物业公司实报告（二）
迄止中国物业理行业已走二十年时间已具备定规模形态着济体制改革发展城市现代化居住空间持续发展求伴房产商品济发展必然产物――物业理迫切改变已成种必然趋势尤市场济条件数成物业产权权激烈市场竞争中立败创造合理规模效益已成现物业理关键问题社会分工市场细分断加强总体背景针物业类型消费群理模式树立企业面旗帜建立营理念走企业品牌化道路品牌什？美国市场营销协会定义：品牌种名称标记符号简单说种商品牌子特殊商品形态区竞争手标记市场济发展天品牌已种简单区标志企业客户价值（文化价值济价值）源物业理种服务物业理象广业服务象定位社会群创建种服务品牌外三方面：知名度美誉度忠诚度深圳万科发展天成行业中佼佼者中重素服务品牌效应次招投标中做未见先闻声知名度日常理中广业支持信赖赖美誉度断提升忠诚度赢越越客户终铸造中国物业巨霸 创建品牌成夕需长期程现实中令庸质疑事实放面前物业市场规范营机制健全细法律法规具备广业物意识低等素已成企业走品牌化约束瓶颈尤北方区总体水低情况中城市做成物业品牌更难加难
日然位海港口城市济发展口规模说中城市
样情况做成物业品牌克服环境困难外程度优化企业部结构员配置笔者公司四物业项目实进月时间里感受颇深笔者工作中亲身感受问题予陈述：（1）物业员形象规范包括服务员仪表语言行形象服务员第时间业交道广客户留形象代表公司精神面貌（2）规章制度健全包括（员工规范岗位职责奖罚机制）外（理制度业公约处理程序等）（3）物业理工作宣传位说维修基金收取没全部收缴齐前存时间停滞时刻业宣传位中包括采传单报纸宣传栏形式（4）服务员性化意识强业够周热情甚发生口角实践接触中服务员答允业事情时处理说报修拖拖公司诚信产生严重危机（5）物业营收入单难摆脱亏损局面举例说发物业建成已十年时间数公设施已老化光11角服务费亏损难免
二通实中理研究实践磨合笔者认基问题已成海纳物业走品牌化分散型营集约化发展制约素解决问题规范物业项目运作树立海纳物业品牌形象通段时间实笔者提出点建议方法
1建立规范高效专业化队伍作基础理关键优秀基础理作物业工作基点员工素质优质服务决定性素物业企业否持续发展壮关键（1）规范服务员形象加企业宣传力度规范形象包括仪表语言行三方面仪表规范求服务员持证岗统着装佩带明显标志工具印企业标识语言形象求服务接员讲普通话公司项目买房外点显重
说服务电话接中首问海纳物业您做什语言量热情委婉包括业产生矛盾时候海纳物业应该成员工口头禅样利企业形象宣传行形象求岗位职工工作规范显专业风采点保安员显十分重区里保安员担着维持公秩序职务工作中量达军事化标准例出现走路吸烟闹场面免业造成良影响物业种服务行业行实服务程服务传递程表情愉悦工作员息服务缺陷业带满怨言外服务员形象公司服务形展示户传递公司良形象（2）健全物业关规范规章种档案保持制度完善规范规章规范员工行利整服务流程造利提升企业外部形象更创优9000认证必少环节建立员工岗位责制工作容求确保落实部制度设立时刻表现出绝服务者形象――业中心辐射员工行实中城市花园首问责制值物业项目鉴业接触服务员成服务流程点实现服务缝隙外部建立装修制度房屋巡查制度设备档案理制度等齐全公众制度值注意公众制度建立国家法律法规措辞性化样利建立清晰合理服务流程真正做事事事责事发生找出相应责配合相应奖罚激励措施（3）充分重视业会业委员会作成物业业沟通桥梁全体业整区物业权业会业委员会代表机构代表区重决策拥者物业理员充分重视作处理关系业委员会业会执行机构时物业企业监督者协助者重物业事项（物业维修基金年度预算物业公部位营等）必须业委会审批否时物业想法会变成违法行鉴现山海天城市花园业委员会健全重事情入住业数意外日常理服务中定期定期召开业委员会业代表座谈会征询时理中足缺陷完善
时业合理求业配合现象业委员会予明示请求协助解决做双方心中数必时达成书面协议
2服务理专业化方寓法制化中走程序化道路（1）专业化方首先专业基础数员工掌握丰富专业知识专业技企业建立气氛活泼富弹性学型网络说公司部定制种时快捷方便书刊报纸等专业学媒介配置现代信息网络（特网局域网等）项目先进观点成公司享信息通学广员工思想站海纳跳出海纳领先行业思想心态做工作中件事外公司应定期定期组织培训班外出学特值提外出学东西搞纯粹义定适时变制宜符合公司区实际情况偏离实际先进思想方法忍痛割爱否会浪费量力物力实期间笔者接触项目少专业书刊书籍点显特重专业技服务质量基础鼓励员工提出改革技办法参加国家技考试取定成绩员工予奖赏形成学中学良性循环次专业化求明确部门结构完善专业重组举例说山海天项目员配置少负责部门事情档案理致出现许混乱部门结构明确划分办公室服务中心保安部绿化保洁部营拓展部等部门形成责岗位规范相应配套设施专业化重组针部门专业特色展开专业知识整合员工具备专说保安绿化工程部门部门明确基础做学事事懂负责员位情况处理应急情况（2）寓法制化中求公司行法律政策直接间接联系工作中始终占动位关键尤处理协调纠纷中作更见般物业企业时刻法律保护意识潜法律纠纷中作举例说城市花园笔者复式楼层楼梯毛坯较狭窄果业房
验收时存潜跌伤危险物业没予警告作旦发生事承担责果予醒目警告承担责承担连带责样情况清洁员刚刚弄完湿冬季结冰区路等等应该潜事作法律保护意识应该员工牢记心避免必麻烦
3首营销牌走条路品牌创建说底营销结果然包括企业市场文化行营销等方面通营销企业提高知名度扩市场份额海纳物业形成种口碑效应增加客户基础形成规模效益品牌营销时学会条腿走路目前海纳四项目部（山海天发林海区城市花园）处亏损状态业入住率低公设施老化等原造成企业运作中光单服务费生存源行通实笔者认发物业工程部做法值鉴作完区工作时充分利力资源承接企业外维修等工作企业创收程度减亏损想做法做房屋中介广告位出租家政特约服务成企业收入源然乐观事实摆面前企业面营时肯定会遭遇市场政府方面阻力需理员展开积极公关工作企业发展营造宽松稳定空间
4针区特点制宜建立特色物区域果说公司现未项目物业收敛面旗帜塑造海纳物业品牌话搞刀切形式采牵牛鼻子方法理通实践笔者点体会：（1）山海天项目购买者投资业房屋升值成关键具体说空房环境理成重中中实中笔者伴海山庄草已荒芜前期开发遗留原理善原肯定会业造成
满物业收费带难度重点应该放房屋环境理（2）城市花园项目物业刚刚建成前期投入较硬软件健全创优9000认证提供良条件果取成功基础合理提高服务费会广业心服口服城市花园创建全功优秀社区应该成（3）林海区业入住率较高物业历史长样业处关系关键问题求物业员社区文化中心积极转变服务态度处处业着想活跃区氛围常外出业加物工作宣传见缝插针避免理空白带误会总述区特点工作基点丰富服务体系树立企业品牌形象
5区域发展学青岛远学深圳青岛日黄海岸港口城市然济发展口数量差异文环境理位置气候条件着定相似物业生存年限植生长等方面致相说物业理应该着定缘关系青岛年物业理发展谓日新月
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迄止中国物业理行业已走二十年时间已具备定规模形态着济体制改革发展城市现代化居住空间持续发展求伴房产商品济发展必然产物――物业理迫切改变已成种必然趋势尤市场济条件数成物业产权权激烈市场竞争中立败创造合理规模效益已成现物业理关键问题社会分工市场细分断加强总体背景针物业类型消费群理模式树立企业面旗帜建立营理念走企业品牌化道路品牌什？美国市场营销协会定义：品牌种名称标记符号简单说种商品牌子特殊商品形态区竞争手标记市场济发展天品牌已种简单区标志企业客户价值（文化价值济价值）源物业理种服务物业理象广业服务象定位社会群创建种服务品牌外三方面：知名度美誉度忠诚度深圳万科发展天成行业中佼佼者中重素服务品牌效应次招投标中做未见先闻声知名度日常理中广业支持信赖赖美誉度断提升忠诚度赢越越客户终铸造中国物业巨霸 创建品牌成夕需长期程现实中令庸质疑事实放面前物业市场规范营机制健全细法律法规具备广业物意识低等素已成企业走品牌化约束瓶颈尤北方区总体水低情况中城市做成物业品牌更难加难
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二通实中理研究实践磨合笔者认基问题已成海纳物业走品牌化分散型营集约化发展制约素解决问题规范物业项目运作树立海纳物业品牌形象通段时间实笔者提出点建议方法
1建立规范高效专业化队伍作基础理关键优秀基础理作物业工作基点员工素质优质服务决定性素物业企业否持续发展壮关键（1）规范服务员形象加企业宣传力度规范形象包括仪表语言行三方面仪表规范求服务员持证岗统着装佩带明显标志工具印企业标识语言形象求服务接员讲普通话公司项目买房外点显重
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验收时存潜跌伤危险物业没予警告作旦发生事承担责果予醒目警告承担责承担连带责样情况清洁员刚刚弄完湿冬季结冰区路等等应该潜事作法律保护意识应该员工牢记心避免必麻烦
3首营销牌走条路品牌创建说底营销结果然包括企业市场文化行营销等方面通营销企业提高知名度扩市场份额海纳物业形成种口碑效应增加客户基础形成规模效益品牌营销时学会条腿走路目前海纳四项目部（山海天发林海区城市花园）处亏损状态业入住率低公设施老化等原造成企业运作中光单服务费生存源行通实笔者认发物业工程部做法值鉴作完区工作时充分利力资源承接企业外维修等工作企业创收程度减亏损想做法做房屋中介广告位出租家政特约服务成企业收入源然乐观事实摆面前企业面营时肯定会遭遇市场政府方面阻力需理员展开积极公关工作企业发展营造宽松稳定空间
4针区特点制宜建立特色物区域果说公司现未项目物业收敛面旗帜塑造海纳物业品牌话搞刀切形式采牵牛鼻子方法理通实践笔者点体会：（1）山海天项目购买者投资业房屋升值成关键具体说空房环境理成重中中实中笔者伴海山庄草已荒芜前期开发遗留原理善原肯定会业造成
满物业收费带难度重点应该放房屋环境理（2）城市花园项目物业刚刚建成前期投入较硬软件健全创优9000认证提供良条件果取成功基础合理提高服务费会广业心服口服城市花园创建全功优秀社区应该成（3）林海区业入住率较高物业历史长样业处关系关键问题求物业员社区文化中心积极转变服务态度处处业着想活跃区氛围常外出业加物工作宣传见缝插针避免理空白带误会总述区特点工作基点丰富服务体系树立企业品牌形象
5区域发展学青岛远学深圳青岛日黄海岸港口城市然济发展口数量差异文环境理位置气候条件着定相似物业生存年限植生长等方面致相说物业理应该着定缘关系青岛年物业理发展谓日新月
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