御景城市花园项目车库车位储藏间销售方案
项目现状诊断
（）项目现状
项目前期营销缺乏系统化车库储藏间销售项目整体营销推广脱节时受**县城区停车收费观念影响直接造成现车库车位销售滞成御景项目期尾盘病垢目前御景城市花园总车库车位少量出售外车库剩余XX计二期预留车位剩余XX加储藏间总价1500万御景城市花园整项目操作造成定负面影响资金回笼缓慢进直接影响盛德公司项目运作
（二）项目诊断策
储藏间区业具缺少性质总价较低营销中相容易业接受整体营销方案中连车库车位销售重点应针车库车位进行营销造成御景城市花园车库车位销售滞原方面：
原：前期受政府政策限制导致项目整体营销缺乏系统化车库车位销售项目整体营销推广脱节销售滞
策：重新整合项目优势资源重新定位重新包装重新制定行效营销策略计划执行
原二：御景城市花园期已进入尾盘营销销售持续周期已断续半年营销推广中断销售热度降销售滞
策二：加车库车位宣传推广力度重新发起新轮推广热潮
原三：**县区物业长期区车辆停放理采取容态度导致区停车规范法改变业免费停车传统观念降低购买车位紧迫感销售滞
策三：通置业顾问销售说辞凸显购买车库车位必性
二卖点提炼
（）XX车店VIP会员卖点：
购买御景城市花园车库车位区业免费成XX车店会员获该店发放会员VIP卡VIP卡XX车店享受X折汽车保养维修洗车服务
（二）捆绑促销卖点：
买车位送储藏间提高车位总价够承受利基础降低储藏间价格实现车位升值时客户感捆绑销售实惠车库部分空间作储藏间参项促销
（三）租代售卖点：
租赁御景城市花园车位区业租满十年终身完全拥该车位权
三客户定位
御景城市花园车库车位储藏间目标客户定位针区业排区外投资者中：
（）定位
1区车族
属目标客户部分车位储藏间拥实际迫切需求拥实际购买力目标客户群体
2区买车业
部分车库储藏间销售怀着种观态度心理需求相较消极销售情况容易心理造成定紧迫感长远拥私家车早晚事情车库车位储藏间方便生活必少部分潜客户
（二）外定位
般说区车库储藏间满足区部业日常配套生活需设施目标客户定位针区业更况**沧州样专门投资社区车位储藏间极少排极少部分区外界投资者做定位目想通外界目标客户竞争区实际需求业造成定压力紧迫感定位通短信群发予投资升值启迪
四价格定位营销策略
目前御景城市花园车位价格定位分75—85万间车库储藏间根面积制定价格进行销售考虑目前销售压力果盛德公司意实施相关促销利隐性降价带动车库储藏间销售买车位享受储藏间幅利30005000降价幅度等相关促销政策根保值增值原价格明降样会挫伤消费者积极性
价格定位策略配合公司促销利政策实际情况出发制定营销策略：
（）总体策略：公司促销利策略+活动营销策略
（二）具体策略
1采捆绑式销售策略
购买车位价格88万享受储藏间8折优惠+XX车店VIP会员卡
购买车位价格78万享受储藏间9折优惠)+XX车店VIP会员卡
述折扣优惠根储藏间价格实际调整
2购车优惠服务策略
购买车库车位者均享受**XXXX汽车4S店折扣服务
折扣服务协商确定
3租代售策略
制定统租赁价格合十年包租十年权完全转移租代售策略租售现车库储藏间具体执行方案：租金12000元年租金支付方式5年付期开发商收取第二期物业公司代收
4间接利策略
举办现场抽奖促进销售活动气已购买新老客户参加抽奖奖金总计6000元设置20001000500三等奖励剩余均幸运奖——25100元述幸运奖励考虑全部信购物卡二三等奖现金形式发放
注：奖金根实际情况缩减
五推广策略
（）推广时间周期
项目推广时间拟2011年8月1日2011年8月15日中分三阶段进行：
第阶段：2011年8月1日——2011年8月5日资料准备试销阶段
第二阶段：2011年8月6日——2011年8月11日强销阶段
第三阶段：2011年8月12日——2011年8月15日收尾阶段
（二）推广渠道策略
1短信群发
御景城市花园车库车位储藏间销售象突出利促销火爆抢购租赁获产权获惊喜礼物题时宣布御景项目二期全面启动进行前期造势
2短信单发
已购房客户进行分组置业顾问50名组针该目标客户发布推介短信促成车库车位储藏间成交例提成
3宣传条幅
制作横幅悬挂售楼处门口外宣传车库车位储藏间火爆销售吸引客源
4亚太广告
发布短信前周进行亚太广告发布普车库车位储藏间投资常识提高业外投资者投资意识时结合短信容修改进行广告
推广工作进度安排览表：
工作事项
执行单位
执行时间
销售方案编写
御景项目销售部
2011年7月31日完成
销售方案审批
盛德产
2011年8月1日完成
短信群发亚太广告
汽车保养店4S店合作事宜
代理公司亚太广告保养店4S店
8月2日完成
条幅制作
风行广告
8月3日完成
短信单发
御景项目销售部
8月4日完成
六推广费预测营销推广效果测评
（）推广费预测
短信群发费2400元＋亚太广告费条幅费360元＋抽奖费6000元8760元
中抽奖费盛德房产承担
（二）营销推广效果测评
针御景城市花园车库车位储藏间销售目前重工作快推出行效宣传推广方法发起新轮营销攻势
实施营销推广策略程中会全程进行监控评估修正营销推广效果进行客观测评通阶段营销推广计划完成目前剩车库40预售车位20储藏间70实现总销售额500万元左右整体促进五环城市花园尾盘销售进程
七车**位销售说辞
置业顾问进行动式信息灌输相信车库车位储藏间紧俏产品时辅销售提成提高积极性销售说辞转变客户思路需强化记忆训练容：
**市区免费停车购买车位车库趋势演变房产建设项目车库车位求
区车位住户例
车库车位位置储藏间位置相应楼号单元位置
车库功延伸作储藏间突出车库优势
车库车位升值潜力
1车库车位紧俏
着**房产项目建设规模性区越越更注重区部交通环境改善车辆停放重问题未35年**部分区会出现业出现车辆处停放局面车库车位提前购置应趋势
2升值
关停车问题**市历意停车——限制停车——购置车库车位趋势演变**现已车位业庆幸年提前转变观念购置车位否面花倍价钱买车位
车库作传统车辆停放方式更注重现预先花少部分钱爱车添家省四处找车位顾忧
时果您需改善居住条件搬环境更区购置车库车位作您房子附属仅仅您带加倍收益增加房子转优势
3关租代买答客问
问：缴纳期费5年会收回？
答：会签订协议事宜进行约定法律效力
问：交房时候交钱签订协议行？
答：建议您现促销活动仅次种优惠会造成采种方式租赁车位包括区业外投资士恐怕时候您想交钱没车位租
问：10年物业承认种协议办？
答：未售出车位产权属开发商物业公司理盛德20年老企业种事情会否认况协议呢
问：车位车库办理产权证？
答：车位车库开发商投入资金设计建设作楼体建筑部分然房局办理产权法律规定种设施产权属开发商开发商属权益进行转
御景城市花园销售部
2011年7月29日
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项目现状诊断
（）项目现状
项目前期营销缺乏系统化车库储藏间销售项目整体营销推广脱节时受**县城区停车收费观念影响直接造成现车库车位销售滞成御景项目期尾盘病垢目前御景城市花园总车库车位少量出售外车库剩余XX计二期预留车位剩余XX加储藏间总价1500万御景城市花园整项目操作造成定负面影响资金回笼缓慢进直接影响盛德公司项目运作
（二）项目诊断策
储藏间区业具缺少性质总价较低营销中相容易业接受整体营销方案中连车库车位销售重点应针车库车位进行营销造成御景城市花园车库车位销售滞原方面：
原：前期受政府政策限制导致项目整体营销缺乏系统化车库车位销售项目整体营销推广脱节销售滞
策：重新整合项目优势资源重新定位重新包装重新制定行效营销策略计划执行
原二：御景城市花园期已进入尾盘营销销售持续周期已断续半年营销推广中断销售热度降销售滞
策二：加车库车位宣传推广力度重新发起新轮推广热潮
原三：**县区物业长期区车辆停放理采取容态度导致区停车规范法改变业免费停车传统观念降低购买车位紧迫感销售滞
策三：通置业顾问销售说辞凸显购买车库车位必性
二卖点提炼
（）XX车店VIP会员卖点：
购买御景城市花园车库车位区业免费成XX车店会员获该店发放会员VIP卡VIP卡XX车店享受X折汽车保养维修洗车服务
（二）捆绑促销卖点：
买车位送储藏间提高车位总价够承受利基础降低储藏间价格实现车位升值时客户感捆绑销售实惠车库部分空间作储藏间参项促销
（三）租代售卖点：
租赁御景城市花园车位区业租满十年终身完全拥该车位权
三客户定位
御景城市花园车库车位储藏间目标客户定位针区业排区外投资者中：
（）定位
1区车族
属目标客户部分车位储藏间拥实际迫切需求拥实际购买力目标客户群体
2区买车业
部分车库储藏间销售怀着种观态度心理需求相较消极销售情况容易心理造成定紧迫感长远拥私家车早晚事情车库车位储藏间方便生活必少部分潜客户
（二）外定位
般说区车库储藏间满足区部业日常配套生活需设施目标客户定位针区业更况**沧州样专门投资社区车位储藏间极少排极少部分区外界投资者做定位目想通外界目标客户竞争区实际需求业造成定压力紧迫感定位通短信群发予投资升值启迪
四价格定位营销策略
目前御景城市花园车位价格定位分75—85万间车库储藏间根面积制定价格进行销售考虑目前销售压力果盛德公司意实施相关促销利隐性降价带动车库储藏间销售买车位享受储藏间幅利30005000降价幅度等相关促销政策根保值增值原价格明降样会挫伤消费者积极性
价格定位策略配合公司促销利政策实际情况出发制定营销策略：
（）总体策略：公司促销利策略+活动营销策略
（二）具体策略
1采捆绑式销售策略
购买车位价格88万享受储藏间8折优惠+XX车店VIP会员卡
购买车位价格78万享受储藏间9折优惠)+XX车店VIP会员卡
述折扣优惠根储藏间价格实际调整
2购车优惠服务策略
购买车库车位者均享受**XXXX汽车4S店折扣服务
折扣服务协商确定
3租代售策略
制定统租赁价格合十年包租十年权完全转移租代售策略租售现车库储藏间具体执行方案：租金12000元年租金支付方式5年付期开发商收取第二期物业公司代收
4间接利策略
举办现场抽奖促进销售活动气已购买新老客户参加抽奖奖金总计6000元设置20001000500三等奖励剩余均幸运奖——25100元述幸运奖励考虑全部信购物卡二三等奖现金形式发放
注：奖金根实际情况缩减
五推广策略
（）推广时间周期
项目推广时间拟2011年8月1日2011年8月15日中分三阶段进行：
第阶段：2011年8月1日——2011年8月5日资料准备试销阶段
第二阶段：2011年8月6日——2011年8月11日强销阶段
第三阶段：2011年8月12日——2011年8月15日收尾阶段
（二）推广渠道策略
1短信群发
御景城市花园车库车位储藏间销售象突出利促销火爆抢购租赁获产权获惊喜礼物题时宣布御景项目二期全面启动进行前期造势
2短信单发
已购房客户进行分组置业顾问50名组针该目标客户发布推介短信促成车库车位储藏间成交例提成
3宣传条幅
制作横幅悬挂售楼处门口外宣传车库车位储藏间火爆销售吸引客源
4亚太广告
发布短信前周进行亚太广告发布普车库车位储藏间投资常识提高业外投资者投资意识时结合短信容修改进行广告
推广工作进度安排览表：
工作事项
执行单位
执行时间
销售方案编写
御景项目销售部
2011年7月31日完成
销售方案审批
盛德产
2011年8月1日完成
短信群发亚太广告
汽车保养店4S店合作事宜
代理公司亚太广告保养店4S店
8月2日完成
条幅制作
风行广告
8月3日完成
短信单发
御景项目销售部
8月4日完成
六推广费预测营销推广效果测评
（）推广费预测
短信群发费2400元＋亚太广告费条幅费360元＋抽奖费6000元8760元
中抽奖费盛德房产承担
（二）营销推广效果测评
针御景城市花园车库车位储藏间销售目前重工作快推出行效宣传推广方法发起新轮营销攻势
实施营销推广策略程中会全程进行监控评估修正营销推广效果进行客观测评通阶段营销推广计划完成目前剩车库40预售车位20储藏间70实现总销售额500万元左右整体促进五环城市花园尾盘销售进程
七车**位销售说辞
置业顾问进行动式信息灌输相信车库车位储藏间紧俏产品时辅销售提成提高积极性销售说辞转变客户思路需强化记忆训练容：
**市区免费停车购买车位车库趋势演变房产建设项目车库车位求
区车位住户例
车库车位位置储藏间位置相应楼号单元位置
车库功延伸作储藏间突出车库优势
车库车位升值潜力
1车库车位紧俏
着**房产项目建设规模性区越越更注重区部交通环境改善车辆停放重问题未35年**部分区会出现业出现车辆处停放局面车库车位提前购置应趋势
2升值
关停车问题**市历意停车——限制停车——购置车库车位趋势演变**现已车位业庆幸年提前转变观念购置车位否面花倍价钱买车位
车库作传统车辆停放方式更注重现预先花少部分钱爱车添家省四处找车位顾忧
时果您需改善居住条件搬环境更区购置车库车位作您房子附属仅仅您带加倍收益增加房子转优势
3关租代买答客问
问：缴纳期费5年会收回？
答：会签订协议事宜进行约定法律效力
问：交房时候交钱签订协议行？
答：建议您现促销活动仅次种优惠会造成采种方式租赁车位包括区业外投资士恐怕时候您想交钱没车位租
问：10年物业承认种协议办？
答：未售出车位产权属开发商物业公司理盛德20年老企业种事情会否认况协议呢
问：车位车库办理产权证？
答：车位车库开发商投入资金设计建设作楼体建筑部分然房局办理产权法律规定种设施产权属开发商开发商属权益进行转
御景城市花园销售部
2011年7月29日
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