42重点竞争楼盘选取
楼盘名
优势
劣势
家园
现房环境基成形形象包装销售物料较社区规模较户型较全（90300方米）物业公司较（锦江物业理）
学校周边配套全周边楼盘素质低影响项目形象客厅卫生间窗北侧卧室楼间距30米挡光高层楼3户电梯装修时允许户型阳台浪费面积
万科花园
伊通河边离开发区较周边配套较全园配套齐全工程进度较快品牌效应29层高适合中价配制客厅面积合理高层北面三层玻璃
周边50米旧房环境差楼间距25米客厅书房门客厅里动静分区外立面涂料北侧卧室
鸿城国际
伊通河河绿化带层电梯3米层高客厅开间4548米价格便宜规模
户型般外立面侧立面美观工程质量般期墅八层外表三层价位低学周边配套全周边居民素质低层砖混电梯装修时电梯
太阳现代居
市中心智配套全空气差
价位高楼体刀型风水房率低部队定影响（晨练）
富宛华城
全明高层公堂北面带窗较南侧入门绿化率6160米景观道400米长
立面适合南方适合北方颜色较差墅顶圆外立面效果较差动物园气味环境损高层梯四户交通便
富豪花园
社区规模成形（92年开始开发）配套完善交通方便现房品牌已受众认（长春第花园区）距电影城较周边配套齐全园区配套齐全(智)物业较（042元米月）入住率高户型范围适合种消费群
容积率高楼间距离汽车厂受烟尘污染周边楼盘素质较低车位道路窄期房旧期规划协调位置较偏常塞车六期期物业期保障居民层次厢房绿化率低园区景观
威尼斯花园
景观绿化率高南湖网球场户外游泳池学校周边员素质高建筑造型现房园区已成型品车位高视野楼间距
入住率低施工质量差物业理差硬夏天热插座扶手质量差交通便（154路）户型般
富苑花园
南湖周边景观距市区周边配套全建材建筑质量七层框架结构交通方便
规模绿化低园区配套少景观少价位高闹事区
维利亚
南湖周边
规模外观差质量差砖混结构未形成规模
星宇名家
售楼处三栋现房规模周边配套全交通方便
周边旧房户型价位高
长春明珠
规模配套全周边景观品牌宣传位周边交通通畅现房
建筑质量差环境差势低离高速较闹十项承诺做
亚泰
规模配套全交通方便现房堂式理装修房
回迁户周边员较乱装修房施工质量般
43天安第城竞争市场类分析表（综合素质）
序号
竞争楼盘
优势
劣势
差异点分析
购买利益点分析
传播概念分析
销售组织
1
家园
① 体户型优势
② 总体规划优势
③ 品牌优势
① 环境未成型未现房
② 段
① 建筑规划
② 品牌
③ 体户型
① 环境
② 社区化
③ 户型
④ 成型环境现房
① 形象已深入心（亲切温馨）
② 力传播概念社区
③ 反摊行动
① 般
② 售楼员队伍较
③ 推广混乱
④ 销售引导没做
2
万科花园
① 总体规划优势
① 品牌
② 水景
① 段
② 产品
① 品牌
② 产品
① 品牌
② 水景
① 较
② 推广般
③ 低价
③ 物业理
④ 水景
③ 销售队伍般
3
鸿城国际
① 体产品优势
② 品牌优势
① 现房
② 水景
① 品牌
② 产品
① 社区化
② 水景
① 未深刻印象
② 差
③ 推广较弱
4
富苑华城
① 品牌优势
② 产品优势
③ 交通优势
④ 社区化
① 段
② 产品
③ 品牌
① 环境
① 互动富苑花园反影响较
①推广较弱封盘
5
富苑花园
① 品牌
② 社区化
③ 价格
① 段
② 南湖
① 品牌
② 产品
① 南湖
② 段
① 南湖
① 错
6
威尼斯
花园
① 品牌
② 价格
① 南湖
② 成型
③ 段
① 品牌
② 销售
③ 价格
④ 产品
① 南湖
② 社区化
③ 段
① 南湖
① 般
7
星宇名家
① 品牌
② 产品
③ 社区化
① 段
① 品牌
② 销售
① 段
② 部分现房
① 实率高
② 外形包装尚
① 销售员素质般
8
富豪花园
① 规划
② 周边社区
员素质
③ 建筑类
① 现房
① 规划
② 品牌
① 社区化
② 周边配套
③ 段
① 社区
② 入住率高
①般
44八竞争楼盘较：
差异性表现
购买利益差异
传播概念差异
销售组织差异
1优势差异
① 品牌
② 产品
2劣势差异
① 段
1优势差异
① 品牌
② 产品
2劣势差异
① 段
1优势差异
① 品牌
② 产品
2劣势差异
③ 段
1优势差异
① 销售队伍
② 销售手段
③ 宣传推广
④ 社区化
② 景观
③ 期房
② 景观
③ 期房
④ 景观
⑤ 期房
2劣势差异
① 推广定位市场促动力较弱
总结：1体传播品牌产品
2说明性传播段景观期房
总结：项目欠缺更促动市场产品传播概念品牌太虚客户购买实际利益应落实产品：
1 客户购买实际利益点产品身
2 客户购买实际障碍：段景观期房
① 段景观期房中段影响段满足3800元方米
② 景观期房包含产品概念中
3 产品传播概念设计必须满足条件：
A 表现产品市场产品差异
B 引发目标市场项目价格功理解
C 解决销售障碍特市场段传统认识
45天安第城产品竞争楼盘较表（现）
序号
竞争楼盘
区域
环境
形象
周边配 套
建筑
建筑质 量
面积
层高
身配 套
物
交通
周边环 境
1
家园
++
+
+
+
+
++
○
+4
2
万科花园
++
+
+
+
+
+
+
1
3
鸿城车际
○
○
+
++
○
+
+
+
○
+1
4
富苑华城
+
+
○
○
○
+
○
○
○
3
5
富苑花园
+
+
+
○
○
+
+
+
5
6
威 尼 斯
○
+
+
+
+
+
○
8
7
星宇名家
++
+
+
+
+
○
+
+
+
+2
8
富豪花园
+
+
+
+
○
+
○
○
6
20
+8
5
14
+6
+8
+5
6
+9
+6
+5
8
12
17
46天安第城产品竞争楼盘较表（建成）
序号
竞争楼盘
区域
环境
形象
周边配 套
建筑
建筑质 量
面积
层高
身配 套
物
交通
周边环 境
1
家园
++
+
++
+
+
+
++
+
+
+
2
万科花园
+++
++
+
+
+
+
++
○
○
+
3
鸿城国际
++
++
+
++
++
○
+
++
+
○
+
4
富苑华城
+
++
○
+
+
○
+
++
+
○
5
富苑花园
+++
++
++
+
○
○
+
+++
+
6
威 尼 斯
○
++
+
+
○
+
++
+
○
7
星宇名家
+++
+++
○
+
+
++
○
+
+++
+
○
○
8
富豪花园
+
+
++
+
+
○
+
+
○
○
○
20
+14
+15
1
+11
+9
+5
5
+9
+16
+6
0
3
+56
说明：1重素分类评分：
建筑素占8分周边环境9分形象10分环境11分区域12分质量7分7分面积6分层高5分
身配套5分物业理5分交通3分周边环境2分10分计：100分
2两表分析天安第城迅速提升品质次：
形象2分周边配套135环境088身配套05建筑04
47优劣势分析结
1 优势：
① 品牌
② 产品
2 劣势
① 期房
② 区域销售推广
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楼盘名
优势
劣势
家园
现房环境基成形形象包装销售物料较社区规模较户型较全（90300方米）物业公司较（锦江物业理）
学校周边配套全周边楼盘素质低影响项目形象客厅卫生间窗北侧卧室楼间距30米挡光高层楼3户电梯装修时允许户型阳台浪费面积
万科花园
伊通河边离开发区较周边配套较全园配套齐全工程进度较快品牌效应29层高适合中价配制客厅面积合理高层北面三层玻璃
周边50米旧房环境差楼间距25米客厅书房门客厅里动静分区外立面涂料北侧卧室
鸿城国际
伊通河河绿化带层电梯3米层高客厅开间4548米价格便宜规模
户型般外立面侧立面美观工程质量般期墅八层外表三层价位低学周边配套全周边居民素质低层砖混电梯装修时电梯
太阳现代居
市中心智配套全空气差
价位高楼体刀型风水房率低部队定影响（晨练）
富宛华城
全明高层公堂北面带窗较南侧入门绿化率6160米景观道400米长
立面适合南方适合北方颜色较差墅顶圆外立面效果较差动物园气味环境损高层梯四户交通便
富豪花园
社区规模成形（92年开始开发）配套完善交通方便现房品牌已受众认（长春第花园区）距电影城较周边配套齐全园区配套齐全(智)物业较（042元米月）入住率高户型范围适合种消费群
容积率高楼间距离汽车厂受烟尘污染周边楼盘素质较低车位道路窄期房旧期规划协调位置较偏常塞车六期期物业期保障居民层次厢房绿化率低园区景观
威尼斯花园
景观绿化率高南湖网球场户外游泳池学校周边员素质高建筑造型现房园区已成型品车位高视野楼间距
入住率低施工质量差物业理差硬夏天热插座扶手质量差交通便（154路）户型般
富苑花园
南湖周边景观距市区周边配套全建材建筑质量七层框架结构交通方便
规模绿化低园区配套少景观少价位高闹事区
维利亚
南湖周边
规模外观差质量差砖混结构未形成规模
星宇名家
售楼处三栋现房规模周边配套全交通方便
周边旧房户型价位高
长春明珠
规模配套全周边景观品牌宣传位周边交通通畅现房
建筑质量差环境差势低离高速较闹十项承诺做
亚泰
规模配套全交通方便现房堂式理装修房
回迁户周边员较乱装修房施工质量般
43天安第城竞争市场类分析表（综合素质）
序号
竞争楼盘
优势
劣势
差异点分析
购买利益点分析
传播概念分析
销售组织
1
家园
① 体户型优势
② 总体规划优势
③ 品牌优势
① 环境未成型未现房
② 段
① 建筑规划
② 品牌
③ 体户型
① 环境
② 社区化
③ 户型
④ 成型环境现房
① 形象已深入心（亲切温馨）
② 力传播概念社区
③ 反摊行动
① 般
② 售楼员队伍较
③ 推广混乱
④ 销售引导没做
2
万科花园
① 总体规划优势
① 品牌
② 水景
① 段
② 产品
① 品牌
② 产品
① 品牌
② 水景
① 较
② 推广般
③ 低价
③ 物业理
④ 水景
③ 销售队伍般
3
鸿城国际
① 体产品优势
② 品牌优势
① 现房
② 水景
① 品牌
② 产品
① 社区化
② 水景
① 未深刻印象
② 差
③ 推广较弱
4
富苑华城
① 品牌优势
② 产品优势
③ 交通优势
④ 社区化
① 段
② 产品
③ 品牌
① 环境
① 互动富苑花园反影响较
①推广较弱封盘
5
富苑花园
① 品牌
② 社区化
③ 价格
① 段
② 南湖
① 品牌
② 产品
① 南湖
② 段
① 南湖
① 错
6
威尼斯
花园
① 品牌
② 价格
① 南湖
② 成型
③ 段
① 品牌
② 销售
③ 价格
④ 产品
① 南湖
② 社区化
③ 段
① 南湖
① 般
7
星宇名家
① 品牌
② 产品
③ 社区化
① 段
① 品牌
② 销售
① 段
② 部分现房
① 实率高
② 外形包装尚
① 销售员素质般
8
富豪花园
① 规划
② 周边社区
员素质
③ 建筑类
① 现房
① 规划
② 品牌
① 社区化
② 周边配套
③ 段
① 社区
② 入住率高
①般
44八竞争楼盘较：
差异性表现
购买利益差异
传播概念差异
销售组织差异
1优势差异
① 品牌
② 产品
2劣势差异
① 段
1优势差异
① 品牌
② 产品
2劣势差异
① 段
1优势差异
① 品牌
② 产品
2劣势差异
③ 段
1优势差异
① 销售队伍
② 销售手段
③ 宣传推广
④ 社区化
② 景观
③ 期房
② 景观
③ 期房
④ 景观
⑤ 期房
2劣势差异
① 推广定位市场促动力较弱
总结：1体传播品牌产品
2说明性传播段景观期房
总结：项目欠缺更促动市场产品传播概念品牌太虚客户购买实际利益应落实产品：
1 客户购买实际利益点产品身
2 客户购买实际障碍：段景观期房
① 段景观期房中段影响段满足3800元方米
② 景观期房包含产品概念中
3 产品传播概念设计必须满足条件：
A 表现产品市场产品差异
B 引发目标市场项目价格功理解
C 解决销售障碍特市场段传统认识
45天安第城产品竞争楼盘较表（现）
序号
竞争楼盘
区域
环境
形象
周边配 套
建筑
建筑质 量
面积
层高
身配 套
物
交通
周边环 境
1
家园
++
+
+
+
+
++
○
+4
2
万科花园
++
+
+
+
+
+
+
1
3
鸿城车际
○
○
+
++
○
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+
+
○
+1
4
富苑华城
+
+
○
○
○
+
○
○
○
3
5
富苑花园
+
+
+
○
○
+
+
+
5
6
威 尼 斯
○
+
+
+
+
+
○
8
7
星宇名家
++
+
+
+
+
○
+
+
+
+2
8
富豪花园
+
+
+
+
○
+
○
○
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20
+8
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12
17
46天安第城产品竞争楼盘较表（建成）
序号
竞争楼盘
区域
环境
形象
周边配 套
建筑
建筑质 量
面积
层高
身配 套
物
交通
周边环 境
1
家园
++
+
++
+
+
+
++
+
+
+
2
万科花园
+++
++
+
+
+
+
++
○
○
+
3
鸿城国际
++
++
+
++
++
○
+
++
+
○
+
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富苑华城
+
++
○
+
+
○
+
++
+
○
5
富苑花园
+++
++
++
+
○
○
+
+++
+
6
威 尼 斯
○
++
+
+
○
+
++
+
○
7
星宇名家
+++
+++
○
+
+
++
○
+
+++
+
○
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富豪花园
+
+
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+
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○
+
+
○
○
○
20
+14
+15
1
+11
+9
+5
5
+9
+16
+6
0
3
+56
说明：1重素分类评分：
建筑素占8分周边环境9分形象10分环境11分区域12分质量7分7分面积6分层高5分
身配套5分物业理5分交通3分周边环境2分10分计：100分
2两表分析天安第城迅速提升品质次：
形象2分周边配套135环境088身配套05建筑04
47优劣势分析结
1 优势：
① 品牌
② 产品
2 劣势
① 期房
② 区域销售推广
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