2008年房产估价师考试考友精心总结重点
完整估价报告(8部分)
1封面 2目录 3致委托函 4注册估价师声明
5估价假设限制条件 6估价结果报告 7估价技术报告 8附件
()封面(7项)：
1报告名称：房产估价报告
2估价项目名称 3委托全称 4估价机构全称
5注册估价师姓名注册号 6估价作业日期 7估价报告编号
(二)目录
(三)致委托函(11项)：
1委托全称 2估价象 3估价目 4估价时点
5价值类型 6估价结果：写写总价单价 7报告应效期
8提供报告数量9估价机构全称 10法代表签名 11报告出具日期
(四)注册估价师声明：
1列出实查勘未查勘估价师姓名
2少2名估价师签名注明注册号
(五)估价假设限制条件：假设前提限制条件分列说明确定素假设
确定素假设应合理
(六)估价结果报告+编号(13—15项)：
1委 托 ：单位全称法代表住
者 姓名身份证号住
2估价机构：全称法代表住资质等级
3估价象：名称
(1)区位状况坐落交通状况环境基础设施公配套设施
(2)实物状况：①建筑物——面积结构层数利现状装修设施设备
建成年月面布置等
②土——四形状势规划条件等
(3)权属状况：①建筑物——权属(项)证书()权途面积等
②土——权属(项权)证书权性质途
(分摊)面积年限终止日期等
4估价目：抵押—确定房产抵押贷款额度提供参考评估房产抵押价值
拆迁—确定拆迁房屋货币补偿金额评估房产市场价值
表述规范
5估价时点：先评估价值说成某时间价值
6价值定义：价值类型涵：
(1)市场价值：符合公愿利知晓行情充裕时间附加条件交易
(2)快速变现价值：符合充裕时间交易
(3)谨慎价值：抵押价值存确定素遵守谨慎原出价值
——应说明法定优先受偿款
(4)清算价值：符合持续条件
(5)投资价值：某投资者角度衡量价值
7估价
8估价原：(1)独立客观公正
(2)合法原高佳估价时点代原谨慎原(抵押)
9估价方法：
(1)估价方法定义应选2种方法
(2)成法市场收益假设法组成2种估价方法成法首选法妥
(3)收益性房产应采收益法作中种方法
10估价结果：总价单价(总价建面)写写楼面价(土)
11估价员：参加估价员执业资格签名盖章
12估价作业日期
13估价报告应效期
(抵押报告)：
14市场风险提示
15短期强制处分变现力分析：
影响房产变现力素：(1)通性(2)独立性(3)价值
(4)分割转性(5)开发程度(6)区位(7)市场状况
(七)估价技术报告
1素分析位置范围面积途结构建成年代装修权属状况等
2区位素分析：估价象区域特征交通状况基础设施商服设施等
3市场背景分析：现预见未影响类似房产价格素
4高佳分析：法律允许技术济行估价象价值化
5估价方法选：估价思路采估价方法理定义
6估价测算程
7估价结果确定：理
(八)附件
注意：
1 堂服务部分行计价否重复计算
2 收益市场假设法总价值中减建筑物折旧
3 成费租金(租约外)税费等数采实际发生应采社会般均客观数额
4 词准确规范简练模棱两带感情色彩相矛盾
5 基准价法评估程
6 说明基准价涵
7 年期修正公式：Vn基准价×[11(1+Y)^n] [11(1+Y)^N]
8 前面积否吻合
9 计算数值否正确
10 房屋改变途否政府关部门批准
11 抵押报告否体现谨慎原
二收益法
1租约采租约金租约采客观未收益租金分析未租金水变化趋势
2年收益天数365天月份12月
3出租率100合理确定正常出租率方法理
()年净收益 效毛收入—运营费米月租金×12月×出租面积×(1空置率)×(1运营费率)
1效毛收入潜毛收入—空置收租损失(包括扣减押金收入空置率)
潜毛收入潜毛租金收入+租赁押金收入+收入
2运营费理费+租赁税费+房产税+保险费+运行维护维修费+设备家具折旧费
(包含付息额房屋折旧土摊销改扩建费税
划拨土交收益费)
(1) 理费员工资+办公费(理费率确定理)
(2) 租赁税费营业税附加(55)+租赁手续费代理费
(3) 房产税土税+房产税
(4) 保险费房屋现值×保险费率(确定理)
(5) 维修费(确定理)
(6) 水电费等水电费+线电视费等(说明租金中否含扣)
(7) 设备家具折旧费电梯空调电视机冰箱太阳家具等折旧费
(说明：出租提供扣)
3商业工业净收益销售收入生产销售成销售费营业税附加理费财务费商业利润
(二)收益期限(特注意)
1房屋早土取房屋剩余济寿命(收益价值加土剩余年限价值)
2房屋晚土约定续期取土剩余年限
3房屋晚土未约定续期取土剩余年限(收益价值加房屋残值)
4住宅房屋晚土住宅动续期取房屋剩余济寿命
(三)报酬率Y(资化率R )1年期存款利率+风险补偿
1充分程选1参实例否客观性够
2房屋土房三者YR应(般说房产土约2)
(四)根现情况判断说明净收益流未期变动情况属：
1年基固定变VAY×[11(1+Y)^n]
2某固定数额递增递减V(AY±bY^2)×[11(1+Y)^n] ±bY×n(1+Y)^n
3某固定率递增递减VA(Y±g)×{1[(1±g)(1+Y)]^n}
4规变动情况V∑Ai (1+Y)^i+ AY×[11(1+Y)^(nt)] ×1(1+Y)^t
选列出相应报酬资化公式计算
三成法
()列出公式：
新房产价值(7项)土取成+开发成+理费+销售费+投资利息+销售税费+开发利润
1 土取成征补偿安置费+相关税费+出金
(1) 征补偿安置费土补偿费(6～10倍)+安置补助费(4～6倍公顷≤
15倍)+附着物青苗补偿费+社会保障费
(2) 相关税费征理费+耕占税+耕开垦费+新菜开发建设基金
土取成拆迁补偿安置费+费+出金
(1) 拆迁补偿安置费房产市场价格+装修+搬迁补助费+安置补助费
+非住宅停业补助费
(2) 相关费拆迁理费+拆迁服务费+拆迁估价费+房屋拆费
2 开发成勘察设计前期工程费+建安工程费+基础设施费+公配套费+
工程费+开发期间税费
3 理费(土取成+开发成)×理费率(5确定理)
4 销售费房产价值×销售费率(4)
5 投资利息(土取成)×[(1+i)开发期 1]+(开发成+理费)×
[(1+i)建造期2 1] + 销售费×[(1+i)销售期2 1]
i——1年期贷款利率实际利率年计息次计算
资金次性投入土取成税费计息期开发期全计
资金均匀投入建造期销售期计息期减半计
6 销售税费房产价值×税费率 营业税附加(55)+印花税+交易手续费
7开发利润 (土取成+开发成)×直接成利润率
(土取成+开发成+理费+销售费)×投资利润率
(土成+开发成+理费+销售费+投资利息)×成利润率
房产价值×销售利润率
(土成+开发成+理费+销售费+投资利息+销售税费)×销售利润率
(1 销售利润率)
8新房产价值 (土成+开发成+理费+投资利息)
(1 销售费率 销售税费 销售利润率)
减折旧进行工程质量环境等素调整
(二)旧房产价值 土重新购建价格+ 建筑物重新购建价格 建筑物折旧
1土重新购建价格 土价值
2建筑物重新购建价格(6项) 新建筑物价值开发成+理费+销售费+
投资利息+销售税费+开发利润
3建筑物折旧 物质折旧+ 功折旧+ 济折旧
(1)物质折旧：修复修复费折旧额
长寿命折旧减短寿命重置价格
短寿命折旧额效年龄现值
(2)功折旧：功缺乏——修复恢复该功需费
修复租金损失现值(收益法)
功落——修复修复该功需费
修复租金损失现值
功剩——超额效成
(3) 济折旧：暂时永久性减价额现值
4建筑物济寿命土期限(特注意)
(1)建筑物早土结束：建筑物济寿命计算折旧
(2)建筑物晚土结束：未约定续期——建筑物济寿命计算
约定续期——建筑物济寿命减晚土
期部分寿命寿命计算
(3)住宅建筑物：住宅动续期——建筑物济寿命计算
5列出公式：建筑物价值重新购建价格C×[1(1残值率R)×效年龄t济寿命N]
建筑物价值重新购建价格C×成新率q
建筑物济寿命1年均折旧率d
四市场法
1列出公式：
准价格实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房产状况调整系数
实例成交价格×100(100±S)×(100±T)100×100(100±R)
2修正调整单项超20综合超30
()实例求
1数量3～10低3妥说明币种注意选实例否性
2类似房产：
(1)区位供求圈
(2)途相：居住商业办公旅馆工业等相
(3)规模相：05～2倍
(4)结构相：砖混砖木框架钢结构等相
(5)档次相：等级装修设施设备环境等相
(6)权力性质相：国集体划拨出商品房房改济适
房等相
3交易类型吻合：协议招标挂牌拍卖买卖租赁等类型吻合
4交易日期接：相隔1年宜采房产状况变化变化前宜采
5成交价格正常价格修正正常价格
(二)建立较基础
1统房产范围实物范围含非房产成份债权债务
2统付款方式：分期付款折现成交日次性付清正常价1年付30(1+月利率)^12
3统采单价
4统币种货币单位
5统面积涵：建筑面积单价面积单价×面积÷建筑面积
6统面积单位：方米价公顷价÷10000
亩价÷66667
方英尺价÷009290304
坪价÷330579
(三)交易情况修正：
采实例成交价格正常市场价格高低少说法修正系数100(100±S)高+低注意分子分母颠倒数值±应前面描述交易情况致
1 交易税费非正常负担：正常价卖方价(1卖方税费)买方出价(1+买方税费)
2强迫买卖(卖低买高) 3厉害关系交易(般低股东高卖市公司)
4缺乏行情(卖低买高) 5急出售购买(卖低买高)
6偏(高) 7相邻房产(高)
8拍卖招标等特殊方式交易(成交价定协议价更高否修正说明理)
(四)市场状况调整：
成交日期基准采实例估价时点价格成交日期价格高低少说法调整系数(100±T)100注意分子分母颠倒
1 价格指数法(采区类房产价格指数变动率)：
定基指数——调整系数 估价时点指数成交日期指数
环指数—调整系数成交日期期指数×期指数×……×估价时点指数
2 价格变动率法：期递增减——调整系数(1±变动率)^期数
期均升降——调整系数(1±变动率×期数)
(五)房产状况调整：
估价象房产状况基准采实例成交日房产状况估价象估价时点房产状况优劣少说法调整系数100(100±R)优+劣注意分子分母颠倒数值±应前面描述房产状况致
1 区位状况较调整：位置楼层交通环境外部配套设施等
2 实物状况较调整：土——面积形状基部基础设施整程度等
建筑物—面积结构质量设施装修层高年龄
完损程度外观空间布局等
3 权益状况较调整：土年期调整系数[11(1+Y)^n] [11(1+Y)^N]
五假设开发法
列出公式：开发房产价值开发完成房产价值续开发成理费销售费投资利息
销售税费开发利润取开发房产税费
() 开发完成价值：
1 销售：(1)采市场法考虑类似房产价格未变动趋势
(2) 市场法长期趋势法求取
2出租营业：预测租赁营收入收益法求取
(二) 续开发必支出应利润(7项成法)：
1续开发成 2理费(前者基数) 3销售费(售价基数)
4投资利息(1年期贷款利率实际利率年计息次计算3者基数)
5销售税费(售价基数) 6开发利润
7取开发房产税费(买方缴纳契税手续费等开发房产价值基数)
(三)开发营期(特注意)：
开发营期
开发期
销售 前(准备)期 建造期
营(销售)期
出租营业 前(准备)期 建造期 (运)营期
估价时点 开始建造日 开始销售日 竣工验收日 销售完成日 营结束日
(四)传统方法：考虑预售延迟销售计息期开发完成时止根项计算直接相加减
资金次性投入土取成税费计息期开发期全计
资金均匀投入建造期销售期计息期减半计期外全计
(五)现金流量法：开发完成价值项成费先折算估价时点相加减
资金均匀投入建造期销售期折现期减半计期外全计
折现率中包含资金利率开发利润率单独计算
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完整估价报告(8部分)
1封面 2目录 3致委托函 4注册估价师声明
5估价假设限制条件 6估价结果报告 7估价技术报告 8附件
()封面(7项)：
1报告名称：房产估价报告
2估价项目名称 3委托全称 4估价机构全称
5注册估价师姓名注册号 6估价作业日期 7估价报告编号
(二)目录
(三)致委托函(11项)：
1委托全称 2估价象 3估价目 4估价时点
5价值类型 6估价结果：写写总价单价 7报告应效期
8提供报告数量9估价机构全称 10法代表签名 11报告出具日期
(四)注册估价师声明：
1列出实查勘未查勘估价师姓名
2少2名估价师签名注明注册号
(五)估价假设限制条件：假设前提限制条件分列说明确定素假设
确定素假设应合理
(六)估价结果报告+编号(13—15项)：
1委 托 ：单位全称法代表住
者 姓名身份证号住
2估价机构：全称法代表住资质等级
3估价象：名称
(1)区位状况坐落交通状况环境基础设施公配套设施
(2)实物状况：①建筑物——面积结构层数利现状装修设施设备
建成年月面布置等
②土——四形状势规划条件等
(3)权属状况：①建筑物——权属(项)证书()权途面积等
②土——权属(项权)证书权性质途
(分摊)面积年限终止日期等
4估价目：抵押—确定房产抵押贷款额度提供参考评估房产抵押价值
拆迁—确定拆迁房屋货币补偿金额评估房产市场价值
表述规范
5估价时点：先评估价值说成某时间价值
6价值定义：价值类型涵：
(1)市场价值：符合公愿利知晓行情充裕时间附加条件交易
(2)快速变现价值：符合充裕时间交易
(3)谨慎价值：抵押价值存确定素遵守谨慎原出价值
——应说明法定优先受偿款
(4)清算价值：符合持续条件
(5)投资价值：某投资者角度衡量价值
7估价
8估价原：(1)独立客观公正
(2)合法原高佳估价时点代原谨慎原(抵押)
9估价方法：
(1)估价方法定义应选2种方法
(2)成法市场收益假设法组成2种估价方法成法首选法妥
(3)收益性房产应采收益法作中种方法
10估价结果：总价单价(总价建面)写写楼面价(土)
11估价员：参加估价员执业资格签名盖章
12估价作业日期
13估价报告应效期
(抵押报告)：
14市场风险提示
15短期强制处分变现力分析：
影响房产变现力素：(1)通性(2)独立性(3)价值
(4)分割转性(5)开发程度(6)区位(7)市场状况
(七)估价技术报告
1素分析位置范围面积途结构建成年代装修权属状况等
2区位素分析：估价象区域特征交通状况基础设施商服设施等
3市场背景分析：现预见未影响类似房产价格素
4高佳分析：法律允许技术济行估价象价值化
5估价方法选：估价思路采估价方法理定义
6估价测算程
7估价结果确定：理
(八)附件
注意：
1 堂服务部分行计价否重复计算
2 收益市场假设法总价值中减建筑物折旧
3 成费租金(租约外)税费等数采实际发生应采社会般均客观数额
4 词准确规范简练模棱两带感情色彩相矛盾
5 基准价法评估程
6 说明基准价涵
7 年期修正公式：Vn基准价×[11(1+Y)^n] [11(1+Y)^N]
8 前面积否吻合
9 计算数值否正确
10 房屋改变途否政府关部门批准
11 抵押报告否体现谨慎原
二收益法
1租约采租约金租约采客观未收益租金分析未租金水变化趋势
2年收益天数365天月份12月
3出租率100合理确定正常出租率方法理
()年净收益 效毛收入—运营费米月租金×12月×出租面积×(1空置率)×(1运营费率)
1效毛收入潜毛收入—空置收租损失(包括扣减押金收入空置率)
潜毛收入潜毛租金收入+租赁押金收入+收入
2运营费理费+租赁税费+房产税+保险费+运行维护维修费+设备家具折旧费
(包含付息额房屋折旧土摊销改扩建费税
划拨土交收益费)
(1) 理费员工资+办公费(理费率确定理)
(2) 租赁税费营业税附加(55)+租赁手续费代理费
(3) 房产税土税+房产税
(4) 保险费房屋现值×保险费率(确定理)
(5) 维修费(确定理)
(6) 水电费等水电费+线电视费等(说明租金中否含扣)
(7) 设备家具折旧费电梯空调电视机冰箱太阳家具等折旧费
(说明：出租提供扣)
3商业工业净收益销售收入生产销售成销售费营业税附加理费财务费商业利润
(二)收益期限(特注意)
1房屋早土取房屋剩余济寿命(收益价值加土剩余年限价值)
2房屋晚土约定续期取土剩余年限
3房屋晚土未约定续期取土剩余年限(收益价值加房屋残值)
4住宅房屋晚土住宅动续期取房屋剩余济寿命
(三)报酬率Y(资化率R )1年期存款利率+风险补偿
1充分程选1参实例否客观性够
2房屋土房三者YR应(般说房产土约2)
(四)根现情况判断说明净收益流未期变动情况属：
1年基固定变VAY×[11(1+Y)^n]
2某固定数额递增递减V(AY±bY^2)×[11(1+Y)^n] ±bY×n(1+Y)^n
3某固定率递增递减VA(Y±g)×{1[(1±g)(1+Y)]^n}
4规变动情况V∑Ai (1+Y)^i+ AY×[11(1+Y)^(nt)] ×1(1+Y)^t
选列出相应报酬资化公式计算
三成法
()列出公式：
新房产价值(7项)土取成+开发成+理费+销售费+投资利息+销售税费+开发利润
1 土取成征补偿安置费+相关税费+出金
(1) 征补偿安置费土补偿费(6～10倍)+安置补助费(4～6倍公顷≤
15倍)+附着物青苗补偿费+社会保障费
(2) 相关税费征理费+耕占税+耕开垦费+新菜开发建设基金
土取成拆迁补偿安置费+费+出金
(1) 拆迁补偿安置费房产市场价格+装修+搬迁补助费+安置补助费
+非住宅停业补助费
(2) 相关费拆迁理费+拆迁服务费+拆迁估价费+房屋拆费
2 开发成勘察设计前期工程费+建安工程费+基础设施费+公配套费+
工程费+开发期间税费
3 理费(土取成+开发成)×理费率(5确定理)
4 销售费房产价值×销售费率(4)
5 投资利息(土取成)×[(1+i)开发期 1]+(开发成+理费)×
[(1+i)建造期2 1] + 销售费×[(1+i)销售期2 1]
i——1年期贷款利率实际利率年计息次计算
资金次性投入土取成税费计息期开发期全计
资金均匀投入建造期销售期计息期减半计
6 销售税费房产价值×税费率 营业税附加(55)+印花税+交易手续费
7开发利润 (土取成+开发成)×直接成利润率
(土取成+开发成+理费+销售费)×投资利润率
(土成+开发成+理费+销售费+投资利息)×成利润率
房产价值×销售利润率
(土成+开发成+理费+销售费+投资利息+销售税费)×销售利润率
(1 销售利润率)
8新房产价值 (土成+开发成+理费+投资利息)
(1 销售费率 销售税费 销售利润率)
减折旧进行工程质量环境等素调整
(二)旧房产价值 土重新购建价格+ 建筑物重新购建价格 建筑物折旧
1土重新购建价格 土价值
2建筑物重新购建价格(6项) 新建筑物价值开发成+理费+销售费+
投资利息+销售税费+开发利润
3建筑物折旧 物质折旧+ 功折旧+ 济折旧
(1)物质折旧：修复修复费折旧额
长寿命折旧减短寿命重置价格
短寿命折旧额效年龄现值
(2)功折旧：功缺乏——修复恢复该功需费
修复租金损失现值(收益法)
功落——修复修复该功需费
修复租金损失现值
功剩——超额效成
(3) 济折旧：暂时永久性减价额现值
4建筑物济寿命土期限(特注意)
(1)建筑物早土结束：建筑物济寿命计算折旧
(2)建筑物晚土结束：未约定续期——建筑物济寿命计算
约定续期——建筑物济寿命减晚土
期部分寿命寿命计算
(3)住宅建筑物：住宅动续期——建筑物济寿命计算
5列出公式：建筑物价值重新购建价格C×[1(1残值率R)×效年龄t济寿命N]
建筑物价值重新购建价格C×成新率q
建筑物济寿命1年均折旧率d
四市场法
1列出公式：
准价格实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房产状况调整系数
实例成交价格×100(100±S)×(100±T)100×100(100±R)
2修正调整单项超20综合超30
()实例求
1数量3～10低3妥说明币种注意选实例否性
2类似房产：
(1)区位供求圈
(2)途相：居住商业办公旅馆工业等相
(3)规模相：05～2倍
(4)结构相：砖混砖木框架钢结构等相
(5)档次相：等级装修设施设备环境等相
(6)权力性质相：国集体划拨出商品房房改济适
房等相
3交易类型吻合：协议招标挂牌拍卖买卖租赁等类型吻合
4交易日期接：相隔1年宜采房产状况变化变化前宜采
5成交价格正常价格修正正常价格
(二)建立较基础
1统房产范围实物范围含非房产成份债权债务
2统付款方式：分期付款折现成交日次性付清正常价1年付30(1+月利率)^12
3统采单价
4统币种货币单位
5统面积涵：建筑面积单价面积单价×面积÷建筑面积
6统面积单位：方米价公顷价÷10000
亩价÷66667
方英尺价÷009290304
坪价÷330579
(三)交易情况修正：
采实例成交价格正常市场价格高低少说法修正系数100(100±S)高+低注意分子分母颠倒数值±应前面描述交易情况致
1 交易税费非正常负担：正常价卖方价(1卖方税费)买方出价(1+买方税费)
2强迫买卖(卖低买高) 3厉害关系交易(般低股东高卖市公司)
4缺乏行情(卖低买高) 5急出售购买(卖低买高)
6偏(高) 7相邻房产(高)
8拍卖招标等特殊方式交易(成交价定协议价更高否修正说明理)
(四)市场状况调整：
成交日期基准采实例估价时点价格成交日期价格高低少说法调整系数(100±T)100注意分子分母颠倒
1 价格指数法(采区类房产价格指数变动率)：
定基指数——调整系数 估价时点指数成交日期指数
环指数—调整系数成交日期期指数×期指数×……×估价时点指数
2 价格变动率法：期递增减——调整系数(1±变动率)^期数
期均升降——调整系数(1±变动率×期数)
(五)房产状况调整：
估价象房产状况基准采实例成交日房产状况估价象估价时点房产状况优劣少说法调整系数100(100±R)优+劣注意分子分母颠倒数值±应前面描述房产状况致
1 区位状况较调整：位置楼层交通环境外部配套设施等
2 实物状况较调整：土——面积形状基部基础设施整程度等
建筑物—面积结构质量设施装修层高年龄
完损程度外观空间布局等
3 权益状况较调整：土年期调整系数[11(1+Y)^n] [11(1+Y)^N]
五假设开发法
列出公式：开发房产价值开发完成房产价值续开发成理费销售费投资利息
销售税费开发利润取开发房产税费
() 开发完成价值：
1 销售：(1)采市场法考虑类似房产价格未变动趋势
(2) 市场法长期趋势法求取
2出租营业：预测租赁营收入收益法求取
(二) 续开发必支出应利润(7项成法)：
1续开发成 2理费(前者基数) 3销售费(售价基数)
4投资利息(1年期贷款利率实际利率年计息次计算3者基数)
5销售税费(售价基数) 6开发利润
7取开发房产税费(买方缴纳契税手续费等开发房产价值基数)
(三)开发营期(特注意)：
开发营期
开发期
销售 前(准备)期 建造期
营(销售)期
出租营业 前(准备)期 建造期 (运)营期
估价时点 开始建造日 开始销售日 竣工验收日 销售完成日 营结束日
(四)传统方法：考虑预售延迟销售计息期开发完成时止根项计算直接相加减
资金次性投入土取成税费计息期开发期全计
资金均匀投入建造期销售期计息期减半计期外全计
(五)现金流量法：开发完成价值项成费先折算估价时点相加减
资金均匀投入建造期销售期折现期减半计期外全计
折现率中包含资金利率开发利润率单独计算
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