商铺招商方案
第部分：项目商业营规划
整体商业定位
商业项目前期定位根区域市场居民消费水消费偏决定先做详细市场调研
二项目题概念提炼
商业项目策划时已引入城市客厅绿色商务城市休闲广场概念商铺定位延续原理念
商铺招商方案 题：城市客厅——气
业第二客厅超前运营理水准开发商独具匠心开发思路成江华码市镇城市客厅成休闲购物心方项目处广西广东湖南三省交界处江华码市镇现代城市建设景观具代表性区域现状远景规划码市 愧城市客厅成展示码市镇新形象窗口金龙商业项目启动疑带动片区甚整江华码市镇建设济发展成新生活聚集
商铺招商方案 题二：城市休闲生活广场——氛围
金龙商业城拥商业广场休闲广场景观丰富彰显容健康
时商铺功定位购物休闲体化商业中心生活休闲完美结合突显现代城市生活方式
商铺招商方案 题三：核心区时尚中心——活力
三商业功定位
造成包容时尚文化休闲娱乐购物等综合功休闲生活广场满足码市镇中产阶级休闲文化需求达满足放松交流时尚购物等种生活目
着消费水提高单纯购物服务已难满足顾客需利双休日节假日进行休闲娱乐型购物消费已成种趋势营零售业基础引入娱乐休闲服务行业方便顾客带旺商场司建议功：
功 容
百货 珠宝眼镜服装饰品鞋帽题性专卖家居皮装电子
超市 日常生活品
餐饮 冷饮咖啡店酒吧茶艺馆
休闲 书店音乐城文化廊水族馆
服务 美容美发洗衣店摄影印健身 足疗保健
修理 家电维修
商务 商务服务中心银行证券基金
零售业求中高档零售企业知名品牌餐饮简洁式休闲式实现商场购物群便利保持环境清洁拒绝厨房餐饮行业
四商铺布局销售方式建议
方法：规定业态分布
1)布局方式
楼层分确定途拟订途招商销售
业态分布表
楼层 业态
楼 眼镜珠宝皮装电子专卖
二楼 题性专卖店
三楼 题性专卖店
四六楼 外资企业证券银行办公家居市场娱乐城休闲中心
2)特点
布局中限定商铺投资者投资规模较营面积求较高样便提升金龙商业位形象避免营户较出现序混乱金龙商业城楼盘素质较理位置非常优越采种着力招进力店做法容易实现采种方式招商销售速度快缩短销售期
种营格局商铺销售规划出现部分型投资者愿购买商铺产权问题采取措施完成招商继续拟订销售方案终产权转移出
方法二：分割式销售
分割式销售商铺销售前商铺进行针性合理效分割分割单元进行招商销售(具体分割方式行拟订)
1)商铺分割原
(1)题原
商铺分割必须遵循题原结合商铺推广题功进行分割性质商业种类分割求前提商业项目商业题定位必须考虑容
例果项目定位服装音业进深开间4：1商铺销售会太困难营服装音业需太宽门面商铺部存货
(2)性化原
商铺分割必须遵循性化原说分割出商铺符合业营求分割出道路符合消费者购物惯购物心理走路惯句话包含两层意思：第性化求流通路设计必须第二符合性化求流通路设计必须两点商铺销售非常重意义
商业场部步行系统设计调节分配流量重效手段果性化求流通路没必然会影响部分商铺流量销售营带困难果符合性化求流通路存会造成面积极浪费通路唯作走路会产生济效益
(3)科学利原
商铺分割必须遵循科学利原满足消防求前提充分利效空间面积空余面积分割产生较单元销售招商速度相较慢零星尾盘销售会定难度外分割营者行营会出现营序商业品质出现降利塑造良商业形象商业氛围形成悖中高档商业物业总体定位
建议：
根述分析司建议金龙商业城商铺采方式招商销售
五项目商业营运规划
()项目商业营运规划原
1符合整商业街战略定位原集购物娱乐休闲餐饮四功体商品布局必须满足功需求角度出发
2适应商品营业态格局原超市服装等适合单层分区营规划中间商铺形成分层层分区营形态
3 尊重市场需求选择原营布局规划必须招商服务终格局取决招商结果
4 合理效空间原首先做合理空间分割
5 济效益原应充分考虑商户营利益达成商户市场营者双赢局面
6关联性原商品适合营组合餐饮娱乐休闲形成互补互促营服饰日百货形成互补互促营关联性商品功区营
7客户知名品牌优先原客户知名品牌提升市场品牌带动中商户进驻带动消费起着关重作类客户优先考虑
8充分考虑营户愿求原考虑营户愿求充分吸引营户进驻提高营户营激情促进市场快速形成
9方便顾客消费原商品布局业态分布方面体现生活休闲原先购物休闲餐饮娱乐符合消费惯
10视觉形象原整营布局应充分考虑商品陈列视觉击力形象意
(二)项目商业营运规划
1统招商
——营户购买营商铺外统形象快繁荣市场剩余商铺采统招商原
——市场招商采品牌联营资联营招商引资租赁等展开中商户品牌商户采种方式展开
2出租度终出售收益模式
——投资楼盘意接受购买产权商户产权转移购买者行营出租营
3整市场
——整市场功集购物娱乐休闲餐饮四功体
——整市场空间进行合理商品布局
——整招商部分商铺需先租售该部分商铺进行统招商
——整推广避免单兵作战整市场营方进行统广告促消推广
4合理回报
——保证市场营户合理收益实现双赢
——完善商业物业理服务功提升市场软环境竞争力
——通市场整体机完善带动该片区土租赁价格提升市场营者物业者均获良回报
——通市场营业绩提升促进存量盘销售
第二部分：招商销售策略
项目整体营销策略
营销工作面市场中种素组合种影响市场素变动特房产市场房产营销活动必然动态动态营销保证房产营销效果金龙商业城商铺营销采机动营销策略谓机动房产营销策略根市场中种素变化断调整营销思路改进营销措施营销活动动态适应房产市场变化
机动根情况灵活变包括销售模式通路价格付款方式等灵活运操作销售模式指租代售租售结合网销售展销等方式灵活运延长部认购包装等手段通路指行销售销售外包尾盘(包括滞销楼盘)进入二三级市场流通等方式价格指优惠价震撼价装修价等满足消费需求价格形式付款包括次性付款揭贷款分期付款建筑期付款延期付款等方式灵活运组合
机动营销策略核心掌握市场中种素变化掌握种素变化进行调研影响市场种素：消费者构成心态销商配合支持竞争产品实力动态行政政策法规控制宏观济现状发展身队伍稳定优化等等调研类：消费者调查销商调查竞争产品企业调查行政政策调查宏观济调查员工队伍调查等
深入调查科学研究透彻掌握市场科学合理营销策略提供深入调查科学研究基础制定营销策略正确策略断调研断调整营销思路样动态营销企业永远立败
二项目招商销售总策略
1商铺销售前做商铺招商工作销售招商辅商户购买商铺商铺产权转商户接受租买形式商铺出租商户寻找商铺买
2项目营型商铺商铺定年限产权完全转移投资投资行决定行营出租营
3部分投资者会选择买商铺某连锁超市加快发展商资金回笼先商铺先租投资者营定年限然产权转移购买意客户
4商铺进行业态布局进行初步规划根规划业态针性寻找投资商户进行招商
5目标商户定位全国江华码市知名商家连锁企业商铺买家知名商家企业外购买力目标群
三商业氛围营造
——强势广告支持形成强宣传攻势镇民消费
——成立演艺中心周未进行型文艺演出吸引镇民前观光消费
——全方位贴心物服务营者轻松营环境购物者享乐购物天堂
——定期促销推介形成滚滚流带巨消费
——娱乐部分KTV通动感造型夸张色彩尺度加强商业氛围商业环境起相补充完善
四价格策略租金预估(略)
五目标商户客户设定选择
1目标商户群
√集团企业
√全国性区级连锁店
√品牌店专卖店题店
2目标购买群
√集团企业
√全国性区级连锁店
√品牌店专卖店题店
√体私营业
√投资意
3目标商户确定原
√购买优先愿购买考虑商铺租赁
√先户户先品牌商户般商户原
第三部分：销售实施方案
项目招商目标
1第目标力店
第目标力店市场营招商体该目标商户招商营成功否根决定商业街招商营成败
第目标力店百货休闲娱乐服务行业营体
2第二目标力店
第二目标力店商业街提升气完善商品结构促进商场单仅日消费休闲体物业集购物餐饮娱乐休闲体商业物业渡成码市镇商圈中导
第二目标力店民特商品(包括毯手工艺品药材等)营服装鞋帽箱包布料(艺)针纺织品化装饰品影楼医药文化办公品五金日杂家电音制品等
3第三目标力店
第三目标力店作商业街商业结构服务机完善服务时商业街公服务机构
第三目标力店包括金融机构电信邮政移动通讯等集团客户
二招商销售流程
1目标商户群确定
2商铺铺位进行规划制定合理分割方案
3针目标商群客户群进行项目推广扩项目知名度提升影响力
4双方洽谈达成购买租赁意
5投资者实选择商铺位置签订买卖租赁协议
6投资者规定交纳购房款交纳租金服务费
7已签定租赁协议商铺进销售
8发展商商场进行装修设施配套投资者进入创造良商业硬环境
9招商程已基结束时选择合适开业时间欢迎投资者进场营
三商铺推广方案
()推广题建议
基目前整体市场区域市场项目身状况项目产品应强品牌高档次发展产品设计形象包装营销推广物业理等方面进行全面升级司反复推敲司项目推广题定位：
您财富源泉——码市金龙商业城
(二)推广方式渠道建议
1推广总原先招商销售招商纯粹招商存造势问题全市场建立租售两旺信息短时间通众传播媒体抄做成楼市热点引起社会舆提高知名度促进物业销售
2推广方式
方式：营销中心现场展示
营销中心关商铺方面资料装备应较齐备见闻全方位买家解信息售楼处原售楼处基础做相应调整适合商铺租售
方式二：特色营销活动
A开盘前
1)先消费者见价值预期价格购买高品质商铺成义务推销员媒体铺垫报道宣传面广告强势宣传适时制造气氛
2)软性新闻缮稿该阶段重传媒曝光形式通新闻缮稿传达项目基资料逐步深入认识解项目该阶段太急项目卖点全盘托出免丧失项目神秘感
3)媒体广告
B销售期
部分竞价拍卖形式进行炒作
建议促销题活动：商铺竞价拍卖会
四招商销售费估算
1装修费
2硬件投入
3商场公设施广场投入
4推广费
XX物业理限公司2
0
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第部分：项目商业营规划
整体商业定位
商业项目前期定位根区域市场居民消费水消费偏决定先做详细市场调研
二项目题概念提炼
商业项目策划时已引入城市客厅绿色商务城市休闲广场概念商铺定位延续原理念
商铺招商方案 题：城市客厅——气
业第二客厅超前运营理水准开发商独具匠心开发思路成江华码市镇城市客厅成休闲购物心方项目处广西广东湖南三省交界处江华码市镇现代城市建设景观具代表性区域现状远景规划码市 愧城市客厅成展示码市镇新形象窗口金龙商业项目启动疑带动片区甚整江华码市镇建设济发展成新生活聚集
商铺招商方案 题二：城市休闲生活广场——氛围
金龙商业城拥商业广场休闲广场景观丰富彰显容健康
时商铺功定位购物休闲体化商业中心生活休闲完美结合突显现代城市生活方式
商铺招商方案 题三：核心区时尚中心——活力
三商业功定位
造成包容时尚文化休闲娱乐购物等综合功休闲生活广场满足码市镇中产阶级休闲文化需求达满足放松交流时尚购物等种生活目
着消费水提高单纯购物服务已难满足顾客需利双休日节假日进行休闲娱乐型购物消费已成种趋势营零售业基础引入娱乐休闲服务行业方便顾客带旺商场司建议功：
功 容
百货 珠宝眼镜服装饰品鞋帽题性专卖家居皮装电子
超市 日常生活品
餐饮 冷饮咖啡店酒吧茶艺馆
休闲 书店音乐城文化廊水族馆
服务 美容美发洗衣店摄影印健身 足疗保健
修理 家电维修
商务 商务服务中心银行证券基金
零售业求中高档零售企业知名品牌餐饮简洁式休闲式实现商场购物群便利保持环境清洁拒绝厨房餐饮行业
四商铺布局销售方式建议
方法：规定业态分布
1)布局方式
楼层分确定途拟订途招商销售
业态分布表
楼层 业态
楼 眼镜珠宝皮装电子专卖
二楼 题性专卖店
三楼 题性专卖店
四六楼 外资企业证券银行办公家居市场娱乐城休闲中心
2)特点
布局中限定商铺投资者投资规模较营面积求较高样便提升金龙商业位形象避免营户较出现序混乱金龙商业城楼盘素质较理位置非常优越采种着力招进力店做法容易实现采种方式招商销售速度快缩短销售期
种营格局商铺销售规划出现部分型投资者愿购买商铺产权问题采取措施完成招商继续拟订销售方案终产权转移出
方法二：分割式销售
分割式销售商铺销售前商铺进行针性合理效分割分割单元进行招商销售(具体分割方式行拟订)
1)商铺分割原
(1)题原
商铺分割必须遵循题原结合商铺推广题功进行分割性质商业种类分割求前提商业项目商业题定位必须考虑容
例果项目定位服装音业进深开间4：1商铺销售会太困难营服装音业需太宽门面商铺部存货
(2)性化原
商铺分割必须遵循性化原说分割出商铺符合业营求分割出道路符合消费者购物惯购物心理走路惯句话包含两层意思：第性化求流通路设计必须第二符合性化求流通路设计必须两点商铺销售非常重意义
商业场部步行系统设计调节分配流量重效手段果性化求流通路没必然会影响部分商铺流量销售营带困难果符合性化求流通路存会造成面积极浪费通路唯作走路会产生济效益
(3)科学利原
商铺分割必须遵循科学利原满足消防求前提充分利效空间面积空余面积分割产生较单元销售招商速度相较慢零星尾盘销售会定难度外分割营者行营会出现营序商业品质出现降利塑造良商业形象商业氛围形成悖中高档商业物业总体定位
建议：
根述分析司建议金龙商业城商铺采方式招商销售
五项目商业营运规划
()项目商业营运规划原
1符合整商业街战略定位原集购物娱乐休闲餐饮四功体商品布局必须满足功需求角度出发
2适应商品营业态格局原超市服装等适合单层分区营规划中间商铺形成分层层分区营形态
3 尊重市场需求选择原营布局规划必须招商服务终格局取决招商结果
4 合理效空间原首先做合理空间分割
5 济效益原应充分考虑商户营利益达成商户市场营者双赢局面
6关联性原商品适合营组合餐饮娱乐休闲形成互补互促营服饰日百货形成互补互促营关联性商品功区营
7客户知名品牌优先原客户知名品牌提升市场品牌带动中商户进驻带动消费起着关重作类客户优先考虑
8充分考虑营户愿求原考虑营户愿求充分吸引营户进驻提高营户营激情促进市场快速形成
9方便顾客消费原商品布局业态分布方面体现生活休闲原先购物休闲餐饮娱乐符合消费惯
10视觉形象原整营布局应充分考虑商品陈列视觉击力形象意
(二)项目商业营运规划
1统招商
——营户购买营商铺外统形象快繁荣市场剩余商铺采统招商原
——市场招商采品牌联营资联营招商引资租赁等展开中商户品牌商户采种方式展开
2出租度终出售收益模式
——投资楼盘意接受购买产权商户产权转移购买者行营出租营
3整市场
——整市场功集购物娱乐休闲餐饮四功体
——整市场空间进行合理商品布局
——整招商部分商铺需先租售该部分商铺进行统招商
——整推广避免单兵作战整市场营方进行统广告促消推广
4合理回报
——保证市场营户合理收益实现双赢
——完善商业物业理服务功提升市场软环境竞争力
——通市场整体机完善带动该片区土租赁价格提升市场营者物业者均获良回报
——通市场营业绩提升促进存量盘销售
第二部分：招商销售策略
项目整体营销策略
营销工作面市场中种素组合种影响市场素变动特房产市场房产营销活动必然动态动态营销保证房产营销效果金龙商业城商铺营销采机动营销策略谓机动房产营销策略根市场中种素变化断调整营销思路改进营销措施营销活动动态适应房产市场变化
机动根情况灵活变包括销售模式通路价格付款方式等灵活运操作销售模式指租代售租售结合网销售展销等方式灵活运延长部认购包装等手段通路指行销售销售外包尾盘(包括滞销楼盘)进入二三级市场流通等方式价格指优惠价震撼价装修价等满足消费需求价格形式付款包括次性付款揭贷款分期付款建筑期付款延期付款等方式灵活运组合
机动营销策略核心掌握市场中种素变化掌握种素变化进行调研影响市场种素：消费者构成心态销商配合支持竞争产品实力动态行政政策法规控制宏观济现状发展身队伍稳定优化等等调研类：消费者调查销商调查竞争产品企业调查行政政策调查宏观济调查员工队伍调查等
深入调查科学研究透彻掌握市场科学合理营销策略提供深入调查科学研究基础制定营销策略正确策略断调研断调整营销思路样动态营销企业永远立败
二项目招商销售总策略
1商铺销售前做商铺招商工作销售招商辅商户购买商铺商铺产权转商户接受租买形式商铺出租商户寻找商铺买
2项目营型商铺商铺定年限产权完全转移投资投资行决定行营出租营
3部分投资者会选择买商铺某连锁超市加快发展商资金回笼先商铺先租投资者营定年限然产权转移购买意客户
4商铺进行业态布局进行初步规划根规划业态针性寻找投资商户进行招商
5目标商户定位全国江华码市知名商家连锁企业商铺买家知名商家企业外购买力目标群
三商业氛围营造
——强势广告支持形成强宣传攻势镇民消费
——成立演艺中心周未进行型文艺演出吸引镇民前观光消费
——全方位贴心物服务营者轻松营环境购物者享乐购物天堂
——定期促销推介形成滚滚流带巨消费
——娱乐部分KTV通动感造型夸张色彩尺度加强商业氛围商业环境起相补充完善
四价格策略租金预估(略)
五目标商户客户设定选择
1目标商户群
√集团企业
√全国性区级连锁店
√品牌店专卖店题店
2目标购买群
√集团企业
√全国性区级连锁店
√品牌店专卖店题店
√体私营业
√投资意
3目标商户确定原
√购买优先愿购买考虑商铺租赁
√先户户先品牌商户般商户原
第三部分：销售实施方案
项目招商目标
1第目标力店
第目标力店市场营招商体该目标商户招商营成功否根决定商业街招商营成败
第目标力店百货休闲娱乐服务行业营体
2第二目标力店
第二目标力店商业街提升气完善商品结构促进商场单仅日消费休闲体物业集购物餐饮娱乐休闲体商业物业渡成码市镇商圈中导
第二目标力店民特商品(包括毯手工艺品药材等)营服装鞋帽箱包布料(艺)针纺织品化装饰品影楼医药文化办公品五金日杂家电音制品等
3第三目标力店
第三目标力店作商业街商业结构服务机完善服务时商业街公服务机构
第三目标力店包括金融机构电信邮政移动通讯等集团客户
二招商销售流程
1目标商户群确定
2商铺铺位进行规划制定合理分割方案
3针目标商群客户群进行项目推广扩项目知名度提升影响力
4双方洽谈达成购买租赁意
5投资者实选择商铺位置签订买卖租赁协议
6投资者规定交纳购房款交纳租金服务费
7已签定租赁协议商铺进销售
8发展商商场进行装修设施配套投资者进入创造良商业硬环境
9招商程已基结束时选择合适开业时间欢迎投资者进场营
三商铺推广方案
()推广题建议
基目前整体市场区域市场项目身状况项目产品应强品牌高档次发展产品设计形象包装营销推广物业理等方面进行全面升级司反复推敲司项目推广题定位：
您财富源泉——码市金龙商业城
(二)推广方式渠道建议
1推广总原先招商销售招商纯粹招商存造势问题全市场建立租售两旺信息短时间通众传播媒体抄做成楼市热点引起社会舆提高知名度促进物业销售
2推广方式
方式：营销中心现场展示
营销中心关商铺方面资料装备应较齐备见闻全方位买家解信息售楼处原售楼处基础做相应调整适合商铺租售
方式二：特色营销活动
A开盘前
1)先消费者见价值预期价格购买高品质商铺成义务推销员媒体铺垫报道宣传面广告强势宣传适时制造气氛
2)软性新闻缮稿该阶段重传媒曝光形式通新闻缮稿传达项目基资料逐步深入认识解项目该阶段太急项目卖点全盘托出免丧失项目神秘感
3)媒体广告
B销售期
部分竞价拍卖形式进行炒作
建议促销题活动：商铺竞价拍卖会
四招商销售费估算
1装修费
2硬件投入
3商场公设施广场投入
4推广费
XX物业理限公司2
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