商品房买卖合中惩罚性赔偿
高民法院2003年4月28日发布关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释（简称解释）该解释2003年6月1日起正式施行中明确规定买受5种情形仅求解撤销合者求宣告合效求出卖返购房款支付利息赔偿损失出卖张求承担超已付购房款倍赔偿责解释出台便引起社会广泛关注热烈争笔者讨社会意义法学理法律规定两方面该规定进行深入分析引起相关部门注意广法学爱者进行交流探讨
房屋否作 商品
关房屋否作商品具体情况定国现行法律中没进行明确规定中国百科全书济学角度商品词作定义商品指交换满足某种需劳动产品根该定义涵首先商品必须劳动生产产品说必须产品中体现类劳动非类劳动产品非种意义商品次该产品应该必须必须具价值够满足某种特定需求没产品作商品第三该产品交换权直接消费果某产品生产出目消费件产品样真正意义商品通商品定义分析出房屋建造销售营范围房产企业说生产出房屋销售符合前面商品定义中求条件作种商品非种商品具特点罢
二 商品房买卖中出卖采惩罚性赔偿法理法律
房屋作商品买卖房屋做商品房商品房买卖合中买受提供保护时法律适仅适民法通原性规定合债关规定适中华民国合法具体规定样适中华民国消费者权益保护法等法律规定点似没什争议国现法律体系中仅仅中华民国消费者权益保护法第49条明确规定惩罚性赔偿具体条文：营者提供商品者服务欺诈行应消费者求增加赔偿受损失增加赔偿金额消费者购买商品价款者接受服务费倍作民法基法民法通没惩罚性赔偿规定合法没法理学界普遍认国基采陆法系法律体系没采具英美法系特点惩罚性赔偿着商家欺诈行泛滥消费者消费程中弱势位似鉴种惩罚性赔偿必国早1993年消费者权益保护法制定中便明确具体规定误解认高民法院作出解释时采消
费者权益保护法规定惩罚性赔偿原该解释条文中发现制定解释根中华民国民法通中华民国合法中华民国城市房产理法中华民国担保法等相关法律结合民事审判实践制定解释惟独没指明中华民国消费者权益保护法笔者认非高民法院疏忽原意采法律规定原然惜指明四部法律中法找明确法律反学者特指出说：需注意司法解释未消费者权益保护法作制定司法解释定惩罚性赔偿实质性避开消费者权益保护法第四十九条称双倍赔偿规僵化适赋予法官根案情确定惩罚性赔偿金额裁量权（叶林著惩罚性赔偿商品房买卖纠纷中适问题载中国民商法律网）然笔者认种观点特强调法官审判中赔偿金额作出定裁量司法实践较灵活根案件实际情况进行适处理某情形里会更达惩罚性赔偿目避免适消费者权益保护法规定时适倍赔偿数额确定性高民法院规定没明确法律甚超高民法院制订司法解释容权限越权解释嫌疑根中华民国民法院组织法第33条规定：高民法院审判程中具体应法律法令问题进行解释五届第19次会议1981年6月10日通全国民代表会常务委员会关加强法律解释工作决议中第二条规定：属法院审判工作中具体应法律法令问题高民法院进行解释高民法院1997年6月23日发布高民法院关司法解释工作干规定第4条规定：高民法院制定发布司法解释具法律效力全国常委会2000年3月15日通中华民国立法法没明确规定司法解释国法律适渊源（法律形式）该法第八条明确规定民事基制度制定法律通规定清楚高民法院进行司法活动程中具体法律条文适条件等情况明确时作出解释高民法院够独立创设改变法律现规定高法院称五种情形现法律法规已清楚明确规定非知具体应惩罚性赔偿已涉事民事责民事法律体系中基重容法律已明确规定情况高法院解释明显具越权嫌时高法院解释相应法学理现消费者权益保护法规定针营者提供商品者服务欺诈行时适强调行欺诈性高法院解释明显超出原仅出卖欺诈行时适违约时样适笔者文中详细述需特注意高法院解释中部份容完全消费者权益保护法规定进行解释情况想法官保留更裁量权力反规定存法律足嫌疑公民合法性产生质疑
三 司法解释中规定张求承担惩罚性赔偿具体情形
根该解释规定五种情形买受出卖张求承担超已付
购房款倍惩罚性赔偿适条件需引起足够注意面笔者具体进行分析：
1 商品房买卖合订立出卖未告知买受该房屋抵押第三导致商品房买卖合目实现知道出卖买受签订买卖合该房屋抵押第三必然会导致该合法实际履行出卖会买卖合约定履行期限前该抵押撤销样会影响买受合法权益高民法院规定适条款时必须达导致商品房买卖合目实现条件简单说包括房屋法实际交付法办理房屋权属证书等种情形会导致出卖根性违约会造成买受购买房屋目落空严重影响买受合法权益特买受已支付相金额购房款时旦出卖破产者丧失偿债力买受损失法保障笔者认规定法学理合理性颇值商榷种情况两种显然存出卖抵押房屋目更资金更履行合义务第二种情形出卖意违约出卖房屋抵押法撤销该抵押导致违约根法履行义务意违约根违约处理合法第94条着明确规定具体：列情形事解合：（）抗力致实现合目（二）履行期限届满前事方明确表示者行表明履行债务（三）事方迟延履行债务催告合理期限未履行（四）事方迟延履行债务者违约行致实现合目（五）法律规定情形 种情形正适合法条规定第四款规定合法没关违约责条款中规定种情形应承担惩罚性赔偿然买受求出卖赔偿全部损失包括直接间接损失合法中违约责条款中找惩罚性赔偿法律时果适消费者权益保护法适惩罚性赔偿欺诈条件确定适惩罚性赔偿出卖时观属意违约构成欺诈两者间存着差笔者认规定符合法理没法律
2 商品房买卖合订立出卖该房屋出卖第三导致商品房买卖合目实现出卖标物签订买卖合标物出卖第三适惩罚性赔偿算适该规定先出卖签订买卖合买受张惩罚性赔偿知道出卖标物先数次出卖履行中份合交付标物讲法履行欺诈点言喻物二卖甚卖情形严重甚会构成刑事诈骗犯罪行会承担相应刑事责民事责方面 究竟赔偿少宜民法通合法等民事实体法中关民事责规定处理没发现两部份法律中惩罚性赔偿规定时高法院规定会出
现适困难出卖房屋次出卖涉嫌合诈骗追究刑事责附带民事诉讼时民法通规定赔偿损失呢规定判决赔偿损失处惩罚性赔偿呢？显然法院适规定毕竟法律渊源果单纯作起民事案件处理适解释规定赔偿时岂追究刑事附带民事责够更赔偿？出卖买受意侵害原买受合债权时（合法理称第三侵害债权）第三应承担什样责呢？承担连带赔偿承担惩罚性赔偿？解释方面容立法带定困难障碍
3 出卖订立商品房买卖合时意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明导致房屋买卖合效撤销解出卖买受签订合时明知没取商品房预售许然买受销售商品房出卖合签订房屋交付前会取销售许直接违反中华民国合法第52条中华民国房产理法第37条第38条强制性规定导致该买卖合效需注意然出卖时没取预售许定会出现法交付者法履行合全部义务说然存够履行合义务违反法律强制性规定导致效适条款时出出卖否实际履行全面履行适件定注意合效原该解释第2条规定：出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效起诉前取商品房预售许证明认定效规定仅合法基理相符合法律规定相确定某份合否效合没特约定生效条件情况合成立时判断合法第44条已作出明确规定：法成立合成立时生效高法院规定仅混乱合效力理体系违反法律相关规定更反面告诉出卖样判断：没预售许证没关系起诉时取预售许岂鼓励出卖没取预售许情况买受签订预售合嫌疑？笔者认规定应予改正时应注意条规定仅仅限买卖合确认效解撤销时予适适合生效违约处理
4 出卖订立商品房买卖合时意隐瞒售房屋已抵押事实导致合效者撤销解时指双方订立买卖合前出卖已出卖房屋抵押情形应注意出卖买受订立买卖合时该房屋抵押买受出卖张惩罚性赔偿现法律特合法规定事方方签订合时已标物抵押会必然导致该买卖合效者解撤销必然会导致出卖法履行买卖合义务关观点合法第40条第52条第54条第94条清楚出出卖出卖买受房屋抵押第三违反述四条款规定情形时买受合法具体规定解释规定出卖张惩罚性赔偿责
5 出卖订立商品房买卖合时意隐瞒售房屋已出卖第三者拆迁补偿安置房屋事实导致合效者撤销解出卖出卖房屋时意隐瞒售房屋已出卖第三已出卖房屋作拆迁补偿安置房屋时买受说属欺诈房屋已卖出出卖会违反先第三签订合房屋实际交付买受现济秩序法律秩序中种现象予默认鼓励必须予严厉制裁充分保证交易安全类欺诈行历民法中规范惩罚重点果种情况适惩罚性赔偿达民事制裁惩罚目仅符合法理消费者权益保护法规定条款相致
四 惩罚性赔偿适合效力状态间关系
知道现行合法合效力分四种基形态分合效效效力定撤销合终止合法第91条规定约6种较明确终止形式分：1合债务完全履行2合解3合债务互相抵销4债务动履行债务债务法提存5债权愿免债务应承担债务6混债权债务然合法律特规定者事约定条件成终止需注意合终止前效文提五种惩罚性赔偿情形包括合违反法律强制性规定效情形包括合出现约定法定解情形买受解情形包括合买受法撤销情形时包括效合履行程中违约情形适情形涉合效力形态应说较全面保护买受合法权益
五 高民法院确立惩罚性赔偿评价建议
笔者认高民法院制订份解释涉民法中民事责基容部份容规定法律权作出明确规定高民法院权民事责基容行作出司法解释适增加方民事体民事责解释应属越权解释效力值进行研究探讨次解释中适惩罚性赔偿五种情形现法律已作出明确规定高民法院超越法律规定擅扩解释第三根消费者权益保护法消费者保护基原结合民法诚实信原营者提供商品者服务欺诈行等违反诚实信原行时受惩罚性赔偿意义必司法解释扩原条件仅出卖签订买卖合欺诈行时应承担惩罚性赔偿责违约行时承担惩罚性赔偿责仅超越现行法律原性规定破坏现民事责法学理体系法律体系第四高法院解释完善者含义清甚重复方解释第8条中规定具列情形导致商品房买卖合目实现法取房屋买受请求解合返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责前面已指出求返已付购房款利息
赔偿损失面规定请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责两种赔偿时适前面赔偿损失面赔偿责区呢？两种赔偿什关系呢？尚明确该解释第9条样规定该解释强力保护买受合法权益会买受取利益特诚实购房者等等会影响民法公原需值提笔者商品房买卖程中出卖欺诈行违约行深恶痛绝司法程毕竟理性程感情恰影响法律制订影响法律适笔者认民法院审理类案件时应严格注意适惩罚性赔偿条件审慎适惩罚性赔偿许高民法院规定仅极保护买受合法权益会房产销售行规范起定作果制订解释目想法话未免太简单现房产开发销售中出现种种问题需行政金融法律等方面努力取较效果够充分折扣运现合法中关违约责赔偿规定已足买受进行充分法律保护根必超出现法律规定欺诈性销售消费者权益保护法规定予惩罚性赔偿违约行损失赔偿范围确定完全买受受直接损失间接损失予赔偿甚买受胜诉律师费等予支持等等样会超越法律会受损失必买受利益时损害出卖合法权益呢？许解释特定历史时期特殊产物吧总言笔者认高法院司法解释没足够法学理支持没明确法律规定容超出现行关法律明确规定规定容合理性合法性值商榷笔者希高民法院修改解释时够充分考虑存种问题力争作出更规定处理
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高民法院2003年4月28日发布关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释（简称解释）该解释2003年6月1日起正式施行中明确规定买受5种情形仅求解撤销合者求宣告合效求出卖返购房款支付利息赔偿损失出卖张求承担超已付购房款倍赔偿责解释出台便引起社会广泛关注热烈争笔者讨社会意义法学理法律规定两方面该规定进行深入分析引起相关部门注意广法学爱者进行交流探讨
房屋否作 商品
关房屋否作商品具体情况定国现行法律中没进行明确规定中国百科全书济学角度商品词作定义商品指交换满足某种需劳动产品根该定义涵首先商品必须劳动生产产品说必须产品中体现类劳动非类劳动产品非种意义商品次该产品应该必须必须具价值够满足某种特定需求没产品作商品第三该产品交换权直接消费果某产品生产出目消费件产品样真正意义商品通商品定义分析出房屋建造销售营范围房产企业说生产出房屋销售符合前面商品定义中求条件作种商品非种商品具特点罢
二 商品房买卖中出卖采惩罚性赔偿法理法律
房屋作商品买卖房屋做商品房商品房买卖合中买受提供保护时法律适仅适民法通原性规定合债关规定适中华民国合法具体规定样适中华民国消费者权益保护法等法律规定点似没什争议国现法律体系中仅仅中华民国消费者权益保护法第49条明确规定惩罚性赔偿具体条文：营者提供商品者服务欺诈行应消费者求增加赔偿受损失增加赔偿金额消费者购买商品价款者接受服务费倍作民法基法民法通没惩罚性赔偿规定合法没法理学界普遍认国基采陆法系法律体系没采具英美法系特点惩罚性赔偿着商家欺诈行泛滥消费者消费程中弱势位似鉴种惩罚性赔偿必国早1993年消费者权益保护法制定中便明确具体规定误解认高民法院作出解释时采消
费者权益保护法规定惩罚性赔偿原该解释条文中发现制定解释根中华民国民法通中华民国合法中华民国城市房产理法中华民国担保法等相关法律结合民事审判实践制定解释惟独没指明中华民国消费者权益保护法笔者认非高民法院疏忽原意采法律规定原然惜指明四部法律中法找明确法律反学者特指出说：需注意司法解释未消费者权益保护法作制定司法解释定惩罚性赔偿实质性避开消费者权益保护法第四十九条称双倍赔偿规僵化适赋予法官根案情确定惩罚性赔偿金额裁量权（叶林著惩罚性赔偿商品房买卖纠纷中适问题载中国民商法律网）然笔者认种观点特强调法官审判中赔偿金额作出定裁量司法实践较灵活根案件实际情况进行适处理某情形里会更达惩罚性赔偿目避免适消费者权益保护法规定时适倍赔偿数额确定性高民法院规定没明确法律甚超高民法院制订司法解释容权限越权解释嫌疑根中华民国民法院组织法第33条规定：高民法院审判程中具体应法律法令问题进行解释五届第19次会议1981年6月10日通全国民代表会常务委员会关加强法律解释工作决议中第二条规定：属法院审判工作中具体应法律法令问题高民法院进行解释高民法院1997年6月23日发布高民法院关司法解释工作干规定第4条规定：高民法院制定发布司法解释具法律效力全国常委会2000年3月15日通中华民国立法法没明确规定司法解释国法律适渊源（法律形式）该法第八条明确规定民事基制度制定法律通规定清楚高民法院进行司法活动程中具体法律条文适条件等情况明确时作出解释高民法院够独立创设改变法律现规定高法院称五种情形现法律法规已清楚明确规定非知具体应惩罚性赔偿已涉事民事责民事法律体系中基重容法律已明确规定情况高法院解释明显具越权嫌时高法院解释相应法学理现消费者权益保护法规定针营者提供商品者服务欺诈行时适强调行欺诈性高法院解释明显超出原仅出卖欺诈行时适违约时样适笔者文中详细述需特注意高法院解释中部份容完全消费者权益保护法规定进行解释情况想法官保留更裁量权力反规定存法律足嫌疑公民合法性产生质疑
三 司法解释中规定张求承担惩罚性赔偿具体情形
根该解释规定五种情形买受出卖张求承担超已付
购房款倍惩罚性赔偿适条件需引起足够注意面笔者具体进行分析：
1 商品房买卖合订立出卖未告知买受该房屋抵押第三导致商品房买卖合目实现知道出卖买受签订买卖合该房屋抵押第三必然会导致该合法实际履行出卖会买卖合约定履行期限前该抵押撤销样会影响买受合法权益高民法院规定适条款时必须达导致商品房买卖合目实现条件简单说包括房屋法实际交付法办理房屋权属证书等种情形会导致出卖根性违约会造成买受购买房屋目落空严重影响买受合法权益特买受已支付相金额购房款时旦出卖破产者丧失偿债力买受损失法保障笔者认规定法学理合理性颇值商榷种情况两种显然存出卖抵押房屋目更资金更履行合义务第二种情形出卖意违约出卖房屋抵押法撤销该抵押导致违约根法履行义务意违约根违约处理合法第94条着明确规定具体：列情形事解合：（）抗力致实现合目（二）履行期限届满前事方明确表示者行表明履行债务（三）事方迟延履行债务催告合理期限未履行（四）事方迟延履行债务者违约行致实现合目（五）法律规定情形 种情形正适合法条规定第四款规定合法没关违约责条款中规定种情形应承担惩罚性赔偿然买受求出卖赔偿全部损失包括直接间接损失合法中违约责条款中找惩罚性赔偿法律时果适消费者权益保护法适惩罚性赔偿欺诈条件确定适惩罚性赔偿出卖时观属意违约构成欺诈两者间存着差笔者认规定符合法理没法律
2 商品房买卖合订立出卖该房屋出卖第三导致商品房买卖合目实现出卖标物签订买卖合标物出卖第三适惩罚性赔偿算适该规定先出卖签订买卖合买受张惩罚性赔偿知道出卖标物先数次出卖履行中份合交付标物讲法履行欺诈点言喻物二卖甚卖情形严重甚会构成刑事诈骗犯罪行会承担相应刑事责民事责方面 究竟赔偿少宜民法通合法等民事实体法中关民事责规定处理没发现两部份法律中惩罚性赔偿规定时高法院规定会出
现适困难出卖房屋次出卖涉嫌合诈骗追究刑事责附带民事诉讼时民法通规定赔偿损失呢规定判决赔偿损失处惩罚性赔偿呢？显然法院适规定毕竟法律渊源果单纯作起民事案件处理适解释规定赔偿时岂追究刑事附带民事责够更赔偿？出卖买受意侵害原买受合债权时（合法理称第三侵害债权）第三应承担什样责呢？承担连带赔偿承担惩罚性赔偿？解释方面容立法带定困难障碍
3 出卖订立商品房买卖合时意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明导致房屋买卖合效撤销解出卖买受签订合时明知没取商品房预售许然买受销售商品房出卖合签订房屋交付前会取销售许直接违反中华民国合法第52条中华民国房产理法第37条第38条强制性规定导致该买卖合效需注意然出卖时没取预售许定会出现法交付者法履行合全部义务说然存够履行合义务违反法律强制性规定导致效适条款时出出卖否实际履行全面履行适件定注意合效原该解释第2条规定：出卖未取商品房预售许证明买受订立商品房预售合应认定效起诉前取商品房预售许证明认定效规定仅合法基理相符合法律规定相确定某份合否效合没特约定生效条件情况合成立时判断合法第44条已作出明确规定：法成立合成立时生效高法院规定仅混乱合效力理体系违反法律相关规定更反面告诉出卖样判断：没预售许证没关系起诉时取预售许岂鼓励出卖没取预售许情况买受签订预售合嫌疑？笔者认规定应予改正时应注意条规定仅仅限买卖合确认效解撤销时予适适合生效违约处理
4 出卖订立商品房买卖合时意隐瞒售房屋已抵押事实导致合效者撤销解时指双方订立买卖合前出卖已出卖房屋抵押情形应注意出卖买受订立买卖合时该房屋抵押买受出卖张惩罚性赔偿现法律特合法规定事方方签订合时已标物抵押会必然导致该买卖合效者解撤销必然会导致出卖法履行买卖合义务关观点合法第40条第52条第54条第94条清楚出出卖出卖买受房屋抵押第三违反述四条款规定情形时买受合法具体规定解释规定出卖张惩罚性赔偿责
5 出卖订立商品房买卖合时意隐瞒售房屋已出卖第三者拆迁补偿安置房屋事实导致合效者撤销解出卖出卖房屋时意隐瞒售房屋已出卖第三已出卖房屋作拆迁补偿安置房屋时买受说属欺诈房屋已卖出出卖会违反先第三签订合房屋实际交付买受现济秩序法律秩序中种现象予默认鼓励必须予严厉制裁充分保证交易安全类欺诈行历民法中规范惩罚重点果种情况适惩罚性赔偿达民事制裁惩罚目仅符合法理消费者权益保护法规定条款相致
四 惩罚性赔偿适合效力状态间关系
知道现行合法合效力分四种基形态分合效效效力定撤销合终止合法第91条规定约6种较明确终止形式分：1合债务完全履行2合解3合债务互相抵销4债务动履行债务债务法提存5债权愿免债务应承担债务6混债权债务然合法律特规定者事约定条件成终止需注意合终止前效文提五种惩罚性赔偿情形包括合违反法律强制性规定效情形包括合出现约定法定解情形买受解情形包括合买受法撤销情形时包括效合履行程中违约情形适情形涉合效力形态应说较全面保护买受合法权益
五 高民法院确立惩罚性赔偿评价建议
笔者认高民法院制订份解释涉民法中民事责基容部份容规定法律权作出明确规定高民法院权民事责基容行作出司法解释适增加方民事体民事责解释应属越权解释效力值进行研究探讨次解释中适惩罚性赔偿五种情形现法律已作出明确规定高民法院超越法律规定擅扩解释第三根消费者权益保护法消费者保护基原结合民法诚实信原营者提供商品者服务欺诈行等违反诚实信原行时受惩罚性赔偿意义必司法解释扩原条件仅出卖签订买卖合欺诈行时应承担惩罚性赔偿责违约行时承担惩罚性赔偿责仅超越现行法律原性规定破坏现民事责法学理体系法律体系第四高法院解释完善者含义清甚重复方解释第8条中规定具列情形导致商品房买卖合目实现法取房屋买受请求解合返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责前面已指出求返已付购房款利息
赔偿损失面规定请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责两种赔偿时适前面赔偿损失面赔偿责区呢？两种赔偿什关系呢？尚明确该解释第9条样规定该解释强力保护买受合法权益会买受取利益特诚实购房者等等会影响民法公原需值提笔者商品房买卖程中出卖欺诈行违约行深恶痛绝司法程毕竟理性程感情恰影响法律制订影响法律适笔者认民法院审理类案件时应严格注意适惩罚性赔偿条件审慎适惩罚性赔偿许高民法院规定仅极保护买受合法权益会房产销售行规范起定作果制订解释目想法话未免太简单现房产开发销售中出现种种问题需行政金融法律等方面努力取较效果够充分折扣运现合法中关违约责赔偿规定已足买受进行充分法律保护根必超出现法律规定欺诈性销售消费者权益保护法规定予惩罚性赔偿违约行损失赔偿范围确定完全买受受直接损失间接损失予赔偿甚买受胜诉律师费等予支持等等样会超越法律会受损失必买受利益时损害出卖合法权益呢？许解释特定历史时期特殊产物吧总言笔者认高法院司法解释没足够法学理支持没明确法律规定容超出现行关法律明确规定规定容合理性合法性值商榷笔者希高民法院修改解释时够充分考虑存种问题力争作出更规定处理
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