目录
整合推广№1思路篇——实效策划 实观点
整合推广№2目标篇——明确目标 量化务
整合推广№3市场篇——诊断市场 找客群
第部分：目标消费群体透视
第二部分：开发商品牌解析品牌形象塑造
第三部分：区域竞争手普查策略
整合推广№4产品篇——产品定位 提升形象
第部分：核心竞争优势提炼
第二部分：产品问题点分析
第三部分：案项目定位
第四部分：题广告语
整合推广№5案名篇
整合推广№6执行篇——点推广 整合制胜
1原
2二条线
3三握
4四阶段
5五配合
6七策略
附录12004年长春房产总体分析
第篇 2004年长春房产总体分析
第二篇 长春房产细分市场综合分析
第三篇 竞争手情况简介
附录2创作团队简况
——整合推广№1思路篇——
实效策划 实观点
策划销售策划质提升产品附加值
案长春西南规模高品质生态城势必求低端项目包围走条中高档品牌开发路策划方案条线索两程具体阐述整合推广思路
□条线索：做足概念提升价值
中高档楼盘整合推广重包装案中司着样思路提出系列概念统整合建立项目知名度美誉度角度动置业者框架：
1 明确西南板块长春位势富源区概念
2 探究案西南位置提出富源游概念
3 确定目标群特征塑造游阶层概念
4 提炼项目特色优势长春首次提出公园产概念
5 强化消费者项目形象认知提出欧洲公园概念
□两程：吸引捕捉
述概念包装提升项目价值外销售程中必须完善两程
第吸引——吸引足够客源完成销售目标前提
量积累司精准目标群定位产品特色定位找部分群达现场完成第程
第二捕捉——促成足够成交意客户达现场通销售中心包装样板间包装现场示范环境销售顾问讲解实现终成交目部分容项目整合营销中重点体现
概念提升案成功基础整合致胜赢市场关键
策划案明确目标市场定位产品定位案名整合营销附录六部分详阐述整合推广思路敬请详阅读
——整合推广№2目标篇——
明确目标 量化务
整合推广第步明确长期目标短期目标样方放矢根项目基情况长春市场握司整合推广务明确：
1提升知名度：怡众名城皆知
目前止定派单传播项目基情况外案品牌产品市场认知微微推广首务提高开发商品牌项目市场认知作长春绝数购房者够解项目重信息成功第步
2建立美誉度：怡众名城纷纷
销售关键置业者项目认通形象塑造现场维护等方面达成目标置业者接触项目结点完美印象称360°形象理成功第二步关键步
3击销售量：4年完成40万米
销售推广铁定目标然提升知名度建立美誉样务销售终极目标销售目标2005年—2008年年少10万米销售面积
针样销售务司制定更切实行策略具体细分：
（1）第年（2005年3月—2006年2月）：
根长春购房情况分析年春节正式推广佳时节销售年度定年3月初次年2月底
项目品牌知名度较弱第年重点建立项目品牌知名度基础奠定案深入心项目形象三年推广基础确定10万米销售目标
（2）第二年（2006年3月—2007年2月）第三年（2007年3月—2008年2月）第四年（2008年3月—2009年2月）：
第年品牌形象项目形象建立基础拉动消费销售目标年10—12万米样实现4年总销售量40万方米销售额度
4确保利润率：4年劲销9亿
案建筑质量优园林配套全相应基建成较高完成定销售量时考虑均利润率求产品走中高档楼盘定位价格采取低开高走策略第年实现住宅均价2250元基价位逐年根情况调提升整项目利润空间
述四项务相互间密分总质量找佳结合点保证资金回笼更快利润获更着四项目标面详阐述达目标
——整合推广№3市场篇——
诊断市场 找客群
第部分：目标消费群体（帝）透视
1where—帝客栈（暂时住）里？
汽高新阳等
房产项目属动产具强域特征首先理位置分析项目位高新技术产业开发区西南部光谷街飞跃路华光路佳园路围合成
案距离汽众公司正门42公里车行仅需5分钟汽国家重点扶持型国企员工收入长春直处前列汽众员工月收入约4000元汽设备工具等方单位普通员工月收入达1000元仅众现员工6000左右然块蛋糕早分食巨消费缺口
外项目达阳区政府高新区政府学城仅需分钟周边具辐射范围高新区政府企业吉林学等高校阳区南关区案目标消费群聚集区域
2What——帝账户什求？
家庭储蓄8万元 月收入3000元
项目户型面积区间103㎡——176㎡均价2250元㎡目前期剩余户型150㎡170㎡套房底总价需33万元左右果8成30年贷款购房计算首付款约7万元月供约1300元左右求家庭收入少应3000元存款少810万元
3Who—帝名片？
中层理者 政府公务员 高级技术员 私营企业 职业者……
中国社会科学院财贸济研究牵头完成中国城市竞争力报告综合市场占率城市济增长率均国GDP居民均收入水四客观指标综合评定中长春市名列47城市第30名说明长春济显滞年1月9月份长春市城市居民均支配收入仅600元左右数出长春市均收入低家庭月收入3000元应属城市中游族工作单位容易判断——汽车厂等效益较企业高工资灰色收入政府机关生意职业者
4Why—帝脑想？
真正拥家 生活舒适点
高新区范围忠诚度美誉度知名度考虑天安·第城融创·城中高档楼盘中已占位置认购买天安·第城客户终极置业者购买融创二次置业者购买项目帝应该首次置业者刚参加工作35年汽车厂技术工首次置业者想法真正拥属家外想买点面积房子数二次置业目仅仅生活舒适点
5帝DNA鉴定
通帝DNA成分鉴定明确目标客户活动区域职业类收入水置业构想栩栩生群特征浮现眼前定义——
游阶层
游阶层解释：游阶层白领成功士中产阶级性质样类群特殊名词游阶层更深层涵义——
：位置等级质量高进步跨越升意
游：原指水里游动引申社会中行动拼搏奋斗追逐
游①力争游②位河流段③身处社会层
游阶层：事业蒸蒸日跻身名流新富族
游阶层——准富
事业初露锋芒取定成绩正处升期富区挺进称呼准富重视物类聚群分暂时购买洋房墅跻身富圈情愿遇安阶层邻身优越感目光锁定离富区极位置形象限度释放提升
游阶层——精致生活
处生事业成长通道中新锐族年轻张扬锋芒毕露崇尚然追求高质量生活整天穿着高档名牌时装戴着珠光宝气富穿着做工精良料考究体新贵面前浪漫充满广阔前景未
游阶层面面
实采访代表案例1：张姐
问：请问您现事什职业？
张姐：啊现读硕士研究生明年毕业汽已正式接收里工作
问：出您未充满信心没考虑住房问题？
张姐：老公学弱电年研究生月收入达5500元左右等毕业工作稳定然会考虑房子问题
问：没想买房子呢？
张姐：段嘛离汽点付款方式肯定揭啦公司提供贷款目前情况买房档次应该天安
·第城低点吧房子户型配套服务接受
实采访代表案例2：李先生
问：您现事什职业？
李先生：汽工作年
问：作现代年轻肯定会未考虑房子啦……
李先生：然两年会考虑购买房子
问：现长春楼盘算买呢？
李先生：肯定会高新区样工作挺方便买家暂时没考虑
6应：游阶层——新概念统领全局
长春样社会背景复杂文化脉络交阶层划分太清晰市抛出游概念正适时需立意新颖利期宣传符合前项目高新区域身价特征
找准客户群成功半
游阶层正项目重点针宣传说服象着期广告宣传系列中软性报广游阶层游生活游静界等等逐分解抛出必弱化劣势扩优势
营销整合中游概念深化——现场包装楼书DM单等宣传资料街灯箱游概念贯穿新概念统领全局限度吸引客户群关注
第二部分：开发商品牌解析品牌形象塑造
司成立成功推广天安产筑业产等国省知名产品牌总结出套专业产品牌塑造维护理称品牌家案推广程中司通步分析建立维护企业品牌
1品牌形象
高新建设
剖析：
长春高新技术建设开发公司浓缩高新建设出三目：
1语句简捷明精练易推广传播
2现房产数产作缀张建设楼盘令耳目新
3高新建设颇具现代感项目定位相辅相成突出现代化企业非老式国企业
2品牌涵
高新建设 建设高新13年
剖析：
外部品牌土开发商品牌塑造方面会开发历史作宣传素：天安成功开发19年融创8年开发史绿集团成立12年亚泰20年开发史高新建设成立1992年13年品牌涵重组成部分说高新建设发展13年高新开发区腾飞13年
3品牌DNA
实力气魄
l 实力
剖析：
高新建设国背景市公司政府强力扶持等优质素必置业者带极购房信心支持高新建设注册资金5700万元开发建设项目包括高科技厦天酒店市政路网水电路网酒店住宅商业等方面专业化程度高产验丰富
l 魄力
剖析：
高新建设手笔运作举占面积58万㎡土年开发22万㎡建筑样开发量前春城产界数数二天安·第城2004年开发量7万米左右融创·城开发量15万米左右见企业家风范
4品牌写真
高新建设 长春产界游力量
现房产分项素已挖掘火荼越发变理性起浓缩种优质素综合力量显现品牌力量响应
楼盘造成欧式风格文化涵高高新品牌带动灌输楼盘文化断提升效促动销售
5品牌整合
游团队
开发企业：高新建设
建筑设计：海济学规划设计究研院
园林规划：深圳知名园林规划单位设计
物业顾问：北京招商局物业
———结——
利提取气魄实力房产开发公司优势限度发挥高新建设游爆发力知名品牌联手塑造长春市较知名产国家队期实现远景目标奠定坚磐石基础力量
第三部分：区域竞争手普查
观春城房产市场风云理性消费者引导开发商头脑渐渐趋冷静硝烟呈现世区域割产春秋案区域诸项目讲占游位置现案定位游解释称游原时针性提出层次手竞争策略
1游VS卒兵——区域低端手
车城名仕红旗家园代表汽高新吉集资建房楼盘红旗家园均价1500—1600间直接面汽红旗现已基清盘特征——
没品牌形象规划思想
规模般较配套少
建筑品质较差价格较低
少做宣传没知名度更谈美誉度
策略点：忽视低端强调品牌
针部分楼盘策略忽视外部竞争素强化身品牌突出产品形象避免单纯价格争取部分客群蓝领工争取更品位知识型理员技术员
2游VS相——区域中端手
案竞争激烈部分楼盘绿园区长春海城众花园阳区阳光城（2005年开发区新项目）东南中海·水岸春城等项目价格较接项目品质相（详见表附录）竞争会非常激烈
楼盘名称
建筑形态
容 积 率
绿化率
均价
筑业阳光城
层高层
15
53
2850元㎡
中海水岸春城
层高层墅
0．94
56
2580元㎡
案
层高层
11
55
2250元㎡
策略点：重视中端强调区位
项目案相竞争异常激烈针部分中档楼盘采取针性策略强化区位——西南富源区
2004年3月2日长春房产业协会办筑西南高尚片区坛首次西南板块作独立区域进行研讨天安融创筑业等数家开发企业参富源区呼欲出西南富源区高峰坛东亚贸新闻报社办西南富源区交通影响分析专家坛正式提出西南富源区
概念已家喻户晓
发现长春富源区
富源概念包含着富富裕富足高尚生活集合总体概括关富源区直敏感话题长春样中等省会城市改革开放发展天确需富源区终形成真正富源区位西南位置区域符合高尚社区条件长春西南着春城市古老水系——南湖南湖水系长春文化根源带生活永远惬意高档加离南湖远高新区域宽广通透气舒朗空气质量清新交通四通八达西南成长春具备富源概念区域
长春富源区源
长春样城市高档楼盘针具相济基础新生代中产阶级需合适楼盘衬托财富社会位彰显出社会价值仅楼盘提升社会位价值品位等等更选 西南然表达金字塔塔顶阶层群体出西南已成城市中高知高档高财富士首选区域
城市存发展言富源区称高尚住宅区具特殊位意义居民社会济文化生活施加着重影响 中国传统文化者国际性现代先导文化国外相概念段拟消费阶层者建筑物质体风格品质考量发现认长春富源区——西南区域特性着改变形成区域文化区域基调带全新生活层面——富源生活
产商联袂造西南富源区
世纪九十年代末长春西南片未开垦处女2000年里开发火荼目前止20家知名房产开发企业扎堆中乏融创天安绿等外埠产鳄时包括富苑华城筑业阳光城超达创业园等品牌楼盘高档高品位已成西南楼盘代名词
富源区独享五财富源
西南房产开发具天独厚五财富源资知识劳动理技术区域房产发展具备素目前五财富源已充分涌动起西南楼盘高档高品位提供强力保证
政府提倡富源区概念
世纪八九十年代长春阳区居住种荣耀阳区心中居住群素质高区域学校方着高新区建立长春更高新区种西南居住成许钱士动想法政府角度提倡种区域概念提出推动整西南区域发展着重意义
——结——
富源区火荼巧势正时
3游VS诸侯——区域高端手
高端项目天安·第城融创·城富苑华城长春明珠代表长春南部西南部楼盘客观讲楼盘案相品牌知名度胜出少建筑品质生态环境相拼
楼盘名称
建筑形态
容 积 率
绿化率
均价
天安·第城
层高层墅
074
66
3800
融创·城
层墅
077
40
3400
富苑华城
层高层墅
12
61
3600
长春明珠
层高层墅
107
617
3300
策略点：势高端强调游
针类已占高尚社区位置楼盘突出案西南游位置——
富源游
① 紧邻长春第二河流
② 西南风位天安融创西——游
③ 案长春真正风水楼盘
两点强调高档楼盘优势时势——
项目品牌知名度高产品品质略逊情况应该巧富源区概念予造身形象定位西南第三高尚生态社区档次
天安融创正面竞争东风势头采取太极力发力推广策略目标消费群体中形成果受现实条件限制够购买天安融创产品非选莫属心理现象相集天安融创案力限度提升知名度夺取目标客户群
4综述：市场DNA应：
①游阶层——感感动买家
②游力量——信感吸引买家
③富源游——身份感迎合买家
奠定游位塑造游形象
——整合推广№4产品篇——
产品定位 提升形象
第部分：核心竞争优势提炼
1然区位真正风水
案高新技术产业开发区长春市西南部风水区域覆盖率达38空气质量长年稳定级标准然环境优雅已通国际ISO14001环境理体系认证居住绝佳区域
2离尘离城宁静空间
案位汽车厂阳区高新区交接带远离城市喧嚣种世外桃源感觉天疲惫身体全面放松
3生态环境媲美公园美景
体现11超低容积率55超绿化率永春河穿整社区10000余方米工湖景充分体现生态特征
4园林品欧洲风格造园
整社区设计达70处园林品全部欧式造园手法深圳设计师完成置身中尊贵雍容油然生
5宽松舒适享受惬意生活
29米层高体现居住空间扩化外墙采新型复合材料32公分苯板保温形中建筑穿层保暖外衣户型设计
开间进身充分考虑居住空间化特点
6邻里交流仿佛漫步公园
5000㎡1800㎡双会4000㎡幼园8万㎡商业区配套建筑提供丰富生活休闲场里业更空间时间进行沟通交流
述优势点概括项目明确案周边竞争项目核心优势效整合——
①核心优势概括整合
公园产
阐释
公园产房产竞争新式武器
公园指具良园林环境较完善设施具备改善生态美化城市游览观赏休憩娱乐场现代公园街心公园社区公园成拥挤城市中紧张工作放松方毕竟稀缺物稀贵先见明房产商家公园带巨商机楼盖公园附造公园放社区里面掀起场声势浩园造园革命
公园产效提升产品价值
100年前纽约市中心曼哈顿区出现中央公园里界西侧纽约著名文化娱乐场东侧逐步发展成财富阶层聚集闻名遐迩东区中央公园建成15年间整曼哈顿价涨倍房价涨9倍美国前总统克林顿卸办公室选中央公园北道原里房间俯瞰中央公园景色纽约中央公园豪宅里爱做件事斟杯酒领见风景窗前期客窗外中央公园美丽景色赞叹事实USA·NY·CENTRAL PARK DISTRICT(美国·纽约·中央公园区)已成高档住宅财富名象征世界美国中央公园类似城市公园：伦敦海德公园巴黎尔塞花园东京新宿御苑等等世界国市居民选择住环境求惊相似
2003年场SARS风暴席卷全国引发健康住宅生态住宅通非典时期数调查SARS置业观发生重转变前购房者太重视居住生态环境空气质量SARS发生表示重视购房者例531％升828％认区绿化环境重购房例458％升656％见公园景色优美城市绿肺空气中负氧离子含量相较高里水气微循环局部气候环境里污染物吸收率更高空气相洁净……然价格菲然受青睐
公园产情感交流公空间
公空间精神层面物质层面双层空间公空间包括产旁边东西实际济利益驱动济利益立足公意识秘密意识契约意识者统称市民意识培养
公空间做公园产典型特征强调然环境健康生活时精神空间角度种更性化关怀
提公空间样城市里感种东西情感交流紧张繁忙工作中家庭社会等方面压力更加意识精神放松重性选择公园享受绿意中沟通惬意
公园带种健康绿色生活环境关注居住空间时关心精神空间公园产效扩展公空间邻里生活成风景
公园产案契合
美国理学家马斯洛说法需五层面：生存需求二安全需求三交通需求四受尊重需求五实现需求公园产满足生存需求满足安全需求生态园林住宅更进步满足交通需求受尊重需求需求社会需求市场公园产需求
公园产实现建筑空间文空间情感交流空间谐统公园仅意味着绿空间意味着高质量居住品质公园集清草芳香绿树成荫花团紧簇园林品体方满足视觉景观时供交流休闲娱乐真正放松身心场钱买健康钱买风景着社会济发展居住环境质量求更高更细化公园产深远历史基础深层次文情感厚重市场底蕴
案特色城市风位社区规模绿化率较高天然河水处品等完全符合公园产概念
社区公园适合案推广思路
做产开发崭新模式——公园产传统房产更丰富更深奥更具竞争力特社区公园公园产概念更添加浓墨重彩更意义许潜旦察觉资源宝贵性会某房产项目房价产生强推力
社区公园利推广：
首先社区公园公园产概念公园概念支撑楼价十分重清楚家住宅面片水城面片森林意味著：钱买风景公园产年四季春夏秋冬变化少种风景呢？种风景堵四面水泥墙中法享受
二公园产已开始形成产市场中强势品牌果购买社区公园楼房物值
三社区公园生活台潜着劲利期开发
四公园销售带方便购房者着公园公园简直喻绿色金库什具亲力案销售中起作代
②核心概念整合应
○2005年长春公园产高峰坛
○申请国家绿色生态社区证书
○制作欧洲·公园·文化题楼书月刊
……
第二部分：产品问题点分析
1位置远交通便劣势：
案位长春市高新区西部——三佳村附离市中心较远项目周边居住群较少知道交通方便129193239外少直接通开发区汽市里繁华路段公交车
2外部配套劣势：
体现生活配套商业配套全项目配套附没必须生活配套银行超市邮局商场书店等方面配套日常生活带便
3项目形象劣势：
突出表现现场形象差包括工现场销售中心现场两部分目前销售中心时售楼处没装修更没型沙盘展示吸引购房者注意法引起心理兴奋更传达项目优秀品质工现场较混乱路没修形成良绿化效果导致工现场营销支持够
4户型开发模式劣势：
表现户型配合理导致户型滞销现状外开发整体布局合理影响营销推广正常开发方式外开发案恰恰相反外开发样销售包装均影响
通优劣势点深入分析案存定劣势
化劣优呢？转化四劣势点必须坚持中心四概念包装基原
①中心
品牌形象塑造中心
游品牌公园产强化生态优势弱化足点
②四概念包装
针案四劣势点逐解决
Ø 针方法：远解决道——
公园静界
突出案位置环境优越性然静界宁静怡养生宝
弱化远劣势
Ø 针方法二：外部配套解决道——
公园健康
公园健康突出案公园社区优势性
超绿化水居双会4000㎡幼园长春绝仅
公园旅
顾客感觉坐车高新开发区开车次公园旅行程
弱化交通便劣势
具体执行延长条公交线路买断公交线路
购买班车巴士业提供站式服务
Ø 针方法三：项目形象解决道——
公园印象
案天安融创游势突出公园印象
具体解决方法进行营销中心包装园区包装楼路线展示环境展示样板展示弱化项目形象欠缺
Ø 针方法四：户型开发模式解决道——
公园宅
公园宅户型弱势良药通公园宅捕捉案游阶层
具体操作通剩余户型包装销售现场置业顾问强势推荐户型价格策略户型样板房执行
第三部分：案项目定位
富源游 公园社区
定位涵
富源：具富富裕富足含义高尚生活集合总体概括时表达出已广泛认区域优势——西南富源区
游：具力争游位河流段身处社会层含义分案目标消费者项目区位项目突出卖点等方面加阐述
公园社区：项目身突出案超绿化率园林景观极致超规模社区特点
富源游公园社区：涵精髓富源游阶层居住公园社区——买家描绘品位品质清新宁静放松健康生态美生活梦想
延展应
案项目形象深入剖析项目形象进行美容包装作公园形象底谁呢？光汽车厂区域高新开发区域目标客户群体长春市市民走出长春走进住交会
项目形象定位种公关活动开盘活动营销推广现场包装广告推广程中贯穿始终背离项目形象精心包装
第四部分：题广告语：
产品分析形象定位提出贯穿营销推广中灵魂——题广告语：
住公园
住公园……
① 核心概念讲强势突出案核心竞争优势——公园产
② 传播角度讲——简单明观点鲜明琅琅口易记忆
③ 引导消费角度讲具购房群体带动性市场影响力
④ 买家心理讲深入心未生活美
⑤ 市场推广讲够引起强烈市场反应促进销售
分析应
作案贯穿整营销推广程中灵魂——题广告语：住公园……整项目前期策划推广项目清盘包装方面广告推广促销活动宣传品制作印刷方面离开题广告语起灵魂支柱作
——整合推广№5案名篇——
欧洲公园
推案名
高新·欧洲公园
解释
□高新：
1突出高新建设品牌特征
2涵盖项目区位属性
□欧洲：
1案园林风格契合高档次第印象
2案区域辐射范围楼盘般定位欧洲某单国家风格天安定位英式风格中海西班牙风格历史原前国际形势欧洲常常整体形象示印象已深入心欲弥坚
□公园：
1房产整合推广极重案名作项目形象部分应高度重视
2案名体现整社区设计思想推出概念公园产相辅相成直接目标群体心理预期推广方式起推波助澜作
□欧洲公园
1易执行：欧洲公园变化形式灵活期社区规划广告推广提供极调整空间
2易传播：案名朗朗口称呼高新·欧洲公园直接欧洲公园易传播记忆
3家风范：案名颇具气：提起住欧洲公园豪尊贵感言喻
4创新性强：房产具高度COPY特性中国房产界案名方面数互相修改长春楼盘中没项目案名缀带公园词案名完全属创新类型立意新颖耳目新感觉
5文化底蕴丰富
万科·东区助美国富区概念楼盘做较成功项目异曲工妙富含深厚文化背景底蕴意义深远讲述源远流长欧洲公园事
——
欧洲公园德国趣休闲题公园位巴登符腾堡州鲁斯特城国家特色区题组成里100种游戏童天种色彩缤纷表演特受欢迎刺激山车高达130公里时速穿越73米高轨道外欧洲滚轴滑板场配100条赛道长达50米雪斜坡EuroMir字形回旋滑道享受极速滑行乐趣德国林荫道惬意抒怀年计数世界游客观光里优美富情趣景致成世界公众旅游天堂
——整合推广№6执行篇——
点推广 整合制胜
通案四销售务诠释项目目标客户企业品牌产品优劣综合分析诊断明确讲述梦什面重点讲述梦宣传出吸引客户达成成交
项目总体营销组合策略：原二条线三握四阶段五配合七策略
1原
力造势提升→加强→减弱→突出→实现
①力造势：
力天安·第城融创城高品质楼盘形象高价格市场反应高质素客户群体全面整合推广资源实力高新开发区富源区域力量造势
②提升：提升项目产品品质
③加强：加强项目综合竞争实力
④减弱：减弱项目偏远气足配套全劣势
⑤突出：案高性价高显著特征
⑥实现：案销售目标完成四务
2两条线
品牌+核心概念包装
品牌导入：
句话说明条线皇帝女愁嫁皇帝女皇族品牌征代表房产样举简单例子：什家园富苑华城房子市场接受程度万科中海房子呢？家园富宛华城产品万科中海？答案确定：家园富宛华城项目综合实力万科中海长春项目完全没万科中海热销情况结起原——品牌
作案开发企业——长春市高新技术建设开发公司区域影响力强市公司政府背景支持定坚持进行企业品牌形象项目品牌形象建立维护仅关系项目否运作成功益开发企业进行项目开发建设品牌意识影响会深入消费者心里
核心概念包装
公园产赋予项目种什样概念种什样文化种什样气质案否运作成功关键核心概念已突出项目绝竞争优势提高案项目品质市场位针公园产核心概念里做剖析解释
3三握
弱化硬伤+强化软件+素
弱化硬伤：
弱化段偏远户型配合理配套全硬伤
强化软件：
强化游公园产西南富源区欧洲风格概念
素：
项目参员高度重视
已购房600户业售服务
置业顾问现场传播
4四阶段
完成案第年销售务四阶段第年销售目标完成10万方米房屋销售
第阶段：入市阶段2005年3月1日——2005年4月末阶段项目资源整合阶段进行前期品牌导入核心包装进行入市前市场预热
阶段整体营销推广策略新闻发布会现场包装户外板户外广告印刷品制作全部启动加推广力度市场影响
阶段二重点：公园产核心概念新闻发布会二春季房交会展位设计形象展示等市场影响
通种资源整合强势推广完成15万㎡房屋销售
第二阶段：稳销售阶段2005年5月1日—2005年7月末阶段项目品牌形象加深核心概念包装深入营销推广阶段
阶段整体营销策略第阶段基础新项目信息传递释放种营销推广包装印刷品围绕产品新形象做阶段加强现场配套设施迅速完善形成良物业形象
通营销推广完成25万㎡房屋销售
第三阶段：强势销售阶段2005年8月1日—2005年10月末阶段种媒体整合强势宣传推广阶段
阶段二条线宣传推广基础富源区欧洲社区游阶层等方面加深居住文化倡导种全新生活方式特部分业装修入住气提升园区物业环境完善会房客户真实感觉整社区园林气息文化生活
阶段营销推广策略保持前推广风格变基础提出重词感受更购买群体够真正感受家搬公园里生活氛围外进行产品信息更换户外广告板围档现场宣传资料等方面
通资源整合推广强势市场营销策略利益点鲜明提出完成35万㎡房屋销售实现230套住宅销售
第四阶段：持续销售阶段2005年11月1日—2006年2月末阶段通功利性较强现场活动促销活动圣诞元旦活动种展示活动
媒体宣传辅原带动现场气完成25万㎡房屋销售
阶段两点2005年年末项目盘整期2006年根市场情况项目整体推广策略
5五配合
配合：营销推广策略方案配合
营销推广方案策略光想法没案开发公司配合支持法执行样营销推广工作受阻错良市场时机难实现四务
配合二：政府部门沟通工作
方面配合工作针户外广告位置选择安装工作外公交公司等相关单位协调沟通工作完成项目四务做工作
配合三：工程进度物业形象配合
方面配合关重关系全局问题营销策划推广做吸引销售现场工现场物业形象支持等花钱做功工程进度物业形象已购房业快入住影响年整盘销售
配合四：种销售方式灵活运
方面表现采种销售方式时需助开发企业力量准备进行传播销售集团购买两种销售方式时高新区企业设展架推介活动需开发公司配合
配合五——种付款方式价格策略执行
降低目标客户群体购买门槛案操盘程中会考虑采种付款方式客户首付10贷款购房办？难道会样客户流失？开发企业提供10首付款求年固定时间清然例子会许营销方式需案开发企业支持配合
价格策略定加强价格体系执行力
6七策略
包括案名标识策略品牌建立发展策略项目定位分析策略价格策略包装策略广告策略操盘策略重点分析价格策略：
总体策略：
采低开高走价格策略
基原：
采级价格体系指数总体定价原根位置景观楼层面积户型等素进行定价实行房价原
执行实施：
开盘前期部认购时期采较低价格入市吸引目标消费客户群体制造强势卖点增强项目竞争力气较迅速占领市场份额形成热销局面
着工程进度期业入住物业展示等条件逐渐成熟完善适提高销售价格具体方法原根市场反应现场支持情况行确定
样应长春买涨买落众心理特征时迅速回收资金企业期开发良基础铺垫
种付款方式灵活运：
次性银行揭公积金贷款分期付款等保证案开发企业利益前提采种付款方式5首付8首付等降低案目标客户群购买门槛
附录：2004年长春房产总体分析
第篇 2004年长春房产总体分析
2004年房产市场总体分析
2004年政府房产市场高度重视明确提出引进全国知名房产品牌企业开发商提高开发水准搞活二手房市场包括政策调整创造良市场环境条件想法项指标做整体水逐渐提高供销结构基衡市场价格基稳定
房交会成功举办百姓解长春房产现状购房提供便利条件房交会期间关部门开发企业相关商业企业均程度百姓购房提供便利条件两届房交会交易手续费减免达80万元房交会交易量预计占全年交易总量20
行业理开发企业注重企业形象诚信程度服务水提高百姓开发企业信程度提高政府加强行业理力度情况开发企业积极遵守市场规严格规范开发行形成良房产市场氛围城市化水程度均居住面积等指标分析明年长春市房产市场发展空间
国家宏观调控环境长春产市场2004年然受政策市场等方面压力整市场环境趋良性发展整行业更加成熟规范2001年2004年年间长春产销售致稳步幅攀升整产界已浮躁变冷静购房者更盲目走理性
然 12月份数没统计较2003年会太波动2004年长春房产市场历转身年楼市少分躁动分半年市场处状态家够影响长春楼市开发商八九十月份集中发力显现长春房产市场存旺盛需求
整体年长春楼市开发量成交量等方面投入量均呈现增长态势发展速度东北部亮点2004年111月长春市辖区房产交易情况：
（1）年房屋交易情况：长春市房屋转成交4468万方米增浮331年年末交易总量637万方米增浮166创造历史水预计年年末全长春市房屋转成交量达460万方米成交额已达844亿元增浮282年年末交易总额增加10亿元增浮13预计年年底交易额超90亿增量房屋成交面积2554万方米增浮348成交额568亿元增浮262存量房成交面积1914万方米增浮309成交额276亿元增浮318存量房屋交易增量房屋交易0721趋势接合理水
口径分析19月份房屋交易额669亿元已占长春市GDP62年年末提高307
（2）房屋销售价格：增量房屋销售价格稳扬1—11月增量房屋成交均价22265元方米降62中商品住宅成交均价21513元方米降55非住宅成交均价4428元方米降34济适房成交均价16493元方米降36综合整体房屋开发区位中心区外围转移趋势等种素国家统计局综合统计指示长春市房价增浮19长春市房价实际明降暗升存量房屋成交均价14404元方米增浮07中住宅成交均价1268元方米增浮37非住宅成交均价18464元方米降23已购公住房成交均价13509元方米增浮85
（3）区济适房成交均价统计：南关区15455元㎡二道区16227元㎡宽城区16512元㎡绿园区1696元㎡阳区17155元㎡（数2004年1——10月份统计数）
（4）5区商品住宅销售中南关区占住宅销售总量403阳占253二道占184绿园占113宽城占47见商品房销售区域化已绝化（数2004年1——10月份统计数）
总体2004年111月住宅投资额持续增长受项宏观调控影响增幅均回落受项目清理土清查控制信贷规模等系列宏观调控措施影响商品住宅新开工面积继续增长增幅逐月回落竣工面积增幅回落
住宅新开工面积竣工面积增速减缓住宅供应结构趋合理：着系列加快解决中低收入阶层住房问题政策相继出台普通居住出面积增加普通住宅供应面积增加
住宅均销售价格变化宏观济高速发展居民购房力断增强市场表现出需求拉动供消费拉动投资发展态势
墅市场进入盘整阶段墅审批停短期新增供应会增加墅市场进入盘整阶段整体成交量稳中降市场构成方面济型墅联排墅消费者关注焦点市场低总价户型济型墅更受欢迎外墅类土供应停前期墅立项已块进行观开发商纷纷开始墅项目开发前期准备工作预计未墅市场供应量会持续放墅开发热潮持续
着轻轨二期工程市政府南迁长春南部新城着广阔升值空间长春市城市总体规划（20042020）中长春三环南区域（包括雕塑公园）定位长春市第二城市中心整南部功日见凸现金融研发物流商业服务等配套功逐步完善
总体规划背景郊区住宅成新热点着城市发展政策带动2005年普通住宅市场住宅市场体供应量升需求持续旺盛中低档楼盘济适房项目继续保持供应求态势定位中高档项目售楼盘房价保持稳态势
二2004年长春市房产政策素分析
2004年长春房产市场历半年系列宏观调控政策然繁荣房产逐步趋稳定
（1）土政策影响
2004年3月30日国土资源部监察部联合发关继续开展营性土权招标拍卖挂牌出情况执法监察工作通知（简称71号令）规定8月31日历史遗留问题采协议方式出营性土权国土权公开招标拍卖挂牌出方式进行
土限政策房产市场带影响开发商资金压力进步加企业间纷纷达成战略联盟提高身抗风险力
（2）金融政策影响
中央双齐方面通政策发监控制银行放贷规模效抑制热行业资金源头方面通调整资金例进步抬高热行业准入门槛
4月11日央行宣布2004年4月25日起资充足率低定水金融机构执行8存款准备金率国独资股份制商业银行外资等金融机构执行75存款准备金率目限制商业银行信贷盲目扩张房产业信贷调控首象着中央房产开发信贷规模控制银行纷纷采取相应措施提高住房揭贷款门槛限制开发销售
（3）加息幅度影响房价短期走势
目前房产市场中投资性例已高短期投机性需求更占绝数银行贷款利息提高部分投机者贷压力进步增加加息幅度较时消费者购房支出陡然升短期潜购房需求产生较击
（4）长春市城市总体规划（20042020）提出
长春市城区空间发展方南拓北优西控东展城区空间结构双心三翼组团：双心分指民广场带中心民街南端南部副中心三翼分指西南东南东北三城市发展方组团指城市空间拓展采取组团布局模式
城区布局基点：疏解中心压力民街南端建设南部副中心现民广场中心构成未长春城市中心双心结构培育分区副中心工业发展东北西南两方城市西南建设长春国际汽车城整合汽车产业发展城市东北部布局综合工业发展居住改造棚户区南东南方发展构筑楔形绿表水系保持良城市生态
城市综合交通发展战略：优先发展公交通方针建设市区快速轨道交通准快速公交通网络建立社会化集约化客货运输体制积极引导出行方式选择优化城市交通结构提高交通运输效率
城市综合交通规划点：启城市东部国际机场城市西部新建高速客运铁路站场构筑城市五横六快速交通体系解决城市组团间联系发扬原密集支路特色缓解城市交通压力
提案引导长春房产市场发展方带动轮开发热潮年逐渐显露出
三长春市区域房产市场形势分析
着城市规划逐渐调整完善长春未年房产发展东部东南西南方发展：
1东南
目前东南板块售楼盘十家尤中海·水岸春城带动售价程度涨进入10月份东南板块楼盘销售业绩非常中海推出精装修房已销售空二次三次购房者会东南选择里生活环境未升值潜力少
2西南
西南售楼盘部分中高档住宅市民公认富源区然西南楼盘售价较高教育科技产业进入完善规划巨发展潜力西南区域具拟特性
3东部区
东部楼盘优劣足着新机场建成吉林路拓宽改造旧城改造力度加东部区域位已非昔越越更认
第二篇 长春房产细分市场综合分析
2004年长春售中高档项目综合分析
继2003年房产销售形式良前提外埠品牌公司纷纷进入长春市场进行房产开发建设2004年整房产市场竞争更加激烈销售形式名钻产策划部通万科·东区富宛华城长影世纪村融创·城中海·水岸春城长春海城等十中高档项目市场调研中高档楼盘分析：
（）重点楼盘2004年销售情况
1融创·城
长春融创置限公司开发占面积60万方米建筑面积58万方米期占15万方米包括景观公寓复式洋房独立墅等53栋产品500户住宅170米四房景观公寓200300米联排墅低价2700元㎡高价8000元㎡均价4500元㎡总价33240万期2005年6月30日入住通解项目目前实际销售率约五成左右
2长春明珠
连万达集团长春房产限公司开发占面积100万方米建筑面积100万方米现正开发第二期二期明珠风景总建筑面积60万方米产品层二期二组团15栋层3栋高层组成总户数700余户低价3200元㎡高价3800元㎡均价3400元㎡总价范围3080万元目前已销售80
3中海·水岸春城
长春中海产限公司开发总占100万方米建筑面积94万方米产品层墅二期7栋层构成低价2600元㎡高价4100元㎡均价2800元㎡总价范围26万90万期现处尾盘阶段二期销售状况热度未减较稳定
4万科·东区
长春万科房产开发限公司开发项目占15万方米建筑面积20万方米总户数达1200户产品形态情花层高层三产品类低价2738元㎡高价4800元㎡均价3500元㎡总价范围25—70万元期建筑栋数9栋销售率已达80
5富苑华城
长春天正房产开发限公司开发占面积22万方米建筑面积31万方米总户数2000户期1026户22栋高层8栋墅组合成期低价2880元㎡（特惠房外）高价7600元㎡均 价3700元㎡二期低价2398元㎡均价3000元㎡总价范围26300万元目前期销售率已达50
（二）热销项目总结分析：
1品牌实力：开发公司品牌实力产品销售形式良首素目前长春市房产中高档项目均具品牌实力影响影响深浅已天安万科中海具全国影响力品牌产公司驰亚泰等影响力稍
2产品创新：产品创新项目销售形式良重素天安·第城庭院墅融创·城桥沉式庭院引入室概念中·世纪城户型万科东区情花等创新点均项目提高市场占率市场竞争力
3产品形象：产品形象包装展示项目热销赢市场缺少素万科·东区融创·城样板环境展示等均具强势营销作
4营销理念：超前营销理念产品热销重中重素万科产品中海产品推出广受市场欢迎认分析原具公司具优势外重素产品市场产品市场服务市场需企业需市场需什样产品做什样产品
5售服务附加值：产品否售服务影响销售忽视素万科物业中海物业世邦威仕理全球第物业顾问公司进入足说明售服务项目销售良保值增值重素
（三）表现足处
1营销资源整合够：通次市场调研发现产公司营销资源整合佳物业公司开发商开发商营销公司工程物业策划营销营销销售销售现场配合理均够充分利整合项目效资源
2户型配佳：通目前房市场调研分析剩产品分析发现公司160米中户型基销售完毕剩余均户型成市场滞销产品
（四）2005年开发动态
2004年房产销售形式160米中户型产品广受市场青睐存量较少160米户型成整市场滞销产品存量较预计2005年产公司根目前市场情况会增加中户型开发建设中高档品牌项目影响力开发公司产品形态会层整市场会增加墅开发量中高档项目品牌房产开发公司2005年市场开发动态详细预计分析：
1万科·东区：万科年推出情花广受市场欢迎前提明年会情花类产品会陆续高层建筑增加户型开发会60—90米
2富苑华城：2005年富苑华城期西侧进行二期开发建设开发节奏会组团滚动式开发模式进行会期样进行规模开发方面资金压力较方面销售增加难度二期开发占面积4万方米目前正规划中开发栋数5栋均高层住宅户型中户型18—60米星座户型外余户型会110—170米适中户型
3融创·城：2005年融创·城期销售形式良前提期北侧进行二期开发建设占面积15万方米根目前期剩余房源情况（200—300㎡较）二期会增加中户型开发建设90—180米间户型产品形态会层住宅（景观公寓）
4亚泰花园：亚泰产继杏花苑热销春城明年进行三期樱花苑开发建设占面积约25万方米建筑面积40万米产品形态层高层辅分析户型会中户型开发会增加60—90米户型开发量
5长春·海城：长春·海城期占34万方米分三组团开发现开发B组团占面积约12万方米2005年进行AC两组团开发建设占面积约22万米产品形态层户型会100米三房户型
6长春明珠：长春明珠期二期热销2005年进行三期开发建设占面积约20万米现正规划中产品形态层会增加墅开发量户型分析会增加70—90米户型开发量
7中海·水岸春城：中海水岸春城2005年开发建设中整体规划会调整二期占约30万米层墅产品户型层会120米户型
二长春市墅市场形势分析
1长春市房产墅市场区域分析：
长春市房产墅市场高新技术开发区净月潭旅游开发区西南东南两开发区南关区阳区辅
长春高新技术开发区墅项目天安·第城融创·城项目开发量整体规划建筑风格均融创·城墅产品规模开发模式期占15万米墅类产品整建筑风格属欧洲镇建筑风格
长春净月旅游开发区墅项目森林华墅蕴城墅代表规划建筑风格均欧洲建筑风格高绿化率紧净月潭成项目两突出特点
区域墅项目鸿城国际家园富苑华城中鸿城国际墅产品类较家园墅产品类花园洋房富苑华城墅产品类独立墅
22004年房产市场墅项目销售形势分析：
房产市场墅产品2003年非典时期广受市场欢迎认特非典健康危害更加市民意识居住条件绿化居住环境重性时墅产品花园洋房TOWNHOUSE独立墅发展较迅速产品类型较
国家墅市场整体开发量宏观调控控制墅类审批确实长春墅市场火
2004年长春市房产市场墅年融创·城景观墅森林华墅独立墅具创新特点建筑风格文化涵销售形式均较乐观热销原营销推广工作全面位种资源整合较佳外两方面原：品牌形象影响产品创新
32005年房产墅市场开发动态：
墅产品2004年持续热销基础2005年已审批项目会增加墅开发量开发量方面两方面特点：
（1）已开发墅项目基础会持续进行墅开发：融创城森林华墅蕴城墅等
（2）原没墅产品开发项目基础增加墅产品开发：中海·水岸春城怡众名城等
长春市墅市场墅产品会断开发程中逐渐成熟特墅产品创新方面会更加完善2004年墅项目销售形势分析品牌产品创新影响销售两重中重素
第三篇 竞争手情况简介
天安·第城调研报告
资料时限：04·10·10
项目名称
天安·第城
址
硅谷街661号
投资单位
天安中国
开发单位
长春天安房产开发公司
规划单位
法国PA
景观设计
贝尔高林
策划代理
名钻传播机构
营销代理
销
物业理
港力物业理公司
物 业 费
1元月·㎡
占面积
42万㎡
建筑面积
60万㎡
容 积 率
094
房
型
情
况
户 型
面 积
备 注
销
售
率
花园洋房
202—291㎡
联排墅
300㎡
独体墅
357㎡
80
低总价
80万元
高总价
300万元
均 价
6000元㎡
总价范围
80—300万元
付款方式
8成30年公积金
物业服
务容
清洁保安维修
长春明珠市场调研报告
资料时限：04·10·10
项目名称
长春明珠（二期）
址
民街198号（卫星广场）
投资单位
连万达集团
开发单位
连万达集团长春房产限公司
承建单位
省6建正
交工日期
2004年12月20日
物业理
属物业理公司
物 业 费
0．95元月·㎡
占面积
60万㎡
建筑面积
100万㎡
容 积 率
1．07
总 户 数
700余户
绿 化 率
61．7
工程进度
现房（正修路）
建筑栋数
层
30栋
车 位 数
1：3
车位售价
8—10万元
高层
3栋
入 住 率
销售素质
优秀
墅
11栋
产品定位
中高档生活社区
房
型
情
况
户 型
面 积
房率
备 注
销
售
率
二室二厅
95㎡
0．85
三室二厅
114~160㎡
四室二厅
140~220㎡
60
联排墅
已售完
力房型
三室二厅四室二厅
低价
3200元㎡
高价
3800元㎡
均 价
3500元㎡
总价范围
30 ~80万元
付款方式
次98折揭99折
定金收取
1万元
物业服
务容
清洁保安业班车
送600元物业费
项目
交楼
标准
交房毛坯房准外立面瓷砖
配套设施
智化系统
会（泳池定）园区锻炼场中学幼园垂钓池
HFC双宽带网技术国先进安防系统住处理系统
长影世纪村市场调研报告
资料时限：04·10·10
项目名称
长影世纪村·左岸丽景
址
湖西路333号
投资单位
国信投资集团
开发单位
长春科信房产开发限公司
规划单位
深圳设计公司
景观设计
策划代理
香港中原产代理公司
营销代理
香港中原产代理公司
承建单位
建工集团
交工日期
04·12·31
物业理
属物业理公司
物 业 费
0．95元月·㎡
占面积
20．5万㎡
建筑面积
52．4万㎡
容 积 率
1．85
总 户 数
1000余户
绿 化 率
40
工程进度
准现房（部装修）
建筑栋数
层
——
车 位 数
700
车位售价
10万元
高层
13栋
入 住 率
销售素质
般
墅
——
产品定位
中档生活社区
房
型
情
况
户 型
面 积
房率
备 注
销
售
率
室
35~57㎡
0．8
二室
64~73㎡
三室二厅
104~143㎡
70（）
40（）
四室二厅
127~156㎡
力房型
三室二厅四室二厅
低价
3100㎡
高价
3700元㎡
均 价
3400元㎡
总价范围
11 ~58万
付款方式
次揭国庆97折
定金收取
1万元
项目
交楼
交房室精装修（400元㎡）
配套设施
智化系统
标准
准送厨卫洁具灯等
二期会居民健身场影视广场周边相关生活配套齐全紧邻红旗街南湖公园
电表水表煤气表门禁系统火灾动报警消防水系统
富苑华城市场调研报告
资料时限：04·10·9
项目名称
富苑华城
址
长春市阳区南湖路28号
投资单位
长春天正房产限公司
开发单位
长春天正房产开发限公司
规划单位
新加坡雅科设计
景观设计
新加坡景致园林设计限公司
策划代理
欧绅宝沃
营销代理
欧绅宝沃系合作单位
承建单位
南通第七建筑工程限公司
交工日期
现房
物业理
世邦威仕理
物 业 费
1．0元㎡（电梯2050元）
占面积
22万方米
建筑面积
31万米
容 积 率
1．2
总 户 数
1026户（期）
绿 化 率
61
工程进度
二期正施工
建筑栋数
层
车 位 数
500—600
车位售价
10万
高层
22
入 住 率
20
销售素质
良
墅
8
产品定位
高档居住社区
房
型
情
况
户 型
面 积
房率
备 注
销
售
率
二房二厅
89㎡
8288
三房二厅
140—160㎡
四房二厅
191—220㎡
50
墅
400㎡
力房型
三房（140—160㎡）
低 价
2880期
高价
期7600元
均 价
3700期
2398二期
二期定
3000二期
总价范围
26300万元
付款方式
次性揭
定金收取
10000元
物业服
偿服务：保安保洁绿化环卫垃圾清运区日常理
务容
公部分维修
偿服务：定时定期家政等服务定
融创·城市场调研报告
资料时限：04·10·9
项目名称
融创城
址
硅谷街飞跃路交汇处
投资单位
天津驰集团
开发单位
长春融创置限公司
规划单位
中国建筑设计院
景观设计
香港贝尔高林
策划代理
北京生意堂
营销代理
长春融创物业理限公司
承建单位
江苏建省建
交工日期
2005年6月30日
物业理
长春融创物业理限公司
物 业 费
1．0元月米
占面积
60万方米
建筑面积
58万米
容 积 率
0．77
总 户 数
500户（期）
绿 化 率
40
工程进度
现体已封顶
建筑栋数
层
车 位 数
100
车位售价
10万
高层
入 住 率
销售素质
良
墅
产品定位
中高档居住区
房
型
情
况
户 型
面 积
房率
备 注
销
售
率
三房二厅
116㎡
9094
景观公寓
三房二厅
149㎡
景观公寓
四房二厅
169㎡
叠拼墅
50
四房三厅
180—220㎡
叠拼墅
三房三厅
315㎡
独立墅
四 房
220—300㎡
联排墅
力房型
170米四房景观公寓200300米连排墅
低 价
2700元㎡
高价
8000元㎡
均 价
4500元㎡
总价范围
33240万
付款方式
次性银行公
定金收取
20000元
万科东区市场调研报告
资料时限：04·10·8
项目名称
万科东区
址
二道区河街安乐路交汇处
投资单位
深圳万科集团
开发单位
长春万科房产开发限公司
规划单位
中建国际设计顾问限公司
景观设计
中建国际设计顾问限公司
策划代理
深圳相互广告
营销代理
长春万科房产开发限公司
承建单位
南通六建
交工日期
2005年6月
物业理
长春万科物业理限公司
物 业 费
1．0元㎡
占面积
15万方米
建筑面积
20万米
容 积 率
1．33
总 户 数
1200户
绿 化 率
35
工程进度
正施工部分封顶
建筑栋数
层
9
车 位 数
100
车位售价
7—10万
高层
期
入 住 率
销售素质
良
墅
期
产品定位
中高档住宅区
房
型
情
况
户 型
面 积
房率
备 注
销
售
率
二房二厅卫
92—99㎡
88
三房二厅二卫
125—129㎡
三房二厅二卫
142—144㎡
90
情三房二厅二卫
170—181㎡
情三房二厅二卫
155—166㎡
143——153㎡
情二房二厅
106—110㎡
力房型
三房力户型（140米—160米）
低 价
2738元㎡
高价
4800元㎡
均 价
3500元㎡
总价范围
25—70万元
付款方式
次性揭
定金收取
10000
项目名称
筑业阳光城
投资单位
长春市筑业房产
规划单位
澳利亚柏涛(墨尔)
景观设计
连规划设计院
承建单位
建工集团
交工日期
12月末交房
物业理
吉林省阳光物业
物 业 费
055元月㎡
占面积
约15万方米
建筑面积
约23万米
容 积 率
15
总 户 数
311(三期)
绿 化 率
53
工程进度
准现房
建筑栋数
层
5栋
车 位 数
12
车位售价
10万元
高层
3栋
入 住 率
销售素质
般
墅
——
产品定位
中高档社区
房
型
情
况
户 型
面 积
房率
备 注
销
售
率
二室二厅
92~118㎡
08
三室二厅
133~169㎡
四室二厅
200~220㎡
60
五室四厅
382㎡
力房型
三室二厅
低价
2650元㎡
高价
3340元㎡
均 价
2850元㎡
总价范围
24~128万
付款方式
次95折揭98折
定金收取
1万元
筑业阳光城市场调研报告
资料时限：05·1·3
海绿市场调研报告
资料时限：04·10·11
项目名称
海绿（湖畔国际）
项目址
长春西环城路7255号（南阳路交汇处）
投资公司
海绿集团
开发公司
海绿集团长春置业限公司
规划单位
美国SWA设计集团中国船舶工业第九设计研究院
景观设计
海水石景观环境设计限公司
承建单位
江苏南通六建集团股份限公司苏中建设集团
交工日期
期B区22栋11月20日交房
物业理
海科瑞物业理发展限公司
物 费
层06元月·㎡ 高层08元
项目占
324公顷
总建面积
240万㎡
容 积 率
11
总 户 数
期1700户
绿 化 率
45
率
0．87
车 位 数
300
车位售价
6—8万元
工程进度
现房部分未封顶
销 售 率
17．6期已售300户
销售素质
良
产品定位
中档社区
宣传媒介
楼书户外POP活动报纸样板间围拦广告
建筑栋数
型 态
栋数
房型情况
户型
面积范围
层
40
二室二厅
88㎡
高层
6
三室二厅
109~161㎡
高 层
——
四室二厅
166㎡
起 价
2350元㎡
均 价
2500元㎡
高价
2700元㎡
力户型
三室二厅
总价范围
21~50万元
众花园市场调研报告
资料时限：04·11·12
项目名称
众花园(二期)
项目址
春城街南阳路交汇处
投资公司
吉林省华盛房产开发限公司
开发公司
吉林省华盛房产开发限公司
规划单位
海设计公司
景观设计
策划代理
营销代理
承建单位
省建公司
交工日期
2005年5月
物业理
长春众物业理限责公司
物 费
09元月·㎡
项目占
13万㎡
总建面积
6万㎡
容 积 率
46
总 户 数
735户
绿 化 率
绿化带
率
0834
车 位 数
25
车位售价
7万
工程进度
现房
销 售 率
20(已售三月)
销售素质
55分
产品定位
中低档楼盘
宣传媒介
户外POPDM单报纸
建筑栋数
型 态
栋数
房型情况
户型
面积范围
层
二室厅二室二厅
6513—7908㎡
高层
6栋
二室二厅
10918㎡
高 层
三室厅三室二厅
10659—14791㎡
墅
四室二厅
18038㎡
起 价
1980元㎡
均 价
2400元㎡
高价
2800元㎡
力户型
三室厅三室二厅
总 价 范 围
211万 505万
付款方式
次性95折 揭98折
定 金
万元
物业
服务容
偿服务：清洁保安
偿服务：
中海·水岸春城市场调研报告
资料时限：04·10·10
项目名称
中海·水岸春城
项目址
河街7477（卫星路南）
投资公司
中国海外集团
开发公司
长春中海产限公司
规划单位
美联社国NW建筑设计公司
中国新陆建筑设计公司
景观设计
法国阿特森泛华环境景观设计限公司
策划代理
营销代理
承建单位
江苏南通六建
交工日期
期已入住二期12月底交房
物业理
中海物业
物 费
0．8元月·㎡
项目占
100万㎡
总建面积
94万㎡
容 积 率
0．94
总 户 数
324户（二期）
绿 化 率
56
率
85
车 位 数
1：3
车位售价
10万元
工程进度
期房
销 售 率
80
销售素质
良
产品定位
中高档社区
宣传媒介
车身广告报纸楼书刊（中海会）DM单样板间
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整合推广№1思路篇——实效策划 实观点
整合推广№2目标篇——明确目标 量化务
整合推广№3市场篇——诊断市场 找客群
第部分：目标消费群体透视
第二部分：开发商品牌解析品牌形象塑造
第三部分：区域竞争手普查策略
整合推广№4产品篇——产品定位 提升形象
第部分：核心竞争优势提炼
第二部分：产品问题点分析
第三部分：案项目定位
第四部分：题广告语
整合推广№5案名篇
整合推广№6执行篇——点推广 整合制胜
1原
2二条线
3三握
4四阶段
5五配合
6七策略
附录12004年长春房产总体分析
第篇 2004年长春房产总体分析
第二篇 长春房产细分市场综合分析
第三篇 竞争手情况简介
附录2创作团队简况
——整合推广№1思路篇——
实效策划 实观点
策划销售策划质提升产品附加值
案长春西南规模高品质生态城势必求低端项目包围走条中高档品牌开发路策划方案条线索两程具体阐述整合推广思路
□条线索：做足概念提升价值
中高档楼盘整合推广重包装案中司着样思路提出系列概念统整合建立项目知名度美誉度角度动置业者框架：
1 明确西南板块长春位势富源区概念
2 探究案西南位置提出富源游概念
3 确定目标群特征塑造游阶层概念
4 提炼项目特色优势长春首次提出公园产概念
5 强化消费者项目形象认知提出欧洲公园概念
□两程：吸引捕捉
述概念包装提升项目价值外销售程中必须完善两程
第吸引——吸引足够客源完成销售目标前提
量积累司精准目标群定位产品特色定位找部分群达现场完成第程
第二捕捉——促成足够成交意客户达现场通销售中心包装样板间包装现场示范环境销售顾问讲解实现终成交目部分容项目整合营销中重点体现
概念提升案成功基础整合致胜赢市场关键
策划案明确目标市场定位产品定位案名整合营销附录六部分详阐述整合推广思路敬请详阅读
——整合推广№2目标篇——
明确目标 量化务
整合推广第步明确长期目标短期目标样方放矢根项目基情况长春市场握司整合推广务明确：
1提升知名度：怡众名城皆知
目前止定派单传播项目基情况外案品牌产品市场认知微微推广首务提高开发商品牌项目市场认知作长春绝数购房者够解项目重信息成功第步
2建立美誉度：怡众名城纷纷
销售关键置业者项目认通形象塑造现场维护等方面达成目标置业者接触项目结点完美印象称360°形象理成功第二步关键步
3击销售量：4年完成40万米
销售推广铁定目标然提升知名度建立美誉样务销售终极目标销售目标2005年—2008年年少10万米销售面积
针样销售务司制定更切实行策略具体细分：
（1）第年（2005年3月—2006年2月）：
根长春购房情况分析年春节正式推广佳时节销售年度定年3月初次年2月底
项目品牌知名度较弱第年重点建立项目品牌知名度基础奠定案深入心项目形象三年推广基础确定10万米销售目标
（2）第二年（2006年3月—2007年2月）第三年（2007年3月—2008年2月）第四年（2008年3月—2009年2月）：
第年品牌形象项目形象建立基础拉动消费销售目标年10—12万米样实现4年总销售量40万方米销售额度
4确保利润率：4年劲销9亿
案建筑质量优园林配套全相应基建成较高完成定销售量时考虑均利润率求产品走中高档楼盘定位价格采取低开高走策略第年实现住宅均价2250元基价位逐年根情况调提升整项目利润空间
述四项务相互间密分总质量找佳结合点保证资金回笼更快利润获更着四项目标面详阐述达目标
——整合推广№3市场篇——
诊断市场 找客群
第部分：目标消费群体（帝）透视
1where—帝客栈（暂时住）里？
汽高新阳等
房产项目属动产具强域特征首先理位置分析项目位高新技术产业开发区西南部光谷街飞跃路华光路佳园路围合成
案距离汽众公司正门42公里车行仅需5分钟汽国家重点扶持型国企员工收入长春直处前列汽众员工月收入约4000元汽设备工具等方单位普通员工月收入达1000元仅众现员工6000左右然块蛋糕早分食巨消费缺口
外项目达阳区政府高新区政府学城仅需分钟周边具辐射范围高新区政府企业吉林学等高校阳区南关区案目标消费群聚集区域
2What——帝账户什求？
家庭储蓄8万元 月收入3000元
项目户型面积区间103㎡——176㎡均价2250元㎡目前期剩余户型150㎡170㎡套房底总价需33万元左右果8成30年贷款购房计算首付款约7万元月供约1300元左右求家庭收入少应3000元存款少810万元
3Who—帝名片？
中层理者 政府公务员 高级技术员 私营企业 职业者……
中国社会科学院财贸济研究牵头完成中国城市竞争力报告综合市场占率城市济增长率均国GDP居民均收入水四客观指标综合评定中长春市名列47城市第30名说明长春济显滞年1月9月份长春市城市居民均支配收入仅600元左右数出长春市均收入低家庭月收入3000元应属城市中游族工作单位容易判断——汽车厂等效益较企业高工资灰色收入政府机关生意职业者
4Why—帝脑想？
真正拥家 生活舒适点
高新区范围忠诚度美誉度知名度考虑天安·第城融创·城中高档楼盘中已占位置认购买天安·第城客户终极置业者购买融创二次置业者购买项目帝应该首次置业者刚参加工作35年汽车厂技术工首次置业者想法真正拥属家外想买点面积房子数二次置业目仅仅生活舒适点
5帝DNA鉴定
通帝DNA成分鉴定明确目标客户活动区域职业类收入水置业构想栩栩生群特征浮现眼前定义——
游阶层
游阶层解释：游阶层白领成功士中产阶级性质样类群特殊名词游阶层更深层涵义——
：位置等级质量高进步跨越升意
游：原指水里游动引申社会中行动拼搏奋斗追逐
游①力争游②位河流段③身处社会层
游阶层：事业蒸蒸日跻身名流新富族
游阶层——准富
事业初露锋芒取定成绩正处升期富区挺进称呼准富重视物类聚群分暂时购买洋房墅跻身富圈情愿遇安阶层邻身优越感目光锁定离富区极位置形象限度释放提升
游阶层——精致生活
处生事业成长通道中新锐族年轻张扬锋芒毕露崇尚然追求高质量生活整天穿着高档名牌时装戴着珠光宝气富穿着做工精良料考究体新贵面前浪漫充满广阔前景未
游阶层面面
实采访代表案例1：张姐
问：请问您现事什职业？
张姐：啊现读硕士研究生明年毕业汽已正式接收里工作
问：出您未充满信心没考虑住房问题？
张姐：老公学弱电年研究生月收入达5500元左右等毕业工作稳定然会考虑房子问题
问：没想买房子呢？
张姐：段嘛离汽点付款方式肯定揭啦公司提供贷款目前情况买房档次应该天安
·第城低点吧房子户型配套服务接受
实采访代表案例2：李先生
问：您现事什职业？
李先生：汽工作年
问：作现代年轻肯定会未考虑房子啦……
李先生：然两年会考虑购买房子
问：现长春楼盘算买呢？
李先生：肯定会高新区样工作挺方便买家暂时没考虑
6应：游阶层——新概念统领全局
长春样社会背景复杂文化脉络交阶层划分太清晰市抛出游概念正适时需立意新颖利期宣传符合前项目高新区域身价特征
找准客户群成功半
游阶层正项目重点针宣传说服象着期广告宣传系列中软性报广游阶层游生活游静界等等逐分解抛出必弱化劣势扩优势
营销整合中游概念深化——现场包装楼书DM单等宣传资料街灯箱游概念贯穿新概念统领全局限度吸引客户群关注
第二部分：开发商品牌解析品牌形象塑造
司成立成功推广天安产筑业产等国省知名产品牌总结出套专业产品牌塑造维护理称品牌家案推广程中司通步分析建立维护企业品牌
1品牌形象
高新建设
剖析：
长春高新技术建设开发公司浓缩高新建设出三目：
1语句简捷明精练易推广传播
2现房产数产作缀张建设楼盘令耳目新
3高新建设颇具现代感项目定位相辅相成突出现代化企业非老式国企业
2品牌涵
高新建设 建设高新13年
剖析：
外部品牌土开发商品牌塑造方面会开发历史作宣传素：天安成功开发19年融创8年开发史绿集团成立12年亚泰20年开发史高新建设成立1992年13年品牌涵重组成部分说高新建设发展13年高新开发区腾飞13年
3品牌DNA
实力气魄
l 实力
剖析：
高新建设国背景市公司政府强力扶持等优质素必置业者带极购房信心支持高新建设注册资金5700万元开发建设项目包括高科技厦天酒店市政路网水电路网酒店住宅商业等方面专业化程度高产验丰富
l 魄力
剖析：
高新建设手笔运作举占面积58万㎡土年开发22万㎡建筑样开发量前春城产界数数二天安·第城2004年开发量7万米左右融创·城开发量15万米左右见企业家风范
4品牌写真
高新建设 长春产界游力量
现房产分项素已挖掘火荼越发变理性起浓缩种优质素综合力量显现品牌力量响应
楼盘造成欧式风格文化涵高高新品牌带动灌输楼盘文化断提升效促动销售
5品牌整合
游团队
开发企业：高新建设
建筑设计：海济学规划设计究研院
园林规划：深圳知名园林规划单位设计
物业顾问：北京招商局物业
———结——
利提取气魄实力房产开发公司优势限度发挥高新建设游爆发力知名品牌联手塑造长春市较知名产国家队期实现远景目标奠定坚磐石基础力量
第三部分：区域竞争手普查
观春城房产市场风云理性消费者引导开发商头脑渐渐趋冷静硝烟呈现世区域割产春秋案区域诸项目讲占游位置现案定位游解释称游原时针性提出层次手竞争策略
1游VS卒兵——区域低端手
车城名仕红旗家园代表汽高新吉集资建房楼盘红旗家园均价1500—1600间直接面汽红旗现已基清盘特征——
没品牌形象规划思想
规模般较配套少
建筑品质较差价格较低
少做宣传没知名度更谈美誉度
策略点：忽视低端强调品牌
针部分楼盘策略忽视外部竞争素强化身品牌突出产品形象避免单纯价格争取部分客群蓝领工争取更品位知识型理员技术员
2游VS相——区域中端手
案竞争激烈部分楼盘绿园区长春海城众花园阳区阳光城（2005年开发区新项目）东南中海·水岸春城等项目价格较接项目品质相（详见表附录）竞争会非常激烈
楼盘名称
建筑形态
容 积 率
绿化率
均价
筑业阳光城
层高层
15
53
2850元㎡
中海水岸春城
层高层墅
0．94
56
2580元㎡
案
层高层
11
55
2250元㎡
策略点：重视中端强调区位
项目案相竞争异常激烈针部分中档楼盘采取针性策略强化区位——西南富源区
2004年3月2日长春房产业协会办筑西南高尚片区坛首次西南板块作独立区域进行研讨天安融创筑业等数家开发企业参富源区呼欲出西南富源区高峰坛东亚贸新闻报社办西南富源区交通影响分析专家坛正式提出西南富源区
概念已家喻户晓
发现长春富源区
富源概念包含着富富裕富足高尚生活集合总体概括关富源区直敏感话题长春样中等省会城市改革开放发展天确需富源区终形成真正富源区位西南位置区域符合高尚社区条件长春西南着春城市古老水系——南湖南湖水系长春文化根源带生活永远惬意高档加离南湖远高新区域宽广通透气舒朗空气质量清新交通四通八达西南成长春具备富源概念区域
长春富源区源
长春样城市高档楼盘针具相济基础新生代中产阶级需合适楼盘衬托财富社会位彰显出社会价值仅楼盘提升社会位价值品位等等更选 西南然表达金字塔塔顶阶层群体出西南已成城市中高知高档高财富士首选区域
城市存发展言富源区称高尚住宅区具特殊位意义居民社会济文化生活施加着重影响 中国传统文化者国际性现代先导文化国外相概念段拟消费阶层者建筑物质体风格品质考量发现认长春富源区——西南区域特性着改变形成区域文化区域基调带全新生活层面——富源生活
产商联袂造西南富源区
世纪九十年代末长春西南片未开垦处女2000年里开发火荼目前止20家知名房产开发企业扎堆中乏融创天安绿等外埠产鳄时包括富苑华城筑业阳光城超达创业园等品牌楼盘高档高品位已成西南楼盘代名词
富源区独享五财富源
西南房产开发具天独厚五财富源资知识劳动理技术区域房产发展具备素目前五财富源已充分涌动起西南楼盘高档高品位提供强力保证
政府提倡富源区概念
世纪八九十年代长春阳区居住种荣耀阳区心中居住群素质高区域学校方着高新区建立长春更高新区种西南居住成许钱士动想法政府角度提倡种区域概念提出推动整西南区域发展着重意义
——结——
富源区火荼巧势正时
3游VS诸侯——区域高端手
高端项目天安·第城融创·城富苑华城长春明珠代表长春南部西南部楼盘客观讲楼盘案相品牌知名度胜出少建筑品质生态环境相拼
楼盘名称
建筑形态
容 积 率
绿化率
均价
天安·第城
层高层墅
074
66
3800
融创·城
层墅
077
40
3400
富苑华城
层高层墅
12
61
3600
长春明珠
层高层墅
107
617
3300
策略点：势高端强调游
针类已占高尚社区位置楼盘突出案西南游位置——
富源游
① 紧邻长春第二河流
② 西南风位天安融创西——游
③ 案长春真正风水楼盘
两点强调高档楼盘优势时势——
项目品牌知名度高产品品质略逊情况应该巧富源区概念予造身形象定位西南第三高尚生态社区档次
天安融创正面竞争东风势头采取太极力发力推广策略目标消费群体中形成果受现实条件限制够购买天安融创产品非选莫属心理现象相集天安融创案力限度提升知名度夺取目标客户群
4综述：市场DNA应：
①游阶层——感感动买家
②游力量——信感吸引买家
③富源游——身份感迎合买家
奠定游位塑造游形象
——整合推广№4产品篇——
产品定位 提升形象
第部分：核心竞争优势提炼
1然区位真正风水
案高新技术产业开发区长春市西南部风水区域覆盖率达38空气质量长年稳定级标准然环境优雅已通国际ISO14001环境理体系认证居住绝佳区域
2离尘离城宁静空间
案位汽车厂阳区高新区交接带远离城市喧嚣种世外桃源感觉天疲惫身体全面放松
3生态环境媲美公园美景
体现11超低容积率55超绿化率永春河穿整社区10000余方米工湖景充分体现生态特征
4园林品欧洲风格造园
整社区设计达70处园林品全部欧式造园手法深圳设计师完成置身中尊贵雍容油然生
5宽松舒适享受惬意生活
29米层高体现居住空间扩化外墙采新型复合材料32公分苯板保温形中建筑穿层保暖外衣户型设计
开间进身充分考虑居住空间化特点
6邻里交流仿佛漫步公园
5000㎡1800㎡双会4000㎡幼园8万㎡商业区配套建筑提供丰富生活休闲场里业更空间时间进行沟通交流
述优势点概括项目明确案周边竞争项目核心优势效整合——
①核心优势概括整合
公园产
阐释
公园产房产竞争新式武器
公园指具良园林环境较完善设施具备改善生态美化城市游览观赏休憩娱乐场现代公园街心公园社区公园成拥挤城市中紧张工作放松方毕竟稀缺物稀贵先见明房产商家公园带巨商机楼盖公园附造公园放社区里面掀起场声势浩园造园革命
公园产效提升产品价值
100年前纽约市中心曼哈顿区出现中央公园里界西侧纽约著名文化娱乐场东侧逐步发展成财富阶层聚集闻名遐迩东区中央公园建成15年间整曼哈顿价涨倍房价涨9倍美国前总统克林顿卸办公室选中央公园北道原里房间俯瞰中央公园景色纽约中央公园豪宅里爱做件事斟杯酒领见风景窗前期客窗外中央公园美丽景色赞叹事实USA·NY·CENTRAL PARK DISTRICT(美国·纽约·中央公园区)已成高档住宅财富名象征世界美国中央公园类似城市公园：伦敦海德公园巴黎尔塞花园东京新宿御苑等等世界国市居民选择住环境求惊相似
2003年场SARS风暴席卷全国引发健康住宅生态住宅通非典时期数调查SARS置业观发生重转变前购房者太重视居住生态环境空气质量SARS发生表示重视购房者例531％升828％认区绿化环境重购房例458％升656％见公园景色优美城市绿肺空气中负氧离子含量相较高里水气微循环局部气候环境里污染物吸收率更高空气相洁净……然价格菲然受青睐
公园产情感交流公空间
公空间精神层面物质层面双层空间公空间包括产旁边东西实际济利益驱动济利益立足公意识秘密意识契约意识者统称市民意识培养
公空间做公园产典型特征强调然环境健康生活时精神空间角度种更性化关怀
提公空间样城市里感种东西情感交流紧张繁忙工作中家庭社会等方面压力更加意识精神放松重性选择公园享受绿意中沟通惬意
公园带种健康绿色生活环境关注居住空间时关心精神空间公园产效扩展公空间邻里生活成风景
公园产案契合
美国理学家马斯洛说法需五层面：生存需求二安全需求三交通需求四受尊重需求五实现需求公园产满足生存需求满足安全需求生态园林住宅更进步满足交通需求受尊重需求需求社会需求市场公园产需求
公园产实现建筑空间文空间情感交流空间谐统公园仅意味着绿空间意味着高质量居住品质公园集清草芳香绿树成荫花团紧簇园林品体方满足视觉景观时供交流休闲娱乐真正放松身心场钱买健康钱买风景着社会济发展居住环境质量求更高更细化公园产深远历史基础深层次文情感厚重市场底蕴
案特色城市风位社区规模绿化率较高天然河水处品等完全符合公园产概念
社区公园适合案推广思路
做产开发崭新模式——公园产传统房产更丰富更深奥更具竞争力特社区公园公园产概念更添加浓墨重彩更意义许潜旦察觉资源宝贵性会某房产项目房价产生强推力
社区公园利推广：
首先社区公园公园产概念公园概念支撑楼价十分重清楚家住宅面片水城面片森林意味著：钱买风景公园产年四季春夏秋冬变化少种风景呢？种风景堵四面水泥墙中法享受
二公园产已开始形成产市场中强势品牌果购买社区公园楼房物值
三社区公园生活台潜着劲利期开发
四公园销售带方便购房者着公园公园简直喻绿色金库什具亲力案销售中起作代
②核心概念整合应
○2005年长春公园产高峰坛
○申请国家绿色生态社区证书
○制作欧洲·公园·文化题楼书月刊
……
第二部分：产品问题点分析
1位置远交通便劣势：
案位长春市高新区西部——三佳村附离市中心较远项目周边居住群较少知道交通方便129193239外少直接通开发区汽市里繁华路段公交车
2外部配套劣势：
体现生活配套商业配套全项目配套附没必须生活配套银行超市邮局商场书店等方面配套日常生活带便
3项目形象劣势：
突出表现现场形象差包括工现场销售中心现场两部分目前销售中心时售楼处没装修更没型沙盘展示吸引购房者注意法引起心理兴奋更传达项目优秀品质工现场较混乱路没修形成良绿化效果导致工现场营销支持够
4户型开发模式劣势：
表现户型配合理导致户型滞销现状外开发整体布局合理影响营销推广正常开发方式外开发案恰恰相反外开发样销售包装均影响
通优劣势点深入分析案存定劣势
化劣优呢？转化四劣势点必须坚持中心四概念包装基原
①中心
品牌形象塑造中心
游品牌公园产强化生态优势弱化足点
②四概念包装
针案四劣势点逐解决
Ø 针方法：远解决道——
公园静界
突出案位置环境优越性然静界宁静怡养生宝
弱化远劣势
Ø 针方法二：外部配套解决道——
公园健康
公园健康突出案公园社区优势性
超绿化水居双会4000㎡幼园长春绝仅
公园旅
顾客感觉坐车高新开发区开车次公园旅行程
弱化交通便劣势
具体执行延长条公交线路买断公交线路
购买班车巴士业提供站式服务
Ø 针方法三：项目形象解决道——
公园印象
案天安融创游势突出公园印象
具体解决方法进行营销中心包装园区包装楼路线展示环境展示样板展示弱化项目形象欠缺
Ø 针方法四：户型开发模式解决道——
公园宅
公园宅户型弱势良药通公园宅捕捉案游阶层
具体操作通剩余户型包装销售现场置业顾问强势推荐户型价格策略户型样板房执行
第三部分：案项目定位
富源游 公园社区
定位涵
富源：具富富裕富足含义高尚生活集合总体概括时表达出已广泛认区域优势——西南富源区
游：具力争游位河流段身处社会层含义分案目标消费者项目区位项目突出卖点等方面加阐述
公园社区：项目身突出案超绿化率园林景观极致超规模社区特点
富源游公园社区：涵精髓富源游阶层居住公园社区——买家描绘品位品质清新宁静放松健康生态美生活梦想
延展应
案项目形象深入剖析项目形象进行美容包装作公园形象底谁呢？光汽车厂区域高新开发区域目标客户群体长春市市民走出长春走进住交会
项目形象定位种公关活动开盘活动营销推广现场包装广告推广程中贯穿始终背离项目形象精心包装
第四部分：题广告语：
产品分析形象定位提出贯穿营销推广中灵魂——题广告语：
住公园
住公园……
① 核心概念讲强势突出案核心竞争优势——公园产
② 传播角度讲——简单明观点鲜明琅琅口易记忆
③ 引导消费角度讲具购房群体带动性市场影响力
④ 买家心理讲深入心未生活美
⑤ 市场推广讲够引起强烈市场反应促进销售
分析应
作案贯穿整营销推广程中灵魂——题广告语：住公园……整项目前期策划推广项目清盘包装方面广告推广促销活动宣传品制作印刷方面离开题广告语起灵魂支柱作
——整合推广№5案名篇——
欧洲公园
推案名
高新·欧洲公园
解释
□高新：
1突出高新建设品牌特征
2涵盖项目区位属性
□欧洲：
1案园林风格契合高档次第印象
2案区域辐射范围楼盘般定位欧洲某单国家风格天安定位英式风格中海西班牙风格历史原前国际形势欧洲常常整体形象示印象已深入心欲弥坚
□公园：
1房产整合推广极重案名作项目形象部分应高度重视
2案名体现整社区设计思想推出概念公园产相辅相成直接目标群体心理预期推广方式起推波助澜作
□欧洲公园
1易执行：欧洲公园变化形式灵活期社区规划广告推广提供极调整空间
2易传播：案名朗朗口称呼高新·欧洲公园直接欧洲公园易传播记忆
3家风范：案名颇具气：提起住欧洲公园豪尊贵感言喻
4创新性强：房产具高度COPY特性中国房产界案名方面数互相修改长春楼盘中没项目案名缀带公园词案名完全属创新类型立意新颖耳目新感觉
5文化底蕴丰富
万科·东区助美国富区概念楼盘做较成功项目异曲工妙富含深厚文化背景底蕴意义深远讲述源远流长欧洲公园事
——
欧洲公园德国趣休闲题公园位巴登符腾堡州鲁斯特城国家特色区题组成里100种游戏童天种色彩缤纷表演特受欢迎刺激山车高达130公里时速穿越73米高轨道外欧洲滚轴滑板场配100条赛道长达50米雪斜坡EuroMir字形回旋滑道享受极速滑行乐趣德国林荫道惬意抒怀年计数世界游客观光里优美富情趣景致成世界公众旅游天堂
——整合推广№6执行篇——
点推广 整合制胜
通案四销售务诠释项目目标客户企业品牌产品优劣综合分析诊断明确讲述梦什面重点讲述梦宣传出吸引客户达成成交
项目总体营销组合策略：原二条线三握四阶段五配合七策略
1原
力造势提升→加强→减弱→突出→实现
①力造势：
力天安·第城融创城高品质楼盘形象高价格市场反应高质素客户群体全面整合推广资源实力高新开发区富源区域力量造势
②提升：提升项目产品品质
③加强：加强项目综合竞争实力
④减弱：减弱项目偏远气足配套全劣势
⑤突出：案高性价高显著特征
⑥实现：案销售目标完成四务
2两条线
品牌+核心概念包装
品牌导入：
句话说明条线皇帝女愁嫁皇帝女皇族品牌征代表房产样举简单例子：什家园富苑华城房子市场接受程度万科中海房子呢？家园富宛华城产品万科中海？答案确定：家园富宛华城项目综合实力万科中海长春项目完全没万科中海热销情况结起原——品牌
作案开发企业——长春市高新技术建设开发公司区域影响力强市公司政府背景支持定坚持进行企业品牌形象项目品牌形象建立维护仅关系项目否运作成功益开发企业进行项目开发建设品牌意识影响会深入消费者心里
核心概念包装
公园产赋予项目种什样概念种什样文化种什样气质案否运作成功关键核心概念已突出项目绝竞争优势提高案项目品质市场位针公园产核心概念里做剖析解释
3三握
弱化硬伤+强化软件+素
弱化硬伤：
弱化段偏远户型配合理配套全硬伤
强化软件：
强化游公园产西南富源区欧洲风格概念
素：
项目参员高度重视
已购房600户业售服务
置业顾问现场传播
4四阶段
完成案第年销售务四阶段第年销售目标完成10万方米房屋销售
第阶段：入市阶段2005年3月1日——2005年4月末阶段项目资源整合阶段进行前期品牌导入核心包装进行入市前市场预热
阶段整体营销推广策略新闻发布会现场包装户外板户外广告印刷品制作全部启动加推广力度市场影响
阶段二重点：公园产核心概念新闻发布会二春季房交会展位设计形象展示等市场影响
通种资源整合强势推广完成15万㎡房屋销售
第二阶段：稳销售阶段2005年5月1日—2005年7月末阶段项目品牌形象加深核心概念包装深入营销推广阶段
阶段整体营销策略第阶段基础新项目信息传递释放种营销推广包装印刷品围绕产品新形象做阶段加强现场配套设施迅速完善形成良物业形象
通营销推广完成25万㎡房屋销售
第三阶段：强势销售阶段2005年8月1日—2005年10月末阶段种媒体整合强势宣传推广阶段
阶段二条线宣传推广基础富源区欧洲社区游阶层等方面加深居住文化倡导种全新生活方式特部分业装修入住气提升园区物业环境完善会房客户真实感觉整社区园林气息文化生活
阶段营销推广策略保持前推广风格变基础提出重词感受更购买群体够真正感受家搬公园里生活氛围外进行产品信息更换户外广告板围档现场宣传资料等方面
通资源整合推广强势市场营销策略利益点鲜明提出完成35万㎡房屋销售实现230套住宅销售
第四阶段：持续销售阶段2005年11月1日—2006年2月末阶段通功利性较强现场活动促销活动圣诞元旦活动种展示活动
媒体宣传辅原带动现场气完成25万㎡房屋销售
阶段两点2005年年末项目盘整期2006年根市场情况项目整体推广策略
5五配合
配合：营销推广策略方案配合
营销推广方案策略光想法没案开发公司配合支持法执行样营销推广工作受阻错良市场时机难实现四务
配合二：政府部门沟通工作
方面配合工作针户外广告位置选择安装工作外公交公司等相关单位协调沟通工作完成项目四务做工作
配合三：工程进度物业形象配合
方面配合关重关系全局问题营销策划推广做吸引销售现场工现场物业形象支持等花钱做功工程进度物业形象已购房业快入住影响年整盘销售
配合四：种销售方式灵活运
方面表现采种销售方式时需助开发企业力量准备进行传播销售集团购买两种销售方式时高新区企业设展架推介活动需开发公司配合
配合五——种付款方式价格策略执行
降低目标客户群体购买门槛案操盘程中会考虑采种付款方式客户首付10贷款购房办？难道会样客户流失？开发企业提供10首付款求年固定时间清然例子会许营销方式需案开发企业支持配合
价格策略定加强价格体系执行力
6七策略
包括案名标识策略品牌建立发展策略项目定位分析策略价格策略包装策略广告策略操盘策略重点分析价格策略：
总体策略：
采低开高走价格策略
基原：
采级价格体系指数总体定价原根位置景观楼层面积户型等素进行定价实行房价原
执行实施：
开盘前期部认购时期采较低价格入市吸引目标消费客户群体制造强势卖点增强项目竞争力气较迅速占领市场份额形成热销局面
着工程进度期业入住物业展示等条件逐渐成熟完善适提高销售价格具体方法原根市场反应现场支持情况行确定
样应长春买涨买落众心理特征时迅速回收资金企业期开发良基础铺垫
种付款方式灵活运：
次性银行揭公积金贷款分期付款等保证案开发企业利益前提采种付款方式5首付8首付等降低案目标客户群购买门槛
附录：2004年长春房产总体分析
第篇 2004年长春房产总体分析
2004年房产市场总体分析
2004年政府房产市场高度重视明确提出引进全国知名房产品牌企业开发商提高开发水准搞活二手房市场包括政策调整创造良市场环境条件想法项指标做整体水逐渐提高供销结构基衡市场价格基稳定
房交会成功举办百姓解长春房产现状购房提供便利条件房交会期间关部门开发企业相关商业企业均程度百姓购房提供便利条件两届房交会交易手续费减免达80万元房交会交易量预计占全年交易总量20
行业理开发企业注重企业形象诚信程度服务水提高百姓开发企业信程度提高政府加强行业理力度情况开发企业积极遵守市场规严格规范开发行形成良房产市场氛围城市化水程度均居住面积等指标分析明年长春市房产市场发展空间
国家宏观调控环境长春产市场2004年然受政策市场等方面压力整市场环境趋良性发展整行业更加成熟规范2001年2004年年间长春产销售致稳步幅攀升整产界已浮躁变冷静购房者更盲目走理性
然 12月份数没统计较2003年会太波动2004年长春房产市场历转身年楼市少分躁动分半年市场处状态家够影响长春楼市开发商八九十月份集中发力显现长春房产市场存旺盛需求
整体年长春楼市开发量成交量等方面投入量均呈现增长态势发展速度东北部亮点2004年111月长春市辖区房产交易情况：
（1）年房屋交易情况：长春市房屋转成交4468万方米增浮331年年末交易总量637万方米增浮166创造历史水预计年年末全长春市房屋转成交量达460万方米成交额已达844亿元增浮282年年末交易总额增加10亿元增浮13预计年年底交易额超90亿增量房屋成交面积2554万方米增浮348成交额568亿元增浮262存量房成交面积1914万方米增浮309成交额276亿元增浮318存量房屋交易增量房屋交易0721趋势接合理水
口径分析19月份房屋交易额669亿元已占长春市GDP62年年末提高307
（2）房屋销售价格：增量房屋销售价格稳扬1—11月增量房屋成交均价22265元方米降62中商品住宅成交均价21513元方米降55非住宅成交均价4428元方米降34济适房成交均价16493元方米降36综合整体房屋开发区位中心区外围转移趋势等种素国家统计局综合统计指示长春市房价增浮19长春市房价实际明降暗升存量房屋成交均价14404元方米增浮07中住宅成交均价1268元方米增浮37非住宅成交均价18464元方米降23已购公住房成交均价13509元方米增浮85
（3）区济适房成交均价统计：南关区15455元㎡二道区16227元㎡宽城区16512元㎡绿园区1696元㎡阳区17155元㎡（数2004年1——10月份统计数）
（4）5区商品住宅销售中南关区占住宅销售总量403阳占253二道占184绿园占113宽城占47见商品房销售区域化已绝化（数2004年1——10月份统计数）
总体2004年111月住宅投资额持续增长受项宏观调控影响增幅均回落受项目清理土清查控制信贷规模等系列宏观调控措施影响商品住宅新开工面积继续增长增幅逐月回落竣工面积增幅回落
住宅新开工面积竣工面积增速减缓住宅供应结构趋合理：着系列加快解决中低收入阶层住房问题政策相继出台普通居住出面积增加普通住宅供应面积增加
住宅均销售价格变化宏观济高速发展居民购房力断增强市场表现出需求拉动供消费拉动投资发展态势
墅市场进入盘整阶段墅审批停短期新增供应会增加墅市场进入盘整阶段整体成交量稳中降市场构成方面济型墅联排墅消费者关注焦点市场低总价户型济型墅更受欢迎外墅类土供应停前期墅立项已块进行观开发商纷纷开始墅项目开发前期准备工作预计未墅市场供应量会持续放墅开发热潮持续
着轻轨二期工程市政府南迁长春南部新城着广阔升值空间长春市城市总体规划（20042020）中长春三环南区域（包括雕塑公园）定位长春市第二城市中心整南部功日见凸现金融研发物流商业服务等配套功逐步完善
总体规划背景郊区住宅成新热点着城市发展政策带动2005年普通住宅市场住宅市场体供应量升需求持续旺盛中低档楼盘济适房项目继续保持供应求态势定位中高档项目售楼盘房价保持稳态势
二2004年长春市房产政策素分析
2004年长春房产市场历半年系列宏观调控政策然繁荣房产逐步趋稳定
（1）土政策影响
2004年3月30日国土资源部监察部联合发关继续开展营性土权招标拍卖挂牌出情况执法监察工作通知（简称71号令）规定8月31日历史遗留问题采协议方式出营性土权国土权公开招标拍卖挂牌出方式进行
土限政策房产市场带影响开发商资金压力进步加企业间纷纷达成战略联盟提高身抗风险力
（2）金融政策影响
中央双齐方面通政策发监控制银行放贷规模效抑制热行业资金源头方面通调整资金例进步抬高热行业准入门槛
4月11日央行宣布2004年4月25日起资充足率低定水金融机构执行8存款准备金率国独资股份制商业银行外资等金融机构执行75存款准备金率目限制商业银行信贷盲目扩张房产业信贷调控首象着中央房产开发信贷规模控制银行纷纷采取相应措施提高住房揭贷款门槛限制开发销售
（3）加息幅度影响房价短期走势
目前房产市场中投资性例已高短期投机性需求更占绝数银行贷款利息提高部分投机者贷压力进步增加加息幅度较时消费者购房支出陡然升短期潜购房需求产生较击
（4）长春市城市总体规划（20042020）提出
长春市城区空间发展方南拓北优西控东展城区空间结构双心三翼组团：双心分指民广场带中心民街南端南部副中心三翼分指西南东南东北三城市发展方组团指城市空间拓展采取组团布局模式
城区布局基点：疏解中心压力民街南端建设南部副中心现民广场中心构成未长春城市中心双心结构培育分区副中心工业发展东北西南两方城市西南建设长春国际汽车城整合汽车产业发展城市东北部布局综合工业发展居住改造棚户区南东南方发展构筑楔形绿表水系保持良城市生态
城市综合交通发展战略：优先发展公交通方针建设市区快速轨道交通准快速公交通网络建立社会化集约化客货运输体制积极引导出行方式选择优化城市交通结构提高交通运输效率
城市综合交通规划点：启城市东部国际机场城市西部新建高速客运铁路站场构筑城市五横六快速交通体系解决城市组团间联系发扬原密集支路特色缓解城市交通压力
提案引导长春房产市场发展方带动轮开发热潮年逐渐显露出
三长春市区域房产市场形势分析
着城市规划逐渐调整完善长春未年房产发展东部东南西南方发展：
1东南
目前东南板块售楼盘十家尤中海·水岸春城带动售价程度涨进入10月份东南板块楼盘销售业绩非常中海推出精装修房已销售空二次三次购房者会东南选择里生活环境未升值潜力少
2西南
西南售楼盘部分中高档住宅市民公认富源区然西南楼盘售价较高教育科技产业进入完善规划巨发展潜力西南区域具拟特性
3东部区
东部楼盘优劣足着新机场建成吉林路拓宽改造旧城改造力度加东部区域位已非昔越越更认
第二篇 长春房产细分市场综合分析
2004年长春售中高档项目综合分析
继2003年房产销售形式良前提外埠品牌公司纷纷进入长春市场进行房产开发建设2004年整房产市场竞争更加激烈销售形式名钻产策划部通万科·东区富宛华城长影世纪村融创·城中海·水岸春城长春海城等十中高档项目市场调研中高档楼盘分析：
（）重点楼盘2004年销售情况
1融创·城
长春融创置限公司开发占面积60万方米建筑面积58万方米期占15万方米包括景观公寓复式洋房独立墅等53栋产品500户住宅170米四房景观公寓200300米联排墅低价2700元㎡高价8000元㎡均价4500元㎡总价33240万期2005年6月30日入住通解项目目前实际销售率约五成左右
2长春明珠
连万达集团长春房产限公司开发占面积100万方米建筑面积100万方米现正开发第二期二期明珠风景总建筑面积60万方米产品层二期二组团15栋层3栋高层组成总户数700余户低价3200元㎡高价3800元㎡均价3400元㎡总价范围3080万元目前已销售80
3中海·水岸春城
长春中海产限公司开发总占100万方米建筑面积94万方米产品层墅二期7栋层构成低价2600元㎡高价4100元㎡均价2800元㎡总价范围26万90万期现处尾盘阶段二期销售状况热度未减较稳定
4万科·东区
长春万科房产开发限公司开发项目占15万方米建筑面积20万方米总户数达1200户产品形态情花层高层三产品类低价2738元㎡高价4800元㎡均价3500元㎡总价范围25—70万元期建筑栋数9栋销售率已达80
5富苑华城
长春天正房产开发限公司开发占面积22万方米建筑面积31万方米总户数2000户期1026户22栋高层8栋墅组合成期低价2880元㎡（特惠房外）高价7600元㎡均 价3700元㎡二期低价2398元㎡均价3000元㎡总价范围26300万元目前期销售率已达50
（二）热销项目总结分析：
1品牌实力：开发公司品牌实力产品销售形式良首素目前长春市房产中高档项目均具品牌实力影响影响深浅已天安万科中海具全国影响力品牌产公司驰亚泰等影响力稍
2产品创新：产品创新项目销售形式良重素天安·第城庭院墅融创·城桥沉式庭院引入室概念中·世纪城户型万科东区情花等创新点均项目提高市场占率市场竞争力
3产品形象：产品形象包装展示项目热销赢市场缺少素万科·东区融创·城样板环境展示等均具强势营销作
4营销理念：超前营销理念产品热销重中重素万科产品中海产品推出广受市场欢迎认分析原具公司具优势外重素产品市场产品市场服务市场需企业需市场需什样产品做什样产品
5售服务附加值：产品否售服务影响销售忽视素万科物业中海物业世邦威仕理全球第物业顾问公司进入足说明售服务项目销售良保值增值重素
（三）表现足处
1营销资源整合够：通次市场调研发现产公司营销资源整合佳物业公司开发商开发商营销公司工程物业策划营销营销销售销售现场配合理均够充分利整合项目效资源
2户型配佳：通目前房市场调研分析剩产品分析发现公司160米中户型基销售完毕剩余均户型成市场滞销产品
（四）2005年开发动态
2004年房产销售形式160米中户型产品广受市场青睐存量较少160米户型成整市场滞销产品存量较预计2005年产公司根目前市场情况会增加中户型开发建设中高档品牌项目影响力开发公司产品形态会层整市场会增加墅开发量中高档项目品牌房产开发公司2005年市场开发动态详细预计分析：
1万科·东区：万科年推出情花广受市场欢迎前提明年会情花类产品会陆续高层建筑增加户型开发会60—90米
2富苑华城：2005年富苑华城期西侧进行二期开发建设开发节奏会组团滚动式开发模式进行会期样进行规模开发方面资金压力较方面销售增加难度二期开发占面积4万方米目前正规划中开发栋数5栋均高层住宅户型中户型18—60米星座户型外余户型会110—170米适中户型
3融创·城：2005年融创·城期销售形式良前提期北侧进行二期开发建设占面积15万方米根目前期剩余房源情况（200—300㎡较）二期会增加中户型开发建设90—180米间户型产品形态会层住宅（景观公寓）
4亚泰花园：亚泰产继杏花苑热销春城明年进行三期樱花苑开发建设占面积约25万方米建筑面积40万米产品形态层高层辅分析户型会中户型开发会增加60—90米户型开发量
5长春·海城：长春·海城期占34万方米分三组团开发现开发B组团占面积约12万方米2005年进行AC两组团开发建设占面积约22万米产品形态层户型会100米三房户型
6长春明珠：长春明珠期二期热销2005年进行三期开发建设占面积约20万米现正规划中产品形态层会增加墅开发量户型分析会增加70—90米户型开发量
7中海·水岸春城：中海水岸春城2005年开发建设中整体规划会调整二期占约30万米层墅产品户型层会120米户型
二长春市墅市场形势分析
1长春市房产墅市场区域分析：
长春市房产墅市场高新技术开发区净月潭旅游开发区西南东南两开发区南关区阳区辅
长春高新技术开发区墅项目天安·第城融创·城项目开发量整体规划建筑风格均融创·城墅产品规模开发模式期占15万米墅类产品整建筑风格属欧洲镇建筑风格
长春净月旅游开发区墅项目森林华墅蕴城墅代表规划建筑风格均欧洲建筑风格高绿化率紧净月潭成项目两突出特点
区域墅项目鸿城国际家园富苑华城中鸿城国际墅产品类较家园墅产品类花园洋房富苑华城墅产品类独立墅
22004年房产市场墅项目销售形势分析：
房产市场墅产品2003年非典时期广受市场欢迎认特非典健康危害更加市民意识居住条件绿化居住环境重性时墅产品花园洋房TOWNHOUSE独立墅发展较迅速产品类型较
国家墅市场整体开发量宏观调控控制墅类审批确实长春墅市场火
2004年长春市房产市场墅年融创·城景观墅森林华墅独立墅具创新特点建筑风格文化涵销售形式均较乐观热销原营销推广工作全面位种资源整合较佳外两方面原：品牌形象影响产品创新
32005年房产墅市场开发动态：
墅产品2004年持续热销基础2005年已审批项目会增加墅开发量开发量方面两方面特点：
（1）已开发墅项目基础会持续进行墅开发：融创城森林华墅蕴城墅等
（2）原没墅产品开发项目基础增加墅产品开发：中海·水岸春城怡众名城等
长春市墅市场墅产品会断开发程中逐渐成熟特墅产品创新方面会更加完善2004年墅项目销售形势分析品牌产品创新影响销售两重中重素
第三篇 竞争手情况简介
天安·第城调研报告
资料时限：04·10·10
项目名称
天安·第城
址
硅谷街661号
投资单位
天安中国
开发单位
长春天安房产开发公司
规划单位
法国PA
景观设计
贝尔高林
策划代理
名钻传播机构
营销代理
销
物业理
港力物业理公司
物 业 费
1元月·㎡
占面积
42万㎡
建筑面积
60万㎡
容 积 率
094
房
型
情
况
户 型
面 积
备 注
销
售
率
花园洋房
202—291㎡
联排墅
300㎡
独体墅
357㎡
80
低总价
80万元
高总价
300万元
均 价
6000元㎡
总价范围
80—300万元
付款方式
8成30年公积金
物业服
务容
清洁保安维修
长春明珠市场调研报告
资料时限：04·10·10
项目名称
长春明珠（二期）
址
民街198号（卫星广场）
投资单位
连万达集团
开发单位
连万达集团长春房产限公司
承建单位
省6建正
交工日期
2004年12月20日
物业理
属物业理公司
物 业 费
0．95元月·㎡
占面积
60万㎡
建筑面积
100万㎡
容 积 率
1．07
总 户 数
700余户
绿 化 率
61．7
工程进度
现房（正修路）
建筑栋数
层
30栋
车 位 数
1：3
车位售价
8—10万元
高层
3栋
入 住 率
销售素质
优秀
墅
11栋
产品定位
中高档生活社区
房
型
情
况
户 型
面 积
房率
备 注
销
售
率
二室二厅
95㎡
0．85
三室二厅
114~160㎡
四室二厅
140~220㎡
60
联排墅
已售完
力房型
三室二厅四室二厅
低价
3200元㎡
高价
3800元㎡
均 价
3500元㎡
总价范围
30 ~80万元
付款方式
次98折揭99折
定金收取
1万元
物业服
务容
清洁保安业班车
送600元物业费
项目
交楼
标准
交房毛坯房准外立面瓷砖
配套设施
智化系统
会（泳池定）园区锻炼场中学幼园垂钓池
HFC双宽带网技术国先进安防系统住处理系统
长影世纪村市场调研报告
资料时限：04·10·10
项目名称
长影世纪村·左岸丽景
址
湖西路333号
投资单位
国信投资集团
开发单位
长春科信房产开发限公司
规划单位
深圳设计公司
景观设计
策划代理
香港中原产代理公司
营销代理
香港中原产代理公司
承建单位
建工集团
交工日期
04·12·31
物业理
属物业理公司
物 业 费
0．95元月·㎡
占面积
20．5万㎡
建筑面积
52．4万㎡
容 积 率
1．85
总 户 数
1000余户
绿 化 率
40
工程进度
准现房（部装修）
建筑栋数
层
——
车 位 数
700
车位售价
10万元
高层
13栋
入 住 率
销售素质
般
墅
——
产品定位
中档生活社区
房
型
情
况
户 型
面 积
房率
备 注
销
售
率
室
35~57㎡
0．8
二室
64~73㎡
三室二厅
104~143㎡
70（）
40（）
四室二厅
127~156㎡
力房型
三室二厅四室二厅
低价
3100㎡
高价
3700元㎡
均 价
3400元㎡
总价范围
11 ~58万
付款方式
次揭国庆97折
定金收取
1万元
项目
交楼
交房室精装修（400元㎡）
配套设施
智化系统
标准
准送厨卫洁具灯等
二期会居民健身场影视广场周边相关生活配套齐全紧邻红旗街南湖公园
电表水表煤气表门禁系统火灾动报警消防水系统
富苑华城市场调研报告
资料时限：04·10·9
项目名称
富苑华城
址
长春市阳区南湖路28号
投资单位
长春天正房产限公司
开发单位
长春天正房产开发限公司
规划单位
新加坡雅科设计
景观设计
新加坡景致园林设计限公司
策划代理
欧绅宝沃
营销代理
欧绅宝沃系合作单位
承建单位
南通第七建筑工程限公司
交工日期
现房
物业理
世邦威仕理
物 业 费
1．0元㎡（电梯2050元）
占面积
22万方米
建筑面积
31万米
容 积 率
1．2
总 户 数
1026户（期）
绿 化 率
61
工程进度
二期正施工
建筑栋数
层
车 位 数
500—600
车位售价
10万
高层
22
入 住 率
20
销售素质
良
墅
8
产品定位
高档居住社区
房
型
情
况
户 型
面 积
房率
备 注
销
售
率
二房二厅
89㎡
8288
三房二厅
140—160㎡
四房二厅
191—220㎡
50
墅
400㎡
力房型
三房（140—160㎡）
低 价
2880期
高价
期7600元
均 价
3700期
2398二期
二期定
3000二期
总价范围
26300万元
付款方式
次性揭
定金收取
10000元
物业服
偿服务：保安保洁绿化环卫垃圾清运区日常理
务容
公部分维修
偿服务：定时定期家政等服务定
融创·城市场调研报告
资料时限：04·10·9
项目名称
融创城
址
硅谷街飞跃路交汇处
投资单位
天津驰集团
开发单位
长春融创置限公司
规划单位
中国建筑设计院
景观设计
香港贝尔高林
策划代理
北京生意堂
营销代理
长春融创物业理限公司
承建单位
江苏建省建
交工日期
2005年6月30日
物业理
长春融创物业理限公司
物 业 费
1．0元月米
占面积
60万方米
建筑面积
58万米
容 积 率
0．77
总 户 数
500户（期）
绿 化 率
40
工程进度
现体已封顶
建筑栋数
层
车 位 数
100
车位售价
10万
高层
入 住 率
销售素质
良
墅
产品定位
中高档居住区
房
型
情
况
户 型
面 积
房率
备 注
销
售
率
三房二厅
116㎡
9094
景观公寓
三房二厅
149㎡
景观公寓
四房二厅
169㎡
叠拼墅
50
四房三厅
180—220㎡
叠拼墅
三房三厅
315㎡
独立墅
四 房
220—300㎡
联排墅
力房型
170米四房景观公寓200300米连排墅
低 价
2700元㎡
高价
8000元㎡
均 价
4500元㎡
总价范围
33240万
付款方式
次性银行公
定金收取
20000元
万科东区市场调研报告
资料时限：04·10·8
项目名称
万科东区
址
二道区河街安乐路交汇处
投资单位
深圳万科集团
开发单位
长春万科房产开发限公司
规划单位
中建国际设计顾问限公司
景观设计
中建国际设计顾问限公司
策划代理
深圳相互广告
营销代理
长春万科房产开发限公司
承建单位
南通六建
交工日期
2005年6月
物业理
长春万科物业理限公司
物 业 费
1．0元㎡
占面积
15万方米
建筑面积
20万米
容 积 率
1．33
总 户 数
1200户
绿 化 率
35
工程进度
正施工部分封顶
建筑栋数
层
9
车 位 数
100
车位售价
7—10万
高层
期
入 住 率
销售素质
良
墅
期
产品定位
中高档住宅区
房
型
情
况
户 型
面 积
房率
备 注
销
售
率
二房二厅卫
92—99㎡
88
三房二厅二卫
125—129㎡
三房二厅二卫
142—144㎡
90
情三房二厅二卫
170—181㎡
情三房二厅二卫
155—166㎡
143——153㎡
情二房二厅
106—110㎡
力房型
三房力户型（140米—160米）
低 价
2738元㎡
高价
4800元㎡
均 价
3500元㎡
总价范围
25—70万元
付款方式
次性揭
定金收取
10000
项目名称
筑业阳光城
投资单位
长春市筑业房产
规划单位
澳利亚柏涛(墨尔)
景观设计
连规划设计院
承建单位
建工集团
交工日期
12月末交房
物业理
吉林省阳光物业
物 业 费
055元月㎡
占面积
约15万方米
建筑面积
约23万米
容 积 率
15
总 户 数
311(三期)
绿 化 率
53
工程进度
准现房
建筑栋数
层
5栋
车 位 数
12
车位售价
10万元
高层
3栋
入 住 率
销售素质
般
墅
——
产品定位
中高档社区
房
型
情
况
户 型
面 积
房率
备 注
销
售
率
二室二厅
92~118㎡
08
三室二厅
133~169㎡
四室二厅
200~220㎡
60
五室四厅
382㎡
力房型
三室二厅
低价
2650元㎡
高价
3340元㎡
均 价
2850元㎡
总价范围
24~128万
付款方式
次95折揭98折
定金收取
1万元
筑业阳光城市场调研报告
资料时限：05·1·3
海绿市场调研报告
资料时限：04·10·11
项目名称
海绿（湖畔国际）
项目址
长春西环城路7255号（南阳路交汇处）
投资公司
海绿集团
开发公司
海绿集团长春置业限公司
规划单位
美国SWA设计集团中国船舶工业第九设计研究院
景观设计
海水石景观环境设计限公司
承建单位
江苏南通六建集团股份限公司苏中建设集团
交工日期
期B区22栋11月20日交房
物业理
海科瑞物业理发展限公司
物 费
层06元月·㎡ 高层08元
项目占
324公顷
总建面积
240万㎡
容 积 率
11
总 户 数
期1700户
绿 化 率
45
率
0．87
车 位 数
300
车位售价
6—8万元
工程进度
现房部分未封顶
销 售 率
17．6期已售300户
销售素质
良
产品定位
中档社区
宣传媒介
楼书户外POP活动报纸样板间围拦广告
建筑栋数
型 态
栋数
房型情况
户型
面积范围
层
40
二室二厅
88㎡
高层
6
三室二厅
109~161㎡
高 层
——
四室二厅
166㎡
起 价
2350元㎡
均 价
2500元㎡
高价
2700元㎡
力户型
三室二厅
总价范围
21~50万元
众花园市场调研报告
资料时限：04·11·12
项目名称
众花园(二期)
项目址
春城街南阳路交汇处
投资公司
吉林省华盛房产开发限公司
开发公司
吉林省华盛房产开发限公司
规划单位
海设计公司
景观设计
策划代理
营销代理
承建单位
省建公司
交工日期
2005年5月
物业理
长春众物业理限责公司
物 费
09元月·㎡
项目占
13万㎡
总建面积
6万㎡
容 积 率
46
总 户 数
735户
绿 化 率
绿化带
率
0834
车 位 数
25
车位售价
7万
工程进度
现房
销 售 率
20(已售三月)
销售素质
55分
产品定位
中低档楼盘
宣传媒介
户外POPDM单报纸
建筑栋数
型 态
栋数
房型情况
户型
面积范围
层
二室厅二室二厅
6513—7908㎡
高层
6栋
二室二厅
10918㎡
高 层
三室厅三室二厅
10659—14791㎡
墅
四室二厅
18038㎡
起 价
1980元㎡
均 价
2400元㎡
高价
2800元㎡
力户型
三室厅三室二厅
总 价 范 围
211万 505万
付款方式
次性95折 揭98折
定 金
万元
物业
服务容
偿服务：清洁保安
偿服务：
中海·水岸春城市场调研报告
资料时限：04·10·10
项目名称
中海·水岸春城
项目址
河街7477（卫星路南）
投资公司
中国海外集团
开发公司
长春中海产限公司
规划单位
美联社国NW建筑设计公司
中国新陆建筑设计公司
景观设计
法国阿特森泛华环境景观设计限公司
策划代理
营销代理
承建单位
江苏南通六建
交工日期
期已入住二期12月底交房
物业理
中海物业
物 费
0．8元月·㎡
项目占
100万㎡
总建面积
94万㎡
容 积 率
0．94
总 户 数
324户（二期）
绿 化 率
56
率
85
车 位 数
1：3
车位售价
10万元
工程进度
期房
销 售 率
80
销售素质
良
产品定位
中高档社区
宣传媒介
车身广告报纸楼书刊（中海会）DM单样板间
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