房产估价师考试案例分析模拟试题答案
问答题（3题题10分）
（）某市旧城改造需某街房屋进行拆迁拆迁法取房屋拆迁许证房产理部门公示资质拆迁估价机构名单某拆迁见公示名单前中家估价机构咨询假作该估价机构名房产估价师接该拆迁程中解房屋原私住房5年前改造营副食店
请问：
1估价机构通什途径获取委托出具房屋拆迁估价报告
2应确定作拆迁估价该拆迁房屋途
（二）2004年某著名百货公司拥某商场部分出租银行租期5年剩余部分统招商营理招商引进商户收取较高理费现该百货公司欲转该商场委托评估转价格
请问：
1该商场周边期较权利性质相街铺面正常交易实例否选取作实例什
2确定出租部分潜毛收入时应注意问题什
3确定营部分净收益时应注意问题什
（三）某房产估价机构承接住宅烂尾楼转价格评估业务估价时点2006年6月15日根委托方提供资料该烂尾楼项目土2001年6月通出取2002年6月开始建设委托方提供实际成价格1800元m2包括生取成开发成理费销售费销售税金期利润计算2001年6月估价时点投资利息估价员调查核实认委托方列支项实际成费符合支出时正常市场情况采成法估价时确定该房产重置价格18001元m2
请问：
1估价员样确定该房产重置价格错误
2基础应考虑素出积算价格
二单项选择题（3题10题：题2分题备选答案中符合题意）
（）甲开发商开发建设住宅区已取国土证正施工尚未封顶
1甲开发商拟该建工程抵押申请贷款列表述中正确（ ）
A甲开发商银行申请企业流动资金贷款
B甲开发商该建工程企业银行申请贷款提供抵押物担保
C该建工程取销售许证方抵押贷款
D该建工程取预售许证方抵押贷款
2列关办理房产抵押登记表述中正确（ ）
A该宗出土权单独办理抵押登记
B该宗划拨出土权已取建设规划许证建设工程规划许证单独办理抵押登记
C该建工程取国土证房屋权证办理抵押登记手续
D该建工程已取建设规划许证建设工程规划许证未取施工许证办理抵押登记手续
3该建工程已整体抵押法确定优先偿款情况欲估算抵押物变现价值测算结果应（ ）
A抵押价值
B处分抵押物时市场价值
C抵押价值处分抵押物费税费
D处分抵押物时市场价值处分抵押物费税费
4该项目目前已全部取预售许证部分售出甲开发商尚未售出住宅部分申请贷款作抵押物住宅建筑面积应该（ ）
A土出合记载建筑面积减已售出房屋预售合记载建筑面积
B建设工程规划许证记载建筑面积减已售出房屋预售合记载建筑面积
C施工许证记载建筑面积减已售出房屋预售合记载建筑面积
D商品房预售许证记载建筑面积减已售出房屋预售合记载建筑面积
（二）张某2004年10月购买刚建成精装修店面时租出租客王某时市场类似店面月租金200元m2张某王某该店面达成月租金180元m2租期5年费法规承担
52006年10月时张某权益价格（ ）
A没租赁条件正常市场价格
B剩余3年租期月租金180元m2条件净收益2006年10月构现值
C剩余3年租期月租金180元m2条件净收益2006年10月现值加租赁期满正常市场价格2006年10月现值
D张某李某实际达成带租约交易成交价格
62006年10月时王某权益价格（ ）
A剩余3年租期月租金200元m2条件净收益2006年10月现值
B剩余3年租期月租金180元m2条件净收益2006年10月现值
C该店面2006年10月正常市场价格店面剩余年限折算成剩余3年租期价格
D剩余3年租期正常市场租金180元m2条件差额2006年10月现值
7果张某通揭贷款方式购买购买价格10000元m2建筑面积500m2首付款例20％该店面带债务转价格应（ ）
A20％首付款加该首付款2年利息
B20％首付款加该首付款2年利息已偿月供估价时点息值
C该店面债务条件估价时点正常市场价格减该店面估价时点需继续偿贷款息值估价时点现值
D2004年10月购买价格加20％首付款二年利息偿月供估价时点息值减2004年10月2006年10月估价象发生物质折旧功折旧济折旧减该店面估价时点需继续偿贷款息值估价时点现值
（三）某住宅区条道路两侧建商住楼（底层商业房层住宅）该道路建高架路该高架路工程2006年1月开始2006年3月结束
8道路状况变化位该道路两侧商业房价格影响结果（ ）
A市场价格升
B市场价格降
C市场价格变
D市场价格变化确定
9道路状况变化位该道路两侧住宅房价格影响结果（ ）
A市场价格升
B市场价格降
C市场价格变
D市场价格变化确定
102006年9月需该道路底层商业房市场价格进行评估估价员收集干该道路底层商业房交易实例中选取实例时交易日期距估价时点应超（ ）
A6月
B9月
C1年
D2年
三列房产估价报告存处错误请指明中13处（指明处错误3分题全40分错误应序号未错误容写序号面空格处计分）
××××房产估价报告
封面目录（略）
致委托函
×××（委托全名）：
受您委托公司您提供位××市××区××道××号1～2层2437m2商铺（简称估价象）现时市场价值进行估价
估价目确定房产转价格提供参考评估房产市场价值
估价员根估价目遵循估价原估价程序选科学估价方法
综合分析影响房产价格素基础严谨测算确定估价象完整权利状态满足项假设限制条件现实客观市场价值民币17041万元（写：民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整）单位建筑面积价格民币6993元m2（写：方米民币陆仟玖佰玖拾叁元整）
附函提供房产估价报告2份
××××房产评估限公司（盖章）
法定代表：×××（签章）
2006年10月15日
估价师声明（略）
估价假设限制条件（略）
××××房产估价结果报告
委托（略）
二估价机构（略）
三估价象
（）区位状况（略）
（二）实物状况
（1）建筑物实物状况
建筑面积：24370m2
建筑结构：钢筋混凝士结构
总层数层数：估价象建筑物数14层估价象位第12层
竣工日期：2005年9月10日
成新率：现状成新十成新
层高：现场查勘估价象1层层高约45m2层层高约32m
建筑物实际途：1～2层商铺余写字楼
装修情况：（略）
设施设备：（略）
工程质量：（略）
维护保养情况：良
厦利现状：现场查勘估价象厦商铺均处营业状态利率较高中估价象商铺业营食品超市
物业理状况：（略）
绿化等情况：（略）
（2）土实物状况
土途：1～2层商业服务
土等级：商业Ⅲ级
土开发程度：七通
土出年限：40年2044年4月9日止
形状势质水文状况：（略）
（三）权益状况
（1）建筑物权益状况根委托提供房屋权证（证号X×号）相关容估价象建筑物产权王某权建筑物证载途商业服务建筑面积2437m2中1层12185m22层12185m2钢筋混凝土结构
（2）土权权益状况根委托提供国土证（证号××号）相关容权王某估价象土途商业服务土权取方式出出年限40年截2044年4月9日
（3）项权利状况权证记载估价象设定抵押权抵押权××银行××分行王某已贷款清该抵押权已注销估价时点估价象项权利登记调查估价象权属济等纠纷
四估价目
确定房产转价格提供参考面评估房产市场价值
五估价时点
2006年10月10日
六价值定义
次估价结果估价象房产估价时点完整权利状态满足项假设限制条件公开市场价值中土权价格出商业服务途剩余年限2044年4月9日公开市场价值
七估价（略）
八估价原（略）
九估价方法
根次估价特定目估价员严格遵循房产估价原认真分析研究掌握资料进行实查勘邻区调查针估价象实际情况确定运市场法收益法作次估价方法两种方法测算价格加综合终求取估价象总价格单位价格
十估价结果
估价员实查勘资料分析计算证结合XX市房产行情确定估价象2006年10月10日完整权利状态满足项假设限制条件房产市场价值17041万元写金额：民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整建筑面积计均单价6993元m2写金额：方米民币陆仟玖佰玖拾叁元整
十估价员（略）
十二估价作业期
2006年10月10日2006年10月15日
十三估价报告应效期
估价报告估价报告出具日起效期年果超应效期公司负责估价报告估价目相符途
十四关说明（略）
××××房产估价技术报告
估价象房产状况分析（略）
二市场背景分析（略）
三高佳分析（略）
四估价方法选（略）
五估价测算程
（）市场法
根估价象特点估价员搜集掌握资料分测算12层商铺价格
1测算1层商铺价格
估价员广泛收集交易案例资料基础掌握量交易案例较分析中选取估价象处供需圈途相条件相具代表性房产正常交易案例作实例通交易情况交易日期房产状况等修正调整实例估价象房产状况价格进行进步分析调整确定估价象准价格具体评估程：
（1）实例选取选取估价象房产处区相结构途相建筑面积相均首层3交易案例作估价象实例关资料见表1
表1 实例资料表
估价象实例项目
A
××厦
首层商铺
B
××花园
首层商铺
C
××楼
首层商铺
D
估价象
首层商铺
坐落
××道
××街
××道
××道
交易日期
2006年9月
2006年9月
2006年10月
2006年10月
交易情况
正常
正常
正常
正常
土权取方式
挂牌出
挂牌出
招标出
挂牌出
房
产
状
况
困
素
段等级
商业Ⅲ级
商业Ⅳ级
商业Ⅳ级
商业Ⅲ级
繁华程度
商业密集区
般
般
商业密集区
交通便捷度
较优
较优
较优
较优
公配套设施完备程度
较完善
较完善
较完善
轻完善
建筑装修
简装
简装
简装
简装
设施设备
中央空调动
消防喷淋
中央空调动
消防喷淋
中央空调动
消防喷淋
中央空调动
消防喷淋
商铺类型
独立商铺
独立商铺
街角独立商铺
独立商铺
建筑结构
框架
框架
框架
框架
北
西
南
南
路状况
××道混
合型干道
××道混
合型干道
××街混
合型干道
××道混
合型干道
商铺交易价格
10500元m2
9091元m2
9562元m2
（2）较修正
1）交易情况修正：调查实例均市场正常成交交易实例交易价格异常需修正交易情况修正系数均100100
2）交易日期调整：实例交易日期估价时点相××市该区域期商业房产市场行情波动需修正修正系数均100100
房产状况素调整：根商业房特点选取繁华程度交通便捷度公配套设施完备程度等素估价象状况100实例估价象状况素进行分较较结果见表2
表2 房产状况素修正系数计算表
实例项目
A
B
C
××厦
首层商铺
××花园
首层商铺
××楼
首层商铺
交易日期
100100
100100
100100
交易情况
100100
1000
100100
房
产
状
况
素
段等级
100100
10098
10098
繁华程度
100100
10097
100101
交通便捷度
100100
100100
100100
公配套设施
100100
100100
100100
建筑装修
100100
100100
100100
设施设备
100100
10098
100102
商铺类型
100100
100100
100102
建筑结构
100100
100100
100100
10899
111098
100100
路状况
100100
100100
100100
交易价格
10500元m2
9091元m2
9562元m2
实例修正价格
10606元m2
9958元m2
9285元m2
（3）准价格计算根表2中列举素修正系数运直接较法公式分计算出实例估价象房产状况价格结果：
利实例A计算10606元m2
利实例B计算9958元m2
利实例C计算9285元m2
测算结果栗3价格水差取简单算术均值作市场法准价格估价象1层均单位建筑面积准价格取整9950元m2
2测算2层商铺价格
估价象12层组合式商铺调查××市类似组合式商铺第2层单独转市场交易案例极少法通市场较法直接测算估价象2层商铺价格
××市房产协会市类似12层组合式商铺价格进行统计分析2层商铺价格般1层商铺价格50％估价员参率确定估价象2层商铺价格二层商铺单价：
9950×50％4975元m2
3测算估价象准价格估价象总建筑面积24370m212层面积均12185m2估价象准价格：
12185×（9950+4975）18186万元
（二）收益法
1估算效毛收入
（1）潜毛收入潜毛收入指假定房产充分利空置状态获收入根估价员供需圈位置结构相商业房市场调查估价象营周边商铺出租较结合估价象X×道具体情况确定潜租金水12层均建筑面积65元（月m2）年潜毛收入：65×24370×12190086元
（2）效毛收入潜毛收入扣正常空置拖欠租金原造成收入损失效毛收入公式：
效毛收入潜毛收入×（1收入损失率）
空置率租金损失率分10％5％年效毛收入：
190086×（110％）×（15％）162524元
2确定年运营费维护房产正常营必须支出费属资运营收入运营费估价象业直接出租方式考虑具体计算：
（1）税金指房产关规定税务机关缴纳房产税营业税附加等根国家××市税费征收标准房产税租金收入12％营业税附加租金收入585％年税金：
162524×（12％+585％）29011元
（2）理费租赁费指出租房屋进行必理租赁需费验数租金收入25％：
162524×25％4063元
（3）维修费指保证房屋正常年需支付修缮费4800元（取值计算程略）
（4）保险费指房产房产避免意外损失保险公司支付费估价员调查××市保险行业保险收费均标准建筑物价值15‰根××市房产理部门颁布建筑物重置价格标准估价象建筑物重置价2000元m2保险费：2000×24370×15‰731元
（5）运营费合计
年运营费（1）+（2）+（3）+（4）
38605元
3确定房产年净收益
房产年净收益年效毛收入年运营费
16252438605
123919元
4确定报酬率
报酬率房产净收益转换价格率实质种投资收益率采安全利率加风险调整值法确定报酬率8％（取值理程略）
5确定收益年限n
估价象建筑物建成2005年9月现场查勘现状成新十成新根部颁标准钢筋混凝土结构非生产房建筑物耐年限60年残值率0％尚年限589年外根估价象国土证土出40年估价象土权终止日期2044年4月9日止剩余年限385年建筑物尚年限长土权年限：
未获收益年限n589年
6计算房产收益价格
估价象房产收益价格15323万元
六估价结果确定
计算估价象房产准价格18186万元收益价格15323万元两种估价方法估价结果定差异估价员类型房产市场进行充分分析认市场法结果更接估价象客观市场价值采加权算术半均值确定估价象市场价值次评估取准价格权重60％收益价格权重40％估价象终估价结果：
房产总价18186×60％+15323×40％
17041万元
房产单价17041×10000243706993元m2
估价结：估价象估价时点2066年10月10日完整权利状态满足项假设限制条件房产市场价值17041万元写金额：民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整建筑面积计均单价6993元m2写金额：方米民币陆仟玖佰玖拾叁元整
附件（略）
四指出改正面估价报告片断中错误（题10分错处超4面应前面错误计算结果导致错误算作错误正确容改错改错处倒扣25分题扣0分）
估价象宗10000m2七通土权出时间2006年3月1日土权出年限50年容积率5根规划拟建幢商业住宅综合楼钢筋混凝土结构18层中1～3层商业途建筑面积9000m2（含独立车棚300m2）余建筑面积均商品住宅该区域公布钢筋混凝土结构建筑物重置价格15007元m2工程2006年9月1日开工预计2008年9月1日建成现需估价2006年9月1日土交易价格关资料：
1房产转中卖方需缴纳营业税附加等售价55％买方需缴纳契税等相关税费售价4％
2建筑安装工程费1100元m2专业理费建筑安装工程费8％
3商业房建成半年全部出租出租空置率租金损失率10％建筑面积计月租赁收入会稳定50元m2运营费率24％
4商品住宅建成半年时售出30％均价格2700元m2建成～年时售出60％均价格2800元m2剩余10％会建成年售出均价格2900元m2广告宣传销售代理费等销售费售价35％
5房产报酬率8％折现率12％贷款年利率6％销售利润率20％估测算（节选）：
采现金流量折现法测算估价象2006年9月1日土公开市场价值
解：
1开发完成房产总价值
总建筑面积10000×550000m2
住宅总面积50000900041000m2
（1）商铺开发完成房产总价值
方米商铺效毛收入月租赁收入×12×（1空置等租金损失率）
50×12×（110％）540元m2
方米商铺净收益效毛收入×（1运营费率）
540×（124％）41040元m2
商铺开发完成单价4104018％×[111（1+8％）×47]×1（1+8％）×25
411845元m2
商铺开发完成总价411845×9000370661万元
（2）住宅开发完成总价值41000×30％×2700（1+12％）×25+60％×2800(1+12％）
×3+10％×2900（1+12％）×35820406万元
（3）开发完成房产总价值370661+8204061191067万元
2扣项目
（1）建安工程费50000×1100（1+12％）491071万元
（2）专业理费491071×8％39286万元
（3）销售费销售税费总额1191067×（35％+55％）107196万元
（4）销售利润1191067×20％238213万元
（5）买方购买该宗熟应负担税费V×4％004V
3总价
2006年9月1日总价：
V119106749107139286107196238213004V
V303174万元
参考答案
问答题
（）答：
1拆迁投票拆迁事抽签方式确定估价机构该拆迁项目估价机构般拆迁委托
2该房屋途性质建议拆迁事原确定：
（1）房屋权属证书权属档案记载准
（2）政府拆迁房屋途性质认定特规定规定：
（3）拆迁拆迁拆迁房屋途性质协商致协商结果确定
（4）拆迁房屋性质途协商致城市规划行政部门申请确认
（二）答：
1取
交易实例实物状况会较差异土房屋规模设备装修档次建筑结构楼层层数层高街深度等具性
2确定出租部分潜毛收入时应注意：
（１）租赁期租约计租赁期外正常客观市场租金计
（2）应考虑租赁保证金押金利息收入
（3）应考虑否存形收益
3确定营部分净收益时应注意：
（1）测算正常客观净营（营业）收入
（2）应扣正常商业利润
：准确界定商业房产身带净收益净收益中混入营等非
房产身素产生收益
：应根营资料测算净收益净收益商品销售收入扣商品销售成营费
商品销售税金附加理费财务费商业利润
（三）答：
1错误：
（1）应采符合估价时点市场情况项成费（重置价格）
：应采实际支出时项成费
（2）应根估价象规模确定客观合理开发周期计算投资利息
：应计估价时点
（3）利润应估价时点市场客观正常利润水
：利润应开发商期利润
2重置价格应减折旧
：（1）存施工质量缺陷形损耗等种原产生物质折旧
（2）存烂尾楼设计时（落）等种原产生功折旧
（3）存市场供求状况规划政策等方面外部素变化产生济折旧
二单项选择题
（）1B2A3D4D
（二）5C6D7C
（三）8D9B10A
三指错题
1致委托方函缺估价时点
2致委托方函缺估价报告应效期
3结果报告中土实物状况描述缺少土面积（分摊土面积）
4结果报告估价方法中缺估价方法定义（种方法未做说明）
5结果报告中估价报告应效期关负责表达错误应：果报告超应效期未公司负责
6技术报告中实例BC商业土等级估价象致应修正
7较素欠缺实例建成年代容积率收益年限等否相
8缺少实例素分析说明（缺少实例素修正系数取值说明）
9实例C繁华程度修正系数取值实际描述符
10市场法中实例BC设施设备素修正实际描述符
11估价象层层高45m未进行相应修正处理
12技术报告中市场法缺少计算公式
13租金收入中未考虑租赁保证金押金利息收入
1410％空置率租金损失率5％应说明确定理
15效毛收入计算应190086×（110％5％）161573元
16营业税附加租金收入585％准确应55％
17出租房屋理费租赁费验数取值妥应市场客观分析判断出（理费租赁费取25％理充分）
18保险费计算基础错误应建筑物现值
19收益法公式选没理（：未考虑租金未变化）
20土剩余年限应375年
21收益法采建筑物耐年限作收益年限错误应土权剩余年限计算（375年）（公式中n年取值错误）
22实例缺少币种
四指出改正面估价报告片断中错误
1商铺开发完成单价公式中折现率错应12％
2商铺开发总价值计算时应扣300m2独立车棚面积
商铺开发完成总价值411845×8700358305（万元）376052×8700327165万元
3计算2006年9月1目总价扣项目中应包括销售利润
总价V119106749107139286107196004
V532225万元
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问答题（3题题10分）
（）某市旧城改造需某街房屋进行拆迁拆迁法取房屋拆迁许证房产理部门公示资质拆迁估价机构名单某拆迁见公示名单前中家估价机构咨询假作该估价机构名房产估价师接该拆迁程中解房屋原私住房5年前改造营副食店
请问：
1估价机构通什途径获取委托出具房屋拆迁估价报告
2应确定作拆迁估价该拆迁房屋途
（二）2004年某著名百货公司拥某商场部分出租银行租期5年剩余部分统招商营理招商引进商户收取较高理费现该百货公司欲转该商场委托评估转价格
请问：
1该商场周边期较权利性质相街铺面正常交易实例否选取作实例什
2确定出租部分潜毛收入时应注意问题什
3确定营部分净收益时应注意问题什
（三）某房产估价机构承接住宅烂尾楼转价格评估业务估价时点2006年6月15日根委托方提供资料该烂尾楼项目土2001年6月通出取2002年6月开始建设委托方提供实际成价格1800元m2包括生取成开发成理费销售费销售税金期利润计算2001年6月估价时点投资利息估价员调查核实认委托方列支项实际成费符合支出时正常市场情况采成法估价时确定该房产重置价格18001元m2
请问：
1估价员样确定该房产重置价格错误
2基础应考虑素出积算价格
二单项选择题（3题10题：题2分题备选答案中符合题意）
（）甲开发商开发建设住宅区已取国土证正施工尚未封顶
1甲开发商拟该建工程抵押申请贷款列表述中正确（ ）
A甲开发商银行申请企业流动资金贷款
B甲开发商该建工程企业银行申请贷款提供抵押物担保
C该建工程取销售许证方抵押贷款
D该建工程取预售许证方抵押贷款
2列关办理房产抵押登记表述中正确（ ）
A该宗出土权单独办理抵押登记
B该宗划拨出土权已取建设规划许证建设工程规划许证单独办理抵押登记
C该建工程取国土证房屋权证办理抵押登记手续
D该建工程已取建设规划许证建设工程规划许证未取施工许证办理抵押登记手续
3该建工程已整体抵押法确定优先偿款情况欲估算抵押物变现价值测算结果应（ ）
A抵押价值
B处分抵押物时市场价值
C抵押价值处分抵押物费税费
D处分抵押物时市场价值处分抵押物费税费
4该项目目前已全部取预售许证部分售出甲开发商尚未售出住宅部分申请贷款作抵押物住宅建筑面积应该（ ）
A土出合记载建筑面积减已售出房屋预售合记载建筑面积
B建设工程规划许证记载建筑面积减已售出房屋预售合记载建筑面积
C施工许证记载建筑面积减已售出房屋预售合记载建筑面积
D商品房预售许证记载建筑面积减已售出房屋预售合记载建筑面积
（二）张某2004年10月购买刚建成精装修店面时租出租客王某时市场类似店面月租金200元m2张某王某该店面达成月租金180元m2租期5年费法规承担
52006年10月时张某权益价格（ ）
A没租赁条件正常市场价格
B剩余3年租期月租金180元m2条件净收益2006年10月构现值
C剩余3年租期月租金180元m2条件净收益2006年10月现值加租赁期满正常市场价格2006年10月现值
D张某李某实际达成带租约交易成交价格
62006年10月时王某权益价格（ ）
A剩余3年租期月租金200元m2条件净收益2006年10月现值
B剩余3年租期月租金180元m2条件净收益2006年10月现值
C该店面2006年10月正常市场价格店面剩余年限折算成剩余3年租期价格
D剩余3年租期正常市场租金180元m2条件差额2006年10月现值
7果张某通揭贷款方式购买购买价格10000元m2建筑面积500m2首付款例20％该店面带债务转价格应（ ）
A20％首付款加该首付款2年利息
B20％首付款加该首付款2年利息已偿月供估价时点息值
C该店面债务条件估价时点正常市场价格减该店面估价时点需继续偿贷款息值估价时点现值
D2004年10月购买价格加20％首付款二年利息偿月供估价时点息值减2004年10月2006年10月估价象发生物质折旧功折旧济折旧减该店面估价时点需继续偿贷款息值估价时点现值
（三）某住宅区条道路两侧建商住楼（底层商业房层住宅）该道路建高架路该高架路工程2006年1月开始2006年3月结束
8道路状况变化位该道路两侧商业房价格影响结果（ ）
A市场价格升
B市场价格降
C市场价格变
D市场价格变化确定
9道路状况变化位该道路两侧住宅房价格影响结果（ ）
A市场价格升
B市场价格降
C市场价格变
D市场价格变化确定
102006年9月需该道路底层商业房市场价格进行评估估价员收集干该道路底层商业房交易实例中选取实例时交易日期距估价时点应超（ ）
A6月
B9月
C1年
D2年
三列房产估价报告存处错误请指明中13处（指明处错误3分题全40分错误应序号未错误容写序号面空格处计分）
××××房产估价报告
封面目录（略）
致委托函
×××（委托全名）：
受您委托公司您提供位××市××区××道××号1～2层2437m2商铺（简称估价象）现时市场价值进行估价
估价目确定房产转价格提供参考评估房产市场价值
估价员根估价目遵循估价原估价程序选科学估价方法
综合分析影响房产价格素基础严谨测算确定估价象完整权利状态满足项假设限制条件现实客观市场价值民币17041万元（写：民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整）单位建筑面积价格民币6993元m2（写：方米民币陆仟玖佰玖拾叁元整）
附函提供房产估价报告2份
××××房产评估限公司（盖章）
法定代表：×××（签章）
2006年10月15日
估价师声明（略）
估价假设限制条件（略）
××××房产估价结果报告
委托（略）
二估价机构（略）
三估价象
（）区位状况（略）
（二）实物状况
（1）建筑物实物状况
建筑面积：24370m2
建筑结构：钢筋混凝士结构
总层数层数：估价象建筑物数14层估价象位第12层
竣工日期：2005年9月10日
成新率：现状成新十成新
层高：现场查勘估价象1层层高约45m2层层高约32m
建筑物实际途：1～2层商铺余写字楼
装修情况：（略）
设施设备：（略）
工程质量：（略）
维护保养情况：良
厦利现状：现场查勘估价象厦商铺均处营业状态利率较高中估价象商铺业营食品超市
物业理状况：（略）
绿化等情况：（略）
（2）土实物状况
土途：1～2层商业服务
土等级：商业Ⅲ级
土开发程度：七通
土出年限：40年2044年4月9日止
形状势质水文状况：（略）
（三）权益状况
（1）建筑物权益状况根委托提供房屋权证（证号X×号）相关容估价象建筑物产权王某权建筑物证载途商业服务建筑面积2437m2中1层12185m22层12185m2钢筋混凝土结构
（2）土权权益状况根委托提供国土证（证号××号）相关容权王某估价象土途商业服务土权取方式出出年限40年截2044年4月9日
（3）项权利状况权证记载估价象设定抵押权抵押权××银行××分行王某已贷款清该抵押权已注销估价时点估价象项权利登记调查估价象权属济等纠纷
四估价目
确定房产转价格提供参考面评估房产市场价值
五估价时点
2006年10月10日
六价值定义
次估价结果估价象房产估价时点完整权利状态满足项假设限制条件公开市场价值中土权价格出商业服务途剩余年限2044年4月9日公开市场价值
七估价（略）
八估价原（略）
九估价方法
根次估价特定目估价员严格遵循房产估价原认真分析研究掌握资料进行实查勘邻区调查针估价象实际情况确定运市场法收益法作次估价方法两种方法测算价格加综合终求取估价象总价格单位价格
十估价结果
估价员实查勘资料分析计算证结合XX市房产行情确定估价象2006年10月10日完整权利状态满足项假设限制条件房产市场价值17041万元写金额：民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整建筑面积计均单价6993元m2写金额：方米民币陆仟玖佰玖拾叁元整
十估价员（略）
十二估价作业期
2006年10月10日2006年10月15日
十三估价报告应效期
估价报告估价报告出具日起效期年果超应效期公司负责估价报告估价目相符途
十四关说明（略）
××××房产估价技术报告
估价象房产状况分析（略）
二市场背景分析（略）
三高佳分析（略）
四估价方法选（略）
五估价测算程
（）市场法
根估价象特点估价员搜集掌握资料分测算12层商铺价格
1测算1层商铺价格
估价员广泛收集交易案例资料基础掌握量交易案例较分析中选取估价象处供需圈途相条件相具代表性房产正常交易案例作实例通交易情况交易日期房产状况等修正调整实例估价象房产状况价格进行进步分析调整确定估价象准价格具体评估程：
（1）实例选取选取估价象房产处区相结构途相建筑面积相均首层3交易案例作估价象实例关资料见表1
表1 实例资料表
估价象实例项目
A
××厦
首层商铺
B
××花园
首层商铺
C
××楼
首层商铺
D
估价象
首层商铺
坐落
××道
××街
××道
××道
交易日期
2006年9月
2006年9月
2006年10月
2006年10月
交易情况
正常
正常
正常
正常
土权取方式
挂牌出
挂牌出
招标出
挂牌出
房
产
状
况
困
素
段等级
商业Ⅲ级
商业Ⅳ级
商业Ⅳ级
商业Ⅲ级
繁华程度
商业密集区
般
般
商业密集区
交通便捷度
较优
较优
较优
较优
公配套设施完备程度
较完善
较完善
较完善
轻完善
建筑装修
简装
简装
简装
简装
设施设备
中央空调动
消防喷淋
中央空调动
消防喷淋
中央空调动
消防喷淋
中央空调动
消防喷淋
商铺类型
独立商铺
独立商铺
街角独立商铺
独立商铺
建筑结构
框架
框架
框架
框架
北
西
南
南
路状况
××道混
合型干道
××道混
合型干道
××街混
合型干道
××道混
合型干道
商铺交易价格
10500元m2
9091元m2
9562元m2
（2）较修正
1）交易情况修正：调查实例均市场正常成交交易实例交易价格异常需修正交易情况修正系数均100100
2）交易日期调整：实例交易日期估价时点相××市该区域期商业房产市场行情波动需修正修正系数均100100
房产状况素调整：根商业房特点选取繁华程度交通便捷度公配套设施完备程度等素估价象状况100实例估价象状况素进行分较较结果见表2
表2 房产状况素修正系数计算表
实例项目
A
B
C
××厦
首层商铺
××花园
首层商铺
××楼
首层商铺
交易日期
100100
100100
100100
交易情况
100100
1000
100100
房
产
状
况
素
段等级
100100
10098
10098
繁华程度
100100
10097
100101
交通便捷度
100100
100100
100100
公配套设施
100100
100100
100100
建筑装修
100100
100100
100100
设施设备
100100
10098
100102
商铺类型
100100
100100
100102
建筑结构
100100
100100
100100
10899
111098
100100
路状况
100100
100100
100100
交易价格
10500元m2
9091元m2
9562元m2
实例修正价格
10606元m2
9958元m2
9285元m2
（3）准价格计算根表2中列举素修正系数运直接较法公式分计算出实例估价象房产状况价格结果：
利实例A计算10606元m2
利实例B计算9958元m2
利实例C计算9285元m2
测算结果栗3价格水差取简单算术均值作市场法准价格估价象1层均单位建筑面积准价格取整9950元m2
2测算2层商铺价格
估价象12层组合式商铺调查××市类似组合式商铺第2层单独转市场交易案例极少法通市场较法直接测算估价象2层商铺价格
××市房产协会市类似12层组合式商铺价格进行统计分析2层商铺价格般1层商铺价格50％估价员参率确定估价象2层商铺价格二层商铺单价：
9950×50％4975元m2
3测算估价象准价格估价象总建筑面积24370m212层面积均12185m2估价象准价格：
12185×（9950+4975）18186万元
（二）收益法
1估算效毛收入
（1）潜毛收入潜毛收入指假定房产充分利空置状态获收入根估价员供需圈位置结构相商业房市场调查估价象营周边商铺出租较结合估价象X×道具体情况确定潜租金水12层均建筑面积65元（月m2）年潜毛收入：65×24370×12190086元
（2）效毛收入潜毛收入扣正常空置拖欠租金原造成收入损失效毛收入公式：
效毛收入潜毛收入×（1收入损失率）
空置率租金损失率分10％5％年效毛收入：
190086×（110％）×（15％）162524元
2确定年运营费维护房产正常营必须支出费属资运营收入运营费估价象业直接出租方式考虑具体计算：
（1）税金指房产关规定税务机关缴纳房产税营业税附加等根国家××市税费征收标准房产税租金收入12％营业税附加租金收入585％年税金：
162524×（12％+585％）29011元
（2）理费租赁费指出租房屋进行必理租赁需费验数租金收入25％：
162524×25％4063元
（3）维修费指保证房屋正常年需支付修缮费4800元（取值计算程略）
（4）保险费指房产房产避免意外损失保险公司支付费估价员调查××市保险行业保险收费均标准建筑物价值15‰根××市房产理部门颁布建筑物重置价格标准估价象建筑物重置价2000元m2保险费：2000×24370×15‰731元
（5）运营费合计
年运营费（1）+（2）+（3）+（4）
38605元
3确定房产年净收益
房产年净收益年效毛收入年运营费
16252438605
123919元
4确定报酬率
报酬率房产净收益转换价格率实质种投资收益率采安全利率加风险调整值法确定报酬率8％（取值理程略）
5确定收益年限n
估价象建筑物建成2005年9月现场查勘现状成新十成新根部颁标准钢筋混凝土结构非生产房建筑物耐年限60年残值率0％尚年限589年外根估价象国土证土出40年估价象土权终止日期2044年4月9日止剩余年限385年建筑物尚年限长土权年限：
未获收益年限n589年
6计算房产收益价格
估价象房产收益价格15323万元
六估价结果确定
计算估价象房产准价格18186万元收益价格15323万元两种估价方法估价结果定差异估价员类型房产市场进行充分分析认市场法结果更接估价象客观市场价值采加权算术半均值确定估价象市场价值次评估取准价格权重60％收益价格权重40％估价象终估价结果：
房产总价18186×60％+15323×40％
17041万元
房产单价17041×10000243706993元m2
估价结：估价象估价时点2066年10月10日完整权利状态满足项假设限制条件房产市场价值17041万元写金额：民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整建筑面积计均单价6993元m2写金额：方米民币陆仟玖佰玖拾叁元整
附件（略）
四指出改正面估价报告片断中错误（题10分错处超4面应前面错误计算结果导致错误算作错误正确容改错改错处倒扣25分题扣0分）
估价象宗10000m2七通土权出时间2006年3月1日土权出年限50年容积率5根规划拟建幢商业住宅综合楼钢筋混凝土结构18层中1～3层商业途建筑面积9000m2（含独立车棚300m2）余建筑面积均商品住宅该区域公布钢筋混凝土结构建筑物重置价格15007元m2工程2006年9月1日开工预计2008年9月1日建成现需估价2006年9月1日土交易价格关资料：
1房产转中卖方需缴纳营业税附加等售价55％买方需缴纳契税等相关税费售价4％
2建筑安装工程费1100元m2专业理费建筑安装工程费8％
3商业房建成半年全部出租出租空置率租金损失率10％建筑面积计月租赁收入会稳定50元m2运营费率24％
4商品住宅建成半年时售出30％均价格2700元m2建成～年时售出60％均价格2800元m2剩余10％会建成年售出均价格2900元m2广告宣传销售代理费等销售费售价35％
5房产报酬率8％折现率12％贷款年利率6％销售利润率20％估测算（节选）：
采现金流量折现法测算估价象2006年9月1日土公开市场价值
解：
1开发完成房产总价值
总建筑面积10000×550000m2
住宅总面积50000900041000m2
（1）商铺开发完成房产总价值
方米商铺效毛收入月租赁收入×12×（1空置等租金损失率）
50×12×（110％）540元m2
方米商铺净收益效毛收入×（1运营费率）
540×（124％）41040元m2
商铺开发完成单价4104018％×[111（1+8％）×47]×1（1+8％）×25
411845元m2
商铺开发完成总价411845×9000370661万元
（2）住宅开发完成总价值41000×30％×2700（1+12％）×25+60％×2800(1+12％）
×3+10％×2900（1+12％）×35820406万元
（3）开发完成房产总价值370661+8204061191067万元
2扣项目
（1）建安工程费50000×1100（1+12％）491071万元
（2）专业理费491071×8％39286万元
（3）销售费销售税费总额1191067×（35％+55％）107196万元
（4）销售利润1191067×20％238213万元
（5）买方购买该宗熟应负担税费V×4％004V
3总价
2006年9月1日总价：
V119106749107139286107196238213004V
V303174万元
参考答案
问答题
（）答：
1拆迁投票拆迁事抽签方式确定估价机构该拆迁项目估价机构般拆迁委托
2该房屋途性质建议拆迁事原确定：
（1）房屋权属证书权属档案记载准
（2）政府拆迁房屋途性质认定特规定规定：
（3）拆迁拆迁拆迁房屋途性质协商致协商结果确定
（4）拆迁房屋性质途协商致城市规划行政部门申请确认
（二）答：
1取
交易实例实物状况会较差异土房屋规模设备装修档次建筑结构楼层层数层高街深度等具性
2确定出租部分潜毛收入时应注意：
（１）租赁期租约计租赁期外正常客观市场租金计
（2）应考虑租赁保证金押金利息收入
（3）应考虑否存形收益
3确定营部分净收益时应注意：
（1）测算正常客观净营（营业）收入
（2）应扣正常商业利润
：准确界定商业房产身带净收益净收益中混入营等非
房产身素产生收益
：应根营资料测算净收益净收益商品销售收入扣商品销售成营费
商品销售税金附加理费财务费商业利润
（三）答：
1错误：
（1）应采符合估价时点市场情况项成费（重置价格）
：应采实际支出时项成费
（2）应根估价象规模确定客观合理开发周期计算投资利息
：应计估价时点
（3）利润应估价时点市场客观正常利润水
：利润应开发商期利润
2重置价格应减折旧
：（1）存施工质量缺陷形损耗等种原产生物质折旧
（2）存烂尾楼设计时（落）等种原产生功折旧
（3）存市场供求状况规划政策等方面外部素变化产生济折旧
二单项选择题
（）1B2A3D4D
（二）5C6D7C
（三）8D9B10A
三指错题
1致委托方函缺估价时点
2致委托方函缺估价报告应效期
3结果报告中土实物状况描述缺少土面积（分摊土面积）
4结果报告估价方法中缺估价方法定义（种方法未做说明）
5结果报告中估价报告应效期关负责表达错误应：果报告超应效期未公司负责
6技术报告中实例BC商业土等级估价象致应修正
7较素欠缺实例建成年代容积率收益年限等否相
8缺少实例素分析说明（缺少实例素修正系数取值说明）
9实例C繁华程度修正系数取值实际描述符
10市场法中实例BC设施设备素修正实际描述符
11估价象层层高45m未进行相应修正处理
12技术报告中市场法缺少计算公式
13租金收入中未考虑租赁保证金押金利息收入
1410％空置率租金损失率5％应说明确定理
15效毛收入计算应190086×（110％5％）161573元
16营业税附加租金收入585％准确应55％
17出租房屋理费租赁费验数取值妥应市场客观分析判断出（理费租赁费取25％理充分）
18保险费计算基础错误应建筑物现值
19收益法公式选没理（：未考虑租金未变化）
20土剩余年限应375年
21收益法采建筑物耐年限作收益年限错误应土权剩余年限计算（375年）（公式中n年取值错误）
22实例缺少币种
四指出改正面估价报告片断中错误
1商铺开发完成单价公式中折现率错应12％
2商铺开发总价值计算时应扣300m2独立车棚面积
商铺开发完成总价值411845×8700358305（万元）376052×8700327165万元
3计算2006年9月1目总价扣项目中应包括销售利润
总价V119106749107139286107196004
V532225万元
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