品房销售情况
2003年全市房产交易频繁二级市场交投两旺1~9月房产转17871件年期增长448中房产买卖14562件转面积24424万㎡增长371转金额3833亿元增长290房产抵押6272件年期增长1181抵押面积16355万㎡增长12抵押金额5158亿元降2842（详见附表1）
2002年三季度全市商品住房二手住房均价格走势极相似两者整体均呈稳升态势（见图2）中三季度商品住房均价格2281元㎡季度增长27年季增长149均递增幅度354三季度二手住房均价格1733元㎡季度降14年季增长225均递增幅度52二手住房价格季度相负数外增长幅度商品住房高76百分点均递增幅度商品住房高17百分点外商品住房二手住房均价格间差没明显变化旧恒定1：075左右
图2 商品住房二手住房均价走势示意图
外城市新规划实施形成量拆迁户商品住房空前需求二手房市场未完全放开市场供应相足商品房销售司法解释出台导致二手房新建商品房销售面积悄然发生换位二手住房销售面积已年高商品住房121万㎡（8302减8181）降年9月末低商品住房1495万㎡（7969减6474）连续年榜首位置已回商品住房（详见附表2）
结：商品房交易投资两旺显示市民投资意识增强动产投资已成市民闲散资金出路
图3 2003年1~9月类住房销售面积构成情况
四2004年济发展展
2004年1月规模工业增加值实现306亿元增长21居民消费价格指数1036社会消费品零售总额实现566亿元增长1992月份结束累计实现1047亿元2003年整体济运行态势年政府继续实施抓工业抓工业发展战略加快发展速度调整优化结构城市相关基础设施建设工业投资力度继续加投资继续保持高速增长汽车住房通讯产品旅游等新兴消费品正日益成消费亮点热点消费结构升级步伐加快现代服务业重逐渐提高市统计局预测2004年社会消费品零售总额增长135城市市区居民均支配收入达12000元社会济发展前景然
结：社会持续高速发展民消费结构断升级支配收入增中高档商品零售业现代服务业提供极市场机会
第二部分 济南市市区商业调研
济南市商业物业综述
（）济南市期商业发展历程
世纪90年代中期前济南市民购物场六朵金花：济南百货观园民商场济南华联山东华联济南百六朵金花例外全百货店家具根针店里买全
1996年崛起银座商城1997年出场贵购物中心率先传统商业模式发出挑战专业店搬进商场三联家电代表种专业商场专卖店济南遍开花传统百货店遭严重挑战部分客流分流
超市革百货命定程度概括济南商业第二轮洗牌演化程世界购物广场出现原子裂变般释放出巨量少外省资金外埠理背景企业接踵纷纷济南开办超级市场新国道万嘉隆绿军惠员润发海联华等雨春笋
两回合少辉煌济南土商号逐渐淡出第回合中老字号济南第百货出局第二回合开价商场先河中兴商厦中国企业500强济南国贸厦相继出局济南早百货店——济南百货楼元气伤
国加入世贸组织时新轮济南商战真正较量开始首先业态升级战集购物休闲娱乐饮食身银座购物广场2000年开业持续火爆站式超级购物模式种新兴第三代商业形态断响泉城海联华北京国美等省外实力商家沃尔玛家乐福等国际零售巨头纷纷抢址济南构建济南营商业发展新版图
着济南16级市全部实现高速公路贯通整山东形成济南中心半日生活圈半日生活圈形成济南市城市总体规划济南市商业网点发展规划出台优化资源调整结构提升济南商业竞争力
（二）济南市商业发展现状
1济南商业餐饮业蓬勃发展2002年全市商品交易市场总数达713处中城市市场229处农村市场484处市场成交额达5336亿元社会消费品零售总额4465亿元时连锁商业重点现代营形式营销方式迅速崛起2002年底全市建连锁公司27家连锁超市便利店820家营面积达10万方米成商业流通业具成长性业态形式目前形成市区中部泉城广场中心聚集银座润发三联苏宁贵百等卖场联华润发新佳济南华联等环布城市四周形成济南市新商业格局
济南餐饮业历兴盛鲁菜流行菜系餐馆处见巷深处传统名吃风格独特精美西餐相映成趣成济南餐饮业道亮丽风景线
2济南零售业中重组成部分——百货业原计划济烙印太深历年发展普遍呈现景气形成反差色超市快速发展面外竞争压力情况纷纷服务先导求变求新出台项刺激消费措施办法增强身市场号召力老百货业没落时银座贵首百货新生力年迅猛发展现已成山东省知名商业品牌企业具极市场号召力
3国际零售巨头改变省城商业版图着沃尔玛家乐福国际巨头真正出现济南面面商业国际竞争开始进入白热化阶段
（三）济南市区商业区
济南市商圈格局表现出全市级商业中心泉城路—四路商业区龙头二路商业区花园路商业区北园路商业带等商业区割态势
1泉城路商业区
泉城路东起青龙桥西泺源桥北通太寺巷高司巷鞭指巷省府前街县东巷县西巷南接旧军门巷榜棚街卫巷舜井街历山西街全长1560米毗邻明湖趵突泉泉城广场黑虎泉等诸景点相连芙蓉街曲水亭古城区泉城路历济南繁华中心商业区商家云集名店众泉城东西发展轴十字金街’位条具购物交通休闲旅游文化五功准步行商业街
泉城路商业区位城市中心带集中类商业形态客户群范围广泛白领作济南市古老商业街泉城路仅吸引庞济南消费群体时作型旅游文化商业中心接纳量旅游消费者
目前泉城路商业业态分布改造时划定5题营区出入基保留五营区总体格局详见附表21：泉城路业态分布情况表
原5题营区分：三联商厦中心家电营区分济南百货楼贵中心两百货休闲营区金街IBO舜井街东侧区两时尚服饰商品营区齐鲁金店中心黄金珠宝首饰商品营区芙蓉街舜井街区精品服饰营区两年市场洗礼五题营区增加诸美国加州牛肉面王千百味日式快餐意诺助萨必胜客助萨快活快餐等餐饮业梦莱茵婚纱摄影浪漫典婚纱馆时尚新娘婚纱摄影金夫婚纱摄影等婚纱摄影专业店新东方精益宝明斋亨利等眼镜店
讳言区域规划设计步行街商业建筑单体交通组织存缺陷加政府理方面存部分问题泉城路现商业业态分布较零散法形成较集中商业区域整体形象品牌效益未达佳竞争力相较弱已严重制约泉城路商业区商业业态气发展空间
图4 泉城路商业街骑楼建筑形式街建筑流稀少景象
2二路商业区（华联商业区）
华联嘉华体构筑二路商业街已成省城西部条商业金街槐荫区商业中心周围千方米区域已数十家服装鞋类专卖店肯德基麦劳永豆浆等家中西式快餐店外该区域商品批发市场全省国发生业务
百货购物中心商品批发市场商业核心包括专业市场专卖店(服装鞋业)风味吃特色烧烤等基涵盖种业态形式气较旺
图5 二路嘉华购物广场
3四路商业区
济南传统商业区民商场观园防商城代表民商场观园均型百货洋快餐（肯德基麦劳米力开心汤姆）风味吃观影院中国影院保龄球游艺厅点缀中流量较中低档消费服装鞋业日品消费品
图6 四路东段北侧商业门头民商场
4花园路商业区
花园路中段道路改造工程完成带动该区域商业发展里拥济南市区酒吧条街洪楼教堂山东学东校区历史文化沉淀现代时尚潮流涌入该区域增添独文化休闲特色路延长线道路改造工程实施联动济南东西两传统商业区润发超市国美电器品牌店成功进驻必迅速带动该区域商业快速发展
图7 花园路海蔚商业广场富翔天商业街东段
5北园街商业带
北园街商业带家居建材类专业市场聚集餐饮娱乐业均较发达新国道超市银座购物广场北园店国美电器北园店新佳超市聚集区域商业业态更样着北园立交建成通车该区域交通环境进步改善商业前景广阔
表2 济南商业区较分析
商业区
理位置交通
商业区位
商业核心
商物业租赁价格
出租率
消费群源
泉城路
商业区
济南市中心区交通商贸中心
零售业绝领头羊市级商业中心
购物中心型超市品牌店
型商场般联营方式扣点2030作租金般商场租金约250元月售价15万
80左右
全市市民外游客客户群范围广泛
二路
商业区
区域中心交通便利
二级商业区西部区域商业中心
购物中心型超市型商品批发市场
型商场般联营方式扣点约20作租金般商场租金约150元月
90
西部槐荫区天桥区居民
四路
商业区
交通便利
传统中央商业区
型百货
型商场般联营方式扣点约20作租金般商场租金约180元月
95左右
全市消费者
花园路
商业区
区域中心交通便利
二级商业区东部商业中心
超市咖啡店酒吧集中区域
般商场租金约200元月
90左右
历城历区居民
北园街商业带
交通枢纽
二级商业区专业市场聚集
家居建材类专业市场
般商场租金100元左右月
85左右
鲁中（家居建材）周边居民（超市）
（四）济南商业物业较
表3 济南商业物业较
物业名称
位置
规模(㎡)
业态形式
租售价格
(含进场费)
营方式
档次
营范围
车位
万达购物广场
泉城路西端
约5万
超市专业店专卖店
F1售价：255万元F1租价：约300元㎡月
层营
二四层联营
高档
生活品家居品牌服装
143
银座商城
泺源街佛山街
5万
百货商场
扣点约20作租金
联营
中高档
生活品时尚品
约240
贵购物中心
泉城路中段
22万
百货商场
扣点约25作租金
联营
高档
高档品
约35
嘉华购物广场
二纬九
4万
摩尔
扣点约20作租金
统营
中高档
精品生活品
约300
百脑汇
山路124号
13万
专业商场
租价：120元方米月
统营
中高档
电子等科技产品
200余
观园商场
四纬二路
26万
百货商场
扣点约15作租金
联营
中低档
百货
约50
国美电器商城
花园路中段
08万
家电连锁
租价：100元方米月
连锁
中档
电器产品
约30
（五）济南商业未发展趋势
2004年2月提交市政府批准济南市商业网点发展规划确定济南市商业网点总体布局三四六结构：构筑三商圈（老城市商圈城商圈城区商圈）古城区传统中心商业区提升市级商业中心着力造现代化市商业中心新形象形成立足济南服务山东辐射华东华北环渤海区市级商业中心东部产业带东部新城西部新城西部片区核心区规划新建四市级商业次中心形成六城市发展轴
2004年3月9日济南市财贸办发布2004年济南市市场商业网点建设导性意见计划年规划10处20005000方米中型超市扩家电类家具类服装类等专业店行业范围重点发展高科技旅游汽车4S建材超市专业店鼓励引导市区规划建设营业面积1500方米24时商务快餐超市建设处荟萃全国特色名优吃美食城适度发展型综合超市东部产业带东部新城西部新城西部片区重点培育34家型综合超市调整控制发展百货商场突出营特色转变营业态控制中心城区中型百货店建设
外2004年加快服务业结构调整提高服务业档次水重点培育提高商贸流通业现代物流业旅游业会展业新型服务业
外商家纷纷进驻济南政府商业规划指导性求形势济南面轮商业洗牌商业网点布局进步优化调整
（六）泉城路商圈未商业规划
2004年3月中旬公示济南市泉城广场北侧区城市规划设计方案规划范围济南市黑西路泉城路榜棚街天坛街间总面积约849公顷胜利厦贵购物中心永安厦予保留外建筑全部拆公示ＡＢ两套方案均采三团三廊规划结构模式形成三横环形交通系统新建部分总建筑面积均30万方米
图8 泉城广场北侧规划区域现状
目前业A套方案东西通部道路分成三组建筑群建筑高度分15米30米45米50米四层次
设计方案寓意天圆方体建筑东西长200米南北进深150米45米高矩形体块中嵌入具凝聚力圆环建筑体部布置四庭院解决然通风采光屋顶设置观景台建筑体量居山东省第
图9 泉城广场北侧规划示意图天圆方题建筑效果图
功配置三层型购物中心四十层商务办公商务公寓会议中心健身中心等十二十三层圆形景观餐厅娱乐中心观光厅屋面设置娱乐中心观光台景观餐厅专门电梯直达
新规划出台公示显示政府泉城路—泉城广场商圈建设重视程度预示泉城路商圈进行商业街改造轮商业资源整合
结：观济南商业发展历程现状未发展趋势原商圈年市场发形成长期发展沉淀极深商业价值具定市场知名度诸四路商圈原泉城路商圈文化西路商圈花园路—老东门商圈等商圈存业态业种布局凌乱规模服务档次参差统外形象整体品牌知名度较低等弊端
基政府新轮城市建设契机出台项商业网点规划方面文件进行型商业项目规划公示等措施均已显示政府改善现商业业态布局提升商圈价值方面决心
二类商业物业特征
（）型商厦物业特征
1规模化
型商厦营面积均超1万方米规模化集约化物业项目
2功性
型商厦集购物餐饮娱乐休闲旅游服务商贸办公体商业物业满足种消费需求诸深圳王厦广州广百新翼位海市中心商圈南京西路恒隆广场层美食广场营天南北名食四层型购物中心营世界名牌精品百货五层营中西餐馆六层空中花园两座高层分甲级写字楼酒店典型功型商厦
3购物中心形式
型商厦规模较理位置优越易形成新购物中心消费中心国商业发展趋势明显型商厦组建购物中心呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头位趋势百货公司转化型购物中心部分购物中心发展成型商厦标志性旗帜目前全国风起云涌SHOPPING MALL建造运动集购物餐饮娱乐休闲商务旅游等项功体型站式消费中心
（二）专业市场物业特征
1专业营
专业营营某类型商品服务相关配套产品专业市场显著特征
2商贸结合
专业市场批发业务面机关团体企业宗采购时兼营零售业务满足市民购物求市民购物量较时喜欢专业市场选购价格更便宜
3专业商业街
专业市场形成商业街两种形式：专业市场规模营造成行成市商业氛围选址城乡结合部郊规模宏商家众品种齐全吸引量顾客光位广州道南天雄布匹市场洛溪五金市场名气专业市场二城区专业市场受空间制约开发规模宏专业市场众商家发组织政府规划横联合集中营形成专业商业街式专业市场仅广州市越秀区已形成10条全国闻名专业商业街著名德路海味干果食品专业街站前路服装专业街等
（三）社区商铺物业特征
1商住混合
社区商铺住宅物业配套产品商住混合社区商铺明显特点国汽车普率非常低居民活动半径范围较住区购物消费便成中国生活惯消费传统
2商铺规模受社区开发状况制约
社区商铺规模社区规模入住口成正社区规模发展商实力制约着社区商铺规模社区发展商实力雄厚社区规模较入住业数较社区商铺规模适扩反社区属中型入住口较少控制社区商铺开发规模
3型店铺
社区商铺营日常服务零售业服务社区住户型店铺已足应付住户日常生活需店铺需
第三部分 济南市商业物业调查
济南市目前商场银座商城华联商厦嘉华购物广场银座购物广场贵购物中心贵商厦民商场等型超市银座超市润发世纪联华沃尔玛开业家乐福等选取9家项目关联性较商业物业进行调查详见附件
图10 贵商厦贵购物中心实景
图11 泉城广场负层银座购物广场沉式广场银座商城
结：商场中银座商城贵购物中心定位高档银座购物广场贵商厦嘉华购物广场定位中高档民商场华联商厦观园商城定位中档业态设计均女性消费品竞争格局银座商城贵购物中心高档消费品银座购物广场贵商厦嘉华购物广场争夺中高档消费客户民商场华联商厦观园商城抢食中段消费利润
第四部分 济南市商业物业租售价格
泉城路周边商业物业租售价格
位济南金街西首万达商业广场首层精品步行街销售价格达5万元方米均价达36万元方米突破金街竞买高价29798元方米创济南商业物业售价新高然目前泉城路商业街规划设计等诸方面原改造泉城路流改造前泉城路营商家效益影响商业物业租售价格水泉城第商业街价值容忽视
营状况预期万达广场首层精品步行街商铺租价普偏呈现降趋势目前整体租价水300元方米月合3600元方米年部商铺米年租价达1022元远远低初租金水预期
图12 泉城路西首三联家电万达·沃尔玛商业广场
泉城路整体言租价水走势西东逐渐降低米年租金西头齐鲁金店面稻草门面房7920元（217元米日）降省政协东南泉城路南商业门面房1643元（45元米日）县西巷—舜井街—泉城路路口附米年租金30003200元（82876元米日）商业物业租售价详见附表3
启示：商业物业市场销售价格期10年期租金水进行估算泉城路商业物业销售价格168万元方米县西巷南端商业物业售价水约3万元方米
二四路线商业物业租售价格
()四路商业街
四路商业街隶属济南市市中区全长约450米营模式街门面租赁形式营业态中低服装零售现商铺48间左右面积6米200米等力面积1520米左右
四路商业街创建世纪80年代末四路尚未拓宽东西狭长南北面窄店铺分布街道北侧众商家中数营皮鞋箱包90年代初根市政规划该街道拓宽营业态改变中档时尚服饰时该路段营规模仅次泉城路商业街济南购物街区99年初着市场竞争逐步激烈数商家开始事营低档货品逐渐该路段营业态客户群改变时防商城开始运营两年时间里该路段营情况前造成众商家纷纷撤场完全统计目前该路段营五十家商家中十家左右营业年限达三年该路段民商场客流量较客户购买力较强消费群体集中周边市民游客覆盖区域集中市中天桥历等区该区域米年租金1200—3504元均20763元商业物业租价水详见附表4
（二）永兴防商城
该商城客流量较营产品数时尚类服饰购物者年轻居处商家进货渠道周边城市批发市场般货品销售价位100200元左右属中低档货品该区域米年租金约2700—6500元均约4000元商业物业租价水详见附表5
启示：商业物业市场销售价格期10年期租金水进行估算四路商业物业销售价格1235万元方米整体售价水约2万元方米处该段永兴防商城流量较售价水高面商业物业约2765万元方米整体售价水35万元方米左右
三文化西路商业街租售价格
文化西路商业街创建90年代初期周边高校林立带限商机客流量较已成济南市较繁华商业街该区域营模式独立门面零售店业态男女服饰商品较时尚前卫力消费群年轻消费者分布色餐饮店
该区域米年租金3120—6336元均4430元商业物业租价水详见附表6
图13 文化西路历润发街营业房
启示：商业物业市场销售价格期10年期租金水进行估算文化西路路段商业物业销售价格363万元方米整体售价水约4万元方米
四花园路东关街线商业物业租售价格
（）花园路线商业物业租售价格
花园路济南市第二条金街商业物业销售价格紧泉城路位洪楼广场西洪楼教堂隔路相慧厦底层商业房销售价格达2万元方米该区域商业价值见斑目前花园路底层商业物业米年租金水中段区域1500—4000元东段区域1000元左右商业物业租售价格水详见附表7
（二）东关街线商业物业租售价格
东关街西端老东门商品批发市场周末常时段该段流较里购物说天天星期天量流带租金水扬段更商业营业房铺面租金水更高达20元方米日该区域方米年租金水2000元左右商业物业租价水详见附表8
启示：商业物业市场销售价格期10年期租金水进行估算花园路路段商业物业销售价格14万元方米整体售价水约2万元方米东关街路段整体售价水2万元方米左右
图14 老东门商品市场租金高达21元天日铺面周边滚滚流车流（星期四）
表4 商业区商业物业售价理特征分析
序号
商业路段
售价水
价格理特征
1
泉城路线
1600080000
西段高东段低
2
县西巷南端
30000
南段高北段低
3
四路商业街
20000
两端高中间低
4
永兴防商城
40000
中间高两端低
5
文化西路线
44000
南侧高北侧低
6
花园路线
20000
中段高两端低
7
东关街线
20000
西段高东段低
第五部分 济南市商圈流车流调查
济南市商圈发展消费流车流寡密切相关段第性商业产中更充分体现济南市商圈流车流进行调查
四路路段
四路路段作济南原传统商业区四车道车流量高时间通该区域流量均方10分钟车流量高达7275辆高达1320辆均秒少辆车通流量少均方10分钟流量2985高达570天8时进行计算车流量达69840辆流量达28656详见附表18
二二路路段
二路华联—嘉华路段作济南西部商业老区道路狭窄车流量较少低时间通该区域流量均方10分钟车流量仅589辆高100辆流量均方10分钟流量24045高达365天8时进行计算车流量达56544辆流量达230832详见附表19
三泉城广场周边花园路路段
泉城广场周边花园路路段流车流较抽样调查路口方均10分钟车流量2349辆流量47775天8时进行计算车流量达22550辆流量达45864详见附表20
特注意舜井街县西巷相泉城路路口泉城路车辆东西单行方车流较流较少老东门流量 10分钟通流量高达1438该路段距县西巷北端入口仅相距约300米通段时间次实观察舜井街路口泉城路商业街东西流转变凸点泉城广场流舜井街行进迅速西流动老东门路口西流迅速减少
考虑项目南入口距泉城路约50100米北入口明湖路建议项目规划设计必须增强入口处建筑物视性街区业态定位方面充分考虑流客流吸引泉城路西端泉城广场老东门客流引县西巷实现泉城广场泉城路老东门客流联动
表5 商业区域日均车流流
序号
商业区域
日均车流量
日均流量
备注
1
四路区域
69840
28656
车流量流量
2
二路区域
56544
230832
流量远高车流量
3
泉城广场花园路区域
22550
45864
流量车流量
结：泉城广场区域济南商业流量集中区域该区域商业物业租售价格水处高端水二路商业区流车流日流量均属低该区域商业物业租售价格水相较低
附 表
附表1 二ОО三年房产买卖情况表(含住宅非住宅)
时间
合 计
商品房
二手房
件数
万㎡
件数
万㎡
元㎡
件数
万㎡
元㎡
季度
4238
5277
1730
2242
2239
2508
3035
1710
二季度
4808
5705
2176
3031
2375
2632
2674
1776
三季度
5516
6623
2710
3293
2317
2806
333
1727
四季度
5409
6181
2529
3097
2366
2880
3084
1855
合计
19971
23786
9145
11663
2330
10826
12123
1766
中7月
1940
2286
823
1012
2322
1117
1274
1421
8月
1723
1992
949
1161
2248
774
831
1949
9月
1853
2345
938
1120
2384
915
1225
1894
附表2 住房买卖分类情况表
单位：件万㎡亿元元㎡
时间
商品住房
二手住房
中房改房
件数
面积
均价
件数
面积
均价
件数
面积
均价
月
03年9月
915
1065
2338
829
665
1910
349
207
1643
02年9月
606
719
2197
803
1006
1352
271
161
1429
增长
510
481
64
32
339
413
288
286
150
季
03年3季度
2644
3143
2281
2554
2147
1733
1000
610
1623
02年3季度
1691
2133
1991
2119
2092
1439
770
459
1394
增长
564
472
150
205
26
204
299
329
164
年
03年1~9月
6436
7969
2225
7437
6474
1674
2723
1649
1552
02年1~9月
4199
5710
1902
5538
5875
1401
1968
1171
1358
增长
533
396
170
343
102
195
384
408
143
附表3 泉城路线商业物业租售价格览表
序号
位置
建筑面积
米年租金（售价：元）
备注
1
万达广场层65号铺
575
1570
三月签
2
万达广场层74号铺
约45
1350
3
万达广场层76号铺
4205
1460
4
万达广场层11A号铺
60
1022(原购入价25万元)
初米年租金2200
5
万达广场层08B号铺
约83
1025
6
万达广场奥康街门头
523
原租金4600元（现转价5万元）
奥康营售租
7
万达广场层某铺位
30
3080（现转价433万）
中介数
8
齐鲁金店面稻草门头
25
7920
规格36m×7m
9
省府前街路口西侧古玩城
6
4056
直接街
10
省府前街西侧劲霸男装
100
2500
直接街深约50米
11
院前街路口华典厦层
300
5070
东南街含2间办公室
12
舜井街路口西侧真维斯
120
2500
两层60米
13
舜井街西铺位A
95
7368
楼拐角铺位
14
舜井街西铺位B
11
7272
楼拐角铺位
15
舜井街南黑西路铺面
15
2920
16
省政协面门头房
55
2920
没制冷采暖设备
17
皇亭体育馆面门头房A
15
3285
制冷采暖设备物
18
皇亭体育馆面门头房B
35
2920
制冷采暖设备物
19
皇亭体育馆面门头房C
33
1643
规格33m×10m
附表4 四路商业街租金价格览表
序号
商铺名称
建筑面积（方米）
方米年租金
备注
1
美思衣
20
2250
男女衣
2
梦倩服饰
10
2796
女装
3
毫骏
15
2004
牛仔装
4
百新男装
15
1932
男装
5
牛牛童装
6
2496
童装
6
霓裳
10
1296
休闲装
7
天
17
2112
童装
8
北极秀
12
2328
保暖衣
9
迪贝丝
20
2496
女装
10
海羊毛衫
10
1992
羊毛衫
11
柔情女
15
2400
女装饰品
12
真怡美包饰
15
2400
箱包制品
13
香阁娜法国香熏
10
3504
美容香熏
14
威堡龙服饰
40
1500
韩国饰品
15
祥鞋店
25
1596
皮鞋
16
广州皮具城
30
1668
皮具
17
玉石轩
40
1452
玉石制品
18
翰皇擦鞋
10
2604
皮鞋保养
19
沙宣发艺
40
1200
美发
20
阿力发艺
20
1500
美发
21
均
20763
附表5 永兴防商城租金价格览表
区域
营业态
年租金
面积（㎡）
区
烟酒糖茶冷饮电脑画饰品化妆品箱包衣等
柜台式租金28万年
柜台约3米独立铺位810米
二
区
美甲玉石制品仿真首饰音制品皮具精品屋婚纱永兴快餐等代表品牌：泉兴耐丝屋休闲族紫浣花衣等
柜台式租金28万年
柜台约3米独立铺位810米
三
区
男女时装（女装）金扣子服饰维丽丝千堆雪歌莉亚拉·特浪漫典千娇百媚柏仙格佐丹奴安踏香雪魔怪牛仔花坊伊等28品牌
独立商铺租金1015万年
力面积20米
四
区
男女时装（女装）特雅花衣恋杜安见散雪基龙诱惑圣雪合华麟花瓣雨红樱束森林公等28品牌
独立商铺租金1015万年
力面积20米
五
区
鞋类森林公浪漫典达芙妮飞驼木林森派中派八匹马仙妮诗奥古丝红蜻蜓双星乔丹等35品牌
开架式销售租金610万年
力面积10米
六
区
男女时装（女装）禾时尚空间喜缘精品婚纱世域润美溪美时尚魔鬼鱼欧陆行幸福格格龙威钟爱生时尚典东京快讯星期六梦牛类公社等49品牌
独立商铺租金1013万年
力面积20米
七
区
中低档化妆品饰品家电
男女时装（女装）嘎丝非红粉佳花扣雨泽服饰雁莎江南弘韩菲斯名女菊菊衣风度首班车酷迷客等38品牌
独立商铺开架销售租金615万年
力面积15米
八
区
饰品箱包工艺品百货等
开架销售租金595万年
力面积10米
附表6 文化西路商业街租金价格览表
序号
商铺名称
建筑面积（方米）
方米年租金
备注
1
意飞奴
30
3996
休闲服饰
2
知味屋
20
4500
饰品
3
天籁
20
4752
女装
4
博士堡
15
4668
牛仔装
5
波顿
20
4500
牛仔
6
春竹
25
3120
毛衫
7
梦雪
30
3672
休闲装
8
杰施
18
5556
时装
9
栖凤梧桐
15
6000
时装
10
安踏
30
3336
运动服装
11
席
20
4500
时装
12
家安娜
15
6336
床品
13
枫心荷影
20
4500
时装
14
梅红
10
5496
时装
15
彬彬
25
4800
时装
16
圣雪绒
15
3996
衣
17
风格驿站
25
3204
休闲服饰
18
印良品
20
4248
休闲服饰
19
衣典
20
3000
女装
20
均
4430
附表7 花园路线商业物业价格览表
序号
物业位置
米年租金
销售价格
备注
1
富翔天商业街东起第12间
1120元
前期6800元㎡现已涨1万余元㎡
花园路二层连租面积约200米年租金13万元二层租金1500元月计
2
富翔天商业街东起第6间
832元
面积84米
3
洪楼广场西侧慧厦
1460元起
2万元
销售时间较早区域竞争手较少
4
润发西海蔚商业广场
约1万元
住宅底层2层均价未正式销售
5
二建融基厦底层
13万元
12层连售计1400米
6
润发广场东街手机门面房
4015元
7米外开三角形
7
花园路亿家乐房屋中介
1850元
27米
附表8 老东门商圈周边商业物业价格览表
序号
物业名称
租售价格水
营业态
备注
1
名萃商厦
25元㎡日
F1：鞋类少量化妆品服装（季服）F2女装（季服）F3男装（季服） F4皮装
流少外立面单特色服装营水较低
2
东门商品批发市场
36元㎡日
F1：文体品饰品等商品F2：服装（季服非季服）鞋类
流非常通道窄摊位约8㎡铺面约15㎡营中低档品种零售批发重青年学生消费
3
东门商品批发市场两侧商业房
67元㎡日
休闲服饰眼镜店饰品店文具店等
档次较低含极少量品牌专卖店派繁荣景象租价东西递减
4
历黄路东\明湖路北门头房
730元
旧房明湖路
5
名翠商厦广场西门头房
7910元
童装
面公交车站10米
6
老东门二层商铺
7300元
服装
面积2方米
附表9 银座商城
商场名称
银座商城
理位置
泺源街佛山街交叉口
开 发 商
山东省商业集团
营理
营理
物业理
营理
认 知 度
跨区域高
辐射范围
整市区周边县市
总 规 模
5万余方米
营面积
5万方米
楼 层 数
6层1层
营模式
统营理
营特色
中高档女装女性品
商场包装
整体包装档次高舒适感程度高
营业态
百货业辅超市餐饮家电
车 位 数
约120约110
整体形象
山东省著名商业品牌整体形象
营业时间
9：0021：00
服务情况
素质高态度热情
顾客满意度
高
力消费群
白领中产阶级政府官员
业态分布
1F：超市烟酒糖茶医药保健日百货家电音制品家电器快餐冷饮摄影彩扩相器材
1F：化妆品镶嵌珠宝金银首饰男女皮鞋钟表眼镜
2F：男士服装领带男士饰品西裤新华书店箱包
3F：精品女装职业女装羽绒服装女士饰品皮衣
4F：女士服装羊绒羊毛男女衣休闲装袜品
5F：运动服饰体育品健身器材灯具画廊珠宝玉器工艺礼品玻璃器皿通讯工具电脑办公文具
6F：童服装童玩具童车童鞋图书文具床品家居
银座桥北层特卖场：男装女装男女皮鞋羊毛羊绒运动休闲衣袜品箱包皮具童装童鞋床品健身器材
交通情况
公交：东：49K968010244K526589K54路 西：增加70路
道路：泺源街6车道行车道约9米行道约5米距泉城广场约300400米
附表10 银座购物广场
商场名称
银座购物广场
理位置
泉城广场负层
开 发 商
山东省商业集团
营理
山东世界贸易中心
物业理
银座
认 知 度
跨区域高
辐射范围
整市区
总 规 模
约3万余米
营面积
3万方米
楼 层 数
1层
营模式
统营理
营特色
品牌超市中高档百货
商场包装
整体档次较高舒适感较高
营业态
超市百货餐饮电玩辅
车 位 数
约150泺源街辅道约75
整体形象
山东商业著名品牌整体形象
力商家
银座超市
营业态
超市
营规模
约1万方米
营业时间
日四9：0022：00
五六9：0022：30
服务情况
素质高态度热情
顾客满意度
高
力消费群
普通市民白领中产阶级政府官员
业态分布
仕女时尚馆淑女流行馆运动休闲城康康快餐皇室萨麦劳银座超市化妆珠宝绅士世界
交通情况
公交：东：49K968010244K526589K54路 西：增加70路
道路：泺源街6车道行车道约9米行道约5米距泉城广场约300400米
趵南岗交通流量：时间13日13：2213：23东西75辆西东48辆
备 注
目前国单层商业设施规模拥1万米汽车行车停车场
附表11 万达沃尔玛商业广场
商场名称
万达沃尔玛商业广场
理位置
泉城路西端
开 发 商
济南万达商业房产公司
营理
济南万达商业物业理公司
物业理
济南万达商业物业理公司
认 知 度
跨区域高
辐射范围
整市区
总 规 模
约5万米
营面积
4万方米
楼 层 数
4层1层
营模式
统营理
营特色
品牌超市家居城室步行街
商场包装
整体档次较高舒适感程度较高
营业态
超市家居百货辅
车 位 数
约150
整体形象
全国商业产品牌整体形象较
力商家
沃尔玛超市
营业态
超市
营规模
约2万方米
半力商家
红星美凯龙
营业态
家居
营规模
约1万方米
营业时间
超市7：0022：00
家居：日四9：0020：00
五六9：0021：00
服务情况
素质高态度热情
顾客满意度
高
力消费群
普通市民白领中产阶级政府官员
业态分布
F1精品步行街男女服饰休闲服饰美食婚纱摄影工艺礼品男女皮鞋
F2F3：超市
F4：家居
附表12 贵购物中心
商场名称
贵购物中心
理位置
济南市天坛街1号
开 发 商
山东鲁集团
营理
鲁商贸公司
物业理
鲁商贸公司
认 知 度
跨区域高
辐射范围
整市区周边县市
总 规 模
22万米
营面积
176万米
楼 层 数
5层1层
营模式
统营理
营特色
荟萃世界名优精品传播现代消费文化
商场包装
整体包装档次高舒适感程度高
营业态
百货超市辅
车 位 数
约35
整体形象
山东省商业品牌整体形象
营业时间
9：0021：00
服务情况
素质高态度热情方
顾客满意度
高
力消费群
白领中产阶级政府官员
业态分布
B1精品超市：名烟名酒进口食品保健食品休闲食品冷冻食品茶叶饮料副食调料海洋干货洗涤化妆百货品康康快餐药品
F1名贵堂：钟表眼镜化妆品金银珠宝（代表品牌：周福娇兰江诗丹顿博柏利）
F2秀美天：女士正装女士时装皮草针织衣饰品（代表品牌：柯利亚诺菲妮迪宝姿白领）
F3英俊世界：男士正装男士休闲男士精品服饰西裤衬衫皮装（代表品牌：纪梵希雅格狮丹彭保罗·劳伦）
F4休闲乐园：鞋类箱包休闲服装体育服装（代表品牌：爱步新秀丽英格莱尔斯顿）
F5新生活家：摄材办公品通讯家电床品童品工艺品体育品摩椅家居百货柔婷美容店（代表品牌：喜登卡撒天娇傲胜）
备 注
北侧入口流统计：13日16：3316：38 出100名购物33名
附表13 贵商厦
商场名称
贵商厦
理位置
泉城路147号
开 发 商
鲁集团
营理
鲁商贸公司
物业理
鲁商贸公司
认 知 度
跨区域较高
辐射范围
整市区
总 规 模
约3万米
营面积
3万方米
楼 层 数
6层1层
营模式
统营理
营特色
中高档消费\时尚生活
商场包装
整体包装档次较高舒适感程度较高
营业态
百货超市辅
车 位 数
约130
整体形象
全省商业品牌整体形象
营业时间
9：0021：00
服务情况
素质高态度热情方
顾客满意度
高
力消费群
白领中产阶级政府官员
业态分布
B1：生活超市：精品家电办公品高档烟酒食品副食冷冻生鲜洗化百货药品肯德鸡
F1讯彩带：黄金珠宝钟表眼镜工艺品化妆品射器材通讯器材工艺品SPR总服务台（代表品牌：英纳格天梭）
F2流行会馆：男女皮鞋时尚饰品少女服装箱包
F3伊风采：女士服装女士饰品彩妆衣领带（代表品牌：哥弟曼斯汀）
F4绅士空间：女士服装羽绒服衣皮衣羊绒羊毛（代表品牌：斯卡图法鳄）
F5动感世界：男士服装运动休闲服饰
F6家居天：床品家具童服装童玩具体育品健身器材高档工艺品高档卫浴美容厅
备 注
西南入口流统计：14日11：0911：19 出156名购物39名
泉城路北侧贵商厦段道路流统计：14日11：3411：44 东西320西东263
附表14 民商场
商场名称
民商场
理位置
四路\河西街交叉口
开 发 商
省商业局
营理
营理
物业理
营理
认 知 度
较高
辐射范围
济南市区
总 规 模
4万米
营面积
3万方米
楼 层 数
8层现营业6层
营模式
中低档综合商品百货
营特色
众化消费
商场包装
般装修
营业态
百货业
车 位 数
羽绒服卖场前百
整体形象
二流百货店
营业时间
8002000
服务情况
较
顾客满意度
较高
力消费群
工薪阶层
业态分布
1F：相器材眼镜化妆品超市日化洗涤工艺礼品金银珠宝铂金玉器精品钟表麦劳商场餐厅
2F：女士服装新潮时装职业女装羽绒服淑女装
3F：男式西服衬衫领带T恤西裤皮衣茄克休闲牛仔休闲装运动装
4F：男女皮鞋运动鞋衣丝袜妇女品羊绒羊毛针纺织品床品箱包皮包皮具休闲装精纺毛料丝绸化纤
5F：音制品等类家电电话机灯具空调冰箱洗衣机热水器微波炉摄机家庭影院身听婴品通讯器材童鞋童服装文化办公乐器健身健美品体育器材童玩具
6F：餐饮美容娱乐广场
备 注
南门流统计16日11：2636出115中购物46均消费额约5060元
附表15 洪楼润发超市
商场名称
洪楼润发超市
理位置
洪楼广场西100米
开 发 商
详
营理
营理
物业理
营理
认 知 度
较高
辐射范围
市区东北部
总 规 模
约23万方米
营面积
约2万方米
楼 层 数
3层
营模式
统营分散营结合
营特色
价超市
商场包装
般装修
营业态
超市辅百货餐饮
车 位 数
室46室外约59
整体形象
中低档众化消费处
营业时间
8002200
服务情况
较
顾客满意度
较高
力消费群
工薪阶层
业态分布
F1 商店街服务台汽车停车场
F2 商场入口百货区收银台商场出口
F3 食品区百货区
附表16 济南华联商厦
商场名称
济南华联商厦
理位置
二纬十
开 发 商
华联集团
营理
营理
物业理
营理
认 知 度
较高
辐射范围
济南市区
总 规 模
详
营面积
约35万方米
楼 层 数
5层
营模式
百货店
营特色
中低档百货
商场包装
般装修
营业态
型综合百货店
车 位 数
约200
整体形象
中低档百货众化消费
营业时间
9002200
服务情况
般
顾客满意度
基认
力消费群
工薪阶层
业态分布
F1 化妆品钟表珠宝首饰糕点食品
F2 时尚女装
F3 男装休闲装
F4 鞋帽羊绒羊毛布匹
F5 家电童装行车文具家具品
附表17 嘉华购物广场
商场名称
嘉华购物广场
理位置
二纬九
开 发 商
华联集团
营理
营理
物业理
营理
认 知 度
较高
辐射范围
市区中西部
总 规 模
4万米
营面积
4万米
楼 层 数
5层
1层
营模式
统营理
营特色
中低档百货
商场包装
中档包装
营业态
型百货店辅超市
车 位 数
约300
整体形象
中档偏
营业时间
9002200
服务情况
般
顾客满意度
基认
力消费群
市区中西部中高消费群体
业态分布
F1 化妆品珠宝首饰男女名鞋箱包手机卖场永快餐
F2 时尚女装饰品美甲衣
F3 名品男士馆
F4 保暖服饰家居品美容院运动装
F5 体育品童乐园
附表18 四路路段流车流统计
路 口
日 期
时 间
方
车流量（辆）
流量（）
四路河街交界口
3月19日
星期五
11：2011：30
东西方
1320
300
四路河街交界口
12：2012：30
南北方
750
120
四路河街交界口
14：1514：25
南北方
540
170
四路河街交界口
15：2015：30
东西方
1000
268
四路河街交界口
3月21日
星期日
11：3511：45
南北方
460
300
四路河街交界口
12：2012：30
东西方
580
400
四路河街交界口
14：0014：10
东西方
650
570
四路河街交界口
15：4015：50
南北方
520
260
总计
5820
2388
均方10分钟流量
7275
2985
四路均日流量
均方10分钟流量×2×6×8时（天）
69840
28656
附表19 二路部分路段流车流统计
路 口
日 期
时 间
方
车流量（辆）
流量（）
二纬十二
3月18日
星期四
11：1011：20
东西方
89
227
二纬十二
11：2511：35
南北方
92
256
二纬九
12：2012：30
东西方
67
305
二纬十
12：4512：55
南北方
48
189
二纬十二
13：2013：30
东西方
72
231
二纬十二
13：3513：45
南北方
81
260
二纬十
14：1014：20
东西方
33
107
二纬九
14：5015：00
南北方
41
279
二纬九
15：1515：25
东西方
59
205
二纬十
16：0016：10
南北方
31
156
二纬十二
3月20日
11：0011：10
东西方
80
268
星期六
二纬十二
11：1511：25
南北方
95
290
二纬九
12：2512：35
东西方
61
365
二纬十
12：5013：00
南北方
40
200
二纬十二
13：2513：35
东西方
64
267
二纬十二
13：5014：00
南北方
77
302
二纬十
14：2514：35
东西方
29
125
二纬九
14：5515：05
南北方
40
354
二纬九
15：1515：25
东西方
51
230
二纬十
16：0516：15
南北方
28
193
总计
1178
4809
均方10分钟流量
589
24045
二路均日流量
均方10分钟流量×2×6×8时（天）
56544
230832
附表20 泉城广场周边路段花园路流量车流量统计
路 口
日 期
时 间
方
车流量（辆）
流量（）
老东门
3月17日
星期三
9：409：50
南北方
183
670
老东门
9：5510：05
东西方
190
500
南门街黑南路
10：3810：48
南北方
166
350
黑南路天坛街
10：5511：05
东西方
270
361
泉城路普利街
11：3011：40
南北方
371
405
泉城路普利街
11：4511：55
东西方
265
436
趵南路泺源路
14：4014：50
南北方
293
480
趵南路泺源路
14：5515：05
东西方
305
487
泺源路泺文街
15：2015：30
南北方
208
490
泺源路泺文街
15：3515：45
东西方
291
482
山街泺源路
15：4015：50
南北方
70
150
泉城路县西巷
16：1516：25
东西方
420
109
花园路山路
16：5017：00
东西方
238
132
历城润发门口
17：2017：30
东西方
354
800
老东门
3月21日
星期日
9：5510：05
南北方
162
723
老东门
10：1010：20
东西方
174
715
南门街黑南路
10：5511：05
南北方
153
489
黑南路天坛街
11：1511：25
东西方
235
537
泉城路普利街
11：5512：05
南北方
307
465
泉城路普利街
12：1012：15
东西方
252
517
趵南路泺源路
14：0514：15
南北方
225
513
趵南路泺源路
14：2014：30
东西方
273
567
泺源路泺文街
14：5515：05
南北方
156
583
泺源路泺文街
15：1015：20
东西方
203
533
山街泺源路
15：3015：40
南北方
36
243
泉城路县西巷
16：2016：30
东西方
301
335
花园路山路
16：5517：05
东西方
176
197
历城润发门口
17：2017：30
东西方
300
1108
总计
6577
13377
均方10分钟流量
23490
47775
两区域均日流量
均方10分钟流量×2×6×8时（天）
22550
45864
附表21 泉城路业态分布情况表
南侧西东
北侧西东
冠芝霖手机卖场→济南市商业银行西门支行→济南市交通银行→苏宁电器→Erdos→工行泉城路支行→齐鲁金店→丰利厦→元仕裘皮名店→新视杰音→宝明斋眼镜→海浦东发展银行→济南百货楼（济南新东方眼镜精益眼镜）→青年广场→[卫巷]→服饰卖场→唐狮休闲服饰→肯德基→贵购物中心→齐鲁国际厦（齐鲁眼镜爱书音配送超市百信鞋城麦劳浪漫典婚纱馆）→快活西式快餐→光银行→梦特娇旗舰店→达芙妮→真维斯→海乐迪→华伦天奴→利牛仔→诺基亚客户服务中心→韵升音乐礼品→乔丹运动休闲系列→金伯利厦（兴业银行）→金利服饰→花花公子家居系列→建行→北京现代汽车华达特约销售服务店→农村信社→鲁创典行→亨利眼镜→真正医药连锁店→美伊娜化妆品→美阿丽美发工作室→鑫嘉禾食府→历区民医院（现已撤）→韩国烧烤店→济南泉城电子科技书店
三联家电→万达商业广场（沃尔玛超市红星美凯龙家居广场）→华伦休闲服饰→柏仙菲格（FEEL100）休闲服饰→佐丹奴休闲服饰→班尼路休闲服饰→Ayaya女孩饰件→素女士休闲服饰→博士堡·飞鱼女士牛仔→欢东休闲服饰→红蜻蜓皮鞋→稻草休闲服饰→杰弗雷休闲服饰→石头记玉石饰件→达芙妮女鞋→春竹羊毛衫→麦迪嘉休闲皮鞋→Anta安踏运动鞋→七匹狼休闲男装→金伯利钻石→Pepsi运动系列服饰→谭木匠→劲霸男装→[省府前街] →圣·迪奥休闲女装→E库休闲服饰→斯雅男装→哥弟休闲服饰→袋鼠男装→Anta运动休闲系列→海澜家男装→红蜻蜓皮鞋→农行→格威斯服饰→翠玉轩玉石饰品→雅戈尔服饰→杰弗雷休闲服饰→台北鞋城→新华书店→金街女店→李宁专卖店→美国加州牛肉面王→时尚新娘婚纱摄影→千百味日式快餐→意诺意式助萨→齐鲁音超市→[院前街] →贵商厦→肯德基快餐→梦莱茵婚纱摄影→省政协→华厦→皇亭体育馆→规划中建商务楼
附图 商铺调查价格铺位（部分）
泉城路西段稻草（日租2170元㎡）山东古玩城（日租1111元㎡）东段舜井街路口真维斯（两层日租685元㎡）
泉城路省府前街路口劲霸男装（日租685元㎡）芙蓉街路口雅戈尔二三层建筑（2002年3月竞拍价29798元㎡）
泉城路院前街路口华典厦底层商铺（日租139元㎡）
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济南商业项目市场调研报告
二ОО四年四月十五日
前 言
次济南市商业发展现状发展趋势进行调研济南市社会济发展状况济南市商业市场现状项目周边市场现状项目类物业概况济南市商业租售价格水时重点解泉城路商圈发展趋势租售价格水进行全面实调查
调研目
全面深入调研获知类物业发展状况项目块环境特征基础结合目前济南商业产发展状况商业项目进行准确市场定位提供强力市场支持
二调研时间
2004年3月12日～4月2日
三信息源
济南市统计局泉城路理委员会等政府部门政府网站济南市型商场超市房产营销策划公司等专业公司齐鲁晚报济南时报等媒体相关文字资料
四调研区域
济南市市中区历区槐荫区历城区天桥区
五调研象
类性商业物业项目周边环境政府部门房产开发商房产代理公司相关媒体寻访部分目标投资者终端消费客户
六调研容
1济南房产宏观环境商业产发展状况趋势
2区域市场状况竞争市场
3济南市商圈租售价格水流车流情况
七信息整理
原始信息进行分析纳总结做进步提炼基础进行项目总体功定位市场定位研究
注：报告述商业物业相关数分析文字特说明均指述段面层商业物业
前 言 2
第部分 宏观环境研究 6
济南市2003年济总量分析 6
二济南市产业结构分析 9
三2003年商品房销售情况 10
四2004年济发展展 11
第二部分 济南市市区商业调研 13
济南市商业物业综述 13
二类商业物业特征 24
第三部分 济南市商业物业调查 27
第四部分 济南市商业物业租售价格 29
泉城路周边商业物业租售价格 29
二四路线商业物业租售价格 30
三文化西路商业街租售价格 31
四花园路东关街线商业物业租售价格 32
第五部分 济南市商圈流车流调查 35
四路路段 35
二二路路段 35
三泉城广场周边花园路路段 36
附 表 37
附表1 二ОО三年房产买卖情况表(含住宅非住宅) 37
附表2 住房买卖分类情况表 38
附表3 泉城路线商业物业租售价格览表 39
附表4 四路商业街租金价格览表 40
附表5 永兴防商城租金价格览表 41
附表6 文化西路商业街租金价格览表 42
附表7 花园路线商业物业价格览表 43
附表8 老东门商圈周边商业物业价格览表 44
附表9 银座商城 45
附表10 银座购物广场 46
附表11 万达沃尔玛商业广场 47
附表12 贵购物中心 48
附表13 贵商厦 50
附表14 民商场 51
附表15 洪楼润发超市 52
附表16 济南华联商厦 53
附表17 嘉华购物广场 54
表18 四路路段流车流统计 55
表19 二路部分路段流车流统计 56
表20 泉城广场周边路段花园路流量车流量统计 58
附表21 泉城路业态分布情况表 60
附图 商铺调查价格铺位（部分） 61
第部分 宏观环境研究
济南市2003年济总量分析
济南市完成国生产总值13678亿元年增长145提高13百分点1997年7年间增速高年份均国生产总值23632元增长132中第产业增加值1050亿元增长50第二产业5996亿元增长180第三产业6632亿元增长130
济南城市市区口规划逐步达400万GDP年年递增1292007年全市实现国生产总值2100亿元外2003年全社会固定资产投资社会商品零售总额双双超500亿元分达5049亿元5332亿元
（）工业生产效益快速增长
全市第二产业增加值5996亿元增长180年提高32百分点拉动济增长85百分点中：工业增长218拉动济增长79百分点成推动全市济增长动力
2003年全市规模工业企业完成增加值4266亿元增长224增幅水达1993年高水销售收入突破千亿关达12231亿元增长333超2007年达2500亿元年均增长22速度高出年102百分点利税首次超百亿达1335亿元增长424281种工业产品中产量增长198种占705中型电子计算机（服务器）增幅达92背投彩色电视机增幅达425
（二）农业农村济稳步发展
全年农林牧渔业总产值1803亿元种植业占594（蔬菜占324）牧业占338林业占57渔业占11蔬菜畜牧产值重达全部农林牧渔业总产值662成农业济支柱产业
产量增长速度粮食总产量2206万吨年增长162蔬菜总产量6687万吨增长55肉类产量369万吨增长45农业产业化步伐加快全市年销售收入500万元农业龙头企业发展109家中超亿元企业12家
（三）济增长三亮点呈现快速发展
高新技术产业断壮高新产业产值占全市规模工业重达26年提高2百分点达343亿元增长318高全市均增幅138百分点
体私营济实现消费品零售额3027亿元增长194占社会消费品零售总额重568
外贸易继续扩全年完成外贸进出口总额202亿美元年增长35中进口额118亿美元增长48出口额84亿美元增长202
（四）固定资产投资快速增长
全年完成全社会固定资产投资5049亿元增长248中：基建设完成投资1801亿元年期增长310房产开发完成投资898亿元增长174完成投资中住宅投资741亿元增长154占体位达825办公楼投资54亿元降115商业营业房投资65亿元增长225
（五）商贸流通现代服务业繁荣活跃
商业新型业态断涌现传统商贸档次水明显提高社区服务旅游教育培训物业理中介咨询等新兴服务业发展进步加快全年实现社会消费品零售总额5332亿元增长156中：批发零售贸易零售额4332亿元增长157餐饮业零售额744亿元增长154
现代服务业实现增加值1985亿元年增长15旅游业受非典影响全年接国外旅游数9547万次降66旅游总收入72亿元降85
（六）财政金融保持稳发展
实现域财政收入2642亿元增长126中方财政般预算收入761亿元增长196全市金融机构年末民币项存款余额24495亿元年初增长2143民币项贷款余额24751亿元年初增长1826
结：项总体济指标显示济南市社会济处高速发展时期工业产销两旺农林牧渔丰收农业产业化进程加快物质极丰富带流通业飞速发展社会商品零售总额首次突破500亿元达5332亿元中体私营济成社会济发展中坚力量重达568发展速度高整社会商品零售业发展速度体私营业济角色越越重
旅游业现代服务业发展迅速正常年份旅游次逾千万消费总量达78亿元
社会济快速发展带商业产投资开发力度加商业房投资整固定资产投资中速度快增长速度达225短时间种商业产项目纷纷马必然带期招商销售激烈竞争段商业价值业态规划建筑规划等素成竞争拼力武器
二济南市产业结构分析
三次产业结构2002年二三产业结构82：424：494发展77：438：485第二产业第三产业成全市济发展两支柱
表1 济南市20022003年产业产值分析
年份
第产业（亿元）
第二产业（亿元）
第三产业（亿元）
2002年
987
5016
5997
2003年
1050
5996
6632
增长率
5
18
13
结：20022003年三次产业结构重第三产业重均达48增长速度13第三产业发展空间巨
三2003年商品房销售情况
2003年全市房产交易频繁二级市场交投两旺1~9月房产转17871件年期增长448中房产买卖14562件转面积24424万㎡增长371转金额3833亿元增长290房产抵押6272件年期增长1181抵押面积16355万㎡增长12抵押金额5158亿元降2842（详见附表1）
2002年三季度全市商品住房二手住房均价格走势极相似两者整体均呈稳升态势（见图2）中三季度商品住房均价格2281元㎡季度增长27年季增长149均递增幅度354三季度二手住房均价格1733元㎡季度降14年季增长225均递增幅度52二手住房价格季度相负数外增长幅度商品住房高76百分点均递增幅度商品住房高17百分点外商品住房二手住房均价格间差没明显变化旧恒定1：075左右
图2 商品住房二手住房均价走势示意图
外城市新规划实施形成量拆迁户商品住房空前需求二手房市场未完全放开市场供应相足商品房销售司法解释出台导致二手房新建商品房销售面积悄然发生换位二手住房销售面积已年高商品住房121万㎡（8302减8181）降年9月末低商品住房1495万㎡（7969减6474）连续年榜首位置已回商品住房（详见附表2）
结：商品房交易投资两旺显示市民投资意识增强动产投资已成市民闲散资金出路
图3 2003年1~9月类住房销售面积构成情况
四2004年济发展展
2004年1月规模工业增加值实现306亿元增长21居民消费价格指数1036社会消费品零售总额实现566亿元增长1992月份结束累计实现1047亿元2003年整体济运行态势年政府继续实施抓工业抓工业发展战略加快发展速度调整优化结构城市相关基础设施建设工业投资力度继续加投资继续保持高速增长汽车住房通讯产品旅游等新兴消费品正日益成消费亮点热点消费结构升级步伐加快现代服务业重逐渐提高市统计局预测2004年社会消费品零售总额增长135城市市区居民均支配收入达12000元社会济发展前景然
结：社会持续高速发展民消费结构断升级支配收入增中高档商品零售业现代服务业提供极市场机会
第二部分 济南市市区商业调研
济南市商业物业综述
（）济南市期商业发展历程
世纪90年代中期前济南市民购物场六朵金花：济南百货观园民商场济南华联山东华联济南百六朵金花例外全百货店家具根针店里买全
1996年崛起银座商城1997年出场贵购物中心率先传统商业模式发出挑战专业店搬进商场三联家电代表种专业商场专卖店济南遍开花传统百货店遭严重挑战部分客流分流
超市革百货命定程度概括济南商业第二轮洗牌演化程世界购物广场出现原子裂变般释放出巨量少外省资金外埠理背景企业接踵纷纷济南开办超级市场新国道万嘉隆绿军惠员润发海联华等雨春笋
两回合少辉煌济南土商号逐渐淡出第回合中老字号济南第百货出局第二回合开价商场先河中兴商厦中国企业500强济南国贸厦相继出局济南早百货店——济南百货楼元气伤
国加入世贸组织时新轮济南商战真正较量开始首先业态升级战集购物休闲娱乐饮食身银座购物广场2000年开业持续火爆站式超级购物模式种新兴第三代商业形态断响泉城海联华北京国美等省外实力商家沃尔玛家乐福等国际零售巨头纷纷抢址济南构建济南营商业发展新版图
着济南16级市全部实现高速公路贯通整山东形成济南中心半日生活圈半日生活圈形成济南市城市总体规划济南市商业网点发展规划出台优化资源调整结构提升济南商业竞争力
（二）济南市商业发展现状
1济南商业餐饮业蓬勃发展2002年全市商品交易市场总数达713处中城市市场229处农村市场484处市场成交额达5336亿元社会消费品零售总额4465亿元时连锁商业重点现代营形式营销方式迅速崛起2002年底全市建连锁公司27家连锁超市便利店820家营面积达10万方米成商业流通业具成长性业态形式目前形成市区中部泉城广场中心聚集银座润发三联苏宁贵百等卖场联华润发新佳济南华联等环布城市四周形成济南市新商业格局
济南餐饮业历兴盛鲁菜流行菜系餐馆处见巷深处传统名吃风格独特精美西餐相映成趣成济南餐饮业道亮丽风景线
2济南零售业中重组成部分——百货业原计划济烙印太深历年发展普遍呈现景气形成反差色超市快速发展面外竞争压力情况纷纷服务先导求变求新出台项刺激消费措施办法增强身市场号召力老百货业没落时银座贵首百货新生力年迅猛发展现已成山东省知名商业品牌企业具极市场号召力
3国际零售巨头改变省城商业版图着沃尔玛家乐福国际巨头真正出现济南面面商业国际竞争开始进入白热化阶段
（三）济南市区商业区
济南市商圈格局表现出全市级商业中心泉城路—四路商业区龙头二路商业区花园路商业区北园路商业带等商业区割态势
1泉城路商业区
泉城路东起青龙桥西泺源桥北通太寺巷高司巷鞭指巷省府前街县东巷县西巷南接旧军门巷榜棚街卫巷舜井街历山西街全长1560米毗邻明湖趵突泉泉城广场黑虎泉等诸景点相连芙蓉街曲水亭古城区泉城路历济南繁华中心商业区商家云集名店众泉城东西发展轴十字金街’位条具购物交通休闲旅游文化五功准步行商业街
泉城路商业区位城市中心带集中类商业形态客户群范围广泛白领作济南市古老商业街泉城路仅吸引庞济南消费群体时作型旅游文化商业中心接纳量旅游消费者
目前泉城路商业业态分布改造时划定5题营区出入基保留五营区总体格局详见附表21：泉城路业态分布情况表
原5题营区分：三联商厦中心家电营区分济南百货楼贵中心两百货休闲营区金街IBO舜井街东侧区两时尚服饰商品营区齐鲁金店中心黄金珠宝首饰商品营区芙蓉街舜井街区精品服饰营区两年市场洗礼五题营区增加诸美国加州牛肉面王千百味日式快餐意诺助萨必胜客助萨快活快餐等餐饮业梦莱茵婚纱摄影浪漫典婚纱馆时尚新娘婚纱摄影金夫婚纱摄影等婚纱摄影专业店新东方精益宝明斋亨利等眼镜店
讳言区域规划设计步行街商业建筑单体交通组织存缺陷加政府理方面存部分问题泉城路现商业业态分布较零散法形成较集中商业区域整体形象品牌效益未达佳竞争力相较弱已严重制约泉城路商业区商业业态气发展空间
图4 泉城路商业街骑楼建筑形式街建筑流稀少景象
2二路商业区（华联商业区）
华联嘉华体构筑二路商业街已成省城西部条商业金街槐荫区商业中心周围千方米区域已数十家服装鞋类专卖店肯德基麦劳永豆浆等家中西式快餐店外该区域商品批发市场全省国发生业务
百货购物中心商品批发市场商业核心包括专业市场专卖店(服装鞋业)风味吃特色烧烤等基涵盖种业态形式气较旺
图5 二路嘉华购物广场
3四路商业区
济南传统商业区民商场观园防商城代表民商场观园均型百货洋快餐（肯德基麦劳米力开心汤姆）风味吃观影院中国影院保龄球游艺厅点缀中流量较中低档消费服装鞋业日品消费品
图6 四路东段北侧商业门头民商场
4花园路商业区
花园路中段道路改造工程完成带动该区域商业发展里拥济南市区酒吧条街洪楼教堂山东学东校区历史文化沉淀现代时尚潮流涌入该区域增添独文化休闲特色路延长线道路改造工程实施联动济南东西两传统商业区润发超市国美电器品牌店成功进驻必迅速带动该区域商业快速发展
图7 花园路海蔚商业广场富翔天商业街东段
5北园街商业带
北园街商业带家居建材类专业市场聚集餐饮娱乐业均较发达新国道超市银座购物广场北园店国美电器北园店新佳超市聚集区域商业业态更样着北园立交建成通车该区域交通环境进步改善商业前景广阔
表2 济南商业区较分析
商业区
理位置交通
商业区位
商业核心
商物业租赁价格
出租率
消费群源
泉城路
商业区
济南市中心区交通商贸中心
零售业绝领头羊市级商业中心
购物中心型超市品牌店
型商场般联营方式扣点2030作租金般商场租金约250元月售价15万
80左右
全市市民外游客客户群范围广泛
二路
商业区
区域中心交通便利
二级商业区西部区域商业中心
购物中心型超市型商品批发市场
型商场般联营方式扣点约20作租金般商场租金约150元月
90
西部槐荫区天桥区居民
四路
商业区
交通便利
传统中央商业区
型百货
型商场般联营方式扣点约20作租金般商场租金约180元月
95左右
全市消费者
花园路
商业区
区域中心交通便利
二级商业区东部商业中心
超市咖啡店酒吧集中区域
般商场租金约200元月
90左右
历城历区居民
北园街商业带
交通枢纽
二级商业区专业市场聚集
家居建材类专业市场
般商场租金100元左右月
85左右
鲁中（家居建材）周边居民（超市）
（四）济南商业物业较
表3 济南商业物业较
物业名称
位置
规模(㎡)
业态形式
租售价格
(含进场费)
营方式
档次
营范围
车位
万达购物广场
泉城路西端
约5万
超市专业店专卖店
F1售价：255万元F1租价：约300元㎡月
层营
二四层联营
高档
生活品家居品牌服装
143
银座商城
泺源街佛山街
5万
百货商场
扣点约20作租金
联营
中高档
生活品时尚品
约240
贵购物中心
泉城路中段
22万
百货商场
扣点约25作租金
联营
高档
高档品
约35
嘉华购物广场
二纬九
4万
摩尔
扣点约20作租金
统营
中高档
精品生活品
约300
百脑汇
山路124号
13万
专业商场
租价：120元方米月
统营
中高档
电子等科技产品
200余
观园商场
四纬二路
26万
百货商场
扣点约15作租金
联营
中低档
百货
约50
国美电器商城
花园路中段
08万
家电连锁
租价：100元方米月
连锁
中档
电器产品
约30
（五）济南商业未发展趋势
2004年2月提交市政府批准济南市商业网点发展规划确定济南市商业网点总体布局三四六结构：构筑三商圈（老城市商圈城商圈城区商圈）古城区传统中心商业区提升市级商业中心着力造现代化市商业中心新形象形成立足济南服务山东辐射华东华北环渤海区市级商业中心东部产业带东部新城西部新城西部片区核心区规划新建四市级商业次中心形成六城市发展轴
2004年3月9日济南市财贸办发布2004年济南市市场商业网点建设导性意见计划年规划10处20005000方米中型超市扩家电类家具类服装类等专业店行业范围重点发展高科技旅游汽车4S建材超市专业店鼓励引导市区规划建设营业面积1500方米24时商务快餐超市建设处荟萃全国特色名优吃美食城适度发展型综合超市东部产业带东部新城西部新城西部片区重点培育34家型综合超市调整控制发展百货商场突出营特色转变营业态控制中心城区中型百货店建设
外2004年加快服务业结构调整提高服务业档次水重点培育提高商贸流通业现代物流业旅游业会展业新型服务业
外商家纷纷进驻济南政府商业规划指导性求形势济南面轮商业洗牌商业网点布局进步优化调整
（六）泉城路商圈未商业规划
2004年3月中旬公示济南市泉城广场北侧区城市规划设计方案规划范围济南市黑西路泉城路榜棚街天坛街间总面积约849公顷胜利厦贵购物中心永安厦予保留外建筑全部拆公示ＡＢ两套方案均采三团三廊规划结构模式形成三横环形交通系统新建部分总建筑面积均30万方米
图8 泉城广场北侧规划区域现状
目前业A套方案东西通部道路分成三组建筑群建筑高度分15米30米45米50米四层次
设计方案寓意天圆方体建筑东西长200米南北进深150米45米高矩形体块中嵌入具凝聚力圆环建筑体部布置四庭院解决然通风采光屋顶设置观景台建筑体量居山东省第
图9 泉城广场北侧规划示意图天圆方题建筑效果图
功配置三层型购物中心四十层商务办公商务公寓会议中心健身中心等十二十三层圆形景观餐厅娱乐中心观光厅屋面设置娱乐中心观光台景观餐厅专门电梯直达
新规划出台公示显示政府泉城路—泉城广场商圈建设重视程度预示泉城路商圈进行商业街改造轮商业资源整合
结：观济南商业发展历程现状未发展趋势原商圈年市场发形成长期发展沉淀极深商业价值具定市场知名度诸四路商圈原泉城路商圈文化西路商圈花园路—老东门商圈等商圈存业态业种布局凌乱规模服务档次参差统外形象整体品牌知名度较低等弊端
基政府新轮城市建设契机出台项商业网点规划方面文件进行型商业项目规划公示等措施均已显示政府改善现商业业态布局提升商圈价值方面决心
二类商业物业特征
（）型商厦物业特征
1规模化
型商厦营面积均超1万方米规模化集约化物业项目
2功性
型商厦集购物餐饮娱乐休闲旅游服务商贸办公体商业物业满足种消费需求诸深圳王厦广州广百新翼位海市中心商圈南京西路恒隆广场层美食广场营天南北名食四层型购物中心营世界名牌精品百货五层营中西餐馆六层空中花园两座高层分甲级写字楼酒店典型功型商厦
3购物中心形式
型商厦规模较理位置优越易形成新购物中心消费中心国商业发展趋势明显型商厦组建购物中心呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头位趋势百货公司转化型购物中心部分购物中心发展成型商厦标志性旗帜目前全国风起云涌SHOPPING MALL建造运动集购物餐饮娱乐休闲商务旅游等项功体型站式消费中心
（二）专业市场物业特征
1专业营
专业营营某类型商品服务相关配套产品专业市场显著特征
2商贸结合
专业市场批发业务面机关团体企业宗采购时兼营零售业务满足市民购物求市民购物量较时喜欢专业市场选购价格更便宜
3专业商业街
专业市场形成商业街两种形式：专业市场规模营造成行成市商业氛围选址城乡结合部郊规模宏商家众品种齐全吸引量顾客光位广州道南天雄布匹市场洛溪五金市场名气专业市场二城区专业市场受空间制约开发规模宏专业市场众商家发组织政府规划横联合集中营形成专业商业街式专业市场仅广州市越秀区已形成10条全国闻名专业商业街著名德路海味干果食品专业街站前路服装专业街等
（三）社区商铺物业特征
1商住混合
社区商铺住宅物业配套产品商住混合社区商铺明显特点国汽车普率非常低居民活动半径范围较住区购物消费便成中国生活惯消费传统
2商铺规模受社区开发状况制约
社区商铺规模社区规模入住口成正社区规模发展商实力制约着社区商铺规模社区发展商实力雄厚社区规模较入住业数较社区商铺规模适扩反社区属中型入住口较少控制社区商铺开发规模
3型店铺
社区商铺营日常服务零售业服务社区住户型店铺已足应付住户日常生活需店铺需
第三部分 济南市商业物业调查
济南市目前商场银座商城华联商厦嘉华购物广场银座购物广场贵购物中心贵商厦民商场等型超市银座超市润发世纪联华沃尔玛开业家乐福等选取9家项目关联性较商业物业进行调查详见附件
图10 贵商厦贵购物中心实景
图11 泉城广场负层银座购物广场沉式广场银座商城
结：商场中银座商城贵购物中心定位高档银座购物广场贵商厦嘉华购物广场定位中高档民商场华联商厦观园商城定位中档业态设计均女性消费品竞争格局银座商城贵购物中心高档消费品银座购物广场贵商厦嘉华购物广场争夺中高档消费客户民商场华联商厦观园商城抢食中段消费利润
第四部分 济南市商业物业租售价格
泉城路周边商业物业租售价格
位济南金街西首万达商业广场首层精品步行街销售价格达5万元方米均价达36万元方米突破金街竞买高价29798元方米创济南商业物业售价新高然目前泉城路商业街规划设计等诸方面原改造泉城路流改造前泉城路营商家效益影响商业物业租售价格水泉城第商业街价值容忽视
营状况预期万达广场首层精品步行街商铺租价普偏呈现降趋势目前整体租价水300元方米月合3600元方米年部商铺米年租价达1022元远远低初租金水预期
图12 泉城路西首三联家电万达·沃尔玛商业广场
泉城路整体言租价水走势西东逐渐降低米年租金西头齐鲁金店面稻草门面房7920元（217元米日）降省政协东南泉城路南商业门面房1643元（45元米日）县西巷—舜井街—泉城路路口附米年租金30003200元（82876元米日）商业物业租售价详见附表3
启示：商业物业市场销售价格期10年期租金水进行估算泉城路商业物业销售价格168万元方米县西巷南端商业物业售价水约3万元方米
二四路线商业物业租售价格
()四路商业街
四路商业街隶属济南市市中区全长约450米营模式街门面租赁形式营业态中低服装零售现商铺48间左右面积6米200米等力面积1520米左右
四路商业街创建世纪80年代末四路尚未拓宽东西狭长南北面窄店铺分布街道北侧众商家中数营皮鞋箱包90年代初根市政规划该街道拓宽营业态改变中档时尚服饰时该路段营规模仅次泉城路商业街济南购物街区99年初着市场竞争逐步激烈数商家开始事营低档货品逐渐该路段营业态客户群改变时防商城开始运营两年时间里该路段营情况前造成众商家纷纷撤场完全统计目前该路段营五十家商家中十家左右营业年限达三年该路段民商场客流量较客户购买力较强消费群体集中周边市民游客覆盖区域集中市中天桥历等区该区域米年租金1200—3504元均20763元商业物业租价水详见附表4
（二）永兴防商城
该商城客流量较营产品数时尚类服饰购物者年轻居处商家进货渠道周边城市批发市场般货品销售价位100200元左右属中低档货品该区域米年租金约2700—6500元均约4000元商业物业租价水详见附表5
启示：商业物业市场销售价格期10年期租金水进行估算四路商业物业销售价格1235万元方米整体售价水约2万元方米处该段永兴防商城流量较售价水高面商业物业约2765万元方米整体售价水35万元方米左右
三文化西路商业街租售价格
文化西路商业街创建90年代初期周边高校林立带限商机客流量较已成济南市较繁华商业街该区域营模式独立门面零售店业态男女服饰商品较时尚前卫力消费群年轻消费者分布色餐饮店
该区域米年租金3120—6336元均4430元商业物业租价水详见附表6
图13 文化西路历润发街营业房
启示：商业物业市场销售价格期10年期租金水进行估算文化西路路段商业物业销售价格363万元方米整体售价水约4万元方米
四花园路东关街线商业物业租售价格
（）花园路线商业物业租售价格
花园路济南市第二条金街商业物业销售价格紧泉城路位洪楼广场西洪楼教堂隔路相慧厦底层商业房销售价格达2万元方米该区域商业价值见斑目前花园路底层商业物业米年租金水中段区域1500—4000元东段区域1000元左右商业物业租售价格水详见附表7
（二）东关街线商业物业租售价格
东关街西端老东门商品批发市场周末常时段该段流较里购物说天天星期天量流带租金水扬段更商业营业房铺面租金水更高达20元方米日该区域方米年租金水2000元左右商业物业租价水详见附表8
启示：商业物业市场销售价格期10年期租金水进行估算花园路路段商业物业销售价格14万元方米整体售价水约2万元方米东关街路段整体售价水2万元方米左右
图14 老东门商品市场租金高达21元天日铺面周边滚滚流车流（星期四）
表4 商业区商业物业售价理特征分析
序号
商业路段
售价水
价格理特征
1
泉城路线
1600080000
西段高东段低
2
县西巷南端
30000
南段高北段低
3
四路商业街
20000
两端高中间低
4
永兴防商城
40000
中间高两端低
5
文化西路线
44000
南侧高北侧低
6
花园路线
20000
中段高两端低
7
东关街线
20000
西段高东段低
第五部分 济南市商圈流车流调查
济南市商圈发展消费流车流寡密切相关段第性商业产中更充分体现济南市商圈流车流进行调查
四路路段
四路路段作济南原传统商业区四车道车流量高时间通该区域流量均方10分钟车流量高达7275辆高达1320辆均秒少辆车通流量少均方10分钟流量2985高达570天8时进行计算车流量达69840辆流量达28656详见附表18
二二路路段
二路华联—嘉华路段作济南西部商业老区道路狭窄车流量较少低时间通该区域流量均方10分钟车流量仅589辆高100辆流量均方10分钟流量24045高达365天8时进行计算车流量达56544辆流量达230832详见附表19
三泉城广场周边花园路路段
泉城广场周边花园路路段流车流较抽样调查路口方均10分钟车流量2349辆流量47775天8时进行计算车流量达22550辆流量达45864详见附表20
特注意舜井街县西巷相泉城路路口泉城路车辆东西单行方车流较流较少老东门流量 10分钟通流量高达1438该路段距县西巷北端入口仅相距约300米通段时间次实观察舜井街路口泉城路商业街东西流转变凸点泉城广场流舜井街行进迅速西流动老东门路口西流迅速减少
考虑项目南入口距泉城路约50100米北入口明湖路建议项目规划设计必须增强入口处建筑物视性街区业态定位方面充分考虑流客流吸引泉城路西端泉城广场老东门客流引县西巷实现泉城广场泉城路老东门客流联动
表5 商业区域日均车流流
序号
商业区域
日均车流量
日均流量
备注
1
四路区域
69840
28656
车流量流量
2
二路区域
56544
230832
流量远高车流量
3
泉城广场花园路区域
22550
45864
流量车流量
结：泉城广场区域济南商业流量集中区域该区域商业物业租售价格水处高端水二路商业区流车流日流量均属低该区域商业物业租售价格水相较低
附 表
附表1 二ОО三年房产买卖情况表(含住宅非住宅)
时间
合 计
商品房
二手房
件数
万㎡
件数
万㎡
元㎡
件数
万㎡
元㎡
季度
4238
5277
1730
2242
2239
2508
3035
1710
二季度
4808
5705
2176
3031
2375
2632
2674
1776
三季度
5516
6623
2710
3293
2317
2806
333
1727
四季度
5409
6181
2529
3097
2366
2880
3084
1855
合计
19971
23786
9145
11663
2330
10826
12123
1766
中7月
1940
2286
823
1012
2322
1117
1274
1421
8月
1723
1992
949
1161
2248
774
831
1949
9月
1853
2345
938
1120
2384
915
1225
1894
附表2 住房买卖分类情况表
单位：件万㎡亿元元㎡
时间
商品住房
二手住房
中房改房
件数
面积
均价
件数
面积
均价
件数
面积
均价
月
03年9月
915
1065
2338
829
665
1910
349
207
1643
02年9月
606
719
2197
803
1006
1352
271
161
1429
增长
510
481
64
32
339
413
288
286
150
季
03年3季度
2644
3143
2281
2554
2147
1733
1000
610
1623
02年3季度
1691
2133
1991
2119
2092
1439
770
459
1394
增长
564
472
150
205
26
204
299
329
164
年
03年1~9月
6436
7969
2225
7437
6474
1674
2723
1649
1552
02年1~9月
4199
5710
1902
5538
5875
1401
1968
1171
1358
增长
533
396
170
343
102
195
384
408
143
附表3 泉城路线商业物业租售价格览表
序号
位置
建筑面积
米年租金（售价：元）
备注
1
万达广场层65号铺
575
1570
三月签
2
万达广场层74号铺
约45
1350
3
万达广场层76号铺
4205
1460
4
万达广场层11A号铺
60
1022(原购入价25万元)
初米年租金2200
5
万达广场层08B号铺
约83
1025
6
万达广场奥康街门头
523
原租金4600元（现转价5万元）
奥康营售租
7
万达广场层某铺位
30
3080（现转价433万）
中介数
8
齐鲁金店面稻草门头
25
7920
规格36m×7m
9
省府前街路口西侧古玩城
6
4056
直接街
10
省府前街西侧劲霸男装
100
2500
直接街深约50米
11
院前街路口华典厦层
300
5070
东南街含2间办公室
12
舜井街路口西侧真维斯
120
2500
两层60米
13
舜井街西铺位A
95
7368
楼拐角铺位
14
舜井街西铺位B
11
7272
楼拐角铺位
15
舜井街南黑西路铺面
15
2920
16
省政协面门头房
55
2920
没制冷采暖设备
17
皇亭体育馆面门头房A
15
3285
制冷采暖设备物
18
皇亭体育馆面门头房B
35
2920
制冷采暖设备物
19
皇亭体育馆面门头房C
33
1643
规格33m×10m
附表4 四路商业街租金价格览表
序号
商铺名称
建筑面积（方米）
方米年租金
备注
1
美思衣
20
2250
男女衣
2
梦倩服饰
10
2796
女装
3
毫骏
15
2004
牛仔装
4
百新男装
15
1932
男装
5
牛牛童装
6
2496
童装
6
霓裳
10
1296
休闲装
7
天
17
2112
童装
8
北极秀
12
2328
保暖衣
9
迪贝丝
20
2496
女装
10
海羊毛衫
10
1992
羊毛衫
11
柔情女
15
2400
女装饰品
12
真怡美包饰
15
2400
箱包制品
13
香阁娜法国香熏
10
3504
美容香熏
14
威堡龙服饰
40
1500
韩国饰品
15
祥鞋店
25
1596
皮鞋
16
广州皮具城
30
1668
皮具
17
玉石轩
40
1452
玉石制品
18
翰皇擦鞋
10
2604
皮鞋保养
19
沙宣发艺
40
1200
美发
20
阿力发艺
20
1500
美发
21
均
20763
附表5 永兴防商城租金价格览表
区域
营业态
年租金
面积（㎡）
区
烟酒糖茶冷饮电脑画饰品化妆品箱包衣等
柜台式租金28万年
柜台约3米独立铺位810米
二
区
美甲玉石制品仿真首饰音制品皮具精品屋婚纱永兴快餐等代表品牌：泉兴耐丝屋休闲族紫浣花衣等
柜台式租金28万年
柜台约3米独立铺位810米
三
区
男女时装（女装）金扣子服饰维丽丝千堆雪歌莉亚拉·特浪漫典千娇百媚柏仙格佐丹奴安踏香雪魔怪牛仔花坊伊等28品牌
独立商铺租金1015万年
力面积20米
四
区
男女时装（女装）特雅花衣恋杜安见散雪基龙诱惑圣雪合华麟花瓣雨红樱束森林公等28品牌
独立商铺租金1015万年
力面积20米
五
区
鞋类森林公浪漫典达芙妮飞驼木林森派中派八匹马仙妮诗奥古丝红蜻蜓双星乔丹等35品牌
开架式销售租金610万年
力面积10米
六
区
男女时装（女装）禾时尚空间喜缘精品婚纱世域润美溪美时尚魔鬼鱼欧陆行幸福格格龙威钟爱生时尚典东京快讯星期六梦牛类公社等49品牌
独立商铺租金1013万年
力面积20米
七
区
中低档化妆品饰品家电
男女时装（女装）嘎丝非红粉佳花扣雨泽服饰雁莎江南弘韩菲斯名女菊菊衣风度首班车酷迷客等38品牌
独立商铺开架销售租金615万年
力面积15米
八
区
饰品箱包工艺品百货等
开架销售租金595万年
力面积10米
附表6 文化西路商业街租金价格览表
序号
商铺名称
建筑面积（方米）
方米年租金
备注
1
意飞奴
30
3996
休闲服饰
2
知味屋
20
4500
饰品
3
天籁
20
4752
女装
4
博士堡
15
4668
牛仔装
5
波顿
20
4500
牛仔
6
春竹
25
3120
毛衫
7
梦雪
30
3672
休闲装
8
杰施
18
5556
时装
9
栖凤梧桐
15
6000
时装
10
安踏
30
3336
运动服装
11
席
20
4500
时装
12
家安娜
15
6336
床品
13
枫心荷影
20
4500
时装
14
梅红
10
5496
时装
15
彬彬
25
4800
时装
16
圣雪绒
15
3996
衣
17
风格驿站
25
3204
休闲服饰
18
印良品
20
4248
休闲服饰
19
衣典
20
3000
女装
20
均
4430
附表7 花园路线商业物业价格览表
序号
物业位置
米年租金
销售价格
备注
1
富翔天商业街东起第12间
1120元
前期6800元㎡现已涨1万余元㎡
花园路二层连租面积约200米年租金13万元二层租金1500元月计
2
富翔天商业街东起第6间
832元
面积84米
3
洪楼广场西侧慧厦
1460元起
2万元
销售时间较早区域竞争手较少
4
润发西海蔚商业广场
约1万元
住宅底层2层均价未正式销售
5
二建融基厦底层
13万元
12层连售计1400米
6
润发广场东街手机门面房
4015元
7米外开三角形
7
花园路亿家乐房屋中介
1850元
27米
附表8 老东门商圈周边商业物业价格览表
序号
物业名称
租售价格水
营业态
备注
1
名萃商厦
25元㎡日
F1：鞋类少量化妆品服装（季服）F2女装（季服）F3男装（季服） F4皮装
流少外立面单特色服装营水较低
2
东门商品批发市场
36元㎡日
F1：文体品饰品等商品F2：服装（季服非季服）鞋类
流非常通道窄摊位约8㎡铺面约15㎡营中低档品种零售批发重青年学生消费
3
东门商品批发市场两侧商业房
67元㎡日
休闲服饰眼镜店饰品店文具店等
档次较低含极少量品牌专卖店派繁荣景象租价东西递减
4
历黄路东\明湖路北门头房
730元
旧房明湖路
5
名翠商厦广场西门头房
7910元
童装
面公交车站10米
6
老东门二层商铺
7300元
服装
面积2方米
附表9 银座商城
商场名称
银座商城
理位置
泺源街佛山街交叉口
开 发 商
山东省商业集团
营理
营理
物业理
营理
认 知 度
跨区域高
辐射范围
整市区周边县市
总 规 模
5万余方米
营面积
5万方米
楼 层 数
6层1层
营模式
统营理
营特色
中高档女装女性品
商场包装
整体包装档次高舒适感程度高
营业态
百货业辅超市餐饮家电
车 位 数
约120约110
整体形象
山东省著名商业品牌整体形象
营业时间
9：0021：00
服务情况
素质高态度热情
顾客满意度
高
力消费群
白领中产阶级政府官员
业态分布
1F：超市烟酒糖茶医药保健日百货家电音制品家电器快餐冷饮摄影彩扩相器材
1F：化妆品镶嵌珠宝金银首饰男女皮鞋钟表眼镜
2F：男士服装领带男士饰品西裤新华书店箱包
3F：精品女装职业女装羽绒服装女士饰品皮衣
4F：女士服装羊绒羊毛男女衣休闲装袜品
5F：运动服饰体育品健身器材灯具画廊珠宝玉器工艺礼品玻璃器皿通讯工具电脑办公文具
6F：童服装童玩具童车童鞋图书文具床品家居
银座桥北层特卖场：男装女装男女皮鞋羊毛羊绒运动休闲衣袜品箱包皮具童装童鞋床品健身器材
交通情况
公交：东：49K968010244K526589K54路 西：增加70路
道路：泺源街6车道行车道约9米行道约5米距泉城广场约300400米
附表10 银座购物广场
商场名称
银座购物广场
理位置
泉城广场负层
开 发 商
山东省商业集团
营理
山东世界贸易中心
物业理
银座
认 知 度
跨区域高
辐射范围
整市区
总 规 模
约3万余米
营面积
3万方米
楼 层 数
1层
营模式
统营理
营特色
品牌超市中高档百货
商场包装
整体档次较高舒适感较高
营业态
超市百货餐饮电玩辅
车 位 数
约150泺源街辅道约75
整体形象
山东商业著名品牌整体形象
力商家
银座超市
营业态
超市
营规模
约1万方米
营业时间
日四9：0022：00
五六9：0022：30
服务情况
素质高态度热情
顾客满意度
高
力消费群
普通市民白领中产阶级政府官员
业态分布
仕女时尚馆淑女流行馆运动休闲城康康快餐皇室萨麦劳银座超市化妆珠宝绅士世界
交通情况
公交：东：49K968010244K526589K54路 西：增加70路
道路：泺源街6车道行车道约9米行道约5米距泉城广场约300400米
趵南岗交通流量：时间13日13：2213：23东西75辆西东48辆
备 注
目前国单层商业设施规模拥1万米汽车行车停车场
附表11 万达沃尔玛商业广场
商场名称
万达沃尔玛商业广场
理位置
泉城路西端
开 发 商
济南万达商业房产公司
营理
济南万达商业物业理公司
物业理
济南万达商业物业理公司
认 知 度
跨区域高
辐射范围
整市区
总 规 模
约5万米
营面积
4万方米
楼 层 数
4层1层
营模式
统营理
营特色
品牌超市家居城室步行街
商场包装
整体档次较高舒适感程度较高
营业态
超市家居百货辅
车 位 数
约150
整体形象
全国商业产品牌整体形象较
力商家
沃尔玛超市
营业态
超市
营规模
约2万方米
半力商家
红星美凯龙
营业态
家居
营规模
约1万方米
营业时间
超市7：0022：00
家居：日四9：0020：00
五六9：0021：00
服务情况
素质高态度热情
顾客满意度
高
力消费群
普通市民白领中产阶级政府官员
业态分布
F1精品步行街男女服饰休闲服饰美食婚纱摄影工艺礼品男女皮鞋
F2F3：超市
F4：家居
附表12 贵购物中心
商场名称
贵购物中心
理位置
济南市天坛街1号
开 发 商
山东鲁集团
营理
鲁商贸公司
物业理
鲁商贸公司
认 知 度
跨区域高
辐射范围
整市区周边县市
总 规 模
22万米
营面积
176万米
楼 层 数
5层1层
营模式
统营理
营特色
荟萃世界名优精品传播现代消费文化
商场包装
整体包装档次高舒适感程度高
营业态
百货超市辅
车 位 数
约35
整体形象
山东省商业品牌整体形象
营业时间
9：0021：00
服务情况
素质高态度热情方
顾客满意度
高
力消费群
白领中产阶级政府官员
业态分布
B1精品超市：名烟名酒进口食品保健食品休闲食品冷冻食品茶叶饮料副食调料海洋干货洗涤化妆百货品康康快餐药品
F1名贵堂：钟表眼镜化妆品金银珠宝（代表品牌：周福娇兰江诗丹顿博柏利）
F2秀美天：女士正装女士时装皮草针织衣饰品（代表品牌：柯利亚诺菲妮迪宝姿白领）
F3英俊世界：男士正装男士休闲男士精品服饰西裤衬衫皮装（代表品牌：纪梵希雅格狮丹彭保罗·劳伦）
F4休闲乐园：鞋类箱包休闲服装体育服装（代表品牌：爱步新秀丽英格莱尔斯顿）
F5新生活家：摄材办公品通讯家电床品童品工艺品体育品摩椅家居百货柔婷美容店（代表品牌：喜登卡撒天娇傲胜）
备 注
北侧入口流统计：13日16：3316：38 出100名购物33名
附表13 贵商厦
商场名称
贵商厦
理位置
泉城路147号
开 发 商
鲁集团
营理
鲁商贸公司
物业理
鲁商贸公司
认 知 度
跨区域较高
辐射范围
整市区
总 规 模
约3万米
营面积
3万方米
楼 层 数
6层1层
营模式
统营理
营特色
中高档消费\时尚生活
商场包装
整体包装档次较高舒适感程度较高
营业态
百货超市辅
车 位 数
约130
整体形象
全省商业品牌整体形象
营业时间
9：0021：00
服务情况
素质高态度热情方
顾客满意度
高
力消费群
白领中产阶级政府官员
业态分布
B1：生活超市：精品家电办公品高档烟酒食品副食冷冻生鲜洗化百货药品肯德鸡
F1讯彩带：黄金珠宝钟表眼镜工艺品化妆品射器材通讯器材工艺品SPR总服务台（代表品牌：英纳格天梭）
F2流行会馆：男女皮鞋时尚饰品少女服装箱包
F3伊风采：女士服装女士饰品彩妆衣领带（代表品牌：哥弟曼斯汀）
F4绅士空间：女士服装羽绒服衣皮衣羊绒羊毛（代表品牌：斯卡图法鳄）
F5动感世界：男士服装运动休闲服饰
F6家居天：床品家具童服装童玩具体育品健身器材高档工艺品高档卫浴美容厅
备 注
西南入口流统计：14日11：0911：19 出156名购物39名
泉城路北侧贵商厦段道路流统计：14日11：3411：44 东西320西东263
附表14 民商场
商场名称
民商场
理位置
四路\河西街交叉口
开 发 商
省商业局
营理
营理
物业理
营理
认 知 度
较高
辐射范围
济南市区
总 规 模
4万米
营面积
3万方米
楼 层 数
8层现营业6层
营模式
中低档综合商品百货
营特色
众化消费
商场包装
般装修
营业态
百货业
车 位 数
羽绒服卖场前百
整体形象
二流百货店
营业时间
8002000
服务情况
较
顾客满意度
较高
力消费群
工薪阶层
业态分布
1F：相器材眼镜化妆品超市日化洗涤工艺礼品金银珠宝铂金玉器精品钟表麦劳商场餐厅
2F：女士服装新潮时装职业女装羽绒服淑女装
3F：男式西服衬衫领带T恤西裤皮衣茄克休闲牛仔休闲装运动装
4F：男女皮鞋运动鞋衣丝袜妇女品羊绒羊毛针纺织品床品箱包皮包皮具休闲装精纺毛料丝绸化纤
5F：音制品等类家电电话机灯具空调冰箱洗衣机热水器微波炉摄机家庭影院身听婴品通讯器材童鞋童服装文化办公乐器健身健美品体育器材童玩具
6F：餐饮美容娱乐广场
备 注
南门流统计16日11：2636出115中购物46均消费额约5060元
附表15 洪楼润发超市
商场名称
洪楼润发超市
理位置
洪楼广场西100米
开 发 商
详
营理
营理
物业理
营理
认 知 度
较高
辐射范围
市区东北部
总 规 模
约23万方米
营面积
约2万方米
楼 层 数
3层
营模式
统营分散营结合
营特色
价超市
商场包装
般装修
营业态
超市辅百货餐饮
车 位 数
室46室外约59
整体形象
中低档众化消费处
营业时间
8002200
服务情况
较
顾客满意度
较高
力消费群
工薪阶层
业态分布
F1 商店街服务台汽车停车场
F2 商场入口百货区收银台商场出口
F3 食品区百货区
附表16 济南华联商厦
商场名称
济南华联商厦
理位置
二纬十
开 发 商
华联集团
营理
营理
物业理
营理
认 知 度
较高
辐射范围
济南市区
总 规 模
详
营面积
约35万方米
楼 层 数
5层
营模式
百货店
营特色
中低档百货
商场包装
般装修
营业态
型综合百货店
车 位 数
约200
整体形象
中低档百货众化消费
营业时间
9002200
服务情况
般
顾客满意度
基认
力消费群
工薪阶层
业态分布
F1 化妆品钟表珠宝首饰糕点食品
F2 时尚女装
F3 男装休闲装
F4 鞋帽羊绒羊毛布匹
F5 家电童装行车文具家具品
附表17 嘉华购物广场
商场名称
嘉华购物广场
理位置
二纬九
开 发 商
华联集团
营理
营理
物业理
营理
认 知 度
较高
辐射范围
市区中西部
总 规 模
4万米
营面积
4万米
楼 层 数
5层
1层
营模式
统营理
营特色
中低档百货
商场包装
中档包装
营业态
型百货店辅超市
车 位 数
约300
整体形象
中档偏
营业时间
9002200
服务情况
般
顾客满意度
基认
力消费群
市区中西部中高消费群体
业态分布
F1 化妆品珠宝首饰男女名鞋箱包手机卖场永快餐
F2 时尚女装饰品美甲衣
F3 名品男士馆
F4 保暖服饰家居品美容院运动装
F5 体育品童乐园
附表18 四路路段流车流统计
路 口
日 期
时 间
方
车流量（辆）
流量（）
四路河街交界口
3月19日
星期五
11：2011：30
东西方
1320
300
四路河街交界口
12：2012：30
南北方
750
120
四路河街交界口
14：1514：25
南北方
540
170
四路河街交界口
15：2015：30
东西方
1000
268
四路河街交界口
3月21日
星期日
11：3511：45
南北方
460
300
四路河街交界口
12：2012：30
东西方
580
400
四路河街交界口
14：0014：10
东西方
650
570
四路河街交界口
15：4015：50
南北方
520
260
总计
5820
2388
均方10分钟流量
7275
2985
四路均日流量
均方10分钟流量×2×6×8时（天）
69840
28656
附表19 二路部分路段流车流统计
路 口
日 期
时 间
方
车流量（辆）
流量（）
二纬十二
3月18日
星期四
11：1011：20
东西方
89
227
二纬十二
11：2511：35
南北方
92
256
二纬九
12：2012：30
东西方
67
305
二纬十
12：4512：55
南北方
48
189
二纬十二
13：2013：30
东西方
72
231
二纬十二
13：3513：45
南北方
81
260
二纬十
14：1014：20
东西方
33
107
二纬九
14：5015：00
南北方
41
279
二纬九
15：1515：25
东西方
59
205
二纬十
16：0016：10
南北方
31
156
二纬十二
3月20日
11：0011：10
东西方
80
268
星期六
二纬十二
11：1511：25
南北方
95
290
二纬九
12：2512：35
东西方
61
365
二纬十
12：5013：00
南北方
40
200
二纬十二
13：2513：35
东西方
64
267
二纬十二
13：5014：00
南北方
77
302
二纬十
14：2514：35
东西方
29
125
二纬九
14：5515：05
南北方
40
354
二纬九
15：1515：25
东西方
51
230
二纬十
16：0516：15
南北方
28
193
总计
1178
4809
均方10分钟流量
589
24045
二路均日流量
均方10分钟流量×2×6×8时（天）
56544
230832
附表20 泉城广场周边路段花园路流量车流量统计
路 口
日 期
时 间
方
车流量（辆）
流量（）
老东门
3月17日
星期三
9：409：50
南北方
183
670
老东门
9：5510：05
东西方
190
500
南门街黑南路
10：3810：48
南北方
166
350
黑南路天坛街
10：5511：05
东西方
270
361
泉城路普利街
11：3011：40
南北方
371
405
泉城路普利街
11：4511：55
东西方
265
436
趵南路泺源路
14：4014：50
南北方
293
480
趵南路泺源路
14：5515：05
东西方
305
487
泺源路泺文街
15：2015：30
南北方
208
490
泺源路泺文街
15：3515：45
东西方
291
482
山街泺源路
15：4015：50
南北方
70
150
泉城路县西巷
16：1516：25
东西方
420
109
花园路山路
16：5017：00
东西方
238
132
历城润发门口
17：2017：30
东西方
354
800
老东门
3月21日
星期日
9：5510：05
南北方
162
723
老东门
10：1010：20
东西方
174
715
南门街黑南路
10：5511：05
南北方
153
489
黑南路天坛街
11：1511：25
东西方
235
537
泉城路普利街
11：5512：05
南北方
307
465
泉城路普利街
12：1012：15
东西方
252
517
趵南路泺源路
14：0514：15
南北方
225
513
趵南路泺源路
14：2014：30
东西方
273
567
泺源路泺文街
14：5515：05
南北方
156
583
泺源路泺文街
15：1015：20
东西方
203
533
山街泺源路
15：3015：40
南北方
36
243
泉城路县西巷
16：2016：30
东西方
301
335
花园路山路
16：5517：05
东西方
176
197
历城润发门口
17：2017：30
东西方
300
1108
总计
6577
13377
均方10分钟流量
23490
47775
两区域均日流量
均方10分钟流量×2×6×8时（天）
22550
45864
附表21 泉城路业态分布情况表
南侧西东
北侧西东
冠芝霖手机卖场→济南市商业银行西门支行→济南市交通银行→苏宁电器→Erdos→工行泉城路支行→齐鲁金店→丰利厦→元仕裘皮名店→新视杰音→宝明斋眼镜→海浦东发展银行→济南百货楼（济南新东方眼镜精益眼镜）→青年广场→[卫巷]→服饰卖场→唐狮休闲服饰→肯德基→贵购物中心→齐鲁国际厦（齐鲁眼镜爱书音配送超市百信鞋城麦劳浪漫典婚纱馆）→快活西式快餐→光银行→梦特娇旗舰店→达芙妮→真维斯→海乐迪→华伦天奴→利牛仔→诺基亚客户服务中心→韵升音乐礼品→乔丹运动休闲系列→金伯利厦（兴业银行）→金利服饰→花花公子家居系列→建行→北京现代汽车华达特约销售服务店→农村信社→鲁创典行→亨利眼镜→真正医药连锁店→美伊娜化妆品→美阿丽美发工作室→鑫嘉禾食府→历区民医院（现已撤）→韩国烧烤店→济南泉城电子科技书店
三联家电→万达商业广场（沃尔玛超市红星美凯龙家居广场）→华伦休闲服饰→柏仙菲格（FEEL100）休闲服饰→佐丹奴休闲服饰→班尼路休闲服饰→Ayaya女孩饰件→素女士休闲服饰→博士堡·飞鱼女士牛仔→欢东休闲服饰→红蜻蜓皮鞋→稻草休闲服饰→杰弗雷休闲服饰→石头记玉石饰件→达芙妮女鞋→春竹羊毛衫→麦迪嘉休闲皮鞋→Anta安踏运动鞋→七匹狼休闲男装→金伯利钻石→Pepsi运动系列服饰→谭木匠→劲霸男装→[省府前街] →圣·迪奥休闲女装→E库休闲服饰→斯雅男装→哥弟休闲服饰→袋鼠男装→Anta运动休闲系列→海澜家男装→红蜻蜓皮鞋→农行→格威斯服饰→翠玉轩玉石饰品→雅戈尔服饰→杰弗雷休闲服饰→台北鞋城→新华书店→金街女店→李宁专卖店→美国加州牛肉面王→时尚新娘婚纱摄影→千百味日式快餐→意诺意式助萨→齐鲁音超市→[院前街] →贵商厦→肯德基快餐→梦莱茵婚纱摄影→省政协→华厦→皇亭体育馆→规划中建商务楼
附图 商铺调查价格铺位（部分）
泉城路西段稻草（日租2170元㎡）山东古玩城（日租1111元㎡）东段舜井街路口真维斯（两层日租685元㎡）
泉城路省府前街路口劲霸男装（日租685元㎡）芙蓉街路口雅戈尔二三层建筑（2002年3月竞拍价29798元㎡）
泉城路院前街路口华典厦底层商铺（日租139元㎡）
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