太极景润花园中庭广场
招商策划方案
重庆汇丰国联房产顾问限公司
河南·焦作·太极景润花园项目组
二00五年四月六日
目录
第部分 项目定位
项目分析
二 项目定位
三 项目营分区策略
第二部分 市场招商总策略
招商整体原目标
二 租金策略
三 招商政策策略
四 招商执行策略
第三部分 招商执行计划
开业时间
二 正式招商时间
三 招商工作安排
四 招商风险分析
五 招商中存问题规避方法
第四部分 招商准备工作
招商资料
二 媒体运
三 相关文件
第五部分 销售建议
投资者开发商利益衡点分析
二 销售策略建议
三 年度中旬推广
第部分 项目定位
项目分析
1项目周边环境
项目东焦作通省会郑州交通道塔南路南隔保厦民道相西市委政市府毗邻北焦作电信综合楼
周边商业配套情况：
■ 焦作客运总站：位塔南路南端距案600余米焦作通省市县车站
■ 公交路线：9路公交车通案分：7路万方电厂长途总站13路影视城车16路闫河龙源建材18路民广场焦作学新校区20路市旅游客运站蒙牛集团21路李封新村长途总站23路马村西站焦作西关建材27路公交汽校车37路缝山公园高新区
■ 银行：紧案塔南路邮电储蓄塔南路民道东北角商业银行建设银行农发银行距案紧30米
■ 邮局电讯：紧案北面电信楼邮电网点联通网点位山阳商厦移动网点距案50余米
■ 商业建筑：案东面正筹建摩登市商业街南面已形成商业氛围山阳商厦东南角正筹建丹尼斯卖场西面正筹建五星级酒店
2项目优势分析
■ 区位段优势案位塔南路民道交汇处紧邻市委市府处新城区中心位置交通十分便利焦作市政府力扶持城市未规划政策倾斜商家增长更明确认识投资信心成案推广重支柱着政府引导新区正快速发展着生活社区陆续完工业入住生活群消费态势正渐渐扩区域商业带强购买力时着新区流扩增政府规划蓝图型工厂进驻商业物业具备较升值潜力
■ 建筑规划优势项目1万米休闲广场吸引量娱乐休闲购物流商业营带相数量顾客时社区千户高端消费群体相投资中庭商业者言相诱惑力
■ 商业形象优势着时间推移工程竣工时间中庭建筑形态逐渐明朗够消费者直观感受利实物造势推广运作
■ 品牌优势通前期推广运作整太极景润花园项目品牌焦作熟知消费者致认 利期商业推广宣传
■ 街门面带动优势塔南路门面已基售磬快速营广场商铺起效带动烘托
3项目劣势分析
■ 根卖商铺卖段行业规律中庭商铺较街商铺区域段存较先天劣势
■ 区域商业格局处初步成型阶段时案商业建筑形象未形成商业氛围成熟投资者商业前景明确物业谨慎更愿意笔资金投资够刻见效益物业
■ 产品身中庭商业定位中产品需求（空间面积格局划分）存合理处根司商业运作验焦作周遍城市市场调查营者入手解诸装饰品店游艺厅工艺品店音图书屋西点屋鲜花店药品店士店 干洗店等店面需求仅十方米产品超百甚二百方米样商铺商业定位营者商铺需求存矛盾
■ 投资者案建筑规划形态未否形成成熟商业营环境持怀疑态度未广场商业营否火气否旺信心足
4项目机会点分析
■ 城市规划机遇着市委市政府南迁焦作南区类住宅商业物业兴起商业格局处初步成型阶段案准入提供低门槛
5项目威胁分析
■ 竞争威胁区域类商业建筑兴起案构成威胁项目正面摩登市商业街规模较定位集购物休闲娱乐体综合性商业步行街该项目开始部认购
■ 市场容量威胁媒体报道焦作市商业面积总口例已超中城市庞商铺供应量市场竞争激烈程度势必达死活境
策（放优势抓住机遇减弱劣势规避威胁）：
★ 突出市场理位置焦作市黄金新商圈商业制高点提升市场商业价值
★ 突出市场规模环境10000米购物休闲广场突出商业媲美市场营环境营规模
★ 突出市场交通优势客运站旁两条黄金通道交汇处定义市场交通环境
★ 前期项目取市政府市民高度赞许评价期工商税务等方面争取市政府更支持
★ 加快工程进度树立市场开业倒计时牌增强客户市场信心
★ 协助街门面营推广努力营造商业氛围期带动广场商业
★ 合理业态定位营分区
★ 制订足击竞争手快速吸引商户招商优惠政策招商策略消客户疑虑予竞争手反击机会达快速招商快速销售目
★ 制订确保市场兴旺持续营市场营措施
二项目定位
1市场营业态定位形象定位
前期广场商铺定位集型休闲娱乐针区周边区域需生活服务配套体区域性商业中心通周边商业环境产品身调查必重新广场业态定位做益补充
☆ 明显广场商业整项目部分项目属商住相结合形式非纯商业明确广场商业需首先够社区提供生活配套服务
☆ 通观区域市场紧项目摩登市商业步行街丹尼斯卖场山阳商厦完全构成焦作南区生活配套服务中心相项目优势纯商业具备核心竞争力
☆ 产品身劣势分析中已出广场商业仅局限生活配套服务商业总面积消化部分面积需寻找新业态支撑根行业规律解决道建立具核心竞争力行业市场该类业态需较营业面积整项目设计规划运作理念突
☆ 通项目组焦作专业市场摸底排查结合项目整体形象定位终确定广场商铺层营生活服务配套行业超市市店特色餐饮类二层营健身娱乐休闲等行业
2案名建议
案名必须具备三方面素：区商业类体现业态定位震撼力提升核心竞争力易记朗朗口项目部广告公司提议案名仅供参考
太极·金贵坊 太极·蓝贵坊
太极·兰桂坊 太极·新街坊 太极·金水岸（街） 太极·群英湾（街）
太极·名店街 太极·阑珊坊
太极·桂兰街
3招商象定位
根焦作市济发展水市场招商验市场招商象焦作市区省会郑州商家焦作市周边市县辅
4市场营档次定位
实现商铺价值般高中档商品易承受较高租金提升商铺价值理想状态愿意市场营商品定位中高档商品市场商品档次定位认：中高档商品焦作高端群提供娱乐休闲服务
三项目营分区
招商目原广场二层商铺划分招商铺面接受符合规定商家进驻层作生活配套服务铺面参招商销售部做营商家层铺面需求登记工作便层商铺投资者提供租赁交易台时根实际招商工作饱度二层招满出层进行二层营类产品商家招商
第二部分 市场招商总策略
招商整体原目标
1考虑实际工程进度招商装修进场等工作暂定广场2005年10月1日正式开业需保证8月底二层招商面积完成9024门面左右
2招商程中确保定功分区进行招商保障整广场商业营井然序
二租金策略
⑴租金厘定考虑素
1 周边物业租金状况：项目周边类商业物业租金水
2 理位置：段指项目商业气氛发展前景段决定商业物业价格重素
3 交通便利性：交通干道距离员车辆进出便利性选择交通工具元性员出入快捷度
4 昭示性：项目街面否易寻找识
5 配套：市场配套否满足商户功需求（仓库展示中心等）
6 商铺形式面积：商家言商铺否合浪费效面积
7 营环境：市场部营环境市场外部环境客户达市场购物否感觉舒适
8 停车位：车位否充足车辆出入方便性
9 营理：营理公司否专业否市场激烈市场竞争环境中立败
10开发商品牌：开发商否足够实力否开发营类物业验
⑵周边商业租金市场调查
●楼盘商业：
○碧海云天：
·理位置：位焦作南区民道东部南侧山阳区政府楼面西侧丹尼斯卖场正筹建中距案300余米
·建筑形态：期层房二期高层房现正部认购民道东侧名道两层商业门面
·商业面积业态：门面联体出售单层门面宽3米进深8米左右整商业社区周边社区提供日常生活配套服务期住宅已售罄商业部分已营
·商业价格：售价：民道4500—4800元 m2 余商铺：2500—3600元 m2
租赁价格：民道15元㎡月左右余商铺8~12元㎡月
○新新家园：
·理位置：位塔南路站前路交汇处东北角交通较便利距案300余米
·建筑形态：层房面塔南路站前路交汇处幢高层写字楼塔南路站前路两层门面房
·商业面积业态：商铺两层联体出售面积120~300㎡等营高档西餐休闲服务行业迪欧咖啡歌德咖啡韩式餐饮高档中式餐饮图书馆药品超市均营
·商业价格：商铺售价均价3700元㎡租赁价格18~25元㎡月
○南北苑
·理位置：位解放路中段（原焦作市市委市府）解放路属焦作商业中心区域交通发达商业氛围浓厚
·建筑形态：解放路划分问南北两组团层高层解放路东西两侧巷道两层商业门面
·商业面积业态：处施工阶段没交房商铺暂未营
·商业价格：解放路线售价：8800元方米
商业门面售价：4000——4500元方米
租赁价格
●专业综合批发市场
○山阳商城
·理位置：位塔南路民道交汇处西南角交通便利距离案100余米
·建筑形态：塔南路两层商铺民道幢5层高综合楼商城里面兵营式层商铺门面
·商业面积业态：综合楼里面层移动网点手机市场二层服饰电脑等行业单层面积约1200余㎡塔南路餐饮银行日消费品行业里面兵营式铺面宽约3米进深6米左右营中低档服饰床品类电子产品等商业整商城定位服务普通老百姓具规模品质较低价格实惠周边老百姓愿意购物消费商业氛围较浓厚
·商业价格： 塔南路商铺租赁价格12~20元㎡月里面门面10~15元㎡月
●塔南路街区
塔南路项目干道解商铺租金水案具参考作处塔南路站前路交口民道处街商铺租金水进行调查
·建筑形态：调查路线建筑参差齐较空白正开发带路线四五层楼房两层三层商铺门面者层商铺二层三层居住
·商业面积业态：较面积商铺住作银行通讯等网点设施较15㎡左右商铺零售卖铺餐饮产业
·商业价格：租金价格8~15元㎡左右
⑶案租金建议
·根新区商业调查区域商业租金8——25元米间商业位置具较升值空间目前环境尚成熟新区流旺整商业市场形成尚需时日受建筑形态业态划分素限制案区域均没性商业物业
·项目商铺面积较整租金额相应较目前段时间流足导致营商家资金回收困难会许商家会继续观影响项目招商项目组建议广场二层均租金暂定10元㎡月层均租金暂定18元㎡月市场较优惠租金吸引商家提早进驻着流激增环境成熟逐渐提高租金
⑷租金策略
放水养鱼培育市场目实行免租12月统租金租金策略达吸引品牌商家进驻快速招商目
达快速招商目吸引目标商户快速落定建议招商部分商铺实行统租金策略先先先先挑位置实际操作中区域核心龙头铺位实行控制便留影响力商家
统租金策略实践中证明成功市场刚开始招商时部分商户会处观状态实行统租金策略利刺激商户先行进场强占位置感觉占便宜进场商户然选位置商铺前面已商户进驻信心会增强会觉吃亏
三招商政策策略
新兴商业市场开业——兴旺——达合理租金水均需定时间进行培育培育时间长短根市场处位置商业环境市场规模商业业态竞争环境
予市场定培育期步位直接理想租金商户招商市场言异杀鸡取卵方面商户愿意进场容易造成市场空置方面招部分商户进场市场气客源短期难形成市场温火老商户愿支撑新商户敢进场造成恶性循环
提出放水养鱼招商政策方面市场进行培育：
第：合理业态规划选择性引进定品牌形象营力商户进驻
第二：免租期签定三年租期免租12月签约时收定金租金半年收第年免收第二年第三年标准租金半年收
第三：期市场营理俗话说甩手掌柜成事仅商户招进商户进发展赚钱市场期营理商户十分关心问题市场营理仅需专业需定宣传推广费投入建议开发商承诺市场开业前期投入定量营推广费推广市场宣传商户增强商户进场营信心
四招商执行策略
1回避销售信息
避免销售价格商户干扰影响租赁积极性招商时决口提销售宣传资料（包括现场包装户外广告）均回避销售信息客户问购买商铺统口径：现招商销售具体什时候销售公司现没确定租赁商铺商家租赁商铺优先购买权价格优惠公司决定销售时会提前通知位进场商户优先购买
2商户（户）优先招商
设定定优惠条件（免租金15月）针性选择进驻业态中35家重点品牌商户（户）进行洽谈优先品牌商户进行招商增强中户散户招商号召力
3招商信息发布
通户外广告定派送招商海报商户传递招商信息
第三部分 招商执行计划
开业时间
第二部分已提考虑工期进度招商等工作暂定广场开业时间2005年10月1日市场开业需予商户定装修期通讨建议开发商意出1月作商户装修期外宣传时出口号：
9月1日进场装修10月1日铁定开业
时开业开发商承诺条件退商户租铺定金增强商户租铺信心
二正式招商时间
考虑面摩登市部认购案招商时间段商户营淡旺季工程进度商铺销售等素确定2005年6月1日公开招商日招商工作均围绕公开招商日时间进行安排
三招商工作安排
工作容
完成时间
负责
市调工作
已完成
汇丰
策划方案
讨定稿
413
建丰汇丰宏成
招商工作员招商办公室厘定
413
建丰汇丰
招商合文厘定
530
建丰汇丰
宣传推广资料
现场包装
户外广告设计定稿
413—430
建丰汇丰宏成
商户邀请招商资料派送
430— 525
建丰汇丰
商户座谈会准备事项（座谈资料座谈点）
视具体情况
建丰汇丰宏成
商户座谈会
视具体情况
建丰汇丰
公开招商日
601
招商工作员
工作安排仅计划安排实际招商工作需灵活变商户沟通日起延续广场开业工作够提前完成滞
四招商风险分析
1商户（租赁户）风险分析
◇ 项目招商开业前完成85装修未完成项目期开业开业时间限期拖延
◇ 招商工作疏漏导致广场营序鱼龙混杂
◇ 没统物物业理费较高
◇ 生意理想营惨淡
◇ 开发商卖完走交接工作法完成
2开发商风险分析
◇ 投入量招商推广费招商效果明显收效甚微
◇ 项目日营理想营惨淡利项目品牌树立整项目产生负面影响
◇ 项目获稳定投资回报投资者闹事
五招商中存问题规避方法
◆ 问 题 ：引入型租赁户导致租金达业预期效果影响销售引入型力店知名品牌客户面积较租金相会降低项目销售形成阻力引入型租赁户次性租赁较面积外型品牌进驻会形成示范效吸引中客户进驻缩短整招商周期保证期开业
规避方法：开发商适予定租金补贴
◆ 问 题 二：2005年8月1日前招商务完成80影响开业
规避方法：目前形式必须招商工作进行科学合理评估认真分析招商工作中问题困难正确预见确定项目开业时间
第四部分 招商准备工作
招商资料
1招商海报（宣传单页）
规格：度8开4P
容：展示项目段优势项目身特点项目生意机会政府项目支持项目招商细项目招商政策等
2面图
规格：A4纸张
容：广场商铺总面图（业态分区颜色表示）商铺编号尺寸类商铺层面图
二媒体运
期住宅项目已接尾声工期问题二期够时部认购必媒体投放量进行缩减避免浪费
1电视
前案电视广告分两版块房产聚焦栏目分钟广告片外焦作新闻前30秒广告片两者宣传项目形象侧重住宅品质方面考虑项目前需项目组建议暂减少电视投放量房产聚焦栏目中广告片暂缓保留焦作新闻前广告片电视字幕现实需求更换容
2报纸
鉴原报纸广告投放量相应缩减针期商业项
日期
媒体
版面
形式
题
价格（元）
备注
426
日报
半
硬
广场案名营业态推广
11000
511
晨刊
半
软
广场商业业态营环境推广
3460
526
日报
半
硬
商铺招商信息发布
11000
601
晨刊
半
软
商铺抢租招商信息发布
3460
608
晨刊
半
软
商业营优势增值性抢租信息活动推广
3460
622
晨刊
半
软
太极广场旺铺真实价值租铺消费心声
3460
713
晨刊
半
软
产品细节价值分析
3460
823
日报
半
硬
商家已进场装修宣传
11000
922
日报
半
硬
开业时间发布
11000
1012
晨刊
半
软
商铺营者心声
3460
1019
晨刊
半
软
产品形象特征特色抢购狂潮
3460
1026
晨刊
半
软
产品升值潜力投资价值分析
3460
1109
晨刊
半
软
产品形象特征特色
3460
总费
75140元
目做报纸广告推广计划
3户外广告
★ 销售现场包装销售部外包装求表现出浓烈商业气息配合项目前阶段推广工作
★ 广场外包装太极广场门两侧制作斜视型广告牌容案名标语宣传求突出醒目广场门设计方案包装书广场名
★ 广场包装广场二层营户行包装没营户进驻前必两层进行包装包装围绕思路：突出商业定位强烈视觉击营造商业氛围层某门面门楣包装成XXX超市XXX咖啡等等
★ 车身广告配合案招商开业配时事性文字画面宣传
三相关文件
1 招商细
太极广场招商细
招商象：高档餐饮（包括中西餐）茶楼健身馆咖啡美容保健等
租金标准：市场二层商铺10元M2月
保证金：商铺面积等间’单位间保证金20000元保证金签订商铺租赁意书时交纳
商家条件：商户营品种分区进行商铺选择商户须提供身份证品牌商户 需提供营业执品牌证明（商标注册证代理证明原产证明书）
营理：商家规定时间开业营业限定营品种营服商城理时交纳项费否商城权违规商户清退出场没收押金
租金优惠：免12月租金免收年租金
租金收取：商户定铺十日需签订商铺租赁协议书次性签约三年
费：物业理费暂定电费：间商铺设独立电表表收费（眠租期免收物业理费）
招商方式：计划6月1日午900开始公开招商选铺先先选
2招商流程
商户交纳租赁保证金——开发商财务开具收——签订商铺租赁意书——10日签订商铺租赁协议书
3商铺租赁意书商铺租赁协议书细合文530日前定稿制作完成
第五部分 销售建议
投资者开发商利益衡点分析
投资者开发商利益简化投资者投资回报产品售价利益较通案租金水产品售价较分析难出项目面突点
1案租金水
前文已分析广场二层均租金暂定12元㎡月层均租金暂定18元㎡月较适宜
2案售价水分析
售价需租金水呈定关系例商业行业规律较投资者接受投资回报周期8侄14年区间租金水15元㎡左右售价应3000元㎡案中庭商铺23#例
·S44414㎡P单3200元㎡（前价格）P总1421248元
·租金10元㎡月120元㎡年
·该商铺获租金收益：P年收益120元㎡年×44414㎡53296元年
·投资回报周期NP总P年收益1421248元53296元年27年
显然样投资回报率回报周期理性投资者接受分析案售价脱离区域市场环境定位
3投资者开发商利益衡点
投资者需稳定投资回报投资回报周期越短投资者吸引力越开发商需产品前市场较合理价位够全部赚取产品未升值空间想投资者投资回报产品售价达成衡外寻求提高租金水适调整产品售价两种方式
·提高租金水首先需强市场环境支撑目睹案处焦作南区发展阶段商业格局形成中成熟市场环境需时日项目需强力业态支撑业态市场需求度商业氛围越高相应够承受较高租金城市繁华商贸中心区域承受租金水区域高业态定位提升租金水重手段
·调整产品售价意味着减少开发商利润站开发商立场者愿意结果着开发商项目负责态度需阐明案说售价已趋市场承受高水
二销售策略建议
1 案招商成功直接面商铺销售理想状态商铺营呈现火’局面商铺原方案出售间’单位分零出售
2 考虑案营业态白天会形成较强流气消费时间午时间段够白天直观受众群展示浓厚商业氛围项目组考虑成功招商需配合商家进行系列宣传推广活动组织
3 根前文投资者开发商利益衡点分析结合案届时具体情况调整价格策略更案销售服务
4 具体营销策划执行方案适时出台
三年度中旬推广
根开发商实际需求年度中旬需寻求资金回笼项目组拟订广场商业强势推广方案讨稿供参考文提供表
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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招商策划方案
重庆汇丰国联房产顾问限公司
河南·焦作·太极景润花园项目组
二00五年四月六日
目录
第部分 项目定位
项目分析
二 项目定位
三 项目营分区策略
第二部分 市场招商总策略
招商整体原目标
二 租金策略
三 招商政策策略
四 招商执行策略
第三部分 招商执行计划
开业时间
二 正式招商时间
三 招商工作安排
四 招商风险分析
五 招商中存问题规避方法
第四部分 招商准备工作
招商资料
二 媒体运
三 相关文件
第五部分 销售建议
投资者开发商利益衡点分析
二 销售策略建议
三 年度中旬推广
第部分 项目定位
项目分析
1项目周边环境
项目东焦作通省会郑州交通道塔南路南隔保厦民道相西市委政市府毗邻北焦作电信综合楼
周边商业配套情况：
■ 焦作客运总站：位塔南路南端距案600余米焦作通省市县车站
■ 公交路线：9路公交车通案分：7路万方电厂长途总站13路影视城车16路闫河龙源建材18路民广场焦作学新校区20路市旅游客运站蒙牛集团21路李封新村长途总站23路马村西站焦作西关建材27路公交汽校车37路缝山公园高新区
■ 银行：紧案塔南路邮电储蓄塔南路民道东北角商业银行建设银行农发银行距案紧30米
■ 邮局电讯：紧案北面电信楼邮电网点联通网点位山阳商厦移动网点距案50余米
■ 商业建筑：案东面正筹建摩登市商业街南面已形成商业氛围山阳商厦东南角正筹建丹尼斯卖场西面正筹建五星级酒店
2项目优势分析
■ 区位段优势案位塔南路民道交汇处紧邻市委市府处新城区中心位置交通十分便利焦作市政府力扶持城市未规划政策倾斜商家增长更明确认识投资信心成案推广重支柱着政府引导新区正快速发展着生活社区陆续完工业入住生活群消费态势正渐渐扩区域商业带强购买力时着新区流扩增政府规划蓝图型工厂进驻商业物业具备较升值潜力
■ 建筑规划优势项目1万米休闲广场吸引量娱乐休闲购物流商业营带相数量顾客时社区千户高端消费群体相投资中庭商业者言相诱惑力
■ 商业形象优势着时间推移工程竣工时间中庭建筑形态逐渐明朗够消费者直观感受利实物造势推广运作
■ 品牌优势通前期推广运作整太极景润花园项目品牌焦作熟知消费者致认 利期商业推广宣传
■ 街门面带动优势塔南路门面已基售磬快速营广场商铺起效带动烘托
3项目劣势分析
■ 根卖商铺卖段行业规律中庭商铺较街商铺区域段存较先天劣势
■ 区域商业格局处初步成型阶段时案商业建筑形象未形成商业氛围成熟投资者商业前景明确物业谨慎更愿意笔资金投资够刻见效益物业
■ 产品身中庭商业定位中产品需求（空间面积格局划分）存合理处根司商业运作验焦作周遍城市市场调查营者入手解诸装饰品店游艺厅工艺品店音图书屋西点屋鲜花店药品店士店 干洗店等店面需求仅十方米产品超百甚二百方米样商铺商业定位营者商铺需求存矛盾
■ 投资者案建筑规划形态未否形成成熟商业营环境持怀疑态度未广场商业营否火气否旺信心足
4项目机会点分析
■ 城市规划机遇着市委市政府南迁焦作南区类住宅商业物业兴起商业格局处初步成型阶段案准入提供低门槛
5项目威胁分析
■ 竞争威胁区域类商业建筑兴起案构成威胁项目正面摩登市商业街规模较定位集购物休闲娱乐体综合性商业步行街该项目开始部认购
■ 市场容量威胁媒体报道焦作市商业面积总口例已超中城市庞商铺供应量市场竞争激烈程度势必达死活境
策（放优势抓住机遇减弱劣势规避威胁）：
★ 突出市场理位置焦作市黄金新商圈商业制高点提升市场商业价值
★ 突出市场规模环境10000米购物休闲广场突出商业媲美市场营环境营规模
★ 突出市场交通优势客运站旁两条黄金通道交汇处定义市场交通环境
★ 前期项目取市政府市民高度赞许评价期工商税务等方面争取市政府更支持
★ 加快工程进度树立市场开业倒计时牌增强客户市场信心
★ 协助街门面营推广努力营造商业氛围期带动广场商业
★ 合理业态定位营分区
★ 制订足击竞争手快速吸引商户招商优惠政策招商策略消客户疑虑予竞争手反击机会达快速招商快速销售目
★ 制订确保市场兴旺持续营市场营措施
二项目定位
1市场营业态定位形象定位
前期广场商铺定位集型休闲娱乐针区周边区域需生活服务配套体区域性商业中心通周边商业环境产品身调查必重新广场业态定位做益补充
☆ 明显广场商业整项目部分项目属商住相结合形式非纯商业明确广场商业需首先够社区提供生活配套服务
☆ 通观区域市场紧项目摩登市商业步行街丹尼斯卖场山阳商厦完全构成焦作南区生活配套服务中心相项目优势纯商业具备核心竞争力
☆ 产品身劣势分析中已出广场商业仅局限生活配套服务商业总面积消化部分面积需寻找新业态支撑根行业规律解决道建立具核心竞争力行业市场该类业态需较营业面积整项目设计规划运作理念突
☆ 通项目组焦作专业市场摸底排查结合项目整体形象定位终确定广场商铺层营生活服务配套行业超市市店特色餐饮类二层营健身娱乐休闲等行业
2案名建议
案名必须具备三方面素：区商业类体现业态定位震撼力提升核心竞争力易记朗朗口项目部广告公司提议案名仅供参考
太极·金贵坊 太极·蓝贵坊
太极·兰桂坊 太极·新街坊 太极·金水岸（街） 太极·群英湾（街）
太极·名店街 太极·阑珊坊
太极·桂兰街
3招商象定位
根焦作市济发展水市场招商验市场招商象焦作市区省会郑州商家焦作市周边市县辅
4市场营档次定位
实现商铺价值般高中档商品易承受较高租金提升商铺价值理想状态愿意市场营商品定位中高档商品市场商品档次定位认：中高档商品焦作高端群提供娱乐休闲服务
三项目营分区
招商目原广场二层商铺划分招商铺面接受符合规定商家进驻层作生活配套服务铺面参招商销售部做营商家层铺面需求登记工作便层商铺投资者提供租赁交易台时根实际招商工作饱度二层招满出层进行二层营类产品商家招商
第二部分 市场招商总策略
招商整体原目标
1考虑实际工程进度招商装修进场等工作暂定广场2005年10月1日正式开业需保证8月底二层招商面积完成9024门面左右
2招商程中确保定功分区进行招商保障整广场商业营井然序
二租金策略
⑴租金厘定考虑素
1 周边物业租金状况：项目周边类商业物业租金水
2 理位置：段指项目商业气氛发展前景段决定商业物业价格重素
3 交通便利性：交通干道距离员车辆进出便利性选择交通工具元性员出入快捷度
4 昭示性：项目街面否易寻找识
5 配套：市场配套否满足商户功需求（仓库展示中心等）
6 商铺形式面积：商家言商铺否合浪费效面积
7 营环境：市场部营环境市场外部环境客户达市场购物否感觉舒适
8 停车位：车位否充足车辆出入方便性
9 营理：营理公司否专业否市场激烈市场竞争环境中立败
10开发商品牌：开发商否足够实力否开发营类物业验
⑵周边商业租金市场调查
●楼盘商业：
○碧海云天：
·理位置：位焦作南区民道东部南侧山阳区政府楼面西侧丹尼斯卖场正筹建中距案300余米
·建筑形态：期层房二期高层房现正部认购民道东侧名道两层商业门面
·商业面积业态：门面联体出售单层门面宽3米进深8米左右整商业社区周边社区提供日常生活配套服务期住宅已售罄商业部分已营
·商业价格：售价：民道4500—4800元 m2 余商铺：2500—3600元 m2
租赁价格：民道15元㎡月左右余商铺8~12元㎡月
○新新家园：
·理位置：位塔南路站前路交汇处东北角交通较便利距案300余米
·建筑形态：层房面塔南路站前路交汇处幢高层写字楼塔南路站前路两层门面房
·商业面积业态：商铺两层联体出售面积120~300㎡等营高档西餐休闲服务行业迪欧咖啡歌德咖啡韩式餐饮高档中式餐饮图书馆药品超市均营
·商业价格：商铺售价均价3700元㎡租赁价格18~25元㎡月
○南北苑
·理位置：位解放路中段（原焦作市市委市府）解放路属焦作商业中心区域交通发达商业氛围浓厚
·建筑形态：解放路划分问南北两组团层高层解放路东西两侧巷道两层商业门面
·商业面积业态：处施工阶段没交房商铺暂未营
·商业价格：解放路线售价：8800元方米
商业门面售价：4000——4500元方米
租赁价格
●专业综合批发市场
○山阳商城
·理位置：位塔南路民道交汇处西南角交通便利距离案100余米
·建筑形态：塔南路两层商铺民道幢5层高综合楼商城里面兵营式层商铺门面
·商业面积业态：综合楼里面层移动网点手机市场二层服饰电脑等行业单层面积约1200余㎡塔南路餐饮银行日消费品行业里面兵营式铺面宽约3米进深6米左右营中低档服饰床品类电子产品等商业整商城定位服务普通老百姓具规模品质较低价格实惠周边老百姓愿意购物消费商业氛围较浓厚
·商业价格： 塔南路商铺租赁价格12~20元㎡月里面门面10~15元㎡月
●塔南路街区
塔南路项目干道解商铺租金水案具参考作处塔南路站前路交口民道处街商铺租金水进行调查
·建筑形态：调查路线建筑参差齐较空白正开发带路线四五层楼房两层三层商铺门面者层商铺二层三层居住
·商业面积业态：较面积商铺住作银行通讯等网点设施较15㎡左右商铺零售卖铺餐饮产业
·商业价格：租金价格8~15元㎡左右
⑶案租金建议
·根新区商业调查区域商业租金8——25元米间商业位置具较升值空间目前环境尚成熟新区流旺整商业市场形成尚需时日受建筑形态业态划分素限制案区域均没性商业物业
·项目商铺面积较整租金额相应较目前段时间流足导致营商家资金回收困难会许商家会继续观影响项目招商项目组建议广场二层均租金暂定10元㎡月层均租金暂定18元㎡月市场较优惠租金吸引商家提早进驻着流激增环境成熟逐渐提高租金
⑷租金策略
放水养鱼培育市场目实行免租12月统租金租金策略达吸引品牌商家进驻快速招商目
达快速招商目吸引目标商户快速落定建议招商部分商铺实行统租金策略先先先先挑位置实际操作中区域核心龙头铺位实行控制便留影响力商家
统租金策略实践中证明成功市场刚开始招商时部分商户会处观状态实行统租金策略利刺激商户先行进场强占位置感觉占便宜进场商户然选位置商铺前面已商户进驻信心会增强会觉吃亏
三招商政策策略
新兴商业市场开业——兴旺——达合理租金水均需定时间进行培育培育时间长短根市场处位置商业环境市场规模商业业态竞争环境
予市场定培育期步位直接理想租金商户招商市场言异杀鸡取卵方面商户愿意进场容易造成市场空置方面招部分商户进场市场气客源短期难形成市场温火老商户愿支撑新商户敢进场造成恶性循环
提出放水养鱼招商政策方面市场进行培育：
第：合理业态规划选择性引进定品牌形象营力商户进驻
第二：免租期签定三年租期免租12月签约时收定金租金半年收第年免收第二年第三年标准租金半年收
第三：期市场营理俗话说甩手掌柜成事仅商户招进商户进发展赚钱市场期营理商户十分关心问题市场营理仅需专业需定宣传推广费投入建议开发商承诺市场开业前期投入定量营推广费推广市场宣传商户增强商户进场营信心
四招商执行策略
1回避销售信息
避免销售价格商户干扰影响租赁积极性招商时决口提销售宣传资料（包括现场包装户外广告）均回避销售信息客户问购买商铺统口径：现招商销售具体什时候销售公司现没确定租赁商铺商家租赁商铺优先购买权价格优惠公司决定销售时会提前通知位进场商户优先购买
2商户（户）优先招商
设定定优惠条件（免租金15月）针性选择进驻业态中35家重点品牌商户（户）进行洽谈优先品牌商户进行招商增强中户散户招商号召力
3招商信息发布
通户外广告定派送招商海报商户传递招商信息
第三部分 招商执行计划
开业时间
第二部分已提考虑工期进度招商等工作暂定广场开业时间2005年10月1日市场开业需予商户定装修期通讨建议开发商意出1月作商户装修期外宣传时出口号：
9月1日进场装修10月1日铁定开业
时开业开发商承诺条件退商户租铺定金增强商户租铺信心
二正式招商时间
考虑面摩登市部认购案招商时间段商户营淡旺季工程进度商铺销售等素确定2005年6月1日公开招商日招商工作均围绕公开招商日时间进行安排
三招商工作安排
工作容
完成时间
负责
市调工作
已完成
汇丰
策划方案
讨定稿
413
建丰汇丰宏成
招商工作员招商办公室厘定
413
建丰汇丰
招商合文厘定
530
建丰汇丰
宣传推广资料
现场包装
户外广告设计定稿
413—430
建丰汇丰宏成
商户邀请招商资料派送
430— 525
建丰汇丰
商户座谈会准备事项（座谈资料座谈点）
视具体情况
建丰汇丰宏成
商户座谈会
视具体情况
建丰汇丰
公开招商日
601
招商工作员
工作安排仅计划安排实际招商工作需灵活变商户沟通日起延续广场开业工作够提前完成滞
四招商风险分析
1商户（租赁户）风险分析
◇ 项目招商开业前完成85装修未完成项目期开业开业时间限期拖延
◇ 招商工作疏漏导致广场营序鱼龙混杂
◇ 没统物物业理费较高
◇ 生意理想营惨淡
◇ 开发商卖完走交接工作法完成
2开发商风险分析
◇ 投入量招商推广费招商效果明显收效甚微
◇ 项目日营理想营惨淡利项目品牌树立整项目产生负面影响
◇ 项目获稳定投资回报投资者闹事
五招商中存问题规避方法
◆ 问 题 ：引入型租赁户导致租金达业预期效果影响销售引入型力店知名品牌客户面积较租金相会降低项目销售形成阻力引入型租赁户次性租赁较面积外型品牌进驻会形成示范效吸引中客户进驻缩短整招商周期保证期开业
规避方法：开发商适予定租金补贴
◆ 问 题 二：2005年8月1日前招商务完成80影响开业
规避方法：目前形式必须招商工作进行科学合理评估认真分析招商工作中问题困难正确预见确定项目开业时间
第四部分 招商准备工作
招商资料
1招商海报（宣传单页）
规格：度8开4P
容：展示项目段优势项目身特点项目生意机会政府项目支持项目招商细项目招商政策等
2面图
规格：A4纸张
容：广场商铺总面图（业态分区颜色表示）商铺编号尺寸类商铺层面图
二媒体运
期住宅项目已接尾声工期问题二期够时部认购必媒体投放量进行缩减避免浪费
1电视
前案电视广告分两版块房产聚焦栏目分钟广告片外焦作新闻前30秒广告片两者宣传项目形象侧重住宅品质方面考虑项目前需项目组建议暂减少电视投放量房产聚焦栏目中广告片暂缓保留焦作新闻前广告片电视字幕现实需求更换容
2报纸
鉴原报纸广告投放量相应缩减针期商业项
日期
媒体
版面
形式
题
价格（元）
备注
426
日报
半
硬
广场案名营业态推广
11000
511
晨刊
半
软
广场商业业态营环境推广
3460
526
日报
半
硬
商铺招商信息发布
11000
601
晨刊
半
软
商铺抢租招商信息发布
3460
608
晨刊
半
软
商业营优势增值性抢租信息活动推广
3460
622
晨刊
半
软
太极广场旺铺真实价值租铺消费心声
3460
713
晨刊
半
软
产品细节价值分析
3460
823
日报
半
硬
商家已进场装修宣传
11000
922
日报
半
硬
开业时间发布
11000
1012
晨刊
半
软
商铺营者心声
3460
1019
晨刊
半
软
产品形象特征特色抢购狂潮
3460
1026
晨刊
半
软
产品升值潜力投资价值分析
3460
1109
晨刊
半
软
产品形象特征特色
3460
总费
75140元
目做报纸广告推广计划
3户外广告
★ 销售现场包装销售部外包装求表现出浓烈商业气息配合项目前阶段推广工作
★ 广场外包装太极广场门两侧制作斜视型广告牌容案名标语宣传求突出醒目广场门设计方案包装书广场名
★ 广场包装广场二层营户行包装没营户进驻前必两层进行包装包装围绕思路：突出商业定位强烈视觉击营造商业氛围层某门面门楣包装成XXX超市XXX咖啡等等
★ 车身广告配合案招商开业配时事性文字画面宣传
三相关文件
1 招商细
太极广场招商细
招商象：高档餐饮（包括中西餐）茶楼健身馆咖啡美容保健等
租金标准：市场二层商铺10元M2月
保证金：商铺面积等间’单位间保证金20000元保证金签订商铺租赁意书时交纳
商家条件：商户营品种分区进行商铺选择商户须提供身份证品牌商户 需提供营业执品牌证明（商标注册证代理证明原产证明书）
营理：商家规定时间开业营业限定营品种营服商城理时交纳项费否商城权违规商户清退出场没收押金
租金优惠：免12月租金免收年租金
租金收取：商户定铺十日需签订商铺租赁协议书次性签约三年
费：物业理费暂定电费：间商铺设独立电表表收费（眠租期免收物业理费）
招商方式：计划6月1日午900开始公开招商选铺先先选
2招商流程
商户交纳租赁保证金——开发商财务开具收——签订商铺租赁意书——10日签订商铺租赁协议书
3商铺租赁意书商铺租赁协议书细合文530日前定稿制作完成
第五部分 销售建议
投资者开发商利益衡点分析
投资者开发商利益简化投资者投资回报产品售价利益较通案租金水产品售价较分析难出项目面突点
1案租金水
前文已分析广场二层均租金暂定12元㎡月层均租金暂定18元㎡月较适宜
2案售价水分析
售价需租金水呈定关系例商业行业规律较投资者接受投资回报周期8侄14年区间租金水15元㎡左右售价应3000元㎡案中庭商铺23#例
·S44414㎡P单3200元㎡（前价格）P总1421248元
·租金10元㎡月120元㎡年
·该商铺获租金收益：P年收益120元㎡年×44414㎡53296元年
·投资回报周期NP总P年收益1421248元53296元年27年
显然样投资回报率回报周期理性投资者接受分析案售价脱离区域市场环境定位
3投资者开发商利益衡点
投资者需稳定投资回报投资回报周期越短投资者吸引力越开发商需产品前市场较合理价位够全部赚取产品未升值空间想投资者投资回报产品售价达成衡外寻求提高租金水适调整产品售价两种方式
·提高租金水首先需强市场环境支撑目睹案处焦作南区发展阶段商业格局形成中成熟市场环境需时日项目需强力业态支撑业态市场需求度商业氛围越高相应够承受较高租金城市繁华商贸中心区域承受租金水区域高业态定位提升租金水重手段
·调整产品售价意味着减少开发商利润站开发商立场者愿意结果着开发商项目负责态度需阐明案说售价已趋市场承受高水
二销售策略建议
1 案招商成功直接面商铺销售理想状态商铺营呈现火’局面商铺原方案出售间’单位分零出售
2 考虑案营业态白天会形成较强流气消费时间午时间段够白天直观受众群展示浓厚商业氛围项目组考虑成功招商需配合商家进行系列宣传推广活动组织
3 根前文投资者开发商利益衡点分析结合案届时具体情况调整价格策略更案销售服务
4 具体营销策划执行方案适时出台
三年度中旬推广
根开发商实际需求年度中旬需寻求资金回笼项目组拟订广场商业强势推广方案讨稿供参考文提供表
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