预售商品房适惩罚性赔偿实务问题分析
高民法院XX年发布关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释中第八条第九条规定恶意欺诈违约应予惩罚性赔偿情形第八条规定具列情形导致商品房买卖合目实现法取房屋买受请求解合返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责：()商品房买卖合订立出卖未告知买受该房屋抵押第三(二)商品房买卖合订立出卖该房屋出卖第三第九条规定出卖订立商品房买卖合时具列情形导致合效者撤销解买受请求返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责：()意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明(二)意隐瞒售房屋已抵押事实(三)意隐瞒售房屋已出卖第三者拆迁补偿安置房屋事实第十四条第(二)项规定：房屋实际面积合约定面积面积误差超出3部分房价款出卖承担权买受 房屋实际面积合约定面积面积误差超3部分房价款出卖双倍返买受
笔者认预售商品房合中确立惩罚性赔偿制度符合社会济生活需维护国房产市场交易秩序促进房产行业健康发展起良法律效果高民法院解释实务运程中尚诸完善处
第关解释规定 合目实现法取房屋提起惩罚性赔偿规定分析：
般说签订合购买房屋买受够约定时间取房屋取房屋产权
取房屋够正常实现合目出卖没约定时间交付房屋没取商品房预售许证明法取房屋产权原未约定者法定期限取房屋产权房屋质量问题致买受法正常居住出卖履行致买受法取房屋等情形均属合目实现法取房屋情形 然解释规定涉中部分情况 合目实现法取房屋情况未规定张惩罚性赔偿责仅规定者支持解合者支持追究违约责赔偿损失解释第八条规定购房保护力度显够
外解释第八条规定二种张惩罚性赔偿情形尚解决现实中出现问题：
1出卖买受订立合第三签订合房屋未交付买受者第三买受者第三否张惩罚性赔偿责买受者第三否实现合目取房屋均处确定状态买受张解合惩罚性赔偿责等权利根第九条第(三)项规定买受出卖意隐瞒售房屋已出卖第三(第合买受)事实第二合买受张惩罚性赔偿责情形第合买受张惩罚性赔偿责张违约责第合买受说尚证实实现合目取房屋种基签订合序享权利规定签订合先保护反利ァ ⊥时根第九条规定第二合买受张惩罚性赔偿责前提条件导致合效者撤销解果张合效 房二卖非合法第五十二条规定张合效情形根解释第二条第九条担保法第四十九条第款规定导致合效明显指出卖意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明
意隐瞒售房屋已抵押事实情形买受张撤销者解合果张撤销者解合仅仅出卖房二卖第合买受应样理张该项权利根该解释第八条规定第买受享权利等出卖否履行合否实现合目取房屋显然第合买受权利救济足
2出卖未告知买受该房屋抵押第三情形果合签订出卖未告知买受房屋抵押第三第三张抵押权法交付房屋然属合目实现法取房屋张惩罚性赔偿果买受取房屋第三张抵押权致买受正常占房屋买受合目完全实现买受否然张惩罚性赔偿责规定明
外解释采纳列举式规定适惩罚性赔偿种欺诈恶意违约情形外情况现实中较常见严重欺诈行：开发商具备开发商品房体资格销售商品房商品房权利出现严重瑕疵开发商未取国土权证书房屋工程未验收验收合格谎称验收合格根实现欺诈性售楼广告等等欺诈行应承担惩罚性赔偿责
第二惩罚性赔偿数额确定评析
解释惩罚性赔偿数额裁定弹性规定果出现解释列举五种情形购房者请求惩罚性赔偿法院判决付赔偿数额高已付购房款倍然法官通具体案情根告错程度欺诈造成果购房受侵害程度开发商济状况作出综合考量确定具体赔偿数额利实现案公种确定
弹性规定赋予法官裁量权容易造成司法腐败购房者追究预售责带确定性
第三确定惩罚性赔偿保护购房利益作分析
根解释中第8条第9条规定购房张惩罚性赔偿必须导致商品房买卖合目实现法取房屋导致合效者撤销解购房果够取房屋适两条惩罚性赔偿条款预购订立预售合目取房屋权实践中预购够取商品房出现解释中规定五种获超倍赔偿情形时出动放弃张惩罚性赔偿权利解释第9条规定意隐瞒中意难认定果民事诉讼法规定谁张举证原购房举证证明开发商签订商品房买卖合时意隐瞒没取商品房预售事实者售房屋已抵押事实等情形购房求苛刻法律实效制约购房请求惩罚性赔偿实现
根民法诚实信原营者提供商品者服务欺诈行等违反诚实信原时受惩罚性赔偿意义必解释中仅出卖签订买卖合欺诈行时应承担惩罚性赔偿责违约行时承担惩罚性赔偿责民事体基民事责应法律作出明确规定高民法院行作出司法解释适 高民法院应努力调整解释保持消费者权益保护法规定统商品房预售程中欺诈行区消费者权益保护法规定予惩罚性赔偿保持法律适等商品房出卖违约行应充分运现合法中关违约责赔偿规定买受受直接损失间接损失予赔偿
注释：
参见祁宏斌：商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责载法律图书馆网
参见祁宏斌：商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责载法律图书馆网
参见陈耀东：购房者消费者位惩罚性赔偿适DD解释第8条第9条质疑评析[j]中国房产XX第8期
参见陈耀东：购房者消费者位惩罚性赔偿适DD解释第8条第9条质疑评析[j]中国房产XX第8期
参见高原：商品房买卖合中惩罚性赔偿载法律教育网
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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高民法院XX年发布关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释中第八条第九条规定恶意欺诈违约应予惩罚性赔偿情形第八条规定具列情形导致商品房买卖合目实现法取房屋买受请求解合返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责：()商品房买卖合订立出卖未告知买受该房屋抵押第三(二)商品房买卖合订立出卖该房屋出卖第三第九条规定出卖订立商品房买卖合时具列情形导致合效者撤销解买受请求返已付购房款利息赔偿损失请求出卖承担超已付购房款倍赔偿责：()意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明(二)意隐瞒售房屋已抵押事实(三)意隐瞒售房屋已出卖第三者拆迁补偿安置房屋事实第十四条第(二)项规定：房屋实际面积合约定面积面积误差超出3部分房价款出卖承担权买受 房屋实际面积合约定面积面积误差超3部分房价款出卖双倍返买受
笔者认预售商品房合中确立惩罚性赔偿制度符合社会济生活需维护国房产市场交易秩序促进房产行业健康发展起良法律效果高民法院解释实务运程中尚诸完善处
第关解释规定 合目实现法取房屋提起惩罚性赔偿规定分析：
般说签订合购买房屋买受够约定时间取房屋取房屋产权
取房屋够正常实现合目出卖没约定时间交付房屋没取商品房预售许证明法取房屋产权原未约定者法定期限取房屋产权房屋质量问题致买受法正常居住出卖履行致买受法取房屋等情形均属合目实现法取房屋情形 然解释规定涉中部分情况 合目实现法取房屋情况未规定张惩罚性赔偿责仅规定者支持解合者支持追究违约责赔偿损失解释第八条规定购房保护力度显够
外解释第八条规定二种张惩罚性赔偿情形尚解决现实中出现问题：
1出卖买受订立合第三签订合房屋未交付买受者第三买受者第三否张惩罚性赔偿责买受者第三否实现合目取房屋均处确定状态买受张解合惩罚性赔偿责等权利根第九条第(三)项规定买受出卖意隐瞒售房屋已出卖第三(第合买受)事实第二合买受张惩罚性赔偿责情形第合买受张惩罚性赔偿责张违约责第合买受说尚证实实现合目取房屋种基签订合序享权利规定签订合先保护反利ァ ⊥时根第九条规定第二合买受张惩罚性赔偿责前提条件导致合效者撤销解果张合效 房二卖非合法第五十二条规定张合效情形根解释第二条第九条担保法第四十九条第款规定导致合效明显指出卖意隐瞒没取商品房预售许证明事实者提供虚假商品房预售许证明
意隐瞒售房屋已抵押事实情形买受张撤销者解合果张撤销者解合仅仅出卖房二卖第合买受应样理张该项权利根该解释第八条规定第买受享权利等出卖否履行合否实现合目取房屋显然第合买受权利救济足
2出卖未告知买受该房屋抵押第三情形果合签订出卖未告知买受房屋抵押第三第三张抵押权法交付房屋然属合目实现法取房屋张惩罚性赔偿果买受取房屋第三张抵押权致买受正常占房屋买受合目完全实现买受否然张惩罚性赔偿责规定明
外解释采纳列举式规定适惩罚性赔偿种欺诈恶意违约情形外情况现实中较常见严重欺诈行：开发商具备开发商品房体资格销售商品房商品房权利出现严重瑕疵开发商未取国土权证书房屋工程未验收验收合格谎称验收合格根实现欺诈性售楼广告等等欺诈行应承担惩罚性赔偿责
第二惩罚性赔偿数额确定评析
解释惩罚性赔偿数额裁定弹性规定果出现解释列举五种情形购房者请求惩罚性赔偿法院判决付赔偿数额高已付购房款倍然法官通具体案情根告错程度欺诈造成果购房受侵害程度开发商济状况作出综合考量确定具体赔偿数额利实现案公种确定
弹性规定赋予法官裁量权容易造成司法腐败购房者追究预售责带确定性
第三确定惩罚性赔偿保护购房利益作分析
根解释中第8条第9条规定购房张惩罚性赔偿必须导致商品房买卖合目实现法取房屋导致合效者撤销解购房果够取房屋适两条惩罚性赔偿条款预购订立预售合目取房屋权实践中预购够取商品房出现解释中规定五种获超倍赔偿情形时出动放弃张惩罚性赔偿权利解释第9条规定意隐瞒中意难认定果民事诉讼法规定谁张举证原购房举证证明开发商签订商品房买卖合时意隐瞒没取商品房预售事实者售房屋已抵押事实等情形购房求苛刻法律实效制约购房请求惩罚性赔偿实现
根民法诚实信原营者提供商品者服务欺诈行等违反诚实信原时受惩罚性赔偿意义必解释中仅出卖签订买卖合欺诈行时应承担惩罚性赔偿责违约行时承担惩罚性赔偿责民事体基民事责应法律作出明确规定高民法院行作出司法解释适 高民法院应努力调整解释保持消费者权益保护法规定统商品房预售程中欺诈行区消费者权益保护法规定予惩罚性赔偿保持法律适等商品房出卖违约行应充分运现合法中关违约责赔偿规定买受受直接损失间接损失予赔偿
注释：
参见祁宏斌：商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责载法律图书馆网
参见祁宏斌：商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责载法律图书馆网
参见陈耀东：购房者消费者位惩罚性赔偿适DD解释第8条第9条质疑评析[j]中国房产XX第8期
参见陈耀东：购房者消费者位惩罚性赔偿适DD解释第8条第9条质疑评析[j]中国房产XX第8期
参见高原：商品房买卖合中惩罚性赔偿载法律教育网
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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