王金家墩项目策划简案
项目块状况
项目处汉口火车站发展道常青路交汇处东面南面紧邻天梨豪园该块位江汉区汉口城市发展轴线未CBD边缘带金角银边位置区位优势独特
项目块呈三角形总占面积 2318方米规划建设面积 约760方米拟建栋26层高层公寓楼
）市场分析
1武汉市级土交易市场分析
武汉市2002年开始实行土挂牌交易政策2003年挂牌成交土35宗面积达196万方米总规划建筑面积达36357万方米成交额达41亿元成交价格屡破记录楼面价般达12001400元方米水高达3400元
区域硚口区青山区洪山区未2年会诞生汉江水文化特色硚口古田版块江汉新华西口岸CBD附属版块二者均开发中高档住宅社区高层高层住宅例会幅度升相应拉升整体均价
2武汉市房产开发市场分析
1999年开始武汉市房产业开始全面回升项房产济指标屡创新高2003年房产总投资1695亿元增长2792施工总面积195549方米增长157竣工总面积68262万方米增长78商品房预售面积83578万方米增长1007总销售额13651亿元增长1515中中高档住宅占重逐渐加达65中心段商品房价格已达2800元方米涨幅37
市场发展趋势未3年房屋施工面积保持1700万方米竣工面积保持600万方米销预售面积保持700万米左右整房价会稳步攀升估计年均增幅10左右年底住宅均价达2700元方米2005年底突破3000元关房价增幅趋缓
3区域版块分析
项目处江汉区武汉市房价高中心城区268563元方米项目具体区域处武汉首政府统收购整理然挂牌出售块附包括南京三金亩234万元竞208亩土整规模达1000亩目前武汉老城区拆迁改造面积区
汉口火车站中心1公里直线半径周边形成初见规模口岸物业开发理念知名楼盘竟达12（见表）
周边现力楼盘调查览表：
序号 楼盘名称 开发商 开发规模（m2） 力户型（m2） 均价（元m2）
1 裕荣花园 王家墩城建 289240 109190 2080
2 天梨豪园 太阳产 186648 130200 3250
3 佳兴苑 九头鸟产 5000 146240 2100
4 江锋厦 瑞城产 高层住宅写字楼栋 163280 2500
5 沁园春 石油产 260000 120160 2700
6 东方帝园 宏宇实业 29997 108200 2900
7 兴城厦 冠通产 14000 3850起价
8 新东方商务厦 3000起价
现楼盘市场特点：
1）街面商住楼二楼均商铺
2）住宅价位超2700元米楼盘滞销住宅价位2700元米楼盘旺销
3）写字楼价位2500元米左右旺销写字楼价位3000元米滞销
4）区景观绿化般特色性强
4区域未市场态势
南京三金代表品牌开发商该区域建造片住宅写字楼卖场特色商业街组成新型街区率先改造现楼盘开发理念创造新市场需求片区市场形成：领头羊效应
5开发前景
政府回中心城市号召江汉区楼盘供应量爆发式增加处开发量约1000亩规模加王家墩中央商务区年开始进入建设阶段该片区域疑该区域中心项目势造产品企业品牌时机
二项目SWOT分析
S（优势）
1区位优势
项目理位置东接汉口火车站新华西路1000亩动工新区南通天河机场西连王家墩中央商务区特隔壁武汉市知名度非常高豪宅社区——天梨豪园
2交通优势
达武汉三镇区公交车紧邻规划中轻轨2号线
3配套优势
金融：建行中行交行中信信合华夏银行
购物：家具城海鲜批发市场东方商城服装贸易中心工贸中北仓储量贩店商品市场类超市
酒店：东方酒店三五酒店精益酒店军安宾馆
医疗：优抚医院济民医院市十医院夏中医院协医院分院
学校：育红学校老年学济民分校
W（劣势）
项目角度
离汉口火车站较周边南北类群车流频繁嘈杂街面住户定环境影响
设计角度
块呈三角型建设面积超700方米东面南面紧邻天梨豪园间距太难作出理想规划布局西面交通干道居住环境较差
配套设施角度
处名牌中学
企业角度
企业没市场认知度
O（机会）
1区域价值
块通汉口火车站1000亩新开发区域连王家墩中央商务区项目提供良版快边缘连动价值
2产业环境价值
良市场环境发展趋势相降低项目投资风险提供市造势机会
3空白点机会
前面市场调查区域中高档中型住宅开发住尚未出现紧凑型户型设计公寓导产品项目认户型公寓作中发展思路市场支撑点项目作CBD物业配套物业差异化竞争寻求项目更广阔生命力
T（挑战）
1外知名品牌发展商进入带许先进开发理念手段
2海先进房产相关行业咨询顾问设计推广等技术力量物业理进入整行业水跳跃式提升
3发展商外发展商刺激开始危机意识迅速学模仿升级换代
4周边楼盘竞争压力
5硚口古田版块市场分流
三目标群体定位
1）目标客户群体应该谁？
家庭年收入超5万元家庭月收入达3750元士
辐射圈——周边区域济实力较强士
包括：水产市场家具城成功老板理
宾馆酒店白领销总代理
公务员警察教师
事业单位团体
驻汉机构士
外口旧城改造拆迁户
次辐射圈——项目情独钟群体交通枢纽附投资置业士
2）目标消费群产品特征分析
1目前城市居民购房动机求特征：
·解决住房困难购买动机购房者占例类购买动机中居首位类特征分户二代出资
·购买动机优化居住条件需求：首先考虑环境住宅价格次住宅体现性化品位化住宅规划设计环境配套设施物业理提出更高求
·购买动机结婚房者需求：庞市场购房力军求济实惠选择中户型求户型结构紧凑合理样化分区明确设备齐全
·外员中档两室厅住宅购买目标济实力强购买户型市购房喜欢前店铺居室店铺居室住宅住宅环境周边配套设施求高
·购买动机投资资金储备者需求特征：投资购房会选择段升值潜力中高档中等面积住宅投资目标现阶段许购房者投资户型住宅投资少收益观受市场欢迎般情况处中央商务区未城市新区住宅视投资热点
2案极佳理位置：特吸引外驻汉机构商外员购买商住投资着1000亩新街区兴建会吸引案投资市民
四社区形态定位
1）整体思路
1标志性理念提高标准造企业产品品牌
2差异性占领市场需求未满足空白点出发树立产品超越性
3鲍鱼理念根企业资源市场需求空白点中筛选出项目中尊贵鲍鱼建出项目精彩亮点集中优势兵力造点带面
4扬长避短项目块资源优势转化直接感受项目独占性唯性优势
5）草船箭应该天梨豪园资源享作足文章区设施物业理服务等
2）什样社区形态出现？
1城市轴心
·区位定位汉口中轴线金角银边
·强化汉口新火车站交通商务优势树立15分钟市生活圈概念
2口岸物业
·抓住市场供应空白需求点紧凑型住宅住作投资体现更加灵活口岸物业作CBD附属物业
3利资源
·化周边强势公资源项目资源成块外环境部分特天梨豪园园林绿化资源物业理服务资源
3）精致生活
·抓住武汉喜欢顶天立求实惠心理顶层户型进行包装设计
·引进创新户型种户型代表种生活方式客户里找适合户型够找生活方式时预留推广伏笔
·性化专门群造种户型
4）社区文化
1景观设计时揉进中国传统美德警世箴言成道亮丽风景线
2通产品传达新时代种新生活态度：告市民心态走进新生活
5）产品形式定位
原：满足需求角度
·丰富导型产品做风险较高层满足市场高层元需求
·满足武汉居住采光通风求获竞争优势角度
·区容积率建筑密度较法满足绿化环境求前提通调整物业立面设计增加功层功区产品组合局部容积率适牺牲换取武汉市公寓式住宅中没三维空间立体绿化面立面布局达紧疏居住密度形成空间视野系统
·满足土资源占效益化
基两点认适宜兴建高层商住楼写字楼底层二层适宜定规模商网1000亩新街区适宜层高层商住楼项目建筑形式蝶式高层（1618层）板式回廊型高密度社区
6）户型面积定位
组织批力量武汉市民购房趋需求户型面积作番调查统计结果：
1目标客户群购房趋统计结果（调查数308）
2目标客户群选择户型面积调查表（调查数272）
序号 户型面积（m2） 选择数（） 百分（）
1 8090 38 140
2 100 70 255
3 110 55 200
4 120 52 190
5 130150 24 95
6 160 31 120
项目开发目标策划综合考虑初步提出户型面积建议继续调研程交规划师工作中完善修订：
序号 户型 面积
（米） 例
（）
1 两房三房 7085 45
2 三房两厅 100115 45
3 四房两厅 125135 10
7）价格定位
什样价格吸引消费群？
项目价格定位三方面考虑：
——市场较策略
·预计年区域市场供应高品质中高档次产品价格致3200元米左右综合项目身素考虑建议略低均价位定3100元方米规避市场风险
——成控制策略
·项目竞争中突围必须运新材料新技术降低成控制成项目品质造做文章
——市场引导策略
·项目推广传播做定引导宣传引导市场
·根分析应着眼武汉市场未2年供求趋势项目迅速获取效益品牌建议项目价格定位：住宅均价3100元方米商铺层8000元方米二层4000元方米
五投资效益分析
容积率45时：
序号 项 目 合计(万元) 取定标准(元) 计算基础
1 土成 680 2318m2
2 前期成 2158
21 勘察费 365 35 10431
22 设计监理等 323 3
1 10431
23 三通 1470 141 10431
3 基础设施建设费 24289
31 排水道路 5873 563 10431
32 智化 22 211 10431
33 供水供电气 13216 1267 10431
34 环境工程 30 12942 2318
4 建安工程成 173103 10431
41 高层 135603 1300 10431
42 车库(防空) 375 3000 1250
5 规费 22948 220 10431
6 企业理费 3599 345 10431
7 预见费 3599 345 10431
8 销售费 10998 25％ 43992
9 维修基金 8798 20％ 43992
10 税金财务费 22020 2111 10431
11 投资总额 339512
12 销售总价 43992
121 住宅 2790 3100 9000
122 商铺 8586 6000 1431
123 车库 7506 6000 1251
利润总额 100408
静态收益 0228
说明：1银行贷款利息末计算
2教育基金末计算
3建安工程成市场价
序号 项 目 合计(万元) 取定标准(元) 计算基础
1 土成 680 2318
2 前期成 2388
21 勘察费 406 35 11590m2
22 设计监理等 348 30 11590m2
23 三通 1634 141 11590m2
3 基础设施建设费 26725
31 排水道路 649 560 11590m2
32 智化 2550 22 11590m2
33 供水供电气 14685 1267 11590m2
34 环境工程 30 12942 2318
4 建安工程成 21135 11590m2
41 高层 17385 1500 11590m2
42 车库(防空) 375 3000 1250
5 规费 25498 220 11590m2
6 企业理费 46 3969 11590m2
7 预见费 46 3969 11590m2
8 销售费 11896 25％ 475849万元
9 维修基金 9517 20 475849万元
10 税金财务费 280 24159 11590m2
11 投资总额 392547
12 销售总价 475849
121 住宅 314929 3100 10159
122 商铺 8586 6000 1431
123 车库 7506 6000 1251
利润总额 83302
静态收益 0175
容积率5时
说明：1银行贷款利息末计算
2教育基金末计算
3建安工程成市场价
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项目块状况
项目处汉口火车站发展道常青路交汇处东面南面紧邻天梨豪园该块位江汉区汉口城市发展轴线未CBD边缘带金角银边位置区位优势独特
项目块呈三角形总占面积 2318方米规划建设面积 约760方米拟建栋26层高层公寓楼
）市场分析
1武汉市级土交易市场分析
武汉市2002年开始实行土挂牌交易政策2003年挂牌成交土35宗面积达196万方米总规划建筑面积达36357万方米成交额达41亿元成交价格屡破记录楼面价般达12001400元方米水高达3400元
区域硚口区青山区洪山区未2年会诞生汉江水文化特色硚口古田版块江汉新华西口岸CBD附属版块二者均开发中高档住宅社区高层高层住宅例会幅度升相应拉升整体均价
2武汉市房产开发市场分析
1999年开始武汉市房产业开始全面回升项房产济指标屡创新高2003年房产总投资1695亿元增长2792施工总面积195549方米增长157竣工总面积68262万方米增长78商品房预售面积83578万方米增长1007总销售额13651亿元增长1515中中高档住宅占重逐渐加达65中心段商品房价格已达2800元方米涨幅37
市场发展趋势未3年房屋施工面积保持1700万方米竣工面积保持600万方米销预售面积保持700万米左右整房价会稳步攀升估计年均增幅10左右年底住宅均价达2700元方米2005年底突破3000元关房价增幅趋缓
3区域版块分析
项目处江汉区武汉市房价高中心城区268563元方米项目具体区域处武汉首政府统收购整理然挂牌出售块附包括南京三金亩234万元竞208亩土整规模达1000亩目前武汉老城区拆迁改造面积区
汉口火车站中心1公里直线半径周边形成初见规模口岸物业开发理念知名楼盘竟达12（见表）
周边现力楼盘调查览表：
序号 楼盘名称 开发商 开发规模（m2） 力户型（m2） 均价（元m2）
1 裕荣花园 王家墩城建 289240 109190 2080
2 天梨豪园 太阳产 186648 130200 3250
3 佳兴苑 九头鸟产 5000 146240 2100
4 江锋厦 瑞城产 高层住宅写字楼栋 163280 2500
5 沁园春 石油产 260000 120160 2700
6 东方帝园 宏宇实业 29997 108200 2900
7 兴城厦 冠通产 14000 3850起价
8 新东方商务厦 3000起价
现楼盘市场特点：
1）街面商住楼二楼均商铺
2）住宅价位超2700元米楼盘滞销住宅价位2700元米楼盘旺销
3）写字楼价位2500元米左右旺销写字楼价位3000元米滞销
4）区景观绿化般特色性强
4区域未市场态势
南京三金代表品牌开发商该区域建造片住宅写字楼卖场特色商业街组成新型街区率先改造现楼盘开发理念创造新市场需求片区市场形成：领头羊效应
5开发前景
政府回中心城市号召江汉区楼盘供应量爆发式增加处开发量约1000亩规模加王家墩中央商务区年开始进入建设阶段该片区域疑该区域中心项目势造产品企业品牌时机
二项目SWOT分析
S（优势）
1区位优势
项目理位置东接汉口火车站新华西路1000亩动工新区南通天河机场西连王家墩中央商务区特隔壁武汉市知名度非常高豪宅社区——天梨豪园
2交通优势
达武汉三镇区公交车紧邻规划中轻轨2号线
3配套优势
金融：建行中行交行中信信合华夏银行
购物：家具城海鲜批发市场东方商城服装贸易中心工贸中北仓储量贩店商品市场类超市
酒店：东方酒店三五酒店精益酒店军安宾馆
医疗：优抚医院济民医院市十医院夏中医院协医院分院
学校：育红学校老年学济民分校
W（劣势）
项目角度
离汉口火车站较周边南北类群车流频繁嘈杂街面住户定环境影响
设计角度
块呈三角型建设面积超700方米东面南面紧邻天梨豪园间距太难作出理想规划布局西面交通干道居住环境较差
配套设施角度
处名牌中学
企业角度
企业没市场认知度
O（机会）
1区域价值
块通汉口火车站1000亩新开发区域连王家墩中央商务区项目提供良版快边缘连动价值
2产业环境价值
良市场环境发展趋势相降低项目投资风险提供市造势机会
3空白点机会
前面市场调查区域中高档中型住宅开发住尚未出现紧凑型户型设计公寓导产品项目认户型公寓作中发展思路市场支撑点项目作CBD物业配套物业差异化竞争寻求项目更广阔生命力
T（挑战）
1外知名品牌发展商进入带许先进开发理念手段
2海先进房产相关行业咨询顾问设计推广等技术力量物业理进入整行业水跳跃式提升
3发展商外发展商刺激开始危机意识迅速学模仿升级换代
4周边楼盘竞争压力
5硚口古田版块市场分流
三目标群体定位
1）目标客户群体应该谁？
家庭年收入超5万元家庭月收入达3750元士
辐射圈——周边区域济实力较强士
包括：水产市场家具城成功老板理
宾馆酒店白领销总代理
公务员警察教师
事业单位团体
驻汉机构士
外口旧城改造拆迁户
次辐射圈——项目情独钟群体交通枢纽附投资置业士
2）目标消费群产品特征分析
1目前城市居民购房动机求特征：
·解决住房困难购买动机购房者占例类购买动机中居首位类特征分户二代出资
·购买动机优化居住条件需求：首先考虑环境住宅价格次住宅体现性化品位化住宅规划设计环境配套设施物业理提出更高求
·购买动机结婚房者需求：庞市场购房力军求济实惠选择中户型求户型结构紧凑合理样化分区明确设备齐全
·外员中档两室厅住宅购买目标济实力强购买户型市购房喜欢前店铺居室店铺居室住宅住宅环境周边配套设施求高
·购买动机投资资金储备者需求特征：投资购房会选择段升值潜力中高档中等面积住宅投资目标现阶段许购房者投资户型住宅投资少收益观受市场欢迎般情况处中央商务区未城市新区住宅视投资热点
2案极佳理位置：特吸引外驻汉机构商外员购买商住投资着1000亩新街区兴建会吸引案投资市民
四社区形态定位
1）整体思路
1标志性理念提高标准造企业产品品牌
2差异性占领市场需求未满足空白点出发树立产品超越性
3鲍鱼理念根企业资源市场需求空白点中筛选出项目中尊贵鲍鱼建出项目精彩亮点集中优势兵力造点带面
4扬长避短项目块资源优势转化直接感受项目独占性唯性优势
5）草船箭应该天梨豪园资源享作足文章区设施物业理服务等
2）什样社区形态出现？
1城市轴心
·区位定位汉口中轴线金角银边
·强化汉口新火车站交通商务优势树立15分钟市生活圈概念
2口岸物业
·抓住市场供应空白需求点紧凑型住宅住作投资体现更加灵活口岸物业作CBD附属物业
3利资源
·化周边强势公资源项目资源成块外环境部分特天梨豪园园林绿化资源物业理服务资源
3）精致生活
·抓住武汉喜欢顶天立求实惠心理顶层户型进行包装设计
·引进创新户型种户型代表种生活方式客户里找适合户型够找生活方式时预留推广伏笔
·性化专门群造种户型
4）社区文化
1景观设计时揉进中国传统美德警世箴言成道亮丽风景线
2通产品传达新时代种新生活态度：告市民心态走进新生活
5）产品形式定位
原：满足需求角度
·丰富导型产品做风险较高层满足市场高层元需求
·满足武汉居住采光通风求获竞争优势角度
·区容积率建筑密度较法满足绿化环境求前提通调整物业立面设计增加功层功区产品组合局部容积率适牺牲换取武汉市公寓式住宅中没三维空间立体绿化面立面布局达紧疏居住密度形成空间视野系统
·满足土资源占效益化
基两点认适宜兴建高层商住楼写字楼底层二层适宜定规模商网1000亩新街区适宜层高层商住楼项目建筑形式蝶式高层（1618层）板式回廊型高密度社区
6）户型面积定位
组织批力量武汉市民购房趋需求户型面积作番调查统计结果：
1目标客户群购房趋统计结果（调查数308）
2目标客户群选择户型面积调查表（调查数272）
序号 户型面积（m2） 选择数（） 百分（）
1 8090 38 140
2 100 70 255
3 110 55 200
4 120 52 190
5 130150 24 95
6 160 31 120
项目开发目标策划综合考虑初步提出户型面积建议继续调研程交规划师工作中完善修订：
序号 户型 面积
（米） 例
（）
1 两房三房 7085 45
2 三房两厅 100115 45
3 四房两厅 125135 10
7）价格定位
什样价格吸引消费群？
项目价格定位三方面考虑：
——市场较策略
·预计年区域市场供应高品质中高档次产品价格致3200元米左右综合项目身素考虑建议略低均价位定3100元方米规避市场风险
——成控制策略
·项目竞争中突围必须运新材料新技术降低成控制成项目品质造做文章
——市场引导策略
·项目推广传播做定引导宣传引导市场
·根分析应着眼武汉市场未2年供求趋势项目迅速获取效益品牌建议项目价格定位：住宅均价3100元方米商铺层8000元方米二层4000元方米
五投资效益分析
容积率45时：
序号 项 目 合计(万元) 取定标准(元) 计算基础
1 土成 680 2318m2
2 前期成 2158
21 勘察费 365 35 10431
22 设计监理等 323 3
1 10431
23 三通 1470 141 10431
3 基础设施建设费 24289
31 排水道路 5873 563 10431
32 智化 22 211 10431
33 供水供电气 13216 1267 10431
34 环境工程 30 12942 2318
4 建安工程成 173103 10431
41 高层 135603 1300 10431
42 车库(防空) 375 3000 1250
5 规费 22948 220 10431
6 企业理费 3599 345 10431
7 预见费 3599 345 10431
8 销售费 10998 25％ 43992
9 维修基金 8798 20％ 43992
10 税金财务费 22020 2111 10431
11 投资总额 339512
12 销售总价 43992
121 住宅 2790 3100 9000
122 商铺 8586 6000 1431
123 车库 7506 6000 1251
利润总额 100408
静态收益 0228
说明：1银行贷款利息末计算
2教育基金末计算
3建安工程成市场价
序号 项 目 合计(万元) 取定标准(元) 计算基础
1 土成 680 2318
2 前期成 2388
21 勘察费 406 35 11590m2
22 设计监理等 348 30 11590m2
23 三通 1634 141 11590m2
3 基础设施建设费 26725
31 排水道路 649 560 11590m2
32 智化 2550 22 11590m2
33 供水供电气 14685 1267 11590m2
34 环境工程 30 12942 2318
4 建安工程成 21135 11590m2
41 高层 17385 1500 11590m2
42 车库(防空) 375 3000 1250
5 规费 25498 220 11590m2
6 企业理费 46 3969 11590m2
7 预见费 46 3969 11590m2
8 销售费 11896 25％ 475849万元
9 维修基金 9517 20 475849万元
10 税金财务费 280 24159 11590m2
11 投资总额 392547
12 销售总价 475849
121 住宅 314929 3100 10159
122 商铺 8586 6000 1431
123 车库 7506 6000 1251
利润总额 83302
静态收益 0175
容积率5时
说明：1银行贷款利息末计算
2教育基金末计算
3建安工程成市场价
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