中粮祥云国际社区 | Page 1
中粮·祥云镇商业项目题汇报（初稿）
20131215
中粮祥云国际社区 | Page 2
项目区位
区域商业市场
客户描摹
商业定位
业态划分
品牌落位
二
目 录
三
四
五
六
中粮祥云国际社区 | Page 3
PART 1
项
目
区
位
祥云镇
n 11 缘战略
n 12 区域概况
n 13 区位结
中粮祥云国际社区 | Page 4
Part 11 缘战略
北京文化艺术聚集
中央墅区
国门商务区
空商务区
居
住
区
祥云镇
未科技城
山子文化保税中心
祥云镇占中央
墅区中心
分三区域层级影响首
北部数商圈重
居住区
项目战略位置十分重
未成享誉中央
墅区带甚享誉
全北京知名休闲消费
目
国展
商业区
义新城区
孙河墅区
级辐射区
二级辐射区
三级辐射区
亚北墅区
京居住区
亚北墅区
北七家居住区
中粮祥云国际社区 | Page 5
Part 12 区域概况
1空国门商业带
包括：
• 首机场
• 国门商务区
• 空商务区
• 国展商业区
• 孙河墅区
围绕首机场重
交通物流枢纽
建立起众第二
第三产业基
项目发展提供长
期济动力
中央墅区
国门商务区
空商务区
祥云镇
孙河墅区
中粮祥云国际社区 | Page 6
Part 12 区域概况
2新国展中心
项目处新国展中
心旁新国展出现
项目带众商
业便利：
• 众年度型国际展览
• 国际会展济服务链
• 参展消费流
长远新国展
带必形成全新
国展商务区
商家云集品牌必争
项目提供聚集性商
业气氛
中央墅区
空商务区
国展商业区
祥云镇
中粮祥云国际社区 | Page 7
Part 12 区域概况
3高端墅区
1孙河墅区
关键词快
义天竺建设速度快
区域中粮龙湖泰禾
首开两年连续进驻
2 亚北墅区
关键词
亚运村京直
汤山全北京区域广
覆盖面积墅区
中央墅区
空商务区
孙河墅区
亚北墅区
祥云镇
中粮祥云国际社区 | Page 8
沙峪区域：优山美龙湾裕京花
园莱蒙湖名园欧陆苑嘉浩墅
龙湖澳景园围合成ISB代表
家国际学校荣祥广场欧陆广场龙湾
商业配套商业配套完善
天竺区域：丽字头丽京丽斯
丽高丽嘉丽宫美林香槟镇誉天
棕榈滩组成温榆广场商业
配套英国学校等国际学校教
育资源机场高速优势
广营区域：包括观唐长岛澜桥湖
卓锦万代等优势五环
交通极便利时京西学校等国际学
校资源相应配套设施尤针
外国配套没前两区域完善
3 中央墅区
• 关键词
• 中央墅区分形成三独立成熟区
域拥新老墅7000套
• 30－40代表性项目占北京墅
市场供应总量五分
Part 12 区域概况
中粮祥云国际社区 | Page 9
Part 12 区域概况
4 城市居民聚集区
1 亚北居住区
常住口约250万
典型社区安慧里欧陆花园
凯旋城新新镇等
生活状态亚北居住区总体生活
较舒适商业生活配套社区
商业
2 京居住区
常住口约150万（中日
韩籍士占例）
典型社区西洋新城花家
南湖区东湖湾等
生活状态前京称睡城
居民生活较单调年众
型商业中心写字楼建设
开始居住区注入活力
3 北七家居住区
常住口约60万
典型社区威尼斯花园王府
花园蓬莱苑等
生活状态新睡城总体商
业环境刚刚起步消费社区街
底商
中央墅区
空商务区
祥云镇
北七家居住区
京居住区
亚北居住区
中粮祥云国际社区 | Page 10
• 项目战略位置十分重仅仅针中央墅区中外家庭更北京北
部量居民全新消费目
• 区域富豪国际士聚居区呈现明显高端化特征
• 着中央墅区成形呈现明显国际化特征
区位结
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PART 2
区
域
商
业
市
场
祥云镇
n 21 区域商业分布现状
n 22 第辐射区商业案
例分析
n 23 第二三辐射区商
业吸引力分析
n 24 区域分析总结
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Ø 周边单体品牌商业零散分布
Ø 综合型广场体量商户品
类全
Ø 机场附商业仅仅服务机
场客流目标群单
Ø 托空港济义城区
中心型连锁商场品牌已
基完成布局
Ø 基满足居民基础消
费需求
项目周边商业分布
Part 21 区域商业分布现状
中粮祥云国际社区 | Page 13
1 欧陆广场：时尚购物中心建筑面积：46700㎡ 定位：商务生活
楼层 业态 租户
L5 服装定制童Spa Jessie Tailor Kookids 思妍丽
L4 餐饮生活家居 俏江南IQ AirVilla Lifestyles木兰居Aussino
L3 餐饮生活家居 闻香厨非空间蓝蛙尚画廊东廊艺术岛咖啡
L2 餐饮生活家居 山河汇普罗旺斯泰姬楼Papa JohnsGi
L1 快餐零食服务类鞋包
吉野家麦劳茗莱尊宝Fruits & PassionCold Stone
Comptoirs de France美客美家美联物业中国银行信仲
誉翠凰阁CrumplerCrocsEastern Living Embroidery
B1 服务类童超市
Market Place芬芳茗香中原产德南Dominique’s易
乐友福奈特固瑞花斋坊柯达全家机生活馆
Part 22 第辐射区商业案例分析
中粮祥云国际社区 | Page 14
2 荣祥广场：开放式商业街区建筑面积：8000㎡
定位：商务生活
Jenny LouSubwayStarbucks旅行社柯达产中介
诊洗衣宠物服务意利餐厅Domino’s 饰品冰
淇淋Top Cellar 墨西哥餐厅等
3 荣广场：底商式商业街建筑面积：13000㎡
定位：生活休闲
荣科门诊啤酒城药房麦劳Drive Thru 越南餐
厅伊斯坦布尔餐厅日料理ice cream cafe
Papa Johns Jenny Lou等
4 乐客湾：水岸式商业型配套广场建筑面积：8000
㎡ 定位：商务生活
阿拉伯餐厅幼园荷悦轩酒吧Spa超市DVD洗衣房
产中介画廊等
Part 22 第辐射区商业案例分析
中粮祥云国际社区 | Page 15
5 赛特奥莱：纯正美式奥莱商业街道建筑面积：150000㎡
定位：目购物
作北京第家纯欧美式outlet商铺间紧密相联形成集购物文化娱
乐休闲超型超完备商业空间精品店差异品牌氛围中令消费者畅
享超低惊喜折扣真正体验品牌价钱价享受高品质奢华生活十分满
足感
Part 22 第辐射区商业案例分析
中粮祥云国际社区 | Page 16
n 北京商业产市场正传统购物
中心模式Lifestyle 模式发展
n 新型商业开始城市外围辐射
n 祥云镇出现仅仅满足中央
墅区群商业辐射影响力巨
时吸引亚奥京燕莎
等四区域中高端消费者
Part 23 第二三辐射区商业吸引力分析
商圈
华润·五彩城
亚奥商圈
燕莎商圈
蓝色港湾
京酒仙桥商圈
颐堤港
祥云镇
中粮祥云国际社区 | Page 17
Part 24 区域分析总结
区域特征
中粮祥云国际社区 | Page 18
Ø 项目体量形成规模效应
Ø 块规整周边环境较城市基础设施基位
Ø 周边道路条件较
Ø 位中央墅区口消费水较高
Ø 国际学校聚集童消费高端家庭消费需求较强
Ø 中粮实力雄厚拥较开发验政府市场资
源丰富
Ø 居住口导入加速区域消费力逐步提升
Ø 区域产业规划较成熟已逐渐形成特色鲜明产
业基商务氛围加强
Ø 区域生活配套业态存发展空间
Ø 钱闲阶层正释放精神需求
Ø 798等文艺区域艺术家创作环境改善型需求
Ø 住宅市场压商业产成未投资战场
Ø 北京文化消费未年出现井喷
Ø 宏观济发展预见性导致商户扩张速
度降低新店开发持谨慎态度
Ø 项目周边已欧陆广场荣祥广场等商业项目
现物业年营状况存确定性
Ø 未京密路线型商业供应较易项目客
群截流
Ø 空港商务区新国展身酒店规划拥理
优势会面较激烈市场竞争
Ø 位城市郊区口基数开发面积公建
言挑战
Ø 区域商业氛围足没商业聚集性难吸引区域
外部消费口
Ø 区域整体租金水较低项目街区型商业面
积较整体建设成较高
Ø 零售商家区域认度较低招商难度
Ø 奥特莱斯区域竞争白热化
Part 24 区域分析总结
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• 沙峪区域商业整体较落 缺失型生活中心
• 首需距离空港 高端涉外生活街区
• 推进首城镇化建设 需国际化生活样板工程
市场空白点
Part 24 区域分析总结
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1 海K11：全球首品牌率先艺术·文·
然三核心元素融合商业
建筑面积：40000㎡ 定位：艺术休闲生活
Part 3 题性商业概况
2 杭州西溪万象城：全国首家生态型购物中心
部设春夏秋冬四型题建
筑面积：210000㎡ 定位：商务休闲生活
3 成悦城：造公园式题购物中心
建筑面积：400000㎡ 定位：生活休闲
4 烟台悦城：首海湾题购物中心建
筑面积：220000㎡ 定位：生活休闲
娱乐
中粮祥云国际社区 | Page 21
PART2 商业客群分析
中粮祥云国际社区 | Page 22
商业客群分析
• 考虑中央墅区财富特性针性高净值家庭（投资资产600万元
）进行调研
• 调研区域包括中央墅区亚北墅区京区域等次级辐射区域
• 客户访谈效问卷178组
群特征
规模 北京城市中高产群体规模增长迅速北京17万千万富豪1万亿万富豪全
国排名第
年龄 集中分布3555岁正值生黄金年龄段更长时间享受消费
教育程度 数拥良教育背景高学历海外求学历
职业 良职业发展程型企业高层理群占21
收入 家庭年收入200万
家庭构成 处老中间带更加注重子女教育家庭生活质量
际交 圈子意识较强相固定朋友社交圈
通调研权威机构研究发现：
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商业客群分析
• 信低调重享受追求时尚拥国际视野见识思想生活品味快
步更热衷精神享乐
• 新奇具涵舒适生活方式表现出极爱
• 享受型时尚奢侈消费重视休闲娱乐消费总体特征高品质
独特体验感消费时关注特性
消费特征
消费总
体特征
享受型时尚奢侈消费重视休闲娱乐消费总体特征重心
工作转生活更加注重生活质量
消费诉求 高品质独特体验感消费时关注特性
消费态度 享受天生活担心未消费奢侈品奢侈生活方式
奢侈服务体验方式奖励辛勤工作获成功
品牌
消费观
附品牌消费获身份位提升品牌品质保证引领时尚潮流
较般消费者更信外国品牌
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祥云商业期盼度较高期盼点集中：
A类：生活配套类：超市童教育培训餐饮娱乐休闲健身等服务配套
B类：艺术文化类：收藏画廊私展厅书店等文化交流台
C类：相关服务类：汽车展厅商务政务聚会娱乐等
消费特征
消
费
偏
愿意户外活动投入更时间喜爱体育活动光顾
健身中心热爱护肤美容SPA等热衷外出餐
释放精神层面需求文化艺术书籍字画收藏艺
术品等方面需求相强烈
童题家庭题等方面业态兴趣较
日常购物消费消费惯
消费场环境服务空间感受求希
休闲购物时圈层社交需求满足
绝数消费会选择驾车重视购物交通便利
性
商业客群分析
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客户访谈启示
项目期盼度高
家庭日常购物餐饮娱乐休闲健身高端配套童培训
消费者希业态
户外健康题私会提
消费者郊区生活化调性定期盼
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消费者诉求
§ Vision 愿景
开创性前未
高雅时尚精致典
中国顶级国际生活区
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中国
顶尖阶层行业领袖社会菁英文化名流中产家庭
量身造
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思维理念
环球视野中西智慧鉴古知前瞻未
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生活方式
低调优雅传统敛品味尊贵时尚精致
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中粮祥云国际社区 | Page 31
托区域口发展阶段性客户研究
时间
中央墅区亚
北墅区口达1
5万 沙峪未空
港商务区未
科技城26万 京区域东四环
五环城区口
导入
2018
2016
2015
京区域
中央墅区 国门商务区
空港工业区
亚
北
墅
区
项目
北京文化艺术聚集
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PART3 商业题定位
中粮祥云国际社区 | Page 33
定位深化
商业立足区域面城市中高端客群满足区域高端生活配套
升级需求时针性精神层面享乐需求文化需求
社交需求进行延伸造具浓厚国际生活氛围吸引区域外区域
消费者享乐型题商业
中粮祥云国际社区 | Page 34
悦城
品位
时尚
潮流
年轻
祥云镇
情感圈
漫生活
高品位
国际化
支撑
补充
快节奏 国际新生活样
祥云镇发展空间
全球全球文
化融合碰撞
浪漫情调
性然
慢节奏
追求时尚
精致高格调
亲情友情爱情传
递表达感情分
享空间
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祥云镇代
表10种生
活方式
健康
欢享
放松
雅致
然
时尚
文艺
学
社交
家庭
国际新生活样商业关键词提炼—— 10生活方式演义
奢侈logo堆砌享受回身心漫生活舒缓惬意浪漫张弛度
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祥云镇生活方式
• 高端社交台
• 建立高端客群相互结识倾听交流互动场满足
聚会交友延伸圈层获取信息促进生意需求
社交
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祥云镇生活方式
• 远离城市喧嚣造机生活休闲养生新目
• 动养身：项目提供室健身环境顾客量身定制
室外活劢路线顾客户外迚行氧运劢呼吸新鲜空气
• 静养心：项目开辟冥想花园陶冶身心幵结吅禅宗冥想修行斱式
心灵放松
健康
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• 关注童妇成长中央墅区唯集童家
庭妇成长题商业街区 家庭
祥云镇生活方式
中粮祥云国际社区 | Page 39
祥云镇生活方式
• 家店铺种身份价值认
• 创意品零售手工制作工坊设计师概念集合Vintage古
典特色精品…… 引领潮流非
时尚
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祥云镇生活方式
• 穿梭阅读海洋投身兴趣爱享受物质精神
衡生活方式
• 精品书店特色培训
学
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祥云镇生活方式
• 知道您兴趣里您私收藏家
• 客户提供量身定做生活服务专属服装订制首饰家
居家饰订制化站式贴身雅致体验 雅致
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• 商业设围墙艺术馆
• 某街角创意空间堂广场周边甚购物广场中央
处见艺术家优秀展品凸显艺术氛围
• 实现艺术运营完美结合
文艺
祥云镇生活方式
中粮祥云国际社区 | Page 43
祥云镇生活方式
• 祥云镇世界接轨美洲巴西狂欢节欧洲威尼斯狂欢节鼎足
立成全球文化新标化妆舞会彩车游行假面盛宴灯光炫
彩渲染工具制造热闹欢快温馨商业气息
欢享
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祥云镇生活方式
• 空休息站专车接驳服务配合商务士锐意进取张弛
度生活节奏 放松
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网站设计二
性化尺度合理业态分布
充满文关怀情愫
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中粮祥云镇——中国首欧式风情生活镇
什？
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• 通道路铺装景观绿化街面布置街景品等方式造欧式软环境增
加欧式元素重现欧洲镇悠然生活
• 钟塔流聚集标性建筑精神堡垒表达
• 欧式元素步景创意艺术细致点缀样生活
欧式风情街区
祥云镇欧式生活风情展现
眼见欧式浪漫显风情
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祥云镇欧式生活风情展现
外摆门店设计
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特色店招设计
祥云镇欧式生活风情展现
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街面景点缀街头艺术家互动
祥云镇欧式生活风情展现
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• 清晨傍晚祥云镇体验真正国际化生活方式欧式漫生活怡然 元生活形态
心格调生活怡然
祥云镇生活风情展现
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运动中唤醒天量读书品杯咖啡……
祥云镇样生活形态
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品味特色Brunch惬意环境工作更效率
祥云镇样生活形态
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呼朋引伴欢享舌尖美食
祥云镇样生活形态
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陪伴子女顾宠物充电朋友挑选礼物家增添风情 ……
祥云镇样生活形态
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夜晚邀三五友酌逛欧式夜市场值回味电影……
祥云镇样生活形态
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祥云镇精挑细选品牌留追求时尚精致格调生活做美食
开发者潮流引领者
祥云镇样生活形态
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• 里体验化妆舞会彩车游行节日盛宴欢愉真正欧式街
区文化带您身边
欧式街区文化
国际元素融合碰撞
祥云镇欧式生活风情展现
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谢 谢
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中粮·祥云镇商业项目题汇报（初稿）
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项目区位
区域商业市场
客户描摹
商业定位
业态划分
品牌落位
二
目 录
三
四
五
六
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项
目
区
位
祥云镇
n 11 缘战略
n 12 区域概况
n 13 区位结
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Part 11 缘战略
北京文化艺术聚集
中央墅区
国门商务区
空商务区
居
住
区
祥云镇
未科技城
山子文化保税中心
祥云镇占中央
墅区中心
分三区域层级影响首
北部数商圈重
居住区
项目战略位置十分重
未成享誉中央
墅区带甚享誉
全北京知名休闲消费
目
国展
商业区
义新城区
孙河墅区
级辐射区
二级辐射区
三级辐射区
亚北墅区
京居住区
亚北墅区
北七家居住区
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Part 12 区域概况
1空国门商业带
包括：
• 首机场
• 国门商务区
• 空商务区
• 国展商业区
• 孙河墅区
围绕首机场重
交通物流枢纽
建立起众第二
第三产业基
项目发展提供长
期济动力
中央墅区
国门商务区
空商务区
祥云镇
孙河墅区
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Part 12 区域概况
2新国展中心
项目处新国展中
心旁新国展出现
项目带众商
业便利：
• 众年度型国际展览
• 国际会展济服务链
• 参展消费流
长远新国展
带必形成全新
国展商务区
商家云集品牌必争
项目提供聚集性商
业气氛
中央墅区
空商务区
国展商业区
祥云镇
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Part 12 区域概况
3高端墅区
1孙河墅区
关键词快
义天竺建设速度快
区域中粮龙湖泰禾
首开两年连续进驻
2 亚北墅区
关键词
亚运村京直
汤山全北京区域广
覆盖面积墅区
中央墅区
空商务区
孙河墅区
亚北墅区
祥云镇
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沙峪区域：优山美龙湾裕京花
园莱蒙湖名园欧陆苑嘉浩墅
龙湖澳景园围合成ISB代表
家国际学校荣祥广场欧陆广场龙湾
商业配套商业配套完善
天竺区域：丽字头丽京丽斯
丽高丽嘉丽宫美林香槟镇誉天
棕榈滩组成温榆广场商业
配套英国学校等国际学校教
育资源机场高速优势
广营区域：包括观唐长岛澜桥湖
卓锦万代等优势五环
交通极便利时京西学校等国际学
校资源相应配套设施尤针
外国配套没前两区域完善
3 中央墅区
• 关键词
• 中央墅区分形成三独立成熟区
域拥新老墅7000套
• 30－40代表性项目占北京墅
市场供应总量五分
Part 12 区域概况
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Part 12 区域概况
4 城市居民聚集区
1 亚北居住区
常住口约250万
典型社区安慧里欧陆花园
凯旋城新新镇等
生活状态亚北居住区总体生活
较舒适商业生活配套社区
商业
2 京居住区
常住口约150万（中日
韩籍士占例）
典型社区西洋新城花家
南湖区东湖湾等
生活状态前京称睡城
居民生活较单调年众
型商业中心写字楼建设
开始居住区注入活力
3 北七家居住区
常住口约60万
典型社区威尼斯花园王府
花园蓬莱苑等
生活状态新睡城总体商
业环境刚刚起步消费社区街
底商
中央墅区
空商务区
祥云镇
北七家居住区
京居住区
亚北居住区
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• 项目战略位置十分重仅仅针中央墅区中外家庭更北京北
部量居民全新消费目
• 区域富豪国际士聚居区呈现明显高端化特征
• 着中央墅区成形呈现明显国际化特征
区位结
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区
域
商
业
市
场
祥云镇
n 21 区域商业分布现状
n 22 第辐射区商业案
例分析
n 23 第二三辐射区商
业吸引力分析
n 24 区域分析总结
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Ø 周边单体品牌商业零散分布
Ø 综合型广场体量商户品
类全
Ø 机场附商业仅仅服务机
场客流目标群单
Ø 托空港济义城区
中心型连锁商场品牌已
基完成布局
Ø 基满足居民基础消
费需求
项目周边商业分布
Part 21 区域商业分布现状
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1 欧陆广场：时尚购物中心建筑面积：46700㎡ 定位：商务生活
楼层 业态 租户
L5 服装定制童Spa Jessie Tailor Kookids 思妍丽
L4 餐饮生活家居 俏江南IQ AirVilla Lifestyles木兰居Aussino
L3 餐饮生活家居 闻香厨非空间蓝蛙尚画廊东廊艺术岛咖啡
L2 餐饮生活家居 山河汇普罗旺斯泰姬楼Papa JohnsGi
L1 快餐零食服务类鞋包
吉野家麦劳茗莱尊宝Fruits & PassionCold Stone
Comptoirs de France美客美家美联物业中国银行信仲
誉翠凰阁CrumplerCrocsEastern Living Embroidery
B1 服务类童超市
Market Place芬芳茗香中原产德南Dominique’s易
乐友福奈特固瑞花斋坊柯达全家机生活馆
Part 22 第辐射区商业案例分析
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2 荣祥广场：开放式商业街区建筑面积：8000㎡
定位：商务生活
Jenny LouSubwayStarbucks旅行社柯达产中介
诊洗衣宠物服务意利餐厅Domino’s 饰品冰
淇淋Top Cellar 墨西哥餐厅等
3 荣广场：底商式商业街建筑面积：13000㎡
定位：生活休闲
荣科门诊啤酒城药房麦劳Drive Thru 越南餐
厅伊斯坦布尔餐厅日料理ice cream cafe
Papa Johns Jenny Lou等
4 乐客湾：水岸式商业型配套广场建筑面积：8000
㎡ 定位：商务生活
阿拉伯餐厅幼园荷悦轩酒吧Spa超市DVD洗衣房
产中介画廊等
Part 22 第辐射区商业案例分析
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5 赛特奥莱：纯正美式奥莱商业街道建筑面积：150000㎡
定位：目购物
作北京第家纯欧美式outlet商铺间紧密相联形成集购物文化娱
乐休闲超型超完备商业空间精品店差异品牌氛围中令消费者畅
享超低惊喜折扣真正体验品牌价钱价享受高品质奢华生活十分满
足感
Part 22 第辐射区商业案例分析
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n 北京商业产市场正传统购物
中心模式Lifestyle 模式发展
n 新型商业开始城市外围辐射
n 祥云镇出现仅仅满足中央
墅区群商业辐射影响力巨
时吸引亚奥京燕莎
等四区域中高端消费者
Part 23 第二三辐射区商业吸引力分析
商圈
华润·五彩城
亚奥商圈
燕莎商圈
蓝色港湾
京酒仙桥商圈
颐堤港
祥云镇
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Part 24 区域分析总结
区域特征
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Ø 项目体量形成规模效应
Ø 块规整周边环境较城市基础设施基位
Ø 周边道路条件较
Ø 位中央墅区口消费水较高
Ø 国际学校聚集童消费高端家庭消费需求较强
Ø 中粮实力雄厚拥较开发验政府市场资
源丰富
Ø 居住口导入加速区域消费力逐步提升
Ø 区域产业规划较成熟已逐渐形成特色鲜明产
业基商务氛围加强
Ø 区域生活配套业态存发展空间
Ø 钱闲阶层正释放精神需求
Ø 798等文艺区域艺术家创作环境改善型需求
Ø 住宅市场压商业产成未投资战场
Ø 北京文化消费未年出现井喷
Ø 宏观济发展预见性导致商户扩张速
度降低新店开发持谨慎态度
Ø 项目周边已欧陆广场荣祥广场等商业项目
现物业年营状况存确定性
Ø 未京密路线型商业供应较易项目客
群截流
Ø 空港商务区新国展身酒店规划拥理
优势会面较激烈市场竞争
Ø 位城市郊区口基数开发面积公建
言挑战
Ø 区域商业氛围足没商业聚集性难吸引区域
外部消费口
Ø 区域整体租金水较低项目街区型商业面
积较整体建设成较高
Ø 零售商家区域认度较低招商难度
Ø 奥特莱斯区域竞争白热化
Part 24 区域分析总结
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• 沙峪区域商业整体较落 缺失型生活中心
• 首需距离空港 高端涉外生活街区
• 推进首城镇化建设 需国际化生活样板工程
市场空白点
Part 24 区域分析总结
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1 海K11：全球首品牌率先艺术·文·
然三核心元素融合商业
建筑面积：40000㎡ 定位：艺术休闲生活
Part 3 题性商业概况
2 杭州西溪万象城：全国首家生态型购物中心
部设春夏秋冬四型题建
筑面积：210000㎡ 定位：商务休闲生活
3 成悦城：造公园式题购物中心
建筑面积：400000㎡ 定位：生活休闲
4 烟台悦城：首海湾题购物中心建
筑面积：220000㎡ 定位：生活休闲
娱乐
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PART2 商业客群分析
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商业客群分析
• 考虑中央墅区财富特性针性高净值家庭（投资资产600万元
）进行调研
• 调研区域包括中央墅区亚北墅区京区域等次级辐射区域
• 客户访谈效问卷178组
群特征
规模 北京城市中高产群体规模增长迅速北京17万千万富豪1万亿万富豪全
国排名第
年龄 集中分布3555岁正值生黄金年龄段更长时间享受消费
教育程度 数拥良教育背景高学历海外求学历
职业 良职业发展程型企业高层理群占21
收入 家庭年收入200万
家庭构成 处老中间带更加注重子女教育家庭生活质量
际交 圈子意识较强相固定朋友社交圈
通调研权威机构研究发现：
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商业客群分析
• 信低调重享受追求时尚拥国际视野见识思想生活品味快
步更热衷精神享乐
• 新奇具涵舒适生活方式表现出极爱
• 享受型时尚奢侈消费重视休闲娱乐消费总体特征高品质
独特体验感消费时关注特性
消费特征
消费总
体特征
享受型时尚奢侈消费重视休闲娱乐消费总体特征重心
工作转生活更加注重生活质量
消费诉求 高品质独特体验感消费时关注特性
消费态度 享受天生活担心未消费奢侈品奢侈生活方式
奢侈服务体验方式奖励辛勤工作获成功
品牌
消费观
附品牌消费获身份位提升品牌品质保证引领时尚潮流
较般消费者更信外国品牌
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祥云商业期盼度较高期盼点集中：
A类：生活配套类：超市童教育培训餐饮娱乐休闲健身等服务配套
B类：艺术文化类：收藏画廊私展厅书店等文化交流台
C类：相关服务类：汽车展厅商务政务聚会娱乐等
消费特征
消
费
偏
愿意户外活动投入更时间喜爱体育活动光顾
健身中心热爱护肤美容SPA等热衷外出餐
释放精神层面需求文化艺术书籍字画收藏艺
术品等方面需求相强烈
童题家庭题等方面业态兴趣较
日常购物消费消费惯
消费场环境服务空间感受求希
休闲购物时圈层社交需求满足
绝数消费会选择驾车重视购物交通便利
性
商业客群分析
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客户访谈启示
项目期盼度高
家庭日常购物餐饮娱乐休闲健身高端配套童培训
消费者希业态
户外健康题私会提
消费者郊区生活化调性定期盼
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消费者诉求
§ Vision 愿景
开创性前未
高雅时尚精致典
中国顶级国际生活区
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中国
顶尖阶层行业领袖社会菁英文化名流中产家庭
量身造
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思维理念
环球视野中西智慧鉴古知前瞻未
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生活方式
低调优雅传统敛品味尊贵时尚精致
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托区域口发展阶段性客户研究
时间
中央墅区亚
北墅区口达1
5万 沙峪未空
港商务区未
科技城26万 京区域东四环
五环城区口
导入
2018
2016
2015
京区域
中央墅区 国门商务区
空港工业区
亚
北
墅
区
项目
北京文化艺术聚集
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PART3 商业题定位
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定位深化
商业立足区域面城市中高端客群满足区域高端生活配套
升级需求时针性精神层面享乐需求文化需求
社交需求进行延伸造具浓厚国际生活氛围吸引区域外区域
消费者享乐型题商业
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悦城
品位
时尚
潮流
年轻
祥云镇
情感圈
漫生活
高品位
国际化
支撑
补充
快节奏 国际新生活样
祥云镇发展空间
全球全球文
化融合碰撞
浪漫情调
性然
慢节奏
追求时尚
精致高格调
亲情友情爱情传
递表达感情分
享空间
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祥云镇代
表10种生
活方式
健康
欢享
放松
雅致
然
时尚
文艺
学
社交
家庭
国际新生活样商业关键词提炼—— 10生活方式演义
奢侈logo堆砌享受回身心漫生活舒缓惬意浪漫张弛度
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祥云镇生活方式
• 高端社交台
• 建立高端客群相互结识倾听交流互动场满足
聚会交友延伸圈层获取信息促进生意需求
社交
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祥云镇生活方式
• 远离城市喧嚣造机生活休闲养生新目
• 动养身：项目提供室健身环境顾客量身定制
室外活劢路线顾客户外迚行氧运劢呼吸新鲜空气
• 静养心：项目开辟冥想花园陶冶身心幵结吅禅宗冥想修行斱式
心灵放松
健康
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• 关注童妇成长中央墅区唯集童家
庭妇成长题商业街区 家庭
祥云镇生活方式
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祥云镇生活方式
• 家店铺种身份价值认
• 创意品零售手工制作工坊设计师概念集合Vintage古
典特色精品…… 引领潮流非
时尚
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祥云镇生活方式
• 穿梭阅读海洋投身兴趣爱享受物质精神
衡生活方式
• 精品书店特色培训
学
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祥云镇生活方式
• 知道您兴趣里您私收藏家
• 客户提供量身定做生活服务专属服装订制首饰家
居家饰订制化站式贴身雅致体验 雅致
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• 商业设围墙艺术馆
• 某街角创意空间堂广场周边甚购物广场中央
处见艺术家优秀展品凸显艺术氛围
• 实现艺术运营完美结合
文艺
祥云镇生活方式
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祥云镇生活方式
• 祥云镇世界接轨美洲巴西狂欢节欧洲威尼斯狂欢节鼎足
立成全球文化新标化妆舞会彩车游行假面盛宴灯光炫
彩渲染工具制造热闹欢快温馨商业气息
欢享
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祥云镇生活方式
• 空休息站专车接驳服务配合商务士锐意进取张弛
度生活节奏 放松
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网站设计二
性化尺度合理业态分布
充满文关怀情愫
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中粮祥云镇——中国首欧式风情生活镇
什？
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• 通道路铺装景观绿化街面布置街景品等方式造欧式软环境增
加欧式元素重现欧洲镇悠然生活
• 钟塔流聚集标性建筑精神堡垒表达
• 欧式元素步景创意艺术细致点缀样生活
欧式风情街区
祥云镇欧式生活风情展现
眼见欧式浪漫显风情
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祥云镇欧式生活风情展现
外摆门店设计
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特色店招设计
祥云镇欧式生活风情展现
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街面景点缀街头艺术家互动
祥云镇欧式生活风情展现
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• 清晨傍晚祥云镇体验真正国际化生活方式欧式漫生活怡然 元生活形态
心格调生活怡然
祥云镇生活风情展现
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运动中唤醒天量读书品杯咖啡……
祥云镇样生活形态
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品味特色Brunch惬意环境工作更效率
祥云镇样生活形态
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呼朋引伴欢享舌尖美食
祥云镇样生活形态
中粮祥云国际社区 | Page 55
陪伴子女顾宠物充电朋友挑选礼物家增添风情 ……
祥云镇样生活形态
中粮祥云国际社区 | Page 56
夜晚邀三五友酌逛欧式夜市场值回味电影……
祥云镇样生活形态
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祥云镇精挑细选品牌留追求时尚精致格调生活做美食
开发者潮流引领者
祥云镇样生活形态
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• 里体验化妆舞会彩车游行节日盛宴欢愉真正欧式街
区文化带您身边
欧式街区文化
国际元素融合碰撞
祥云镇欧式生活风情展现
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