451 楼盘量化定价
楼盘量化定价法利已市场验证类似房产成交价格求取估价象价格种直接说服力估价方法
根楼盘量化定价法实例选取原选择双D港版块代表东城天金马路版块代表古耕5000 杏林版块代表华宇·叠翠花乡海滨路版块代表众益阳光海岸光伸绿洲半岛五楼盘作实例
总列出18定级素分五等级分值15分权重越重性影响力越高反然
452 定级素指标分值
定级素
指 标
评判标准
分 值
位置
A距离片区中心区远
B商业街背街
C写字楼街背街
D住宅距片区中心区远
A差（远）
1
B差（远）
2
C般
3
D（）
4
E（）
5
价格
A百元等级划分基础
B商铺写字楼豪宅普通住宅等级次减少
C价格否优势
A高
1
B高
2
C般
3
D低
4
E低
5
配套
A城镇基础设施：供水排水供气供电
B社会服务设施：文化教育医疗卫生文娱体育邮电公园绿
A完善
1
B完善
2
C般
3
D完善
4
E完善
5
物业理
A保安
B清洁卫生
C机电
D绿化率养护状况
E物业理费（元月）
F否车分流
G物业理商资质
A差
1
B差
2
C般
3
D
4
E
5
建筑质量
A否漏水
B门窗封闭情况
C墙
D板
E排水道
A差
1
B差
2
C般
3
D
4
E
5
交通
A中巴士路线数量
B距工交站远
C站点数量
D中巴士舒适程度
A少（远）
1
B少（远）
2
C般
3
D（）
4
E（）
5
城市规划
A规划期限（远中期）
B规划完善程度
C规划区域重性程度
D规划现状
A完善
1
B完善
2
C般
3
D完善
4
E完善
5
楼盘规模
A总建筑面积（建未建）
B总占面积
C户数
A
1
B
2
C般
3
D
4
E
5
定级素
指 标
评判标准
分 值
A方
B山景
C海景
D视野
A西（西北西南）
1
B东（东南东北）
2
C北（东北西北）
3
D南（东南西南）
5
外观
A否醒目
B否新颖
C否高档
D感官舒适程度
A差
1
B差
2
C般
3
D
4
E
5
室装修
A高档
B实
C功否完善
D质量否
A差（远）
1
B差（远）
2
C般
3
D（）
4
E（）
5
环保
A空气
B噪音
C废物
D废水
A差
1
B差
2
C般
3
D
4
E（远）
5
发展商实力信誉
A资产资质
B开发楼盘少
C楼盘质量
D品牌
A差（少）
1
B差（少）
2
C般
3
D（）
4
E（）
5
付款方式
A次性付款
B分期付款
C揭付款
D
A差
1
B差
2
C般
3
D
4
E
5
户型设计
A客厅卧室结构关系
B厨房厕结构关系
C否暗房
D实率
A差
1
B差
2
C般
3
D
4
E
5
销售情况
A销售进度
B销售率
C尾盘现状
A差
1
B差
2
C般
3
D
4
E
5
广告
A版面
B广告频率
C广告创意
A差（）
1
B差（）
2
C般
3
D（）
4
E（）
5
定级素
指 标
评判标准
分 值
停车位数量
A停车位数量
B住户方便程度
A差（少）
1
B差（少）
2
C般
3
D（）
4
E（）
5
[注：述调研数均2006年3月统计]
□ 楼盘综合素量化统计表
序号
项目名称
东城天
古耕5000
叠翠花乡
众益阳光海岸
光伸绿洲半岛
素
权数
1
位置
05
3
5
4
5
4
2
价格
05
5
2
4
3
4
3
户型设计
05
5
4
4
5
2
4
环境
04
3
3
3
5
4
5
配套
04
3
5
3
5
3
6
物业理
03
4
5
3
5
3
7
建筑质量
03
4
5
3
5
4
8
交通
03
2
5
4
4
4
9
城市规划
03
3
5
4
5
4
10
楼盘规模
03
5
3
3
5
3
11
外观
03
4
4
3
5
3
12
03
5
4
5
5
5
13
发展商品牌
02
3
5
3
4
3
14
付款方式
02
4
4
4
5
4
15
停车位数量
01
4
4
3
5
4
16
室装饰
01
5
3
2
4
3
17
销售情况
01
5
4
2
4
1
18
广告
01
5
4
1
5
3
权重
203
21．3
18．1
24．3
19．1
备注
权重计算公式：权重*系数进行累加例(东城天)：05*3+05*5……+01*4203
□ 第城项目假设条件综合素量化统计表(出权重199)
项目
位置
价格
户型
环境
配套
物业理
建筑
交通
规划
系数
4
4
5
3
2
4
5
3
4
项目
规模
外观
发展商品牌
付款方式
停车位
装饰
销售
广告
系数
4
3
5
3
5
3
2
5
4
备注：权重计算公式：权重*系数进行累加生辉第城：05*4+05*4……+01*3199
□ 价格计算表
原 始 数
序号
楼盘名称
楼盘分（X）
楼价（Y）
1
东城天
203
3400
2
古耕5000
213
6300
3
叠翠花乡
181
3800
4
众益阳光海岸
243
5900
5
光伸绿洲半岛
191
3800
合计
1031
23400
注：表中楼价均价(元方米)
楼盘分假设条件分测算权重值199分值套入公式出 （Y22696X）出均价
[4517元方米]
备注：Y：楼盘均价
22696：根楼盘楼价总价23400÷1031出区域楼盘价格系数22696
X：假设条件权重值199
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楼盘量化定价法利已市场验证类似房产成交价格求取估价象价格种直接说服力估价方法
根楼盘量化定价法实例选取原选择双D港版块代表东城天金马路版块代表古耕5000 杏林版块代表华宇·叠翠花乡海滨路版块代表众益阳光海岸光伸绿洲半岛五楼盘作实例
总列出18定级素分五等级分值15分权重越重性影响力越高反然
452 定级素指标分值
定级素
指 标
评判标准
分 值
位置
A距离片区中心区远
B商业街背街
C写字楼街背街
D住宅距片区中心区远
A差（远）
1
B差（远）
2
C般
3
D（）
4
E（）
5
价格
A百元等级划分基础
B商铺写字楼豪宅普通住宅等级次减少
C价格否优势
A高
1
B高
2
C般
3
D低
4
E低
5
配套
A城镇基础设施：供水排水供气供电
B社会服务设施：文化教育医疗卫生文娱体育邮电公园绿
A完善
1
B完善
2
C般
3
D完善
4
E完善
5
物业理
A保安
B清洁卫生
C机电
D绿化率养护状况
E物业理费（元月）
F否车分流
G物业理商资质
A差
1
B差
2
C般
3
D
4
E
5
建筑质量
A否漏水
B门窗封闭情况
C墙
D板
E排水道
A差
1
B差
2
C般
3
D
4
E
5
交通
A中巴士路线数量
B距工交站远
C站点数量
D中巴士舒适程度
A少（远）
1
B少（远）
2
C般
3
D（）
4
E（）
5
城市规划
A规划期限（远中期）
B规划完善程度
C规划区域重性程度
D规划现状
A完善
1
B完善
2
C般
3
D完善
4
E完善
5
楼盘规模
A总建筑面积（建未建）
B总占面积
C户数
A
1
B
2
C般
3
D
4
E
5
定级素
指 标
评判标准
分 值
A方
B山景
C海景
D视野
A西（西北西南）
1
B东（东南东北）
2
C北（东北西北）
3
D南（东南西南）
5
外观
A否醒目
B否新颖
C否高档
D感官舒适程度
A差
1
B差
2
C般
3
D
4
E
5
室装修
A高档
B实
C功否完善
D质量否
A差（远）
1
B差（远）
2
C般
3
D（）
4
E（）
5
环保
A空气
B噪音
C废物
D废水
A差
1
B差
2
C般
3
D
4
E（远）
5
发展商实力信誉
A资产资质
B开发楼盘少
C楼盘质量
D品牌
A差（少）
1
B差（少）
2
C般
3
D（）
4
E（）
5
付款方式
A次性付款
B分期付款
C揭付款
D
A差
1
B差
2
C般
3
D
4
E
5
户型设计
A客厅卧室结构关系
B厨房厕结构关系
C否暗房
D实率
A差
1
B差
2
C般
3
D
4
E
5
销售情况
A销售进度
B销售率
C尾盘现状
A差
1
B差
2
C般
3
D
4
E
5
广告
A版面
B广告频率
C广告创意
A差（）
1
B差（）
2
C般
3
D（）
4
E（）
5
定级素
指 标
评判标准
分 值
停车位数量
A停车位数量
B住户方便程度
A差（少）
1
B差（少）
2
C般
3
D（）
4
E（）
5
[注：述调研数均2006年3月统计]
□ 楼盘综合素量化统计表
序号
项目名称
东城天
古耕5000
叠翠花乡
众益阳光海岸
光伸绿洲半岛
素
权数
1
位置
05
3
5
4
5
4
2
价格
05
5
2
4
3
4
3
户型设计
05
5
4
4
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2
4
环境
04
3
3
3
5
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5
配套
04
3
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3
6
物业理
03
4
5
3
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3
7
建筑质量
03
4
5
3
5
4
8
交通
03
2
5
4
4
4
9
城市规划
03
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4
5
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10
楼盘规模
03
5
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3
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11
外观
03
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4
3
5
3
12
03
5
4
5
5
5
13
发展商品牌
02
3
5
3
4
3
14
付款方式
02
4
4
4
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4
15
停车位数量
01
4
4
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5
4
16
室装饰
01
5
3
2
4
3
17
销售情况
01
5
4
2
4
1
18
广告
01
5
4
1
5
3
权重
203
21．3
18．1
24．3
19．1
备注
权重计算公式：权重*系数进行累加例(东城天)：05*3+05*5……+01*4203
□ 第城项目假设条件综合素量化统计表(出权重199)
项目
位置
价格
户型
环境
配套
物业理
建筑
交通
规划
系数
4
4
5
3
2
4
5
3
4
项目
规模
外观
发展商品牌
付款方式
停车位
装饰
销售
广告
系数
4
3
5
3
5
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5
4
备注：权重计算公式：权重*系数进行累加生辉第城：05*4+05*4……+01*3199
□ 价格计算表
原 始 数
序号
楼盘名称
楼盘分（X）
楼价（Y）
1
东城天
203
3400
2
古耕5000
213
6300
3
叠翠花乡
181
3800
4
众益阳光海岸
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光伸绿洲半岛
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注：表中楼价均价(元方米)
楼盘分假设条件分测算权重值199分值套入公式出 （Y22696X）出均价
[4517元方米]
备注：Y：楼盘均价
22696：根楼盘楼价总价23400÷1031出区域楼盘价格系数22696
X：假设条件权重值199
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