目 录
目 录 1
第章 项目概况 1
11项目概况 1
12PPP项目行性研究报告编制 2
13研究结 4
第二章 项目PPP模式介绍必性行性分析 5
21 项目PPP模式介绍 5
22 项目采PPP模式必性 6
23 项目采PPP模式行性 8
第三章 物值评价 10
31项目运作模式 10
32项目风险素识分析 11
33物值定性分析 16
34物值定量分析 19
第四章 财政承受力评估 26
41支出测算 26
42力评估 29
第五章 项目建设背景必性 32
51项目建设背景 32
52项目建设必性 39
第六章 项目市场分析 42
61市场现状调查 42
62市场需求分析预测 46
63市场竞争力分析 49
第七章 项目选址建设条件 52
71项目选址 52
72建设条件 53
第八章 项目建设方案 59
81建筑设计指导思想原 59
82项目总体规划方案 59
83建筑方案 62
84工程方案 67
第九章 节措施 68
91标准节规范 68
92建筑节措施 69
93耗计算 72
94耗指标分析 73
第十章 环境影响评价 74
101评价 74
102项目建设运营环境影响 75
103环境保护措施 77
104环境保护设施投资 81
第十章 劳动安全卫生消防 83
111危害素危害程度分析 83
112安全设施 84
113消防设施 85
第十二章 组织机构力资源配置 88
121组织机构 88
122力资源配置 88
第十三章 项目实施进度 91
131建设工期 91
132项目实施进度安排 91
第十四章 投资估算资金筹措 92
141投资估算 92
142投资估算范围 92
143建设投资估算 92
144资金筹措 94
第十五章 财务评价 95
151财务评价 95
152基础数参数选取 95
153项目总成测算 95
154项目收入测算 96
155项目财务评价报表 97
156项目财务评价结 98
第十六章 社会评价 99
161项目社会影响分析 99
162项目互适性分析 101
163社会评价结 102
第十七章 风险分析 104
171项目风险素识 104
172风险程度分析 107
173防范降低风险措施 109
第十八章 研究结建议 112
181结 112
182建议 112
第章 项目概况
11项目概况
111项目名称
***市荣光养老公寓
112项目单位
单位：***市民政局
113项目拟建点
项目建设点位*****市106号区拥军路北侧
114项目建设实施进度
项目2012年8月完成项目前期施工准备工作2012年9月20日正式开工建设2014年9月15日竣工验收现已投入试运营
115项目建设容规模
项目建设容：职工住宅楼2幢（1#2#）老年公寓楼1幢项目基建构筑物市政配套设施等
项目建设规模：项目总面积1003712m2总建筑面积1260898m2中1037792m2223106m21#2#职工住宅楼均5层1层老年公寓4层1层设备房库房等
116投资估算资金筹措
项目总投资6500万元中20政府方社会资方出资余80项目公司筹措117项目技术济指标
建设技术济指标
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
总面积
m2
1003712
2
总建筑面积
m2
1260898
21
建筑
m2
1037792
211
1#职工住宅楼
m2
454095
5F
212
2#职工住宅楼
m2
180983
5F
213
老年公寓
m2
402714
4F
22
建筑
m2
223106
1F
3
建筑占面积
m2
227694
4
建筑密度
2269
5
容积率
103
6
绿化道路广场面积
m2
776018
投资济技术指标
1
建设投资静态
万元
621069
11
工程费
万元
547699
12
工程建设费（含土费）
万元
43795
13
预备费
万元
29575
2
铺底流动资金
万元
28932
3
总投资
万元
6500
12PPP项目行性研究报告编制
1规划政策
（1）国务院关加快发展养老服务业干意见（国发[2013]35号）
（2）关政府做购买养老服务工作通知（财社〔2014〕105号）
（3）关鼓励民间资参养老服务业发展实施意见（民发〔2015〕33号）
（4）国家开发银行关开发性金融支持社会养老服务体系建设实施意见（民发〔2015〕78号）
（5）****治区民政府关加快推进社会养老服务体系建设意见（新政发［2012］87号）
（6）****治区关加快发展养老服务业实施意见（新政发［2014］19号）
（7）关印发***市开展居家养老服务工作实施方案通知（库政办发〔2015〕143号）
2标准规范
（1）老年居住建筑设计标准（GBT503402003）
（2）老年建筑设计规范（JGJ1221999）
（3）老年养护院建设标准（建标1442010）
（4）居住建筑节设计标准（DB3310152009）
（5）公建筑节设计标准（GB 501892005）
（6）民建筑绿色设计规范 （JGJT 2292010）
（7）民建筑节水设计标准（GB505552010）
（8）室外水设计规范（GB 500132006）
（9）室外排水设计规范（GB500142006）(2011年版)
（10）建筑排水设计规范（GB 500152003）(2009版)
（11）气污染物综合排放标准（GB162791996）
（12）污水综合排放标准（GB89781996）
（13）全国民建筑工程设计技术措施节专篇（结构）（2007）
（14）全国民建筑工程设计技术措施节专篇（水排水）
（15）全国民建筑工程设计技术措施节专篇（建筑）
（16）全国民建筑工程设计技术措施节专篇（电气））
（17）城镇燃气设计规范GB500282006
（18）综合耗计算通（GB25892008）
（19）国家方相关标准
3批复文件
（1）建设项目环境影响登记表批复（库环控函201352）
（2）建设批准书
（3）建设规划许证
（4）建设工程规划许证
（5）建筑工程施工许证
（6）消防验收意见书
（7）消防备案证
（8）竣工验收备案表
（9）审计报告
4
（1）投资项目行性研究编制指南
（2）建设项目济评价方法参数
13研究结
1项目采PPP模式建设必
项目建设提供老龄口化社会养老保障养老服务完善老龄事业发展机制需适应老年口日益增口老龄化进程加快完善国社会养老服务体系需
填补巨老龄市场需求缺口满足老年性化养老服务需
项目采PPP模式建设利拓宽融资渠道效缓解财政压力促进投资体元化提高养老设施运营效率服务水风险分配更加合理
项目采PPP模式建设必
2项目采PPP模式建设行
目前项目基建设结束已投入试运营建设期间基风险：选址交通公设施条件等已存前级政府密集出台量政策文件支持鼓励民间资参养老服务机构建设运营PPP模式诸领域广泛应社会资参养老事业积极性提高项目已通物值评价财政承受力评估
项目采PPP模式建设行
第二章 项目PPP模式介绍必性行性分析
21项目PPP模式介绍
***市民政府（简称市政府）授权***市民政局（简称市民政局）作项目项目实施机构负责项目具体实施包括项目实施方案编制报批采购合编制组织政府采购谈判合签署项目执行项目移交等工作
项目拟采PPP模式法选择合适方式引入社会资具体运作方式BOT（建设—运营—移交）特许营期限30年
图1：项目模式结构图
具体：
（1）市民政局作项目实施机构法选定社会资政府方出资代表社会资约定例出资成立项目公司（SPV）
（2）市民政局项目公司正式签署特许营协议授予项目公司项目特许营权
（3）特许营期限项目公司负责项目投资建设运营维护理通提供养老服务获运营收入财政行性缺口补助收回投资获合理回报
（3）特许营期届满项目公司项目设施偿完移交市民政局政府指定机构
22项目采PPP模式必性
PPP英文PublicPrivatePartnership简称英文直译意思公私合作（合营）伙伴关系国务院关创新重点领域投融资机制鼓励社会投资指导意见（国发〔2014〕60 号）正式确定名称政府社会资合作
针PPP模式国务院办公厅转发财政部发展改革委民银行关公服务领域推广政府社会资合作模式指导意见通知国办发〔2015〕42号财政部发关推广运政府社会资合作模式关问题通知 财金[2014]76号政府社会资合作模式操作指南（试行）财金[2014]113号等文件国家发展改革委发关开展政府社会资合作指导意见发改投资[2014]2724号系列文件开展PPP模式指明方明确路径规范行时2016年1月政府社会资合作法（征求意见稿）公开发布目前已结束立法意见征求PPP模式通立法进步进行规范保障
政府说PPP项目中投入传统方式投入两者间差值政府采PPP方式收益社会投资者说通营权参基础设施项目建设建成通参运行中获相应报酬认***市荣光养老院项目采PPP模式适合该项目采PPP模式传统融资模式相点优势
221利拓宽融资渠道效缓解财政压力
通PPP模式社会资开放基础设施公服务领域拓宽养老服务融资渠道形成元化持续资金投入机制效缓解政府财政压力通整合社会资源盘活存量资激发民间投资活力提升济增长动力加快推进养老服务建设
222 促进投资体元化
社会投资者提供资产服务政府部门提供更资金技术促进投融资体制改革时社会投资者参项目推动项目施工运营理程等方面革新提高办事效率传播先进理理念验
223利提高养老设施运营效率服务水
市场竞争机制引入社会资参养老项目建设运营充分发挥社会资专业理优势实现资源优化配置效利提高养老服务设施运营效率服务水社会公众提供更高质量养老服务
224 风险分配更加合理
PPP模式遵循优承担原力处理方承担风险项目初期实现风险分配时政府分担部分风险风险分配更合理减少社会投资者风险通更加合理分配风险终实现风险分担优化
23项目采PPP模式行性
231 政府力鼓励支持民间资参养老服务
国家发改委关开展政府社会资合作指导意见（发改投资[2014]2724号）关公服务领域推广政府社会资合作模式指导意见通知（国办发〔2015〕42号）关鼓励民间资参养老服务业发展实施意见（民发〔2015〕33号）关进步做养老服务业发展关工作通知（发改办社会[2015]992号）等政策文件先提出医疗卫生养老教育文化等公服务领域鼓励采政府社会资合作模式吸引社会资参支持采取股份制股份合作制PPP（政府民间资合作）等模式建设发展养老机构实施健康养老服务’重工程中积极利新政策工具鼓励政府社会资合作等方式发展层次样化养老服务文件出台推动养老事业发展提供良政策环境
232 PPP模式诸领域广泛应社会资参养老事业积极性提高
国早世纪八十年代首次引入PPP模式建设项目逐步基础设施公服务等领域推广应形成相成熟运作模式项目采PPP模式提供鉴验年发展国涌现出诸实力强验丰富养老服务投资运营公司参养老设施建设运营着积极性运作模式成熟社会资增加项目实践操作具行性
第三章 物值评价
31项目运作模式
311运作方式
根财政部政府社会资合作模式操作指南（试行）（财金[2014]113号）表述项目运作方式包括委托运营理合建设运营移交建设拥运营转运营移交改建运营移交等
项目新建项目拟采BOT（建设运营移交）方式项目合作期30年项目已投入试运营建设投资考虑运营期第年（2016年）次性投入现已投入试运营
PPP项目回报机制包括项目身投资回报机制项目公司股东投资回报机制两层面
312回报机制
PPP项目回报机制包括项目身投资回报机制项目公司股东投资回报机制两层面
（1）项目回报机制
项目属行性缺口补助项目项目公司通运营养老院项目收取养老费收入运营收入（餐饮收入广告收入停车费收入等）政府提供定建设运营补贴社会资够收回全部建设运营成获合理利润
（2）股东回报机制
项目中项目公司社会资方出资成立项目公司获项目产生全部收益项目身公益性非营利性
收益率高设定合理区间时采利润调节机制社会资方股东进行投资收益调整政府方获项目超额利润具体 PPP 项目协议约定准
（3）激励相容机制
通激励相容机制设计社会资方利济理性行产生利政府社会公众总体利益结果项目中包含激励相容机制体现项目公司需时承担项目建设运营维护等建设期项目建设质量优劣直接影响社会资运营维护期成高低效激励社会资项目全生命周期成统筹考虑项目建设运营维护等
32项目风险素识分析
321风险分配基原
政府方社会投资间合理分配风险明确合事间权利义务关系确保项目利实施实现物值风险分配遵循基原：
（1）风险适宜方承担合理分配项目风险项目设计建设财务运营维护等商业风险原社会资承担政策法律低需求风险等政府承担
（2）承担风险程度回报相匹配综合考虑政府风险转移意支付方式市场风险理力等素量力行减少政府必财政负担
（3）私营部门承担风险限超限启动补贴调节调价机制项目收入覆盖成收益社会效益较政府社会资合作项目方级财政部门予适补贴
项目实施程中相关方复杂难控制风险方间进行合理分配效降低项目总体风险程度确保项目成功实施风险分配优化风险收益等风险控等原项目财务运营维护等商业风险通常社会资承担法律政策等风险通常政府承担抗力等风险政府社会资合理担
322社会投资承担风险
（1）项目施工图优化深化等风险项目建设运营维护相关风险建设成超支试运行达标技术未达相应济指标等工期延误未预定建设期限完工技术风险移交资产达标风险等应类风险时需制定明确建设标准建设程中控制投资进行量化超部分明确安排
（2）项目融资风险融资结构合理金融市场健全融资行性等素引起风险中表现形式资金筹措困难选定中标者政府选中社会投资签订PPP项目合作协议果定融资期未完成融资会取消资格没收投标保证金
（3）财务风险包括资结构合理财务理完善服务价格风险分配设计合理等类风险应机制组建验运营团队选择专业队伍项目设施运营维护进行委托约定运营商应承担义务违约责便传递风险
外成素租金社会均工资水等营期面着然涨风险素价格涨直接导致成升影响投资投资回收期项目稳定运营项目中通政府购买服务费机制加应
（4）运营理风险包括养老服务设施医疗保健设施等营理程中存身财产损失食品安全等风险风险素客观存导致风险素转化成事原素企业理制度健全果企业政府监部门预先采取相应策措施类风险降低甚规避风险转化成事情形预防果没合理策措施理位风险会转化成事应运营理风险策措施般包括完善相关设施场理制度制定风险点防范应急预案加强理员职工培训建立网络实时监控系统等
（5）获项目相关保险数PPP项目合会约定项目公司承担购买维持保险相关义务建设期购买工程切险等
鉴属商业行社会投资具较丰富商业验类风险承担相更合理项目融资设计施工具商业性质社会投资项目融资技术融资市场方面较政府更熟悉验更降低风险社会投资利身验全面审查施工程中种施工方法降低设计施工程中种风险政府方面显验足风险社会投资承担较合理
323政府部门承担风险
政治风险法律变更配套设施服务方面风险政府部门控制力强社会投资应政府部门承担通常包括：项目决策审批延误风险风险导致项目周期长增加项目前期成时项目面法规变动等风险类风险般政府公部门承担
324政府部门社会投资担风险
类通常抗力风险合方法预见控制合理努力法避免克服导致法履行合项义务情形包括限：台风震洪水等然灾害极端天气战争罢工骚乱等社会异常现象征收征等政府行双方合理预见控制情形意方没力承担该风险果意方承担会减少风险控制积极性方均没控制力通常利益相关方通设计关机制变特许期缓基金等担
325风险分配基框架
风险分配优化风险收益等风险控等原综合考虑政府风险理力项目回报机制市场风险理力等素政府社会资间合理分配项目风险根述分析项目风险分配基框架表：
编号
风险种类
风险承担方
1
组织机构风险
项目公司
2
施工技术风险
项目公司
3
工程风险
项目公司
4
投资估算风险
项目公司
5
资金风险
项目公司
6
市场风险
项目公司
7
财务风险
项目公司
8
政策风险
政府
9
抗力风险
政府项目公司担
326风险承担支出
风险承担支出责指政府承担风险带财政支出责政府社会资成立项目公司出资例承担项目风险项目风险概率风险果值难预测风险承担成结合项目实际转移风险分担风险转移风险进行分类采分类例法进行测算
第类转移风险包括：项目建设期间发生组织机构施工技术工程投资估算资金市场财务等风险社会资通参加商业保险部分风险效转移项目新建项目存类风险风险成项目建设成5考虑310万元中留风险占2062万元转移风险占80248万元
第二类分担风险包括：项目运营期间发生法规政治风险然灾害等抗力风险等需政府社会资担风险项目建设投资1考虑62万元社会资政府分担50
第三类转移风险包括：项目运营成5考虑项目公司承担风险支出
327风险收益担
（1）双方着合作伙伴精神项目未出现风险收益预留足够协商空间
（2）风险分担具体方式条款签约谈判正式合协议中应做详细规定
33物值定性分析
331政策
根国务院关创新重点领域投融资机制鼓励社会投资指导意见(国发[2014]60号)财政部关推广运政府社会资合作模式关问题通知(财金[2014]76号)财政部关印发政府社会资合作模式操作指南(试行)通知(财金[2014]113号)国家发展改革委员会关开展政府社会资合作指导意见(发改投资[2014]2724号)国家发展改革委 国家开发银行关推进开发性金融支持政府社会资合作关工作通知(发改投资[2015]445号)财政部关发政府社会资合作项目财政承受力证指引通知（财金〔2015〕21号）财政部关发PPP物值评价指引（试行）通知（财金[2015]167号）等相关法规文件精神开展PPP项目物值评价
332分析容
1全生命周期整合程度
项目正进行社会投资采购项目采BOT模式社会投资负责工程建设理运营移交建设期+营期30年利全生命周期成降低利全生命周期充分整合
2风险识分配
项目采BOT模式充分发挥政府方宏观指导协调市场监督理外部关系处理优化优势承担相关风险充分发挥社会投资工程建设理运营市场分析应等方面优势承担相关风险风险素充分识政府社会资间进行合理分配
3绩效导鼓励创新
项目采PPP模式采行性缺口补助模式作回报机制政府项目设施性产品服务量质量项目公司提供补助促社会投资必须通提供高效优质满意相关服务收回成获收益运营服务程中社会投资必须通断创新断转型升级获持续竞争力持久发展力项目绩效导机制利社会资创新断进步
4潜竞争程度
***市老龄口潜养老需求旺盛项目区位较然环境优美项目运作够产生良济效益社会效益时项目属城市基础设施公服务根
关加快发展养老服务业实施意见中精神项目属鼓励采PPP模式吸引民营资参类型国家方政府项目成功落实施提供系列准入资金税收运营等方面优惠政策该项目社会资具较强吸引力潜竞争程度较激烈
5政府机构力
项目采PPP模式***市养老行业发展投融资体制改革***市社保体系优化***市政府法履约力提升***市市政建设行政监职落实等积极意义
6融资性
项目采PPP模式银行贷款方面受国家政策鼓励社会投资引入通项目运营权预期收益具较强项目融资力
333分析方法
***市财政局会行业部门组织召开专家组会议定性评价专家组包括民政财政资产评估会计金融等济方面专家行业工程技术项目理法律方面专家等专家充分讨评价指标逐项分（专家分表见附件专家分规见附件二）指标权重计算加权均分评分结果（专家评分结果见附件三）形成专家组意见
334分析意见
***市财政局会行业部门根专家组意见做出定性评价结原评分结果60分（含）通定性评价否未通定性评价
时项目物值评价定性评价定量评价作参考
34物值定量分析
341定量分析步骤
物值定量分析假定采PPP模式政府传统投资采购模式产出绩效相前期通PPP项目全生命周期政府支出成净现值（PPP值）公部门较值（PSC值）进行较判断PPP模式否降低项目全生命周期成
物值定量分析步骤包括：
（1）根参项目计算PSC值
（2）根影子报价实际报价计算PPP值
（3）较PSC值PPP值计算物值量值指数出定量分析结
342PSC值计算
PSC值指政府采传统采购模式提供PPP项目产出说明求相基础设施公服务全生命周期成净现值
PSC值初始PSC值+竞争性中立调整值+转移风险承担成+留风险承担成
321设定参项目
设定参项目遵循原：
（1）参项目PPP项目产出说明求产出范围标准相
（2）参项目PPP项目财务模型中数口径保持致财务收入参项目行性研究报告中数结合实际适调整
（3）参项目采基政府现行佳时间效行采购模式
（4）参项目项假设特征计算全程中保持变
322参数指标选择
（1）资结构
项目中政府方参股该PPP项目成立SPV项目公司社会投资占股例100项目概算总投资12000万元（中2000万土费政府出资）政府资社会资建设成资性收益运营维护成第三方收入成等计算述例计算
（2）资性收益
项目估算总投资621068万元资性收益残值率5估算310万元项目期设施偿移交政府资性收益应政府收益
（3）折现率选择
财政部政府社会资合作项目财政承受力证指引（财金[2015]21号第十七条年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份参期方债券收益率合理确定结合项目实际确定项目折现率7
（4）利润率选择
财政部政府社会资合作项目财政承受力证指引（财金[2015]21号第十八条合理利润率应商业银行中长期贷款利润率水基准充分考虑性付费量付费绩效付费场景结合风险等素确定根项目实际情况确定项目投资合理利润率8
（5）项目周期设定
项目计算周期设定10年
（6）政府留风险承担成包括政府例承担法律政策等支出成
323计算初始PSC值
初始PSC值（建设成资性收益）+（运营维护成第三方收入）+成
建设成：项目建设成621068万元次性投入
资性收益：项目估算总投资621068万元资性收益残值率5估算310万元项目期设施偿移交政府资性收益应政府收益
运营维护成：包括项目全生命周期运营维护需原材料燃料动力费工等成理费运营期财务费等
第三方收入：指项目全生命周期提供项目基础设施公服务第三方获收入营期间第三方收入者付费
成：项目存成
324竞争性中立调整值
竞争性中立调整值消政府传统采购模式公部门相社会资具竞争优势保障物值定量分析中政府社会资够公基础进行较
政府竞争优势通常包括政府社会资少支出土费行政审批费税等关税费
项目竞争性中立调整值0
325风险承担成
风险承担支出责指政府承担风险带财政支出责政府社会资成立项目公司出资例承担项目风险项目风险概率风险果值难预测风险承担成结合项目实际转移风险分担风险转移风险进行分类采分类例法进行测算
第类转移风险包括：项目建设期间发生组织机构施工技术工程投资估算资金市场财务等风险社会资通参加商业保险部分风险效转移项目新建项目存类风险风险成项目建设成5考虑310万元中留风险占2062万元转移风险占80248万元
第二类分担风险包括：项目运营期间发生法规政治风险然灾害等抗力风险等需政府社会资担风险项目建设投资1考虑62万元社会资政府分担50
第三类转移风险包括：项目运营成5考虑项目公司承担风险支出
336折现率
项目折现率7
337测算结果
测算项目初始PSC值PSC值PSC现值：
初始PSC值万元
PSC值万元
PSC现值万元
（详见附件）
343PPPs值计算
PPPs影子报价政府建设运营成+政府留风险承担成
影子报价政府建设运营成：影子报价中政府应承担建设运营成包括政府建设成政府运营维护成政府成
政府建设运营成（政府建设成资性收益）+（政府运营维护成第三方收入）+成
（1）政府建设成
PPP项目中政府建设成注册资金675万元建设期第年次性投入
（2）资性收益
项目估算总投资621068万元资性收益残值率5估算310万元项目期设施偿移交政府资性收益应政府收益
（3）第三方收入
指项目全生命周期提供项目基础设施公服务第三方获收入政府方参分红该处第三方收入0
（4） 政府运营维护成
包括政府社会资支付运营维护费财政补贴等
政府运营维护成根社会资投资回报预期等进行测算具体公式：
政府运营维护成（社会资建设成社会资额资性收益＋社会资运营维护成－第三方收入＋社会资成）×(1＋合理利润率）
项目合理利润率8
（5） 政府成
项目存成
（6） 政府留风险承担成
包括转移风险成（政府部分）分担风险成（政府部分）转移风险（政府部分）
测算PPPsPPP现值：
PPPs值万元
PPP现值万元
详见附件
344计算结果
综合述PSC现值PPP现值分析计算项目全生命周期PSC现值PPP现值进行分析较具体计算结果见表：
物值指标分析表
指标
单位
数值
PSC现值
万元
PPP现值
万元
物值量值
万元
345物值评价结
根物值评价求物值评价量值正说明项目适宜采PPP模式否宜采PPP模式物值量值越说明PPP模式代传统采购模式实现价值越
项目物值量值正适宜采PPP模式
第四章 财政承受力评估
项目通
41支出测算
411财政股权投资支出测算
政府方占股6需财政支出390万元
412财政补贴支出测算
者付费+行性缺口补助项目项目运营期间政府承担部分直接付费责根关印发<政府社会资合作项目财政承受力证指引>通知（财[2015]21号）运营补贴支出计算公式：
项目中项目全部建设成项目总投资6500万元
年度折现率：根关印发<政府社会资合作项目财政承受力证指引>通知（财[2015]21号）第十七条：年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份参期方政府债券收益率合理确定结合行业实际暂选定5
合理利润率：根关印发<政府社会资合作项目财政承受力证指引>通知（财[2015]21号）第十八条：合理利润率应商业银行中长期贷款利率水基准充分考虑性付费量付费绩效付费情景结合风险等素确定第十九条：
计算运营补贴支出时应充分考虑合理利润率变化运营补贴支出影响项目暂银行中长期贷款利率浮考虑暂选定7
财政运营补贴周期：建设完成进入运营期政府开始支付服务费年支付1次总计支付29期
年度运营成项目年度运营费
项目行性缺口补助计算表示（单位：万元）：
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
全部建设成财政补贴期
年度运营成
行性缺口补助
续表
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
全部建设成财政补贴期
年度运营成
行性缺口补助
续表
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
全部建设成财政补贴期
年度运营成
行性缺口补助
政府29年总计支出万元
413风险承担支出测算
风险承担支出责指政府承担风险带财政支出责项目社会资公司运作政府需出资例承担项目风险项目风险概率风险果值难预测风险承担成结合项目实际转移风险分担风险转移风险进行分类采分类例法进行测算
第类转移风险包括：项目建设期间发生组织机构施工技术工程投资估算资金市场财务等风险社会资通参加商业保险部分风险效转移风险成项目建设成5考虑310万元中留风险占2062万元转移风险占80248万元
第二类分担风险包括：项目运营期间发生法规政治风险然灾害等抗力风险等需政府社会资担风险项目期二期建设投资1考虑62万元社会资政府分担50
第三类转移风险包括：项目运营维护成5考虑社会资承担风险支出
项目政府风险支出31万元
414财政配套投入支出测算
政府配套支出责需相应费支出
415汇总分析
根述分析市财政需股权投资支出373万元运营补贴支出2016年2045年计4311829元风险承担支出31万元配套投入支出考虑风险承担支出30年计需支出4349129万元考虑风险承担支出计需支出4352229万元
42力评估
421财政支出力评估
项目***市市级财政收支预估中关印发<政府社会资合作项目财政承受力证指引>通知（财[2015]21号）相关求评价财政承受力财政支出分配提供参考
***市2011年2015年市级般公预算支出情况：
年份
财政支出（万元）
增长率
2011
195049
2282
2012
275510
4125
2013
335098
2163
2014
368808
1006
2015
375964
194
表计算2011—2015年***市市级财政支出年均增长率1564考虑国家未济行风险压力较增长率7左右土财政收支确定性增加结合财政预算收支衡略节余原统筹考虑市级财政收支增长率均拟定72016—2045年预计财政收支数额：
单位：亿元
年份
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
预计财政支出
4023
4304
4606
4928
5273
5642
6037
6460
6912
7396
续表
年份
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
预计财政支出
7913
8467
9060
9694
10373
11099
11876
12707
13597
14549
续表
年份
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
预计财政支出
15567
16657
17823
19070
20405
21834
23362
24997
26747
28619
根财[2015]21号文求年度全部PPP项目需预算中安排支出责占般公预算支出例应超102016年开始支付服务费支付30年市级财政年PPP支出限额度（般公预算支出10）标：
单位：亿元
年份
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
年度PPP支出限
402
430
461
493
527
564
604
646
691
740
项目支出
占
续表
年份
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
年度PPP支出限
791
847
906
969
1037
1110
1188
1271
1360
1455
项目支出
占
续表
年份
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
年度PPP支出限
1557
1666
1782
1907
2041
2183
2336
2500
2675
2862
项目支出
占
通数标知项目年度支出远***市市级PPP项目预算限额度暂考虑PPP项目素影响项目处财政承受力范围
422行业领域衡性评估
目前***市暂养老PPP项目规划相应财务支出计划会出现该行业PPP项目集中问题
第五章 项目建设背景必性
51项目建设背景
511口老龄化趋势社会福利现状
1世界口老龄化趋势
世纪着医疗水改善生活水提高类预期寿命增加根统计预测世界60岁老年数量超5岁童总数老龄化明显特征始欧美发达国家发展中国家更快速度增长说老龄化出现历史性前未新态势全球老龄口总口中例增长已超出世界口增长速度三倍老龄口中低收入国家增长更快老龄化社会转型已逆转
口老龄化迅速发展已引起全球重视关注联合国新统计全球目前60岁口已超8亿数字预测2025年翻番2050年达20亿占全球口例超20％超14岁童口总数世界60岁老年口例2000年100升2025年1512050年2171950～2050年全球口均年增长087老年口均年增长238口老龄化已成全球性现象
世界卫生组织定义65岁口占总口例达7时老龄化社会达14老龄社会达20超老龄社会穆迪2014年发布报告2020年13国家成
超高龄国20口超65岁2030年超高龄国家数量升34中德国意利日现役超高龄国家口老年化问题已成世界性问题日益较少劳动口需赡养体量越越老年口国家需增加更社会服务应日益增老年群全球口老年化问题已局限欧洲北美全球性问题全世界190国家区中约60已进入老年型社会
联合国制定国际行动计划2002求国制定三优先政策：第老年发展优先第二老年健康福利优先第三保持切实行支持环境优先首先强调保障发展相互关系现代社会中济发展社会保障基础社会保障前提济发展社会保障发展相辅相成没济发展便没社会保障发展社会保障程度取决济发展水老年口社会重资源老年发展社会济发展作忽视老年充分融入参社会消年龄歧视消老年怠慢虐暴力行改善参社会身条件社会条件次强调目标提高生命社会质量健康提高口健康水世界性社会目标提供物质精神方面健康服务提倡健康生活方式创造利健康生活环境次强调手段动员全社会关心支持帮助老年通政府组织非政府组织志愿组织民间社团组织通力合作教育部门研究部门文化媒体宣传等部门携起手建分年龄享社会环境
2中国口老龄化趋势社会福利现状
国世界口国家目前全国口总数接14亿样口基数庞国家国口老龄化程度断加深老年口数量占全国总口数量重断增长老年口基数日益庞2014年末全国60岁口已达212亿占总口155超联合国定义14老龄社会门槛国已步入老龄化社会相关研究表明2050年国进入稳定重度老龄化阶段口老龄化水稳定30左右
十二五时期着第老年口增长高峰国口老龄化进程进步加快全国60岁老年口2010年17765万增加2014年21242万例1326增加155四年间60岁老年口增加3477万年均增加869万预计2015年国60岁老年口超22亿老年口持续增加急需加快社会养老保障养老服务建设
目前全国已接2亿老年着家庭养老功弱化缺失力发展社会养老服务需求迫眉睫目前国已初步建立居家基础社区托机构支撑中国特色社会养老服务体系涉范围逐步五保老拓展需老年时社会养老服务体系力建设断加强专业化标准化信息化服务水断提高国社会养老服务体系建设存总量足区域城乡发展衡布局合理专业化程度高社会力量投入养老事业优惠扶持政策落实位等问题总体国老龄事业滞口老龄化求社会济发展社会保障制度完善老年设施产品服务短缺老年精神文化生活质量够丰富侵犯老年合法权益现象时发生适应社会义市场济体制老龄事业发展机制尚完善
3**口老龄化现状社会福利现状
年**老年口数量增长较快截2013年底60周岁口达25318万口老龄化例达1118 国际通行标准区60岁老达总口10者65岁老占总口7该区视进入老龄化社会解**25318万老年口中60岁69岁口15337万占老年口6027
统计数显示2013年底**汉族老年口10797万占4264少数民族老年口14521万占57362013年底全区城镇老年口数12041万占4756农村老年口13277万占5244
外**老龄化呈现明显区域特征区域北疆口老龄化明显高南疆口老龄化例居前列区克拉玛市昌吉回族治州乌鲁木齐市哈密区口老龄化例分1563140713971391口老龄化例低10区**阿克苏区吐鲁番区喀什区克孜勒苏柯尔克孜治州中田区口老龄化例低842
治区老龄委副老龄办常务副继民介绍截2013
年底**（含兵团）空巢老年3839万占老年总数1516失老年952万占379失智老年306万占121截2013年底**类养老服务机构（敬老院社会福利院老年公寓居家养老服务中心托老）仅544拥床位数40869张千名老年拥养老床位仅176张远远满足需
4***市口老龄化现状福利现状
截止2011年底***区老年口676万占区总口1248中市老年口609万占全市总口1208已成全疆口老龄化程度较高城市新调查统计市609万名老年口中6079周岁老年586万约占全市老年口961％8089周岁老年2141约占3·51％9099周岁老年233约占038％百岁老年9约占001％空巢老年约35万贫困老年2219四老员（老员老干部老模范老八路）486全市总口中老年口例增长速度渐趋加快已高治州159百分点治区27百分点全国126百分点城乡贫困老年占20％例属较典型未富先老区
市老龄办关***市开展居家养老服务工作实施方案指出：着市口老龄化进程加快家庭养老功日益弱化养老服务已成重社会问题生活料康复护理精神慰藉等容居家养老服务新形势社会化养老福利模式新探索破解日益尖锐养老服务难题切实提高老年生命生活质量重出路加快服务业扩业渠道促进济增长重途径促进社会义谐社会建设重举措坚持着力造全方位层次社会养老保障网络建立家庭核心社区托专业化服务组织体载体采取市场运作政府补贴购买服务补充方式稳妥推进居家养老服务服务象提供便捷居家养老服务居家老安养老健康养老幸福养老构建谐社会提供力支持居家养老服务面户籍实际居住均市
65周岁老年遇突出重点适普惠市场调节原根老年身体情况家庭困难程度现实居家养老服务需求指定部门评估确定服务象补贴标准服务容
512相关政策环境
1国家养老政策密集出台推进养老服务业发展
（1）国务院关加快养老服务业干意见（国发201335号）
国务院关加快养老服务业干意见（国发201335号）明确求通完善扶持政策吸引更民间资培育扶持养老服务机构企业发展完善土供应政策求落实类养老服务设施建设纳入城镇土利总体规划年度计划闲置公益性调整养老服务完善税费优惠政策非营利性养老机构免征关行政事业性收费营利性养老机构建设减半征收关行政事业性收费养老机构提供养老服务适减免行政事业性收费养老机构电水气热居民生活类价格执行推进民办公助选择通补助投资贷款贴息运营补贴购买服务等方式支持社会力量创办养老服务机构
（2）关鼓励民间资参养老服务业发展实施意见（民发〔2015〕33号）
根国务院关加快发展养老服务业干意见（国发〔2013〕35号）精神充分发挥市场资源配置中决定性作更发挥政府作逐步社会力量成发展养老服务业体鼓励民间资参养老服务业发展针机构养老提出相关政策支持：
①支持采取股份制股份合作制PPP（政府民间资合作）等模式建设发展养老机构
②支持条件养老机构设医疗机构医疗卫生机构签订协议老年提供优质便捷医疗卫生服务
③扶持发展护理型养老机构建设民间资投资举办护理型养老机构财政补贴等政策予倾斜
④民办养老机构提供育养服务免征营业税养老机构资产重组程中涉动产土权转征收增值税营业税
⑤民间资投资养老服务设施需建设适国家规定养老服务设施供应开发利政策国土资源理部门应国土资源部办公厅关印发<养老服务设施指导意见>通知（国土资厅发〔2014〕11号）相关规定积极做服务工作
2**力推进社会养老产业发展
****治区关加快发展养老服务业实施意见（新政发［2014］19号）指出：区实际出发满足族老年养老服务需求提升老年生活质量目标充分发挥政府导作社会力量体作市场机制资源配置中基础性作创新体制机制激发社会活力健全服务体系力发展方便价格合理类养老服务产品逐步满足民族层次样化养老服务需求发展养老服务业成积极应口老龄化保障改善民生重举措成扩需增加业促进服务业发展推动济转型升级重力量统筹规划养老服务发展发展基养老服务力发展居家社区养老服务设施网络加强农村养老服务推进医养结合支持发展养老产业加养老服务业投融资力度鼓励社会力量提供养老服务培育专业养老服务队伍培育养老服务社会组织
52项目建设必性
521提供老龄化社会养老保障养老服务完善老龄事业发展机制需
统计国60岁老年数量已超2亿占总口149高10联合国传统老龄社会标准中国老龄委办公室发布消息称未20年国进入老龄化高峰均年增1000万名老年2050年左右老年口占全国口30目前全球老年口超1亿国家中国国2亿老年口数相印尼总口数已超巴西俄罗斯日总口数庞老年口压力迫加快国社会养老保障养老服务健身时
未富先老已成国越越突出问题前国已初步建立居家养老基础社区养老托机构养老支撑中国特色社会养老服务体系社会养老服务体系建设存总量足区域城乡发展衡布局合理专业化程度高社会力量投入养老事业优惠扶持政策落实位项目实施加快国老龄化社会养老保障养老服务体系建设时够完善国老龄事业发展机制
522适应老年口日益增口老龄化进程加快形势完善国社会养老服务体系需
前国老年口已突破2亿相世界老年口总量15亚洲老年口12世纪中叶国老年口占总口30未国老龄化问题容忽视国际般60岁口占总口10定义老年型口1999国开始进入老龄化社会2014年达2亿2026年达3亿2037年超4亿2051年达值老年口占总口30进入稳定重度老龄化阶段1999年112051年30中国半世纪时间发国家百年时间国老龄化进程快发达国家国进入老龄化社会时均国民生产总值尚足1000美元欧美发达国家进入老年型社会时均国民生产总值基5000美元1万美元目前均达2万美元左右国老龄化呈现未富先老局面积极应口老龄化加快发展养老服务业断满足老年持续增长养老服务需求成国全面建成康社会项紧迫务前庞老年口需求加重政府财政负担政府鼓励支持社会民间资进入养老服务行业满足老年消费市场进步完善养老服务体系
523填补巨老龄市场需求缺口满足老年性化养老服务需求
着老龄口增加完全家庭生产养老服务已法满足老需求前国老年市场消费年需求已达1万亿元实际供足1000亿元然老年市场规模迅猛增加预计2020年国老年市场消费年需求达2万亿元2030年达8万亿元时国养老服务居家基础社会托机构支撑社会养老采取分层养老模式五保象统入住乡镇敬老院般收入阶层入住社会福利院乡镇敬老院民办养老院农村老入住集中式养老公寓养老机构基解决老年养老保障问题养老院敬老院护理院等规模较服务较低档次较差老年愿造成普通养老机构空床率较高形成社会资源浪费时具定济力老年性化需求法满足
项目满足老年居住生活时更加注重老年生理心理需求老年提供休闲娱乐康复治疗生态养生等服务满足老年性化需求
第六章 项目市场分析
61市场现状调查
611养老服务模式现状
养老服务模式养老实践中探索总结出解决年老型口养老问题缓解口老龄化趋势带社会问题形成系统典型方式方法划分养老服务模式标准具体养老点形式养老资源（济供养生活料精神慰藉）源
1居家养老模式
居家养老服务指政府社会力量托社区居家老年提供生活料家政服务康复护理精神慰藉等方面服务种服务形式传统家庭养老模式补充更新国发展社区服务建立养老服务体系项重容居家养老服务涵盖生活料家政服务康复服务康复护理医疗保健精神慰藉等门服务形式身体状况良生活基理老年提供家庭服务老年食堂法律服务等服务生活理高龄独居失等老年提供家务劳动家庭保健辅助配置送饭门障碍改造紧急呼安全援助等服务
2社区养老模式
社区养老服务居家养老服务重支撑具社区日间居家养老支持两类功面家庭日间暂时者力护社区老年提供服务城市结合社区服务设施建设增加养老设施网点增加社区养老服务力造居家养老服务台提倡引导种形式愿活动老年互助服务动员类群参社区养老服务农村结合城镇化发展新农村建设乡镇敬老院基础建设日间料短期托养养老床位逐步区域性养老服务中心转变留守老年需老年提供日间料短期托养配餐等服务建制村较然村基点托村民治集体济积极探索农村互助养老新模式
3机构养老模式
机构养老服务设施建设重点通设施建设实现基养老服务功养老服务设施建设重点包括老年养护机构类型养老机构老年养护机构失半失老年提供专门服务重点实现功：
（1）生活料
设施应符合障碍建设求配置必附属功房满足老年穿衣吃饭厕洗澡室外活动等日常生活需求
（2）康复护理
具备开展康复护理应急处置工作设施条件配备相应康复器材帮助年定程度恢复生理功减缓部分生理功衰退
（3）紧急救援
具备老年提供突发性疾病紧急情况应急处置救援服务力老年够时效救援鼓励老年养护机构中设置医疗机构符合条件老年养护机构应利身愿优势培训指导社区养老服务组织员提供居家养老服务实现示范辐射带动作类型养老机构根身特点类型年提供集中料等服务
612养老护理标准服务容
根老年年龄生活理程度身体状况特殊求分六级分：流动护理三级护理二级护理级护理特级护理专护理
1流动护理
需流动护理老年生活行完全理者级老年基健康状况良正常生活力餐厅餐洗澡散步厕头脑清楚整理物品参加集体活动正确表达意愿穿脱衣服洗漱扫房间
根老年现实健康情况服务者基日三餐定时清洗外衣床单罩代购日品等
2三级护理
三级护理老年指生活行基理者夜间监护赖帮助严重器质性疾病老
根老年现实健康情况服务者帮助老年做流动护理全套护理工作外督促安排老年做卫生老年做室床单卫生工作基固定月清洗床品
3二级护理
二级护理老年需帮助夜间护理思维功轻度障碍者患二种疾病者已卫生间老年
根老年现实健康情况服务者帮助老年做三级护理全套护理工作外定期老年洗衣帮助老年剪指甲提醒老年理发剃须做老年类生活品消毒工作做老年夜间服务工作鼓励老年食堂餐参加院里项活动协助老年厕
4级护理
级护理老年指卧床者轮椅生活行赖护理思维功中度障碍者视力障碍肢体残疾患种疾病者需24时护理者老年家属求提高护理等级予特殊顾老年
根老年现实健康情况服务者年提供二级护理全套护理工作外未老年洗衣助浴擦身等搀扶行动便老行走厕力差老应安全带床栏等保护器具需帮助老年餐厅餐老开展种健康谈心活动
5特级护理
特级护理指老年准确表达意愿便失禁者时离世切均需料者老年家属求提高护理等级予特殊顾者
根老年现实健康情况服务者应老年提供级护理全套护理工作外需做老年口腔皮肤便护理保持老年清洁异味提供
24时服务细心观察掌握老饮食起居情绪精神状态卧床老建立翻身卡患者老严密观察发现异常时处理老年开展针性体服务工作
6专护理
老年达特级护理标准需送餐房间护理员服务象超2
根老年现实健康情况服务者应老年提供特级护理全套护理工作外护理员老屋居住时料饭菜茶水供应床边根需时喂饭喂水喂药天陪老聊天老做心理疏导工作保持老心情愉悦帮助老年力事务负责理老年零钱衣物药品等
62市场需求分析预测
621市场需求分析
根全国老龄办数截止2014年底全国养老机构床位数达4937万均千名老年拥床位244张老年口增养老床位床难求十二五规划2015年国千名老年拥养老床位数达30张时城市社区养老服务设施覆盖率约达72．5％农村社区养老服务设施覆盖率约达30％
着老龄化快速发展家庭结构逐步变化**空巢老数量年呈现快速增长趋势根全区空巢老基情况调查目前空巢老日常生活中少会存着生活料困难孤独感强烈等方面问题部分老年选择机构养老意愿较强烈例相较高
年治区委政府高度重视相关部门努力**老年社会福利事业进入新发展阶段初步形成居家养老基础国家集体举办养老福利机构骨干社会力量举办养老福利机构新增长点社区福利服务托渠道形式发展新局面2011年**类养老机构519家床位数18990张老年拥床位数例089治区2010年达12％求治区2020年35求较差距
622市场需求预测
国2000年开始已进入老龄化社会发展速度正逐渐加快2013年国60岁老年口达2亿中失老总数已超3700万国60岁老年口占总口重1953年44增长2014年155处快速增长态势
2010年2040年国口老龄化高速增长期2013年国60岁口已达2亿预计2026年达3亿2050年4亿成超老年型国家根预测21世纪半叶中国直世界老年口国家占世界老年口总量五分考虑20世纪70年代末计划生育工作力度加预计20512100年国口老龄化进程达顶峰老龄化进程进入减速期
着中国口老龄化城市老龄化发展建造发展适合老年求种类型住宅中老年公寓会成越越老年首选老年公寓需求会断增长会推动养老产市场进步拓宽
根中国老龄事业发展十二五规划前瞻产业研究院发布中国养老产行业发展前景投资机会分析报告预测预计2015年约1295万老年客群选择养老宜居社区未适老宜居社区发展潜力巨
图41未中国老年口预测（单位：亿）
积极应口老龄化进步加快全市养老服务业发展根****治区关加快发展养老服务业实施意见（新政发［2014］19号）****治区提出2020年基建立起居家基础社区托机构支撑城乡统筹设施齐备功完善布局合理养老服务体系实现养老服务医疗康复文化教育家庭服务旅游休闲金融保险等相关领域互动发展形成养老服务业发展新局面社会力量成养老服务供体养老服务业成全区服务业重组成部分业员规模断扩
80城市居家生活老年养老服务全面支持80乡镇40农村社区建立包括养老服务社区综合服务设施站点全区养老床位数达千名老35张服务力幅度增强建立养老机构责保险制度提高养老机构防范风险力2020年力争社会办养老机构床位数重低60
治区民政府关加快发展养老服务业意见确立目标：类养老机构床位集中供养员数量年递增10养老机构占全州60岁老年口数量3推算巴州2012年底12728万（含兵团）老年基数城市养老床位数应达3819张缺口1000张必须动员方面力量特民间力量力兴办养老服务机构增加全社会供力满足迅速增长社会养老服务需求
63市场竞争力分析
631竞争手情况分析
体现两方面老年公寓老年住宅竞争二老年公寓项目间竞争
1***市已老年公寓分析
目前***市供老年居住老年公寓5家分巴州富康老年公寓***市胡杨老年公寓***市老福老年公寓***市夕阳红老年公寓巴州九九老年公寓中：巴州福康老年公寓公办机构余四家属私营居住老较公办老年公寓基已满员州委州政府直十分重视老年养老机构建设目前已落实五年完成全州
17日间料中心建设项目年计划建设社区老年日间料中心项目2投资400万元时全州八县市民政综合性福利项目陆续建成增设托老老年日间料中心功老年提供服务
2项目分析
***市荣光老年公寓项目计划开设700张护理型床位数包含单间标准间间套间家庭式套房目前南疆投资规模集养老服务康复保健休闲娱乐体综合性养老机构荣光老年公寓设计建造理服务充分体现高标准科学化性化原形成独特色花园式庭院宾馆式房间家庭式套房酒店式餐饮完善二十四时监控系统紧急呼系统动化消防系统节环保制冷取暖源热泵系统老年朋友入住服务环境安全增添份更科学保障
仅***市2020年目标床位数缺口做出贡献该区周边辐射区城市老龄化护理产业压力缓解更区护理等级养老产业服务提升
632产品竞争力（SWOT）分析
1项目优势
营方式民营养老机构具理优势完全身实际需求安排项活动独立行财务权事聘权发展决策权真正做机构部事务决定项目许政策指引时方政府力支持
2项目劣势
相城市拥许相较口红利优势项目发展需求条件发现身条件约束劣势首先许政策落实位政府补贴政策落实性高时行业律性模式够成熟导致服务质量缺乏效性者传统养老消费观念始终占导位
3项目机会
养老产业新兴产业国养老机构运营模式没定型基处摸索阶段整社会老龄化背景基该区现济发展基础发展高生活品质养老需求越越强烈项目标准定位希做成辐射周边区标杆项目
4项目威胁
民营养老产业目前欣欣荣形势种性质企业目前样养老市场会跃跃欲试然市场中存问题行业规范标准健全市场恶性竞争发展时市场缺乏养老产业理
第七章 项目选址建设条件
71项目选址
711项目址理位置
***市（Korla）县级市**巴音郭楞蒙古治州首府成立1979年9月30日***市处欧亚陆**腹心带塔里木盆东北边缘北倚天山支脉库鲁克山霍拉山南距死亡海世界第二沙漠——塔克拉玛干沙漠直线距离仅70公里古丝绸路中道咽喉西域文化发源南北疆重交通枢纽物资集散该区重政治济文化中心*****语意眺盛产驰名中外***香梨称梨城西北五省区第座全国文明城市
***市位****治区中部东85°14′10″－86°34′21″北纬41°10′48″－42°21′36″全市行政区域面积7268方公里东西长127公里南北宽105公里***市位**中部处欧亚陆**腹心带南疆交通枢纽国道218314横贯全境南疆铁路民航班机通乌鲁木齐塔里木盆东北边缘北倚天山支脉库鲁克山霍拉山南世界第二沙漠——塔克拉玛干沙漠***绿洲原南部西部塔里木盆相连形成广阔扇形绿洲市区北面霍拉山东面库鲁克山中间长达14公里铁门关峡谷古通南疆青海帕米尔高原南亚通道
项目位***市106号区拥军路北侧现场踏勘四范围：东北侧统筹委廉租房西北侧街头绿化东南侧区道路西南侧拥军路
712土利现状
项目属新建工程块现状空
72建设条件
721形貌震情况
***貌分属天山山脉塔里木盆东部昆仑山阿尔金山等三貌区基格局似U字型境高山盆河流湖泊戈 壁沙漠原绿洲全州面积中山面积23．61万方公里占48．9原面积24．66万方公里占51．1中沙漠面积14．30万方公里占全州面积29．6
天山横亘准噶尔盆塔里木盆间亚州山系州境长约950公里宽140200公里间走致呈北西西山间盆构造谷整山系分割成许山脉山块北部天格尔山阿拉沟山霍拉山等昆仑山位塔里木盆藏北高原间治州南部昆仑山东昆仑山呈东北西南走般高40006000米间高峰木孜塔格峰海拔7723米东昆仑山北侧末东阿尔金山州境东南部塔里木盆东端青海省柴达木盆间界山北东延伸山脉般高度
30005000米气候干旱荒漠山
根****治区震局资料分析***市震烈度7度
722水文
***境湖（博斯腾湖）两河（塔里木河孔雀河）源博斯腾湖孔雀河穿越铁门关流***绿洲中央注入罗布泊（现注入卡拉水库）博斯腾湖调节孔雀河流量常年稳定水清质均年径流量121亿立方米塔里木河流***市西南部边缘北面霍拉山东面库鲁克山阻挡北方冷空气焉耆盆湿润空气侵入***市境势力明显减弱铁门关成南北疆气候然分界线***市欧亚陆暖湿带干旱气候光热资源十分丰富古代西域早屯田区域
723气候条件
***属暖温带陆性干旱气候总日数2990时霜期均210天年均气温114℃低–28℃年均降水量586毫米年蒸发27882毫米导风东北风[1] ***气候温土质肥沃***母亲河——孔雀河穿市市境达271公里均年径流量118亿立方米
724城市规划社会环境条件
1城市规划
***市目前总体规划方案二次三组团：中心二次中心三功组团
中心：南市区石化道建国路间迎宾路两侧布置行政中心商务中心文化娱乐中心体育中心构成市级城市中心
二次中心：宿醉喝南市区中心建设老城中心区降格次中心（区级中心）继续完善商贸金融功建设区级体育文化设施原州政府办公作区政府办公南市区南面迎宾南路南二环西路交叉段集中布局行政办公商业金融文化娱乐体育医疗卫生等功形成区级次中心
三功组团：
老城区旧城改造优化居环境市级行政办公职转移新市区重点发挥商贸金融文化娱乐城市旅游功时托火车站发展储运功
南市区市级行政中心迁建契机南市区造成集行政办公中心商务会展中心文化娱乐中心体育休闲中心高商住区体综合办公商务区时***居民聚居区
新城区托218国道***机场南疆铁路专线等便捷外交通条件整合现状塔里木石化园区美克化工园区形成产业仓储物流区构成***市产业中心成***市未济增长点
2 社会环境条件
年***市坚持济建设中心牢牢抓住塔里木石油开发历史机遇彻底改变传统农牧业济状况形成牧业托优势产业龙头拥石油化工纺织造纸食品电力煤炭建材机械电子等初具规模工业建筑运输商贸协调发展综合济体系
725交通运输条件
***市南北疆重交通道现已形成城乡道路境公路铁路航空道运输等横交错立体交通网成**境仅次首府乌鲁木齐第二交通枢纽
***市距离乌鲁木齐市里程471千米铁路里程6035千米航空里程295千米218国道314国道***市境通全长123千米均二级道路南疆铁路国家级铁路***市境设***站***北站***西站云崖车站塔什店车站等
726公设施社会托条件
1供水
项目供水***市市政水网接入详见第六章公工程
2排水
项目雨污水排入市政排水网排入污水处理厂进行处理
3供电
该项目供电***市供电站统接线调配设施力满足养老院发展需
4供暖
项目冬季供暖热源源热泵抽二回机井深度150米
727法律支持条件
项目建设确定项目选址应符合国家区关法律法规建设项目生存支持程度约束条件符合城市总体规划布局等相关政策国家关法律法规法律法规支持体系包括：
1法律法规
（1）中华民国土理法
（2）中华民国城乡规划法
（3）中华民国环境保护法
（4）中华民国森林法
（5）中华民国老年权益保障法
（6）中华民国土理法实施条例
2政策文件
（1）国务院关加快发展养老服务业干意见（国发[2013]35号）
（2）关鼓励民间资参养老服务业发展实施意见（民发〔2015〕33号）
（3）****治区关加快发展养老服务业实施意见（新政发［2014］19号）
（4）关印发***市开展居家养老服务工作实施方案通知（库政办发〔2015〕143号）
3建设标准
（1）老年居住建筑设计标准（GBT503402003）
（2）老年建筑设计规范（JGJ1221999）
（3）老年养护院建设标准（建标1442010）
（4）居住建筑节设计标准（DB3310152009）
（5）公建筑节设计标准（GB 501892005）
（6）民建筑绿色设计规范 （JGJT 2292010）
（7）民建筑节水设计标准（GB505552010）
（8）室外水设计规范（GB 500132006）
（9）室外排水设计规范（GB500142006）(2011年版)
（10）建筑排水设计规范（GB 500152003）(2009版)
（11）气污染物综合排放标准（GB162791996）
（12）污水综合排放标准（GB89781996）
（13）国家方相关标准
728施工条件
项目施工场位置规模均已确定配套设施相完善周边道路排水电力通信网络等基础设施配套齐全
项目建设标准明确施工工艺简单建设难度般通项目招投标完全招技术力量雄厚拥先进施工技术施工设备施工企业承担项目施工务
第八章 项目建设方案
81建筑设计指导思想原
811建筑设计指导思想
老年居住建筑符合安全卫生济环保等求时满足老年生理心理两方面特殊居住需求具逐步提高老年居住质量护理水建筑设计超前性先导性原运新设计理念手法建设高起点高规格现代化性化特色新型老年公寓
812建筑设计基原
项目规划设计时应注重基原：
1空间布局体现老年性健康型安全性
2设备设施老年体尺度心理生理特点进行设计
3体现适性兼顾老顾者求空间具改造性
82项目总体规划方案
821项目组成
根项目方案构思项目老年公寓老年职工住宅楼停车库绿化道路广场配套设施等组成
822总面规划
1总体布置规划
（1）老年养护院建设标准（建标1442010）
（2）老年居住建设设计标准（GBT503402003）
（3）老年建设设计规范（JGJ1221999）
（4）城市道路建筑物障碍设计规范（JGJ50）
2总体布置基原求
（1）基原
面布置紧凑少占功区划合理交通便捷
道路系统应简洁通畅具明确方感识性避免车混行道路设计应保证救护车停楼栋出入口
应老年提供适规模绿休闲场宜留老年种植劳作场场布局宜动静分区老年运动健身动区供老年散步休憩静区适隔离静区设置花架座椅阅报栏等设施
老年居住建筑应阳光充足通风良视野开阔庭园相结合绿化造园宜组合干户外活动中心备设体育设施器材备设轮椅
专供老年停车位应相固定应建筑物活动场入口处轮椅者停车位应设置停车场出入口位置应配置国际通标准
（2）基求
总面设计应结合工程特点求注重节节节约水资源适应建筑发展求应结合然形周围环境域文脉建筑环境制宜确定规划指导思想力求新颖特色应崇尚然保护然植然水域水系然景观保护生态环境功分区应合理路网结构清晰线设计进行综合考虑统筹兼顾基建筑物布置应功取满足防火卫生求应考虑安全防火（防洪防害防滑坡等）措施
3总面布置
项目块位位***市106号区拥军路北侧块基呈长方形
1#职工住宅楼总面布置呈倒L型块北侧东侧布置2#住宅楼总面布置呈字型块南侧布置老年公寓总面布置呈字型块西侧布置3幢建筑围合起体现天合思想建筑围合区域布置中央广场集中绿化便室外活动
4交通组织
块设置入口位项目基东侧道路设置次入口位项目基西南角拥军路流入口进出通入口广场达建筑物车流入口次入口进入基部环路驶入车库
5绿化景观布置
景观设计入口处设置入口广场通布置叠水鲜花绿树矮墙草等景观元素建筑相连绿化设置设置建筑围合区域集中绿化环建筑外围绿化讲究天合建筑环境相融生焕发性魅力空间中移步换景刚性空间柔性空间谐交融利植物材料样性整环富层次感呈现风景通植物搭配反映季节变化注重发挥绿化整组团文生态中深层次作
83建筑方案
831建筑方案描述
建筑形态布局综合考虑块整体功空间环境交通组织然素相互协调关系设计充分考虑老年居住特征充分显示性化舒适化充分利建筑造型合理功布局创造出宁静舒适环境设计中建筑外观老年居住建筑特性追求简洁明快轻盈流畅充分利建筑身形体变化运柔淡雅色彩富韵律变化线条组合外观创造轻松宁静舒适气氛老年提供谐健康居住场
832 公工程
1排水工程设计
（1）设计
1）建筑水排水设计规范（GB500152010）
2）建筑设计防火规范（GB500162006）
3）动喷水灭火系统设计规范（GB500842001）（2005年版）
4）气体灭火系统设计规范（GB 5003702005）
5）建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）
6）室外水设计规范（GB500132006）
7）室外排水设计规范（GB500142006）
8）工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分（2002年版）
9）规范资料
（2）水工程
1）水源
工程生活消防水水源均采城市水室外供水道道路敷设覆土深度15米供水道径DN100DN160道采PP水网支状供水室外沟里水线应高点放气低点灌水线交错时应加套防护室水采建筑水聚丙烯承插热熔连接
2）水量预测
项目高日水量16735m3d时水量106m3h项目水量表61示
表61 水量估算表
序号
项 目
服务数面积
水定额
时间(h)
时变化系数
高日水量(m3d)
时水量(m3h)
单位
数量
单位
指标
1
建筑
881
Ld
150
24
12
13215
661
2
建筑
m2
223106
Lm2d
2
10
1
446
045
3
绿化道路广场浇洒
m2
7760179
Lm2d
2
6
1
1552
259
4
计
15213
964
5
未预见水量
1521
096
6
总计
16735
1060
3）供水方式
项目属低压水采市政水压直接供
（3）排水系统
1）排水量
项目污水量生活水量85计（扣绿化道路浇洒等水）项目高日排水量15028m3d
2）排水系统
项目采完全分流制雨雪水排入绿化带生活污水直接排入市政排水网排入污水处理厂进行处理
排水干高处低处布设采重力式排水排水径300材选PVC塑料粘接连接
2电气工程
（1）设计
1）民建筑电气设计规范（JGJ162008）
2）10KV变配电设计规范（GB5005394）
3）低压配电设计规范（GB500542011）
4）供配电系统设计规范（GB500522009）
5）建筑设计防火规范（GB500162014）
6）建筑物防雷设计规范（GB500572010）
7）建筑明设计标准（GB500342013）
8）公建筑节设计标准（GB501892005）
9）民建筑设计通（GB503522005）
10）关现行国家标准行业标准方标准
（2）负荷等级
项目消防电应急明消防水泵生活水泵等二级负荷余特殊求均采三级负荷
（3）供电电源电压
项目市政电网供电高压部分采路10KV电源低压部分引入路380V低压电源电缆埋直埋方式引入电点总配电箱
（4）负荷计算
表62 电负荷估算表
序号
项目
单位
数量
电指标（w㎡）
电负荷（kW）
1
建筑
㎡
1037792
40
41512
9
建筑
㎡
223106
10
2231
10
室外明
㎡
7760179
5
3880
11
合计
47623
项目设备实际总功率47623KW补偿功率数取09视功率529KVA项目选3台250KVA变压器变压器负载率705
（5）计量
1）建筑实行1套1表制分套设配电箱设备房设1公电计量间设公电总表箱单相表计三相表计分设表箱套设套箱装漏电保护器
2）配套房进户总箱设低压总计量表
3）方便物业部理公负荷楼层配电总柜分设置部计量
4）10KV高压开关柜选带五防装置SM6环网柜04KV低压选GCS1抽屉式低压屏变压器选SCB11型干式变压器
3燃气工程
根全国民建筑工程设计技术措施暖通空调·动力相关标准 项目气量2093MJ·年计算项目建成容纳700名老181名工作员计算项目年消耗天然气量2093MJ·年×881×1年18439万MJ512万m3
4供暖通风工程
（1）供暖设计
项目采源热泵散热器采暖系统道保温沟干采岩棉预制瓦块保温室外直埋道采聚氨酯保温皇甲壳保护长30米
（2）通风设计
水泵房空压机房吸引机房配电间采机械送排风系统
药房诊疗室消毒室理疗室等设机械排风系统（兼机械排烟系统）洗衣房卫生间设机械排风系统
餐厅炉灶设局部排气系统废气油烟净化排气
（3）防排烟设计
工程防烟楼梯间消防电梯合前室采然排烟系统
84工程方案
1设计求
根建筑抗震设计规范***市抗震设防烈度7度设计基震加速度值015g建筑抗震设防类重点设防类（乙类）安全等级二级基础设计等级乙级
2结构设计
项目建筑高5层1层属低层建筑耐火等级二级结构形式框架结构
第九章 节措施
91标准节规范
1中华民国节约源法
2中华民国生源法
3中华民国建筑法
4中华民国电力法
5节电理办法(国家贸委 国家发展计划委[2000])
6固定资产投资项目节评估审查指南（2006）（发改环资 [2007]21号）
7单位源计量器具配备理通(GB171672006)
8夏热冬冷区居住建筑节设计标准（JGJ134－2001）
9公建筑节设计标准 （GB501892005）
10建筑明设计标准(GB500342004)
11绿色建筑评价标准 （GBT503782014）
12建筑采光设计标准 (GBT50032013)
13绿色建筑技术导（建科[2005]199号）
14采暖通风空调设计规范
15外墙外保温工程技术规程 (JGJ1442008)
16绿色建筑评估标准 DBJT1011012005
17建筑水采暖工程质量验收规范 （GB502422002）
18通风空调工程施工质量验收规程 （GB502432011）
19建筑气候区划标准(GB5017893)
20采暖通风空气调节设计规范(GB500192003)
21建筑水排水采暖工程质量验收规范(GB502422013)
22全国民建筑工程设计技术措施节专篇（暖通空调动力）（2007）
23全国民建筑工程设计技术措施节专篇（结构）（2007）
24全国民建筑工程设计技术措施节专篇（水排水）（2007）
25全国民建筑工程设计技术措施节专篇（建筑）（2007）
26全国民建筑工程设计技术措施节专篇（电气）（2007）
27城镇燃气设计规范GB500282006
28综合耗计算通（GB25892008）
92建筑节措施
921建筑节措施
建筑设计节措施建筑体形系数外围护结构保温隔热等方面考虑
建筑面布置宜凹凸错落体形系数宜04符合浙江省居住建筑节设计标准（DB3310152009）求
建筑房间宜避开冬季导风夏季太阳热辐射利减少夏季太阳热辐射冬季获较日避开冬季导风春秋季节然通风
外墙优先选外保温系统砌体材料优先考虑保温类型砌块屋面采倒置式保温构造做法外墙屋面选耐火等级A级燃保温材料外围护结构规定性指标满足现行规范求时续设计需进行综合性指标动态权衡计算
922电气节措施
1供配电系统节
建议选节型变压器减少身空载损耗负载损耗
变配电变压器采Dyn11接线变压器容量三相衡负荷利利抑制三次谐波电流
采低压集中动补偿方式变配电低压侧设置动补偿装置补偿功率数09提高供电质量节约电
供电方案合理优化变压器负荷率量处济运行区间（6580）
电梯容量水泵空调机组设备应采变频控制
2明节
选高效率灯具光源荧光灯配电子镇流器单灯功率数09配镇流器应符合GB178962003规定效限值谐波含量应满足GB1762512003L级限值规定公部位应设工明电梯厅应急明外均采节熄开关
923排水节
1加强水泵运行理
水泵工作程中功耗：电动机轴功率线路损耗控制装置损耗机械损耗水泵基节电方法：减少运行时间采高效水泵设备（包括水泵电机传动装置控制装置等）减少水阻力变频器节电技术
2选节水型卫生洁具
（1）卫生洁具均采节水型低噪声产品坐便器水箱容积6Ls水水嘴采陶瓷芯等密封性限制出流率国家关质量检测部门检测合格节水水嘴
（2）公卫生间洁具采红外感应水嘴感应式洗阀便器便器等消长流水水嘴洁具
（3）生活采延时闭式出水阀装置节水型设备
（4）安装总计量时分水类型水单元安装分计量
924暖通空调节
1汽车库考虑时车库通风着火时排烟合风机选低噪高效双速风机低速档时排风
2汽车库排风系统设置根室CO气体浓度动控制风机运行节省时运行耗
3通风风机空调新风机单位风量耗功率Ws<032联式热泵空调系统
IPLV>36空调风绝热材料热阻>081(m2kw)全热交换器额定热回收效率>604机电产品均采低噪音低耗产品空调设备均采节产品风水空调设备保温采优质高效材料保温厚度满足节求
93耗计算
项目种类电天然气工质水种源折标系数根综合耗计算通（GB25892008）取定具体电力折标系数1229tce万kWh（量值）331tce万kWh（等价值）天然气折标系数取12143tce万m3（量值）水折标系数0 857tce万t m3（等价值）
1电力
根表71知项目年电量30440万kWh项目年耗电量折合标煤37411tce（量值）95277tce（等价值）
表71 年电量估算表
序号
项 目
电负荷（kw）
需系数
电时间
年电量
（万kWh）
日运行时间（h）
年运行天数（d）
1
建筑
41512
08
24
365
29091
2
建筑
2231
04
24
365
782
3
室外明
3880
04
10
365
566
4
合计
47623
30440
2天然气
根第632节知项目年消耗天然气总量512万m3项目年消耗天然气总量折合标煤6217tce
3水
根表72知项目年水量442万m3项目年水量折合标煤379tce
表72 年水量计算表
序号
项 目
高日水量（m3d）
需系数
年水天数（d）
年水量
（万t）
1
建筑
13215
080
365
386
2
建筑
446
040
200
004
3
绿化道路广场
1552
040
200
012
4
计
15213
402
5
未预见水量
1521
040
6
总计
16735
442
94耗指标分析
根综合耗计算通计算项目综合耗43628tce（量值）95656tce（等价值）详见表73示
表73 综合耗计算表
序号
源品种
单 位
消耗量
折标煤系数
折标煤(tce)
备注
1
电
万kWh
30440
1229tce万kWh
37411
量值
313tce万kWh
95277
等价值
2
天然气
万m3
512
12143tce万m3
6217
量值
3
水
万m3
442
0857tce万m3
379
等价值
合 计
43628
量值
95656
等价值
第十章 环境影响评价
101评价
1011环保法规文件相关资料
1中华民国环境保护法（2014年4月24日修订）
2中华民国环境影响评价法（2002年l0月）
3中华民国土理法（1998年8月修正）
4中华民国固体废弃物污染环境防治法 （2004年12月29日修订）
5中华民国气污染防治法（2000年4月修订）
6中华民国水污染防治法（2008年2月修订）
7中华民国环境噪声污染防治法（1996年10月29日修订）
8建设项目环境保护理条例（国务院令第253号1998年11月29日）
9中华民国水土保持法（2011年3月1日起施行）
1012技术规范标准
1环境空气质量标准(GB30952012)
2表水环境质量标准(GB38382002)
3建筑施工场界环境噪声排放标准（GB125232011）
4建设项目环境影响评价分类理名录（2014征求意见稿）
5建设项目环境风险评价技术导(HJT1692004)
6环境影响评价技术导 总纲（HJ212011）
7规划环境影响评价技术导 总纲（HJ1302014）
102项目建设运营环境影响
1021项目建设环境影响
项目建设程中环境产生影响包括：施工扬尘环境空气影响施工期水环境影响施工噪音环境影响施工固体废弃物环境影响施工期水土流失等环境影响
1施工扬尘环境空气影响
施工期间环境空气影响粉尘干燥表开挖钻孔产生粉尘部分悬浮空中部分风飘落附面建筑物表面开挖泥土堆砌程中风力较时会产生粉尘扬起装卸运输程中会造成部分粉尘扬起洒落雨水刷夹带泥土散布路面晒干车辆移动刮风次扬尘开挖回填程中会引起量粉尘飞扬建筑材料装卸运输堆砌程中必然引起洒落飞扬
施工程中粉尘污染危害性容忽视浮空气中粉尘施工员周围居民吸入会引起种呼吸道疾病粉尘夹带量病原菌传染种疾病严重影响施工员周围居民身体健康外粉尘飘扬降低见度易引发交通事粉尘飘落种建筑物树木枝叶影响景观
2施工期水环境影响
项目施工期水环境影响包括施工产生废水施工员产生生活污水施工产生废水暴雨表径流水施工废水暴雨表径流刷浮土建筑砂石垃圾弃土等会夹带量泥沙会携带水泥油类等种污染物水指开挖断面含水层排水施工废水包括开挖钻孔产生泥浆水机械设备运转冷水洗涤水混凝土搅拌机输送系统洗废水生活污水包括施工员盥洗水食堂水厕刷水
3施工噪音环境影响
施工期间噪声分机械噪声施工作业噪声施工车辆噪声中声环境影响机械噪声机械噪声施工机械造成挖土机械混凝土搅拌机水泥浇捣机等点声源施工作业噪声指零星敲撞击声吆喝声拆卸模板撞击声等瞬时突发性击性噪声施工车辆噪声建筑材料运输车辆发动机噪声轮胎噪声喇叭鸣笛噪声中鸣笛噪声汽车噪声中噪声源属交通噪声
4施工期固体废弃物环境影响
施工期间建筑工会产生量余泥渣土施工剩余废物料等妥善处理建筑固体废弃物会阻碍交通污染环境运输程中车辆注意清洁运输途撒漏泥土污染街道公路影响市容交通
5施工期水土流失环境影响
工程水土流失发生建设初期水土流失发生部位时堆土道路工程区造成水土流失危害表现：损坏水土保持设施降低水土保持功建设中原表植土壤结构造成破坏降低原表水土保持功加剧表水土流失
1022项目运营环境影响
项目营运期间污染源包括：
1 废气
项目运营期影响环境空气厨房烹饪油烟
2废水
项目营运期废水部产生生活污水医疗废水厨房油污水
3噪声
项目运营期噪声源配电房员噪声等预计声源强度60～80dB（A）采取般消声隔声绿化等措施噪声达国家标准环境影响较
4固体废弃物
项目营运期固体废弃物产生生活垃圾生活垃圾乱扔极影响生活环境
103环境保护措施
1031项目建设中环境保护措施
1施工期空气污染防治措施
施工程中产生粉尘周围环境空气影响降低程度建议采取防护措施：
（1）开挖钻孔程中应洒水作业面保持定湿度施工场松散干涸表土应常洒水防止粉尘回填土方时表层土质干燥时应适洒水防止粉尘飞扬
（2）加强回填土方堆放场理土方表面压实定期喷水覆盖等措施需泥土建筑材料弃渣应时运走宜长时间堆积
（3）运土卡车建筑材料运输车应规定配置防洒落装备装载宜满保证运输程中散落规划运输车辆运行路线时间量避免繁华区交通集中区居民住宅等敏感区行驶
（4）运输车辆加蓬盖离开装卸场前应先洗干净减少车轮底盘等携带泥土散落路面运输程中散落路面泥土时清扫减少运行程中扬尘
（5）项目混凝土搅拌机混凝土原料场生产程中产生粉尘应引起建设单位高度重视混凝土搅拌应设水泥储存罐砂石场配料仓搅拌机设置搅拌楼砂石场生产程中产生粉尘通喷水封闭式配料仓搅拌楼封闭式皮带输送机搅拌楼设置动吸尘机回收粉尘搅拌机水泥储罐排气口加装尘器粉尘达标排放
2施工期水环境污染防治措施
施工时产生泥浆水孔钻孔桩产生泥浆未处理意排放污染现场周围环境回填土堆放场施工泥浆产生点混凝土搅拌机输送系统洗废水应设置时沉沙池含泥沙雨水泥浆水沉沙池沉淀回涌水渗水施工泥浆水时沉淀池沉淀处理清液回工程
针施工员生活污水建议施工员充分利现食堂卫生设施生活污水严禁排放加强理建设施工期生活污水会周围环境造成影响
3施工期声环境污染防治措施
施工期间必须执行建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523－2011）中关规定国家环保总局相关规定建设施工单位施工前应环保部门申请登记抢修抢险作业生产工艺求者特殊求必须连续作业外禁止夜间进行生产环境噪声污染施工作业特殊求必须连续作业必须民政府者关部门证明必须公告附居民
运送建筑材料汽车等机移动声源施工单位应保护运输车辆技术性良部件紧固刹车尖声辆运输车均需安装完整效排气消声器量选先进施工工艺机械加强施工机械维修理保证施工运输车辆施工机械处低噪声高效率良工作状态建设期间采取封闭式施工加强周围相关单位居民沟通工作加强施工单位理提倡文明施工应充分利噪声指性衰减性合理布置声源位置噪声指安静求高区
4施工期固体废弃物污染防治措施
（1）施工单位必须严格执行关理办法规定办理余泥渣土排放手续获批准方指定受纳点弃土
（2）车辆运输散体物料废弃物时必须密闭包扎覆盖途漏
（3）选择弃土场应占农田江河水库选择山坳低洼带弃土场游设置导流沟
（4）弃土期应量集中避开暴雨期边弃土边压实弃土完毕应快复垦利
施工期产生废建材定分质分类收集利量循环利利收集外售做建设片清理片施工结束时建筑垃圾清理完毕影响区周边环境
5施工期水土流失防治措施
项目建设施工期间必须采取效防治措施进行控制水土流失建设项目整土程中建议明确弃土场具体点数量建挡土墙防止水土流失防意挖土弃置垃圾设计中应增设排水口石块混凝土砌沟渠侧面减少裸土质受刷施工中必须重视沉沙池建设施工排水路面径流沉沙池沉淀排出避免泥沙直接进入水体施工程工程弃方意弃置河流中岸边应弃指定弃土场弃土程应挡土墙高度分层排土分层压实减少弃土堆坡面
外切实加强项目外绿化建设施工开始时应进行绿化工作保证项目建成较高绿化率利加快生态环境恢复时挖方填方区进行植恢复工作兼防止水土流失维护景观双重作
1032项目运营环境保护措施
1废气
烹饪油烟需采环保部分认油烟净化设施处理废气浓度达饮食业油烟排放标准（GB184832001）单独道排放高空
2废水
室粪便污水化粪池处理厨房油污水隔油处理洗涤废水道排入市政污水网进入城市污水处理厂处理
3噪声
机械运行产生噪声源采取消声隔声减振措施道路两侧植树降噪项目建筑噪声源配电房员噪声等项目供老年建议需方采取吸音隔音效果建筑材料设备达降噪效果基础达老年求
4固体废弃物
生活垃圾实行分类收集存放收集集中交废品回收部门处理资源利回收固体废物环卫部门日清日运统处置
104环境保护设施投资
1041环境保护设施
环保设施治理工业商业服务行业生产营程中产生环境造成影响物质
达法定求需设备装置环境监测设备
治理物质形态分类废水治理设施废气治理设施废渣治理设施粉尘治理设施噪声治理设施放射性治理设施等设备功分类废水沉淀槽废水中槽滤(压滤)器离子交换柱活性碳吸附柱气体吸收(回收)塔蒸馏塔废渣堆放池(场)粉尘收尘(尘)器噪声消声器放射屏蔽装置取样器(工具)分析仪器等
1042环境保护设施投资
根国2015年1月1日开始施行环境保护法第41条规定：建设项目中防治污染设施应体工程时设计时施工时投产防治污染设施应符合批准环境影响评价文件求擅拆者闲置
项目环保投资582万元中垃圾收集系统17万元噪声处理202万元房间品消毒系统7万元废水排放前处理系统7万元消防系统7万元
第十章 劳动安全卫生消防
111危害素危害程度分析
1111隐患部位
项目隐患部位分建设期运营期两部分隐患部位危害程度示：
1建设期隐患部位
（1）废弃土石方时清理会造成施工场排水畅少雨季节风天气形成扬尘影响空气质量
（2）施工场警示标志标志明显造成非施工员车辆进入造成必事
（3）施工机械定期保养检修会造成设备突然失灵施工员造成伤害
（4）施工材料意堆放易燃易爆物品处置护严引发火灾爆炸伤亡等危险
（5）脚手架搭接牢易造成施工员高空坠落
2运营期隐患部位
（1）未定期供电设备做检修更换易引发触电火灾爆炸等事造成员伤亡
（2）未定期排水系统进行清理养护易造成排水系统畅影响环境卫生身心健康
（3）固体废弃物处理未作合理规划造成固体废弃物发酵固体废弃物堆放路边影响园区整体环境质量
（4）电梯未作定期检修保养易造成电梯失灵造成员伤亡等事
1112害物质种类危害性分析
1粉尘危害性分析
粉尘危害方面体环境生态衡产生影响严重程度取决粉尘物化性质粉尘量尘源周围情况
2固体废弃物危害性分析
固体废弃物建设中项目运营会产生固体废物环境污染源直接污染外常水气土壤媒介污染环境
3污水
污水建设运营程中会产生污水环境污染源直接污染外常水气土壤媒介污染环境
112安全设施
1施工单位必须设置专门劳动安全机构负责工程安全生产劳动保护设立岗位责制严格岗位培训作业员必须持证岗
2土石方施工期间严格规定规范规程施工开挖断面时支挡防护时做边坡处理开挖产生土石方必须运指定点存放意弃土存放
3施工期间类机械作业应关规定规程标准采取安全防护措施加强设备维护检修杜绝设备失检失灵带病运行种电气设备应配齐警示标志防设备载泄漏时产生燃烧漏电爆炸等现象造成员伤亡
4加强材料堆放运输理易燃易爆品毒害品存放应关部门申报批准存放点保方式设专负责理该类材料运输必须专车辆严格检查方发车装卸
113消防设施
1火灾危险性分析
（1）施工期火灾危险性分析
建筑施工现场般存放着量燃材料木材油毡纸沥青汽油松香水等材料部分存放条件较差建议仓库绝数堆放施工现场时数工存型设备安装甚时制造涉量气焊气割电焊等作业类作业产生飞火火星极易成着火源引发火灾事发生施工需消防通道常占阻断旦发生火灾消防车辆难接影响灭火救援外部分施工员未消防培训岗作业旦发生火灾防救力差
（2）运营期火灾危险性分析
布线时设计电量少选择电线截面较长时间电线绝缘部分已老化破损电气线路常漏电短路超负荷引起火灾敷设线路时留太接头长时间接头接线端处松动接触良接触处容易产生高温导致火灾电线受潮产生漏电火引起火灾
2消防措施设施
（1）施工期消防措施设施
1）施工期消防措施
建立健全消防安全网络消防安全理制度加消防理力度落实单位消防安全责建立消防安全理组织网络明确消防工作责体系层层负责责施工单位制订项消防安全理制度灭火应急预案开展定期防火检查巡查时消火灾隐患
落实施工现场燃物理制度强化火电气油理措施施工中量燃材料防止量堆积避免施工现场燃物助燃物相邻防止发生火灾扩损失时加强气焊电焊等特殊工种操作理严格遵守操作规程防止操作
2）施工期消防设施
时搭设建筑物区域100㎡配备210L灭火器型时设施总面积超1200m2应配专供消防太桶积水桶（池）黄沙池周围堆放易燃物品时木工间油漆间木机具间等25㎡配备灭火器油库危险品库应配备数量种类合适灭火器高压水泵应足够消防水源进水口般应两处室外消火栓应消防车道堆料场交通道路边缘设置消火栓间距离应
120m消防箱消防水长度满足25m求
（2）运营期消防措施设施
1）运营期消防措施
常老员工进行消防知识教育建立健全防火制度安全操作规程常进行防火教育救灾器材技术演练适时开展防火安全检查相关理员应加强线路检查维修防止线路老化负荷加造成短路引起火灾事发现火灾隐患求关部门负责马进行整改安全出口处应明显标志保持道路畅通楼醒目处应钉挂紧急情况疏散通道示意图根防火灭火需配置相应类数量消防器材设备设施
2）运营期消防设施
根建筑灭火器配置设计规范老年公寓建筑灭火器配置场危险等级严重危险级中建筑中规格手提式灭火器应较广泛公走道疏散楼梯间出入口门厅通室外出入口走道出入口设置疏散明疏散明灯具带蓄电池连续供电时间30分钟消火栓箱设置手动报警钮消防警铃
配备特殊室消防逃生设施室安装应急呼装置方便时动发出警报房间配备必保险绳手电筒简易防烟面具等老火灾时时救助逃生
项目行性研究报告
第十二章 组织机构力资源配置
121组织机构
合理确定项目组织机构科学配置力资源项目建设运营期服务工作正常进行提高劳动效率条件高效精简项目运作组织合理员配备尤关键岗位员素质保证项目成功实施运作条件
1项目建设期理单位组建方案
项目建设期间项目建设单位进行该项目理工作项目进行效规划决策组织协调控制定质量求控制工期投资总额资源限制环境条件圆满实现项目目标
2项目运营期理机构组建方案
项目运营期间项目建设进行项运营理实行院长负责制设综合办公室护理部勤保障部运营部等部门负责运营期间项理工作
122力资源配置
1221劳动定员数量技术素质求
1劳动定员数量
（1）高层理员
设院长名全面负责运营期间项工作
（2）中层理员
设副院长名理老年区日常事务
项目行性研究报告
（3）护理员
老分理型理型两类占50专业员老年提供专业康复治疗护理医疗等服务中理型老1：4名业员均服务4标准配置需专业员88名理型110标准配置需专业员35名项目运营期需护理员123名
（4）员
员老年提供行政办公勤保障医疗卫生消防保安等服务拟名业员均服务50标准项目运营期需员56名
综劳动定员合计181
2技术素质求
高级理员求较强行政理力技术理力知识面较广综合性强具医疗专业教育背景年级医院领导岗位工作历具良沟通技巧组织协调力较强团队协作力
中层理员求文化程度般学科具中级技术职称丰富相关工作验
财务员医疗员等般求科文化较相关工作验
行政员护理员等般求专文化具相应技
员求文化程度般职高初中具相关工作验
项目行性研究报告
1222职工工资福利
根国法律法规关事制度项目职工工资福利遇参湖州市工资福利标准基础项目需职工签订体现素质劳动合职工薪酬应符合职责工作业绩充分发挥职员力水
1223员工源招聘方式
1员工源：专业员包括行政财务等通市场进行招聘解决
2招聘方案：员招聘分二次进行通市场招聘解决项目建设期项目运营理员
第十三章 项目实施进度
131建设工期
保证工程质量利完成工程务必须合理安排项目工期握项目实施进度项目分前期决策规划设计工程招标工程施工交付等阶段
项目2012年9月开工建设2014年9月底竣工交付建设工期25月
132项目实施进度安排
1321项目前期进度安排
2012年9月前完成项目前期决策方案设计初步设计施工图设计项目招投标
1322项目施工进度安排
2012年9月完成土整
2012年10月2014年6月完成土建施工
2014年8月底前完成工程装修室外工程
2014年9月完成竣工验收工作
第十四章 投资估算资金筹措
141投资估算
1．国家发改委建设部发布建设项目济评价方法参数（第三版）
2．投资项目行性研究编制指南
3．实际建筑投资定额
4．国家现行关费定额费率标准
5．项目技术济指标
6．类似工程单价指标
142投资估算范围
项目投资估算范围项目基建筑安装工程室外市政工程等产生工程费工程建设费预备费项目需铺底流动资金
143建设投资估算
估算项目总投资6500万元中建设投资约621069万元（工程费547699万元工程建设费43795万元预备费29575万元）铺底流动资金28932万元
表141 项目投资估算表
序号
分部分项工程名称
单位
工程量
单位指标（元）
合计（万元）
备注
工程费
547699
（）
建筑工程
355852
11
建筑
㎡
1037792
2655
275534
12
建筑
㎡
223106
3600
80318
（二）
设备购置安装工程
142591
21
排水工程
㎡
1260898
60
7565
22
强电工程
㎡
1260898
140
17653
23
弱电工程
㎡
1260898
80
10087
24
消防工程
㎡
1260898
70
8826
25
通风工程
㎡
223106
70
1562
26
源热泵
35000
27
设备购置
61898
合
（三）
室外工程
49256
31
室外市政工程
㎡
1003712
240
24089
32
绿化道路硬化
㎡
7760179
270
20952
33
围墙门
ｍ
44082
956
4214
二
工程建设费
43795
21
建设理费
19059
211
建设单位理费
万元
6777
212
建设理费
万元
6282
213
工程监理费
万元
60
合
22
前期咨询费
2649
221
项目建议书
万元
883
222
行性研究报告
万元
1766
23
勘察设计费
105
231
勘察费
万元
20
合
232
设计费
万元
85
合
24
环境影响评价费
万元
229
25
劳动安全卫生评价费
万元
005
274
26
场准备时设施费
万元
080
4382
27
工程保险费
万元
030
1643
28
市政公设施费
3000
29
建设费
2059
三
预备费
29575
31
基预备费
5
29575
四
建设投资静态部分
621068
五
铺底流动资金
28932
六
总投资
6500
144资金筹措
项目总投资6500万元中20政府方社会资方出资余80项目公司筹措
第十五章 财务评价
151财务评价
1国家发改委颁发建设项目济评价方法参数第三版
2关印发<政府社会资合作项目财政承受力证指引>通知（财[2015]21号）
3国家现行项法律法规税收政策
152基础数参数选取
1税费
根国务院关加快发展养老服务业干意见（国发[2013]35号）养老机构提供养护服务免征营业税根营改增相关政策项目免征增值税土税车船房产税城镇土税车船税税等
2项目计算期选取
项目财务评价计算期30年包括建设期运营期建设期1年（2016年）运营期29年（20172045年）
3财务基准收益率设定
根建设项目济评价方法参数（第三版）结合项目实际情况项目财务评价基准收益率取7
4折现率确定
根建设项目济评价方法参数（第三版）般项目推荐折现率8特殊项目（含超长期项目）折现率应低
6
根关印发<政府社会资合作项目财政承受力证指引>通知（财[2015]21号）第十七条：年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份参期方政府债券收益率合理确定结合**2015年十年期债券利率3142016年十年期债券利率308结合项目特点行业实际项目财务评价折现率取5
153项目总成测算
1 原材料费：入住老准备伙食发生粮油肉蛋奶等产生费暂定400元月考虑物价涨等素年3增长率计算
2 燃料动力费：根****治区民政府关加快推进社会养老服务体系建设意见（新政发［2012］87号）项目水电燃气暖气均采居民户价格查巴州区***市相关文件居民水价格154元m³居民电价格054元m³居民气价格13元m³居民供暖价格185元㎡考虑居民公事业政府定价项目水电暖气暂考虑10年增长10计算
3 职工工资福利费：高层理员5000元月护理行政等员3500元月消防保卫员3000元月考虑工成涨等素年2增长率计算
4 修理费：固定资产原值1计提
5 费：理费等项目年费暂年职工工资福利费
10计算
6折旧费摊销费：项目拟采取PPP模式BOT模式实施根企业会计准相关条款解释养老资产全部作形资产入账运营期末全部摊销完毕残值0项目运营期29年项目年均摊销费214万元
7财务费：项目银行款产生财务费
154项目收入测算
1 项目额定床位数700张考虑该类项目实际情况年运营床位入住率：运营第15年60第610年80第11年开始92计算
2 项目收入：养老床位收入物业收入停车费收入等考虑物业停车等收入较少方便测算考虑部分收入成相抵消项目收入考虑入住老月缴费额床位收入暂定1800元月考虑入住群体结合市场素月缴费额5年增长50元计算
3 政策补贴：****治区民政府关加快推进社会养老服务体系建设意见（新政发［2012］87号）项目获补贴开办补贴运营补贴
（1）开办补贴：床位数达100张核定床位数治区财政予张床位次性开办补助5000元分三年完成项目获补贴5000*700350万元项目财务评价运营期2017年开始2015年2016年已获次补贴包含次财务测算范围
（2）运营补贴：民办养老机构入住满月老实际占床位数量予月100元运营补贴治区县（市区）承担50
155项目收支缺口
附表123出：传统投资模式然项目根政策文件已获定补助然法弥补项目年收入支出间差额缺口收支缺口需考虑政府差额补贴保证项目正常运营正项目采PPP模式
项目年财政补贴需满足财政承受力证相关条件通财政承受力评估具体财政补贴金额详见财政承受评估报告
附表格：
表1总成费表
表2收入计算表
表3项目收支缺口表
第十六章 社会评价
161项目社会影响分析
1项目区区居民收入影响
短期项目实施会增加政府税收间接增加居民收入建设期牵涉建设理企业建筑施工企业建筑材料供货商装修装饰材料供货商等运营期牵涉家电生产销售企业家具生产销售企业物业理公司等形成强产业链长远项目建设促进居民业增加居民收入综述项目建设运营居民收入较强相关性构建社会义谐社会具重意义区居民收入影响正面影响
2项目区居民生活水生活质量影响
项目定位目前南疆投资规模集养老服务康复保健休闲娱乐体综合性养老机构四合院楼房单间标准间间套间家庭式套房高端养老项目宜居宜游智文绿色设计理念进行规划设计旨老年提供安静舒适居住环境提高老年居住水生活质量保障老年身心健康着积极影响时解决年轻工作繁忙没充裕时间陪老造成心理压力问题提高年轻生活质量着积极意义项目建设实施居民生活水生活质量影响正面影响
3项目区居民业影响
项目建设规模较建设期需量建筑施工员定数量工程技术员财务员理员等运营期需定数量理员财务员技术员医务员护理员保健员保洁员保安等居民业提供机会增加业岗位解决部分居民业问题长期项目建设促进济发展拓宽业渠道综述项目区居民业影响正面影响
4项目区利益群体影响
项目建设运营受益群体项目建设相关方项目业方老年等项目建设程中工程咨询造价设计监理施工等建设相关方陆续参加项目建设中带动业环境职工带利益时推动城市发展做出定贡献项目建成园公寓采床位出租运营模式项目业方获定济效益项目建成入住老年获安静舒适生活环境项目区受益群体影响正面
5项目区弱势群体利益影响
弱势群体指老孩妇女残疾员等项目针老年进行开发养老项目集养老服务康复保健休闲娱乐体综合性养老机构安静环境舒适生活需安享晚年老年福音项目区老年影响正面
6项目区文化教育卫生影响
项目建设期施工噪声运输车辆产生噪声项目周边居民定影响施工扬尘项目周边空气环境造成定影响施工期采低噪声机械注意日常维护采取时性隔声降噪措施影响降低调整搅拌场洒水抑尘等措施减轻环境空气影响固体废弃物采分类收集时清运措施等类影响施工期结束然消失项目运营卫生环境影响生活垃圾通垃圾分类收集时清运措施保区整洁项目区卫生影响负面通采取定措施影响降低
7项目基础设施社会服务容量城市化进程影响
项目建设期间需交通供电供水市政等部门配合避免社会基础设施公服务造成定压力例路面交通流量环境容量定影响项目建成定程度完善基础设施增加社会服务容量推进城市化进程时基础设施社会服务容量产生定压力素均需纳入城市基础设施发展规划建设中考虑
8项目区少数民族风俗惯宗教影响
项目位少数民族区建设期运营期充分考虑尊重少数民族风俗惯生活方式推行宗教等政策引发民族矛盾宗教纠纷影响社会安定
162项目互适性分析
1利益群体项目态度参程度
项目业方***市老年数量养老机构现状等充分调查分析基础立意项目业方项目建设设施信心项目建成入住老年提供优美舒适生活环境老年群体支持项目实施完善基础设施起促进作政府相关部门项目建设运营持支持态度综项目利益群体均项目持支持态度
2级组织项目态度支持程度
***市民政局项目单位积极督促项目建设单位组建项目建设理组确保项目建设利推进供水供气电力通信交通环保安全城市规划等部门项目建设运营予支持配合外居民发组织志愿者服务等组织协助交警指挥交通建设期间交通疏导做出贡献级组织项目非常支持
3方技术文化状况项目适应程度
项目立意已家建设单位表示愿意承揽项目建设理务***市居民整体文化素质较高文化状况项目建设运营理念匹配方技术文化状况项目适应性较强
163社会评价结
通项目社会影响分析项目互适性分析社会风险分析社会评价结：
1项目社会影响分析项目社会影响基正面影响项目建设期间施工噪音施工占道等负面影响通采取定措施会降低会着施工结束消失
2项目区互适性分析利益群体项目持支持态度级组织会项目建设提供支持配合项目建设互适性
3项目社会影响互适性分析项目社会风险
4项目建设提供较业机会增加居民收入完善区域基础配套设施提升居民生活水加快城市化进程促进区域济发展终实现济效益社会效益统
综项目建设具良社会行性
第十七章 风险分析
171项目风险素识
1711然风险
然环境风险项目理特征然风景条件老年公寓项目开发带风险老年公寓项目然环境风险包括：然灾害质貌然风光等方面风险然环境形成成千万年前具变性稳定性等特点老年公寓作特殊建设项目仅具位置固定性等特点适合老年生活然环境更高求老年公寓开发项目需重视然环境风险
1712政策风险
政策风险国家区域政策潜变化老年公寓项目建设开发营风险老年公寓项目政策风险包含：产业政策土政策税收政策金融政策等方面老龄化日益严重天政府老年公寓等老年住宅项目政策走成社会力量进行老年公寓规模化开发指路灯政策风险老年公寓项目具较影响
产业政策产业政策政府实现定济社会目标产业形成发展进行干预政策综合功市场缺陷进行弥补资源效配置
土政策土作种生资源建设项目开发基础土政策建设项目产生截然影响
税收政策市场济环境产税收国家进行产市场调节重手段包括增值税契税城市维护建设税等老年公寓优惠税收政策利降低项目开发成提高盈利水降低开发营税收风险
金融政策老年公寓项目投资回收期长宽松信贷政策老年公寓项目融资营获取足够资金支持利项目成功进行信贷政策紧缩时企业缺乏资金源资金链断裂导致项目风险
外老年公寓项目政策风险中逐步涉环保政策节政策拆迁政策规划等相关风险
1713济风险
济风险济关类确定素造成风险造成济风险源较整社会区济发展水等外部素企业部费控制等部济风险济素国家项目具较重影必须老年公寓济风险素加重视老年公寓项目开发济风险包含容区济发展水风险融资费价格通货膨胀风险等
区济发展水风险老年公寓费数老年离退休金子女赡养费等支付区济发展水直接决定费支付性强弱
融资风险项目政策推进离开资金力支持资金筹集融通成投资者需解决重问题
费风险老年公寓项目建设标准高普通住宅特点决定成相高普通住宅建设程中应制定合理成规划成计划计划项成进行严格控制保证成目标
产品价格风险老年公寓产品定价高会出租率入住率降低项目资金回收困难定价低老年公寓价值合理体现长期营投资回报带困难
通货膨胀风险老年公寓通货膨胀风险表现建设期营期
济老年公寓项目合形式利率汇率财务资金水等方面具风险
1714市场风险
老年公寓项目市场风险系列市场相关确定素发生变化带风险包括市场供需认知竞争力风险
供需风险目前国老年住宅市场呈现出明显需求供应足情况老年公寓开发者利
认知风险指老年消费者老年消费者老年家庭老年公寓认知接受程度确定性导致风险
竞争力风险体现两方面老年公寓住宅公寓竞争二老年公寓项目间竞争
1715技术风险
技术风险系列老年公寓实施关确定素带风险包括：项目选址风险规划设计风险配置风险等
项目选址风险根老年需求分析项目选址般郊闹中取静城市居住区老提供宁静适宜生活环境便利社会活动
规划设计风险达方便老生活目针老行动便特点老年公寓进行规划设计
配置风险着社会济发展老年需求越越高老年公寓应集居住文化休闲娱乐学健身健身体现代化养老设施
1716理风险
老年公寓营理分先源项目正常运营影响种确定素包括老年公寓营理者水服务质量等方面
营理者水公司机构理者水限度决定企业项目成败
服务水满足老年养老需求老年公寓应老年提供满足老年求基特色服务
营理方面老年公寓项目理机制名誉等方面寻定风险
172风险程度分析
1721风险等级划分
老年公寓项目开发风险相模糊概念进行风险分析时受社会济政策环境等方面影响方面包含确定素素风险评价终结果影响难准确描述表明老年公寓风险系统具明显层次性模糊性模糊层次分析法应奠定基础
通老年公寓项目开发程中出现风险素分析运层次分析法设计风险评价指标体系确定权重应模糊评价法建立老年公寓项目开发风险综合评价系统充分体现评价素评价程模糊性减少观臆断弊端纯数学方法更符合实际
老年公寓项目开发系统影响素众素间互相关联互相影响选择合理恰反映风险水指标建立科学合理评价指标体系进行风险客观分析关键指标体系建立应遵循基原系统性科学性适性通性等原
风险划分等级前先风险两属性――风险损失风险发生性（概率）进行分级般说风险损失分较般较五类风险发生性粗略分较般较五类
1722风险评估方法
表151 老年公寓开发风险综合评价模型
建立层次结构
目标层标准层指标层
综合评价
低层次高层次逐渐进行进行目标层评价
单素评价
模糊矩阵权重量运算
构造模糊评价矩阵
专家分建立素集评语集模糊评价矩阵
模糊综合评价法计算综合评价指
确定素集评语集
致性检验
确定致性指标计算致性率进行判断
层次单排序
确定特征值特征量划量
构建判矩阵
确定素相重性标度专家分建立判矩阵
老年公寓模糊层次风险评价模型
层次分析法确定指标权重
建立层次结构
目标层标准层指标层
老年公寓模糊层次风险评价模型
层次分析法确定指标权重
构建判矩阵
确定素相重性标度专家分建立判矩阵
层次单排序
确定特征值特征量划量
致性检验
确定致性指标计算致性率进行判断
模糊综合评价法计算综合评价指
确定素集评语集
构造模糊评价矩阵
专家分建立素集评语集模糊评价矩阵
单素评价
模糊矩阵权重量运算
综合评价
低层次高层次逐渐进行进行目标层评价
结合老年公寓特异性风险影响分析采专家确定方法邀请老年公寓项目关政府企业高校等方面专家项目风险素进行分析确定项目开发风险素六类20项（然灾害风险质貌风险然风光风险产业政策风险土政策风险税收政策风险金融政策风险区济发展水风险融资风险费风险价格风险通货膨胀风险市场供需风险认知风险竞争力风险项目选址风险规划设计风险配置风险营理者水服务质量）建立风险评价指标体系
指标体系建立基础章重点研究模糊层次分析模型建立程步骤建立层次结构建立两两较判矩阵层次单排序致性检验确定权重确定素集评语集构造模糊评价矩阵单素评价综合评价
173防范降低风险措施
1项目实施阶段风险防控措施
（1）建议项目准备阶段高度重视项目阶段引起
社会稳定风险进步优化设计方案削减项目周边居民企业类组织负面影响发生社会稳定风险事件发生性降低点
（2）建议加强施工理选择具备相应资质信誉度高
良信记录施工企业相关设计施工监理等合制定中明确社会稳定风险责条款明确采取防止风险发生措施确保施工期间劳动安全环境保护等措施落实处
（3）项目建设期间施工单位应充分利时道路量减少
交通量较现市政道路影响
（4）施工单位加强土方车辆理确保文明开车防止渣
土掉落坚决杜绝道路行身安全威胁
（5）项目建设程中应合求时足额支付项目工程进度款确保项目资金位时解决工程量计量已完工程质量异议避免资金问题引起劳资纠纷
（6）施工单位签订合时明确工体项目承包单位专业分包队伍避免层层分包导致理缺失求施工单位正规劳务派遣公司派遣农民工外 必须包括专业分包队伍带农民工签订劳动合建议执行农民工工资支付保障金制度项目开工前施工单位收取工资支付保障金制约施工单位工资支付行监督检查施工单位执行农民工劳动合分包方施工合监督承包方工资发放事先掌控矛盾激化信息提前排解
2项目运营阶段风险防控措施
（1）安全风险应
项目安全确保老年居住安全养老院安全风险应建筑结构安全措施项目整体消防设计考虑等进行风险防范布置完善消防系统火灾动报警系统火灾监控系统火灾现场检测报警消防检测设施等
（2）环境风险应
建设单位坚持做污染源环境质量环境监测工作年监测结果做成报告公众公布公众时解项目周围环境质量变化情况项目建设单位应设立较完善环境理体系 制定科学环保工作标准理标准规章制度设立环境保护机构专职环保理员全面负责项目环保理工作
（3）营理风险应
项目丰富验单位合作开发充分利先进理方法验营理风险相降低时结合土风情适调整理方法手段项目服务员水采取培训标准等制定等
第十八章 研究结建议
181结
根行性研究报告章节述***市荣光养老院项目迎合养老事业十三五发展规划相关政策提高*****市养老设施服务具体措施实现济社会持续发展重举措构建谐社会必然求项目现养老机构床位普率基础进步提高中高端养老产品项目建设仅应社会老龄化实现社会济持续发展需时提升***市整体形象保障老年养老环境重措施更促进***市社会济发展老年生活质量改善区济发展着双赢意义
时项目建设需资源资金技术环境法律等诸条件均已具备项目建成运营通项目身运营政府行性缺口补助财务具持续性着显著社会效益
综述项目采PPP模式行
182建议
1项目建设单位抓紧项目前期准备工作争取早日开工保证项目期投入运营
2建立完善施工监督机制通招投标引进高素质施工监理队伍充实施工监理队伍设备技术力量做施工程中材料检测实验工作加强工程监理确保工程质量
3做施工组织设计施工项目施工方案切合实际严格施工规范施工操作规程技术求进行施工明确级施工员岗位职责时质完成阶段工程务
4充分利块区域优势景观资源知名专业设计公司中介顾问公司合作强强联合造中高端养老品牌制定合理市场营销方案扩媒体宣传注重营销推广保证项目利运营
表1总成费表
年份
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
原材料
20765
21388
22029
22690
23371
32096
33059
34051
35072
36124
燃料动力费
12188
12188
12188
12188
12188
16250
16250
16250
16250
16250
职工工资福利费
46230
47155
48098
49060
50041
68056
69417
70806
72222
73666
修理费
6211
6211
6211
6211
6211
6211
6211
6211
6211
6211
费
4623
4716
4810
4906
5004
6806
6942
7081
7222
7367
营成
90017
91657
93336
95055
96815
129419
131879
134398
136977
139618
折旧费
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
摊销费
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
利息支出
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
总成费
111433
113073
114752
116471
118231
150835
153295
155814
158393
161034
续表
年份
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
原材料
42789
44073
45395
46757
48160
49605
51093
52626
54204
55831
燃料动力费
20556
20556
20556
20556
20556
20556
20556
20556
20556
20556
职工工资福利费
86411
88139
89902
91700
93534
95404
97312
99259
101244
103269
修理费
6832
6832
6832
6832
6832
6832
6832
6832
6832
6832
费
8641
8814
8990
9170
9353
9540
9731
9926
10124
10327
营成
165229
168414
171675
175015
178435
181937
185524
189198
192961
196814
折旧费
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
摊销费
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
利息支出
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
总成费
186645
189830
193091
196431
199851
203354
206941
210614
214377
218230
续表
年份
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
原材料
57505
59231
61008
62838
64723
66665
68664
70724
72846
燃料动力费
22612
22612
22612
22612
22612
22612
22612
22612
22612
职工工资福利费
105334
107441
109589
111781
114017
116297
118623
120996
123416
修理费
7515
7515
7515
7515
7515
7515
7515
7515
7515
费
10533
10744
10959
11178
11402
11630
11862
12100
12342
营成
203500
207542
211683
215924
220268
224718
229277
233947
238730
折旧费
000
000
000
000
000
000
000
000
000
摊销费
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
000
利息支出
000
000
000
000
000
000
000
000
000
总成费
224916
228958
233099
237340
241684
246135
250693
255363
238730
表2项目收入计算表
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
1营业收入
907
907
907
907
907
1243
1243
1243
1243
1243
续表
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
1营业收入
1277
1468
1468
1468
1468
1507
1507
1507
1507
1507
续表
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
1营业收入
1546
1546
1546
1546
1546
1584
1584
1584
1584
表3项目收支表
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
营业收入
90720
90720
90720
90720
90720
124320
124320
124320
124320
124320
销售税金附加
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
增值税
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
总成费
111433
113073
114752
116471
118231
150835
153295
155814
158393
161034
收支缺口
20713
22353
24032
25751
27511
26515
28975
31494
34073
36714
续表
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
营业收入
127680
146832
146832
146832
146832
150696
150696
150696
150696
150696
销售税金附加
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
增值税
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
总成费
186024
189209
192470
195810
199230
202733
206320
209993
213756
217609
收支缺口
58344
42377
45638
48978
52398
52037
55624
59297
63060
66913
续表
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
营业收入
154560
154560
154560
154560
154560
158424
158424
158424
158424
销售税金附加
000
000
000
000
000
000
000
000
000
增值税
000
000
000
000
000
000
000
000
000
总成费
223612
227654
231795
236036
240380
244830
249389
254058
237426
收支缺口
69052
73094
77235
81476
85820
86406
90965
95634
79002
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
目 录
目 录 1
第章 项目概况 1
11项目概况 1
12PPP项目行性研究报告编制 2
13研究结 4
第二章 项目PPP模式介绍必性行性分析 5
21 项目PPP模式介绍 5
22 项目采PPP模式必性 6
23 项目采PPP模式行性 8
第三章 物值评价 10
31项目运作模式 10
32项目风险素识分析 11
33物值定性分析 16
34物值定量分析 19
第四章 财政承受力评估 26
41支出测算 26
42力评估 29
第五章 项目建设背景必性 32
51项目建设背景 32
52项目建设必性 39
第六章 项目市场分析 42
61市场现状调查 42
62市场需求分析预测 46
63市场竞争力分析 49
第七章 项目选址建设条件 52
71项目选址 52
72建设条件 53
第八章 项目建设方案 59
81建筑设计指导思想原 59
82项目总体规划方案 59
83建筑方案 62
84工程方案 67
第九章 节措施 68
91标准节规范 68
92建筑节措施 69
93耗计算 72
94耗指标分析 73
第十章 环境影响评价 74
101评价 74
102项目建设运营环境影响 75
103环境保护措施 77
104环境保护设施投资 81
第十章 劳动安全卫生消防 83
111危害素危害程度分析 83
112安全设施 84
113消防设施 85
第十二章 组织机构力资源配置 88
121组织机构 88
122力资源配置 88
第十三章 项目实施进度 91
131建设工期 91
132项目实施进度安排 91
第十四章 投资估算资金筹措 92
141投资估算 92
142投资估算范围 92
143建设投资估算 92
144资金筹措 94
第十五章 财务评价 95
151财务评价 95
152基础数参数选取 95
153项目总成测算 95
154项目收入测算 96
155项目财务评价报表 97
156项目财务评价结 98
第十六章 社会评价 99
161项目社会影响分析 99
162项目互适性分析 101
163社会评价结 102
第十七章 风险分析 104
171项目风险素识 104
172风险程度分析 107
173防范降低风险措施 109
第十八章 研究结建议 112
181结 112
182建议 112
第章 项目概况
11项目概况
111项目名称
***市荣光养老公寓
112项目单位
单位：***市民政局
113项目拟建点
项目建设点位*****市106号区拥军路北侧
114项目建设实施进度
项目2012年8月完成项目前期施工准备工作2012年9月20日正式开工建设2014年9月15日竣工验收现已投入试运营
115项目建设容规模
项目建设容：职工住宅楼2幢（1#2#）老年公寓楼1幢项目基建构筑物市政配套设施等
项目建设规模：项目总面积1003712m2总建筑面积1260898m2中1037792m2223106m21#2#职工住宅楼均5层1层老年公寓4层1层设备房库房等
116投资估算资金筹措
项目总投资6500万元中20政府方社会资方出资余80项目公司筹措117项目技术济指标
建设技术济指标
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
总面积
m2
1003712
2
总建筑面积
m2
1260898
21
建筑
m2
1037792
211
1#职工住宅楼
m2
454095
5F
212
2#职工住宅楼
m2
180983
5F
213
老年公寓
m2
402714
4F
22
建筑
m2
223106
1F
3
建筑占面积
m2
227694
4
建筑密度
2269
5
容积率
103
6
绿化道路广场面积
m2
776018
投资济技术指标
1
建设投资静态
万元
621069
11
工程费
万元
547699
12
工程建设费（含土费）
万元
43795
13
预备费
万元
29575
2
铺底流动资金
万元
28932
3
总投资
万元
6500
12PPP项目行性研究报告编制
1规划政策
（1）国务院关加快发展养老服务业干意见（国发[2013]35号）
（2）关政府做购买养老服务工作通知（财社〔2014〕105号）
（3）关鼓励民间资参养老服务业发展实施意见（民发〔2015〕33号）
（4）国家开发银行关开发性金融支持社会养老服务体系建设实施意见（民发〔2015〕78号）
（5）****治区民政府关加快推进社会养老服务体系建设意见（新政发［2012］87号）
（6）****治区关加快发展养老服务业实施意见（新政发［2014］19号）
（7）关印发***市开展居家养老服务工作实施方案通知（库政办发〔2015〕143号）
2标准规范
（1）老年居住建筑设计标准（GBT503402003）
（2）老年建筑设计规范（JGJ1221999）
（3）老年养护院建设标准（建标1442010）
（4）居住建筑节设计标准（DB3310152009）
（5）公建筑节设计标准（GB 501892005）
（6）民建筑绿色设计规范 （JGJT 2292010）
（7）民建筑节水设计标准（GB505552010）
（8）室外水设计规范（GB 500132006）
（9）室外排水设计规范（GB500142006）(2011年版)
（10）建筑排水设计规范（GB 500152003）(2009版)
（11）气污染物综合排放标准（GB162791996）
（12）污水综合排放标准（GB89781996）
（13）全国民建筑工程设计技术措施节专篇（结构）（2007）
（14）全国民建筑工程设计技术措施节专篇（水排水）
（15）全国民建筑工程设计技术措施节专篇（建筑）
（16）全国民建筑工程设计技术措施节专篇（电气））
（17）城镇燃气设计规范GB500282006
（18）综合耗计算通（GB25892008）
（19）国家方相关标准
3批复文件
（1）建设项目环境影响登记表批复（库环控函201352）
（2）建设批准书
（3）建设规划许证
（4）建设工程规划许证
（5）建筑工程施工许证
（6）消防验收意见书
（7）消防备案证
（8）竣工验收备案表
（9）审计报告
4
（1）投资项目行性研究编制指南
（2）建设项目济评价方法参数
13研究结
1项目采PPP模式建设必
项目建设提供老龄口化社会养老保障养老服务完善老龄事业发展机制需适应老年口日益增口老龄化进程加快完善国社会养老服务体系需
填补巨老龄市场需求缺口满足老年性化养老服务需
项目采PPP模式建设利拓宽融资渠道效缓解财政压力促进投资体元化提高养老设施运营效率服务水风险分配更加合理
项目采PPP模式建设必
2项目采PPP模式建设行
目前项目基建设结束已投入试运营建设期间基风险：选址交通公设施条件等已存前级政府密集出台量政策文件支持鼓励民间资参养老服务机构建设运营PPP模式诸领域广泛应社会资参养老事业积极性提高项目已通物值评价财政承受力评估
项目采PPP模式建设行
第二章 项目PPP模式介绍必性行性分析
21项目PPP模式介绍
***市民政府（简称市政府）授权***市民政局（简称市民政局）作项目项目实施机构负责项目具体实施包括项目实施方案编制报批采购合编制组织政府采购谈判合签署项目执行项目移交等工作
项目拟采PPP模式法选择合适方式引入社会资具体运作方式BOT（建设—运营—移交）特许营期限30年
图1：项目模式结构图
具体：
（1）市民政局作项目实施机构法选定社会资政府方出资代表社会资约定例出资成立项目公司（SPV）
（2）市民政局项目公司正式签署特许营协议授予项目公司项目特许营权
（3）特许营期限项目公司负责项目投资建设运营维护理通提供养老服务获运营收入财政行性缺口补助收回投资获合理回报
（3）特许营期届满项目公司项目设施偿完移交市民政局政府指定机构
22项目采PPP模式必性
PPP英文PublicPrivatePartnership简称英文直译意思公私合作（合营）伙伴关系国务院关创新重点领域投融资机制鼓励社会投资指导意见（国发〔2014〕60 号）正式确定名称政府社会资合作
针PPP模式国务院办公厅转发财政部发展改革委民银行关公服务领域推广政府社会资合作模式指导意见通知国办发〔2015〕42号财政部发关推广运政府社会资合作模式关问题通知 财金[2014]76号政府社会资合作模式操作指南（试行）财金[2014]113号等文件国家发展改革委发关开展政府社会资合作指导意见发改投资[2014]2724号系列文件开展PPP模式指明方明确路径规范行时2016年1月政府社会资合作法（征求意见稿）公开发布目前已结束立法意见征求PPP模式通立法进步进行规范保障
政府说PPP项目中投入传统方式投入两者间差值政府采PPP方式收益社会投资者说通营权参基础设施项目建设建成通参运行中获相应报酬认***市荣光养老院项目采PPP模式适合该项目采PPP模式传统融资模式相点优势
221利拓宽融资渠道效缓解财政压力
通PPP模式社会资开放基础设施公服务领域拓宽养老服务融资渠道形成元化持续资金投入机制效缓解政府财政压力通整合社会资源盘活存量资激发民间投资活力提升济增长动力加快推进养老服务建设
222 促进投资体元化
社会投资者提供资产服务政府部门提供更资金技术促进投融资体制改革时社会投资者参项目推动项目施工运营理程等方面革新提高办事效率传播先进理理念验
223利提高养老设施运营效率服务水
市场竞争机制引入社会资参养老项目建设运营充分发挥社会资专业理优势实现资源优化配置效利提高养老服务设施运营效率服务水社会公众提供更高质量养老服务
224 风险分配更加合理
PPP模式遵循优承担原力处理方承担风险项目初期实现风险分配时政府分担部分风险风险分配更合理减少社会投资者风险通更加合理分配风险终实现风险分担优化
23项目采PPP模式行性
231 政府力鼓励支持民间资参养老服务
国家发改委关开展政府社会资合作指导意见（发改投资[2014]2724号）关公服务领域推广政府社会资合作模式指导意见通知（国办发〔2015〕42号）关鼓励民间资参养老服务业发展实施意见（民发〔2015〕33号）关进步做养老服务业发展关工作通知（发改办社会[2015]992号）等政策文件先提出医疗卫生养老教育文化等公服务领域鼓励采政府社会资合作模式吸引社会资参支持采取股份制股份合作制PPP（政府民间资合作）等模式建设发展养老机构实施健康养老服务’重工程中积极利新政策工具鼓励政府社会资合作等方式发展层次样化养老服务文件出台推动养老事业发展提供良政策环境
232 PPP模式诸领域广泛应社会资参养老事业积极性提高
国早世纪八十年代首次引入PPP模式建设项目逐步基础设施公服务等领域推广应形成相成熟运作模式项目采PPP模式提供鉴验年发展国涌现出诸实力强验丰富养老服务投资运营公司参养老设施建设运营着积极性运作模式成熟社会资增加项目实践操作具行性
第三章 物值评价
31项目运作模式
311运作方式
根财政部政府社会资合作模式操作指南（试行）（财金[2014]113号）表述项目运作方式包括委托运营理合建设运营移交建设拥运营转运营移交改建运营移交等
项目新建项目拟采BOT（建设运营移交）方式项目合作期30年项目已投入试运营建设投资考虑运营期第年（2016年）次性投入现已投入试运营
PPP项目回报机制包括项目身投资回报机制项目公司股东投资回报机制两层面
312回报机制
PPP项目回报机制包括项目身投资回报机制项目公司股东投资回报机制两层面
（1）项目回报机制
项目属行性缺口补助项目项目公司通运营养老院项目收取养老费收入运营收入（餐饮收入广告收入停车费收入等）政府提供定建设运营补贴社会资够收回全部建设运营成获合理利润
（2）股东回报机制
项目中项目公司社会资方出资成立项目公司获项目产生全部收益项目身公益性非营利性
收益率高设定合理区间时采利润调节机制社会资方股东进行投资收益调整政府方获项目超额利润具体 PPP 项目协议约定准
（3）激励相容机制
通激励相容机制设计社会资方利济理性行产生利政府社会公众总体利益结果项目中包含激励相容机制体现项目公司需时承担项目建设运营维护等建设期项目建设质量优劣直接影响社会资运营维护期成高低效激励社会资项目全生命周期成统筹考虑项目建设运营维护等
32项目风险素识分析
321风险分配基原
政府方社会投资间合理分配风险明确合事间权利义务关系确保项目利实施实现物值风险分配遵循基原：
（1）风险适宜方承担合理分配项目风险项目设计建设财务运营维护等商业风险原社会资承担政策法律低需求风险等政府承担
（2）承担风险程度回报相匹配综合考虑政府风险转移意支付方式市场风险理力等素量力行减少政府必财政负担
（3）私营部门承担风险限超限启动补贴调节调价机制项目收入覆盖成收益社会效益较政府社会资合作项目方级财政部门予适补贴
项目实施程中相关方复杂难控制风险方间进行合理分配效降低项目总体风险程度确保项目成功实施风险分配优化风险收益等风险控等原项目财务运营维护等商业风险通常社会资承担法律政策等风险通常政府承担抗力等风险政府社会资合理担
322社会投资承担风险
（1）项目施工图优化深化等风险项目建设运营维护相关风险建设成超支试运行达标技术未达相应济指标等工期延误未预定建设期限完工技术风险移交资产达标风险等应类风险时需制定明确建设标准建设程中控制投资进行量化超部分明确安排
（2）项目融资风险融资结构合理金融市场健全融资行性等素引起风险中表现形式资金筹措困难选定中标者政府选中社会投资签订PPP项目合作协议果定融资期未完成融资会取消资格没收投标保证金
（3）财务风险包括资结构合理财务理完善服务价格风险分配设计合理等类风险应机制组建验运营团队选择专业队伍项目设施运营维护进行委托约定运营商应承担义务违约责便传递风险
外成素租金社会均工资水等营期面着然涨风险素价格涨直接导致成升影响投资投资回收期项目稳定运营项目中通政府购买服务费机制加应
（4）运营理风险包括养老服务设施医疗保健设施等营理程中存身财产损失食品安全等风险风险素客观存导致风险素转化成事原素企业理制度健全果企业政府监部门预先采取相应策措施类风险降低甚规避风险转化成事情形预防果没合理策措施理位风险会转化成事应运营理风险策措施般包括完善相关设施场理制度制定风险点防范应急预案加强理员职工培训建立网络实时监控系统等
（5）获项目相关保险数PPP项目合会约定项目公司承担购买维持保险相关义务建设期购买工程切险等
鉴属商业行社会投资具较丰富商业验类风险承担相更合理项目融资设计施工具商业性质社会投资项目融资技术融资市场方面较政府更熟悉验更降低风险社会投资利身验全面审查施工程中种施工方法降低设计施工程中种风险政府方面显验足风险社会投资承担较合理
323政府部门承担风险
政治风险法律变更配套设施服务方面风险政府部门控制力强社会投资应政府部门承担通常包括：项目决策审批延误风险风险导致项目周期长增加项目前期成时项目面法规变动等风险类风险般政府公部门承担
324政府部门社会投资担风险
类通常抗力风险合方法预见控制合理努力法避免克服导致法履行合项义务情形包括限：台风震洪水等然灾害极端天气战争罢工骚乱等社会异常现象征收征等政府行双方合理预见控制情形意方没力承担该风险果意方承担会减少风险控制积极性方均没控制力通常利益相关方通设计关机制变特许期缓基金等担
325风险分配基框架
风险分配优化风险收益等风险控等原综合考虑政府风险理力项目回报机制市场风险理力等素政府社会资间合理分配项目风险根述分析项目风险分配基框架表：
编号
风险种类
风险承担方
1
组织机构风险
项目公司
2
施工技术风险
项目公司
3
工程风险
项目公司
4
投资估算风险
项目公司
5
资金风险
项目公司
6
市场风险
项目公司
7
财务风险
项目公司
8
政策风险
政府
9
抗力风险
政府项目公司担
326风险承担支出
风险承担支出责指政府承担风险带财政支出责政府社会资成立项目公司出资例承担项目风险项目风险概率风险果值难预测风险承担成结合项目实际转移风险分担风险转移风险进行分类采分类例法进行测算
第类转移风险包括：项目建设期间发生组织机构施工技术工程投资估算资金市场财务等风险社会资通参加商业保险部分风险效转移项目新建项目存类风险风险成项目建设成5考虑310万元中留风险占2062万元转移风险占80248万元
第二类分担风险包括：项目运营期间发生法规政治风险然灾害等抗力风险等需政府社会资担风险项目建设投资1考虑62万元社会资政府分担50
第三类转移风险包括：项目运营成5考虑项目公司承担风险支出
327风险收益担
（1）双方着合作伙伴精神项目未出现风险收益预留足够协商空间
（2）风险分担具体方式条款签约谈判正式合协议中应做详细规定
33物值定性分析
331政策
根国务院关创新重点领域投融资机制鼓励社会投资指导意见(国发[2014]60号)财政部关推广运政府社会资合作模式关问题通知(财金[2014]76号)财政部关印发政府社会资合作模式操作指南(试行)通知(财金[2014]113号)国家发展改革委员会关开展政府社会资合作指导意见(发改投资[2014]2724号)国家发展改革委 国家开发银行关推进开发性金融支持政府社会资合作关工作通知(发改投资[2015]445号)财政部关发政府社会资合作项目财政承受力证指引通知（财金〔2015〕21号）财政部关发PPP物值评价指引（试行）通知（财金[2015]167号）等相关法规文件精神开展PPP项目物值评价
332分析容
1全生命周期整合程度
项目正进行社会投资采购项目采BOT模式社会投资负责工程建设理运营移交建设期+营期30年利全生命周期成降低利全生命周期充分整合
2风险识分配
项目采BOT模式充分发挥政府方宏观指导协调市场监督理外部关系处理优化优势承担相关风险充分发挥社会投资工程建设理运营市场分析应等方面优势承担相关风险风险素充分识政府社会资间进行合理分配
3绩效导鼓励创新
项目采PPP模式采行性缺口补助模式作回报机制政府项目设施性产品服务量质量项目公司提供补助促社会投资必须通提供高效优质满意相关服务收回成获收益运营服务程中社会投资必须通断创新断转型升级获持续竞争力持久发展力项目绩效导机制利社会资创新断进步
4潜竞争程度
***市老龄口潜养老需求旺盛项目区位较然环境优美项目运作够产生良济效益社会效益时项目属城市基础设施公服务根
关加快发展养老服务业实施意见中精神项目属鼓励采PPP模式吸引民营资参类型国家方政府项目成功落实施提供系列准入资金税收运营等方面优惠政策该项目社会资具较强吸引力潜竞争程度较激烈
5政府机构力
项目采PPP模式***市养老行业发展投融资体制改革***市社保体系优化***市政府法履约力提升***市市政建设行政监职落实等积极意义
6融资性
项目采PPP模式银行贷款方面受国家政策鼓励社会投资引入通项目运营权预期收益具较强项目融资力
333分析方法
***市财政局会行业部门组织召开专家组会议定性评价专家组包括民政财政资产评估会计金融等济方面专家行业工程技术项目理法律方面专家等专家充分讨评价指标逐项分（专家分表见附件专家分规见附件二）指标权重计算加权均分评分结果（专家评分结果见附件三）形成专家组意见
334分析意见
***市财政局会行业部门根专家组意见做出定性评价结原评分结果60分（含）通定性评价否未通定性评价
时项目物值评价定性评价定量评价作参考
34物值定量分析
341定量分析步骤
物值定量分析假定采PPP模式政府传统投资采购模式产出绩效相前期通PPP项目全生命周期政府支出成净现值（PPP值）公部门较值（PSC值）进行较判断PPP模式否降低项目全生命周期成
物值定量分析步骤包括：
（1）根参项目计算PSC值
（2）根影子报价实际报价计算PPP值
（3）较PSC值PPP值计算物值量值指数出定量分析结
342PSC值计算
PSC值指政府采传统采购模式提供PPP项目产出说明求相基础设施公服务全生命周期成净现值
PSC值初始PSC值+竞争性中立调整值+转移风险承担成+留风险承担成
321设定参项目
设定参项目遵循原：
（1）参项目PPP项目产出说明求产出范围标准相
（2）参项目PPP项目财务模型中数口径保持致财务收入参项目行性研究报告中数结合实际适调整
（3）参项目采基政府现行佳时间效行采购模式
（4）参项目项假设特征计算全程中保持变
322参数指标选择
（1）资结构
项目中政府方参股该PPP项目成立SPV项目公司社会投资占股例100项目概算总投资12000万元（中2000万土费政府出资）政府资社会资建设成资性收益运营维护成第三方收入成等计算述例计算
（2）资性收益
项目估算总投资621068万元资性收益残值率5估算310万元项目期设施偿移交政府资性收益应政府收益
（3）折现率选择
财政部政府社会资合作项目财政承受力证指引（财金[2015]21号第十七条年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份参期方债券收益率合理确定结合项目实际确定项目折现率7
（4）利润率选择
财政部政府社会资合作项目财政承受力证指引（财金[2015]21号第十八条合理利润率应商业银行中长期贷款利润率水基准充分考虑性付费量付费绩效付费场景结合风险等素确定根项目实际情况确定项目投资合理利润率8
（5）项目周期设定
项目计算周期设定10年
（6）政府留风险承担成包括政府例承担法律政策等支出成
323计算初始PSC值
初始PSC值（建设成资性收益）+（运营维护成第三方收入）+成
建设成：项目建设成621068万元次性投入
资性收益：项目估算总投资621068万元资性收益残值率5估算310万元项目期设施偿移交政府资性收益应政府收益
运营维护成：包括项目全生命周期运营维护需原材料燃料动力费工等成理费运营期财务费等
第三方收入：指项目全生命周期提供项目基础设施公服务第三方获收入营期间第三方收入者付费
成：项目存成
324竞争性中立调整值
竞争性中立调整值消政府传统采购模式公部门相社会资具竞争优势保障物值定量分析中政府社会资够公基础进行较
政府竞争优势通常包括政府社会资少支出土费行政审批费税等关税费
项目竞争性中立调整值0
325风险承担成
风险承担支出责指政府承担风险带财政支出责政府社会资成立项目公司出资例承担项目风险项目风险概率风险果值难预测风险承担成结合项目实际转移风险分担风险转移风险进行分类采分类例法进行测算
第类转移风险包括：项目建设期间发生组织机构施工技术工程投资估算资金市场财务等风险社会资通参加商业保险部分风险效转移项目新建项目存类风险风险成项目建设成5考虑310万元中留风险占2062万元转移风险占80248万元
第二类分担风险包括：项目运营期间发生法规政治风险然灾害等抗力风险等需政府社会资担风险项目建设投资1考虑62万元社会资政府分担50
第三类转移风险包括：项目运营成5考虑项目公司承担风险支出
336折现率
项目折现率7
337测算结果
测算项目初始PSC值PSC值PSC现值：
初始PSC值万元
PSC值万元
PSC现值万元
（详见附件）
343PPPs值计算
PPPs影子报价政府建设运营成+政府留风险承担成
影子报价政府建设运营成：影子报价中政府应承担建设运营成包括政府建设成政府运营维护成政府成
政府建设运营成（政府建设成资性收益）+（政府运营维护成第三方收入）+成
（1）政府建设成
PPP项目中政府建设成注册资金675万元建设期第年次性投入
（2）资性收益
项目估算总投资621068万元资性收益残值率5估算310万元项目期设施偿移交政府资性收益应政府收益
（3）第三方收入
指项目全生命周期提供项目基础设施公服务第三方获收入政府方参分红该处第三方收入0
（4） 政府运营维护成
包括政府社会资支付运营维护费财政补贴等
政府运营维护成根社会资投资回报预期等进行测算具体公式：
政府运营维护成（社会资建设成社会资额资性收益＋社会资运营维护成－第三方收入＋社会资成）×(1＋合理利润率）
项目合理利润率8
（5） 政府成
项目存成
（6） 政府留风险承担成
包括转移风险成（政府部分）分担风险成（政府部分）转移风险（政府部分）
测算PPPsPPP现值：
PPPs值万元
PPP现值万元
详见附件
344计算结果
综合述PSC现值PPP现值分析计算项目全生命周期PSC现值PPP现值进行分析较具体计算结果见表：
物值指标分析表
指标
单位
数值
PSC现值
万元
PPP现值
万元
物值量值
万元
345物值评价结
根物值评价求物值评价量值正说明项目适宜采PPP模式否宜采PPP模式物值量值越说明PPP模式代传统采购模式实现价值越
项目物值量值正适宜采PPP模式
第四章 财政承受力评估
项目通
41支出测算
411财政股权投资支出测算
政府方占股6需财政支出390万元
412财政补贴支出测算
者付费+行性缺口补助项目项目运营期间政府承担部分直接付费责根关印发<政府社会资合作项目财政承受力证指引>通知（财[2015]21号）运营补贴支出计算公式：
项目中项目全部建设成项目总投资6500万元
年度折现率：根关印发<政府社会资合作项目财政承受力证指引>通知（财[2015]21号）第十七条：年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份参期方政府债券收益率合理确定结合行业实际暂选定5
合理利润率：根关印发<政府社会资合作项目财政承受力证指引>通知（财[2015]21号）第十八条：合理利润率应商业银行中长期贷款利率水基准充分考虑性付费量付费绩效付费情景结合风险等素确定第十九条：
计算运营补贴支出时应充分考虑合理利润率变化运营补贴支出影响项目暂银行中长期贷款利率浮考虑暂选定7
财政运营补贴周期：建设完成进入运营期政府开始支付服务费年支付1次总计支付29期
年度运营成项目年度运营费
项目行性缺口补助计算表示（单位：万元）：
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
全部建设成财政补贴期
年度运营成
行性缺口补助
续表
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
全部建设成财政补贴期
年度运营成
行性缺口补助
续表
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
全部建设成财政补贴期
年度运营成
行性缺口补助
政府29年总计支出万元
413风险承担支出测算
风险承担支出责指政府承担风险带财政支出责项目社会资公司运作政府需出资例承担项目风险项目风险概率风险果值难预测风险承担成结合项目实际转移风险分担风险转移风险进行分类采分类例法进行测算
第类转移风险包括：项目建设期间发生组织机构施工技术工程投资估算资金市场财务等风险社会资通参加商业保险部分风险效转移风险成项目建设成5考虑310万元中留风险占2062万元转移风险占80248万元
第二类分担风险包括：项目运营期间发生法规政治风险然灾害等抗力风险等需政府社会资担风险项目期二期建设投资1考虑62万元社会资政府分担50
第三类转移风险包括：项目运营维护成5考虑社会资承担风险支出
项目政府风险支出31万元
414财政配套投入支出测算
政府配套支出责需相应费支出
415汇总分析
根述分析市财政需股权投资支出373万元运营补贴支出2016年2045年计4311829元风险承担支出31万元配套投入支出考虑风险承担支出30年计需支出4349129万元考虑风险承担支出计需支出4352229万元
42力评估
421财政支出力评估
项目***市市级财政收支预估中关印发<政府社会资合作项目财政承受力证指引>通知（财[2015]21号）相关求评价财政承受力财政支出分配提供参考
***市2011年2015年市级般公预算支出情况：
年份
财政支出（万元）
增长率
2011
195049
2282
2012
275510
4125
2013
335098
2163
2014
368808
1006
2015
375964
194
表计算2011—2015年***市市级财政支出年均增长率1564考虑国家未济行风险压力较增长率7左右土财政收支确定性增加结合财政预算收支衡略节余原统筹考虑市级财政收支增长率均拟定72016—2045年预计财政收支数额：
单位：亿元
年份
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
预计财政支出
4023
4304
4606
4928
5273
5642
6037
6460
6912
7396
续表
年份
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
预计财政支出
7913
8467
9060
9694
10373
11099
11876
12707
13597
14549
续表
年份
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
预计财政支出
15567
16657
17823
19070
20405
21834
23362
24997
26747
28619
根财[2015]21号文求年度全部PPP项目需预算中安排支出责占般公预算支出例应超102016年开始支付服务费支付30年市级财政年PPP支出限额度（般公预算支出10）标：
单位：亿元
年份
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
年度PPP支出限
402
430
461
493
527
564
604
646
691
740
项目支出
占
续表
年份
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
年度PPP支出限
791
847
906
969
1037
1110
1188
1271
1360
1455
项目支出
占
续表
年份
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
年度PPP支出限
1557
1666
1782
1907
2041
2183
2336
2500
2675
2862
项目支出
占
通数标知项目年度支出远***市市级PPP项目预算限额度暂考虑PPP项目素影响项目处财政承受力范围
422行业领域衡性评估
目前***市暂养老PPP项目规划相应财务支出计划会出现该行业PPP项目集中问题
第五章 项目建设背景必性
51项目建设背景
511口老龄化趋势社会福利现状
1世界口老龄化趋势
世纪着医疗水改善生活水提高类预期寿命增加根统计预测世界60岁老年数量超5岁童总数老龄化明显特征始欧美发达国家发展中国家更快速度增长说老龄化出现历史性前未新态势全球老龄口总口中例增长已超出世界口增长速度三倍老龄口中低收入国家增长更快老龄化社会转型已逆转
口老龄化迅速发展已引起全球重视关注联合国新统计全球目前60岁口已超8亿数字预测2025年翻番2050年达20亿占全球口例超20％超14岁童口总数世界60岁老年口例2000年100升2025年1512050年2171950～2050年全球口均年增长087老年口均年增长238口老龄化已成全球性现象
世界卫生组织定义65岁口占总口例达7时老龄化社会达14老龄社会达20超老龄社会穆迪2014年发布报告2020年13国家成
超高龄国20口超65岁2030年超高龄国家数量升34中德国意利日现役超高龄国家口老年化问题已成世界性问题日益较少劳动口需赡养体量越越老年口国家需增加更社会服务应日益增老年群全球口老年化问题已局限欧洲北美全球性问题全世界190国家区中约60已进入老年型社会
联合国制定国际行动计划2002求国制定三优先政策：第老年发展优先第二老年健康福利优先第三保持切实行支持环境优先首先强调保障发展相互关系现代社会中济发展社会保障基础社会保障前提济发展社会保障发展相辅相成没济发展便没社会保障发展社会保障程度取决济发展水老年口社会重资源老年发展社会济发展作忽视老年充分融入参社会消年龄歧视消老年怠慢虐暴力行改善参社会身条件社会条件次强调目标提高生命社会质量健康提高口健康水世界性社会目标提供物质精神方面健康服务提倡健康生活方式创造利健康生活环境次强调手段动员全社会关心支持帮助老年通政府组织非政府组织志愿组织民间社团组织通力合作教育部门研究部门文化媒体宣传等部门携起手建分年龄享社会环境
2中国口老龄化趋势社会福利现状
国世界口国家目前全国口总数接14亿样口基数庞国家国口老龄化程度断加深老年口数量占全国总口数量重断增长老年口基数日益庞2014年末全国60岁口已达212亿占总口155超联合国定义14老龄社会门槛国已步入老龄化社会相关研究表明2050年国进入稳定重度老龄化阶段口老龄化水稳定30左右
十二五时期着第老年口增长高峰国口老龄化进程进步加快全国60岁老年口2010年17765万增加2014年21242万例1326增加155四年间60岁老年口增加3477万年均增加869万预计2015年国60岁老年口超22亿老年口持续增加急需加快社会养老保障养老服务建设
目前全国已接2亿老年着家庭养老功弱化缺失力发展社会养老服务需求迫眉睫目前国已初步建立居家基础社区托机构支撑中国特色社会养老服务体系涉范围逐步五保老拓展需老年时社会养老服务体系力建设断加强专业化标准化信息化服务水断提高国社会养老服务体系建设存总量足区域城乡发展衡布局合理专业化程度高社会力量投入养老事业优惠扶持政策落实位等问题总体国老龄事业滞口老龄化求社会济发展社会保障制度完善老年设施产品服务短缺老年精神文化生活质量够丰富侵犯老年合法权益现象时发生适应社会义市场济体制老龄事业发展机制尚完善
3**口老龄化现状社会福利现状
年**老年口数量增长较快截2013年底60周岁口达25318万口老龄化例达1118 国际通行标准区60岁老达总口10者65岁老占总口7该区视进入老龄化社会解**25318万老年口中60岁69岁口15337万占老年口6027
统计数显示2013年底**汉族老年口10797万占4264少数民族老年口14521万占57362013年底全区城镇老年口数12041万占4756农村老年口13277万占5244
外**老龄化呈现明显区域特征区域北疆口老龄化明显高南疆口老龄化例居前列区克拉玛市昌吉回族治州乌鲁木齐市哈密区口老龄化例分1563140713971391口老龄化例低10区**阿克苏区吐鲁番区喀什区克孜勒苏柯尔克孜治州中田区口老龄化例低842
治区老龄委副老龄办常务副继民介绍截2013
年底**（含兵团）空巢老年3839万占老年总数1516失老年952万占379失智老年306万占121截2013年底**类养老服务机构（敬老院社会福利院老年公寓居家养老服务中心托老）仅544拥床位数40869张千名老年拥养老床位仅176张远远满足需
4***市口老龄化现状福利现状
截止2011年底***区老年口676万占区总口1248中市老年口609万占全市总口1208已成全疆口老龄化程度较高城市新调查统计市609万名老年口中6079周岁老年586万约占全市老年口961％8089周岁老年2141约占3·51％9099周岁老年233约占038％百岁老年9约占001％空巢老年约35万贫困老年2219四老员（老员老干部老模范老八路）486全市总口中老年口例增长速度渐趋加快已高治州159百分点治区27百分点全国126百分点城乡贫困老年占20％例属较典型未富先老区
市老龄办关***市开展居家养老服务工作实施方案指出：着市口老龄化进程加快家庭养老功日益弱化养老服务已成重社会问题生活料康复护理精神慰藉等容居家养老服务新形势社会化养老福利模式新探索破解日益尖锐养老服务难题切实提高老年生命生活质量重出路加快服务业扩业渠道促进济增长重途径促进社会义谐社会建设重举措坚持着力造全方位层次社会养老保障网络建立家庭核心社区托专业化服务组织体载体采取市场运作政府补贴购买服务补充方式稳妥推进居家养老服务服务象提供便捷居家养老服务居家老安养老健康养老幸福养老构建谐社会提供力支持居家养老服务面户籍实际居住均市
65周岁老年遇突出重点适普惠市场调节原根老年身体情况家庭困难程度现实居家养老服务需求指定部门评估确定服务象补贴标准服务容
512相关政策环境
1国家养老政策密集出台推进养老服务业发展
（1）国务院关加快养老服务业干意见（国发201335号）
国务院关加快养老服务业干意见（国发201335号）明确求通完善扶持政策吸引更民间资培育扶持养老服务机构企业发展完善土供应政策求落实类养老服务设施建设纳入城镇土利总体规划年度计划闲置公益性调整养老服务完善税费优惠政策非营利性养老机构免征关行政事业性收费营利性养老机构建设减半征收关行政事业性收费养老机构提供养老服务适减免行政事业性收费养老机构电水气热居民生活类价格执行推进民办公助选择通补助投资贷款贴息运营补贴购买服务等方式支持社会力量创办养老服务机构
（2）关鼓励民间资参养老服务业发展实施意见（民发〔2015〕33号）
根国务院关加快发展养老服务业干意见（国发〔2013〕35号）精神充分发挥市场资源配置中决定性作更发挥政府作逐步社会力量成发展养老服务业体鼓励民间资参养老服务业发展针机构养老提出相关政策支持：
①支持采取股份制股份合作制PPP（政府民间资合作）等模式建设发展养老机构
②支持条件养老机构设医疗机构医疗卫生机构签订协议老年提供优质便捷医疗卫生服务
③扶持发展护理型养老机构建设民间资投资举办护理型养老机构财政补贴等政策予倾斜
④民办养老机构提供育养服务免征营业税养老机构资产重组程中涉动产土权转征收增值税营业税
⑤民间资投资养老服务设施需建设适国家规定养老服务设施供应开发利政策国土资源理部门应国土资源部办公厅关印发<养老服务设施指导意见>通知（国土资厅发〔2014〕11号）相关规定积极做服务工作
2**力推进社会养老产业发展
****治区关加快发展养老服务业实施意见（新政发［2014］19号）指出：区实际出发满足族老年养老服务需求提升老年生活质量目标充分发挥政府导作社会力量体作市场机制资源配置中基础性作创新体制机制激发社会活力健全服务体系力发展方便价格合理类养老服务产品逐步满足民族层次样化养老服务需求发展养老服务业成积极应口老龄化保障改善民生重举措成扩需增加业促进服务业发展推动济转型升级重力量统筹规划养老服务发展发展基养老服务力发展居家社区养老服务设施网络加强农村养老服务推进医养结合支持发展养老产业加养老服务业投融资力度鼓励社会力量提供养老服务培育专业养老服务队伍培育养老服务社会组织
52项目建设必性
521提供老龄化社会养老保障养老服务完善老龄事业发展机制需
统计国60岁老年数量已超2亿占总口149高10联合国传统老龄社会标准中国老龄委办公室发布消息称未20年国进入老龄化高峰均年增1000万名老年2050年左右老年口占全国口30目前全球老年口超1亿国家中国国2亿老年口数相印尼总口数已超巴西俄罗斯日总口数庞老年口压力迫加快国社会养老保障养老服务健身时
未富先老已成国越越突出问题前国已初步建立居家养老基础社区养老托机构养老支撑中国特色社会养老服务体系社会养老服务体系建设存总量足区域城乡发展衡布局合理专业化程度高社会力量投入养老事业优惠扶持政策落实位项目实施加快国老龄化社会养老保障养老服务体系建设时够完善国老龄事业发展机制
522适应老年口日益增口老龄化进程加快形势完善国社会养老服务体系需
前国老年口已突破2亿相世界老年口总量15亚洲老年口12世纪中叶国老年口占总口30未国老龄化问题容忽视国际般60岁口占总口10定义老年型口1999国开始进入老龄化社会2014年达2亿2026年达3亿2037年超4亿2051年达值老年口占总口30进入稳定重度老龄化阶段1999年112051年30中国半世纪时间发国家百年时间国老龄化进程快发达国家国进入老龄化社会时均国民生产总值尚足1000美元欧美发达国家进入老年型社会时均国民生产总值基5000美元1万美元目前均达2万美元左右国老龄化呈现未富先老局面积极应口老龄化加快发展养老服务业断满足老年持续增长养老服务需求成国全面建成康社会项紧迫务前庞老年口需求加重政府财政负担政府鼓励支持社会民间资进入养老服务行业满足老年消费市场进步完善养老服务体系
523填补巨老龄市场需求缺口满足老年性化养老服务需求
着老龄口增加完全家庭生产养老服务已法满足老需求前国老年市场消费年需求已达1万亿元实际供足1000亿元然老年市场规模迅猛增加预计2020年国老年市场消费年需求达2万亿元2030年达8万亿元时国养老服务居家基础社会托机构支撑社会养老采取分层养老模式五保象统入住乡镇敬老院般收入阶层入住社会福利院乡镇敬老院民办养老院农村老入住集中式养老公寓养老机构基解决老年养老保障问题养老院敬老院护理院等规模较服务较低档次较差老年愿造成普通养老机构空床率较高形成社会资源浪费时具定济力老年性化需求法满足
项目满足老年居住生活时更加注重老年生理心理需求老年提供休闲娱乐康复治疗生态养生等服务满足老年性化需求
第六章 项目市场分析
61市场现状调查
611养老服务模式现状
养老服务模式养老实践中探索总结出解决年老型口养老问题缓解口老龄化趋势带社会问题形成系统典型方式方法划分养老服务模式标准具体养老点形式养老资源（济供养生活料精神慰藉）源
1居家养老模式
居家养老服务指政府社会力量托社区居家老年提供生活料家政服务康复护理精神慰藉等方面服务种服务形式传统家庭养老模式补充更新国发展社区服务建立养老服务体系项重容居家养老服务涵盖生活料家政服务康复服务康复护理医疗保健精神慰藉等门服务形式身体状况良生活基理老年提供家庭服务老年食堂法律服务等服务生活理高龄独居失等老年提供家务劳动家庭保健辅助配置送饭门障碍改造紧急呼安全援助等服务
2社区养老模式
社区养老服务居家养老服务重支撑具社区日间居家养老支持两类功面家庭日间暂时者力护社区老年提供服务城市结合社区服务设施建设增加养老设施网点增加社区养老服务力造居家养老服务台提倡引导种形式愿活动老年互助服务动员类群参社区养老服务农村结合城镇化发展新农村建设乡镇敬老院基础建设日间料短期托养养老床位逐步区域性养老服务中心转变留守老年需老年提供日间料短期托养配餐等服务建制村较然村基点托村民治集体济积极探索农村互助养老新模式
3机构养老模式
机构养老服务设施建设重点通设施建设实现基养老服务功养老服务设施建设重点包括老年养护机构类型养老机构老年养护机构失半失老年提供专门服务重点实现功：
（1）生活料
设施应符合障碍建设求配置必附属功房满足老年穿衣吃饭厕洗澡室外活动等日常生活需求
（2）康复护理
具备开展康复护理应急处置工作设施条件配备相应康复器材帮助年定程度恢复生理功减缓部分生理功衰退
（3）紧急救援
具备老年提供突发性疾病紧急情况应急处置救援服务力老年够时效救援鼓励老年养护机构中设置医疗机构符合条件老年养护机构应利身愿优势培训指导社区养老服务组织员提供居家养老服务实现示范辐射带动作类型养老机构根身特点类型年提供集中料等服务
612养老护理标准服务容
根老年年龄生活理程度身体状况特殊求分六级分：流动护理三级护理二级护理级护理特级护理专护理
1流动护理
需流动护理老年生活行完全理者级老年基健康状况良正常生活力餐厅餐洗澡散步厕头脑清楚整理物品参加集体活动正确表达意愿穿脱衣服洗漱扫房间
根老年现实健康情况服务者基日三餐定时清洗外衣床单罩代购日品等
2三级护理
三级护理老年指生活行基理者夜间监护赖帮助严重器质性疾病老
根老年现实健康情况服务者帮助老年做流动护理全套护理工作外督促安排老年做卫生老年做室床单卫生工作基固定月清洗床品
3二级护理
二级护理老年需帮助夜间护理思维功轻度障碍者患二种疾病者已卫生间老年
根老年现实健康情况服务者帮助老年做三级护理全套护理工作外定期老年洗衣帮助老年剪指甲提醒老年理发剃须做老年类生活品消毒工作做老年夜间服务工作鼓励老年食堂餐参加院里项活动协助老年厕
4级护理
级护理老年指卧床者轮椅生活行赖护理思维功中度障碍者视力障碍肢体残疾患种疾病者需24时护理者老年家属求提高护理等级予特殊顾老年
根老年现实健康情况服务者年提供二级护理全套护理工作外未老年洗衣助浴擦身等搀扶行动便老行走厕力差老应安全带床栏等保护器具需帮助老年餐厅餐老开展种健康谈心活动
5特级护理
特级护理指老年准确表达意愿便失禁者时离世切均需料者老年家属求提高护理等级予特殊顾者
根老年现实健康情况服务者应老年提供级护理全套护理工作外需做老年口腔皮肤便护理保持老年清洁异味提供
24时服务细心观察掌握老饮食起居情绪精神状态卧床老建立翻身卡患者老严密观察发现异常时处理老年开展针性体服务工作
6专护理
老年达特级护理标准需送餐房间护理员服务象超2
根老年现实健康情况服务者应老年提供特级护理全套护理工作外护理员老屋居住时料饭菜茶水供应床边根需时喂饭喂水喂药天陪老聊天老做心理疏导工作保持老心情愉悦帮助老年力事务负责理老年零钱衣物药品等
62市场需求分析预测
621市场需求分析
根全国老龄办数截止2014年底全国养老机构床位数达4937万均千名老年拥床位244张老年口增养老床位床难求十二五规划2015年国千名老年拥养老床位数达30张时城市社区养老服务设施覆盖率约达72．5％农村社区养老服务设施覆盖率约达30％
着老龄化快速发展家庭结构逐步变化**空巢老数量年呈现快速增长趋势根全区空巢老基情况调查目前空巢老日常生活中少会存着生活料困难孤独感强烈等方面问题部分老年选择机构养老意愿较强烈例相较高
年治区委政府高度重视相关部门努力**老年社会福利事业进入新发展阶段初步形成居家养老基础国家集体举办养老福利机构骨干社会力量举办养老福利机构新增长点社区福利服务托渠道形式发展新局面2011年**类养老机构519家床位数18990张老年拥床位数例089治区2010年达12％求治区2020年35求较差距
622市场需求预测
国2000年开始已进入老龄化社会发展速度正逐渐加快2013年国60岁老年口达2亿中失老总数已超3700万国60岁老年口占总口重1953年44增长2014年155处快速增长态势
2010年2040年国口老龄化高速增长期2013年国60岁口已达2亿预计2026年达3亿2050年4亿成超老年型国家根预测21世纪半叶中国直世界老年口国家占世界老年口总量五分考虑20世纪70年代末计划生育工作力度加预计20512100年国口老龄化进程达顶峰老龄化进程进入减速期
着中国口老龄化城市老龄化发展建造发展适合老年求种类型住宅中老年公寓会成越越老年首选老年公寓需求会断增长会推动养老产市场进步拓宽
根中国老龄事业发展十二五规划前瞻产业研究院发布中国养老产行业发展前景投资机会分析报告预测预计2015年约1295万老年客群选择养老宜居社区未适老宜居社区发展潜力巨
图41未中国老年口预测（单位：亿）
积极应口老龄化进步加快全市养老服务业发展根****治区关加快发展养老服务业实施意见（新政发［2014］19号）****治区提出2020年基建立起居家基础社区托机构支撑城乡统筹设施齐备功完善布局合理养老服务体系实现养老服务医疗康复文化教育家庭服务旅游休闲金融保险等相关领域互动发展形成养老服务业发展新局面社会力量成养老服务供体养老服务业成全区服务业重组成部分业员规模断扩
80城市居家生活老年养老服务全面支持80乡镇40农村社区建立包括养老服务社区综合服务设施站点全区养老床位数达千名老35张服务力幅度增强建立养老机构责保险制度提高养老机构防范风险力2020年力争社会办养老机构床位数重低60
治区民政府关加快发展养老服务业意见确立目标：类养老机构床位集中供养员数量年递增10养老机构占全州60岁老年口数量3推算巴州2012年底12728万（含兵团）老年基数城市养老床位数应达3819张缺口1000张必须动员方面力量特民间力量力兴办养老服务机构增加全社会供力满足迅速增长社会养老服务需求
63市场竞争力分析
631竞争手情况分析
体现两方面老年公寓老年住宅竞争二老年公寓项目间竞争
1***市已老年公寓分析
目前***市供老年居住老年公寓5家分巴州富康老年公寓***市胡杨老年公寓***市老福老年公寓***市夕阳红老年公寓巴州九九老年公寓中：巴州福康老年公寓公办机构余四家属私营居住老较公办老年公寓基已满员州委州政府直十分重视老年养老机构建设目前已落实五年完成全州
17日间料中心建设项目年计划建设社区老年日间料中心项目2投资400万元时全州八县市民政综合性福利项目陆续建成增设托老老年日间料中心功老年提供服务
2项目分析
***市荣光老年公寓项目计划开设700张护理型床位数包含单间标准间间套间家庭式套房目前南疆投资规模集养老服务康复保健休闲娱乐体综合性养老机构荣光老年公寓设计建造理服务充分体现高标准科学化性化原形成独特色花园式庭院宾馆式房间家庭式套房酒店式餐饮完善二十四时监控系统紧急呼系统动化消防系统节环保制冷取暖源热泵系统老年朋友入住服务环境安全增添份更科学保障
仅***市2020年目标床位数缺口做出贡献该区周边辐射区城市老龄化护理产业压力缓解更区护理等级养老产业服务提升
632产品竞争力（SWOT）分析
1项目优势
营方式民营养老机构具理优势完全身实际需求安排项活动独立行财务权事聘权发展决策权真正做机构部事务决定项目许政策指引时方政府力支持
2项目劣势
相城市拥许相较口红利优势项目发展需求条件发现身条件约束劣势首先许政策落实位政府补贴政策落实性高时行业律性模式够成熟导致服务质量缺乏效性者传统养老消费观念始终占导位
3项目机会
养老产业新兴产业国养老机构运营模式没定型基处摸索阶段整社会老龄化背景基该区现济发展基础发展高生活品质养老需求越越强烈项目标准定位希做成辐射周边区标杆项目
4项目威胁
民营养老产业目前欣欣荣形势种性质企业目前样养老市场会跃跃欲试然市场中存问题行业规范标准健全市场恶性竞争发展时市场缺乏养老产业理
第七章 项目选址建设条件
71项目选址
711项目址理位置
***市（Korla）县级市**巴音郭楞蒙古治州首府成立1979年9月30日***市处欧亚陆**腹心带塔里木盆东北边缘北倚天山支脉库鲁克山霍拉山南距死亡海世界第二沙漠——塔克拉玛干沙漠直线距离仅70公里古丝绸路中道咽喉西域文化发源南北疆重交通枢纽物资集散该区重政治济文化中心*****语意眺盛产驰名中外***香梨称梨城西北五省区第座全国文明城市
***市位****治区中部东85°14′10″－86°34′21″北纬41°10′48″－42°21′36″全市行政区域面积7268方公里东西长127公里南北宽105公里***市位**中部处欧亚陆**腹心带南疆交通枢纽国道218314横贯全境南疆铁路民航班机通乌鲁木齐塔里木盆东北边缘北倚天山支脉库鲁克山霍拉山南世界第二沙漠——塔克拉玛干沙漠***绿洲原南部西部塔里木盆相连形成广阔扇形绿洲市区北面霍拉山东面库鲁克山中间长达14公里铁门关峡谷古通南疆青海帕米尔高原南亚通道
项目位***市106号区拥军路北侧现场踏勘四范围：东北侧统筹委廉租房西北侧街头绿化东南侧区道路西南侧拥军路
712土利现状
项目属新建工程块现状空
72建设条件
721形貌震情况
***貌分属天山山脉塔里木盆东部昆仑山阿尔金山等三貌区基格局似U字型境高山盆河流湖泊戈 壁沙漠原绿洲全州面积中山面积23．61万方公里占48．9原面积24．66万方公里占51．1中沙漠面积14．30万方公里占全州面积29．6
天山横亘准噶尔盆塔里木盆间亚州山系州境长约950公里宽140200公里间走致呈北西西山间盆构造谷整山系分割成许山脉山块北部天格尔山阿拉沟山霍拉山等昆仑山位塔里木盆藏北高原间治州南部昆仑山东昆仑山呈东北西南走般高40006000米间高峰木孜塔格峰海拔7723米东昆仑山北侧末东阿尔金山州境东南部塔里木盆东端青海省柴达木盆间界山北东延伸山脉般高度
30005000米气候干旱荒漠山
根****治区震局资料分析***市震烈度7度
722水文
***境湖（博斯腾湖）两河（塔里木河孔雀河）源博斯腾湖孔雀河穿越铁门关流***绿洲中央注入罗布泊（现注入卡拉水库）博斯腾湖调节孔雀河流量常年稳定水清质均年径流量121亿立方米塔里木河流***市西南部边缘北面霍拉山东面库鲁克山阻挡北方冷空气焉耆盆湿润空气侵入***市境势力明显减弱铁门关成南北疆气候然分界线***市欧亚陆暖湿带干旱气候光热资源十分丰富古代西域早屯田区域
723气候条件
***属暖温带陆性干旱气候总日数2990时霜期均210天年均气温114℃低–28℃年均降水量586毫米年蒸发27882毫米导风东北风[1] ***气候温土质肥沃***母亲河——孔雀河穿市市境达271公里均年径流量118亿立方米
724城市规划社会环境条件
1城市规划
***市目前总体规划方案二次三组团：中心二次中心三功组团
中心：南市区石化道建国路间迎宾路两侧布置行政中心商务中心文化娱乐中心体育中心构成市级城市中心
二次中心：宿醉喝南市区中心建设老城中心区降格次中心（区级中心）继续完善商贸金融功建设区级体育文化设施原州政府办公作区政府办公南市区南面迎宾南路南二环西路交叉段集中布局行政办公商业金融文化娱乐体育医疗卫生等功形成区级次中心
三功组团：
老城区旧城改造优化居环境市级行政办公职转移新市区重点发挥商贸金融文化娱乐城市旅游功时托火车站发展储运功
南市区市级行政中心迁建契机南市区造成集行政办公中心商务会展中心文化娱乐中心体育休闲中心高商住区体综合办公商务区时***居民聚居区
新城区托218国道***机场南疆铁路专线等便捷外交通条件整合现状塔里木石化园区美克化工园区形成产业仓储物流区构成***市产业中心成***市未济增长点
2 社会环境条件
年***市坚持济建设中心牢牢抓住塔里木石油开发历史机遇彻底改变传统农牧业济状况形成牧业托优势产业龙头拥石油化工纺织造纸食品电力煤炭建材机械电子等初具规模工业建筑运输商贸协调发展综合济体系
725交通运输条件
***市南北疆重交通道现已形成城乡道路境公路铁路航空道运输等横交错立体交通网成**境仅次首府乌鲁木齐第二交通枢纽
***市距离乌鲁木齐市里程471千米铁路里程6035千米航空里程295千米218国道314国道***市境通全长123千米均二级道路南疆铁路国家级铁路***市境设***站***北站***西站云崖车站塔什店车站等
726公设施社会托条件
1供水
项目供水***市市政水网接入详见第六章公工程
2排水
项目雨污水排入市政排水网排入污水处理厂进行处理
3供电
该项目供电***市供电站统接线调配设施力满足养老院发展需
4供暖
项目冬季供暖热源源热泵抽二回机井深度150米
727法律支持条件
项目建设确定项目选址应符合国家区关法律法规建设项目生存支持程度约束条件符合城市总体规划布局等相关政策国家关法律法规法律法规支持体系包括：
1法律法规
（1）中华民国土理法
（2）中华民国城乡规划法
（3）中华民国环境保护法
（4）中华民国森林法
（5）中华民国老年权益保障法
（6）中华民国土理法实施条例
2政策文件
（1）国务院关加快发展养老服务业干意见（国发[2013]35号）
（2）关鼓励民间资参养老服务业发展实施意见（民发〔2015〕33号）
（3）****治区关加快发展养老服务业实施意见（新政发［2014］19号）
（4）关印发***市开展居家养老服务工作实施方案通知（库政办发〔2015〕143号）
3建设标准
（1）老年居住建筑设计标准（GBT503402003）
（2）老年建筑设计规范（JGJ1221999）
（3）老年养护院建设标准（建标1442010）
（4）居住建筑节设计标准（DB3310152009）
（5）公建筑节设计标准（GB 501892005）
（6）民建筑绿色设计规范 （JGJT 2292010）
（7）民建筑节水设计标准（GB505552010）
（8）室外水设计规范（GB 500132006）
（9）室外排水设计规范（GB500142006）(2011年版)
（10）建筑排水设计规范（GB 500152003）(2009版)
（11）气污染物综合排放标准（GB162791996）
（12）污水综合排放标准（GB89781996）
（13）国家方相关标准
728施工条件
项目施工场位置规模均已确定配套设施相完善周边道路排水电力通信网络等基础设施配套齐全
项目建设标准明确施工工艺简单建设难度般通项目招投标完全招技术力量雄厚拥先进施工技术施工设备施工企业承担项目施工务
第八章 项目建设方案
81建筑设计指导思想原
811建筑设计指导思想
老年居住建筑符合安全卫生济环保等求时满足老年生理心理两方面特殊居住需求具逐步提高老年居住质量护理水建筑设计超前性先导性原运新设计理念手法建设高起点高规格现代化性化特色新型老年公寓
812建筑设计基原
项目规划设计时应注重基原：
1空间布局体现老年性健康型安全性
2设备设施老年体尺度心理生理特点进行设计
3体现适性兼顾老顾者求空间具改造性
82项目总体规划方案
821项目组成
根项目方案构思项目老年公寓老年职工住宅楼停车库绿化道路广场配套设施等组成
822总面规划
1总体布置规划
（1）老年养护院建设标准（建标1442010）
（2）老年居住建设设计标准（GBT503402003）
（3）老年建设设计规范（JGJ1221999）
（4）城市道路建筑物障碍设计规范（JGJ50）
2总体布置基原求
（1）基原
面布置紧凑少占功区划合理交通便捷
道路系统应简洁通畅具明确方感识性避免车混行道路设计应保证救护车停楼栋出入口
应老年提供适规模绿休闲场宜留老年种植劳作场场布局宜动静分区老年运动健身动区供老年散步休憩静区适隔离静区设置花架座椅阅报栏等设施
老年居住建筑应阳光充足通风良视野开阔庭园相结合绿化造园宜组合干户外活动中心备设体育设施器材备设轮椅
专供老年停车位应相固定应建筑物活动场入口处轮椅者停车位应设置停车场出入口位置应配置国际通标准
（2）基求
总面设计应结合工程特点求注重节节节约水资源适应建筑发展求应结合然形周围环境域文脉建筑环境制宜确定规划指导思想力求新颖特色应崇尚然保护然植然水域水系然景观保护生态环境功分区应合理路网结构清晰线设计进行综合考虑统筹兼顾基建筑物布置应功取满足防火卫生求应考虑安全防火（防洪防害防滑坡等）措施
3总面布置
项目块位位***市106号区拥军路北侧块基呈长方形
1#职工住宅楼总面布置呈倒L型块北侧东侧布置2#住宅楼总面布置呈字型块南侧布置老年公寓总面布置呈字型块西侧布置3幢建筑围合起体现天合思想建筑围合区域布置中央广场集中绿化便室外活动
4交通组织
块设置入口位项目基东侧道路设置次入口位项目基西南角拥军路流入口进出通入口广场达建筑物车流入口次入口进入基部环路驶入车库
5绿化景观布置
景观设计入口处设置入口广场通布置叠水鲜花绿树矮墙草等景观元素建筑相连绿化设置设置建筑围合区域集中绿化环建筑外围绿化讲究天合建筑环境相融生焕发性魅力空间中移步换景刚性空间柔性空间谐交融利植物材料样性整环富层次感呈现风景通植物搭配反映季节变化注重发挥绿化整组团文生态中深层次作
83建筑方案
831建筑方案描述
建筑形态布局综合考虑块整体功空间环境交通组织然素相互协调关系设计充分考虑老年居住特征充分显示性化舒适化充分利建筑造型合理功布局创造出宁静舒适环境设计中建筑外观老年居住建筑特性追求简洁明快轻盈流畅充分利建筑身形体变化运柔淡雅色彩富韵律变化线条组合外观创造轻松宁静舒适气氛老年提供谐健康居住场
832 公工程
1排水工程设计
（1）设计
1）建筑水排水设计规范（GB500152010）
2）建筑设计防火规范（GB500162006）
3）动喷水灭火系统设计规范（GB500842001）（2005年版）
4）气体灭火系统设计规范（GB 5003702005）
5）建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）
6）室外水设计规范（GB500132006）
7）室外排水设计规范（GB500142006）
8）工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分（2002年版）
9）规范资料
（2）水工程
1）水源
工程生活消防水水源均采城市水室外供水道道路敷设覆土深度15米供水道径DN100DN160道采PP水网支状供水室外沟里水线应高点放气低点灌水线交错时应加套防护室水采建筑水聚丙烯承插热熔连接
2）水量预测
项目高日水量16735m3d时水量106m3h项目水量表61示
表61 水量估算表
序号
项 目
服务数面积
水定额
时间(h)
时变化系数
高日水量(m3d)
时水量(m3h)
单位
数量
单位
指标
1
建筑
881
Ld
150
24
12
13215
661
2
建筑
m2
223106
Lm2d
2
10
1
446
045
3
绿化道路广场浇洒
m2
7760179
Lm2d
2
6
1
1552
259
4
计
15213
964
5
未预见水量
1521
096
6
总计
16735
1060
3）供水方式
项目属低压水采市政水压直接供
（3）排水系统
1）排水量
项目污水量生活水量85计（扣绿化道路浇洒等水）项目高日排水量15028m3d
2）排水系统
项目采完全分流制雨雪水排入绿化带生活污水直接排入市政排水网排入污水处理厂进行处理
排水干高处低处布设采重力式排水排水径300材选PVC塑料粘接连接
2电气工程
（1）设计
1）民建筑电气设计规范（JGJ162008）
2）10KV变配电设计规范（GB5005394）
3）低压配电设计规范（GB500542011）
4）供配电系统设计规范（GB500522009）
5）建筑设计防火规范（GB500162014）
6）建筑物防雷设计规范（GB500572010）
7）建筑明设计标准（GB500342013）
8）公建筑节设计标准（GB501892005）
9）民建筑设计通（GB503522005）
10）关现行国家标准行业标准方标准
（2）负荷等级
项目消防电应急明消防水泵生活水泵等二级负荷余特殊求均采三级负荷
（3）供电电源电压
项目市政电网供电高压部分采路10KV电源低压部分引入路380V低压电源电缆埋直埋方式引入电点总配电箱
（4）负荷计算
表62 电负荷估算表
序号
项目
单位
数量
电指标（w㎡）
电负荷（kW）
1
建筑
㎡
1037792
40
41512
9
建筑
㎡
223106
10
2231
10
室外明
㎡
7760179
5
3880
11
合计
47623
项目设备实际总功率47623KW补偿功率数取09视功率529KVA项目选3台250KVA变压器变压器负载率705
（5）计量
1）建筑实行1套1表制分套设配电箱设备房设1公电计量间设公电总表箱单相表计三相表计分设表箱套设套箱装漏电保护器
2）配套房进户总箱设低压总计量表
3）方便物业部理公负荷楼层配电总柜分设置部计量
4）10KV高压开关柜选带五防装置SM6环网柜04KV低压选GCS1抽屉式低压屏变压器选SCB11型干式变压器
3燃气工程
根全国民建筑工程设计技术措施暖通空调·动力相关标准 项目气量2093MJ·年计算项目建成容纳700名老181名工作员计算项目年消耗天然气量2093MJ·年×881×1年18439万MJ512万m3
4供暖通风工程
（1）供暖设计
项目采源热泵散热器采暖系统道保温沟干采岩棉预制瓦块保温室外直埋道采聚氨酯保温皇甲壳保护长30米
（2）通风设计
水泵房空压机房吸引机房配电间采机械送排风系统
药房诊疗室消毒室理疗室等设机械排风系统（兼机械排烟系统）洗衣房卫生间设机械排风系统
餐厅炉灶设局部排气系统废气油烟净化排气
（3）防排烟设计
工程防烟楼梯间消防电梯合前室采然排烟系统
84工程方案
1设计求
根建筑抗震设计规范***市抗震设防烈度7度设计基震加速度值015g建筑抗震设防类重点设防类（乙类）安全等级二级基础设计等级乙级
2结构设计
项目建筑高5层1层属低层建筑耐火等级二级结构形式框架结构
第九章 节措施
91标准节规范
1中华民国节约源法
2中华民国生源法
3中华民国建筑法
4中华民国电力法
5节电理办法(国家贸委 国家发展计划委[2000])
6固定资产投资项目节评估审查指南（2006）（发改环资 [2007]21号）
7单位源计量器具配备理通(GB171672006)
8夏热冬冷区居住建筑节设计标准（JGJ134－2001）
9公建筑节设计标准 （GB501892005）
10建筑明设计标准(GB500342004)
11绿色建筑评价标准 （GBT503782014）
12建筑采光设计标准 (GBT50032013)
13绿色建筑技术导（建科[2005]199号）
14采暖通风空调设计规范
15外墙外保温工程技术规程 (JGJ1442008)
16绿色建筑评估标准 DBJT1011012005
17建筑水采暖工程质量验收规范 （GB502422002）
18通风空调工程施工质量验收规程 （GB502432011）
19建筑气候区划标准(GB5017893)
20采暖通风空气调节设计规范(GB500192003)
21建筑水排水采暖工程质量验收规范(GB502422013)
22全国民建筑工程设计技术措施节专篇（暖通空调动力）（2007）
23全国民建筑工程设计技术措施节专篇（结构）（2007）
24全国民建筑工程设计技术措施节专篇（水排水）（2007）
25全国民建筑工程设计技术措施节专篇（建筑）（2007）
26全国民建筑工程设计技术措施节专篇（电气）（2007）
27城镇燃气设计规范GB500282006
28综合耗计算通（GB25892008）
92建筑节措施
921建筑节措施
建筑设计节措施建筑体形系数外围护结构保温隔热等方面考虑
建筑面布置宜凹凸错落体形系数宜04符合浙江省居住建筑节设计标准（DB3310152009）求
建筑房间宜避开冬季导风夏季太阳热辐射利减少夏季太阳热辐射冬季获较日避开冬季导风春秋季节然通风
外墙优先选外保温系统砌体材料优先考虑保温类型砌块屋面采倒置式保温构造做法外墙屋面选耐火等级A级燃保温材料外围护结构规定性指标满足现行规范求时续设计需进行综合性指标动态权衡计算
922电气节措施
1供配电系统节
建议选节型变压器减少身空载损耗负载损耗
变配电变压器采Dyn11接线变压器容量三相衡负荷利利抑制三次谐波电流
采低压集中动补偿方式变配电低压侧设置动补偿装置补偿功率数09提高供电质量节约电
供电方案合理优化变压器负荷率量处济运行区间（6580）
电梯容量水泵空调机组设备应采变频控制
2明节
选高效率灯具光源荧光灯配电子镇流器单灯功率数09配镇流器应符合GB178962003规定效限值谐波含量应满足GB1762512003L级限值规定公部位应设工明电梯厅应急明外均采节熄开关
923排水节
1加强水泵运行理
水泵工作程中功耗：电动机轴功率线路损耗控制装置损耗机械损耗水泵基节电方法：减少运行时间采高效水泵设备（包括水泵电机传动装置控制装置等）减少水阻力变频器节电技术
2选节水型卫生洁具
（1）卫生洁具均采节水型低噪声产品坐便器水箱容积6Ls水水嘴采陶瓷芯等密封性限制出流率国家关质量检测部门检测合格节水水嘴
（2）公卫生间洁具采红外感应水嘴感应式洗阀便器便器等消长流水水嘴洁具
（3）生活采延时闭式出水阀装置节水型设备
（4）安装总计量时分水类型水单元安装分计量
924暖通空调节
1汽车库考虑时车库通风着火时排烟合风机选低噪高效双速风机低速档时排风
2汽车库排风系统设置根室CO气体浓度动控制风机运行节省时运行耗
3通风风机空调新风机单位风量耗功率Ws<032联式热泵空调系统
IPLV>36空调风绝热材料热阻>081(m2kw)全热交换器额定热回收效率>604机电产品均采低噪音低耗产品空调设备均采节产品风水空调设备保温采优质高效材料保温厚度满足节求
93耗计算
项目种类电天然气工质水种源折标系数根综合耗计算通（GB25892008）取定具体电力折标系数1229tce万kWh（量值）331tce万kWh（等价值）天然气折标系数取12143tce万m3（量值）水折标系数0 857tce万t m3（等价值）
1电力
根表71知项目年电量30440万kWh项目年耗电量折合标煤37411tce（量值）95277tce（等价值）
表71 年电量估算表
序号
项 目
电负荷（kw）
需系数
电时间
年电量
（万kWh）
日运行时间（h）
年运行天数（d）
1
建筑
41512
08
24
365
29091
2
建筑
2231
04
24
365
782
3
室外明
3880
04
10
365
566
4
合计
47623
30440
2天然气
根第632节知项目年消耗天然气总量512万m3项目年消耗天然气总量折合标煤6217tce
3水
根表72知项目年水量442万m3项目年水量折合标煤379tce
表72 年水量计算表
序号
项 目
高日水量（m3d）
需系数
年水天数（d）
年水量
（万t）
1
建筑
13215
080
365
386
2
建筑
446
040
200
004
3
绿化道路广场
1552
040
200
012
4
计
15213
402
5
未预见水量
1521
040
6
总计
16735
442
94耗指标分析
根综合耗计算通计算项目综合耗43628tce（量值）95656tce（等价值）详见表73示
表73 综合耗计算表
序号
源品种
单 位
消耗量
折标煤系数
折标煤(tce)
备注
1
电
万kWh
30440
1229tce万kWh
37411
量值
313tce万kWh
95277
等价值
2
天然气
万m3
512
12143tce万m3
6217
量值
3
水
万m3
442
0857tce万m3
379
等价值
合 计
43628
量值
95656
等价值
第十章 环境影响评价
101评价
1011环保法规文件相关资料
1中华民国环境保护法（2014年4月24日修订）
2中华民国环境影响评价法（2002年l0月）
3中华民国土理法（1998年8月修正）
4中华民国固体废弃物污染环境防治法 （2004年12月29日修订）
5中华民国气污染防治法（2000年4月修订）
6中华民国水污染防治法（2008年2月修订）
7中华民国环境噪声污染防治法（1996年10月29日修订）
8建设项目环境保护理条例（国务院令第253号1998年11月29日）
9中华民国水土保持法（2011年3月1日起施行）
1012技术规范标准
1环境空气质量标准(GB30952012)
2表水环境质量标准(GB38382002)
3建筑施工场界环境噪声排放标准（GB125232011）
4建设项目环境影响评价分类理名录（2014征求意见稿）
5建设项目环境风险评价技术导(HJT1692004)
6环境影响评价技术导 总纲（HJ212011）
7规划环境影响评价技术导 总纲（HJ1302014）
102项目建设运营环境影响
1021项目建设环境影响
项目建设程中环境产生影响包括：施工扬尘环境空气影响施工期水环境影响施工噪音环境影响施工固体废弃物环境影响施工期水土流失等环境影响
1施工扬尘环境空气影响
施工期间环境空气影响粉尘干燥表开挖钻孔产生粉尘部分悬浮空中部分风飘落附面建筑物表面开挖泥土堆砌程中风力较时会产生粉尘扬起装卸运输程中会造成部分粉尘扬起洒落雨水刷夹带泥土散布路面晒干车辆移动刮风次扬尘开挖回填程中会引起量粉尘飞扬建筑材料装卸运输堆砌程中必然引起洒落飞扬
施工程中粉尘污染危害性容忽视浮空气中粉尘施工员周围居民吸入会引起种呼吸道疾病粉尘夹带量病原菌传染种疾病严重影响施工员周围居民身体健康外粉尘飘扬降低见度易引发交通事粉尘飘落种建筑物树木枝叶影响景观
2施工期水环境影响
项目施工期水环境影响包括施工产生废水施工员产生生活污水施工产生废水暴雨表径流水施工废水暴雨表径流刷浮土建筑砂石垃圾弃土等会夹带量泥沙会携带水泥油类等种污染物水指开挖断面含水层排水施工废水包括开挖钻孔产生泥浆水机械设备运转冷水洗涤水混凝土搅拌机输送系统洗废水生活污水包括施工员盥洗水食堂水厕刷水
3施工噪音环境影响
施工期间噪声分机械噪声施工作业噪声施工车辆噪声中声环境影响机械噪声机械噪声施工机械造成挖土机械混凝土搅拌机水泥浇捣机等点声源施工作业噪声指零星敲撞击声吆喝声拆卸模板撞击声等瞬时突发性击性噪声施工车辆噪声建筑材料运输车辆发动机噪声轮胎噪声喇叭鸣笛噪声中鸣笛噪声汽车噪声中噪声源属交通噪声
4施工期固体废弃物环境影响
施工期间建筑工会产生量余泥渣土施工剩余废物料等妥善处理建筑固体废弃物会阻碍交通污染环境运输程中车辆注意清洁运输途撒漏泥土污染街道公路影响市容交通
5施工期水土流失环境影响
工程水土流失发生建设初期水土流失发生部位时堆土道路工程区造成水土流失危害表现：损坏水土保持设施降低水土保持功建设中原表植土壤结构造成破坏降低原表水土保持功加剧表水土流失
1022项目运营环境影响
项目营运期间污染源包括：
1 废气
项目运营期影响环境空气厨房烹饪油烟
2废水
项目营运期废水部产生生活污水医疗废水厨房油污水
3噪声
项目运营期噪声源配电房员噪声等预计声源强度60～80dB（A）采取般消声隔声绿化等措施噪声达国家标准环境影响较
4固体废弃物
项目营运期固体废弃物产生生活垃圾生活垃圾乱扔极影响生活环境
103环境保护措施
1031项目建设中环境保护措施
1施工期空气污染防治措施
施工程中产生粉尘周围环境空气影响降低程度建议采取防护措施：
（1）开挖钻孔程中应洒水作业面保持定湿度施工场松散干涸表土应常洒水防止粉尘回填土方时表层土质干燥时应适洒水防止粉尘飞扬
（2）加强回填土方堆放场理土方表面压实定期喷水覆盖等措施需泥土建筑材料弃渣应时运走宜长时间堆积
（3）运土卡车建筑材料运输车应规定配置防洒落装备装载宜满保证运输程中散落规划运输车辆运行路线时间量避免繁华区交通集中区居民住宅等敏感区行驶
（4）运输车辆加蓬盖离开装卸场前应先洗干净减少车轮底盘等携带泥土散落路面运输程中散落路面泥土时清扫减少运行程中扬尘
（5）项目混凝土搅拌机混凝土原料场生产程中产生粉尘应引起建设单位高度重视混凝土搅拌应设水泥储存罐砂石场配料仓搅拌机设置搅拌楼砂石场生产程中产生粉尘通喷水封闭式配料仓搅拌楼封闭式皮带输送机搅拌楼设置动吸尘机回收粉尘搅拌机水泥储罐排气口加装尘器粉尘达标排放
2施工期水环境污染防治措施
施工时产生泥浆水孔钻孔桩产生泥浆未处理意排放污染现场周围环境回填土堆放场施工泥浆产生点混凝土搅拌机输送系统洗废水应设置时沉沙池含泥沙雨水泥浆水沉沙池沉淀回涌水渗水施工泥浆水时沉淀池沉淀处理清液回工程
针施工员生活污水建议施工员充分利现食堂卫生设施生活污水严禁排放加强理建设施工期生活污水会周围环境造成影响
3施工期声环境污染防治措施
施工期间必须执行建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523－2011）中关规定国家环保总局相关规定建设施工单位施工前应环保部门申请登记抢修抢险作业生产工艺求者特殊求必须连续作业外禁止夜间进行生产环境噪声污染施工作业特殊求必须连续作业必须民政府者关部门证明必须公告附居民
运送建筑材料汽车等机移动声源施工单位应保护运输车辆技术性良部件紧固刹车尖声辆运输车均需安装完整效排气消声器量选先进施工工艺机械加强施工机械维修理保证施工运输车辆施工机械处低噪声高效率良工作状态建设期间采取封闭式施工加强周围相关单位居民沟通工作加强施工单位理提倡文明施工应充分利噪声指性衰减性合理布置声源位置噪声指安静求高区
4施工期固体废弃物污染防治措施
（1）施工单位必须严格执行关理办法规定办理余泥渣土排放手续获批准方指定受纳点弃土
（2）车辆运输散体物料废弃物时必须密闭包扎覆盖途漏
（3）选择弃土场应占农田江河水库选择山坳低洼带弃土场游设置导流沟
（4）弃土期应量集中避开暴雨期边弃土边压实弃土完毕应快复垦利
施工期产生废建材定分质分类收集利量循环利利收集外售做建设片清理片施工结束时建筑垃圾清理完毕影响区周边环境
5施工期水土流失防治措施
项目建设施工期间必须采取效防治措施进行控制水土流失建设项目整土程中建议明确弃土场具体点数量建挡土墙防止水土流失防意挖土弃置垃圾设计中应增设排水口石块混凝土砌沟渠侧面减少裸土质受刷施工中必须重视沉沙池建设施工排水路面径流沉沙池沉淀排出避免泥沙直接进入水体施工程工程弃方意弃置河流中岸边应弃指定弃土场弃土程应挡土墙高度分层排土分层压实减少弃土堆坡面
外切实加强项目外绿化建设施工开始时应进行绿化工作保证项目建成较高绿化率利加快生态环境恢复时挖方填方区进行植恢复工作兼防止水土流失维护景观双重作
1032项目运营环境保护措施
1废气
烹饪油烟需采环保部分认油烟净化设施处理废气浓度达饮食业油烟排放标准（GB184832001）单独道排放高空
2废水
室粪便污水化粪池处理厨房油污水隔油处理洗涤废水道排入市政污水网进入城市污水处理厂处理
3噪声
机械运行产生噪声源采取消声隔声减振措施道路两侧植树降噪项目建筑噪声源配电房员噪声等项目供老年建议需方采取吸音隔音效果建筑材料设备达降噪效果基础达老年求
4固体废弃物
生活垃圾实行分类收集存放收集集中交废品回收部门处理资源利回收固体废物环卫部门日清日运统处置
104环境保护设施投资
1041环境保护设施
环保设施治理工业商业服务行业生产营程中产生环境造成影响物质
达法定求需设备装置环境监测设备
治理物质形态分类废水治理设施废气治理设施废渣治理设施粉尘治理设施噪声治理设施放射性治理设施等设备功分类废水沉淀槽废水中槽滤(压滤)器离子交换柱活性碳吸附柱气体吸收(回收)塔蒸馏塔废渣堆放池(场)粉尘收尘(尘)器噪声消声器放射屏蔽装置取样器(工具)分析仪器等
1042环境保护设施投资
根国2015年1月1日开始施行环境保护法第41条规定：建设项目中防治污染设施应体工程时设计时施工时投产防治污染设施应符合批准环境影响评价文件求擅拆者闲置
项目环保投资582万元中垃圾收集系统17万元噪声处理202万元房间品消毒系统7万元废水排放前处理系统7万元消防系统7万元
第十章 劳动安全卫生消防
111危害素危害程度分析
1111隐患部位
项目隐患部位分建设期运营期两部分隐患部位危害程度示：
1建设期隐患部位
（1）废弃土石方时清理会造成施工场排水畅少雨季节风天气形成扬尘影响空气质量
（2）施工场警示标志标志明显造成非施工员车辆进入造成必事
（3）施工机械定期保养检修会造成设备突然失灵施工员造成伤害
（4）施工材料意堆放易燃易爆物品处置护严引发火灾爆炸伤亡等危险
（5）脚手架搭接牢易造成施工员高空坠落
2运营期隐患部位
（1）未定期供电设备做检修更换易引发触电火灾爆炸等事造成员伤亡
（2）未定期排水系统进行清理养护易造成排水系统畅影响环境卫生身心健康
（3）固体废弃物处理未作合理规划造成固体废弃物发酵固体废弃物堆放路边影响园区整体环境质量
（4）电梯未作定期检修保养易造成电梯失灵造成员伤亡等事
1112害物质种类危害性分析
1粉尘危害性分析
粉尘危害方面体环境生态衡产生影响严重程度取决粉尘物化性质粉尘量尘源周围情况
2固体废弃物危害性分析
固体废弃物建设中项目运营会产生固体废物环境污染源直接污染外常水气土壤媒介污染环境
3污水
污水建设运营程中会产生污水环境污染源直接污染外常水气土壤媒介污染环境
112安全设施
1施工单位必须设置专门劳动安全机构负责工程安全生产劳动保护设立岗位责制严格岗位培训作业员必须持证岗
2土石方施工期间严格规定规范规程施工开挖断面时支挡防护时做边坡处理开挖产生土石方必须运指定点存放意弃土存放
3施工期间类机械作业应关规定规程标准采取安全防护措施加强设备维护检修杜绝设备失检失灵带病运行种电气设备应配齐警示标志防设备载泄漏时产生燃烧漏电爆炸等现象造成员伤亡
4加强材料堆放运输理易燃易爆品毒害品存放应关部门申报批准存放点保方式设专负责理该类材料运输必须专车辆严格检查方发车装卸
113消防设施
1火灾危险性分析
（1）施工期火灾危险性分析
建筑施工现场般存放着量燃材料木材油毡纸沥青汽油松香水等材料部分存放条件较差建议仓库绝数堆放施工现场时数工存型设备安装甚时制造涉量气焊气割电焊等作业类作业产生飞火火星极易成着火源引发火灾事发生施工需消防通道常占阻断旦发生火灾消防车辆难接影响灭火救援外部分施工员未消防培训岗作业旦发生火灾防救力差
（2）运营期火灾危险性分析
布线时设计电量少选择电线截面较长时间电线绝缘部分已老化破损电气线路常漏电短路超负荷引起火灾敷设线路时留太接头长时间接头接线端处松动接触良接触处容易产生高温导致火灾电线受潮产生漏电火引起火灾
2消防措施设施
（1）施工期消防措施设施
1）施工期消防措施
建立健全消防安全网络消防安全理制度加消防理力度落实单位消防安全责建立消防安全理组织网络明确消防工作责体系层层负责责施工单位制订项消防安全理制度灭火应急预案开展定期防火检查巡查时消火灾隐患
落实施工现场燃物理制度强化火电气油理措施施工中量燃材料防止量堆积避免施工现场燃物助燃物相邻防止发生火灾扩损失时加强气焊电焊等特殊工种操作理严格遵守操作规程防止操作
2）施工期消防设施
时搭设建筑物区域100㎡配备210L灭火器型时设施总面积超1200m2应配专供消防太桶积水桶（池）黄沙池周围堆放易燃物品时木工间油漆间木机具间等25㎡配备灭火器油库危险品库应配备数量种类合适灭火器高压水泵应足够消防水源进水口般应两处室外消火栓应消防车道堆料场交通道路边缘设置消火栓间距离应
120m消防箱消防水长度满足25m求
（2）运营期消防措施设施
1）运营期消防措施
常老员工进行消防知识教育建立健全防火制度安全操作规程常进行防火教育救灾器材技术演练适时开展防火安全检查相关理员应加强线路检查维修防止线路老化负荷加造成短路引起火灾事发现火灾隐患求关部门负责马进行整改安全出口处应明显标志保持道路畅通楼醒目处应钉挂紧急情况疏散通道示意图根防火灭火需配置相应类数量消防器材设备设施
2）运营期消防设施
根建筑灭火器配置设计规范老年公寓建筑灭火器配置场危险等级严重危险级中建筑中规格手提式灭火器应较广泛公走道疏散楼梯间出入口门厅通室外出入口走道出入口设置疏散明疏散明灯具带蓄电池连续供电时间30分钟消火栓箱设置手动报警钮消防警铃
配备特殊室消防逃生设施室安装应急呼装置方便时动发出警报房间配备必保险绳手电筒简易防烟面具等老火灾时时救助逃生
项目行性研究报告
第十二章 组织机构力资源配置
121组织机构
合理确定项目组织机构科学配置力资源项目建设运营期服务工作正常进行提高劳动效率条件高效精简项目运作组织合理员配备尤关键岗位员素质保证项目成功实施运作条件
1项目建设期理单位组建方案
项目建设期间项目建设单位进行该项目理工作项目进行效规划决策组织协调控制定质量求控制工期投资总额资源限制环境条件圆满实现项目目标
2项目运营期理机构组建方案
项目运营期间项目建设进行项运营理实行院长负责制设综合办公室护理部勤保障部运营部等部门负责运营期间项理工作
122力资源配置
1221劳动定员数量技术素质求
1劳动定员数量
（1）高层理员
设院长名全面负责运营期间项工作
（2）中层理员
设副院长名理老年区日常事务
项目行性研究报告
（3）护理员
老分理型理型两类占50专业员老年提供专业康复治疗护理医疗等服务中理型老1：4名业员均服务4标准配置需专业员88名理型110标准配置需专业员35名项目运营期需护理员123名
（4）员
员老年提供行政办公勤保障医疗卫生消防保安等服务拟名业员均服务50标准项目运营期需员56名
综劳动定员合计181
2技术素质求
高级理员求较强行政理力技术理力知识面较广综合性强具医疗专业教育背景年级医院领导岗位工作历具良沟通技巧组织协调力较强团队协作力
中层理员求文化程度般学科具中级技术职称丰富相关工作验
财务员医疗员等般求科文化较相关工作验
行政员护理员等般求专文化具相应技
员求文化程度般职高初中具相关工作验
项目行性研究报告
1222职工工资福利
根国法律法规关事制度项目职工工资福利遇参湖州市工资福利标准基础项目需职工签订体现素质劳动合职工薪酬应符合职责工作业绩充分发挥职员力水
1223员工源招聘方式
1员工源：专业员包括行政财务等通市场进行招聘解决
2招聘方案：员招聘分二次进行通市场招聘解决项目建设期项目运营理员
第十三章 项目实施进度
131建设工期
保证工程质量利完成工程务必须合理安排项目工期握项目实施进度项目分前期决策规划设计工程招标工程施工交付等阶段
项目2012年9月开工建设2014年9月底竣工交付建设工期25月
132项目实施进度安排
1321项目前期进度安排
2012年9月前完成项目前期决策方案设计初步设计施工图设计项目招投标
1322项目施工进度安排
2012年9月完成土整
2012年10月2014年6月完成土建施工
2014年8月底前完成工程装修室外工程
2014年9月完成竣工验收工作
第十四章 投资估算资金筹措
141投资估算
1．国家发改委建设部发布建设项目济评价方法参数（第三版）
2．投资项目行性研究编制指南
3．实际建筑投资定额
4．国家现行关费定额费率标准
5．项目技术济指标
6．类似工程单价指标
142投资估算范围
项目投资估算范围项目基建筑安装工程室外市政工程等产生工程费工程建设费预备费项目需铺底流动资金
143建设投资估算
估算项目总投资6500万元中建设投资约621069万元（工程费547699万元工程建设费43795万元预备费29575万元）铺底流动资金28932万元
表141 项目投资估算表
序号
分部分项工程名称
单位
工程量
单位指标（元）
合计（万元）
备注
工程费
547699
（）
建筑工程
355852
11
建筑
㎡
1037792
2655
275534
12
建筑
㎡
223106
3600
80318
（二）
设备购置安装工程
142591
21
排水工程
㎡
1260898
60
7565
22
强电工程
㎡
1260898
140
17653
23
弱电工程
㎡
1260898
80
10087
24
消防工程
㎡
1260898
70
8826
25
通风工程
㎡
223106
70
1562
26
源热泵
35000
27
设备购置
61898
合
（三）
室外工程
49256
31
室外市政工程
㎡
1003712
240
24089
32
绿化道路硬化
㎡
7760179
270
20952
33
围墙门
ｍ
44082
956
4214
二
工程建设费
43795
21
建设理费
19059
211
建设单位理费
万元
6777
212
建设理费
万元
6282
213
工程监理费
万元
60
合
22
前期咨询费
2649
221
项目建议书
万元
883
222
行性研究报告
万元
1766
23
勘察设计费
105
231
勘察费
万元
20
合
232
设计费
万元
85
合
24
环境影响评价费
万元
229
25
劳动安全卫生评价费
万元
005
274
26
场准备时设施费
万元
080
4382
27
工程保险费
万元
030
1643
28
市政公设施费
3000
29
建设费
2059
三
预备费
29575
31
基预备费
5
29575
四
建设投资静态部分
621068
五
铺底流动资金
28932
六
总投资
6500
144资金筹措
项目总投资6500万元中20政府方社会资方出资余80项目公司筹措
第十五章 财务评价
151财务评价
1国家发改委颁发建设项目济评价方法参数第三版
2关印发<政府社会资合作项目财政承受力证指引>通知（财[2015]21号）
3国家现行项法律法规税收政策
152基础数参数选取
1税费
根国务院关加快发展养老服务业干意见（国发[2013]35号）养老机构提供养护服务免征营业税根营改增相关政策项目免征增值税土税车船房产税城镇土税车船税税等
2项目计算期选取
项目财务评价计算期30年包括建设期运营期建设期1年（2016年）运营期29年（20172045年）
3财务基准收益率设定
根建设项目济评价方法参数（第三版）结合项目实际情况项目财务评价基准收益率取7
4折现率确定
根建设项目济评价方法参数（第三版）般项目推荐折现率8特殊项目（含超长期项目）折现率应低
6
根关印发<政府社会资合作项目财政承受力证指引>通知（财[2015]21号）第十七条：年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份参期方政府债券收益率合理确定结合**2015年十年期债券利率3142016年十年期债券利率308结合项目特点行业实际项目财务评价折现率取5
153项目总成测算
1 原材料费：入住老准备伙食发生粮油肉蛋奶等产生费暂定400元月考虑物价涨等素年3增长率计算
2 燃料动力费：根****治区民政府关加快推进社会养老服务体系建设意见（新政发［2012］87号）项目水电燃气暖气均采居民户价格查巴州区***市相关文件居民水价格154元m³居民电价格054元m³居民气价格13元m³居民供暖价格185元㎡考虑居民公事业政府定价项目水电暖气暂考虑10年增长10计算
3 职工工资福利费：高层理员5000元月护理行政等员3500元月消防保卫员3000元月考虑工成涨等素年2增长率计算
4 修理费：固定资产原值1计提
5 费：理费等项目年费暂年职工工资福利费
10计算
6折旧费摊销费：项目拟采取PPP模式BOT模式实施根企业会计准相关条款解释养老资产全部作形资产入账运营期末全部摊销完毕残值0项目运营期29年项目年均摊销费214万元
7财务费：项目银行款产生财务费
154项目收入测算
1 项目额定床位数700张考虑该类项目实际情况年运营床位入住率：运营第15年60第610年80第11年开始92计算
2 项目收入：养老床位收入物业收入停车费收入等考虑物业停车等收入较少方便测算考虑部分收入成相抵消项目收入考虑入住老月缴费额床位收入暂定1800元月考虑入住群体结合市场素月缴费额5年增长50元计算
3 政策补贴：****治区民政府关加快推进社会养老服务体系建设意见（新政发［2012］87号）项目获补贴开办补贴运营补贴
（1）开办补贴：床位数达100张核定床位数治区财政予张床位次性开办补助5000元分三年完成项目获补贴5000*700350万元项目财务评价运营期2017年开始2015年2016年已获次补贴包含次财务测算范围
（2）运营补贴：民办养老机构入住满月老实际占床位数量予月100元运营补贴治区县（市区）承担50
155项目收支缺口
附表123出：传统投资模式然项目根政策文件已获定补助然法弥补项目年收入支出间差额缺口收支缺口需考虑政府差额补贴保证项目正常运营正项目采PPP模式
项目年财政补贴需满足财政承受力证相关条件通财政承受力评估具体财政补贴金额详见财政承受评估报告
附表格：
表1总成费表
表2收入计算表
表3项目收支缺口表
第十六章 社会评价
161项目社会影响分析
1项目区区居民收入影响
短期项目实施会增加政府税收间接增加居民收入建设期牵涉建设理企业建筑施工企业建筑材料供货商装修装饰材料供货商等运营期牵涉家电生产销售企业家具生产销售企业物业理公司等形成强产业链长远项目建设促进居民业增加居民收入综述项目建设运营居民收入较强相关性构建社会义谐社会具重意义区居民收入影响正面影响
2项目区居民生活水生活质量影响
项目定位目前南疆投资规模集养老服务康复保健休闲娱乐体综合性养老机构四合院楼房单间标准间间套间家庭式套房高端养老项目宜居宜游智文绿色设计理念进行规划设计旨老年提供安静舒适居住环境提高老年居住水生活质量保障老年身心健康着积极影响时解决年轻工作繁忙没充裕时间陪老造成心理压力问题提高年轻生活质量着积极意义项目建设实施居民生活水生活质量影响正面影响
3项目区居民业影响
项目建设规模较建设期需量建筑施工员定数量工程技术员财务员理员等运营期需定数量理员财务员技术员医务员护理员保健员保洁员保安等居民业提供机会增加业岗位解决部分居民业问题长期项目建设促进济发展拓宽业渠道综述项目区居民业影响正面影响
4项目区利益群体影响
项目建设运营受益群体项目建设相关方项目业方老年等项目建设程中工程咨询造价设计监理施工等建设相关方陆续参加项目建设中带动业环境职工带利益时推动城市发展做出定贡献项目建成园公寓采床位出租运营模式项目业方获定济效益项目建成入住老年获安静舒适生活环境项目区受益群体影响正面
5项目区弱势群体利益影响
弱势群体指老孩妇女残疾员等项目针老年进行开发养老项目集养老服务康复保健休闲娱乐体综合性养老机构安静环境舒适生活需安享晚年老年福音项目区老年影响正面
6项目区文化教育卫生影响
项目建设期施工噪声运输车辆产生噪声项目周边居民定影响施工扬尘项目周边空气环境造成定影响施工期采低噪声机械注意日常维护采取时性隔声降噪措施影响降低调整搅拌场洒水抑尘等措施减轻环境空气影响固体废弃物采分类收集时清运措施等类影响施工期结束然消失项目运营卫生环境影响生活垃圾通垃圾分类收集时清运措施保区整洁项目区卫生影响负面通采取定措施影响降低
7项目基础设施社会服务容量城市化进程影响
项目建设期间需交通供电供水市政等部门配合避免社会基础设施公服务造成定压力例路面交通流量环境容量定影响项目建成定程度完善基础设施增加社会服务容量推进城市化进程时基础设施社会服务容量产生定压力素均需纳入城市基础设施发展规划建设中考虑
8项目区少数民族风俗惯宗教影响
项目位少数民族区建设期运营期充分考虑尊重少数民族风俗惯生活方式推行宗教等政策引发民族矛盾宗教纠纷影响社会安定
162项目互适性分析
1利益群体项目态度参程度
项目业方***市老年数量养老机构现状等充分调查分析基础立意项目业方项目建设设施信心项目建成入住老年提供优美舒适生活环境老年群体支持项目实施完善基础设施起促进作政府相关部门项目建设运营持支持态度综项目利益群体均项目持支持态度
2级组织项目态度支持程度
***市民政局项目单位积极督促项目建设单位组建项目建设理组确保项目建设利推进供水供气电力通信交通环保安全城市规划等部门项目建设运营予支持配合外居民发组织志愿者服务等组织协助交警指挥交通建设期间交通疏导做出贡献级组织项目非常支持
3方技术文化状况项目适应程度
项目立意已家建设单位表示愿意承揽项目建设理务***市居民整体文化素质较高文化状况项目建设运营理念匹配方技术文化状况项目适应性较强
163社会评价结
通项目社会影响分析项目互适性分析社会风险分析社会评价结：
1项目社会影响分析项目社会影响基正面影响项目建设期间施工噪音施工占道等负面影响通采取定措施会降低会着施工结束消失
2项目区互适性分析利益群体项目持支持态度级组织会项目建设提供支持配合项目建设互适性
3项目社会影响互适性分析项目社会风险
4项目建设提供较业机会增加居民收入完善区域基础配套设施提升居民生活水加快城市化进程促进区域济发展终实现济效益社会效益统
综项目建设具良社会行性
第十七章 风险分析
171项目风险素识
1711然风险
然环境风险项目理特征然风景条件老年公寓项目开发带风险老年公寓项目然环境风险包括：然灾害质貌然风光等方面风险然环境形成成千万年前具变性稳定性等特点老年公寓作特殊建设项目仅具位置固定性等特点适合老年生活然环境更高求老年公寓开发项目需重视然环境风险
1712政策风险
政策风险国家区域政策潜变化老年公寓项目建设开发营风险老年公寓项目政策风险包含：产业政策土政策税收政策金融政策等方面老龄化日益严重天政府老年公寓等老年住宅项目政策走成社会力量进行老年公寓规模化开发指路灯政策风险老年公寓项目具较影响
产业政策产业政策政府实现定济社会目标产业形成发展进行干预政策综合功市场缺陷进行弥补资源效配置
土政策土作种生资源建设项目开发基础土政策建设项目产生截然影响
税收政策市场济环境产税收国家进行产市场调节重手段包括增值税契税城市维护建设税等老年公寓优惠税收政策利降低项目开发成提高盈利水降低开发营税收风险
金融政策老年公寓项目投资回收期长宽松信贷政策老年公寓项目融资营获取足够资金支持利项目成功进行信贷政策紧缩时企业缺乏资金源资金链断裂导致项目风险
外老年公寓项目政策风险中逐步涉环保政策节政策拆迁政策规划等相关风险
1713济风险
济风险济关类确定素造成风险造成济风险源较整社会区济发展水等外部素企业部费控制等部济风险济素国家项目具较重影必须老年公寓济风险素加重视老年公寓项目开发济风险包含容区济发展水风险融资费价格通货膨胀风险等
区济发展水风险老年公寓费数老年离退休金子女赡养费等支付区济发展水直接决定费支付性强弱
融资风险项目政策推进离开资金力支持资金筹集融通成投资者需解决重问题
费风险老年公寓项目建设标准高普通住宅特点决定成相高普通住宅建设程中应制定合理成规划成计划计划项成进行严格控制保证成目标
产品价格风险老年公寓产品定价高会出租率入住率降低项目资金回收困难定价低老年公寓价值合理体现长期营投资回报带困难
通货膨胀风险老年公寓通货膨胀风险表现建设期营期
济老年公寓项目合形式利率汇率财务资金水等方面具风险
1714市场风险
老年公寓项目市场风险系列市场相关确定素发生变化带风险包括市场供需认知竞争力风险
供需风险目前国老年住宅市场呈现出明显需求供应足情况老年公寓开发者利
认知风险指老年消费者老年消费者老年家庭老年公寓认知接受程度确定性导致风险
竞争力风险体现两方面老年公寓住宅公寓竞争二老年公寓项目间竞争
1715技术风险
技术风险系列老年公寓实施关确定素带风险包括：项目选址风险规划设计风险配置风险等
项目选址风险根老年需求分析项目选址般郊闹中取静城市居住区老提供宁静适宜生活环境便利社会活动
规划设计风险达方便老生活目针老行动便特点老年公寓进行规划设计
配置风险着社会济发展老年需求越越高老年公寓应集居住文化休闲娱乐学健身健身体现代化养老设施
1716理风险
老年公寓营理分先源项目正常运营影响种确定素包括老年公寓营理者水服务质量等方面
营理者水公司机构理者水限度决定企业项目成败
服务水满足老年养老需求老年公寓应老年提供满足老年求基特色服务
营理方面老年公寓项目理机制名誉等方面寻定风险
172风险程度分析
1721风险等级划分
老年公寓项目开发风险相模糊概念进行风险分析时受社会济政策环境等方面影响方面包含确定素素风险评价终结果影响难准确描述表明老年公寓风险系统具明显层次性模糊性模糊层次分析法应奠定基础
通老年公寓项目开发程中出现风险素分析运层次分析法设计风险评价指标体系确定权重应模糊评价法建立老年公寓项目开发风险综合评价系统充分体现评价素评价程模糊性减少观臆断弊端纯数学方法更符合实际
老年公寓项目开发系统影响素众素间互相关联互相影响选择合理恰反映风险水指标建立科学合理评价指标体系进行风险客观分析关键指标体系建立应遵循基原系统性科学性适性通性等原
风险划分等级前先风险两属性――风险损失风险发生性（概率）进行分级般说风险损失分较般较五类风险发生性粗略分较般较五类
1722风险评估方法
表151 老年公寓开发风险综合评价模型
建立层次结构
目标层标准层指标层
综合评价
低层次高层次逐渐进行进行目标层评价
单素评价
模糊矩阵权重量运算
构造模糊评价矩阵
专家分建立素集评语集模糊评价矩阵
模糊综合评价法计算综合评价指
确定素集评语集
致性检验
确定致性指标计算致性率进行判断
层次单排序
确定特征值特征量划量
构建判矩阵
确定素相重性标度专家分建立判矩阵
老年公寓模糊层次风险评价模型
层次分析法确定指标权重
建立层次结构
目标层标准层指标层
老年公寓模糊层次风险评价模型
层次分析法确定指标权重
构建判矩阵
确定素相重性标度专家分建立判矩阵
层次单排序
确定特征值特征量划量
致性检验
确定致性指标计算致性率进行判断
模糊综合评价法计算综合评价指
确定素集评语集
构造模糊评价矩阵
专家分建立素集评语集模糊评价矩阵
单素评价
模糊矩阵权重量运算
综合评价
低层次高层次逐渐进行进行目标层评价
结合老年公寓特异性风险影响分析采专家确定方法邀请老年公寓项目关政府企业高校等方面专家项目风险素进行分析确定项目开发风险素六类20项（然灾害风险质貌风险然风光风险产业政策风险土政策风险税收政策风险金融政策风险区济发展水风险融资风险费风险价格风险通货膨胀风险市场供需风险认知风险竞争力风险项目选址风险规划设计风险配置风险营理者水服务质量）建立风险评价指标体系
指标体系建立基础章重点研究模糊层次分析模型建立程步骤建立层次结构建立两两较判矩阵层次单排序致性检验确定权重确定素集评语集构造模糊评价矩阵单素评价综合评价
173防范降低风险措施
1项目实施阶段风险防控措施
（1）建议项目准备阶段高度重视项目阶段引起
社会稳定风险进步优化设计方案削减项目周边居民企业类组织负面影响发生社会稳定风险事件发生性降低点
（2）建议加强施工理选择具备相应资质信誉度高
良信记录施工企业相关设计施工监理等合制定中明确社会稳定风险责条款明确采取防止风险发生措施确保施工期间劳动安全环境保护等措施落实处
（3）项目建设期间施工单位应充分利时道路量减少
交通量较现市政道路影响
（4）施工单位加强土方车辆理确保文明开车防止渣
土掉落坚决杜绝道路行身安全威胁
（5）项目建设程中应合求时足额支付项目工程进度款确保项目资金位时解决工程量计量已完工程质量异议避免资金问题引起劳资纠纷
（6）施工单位签订合时明确工体项目承包单位专业分包队伍避免层层分包导致理缺失求施工单位正规劳务派遣公司派遣农民工外 必须包括专业分包队伍带农民工签订劳动合建议执行农民工工资支付保障金制度项目开工前施工单位收取工资支付保障金制约施工单位工资支付行监督检查施工单位执行农民工劳动合分包方施工合监督承包方工资发放事先掌控矛盾激化信息提前排解
2项目运营阶段风险防控措施
（1）安全风险应
项目安全确保老年居住安全养老院安全风险应建筑结构安全措施项目整体消防设计考虑等进行风险防范布置完善消防系统火灾动报警系统火灾监控系统火灾现场检测报警消防检测设施等
（2）环境风险应
建设单位坚持做污染源环境质量环境监测工作年监测结果做成报告公众公布公众时解项目周围环境质量变化情况项目建设单位应设立较完善环境理体系 制定科学环保工作标准理标准规章制度设立环境保护机构专职环保理员全面负责项目环保理工作
（3）营理风险应
项目丰富验单位合作开发充分利先进理方法验营理风险相降低时结合土风情适调整理方法手段项目服务员水采取培训标准等制定等
第十八章 研究结建议
181结
根行性研究报告章节述***市荣光养老院项目迎合养老事业十三五发展规划相关政策提高*****市养老设施服务具体措施实现济社会持续发展重举措构建谐社会必然求项目现养老机构床位普率基础进步提高中高端养老产品项目建设仅应社会老龄化实现社会济持续发展需时提升***市整体形象保障老年养老环境重措施更促进***市社会济发展老年生活质量改善区济发展着双赢意义
时项目建设需资源资金技术环境法律等诸条件均已具备项目建成运营通项目身运营政府行性缺口补助财务具持续性着显著社会效益
综述项目采PPP模式行
182建议
1项目建设单位抓紧项目前期准备工作争取早日开工保证项目期投入运营
2建立完善施工监督机制通招投标引进高素质施工监理队伍充实施工监理队伍设备技术力量做施工程中材料检测实验工作加强工程监理确保工程质量
3做施工组织设计施工项目施工方案切合实际严格施工规范施工操作规程技术求进行施工明确级施工员岗位职责时质完成阶段工程务
4充分利块区域优势景观资源知名专业设计公司中介顾问公司合作强强联合造中高端养老品牌制定合理市场营销方案扩媒体宣传注重营销推广保证项目利运营
表1总成费表
年份
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
原材料
20765
21388
22029
22690
23371
32096
33059
34051
35072
36124
燃料动力费
12188
12188
12188
12188
12188
16250
16250
16250
16250
16250
职工工资福利费
46230
47155
48098
49060
50041
68056
69417
70806
72222
73666
修理费
6211
6211
6211
6211
6211
6211
6211
6211
6211
6211
费
4623
4716
4810
4906
5004
6806
6942
7081
7222
7367
营成
90017
91657
93336
95055
96815
129419
131879
134398
136977
139618
折旧费
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
摊销费
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
利息支出
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
总成费
111433
113073
114752
116471
118231
150835
153295
155814
158393
161034
续表
年份
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
原材料
42789
44073
45395
46757
48160
49605
51093
52626
54204
55831
燃料动力费
20556
20556
20556
20556
20556
20556
20556
20556
20556
20556
职工工资福利费
86411
88139
89902
91700
93534
95404
97312
99259
101244
103269
修理费
6832
6832
6832
6832
6832
6832
6832
6832
6832
6832
费
8641
8814
8990
9170
9353
9540
9731
9926
10124
10327
营成
165229
168414
171675
175015
178435
181937
185524
189198
192961
196814
折旧费
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
摊销费
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
利息支出
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
总成费
186645
189830
193091
196431
199851
203354
206941
210614
214377
218230
续表
年份
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
原材料
57505
59231
61008
62838
64723
66665
68664
70724
72846
燃料动力费
22612
22612
22612
22612
22612
22612
22612
22612
22612
职工工资福利费
105334
107441
109589
111781
114017
116297
118623
120996
123416
修理费
7515
7515
7515
7515
7515
7515
7515
7515
7515
费
10533
10744
10959
11178
11402
11630
11862
12100
12342
营成
203500
207542
211683
215924
220268
224718
229277
233947
238730
折旧费
000
000
000
000
000
000
000
000
000
摊销费
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
21416
000
利息支出
000
000
000
000
000
000
000
000
000
总成费
224916
228958
233099
237340
241684
246135
250693
255363
238730
表2项目收入计算表
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
1营业收入
907
907
907
907
907
1243
1243
1243
1243
1243
续表
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
1营业收入
1277
1468
1468
1468
1468
1507
1507
1507
1507
1507
续表
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
1营业收入
1546
1546
1546
1546
1546
1584
1584
1584
1584
表3项目收支表
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
营业收入
90720
90720
90720
90720
90720
124320
124320
124320
124320
124320
销售税金附加
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
增值税
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
总成费
111433
113073
114752
116471
118231
150835
153295
155814
158393
161034
收支缺口
20713
22353
24032
25751
27511
26515
28975
31494
34073
36714
续表
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
营业收入
127680
146832
146832
146832
146832
150696
150696
150696
150696
150696
销售税金附加
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
增值税
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
总成费
186024
189209
192470
195810
199230
202733
206320
209993
213756
217609
收支缺口
58344
42377
45638
48978
52398
52037
55624
59297
63060
66913
续表
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
营业收入
154560
154560
154560
154560
154560
158424
158424
158424
158424
销售税金附加
000
000
000
000
000
000
000
000
000
增值税
000
000
000
000
000
000
000
000
000
总成费
223612
227654
231795
236036
240380
244830
249389
254058
237426
收支缺口
69052
73094
77235
81476
85820
86406
90965
95634
79002
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档