试农村房屋拆迁相关制度
农村房屋指农村集体土建造房屋农村房屋拆迁指出国家建设者旧村改造需须农村集体土进行征者征收该集体土原房屋进行拆原房屋进行迁徙安置补偿全程农村房屋拆迁涉两方事拆迁拆迁目前农村房屋拆迁方面立法完善混乱拆迁中行政权力异化拆迁权益保护机制缺失房屋评估制度失公正等等素令拆迁拆迁利益突日益加剧中迫切快完善农村房屋拆迁相关法律法规快形成套符合中国现阶段国情农村房屋拆迁法律制度达化解社会矛盾尊重保护私财产权利目文欲农村房屋拆迁中法律制度存问题进行述
国农村房屋拆迁立法现状
()现行农村房屋拆迁补偿制度
国宪法中明确规定国家公利益需法律规定土实行征收者征予补偿法律规定公民私财产实行征收者征予补偿农村房屋拆迁提供宪法国目前针农村房屋拆迁缺少国家层面专门性法律法规中华民国土理法第四十七条中规定简包含容：征收土附着物青苗补偿标准省治区直辖市规定
现行农村房屋拆迁级方方政府部门发布方性法规政府规章部门文件
基程序：
1土行政部门审查项目建设方案
2办理征审批手续房屋集体土转化国土
3征方案县级方民政府予公告组织实施
4房屋权权公告期办理征补偿登记
5市县民政府会关部门确定征补偿安置方案须进行公告听取征农村集体济组织农民意见
6拆迁安置方案报市县民政府批准
7实施补偿安置方案
8补偿安置方案批准日起3月全额支付征项费
9交付房屋土
政府择定评估机构进行房屋价格评估拆迁补偿标准争议县级方民政府协调法达成统批准征土民政府裁决征补偿安置争议影响征方案实施
（二）现行农村房屋拆迁法律缺陷
1农村房屋拆迁法
长期农民房屋私财产权直处法律盲区甚根没独立房屋概念见法律法规中规定征集体土相关程序房屋仅包含附着物中严重混淆农民土集体性质房屋私性质征程中房屋拆迁操作程序相应补偿标准具体规定方政府办理农村房屋拆迁补偿事宜时仅仅纳入城市规划区范围农村房屋参国土城市房屋拆迁补偿办法进行位纳入城市规划区范围农民房屋方性法规规章规范性文件进行处分部分法规规章容简单许问题法律空白仅拆迁工作带阻力更效保护农民私财产更深层事实立法法规定非国财产征收制定法律根省治区直辖市加规定种法律移位说国法律缺憾
2公利益限定够
征收应基公利益目世界默认通行准国宪法土理法明确规定公利益范围国法律没进步明确界定种确定概念具极弹性
土理法中甚某种程度公利益等建设需方政府发展济城市化名义 具商业利益项目律动国家征收权面积征收土实行拆迁仅导致土征收权滥更引发深层次问题企业着工业园区农业园区商业园等等旗号巧立名目变相圈征土进行转手炒作**利政府农民手中低价征建设相部分征未长年抛荒造成耕资源浪费
3征收程序合理
国现通行拆迁制度农户政府部门征收决策中认定征收行性质认定根没参权利征方案批准拆迁补偿安置方案确定政府单方面操作行关法规求征补偿安置方案确定 政府须听取征方意见已公告情况种征求意见行起影响力值怀疑征补偿方案争议时政府部门协商申请裁决征补偿安置争议影响征土方案实施拆迁补偿方案确定中评估结果公正合理性起着关键作评估机构选择十分重现农村房屋拆迁程中政府指定评估机构拆迁评估机构没选择权然市现采规定摇号产生评估机构方式评估机构提名权掌握政府手里评估机构委托间存利益关系缺乏严密市场监督成熟市场价格体系参情况容易造成评估结果政府倾性整评估程合理公正拆迁农户选择权缺失情况难免评估机构中立性公正性产生质疑
4安置补偿标准意性较
农村房屋拆迁安置尚参考补偿标准法律法规完全搬城市房屋拆迁补偿制度政制定补偿标准做法造成补偿安置标准横统出现样现象：城市郊区农民正占形成土溢价助国家资金投入获夜暴富方面区域块征农民实际利益差距
悬殊例公益目国家强制征农民集体营性开发征农民集体补偿形成天壤样显然公引起拆迁拆迁间矛盾增加拆迁工作难度甚造成农户抗拒访成社会稳定素
二国外房屋拆迁制度供鉴成果
（）美国房屋征收补偿制度
美国出公目征收分两种形式：偿征收偿征收偿征收政府保护公众健康安全伦理福利偿财产施限制剥夺行范围严格控制偿征收政府法偿取财产财产行美国联邦宪法规定偿征收必须时具备正法律程序公补偿公三素
正法律程序指政府必须预先发布征收通告进行财产评估出示评估报告提出补偿金额举行公开听证会等系列程序证明征收行合理合法征收方针补偿金征收行身提出质疑甚反果双方法达成统进入司法程序
补偿金焦点问题法院出具般解决方法双方评估司法实践中美国法院通常认定高出政府补偿价格评估报告双方评估结果出入较通解解决普通公民组成民事陪审团根公市场价格确定美国市场交易体系成熟公市场价格完全市场交易价格获权补偿仅仅房屋包括相关收益相邻受征行影响
总说美国房屋拆迁补偿制度关键公原指拆迁补偿公拆迁程序公市场司法众普遍接受
（二）日房屋征收补偿制度
日房屋征收偿征收原难通愿收购房屋需助行政行情况通征收程序致分事业认定阶段征收裁决阶段法定征项目认定机关法认定项目否实施认定立发布公告公告旦发布房屋承担房屋保全义务未行政允许意改变房屋形态确保规定时效进行拆迁房屋行补偿价格评估时段统公告发布时段项目设立时承担公示项目长期告知补偿情况义务
日土征法规定重公事业运土征制度征补偿根相补偿标准定数情况完全补偿标准确定土补偿费包括征损失补偿（征造成财产损失进行补偿）通损补偿（征导致土征者附带性损失补偿）少数残存者补偿（征脱离生活体造成损失补偿）离职者补偿（土征造成业失业损失补偿）事业损失补偿（公事业完成造成污染济生活损失）补偿形式包括现金补偿代补偿（包括耕开发宅开发迁移代办工程代办补偿等）原现金中征损失补偿参征财产济价值正常市场价格（征土附类似性质土位置）补偿
果拆迁房屋政府部门设立独立行职责征收委员会负责裁决项目征程中出现矛盾承担准司法机关作
（三）美国日拆迁制度值国鉴方
1注重拆迁行社会公利益公利益界定公益性作行政程序开始决定性素
2强调拆迁裁决司法化拆迁程中矛盾纠纷果通调解解决更应该通走司法途径解决
3具严格房屋征收程序
4补偿范围扩化仅仅局限房屋身包括种附带利益关系农民生活提供更保障
三完善国城市房屋拆迁法律制度策
（）制订部相完善具操作性符合宪法精神农村房屋拆迁理条例
国城市房屋拆迁已国家统城市房屋拆迁理条例具相规范拆迁工作程序拆迁评估制度样农村集体土房屋拆迁应享受等保护立法技术角度讲全国实际情况特点参考城市房屋拆迁制度制定集体土房屋拆迁工作程序安置方式补偿原评估机构选择权拆迁许证申领等拆迁基问题全国统立法规定拆迁工作利进行提供力法律保障消方政府规章立法法矛盾统国家法制
（二）通立法明确社会公利益概念范围
社会公利益进行立法解释明确界定概念范围国际公认标准般公利益严格限定国防环保公活动设置等方面世界法制较完善国家社会公利益界定般分两种形式：第种没社会公利益范围做出明确法律者制度限定通法律私土财产充分保护澳利亚征法规定公目指议会权力制定法律限定途第二种征制度关法律中采明确列举方式严格限定公利益范围日土征法第3条中列举35项启动土征权事业
综合国国情通全国社会公利益进行立法明确概念范围进行列举式界定保护拆迁征利益
（三）明确政府房屋拆迁中位
社会公益性行征收权时政府应明确居导位法制定补偿安置方案政府直接实施征收行时通严格法律程序社会调节机制规范政府拆迁行建立民代表会法院导征监督机制争议处理机制非公益性政府更时候应该直接参拆迁国家权力行者身份出现土供需进行宏观调控土途土市场进行必监指导制定拆迁政策拆迁行进行规范保证整拆迁程公正守法透明
农民选择补偿标准安置方式法定基础予更选择权利时农民土需求者间存复杂搏弈关系拆迁济处弱势位政府应适进行干预失农民作整体性利益倾斜保护合法权益旦拆迁双方出现争议政府应充调解中立角色裁定权执行权交法院
（四）确定合理拆迁补偿范围补偿标准
补偿范围应包括三方面：房屋身价格农户房屋中获收益（出租户）脱离原住生活生产方式改变造成损失
国没集体土权流转市场没合法市场价格作参系盲目参国外市场价格予补偿应原途进行补偿（存区域途差）补偿标准应该区分公益性商业性公益性应该立法制定较明确统补偿标准商业性参考流转领域房屋市场价格制定相宽泛公允标准防止补偿低者高现象
（五）完善房屋拆迁程序
应肯定征收程中听政制度司法介入重性
政府决定开展某建设项目需征收农村房屋前应预先公告召集征收利害相关进行听证该项目否符合公利益前提条件进行证样征收补偿安置方案等公告前应举行听证会征收利害关系充分表达意见机会充分听取征收利害相关意见基础制定较普遍接受征收补偿安置方案
果征利益相关意见政府项目决策矛盾时允许征相提起行政诉讼政府建设项目合法性进行审查法院法做出裁定
集体房屋允许市场流转具实际参市场价格评估机构报告显尤重直接关系补偿价格评估机构选择问题应该拆迁拆迁选择制定评估机构准入条件评估程序评估原等拆迁推荐家具备定
资质等级实力强信誉评估机构通拆迁投票选举方式产生果评估结果存异议求权威部门评估结果进行鉴定者走司法程序
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试农村房屋拆迁相关制度
农村房屋指农村集体土建造房屋农村房屋拆迁指出国家建设者旧村改造需须农村集体土进行征者征收该集体土原房屋进行拆原房屋进行迁徙安置补偿全程农村房屋拆迁涉两方事拆迁拆迁目前农村房屋拆迁方面立法完善混乱拆迁中行政权力异化拆迁权益保护机制缺失房屋评估制度失公正等等素令拆迁拆迁利益突日益加剧中迫切快完善农村房屋拆迁相关法律法规快形成套符合中国现阶段国情农村房屋拆迁法律制度达化解社会矛盾尊重保护私财产权利目文欲农村房屋拆迁中法律制度存问题进行述
国农村房屋拆迁立法现状
()现行农村房屋拆迁补偿制度
国宪法中明确规定国家公利益需法律规定土实行征收者征予补偿法律规定公民私财产实行征收者征予补偿农村房屋拆迁提供宪法国目前针农村房屋拆迁缺少国家层面专门性法律法规中华民国土理法第四十七条中规定简包含容：征收土附着物青苗补偿标准省治区直辖市规定
现行农村房屋拆迁级方方政府部门发布方性法规政府规章部门文件
基程序：
1土行政部门审查项目建设方案
2办理征审批手续房屋集体土转化国土
3征方案县级方民政府予公告组织实施
4房屋权权公告期办理征补偿登记
5市县民政府会关部门确定征补偿安置方案须进行公告听取征农村集体济组织农民意见
6拆迁安置方案报市县民政府批准
7实施补偿安置方案
8补偿安置方案批准日起3月全额支付征项费
9交付房屋土
政府择定评估机构进行房屋价格评估拆迁补偿标准争议县级方民政府协调法达成统批准征土民政府裁决征补偿安置争议影响征方案实施
（二）现行农村房屋拆迁法律缺陷
1农村房屋拆迁法
长期农民房屋私财产权直处法律盲区甚根没独立房屋概念见法律法规中规定征集体土相关程序房屋仅包含附着物中严重混淆农民土集体性质房屋私性质征程中房屋拆迁操作程序相应补偿标准具体规定方政府办理农村房屋拆迁补偿事宜时仅仅纳入城市规划区范围农村房屋参国土城市房屋拆迁补偿办法进行位纳入城市规划区范围农民房屋方性法规规章规范性文件进行处分部分法规规章容简单许问题法律空白仅拆迁工作带阻力更效保护农民私财产更深层事实立法法规定非国财产征收制定法律根省治区直辖市加规定种法律移位说国法律缺憾
2公利益限定够
征收应基公利益目世界默认通行准国宪法土理法明确规定公利益范围国法律没进步明确界定种确定概念具极弹性
土理法中甚某种程度公利益等建设需方政府发展济城市化名义 具商业利益项目律动国家征收权面积征收土实行拆迁仅导致土征收权滥更引发深层次问题企业着工业园区农业园区商业园等等旗号巧立名目变相圈征土进行转手炒作**利政府农民手中低价征建设相部分征未长年抛荒造成耕资源浪费
3征收程序合理
国现通行拆迁制度农户政府部门征收决策中认定征收行性质认定根没参权利征方案批准拆迁补偿安置方案确定政府单方面操作行关法规求征补偿安置方案确定 政府须听取征方意见已公告情况种征求意见行起影响力值怀疑征补偿方案争议时政府部门协商申请裁决征补偿安置争议影响征土方案实施拆迁补偿方案确定中评估结果公正合理性起着关键作评估机构选择十分重现农村房屋拆迁程中政府指定评估机构拆迁评估机构没选择权然市现采规定摇号产生评估机构方式评估机构提名权掌握政府手里评估机构委托间存利益关系缺乏严密市场监督成熟市场价格体系参情况容易造成评估结果政府倾性整评估程合理公正拆迁农户选择权缺失情况难免评估机构中立性公正性产生质疑
4安置补偿标准意性较
农村房屋拆迁安置尚参考补偿标准法律法规完全搬城市房屋拆迁补偿制度政制定补偿标准做法造成补偿安置标准横统出现样现象：城市郊区农民正占形成土溢价助国家资金投入获夜暴富方面区域块征农民实际利益差距
悬殊例公益目国家强制征农民集体营性开发征农民集体补偿形成天壤样显然公引起拆迁拆迁间矛盾增加拆迁工作难度甚造成农户抗拒访成社会稳定素
二国外房屋拆迁制度供鉴成果
（）美国房屋征收补偿制度
美国出公目征收分两种形式：偿征收偿征收偿征收政府保护公众健康安全伦理福利偿财产施限制剥夺行范围严格控制偿征收政府法偿取财产财产行美国联邦宪法规定偿征收必须时具备正法律程序公补偿公三素
正法律程序指政府必须预先发布征收通告进行财产评估出示评估报告提出补偿金额举行公开听证会等系列程序证明征收行合理合法征收方针补偿金征收行身提出质疑甚反果双方法达成统进入司法程序
补偿金焦点问题法院出具般解决方法双方评估司法实践中美国法院通常认定高出政府补偿价格评估报告双方评估结果出入较通解解决普通公民组成民事陪审团根公市场价格确定美国市场交易体系成熟公市场价格完全市场交易价格获权补偿仅仅房屋包括相关收益相邻受征行影响
总说美国房屋拆迁补偿制度关键公原指拆迁补偿公拆迁程序公市场司法众普遍接受
（二）日房屋征收补偿制度
日房屋征收偿征收原难通愿收购房屋需助行政行情况通征收程序致分事业认定阶段征收裁决阶段法定征项目认定机关法认定项目否实施认定立发布公告公告旦发布房屋承担房屋保全义务未行政允许意改变房屋形态确保规定时效进行拆迁房屋行补偿价格评估时段统公告发布时段项目设立时承担公示项目长期告知补偿情况义务
日土征法规定重公事业运土征制度征补偿根相补偿标准定数情况完全补偿标准确定土补偿费包括征损失补偿（征造成财产损失进行补偿）通损补偿（征导致土征者附带性损失补偿）少数残存者补偿（征脱离生活体造成损失补偿）离职者补偿（土征造成业失业损失补偿）事业损失补偿（公事业完成造成污染济生活损失）补偿形式包括现金补偿代补偿（包括耕开发宅开发迁移代办工程代办补偿等）原现金中征损失补偿参征财产济价值正常市场价格（征土附类似性质土位置）补偿
果拆迁房屋政府部门设立独立行职责征收委员会负责裁决项目征程中出现矛盾承担准司法机关作
（三）美国日拆迁制度值国鉴方
1注重拆迁行社会公利益公利益界定公益性作行政程序开始决定性素
2强调拆迁裁决司法化拆迁程中矛盾纠纷果通调解解决更应该通走司法途径解决
3具严格房屋征收程序
4补偿范围扩化仅仅局限房屋身包括种附带利益关系农民生活提供更保障
三完善国城市房屋拆迁法律制度策
（）制订部相完善具操作性符合宪法精神农村房屋拆迁理条例
国城市房屋拆迁已国家统城市房屋拆迁理条例具相规范拆迁工作程序拆迁评估制度样农村集体土房屋拆迁应享受等保护立法技术角度讲全国实际情况特点参考城市房屋拆迁制度制定集体土房屋拆迁工作程序安置方式补偿原评估机构选择权拆迁许证申领等拆迁基问题全国统立法规定拆迁工作利进行提供力法律保障消方政府规章立法法矛盾统国家法制
（二）通立法明确社会公利益概念范围
社会公利益进行立法解释明确界定概念范围国际公认标准般公利益严格限定国防环保公活动设置等方面世界法制较完善国家社会公利益界定般分两种形式：第种没社会公利益范围做出明确法律者制度限定通法律私土财产充分保护澳利亚征法规定公目指议会权力制定法律限定途第二种征制度关法律中采明确列举方式严格限定公利益范围日土征法第3条中列举35项启动土征权事业
综合国国情通全国社会公利益进行立法明确概念范围进行列举式界定保护拆迁征利益
（三）明确政府房屋拆迁中位
社会公益性行征收权时政府应明确居导位法制定补偿安置方案政府直接实施征收行时通严格法律程序社会调节机制规范政府拆迁行建立民代表会法院导征监督机制争议处理机制非公益性政府更时候应该直接参拆迁国家权力行者身份出现土供需进行宏观调控土途土市场进行必监指导制定拆迁政策拆迁行进行规范保证整拆迁程公正守法透明
农民选择补偿标准安置方式法定基础予更选择权利时农民土需求者间存复杂搏弈关系拆迁济处弱势位政府应适进行干预失农民作整体性利益倾斜保护合法权益旦拆迁双方出现争议政府应充调解中立角色裁定权执行权交法院
（四）确定合理拆迁补偿范围补偿标准
补偿范围应包括三方面：房屋身价格农户房屋中获收益（出租户）脱离原住生活生产方式改变造成损失
国没集体土权流转市场没合法市场价格作参系盲目参国外市场价格予补偿应原途进行补偿（存区域途差）补偿标准应该区分公益性商业性公益性应该立法制定较明确统补偿标准商业性参考流转领域房屋市场价格制定相宽泛公允标准防止补偿低者高现象
（五）完善房屋拆迁程序
应肯定征收程中听政制度司法介入重性
政府决定开展某建设项目需征收农村房屋前应预先公告召集征收利害相关进行听证该项目否符合公利益前提条件进行证样征收补偿安置方案等公告前应举行听证会征收利害关系充分表达意见机会充分听取征收利害相关意见基础制定较普遍接受征收补偿安置方案
果征利益相关意见政府项目决策矛盾时允许征相提起行政诉讼政府建设项目合法性进行审查法院法做出裁定
集体房屋允许市场流转具实际参市场价格评估机构报告显尤重直接关系补偿价格评估机构选择问题应该拆迁拆迁选择制定评估机构准入条件评估程序评估原等拆迁推荐家具备定
资质等级实力强信誉评估机构通拆迁投票选举方式产生果评估结果存异议求权威部门评估结果进行鉴定者走司法程序
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