研发设计部规划建筑组
2017年12月
1PART 容积率项目规划逻辑关系
PART 二 容积率方案强排模式
PART 三 案例分享
目录• 损失销售部分容积率等白白扔掉块利润
1容积率通控制性详规程中设计测算出块强度具定科
学性规划出份足额容积率总图应该操作
2影响容积率客观素:日规范间距求退红求限高求等
操作素:产品定位利块利度单体楼型选择等
PART 容积率项目规划逻辑关系
足容积率:• 损失建筑密度等白白扔掉块溢价空间
1建筑密度首层建筑面积关
首层户型(赠送私家花园)项目卖价高户型项目溢价组成部分绝浪费掉
2底层挖掘分率原中述
段街底层商业面积更寸土寸金绝放
PART 容积率项目规划逻辑关系
足建筑密度:1衡容积率提高货值效办法做总图前进行业态组合例模型推演
2运两种业态间产品类型卖高级业态价格提升溢价空间
3资源利化 扩优质资源户型例 扩溢价范围
4开发占容积率空间变销售面积
货值化:
PART 容积率项目规划逻辑关系6
PART 二容积率方案强排模式
日间距计算影响7
PART 二容积率方案强排模式
户型选择模式8
PART 二容积率方案强排模式9
PART 二容积率方案强排模式
容积率1:10
PART 二容积率方案强排模式
容积率:10~1511
PART 二容积率方案强排模式
容积率:15~2012
PART 二容积率方案强排模式
容积率:20~28• 足指标
• 货值化
• 复制模块
• 配套房化
• 赠绿规划底层挖掘
• 控制库
• 减少入口
PART 三案例分享1足容积率建筑密度
11足容积率
12足建筑密度
2足规划法规边界(三案例)
:利两层挑空阳台计面积政策提供更带溢价赠送面积验收修成房间
效增加实际容积率利20米计面积规定
PART 三案例分享总面积:56640 ㎡
代征道路:6225 ㎡
代征绿:1338 ㎡
消防站:2800
建设:约49077 ㎡
容积率:≤38
总建筑面积:176000 ㎡
公建面积占2040
住宅面积占6080
绿率:≥30
集中绿:6000 ㎡
建筑限高:80m
含公交场站座占2500方米廉租房建
筑面积:6000 米含总建筑面积指标
规划难点:
建筑限高80米突破90米
日
PART 三案例分享:龙湖北京唐宁ONE设计前影响块外楼房日
立体空间切割出规范
填充建筑物出容积率
PART 三案例分享:龙湖北京唐宁ONE• 法满足日求部分布置商业产权面积
•元化产品混合分布
端头转角户型设计部分
90米户型端头转角户型设计部
分90米户型
精品公寓:挡光
住宅作商业指
标
阴影区部分
作商业指标
PART 三案例分享:龙湖北京唐宁ONE楼型选择提高容积率
栋住宅占住宅总面积36 规划少量东西
建筑
边角块效利
北京唐宁ONE
•进深单元面组合单体
容积率贡献
• 北方区段采少量
东西布局
PART 三案例分享:龙湖北京唐宁ONE• 损失建筑密度等白白扔掉块溢价空间
1足建筑密度:首层建筑面积关
首层户型(赠送私家花园)项目卖价高户型项目溢价组成部分绝浪费掉
2足法规:底层挖掘分率原中述
段街底层商业面积更寸土寸金绝放
PART 三案例分享足密度段街底层商业面积更寸土寸金绝放
PART 三案例分享双层高变空间利
优点:零面积变2房3房
户型成5房
功:做家庭娱乐
书房保姆间空中花园
等种途层等
高分隔灵活变
实景展示建议做童房:
层卧室阁楼学
游戏
阁楼面 剖面图
双层阳台赠送验收修成房间效增加实际容积率
PART 三案例分享:足法规PART 三案例分享:足法规1利22米计面积规定半室垫高
20米赠送客户带销售溢价验收垫层清改房间
PART 三案例分享:足法规肚里货货值化
1衡容积率提高货值效办法做总图前进行业态
组合例模型推演(利总图预案指标求解模型)
2运两种业态间产品类型卖高级业态价格提升溢价空间
3资源利化 扩优质资源户型例 扩溢价范围
4开发占容积率空间变销售面积
PART 三案例分享衡容积率案例A
建设
7788亩
建设
11132亩
块 济 技 术 指
标
净面积
12613964㎡
15米40米代
征绿
4072870㎡
建设面
积
52030000㎡
容 积 率 41
建筑密度
≤30%中住
宅26
绿 率 ≥30
PART 三案例分享业态市场分析
含金量高 =容积率面积收益
容积率面积收益 =预计建面价格-预计价外成
价外成 =前期工程费+基础设施配套费
里联排亲底跃电梯顶跃含金高次建电梯洋房剩余容积率高层
业 态 容 积 率 面 积 收 益 表
业态 预计建面价格 预计价外成 容积率面积收益
社区商铺 50~250㎡ 10000 ㎡ 1887 ㎡ 8113元
普通联排 13000㎡ 2000㎡ 11000元
亲底跃 200~250㎡ 12000 ㎡ 1960 ㎡ 10040元
电梯顶跃 200~250㎡ 11000 ㎡ 1960 ㎡ 9040元
电梯洋房 100~130㎡ 7500 ㎡ 2750 ㎡ 4750元
34高层83~130㎡ 6800 ㎡(精装) 2505 ㎡ 4295元
新城案例总体规划业态配
规划求:
1容积率41
2覆盖率30中住宅26
业态指标:
业态 合理容积率 覆盖率
社区商业 3层 2~3 55~100
普通联排25层 06~075 30~35
底跃1~3层
电梯顶跃
电梯顶跃
电梯花园洋房≥7 15~20 25~30
电梯花园洋房 13~15 28~32
高层(12~33层) 25~6 15~20
1联排墅占较易出面积
2般底跃然类墅1~2层
面积溢价
3电梯7+1层相覆盖率更易出面
积激活456顶跃溢价
商业占足4覆盖率适位置底商
1
2
3
4
5
6
7
7+1
1
2
2+1
1
2
3
4
5
5+1
高层提高覆盖率≥20少占容积率≥8
联排 电梯洋房 电梯洋房
代
代
新城案例花园洋房集中规模化城市形象
1道路入口形成洋房规模视觉
2形成点线面丰富城市空间
PART 三案例分享电梯花园洋房
34层高层
社区商业
层返迁房
规划未建区
景尚景(高层)新城案例
•衡容积率总货值
40亿元左右
单产品总货值做
高层货值365亿左右
•方案占:花园洋房区高层
区6337
•方案售住宅面积(含跃
赠送):花园洋房高层316912 衡容积率案例B
块 济 技 术 指 标
总面积(算容积率
基数)
106690㎡
虎溪河周边绿(
计入绿率)
8395㎡
建设面积 98295㎡
建设面积 160035㎡
容 积 率 15
建筑密度 ≤30%
绿 率 ≥30
虎
溪
河
市政停车场
建设
建设业态应容积率密度:
业态 容积率 建筑密度
社区商业 3层 2~3 67~100
普通联排 3层 06~07 25~30
院墅 2~4层 08 32
洋房 7层 12~15 23
高层 22层 25~35 10~15
配方式足15容积率
产品业态组合:
1商业+洋房
2商业+联排院+高层
3商业+联排院+洋房+高层
7层 7层
总图— 配研究
洋房 洋房
7层 7层
洋房 洋房
25层
205层
25层 25层
墅 墅 墅 高层
间距
项目案例二货值化
1衡容积率提高货值效
办法做总图前进行业态组合例模
型推演(分析两案例)
2运两种业态间产品类型卖高
级业态价格提升溢价空间(产品类
型示意案例)
3资源利化 扩优质资
源户型例 扩溢价范围
4开发占容积率空
间变销售面积
运两种业态间产品类型卖高级业态价格提升溢价空间
独 花 高
容积率:03 06 15
1 2 3 4
类独栋
墅
联排院类联排洋
房
高town
05 08 20
500W 200W 100W1800W 50W
独 联 花 高叠拼墅剖面图
90-105
90-105
90-105
90-105
0-30
50-100 半室(带庭院)
附送阁楼
四层
三层
二
层
首层
附送阁楼
楼
二楼
90-120
90-120
联排墅剖面图
0-30
60-150 半室(带采光庭院)
附送阁楼
二层
首层
重庆睿城院
案例:赠送半室阁楼面积
送阁楼
赠送车库赠送半室
花园 前花园
叠拼户型解析
送阁楼
花园
独立入户楼梯
赠送车库 赠送半室
前花园
空中花园
联排:200-250(实350~400)
送 2F+阁楼半层庭院
叠拼:180-220(实220~300)
送 4F+阁楼半层庭院
联排户型解析削减龙套配套房化
• 严格控制物房会
垃圾站居委会等配套建
筑面积量放
层占容积率
• 会应布置街位置
便外营总图报建
时会标注商业
房
会室泳池乒乓球室均层网球场沉布置室
底板底街布置层架空茶座二楼茶室屋顶竹林
茶座面积391米
泳池黄金控制库
• 占容积率前提
量车库抬层
采停车桥
• 优化车库柱网控制车库
面积标准:车库面积
车位数应35米
车库抬层 案例抬高层城市街道界面抬高架空室分析
架空层车位:通风采光减少埋深减少防水工程量等初步估算节省1300万元
6左右坡道
车辆直接入库
采光通风
减少埋深北京 中粮假日紫苑 停车分析
半两层车位集中分布
减挖工程量幅降低成
框架结构开放式线 (停车专题展开研究)
中
央
集
中
车
位
外
围
车
位
停车桥家门减少入口
• 块车库行入
口量便物业减少
理数 入口原点
100米范围应设置第二
出入口
增加出入口少增
加6保安(三班倒)例
成保安月
费少20003000元
年增加144000—
216000元
• 两相邻块入口应量
相便两相邻块
员步行交通
底层架空坡道出入口
架空车库
消防通道
社区入口
车库出入口
减少入口节约物业力成
景观化车道增加绿化面积
负二层车库
交通分析42
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