企业生产营程中存风险防范建议
司家集生产新型建筑材料钢材贸易运营理房产综合项目开发等体元化新型民营企业集团涉业务广泛现集团公司发展营中存风险做简单分析规避建议
建筑材料生产销售
()生产程中风险安全建议
生产安全纳生产程中员安全产品质量安全设备安全环境安全等理程中稍慎会员伤亡事患职业病机器障产品质量瑕疵环境污染等情况企业达安全生产身特点实际生产程中通常采取种基方法实现风险控制消
（1） 消法
根消危险源首选方法 彻底方法生产现场相危险源 孔洞井沟盖板栏杆缺口导线绝缘破损压力容器泄漏旋转机械异常运行 温度压力流量等参数超标等 消 类危险源 发现应立消
（2） 代法
条件允许情况 低风险低障率设备代高风险高障率设备
（3） 工程方法
通改进设计改造系统等工程方法降低风险程度生产实践中 通常会发现系统设备装置等设计安装时已存安全合理素 诱发导致工作员发生事 容易工作员产生疲劳甚危害身体健康等种情况进行工程改造
(4) 防护
通配备安全帽安全带绝缘工具耳塞防尘口罩等类劳动保护品 实现工作员身健康保护针特定工作环境存风险 生产企业工作员提供符合求特型防护装备保证员安全重措施
(5) 理水提升
利行政监督专业培训力调配规章制度等行政手段建立科学合理效理制度激励机制 通培训监督考核等手段约束员工规范行断提高员工安全素质 解决安全素根方法
（二）销售合风险防范
销售行方买方卖行买卖双方形成法律关系买卖合法律关系签订买卖合应注意方面：
1合体资格审查
果合签订体(签约双方)具相应资格会导致合效效力定面审查问题介绍：
（1）签约方然时必须完全民事行力然签订合时应确认否年满18周岁者否年满16周岁劳动收入生活源否签订合会效风险
某难断定年龄签约时求提供身份证详细家庭址联系方法情况方便必时进行实考察确认者求写情况申明说明真实情况
（2）签约方企业时应审查否具备签订合体资格企业分支机构分厂分公司办事处等应否具外开展业务资格（否授权代理权限）否独立法营业执果授权独立法营业执签订合资格
解合作方基情况解营范围资信状况营业绩商业信誉等保留营业执税务登记证机构代码证资质证书等复印件加盖公章授权委托书留原件份果合作方应详细记录身份证号码事职业济情况家庭住址电话解信息利方更履行合利发生纠纷时方诉讼法院执行
2合签订形式审查
（1）订立合书面口头两种形式：口头订立合特点直接简便快速数额较者现款交易通常采口头形式口头形式适企业间口头形式没证发生争议难取证易分清责建议企业签订购销合合应采书面形式
果复印件传真件签订合应该保持快递方式取合原件
（2）签约方企业应注意加盖印章
企业印章种类中合专章公章实际程中司法实践中样合言具等法律效力公章易伪造理想状态合加盖公章法定代表签字代表公司意志形式公章确定伪造情形公章独立发生效力仅公司公章法定代表签字情况公司文件效力样效 相反仅公司法定代表签字没公司公章情况文件效力受质疑目前没法律规范正面肯定法定代表签字单独效性司法实践中签字效力需证佐证
（3）审查合名称容否致
（4）审查合生效条件（注意生效条件权利转移）
（5）签约方般做法签字加盖手印司法实践中没加盖手印
3合条款审查
（1）标条款：标条款合核心条款合标条款约定应注意事项：审查标物名称性成分适质量标准重量面积现状单价总价折扣等
(2) 数量条款具体包括计量单位计量方法具体数量
(3)质量条款：国家标准行业标准合中应采没述标准采企业标准特殊商品没质量标准双方约定质量标准约定标准满足实际需违反法律法规强制性规定果合中没约定标准诉讼中法院司法实践中通常会社会类产品般质量标准该种产品应具备性认定合质量标准涉诉双方会定诉讼风险
(4)验收条款：合检验条款般括检验点时间检验体参检验员检验费承担检验方法等容
（5）支付方式：交易程中采先款货方式付款单列明项商品单价结账时非额交易般应采转账付款形式
（6）违约责条款：违约责应具体合法企业订立货物买卖合时违约责约定太笼统具操作性合约定违反合约定违约方应支付违约金×××元种约定实务中难操作违约责应根违约方具体违约情况约定相应违约责做事责货物买卖合中方迟延交货逾期付款约定违约方迟延逾期日应支付违约金少元等违约金条款相关质量责条款迟延交付责条款约定
（7）争议处理条款：利谈判优势约定方法院辖法院
4签订时注意事项
1合作方应加盖单位公章者合作方办应提供加盖单位公章签约授权委托书
注意：a方授权委托书应该方保存便发生纠纷时作证b果方加盖分公司部门印章者部门理业务员等需明确授权委托书c加盖公章应清晰辨d合文修改应双方修改方盖章确认 e留合空白合言空白漏洞合中留空白等风险留实企业找口合掌握手中然合空白处心欲填写利容签约时注意合留白处容定划掉定留份合
5签订
(1)复印件交履行部门存查保证约履行
(2)时档保免丢失
(3)公司应制定合理制度合进行规范理确保原件丢失
6合履行程中风险防范
合履行环节应专进保证已方约履行督促方履行义务时发现方违约行采取效措施避免方违约果扩减少身损失
履行程中：1保存相关证：送货单收货时应加盖公章然签收时（包括员工）应书面收货授权书2时帐求欠款方出具欠款确认书款计划书 3收款时应保证收货付款致免利求返
4付款时应注意：付款果现金实际收款定必须合中指定收款持供方授权委托书付款应收款出具现金收列明付款金额付款事等付款果通银行直接划帐应保存相关银行交易记录5加强应收账款监督检查建立应收账款理长效机制避免应收账款追讨力导致风险损失具体方面考虑：财务部门加强日常应收账款统计分析时报告应收账款情况控制应收账款规模二定期召开领导营理员法律顾问财务员参加企业营活动应收账款情况分析合履行资金回收等方面存风险情况进行研究提出应措施三制定应收账款催收签认资料保等具体操作规范保全证完善法律手续四应收账款作考核企业营理员业绩容工资奖金挂钩充分调动企业营理员积极性五建立玩忽职守滥职权追究制度职责滥权力贪图私利造成重济损失法追究责行政者法律责
二房产开发销售程中风险防范
房产市场作济建设中重投资领域着国济快速增长蓬勃发展时高收益高风险投资领域外部环境复杂变性房产营理特殊性房产企业身特点等种原决定房产开发营程中存着潜风险种风险定分析解采取种方法损失降
（）房产开发企业程中法律风险防控
国实行社会义土公制制度国土权体国家农业集体济组织里需明确国房产开发仅限城市中进行房产开发仅限城市里国土进行农村城市里集体土进行房产开发目前全国范围存量谓产权房集体土开发房产样房产开发非法农业集体济组织然集体土者农业集体济组织意土出房产开发房产开发企业集体土开发房产法律风险言喻
房产开发企业取房产开发俗称房产开发企业进行房产开发关键环节房产开发成功否取决两素：土二资金土土抵押实现融资计划国土制度土财政制度特性致开发商程中会面诸法律风险
1通出方式法律风险级土市场开发商作方体国家作方体通签订土权出合交付价款获土权通出方式种方式直接政府手里相较安全存定法律风险现实中方官员违规操作符合总体规划未列入年度计划块出种情况开发商然土部门办理开发手续时行政理部门会受阻导致项目开发延期
2通转方式法律风险二级土市场开发商开发商间土转称通转方式二级土市场风险般较级土市场风险国法律规定严禁倒卖皮开发商级土市场取土程度开发直接转出法律禁止样面土转合效法律风险二级土市场法律两种规定种房产商开发房产项目该房产商实际投入房屋建设工程资金额占全部开发投资总额25方转种产商开发产项目该种产般求连片开发产商投入资金劳动力该片土达三通（ 水通电通路通场整）七通( 通水通电通路通邮通讯通暖气通天燃气煤气整土)谓熟方转
3通划拨方式取土权单位手里法律风险国1988年前实行土偿制度时土占单位通划拨方式取土权果开发商单位手里直接会面定法律风险首先法律规定该种块想入市交易必须符合两条件：需政府批准二补交价款次考虑该块否干净：拆迁安置否完成二土否设定抵押权果拆迁安置妥会相关利益群体阻拦施工导致延误工期风险
综种方式均符合国家土利总体规划土利年度计划否会风险国法律规定土必须符合土利总体规划列入土利年度计划
（二）房产开发企业逾期法律风险防控
土属稀缺资源国家土资源采取土途制制度实践中开发商占量土身没开发实力开发实力怠开发土出合约定期限进行动工投资种投机行严重扰乱房产土开发级市场致土价格非正常波动造成量土闲置法律明确规定出等偿方式取土权进行房产开发必须土权出合建设批准书规定土途动工开发期限开发土果土权出合建设批准书未规定动工开发期限土权出合生效建设批准书颁发日起满年未动工开发征收相土权出金20土闲置费满两年未动工开发偿收回土权外相关部门规章规定已动工开发建设开发建设面积足三分者已投资额足25未批准中止开发建设连续满年认定逾期做相应处理
法律风险该防控呢？般建议量提前规划资金避免出现逾期特殊状况逾期开发旦出现建议开发商定做相关政府部门沟通工作提供相关证予合理解释法律规定果非土受意造成土闲置应予处罚：抗力造成开发迟延二政府关部门行造成开发迟延三动工开发必须前期工作造成开发迟延果解释起作呢？时开发商应政府保持良沟通旦开发商行认定逾期开发闲置土开发商土面处置时开发商应积极政府相关部门加强沟通争取利闲置土处置方案求减损失
（三）房产开发融资程中法律风险防控
房产开发商土般进行融资面分融资方式中法律风险予分析
1银行贷款法律风险银行贷款融资属间接融资优点：资金快利率相较低缺点：审查严格条件较获成相较面法律风险：申请贷款开发商般求拥土权建已建成房屋等效资产予抵押担保旦市场环境变化资金回收受阻银行贷款期银行通司法程序变卖相关资产实现抵押权时开发商开发便会付东流
2信托计划融资法律风险里讲信托计划融资区信托贷款信托贷款规避银行贷款政策出现种变相贷款质银行贷款异信托计划融资种直接融资模式制度创新空间较开发商项目开发初期信托计划投资作首批房屋购买者实现预售优点：募集资金相较容易提前实现销售目缺点：募集资金价格相较高开发商渡部分开发利润信托投资信托计划融资法律风险：控制参信托计划投资数投资体资格果参信托计划投资超法律规定200构成公开发行会涉嫌非法集资
3民间贷融资法律风险民间融资称民间贷种间接融资方式前国法律政策均鼓励民间贷2008年金融危机国家政策法律松动开始鼓励引导民间贷举房产开发商开扇融资门中房产开发商说种融资方式疑首选民间贷优点：条件宽松手续简便甚连担保信誉担保缺点：利率较高资金安全保障开发商进行民间融资面法律风险：民间贷放贷方般会通非常规手段达收回贷款目
(四)房产开发建设施工程中法律风险防控
开发商土融资金接动工开发土建造房屋前面讲开发商般直接施工通招标直接发包建设工程项目承包具相应资质建筑商监理商完成里需注意开发商建设工程承包出法律规定建筑工程施工建设体然开发商国实行建筑工程施工许制度开发商组织施工前必须法取施工许证施工许证建筑行政部门许建设单位施工法律证未法取施工许证擅施工否承担法律责面笔者开发商选择施工单位招投标程中签订施工合程中法律风险进行重点分析
（1）招投标程中法律风险
规范招投标市场秩序国家制定招标投标法房产开发商建设工程进行招标时应招标投标法规定程序进行相关法律风险点
1选择具备相应资质投标法律风险
法律规定事建筑施工监理单位必须具备相应资质果开发商工程承包具备资质单位面合效法律风险
2确定合理低价法律风险招标投标法第四十条第二款规定合理低价作投标中标条件实践中合理低价确定低价果该低价明显低成价结果外两种：施工单位干出现烂尾工程推倒重实结算头受损开发商建议开发商组织招投标程中定科学确定合理低价
3目前招投标采工程量清单报价方式工程量清单开发商做开发商委托招标代理机构做开发商招标完整施工图纸施工图纸草图开发商招标时建委招标处图纸施工单位图纸样样造成结果：图纸工程量清单符外招标工程量清单投标核算清单存较差异结算双方容易产生纠纷
4签订黑白合法律风险
实践中存开发商招标代理机构工程施工单位串通现承诺招标明招暗定搞虚假招标签订黑白合现象谓黑白合开发商工程招投标程中公开签订合外私中标单位签订份合强迫中标单位垫资带资承包压低工程款等黑白合违反招标投标法合法建筑法相关规定极易造成建筑工程质量隐患损害施工方利益终损害开发商利益
（2）签订施工合中法律风险
房产开发中施工合种专业性较强合时容复杂条款繁种合文施工合中蕴藏法律风险较开发商签订施工合时聘请专业法律士予审查关官方提供合范专业法律士确定确属范条款疑签订
（3） 社会风险
政策素政局安定素然灾害事意外风险等房产开发程中充分考虑素
建议方面规避相关风险：
1充分市场分析
房产投资前便应该投资存风险进行科学合理效预测然进行合理投资
2风险转移
房产开发商通种合理合法措施风险转移出
（1）保险转移世界许国家开办政治风险保险开发商通购买政治风险保险政治风险加转移济风险进行预测分析购买房产保险投资发生风险损失保险公司提供补偿通购买种保险然灾害意外事等造成种风险转移该保险公司
（2）契约合转移房产开发企业通契约合出现损失财务负担法律责转移非保险业例家房产开发企业缺乏销售售服务力家企业签订合者负责房屋销售维修服务旦房屋出现质量问题维修工作相关费均该企业承担房产开发营程中常见合工程承包合材料设备供销合房屋预售合房屋出售合等
（3）财务责转移发行房产开发公司股票寻求合作伙伴等通寻求外部资金方式部分风险损失财务责转移种非保险形式风险转移
3风险分散
（1）项目风险收益力相投资者投资额分投入投资象中开发住宅营写字楼事土转等事种房产项目开发获投资资金集中项目种方式更稳定收入够效控制风险
（2）区域房产市场济周期波动存差异跨区域房产投资组合均衡区济发展衡影响时减少区济动荡带风险种投资区投资段风险程度相便区段差异处选择投资区域房产项目组合降低投资风险
（3）房产项目生产周期周期越长风险越反风险越长期短期中期投资结合起分散投资风险达较理想长远投资策略
（五）房产开发销售程中法律风险防控
房产开发销售般分商品房预售现售两种预售风险较面重点分析预售中法律风险商品房预售时房屋尚未建成中潜藏着巨法律风险商品房预售实行商品房预售许制度开发商进行商品房预售必须先取
商品房预售许证否证预售会导致预售合效法律风险
实践中开发商快回笼资金采取零首付假揭套取银行贷款开发商通房卖骗取购房房款手段然解燃眉急旦东窗事发轻预售合效赔偿购房损失重承受牢狱苦
（六）房产开发项目转中法律风险防控
房产开发项目转指建开发项目转实践中开发商资金问题迫开发中房产项目转者开发商通项目转实现土转房产开发项目转般两种方式：第种通项目公司股权转方式实现第二种通建项目资产转方式实现第种方式法律风险：项目隐藏债务风险股权变更登记相关税负处理风险第二种方式法律风险：转开发项目属性土权出金交纳方面面重点第二种转方式法律风险予分析
（1）开发项目集体土转风险
该类项目属违法项目般购买非途径项目合法化
（2）开发项目出土转风险
该类项目转求：1出合约定已支付全部土权出金取土权证书2出合约定进行投资开发完成定开发规模属房屋建设实际投入房屋建设工程资金额应占全部开发投资总额25属成片开发土应形成工业建设条件述两项条件必须时具备方转
（3）开发项目划拨土转风险
该类项目转前提必须批准权民政府予审批审查准予转两种处理方式：1受方先补办土权出手续关规定交纳土权出金2办理土权出手续转房产转方应转房产获收益中土收益交国家作处理
（4）项目转中未完成拆迁带法律风险
房产项目转时尚未完成拆迁补偿安置原拆迁补偿安置合中关权利义务转移受项目转应书面通知拆迁关处法律风险受开发商定注意防范
（5）项目转中登记备案法律风险
转房产开发项目转受应土权变更登记手续办理完毕日起30日持房产开发项目转合房产开发部门备案举完善开发手续关重应予重视
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司家集生产新型建筑材料钢材贸易运营理房产综合项目开发等体元化新型民营企业集团涉业务广泛现集团公司发展营中存风险做简单分析规避建议
建筑材料生产销售
()生产程中风险安全建议
生产安全纳生产程中员安全产品质量安全设备安全环境安全等理程中稍慎会员伤亡事患职业病机器障产品质量瑕疵环境污染等情况企业达安全生产身特点实际生产程中通常采取种基方法实现风险控制消
（1） 消法
根消危险源首选方法 彻底方法生产现场相危险源 孔洞井沟盖板栏杆缺口导线绝缘破损压力容器泄漏旋转机械异常运行 温度压力流量等参数超标等 消 类危险源 发现应立消
（2） 代法
条件允许情况 低风险低障率设备代高风险高障率设备
（3） 工程方法
通改进设计改造系统等工程方法降低风险程度生产实践中 通常会发现系统设备装置等设计安装时已存安全合理素 诱发导致工作员发生事 容易工作员产生疲劳甚危害身体健康等种情况进行工程改造
(4) 防护
通配备安全帽安全带绝缘工具耳塞防尘口罩等类劳动保护品 实现工作员身健康保护针特定工作环境存风险 生产企业工作员提供符合求特型防护装备保证员安全重措施
(5) 理水提升
利行政监督专业培训力调配规章制度等行政手段建立科学合理效理制度激励机制 通培训监督考核等手段约束员工规范行断提高员工安全素质 解决安全素根方法
（二）销售合风险防范
销售行方买方卖行买卖双方形成法律关系买卖合法律关系签订买卖合应注意方面：
1合体资格审查
果合签订体(签约双方)具相应资格会导致合效效力定面审查问题介绍：
（1）签约方然时必须完全民事行力然签订合时应确认否年满18周岁者否年满16周岁劳动收入生活源否签订合会效风险
某难断定年龄签约时求提供身份证详细家庭址联系方法情况方便必时进行实考察确认者求写情况申明说明真实情况
（2）签约方企业时应审查否具备签订合体资格企业分支机构分厂分公司办事处等应否具外开展业务资格（否授权代理权限）否独立法营业执果授权独立法营业执签订合资格
解合作方基情况解营范围资信状况营业绩商业信誉等保留营业执税务登记证机构代码证资质证书等复印件加盖公章授权委托书留原件份果合作方应详细记录身份证号码事职业济情况家庭住址电话解信息利方更履行合利发生纠纷时方诉讼法院执行
2合签订形式审查
（1）订立合书面口头两种形式：口头订立合特点直接简便快速数额较者现款交易通常采口头形式口头形式适企业间口头形式没证发生争议难取证易分清责建议企业签订购销合合应采书面形式
果复印件传真件签订合应该保持快递方式取合原件
（2）签约方企业应注意加盖印章
企业印章种类中合专章公章实际程中司法实践中样合言具等法律效力公章易伪造理想状态合加盖公章法定代表签字代表公司意志形式公章确定伪造情形公章独立发生效力仅公司公章法定代表签字情况公司文件效力样效 相反仅公司法定代表签字没公司公章情况文件效力受质疑目前没法律规范正面肯定法定代表签字单独效性司法实践中签字效力需证佐证
（3）审查合名称容否致
（4）审查合生效条件（注意生效条件权利转移）
（5）签约方般做法签字加盖手印司法实践中没加盖手印
3合条款审查
（1）标条款：标条款合核心条款合标条款约定应注意事项：审查标物名称性成分适质量标准重量面积现状单价总价折扣等
(2) 数量条款具体包括计量单位计量方法具体数量
(3)质量条款：国家标准行业标准合中应采没述标准采企业标准特殊商品没质量标准双方约定质量标准约定标准满足实际需违反法律法规强制性规定果合中没约定标准诉讼中法院司法实践中通常会社会类产品般质量标准该种产品应具备性认定合质量标准涉诉双方会定诉讼风险
(4)验收条款：合检验条款般括检验点时间检验体参检验员检验费承担检验方法等容
（5）支付方式：交易程中采先款货方式付款单列明项商品单价结账时非额交易般应采转账付款形式
（6）违约责条款：违约责应具体合法企业订立货物买卖合时违约责约定太笼统具操作性合约定违反合约定违约方应支付违约金×××元种约定实务中难操作违约责应根违约方具体违约情况约定相应违约责做事责货物买卖合中方迟延交货逾期付款约定违约方迟延逾期日应支付违约金少元等违约金条款相关质量责条款迟延交付责条款约定
（7）争议处理条款：利谈判优势约定方法院辖法院
4签订时注意事项
1合作方应加盖单位公章者合作方办应提供加盖单位公章签约授权委托书
注意：a方授权委托书应该方保存便发生纠纷时作证b果方加盖分公司部门印章者部门理业务员等需明确授权委托书c加盖公章应清晰辨d合文修改应双方修改方盖章确认 e留合空白合言空白漏洞合中留空白等风险留实企业找口合掌握手中然合空白处心欲填写利容签约时注意合留白处容定划掉定留份合
5签订
(1)复印件交履行部门存查保证约履行
(2)时档保免丢失
(3)公司应制定合理制度合进行规范理确保原件丢失
6合履行程中风险防范
合履行环节应专进保证已方约履行督促方履行义务时发现方违约行采取效措施避免方违约果扩减少身损失
履行程中：1保存相关证：送货单收货时应加盖公章然签收时（包括员工）应书面收货授权书2时帐求欠款方出具欠款确认书款计划书 3收款时应保证收货付款致免利求返
4付款时应注意：付款果现金实际收款定必须合中指定收款持供方授权委托书付款应收款出具现金收列明付款金额付款事等付款果通银行直接划帐应保存相关银行交易记录5加强应收账款监督检查建立应收账款理长效机制避免应收账款追讨力导致风险损失具体方面考虑：财务部门加强日常应收账款统计分析时报告应收账款情况控制应收账款规模二定期召开领导营理员法律顾问财务员参加企业营活动应收账款情况分析合履行资金回收等方面存风险情况进行研究提出应措施三制定应收账款催收签认资料保等具体操作规范保全证完善法律手续四应收账款作考核企业营理员业绩容工资奖金挂钩充分调动企业营理员积极性五建立玩忽职守滥职权追究制度职责滥权力贪图私利造成重济损失法追究责行政者法律责
二房产开发销售程中风险防范
房产市场作济建设中重投资领域着国济快速增长蓬勃发展时高收益高风险投资领域外部环境复杂变性房产营理特殊性房产企业身特点等种原决定房产开发营程中存着潜风险种风险定分析解采取种方法损失降
（）房产开发企业程中法律风险防控
国实行社会义土公制制度国土权体国家农业集体济组织里需明确国房产开发仅限城市中进行房产开发仅限城市里国土进行农村城市里集体土进行房产开发目前全国范围存量谓产权房集体土开发房产样房产开发非法农业集体济组织然集体土者农业集体济组织意土出房产开发房产开发企业集体土开发房产法律风险言喻
房产开发企业取房产开发俗称房产开发企业进行房产开发关键环节房产开发成功否取决两素：土二资金土土抵押实现融资计划国土制度土财政制度特性致开发商程中会面诸法律风险
1通出方式法律风险级土市场开发商作方体国家作方体通签订土权出合交付价款获土权通出方式种方式直接政府手里相较安全存定法律风险现实中方官员违规操作符合总体规划未列入年度计划块出种情况开发商然土部门办理开发手续时行政理部门会受阻导致项目开发延期
2通转方式法律风险二级土市场开发商开发商间土转称通转方式二级土市场风险般较级土市场风险国法律规定严禁倒卖皮开发商级土市场取土程度开发直接转出法律禁止样面土转合效法律风险二级土市场法律两种规定种房产商开发房产项目该房产商实际投入房屋建设工程资金额占全部开发投资总额25方转种产商开发产项目该种产般求连片开发产商投入资金劳动力该片土达三通（ 水通电通路通场整）七通( 通水通电通路通邮通讯通暖气通天燃气煤气整土)谓熟方转
3通划拨方式取土权单位手里法律风险国1988年前实行土偿制度时土占单位通划拨方式取土权果开发商单位手里直接会面定法律风险首先法律规定该种块想入市交易必须符合两条件：需政府批准二补交价款次考虑该块否干净：拆迁安置否完成二土否设定抵押权果拆迁安置妥会相关利益群体阻拦施工导致延误工期风险
综种方式均符合国家土利总体规划土利年度计划否会风险国法律规定土必须符合土利总体规划列入土利年度计划
（二）房产开发企业逾期法律风险防控
土属稀缺资源国家土资源采取土途制制度实践中开发商占量土身没开发实力开发实力怠开发土出合约定期限进行动工投资种投机行严重扰乱房产土开发级市场致土价格非正常波动造成量土闲置法律明确规定出等偿方式取土权进行房产开发必须土权出合建设批准书规定土途动工开发期限开发土果土权出合建设批准书未规定动工开发期限土权出合生效建设批准书颁发日起满年未动工开发征收相土权出金20土闲置费满两年未动工开发偿收回土权外相关部门规章规定已动工开发建设开发建设面积足三分者已投资额足25未批准中止开发建设连续满年认定逾期做相应处理
法律风险该防控呢？般建议量提前规划资金避免出现逾期特殊状况逾期开发旦出现建议开发商定做相关政府部门沟通工作提供相关证予合理解释法律规定果非土受意造成土闲置应予处罚：抗力造成开发迟延二政府关部门行造成开发迟延三动工开发必须前期工作造成开发迟延果解释起作呢？时开发商应政府保持良沟通旦开发商行认定逾期开发闲置土开发商土面处置时开发商应积极政府相关部门加强沟通争取利闲置土处置方案求减损失
（三）房产开发融资程中法律风险防控
房产开发商土般进行融资面分融资方式中法律风险予分析
1银行贷款法律风险银行贷款融资属间接融资优点：资金快利率相较低缺点：审查严格条件较获成相较面法律风险：申请贷款开发商般求拥土权建已建成房屋等效资产予抵押担保旦市场环境变化资金回收受阻银行贷款期银行通司法程序变卖相关资产实现抵押权时开发商开发便会付东流
2信托计划融资法律风险里讲信托计划融资区信托贷款信托贷款规避银行贷款政策出现种变相贷款质银行贷款异信托计划融资种直接融资模式制度创新空间较开发商项目开发初期信托计划投资作首批房屋购买者实现预售优点：募集资金相较容易提前实现销售目缺点：募集资金价格相较高开发商渡部分开发利润信托投资信托计划融资法律风险：控制参信托计划投资数投资体资格果参信托计划投资超法律规定200构成公开发行会涉嫌非法集资
3民间贷融资法律风险民间融资称民间贷种间接融资方式前国法律政策均鼓励民间贷2008年金融危机国家政策法律松动开始鼓励引导民间贷举房产开发商开扇融资门中房产开发商说种融资方式疑首选民间贷优点：条件宽松手续简便甚连担保信誉担保缺点：利率较高资金安全保障开发商进行民间融资面法律风险：民间贷放贷方般会通非常规手段达收回贷款目
(四)房产开发建设施工程中法律风险防控
开发商土融资金接动工开发土建造房屋前面讲开发商般直接施工通招标直接发包建设工程项目承包具相应资质建筑商监理商完成里需注意开发商建设工程承包出法律规定建筑工程施工建设体然开发商国实行建筑工程施工许制度开发商组织施工前必须法取施工许证施工许证建筑行政部门许建设单位施工法律证未法取施工许证擅施工否承担法律责面笔者开发商选择施工单位招投标程中签订施工合程中法律风险进行重点分析
（1）招投标程中法律风险
规范招投标市场秩序国家制定招标投标法房产开发商建设工程进行招标时应招标投标法规定程序进行相关法律风险点
1选择具备相应资质投标法律风险
法律规定事建筑施工监理单位必须具备相应资质果开发商工程承包具备资质单位面合效法律风险
2确定合理低价法律风险招标投标法第四十条第二款规定合理低价作投标中标条件实践中合理低价确定低价果该低价明显低成价结果外两种：施工单位干出现烂尾工程推倒重实结算头受损开发商建议开发商组织招投标程中定科学确定合理低价
3目前招投标采工程量清单报价方式工程量清单开发商做开发商委托招标代理机构做开发商招标完整施工图纸施工图纸草图开发商招标时建委招标处图纸施工单位图纸样样造成结果：图纸工程量清单符外招标工程量清单投标核算清单存较差异结算双方容易产生纠纷
4签订黑白合法律风险
实践中存开发商招标代理机构工程施工单位串通现承诺招标明招暗定搞虚假招标签订黑白合现象谓黑白合开发商工程招投标程中公开签订合外私中标单位签订份合强迫中标单位垫资带资承包压低工程款等黑白合违反招标投标法合法建筑法相关规定极易造成建筑工程质量隐患损害施工方利益终损害开发商利益
（2）签订施工合中法律风险
房产开发中施工合种专业性较强合时容复杂条款繁种合文施工合中蕴藏法律风险较开发商签订施工合时聘请专业法律士予审查关官方提供合范专业法律士确定确属范条款疑签订
（3） 社会风险
政策素政局安定素然灾害事意外风险等房产开发程中充分考虑素
建议方面规避相关风险：
1充分市场分析
房产投资前便应该投资存风险进行科学合理效预测然进行合理投资
2风险转移
房产开发商通种合理合法措施风险转移出
（1）保险转移世界许国家开办政治风险保险开发商通购买政治风险保险政治风险加转移济风险进行预测分析购买房产保险投资发生风险损失保险公司提供补偿通购买种保险然灾害意外事等造成种风险转移该保险公司
（2）契约合转移房产开发企业通契约合出现损失财务负担法律责转移非保险业例家房产开发企业缺乏销售售服务力家企业签订合者负责房屋销售维修服务旦房屋出现质量问题维修工作相关费均该企业承担房产开发营程中常见合工程承包合材料设备供销合房屋预售合房屋出售合等
（3）财务责转移发行房产开发公司股票寻求合作伙伴等通寻求外部资金方式部分风险损失财务责转移种非保险形式风险转移
3风险分散
（1）项目风险收益力相投资者投资额分投入投资象中开发住宅营写字楼事土转等事种房产项目开发获投资资金集中项目种方式更稳定收入够效控制风险
（2）区域房产市场济周期波动存差异跨区域房产投资组合均衡区济发展衡影响时减少区济动荡带风险种投资区投资段风险程度相便区段差异处选择投资区域房产项目组合降低投资风险
（3）房产项目生产周期周期越长风险越反风险越长期短期中期投资结合起分散投资风险达较理想长远投资策略
（五）房产开发销售程中法律风险防控
房产开发销售般分商品房预售现售两种预售风险较面重点分析预售中法律风险商品房预售时房屋尚未建成中潜藏着巨法律风险商品房预售实行商品房预售许制度开发商进行商品房预售必须先取
商品房预售许证否证预售会导致预售合效法律风险
实践中开发商快回笼资金采取零首付假揭套取银行贷款开发商通房卖骗取购房房款手段然解燃眉急旦东窗事发轻预售合效赔偿购房损失重承受牢狱苦
（六）房产开发项目转中法律风险防控
房产开发项目转指建开发项目转实践中开发商资金问题迫开发中房产项目转者开发商通项目转实现土转房产开发项目转般两种方式：第种通项目公司股权转方式实现第二种通建项目资产转方式实现第种方式法律风险：项目隐藏债务风险股权变更登记相关税负处理风险第二种方式法律风险：转开发项目属性土权出金交纳方面面重点第二种转方式法律风险予分析
（1）开发项目集体土转风险
该类项目属违法项目般购买非途径项目合法化
（2）开发项目出土转风险
该类项目转求：1出合约定已支付全部土权出金取土权证书2出合约定进行投资开发完成定开发规模属房屋建设实际投入房屋建设工程资金额应占全部开发投资总额25属成片开发土应形成工业建设条件述两项条件必须时具备方转
（3）开发项目划拨土转风险
该类项目转前提必须批准权民政府予审批审查准予转两种处理方式：1受方先补办土权出手续关规定交纳土权出金2办理土权出手续转房产转方应转房产获收益中土收益交国家作处理
（4）项目转中未完成拆迁带法律风险
房产项目转时尚未完成拆迁补偿安置原拆迁补偿安置合中关权利义务转移受项目转应书面通知拆迁关处法律风险受开发商定注意防范
（5）项目转中登记备案法律风险
转房产开发项目转受应土权变更登记手续办理完毕日起30日持房产开发项目转合房产开发部门备案举完善开发手续关重应予重视
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