尊轩180
LIVING HOTEL
闸北华龙厦营销策划执行报告
2004年9月
第部分 产品概述
案项目名称
华龙厦
二案理位置
位江场西路东面紧邻新路北彭浦公园改造中场中路南正进行中环线建设汶水路铁1号线延伸段位块东侧
三案基数
总占面积：2570方米
总建筑面积：12820方米+室1028方米
容积率：499
建筑高度：564米
停车位数：8辆50辆
总层数15层商业房三层415层酒店单元间
中：三层商业房计3084方米售面积2299方米
酒店单元间2594方米单元
454方米单元
商业产50年性质
第二部分 市场分析
早期户型公寓产品
户型单产品力强
景观改造
交通拓建
市政建设
商圈发展
产品演变
元化产品形态
功完善附加值提高
酒店式公寓
产权式酒店
区租金投资回报率：（类户型公寓产权酒店酒店式公寓）
市场供需方面
2003年全市类产品交房楼盘达152004年交房楼盘总量达28两年总体市量超140万方米供量迅猛增加背景户型产品市场供应求态势已复存取代客源进行理性谨慎选择投资市场趋供需衡
产品方面
产品发展日益成熟专业酒店理公司理固定投资回报率酒店式公寓产权式酒店市场接受度高
部分烂尾楼改造案取错化市场类面积产品基没抗性
单身公寓产品创新力度够目前类产品处卖方市场造成
产权酒店投资营模式日趋样化产品附加值日益提高已开始成房产投资热点
价格方面
产品品质提升市场撇脂定位均价断创新高总价面积单价双重作长幅加剧
装修费标准基维持原水分低中高三等
户型公寓良性价投资价值价格高区域普通公寓价格
客源方面
早期住高级白领少部分外籍客源目前国客源绝数消费群体投资客例幅升
3050岁具定济实力年龄层酒店式公寓产权式酒店购买群体谓区域客已明显
2003年该类产品供应量持续升已供需达相衡格局外渡放量户型投资回报率浮前景光明投资客抛盘现象明显方面2003年底推出带包租酒店式公寓产权式酒店（
美丽园酒店）品质高回报稳定风险等优势推出受市场青睐市场反应火爆着户型市场发展日趋成熟规范高品质高服务高理高回报户型产品成市场热点
第三部分 SWOT分析
优势分析
1理位置处交通便捷商业较繁华段
基周边拥条公交线路新路南北高架市政规划中轨道交通延伸线（汶水路站）区域附较短时间直达市区紧邻润发超市肯德基专卖店型专业市场（欧培德）等周边拥充分气
2分隔面积利总价控制
效控制物业总体价格产品受众面更广泛
3产品区域具稀缺性
案处整区域海中心区域市场目前均售产权酒店案适时推出效聚集商业产投资气
4产权年限长
物业产权年限50年客户充分获利时间
二劣势分析
高架江场路噪音污染严重周边工厂厂房拆迁房屋较环境嘈杂
三机会点分析
1委托专业酒店理公司进行营理
增强案核心竞争力必须引进专业酒店理公司进行酒店理助行业知名度丰富理验效加强投资客信心实现投资安全性获利性
2户型类产品投资已市场广泛接受
作房产投资细分类酒店式公寓产权酒店投资已逐渐广投资客接受中总价较低面积单元市场接受程度较高
35年低67回报增强投资信心
酒店理公司协商销售执行中提出5年均年低67投资回报概念保证客户前五年投资回报减少客户收益风险
四风险点分析
1转回报降低
酒店单元转总价涨投资收益率降低直接影响投资者置业热情增加短期炒作难度
2期媒体舆投资产品利
阶段关国家政策调控海房产出现泡沫等媒体舆导部分客户出现持币观心态市场方面少房产中介门店抽样调查显示期准备购买户型公寓客户占总量11时期户型公寓挂牌出售量度达总房源30两者相差20见想通出售户型公寓获取投资回报客户市场前景容乐观素案快速化会产生定利影响
3众业会酒店营理产生定影响降低投资回报
第四部分 产品定位
卖点整合
1理位置优越
2面积
3低总价
4专业酒店理公司营理
5精装修配套齐
6具稳定回报率升值空间
7完全产权
8提供业专业全程服务
二产品定位
独立精装产权酒店●LIVING HOTEL
备注：Living Hotel完全产权酒店模式
第五部分 客户定位
案时具备段佳总价低特性案面市级客户甚源范围更广目标客户针案目标客户投资客
投资客消费特征：
1)闲散资金缺乏投资方
2)重产品段总价特色
3)二次次房产投资客户属中端投资客
4)案区域段商业价值规划前景
5)外投资客占定重
6)专业酒店理公司营理信心
第六部分 企划总精
案名
<尊轩180>
案名解释：尊代表尊贵身份财富象征直接区类型户型产品突出案产权酒店高水准高品质轩般命名单栋楼宇表明案体量180数字代表案180套房间时180较吉利数字投资客心理起定辅助作
二推广总精
独立精装产权酒店●生活
第七部分 推广计划
根案销售实际情况项目整体营销计划细分准备期蓄水期开盘期持续期等四营销步骤步骤时间工作目标详细工作容详见表：
准备期蓄水期
1）时间：2004年10月8日～12月31日
2）工作容
目标
卖点
企划配合
销售配合
现场部分
通路
1积累意客户
2确定营方式
3确定价格计划
1段
2精装产权
3低总价
4专业酒店理公司营理确保回报
1现场包装
2制定推广计划
3销销海制作
4铺垫媒体投放
5积累客户
1开展市调
2确定营销方式营模式
3销售员培训
4制作销讲统销售口径
5销售合准备
1接中心
2精神堡垒
3房通道
4样板区域公部位
1网络
项目网站
2横幅
3工围墙精神堡垒
4销售道具
DM模型效果图
5投资讲座
3）工作容：
10月22日开始项目基租开发商工门卫室进行简单装修成项目时接中心派遣2名销售员进场进行接咨询工作做咨询问卷调查工作客户登记工作
10月20日工围墙广告全部制作完成
10月30日起江场路线专业市场附悬挂3星期横幅形象广告
11月20日完成两套样板房装修方案效果图
11月25日确定精装修品牌赠送清单明细
11月底完成正式接中心装修方案
12月10日前完成销售模型制作
12月底接中心完全正常接客户
蓄水部预约期 营销·媒体计划表
媒体
日期
题
版面
刊例
备注
杂志媒体
海楼市月刊
11月份
楼盘信息
页
2000
软文炒作+图片
计
2000元
帐单直投媒体
数量
电信客户帐单
12月份
楼盘广告
10万份
4万
强销期
计
4万
报纸媒体
新民晚报
1210（四）
楼盘形象广告
半版
10万
硬广告
新闻晨报
1224（五）
楼盘形象广告
半版
5万
硬广告
计（8折）
12万
户外媒体
数量
道旗（3周期）
1230130
楼盘卖点
110
10万
江场路悬挂
横幅（3周期）
10301130
楼盘信息
20根
6万
计
16万
网络
项目宣传网站
12月1起
预热
5000
蓄水期
计
5000元
SP推介会
SP推介讲座
1226（日）
精装产权酒店
3万
蓄水期
计
3万
现场包装
效果图
晚1030（）
单体立面
2万
干张
DM
121前
1万张
楼盘详细信息广告
1万
单片备（含印刷投递费审核费）
模型
1210
整体建筑
5万
场绿化设施
92（二）
1万
售楼处软装饰（含板灯箱LOGO墙等）
12月30日
3万
楼书折页
12月30日
1000
2万
费
5万
计
12万
总计
477万
二公开认购开盘强销
时间：2005年1月～4月
目标
销售工作
卖点
企划配合
通路
完成70
推案量
1 开盘第波销售目标均价9400元M2开盘第二波销售目标均价9600元M2
2 快完成签约贷款等手续
1段
2精装
3低总价
4生活圈
5产权营
1 计划投放第二波广告
2 相关软新闻炒作
1 报纸媒体
2 直邮DM派单
3 户外横幅道旗
4 现场接中心
5 市场口碑传播
6 老客户维护
公开认购开盘强销期·媒体计划表
媒体
日期
合截止
题
版面
刊例
备注
报纸媒体
新民晚报
1月份
提前3天
开盘第次
整版
26万
报眼+彩整
2月份
提前3天
热销二次预约
半版
10万
3月份
提前3天
热销+开盘
半版
10万
样板房公开
4月份
提前3天
热销
半版
10万
新闻晨报
1月份
提前3天
开盘
半版
78万
计（8折）
52万
杂志媒体
理财周刊
3月份
投资回报+广告图片
页
36万
第二波销售
计
4万
总计
56万
三持续期
时间：2005年5月~8月份
目标
销售工作
卖点整合
企划配合
通路
完成余30推案量
销售目标均价9800M2
2 完成签约办证等事宜
1 区域规划未前景
2 产品分析
3 低总价
1 预留广告费根实际情况定
1 挖掘老客户
2 派单结合直销
销售套数计划
第次开盘
50套
第二次开盘
60套
热销
60套
清盘
10套
持续期·媒体计划表
媒体
日期
合截止
题
版面
刊例
备注
流媒体（备）
新民晚报
5月份
提前3天
热销
半版
10万
持续期
新闻晨报
6月份
提前3天
热销+收盘
半版
5万
持续期
海楼市月刊
（软新闻+图片）
7月份
清盘+热销
页
3000
持续期
计（8折）
12万
SP推介会
DM派单直销
8月初
5000份
1万
计
1万
总计
13万
四阶段SP活动
1）意客户积累
接咨询客户进行客户登记客户登记详细资料发放项目礼品制作精美高质量绅士伞（印项目logo）准备500
2）正式接中心启接客户
通知前期积累客户正式开放接2天前接中心预约咨询支付2万元诚意金前30名客户领取价值688元超值礼包获酒店理公司提供VIP贵宾服务卡卡酒店理公司理会酒店等营场获1000元现金消费优惠永久享95折优惠
3）组织vip客户客户酒店理公司理项目香厂进行实考察开展项目专项推荐活动介绍产权酒店目前投资情况收益情况推荐会现场备精美糕点饮品接中心统组织豪华巴接送
4）开盘天持VIP贵宾服务卡客户优先进场定购房源先先原次排队等候入场效期仅限开盘天18：00前逾期作证Vip客户获方米200元优惠价格天价格基础执行
五员配备
售楼处
（1） 销售员6（暂定）
（2） 保安2保洁员1
第八部分 销售
销控计划
案需销售阶段作适销控
第波强销期：
1开 15F13F楼层4F6F楼层房源
2间化90接着推出12F11F7F＼9F楼层房源
3 房源化90接着推出8F10F楼层房源
4 房源先推标准间推套间房源
价格走势说明：
案客户象投资客获取固定投资回报率采取开走旦开盘天化20套第二天开始幅涨幅度300元m2否维持原价
第九部分 推广预算
总计推广费1167万元
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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尊轩180
LIVING HOTEL
闸北华龙厦营销策划执行报告
2004年9月
第部分 产品概述
案项目名称
华龙厦
二案理位置
位江场西路东面紧邻新路北彭浦公园改造中场中路南正进行中环线建设汶水路铁1号线延伸段位块东侧
三案基数
总占面积：2570方米
总建筑面积：12820方米+室1028方米
容积率：499
建筑高度：564米
停车位数：8辆50辆
总层数15层商业房三层415层酒店单元间
中：三层商业房计3084方米售面积2299方米
酒店单元间2594方米单元
454方米单元
商业产50年性质
第二部分 市场分析
早期户型公寓产品
户型单产品力强
景观改造
交通拓建
市政建设
商圈发展
产品演变
元化产品形态
功完善附加值提高
酒店式公寓
产权式酒店
区租金投资回报率：（类户型公寓产权酒店酒店式公寓）
市场供需方面
2003年全市类产品交房楼盘达152004年交房楼盘总量达28两年总体市量超140万方米供量迅猛增加背景户型产品市场供应求态势已复存取代客源进行理性谨慎选择投资市场趋供需衡
产品方面
产品发展日益成熟专业酒店理公司理固定投资回报率酒店式公寓产权式酒店市场接受度高
部分烂尾楼改造案取错化市场类面积产品基没抗性
单身公寓产品创新力度够目前类产品处卖方市场造成
产权酒店投资营模式日趋样化产品附加值日益提高已开始成房产投资热点
价格方面
产品品质提升市场撇脂定位均价断创新高总价面积单价双重作长幅加剧
装修费标准基维持原水分低中高三等
户型公寓良性价投资价值价格高区域普通公寓价格
客源方面
早期住高级白领少部分外籍客源目前国客源绝数消费群体投资客例幅升
3050岁具定济实力年龄层酒店式公寓产权式酒店购买群体谓区域客已明显
2003年该类产品供应量持续升已供需达相衡格局外渡放量户型投资回报率浮前景光明投资客抛盘现象明显方面2003年底推出带包租酒店式公寓产权式酒店（
美丽园酒店）品质高回报稳定风险等优势推出受市场青睐市场反应火爆着户型市场发展日趋成熟规范高品质高服务高理高回报户型产品成市场热点
第三部分 SWOT分析
优势分析
1理位置处交通便捷商业较繁华段
基周边拥条公交线路新路南北高架市政规划中轨道交通延伸线（汶水路站）区域附较短时间直达市区紧邻润发超市肯德基专卖店型专业市场（欧培德）等周边拥充分气
2分隔面积利总价控制
效控制物业总体价格产品受众面更广泛
3产品区域具稀缺性
案处整区域海中心区域市场目前均售产权酒店案适时推出效聚集商业产投资气
4产权年限长
物业产权年限50年客户充分获利时间
二劣势分析
高架江场路噪音污染严重周边工厂厂房拆迁房屋较环境嘈杂
三机会点分析
1委托专业酒店理公司进行营理
增强案核心竞争力必须引进专业酒店理公司进行酒店理助行业知名度丰富理验效加强投资客信心实现投资安全性获利性
2户型类产品投资已市场广泛接受
作房产投资细分类酒店式公寓产权酒店投资已逐渐广投资客接受中总价较低面积单元市场接受程度较高
35年低67回报增强投资信心
酒店理公司协商销售执行中提出5年均年低67投资回报概念保证客户前五年投资回报减少客户收益风险
四风险点分析
1转回报降低
酒店单元转总价涨投资收益率降低直接影响投资者置业热情增加短期炒作难度
2期媒体舆投资产品利
阶段关国家政策调控海房产出现泡沫等媒体舆导部分客户出现持币观心态市场方面少房产中介门店抽样调查显示期准备购买户型公寓客户占总量11时期户型公寓挂牌出售量度达总房源30两者相差20见想通出售户型公寓获取投资回报客户市场前景容乐观素案快速化会产生定利影响
3众业会酒店营理产生定影响降低投资回报
第四部分 产品定位
卖点整合
1理位置优越
2面积
3低总价
4专业酒店理公司营理
5精装修配套齐
6具稳定回报率升值空间
7完全产权
8提供业专业全程服务
二产品定位
独立精装产权酒店●LIVING HOTEL
备注：Living Hotel完全产权酒店模式
第五部分 客户定位
案时具备段佳总价低特性案面市级客户甚源范围更广目标客户针案目标客户投资客
投资客消费特征：
1)闲散资金缺乏投资方
2)重产品段总价特色
3)二次次房产投资客户属中端投资客
4)案区域段商业价值规划前景
5)外投资客占定重
6)专业酒店理公司营理信心
第六部分 企划总精
案名
<尊轩180>
案名解释：尊代表尊贵身份财富象征直接区类型户型产品突出案产权酒店高水准高品质轩般命名单栋楼宇表明案体量180数字代表案180套房间时180较吉利数字投资客心理起定辅助作
二推广总精
独立精装产权酒店●生活
第七部分 推广计划
根案销售实际情况项目整体营销计划细分准备期蓄水期开盘期持续期等四营销步骤步骤时间工作目标详细工作容详见表：
准备期蓄水期
1）时间：2004年10月8日～12月31日
2）工作容
目标
卖点
企划配合
销售配合
现场部分
通路
1积累意客户
2确定营方式
3确定价格计划
1段
2精装产权
3低总价
4专业酒店理公司营理确保回报
1现场包装
2制定推广计划
3销销海制作
4铺垫媒体投放
5积累客户
1开展市调
2确定营销方式营模式
3销售员培训
4制作销讲统销售口径
5销售合准备
1接中心
2精神堡垒
3房通道
4样板区域公部位
1网络
项目网站
2横幅
3工围墙精神堡垒
4销售道具
DM模型效果图
5投资讲座
3）工作容：
10月22日开始项目基租开发商工门卫室进行简单装修成项目时接中心派遣2名销售员进场进行接咨询工作做咨询问卷调查工作客户登记工作
10月20日工围墙广告全部制作完成
10月30日起江场路线专业市场附悬挂3星期横幅形象广告
11月20日完成两套样板房装修方案效果图
11月25日确定精装修品牌赠送清单明细
11月底完成正式接中心装修方案
12月10日前完成销售模型制作
12月底接中心完全正常接客户
蓄水部预约期 营销·媒体计划表
媒体
日期
题
版面
刊例
备注
杂志媒体
海楼市月刊
11月份
楼盘信息
页
2000
软文炒作+图片
计
2000元
帐单直投媒体
数量
电信客户帐单
12月份
楼盘广告
10万份
4万
强销期
计
4万
报纸媒体
新民晚报
1210（四）
楼盘形象广告
半版
10万
硬广告
新闻晨报
1224（五）
楼盘形象广告
半版
5万
硬广告
计（8折）
12万
户外媒体
数量
道旗（3周期）
1230130
楼盘卖点
110
10万
江场路悬挂
横幅（3周期）
10301130
楼盘信息
20根
6万
计
16万
网络
项目宣传网站
12月1起
预热
5000
蓄水期
计
5000元
SP推介会
SP推介讲座
1226（日）
精装产权酒店
3万
蓄水期
计
3万
现场包装
效果图
晚1030（）
单体立面
2万
干张
DM
121前
1万张
楼盘详细信息广告
1万
单片备（含印刷投递费审核费）
模型
1210
整体建筑
5万
场绿化设施
92（二）
1万
售楼处软装饰（含板灯箱LOGO墙等）
12月30日
3万
楼书折页
12月30日
1000
2万
费
5万
计
12万
总计
477万
二公开认购开盘强销
时间：2005年1月～4月
目标
销售工作
卖点
企划配合
通路
完成70
推案量
1 开盘第波销售目标均价9400元M2开盘第二波销售目标均价9600元M2
2 快完成签约贷款等手续
1段
2精装
3低总价
4生活圈
5产权营
1 计划投放第二波广告
2 相关软新闻炒作
1 报纸媒体
2 直邮DM派单
3 户外横幅道旗
4 现场接中心
5 市场口碑传播
6 老客户维护
公开认购开盘强销期·媒体计划表
媒体
日期
合截止
题
版面
刊例
备注
报纸媒体
新民晚报
1月份
提前3天
开盘第次
整版
26万
报眼+彩整
2月份
提前3天
热销二次预约
半版
10万
3月份
提前3天
热销+开盘
半版
10万
样板房公开
4月份
提前3天
热销
半版
10万
新闻晨报
1月份
提前3天
开盘
半版
78万
计（8折）
52万
杂志媒体
理财周刊
3月份
投资回报+广告图片
页
36万
第二波销售
计
4万
总计
56万
三持续期
时间：2005年5月~8月份
目标
销售工作
卖点整合
企划配合
通路
完成余30推案量
销售目标均价9800M2
2 完成签约办证等事宜
1 区域规划未前景
2 产品分析
3 低总价
1 预留广告费根实际情况定
1 挖掘老客户
2 派单结合直销
销售套数计划
第次开盘
50套
第二次开盘
60套
热销
60套
清盘
10套
持续期·媒体计划表
媒体
日期
合截止
题
版面
刊例
备注
流媒体（备）
新民晚报
5月份
提前3天
热销
半版
10万
持续期
新闻晨报
6月份
提前3天
热销+收盘
半版
5万
持续期
海楼市月刊
（软新闻+图片）
7月份
清盘+热销
页
3000
持续期
计（8折）
12万
SP推介会
DM派单直销
8月初
5000份
1万
计
1万
总计
13万
四阶段SP活动
1）意客户积累
接咨询客户进行客户登记客户登记详细资料发放项目礼品制作精美高质量绅士伞（印项目logo）准备500
2）正式接中心启接客户
通知前期积累客户正式开放接2天前接中心预约咨询支付2万元诚意金前30名客户领取价值688元超值礼包获酒店理公司提供VIP贵宾服务卡卡酒店理公司理会酒店等营场获1000元现金消费优惠永久享95折优惠
3）组织vip客户客户酒店理公司理项目香厂进行实考察开展项目专项推荐活动介绍产权酒店目前投资情况收益情况推荐会现场备精美糕点饮品接中心统组织豪华巴接送
4）开盘天持VIP贵宾服务卡客户优先进场定购房源先先原次排队等候入场效期仅限开盘天18：00前逾期作证Vip客户获方米200元优惠价格天价格基础执行
五员配备
售楼处
（1） 销售员6（暂定）
（2） 保安2保洁员1
第八部分 销售
销控计划
案需销售阶段作适销控
第波强销期：
1开 15F13F楼层4F6F楼层房源
2间化90接着推出12F11F7F＼9F楼层房源
3 房源化90接着推出8F10F楼层房源
4 房源先推标准间推套间房源
价格走势说明：
案客户象投资客获取固定投资回报率采取开走旦开盘天化20套第二天开始幅涨幅度300元m2否维持原价
第九部分 推广预算
总计推广费1167万元
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