第部分 项目基础市场调研
项目基础资源调研
11项目块状况
1项目块理位置
然阳区长春市市中心项目块处区边缘位置基没享市中心区位概念相反离现市中心较远长春市民中心位置印象方面受惠阳区市中心印象市民然块位置定程度认
2项目块状况
总面积42万方米总建筑面积约60万方米适合规划型社区
块资源贫乏资源利点零
块理位置块属城市中心区—阳区境长春市该区域定程度认识
块紧长春市济技术开发区长春市政府济发展思路块未价值会定提升
12项目块周边状况
1然资源
项目然资源较贫乏现展示面前片荒南部四车道卫星路西部建轻轨片农田北部正建设繁荣路东部车流量较前进西街资源（列树木河道等）基缺乏
2污染状况
（1）长春市渣土处理厂位块东部轻度污染项目空气质量
（2）块西部西南部距离建设中轻轨非常三面环路未交通产生噪音影响较严重
（3）电辐射污染：项目中高压电线位两栋楼中间电
缆距离面10米左右
3社会治安状况
长春市阳区政府距离项目10分钟路程马路面双德乡政府加长春市严扫非行动进步深入社会治安状况较
4现交通状况
项目西部102国道直通四东部前进西街直通市区交通较畅通现状项目周边公交车站较少公交车站需10分钟路程总体说众型交通设施然较少交通通畅便利
5生态环境状况
块缺少树木河流等植物型资源动物型资源更没整生态环境居住环境支持零方面说项目块生态环境没特恶劣方等长春市整体生态环境灰尘间沙尘暴等确定长春市项目块生态环境般项目建造时应努力生态环境进行改善
6卫生状况
项目周边总体卫生状况较差原四点：
（1）长春空气较干燥沙尘较
（2）项目北部繁荣路乡村住宅档次较低
（3）周边道路车流量较容易扬起尘土
（4）渣土处理厂位项目东部卫生状况较差
项目块说卫生状况较严重问题
7 总结：
项目块景观说较差项目没成景观住宅物业先天条件项目企图完成高档住宅物业目标构成极威胁市场已形成高档住宅物业必须景观支持认识方面说解决难题唯出路必须力做项目造景观园林景观塑造
污染状况说项目块中存噪音污染空气污染电磁污染等三方
面特前两类会项目造成较影响
社会治安状况情况良
交通状况交通通畅便利原项目周边交通设施较少普遍距离较远缘项目市时应该开辟业专车城市公交联系设站点
生态环境状况没特支持基合状况项目企图营造高档住宅物业目说没支持已项目高档化产生影响项目未环境营造提出更高求
卫生状况较差直接影响项目形象业未高尚生活带非常便必须力整顿
13块周边生活配套设施
1居民惯日常购物场
项目处长春边缘周边缺少较规模档次购物场外司详细调研长春身缺少较规模型购物场市区中心恒客隆卓展东方广场欧亚商亚细亚国贸商厦等购物中心
项目旁基没较购物场没形成惯购买场提供日常需物品型购物场少怜离项目块较长距离般需步行15分钟
位前进广场沃尔玛超级市场什时候开业未知数
2项目区域居民家庭数量口总数
根司完全统计截止2000年年末阳区居民家庭总户数182298户口总数666326市辖区中口区域
项目高新科技开发区角度出发项目区域属正发展区域区域口较少导致区域性客户资源缺乏
3周边居民文体设施
长春空气质量市民购物进行室活动外户外活动市民少加项目处城郊周边十分缺乏居民文体设施
4医疗卫生
医院民身体健康保证位前进街白求恩医科学教学医院——前卫医院湖光路吉林省肿瘤医院拥强技术力量医疗设施业提供强力保障离项目距离然较远路程需10分钟
5金融服务
金融服务机构作市民理财基场重位容质疑项目位高新技术开发区入口处城市总体规划种机构没现状金融服务机构离项目较远车程需5分钟
6宾馆餐饮
达绿色生态园作长春种特色吉菜代表业招宾佳场起着估量作距离项目仅5分钟路程宾馆方面高新科技开发区天宾馆定档次
针项目4000余户住宅单位配套然嫌少
7邮政电信
电话基保障街头公电话供应邮电局外邮政电信服务机构
8电视台
电视频道较市民提供丰富彩节目
9娱乐设施
茶庄浴室夜总会三娱乐场长春民爱见项目块附较规模档次浴室约5家
10生活供水供电
然长春雨水生活供水保障
长春然资源丰富区例光热丰富生活供电没问题
11学校
现代家长孩子教育重视教育投入较然项目块附高等教育学校（例吉林学前卫南校区省华侨外国语专修学院济干部理学院省森林警察学校农行理干部学院省委校省团校省林校育国语学院等）较
然形成文化教育浓厚氛围项目较支持
高中义务教育区域保障块北部电台学乡属学南部125中区属普通中学业尊贵体现项目未销售推广中应该建立
12块周边居民生活方式综述：
项目周边生活配套设施齐全普通市民生活较乏味稍档次消费者需市中心进行消费交通通畅便利
14块肩负城市功
1文化教育功
周边高等教育机构项目包围形成良文化氛围
2形象功
项目块位高新技术开发区西南入口处树立整高新技术开
发区形象较重
3居住功
项目区域处长春市风口空气相长春区域
已形成科学教育高科技产业园布局常住口定素质杂乱离阳区政府较面双乡政府社会治安较
交通通畅便利通项目身改变
富苑华城富豪南胡区域等形成居民区互补 形成集中新高尚住宅区群
15块资源高档住宅商品房影响
1块状况探讨
项目块理位置贯通南北连通卫星路繁荣路身已具
备住宅商品房开发潜力适合住宅物业开发
2块然资源探讨
（1） 周边景观较差项目难形成景观物业
（2） 污染状况较严重高档住宅物业影响较
（3） 周边行政机构较治安状况较
（4） 现通通畅便利
（5） 整卫生环境较差项目形象未业生活影响较
3块周边生活方式探讨
（1） 居民惯购物场周边购物场包括菜场较少部分商场
集中市中心距离块较远
（2） 周边居民家庭数量口总数周边家庭数量口较
素质较差物业相称
（3） 周边居民文体设施长春市民户外活动较少文体设施需求
强烈
（4） 医疗卫生项目周边口较作配套医院
家规模中等前卫医院肿瘤医院够距离较远
（5） 宾馆餐饮邮政电信娱乐设施金融服务现代社会离
开理财理财需银行证券交易场作新开发高新技术开发
区配套齐全
4块规划探讨
（1） 块规划技术济指标块建成住宅物业质素较楼盘高竞争力较强
（2） 块肩负城市功较支持
总结：
总体说项目理位置周边生活配套生态环境景观
污染等素影响项目块暂时具备成高档住宅物业基础素质少现阶段块发展高档住宅物业适合
二住宅商品房市场现状调研
21住宅商品房市场总体概况
1 2001年住宅商品房市场开发现状
（1）开发投资总额：全市开发投资485亿元年增加601
（2）总建筑面积：达400万方米
（3）总施工面积：6667万方米新开工面积5149万方米
（4）竣工面积：294万方米
（5）总销售额：销售1347万方米实现销售额309亿元年增长
635中销售1341万方米占销售总量996
（6）空置量：2001年前市场总体空置量600余万方米2001年
1449万方米房屋空置预计2002年长春市楼盘总量空置800万
方米左右
（7）整体市场供压力分析
静态分析：数出2001年长春市房产年供量远年销售量时长春市房产市场整体空置量较市场供压力房产市场形势严峻
动态分析：第城市整体济良性运行保证房产市场健康发展环境第二现市民居住状况房产市场发展利
说明：数字出政府2001年年鉴政府关部门统计资料
2现住宅商品房基素质分析
（1）区域住宅商品房量化分析
A基分布数量示意图
B基销售情况
B1项目35公里范围58项目：
市销售年限：13年
销售率：1070
B2区：62
营销售年限：13年
销售率：4095
C原分析：
区房价区环境建筑档次综合评定普遍项目区域低基吻合长春市场基需求规模较体产品数量限
（2）价格住宅商品房数量分布
A 基分布价格示意图
B销售情况
2500元方米：销售状况良基媒体宣传
25003000元方米：户型销售状况良户型略积压媒体宣传力度较
30004000元方米：户型销售状况较户型积压严重媒体宣传力度较
4000元方米：销售率普遍超50
C 原分析
楼盘户型总价高超普通市民承受力
（3）面积住宅商品房户型分布
A 基分布
110方米室二室110130方米：二室三130160方米：三室四室160方米：四室
B 销售情况
110方米较110130方米般130160方米较困难160困难
C 原分析
第长春市数住宅商品房消费心理越越较注重面积实住宅总价控制
第二购买市场力社会中低阶层购买力限
第三长春济发展限流动口支持乏力
（4）消费者认程度
A整市场知名度分布示意图
B区域体单位特征
南湖区：户型（140160）配中户型（100120）
卫星路线：户型配中户型
亚泰区：中户型配户型
区：中户型户型
C环境交通配套基素质认情况
南湖区：长春缺乏然水景城市配套设施具均性
卫星路线：然景观交通方便城市配套缺乏需项目
身解决业生活十分方便着该区域出现系列盘炒作市民基认区域价格25003000元方米
亚泰区：老居住区新兴高尚居住区长春市民心中位置较
偏交通配套设施较生活方便着亚泰公司品牌实力超盘—亚泰花园兴建居住区高档化趋势
D区域价格认情况
南湖区30004500元方米卫星路线25003500元方米亚泰区25003000元方米区2500元方米
E原分析
南湖区卫星路线亚泰区长春市阶段热点区域亚
泰外区然景观资源较三区楼盘开发数量较项目规模较素质较远远高区
3整体市场发展态势分析
（1）2002年政府房产业措施
2002年长春市计划完成房屋施工面积500万方米（中济适房250
万方米）施工总量2001年降216政府意识控制商品房投放量增济适房建设力度房产市场宏观调控长春市房产市场健康序发展十分利
（2）市场购买力
长春市区现口290万约86万户
2001年长春市GDP第次突破1000亿
2001年长春市均支配收入6339元
见整体济强购买力高造成整市场供求原
（3）住宅商品房实际需求量评估
2002年长春市均价3000元方米新楼盘市总量约130万方米
（含项目）长春市3000元方米住宅商品房现存量约100万方米2001年长春市3000元方米住宅商品房销售量约21万方米
年济增长速度7预计2002年长春市住宅商品房实际需求量约120万
方米中均价3000元住宅商品房实际需求量超25万方米
（4）发展趋势描述
长春市房产市场形势严峻类楼盘竞争激烈市场购买力较弱开
发结构合理产品档次体产品严重脱离市场
房产市场发展终需购买力支持济发展市民生活水提高实现购买力增强长春市济状况未长春市场然持乐观态度
4政府房产相关政策
（1）阶段央行逐渐调低银行存款利率
（2）1999年10月根国家房产业作新济增长点消费热点
关规定长春市出台«关搞活长春市房产市场干规定全面放开房产市场幅度降低房产交易契税时加房改力度
（3）2001年半年房屋交易费次调拉动需
5整体市场条件发展住宅商品房支持阻碍
（1）支持：
A：政府相关政策措施房产促进
B：长春市整体济水断升收入逐步提高
C：长春市区口290万均居住面积13方米房产消费市场较庞
D：长春市吉林省省会城市省市机关众城市投资力度较外口资金吸引力较特周边区产阶层
（2）阻碍：
A：购买力较弱开发量开发结构合理体产品设计凌驾市场等现象说明长春市房产市场严重脱离市场规律畸形发展
B：长春市房屋空置量约800万方米市场压力消化周期长
C：长春市整体施工水较低商品房质量投诉率较高
D整体市场高档商品房需求旺
22项目区域市场概况
1区域市场态势
项目区域楼盘较长春市5年楼盘45左右集中项目
区域长春市中高档楼盘75左右集中项目区域出项目区域中高档楼盘竞争非常激烈区域市场供压力较
2区域住宅商品房营销市场特点
（1）价格水
区域住宅商品房价格分三档次：25003000元方米30004000
元方米4000元方米（部分济适房20002500元方米）
（2）户型面积
市场认程度区域住宅商品房面积分作三档次：非常认130
方米二室三室般：130160方米三室四室160方米四室五室认程度较低
（3）建筑风格
层高：2831米
建筑风格：欧陆风格现代风格等
公设施：停车场园林绿化道路等
（4）配套
较注重购物交通医疗教育娱乐等
3区域条件发展住宅商品房支持阻碍
（1）支持：
A：市场热点阳区（南湖周边）南（卫星路线）转移
B：轻轨修建交通更加便利快捷
C产业政策优惠鼓励高新技术企业入住高新科技园区
D专院校迁入：吉南校吉林工学院等
E建成沃尔玛超市居民够带诸便利
（2）阻碍：
A项目位热点区域延伸段区位优势明显
B项目周边配套匮乏方圆200米型菜市场医院银行邮局学娱乐场等生活配套距案200米左右型超市沃尔玛尚未开工营业时间尚未确定
C块周围农田棚户区棚户区住户乱抛废物周围水空气土受定程度污染环卫处垃圾存放处造成定程度污染时四面路带噪音污染
三住宅商品房消费市场调研
31调研象确定
次项目出发市场抽样调查目寻找项目目标客户形成类群体特征项目需求点接受信息渠道等便未营销策划确定实施准确效市场支持
长春市场调查解长春市场高消费娱乐场高档住宅区集中阳区南关区两区域
根长春市民区域文化消费心理针项目市场定位项目目标客户群市场采样调查区域集中阳区南关区二道区伊通河部份区
项目单套房总价均五十万元左右购买者市场金字塔尖部分项目潜置业客户群二次置业者高收入者综合项目市场定位消费群体定位次市场采样调查象样投放例访问方式分类：
私营业企事业单位中高层理员高档商品商场高消费娱乐场进出士专业士（医师教师等）入户调查（东阳路重庆路8—10年楼龄建筑时定规模档次居民区等）周边乡镇企业家长春飞机场侯机室均价3000元方米楼盘售楼处进出准客户等
32市场消费需求调研
1消费需求基础调研
（1）消费者项目认知度
消费者项目评价15项目认认项目长春市高档住宅区
（2）家庭收入
调查显示年收入五万元者占整调查象86受访者收入保守调查高收入家庭成功率受访问者实际收入应超出次调查数长春市普通消费者家庭收入较低体工商户政府公务员企业企业高级理员高级技术员等收入相较高
（3）动机调研
潜消费者购买住宅目：购买占867 投资性购买仅占8 会处环境配套物业素质良项目带市场机会
（4）面积
统计表明：消费者中计划购买面积集中80150方米占总调查象92 （中80100方米100120方米分48 28 ）说明长春市民户型接受度高
（5）建筑风格
统计表明目前长春市民较接受欧陆风格美式风格中式风格现代风格说明长春市民接受外事物力强新开发建筑外观漂亮新项目带市场机会
（6）项目区域环境认度
统计表明消费者项目区域环境评价23项目区域环境认认般占33满意占44
（7）基础需求特征总结
通数分析整理购买市场项目需求基础特征：
A消费者结构
集中企业理者技术员政府公务员私营业外部份高收入者购买物业目住房享受二次置业者
方面定济基础文化层次购买物业定知识验真正知道购买物业价值 判断物业营销推广中直接传播宣传象收入较高群体
B购买动机
调 查统计型购买占867 投资性购买仅占8 样说明市场中享受型二次置业者物业价值影响
C面积
集中80140方米（中100120方米）140180方米仅占市场8份额项目单套建筑面积力户型150方米左右市场项目压力
D建筑风格
建筑风格目前长春市民易接受建筑风格欧陆风格中式美式现代风格 购买程中现代流畅明快建筑立面造型较感兴趣
2消费者体产品求
购买者市场体物业求直接反映出购买物业理想素质司独立放入节研究
（1）户型
8成选择三房两厅二房两厅住宅物业
（2）景观
区环境设施求较高新颖精致外深刻文化涵
（3）装修
毛坯房简单装修占总例76
（4）户型结构面积例
A两房单位（二房二厅卫）
A1卫生间：面积5方米左右
A2卧 室：两间面积1220方米左右
A3客 厅：2030方米左右
A4餐 厅：面积10方米左右
A5两阳台
B三房单位：
B1卫生间：两单位面积357方米左右
B2卧 室：三间面积1025方米左右
B3客 厅：面积2535方米左右
B4餐 厅：面积10方米左右
B5二阳台：
C四房单位：
C1卫生间：两面积357方米左右
C2卧室：四间（含工房）面积725方米左右
C3客厅：面积3040方米左右
C4餐厅：面积10方米左右
C5二阳台：
D错层单位
D145卧室（含工房）面积725方米左右
D2卫生间：两面积357方米左右
D3客厅：面积3040方米左右
D4餐厅：面积15方米左右
D5二阳台
总结：
受访问者区部环境设施求完善外部景观明畅生活配套设施完善
交楼装修标准毛坏房普通装修受访问者认开发商交楼标准理想标准
户型结构受访问者喜欢房屋结构二房二厅三房二厅四房二厅面积100150方米间占市场五成
33项目综合素质调研
1物业理
物理认识相较浅希名物业公司理外目前外著名品牌物业理公司长春没相应知名度受访者缺少物业公司解导致受访者偏开发公司理理公司原
2项目居住环境
潜购买者项目区域居住环境评价感般满意五成感满意满意二成左右
3区域发展前景
市场调查研究显示项目区域发展前景感满意般五成感满意成说明潜消费者项目区域发展前景
4周边生活配套
市场调查研究显示受访者项目区域生活配套设施感满意般仅占三成满意满意占五成
5市政配套
市场调查研究显示受访问者项目区域市政配套设施感满意占二成感满意般仅占五成
6区域环境
市场调查研究显示受访问者项目区域环境感满意占二成感满意般占五成
总结：
综合述统计消费市场项目认程度般占总例35项目综合环境满意占15项目综合素质满意达34通述市场调查研究项目面市场严峻压力项目营销推广中应积极改善区环境外部环境积极政府协商量改善项目市政配套设施
34消费力调研
1资金源
购买资金源调研购买群体储蓄资金投资收益（占例均三成左右）见购买资金趋
2总价承受力
潜消费象购物业承受力基20万占调研象（长春较高收入阶层）692055万间占市场2955万占2
3付款方式
次调研象私营业企业高级理高技术员政府公务员象基长春市高收入者付款方式异选择付款方式例相次性付款占27例果改变类消费者消费观点潜客户营销广告推广重心
4揭付款首付
潜消费象购买资金预算五成潜目标客户群体选择首期款510万间
5月供款
调查数统计显示月供款基控制2000元左右
6总结
购买者购买行持法：
（1）物业购买资金源投资收益家庭储蓄购买者资金源
（2）受访者七成左右客户选择揭购房项目单套房款总额较单套房贷款额度相较总价承受力35万100万元间首期款620万元间界定项目市销售时应量提供八成左右银行揭贷款灵活付款方式
（3）揭年限考虑项目普遍户型揭款达50万左右然购买者数固定高收入者私营业减少购买者压力应提供较长时间贷款年限
35消费者基情况
1职业
购买群体具较高收入私营业政府公务员企事业单位高级理员技术员分析知高价位项目定市场支持
2年级（年龄段）
集中3555岁年龄段占调查象九成中3545岁年龄段占总体调查象七成
3家庭口
潜消费群体目前现家庭成员数量分析三口家占调查象五成（51）产品设计应重点考虑类家庭购买居住物业决策影响例外观传播口号消费品设置等
4文化程度
中专科购买群体力见购买群体文化教育程度较高营销传播信息需定文化涵养时惯接受媒体进行传播
36消费群体总体特征
综合分析总结出消费群体总体特征：
1年龄3050岁
2家庭收入较稳定较济基础企业理者营规模较体私营业政府公务员高级技术员等
3银行揭方式购房例七成左右
4前居住物业位置结构外环境理素质满意部分二次置业者
基总结：
1消费者该片区发展前景较认
2消费者项目周边生活配套设施十分满意占总调研数50
3消费者消费行目前消费者消费已趋理性化户型功考虑较全面相前两年80—120方米中户型更受亲睐项目160方米左右户型户型违背市场需求关系根司详细分析认销售难度较
4消费者消费力项目体单位面积较总价较高绝部分消费者难承担高房价
四项目竞争市场调研
41房产市场供需调研
1总体情况
（1）2001年度市场状况
2001年度长春市商品房施工总量达6667万方米竣工面积294万方米销售总量1317万方米累计总空置量达800万方米左右中3000元方米住宅销售约21万方米空置约92万方米
（2）2002年市场预计
2002年长春市产住宅市场3000元方米住宅供应量达110万方米销售量30万方米
2楼盘情况
（1）总体状况
实踩盘网查询电话访问访谈出初步结长春市房产住宅区售预售数量达130详见长春住宅楼盘档案长春住宅楼盘战国图
（2）调研象划分
初步调研确定般性调研象36重点调研象94
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第部分 项目基础市场调研
项目基础资源调研
11项目块状况
1项目块理位置
然阳区长春市市中心项目块处区边缘位置基没享市中心区位概念相反离现市中心较远长春市民中心位置印象方面受惠阳区市中心印象市民然块位置定程度认
2项目块状况
总面积42万方米总建筑面积约60万方米适合规划型社区
块资源贫乏资源利点零
块理位置块属城市中心区—阳区境长春市该区域定程度认识
块紧长春市济技术开发区长春市政府济发展思路块未价值会定提升
12项目块周边状况
1然资源
项目然资源较贫乏现展示面前片荒南部四车道卫星路西部建轻轨片农田北部正建设繁荣路东部车流量较前进西街资源（列树木河道等）基缺乏
2污染状况
（1）长春市渣土处理厂位块东部轻度污染项目空气质量
（2）块西部西南部距离建设中轻轨非常三面环路未交通产生噪音影响较严重
（3）电辐射污染：项目中高压电线位两栋楼中间电
缆距离面10米左右
3社会治安状况
长春市阳区政府距离项目10分钟路程马路面双德乡政府加长春市严扫非行动进步深入社会治安状况较
4现交通状况
项目西部102国道直通四东部前进西街直通市区交通较畅通现状项目周边公交车站较少公交车站需10分钟路程总体说众型交通设施然较少交通通畅便利
5生态环境状况
块缺少树木河流等植物型资源动物型资源更没整生态环境居住环境支持零方面说项目块生态环境没特恶劣方等长春市整体生态环境灰尘间沙尘暴等确定长春市项目块生态环境般项目建造时应努力生态环境进行改善
6卫生状况
项目周边总体卫生状况较差原四点：
（1）长春空气较干燥沙尘较
（2）项目北部繁荣路乡村住宅档次较低
（3）周边道路车流量较容易扬起尘土
（4）渣土处理厂位项目东部卫生状况较差
项目块说卫生状况较严重问题
7 总结：
项目块景观说较差项目没成景观住宅物业先天条件项目企图完成高档住宅物业目标构成极威胁市场已形成高档住宅物业必须景观支持认识方面说解决难题唯出路必须力做项目造景观园林景观塑造
污染状况说项目块中存噪音污染空气污染电磁污染等三方
面特前两类会项目造成较影响
社会治安状况情况良
交通状况交通通畅便利原项目周边交通设施较少普遍距离较远缘项目市时应该开辟业专车城市公交联系设站点
生态环境状况没特支持基合状况项目企图营造高档住宅物业目说没支持已项目高档化产生影响项目未环境营造提出更高求
卫生状况较差直接影响项目形象业未高尚生活带非常便必须力整顿
13块周边生活配套设施
1居民惯日常购物场
项目处长春边缘周边缺少较规模档次购物场外司详细调研长春身缺少较规模型购物场市区中心恒客隆卓展东方广场欧亚商亚细亚国贸商厦等购物中心
项目旁基没较购物场没形成惯购买场提供日常需物品型购物场少怜离项目块较长距离般需步行15分钟
位前进广场沃尔玛超级市场什时候开业未知数
2项目区域居民家庭数量口总数
根司完全统计截止2000年年末阳区居民家庭总户数182298户口总数666326市辖区中口区域
项目高新科技开发区角度出发项目区域属正发展区域区域口较少导致区域性客户资源缺乏
3周边居民文体设施
长春空气质量市民购物进行室活动外户外活动市民少加项目处城郊周边十分缺乏居民文体设施
4医疗卫生
医院民身体健康保证位前进街白求恩医科学教学医院——前卫医院湖光路吉林省肿瘤医院拥强技术力量医疗设施业提供强力保障离项目距离然较远路程需10分钟
5金融服务
金融服务机构作市民理财基场重位容质疑项目位高新技术开发区入口处城市总体规划种机构没现状金融服务机构离项目较远车程需5分钟
6宾馆餐饮
达绿色生态园作长春种特色吉菜代表业招宾佳场起着估量作距离项目仅5分钟路程宾馆方面高新科技开发区天宾馆定档次
针项目4000余户住宅单位配套然嫌少
7邮政电信
电话基保障街头公电话供应邮电局外邮政电信服务机构
8电视台
电视频道较市民提供丰富彩节目
9娱乐设施
茶庄浴室夜总会三娱乐场长春民爱见项目块附较规模档次浴室约5家
10生活供水供电
然长春雨水生活供水保障
长春然资源丰富区例光热丰富生活供电没问题
11学校
现代家长孩子教育重视教育投入较然项目块附高等教育学校（例吉林学前卫南校区省华侨外国语专修学院济干部理学院省森林警察学校农行理干部学院省委校省团校省林校育国语学院等）较
然形成文化教育浓厚氛围项目较支持
高中义务教育区域保障块北部电台学乡属学南部125中区属普通中学业尊贵体现项目未销售推广中应该建立
12块周边居民生活方式综述：
项目周边生活配套设施齐全普通市民生活较乏味稍档次消费者需市中心进行消费交通通畅便利
14块肩负城市功
1文化教育功
周边高等教育机构项目包围形成良文化氛围
2形象功
项目块位高新技术开发区西南入口处树立整高新技术开
发区形象较重
3居住功
项目区域处长春市风口空气相长春区域
已形成科学教育高科技产业园布局常住口定素质杂乱离阳区政府较面双乡政府社会治安较
交通通畅便利通项目身改变
富苑华城富豪南胡区域等形成居民区互补 形成集中新高尚住宅区群
15块资源高档住宅商品房影响
1块状况探讨
项目块理位置贯通南北连通卫星路繁荣路身已具
备住宅商品房开发潜力适合住宅物业开发
2块然资源探讨
（1） 周边景观较差项目难形成景观物业
（2） 污染状况较严重高档住宅物业影响较
（3） 周边行政机构较治安状况较
（4） 现通通畅便利
（5） 整卫生环境较差项目形象未业生活影响较
3块周边生活方式探讨
（1） 居民惯购物场周边购物场包括菜场较少部分商场
集中市中心距离块较远
（2） 周边居民家庭数量口总数周边家庭数量口较
素质较差物业相称
（3） 周边居民文体设施长春市民户外活动较少文体设施需求
强烈
（4） 医疗卫生项目周边口较作配套医院
家规模中等前卫医院肿瘤医院够距离较远
（5） 宾馆餐饮邮政电信娱乐设施金融服务现代社会离
开理财理财需银行证券交易场作新开发高新技术开发
区配套齐全
4块规划探讨
（1） 块规划技术济指标块建成住宅物业质素较楼盘高竞争力较强
（2） 块肩负城市功较支持
总结：
总体说项目理位置周边生活配套生态环境景观
污染等素影响项目块暂时具备成高档住宅物业基础素质少现阶段块发展高档住宅物业适合
二住宅商品房市场现状调研
21住宅商品房市场总体概况
1 2001年住宅商品房市场开发现状
（1）开发投资总额：全市开发投资485亿元年增加601
（2）总建筑面积：达400万方米
（3）总施工面积：6667万方米新开工面积5149万方米
（4）竣工面积：294万方米
（5）总销售额：销售1347万方米实现销售额309亿元年增长
635中销售1341万方米占销售总量996
（6）空置量：2001年前市场总体空置量600余万方米2001年
1449万方米房屋空置预计2002年长春市楼盘总量空置800万
方米左右
（7）整体市场供压力分析
静态分析：数出2001年长春市房产年供量远年销售量时长春市房产市场整体空置量较市场供压力房产市场形势严峻
动态分析：第城市整体济良性运行保证房产市场健康发展环境第二现市民居住状况房产市场发展利
说明：数字出政府2001年年鉴政府关部门统计资料
2现住宅商品房基素质分析
（1）区域住宅商品房量化分析
A基分布数量示意图
B基销售情况
B1项目35公里范围58项目：
市销售年限：13年
销售率：1070
B2区：62
营销售年限：13年
销售率：4095
C原分析：
区房价区环境建筑档次综合评定普遍项目区域低基吻合长春市场基需求规模较体产品数量限
（2）价格住宅商品房数量分布
A 基分布价格示意图
B销售情况
2500元方米：销售状况良基媒体宣传
25003000元方米：户型销售状况良户型略积压媒体宣传力度较
30004000元方米：户型销售状况较户型积压严重媒体宣传力度较
4000元方米：销售率普遍超50
C 原分析
楼盘户型总价高超普通市民承受力
（3）面积住宅商品房户型分布
A 基分布
110方米室二室110130方米：二室三130160方米：三室四室160方米：四室
B 销售情况
110方米较110130方米般130160方米较困难160困难
C 原分析
第长春市数住宅商品房消费心理越越较注重面积实住宅总价控制
第二购买市场力社会中低阶层购买力限
第三长春济发展限流动口支持乏力
（4）消费者认程度
A整市场知名度分布示意图
B区域体单位特征
南湖区：户型（140160）配中户型（100120）
卫星路线：户型配中户型
亚泰区：中户型配户型
区：中户型户型
C环境交通配套基素质认情况
南湖区：长春缺乏然水景城市配套设施具均性
卫星路线：然景观交通方便城市配套缺乏需项目
身解决业生活十分方便着该区域出现系列盘炒作市民基认区域价格25003000元方米
亚泰区：老居住区新兴高尚居住区长春市民心中位置较
偏交通配套设施较生活方便着亚泰公司品牌实力超盘—亚泰花园兴建居住区高档化趋势
D区域价格认情况
南湖区30004500元方米卫星路线25003500元方米亚泰区25003000元方米区2500元方米
E原分析
南湖区卫星路线亚泰区长春市阶段热点区域亚
泰外区然景观资源较三区楼盘开发数量较项目规模较素质较远远高区
3整体市场发展态势分析
（1）2002年政府房产业措施
2002年长春市计划完成房屋施工面积500万方米（中济适房250
万方米）施工总量2001年降216政府意识控制商品房投放量增济适房建设力度房产市场宏观调控长春市房产市场健康序发展十分利
（2）市场购买力
长春市区现口290万约86万户
2001年长春市GDP第次突破1000亿
2001年长春市均支配收入6339元
见整体济强购买力高造成整市场供求原
（3）住宅商品房实际需求量评估
2002年长春市均价3000元方米新楼盘市总量约130万方米
（含项目）长春市3000元方米住宅商品房现存量约100万方米2001年长春市3000元方米住宅商品房销售量约21万方米
年济增长速度7预计2002年长春市住宅商品房实际需求量约120万
方米中均价3000元住宅商品房实际需求量超25万方米
（4）发展趋势描述
长春市房产市场形势严峻类楼盘竞争激烈市场购买力较弱开
发结构合理产品档次体产品严重脱离市场
房产市场发展终需购买力支持济发展市民生活水提高实现购买力增强长春市济状况未长春市场然持乐观态度
4政府房产相关政策
（1）阶段央行逐渐调低银行存款利率
（2）1999年10月根国家房产业作新济增长点消费热点
关规定长春市出台«关搞活长春市房产市场干规定全面放开房产市场幅度降低房产交易契税时加房改力度
（3）2001年半年房屋交易费次调拉动需
5整体市场条件发展住宅商品房支持阻碍
（1）支持：
A：政府相关政策措施房产促进
B：长春市整体济水断升收入逐步提高
C：长春市区口290万均居住面积13方米房产消费市场较庞
D：长春市吉林省省会城市省市机关众城市投资力度较外口资金吸引力较特周边区产阶层
（2）阻碍：
A：购买力较弱开发量开发结构合理体产品设计凌驾市场等现象说明长春市房产市场严重脱离市场规律畸形发展
B：长春市房屋空置量约800万方米市场压力消化周期长
C：长春市整体施工水较低商品房质量投诉率较高
D整体市场高档商品房需求旺
22项目区域市场概况
1区域市场态势
项目区域楼盘较长春市5年楼盘45左右集中项目
区域长春市中高档楼盘75左右集中项目区域出项目区域中高档楼盘竞争非常激烈区域市场供压力较
2区域住宅商品房营销市场特点
（1）价格水
区域住宅商品房价格分三档次：25003000元方米30004000
元方米4000元方米（部分济适房20002500元方米）
（2）户型面积
市场认程度区域住宅商品房面积分作三档次：非常认130
方米二室三室般：130160方米三室四室160方米四室五室认程度较低
（3）建筑风格
层高：2831米
建筑风格：欧陆风格现代风格等
公设施：停车场园林绿化道路等
（4）配套
较注重购物交通医疗教育娱乐等
3区域条件发展住宅商品房支持阻碍
（1）支持：
A：市场热点阳区（南湖周边）南（卫星路线）转移
B：轻轨修建交通更加便利快捷
C产业政策优惠鼓励高新技术企业入住高新科技园区
D专院校迁入：吉南校吉林工学院等
E建成沃尔玛超市居民够带诸便利
（2）阻碍：
A项目位热点区域延伸段区位优势明显
B项目周边配套匮乏方圆200米型菜市场医院银行邮局学娱乐场等生活配套距案200米左右型超市沃尔玛尚未开工营业时间尚未确定
C块周围农田棚户区棚户区住户乱抛废物周围水空气土受定程度污染环卫处垃圾存放处造成定程度污染时四面路带噪音污染
三住宅商品房消费市场调研
31调研象确定
次项目出发市场抽样调查目寻找项目目标客户形成类群体特征项目需求点接受信息渠道等便未营销策划确定实施准确效市场支持
长春市场调查解长春市场高消费娱乐场高档住宅区集中阳区南关区两区域
根长春市民区域文化消费心理针项目市场定位项目目标客户群市场采样调查区域集中阳区南关区二道区伊通河部份区
项目单套房总价均五十万元左右购买者市场金字塔尖部分项目潜置业客户群二次置业者高收入者综合项目市场定位消费群体定位次市场采样调查象样投放例访问方式分类：
私营业企事业单位中高层理员高档商品商场高消费娱乐场进出士专业士（医师教师等）入户调查（东阳路重庆路8—10年楼龄建筑时定规模档次居民区等）周边乡镇企业家长春飞机场侯机室均价3000元方米楼盘售楼处进出准客户等
32市场消费需求调研
1消费需求基础调研
（1）消费者项目认知度
消费者项目评价15项目认认项目长春市高档住宅区
（2）家庭收入
调查显示年收入五万元者占整调查象86受访者收入保守调查高收入家庭成功率受访问者实际收入应超出次调查数长春市普通消费者家庭收入较低体工商户政府公务员企业企业高级理员高级技术员等收入相较高
（3）动机调研
潜消费者购买住宅目：购买占867 投资性购买仅占8 会处环境配套物业素质良项目带市场机会
（4）面积
统计表明：消费者中计划购买面积集中80150方米占总调查象92 （中80100方米100120方米分48 28 ）说明长春市民户型接受度高
（5）建筑风格
统计表明目前长春市民较接受欧陆风格美式风格中式风格现代风格说明长春市民接受外事物力强新开发建筑外观漂亮新项目带市场机会
（6）项目区域环境认度
统计表明消费者项目区域环境评价23项目区域环境认认般占33满意占44
（7）基础需求特征总结
通数分析整理购买市场项目需求基础特征：
A消费者结构
集中企业理者技术员政府公务员私营业外部份高收入者购买物业目住房享受二次置业者
方面定济基础文化层次购买物业定知识验真正知道购买物业价值 判断物业营销推广中直接传播宣传象收入较高群体
B购买动机
调 查统计型购买占867 投资性购买仅占8 样说明市场中享受型二次置业者物业价值影响
C面积
集中80140方米（中100120方米）140180方米仅占市场8份额项目单套建筑面积力户型150方米左右市场项目压力
D建筑风格
建筑风格目前长春市民易接受建筑风格欧陆风格中式美式现代风格 购买程中现代流畅明快建筑立面造型较感兴趣
2消费者体产品求
购买者市场体物业求直接反映出购买物业理想素质司独立放入节研究
（1）户型
8成选择三房两厅二房两厅住宅物业
（2）景观
区环境设施求较高新颖精致外深刻文化涵
（3）装修
毛坯房简单装修占总例76
（4）户型结构面积例
A两房单位（二房二厅卫）
A1卫生间：面积5方米左右
A2卧 室：两间面积1220方米左右
A3客 厅：2030方米左右
A4餐 厅：面积10方米左右
A5两阳台
B三房单位：
B1卫生间：两单位面积357方米左右
B2卧 室：三间面积1025方米左右
B3客 厅：面积2535方米左右
B4餐 厅：面积10方米左右
B5二阳台：
C四房单位：
C1卫生间：两面积357方米左右
C2卧室：四间（含工房）面积725方米左右
C3客厅：面积3040方米左右
C4餐厅：面积10方米左右
C5二阳台：
D错层单位
D145卧室（含工房）面积725方米左右
D2卫生间：两面积357方米左右
D3客厅：面积3040方米左右
D4餐厅：面积15方米左右
D5二阳台
总结：
受访问者区部环境设施求完善外部景观明畅生活配套设施完善
交楼装修标准毛坏房普通装修受访问者认开发商交楼标准理想标准
户型结构受访问者喜欢房屋结构二房二厅三房二厅四房二厅面积100150方米间占市场五成
33项目综合素质调研
1物业理
物理认识相较浅希名物业公司理外目前外著名品牌物业理公司长春没相应知名度受访者缺少物业公司解导致受访者偏开发公司理理公司原
2项目居住环境
潜购买者项目区域居住环境评价感般满意五成感满意满意二成左右
3区域发展前景
市场调查研究显示项目区域发展前景感满意般五成感满意成说明潜消费者项目区域发展前景
4周边生活配套
市场调查研究显示受访者项目区域生活配套设施感满意般仅占三成满意满意占五成
5市政配套
市场调查研究显示受访问者项目区域市政配套设施感满意占二成感满意般仅占五成
6区域环境
市场调查研究显示受访问者项目区域环境感满意占二成感满意般占五成
总结：
综合述统计消费市场项目认程度般占总例35项目综合环境满意占15项目综合素质满意达34通述市场调查研究项目面市场严峻压力项目营销推广中应积极改善区环境外部环境积极政府协商量改善项目市政配套设施
34消费力调研
1资金源
购买资金源调研购买群体储蓄资金投资收益（占例均三成左右）见购买资金趋
2总价承受力
潜消费象购物业承受力基20万占调研象（长春较高收入阶层）692055万间占市场2955万占2
3付款方式
次调研象私营业企业高级理高技术员政府公务员象基长春市高收入者付款方式异选择付款方式例相次性付款占27例果改变类消费者消费观点潜客户营销广告推广重心
4揭付款首付
潜消费象购买资金预算五成潜目标客户群体选择首期款510万间
5月供款
调查数统计显示月供款基控制2000元左右
6总结
购买者购买行持法：
（1）物业购买资金源投资收益家庭储蓄购买者资金源
（2）受访者七成左右客户选择揭购房项目单套房款总额较单套房贷款额度相较总价承受力35万100万元间首期款620万元间界定项目市销售时应量提供八成左右银行揭贷款灵活付款方式
（3）揭年限考虑项目普遍户型揭款达50万左右然购买者数固定高收入者私营业减少购买者压力应提供较长时间贷款年限
35消费者基情况
1职业
购买群体具较高收入私营业政府公务员企事业单位高级理员技术员分析知高价位项目定市场支持
2年级（年龄段）
集中3555岁年龄段占调查象九成中3545岁年龄段占总体调查象七成
3家庭口
潜消费群体目前现家庭成员数量分析三口家占调查象五成（51）产品设计应重点考虑类家庭购买居住物业决策影响例外观传播口号消费品设置等
4文化程度
中专科购买群体力见购买群体文化教育程度较高营销传播信息需定文化涵养时惯接受媒体进行传播
36消费群体总体特征
综合分析总结出消费群体总体特征：
1年龄3050岁
2家庭收入较稳定较济基础企业理者营规模较体私营业政府公务员高级技术员等
3银行揭方式购房例七成左右
4前居住物业位置结构外环境理素质满意部分二次置业者
基总结：
1消费者该片区发展前景较认
2消费者项目周边生活配套设施十分满意占总调研数50
3消费者消费行目前消费者消费已趋理性化户型功考虑较全面相前两年80—120方米中户型更受亲睐项目160方米左右户型户型违背市场需求关系根司详细分析认销售难度较
4消费者消费力项目体单位面积较总价较高绝部分消费者难承担高房价
四项目竞争市场调研
41房产市场供需调研
1总体情况
（1）2001年度市场状况
2001年度长春市商品房施工总量达6667万方米竣工面积294万方米销售总量1317万方米累计总空置量达800万方米左右中3000元方米住宅销售约21万方米空置约92万方米
（2）2002年市场预计
2002年长春市产住宅市场3000元方米住宅供应量达110万方米销售量30万方米
2楼盘情况
（1）总体状况
实踩盘网查询电话访问访谈出初步结长春市房产住宅区售预售数量达130详见长春住宅楼盘档案长春住宅楼盘战国图
（2）调研象划分
初步调研确定般性调研象36重点调研象94
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