十字商业街市场营运招商方案（建议案）
2004830
十字商业街位哈密市城南十字哈密市旧城改造项目城市形象工程江苏中天集团投资建设项目建筑面积45000米总投资12亿采双步行街规划融民俗风情苏南特色体集购物餐饮娱乐休闲观光旅游六位体哈密市民外游客佳休闲购物场提升哈密城市形象促进商业功提升发挥巨作
项目现已完工项配套设施业已完善受市场剩等方面影响商业街竣工交付市场招商开业整体营运等面诸方面问题工作快落实展开执行便获良招商营成果现作业展开策划提出策划方案供参考
市场分析
1 1商业概况
1商圈构成
哈密市商业集中时代广场中心商业区天马中心铁路局商业区
商业形态方面时代广场中心形成领先领先二期亿家百货爱佳超市韩氏家电新世纪帝百货第百货新宇街华洋街五交化商场街品牌店构成芸集服装服饰鞋帽箱包日百货家电器通讯产品文化品副食品等数十类品种哈密市繁华商业区商品零售额占哈密市场60
时代广场周边形成丰茂市场新丰市场工广场三市场构成中低档商品集贸市场三市场较低产品价格市中心相邻优势商场品牌店形成互补效应吸引着客户群
天马中心铁路商圈充分利交通理优势形成天马市场温州商贸城绿洲建材市场万风家俬美神家俬神洲家俬友谊路批发市场构成集贸市场商业形态营商品建材家俬糖酒日百货食品等商品
述哈密市商业格局言商业集中度较高加缺乏新商业增长点均消费水较低商业已趋饱合缺乏发展空间
商业形态言缺乏专业性特色化商业形态商业雷性强竞争激烈特色专业市场发展潜力巨
2竞争状况
两年着哈密市商业量开发商业物业量供应市场度市场供应破市场供需衡伴着商业物业量供应新建市场纷纷登场亮相领先二期亿家百货爱佳超市韩氏家电帝百货华洋街五交化商场量街商铺十字商业街（统计营面积高达15万方米）等新市场开业原发展乏力哈密商业市场带巨压力市场竞争进入白热化状态差异性强导致市场间竞争激烈导致商户频繁流动形成风水轮流转特点
度竞争表现消费者争夺商户争夺两方面消费者争夺方面商家纷纷价格杀手剪整体行业利润水副降低部分仅够保微利营仅部分品牌店营尚量家纷纷街品牌店中高档商品拢高端市场出现竞争激烈情况商户招商方面时常更出出浑身解数降租金免租金免次装修费（甚二次装修费）扣点营品牌联营等种形式层出穷便市场未取满意招商效果哈密商业市场竞争称度竞争白热化竞争根市场供需严重失衡市场定位缺乏差异性导致种残酷竞争状况现状方市场招商营时带巨压力必须慎重应
1．2市场消费状况
1消费水
哈密市城市口少均收入水低致商业消费水较低消费力限成哈密市商业发展瓶颈
2济水
哈密市周边乡镇济落区城市规模低收入口占总口列高商品消费中低档商品中高档消费集中铁路石油行政事业单位外高收入群
3城市济结构
哈密市产业赖矿产铁路农业整产业发展中第二三产业均发达缺乏力济增长点济发展缓慢进步制约商业发展
4消费发展趋势
哈密市口限济发展缓慢缺乏强势产业支撑加量新型商业市场进驻预计未年哈密市商业营状况难改观商业竞争更趋激烈专业化细分化市场运作已成必然
二 SWOT分析
2．1优势机会
1 规模优势具备成商圈硬件条件
2 商业形态优势商业步行街具发展潜力商业形态
3 购物环境优势独具魅力建筑风格流休闲环境
4 政府支持市场招商营带政策机会
5 旧城改造该片区发展创造条件
6 餐饮娱乐业合理利润水良发展空间商业街餐饮娱乐招商营奠定基础
2．2劣势威胁
1 区位劣势商业中心相距较远
2 文化劣势少数民族聚居区汉族定抵触心理
3 规划劣势双步行街形成规模流门面房进深适宜规模买场进驻商业街两侧商铺砖混结构型餐饮酒楼营业空间连通带困难
4 商业市场度竞争招商营面极威胁
5 消费水低消费增长限限制商业市场发展
6 商户营信心市民消费信心足导致商业前景暗淡
三 市场定位
1第目标力店
第目标力店市场营招商体该目标商户招商营成功否根决定商业街招商营成败
第目标力店餐饮酒楼休闲娱乐超市日百货商品美容美发服装加工店民特商品（包括毯手工艺品药材等）营体
2第二目标力店
第二目标力店商业街提升气完善商品结构促进商业街单仅餐饮娱乐日消费体商业街集购物餐饮娱乐休闲观光旅游体品牌商业街渡哈密市新兴商圈否崛起关键
第二目标力店营服装鞋帽箱包布料（艺）针纺织品化装饰品影楼医药文化办公品五金日杂家电音制品等
3第三目标力店
第三目标力店作商业街商业结构服务机完善服务时商业街公服务机构
第三目标力店包括金融机构电信邮政移动通讯等集团客户
四 营布局
商业街整体消费功趋完善建立起真正意义品牌市场完全必商业街营布局功分区进行规划引导
4．1商品布局
3#6#9#12#楼购买商户营餐饮基础加定位完善建议营餐饮娱乐休闲美容美发民特商品形成餐饮娱乐条街
11#14#楼离菜市场较进行互补性营适合营土特产日百货副食品加工零售五金日杂商品形成土产日杂条街
5#8#楼距十字较吸引汉餐消费建议规模酒楼品牌连锁餐饮音乐茶座营形成商务餐饮娱乐条街
4#7#10#13#楼全框架结构适合营超市服装服饰鞋帽箱包布料（艺）针纺织品化装饰品影楼医药文化办公品家电音制品形成日百货条街
1#2#楼商铺面积较适合金融机构电信邮政移动通讯等集团客户进驻营完善商业街商品服务
4．2楼层功布局
两侧商业街铺面层营业门厅二楼规划包厢雅座
中间商业街层门店营综合卖场二层规划市场楼层南北两侧设计通道形成室步行街营格局
4．3营布局遵循原
1 符合整商业街战略定位原集购物餐饮娱乐休闲观光旅游六功体商品布局必须满足功需求角度出发
2 适应商品营业态格局原餐饮娱乐等适合二层营规划两侧商铺超市服装等适合单层分区营规划中间商铺形成分层层分区营形态
3 尊重市场需求选择原营布局规划必须招商服务终格局取决招商结果
4 合理效空间原二层组合二层分割营必须商品营空间利出发
5 济效益原应充分考虑商户营利益达成商户市场营者双赢局面
6 关联性原商品适合营组合餐饮娱乐休闲形成互补互促营服饰日百货形成互补互促营关联性商品条街功区营
7 客户知名品牌优先原客户知名品牌提升市场品牌带动中商户进驻带动消费起着关重作类客户优先考虑
8 充分考虑营户愿求原考虑营户愿求充分吸引营户进驻提高营户营激情促进市场快速形成
9 方便顾客消费原商业街商品布局业态分布方面体现两原充分享受站式消费乐趣二先购物休闲观光餐饮娱乐符合消费惯
10 视觉形象原整营布局应充分考虑商品陈列视觉击力形象意
五 营策略
营布局规范商业街硬件功营模式完善商业街软件功硬件基础加强软件支持十字商业街获良招商营成果
营模式建立方面市场竞争状况制胜原制定二十四字营模式：
——统招商协助营部分营
——整市场完善政策合理回报
1 统招商
营户购买营商铺外统形象快繁荣市场剩余商铺（中心花园南）商铺应采统招商原投资户购买商铺应营公司商户签定委托代协议市场方统招商
市场招商采品牌联营资联营招商引资租赁等展开中商户品牌商户采种方式展开中商户应租赁
2 协助营
十字商业街营形成协作营模式剔独门独户单兵作战散乱营公司进行市场整体推介协助进驻商户营
——强势广告支持形成强宣传攻势全市民消费
——年度商贸洽谈会促进商贸交流提升市场形象
——年度哈密民俗艺术节提高十字商业街文化艺术魅力
——成立演艺中心周未进行型文艺演出吸引市民前观光消费
——旅游公司合作形成哈密旅游定点购物景点接年高达8万次旅客
——年度哈密旅游节哈密瓜节（计划）举办吸引全国游客市民观光消费
——全方位贴心物服务营者轻松营环境购物者享乐购物天堂
——定期促销推介形成滚滚流带巨消费
3 部分营
招商效果欠佳部分商户原进入行业进行营采部分营带动商户进驻促进市场发展营项目获发展愿长期营采取逐步退出办法具体包括：
——市场需求前期招商效果欠佳服饰等
——营项目风险营户敢营提升市场品牌重作旅游商品等
——市场前景需引导消费项目化装饰品文化办公品家电音制品等
——百姓生活需求促进气作巨利薄甚赚钱价超市
——适公益性项目免费休闲区
4 整市场
——整市场功集购物餐饮娱乐休闲观光旅游六功体
——整市场空间进行合理商品布局业态采二组合营二层分割营
——整招商投资户签定托协议进行统招商
——整推广避免单兵作战整市场营方进行统广告促削推广
5 完善政策
——政府部门争取免税免费相关政策营商户受益
——完善商业物业理服务功提升市场软环境竞争力
——强化托统措施提高理水力
6 合理回报
——保证市场营户合理收益实现双赢
——通市场整体机完善带动该片区土租赁价格提升市场营者物业者均获良回报
——通市场营业绩提升促进存量盘销售
六 招商机构组建运做
1 成立招商工作组必性
鉴目前哈密市场竞争严重性仅仅赖方进行市场招商营已取突破通联合政府职部门组建招商组展开市场招商政策执行第提升商户市场信心次充分协调职部门促进政策执行力度第三利职部门市场合理监政策促进商户进驻十字商业街
2 招商组职构成分工
整招商组职部门指派专组成负责制定详细行营招商政策营招商方案进行审核展开操作执行
招商组设组长名副组长两名执行名组长副组长负责招商组理工作协调政策制定执行负责招商工作具体组织执行
根职分工招商组组成项目班子负责具体工作执行
——招商引资班子贸委宣传部工商局成员组成负责市场客户招商
——市场规范整顿班子建设局工商局税务局消防局成员组成负责规范市场规范整顿促进市场商户进驻十字商业街
——政策支持班子建设局工商局税务局旅游局成员组成予进驻商户减免税费等方面支持
3 招商组具体运做
——十字商业街确立哈密招商引资项目招商引资班子负责全国市场进行市场招商
——哈密现老市场规范市场市场规范整顿班子进行规范整顿市场新丰市场重点丰茂市场工市场天马市场进行必规范促进市场商户进驻十字商业街
——予十字商业街进驻商户减免税费支持十字商业街定位哈密商业示范街旅游购物条街政策支持班子予相应政策支持
4 招商组筹备工作计划
——12月15日前确定招商方案报相关政府相关职部门
——12月20日前政府组织职部门召开招商组招商方案制定研讨会议确定招商组构成领导班子工作职执行计划
——12月30日前招商组制定出完整招商政策方案工作求安排工作班子展开执行
——2月20日招商组召开首次新闻发布会邀请媒体商户代表参加公开招商组工作职十字商业街招商政策计划
——2月25日起招商组职部门组成联合班子展开具体工作包括招商市场规范整顿优惠政策出台荣誉称号授予
——3月1日招商组召开十字商业街营政策支持研讨会进步强化招商步展开市场营理促销进行研讨邀请媒体商户代表参加扩宣传促进市场快速形成
七 招商计划
1 招商工作体
市场招商营赖合理机构成立托专业机构制定详细行营招商政策营招商方案进行审核展开操作执行招商工作体十字商业街营公司（已注册成立）招商组联合组成
2 确立市场营模式
营模式决定市场营方式营模式确立方确定招商政策十字商业街采联营引资租赁营品牌联合销售等种方式结合
3 制定具体招商政策
——招商目标原：促进市场培育发展成熟终形成哈密具休闲购物旅游观光餐饮娱乐价值商业步行街
——招商政策
A户
卖场面积400米带动市场流作显著散户进驻具较强感召力次性免租两年
B品牌户
卖场面积120——400米间散户进驻具较强感召力次性签订三年租赁合时免租两年
C散户
卖场面积120米次性签订租赁合两年时免租年
D租金价格
租金价格建议450元套月（60米套）签定合前商户次性交纳租房保证金2000——3000元套
4 招商区域目标客户确定
——招商区域哈密客户品牌客户招商区域全国
——招商目标客户参见市场定位
5 客户品牌商户招商
——招商策略采带品牌带动般商户策略提高市场招商效果针客户品牌商户招商工作应提前展开
——收集客户品牌商户招商资料采发函邮寄招商手册电话洽谈招商顾问拜访等推介程序展开招商
——营公司抽调专业成立客户品牌商户招商组负责客户招商合作谈判
6 市场招商全面展开
——针客户品牌商户招商工作启动面中商户招商工作全面启动
——针中商户招商利种媒体发布招商信息社会广泛告配合业务员展开员推介
7 商户登记初选
——制定商户登记表（包括营商品面积等）
——意商户均应填表登记交纳定金建立预定档案
——登记营商户营类进行分类划定营区域
——营商户进行初选符营求商户行规划
8 商户资格审查
——审查营类型
——审查济实力
——审查营力
——审查品牌优势
——优先商户淘汰商户确定
——确定首披进驻商户
——余商户视招商情况决定否入场
9 商户签定合
——交纳租金保证金
——签定正式合（联营租赁等）
10 营项目确定
招商效果佳必营项目确定营范围规模展开筹备
11 开业筹备
——次装修标准（初装修）建议商贸公司进行统装修次装修面铺装墙面处理水暖等线美化
——二次装修（精装修）商户装修市场方提供装修设计材料供应装修施工方面支持
——统街道广告牌制作进行街道美化亮化烘托购物气氛
——组织督促商户进货
——进行店堂布置商品陈列
——进行开业活动筹备
——商业街部分街区开业（二次开业预留伏笔）
12 营活动展开
详细营活动参见营策略
八 招商项目功定位
A商业功划分
商业功划分遵循相关性空间利原进行市场功区划分
1农贸市场
——商业区位
现建成农贸市场包括28间店铺水泥散台市场发展较考虑农贸市场侧二期住宅开发蔬菜水果批发市场完善市场功扩市场规模
——营商品
蔬菜禽蛋牛羊肉肉生鲜水产干鲜果品调料粮油熟食加工副食品等
——营功区划分
蔬菜营区北侧水泥散台
干鲜果品调料牛羊肉生鲜水产营区南侧水泥散台
肉禽蛋粮油熟食加工副食品营区南侧店铺
2糖酒百货市场
——商业区位
11#14#楼部分商品进入农贸市场农贸市场形成互补营格局
——营商品
糖酒批发零售陶瓷制品塑料制品玻璃制品日百货商品厨卫品
——营功区划分
作具体营功区划分招商目标达然成市目楼层功方面建议营户层营铺面二层仓储库房
3旅游工艺品市场
——商业区位
9#12#楼市场发展较考虑10#13#楼西侧延伸完善市场功扩市场规模
——营商品
奇石玉雕毯民族工艺品民族服饰土特产等
——营功区划分
作具体营功区划分招商目标达然成市目具体商品布局时北南应营商品作动线分布充分考虑种商品展示运输难易度
4服装商品市场（10#13#楼）
营服装服饰鞋帽箱包日百货洗涤化装针纺床品等
招商基础进行合理调配市场招商理想市场定位前提进行商品延伸招商结果理想考虑营带动市场形成
B招商象
1农贸市场
——十字商业街500米农贸市场招商体中东环路市场重中重应托政府理部门完成该市场农贸市场转移
——针生鲜水产干鲜果品调料粮油熟食加工副食品等招商应针全市市场展开
2糖酒百货市场
——全市市场包括丰茂市场工市场天马市场蓝光建材市场等
——全市街糖酒百货商店
3旅游工艺品市场
——全市奇石市场（远东市场民广场）托政府支持进行整
——全市旅游商品销售市场
—
—民族工艺品服饰土特产销售市场
4服装商品市场
——新丰市场丰茂市场
——全市服装商品营市场
九 招商策略
7．1广告策略
1 广告形式
硬广告传播充分告招商信息期间配合新闻造势
2 诉求容
招商政策诉求配合物业优势诉求
3 广告媒体投放规格
——报纸广告哈密报投放客户招商阶段配合定量晨报（乌鲁木齐）广告投放
投放规格12版宜强势推广期进行整版投放
——影视广告哈密电视台套二套CCTV—6CCTV—8投放
投放规格30秒招商广告配合15秒购物广告5秒形象标板广告投放招商进度时投播字幕广告
——印刷品广告建议印制5000份招商手册规格16开12—16P客户品牌商户邮寄推介
印制20000份海报夹报派送针中商户推介
制作招商政策说明书100份准客户客户推介谈判
——户外广告广告牌布标巨副展板彩旗POP挂旗商品灯箱广告
广告牌利现阶段发布广告广告牌招商期间更换招商广告
布标巨副展板促销期间加应扩传播效果
彩旗POP挂旗商品灯箱广告等应商业街现场烘托现场气氛
十 促销策略
A公关活动
1 活动题
十字商业街招商营推介会
2 活动目标
——营推介会加强营商户间沟通获取量准客户资料促进招商
——营推介会市场招商政策进行全方位推广
——引起社会广泛关注提高传播效果
——邀请媒体参进行新闻炒作
3 活动容
——发布招商信息招商政策公告
——展开客户登记预定
——邀请知名商界士发言活跃现场气氛
——进行营项目供应商投标
4 活动点
建议哈密市乌鲁木齐两展开
5 活动时间
哈密活动时间建议三月日展开
B开业庆典
1活动题
哈密商业第街——暨十字商业街试业庆典
2活动目标
——庆典传达开业信息强化市场信心
——庆典提升市场品牌形象
——开业庆典吸引量消费者前购物消费提升市场气增强商户信心
——庆典形成良营势头促进未完成招商目标商户进驻
3活动容
——十字商业街中心广场举行竣工典礼
——邀请市政领导佳宾现场参致贺词剪彩
——剪彩完毕举办期15天文艺汇演聚拢气活跃现场气氛
——开业期间举行购物消费促销活动
——邀请新闻媒体现场采访报道
4活动点
十字商业街现场会场选择中心花园进行
5活动时间
预计2004年5月1日举行具体时间招商成果定
C开业促销活动
参营策略中协助营部分展开详细操作方案时间定
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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2004830
十字商业街位哈密市城南十字哈密市旧城改造项目城市形象工程江苏中天集团投资建设项目建筑面积45000米总投资12亿采双步行街规划融民俗风情苏南特色体集购物餐饮娱乐休闲观光旅游六位体哈密市民外游客佳休闲购物场提升哈密城市形象促进商业功提升发挥巨作
项目现已完工项配套设施业已完善受市场剩等方面影响商业街竣工交付市场招商开业整体营运等面诸方面问题工作快落实展开执行便获良招商营成果现作业展开策划提出策划方案供参考
市场分析
1 1商业概况
1商圈构成
哈密市商业集中时代广场中心商业区天马中心铁路局商业区
商业形态方面时代广场中心形成领先领先二期亿家百货爱佳超市韩氏家电新世纪帝百货第百货新宇街华洋街五交化商场街品牌店构成芸集服装服饰鞋帽箱包日百货家电器通讯产品文化品副食品等数十类品种哈密市繁华商业区商品零售额占哈密市场60
时代广场周边形成丰茂市场新丰市场工广场三市场构成中低档商品集贸市场三市场较低产品价格市中心相邻优势商场品牌店形成互补效应吸引着客户群
天马中心铁路商圈充分利交通理优势形成天马市场温州商贸城绿洲建材市场万风家俬美神家俬神洲家俬友谊路批发市场构成集贸市场商业形态营商品建材家俬糖酒日百货食品等商品
述哈密市商业格局言商业集中度较高加缺乏新商业增长点均消费水较低商业已趋饱合缺乏发展空间
商业形态言缺乏专业性特色化商业形态商业雷性强竞争激烈特色专业市场发展潜力巨
2竞争状况
两年着哈密市商业量开发商业物业量供应市场度市场供应破市场供需衡伴着商业物业量供应新建市场纷纷登场亮相领先二期亿家百货爱佳超市韩氏家电帝百货华洋街五交化商场量街商铺十字商业街（统计营面积高达15万方米）等新市场开业原发展乏力哈密商业市场带巨压力市场竞争进入白热化状态差异性强导致市场间竞争激烈导致商户频繁流动形成风水轮流转特点
度竞争表现消费者争夺商户争夺两方面消费者争夺方面商家纷纷价格杀手剪整体行业利润水副降低部分仅够保微利营仅部分品牌店营尚量家纷纷街品牌店中高档商品拢高端市场出现竞争激烈情况商户招商方面时常更出出浑身解数降租金免租金免次装修费（甚二次装修费）扣点营品牌联营等种形式层出穷便市场未取满意招商效果哈密商业市场竞争称度竞争白热化竞争根市场供需严重失衡市场定位缺乏差异性导致种残酷竞争状况现状方市场招商营时带巨压力必须慎重应
1．2市场消费状况
1消费水
哈密市城市口少均收入水低致商业消费水较低消费力限成哈密市商业发展瓶颈
2济水
哈密市周边乡镇济落区城市规模低收入口占总口列高商品消费中低档商品中高档消费集中铁路石油行政事业单位外高收入群
3城市济结构
哈密市产业赖矿产铁路农业整产业发展中第二三产业均发达缺乏力济增长点济发展缓慢进步制约商业发展
4消费发展趋势
哈密市口限济发展缓慢缺乏强势产业支撑加量新型商业市场进驻预计未年哈密市商业营状况难改观商业竞争更趋激烈专业化细分化市场运作已成必然
二 SWOT分析
2．1优势机会
1 规模优势具备成商圈硬件条件
2 商业形态优势商业步行街具发展潜力商业形态
3 购物环境优势独具魅力建筑风格流休闲环境
4 政府支持市场招商营带政策机会
5 旧城改造该片区发展创造条件
6 餐饮娱乐业合理利润水良发展空间商业街餐饮娱乐招商营奠定基础
2．2劣势威胁
1 区位劣势商业中心相距较远
2 文化劣势少数民族聚居区汉族定抵触心理
3 规划劣势双步行街形成规模流门面房进深适宜规模买场进驻商业街两侧商铺砖混结构型餐饮酒楼营业空间连通带困难
4 商业市场度竞争招商营面极威胁
5 消费水低消费增长限限制商业市场发展
6 商户营信心市民消费信心足导致商业前景暗淡
三 市场定位
1第目标力店
第目标力店市场营招商体该目标商户招商营成功否根决定商业街招商营成败
第目标力店餐饮酒楼休闲娱乐超市日百货商品美容美发服装加工店民特商品（包括毯手工艺品药材等）营体
2第二目标力店
第二目标力店商业街提升气完善商品结构促进商业街单仅餐饮娱乐日消费体商业街集购物餐饮娱乐休闲观光旅游体品牌商业街渡哈密市新兴商圈否崛起关键
第二目标力店营服装鞋帽箱包布料（艺）针纺织品化装饰品影楼医药文化办公品五金日杂家电音制品等
3第三目标力店
第三目标力店作商业街商业结构服务机完善服务时商业街公服务机构
第三目标力店包括金融机构电信邮政移动通讯等集团客户
四 营布局
商业街整体消费功趋完善建立起真正意义品牌市场完全必商业街营布局功分区进行规划引导
4．1商品布局
3#6#9#12#楼购买商户营餐饮基础加定位完善建议营餐饮娱乐休闲美容美发民特商品形成餐饮娱乐条街
11#14#楼离菜市场较进行互补性营适合营土特产日百货副食品加工零售五金日杂商品形成土产日杂条街
5#8#楼距十字较吸引汉餐消费建议规模酒楼品牌连锁餐饮音乐茶座营形成商务餐饮娱乐条街
4#7#10#13#楼全框架结构适合营超市服装服饰鞋帽箱包布料（艺）针纺织品化装饰品影楼医药文化办公品家电音制品形成日百货条街
1#2#楼商铺面积较适合金融机构电信邮政移动通讯等集团客户进驻营完善商业街商品服务
4．2楼层功布局
两侧商业街铺面层营业门厅二楼规划包厢雅座
中间商业街层门店营综合卖场二层规划市场楼层南北两侧设计通道形成室步行街营格局
4．3营布局遵循原
1 符合整商业街战略定位原集购物餐饮娱乐休闲观光旅游六功体商品布局必须满足功需求角度出发
2 适应商品营业态格局原餐饮娱乐等适合二层营规划两侧商铺超市服装等适合单层分区营规划中间商铺形成分层层分区营形态
3 尊重市场需求选择原营布局规划必须招商服务终格局取决招商结果
4 合理效空间原二层组合二层分割营必须商品营空间利出发
5 济效益原应充分考虑商户营利益达成商户市场营者双赢局面
6 关联性原商品适合营组合餐饮娱乐休闲形成互补互促营服饰日百货形成互补互促营关联性商品条街功区营
7 客户知名品牌优先原客户知名品牌提升市场品牌带动中商户进驻带动消费起着关重作类客户优先考虑
8 充分考虑营户愿求原考虑营户愿求充分吸引营户进驻提高营户营激情促进市场快速形成
9 方便顾客消费原商业街商品布局业态分布方面体现两原充分享受站式消费乐趣二先购物休闲观光餐饮娱乐符合消费惯
10 视觉形象原整营布局应充分考虑商品陈列视觉击力形象意
五 营策略
营布局规范商业街硬件功营模式完善商业街软件功硬件基础加强软件支持十字商业街获良招商营成果
营模式建立方面市场竞争状况制胜原制定二十四字营模式：
——统招商协助营部分营
——整市场完善政策合理回报
1 统招商
营户购买营商铺外统形象快繁荣市场剩余商铺（中心花园南）商铺应采统招商原投资户购买商铺应营公司商户签定委托代协议市场方统招商
市场招商采品牌联营资联营招商引资租赁等展开中商户品牌商户采种方式展开中商户应租赁
2 协助营
十字商业街营形成协作营模式剔独门独户单兵作战散乱营公司进行市场整体推介协助进驻商户营
——强势广告支持形成强宣传攻势全市民消费
——年度商贸洽谈会促进商贸交流提升市场形象
——年度哈密民俗艺术节提高十字商业街文化艺术魅力
——成立演艺中心周未进行型文艺演出吸引市民前观光消费
——旅游公司合作形成哈密旅游定点购物景点接年高达8万次旅客
——年度哈密旅游节哈密瓜节（计划）举办吸引全国游客市民观光消费
——全方位贴心物服务营者轻松营环境购物者享乐购物天堂
——定期促销推介形成滚滚流带巨消费
3 部分营
招商效果欠佳部分商户原进入行业进行营采部分营带动商户进驻促进市场发展营项目获发展愿长期营采取逐步退出办法具体包括：
——市场需求前期招商效果欠佳服饰等
——营项目风险营户敢营提升市场品牌重作旅游商品等
——市场前景需引导消费项目化装饰品文化办公品家电音制品等
——百姓生活需求促进气作巨利薄甚赚钱价超市
——适公益性项目免费休闲区
4 整市场
——整市场功集购物餐饮娱乐休闲观光旅游六功体
——整市场空间进行合理商品布局业态采二组合营二层分割营
——整招商投资户签定托协议进行统招商
——整推广避免单兵作战整市场营方进行统广告促削推广
5 完善政策
——政府部门争取免税免费相关政策营商户受益
——完善商业物业理服务功提升市场软环境竞争力
——强化托统措施提高理水力
6 合理回报
——保证市场营户合理收益实现双赢
——通市场整体机完善带动该片区土租赁价格提升市场营者物业者均获良回报
——通市场营业绩提升促进存量盘销售
六 招商机构组建运做
1 成立招商工作组必性
鉴目前哈密市场竞争严重性仅仅赖方进行市场招商营已取突破通联合政府职部门组建招商组展开市场招商政策执行第提升商户市场信心次充分协调职部门促进政策执行力度第三利职部门市场合理监政策促进商户进驻十字商业街
2 招商组职构成分工
整招商组职部门指派专组成负责制定详细行营招商政策营招商方案进行审核展开操作执行
招商组设组长名副组长两名执行名组长副组长负责招商组理工作协调政策制定执行负责招商工作具体组织执行
根职分工招商组组成项目班子负责具体工作执行
——招商引资班子贸委宣传部工商局成员组成负责市场客户招商
——市场规范整顿班子建设局工商局税务局消防局成员组成负责规范市场规范整顿促进市场商户进驻十字商业街
——政策支持班子建设局工商局税务局旅游局成员组成予进驻商户减免税费等方面支持
3 招商组具体运做
——十字商业街确立哈密招商引资项目招商引资班子负责全国市场进行市场招商
——哈密现老市场规范市场市场规范整顿班子进行规范整顿市场新丰市场重点丰茂市场工市场天马市场进行必规范促进市场商户进驻十字商业街
——予十字商业街进驻商户减免税费支持十字商业街定位哈密商业示范街旅游购物条街政策支持班子予相应政策支持
4 招商组筹备工作计划
——12月15日前确定招商方案报相关政府相关职部门
——12月20日前政府组织职部门召开招商组招商方案制定研讨会议确定招商组构成领导班子工作职执行计划
——12月30日前招商组制定出完整招商政策方案工作求安排工作班子展开执行
——2月20日招商组召开首次新闻发布会邀请媒体商户代表参加公开招商组工作职十字商业街招商政策计划
——2月25日起招商组职部门组成联合班子展开具体工作包括招商市场规范整顿优惠政策出台荣誉称号授予
——3月1日招商组召开十字商业街营政策支持研讨会进步强化招商步展开市场营理促销进行研讨邀请媒体商户代表参加扩宣传促进市场快速形成
七 招商计划
1 招商工作体
市场招商营赖合理机构成立托专业机构制定详细行营招商政策营招商方案进行审核展开操作执行招商工作体十字商业街营公司（已注册成立）招商组联合组成
2 确立市场营模式
营模式决定市场营方式营模式确立方确定招商政策十字商业街采联营引资租赁营品牌联合销售等种方式结合
3 制定具体招商政策
——招商目标原：促进市场培育发展成熟终形成哈密具休闲购物旅游观光餐饮娱乐价值商业步行街
——招商政策
A户
卖场面积400米带动市场流作显著散户进驻具较强感召力次性免租两年
B品牌户
卖场面积120——400米间散户进驻具较强感召力次性签订三年租赁合时免租两年
C散户
卖场面积120米次性签订租赁合两年时免租年
D租金价格
租金价格建议450元套月（60米套）签定合前商户次性交纳租房保证金2000——3000元套
4 招商区域目标客户确定
——招商区域哈密客户品牌客户招商区域全国
——招商目标客户参见市场定位
5 客户品牌商户招商
——招商策略采带品牌带动般商户策略提高市场招商效果针客户品牌商户招商工作应提前展开
——收集客户品牌商户招商资料采发函邮寄招商手册电话洽谈招商顾问拜访等推介程序展开招商
——营公司抽调专业成立客户品牌商户招商组负责客户招商合作谈判
6 市场招商全面展开
——针客户品牌商户招商工作启动面中商户招商工作全面启动
——针中商户招商利种媒体发布招商信息社会广泛告配合业务员展开员推介
7 商户登记初选
——制定商户登记表（包括营商品面积等）
——意商户均应填表登记交纳定金建立预定档案
——登记营商户营类进行分类划定营区域
——营商户进行初选符营求商户行规划
8 商户资格审查
——审查营类型
——审查济实力
——审查营力
——审查品牌优势
——优先商户淘汰商户确定
——确定首披进驻商户
——余商户视招商情况决定否入场
9 商户签定合
——交纳租金保证金
——签定正式合（联营租赁等）
10 营项目确定
招商效果佳必营项目确定营范围规模展开筹备
11 开业筹备
——次装修标准（初装修）建议商贸公司进行统装修次装修面铺装墙面处理水暖等线美化
——二次装修（精装修）商户装修市场方提供装修设计材料供应装修施工方面支持
——统街道广告牌制作进行街道美化亮化烘托购物气氛
——组织督促商户进货
——进行店堂布置商品陈列
——进行开业活动筹备
——商业街部分街区开业（二次开业预留伏笔）
12 营活动展开
详细营活动参见营策略
八 招商项目功定位
A商业功划分
商业功划分遵循相关性空间利原进行市场功区划分
1农贸市场
——商业区位
现建成农贸市场包括28间店铺水泥散台市场发展较考虑农贸市场侧二期住宅开发蔬菜水果批发市场完善市场功扩市场规模
——营商品
蔬菜禽蛋牛羊肉肉生鲜水产干鲜果品调料粮油熟食加工副食品等
——营功区划分
蔬菜营区北侧水泥散台
干鲜果品调料牛羊肉生鲜水产营区南侧水泥散台
肉禽蛋粮油熟食加工副食品营区南侧店铺
2糖酒百货市场
——商业区位
11#14#楼部分商品进入农贸市场农贸市场形成互补营格局
——营商品
糖酒批发零售陶瓷制品塑料制品玻璃制品日百货商品厨卫品
——营功区划分
作具体营功区划分招商目标达然成市目楼层功方面建议营户层营铺面二层仓储库房
3旅游工艺品市场
——商业区位
9#12#楼市场发展较考虑10#13#楼西侧延伸完善市场功扩市场规模
——营商品
奇石玉雕毯民族工艺品民族服饰土特产等
——营功区划分
作具体营功区划分招商目标达然成市目具体商品布局时北南应营商品作动线分布充分考虑种商品展示运输难易度
4服装商品市场（10#13#楼）
营服装服饰鞋帽箱包日百货洗涤化装针纺床品等
招商基础进行合理调配市场招商理想市场定位前提进行商品延伸招商结果理想考虑营带动市场形成
B招商象
1农贸市场
——十字商业街500米农贸市场招商体中东环路市场重中重应托政府理部门完成该市场农贸市场转移
——针生鲜水产干鲜果品调料粮油熟食加工副食品等招商应针全市市场展开
2糖酒百货市场
——全市市场包括丰茂市场工市场天马市场蓝光建材市场等
——全市街糖酒百货商店
3旅游工艺品市场
——全市奇石市场（远东市场民广场）托政府支持进行整
——全市旅游商品销售市场
—
—民族工艺品服饰土特产销售市场
4服装商品市场
——新丰市场丰茂市场
——全市服装商品营市场
九 招商策略
7．1广告策略
1 广告形式
硬广告传播充分告招商信息期间配合新闻造势
2 诉求容
招商政策诉求配合物业优势诉求
3 广告媒体投放规格
——报纸广告哈密报投放客户招商阶段配合定量晨报（乌鲁木齐）广告投放
投放规格12版宜强势推广期进行整版投放
——影视广告哈密电视台套二套CCTV—6CCTV—8投放
投放规格30秒招商广告配合15秒购物广告5秒形象标板广告投放招商进度时投播字幕广告
——印刷品广告建议印制5000份招商手册规格16开12—16P客户品牌商户邮寄推介
印制20000份海报夹报派送针中商户推介
制作招商政策说明书100份准客户客户推介谈判
——户外广告广告牌布标巨副展板彩旗POP挂旗商品灯箱广告
广告牌利现阶段发布广告广告牌招商期间更换招商广告
布标巨副展板促销期间加应扩传播效果
彩旗POP挂旗商品灯箱广告等应商业街现场烘托现场气氛
十 促销策略
A公关活动
1 活动题
十字商业街招商营推介会
2 活动目标
——营推介会加强营商户间沟通获取量准客户资料促进招商
——营推介会市场招商政策进行全方位推广
——引起社会广泛关注提高传播效果
——邀请媒体参进行新闻炒作
3 活动容
——发布招商信息招商政策公告
——展开客户登记预定
——邀请知名商界士发言活跃现场气氛
——进行营项目供应商投标
4 活动点
建议哈密市乌鲁木齐两展开
5 活动时间
哈密活动时间建议三月日展开
B开业庆典
1活动题
哈密商业第街——暨十字商业街试业庆典
2活动目标
——庆典传达开业信息强化市场信心
——庆典提升市场品牌形象
——开业庆典吸引量消费者前购物消费提升市场气增强商户信心
——庆典形成良营势头促进未完成招商目标商户进驻
3活动容
——十字商业街中心广场举行竣工典礼
——邀请市政领导佳宾现场参致贺词剪彩
——剪彩完毕举办期15天文艺汇演聚拢气活跃现场气氛
——开业期间举行购物消费促销活动
——邀请新闻媒体现场采访报道
4活动点
十字商业街现场会场选择中心花园进行
5活动时间
预计2004年5月1日举行具体时间招商成果定
C开业促销活动
参营策略中协助营部分展开详细操作方案时间定
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