项目商铺步销售建议方案
方案背景情况
营销部制定商铺销售方案安排项目2015年4月18日起开始释放街商铺销售信息5月2日起进行商铺护免费办理8月1日进行护集中升级8月15日正式开盘截止8月15日计办理护46组护升级2组实现解筹0组商铺销售结果未达预期求
二商铺销售结果未达预期原分析
（）项目住宅2015年6月30日开始交房目前项目尚业入住消费需求尚未显现商铺价值体现
（二）项目段距离县城中心较远站前商贸中心规划尚未成熟周边缺乏居住市政配套偏少利商铺销售
（三）未商铺进行现场包装销售前期蓄客期较短缺乏相应推广活动配合入市定价低等素均导致市场商铺接受度高
（四）项目商铺目前目标客户群体购买商铺动机区业投资性需求业提供居民消费类营行济实力限商铺目前价格接受性低
（五）综述受天时利三方利影响项目商铺销售失利非偶然项目业陆续入住高入住率支撑商铺价值沉淀未前景旧乐观
三商铺步销售建议
商铺步销售两种选择第动时间换空间商铺价值显现足支撑起商铺价格第二动通开展相应销售策略活动（租代售带租出售）客户购买商铺行进行引导
（）活动目
（1）通意客户问访知客户项目商铺存购买兴趣购买动机出营普遍感觉项目定价高高成投入必然未预期存疑虑购买行分解引导通先租售方式降低客户疑虑
（2）商铺长期空置滞销必然影响项目整体商业配套完善利项目整体形象提升影响项目住宅产品销售通
带租出售租代售相结合方式避免情况发生
（3）通租代售方式通租金收取定程度利公司资金回笼
（二）活动期
租户签订租赁合日起两年2015年10月1日2017年9月30日
（三）租金水
通市场类项目售价结合租金回报率反算确定（暂定西面1F50元㎡起二F25元㎡起南面35元㎡起）
（三）活动方式
1租金收取
客户公司签订两年商铺租赁合次性两年租金交开发商
2租代售
（1）客户公司签订商铺租赁合年租户愿意购买租赁商铺公司收取租户两年租金转客户购铺定价抵购铺款
（2）客户公司签订商铺租赁合满年足两年租户愿意购买租赁商铺公司收取租户年租金剩余租金转客户购铺定价抵购铺款
（3）客户公司签订商铺租赁满2年愿购买租赁商铺公司收取租金予退续租收回商铺公司届时视情况行决定
3带租出售
租期较长避免公司商铺销售受干扰租期客户愿购买租赁商铺（租户享受知情权优先购铺权）通签订三方协议方式带租出售客户租户租期营受影响签订购铺合日计算前租金公司余租金购铺者
4招租业态建议
西面1F2F分开出租必须保证托三业态选择：银行超市药店茶楼娱乐家居建材家电高档餐饮电信IT网吧等南面业态：低端餐饮（早餐店夜宵摊快递维修等）
（四）活动影响
1利影响
（1）助公司资金回笼
（2）助完善项目居住配套避免商铺空置项目想象产生负面影响
（3）先租买助消客户购买商铺风险顾虑提升商铺接受度
（4）利商铺业态引导提升整体形象
2利影响
（1）带租出售客户购买商铺增加附加条款会影响接受度
（2）项目期需商铺做抵押融资等行会受定限制
四商铺预租价格表
计算方式方租金商铺总价*（年期银行定期存款利率225+通货膨胀率3525）12月商铺建筑面积
商铺1#楼
楼栋
房号
建筑面积
套面积
单价
总价
米月租金
1
118
4417
4322
1005088
4439474513
44
1
117
5047
4938
1000835
5051213422
44
1
116
6103
5971
976542
5959833622
43
1
115
7273
7116
972574
7073534168
43
1
114
5181
5069
980930
5082199517
43
1
113
4077
3989
988796
4031323105
43
1
112
4077
3989
988796
4031323105
43
1
111
5181
5069
980930
5082199517
43
1
110
6447
6308
975226
628728062
43
1
109
6619
6476
974619
6451004119
43
1
108
5181
5069
980930
5082199517
43
1
107
4077
3989
988796
4031323105
43
1
106
4077
3989
988796
4031323105
43
1
105
5181
5069
980930
5082199517
43
1
104
6447
6308
975226
628728062
43
1
103
6928
6779
973605
6745135289
43
1
102
5047
4938
981702
4954647489
43
1
101
4417
4322
985955
435496258
43
商铺2#楼
楼栋
房号
建筑面积
套面积
单价
总价
米月租金
2
106
4457
4322
1023916
4563592345
45
2
105
5092
4938
1019705
5192335992
45
2
104
6805
6599
1012264
6888458616
44
2
103
6805
6599
1017047
6921005763
44
2
102
5092
4938
1029271
5241049459
45
2
101
4457
4322
1043049
4648869612
46
商铺3#楼
楼栋
房号
建筑面积
套面积
单价
总价
米月租金
3
117
445
4322
1019185
4535373232
45
3
116
5084
4938
981484
4989867079
43
3
115
6806
6611
945294
643367363
41
3
114
6667
6476
931406
6209683415
41
3
113
5219
5069
932885
4868728821
41
3
112
4107
3989
940693
3863428029
41
3
111
4107
3989
940693
3863428029
41
3
110
5219
5069
932885
4868728821
41
3
109
6494
6308
927223
6021389352
41
3
108
6667
6476
907489
6050227631
40
3
107
5219
5069
913752
4768871955
40
3
106
4107
3989
921560
3784847429
40
3
105
4315
4191
919794
3968909571
40
3
104
501
4866
914955
4583924899
40
3
103
6494
6308
908090
5897137485
40
3
102
9388
9119
896163
8413177818
39
商铺7#楼
楼栋
房号
建筑面积
套面积
单价
总价
米月租金
7
101
6694
648
1322440
8852414301
58
7
201
6694
648
542466
3631270103
24
7
102
6787
657
1322132
8973310262
58
7
202
6787
657
542158
3679628506
24
7
103
688
666
1321832
9094206222
58
7
203
688
666
541859
3727986909
24
7
104
6787
657
1322132
8973310262
58
7
204
6787
657
542158
3679628506
24
7
105
6694
648
1332325
8918583477
58
7
205
6694
648
546420
3657735069
24
7
106
5586
5408
1341728
7494893214
59
7
206
5586
5408
552857
3088261444
24
7
107
6521
6313
1342807
8756446596
59
7
207
8498
8227
545602
4636521996
24
7
108
788
7628
1337838
1054216352
59
7
208
902
8732
544182
4908518606
24
7
109
10024
9704
1334742
1337945123
58
7
209
10024
9704
542905
5442083523
24
商铺11#楼
楼栋
房号
实测建面
套面积
单价
总价
米月租金
11
101
6694
648
1317497
8819322952
58
11
201
6694
648
540489
3618030859
24
11
102
6694
648
1318486
8825942574
58
11
202
6694
648
540885
3620681412
24
11
103
679
6573
1319157
8957073323
58
11
203
679
6573
540962
3673129616
24
11
104
6876
6656
1319867
9075407196
58
11
204
6876
6656
541080
3720468687
24
11
105
6787
657
1320154
8959887084
58
11
205
6787
657
541367
3674260606
24
11
106
6397
6192
1322495
8460001279
58
11
206
6397
6192
543114
3474302249
24
11
107
8425
8156
1309912
1103600503
57
11
207
9461
9159
532727
5040131425
23
11
108
4289
4152
1335048
5726018761
58
11
208
6362
6159
543640
3458635804
24
11
109
4251
4152
1335361
5676620411
58
11
209
4251
4115
555387
2360952054
24
商铺12#楼
楼栋
房号
实测建面
套面积
单价
总价
米月租金
12
101
8464
8183
1305876
1105293215
57
12
201
9502
9187
531077
5046290576
23
12
102
4294
4152
1330063
5711291436
58
12
202
637
6159
541632
3450197222
24
12
103
4256
4115
1330376
5662080937
58
12
203
4256
4115
553368
2355134545
24
商铺17#楼
楼栋
房号
实测建面
套面积
单价
总价
米月租金
17
101
6749
648
1332142
8990624755
58
17
201
6749
648
546237
3686551569
24
17
102
6749
648
1332142
8990624755
58
17
202
6749
648
546237
3686551569
24
17
103
6842
657
1331839
9112440006
58
17
203
6842
657
545934
3735277651
24
17
104
6936
666
1331541
9235565099
58
17
204
6936
666
545635
3784527669
24
17
105
6842
657
1331839
9112440006
58
17
205
6842
657
545934
3735277651
24
17
106
6749
648
1332142
8990624755
58
17
206
6749
648
546237
3686551569
24
17
107
6749
648
1327199
8957268333
58
17
207
6749
648
544260
3673210364
24
17
108
6749
648
1327199
8957268333
58
17
208
6749
648
544260
3673210364
24
17
109
13537
12998
1304154
1765433831
57
17
209
13537
12998
528332
7152032883
23
17
110
14424
1385
1302482
1878699783
57
17
210
14424
1385
527254
7605105075
23
17
111
5749
552
1331078
7652369343
58
17
211
5749
552
548139
3151250768
24
17
112
5624
54
1331660
748925697
58
17
212
5624
54
548721
3086005818
24
17
113
5624
54
1331660
748925697
58
17
213
5624
54
548721
3086005818
24
17
114
5624
54
1331660
748925697
58
17
214
5624
54
548721
3086005818
24
商铺18#楼
楼栋
房号
实测建面
套面积
单价
总价
米月租金
18
101
15371
14718
1310736
2014732211
57
18
201
15371
14718
530169
8149231873
23
18
102
8212
7863
1326192
1089068953
58
18
202
12354
11829
535328
6613443996
23
18
103
5516
5282
1342070
7402858275
59
18
203
5516
5282
553199
3051447455
24
（租金仅根商铺售价结合行业租金回报率反算出吸引租户酌情视湖口市场租金做相应降针银行型超市等力品牌商家额外适优惠）
营销部
2015816
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方案背景情况
营销部制定商铺销售方案安排项目2015年4月18日起开始释放街商铺销售信息5月2日起进行商铺护免费办理8月1日进行护集中升级8月15日正式开盘截止8月15日计办理护46组护升级2组实现解筹0组商铺销售结果未达预期求
二商铺销售结果未达预期原分析
（）项目住宅2015年6月30日开始交房目前项目尚业入住消费需求尚未显现商铺价值体现
（二）项目段距离县城中心较远站前商贸中心规划尚未成熟周边缺乏居住市政配套偏少利商铺销售
（三）未商铺进行现场包装销售前期蓄客期较短缺乏相应推广活动配合入市定价低等素均导致市场商铺接受度高
（四）项目商铺目前目标客户群体购买商铺动机区业投资性需求业提供居民消费类营行济实力限商铺目前价格接受性低
（五）综述受天时利三方利影响项目商铺销售失利非偶然项目业陆续入住高入住率支撑商铺价值沉淀未前景旧乐观
三商铺步销售建议
商铺步销售两种选择第动时间换空间商铺价值显现足支撑起商铺价格第二动通开展相应销售策略活动（租代售带租出售）客户购买商铺行进行引导
（）活动目
（1）通意客户问访知客户项目商铺存购买兴趣购买动机出营普遍感觉项目定价高高成投入必然未预期存疑虑购买行分解引导通先租售方式降低客户疑虑
（2）商铺长期空置滞销必然影响项目整体商业配套完善利项目整体形象提升影响项目住宅产品销售通
带租出售租代售相结合方式避免情况发生
（3）通租代售方式通租金收取定程度利公司资金回笼
（二）活动期
租户签订租赁合日起两年2015年10月1日2017年9月30日
（三）租金水
通市场类项目售价结合租金回报率反算确定（暂定西面1F50元㎡起二F25元㎡起南面35元㎡起）
（三）活动方式
1租金收取
客户公司签订两年商铺租赁合次性两年租金交开发商
2租代售
（1）客户公司签订商铺租赁合年租户愿意购买租赁商铺公司收取租户两年租金转客户购铺定价抵购铺款
（2）客户公司签订商铺租赁合满年足两年租户愿意购买租赁商铺公司收取租户年租金剩余租金转客户购铺定价抵购铺款
（3）客户公司签订商铺租赁满2年愿购买租赁商铺公司收取租金予退续租收回商铺公司届时视情况行决定
3带租出售
租期较长避免公司商铺销售受干扰租期客户愿购买租赁商铺（租户享受知情权优先购铺权）通签订三方协议方式带租出售客户租户租期营受影响签订购铺合日计算前租金公司余租金购铺者
4招租业态建议
西面1F2F分开出租必须保证托三业态选择：银行超市药店茶楼娱乐家居建材家电高档餐饮电信IT网吧等南面业态：低端餐饮（早餐店夜宵摊快递维修等）
（四）活动影响
1利影响
（1）助公司资金回笼
（2）助完善项目居住配套避免商铺空置项目想象产生负面影响
（3）先租买助消客户购买商铺风险顾虑提升商铺接受度
（4）利商铺业态引导提升整体形象
2利影响
（1）带租出售客户购买商铺增加附加条款会影响接受度
（2）项目期需商铺做抵押融资等行会受定限制
四商铺预租价格表
计算方式方租金商铺总价*（年期银行定期存款利率225+通货膨胀率3525）12月商铺建筑面积
商铺1#楼
楼栋
房号
建筑面积
套面积
单价
总价
米月租金
1
118
4417
4322
1005088
4439474513
44
1
117
5047
4938
1000835
5051213422
44
1
116
6103
5971
976542
5959833622
43
1
115
7273
7116
972574
7073534168
43
1
114
5181
5069
980930
5082199517
43
1
113
4077
3989
988796
4031323105
43
1
112
4077
3989
988796
4031323105
43
1
111
5181
5069
980930
5082199517
43
1
110
6447
6308
975226
628728062
43
1
109
6619
6476
974619
6451004119
43
1
108
5181
5069
980930
5082199517
43
1
107
4077
3989
988796
4031323105
43
1
106
4077
3989
988796
4031323105
43
1
105
5181
5069
980930
5082199517
43
1
104
6447
6308
975226
628728062
43
1
103
6928
6779
973605
6745135289
43
1
102
5047
4938
981702
4954647489
43
1
101
4417
4322
985955
435496258
43
商铺2#楼
楼栋
房号
建筑面积
套面积
单价
总价
米月租金
2
106
4457
4322
1023916
4563592345
45
2
105
5092
4938
1019705
5192335992
45
2
104
6805
6599
1012264
6888458616
44
2
103
6805
6599
1017047
6921005763
44
2
102
5092
4938
1029271
5241049459
45
2
101
4457
4322
1043049
4648869612
46
商铺3#楼
楼栋
房号
建筑面积
套面积
单价
总价
米月租金
3
117
445
4322
1019185
4535373232
45
3
116
5084
4938
981484
4989867079
43
3
115
6806
6611
945294
643367363
41
3
114
6667
6476
931406
6209683415
41
3
113
5219
5069
932885
4868728821
41
3
112
4107
3989
940693
3863428029
41
3
111
4107
3989
940693
3863428029
41
3
110
5219
5069
932885
4868728821
41
3
109
6494
6308
927223
6021389352
41
3
108
6667
6476
907489
6050227631
40
3
107
5219
5069
913752
4768871955
40
3
106
4107
3989
921560
3784847429
40
3
105
4315
4191
919794
3968909571
40
3
104
501
4866
914955
4583924899
40
3
103
6494
6308
908090
5897137485
40
3
102
9388
9119
896163
8413177818
39
商铺7#楼
楼栋
房号
建筑面积
套面积
单价
总价
米月租金
7
101
6694
648
1322440
8852414301
58
7
201
6694
648
542466
3631270103
24
7
102
6787
657
1322132
8973310262
58
7
202
6787
657
542158
3679628506
24
7
103
688
666
1321832
9094206222
58
7
203
688
666
541859
3727986909
24
7
104
6787
657
1322132
8973310262
58
7
204
6787
657
542158
3679628506
24
7
105
6694
648
1332325
8918583477
58
7
205
6694
648
546420
3657735069
24
7
106
5586
5408
1341728
7494893214
59
7
206
5586
5408
552857
3088261444
24
7
107
6521
6313
1342807
8756446596
59
7
207
8498
8227
545602
4636521996
24
7
108
788
7628
1337838
1054216352
59
7
208
902
8732
544182
4908518606
24
7
109
10024
9704
1334742
1337945123
58
7
209
10024
9704
542905
5442083523
24
商铺11#楼
楼栋
房号
实测建面
套面积
单价
总价
米月租金
11
101
6694
648
1317497
8819322952
58
11
201
6694
648
540489
3618030859
24
11
102
6694
648
1318486
8825942574
58
11
202
6694
648
540885
3620681412
24
11
103
679
6573
1319157
8957073323
58
11
203
679
6573
540962
3673129616
24
11
104
6876
6656
1319867
9075407196
58
11
204
6876
6656
541080
3720468687
24
11
105
6787
657
1320154
8959887084
58
11
205
6787
657
541367
3674260606
24
11
106
6397
6192
1322495
8460001279
58
11
206
6397
6192
543114
3474302249
24
11
107
8425
8156
1309912
1103600503
57
11
207
9461
9159
532727
5040131425
23
11
108
4289
4152
1335048
5726018761
58
11
208
6362
6159
543640
3458635804
24
11
109
4251
4152
1335361
5676620411
58
11
209
4251
4115
555387
2360952054
24
商铺12#楼
楼栋
房号
实测建面
套面积
单价
总价
米月租金
12
101
8464
8183
1305876
1105293215
57
12
201
9502
9187
531077
5046290576
23
12
102
4294
4152
1330063
5711291436
58
12
202
637
6159
541632
3450197222
24
12
103
4256
4115
1330376
5662080937
58
12
203
4256
4115
553368
2355134545
24
商铺17#楼
楼栋
房号
实测建面
套面积
单价
总价
米月租金
17
101
6749
648
1332142
8990624755
58
17
201
6749
648
546237
3686551569
24
17
102
6749
648
1332142
8990624755
58
17
202
6749
648
546237
3686551569
24
17
103
6842
657
1331839
9112440006
58
17
203
6842
657
545934
3735277651
24
17
104
6936
666
1331541
9235565099
58
17
204
6936
666
545635
3784527669
24
17
105
6842
657
1331839
9112440006
58
17
205
6842
657
545934
3735277651
24
17
106
6749
648
1332142
8990624755
58
17
206
6749
648
546237
3686551569
24
17
107
6749
648
1327199
8957268333
58
17
207
6749
648
544260
3673210364
24
17
108
6749
648
1327199
8957268333
58
17
208
6749
648
544260
3673210364
24
17
109
13537
12998
1304154
1765433831
57
17
209
13537
12998
528332
7152032883
23
17
110
14424
1385
1302482
1878699783
57
17
210
14424
1385
527254
7605105075
23
17
111
5749
552
1331078
7652369343
58
17
211
5749
552
548139
3151250768
24
17
112
5624
54
1331660
748925697
58
17
212
5624
54
548721
3086005818
24
17
113
5624
54
1331660
748925697
58
17
213
5624
54
548721
3086005818
24
17
114
5624
54
1331660
748925697
58
17
214
5624
54
548721
3086005818
24
商铺18#楼
楼栋
房号
实测建面
套面积
单价
总价
米月租金
18
101
15371
14718
1310736
2014732211
57
18
201
15371
14718
530169
8149231873
23
18
102
8212
7863
1326192
1089068953
58
18
202
12354
11829
535328
6613443996
23
18
103
5516
5282
1342070
7402858275
59
18
203
5516
5282
553199
3051447455
24
（租金仅根商铺售价结合行业租金回报率反算出吸引租户酌情视湖口市场租金做相应降针银行型超市等力品牌商家额外适优惠）
营销部
2015816
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