房产企业营改增困境分析
Analysis on the dilemmas of the increase in camp in real estate enterprises
中文提
全国范围营改增政策推开千头万绪纷繁复杂八字形容点作次改革难点重点觉应该房产业
2013年交通运输行业现代服务行业2014年邮政服务行业铁路运输行业电信业相继纳入营改增中国财长楼继伟2015年二会坦言：动产营改增’难年肯定出时间年时间2016年5月1日营改增国全面展开试点范围逐步增加房产业建筑业等房产行业国营业税税率5改11增值税率税率变化房产行业中遇里困境？产生困境原什？什应策略？税制转换否成功事关国济稳运行国供侧结构改革政策重组成部分
关键词：困境营改增纳税效策略房产行业
目 录
第1章引言 1
第2章 房产行业营改增背景现象 1
21 建安成获取增值税发票困难 1
22 土成出金外法抵扣进项税房企税负提高 1
23营改增导致房企财务核算复杂化 2
第3章 房产企业营改增背景产生困境原 3
31 建安成长期唯利图 3
32 营改增尚初期制度存缺失漏洞 3
33 缺乏效税务风险控制机制 4
第4章 房产企业应营改增效策略 4
41 增强财务培训完善税务筹划提高发票理 4
42 效仿国家政府采购制度寻找实力合作者 5
结语 6
第1章引言
亚斯密英国古典政治济学家著作国民财富法性质原研究中提税收四原税收等原税收确定原税收便利原税收济原中税收等原居首位等纳税创造出公合理税收环境企业公竞争
中国税法相关规定营业税获取营业总额面国提供应税劳务出售动资产进行形资产转体机构征收税款关键发生营业额征税存公素营业税全额征税没考虑纳税实际盈利情况盈利企业公增值税获取增值金额面事销售进出口贸易制造维修提供应税服务体机构征取税款仅增值额进行征税企业成收益会纳入税额计算中商品否盈利税款构成部分增值税定程度纳税税负承担力成正更体现出税收公原
房产行业产业链条游先关利益产业次营改增中阻力程序复杂行业改革房产企业应样结合身行业特点走出困境文做初探
第2章 房产行业营改增背景现象
21 建安成获取增值税发票困难
建筑行业术语房产领域关键游关联行业遭受营改增政策变革影响肯定会波房产行业导致房产企业取建安成增值税发票会非常困难取发票根足加重房企税收负担
目前建筑材料商家老板杂货店体户构成具备般纳税资格认定法提供发票者发票增值税专发票便全额进项增值税发票注意建筑行业增值税率样11说没实现减负行业税务负担加必然会转嫁房产商果房企拥建筑企业受击然会更方面建筑劳务工源劳工工厂散户农民工劳工公司作微利企业身没进项税抵扣基法缴纳11额度增值税款项民工事劳务活动时出现劳务费便法获取增值税票会影响房企进项税抵扣问题
22 土成出金外法抵扣进项税房企税负提高
房产企业计税成包括土征费拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公配套设施费开发间接费六项中土成般占计税总成4成营改增土成否抵扣样抵扣成决定房产企税负高低关键
房产企业取土方式实土转土出股权收购合作建房诸类等等等全部属土权转移性质发生类增值税应税行类似种取土方式计算房产企业增值税程中运抵扣方法步实现土成进项税额抵扣
房企属普通纳税类出售筹建产房屋程中采普通计税模式计算应缴税务获取整体价款价外资金掉期房屋出售相关土资金余费纳入销售额范畴支付土价款具体国家单位说土资源理单位国家委托代理征收土资金机构直接缴纳土资金然房产开发营业务企业税处理办法中国税部门发[2009]31号第二十七条第款明确规定开发产品土计税成支出容：土征费拆迁补偿费里指取土开发权者开发权等发生项费包括土买价土出金市政配套费耕占税契税土闲置费费土发生变更途超出面积补交价发生相关税费拆迁补偿支出回迁房建造支出安置动迁支出农作物补偿费危房补偿费等等换句话说国税局发财税[2016]36号文件规定房产企业2016年5月1日扣成土出金土出金扣必须财税部门开具行政事业收扣导致市政配套费排污费拆迁补偿费异防建设费等系列费抵扣进项税土成土买价土出金允许抵扣增值税进项税额土成构成成律进行增值税进项税额抵扣综房产开发企业实际存成费法完成增值税抵扣程度加房产企业实际税负
23营改增导致房企财务核算复杂化
营改增前房产企业定税率缴纳营业税财务计税简单明营改增增值税加入需采取进项销项税金抵扣问题导致财务核算科目复杂程度财务工作者说考验房企说营流程需新设计慢慢达精细化理程度财务报表资产负债表利润表现金流量表改影响情况会改前更复杂化营改增房产企业应该注意问题米诺古牌样发生系列连锁反应应时代发展应税务改革带影响决定着日企业发展
第3章 房产企业营改增背景产生困境原
31 建安成长期唯利图
建安成取增值税发票困难部分原房企选择游相关行业合作伙伴时候注重企业规模问题价低者优先价低者具备般纳税资格企业体户者农民房企部分成税票法取者说取非常困难营改增前开出数营业税发票掺假情况营改增第增值税发票弄虚作假附带刑事责国家强立法作支持第二企业作坊肯定会慢慢退出历史舞台存问题取增值税发票导致增值税法进行进项销项间抵扣增加企业税负房企果通招投标模式筛选出合适施工企业原材料生产厂家房产开发单位收益房屋建设质量工程进度控程度会产生相影响更确定性通招标方式应该偏追逐低报价更应该关注找专业合适造价评估工程师规范评估保证施工公司获取满意收益确保工程质量前提利投标方式获取较合适报价外利招标询问价格时获取力材料设备等价格强化成资金控
32 营改增尚初期制度存缺失漏洞
抵扣进项税额等（全部价款加价外费减土成）百分16说明房企增值税税负率便会低营业税模式应款项5具体情况房企购置物品服务动形资产等关拥扣税证符合法规求进项税额均够抵扣房企便拥非常明显减税收益利面原
然房企显著特性便业务环节繁杂成计算需考虑诸方面中包含进项税额度较进项税抵扣理便会发展控税负关键处企业部消化问题认营改增初始时期房产老工程便通渡性优惠条约环节政策改变造成影响说采新政策处理老工程时5税率简易计税方式维持原样便够效环节政策变革老工程造成波动税务危机
样减税营改增变革目标规范优化中国税收体制变革终极目标仅仅关注通营改增改善国济架构会较片面目光长远基体制减少层面出发国营改增体制正逐步改善众问题暴漏出没深层次处理
首先国财税体制较突出问题事权财权等问题较明显区预算收入低项业务五花八门清晰纳总结事权财权问题便财税变革重中重
次较妥善配置营改增税收迫切需关注问题营业税区政府财政收入重部分属方税务获税款均纳入方财政增值税中央占头例70方头占30着营改增方税税款减少便会出现弥补该项财政缺口需思考
参考90年代分税制变革验分析现问题发现法充分提高方政府动性营改增会存较阻力部分提出方政府增加全新税款项目产资源税房产企业推深渊认极合理综叙述认房产行业税制改革中已面逆境增加税源会然更雪加霜
基更加宏观层次思考营改增带改变实际国财政收入会保持新常态样更策划税收根基通征税渠道便迫切需关注问题国家事权财权等税收难维持部分事项许放弃社会资引导基础服务行业效解决办法
33 缺乏效税务风险控制机制
缺乏套效税务风险控制机制房产企业目前面重问题出现缴少缴税情况法采取合理行效措施应诸类似税务风险产生良结果出房长企业税务风险控制建设方面存足处加相关员职责定位含糊清员分工细化具体素会房企税务风险控制建立完善产生利影响效果全面营改增导致房产企业会利素存营理程中遭受许必击增加企业营成房企言面新税制环境里样建立套行效税务风控体制十分必
第4章 房产企业应营改增效策略
41 增强财务培训完善税务筹划提高发票理
房产企业积极组织单位会计学营改增关制度需全力完成制度宣传培训基宏观财务理角度时鉴会计核算思更理解营改增具体涵宏观财务理角度出发需关注税率计税基数变化增值税专发票应审批认证模式效缴应纳税务需强化合法律控档案资料类票存储业务效应会计核算方式营业税相较增值税计算程复杂相关员较高求需应纳税款属应纳增值税独立设置进项税额减免税款转出未交增值税已纳税款营改增抵消销项税款五方菜单增加销项税款进项税款转出转出缴纳增值税三贷方菜单构建整体增值税核算系统目收入成费应税项分开处理进销项增值税应缴税款展开全面精确计算
完成财会工作员基础业务培训财会采销工作员需制定完善税务工作计划构建合理科学财税控体制采购环节需挑选具备普通纳税权限供方企业获取满足求增值税进项发票抵消进项税款降低成销售环节需关注条约针类收入进项效配置划分相关增值税税率报缴纳税金构建标准成资金体制强化进销项税款关联性实现公司税务风险全面控公司收益稳步升
增值税专票普通票差异前者仅仅体现济事项出现时发票标注税相抵扣属完税营改增变革开始进项税便够抵销销项税款销项税整体额度维持原样前提够抵销进项税金额越需缴税款便越少需关注进项税相关票理业务针增值税专票需设置专业士处理发票领购出具需合法流程进项针获取专票相关法律允许范围进项抵扣操作便进项税抵销业务提供保障
42 效仿国家政府采购制度寻找实力合作者
方面认房产企业效仿国家政府采购制度加强采购理制度建立预算决算制度公公开诚信寻找合作者选符合标准实力供应商施工单位劳务输出公司等强强联合结果购买负责身税收优化起定作国家税收改革接轨应发展求
结语
营改增试点出现通年调研表明营改增制度施行会中国税制构造优化着较明显推动作现阶段言档税率组合易造成高征低扣相反问题房企进行进项税抵销具备充足额度进行抵销操作造成身税款总额逐渐增加新制度推行初始避免出现负面影响挑战时附含着发展机遇房企需做抓住次改革机遇较短时间完成公司调整业务公司获稳控发展新政策逐步开始国房长领域关税制进行变革公司需强化控理事项效降低风险实现长期进步国持续发展做出努力
参考文献
[1] 陈华 营改增时扩房产行业中国房产报20120820A05
[2] 戴国华 建筑业营业税改征增值税企业影响思考[J] 财务会计201203：4144
[3] 邓奕羿 营业税改征增值税相关问题文献综述：1994—2011[J] 中南财政法学研究生学报201203：145150
[4] 黄翠玲 浅议营改增企业税收影响[J] 现代商业201221：206207
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房产企业营改增困境分析
Analysis on the dilemmas of the increase in camp in real estate enterprises
中文提
全国范围营改增政策推开千头万绪纷繁复杂八字形容点作次改革难点重点觉应该房产业
2013年交通运输行业现代服务行业2014年邮政服务行业铁路运输行业电信业相继纳入营改增中国财长楼继伟2015年二会坦言：动产营改增’难年肯定出时间年时间2016年5月1日营改增国全面展开试点范围逐步增加房产业建筑业等房产行业国营业税税率5改11增值税率税率变化房产行业中遇里困境？产生困境原什？什应策略？税制转换否成功事关国济稳运行国供侧结构改革政策重组成部分
关键词：困境营改增纳税效策略房产行业
目 录
第1章引言 1
第2章 房产行业营改增背景现象 1
21 建安成获取增值税发票困难 1
22 土成出金外法抵扣进项税房企税负提高 1
23营改增导致房企财务核算复杂化 2
第3章 房产企业营改增背景产生困境原 3
31 建安成长期唯利图 3
32 营改增尚初期制度存缺失漏洞 3
33 缺乏效税务风险控制机制 4
第4章 房产企业应营改增效策略 4
41 增强财务培训完善税务筹划提高发票理 4
42 效仿国家政府采购制度寻找实力合作者 5
结语 6
第1章引言
亚斯密英国古典政治济学家著作国民财富法性质原研究中提税收四原税收等原税收确定原税收便利原税收济原中税收等原居首位等纳税创造出公合理税收环境企业公竞争
中国税法相关规定营业税获取营业总额面国提供应税劳务出售动资产进行形资产转体机构征收税款关键发生营业额征税存公素营业税全额征税没考虑纳税实际盈利情况盈利企业公增值税获取增值金额面事销售进出口贸易制造维修提供应税服务体机构征取税款仅增值额进行征税企业成收益会纳入税额计算中商品否盈利税款构成部分增值税定程度纳税税负承担力成正更体现出税收公原
房产行业产业链条游先关利益产业次营改增中阻力程序复杂行业改革房产企业应样结合身行业特点走出困境文做初探
第2章 房产行业营改增背景现象
21 建安成获取增值税发票困难
建筑行业术语房产领域关键游关联行业遭受营改增政策变革影响肯定会波房产行业导致房产企业取建安成增值税发票会非常困难取发票根足加重房企税收负担
目前建筑材料商家老板杂货店体户构成具备般纳税资格认定法提供发票者发票增值税专发票便全额进项增值税发票注意建筑行业增值税率样11说没实现减负行业税务负担加必然会转嫁房产商果房企拥建筑企业受击然会更方面建筑劳务工源劳工工厂散户农民工劳工公司作微利企业身没进项税抵扣基法缴纳11额度增值税款项民工事劳务活动时出现劳务费便法获取增值税票会影响房企进项税抵扣问题
22 土成出金外法抵扣进项税房企税负提高
房产企业计税成包括土征费拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公配套设施费开发间接费六项中土成般占计税总成4成营改增土成否抵扣样抵扣成决定房产企税负高低关键
房产企业取土方式实土转土出股权收购合作建房诸类等等等全部属土权转移性质发生类增值税应税行类似种取土方式计算房产企业增值税程中运抵扣方法步实现土成进项税额抵扣
房企属普通纳税类出售筹建产房屋程中采普通计税模式计算应缴税务获取整体价款价外资金掉期房屋出售相关土资金余费纳入销售额范畴支付土价款具体国家单位说土资源理单位国家委托代理征收土资金机构直接缴纳土资金然房产开发营业务企业税处理办法中国税部门发[2009]31号第二十七条第款明确规定开发产品土计税成支出容：土征费拆迁补偿费里指取土开发权者开发权等发生项费包括土买价土出金市政配套费耕占税契税土闲置费费土发生变更途超出面积补交价发生相关税费拆迁补偿支出回迁房建造支出安置动迁支出农作物补偿费危房补偿费等等换句话说国税局发财税[2016]36号文件规定房产企业2016年5月1日扣成土出金土出金扣必须财税部门开具行政事业收扣导致市政配套费排污费拆迁补偿费异防建设费等系列费抵扣进项税土成土买价土出金允许抵扣增值税进项税额土成构成成律进行增值税进项税额抵扣综房产开发企业实际存成费法完成增值税抵扣程度加房产企业实际税负
23营改增导致房企财务核算复杂化
营改增前房产企业定税率缴纳营业税财务计税简单明营改增增值税加入需采取进项销项税金抵扣问题导致财务核算科目复杂程度财务工作者说考验房企说营流程需新设计慢慢达精细化理程度财务报表资产负债表利润表现金流量表改影响情况会改前更复杂化营改增房产企业应该注意问题米诺古牌样发生系列连锁反应应时代发展应税务改革带影响决定着日企业发展
第3章 房产企业营改增背景产生困境原
31 建安成长期唯利图
建安成取增值税发票困难部分原房企选择游相关行业合作伙伴时候注重企业规模问题价低者优先价低者具备般纳税资格企业体户者农民房企部分成税票法取者说取非常困难营改增前开出数营业税发票掺假情况营改增第增值税发票弄虚作假附带刑事责国家强立法作支持第二企业作坊肯定会慢慢退出历史舞台存问题取增值税发票导致增值税法进行进项销项间抵扣增加企业税负房企果通招投标模式筛选出合适施工企业原材料生产厂家房产开发单位收益房屋建设质量工程进度控程度会产生相影响更确定性通招标方式应该偏追逐低报价更应该关注找专业合适造价评估工程师规范评估保证施工公司获取满意收益确保工程质量前提利投标方式获取较合适报价外利招标询问价格时获取力材料设备等价格强化成资金控
32 营改增尚初期制度存缺失漏洞
抵扣进项税额等（全部价款加价外费减土成）百分16说明房企增值税税负率便会低营业税模式应款项5具体情况房企购置物品服务动形资产等关拥扣税证符合法规求进项税额均够抵扣房企便拥非常明显减税收益利面原
然房企显著特性便业务环节繁杂成计算需考虑诸方面中包含进项税额度较进项税抵扣理便会发展控税负关键处企业部消化问题认营改增初始时期房产老工程便通渡性优惠条约环节政策改变造成影响说采新政策处理老工程时5税率简易计税方式维持原样便够效环节政策变革老工程造成波动税务危机
样减税营改增变革目标规范优化中国税收体制变革终极目标仅仅关注通营改增改善国济架构会较片面目光长远基体制减少层面出发国营改增体制正逐步改善众问题暴漏出没深层次处理
首先国财税体制较突出问题事权财权等问题较明显区预算收入低项业务五花八门清晰纳总结事权财权问题便财税变革重中重
次较妥善配置营改增税收迫切需关注问题营业税区政府财政收入重部分属方税务获税款均纳入方财政增值税中央占头例70方头占30着营改增方税税款减少便会出现弥补该项财政缺口需思考
参考90年代分税制变革验分析现问题发现法充分提高方政府动性营改增会存较阻力部分提出方政府增加全新税款项目产资源税房产企业推深渊认极合理综叙述认房产行业税制改革中已面逆境增加税源会然更雪加霜
基更加宏观层次思考营改增带改变实际国财政收入会保持新常态样更策划税收根基通征税渠道便迫切需关注问题国家事权财权等税收难维持部分事项许放弃社会资引导基础服务行业效解决办法
33 缺乏效税务风险控制机制
缺乏套效税务风险控制机制房产企业目前面重问题出现缴少缴税情况法采取合理行效措施应诸类似税务风险产生良结果出房长企业税务风险控制建设方面存足处加相关员职责定位含糊清员分工细化具体素会房企税务风险控制建立完善产生利影响效果全面营改增导致房产企业会利素存营理程中遭受许必击增加企业营成房企言面新税制环境里样建立套行效税务风控体制十分必
第4章 房产企业应营改增效策略
41 增强财务培训完善税务筹划提高发票理
房产企业积极组织单位会计学营改增关制度需全力完成制度宣传培训基宏观财务理角度时鉴会计核算思更理解营改增具体涵宏观财务理角度出发需关注税率计税基数变化增值税专发票应审批认证模式效缴应纳税务需强化合法律控档案资料类票存储业务效应会计核算方式营业税相较增值税计算程复杂相关员较高求需应纳税款属应纳增值税独立设置进项税额减免税款转出未交增值税已纳税款营改增抵消销项税款五方菜单增加销项税款进项税款转出转出缴纳增值税三贷方菜单构建整体增值税核算系统目收入成费应税项分开处理进销项增值税应缴税款展开全面精确计算
完成财会工作员基础业务培训财会采销工作员需制定完善税务工作计划构建合理科学财税控体制采购环节需挑选具备普通纳税权限供方企业获取满足求增值税进项发票抵消进项税款降低成销售环节需关注条约针类收入进项效配置划分相关增值税税率报缴纳税金构建标准成资金体制强化进销项税款关联性实现公司税务风险全面控公司收益稳步升
增值税专票普通票差异前者仅仅体现济事项出现时发票标注税相抵扣属完税营改增变革开始进项税便够抵销销项税款销项税整体额度维持原样前提够抵销进项税金额越需缴税款便越少需关注进项税相关票理业务针增值税专票需设置专业士处理发票领购出具需合法流程进项针获取专票相关法律允许范围进项抵扣操作便进项税抵销业务提供保障
42 效仿国家政府采购制度寻找实力合作者
方面认房产企业效仿国家政府采购制度加强采购理制度建立预算决算制度公公开诚信寻找合作者选符合标准实力供应商施工单位劳务输出公司等强强联合结果购买负责身税收优化起定作国家税收改革接轨应发展求
结语
营改增试点出现通年调研表明营改增制度施行会中国税制构造优化着较明显推动作现阶段言档税率组合易造成高征低扣相反问题房企进行进项税抵销具备充足额度进行抵销操作造成身税款总额逐渐增加新制度推行初始避免出现负面影响挑战时附含着发展机遇房企需做抓住次改革机遇较短时间完成公司调整业务公司获稳控发展新政策逐步开始国房长领域关税制进行变革公司需强化控理事项效降低风险实现长期进步国持续发展做出努力
参考文献
[1] 陈华 营改增时扩房产行业中国房产报20120820A05
[2] 戴国华 建筑业营业税改征增值税企业影响思考[J] 财务会计201203：4144
[3] 邓奕羿 营业税改征增值税相关问题文献综述：1994—2011[J] 中南财政法学研究生学报201203：145150
[4] 黄翠玲 浅议营改增企业税收影响[J] 现代商业201221：206207
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