天安第城二期·新庭院TOWNHOUSE
行销推广方案
目 录
长春天安第城期概况
二长春天安第城二期市场分析目标客户
三直接竞争手分析
四长春天安第城二期整体营销策略
五新庭院TOWNHOUSE产品特性包装
六整合推广策略
七销售控制策略
八天安第城二期开盘客户积累策略
九开盘活动策划
十销售工具现场包装
十广告表现策略
十二公关活动
十三长春天安第城二期成测算利润分析
长春天安第城期概况
长春天安第场面位长春市高新技术产业开发园区东前进街南接卫星路西邻电台街北首席繁荣路占42万方米属长春市五类段距市中心12km车程约20分钟
（）项目周边情况分析
项目块处长春市高新区门户阳区接壤块南侧卫星路长春市外环干道前进街电台街繁荣路正建设中城市次干道块东北面原长春郊区农民居住区外前卫医院长春学校学院等西南面呈伞状分布着高新区新招商引资众企业吉林学二五中学活尔玛型超市高新硅谷园腾达集团华禹光谷修正药业长生药业汽丰田厂汽红旗厂生态园鹅岛等特占长春总产值60汽厂区电台街开道距块
3km
（二）期开发销售情况分析
1项目块占42万方米中3万方米阳区环卫处期总开发面积85万方米中售楼处015万方米配套公建06万方米层12万方米高层46万方米
2开发房屋销售情况表
层
高层
双拼墅
双复式公寓
公建
未售出
合计
建筑面积
12000
46000
4000
5200
6200
8900
户数
72
240
14
20
18
177
户型
三房两厅两卫
140—150m2
三房两厅两卫
170—180m2
285m2
250m2
350m2
已销售户数
63
80
14
20
已售面积
10500
14000
4000
5200
76
销售速度
次快
慢
快
快
尚未销售
3客户分析
1）期项目总体销售速度快联排层
2）客户普遍认高层户型面积偏居室少总价偏高
3）双拼墅双复式公寓长春市场极少类似产品价格适中受客户青睐二期更浓厚兴趣
4）访客户户型四房（建筑面积150—170m2）
5）客户成交形式老客户带新客户形式成交约占总成交量30
6）成交客户中47汽员工11公务员13高新区企业员工22私营业
7）针高层销售拟推出全装修外商公寓租代售形式促进投资型客户成交
4期成效总体分析
1）期开发面积少开发楼号偏块隅入口连接较牵强体现
2）会工湖景观道尚未建成区服务功景观足
3）期工程原定竣工日期2001年12月轻轨建设资金短缺影响2001年进行基础施工2002年6月恢复施工2003年6月基建成总工期延长年
4）形土质素开发周期延长增加期间费天安第城期工程类型楼盘成增高
5）房屋保温采暖认识足房屋局部存冷桥结露现象
5综合期开发销售情况结合整体开发规模项目二期应遵守原：
1）迎合市场需求做适销路产品追求单位面积高利润应追求
产品销售速度追求单位时间高利润
2） 品牌宣传根市场需求量稳步开发形成社区规模
降低开发成提高竞争力
4搞售服务消已购房客户满意素促进老客户带新客户成交
三市场分析目标客户
（）房产总体形势
2003年总体景气表现局部亮点外表现半年非典前形式较半年急转直
前年销售面积销售单价俊降前三季度商品住宅成交面积64万m2交易额168亿元民币
二手房交易量价格商业营业户保持旺盛需求交易量方法迹象
景气原分析：
1 受济发展素制约长春均GDP值偏低普遍未预期收入明朗期市场调查显示购房百分较年明显降
2 长春市政府年中颁布文件允许机关厂矿建住宅楼房产市场化运作沉重击直接导致商品房销售量萎缩
3 市政府缺乏城市运营力2003年2004年长春重市建设市政规划鲜利素基街路修补亮化绿化没规模动迁改造
4 持币观情绪较重开发商争相调房价媒体缺乏正确引导情势长春市场较明显买方市场购房者楼盘挑剔苛刻房价继续调抱较幻想南方济发达城市房价相长春基济欠发达周边城市吸引力较差城市短期市场难涌现更购房需求销售量价格形成效支撑2004年制约房产发展素然存明年成交量价格预计会低位徘徊幅降
2003年市场差强意区域乏明星楼盘两年市场调整长春房产种趋势进步明朗
1 品牌化进步加强2000年万达进入长春开始国型开发企业开始进军长春集体行动尤2003年已项目已确定项目外埠型开发商十家定位进步分散万达万科南益驰天安继续走中高档市场外段原阳区济开发区转全面开花绿园甚八里堡成外埠开发商圈范围预计2004年 长春品牌房产竞争空前激烈年
销量品牌房产优势更明显中档商品房中万科万达天安占市场绝数份额中低作攻方中海开盘销售情势直较长春开发商代表亚泰星宇富苑威尼斯等年度外埠品牌开发商击举步维艰证明长春购房者品牌认度正逐步走强
2 规模化开发渐成趋势东北城市相长春产开发规模化特点更明显占30万方米基品牌开发商底限亚泰万达更达100万方米绿突破120万方米规模2003年初长春海华选择八里堡300万方米旧城改造项目规模化开发趋势推长春年商品住宅销售量百万现状规模化开发存隐患
3 商品房购房体正发生显著变化中低价位楼盘成楼市亮点2003年楼盘定位民化趋势正日趋显露2003年前外埠开发商长春全部瞄准中高档市场万科万达天安鸿基等2003年中海绿华约中低档市场青睐加时市中心前年出现4000元m2价位基复存表明中高档住宅2000—2002年量供需求量迅速减少中低档住宅需求量较稳定加开发商加供2003年基出现档位购销两旺局面预计2004年部分开发商会2000—3000元m
2价格区间展开激烈竞争万科加入档次住宅竞争相反中高档市场参者仅天安万达驰中高档住宅2004年总量供应
4 购房区域成交势头济开发区东南版块成热点区域长春市房产2001年市场调查显示36消费者选择阳区置业年减少8百分点值注意计划济开发区购房消费者首次超阳区外四老城区占22原该区域总体价格较低低2000元m2住宅皆时万科中海介入带动该区域气吸引家商欲势渔利明年预计继续延续阳济开发区维持热度绿开发助绿园区住宅市场区位价值提升
（二）竞争楼盘分析
2003年整长春市场天安第城直接间接竞争性楼盘52004年预计增加驰绿南益现竞争楼盘年市场表现明年开发计划分析：
万达：年开发7万方米包括70套联排墅已全部售完层部分90方米剩余较外余基售磬全年销售面积5万方米左右明年开发三期面积20万方米层高层调查三期没联排墅
万科：2003年万科推出二期阿美丽家8万方米销售率65左右2004年万科城市花园开发完毕万科二道区北方市场开设新项目受段局限该项目天安第城档次差距没墅称该项目万科万科花园高档次预计该项目万科进军中低档市场信号
富苑：2003年度销售情况较差总销售户数120户左右该项目95高层中高层次推出22万方米消息该项目2004年明年年继续幅度降价采非市场手段消化2003年富苑富苑花园新民广场路段推出盛世时代广场商业项目
中海：2003年中海定位中低档住宅取市场先机年开发12万方米销售量55万方米该销售面积2003年长春单项销售量2003年中海定价偏低天安第城尚直接竞争2004年中海利期现房优势等热销时推出二期8万方米价格会逐步走高接3000元m2预计2005年中海推出河边联排墅天安第城竞争逐步升级
鸿城国际：2003年重推双复式花园洋房192套面积220—240方米总价80—90万元间全年销售110套现余82套2004年推出四栋高层售价基保持2800元m2左右基身物业品质2004年基天安第城构成竞争
绿：2003年相长时间保持低调外界难真实情况2004年绿开工开盘选址绿园针汽潜市场汽中低端客户较吸引天安第城层户型 定分流作
驰：驰天安第城咫尺定位完全相初长春雄心勃勃项目2004年强劲手定位天安第城呼应助高新区区域热点市场形成避免天安第城高新区形单影局面外2004年驰规模广告宣传天安第城吸引额外关注
明年市场供应层面言万科万达鸿城国际中海绿均层高层项目层形成竞争期市类墅驰加鸿城国际富苑华城家园足150套部分存量参年类墅消化量约300套明年类墅市场需求应缺口根2003年购房者类墅关注二期意认购量
天安第城二期市场应
2003年天安第城竞争空前激烈情况俗业绩项目年度销售额应长春前四位销售额长春住宅市场7—8赢行销售者普遍认二期发展奠定相优越基础二期期成功基础做相合理调整具体市场应点：
1巩固客户天安第城良关系争取天安第城二期做良性宣传引导业目前满意方面采暖效果理想济问题外物业服务质疑处公司物业应动业举办联谊话等活动改善期业关系
长春市类墅级住宅产品市场分析
2004年长春市高端房产市场中够天安第城构成竞争产品牌万达万科中海鸿城国际南益融创富苑绿等述产品牌开发项目融创·城外构成直接竞争具体情况：
万达：2003年开发7万方米（包括70套联排墅层住宅）已全部售完层户型面积100—140方米年开发三期面积20万方米层高层调查三期没联排墅
万科：2003年万科推出二期层住宅8万方米销售率65左右力户型
120方米已销售空消息2004年万科二道区北方市场开设新项目初步定位130—150方米复式住宅时万科选择块位长春天安第城西侧仅路（电台街）隔占50万m2价：700元m2（含配套费）已高新区委会签订协议书尚未支付价款拟开发时间2005年3月开始目前正做规划设计初定期开发面积15万m2万科意图暂时控制块静时常成熟价升值成规模开发
富苑：2003年度销售情况较差总开发面积22万方米高层占95实现销售120户左右销售面积约2万方米预计2004年会采幅度降价非市场手段消化存量房
中海：中海定位中低档住宅2003年年8月正式开盘力户型110—120m2层三房户型均价2100元m2开发量12万方米已销售55万方米现房价已升2300—2400元m2悉二期推出层8万方米价格逐步提高2600元m22005年拟推出部分联排墅产品届时会项目产品形成竞争
鸿城国际：2003年推双复式花园洋房192套面积220—240方米总价80—90万元间全年销售110套现余82套2004年推出四栋高层售价基保持2800元m2左右基身楼宇品质天安第城相差较远2004年基天安第城构成竞争威胁长春市场双复式住宅联排墅相需求量
融创：块紧万科块西侧占58万m2价700元 m2定位非常类似联排墅结合规模开发快速进行项目2004年强劲手定位天安第城呼应助高新区区域热点市场形成避免天安第城高新区形单影局面外2004年融创·城规模广告宣传天安第城吸引额外关注目前融创已推出公寓联排独立墅开始部认购
二天安第城二期竞争优势
2004年长春市房产市场进行总体分析确定融创·城竞争楼盘开发动：
1项目概述
融创·城天津驰产投资开发该项目位硅谷街飞跃路交汇处占5853公顷建筑面积60万米期占面积15万米建筑面积13万米容积率076绿化率40开发墅洋房力求造长春首席低层低密度高尚社区该楼盘天安第城属区位市场定位产品形式非常接成年竞争手
2产品价格策略
融创推出洋房面积190—251方米间产品形式天安第城二期双复式较接售价4200—4600元方米联排墅包括部分TOWNHOUSE干独立式墅面积区间220—300方米间售价4800—5500元方米
3营销推广策略
融创攻吉林学汽集团两客户群吉林学正建设中学城融创仅仅路隔融创吉林学表现出极积极动营销战略止融创已采取赞助吉林学奖学金吉林学组织2004年首届融创杯振兴东北米诺挑战赛等种营销策略已吉林学建立定知名度
3工程进度施工素分析
融创·城桩基础现已施工完毕洋房墅已进展2—3层售楼中心体已初见雏形总施工速度较快
该楼盘房屋体采砖混结构外墙保温采挤塑板加保温节砌块形式房率提高90供暖方式采热式供暖
5项目优劣势分析
A 优势分析
价格方面融创定价较项目略低房屋总价拉开定档次情况价格成竞争优势
B 劣势分析
销售支持素方面融创现售楼环境较差集中西安路汽贸城两销售点两处整体环境楼盘销售起较配合作外现期房没园区环境作配合会增加销售难度
品牌知名度方面融创营二手房发展起公司年扩张速度快品牌没建立起足够知名度认度长春房产盘盘踞情况迅速开知名度市民充分认需定时间
规划设计方面融创园区规划没显著卖点规划设计产品宣传品醇欧洲题贴住宅建筑密度较均较明显倾斜会造成正房感觉住宅外立面面积采灰色系产品没表现出高档住宅应具备风格素会影响该楼盘销售
6天安第城竞争优势
天安第城竞品楼盘较中尤竞争手融创·城中具备明显优势：
（1）品牌优势：
天安中国中国产市公司前三名房产开发业中国唯够规模开发墅品牌开发商
（2）成熟社区：
现楼优势彰显建筑质量园林美境绽现幽静格调业入住生活氛围业已形成
（3）规划设计：
景观道园林中心会休闲配套公建商业配套网球场运动配套……
（4）区域优势：
西南高尚片区逐渐形成利吸引置业者目光天安第城相融创·城交通更便捷周边配套更完善
（5）建筑品质：
天安中国18年开发验产品细节完美追求保证楼盘整体实力极出众长春出右者
（6）生活品位：
天安第城长春公认第高尚社区海派外籍士天安第城赞誉嘉
综述应充分考虑融创·城项目产生竞争压力时应充分认识身优势作
三新庭院TOWNHOUSE产品特性包装
天安第城二期项目产品形态特色：
产品形态：独院住宅联排墅双复式住宅层（保留）
二总体特色：
1成熟社区：现楼优势彰显建筑质量园林美境绽现幽静格调业入住生活氛围业已形成
2重配套：景观道园林中心会休闲配套公建商业配套网球场运动配套……
3 域优势：西南高尚片区逐渐形成利吸引置业者目光
4 品形态：独栋独院联排双复式形成类墅社区辅5层层真正低密度社区
5 户型优势：层倾面积类墅产品200—300㎡间迎合市场需求户型功分割合理
6 产品特色：庭院（外）天井顶层花园露台阳光花房等特点新庭院进行力支持
7 类配：独院18套联排40套双复式64套总体分配均难消化
8 车库车位：户（独院联排）均带私家停车库
三户型例
编号
产品类型
建筑面积
户数
计
A1
层住宅
二室二厅卫
9822m2
35户
343770m2
B1
三室二厅二卫
12778m2
55户
702790m2
B2
三室二厅二卫
14388m2
60户
863280m2
C1
四室二厅二卫
15121m2
40户
604840m2
C2
四室二厅二卫
16400m2
20户
328000m2
计
210户
2842680m2
D1
类
墅
住
宅
五室三厅三卫
24234m2
32户
775488m2
D2
双复式住宅
五室三厅三卫
28332m2
16户
453312m2
D3
双复式住宅
五室二厅三卫
22260m2
16户
356160m2
计
64户
1584960m2
E1
联排墅
五室四厅四卫
29317m2
40户
1172680m2
F1
独院住宅
五室四厅四卫
30849m2
18户
555282m2
计
58户
1727962m2
独立墅会半车库
独立墅
35085m2
13户
456105m2
会
4400m2
1座
4400m2
半车库
1200m2
7
8400m2
计
1736105m2
合计
7891707m2
2二期命名：新庭院TOWNHOUSE
■特点：直观吸引力
■新庭院TOWNHOUSE倡导生活理念：
[新庭院TOWNHOUSE] 英国庄园北美墅建筑蓝汲取中国传统庭院生活理念然景观进步私化邻里交流空间扩化创造出更加健康时尚富情趣生活……
[新庭院TOWNHOUSE] 强调邻里交舒适私密户型设计社区规划中重视现代居住文化中庭院情结细节品质生活价值出发造舒适居住空间然清新社区环境提供完善社区配套够享受高雅文化优美环境精致生活
天安第城庭院概念扩展开形成庭院天井庭院空中庭院室庭院等种形态15栋34层建筑产品满足性群需生活阔绰悠闲富格调居者体验种全新生活形态
■新庭院TOWNHOUSE深化丰富：
1新庭院生活文化
庭院出现发展程中融汇文学音乐绘画等种文化精髓新庭院住宅更重视居者精神需求注意强调建筑深层次容涵满足丰富身修养渴层面强调社区群历史部分建筑着积极影响
2新庭院生活健康
新庭院住宅通提倡建设绿色家园倡导健康生活方式种植四季花树修建慢跑径提供运动设施时然界植物阳光引入室形成家花园里然家里健康环境呼吸清新空气阳光绿树中享受惬意
生活天安第城二期享受咫尺中心会游泳健身Golf网球等健康设施运动休闲中获健康
3新庭院生活优雅
新庭院致力创造优美建筑空间形态立面屋顶入口等方面表现建筑美感宜怡心时铺设绿色亲切住区环境创造文化趣味浓郁外景观体系流淌着分风雅属社区群时优雅融整城市
4新庭院生活互动
新庭院住宅强调场适应性相融适应机环境中享受生态安宁
倡导现代居住区服务交理念物业公司服务文化推极致致力营造种健康社区氛围
注重活动环境社区动性种交流互动中推进社区生长
5新庭院生活丰盈
风格异建筑形式层次园林景观丰富彩居家生活缤纷样社区活动织新庭院生活角度风景扇窗欣赏心情孤寂寥落复存
■ 推广运作
新庭院TOWNHOUSE二期三种完全产品统称宣传中应重突出三种类型产品更应突出独特性针购买群放矢
■ 项目名称系统包装：
1二期命名：新庭院TOWNHOUSE
2二期组团命名
独院住宅：独院墅——隐
联排墅：阳光TOWNHOUSE——恋日
双复式住宅：复式TOWNHOUSE——境界
3街路广场命名
入口广场：天安·假日广场
绿广场：恋日广场
干道：豪仕道雅仕道名仕道逸仕道
二期街路：铁路香槟路果岭路湾畔路
期墅区道路：尊爵路勋爵路伯爵路
四整合推广策略
推广题：
2004天安第城生活品质提升年
1阐释：
（1）产品形态角度：种低层低密度类墅产品传统层高层高层住宅产品质改变种全新生活形态
（2）客户需求角度：早期高端置业者渴种综合水准较高住宅产品迎合改变居住条件需求
（3）社区成熟角度：天安第城2004年建成中央景观道中心会等社区配套社区生活更完善
2意义：
提出题更重建立种类品牌竞争优势产品充分解需求基础实现升级社区期基础更加成熟两方面刚刚入市手压迫性击
宣传线：
品牌——社区——产品——生活
天安第城二期正式开始部认购市场反应热烈尤2004年长春春季房交会期间意认购者众通部分客户群访谈分析天安产品牌号召力天安第城品位吸引力购房者普通认方宣传中应更侧重宣传天安品牌成熟社区带动二期销售
实际推广程中——
<通天安品牌社区品位锁定客群> <通新产品新概念新表现吸引客群 > <通庭院文化提升社区品质感动客群> <通直销公关活动贴客群>〈通销售控制握客群〉……消费者接触接触点建立[第社区·新庭院TOWNHOUSE]概念
题概念定位：
第社区·新庭院TOWNHOUSE
天安第城二期优势成熟社区产品创新——
长春第高尚社区天安第城2003年全年宣传积累起品牌资产项目法超越概念二期中项目针竞争手优势直观表现出强化品牌形象建立长春社区强势形象
天安第城二期产品具重创新点——独院墅庭院联排墅天井楼王 墅中心会300米景观道……
中三类产品庭院特色年竞品楼盘具备必加强化直接陈述优点
推广阶段划分
1市场导入前期预热（4月）
广告推广报纸广告二期产品强势推介认购重点诉求点吸引目标消费者现场房开盘积累足够客源时作现场资料准备客户沟通点建立天安产品期
2开盘强销（5月—6月）
时期报纸媒体频次硬性广告强迫目标客户市场参时整合户外广告赠品广告售点广告印刷品广告等种传播方式扩宣传面开发潜客户
推广程中密切注意市场情况变化时调整广告策略
3持销期（7月）
阶段新庭院TOWNHOUSE销售接尾声表现天安第城成熟品位生活时表现景观道中心会落成二期产品度推销售高潮力争时段销售率达80100
五销售控制策略
1房源列表
产品类型
栋号
套数
总计
独院
29
4
18
30
5
31
5
32
4
联排
21
6
40
25
6
33
12
34
8
35
8
双复式
22
12
64
23
12
24
8
26
12
27
12
28
8
2销售策略
户型特点面积数量排号情况独院住宅易销售双复式次联排次联排天井特点通销售中心实际展示带动销售销控重点放联排双复式实行分批推出策略没十足握推出（意排号客户推出房源3倍方推出）推出必须全部售罄持续制造紧张感样做动持续热销总体策略：
(1) 联排意认购客户排号量达80位时进行首次非正式公开选房（争取6月6日前）推出33#34#35#计28套房源次选房客户应5月30日前交纳2000元意认购客户
(2) 双复式意客户达90位时进行首次非正式公开选房（争取6月6日前）推出26#27#28#32套房源
(3) 独院住宅18套开盘时次推出（初步确定开盘日6月19日）
(4) 联排21#25#12套保留单位视销售进度确定推出时机
(5) 双复式23#24#20套开盘三周（7月10日前）加推刺激市场
(6) 双复式22#保留单位12套视销售情况确定推出时间
(7) 销售时点目标：
根目前认购排号量开盘日期制定周单位销售目标通广告投放公关活动结合推广方式总体销售目标分解分阶段实现
阶段
意认购排号数
日期
销售时点
1
150
5月23日
2
200
5月30日
首次选房
排号截止日
3
250
6月6日
首次选房日
4
300
6月12日
公开价格日
5
350
6月19日
开盘日
总体：保守推广思路预计天安第城二期销售情况肯定会更加出色乐观估计开盘时会销售80述销售方式会根实际情况时调整
3价格策略
天安第城2期市前价格制定直接影响开盘销售状况正式开盘前通两次活动测试购房者价格反应真实信客户心理价位
（1）测试价格活动开展时间：
□产品推广会：
次活动公布价格仅认购者咨询调查够接受价格调查价格均值会低总体心理价位综合分析定价时调高均价
□非正式认购会：
次活动中公布初步定价做栋号位置房型差价开盘时差价变均价基价变动
80客户价格够接受时保持变者幅调
超20客户价格意见较法接受时根具体情况微调
（2）定价策略
□均价制定
① 独院住宅：6000元㎡价格测试时加价200300元㎡
② 联排墅：5000元㎡价格测试时加价200300元㎡
③ 双复式住宅：4300元㎡价格测试时加价200300元㎡
□差价制定策略
① 会较单位高100－300元㎡
② 双复式12层高34层200－500元㎡
③ 独院街单位高200－300元㎡
□开盘前周制定模拟价格表测试认购者反应
六天安第城二期开盘客户积累策略
天安第城2002年正式开始宣传长春市民心中建立起较高品牌知名度吸引部分高端置业群体期销售二期认购排号天安第城客源分部分保证开盘认购数达300成交数量达80现针性措施阐述：
1汽集团相关产业中高层理者高级技术工
部分群体直天安第城期流购买者预计会相数量类客户群选择天安第城二期产品
①目前状况：
部分群体直天安第城期流购买者2003年冬季采暖问题稍影响
②针措施：
通正式非正式渠道方式该部分客户承诺采取措施坚决效解决采暖问题2004年冬季前绝避免年冬季类似事情发生
③针性活动：健康商务周末邀请专业士现场讲解现代商务士健身点时进行日常锻炼注意说明饮食健身关系影响锻炼种素时配合助酒会
④认购目标：
通效公关促销活动折扣优惠二期开盘前保守估计50位意认购者保证开盘时认购数
2吉林学教职工
部分群拥庞数量海外留学解发达国家居住状况文化品位常会天安第城见倾心目前已购买认购者少数
①目前状况：吉林学部前卫校区购买力教授海外国士约300余融创·城等高校社区极力争取客户源天安第城入长时间较早相知名度口碑相长时间形象积累目前购买意认购数量断升加活动促进二期销售程中相部分意认购成二期开盘认购客户重块
②针措施：针吉林学客户源采活动形式加引导目前正积极吉林学高层积极接洽期通渠道直接购房者话天安品牌实力天安第城品位新庭院TOWNHOUSE产品创新点解信赖天安时针意客户机优惠直接促动成交
外考虑学述交流研讨坛等形式部分群真正解天安心理竞争楼盘进行较吸引客源
③全球村业Party：专外商公寓业举办活动吉林学海士更愿意参加会效果
④赞助吉海社团活动：天安提供场活动品时介绍项目优势产品涵增进解
⑤吉林学业相关士联谊活动：更直接邀请吉林学目标客户通现业联络参加档次品位更高聚会
⑥认购目标：
通效公关促销活动折扣优惠二期开盘前保守估计30—50位意认购者保证开盘时认购数
3汽车贸易开发区私营企业
区域聚集群相济力购房群体墅产品相需求量部分数量千家
部分通车周刊定派送目标客户（包括名车广场二手车市场）传达二期信息预计会30位认购量
4天安第城期业
天安第城二期推出创新产品部分基期产品形态满足会选择种更高层级住宅产品
期业原住房通全球村（天安外商公寓）进行投资期业进行沟通中说服投资期购买二期
5长春市传统富区次置业者
部集中文化广场东部（东阳路东中华路带）高干群体居住长春较早规模社区（富豪花园长春明珠等）购房者
6知名商家会员：
针部分客户群利卓展购物广场时尚杂志发布广告预计会量认购量
7零散客户：
部分客群通广告等形式解天安第城信息天安品牌天安第城品质品位解旦推出新产品会快吸引现场通销售时点握促动成交
通广告形式开盘前投放高密度广告覆盖媒体开盘前约13认购量源
七天安第城二期开盘活动
（）开盘准备
□开盘时机——时开盘
1开盘前提条件
（1）已交纳排号金数已满300根目前已排号数量现起月时间广告宣传活动组织开盘时排号数够达300成问题
（2）非正式选房客户预定情况充分握竞争手开盘时间价格充分解
（3）销售手续已完备
（4）工程进度求：修缮相完整房通道景观道初具规模中心会开始动工独立墅外立面基呈现二期工程接封顶……购房者天安第城较直观完印象房提供便利条件
2开盘时机分析
（1）竞争楼盘较
般讲早竞争手开盘会定处天安第城强品牌实力会目标客户产生极吸引力开盘早晚购买会产生影响
（2）实际情况分析
根实际情况判断融创5月底6月初开盘工程进度影响难抢融创前开盘妨发制：通拦截式广告形式竞争手意客户产生期延缓成交时紧紧握住客户
（3）时间：较稳妥握时间2004年6月19日（星期六）
3保障开盘销售措施
（1）针客户群开展直邮活动广告等宣传手段详见第六部分
（2）通产品推广会非正式认购活动试探排号者房型价格否签约真实信息活动方法详见公关活动部分
□开盘政策
1优惠措施
（1）次性付款97折揭98折周取消折扣
（2）前10位签约者送中央空调部20—50位签约者送立式空调部奖品视具体情况确定
（3）老客户带新客户额外优惠
2认购组织
（1）逐栋认购认购完毕认购栋
（2）参加开盘必须预约
（3）参加认购者场未成交序号失效排号金退
（二）开盘活动方案
1开盘形式
天安第城作长春知名高档社区必须身独特极具创意性开盘活动表现社区品位性时应具定轰动效应
天安刚进入长春时天安产天安第城知名度空前高涨开盘活动应注意整体档次工夫求数热闹求效认购数足够含金量
天安第城二期新庭院TOWNHOUSE总量仅122套二期产品总量总价较高应避免种挤破门窗式半夜排队式形成独特风格——尊贵品位档次众开盘活动策划时应适度力求稳扎稳效促进成交点认购组织
2开盘时间：
2004年6月19日（视认购数量调整）午9：30——12：00
3活动场：
销售中心广场
4活动容程序
（1）庆典仪式：（9：2810：00分钟）
容天安中国代表华北区夏总天安第城卞总邀请省市房局领导致辞传统庆典仪式
（2）演艺节目：（10：0011：30）
容进行模特表演乐器演奏歌曲演唱等现场保持定热度
（3）认购活动：（10：0012：00）
部分演艺节目时进行参加认购者序号现场座认购时分批邀请进入售楼中心表现出整认购活动品位性高雅性
①认购者产品类型分成三类
②101组进入销售中心认购
③签约者意认购非首批房源选择退定金者重新排号
4前期准备
（1）员邀请
次开盘活动求场面分热闹仅允许限量员参加二期排号员外仅天安邀请少量政参加开盘前周认购者邀约嘉宾发出精美请柬活动节目单显现出活动档次社区品位
（2）场布置
销售中心广场现场布置出隆重品位格调营造种尊贵更轻松更意氛围
（3）前期宣传
通报纸广播电视传达开盘信息制造紧迫感感受种活动品位档次天安第城更促进更客户排号
综述：种开盘活动重点具体执行现场制造种紧迫感优越感力求次成功达开盘告封盘效果
（三）开盘活动方案二
□活动创意——场史前例长春名流聚会
开盘活动变成场品位PARTY
长春史前例次开盘活动：选择初夏夜晚霓虹掩映天安第城销售中心广场名车名模交相辉映身着盛装先生女士手端红酒穿行围坐谈笑风生优雅萨克斯晚风中荡漾……参开盘活动必须天安第城正式邀请够出席样PARTY荣时刻感受纯正欧美私家聚会情调必成社会界媒体品头足超级新闻
开盘活动题：极品永恒·鉴赏·家
□开盘容——绝值品味生盛宴
次开盘活动时装秀表演认购线场名流聚会名品赏析会强调品位轻松格调尊贵感容：
1线贯穿全场包括：
（1）超级名模秀：邀请国顶尖女模特开盘现场增光添彩活动前半场模特表演
（2）新品认购：限量推出天安第城新庭院TOWNHOUSE开盘活动中名花活动半场进行
2辅线分散处包括：
（1）极品名车展：联络长春没出现车型开盘现场展出宾利等
（2）国际名品赏：长春没销售店国际著名服饰洋酒雪茄皮具品牌等
（3）助品酒会：提供价值俗红酒供客品尝宾客参舞会烤肉等极具趣味活动
（4）惊喜抽奖：成功签约者机会赢万元礼
3时间：18：0020：00
□活动相关事宜
1员邀请——体现尊贵专属
次开盘活动仅允许限量员参加二期排号员外仅天安邀请少量社会公认名流参加开盘前周认购者邀约嘉宾发出精美请柬活动节目单显现出活动档次社区品位邀请员形成种心理暗示——场社会层士参加聚会
2场布置——仿欧洲流社会私家晚宴
初步确定场设置销售中心广场现场布置彩灯光铺毯营造种尊贵更轻松更意氛围
3前期宣传——社会名流引荣少数聚会
通报纸广播电视传达样致开盘活动信息分夸吹嘘种虚怀谷姿态事实说清楚感受种活动品位档次天安第城更
4期进——留段产传奇
活动联系媒体事件予报道真切感受天安第城众真正天安融创品位拉开必部分趋选择天安产品
八销售工具现场包装
天安第城二期新庭院TOWNHOUSE认购开盘期间需准备丰富样独具性兼具文化品味销售资料包括楼书DM户型单页月刊等广告宣传公关活动销售现场园区实景相匹配客群心中建立文化庭院核心新庭院TOWNHOUSE概念
（）楼书——庭院生活札记
□核心思路：
遵循文化理念具象事物庭院产品整社区线庭院文化提升定高度
题描述：
天安第城二期楼书庭院生活札记文案
总版数：44P封 面庭院生活札记
P1—P2目录
1新庭院TOWNHOUSE建筑原
2新庭院TOWNHOUSE3关键词
3新庭院生活5重境界
4新庭院TOWNHOUSE生活印象派
5户型推介
6值分享社区
7天安——中国产产品义实践者
P3—P4序：
文明历史类断改变生活状态创新史法国花匠精心修剪庭园里体验法兰西文化魅力英伦三岛透庭院树影午茶香发现贵族庄园优雅闲适北美推开木制门窗爽朗清风院直吹前庭……
公元2004新庭院TOWNHOUSE出现
居文明历史次刷新改写……
P5—P6
第章：庭院笔记
P7—P10
东方西方
A：庭院辞源中解释堂前延伸意商代起庭院音乐文学绘画中断汲取养分3000年中国文明生谐具中国特色居住形式
中国庭院建筑历史变迁逐渐绘画诗词文学音乐精华相融汇然交流艺术升华——民间宅院官家府邸皇室宫殿中国古代庭院开始注意天然事相融合规律明清两代发展空前高度
B：国外庭院住宅更开放更注重然绿色建乡村墅举目四绿色海便城市中庭院住宅房前屋空填满绿草鲜花总生活充满生机城市郊区广阔乡村星罗棋布庭院住宅低层建筑坡屋面房前屋两侧庭院
出心裁庭院品构成风景
P9—P12
新庭院TOWNHOUSE建筑原
建筑质种文化关居住文化文化身神奇象种气场萦绕时间空间中
回溯新庭院TOWNHOUSE原难发现中西方传统庭院式居住方式诞生深厚影响
——正文化积累沉淀造日天安第城·新庭院TOWNHOUS
凹空间格尔德芬格尔景观类型艄口忠彦凹型景观基础建筑空间述现实中凹空间仅限完全围合封闭布局市住宅中凹空间通庭院住宅形式体现
庄园：超规模庭院
正居住者身份象征十九世纪英国社会骄傲
P13—P14
新庭院TOWNHOUSE3关键词
然：
文化：
久樊笼里复返然陶渊明诗中寻类渴求迷恋种然携手相伴日子窗前开满鲜花生活红砖青苔月酌庭院情怀
容：
P15—P16
新庭院生活5重境界
1) 风位绿树丛中
2) 邂逅阳光
3) 嵌入式庭院
4) 私家花园
5) 露台清风
P17—P18
第二章：庭院印象
新庭院TOWNHOUSE生活印象派
第二章 庭院印象
P19—P20
阳光滋味
出挑15米客厅阳光花房者开阔16米独立阳光房享受媲美加勒海者夏威夷奢华轻啜丝咸味轻风细品生活灿烂滋味
P21—P22
露台风景
露台
5㎡8㎡20㎡果够加48㎡露台新庭院TOWNHOUSE满足城市层理喻愿星辰话然亲密接触
观景
家顶层独辟方空间仅椅：20000米入口喷泉广场10000米绿广场收眼底60米宽景观道10000米工湖更览余
P23—P24
花园——名流聚会然闲谈
花园闲适
想某天：午三点阳光休假闲情空气里芊芊弥漫生长出种做交流渴……堂前花园里撑开太阳伞沏壶绿茶摆样水果邀邻居坐坐聊聊
天安第城语言
庭院专属
里家然聚会厅传统天井式欧洲流行凹型围合式专属性私密深深刻居者门牌
■□新庭院TOWNHOUSE·隐
P25—P26
法改变生长度
加客厅宽度
新庭院T·H种开间客厅供您选择63米67米75米……
数字现实间概念您宽想：视线更远阳光更思想更宽……
P27—P28
天井中天籁音
优美琴音指间划落皎洁月泻淡淡光辉静静夜远处隐隐喧嚣城市思想刻舞起
P29—P30
第三章 庭院家
宅者宅生宅存宅相扶感通天
—— 黄帝宅
第三章庭院家
P31—P32
隐
·完全动静分区开始奏响尊贵生活第乐章
·极致宽敞客厅身份谈笑风生中彰显
·私家庭院独具匠心巧思体现专属
·卧室步入书房隐密布局智慧沉淀身心极度舒展
P33—P34
恋日
·天井爱洒满处角落感受通透明亮存
·钢琴区阳光伴钢琴舒缓旋律跳动您挥洒指间
·客厅开放通然超旷空间衬托您成功淡然
·双越客卧淋漓致发挥性关怀
·体致周卧设计突显贵族气息
P35—P36
境界
·独立区隔错层客厅您私家花园限风景收眼底
·花园台坐限然揽怀感动边界浪漫
·通透开敞式厨房您心里溢满生活芳香
·私家车库您爱车度身定做专房间
P37—P38
值分享社区
居者始终法脱离社群
P39
第社区分享国际生活
天安第城天安（中国）投资限公司陆开发明星楼盘
长春唯规模性开设外商公寓高品质社区
贝尔高林法国PA香港港力南通六建等规划设计物业施工方面国际顶级公司联手造长春第高尚社区
天天安第城已成层士首选家中国汽代表国际化公司菁英吉林学教授代表海士跨国公司员工代表外籍士纷纷称赞选择天安第城
P40
中心会分享尊贵社区配套
专业化细分社会进步表现
天安第城首开春城社区会先河3+1系列题会赢高端置业者青睐中心会健康会水岸光合会6000米公建广场业休闲健康娱乐需求分布题会做功齐备取需
P41
60m景观道分享视野豪奢
美区隔者袖珍者气
天安第城绝吝惜片万米公顷计算单位土
60米宽楼间空60米宽景观道
10000米绿广场20000米入口广场10000米工湖仅仅便已足够市中心开发中型楼盘
P42—P43
天安——中国产产品义实践者
封底
（二）新庭院TOWNHOUSE DM
A面：
天安（中国）墅系列新品推出
第社区·新庭院TOWNHOUSE
——终极置业者第选择
天安中国18年专业造流士居定位南中国墅南海鸿基花园海高档住宅天安墅中国流住宅传奇
天安第城——香港天安（中国）投资限公司旗明星楼盘2003年天安第城优异品质独特品位建立长春第高尚社区稳固形象天安第城远非西南高尚社区领跑者身份定义已成春城产业面旗帜
2004年天安第城推出天安（中国）[墅系列]新品——新庭院TOWNHOUSE更适合长春造屋理念造墅中墅开启长春墅级居住时代新纪元
B面：
标题：
长春天安2004创新产品[新庭院TOWNHOUSE]正式推出
成熟领|国际社区分享流生活
□天安第城风位长春第高尚社区
□长春唯规模性开设外商公寓国际化高品质社区
□贝尔高林法国PA香港港力南通六建等规划设计物业施工方面国际顶级公司联手造
□天安第城层士首选家
中国汽代表国际化公司菁英吉林学教授代表海士跨国公司员工代表外籍士纷纷称赞选择天安第城
尊贵配套|中心会分享丰盈生活
专业化细分社会进步表现
天安第城首开春城社区会先河3+1系列题会赢高端置业者青睐中心会健康会水岸光合会6000米公建广场业休闲健康娱乐需求分布题会更匹配家式物业服务做功齐备取需贴心贴身
美园境|300m中央道分享豪奢景观
美区隔者袖珍者气
天安第城绝吝惜片万米公顷计算单位土
60米宽楼间空300米中央景观道
10000米绿广场20000米入口广场10000米工湖仅仅便已足够市中心开发中型楼盘
新品建筑|3000年分享庭院文化
庭院中国传统建筑中艺术通感部分王维画李白诗李煜词朱嘉哲学阿炳音乐王实甫戏曲曹雪芹说超出类思维语言范围种建筑空间维文化感应居者轻易回艺术哲学世界享受种历史已千年情趣
秉承天安中国产品义精髓造
新庭院TOWNHOUSE生活印象——
[庭院]
里家然聚会厅传统天井式欧洲流行凹型围合式专属性私密深深刻居者门牌
[阳光]
出挑15米客厅阳光花房者开阔16米独立阳光房享受媲美加勒海者夏威夷奢华轻啜丝咸味轻风细品生活灿烂滋味
[露台]
5㎡8㎡20㎡果够加48㎡露台新庭院TOWNHOUSE满足城市层理喻愿星辰话然亲密接触
[花园]
想象某天：午三点阳光休假闲情空气里芊芊弥漫生长出种做交流渴……堂前花园里撑开太阳伞沏壶绿茶摆样水果邀邻居坐坐聊聊天安第城语言
[宽度]
新庭院T·H种开间客厅供您选择63米67米75米……
数字现实间概念您宽想：视线更远阳光更思想更宽……
卖点信息
[新庭院TOWNHOUSE] D型（双复式住宅）E型（联排墅）首期限量推出46套现正接受预订排号
文区位图
（三）工围挡
天安第城社区原工围挡颜色陈旧部分破损应更换符合二期新庭院住宅品位形象围挡规划三板块：
1天安中国：
2生活系列
a细品生活惬意——客厅
b幻想夜星辰约会——露台
c心生活
d庭院里忘生活
e成种生活态度
f爱数风光
g沟通界限
3 艺术系列
a 思想开发商艺术家没思想开发商工
匠
b形式谐视觉愉悦合拍时种感动便诠释
c美追求瞬间艺术追求永恒
d欢快流畅立面线条跌荡起伏协奏曲样产生鸣
e决定生命长度控制宽度
f圆润美声嘶喊原声更高更美潜心雕饰
g先设计轮廓创作出典名画
（四）销售中心板
1天安第城——创长春第高尚社区
2新庭院Townhouse ——墅级居住第选择
3天安——中国产产品义实践者
4中央景观道
5中心VIP会
6始终选择——选择艺术
>>>推广阶段划分
1市场导入前期预热（4月）
广告推广报纸广告二期产品强势推介认购重点诉求点吸引目标消费者现场房开盘积累足够客源时作现场资料准备客户沟通点建立天安产品期
2开盘强销（5月—6月）
时期报纸媒体频次硬性广告强迫目标客户市场参时整合户外广告赠品广告售点广告印刷品广告等种传播方式扩宣传面开发潜客户
推广程中密切注意市场情况变化时调整广告策略
3稳期（7月）
阶段新庭院TOWNHOUSE销售接尾声表现天安第城成熟品位生活时表现景观道中心会落成阶段层销售做铺垫
4层销售期（8月—10月）
组团产品半年正式推出时新庭院TOWNHOUSE分流客源辅广告宣传半年形成热销
5尾盘期（11月—12月）
九广告表现策略
（）报纸广告题
1第阶段出现系列（4月中旬）
□ 广告目：
阶段新庭院TOWNHOUSE出现立足点强化新产品号召力天安（中国）18年开发历程盾天安第城已取成加提炼升华展示
通系列广告购房者产品牌甄中树立天安第城二期区产品强势位——成熟品位实力
□ 广告题文案：
（1）天安第城新庭院TOWNHOUSE出现
1986年天安（中国）投资限公司进入国产业20余座城市50余典楼盘骄业绩推动中国产界专业化进程……
2003年6月历两年精心造天安第城期准时入住恢弘建筑园林美境家服务……真实展现长春第高尚社区底蕴
公元2004天安第城二期·新庭院TOWNHOUSE出现度引领长春高尚生活走……
（2）成品社区美新品住宅
——天安第城二期|新庭院TOWNHOUSE|热烈排号中
长春西南——城市层理想栖居
天安第城600000米规模社区
历两年潜心建筑已呈现成品社区优越气势——
恢宏建筑豪奢景观原味品尊贵服务
彰显高尚品质品位
2004年期成熟社区基础
天安第城二期升级产品新庭院TOWNHOUSE闪亮登场
社区中心景观中轴线优越位置
尤显墅中墅新品魅力
2第二阶段热销系列（5月—6月）
□ 广告目：
新庭院TOWNHOUSE新概念应通宣传购房者概念种初步认知然感兴趣直购买
阶段天安墅类产品创新优势切入点积极倡导选择天安第城·新庭院TOWNHOUSE换种生活形态二期产品市做铺垫吸引积累更客户
系列广告品牌社区产品三方面全方位阐释新庭院TOWNHOUSE购房者明晰天安第城二期产品概念
□ 广告题：
(1) 天安产18年思考建墅您仅需18天思考拥栋墅（5月19日）
——2004年6月6日新庭院TOWNHOUSE首次选房
(2) 1万米土浪费条景观道（5月20日）
——新庭院TOWNHOUSE[恋日]组团邻景观道32席尊贵单位6月6日首次选房
(3)法改变生命长度延长享受生活时间（5月26日）
——天安第城新庭院TOWNHOUSE[恋日] [境界]两组团6月6日首次选房敬请提前排号
(4) 世界步需迈出步（6月2日）
——新庭院TOWNHOUSE复式洋房6月6日首次选房
(5) 春城罕墅珍品出天安第城（6月9日10日）——独院墅6月20日开盘正式推出18席尊贵席位仅接受
12日前排号预约
(6) 新庭院TOWNHOUSE盛开盘（6月16日18日）
——盛情邀约：春城眼光力财富士聚天安
3第三阶段新庭院生活解析系列（7月）
（二）媒体排期
推广阶段
题
投放日期
媒体
版式
铺垫期
新庭院TOWNHOUSE
出现
4月23日（五）
长晚
整版彩
4月26日（）
东亚
半版彩
长晚
整版彩
开盘期
天安产18年思考建墅您仅需18天思考拥栋墅
5月19日（三）
长晚
整版彩
城晚
半版彩
1万米土浪费条景观道
5月20日（四）
东亚
整版彩
城晚
半版彩
5月21日（五）
长晚
半版彩
法改变生命长度延长享受生活时间
5月26日（三）
东亚
整版彩
长晚
整版彩
5月28日（五）
城晚
整版彩
长晚
整版彩
世界步需迈出步
6月2日
（三）
城晚
整版彩
春城罕墅珍品出天安第城
6月10日（四）
长晚
整版彩
6月11日（五）
城晚
整版彩
新庭院TOWNHOUSE盛开盘
6月16日（三）
长晚
半版彩
6月18日（五）
城晚
整版彩
东亚
整版彩
热销炒作
300米中央景观道天回家路……
6月24日（四）
长晚
整版彩
东亚
半版彩
城晚
半版彩
6月25日（五）
长晚
整版彩
东亚
半版彩
新庭院TOWNHOUSE
生活
题略
7月1日（四）
长晚
整版彩
城晚
半版彩
7月8日（四）
城晚
半版彩
7月9日（五）
东亚
半版彩
长晚
半版彩
7月15日（四）
长晚
半版彩
7月16日（五）
城晚
半版彩
第二销售高潮期
题略
8月5日（四）
城晚
半版彩
8月12日（四）
城晚
半版彩
8月13日（五）
长晚
半版彩
8月19日（四）
长晚
半版彩
8月26日（四）
长晚
半版彩
9月9日（四）
长晚
半版彩
东亚
半版彩
9月10日（五）
城晚
半版彩
9月17日（五）
东亚
半版彩
促销广告
10月14日（四）
长晚
半版彩
10月15日（五）
长晚
半版彩
城晚
半版彩
尾盘推介
11月5日（五）
长晚
半版彩
城晚
半版彩
11月11日（四）
东亚
半版彩
11月17日（五）
长晚
半版彩
城晚
半版彩
11月24日（四）
东亚
半版彩
十公关活动
1全球村业Party
□ 活动题：入住全球村·欢笑分享
□ 活动目：次活动区常举办业联谊外商公寓成功开展天安第城种国际化社区生活项目整体形象提升档次天安业外籍士更交流机会外籍士更家感觉带更朋友利项目租售提升天安业心目中整体形象利口碑效应传播
□ 活动时间：2004年5月15日晚6：308：30
□ 活动点：天安第城销售中心广场
□ 活动象：天安第城已入住业外商公寓租户外籍朋友投资业二期预定准业
□ 活动描述：邀请天安业租住天安外籍士现场举行喝啤酒赛百发百中投篮赛欣赏乐队热烈演出动感街舞表演间结合互动游戏构成极具情趣激情完美时光
2新庭院TOWNHOUSE产品推广会
□ 时间：2004年5月22日
□ 容：
①产品介绍设计理念阐释
②天安产中国墅产品展示
③建材展示
④酒会
□ 目：
①老业意认购客户带领新客户解天安二期产品
②强化品牌优势社区优势产品优势促进购买形成口碑
3天安第城中心会设计方案证会
□ 时间：2004年5月30日
□ 容：
①针会功设计提出建议意见
②业联谊活动
□ 员：
①天安期业亲友
②天安二期意认购客户
公关活动
根2期总体营销推广思路阶段重点推广题新庭院生活
达建立新庭院生活目标群体心中印象影响目阶段活动题解构出4—5场系列推广活动场重点贩卖新庭院生活特征（谓买点）：
活动策划执行应遵循点：
1贯彻总体营销思想
2保证执行严谨连贯
3方资源整合力
注：次促销达巨效果单活动建立起品牌达良品牌感知销售促动需SP活动媒体广告现场接洽等方面资源加整合产生联动
新庭院生活题活动
活动构想：
天安第城二期系列宣传启动新庭院生活首次亮相新居住概念产生会引起数奇消费需引导生活需断创新样然居住观念提出整合种宣传工具形成致声音
根天安身特定气质目标群体独特性建议新庭院生活进行宣传基础配合系列活动加强二期新居住生活进步诠释系列较少投入成宣传核心理念广告宣传公关活动机结合起形成合力
二活动时间：
定
活动周期持续两月左右举办频次两周场
三活动点：
天安第城销售中心公建广场
四活动准备：
报纸广告发布初期开始参加邀请社区业准业企业中高层理员（汽）吉教授等活动型独特具吸引力准争取投入费时发请柬告知方式辅助电话确认块报纸宣传
五系列活动分题
A名生活Color秀
1活动时间：定
2活动点：天安第城销售中心
3活动题：调出色彩
4宣传目标：新庭院生活彩
5参加群：社区业准业企业中高层理员（汽）吉教授
6邀请方式：
a搜集目标群体住址联系方式发送邀请函（请柬）
b活动天进行电话确认
c请柬入户邀请
d辅助报纸媒体进行宣传告知已定发布报广添加介绍
7邀请数：销售中心展台布置预计摆放座位80建议电话请柬邀请120次首次宣传新庭院住宅 活动加适度炒作
8活动程序：
a活动前背景音乐
b邀请××色彩工作室工作员进行现场商务娱乐着装咨询讲解总体概括说明色彩工作生活影响提供示范模特者请现场员台参示范动手设计（约40分钟）
c现场活动观众讲出喜欢种颜色种色彩衣服模板进行组合介绍优缺点建议细节饰物调（15分钟）
d观众分3—4组四位工作员分区进行讲解根肤色体形等外部特征身气质进行性化服饰搭配针性问题解答（约30分钟）
1 现场布置：
（1） 电视音箱设备放置台两边电视播放天安第城 实景拍摄广告片关着装色彩服饰搭配宣传片
（2） 调出色彩题条幅宣传条幅姿彩新庭院生活——谁想拥……
（3） 现场配彩色条状悬挂饰物烘托色彩作礼品赠送观众数量18
（4） 门口设签台工作员指导宾签引领宾客落座
2 活动备品：
（1） 请柬
（2） 录制碟庭院里生活
（3） 电视音响
（4） 两条幅
（5） 条状装饰物18
（6） ××色彩工作室邀请
B 健康商务周末
1 活动时间：定
2 活动点：天安第城销售中心
3 活动题：健康新形象
4 宣传目标： 新庭院生活健康
5 目标群体：社区业准业企业中高层理员吉中高层领导私营企业理老板
6 邀请途径方式：
a 邀请函
b 请柬发送区娱乐高档场
c 电话确认
d 期刊宣传报纸辅助
部分活动目标群体通健身供乐部里获部分爱者联系址方式助俱乐部进行附带宣传
7 邀请数：请柬发送100封部分通健身俱乐部赠送宣传
8 活动具体步骤：
a 前奏播放录片时间5—10分钟
b 邀请专业士现场讲解现代商务士健身点时进行日常锻炼注意说明饮食健身关系影响锻炼种素时间20分钟
c 健身咨询根体形锻炼需求健身教练现场提供性化专业健身锻炼咨询服务15分钟
d 现场赠送健康饮食菜单免疫力强化宝典天安第城项目资料
9 现场布置：
（1） 电视音箱设备
（2） 健康新形象题条幅宣传条幅新庭院住宅健康
（3） 背景音乐类墅健身房
（4） 便移动健身器具供观众教练员指导
10 活动备品概预算
（1） 请柬
（2） 健美杂志期刊宣传板块费
（3） 专业教练邀请
（4） 菜单宝典制作
（5） 两条幅
（6） 电视音响
（7） 健身器具
（8） 录片
（9） 天安第城期刊等资料
C 家庭DV赛
1 活动说明：该项活动预定五·假期举办假期前通知赛容便征集作品社区业准业告知群
2 活动时间：定
3 活动点：天安第城销售中心
4 活动题：亮出DV生活
5 宣传目标：感受私家庭院温馨生活
6 参加群：区现业准业联系企业理员邀请电视台记者杂志编辑吉美学教授嘉宾
7 邀请途径方式：通物业销售员联系业邀请客户建议派销售员吉汽直销时发请柬邀请准备参加预计参加评作品20参加数60
8 活动程序：
a 前准备告知表现生活线征集家庭DV短片题材限活动前15日开始准备邀请工作前7日电话回访员直访收集DV作品业编排舞蹈邀请嘉宾
b 赛开始：先播放天安（第城）产VCD突出天安产客尊服务理念引出二期创新庭院住宅5分钟
c 播放作品参赛员行进行作品背景解说嘉宾进行现场评亮分公布分数颁奖程中业台表演舞蹈时间80分钟
d 播放庭院生活相似景观拍摄片断结合然场景穿插重点突出生活然连接家庭邻里温馨场景刻画引发庭院生活10分钟
e 活动赠送天安产二期新庭院创新住宅介绍光碟
9 现场布置：
（1） 电视音箱设备
（2） 亮出DV生活题条幅新庭院生活温馨宣传条幅
（3） 突出庭院生活温馨色彩现场布置水果玩具布娃娃
10 活动备品概预算
（1） 请柬60份
（2） 电视音响
（3） 两条幅
（4） 嘉宾邀请费
（5） 光碟刻录60盘
（6） 奖品准备
业活动
□题：天生运动家——天安第城家庭竞技游戏赛
□关键词：娱乐·运动·趣味·团聚·交流
□时间：定
□点：天安第城VIP会
□参员： 天安第城业
□组织：港力物业
□特色：简单容易组织较利条件
□活动容：
1桌球赛
2乒乓球赛
3天安第城鸟瞰图拼图赛
□活动流程：
1通知：港力物业制作赛宣传单活动前派发业手中
2报名：参赛员港力物业填写报名表
3分组：
（1）桌球赛分组港力物业抽签产生先序
（2）乒乓球赛分男子组女子组年龄限
（3）拼图赛家庭组场两组现场抽签产生先序
4赛程：
（1）前两项赛时9：30——10：40间进行时参加两项活动时间突者事先组委会协调参赛序
A桌球赛采九分制淘汰赛产生冠亚军
B乒乓球赛分预赛决赛根参赛数决定否加入半决赛环节决赛产生冠亚军
（2）拼图赛赛时间：10：50——11：50
赛采取记分制根赛时间正确拼图形块数评分评出二三名
（3）根家庭获奖数量少评出佳运动家庭名
（4）11：50——12：00颁奖
□需物品：抽签箱序签报名表宣传单乒乓球干天安第城鸟瞰图拼图2组记分牌记分笔奖品
庭院文化系列活动
文化易深入心：饮食文化建筑文化……天安第城二期新庭院住宅通系列文化气息浓厚庭院紧密相连公关活动创造出浓郁庭院文化配合报纸广播等广告宣传令长春新庭院住宅产生深刻印象活动中二期新庭院住宅公开认购会开盘积累准客户
新庭院住宅系列公关活动题庭院文化意突出庭院文化结合系列活动容：
1题：满载风情庭院世界世界庭院图片展
2活动容：展出具欣赏价值风情独特世界庭院容图片邀请天安目标消费者建筑专家参观展览
3邀请象：天安第城准客户（高新区汽）天安第城目标客户长春建筑界专家
4活动点：天安第城销售中心
5活动时间：定
4新庭院住宅公开选房会
□活动目：
（1）二期项目开盘前月举行公开选房会目标消费群聚集售楼现场通现场实景现场活动天安第城二期产品进行充分解配合定促销手段刺激宾现场签约认购
（2）通次试探性选房活动认清客户价格反应便开盘时够真正抓准客户心理价格效促进成交
（3）通认购会广告宣传掌握全局二期开盘热身开盘前基确定够成交总体数量
□活动说明：
活动认购容通讲解签约咨询文艺演出参性活动结合进行目标客户轻松愉快气氛中解项目进行认购
□活动日期：2004年6月6日
□活动点：天安第城售楼处
□活动容：
项目讲解
组织工程设计员销售员二期项目进行讲解回答嘉宾现场提问
认购签约咨询服务
销售中心室设签约认购处咨询处设销售广场中
项目讲解结束工程设计员销售员现场咨询处继续接受嘉宾咨询时认购客户销售中心室进行认购签约
飞镖中彩金
现场安排飞镖中彩金活动镖靶环分应数额奖金已认购客户参游戏投中奖金抵等数额购房款（位认购客户限次机会）参购房享受抵房款遇
抽 奖
现场进行抽奖活动产生干幸运嘉宾
文艺演出
安排适文艺演出活动丰富活动容活跃现场气氛
5中央景观道开通庆典
□ 时间：2004年7月10日
□ 目：配合广告宣传天安独特优势体现出高尚社区优异品质
二 营销计划
1 开盘预售价格建议
层 3400元m2
联排 4800元m2
双复式 4000元m2
独立墅 8800元m2
销售情况调
2 价格策略
低开高走房价整区价格方针
3 销售策略
31 坚持期品质第形象基础提倡生活品位
32 深化1成功士造宣传淡化金钱少成功强调文化层次提高成功
33 加强长春市中心广告宣传力度
34 针目标客户搞系列贴活动
35 针长春购房者普遍爱面子愿找关系折等心理提高房屋标价予折方式促进成交
36 提高已购房客户满意度促进老客户带新客户成交
4 实施步骤
41 预热阶段
4111月—3月利独立墅销售势头情况做软文宣传作墅坛层户型评庭院墅文化背景等起激发购房者兴趣关注作
4123月市中心志街西安路交汇处设立型电子屏幕广告扩广告力度
413 4月着春季绿化环境观期举办系列活动汽联办型新车展示高新区企业坛友单位联谊会等
42 正式开售（5月份开盘）
421举办天安第城展销周活动
422集中报纸电视DM等媒体进行宣传
423邀请社会名流行业专家肯定区品位进行软性宣传
424组织购房者现场参观踪选购房屋
425针汽等企业搞活动
43 销售进展阶段
431继续选择报纸电视进行宣传
432开班车车次利业班车车身广告
433针已购房客户搞系列活动：装修知识讲座装修新材料展示会家政服务月出版业期刊等
434宣传物业理品牌具体服务举措
44 定期举办销售员培训物业服务培训统步调增强客户满意度
5 营销预算
销售佣金 117万元
广告费 340万元
举办活动费 105万元
合 计 562万元
三 利润分析
1 销售收入
独立墅：售价8855元m2售面积4600m2销售额4073万元
联排墅：售价4800元m2售面积16500m2销售额7920万元
双复式公寓：售价3800元m2售面积10000m2销售额3800万元
层住宅：售价3400元m2售面积28500m2销售额9690万元
车 库：售价2660元m2售面积10000m2销售额2660万元
收入总计：28143万元
2 成
独立墅： 售价5981元m2售面积4600m2成2751万元
联排墅： 售价3317元m2售面积16500m2成54734万元
双复式公寓：售价3069元m2售面积10000m2成30685万元
层住宅：售价2586元m2售面积28500m2成73695万元
车 库：售价2513元m2售面积10000m2成2513万元
成总计：2117553万元
3 营业税收入5计算应纳税额1407万元
4 理费财务费销售费年期预计合计700万元
5 税前利润4861万元企业税率33计应纳企业税1604万元
净利润：3257万元
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行销推广方案
目 录
长春天安第城期概况
二长春天安第城二期市场分析目标客户
三直接竞争手分析
四长春天安第城二期整体营销策略
五新庭院TOWNHOUSE产品特性包装
六整合推广策略
七销售控制策略
八天安第城二期开盘客户积累策略
九开盘活动策划
十销售工具现场包装
十广告表现策略
十二公关活动
十三长春天安第城二期成测算利润分析
长春天安第城期概况
长春天安第场面位长春市高新技术产业开发园区东前进街南接卫星路西邻电台街北首席繁荣路占42万方米属长春市五类段距市中心12km车程约20分钟
（）项目周边情况分析
项目块处长春市高新区门户阳区接壤块南侧卫星路长春市外环干道前进街电台街繁荣路正建设中城市次干道块东北面原长春郊区农民居住区外前卫医院长春学校学院等西南面呈伞状分布着高新区新招商引资众企业吉林学二五中学活尔玛型超市高新硅谷园腾达集团华禹光谷修正药业长生药业汽丰田厂汽红旗厂生态园鹅岛等特占长春总产值60汽厂区电台街开道距块
3km
（二）期开发销售情况分析
1项目块占42万方米中3万方米阳区环卫处期总开发面积85万方米中售楼处015万方米配套公建06万方米层12万方米高层46万方米
2开发房屋销售情况表
层
高层
双拼墅
双复式公寓
公建
未售出
合计
建筑面积
12000
46000
4000
5200
6200
8900
户数
72
240
14
20
18
177
户型
三房两厅两卫
140—150m2
三房两厅两卫
170—180m2
285m2
250m2
350m2
已销售户数
63
80
14
20
已售面积
10500
14000
4000
5200
76
销售速度
次快
慢
快
快
尚未销售
3客户分析
1）期项目总体销售速度快联排层
2）客户普遍认高层户型面积偏居室少总价偏高
3）双拼墅双复式公寓长春市场极少类似产品价格适中受客户青睐二期更浓厚兴趣
4）访客户户型四房（建筑面积150—170m2）
5）客户成交形式老客户带新客户形式成交约占总成交量30
6）成交客户中47汽员工11公务员13高新区企业员工22私营业
7）针高层销售拟推出全装修外商公寓租代售形式促进投资型客户成交
4期成效总体分析
1）期开发面积少开发楼号偏块隅入口连接较牵强体现
2）会工湖景观道尚未建成区服务功景观足
3）期工程原定竣工日期2001年12月轻轨建设资金短缺影响2001年进行基础施工2002年6月恢复施工2003年6月基建成总工期延长年
4）形土质素开发周期延长增加期间费天安第城期工程类型楼盘成增高
5）房屋保温采暖认识足房屋局部存冷桥结露现象
5综合期开发销售情况结合整体开发规模项目二期应遵守原：
1）迎合市场需求做适销路产品追求单位面积高利润应追求
产品销售速度追求单位时间高利润
2） 品牌宣传根市场需求量稳步开发形成社区规模
降低开发成提高竞争力
4搞售服务消已购房客户满意素促进老客户带新客户成交
三市场分析目标客户
（）房产总体形势
2003年总体景气表现局部亮点外表现半年非典前形式较半年急转直
前年销售面积销售单价俊降前三季度商品住宅成交面积64万m2交易额168亿元民币
二手房交易量价格商业营业户保持旺盛需求交易量方法迹象
景气原分析：
1 受济发展素制约长春均GDP值偏低普遍未预期收入明朗期市场调查显示购房百分较年明显降
2 长春市政府年中颁布文件允许机关厂矿建住宅楼房产市场化运作沉重击直接导致商品房销售量萎缩
3 市政府缺乏城市运营力2003年2004年长春重市建设市政规划鲜利素基街路修补亮化绿化没规模动迁改造
4 持币观情绪较重开发商争相调房价媒体缺乏正确引导情势长春市场较明显买方市场购房者楼盘挑剔苛刻房价继续调抱较幻想南方济发达城市房价相长春基济欠发达周边城市吸引力较差城市短期市场难涌现更购房需求销售量价格形成效支撑2004年制约房产发展素然存明年成交量价格预计会低位徘徊幅降
2003年市场差强意区域乏明星楼盘两年市场调整长春房产种趋势进步明朗
1 品牌化进步加强2000年万达进入长春开始国型开发企业开始进军长春集体行动尤2003年已项目已确定项目外埠型开发商十家定位进步分散万达万科南益驰天安继续走中高档市场外段原阳区济开发区转全面开花绿园甚八里堡成外埠开发商圈范围预计2004年 长春品牌房产竞争空前激烈年
销量品牌房产优势更明显中档商品房中万科万达天安占市场绝数份额中低作攻方中海开盘销售情势直较长春开发商代表亚泰星宇富苑威尼斯等年度外埠品牌开发商击举步维艰证明长春购房者品牌认度正逐步走强
2 规模化开发渐成趋势东北城市相长春产开发规模化特点更明显占30万方米基品牌开发商底限亚泰万达更达100万方米绿突破120万方米规模2003年初长春海华选择八里堡300万方米旧城改造项目规模化开发趋势推长春年商品住宅销售量百万现状规模化开发存隐患
3 商品房购房体正发生显著变化中低价位楼盘成楼市亮点2003年楼盘定位民化趋势正日趋显露2003年前外埠开发商长春全部瞄准中高档市场万科万达天安鸿基等2003年中海绿华约中低档市场青睐加时市中心前年出现4000元m2价位基复存表明中高档住宅2000—2002年量供需求量迅速减少中低档住宅需求量较稳定加开发商加供2003年基出现档位购销两旺局面预计2004年部分开发商会2000—3000元m
2价格区间展开激烈竞争万科加入档次住宅竞争相反中高档市场参者仅天安万达驰中高档住宅2004年总量供应
4 购房区域成交势头济开发区东南版块成热点区域长春市房产2001年市场调查显示36消费者选择阳区置业年减少8百分点值注意计划济开发区购房消费者首次超阳区外四老城区占22原该区域总体价格较低低2000元m2住宅皆时万科中海介入带动该区域气吸引家商欲势渔利明年预计继续延续阳济开发区维持热度绿开发助绿园区住宅市场区位价值提升
（二）竞争楼盘分析
2003年整长春市场天安第城直接间接竞争性楼盘52004年预计增加驰绿南益现竞争楼盘年市场表现明年开发计划分析：
万达：年开发7万方米包括70套联排墅已全部售完层部分90方米剩余较外余基售磬全年销售面积5万方米左右明年开发三期面积20万方米层高层调查三期没联排墅
万科：2003年万科推出二期阿美丽家8万方米销售率65左右2004年万科城市花园开发完毕万科二道区北方市场开设新项目受段局限该项目天安第城档次差距没墅称该项目万科万科花园高档次预计该项目万科进军中低档市场信号
富苑：2003年度销售情况较差总销售户数120户左右该项目95高层中高层次推出22万方米消息该项目2004年明年年继续幅度降价采非市场手段消化2003年富苑富苑花园新民广场路段推出盛世时代广场商业项目
中海：2003年中海定位中低档住宅取市场先机年开发12万方米销售量55万方米该销售面积2003年长春单项销售量2003年中海定价偏低天安第城尚直接竞争2004年中海利期现房优势等热销时推出二期8万方米价格会逐步走高接3000元m2预计2005年中海推出河边联排墅天安第城竞争逐步升级
鸿城国际：2003年重推双复式花园洋房192套面积220—240方米总价80—90万元间全年销售110套现余82套2004年推出四栋高层售价基保持2800元m2左右基身物业品质2004年基天安第城构成竞争
绿：2003年相长时间保持低调外界难真实情况2004年绿开工开盘选址绿园针汽潜市场汽中低端客户较吸引天安第城层户型 定分流作
驰：驰天安第城咫尺定位完全相初长春雄心勃勃项目2004年强劲手定位天安第城呼应助高新区区域热点市场形成避免天安第城高新区形单影局面外2004年驰规模广告宣传天安第城吸引额外关注
明年市场供应层面言万科万达鸿城国际中海绿均层高层项目层形成竞争期市类墅驰加鸿城国际富苑华城家园足150套部分存量参年类墅消化量约300套明年类墅市场需求应缺口根2003年购房者类墅关注二期意认购量
天安第城二期市场应
2003年天安第城竞争空前激烈情况俗业绩项目年度销售额应长春前四位销售额长春住宅市场7—8赢行销售者普遍认二期发展奠定相优越基础二期期成功基础做相合理调整具体市场应点：
1巩固客户天安第城良关系争取天安第城二期做良性宣传引导业目前满意方面采暖效果理想济问题外物业服务质疑处公司物业应动业举办联谊话等活动改善期业关系
长春市类墅级住宅产品市场分析
2004年长春市高端房产市场中够天安第城构成竞争产品牌万达万科中海鸿城国际南益融创富苑绿等述产品牌开发项目融创·城外构成直接竞争具体情况：
万达：2003年开发7万方米（包括70套联排墅层住宅）已全部售完层户型面积100—140方米年开发三期面积20万方米层高层调查三期没联排墅
万科：2003年万科推出二期层住宅8万方米销售率65左右力户型
120方米已销售空消息2004年万科二道区北方市场开设新项目初步定位130—150方米复式住宅时万科选择块位长春天安第城西侧仅路（电台街）隔占50万m2价：700元m2（含配套费）已高新区委会签订协议书尚未支付价款拟开发时间2005年3月开始目前正做规划设计初定期开发面积15万m2万科意图暂时控制块静时常成熟价升值成规模开发
富苑：2003年度销售情况较差总开发面积22万方米高层占95实现销售120户左右销售面积约2万方米预计2004年会采幅度降价非市场手段消化存量房
中海：中海定位中低档住宅2003年年8月正式开盘力户型110—120m2层三房户型均价2100元m2开发量12万方米已销售55万方米现房价已升2300—2400元m2悉二期推出层8万方米价格逐步提高2600元m22005年拟推出部分联排墅产品届时会项目产品形成竞争
鸿城国际：2003年推双复式花园洋房192套面积220—240方米总价80—90万元间全年销售110套现余82套2004年推出四栋高层售价基保持2800元m2左右基身楼宇品质天安第城相差较远2004年基天安第城构成竞争威胁长春市场双复式住宅联排墅相需求量
融创：块紧万科块西侧占58万m2价700元 m2定位非常类似联排墅结合规模开发快速进行项目2004年强劲手定位天安第城呼应助高新区区域热点市场形成避免天安第城高新区形单影局面外2004年融创·城规模广告宣传天安第城吸引额外关注目前融创已推出公寓联排独立墅开始部认购
二天安第城二期竞争优势
2004年长春市房产市场进行总体分析确定融创·城竞争楼盘开发动：
1项目概述
融创·城天津驰产投资开发该项目位硅谷街飞跃路交汇处占5853公顷建筑面积60万米期占面积15万米建筑面积13万米容积率076绿化率40开发墅洋房力求造长春首席低层低密度高尚社区该楼盘天安第城属区位市场定位产品形式非常接成年竞争手
2产品价格策略
融创推出洋房面积190—251方米间产品形式天安第城二期双复式较接售价4200—4600元方米联排墅包括部分TOWNHOUSE干独立式墅面积区间220—300方米间售价4800—5500元方米
3营销推广策略
融创攻吉林学汽集团两客户群吉林学正建设中学城融创仅仅路隔融创吉林学表现出极积极动营销战略止融创已采取赞助吉林学奖学金吉林学组织2004年首届融创杯振兴东北米诺挑战赛等种营销策略已吉林学建立定知名度
3工程进度施工素分析
融创·城桩基础现已施工完毕洋房墅已进展2—3层售楼中心体已初见雏形总施工速度较快
该楼盘房屋体采砖混结构外墙保温采挤塑板加保温节砌块形式房率提高90供暖方式采热式供暖
5项目优劣势分析
A 优势分析
价格方面融创定价较项目略低房屋总价拉开定档次情况价格成竞争优势
B 劣势分析
销售支持素方面融创现售楼环境较差集中西安路汽贸城两销售点两处整体环境楼盘销售起较配合作外现期房没园区环境作配合会增加销售难度
品牌知名度方面融创营二手房发展起公司年扩张速度快品牌没建立起足够知名度认度长春房产盘盘踞情况迅速开知名度市民充分认需定时间
规划设计方面融创园区规划没显著卖点规划设计产品宣传品醇欧洲题贴住宅建筑密度较均较明显倾斜会造成正房感觉住宅外立面面积采灰色系产品没表现出高档住宅应具备风格素会影响该楼盘销售
6天安第城竞争优势
天安第城竞品楼盘较中尤竞争手融创·城中具备明显优势：
（1）品牌优势：
天安中国中国产市公司前三名房产开发业中国唯够规模开发墅品牌开发商
（2）成熟社区：
现楼优势彰显建筑质量园林美境绽现幽静格调业入住生活氛围业已形成
（3）规划设计：
景观道园林中心会休闲配套公建商业配套网球场运动配套……
（4）区域优势：
西南高尚片区逐渐形成利吸引置业者目光天安第城相融创·城交通更便捷周边配套更完善
（5）建筑品质：
天安中国18年开发验产品细节完美追求保证楼盘整体实力极出众长春出右者
（6）生活品位：
天安第城长春公认第高尚社区海派外籍士天安第城赞誉嘉
综述应充分考虑融创·城项目产生竞争压力时应充分认识身优势作
三新庭院TOWNHOUSE产品特性包装
天安第城二期项目产品形态特色：
产品形态：独院住宅联排墅双复式住宅层（保留）
二总体特色：
1成熟社区：现楼优势彰显建筑质量园林美境绽现幽静格调业入住生活氛围业已形成
2重配套：景观道园林中心会休闲配套公建商业配套网球场运动配套……
3 域优势：西南高尚片区逐渐形成利吸引置业者目光
4 品形态：独栋独院联排双复式形成类墅社区辅5层层真正低密度社区
5 户型优势：层倾面积类墅产品200—300㎡间迎合市场需求户型功分割合理
6 产品特色：庭院（外）天井顶层花园露台阳光花房等特点新庭院进行力支持
7 类配：独院18套联排40套双复式64套总体分配均难消化
8 车库车位：户（独院联排）均带私家停车库
三户型例
编号
产品类型
建筑面积
户数
计
A1
层住宅
二室二厅卫
9822m2
35户
343770m2
B1
三室二厅二卫
12778m2
55户
702790m2
B2
三室二厅二卫
14388m2
60户
863280m2
C1
四室二厅二卫
15121m2
40户
604840m2
C2
四室二厅二卫
16400m2
20户
328000m2
计
210户
2842680m2
D1
类
墅
住
宅
五室三厅三卫
24234m2
32户
775488m2
D2
双复式住宅
五室三厅三卫
28332m2
16户
453312m2
D3
双复式住宅
五室二厅三卫
22260m2
16户
356160m2
计
64户
1584960m2
E1
联排墅
五室四厅四卫
29317m2
40户
1172680m2
F1
独院住宅
五室四厅四卫
30849m2
18户
555282m2
计
58户
1727962m2
独立墅会半车库
独立墅
35085m2
13户
456105m2
会
4400m2
1座
4400m2
半车库
1200m2
7
8400m2
计
1736105m2
合计
7891707m2
2二期命名：新庭院TOWNHOUSE
■特点：直观吸引力
■新庭院TOWNHOUSE倡导生活理念：
[新庭院TOWNHOUSE] 英国庄园北美墅建筑蓝汲取中国传统庭院生活理念然景观进步私化邻里交流空间扩化创造出更加健康时尚富情趣生活……
[新庭院TOWNHOUSE] 强调邻里交舒适私密户型设计社区规划中重视现代居住文化中庭院情结细节品质生活价值出发造舒适居住空间然清新社区环境提供完善社区配套够享受高雅文化优美环境精致生活
天安第城庭院概念扩展开形成庭院天井庭院空中庭院室庭院等种形态15栋34层建筑产品满足性群需生活阔绰悠闲富格调居者体验种全新生活形态
■新庭院TOWNHOUSE深化丰富：
1新庭院生活文化
庭院出现发展程中融汇文学音乐绘画等种文化精髓新庭院住宅更重视居者精神需求注意强调建筑深层次容涵满足丰富身修养渴层面强调社区群历史部分建筑着积极影响
2新庭院生活健康
新庭院住宅通提倡建设绿色家园倡导健康生活方式种植四季花树修建慢跑径提供运动设施时然界植物阳光引入室形成家花园里然家里健康环境呼吸清新空气阳光绿树中享受惬意
生活天安第城二期享受咫尺中心会游泳健身Golf网球等健康设施运动休闲中获健康
3新庭院生活优雅
新庭院致力创造优美建筑空间形态立面屋顶入口等方面表现建筑美感宜怡心时铺设绿色亲切住区环境创造文化趣味浓郁外景观体系流淌着分风雅属社区群时优雅融整城市
4新庭院生活互动
新庭院住宅强调场适应性相融适应机环境中享受生态安宁
倡导现代居住区服务交理念物业公司服务文化推极致致力营造种健康社区氛围
注重活动环境社区动性种交流互动中推进社区生长
5新庭院生活丰盈
风格异建筑形式层次园林景观丰富彩居家生活缤纷样社区活动织新庭院生活角度风景扇窗欣赏心情孤寂寥落复存
■ 推广运作
新庭院TOWNHOUSE二期三种完全产品统称宣传中应重突出三种类型产品更应突出独特性针购买群放矢
■ 项目名称系统包装：
1二期命名：新庭院TOWNHOUSE
2二期组团命名
独院住宅：独院墅——隐
联排墅：阳光TOWNHOUSE——恋日
双复式住宅：复式TOWNHOUSE——境界
3街路广场命名
入口广场：天安·假日广场
绿广场：恋日广场
干道：豪仕道雅仕道名仕道逸仕道
二期街路：铁路香槟路果岭路湾畔路
期墅区道路：尊爵路勋爵路伯爵路
四整合推广策略
推广题：
2004天安第城生活品质提升年
1阐释：
（1）产品形态角度：种低层低密度类墅产品传统层高层高层住宅产品质改变种全新生活形态
（2）客户需求角度：早期高端置业者渴种综合水准较高住宅产品迎合改变居住条件需求
（3）社区成熟角度：天安第城2004年建成中央景观道中心会等社区配套社区生活更完善
2意义：
提出题更重建立种类品牌竞争优势产品充分解需求基础实现升级社区期基础更加成熟两方面刚刚入市手压迫性击
宣传线：
品牌——社区——产品——生活
天安第城二期正式开始部认购市场反应热烈尤2004年长春春季房交会期间意认购者众通部分客户群访谈分析天安产品牌号召力天安第城品位吸引力购房者普通认方宣传中应更侧重宣传天安品牌成熟社区带动二期销售
实际推广程中——
<通天安品牌社区品位锁定客群> <通新产品新概念新表现吸引客群 > <通庭院文化提升社区品质感动客群> <通直销公关活动贴客群>〈通销售控制握客群〉……消费者接触接触点建立[第社区·新庭院TOWNHOUSE]概念
题概念定位：
第社区·新庭院TOWNHOUSE
天安第城二期优势成熟社区产品创新——
长春第高尚社区天安第城2003年全年宣传积累起品牌资产项目法超越概念二期中项目针竞争手优势直观表现出强化品牌形象建立长春社区强势形象
天安第城二期产品具重创新点——独院墅庭院联排墅天井楼王 墅中心会300米景观道……
中三类产品庭院特色年竞品楼盘具备必加强化直接陈述优点
推广阶段划分
1市场导入前期预热（4月）
广告推广报纸广告二期产品强势推介认购重点诉求点吸引目标消费者现场房开盘积累足够客源时作现场资料准备客户沟通点建立天安产品期
2开盘强销（5月—6月）
时期报纸媒体频次硬性广告强迫目标客户市场参时整合户外广告赠品广告售点广告印刷品广告等种传播方式扩宣传面开发潜客户
推广程中密切注意市场情况变化时调整广告策略
3持销期（7月）
阶段新庭院TOWNHOUSE销售接尾声表现天安第城成熟品位生活时表现景观道中心会落成二期产品度推销售高潮力争时段销售率达80100
五销售控制策略
1房源列表
产品类型
栋号
套数
总计
独院
29
4
18
30
5
31
5
32
4
联排
21
6
40
25
6
33
12
34
8
35
8
双复式
22
12
64
23
12
24
8
26
12
27
12
28
8
2销售策略
户型特点面积数量排号情况独院住宅易销售双复式次联排次联排天井特点通销售中心实际展示带动销售销控重点放联排双复式实行分批推出策略没十足握推出（意排号客户推出房源3倍方推出）推出必须全部售罄持续制造紧张感样做动持续热销总体策略：
(1) 联排意认购客户排号量达80位时进行首次非正式公开选房（争取6月6日前）推出33#34#35#计28套房源次选房客户应5月30日前交纳2000元意认购客户
(2) 双复式意客户达90位时进行首次非正式公开选房（争取6月6日前）推出26#27#28#32套房源
(3) 独院住宅18套开盘时次推出（初步确定开盘日6月19日）
(4) 联排21#25#12套保留单位视销售进度确定推出时机
(5) 双复式23#24#20套开盘三周（7月10日前）加推刺激市场
(6) 双复式22#保留单位12套视销售情况确定推出时间
(7) 销售时点目标：
根目前认购排号量开盘日期制定周单位销售目标通广告投放公关活动结合推广方式总体销售目标分解分阶段实现
阶段
意认购排号数
日期
销售时点
1
150
5月23日
2
200
5月30日
首次选房
排号截止日
3
250
6月6日
首次选房日
4
300
6月12日
公开价格日
5
350
6月19日
开盘日
总体：保守推广思路预计天安第城二期销售情况肯定会更加出色乐观估计开盘时会销售80述销售方式会根实际情况时调整
3价格策略
天安第城2期市前价格制定直接影响开盘销售状况正式开盘前通两次活动测试购房者价格反应真实信客户心理价位
（1）测试价格活动开展时间：
□产品推广会：
次活动公布价格仅认购者咨询调查够接受价格调查价格均值会低总体心理价位综合分析定价时调高均价
□非正式认购会：
次活动中公布初步定价做栋号位置房型差价开盘时差价变均价基价变动
80客户价格够接受时保持变者幅调
超20客户价格意见较法接受时根具体情况微调
（2）定价策略
□均价制定
① 独院住宅：6000元㎡价格测试时加价200300元㎡
② 联排墅：5000元㎡价格测试时加价200300元㎡
③ 双复式住宅：4300元㎡价格测试时加价200300元㎡
□差价制定策略
① 会较单位高100－300元㎡
② 双复式12层高34层200－500元㎡
③ 独院街单位高200－300元㎡
□开盘前周制定模拟价格表测试认购者反应
六天安第城二期开盘客户积累策略
天安第城2002年正式开始宣传长春市民心中建立起较高品牌知名度吸引部分高端置业群体期销售二期认购排号天安第城客源分部分保证开盘认购数达300成交数量达80现针性措施阐述：
1汽集团相关产业中高层理者高级技术工
部分群体直天安第城期流购买者预计会相数量类客户群选择天安第城二期产品
①目前状况：
部分群体直天安第城期流购买者2003年冬季采暖问题稍影响
②针措施：
通正式非正式渠道方式该部分客户承诺采取措施坚决效解决采暖问题2004年冬季前绝避免年冬季类似事情发生
③针性活动：健康商务周末邀请专业士现场讲解现代商务士健身点时进行日常锻炼注意说明饮食健身关系影响锻炼种素时配合助酒会
④认购目标：
通效公关促销活动折扣优惠二期开盘前保守估计50位意认购者保证开盘时认购数
2吉林学教职工
部分群拥庞数量海外留学解发达国家居住状况文化品位常会天安第城见倾心目前已购买认购者少数
①目前状况：吉林学部前卫校区购买力教授海外国士约300余融创·城等高校社区极力争取客户源天安第城入长时间较早相知名度口碑相长时间形象积累目前购买意认购数量断升加活动促进二期销售程中相部分意认购成二期开盘认购客户重块
②针措施：针吉林学客户源采活动形式加引导目前正积极吉林学高层积极接洽期通渠道直接购房者话天安品牌实力天安第城品位新庭院TOWNHOUSE产品创新点解信赖天安时针意客户机优惠直接促动成交
外考虑学述交流研讨坛等形式部分群真正解天安心理竞争楼盘进行较吸引客源
③全球村业Party：专外商公寓业举办活动吉林学海士更愿意参加会效果
④赞助吉海社团活动：天安提供场活动品时介绍项目优势产品涵增进解
⑤吉林学业相关士联谊活动：更直接邀请吉林学目标客户通现业联络参加档次品位更高聚会
⑥认购目标：
通效公关促销活动折扣优惠二期开盘前保守估计30—50位意认购者保证开盘时认购数
3汽车贸易开发区私营企业
区域聚集群相济力购房群体墅产品相需求量部分数量千家
部分通车周刊定派送目标客户（包括名车广场二手车市场）传达二期信息预计会30位认购量
4天安第城期业
天安第城二期推出创新产品部分基期产品形态满足会选择种更高层级住宅产品
期业原住房通全球村（天安外商公寓）进行投资期业进行沟通中说服投资期购买二期
5长春市传统富区次置业者
部集中文化广场东部（东阳路东中华路带）高干群体居住长春较早规模社区（富豪花园长春明珠等）购房者
6知名商家会员：
针部分客户群利卓展购物广场时尚杂志发布广告预计会量认购量
7零散客户：
部分客群通广告等形式解天安第城信息天安品牌天安第城品质品位解旦推出新产品会快吸引现场通销售时点握促动成交
通广告形式开盘前投放高密度广告覆盖媒体开盘前约13认购量源
七天安第城二期开盘活动
（）开盘准备
□开盘时机——时开盘
1开盘前提条件
（1）已交纳排号金数已满300根目前已排号数量现起月时间广告宣传活动组织开盘时排号数够达300成问题
（2）非正式选房客户预定情况充分握竞争手开盘时间价格充分解
（3）销售手续已完备
（4）工程进度求：修缮相完整房通道景观道初具规模中心会开始动工独立墅外立面基呈现二期工程接封顶……购房者天安第城较直观完印象房提供便利条件
2开盘时机分析
（1）竞争楼盘较
般讲早竞争手开盘会定处天安第城强品牌实力会目标客户产生极吸引力开盘早晚购买会产生影响
（2）实际情况分析
根实际情况判断融创5月底6月初开盘工程进度影响难抢融创前开盘妨发制：通拦截式广告形式竞争手意客户产生期延缓成交时紧紧握住客户
（3）时间：较稳妥握时间2004年6月19日（星期六）
3保障开盘销售措施
（1）针客户群开展直邮活动广告等宣传手段详见第六部分
（2）通产品推广会非正式认购活动试探排号者房型价格否签约真实信息活动方法详见公关活动部分
□开盘政策
1优惠措施
（1）次性付款97折揭98折周取消折扣
（2）前10位签约者送中央空调部20—50位签约者送立式空调部奖品视具体情况确定
（3）老客户带新客户额外优惠
2认购组织
（1）逐栋认购认购完毕认购栋
（2）参加开盘必须预约
（3）参加认购者场未成交序号失效排号金退
（二）开盘活动方案
1开盘形式
天安第城作长春知名高档社区必须身独特极具创意性开盘活动表现社区品位性时应具定轰动效应
天安刚进入长春时天安产天安第城知名度空前高涨开盘活动应注意整体档次工夫求数热闹求效认购数足够含金量
天安第城二期新庭院TOWNHOUSE总量仅122套二期产品总量总价较高应避免种挤破门窗式半夜排队式形成独特风格——尊贵品位档次众开盘活动策划时应适度力求稳扎稳效促进成交点认购组织
2开盘时间：
2004年6月19日（视认购数量调整）午9：30——12：00
3活动场：
销售中心广场
4活动容程序
（1）庆典仪式：（9：2810：00分钟）
容天安中国代表华北区夏总天安第城卞总邀请省市房局领导致辞传统庆典仪式
（2）演艺节目：（10：0011：30）
容进行模特表演乐器演奏歌曲演唱等现场保持定热度
（3）认购活动：（10：0012：00）
部分演艺节目时进行参加认购者序号现场座认购时分批邀请进入售楼中心表现出整认购活动品位性高雅性
①认购者产品类型分成三类
②101组进入销售中心认购
③签约者意认购非首批房源选择退定金者重新排号
4前期准备
（1）员邀请
次开盘活动求场面分热闹仅允许限量员参加二期排号员外仅天安邀请少量政参加开盘前周认购者邀约嘉宾发出精美请柬活动节目单显现出活动档次社区品位
（2）场布置
销售中心广场现场布置出隆重品位格调营造种尊贵更轻松更意氛围
（3）前期宣传
通报纸广播电视传达开盘信息制造紧迫感感受种活动品位档次天安第城更促进更客户排号
综述：种开盘活动重点具体执行现场制造种紧迫感优越感力求次成功达开盘告封盘效果
（三）开盘活动方案二
□活动创意——场史前例长春名流聚会
开盘活动变成场品位PARTY
长春史前例次开盘活动：选择初夏夜晚霓虹掩映天安第城销售中心广场名车名模交相辉映身着盛装先生女士手端红酒穿行围坐谈笑风生优雅萨克斯晚风中荡漾……参开盘活动必须天安第城正式邀请够出席样PARTY荣时刻感受纯正欧美私家聚会情调必成社会界媒体品头足超级新闻
开盘活动题：极品永恒·鉴赏·家
□开盘容——绝值品味生盛宴
次开盘活动时装秀表演认购线场名流聚会名品赏析会强调品位轻松格调尊贵感容：
1线贯穿全场包括：
（1）超级名模秀：邀请国顶尖女模特开盘现场增光添彩活动前半场模特表演
（2）新品认购：限量推出天安第城新庭院TOWNHOUSE开盘活动中名花活动半场进行
2辅线分散处包括：
（1）极品名车展：联络长春没出现车型开盘现场展出宾利等
（2）国际名品赏：长春没销售店国际著名服饰洋酒雪茄皮具品牌等
（3）助品酒会：提供价值俗红酒供客品尝宾客参舞会烤肉等极具趣味活动
（4）惊喜抽奖：成功签约者机会赢万元礼
3时间：18：0020：00
□活动相关事宜
1员邀请——体现尊贵专属
次开盘活动仅允许限量员参加二期排号员外仅天安邀请少量社会公认名流参加开盘前周认购者邀约嘉宾发出精美请柬活动节目单显现出活动档次社区品位邀请员形成种心理暗示——场社会层士参加聚会
2场布置——仿欧洲流社会私家晚宴
初步确定场设置销售中心广场现场布置彩灯光铺毯营造种尊贵更轻松更意氛围
3前期宣传——社会名流引荣少数聚会
通报纸广播电视传达样致开盘活动信息分夸吹嘘种虚怀谷姿态事实说清楚感受种活动品位档次天安第城更
4期进——留段产传奇
活动联系媒体事件予报道真切感受天安第城众真正天安融创品位拉开必部分趋选择天安产品
八销售工具现场包装
天安第城二期新庭院TOWNHOUSE认购开盘期间需准备丰富样独具性兼具文化品味销售资料包括楼书DM户型单页月刊等广告宣传公关活动销售现场园区实景相匹配客群心中建立文化庭院核心新庭院TOWNHOUSE概念
（）楼书——庭院生活札记
□核心思路：
遵循文化理念具象事物庭院产品整社区线庭院文化提升定高度
题描述：
天安第城二期楼书庭院生活札记文案
总版数：44P封 面庭院生活札记
P1—P2目录
1新庭院TOWNHOUSE建筑原
2新庭院TOWNHOUSE3关键词
3新庭院生活5重境界
4新庭院TOWNHOUSE生活印象派
5户型推介
6值分享社区
7天安——中国产产品义实践者
P3—P4序：
文明历史类断改变生活状态创新史法国花匠精心修剪庭园里体验法兰西文化魅力英伦三岛透庭院树影午茶香发现贵族庄园优雅闲适北美推开木制门窗爽朗清风院直吹前庭……
公元2004新庭院TOWNHOUSE出现
居文明历史次刷新改写……
P5—P6
第章：庭院笔记
P7—P10
东方西方
A：庭院辞源中解释堂前延伸意商代起庭院音乐文学绘画中断汲取养分3000年中国文明生谐具中国特色居住形式
中国庭院建筑历史变迁逐渐绘画诗词文学音乐精华相融汇然交流艺术升华——民间宅院官家府邸皇室宫殿中国古代庭院开始注意天然事相融合规律明清两代发展空前高度
B：国外庭院住宅更开放更注重然绿色建乡村墅举目四绿色海便城市中庭院住宅房前屋空填满绿草鲜花总生活充满生机城市郊区广阔乡村星罗棋布庭院住宅低层建筑坡屋面房前屋两侧庭院
出心裁庭院品构成风景
P9—P12
新庭院TOWNHOUSE建筑原
建筑质种文化关居住文化文化身神奇象种气场萦绕时间空间中
回溯新庭院TOWNHOUSE原难发现中西方传统庭院式居住方式诞生深厚影响
——正文化积累沉淀造日天安第城·新庭院TOWNHOUS
凹空间格尔德芬格尔景观类型艄口忠彦凹型景观基础建筑空间述现实中凹空间仅限完全围合封闭布局市住宅中凹空间通庭院住宅形式体现
庄园：超规模庭院
正居住者身份象征十九世纪英国社会骄傲
P13—P14
新庭院TOWNHOUSE3关键词
然：
文化：
久樊笼里复返然陶渊明诗中寻类渴求迷恋种然携手相伴日子窗前开满鲜花生活红砖青苔月酌庭院情怀
容：
P15—P16
新庭院生活5重境界
1) 风位绿树丛中
2) 邂逅阳光
3) 嵌入式庭院
4) 私家花园
5) 露台清风
P17—P18
第二章：庭院印象
新庭院TOWNHOUSE生活印象派
第二章 庭院印象
P19—P20
阳光滋味
出挑15米客厅阳光花房者开阔16米独立阳光房享受媲美加勒海者夏威夷奢华轻啜丝咸味轻风细品生活灿烂滋味
P21—P22
露台风景
露台
5㎡8㎡20㎡果够加48㎡露台新庭院TOWNHOUSE满足城市层理喻愿星辰话然亲密接触
观景
家顶层独辟方空间仅椅：20000米入口喷泉广场10000米绿广场收眼底60米宽景观道10000米工湖更览余
P23—P24
花园——名流聚会然闲谈
花园闲适
想某天：午三点阳光休假闲情空气里芊芊弥漫生长出种做交流渴……堂前花园里撑开太阳伞沏壶绿茶摆样水果邀邻居坐坐聊聊
天安第城语言
庭院专属
里家然聚会厅传统天井式欧洲流行凹型围合式专属性私密深深刻居者门牌
■□新庭院TOWNHOUSE·隐
P25—P26
法改变生长度
加客厅宽度
新庭院T·H种开间客厅供您选择63米67米75米……
数字现实间概念您宽想：视线更远阳光更思想更宽……
P27—P28
天井中天籁音
优美琴音指间划落皎洁月泻淡淡光辉静静夜远处隐隐喧嚣城市思想刻舞起
P29—P30
第三章 庭院家
宅者宅生宅存宅相扶感通天
—— 黄帝宅
第三章庭院家
P31—P32
隐
·完全动静分区开始奏响尊贵生活第乐章
·极致宽敞客厅身份谈笑风生中彰显
·私家庭院独具匠心巧思体现专属
·卧室步入书房隐密布局智慧沉淀身心极度舒展
P33—P34
恋日
·天井爱洒满处角落感受通透明亮存
·钢琴区阳光伴钢琴舒缓旋律跳动您挥洒指间
·客厅开放通然超旷空间衬托您成功淡然
·双越客卧淋漓致发挥性关怀
·体致周卧设计突显贵族气息
P35—P36
境界
·独立区隔错层客厅您私家花园限风景收眼底
·花园台坐限然揽怀感动边界浪漫
·通透开敞式厨房您心里溢满生活芳香
·私家车库您爱车度身定做专房间
P37—P38
值分享社区
居者始终法脱离社群
P39
第社区分享国际生活
天安第城天安（中国）投资限公司陆开发明星楼盘
长春唯规模性开设外商公寓高品质社区
贝尔高林法国PA香港港力南通六建等规划设计物业施工方面国际顶级公司联手造长春第高尚社区
天天安第城已成层士首选家中国汽代表国际化公司菁英吉林学教授代表海士跨国公司员工代表外籍士纷纷称赞选择天安第城
P40
中心会分享尊贵社区配套
专业化细分社会进步表现
天安第城首开春城社区会先河3+1系列题会赢高端置业者青睐中心会健康会水岸光合会6000米公建广场业休闲健康娱乐需求分布题会做功齐备取需
P41
60m景观道分享视野豪奢
美区隔者袖珍者气
天安第城绝吝惜片万米公顷计算单位土
60米宽楼间空60米宽景观道
10000米绿广场20000米入口广场10000米工湖仅仅便已足够市中心开发中型楼盘
P42—P43
天安——中国产产品义实践者
封底
（二）新庭院TOWNHOUSE DM
A面：
天安（中国）墅系列新品推出
第社区·新庭院TOWNHOUSE
——终极置业者第选择
天安中国18年专业造流士居定位南中国墅南海鸿基花园海高档住宅天安墅中国流住宅传奇
天安第城——香港天安（中国）投资限公司旗明星楼盘2003年天安第城优异品质独特品位建立长春第高尚社区稳固形象天安第城远非西南高尚社区领跑者身份定义已成春城产业面旗帜
2004年天安第城推出天安（中国）[墅系列]新品——新庭院TOWNHOUSE更适合长春造屋理念造墅中墅开启长春墅级居住时代新纪元
B面：
标题：
长春天安2004创新产品[新庭院TOWNHOUSE]正式推出
成熟领|国际社区分享流生活
□天安第城风位长春第高尚社区
□长春唯规模性开设外商公寓国际化高品质社区
□贝尔高林法国PA香港港力南通六建等规划设计物业施工方面国际顶级公司联手造
□天安第城层士首选家
中国汽代表国际化公司菁英吉林学教授代表海士跨国公司员工代表外籍士纷纷称赞选择天安第城
尊贵配套|中心会分享丰盈生活
专业化细分社会进步表现
天安第城首开春城社区会先河3+1系列题会赢高端置业者青睐中心会健康会水岸光合会6000米公建广场业休闲健康娱乐需求分布题会更匹配家式物业服务做功齐备取需贴心贴身
美园境|300m中央道分享豪奢景观
美区隔者袖珍者气
天安第城绝吝惜片万米公顷计算单位土
60米宽楼间空300米中央景观道
10000米绿广场20000米入口广场10000米工湖仅仅便已足够市中心开发中型楼盘
新品建筑|3000年分享庭院文化
庭院中国传统建筑中艺术通感部分王维画李白诗李煜词朱嘉哲学阿炳音乐王实甫戏曲曹雪芹说超出类思维语言范围种建筑空间维文化感应居者轻易回艺术哲学世界享受种历史已千年情趣
秉承天安中国产品义精髓造
新庭院TOWNHOUSE生活印象——
[庭院]
里家然聚会厅传统天井式欧洲流行凹型围合式专属性私密深深刻居者门牌
[阳光]
出挑15米客厅阳光花房者开阔16米独立阳光房享受媲美加勒海者夏威夷奢华轻啜丝咸味轻风细品生活灿烂滋味
[露台]
5㎡8㎡20㎡果够加48㎡露台新庭院TOWNHOUSE满足城市层理喻愿星辰话然亲密接触
[花园]
想象某天：午三点阳光休假闲情空气里芊芊弥漫生长出种做交流渴……堂前花园里撑开太阳伞沏壶绿茶摆样水果邀邻居坐坐聊聊天安第城语言
[宽度]
新庭院T·H种开间客厅供您选择63米67米75米……
数字现实间概念您宽想：视线更远阳光更思想更宽……
卖点信息
[新庭院TOWNHOUSE] D型（双复式住宅）E型（联排墅）首期限量推出46套现正接受预订排号
文区位图
（三）工围挡
天安第城社区原工围挡颜色陈旧部分破损应更换符合二期新庭院住宅品位形象围挡规划三板块：
1天安中国：
2生活系列
a细品生活惬意——客厅
b幻想夜星辰约会——露台
c心生活
d庭院里忘生活
e成种生活态度
f爱数风光
g沟通界限
3 艺术系列
a 思想开发商艺术家没思想开发商工
匠
b形式谐视觉愉悦合拍时种感动便诠释
c美追求瞬间艺术追求永恒
d欢快流畅立面线条跌荡起伏协奏曲样产生鸣
e决定生命长度控制宽度
f圆润美声嘶喊原声更高更美潜心雕饰
g先设计轮廓创作出典名画
（四）销售中心板
1天安第城——创长春第高尚社区
2新庭院Townhouse ——墅级居住第选择
3天安——中国产产品义实践者
4中央景观道
5中心VIP会
6始终选择——选择艺术
>>>推广阶段划分
1市场导入前期预热（4月）
广告推广报纸广告二期产品强势推介认购重点诉求点吸引目标消费者现场房开盘积累足够客源时作现场资料准备客户沟通点建立天安产品期
2开盘强销（5月—6月）
时期报纸媒体频次硬性广告强迫目标客户市场参时整合户外广告赠品广告售点广告印刷品广告等种传播方式扩宣传面开发潜客户
推广程中密切注意市场情况变化时调整广告策略
3稳期（7月）
阶段新庭院TOWNHOUSE销售接尾声表现天安第城成熟品位生活时表现景观道中心会落成阶段层销售做铺垫
4层销售期（8月—10月）
组团产品半年正式推出时新庭院TOWNHOUSE分流客源辅广告宣传半年形成热销
5尾盘期（11月—12月）
九广告表现策略
（）报纸广告题
1第阶段出现系列（4月中旬）
□ 广告目：
阶段新庭院TOWNHOUSE出现立足点强化新产品号召力天安（中国）18年开发历程盾天安第城已取成加提炼升华展示
通系列广告购房者产品牌甄中树立天安第城二期区产品强势位——成熟品位实力
□ 广告题文案：
（1）天安第城新庭院TOWNHOUSE出现
1986年天安（中国）投资限公司进入国产业20余座城市50余典楼盘骄业绩推动中国产界专业化进程……
2003年6月历两年精心造天安第城期准时入住恢弘建筑园林美境家服务……真实展现长春第高尚社区底蕴
公元2004天安第城二期·新庭院TOWNHOUSE出现度引领长春高尚生活走……
（2）成品社区美新品住宅
——天安第城二期|新庭院TOWNHOUSE|热烈排号中
长春西南——城市层理想栖居
天安第城600000米规模社区
历两年潜心建筑已呈现成品社区优越气势——
恢宏建筑豪奢景观原味品尊贵服务
彰显高尚品质品位
2004年期成熟社区基础
天安第城二期升级产品新庭院TOWNHOUSE闪亮登场
社区中心景观中轴线优越位置
尤显墅中墅新品魅力
2第二阶段热销系列（5月—6月）
□ 广告目：
新庭院TOWNHOUSE新概念应通宣传购房者概念种初步认知然感兴趣直购买
阶段天安墅类产品创新优势切入点积极倡导选择天安第城·新庭院TOWNHOUSE换种生活形态二期产品市做铺垫吸引积累更客户
系列广告品牌社区产品三方面全方位阐释新庭院TOWNHOUSE购房者明晰天安第城二期产品概念
□ 广告题：
(1) 天安产18年思考建墅您仅需18天思考拥栋墅（5月19日）
——2004年6月6日新庭院TOWNHOUSE首次选房
(2) 1万米土浪费条景观道（5月20日）
——新庭院TOWNHOUSE[恋日]组团邻景观道32席尊贵单位6月6日首次选房
(3)法改变生命长度延长享受生活时间（5月26日）
——天安第城新庭院TOWNHOUSE[恋日] [境界]两组团6月6日首次选房敬请提前排号
(4) 世界步需迈出步（6月2日）
——新庭院TOWNHOUSE复式洋房6月6日首次选房
(5) 春城罕墅珍品出天安第城（6月9日10日）——独院墅6月20日开盘正式推出18席尊贵席位仅接受
12日前排号预约
(6) 新庭院TOWNHOUSE盛开盘（6月16日18日）
——盛情邀约：春城眼光力财富士聚天安
3第三阶段新庭院生活解析系列（7月）
（二）媒体排期
推广阶段
题
投放日期
媒体
版式
铺垫期
新庭院TOWNHOUSE
出现
4月23日（五）
长晚
整版彩
4月26日（）
东亚
半版彩
长晚
整版彩
开盘期
天安产18年思考建墅您仅需18天思考拥栋墅
5月19日（三）
长晚
整版彩
城晚
半版彩
1万米土浪费条景观道
5月20日（四）
东亚
整版彩
城晚
半版彩
5月21日（五）
长晚
半版彩
法改变生命长度延长享受生活时间
5月26日（三）
东亚
整版彩
长晚
整版彩
5月28日（五）
城晚
整版彩
长晚
整版彩
世界步需迈出步
6月2日
（三）
城晚
整版彩
春城罕墅珍品出天安第城
6月10日（四）
长晚
整版彩
6月11日（五）
城晚
整版彩
新庭院TOWNHOUSE盛开盘
6月16日（三）
长晚
半版彩
6月18日（五）
城晚
整版彩
东亚
整版彩
热销炒作
300米中央景观道天回家路……
6月24日（四）
长晚
整版彩
东亚
半版彩
城晚
半版彩
6月25日（五）
长晚
整版彩
东亚
半版彩
新庭院TOWNHOUSE
生活
题略
7月1日（四）
长晚
整版彩
城晚
半版彩
7月8日（四）
城晚
半版彩
7月9日（五）
东亚
半版彩
长晚
半版彩
7月15日（四）
长晚
半版彩
7月16日（五）
城晚
半版彩
第二销售高潮期
题略
8月5日（四）
城晚
半版彩
8月12日（四）
城晚
半版彩
8月13日（五）
长晚
半版彩
8月19日（四）
长晚
半版彩
8月26日（四）
长晚
半版彩
9月9日（四）
长晚
半版彩
东亚
半版彩
9月10日（五）
城晚
半版彩
9月17日（五）
东亚
半版彩
促销广告
10月14日（四）
长晚
半版彩
10月15日（五）
长晚
半版彩
城晚
半版彩
尾盘推介
11月5日（五）
长晚
半版彩
城晚
半版彩
11月11日（四）
东亚
半版彩
11月17日（五）
长晚
半版彩
城晚
半版彩
11月24日（四）
东亚
半版彩
十公关活动
1全球村业Party
□ 活动题：入住全球村·欢笑分享
□ 活动目：次活动区常举办业联谊外商公寓成功开展天安第城种国际化社区生活项目整体形象提升档次天安业外籍士更交流机会外籍士更家感觉带更朋友利项目租售提升天安业心目中整体形象利口碑效应传播
□ 活动时间：2004年5月15日晚6：308：30
□ 活动点：天安第城销售中心广场
□ 活动象：天安第城已入住业外商公寓租户外籍朋友投资业二期预定准业
□ 活动描述：邀请天安业租住天安外籍士现场举行喝啤酒赛百发百中投篮赛欣赏乐队热烈演出动感街舞表演间结合互动游戏构成极具情趣激情完美时光
2新庭院TOWNHOUSE产品推广会
□ 时间：2004年5月22日
□ 容：
①产品介绍设计理念阐释
②天安产中国墅产品展示
③建材展示
④酒会
□ 目：
①老业意认购客户带领新客户解天安二期产品
②强化品牌优势社区优势产品优势促进购买形成口碑
3天安第城中心会设计方案证会
□ 时间：2004年5月30日
□ 容：
①针会功设计提出建议意见
②业联谊活动
□ 员：
①天安期业亲友
②天安二期意认购客户
公关活动
根2期总体营销推广思路阶段重点推广题新庭院生活
达建立新庭院生活目标群体心中印象影响目阶段活动题解构出4—5场系列推广活动场重点贩卖新庭院生活特征（谓买点）：
活动策划执行应遵循点：
1贯彻总体营销思想
2保证执行严谨连贯
3方资源整合力
注：次促销达巨效果单活动建立起品牌达良品牌感知销售促动需SP活动媒体广告现场接洽等方面资源加整合产生联动
新庭院生活题活动
活动构想：
天安第城二期系列宣传启动新庭院生活首次亮相新居住概念产生会引起数奇消费需引导生活需断创新样然居住观念提出整合种宣传工具形成致声音
根天安身特定气质目标群体独特性建议新庭院生活进行宣传基础配合系列活动加强二期新居住生活进步诠释系列较少投入成宣传核心理念广告宣传公关活动机结合起形成合力
二活动时间：
定
活动周期持续两月左右举办频次两周场
三活动点：
天安第城销售中心公建广场
四活动准备：
报纸广告发布初期开始参加邀请社区业准业企业中高层理员（汽）吉教授等活动型独特具吸引力准争取投入费时发请柬告知方式辅助电话确认块报纸宣传
五系列活动分题
A名生活Color秀
1活动时间：定
2活动点：天安第城销售中心
3活动题：调出色彩
4宣传目标：新庭院生活彩
5参加群：社区业准业企业中高层理员（汽）吉教授
6邀请方式：
a搜集目标群体住址联系方式发送邀请函（请柬）
b活动天进行电话确认
c请柬入户邀请
d辅助报纸媒体进行宣传告知已定发布报广添加介绍
7邀请数：销售中心展台布置预计摆放座位80建议电话请柬邀请120次首次宣传新庭院住宅 活动加适度炒作
8活动程序：
a活动前背景音乐
b邀请××色彩工作室工作员进行现场商务娱乐着装咨询讲解总体概括说明色彩工作生活影响提供示范模特者请现场员台参示范动手设计（约40分钟）
c现场活动观众讲出喜欢种颜色种色彩衣服模板进行组合介绍优缺点建议细节饰物调（15分钟）
d观众分3—4组四位工作员分区进行讲解根肤色体形等外部特征身气质进行性化服饰搭配针性问题解答（约30分钟）
1 现场布置：
（1） 电视音箱设备放置台两边电视播放天安第城 实景拍摄广告片关着装色彩服饰搭配宣传片
（2） 调出色彩题条幅宣传条幅姿彩新庭院生活——谁想拥……
（3） 现场配彩色条状悬挂饰物烘托色彩作礼品赠送观众数量18
（4） 门口设签台工作员指导宾签引领宾客落座
2 活动备品：
（1） 请柬
（2） 录制碟庭院里生活
（3） 电视音响
（4） 两条幅
（5） 条状装饰物18
（6） ××色彩工作室邀请
B 健康商务周末
1 活动时间：定
2 活动点：天安第城销售中心
3 活动题：健康新形象
4 宣传目标： 新庭院生活健康
5 目标群体：社区业准业企业中高层理员吉中高层领导私营企业理老板
6 邀请途径方式：
a 邀请函
b 请柬发送区娱乐高档场
c 电话确认
d 期刊宣传报纸辅助
部分活动目标群体通健身供乐部里获部分爱者联系址方式助俱乐部进行附带宣传
7 邀请数：请柬发送100封部分通健身俱乐部赠送宣传
8 活动具体步骤：
a 前奏播放录片时间5—10分钟
b 邀请专业士现场讲解现代商务士健身点时进行日常锻炼注意说明饮食健身关系影响锻炼种素时间20分钟
c 健身咨询根体形锻炼需求健身教练现场提供性化专业健身锻炼咨询服务15分钟
d 现场赠送健康饮食菜单免疫力强化宝典天安第城项目资料
9 现场布置：
（1） 电视音箱设备
（2） 健康新形象题条幅宣传条幅新庭院住宅健康
（3） 背景音乐类墅健身房
（4） 便移动健身器具供观众教练员指导
10 活动备品概预算
（1） 请柬
（2） 健美杂志期刊宣传板块费
（3） 专业教练邀请
（4） 菜单宝典制作
（5） 两条幅
（6） 电视音响
（7） 健身器具
（8） 录片
（9） 天安第城期刊等资料
C 家庭DV赛
1 活动说明：该项活动预定五·假期举办假期前通知赛容便征集作品社区业准业告知群
2 活动时间：定
3 活动点：天安第城销售中心
4 活动题：亮出DV生活
5 宣传目标：感受私家庭院温馨生活
6 参加群：区现业准业联系企业理员邀请电视台记者杂志编辑吉美学教授嘉宾
7 邀请途径方式：通物业销售员联系业邀请客户建议派销售员吉汽直销时发请柬邀请准备参加预计参加评作品20参加数60
8 活动程序：
a 前准备告知表现生活线征集家庭DV短片题材限活动前15日开始准备邀请工作前7日电话回访员直访收集DV作品业编排舞蹈邀请嘉宾
b 赛开始：先播放天安（第城）产VCD突出天安产客尊服务理念引出二期创新庭院住宅5分钟
c 播放作品参赛员行进行作品背景解说嘉宾进行现场评亮分公布分数颁奖程中业台表演舞蹈时间80分钟
d 播放庭院生活相似景观拍摄片断结合然场景穿插重点突出生活然连接家庭邻里温馨场景刻画引发庭院生活10分钟
e 活动赠送天安产二期新庭院创新住宅介绍光碟
9 现场布置：
（1） 电视音箱设备
（2） 亮出DV生活题条幅新庭院生活温馨宣传条幅
（3） 突出庭院生活温馨色彩现场布置水果玩具布娃娃
10 活动备品概预算
（1） 请柬60份
（2） 电视音响
（3） 两条幅
（4） 嘉宾邀请费
（5） 光碟刻录60盘
（6） 奖品准备
业活动
□题：天生运动家——天安第城家庭竞技游戏赛
□关键词：娱乐·运动·趣味·团聚·交流
□时间：定
□点：天安第城VIP会
□参员： 天安第城业
□组织：港力物业
□特色：简单容易组织较利条件
□活动容：
1桌球赛
2乒乓球赛
3天安第城鸟瞰图拼图赛
□活动流程：
1通知：港力物业制作赛宣传单活动前派发业手中
2报名：参赛员港力物业填写报名表
3分组：
（1）桌球赛分组港力物业抽签产生先序
（2）乒乓球赛分男子组女子组年龄限
（3）拼图赛家庭组场两组现场抽签产生先序
4赛程：
（1）前两项赛时9：30——10：40间进行时参加两项活动时间突者事先组委会协调参赛序
A桌球赛采九分制淘汰赛产生冠亚军
B乒乓球赛分预赛决赛根参赛数决定否加入半决赛环节决赛产生冠亚军
（2）拼图赛赛时间：10：50——11：50
赛采取记分制根赛时间正确拼图形块数评分评出二三名
（3）根家庭获奖数量少评出佳运动家庭名
（4）11：50——12：00颁奖
□需物品：抽签箱序签报名表宣传单乒乓球干天安第城鸟瞰图拼图2组记分牌记分笔奖品
庭院文化系列活动
文化易深入心：饮食文化建筑文化……天安第城二期新庭院住宅通系列文化气息浓厚庭院紧密相连公关活动创造出浓郁庭院文化配合报纸广播等广告宣传令长春新庭院住宅产生深刻印象活动中二期新庭院住宅公开认购会开盘积累准客户
新庭院住宅系列公关活动题庭院文化意突出庭院文化结合系列活动容：
1题：满载风情庭院世界世界庭院图片展
2活动容：展出具欣赏价值风情独特世界庭院容图片邀请天安目标消费者建筑专家参观展览
3邀请象：天安第城准客户（高新区汽）天安第城目标客户长春建筑界专家
4活动点：天安第城销售中心
5活动时间：定
4新庭院住宅公开选房会
□活动目：
（1）二期项目开盘前月举行公开选房会目标消费群聚集售楼现场通现场实景现场活动天安第城二期产品进行充分解配合定促销手段刺激宾现场签约认购
（2）通次试探性选房活动认清客户价格反应便开盘时够真正抓准客户心理价格效促进成交
（3）通认购会广告宣传掌握全局二期开盘热身开盘前基确定够成交总体数量
□活动说明：
活动认购容通讲解签约咨询文艺演出参性活动结合进行目标客户轻松愉快气氛中解项目进行认购
□活动日期：2004年6月6日
□活动点：天安第城售楼处
□活动容：
项目讲解
组织工程设计员销售员二期项目进行讲解回答嘉宾现场提问
认购签约咨询服务
销售中心室设签约认购处咨询处设销售广场中
项目讲解结束工程设计员销售员现场咨询处继续接受嘉宾咨询时认购客户销售中心室进行认购签约
飞镖中彩金
现场安排飞镖中彩金活动镖靶环分应数额奖金已认购客户参游戏投中奖金抵等数额购房款（位认购客户限次机会）参购房享受抵房款遇
抽 奖
现场进行抽奖活动产生干幸运嘉宾
文艺演出
安排适文艺演出活动丰富活动容活跃现场气氛
5中央景观道开通庆典
□ 时间：2004年7月10日
□ 目：配合广告宣传天安独特优势体现出高尚社区优异品质
二 营销计划
1 开盘预售价格建议
层 3400元m2
联排 4800元m2
双复式 4000元m2
独立墅 8800元m2
销售情况调
2 价格策略
低开高走房价整区价格方针
3 销售策略
31 坚持期品质第形象基础提倡生活品位
32 深化1成功士造宣传淡化金钱少成功强调文化层次提高成功
33 加强长春市中心广告宣传力度
34 针目标客户搞系列贴活动
35 针长春购房者普遍爱面子愿找关系折等心理提高房屋标价予折方式促进成交
36 提高已购房客户满意度促进老客户带新客户成交
4 实施步骤
41 预热阶段
4111月—3月利独立墅销售势头情况做软文宣传作墅坛层户型评庭院墅文化背景等起激发购房者兴趣关注作
4123月市中心志街西安路交汇处设立型电子屏幕广告扩广告力度
413 4月着春季绿化环境观期举办系列活动汽联办型新车展示高新区企业坛友单位联谊会等
42 正式开售（5月份开盘）
421举办天安第城展销周活动
422集中报纸电视DM等媒体进行宣传
423邀请社会名流行业专家肯定区品位进行软性宣传
424组织购房者现场参观踪选购房屋
425针汽等企业搞活动
43 销售进展阶段
431继续选择报纸电视进行宣传
432开班车车次利业班车车身广告
433针已购房客户搞系列活动：装修知识讲座装修新材料展示会家政服务月出版业期刊等
434宣传物业理品牌具体服务举措
44 定期举办销售员培训物业服务培训统步调增强客户满意度
5 营销预算
销售佣金 117万元
广告费 340万元
举办活动费 105万元
合 计 562万元
三 利润分析
1 销售收入
独立墅：售价8855元m2售面积4600m2销售额4073万元
联排墅：售价4800元m2售面积16500m2销售额7920万元
双复式公寓：售价3800元m2售面积10000m2销售额3800万元
层住宅：售价3400元m2售面积28500m2销售额9690万元
车 库：售价2660元m2售面积10000m2销售额2660万元
收入总计：28143万元
2 成
独立墅： 售价5981元m2售面积4600m2成2751万元
联排墅： 售价3317元m2售面积16500m2成54734万元
双复式公寓：售价3069元m2售面积10000m2成30685万元
层住宅：售价2586元m2售面积28500m2成73695万元
车 库：售价2513元m2售面积10000m2成2513万元
成总计：2117553万元
3 营业税收入5计算应纳税额1407万元
4 理费财务费销售费年期预计合计700万元
5 税前利润4861万元企业税率33计应纳企业税1604万元
净利润：3257万元
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