标杆产企业理战略创新案例**产
**概述
1**简介
**创建1994年成长重庆发展全国家追求卓越专注品质细节专业产公司**集团总部设北京现员工8000截2012年7月公司业务已拓展重庆**北京海西安************************17城市公司2009年香港联交板挂牌市
十年潜心发展**业务领域涉产开发商业运营物业服务三板块形成集投资规划开发建设商业理物业服务体全程运作力系统高效业态综合开发力产品覆盖普通住宅写字楼高层公寓花园洋房墅综合商业型城市综合体等种业态种业态拥城市标杆性代表作品
2004年起通全国重点区域实施区域聚焦战略**进入异扩张新发展阶段——北南海济圈中心城市辐射周边城市利业态区域双重衡实现持续发展城市**坚持进行项目业态开发思路目标争取进入城市成业领先企业未1015年**产持续推进产品聚焦+加战略深+增持商业三核心战略致力成中国房产行业受尊崇信赖全国市场领导者致力客户提供优质产品服务影响行
志存高远坚韧踏实独特气质**成立18年赢客户合作伙伴业行政府信尊重赞誉2006年**建设部中国房产业协会评中国房产百强开发企业2003200520062009年**四次荣获全国住宅户满意度指数测评第名2007年**入选国家税务总局评选中国房产行业纳税百强2008年**国家工商行政理总局认定中国驰名商标
20082009年**国务院发展研究中心等权威机构评选中国房产公司品牌价值TOP10中国优秀物业服务企业服务质量TOP10 20102011年连续入选中国房产百强企业规模性TOP 10稳健性TOP 102011年入选中国房产百强企业综合实力TOP10中国房产市公司盈利力十强中国房产市公司创新力十强中国房产市公司综合实力十强中国房产开发企业品牌价值20强
2012年**集团服务更广泛客户第三方调研**客户忠诚度2012年保持2011年水76物业服务满意度高达92表明历市场波动产品调整公司品牌然获广泛客户认集团产品设计建筑质量方面获新誉北京颐原著项目获美国Nationals 佳国际建筑设计奖**三千城重庆源着项目获2012年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅区金奖
2发展革
**发展历程产品历六阶段已单业态单项目单业态项目转入业态项目联发展阶段
**起步阶段
初涉产1997～1999年间**产发展状态呈现糖葫芦型住宅领域做完项目做单业态单项目串联运营理重心理房产项目开发流程积累业务流程中需知识细化流程节点岗位岗位职责应关系**花园探究房产项目开发运作阶段第住宅产项目已成重庆市新标形成**社区呈现全貌：占面积72万方米建筑面积约128万方米提供类住宅商铺约6600户
**积累阶段
1999年2001年**产开始进入鱼骨型发展阶段条脉项目时展开单业态项目联运营理重心规范集团属项目公司关系解决项目间资源分配问题 通理流程明确集团理层集团职部门项目公司间责权利进步完善业务流程理流程建立OA系统规范理业务流程理流程开始关注项目公司间知识分享阶段**单业态精耕细作快速推进住宅业态掌握日益成熟
**快速发展阶段
20022007年**产全国发展状态呈现出井田型开发结构种业态（住宅墅商业）项目齐头行业态项目联运营理重心规范投资规划开发建设商业理物业服务条龙服务建设元化集团型企业阶段**历练种业态造力产品层住宅高层住宅联排墅独立墅型购物中心生活中心商务写字楼高档酒店种业态敢尝试够真正做出引领潮流获市场认精品建立领先房产投资开发营理体系
**高速发展阶段
2007年开始实施区域聚焦战略北南海济圈中心城市辐射周边城市**北京西安海等区快速复制**单业态项目联运营模式该区域成熟展开业态项目联运营覆盖**项目业态策略开始快速发展进入城市进行项目业态开发进入组织扩张期**正运复制丰富业态开发验强系统优势迈入区域扩张新阶段涉足房产10年**开始呈现出总体爆发力逐步完成全国性公司跨越
3市场表现——重拾增长轨道
2012年全年实现合销售金额4013亿元合销售面积4180万方米分增长49272实现销售14城市中10位列市场销售金额排名前十外新数显示2013年半年**产实现营业收入1523亿元属母公司净利润385亿（核心274亿）
2012年**集团实现合销售额401亿增长5合销售面积418万方米销售均价10424元中重庆北京**销售占分27182127****西安海销售占分8876754公司12年实现销售13城市中然保持着城市领先低位公司2012年销售额增长逊业2012年集团新理团队全面负责首完整年度磨合程存效率损耗时半年北京区销售排名滑
2013年中期集团实现合销售额2239亿达成年销售目标486增长282半年房市较热销售均价幅提升推动合销售面积2001万方米仅增长813年半年销售均价11189元增长187半年销售区域贡献较均衡西部环渤海长三角华南区域分占45622925657 产品聚焦加区域深战略持续深化
**集团2013年销售目标定位460亿元目前完成概率较半年**唐宁ONE**滟澜山海紫城**水晶郦城等位7城市10新项目陆续入市售项目超502013年**集团重拾增长轨道
二土储策略区域战略
1土储备
截2012年底集团土储备合计达3952万方米权益土储备3582万方米中环渤海区域西部区长三角区华南区土储备占分布386371190 53土储备均成1964元集团2012年新增土储备891万方米均收购成2749元
截2013年中期集团土储备合计达4144万方米权益土储备3780万方米中环渤海区域西部区长三角区华南区华中土储备占分布3693612085012土储备均成2028元集团2013年新增土储备352万方米均收购成3056元
2区域布局——加区域深
区域聚焦战略**城市物业品类选择重动力机制区域扩张**运帕尔迪模式进行全国布局**强调区域城市领先深耕区域拓展新城市
**断完善身区域聚焦战略力争城市中完成企业区域布局求：
区域业态双重衡发展风险：运业态区域双重衡实现持续稳步发展分散产品结构均衡区域周期均衡带风险
区域聚焦业态布局：少竞争手城市布点情况运业态布局实现领先业规模售物业数量维持高水
快速周转（尤城市化前期中期）适时发展具高升值潜力标性投资物业
单城市占优区域规模增长成城市NO1者NO2：城市领先新城市进入发生突时城市领先优先新城市进入
土市场供压力客户产品需求**选择区域战略源
3产品聚焦——品牌树立资金回笼品牌延续
**长期深耕城市新进入城市采产品策略墅高端产品进入城市树立高端形象开发高层高层盈利开发高层产品回笼资金高层墅复合作**品牌延续城市布局中**根城市集团中位制定集团产品战略圈定符合战略土动进入
基城市：重庆**企业发源具土优势城市市场份额高品牌形象深入心适合作资金保障做盘开发保障现金流
标杆城市：北京**企业品牌支撑行业关注焦点适合开发品牌利产品**北京坚持开发墅城市高层等高端项目
拓展前线：海**西安**********新进入城市选择企业佳产品树立企业形象企业品牌树立势开发快速回笼资金产品
总**重庆起步总部设立北京重庆基础北京核心标杆新城市进军城市采取选取产品开发策略
4新拓展思路——城市划分通深耕提升销售级
**销售贡献**进入城市分超60亿3060亿1530亿三等级希翼逐步增加城市布点提升该城市销售级进推动公司整销售结构转变区域方面2012年开始**进入区域扩张第二阶段加强传统西部环渤海长三角固优势外开始新入华南华中区域
优先选择城市目标——全年销售额400亿城市**拓展重点**韦**表示2012年全年商品房销售额超400亿二三线城市总19年年初已进入109需进步拓展步公司策略重点
三公司战略
1发展战略
1995年总体战略：**1995年成立初确立5年（2000年）成重庆房产企业10年（2005年）成全国企业发展目标
核心发展战略：区域聚焦业态发展
战略扩张路径：先产品扩张区域扩张
香港新鸿基发展模式作标杆重视区域聚焦高资产周转率
2009年总体战略：未510年成中国受尊敬信赖领先房产企业继续专注房产领域透融入城市引领生活创造机会三战略线达愿景目标
融入城市：继续推行业态区域聚焦战略进入城市进行业态项目布局快速开发销售力争较短时间实现市场领先位基础计划步骤逐步推进新区域发展运业态区域双重衡实现持续稳步发展分散产品结构均衡区域周期均衡带风险少业城市布点情况运业态布局实现领先业务规模达致佳资源效率
引领生活：切实关注客户需求运全球优质资源前瞻性理念断提升楼宇服务品质引领市场潮流文关怀品质追求贯穿规划设计建造理营销销售售服务全程致力客户提供佳体验市场建立良商誉提升保持高推荐重复购买率通高品质元化产品开发实现客户终身锁定围绕商业资源理氛围营造提升商业物业段价值
创造机会：坚持志存高远坚韧踏实核心价值观凝聚精英提供宽广发展台断成长发展通道通提供具行业竞争力薪酬完善发展计划吸引行业优秀高级断发展完善助培养该等素质企业文化培训计划
2业务模式
**奉行计划动扩张战略目标必须做做强企业必须突破单城市局限进行全国化扩张**做强产品产品拓展市场
培育阶段业务模式（19942003）——产品精细区域深耕
实施产品差异化战略开发高品质产品产品服务高端延伸普通住宅墅专家实现产品升级精细化设计施工产品细节考虑周全建筑张扬富艺术格调品质感获中高端客户认
**第十年奉献重庆第步项目种业态开始做起果决放弃种机会全部精力放单业态开发基功锤炼第二步尝试单业态项目化运作阶段概历两三年时间第三步迈项目业态开发仅开发住宅开发商业产包括购物中心写字楼酒店等培育阶段**历单业态单项目——单业态项目——业态项目然演进程
综培育阶段**拓展区域重庆拓展动力明确厚积薄发思路积累核心深化企业产品开发力成控制力理力扩张积蓄准备阶段**产品线保持风格统初步形成类物业形态区分产品线雏形产品线注重产品风格统高层现代风格墅北美风格
起飞阶段业务模式（20042006）——北西进住商进融资创新
北西进区域突破传捷深耕重庆产市场十年区域突破成长天花板**首度业务拓展重庆外城市2004年11月****产发展限公司成立2005年****推出**·晶蓝半岛细节取胜**样动**购房者2005年12月北京**置业限公司成立2007年**推出**·滟澜山举成北京墅市场标杆项目
住商进业务实现赢拓展持型业务分散住宅业务高风险2003年重庆**北城天街开业改写重庆商圈历史**商业产发展渐成气候22003年12月重庆**产发展限公司商业营理分公司成立标志着**全面开拓商业产
融资创新蓄积腾飞量**通项目合作银行贷款信托国际房产信托基金等种方式积极进行融资满足企业扩张资金需求
起飞阶段**拓展区域**北京进入北京**重庆产品线进行强化升级形成香醍滟澜山等成熟产品成**品牌支撑
腾飞阶段业务模式（20072012年）——渠道样设定重心品类细分
渠道样融资稳健**逐渐形成3+X+F战略融资格局——工行农行建行三国银行结合招行民生光等商业银行融资基础格局时积极国际性金融机构ING花旗摩根斯坦利等进行战略合作
设定区域重心辐射四周二三线城市**断完善身区域聚焦战略目前已调整业态项目联业务布局组织支持第轮快速扩张2007年 8月海**置业发展限公司成立利长三角纳入全国化发展战略区域2007年11月西安**产发展限公司成立2009年**版图继续扩苏南**************先成立累计开发项目达642010年**东部区开拓三新城市——********初步完成全国点布局形成重庆中心西部区域北京中心环渤海区域海中心长三角区域发展战略版图
产品品类细分2010年公司新开拓******三新城市中****项目具备独特然资源颇具规模集团产品线旅游养老方延伸提供利切入点
腾飞阶段**成熟产品线进行城市拓展重庆**西安北京海五城市核心城市产品保持产品线统项目成城市标杆进步扩**产品品牌产品复制中发展方便集团产品部工程部完善产品标准化增强风险控性
调整阶段业务模式（2012年）——产品结构调整
**产称公司2012年增加针刚需首次置业首改客户产品类产品贡献较突出北京例定位刚需时代天街定位首次改善长楹天街项目销售贡献占超八成
3增持商业——提升商业产占
**秉持产品聚焦加区域深增持商业核心战略**实现业绩增长长期战略布局步进行**计划1015年时间商业租金利润集团利润中占提升30
2013年8月19日**产限公司香港发布2013年半年中期业绩报告保持业绩稳步增长前提稳步推进增持商业断扩物业租金收入集团营收中占**产长期直坚持战略**战略取显著成果
截止2013年6月30日集团已开业商场面积548万方米(含车位总建筑面积713万方米)整体出租率982租金总额民币32亿元扣营业税租金收入民币30亿元较年期增长343
解天街系**商业体系中早面市成熟商业系列13年商业运营验天街已布局北京海重庆**等8城市第商业项目重庆·**北城天街目前国唯项目名称作国家行政名商业产项目2010年北城天街核心观音桥商圈成重庆唯西部首条国家4A级旅游景区现代商业步行街日均客流量达35万次日销售额逾161亿元
外值注意**土储备规划中年开工量12作商业项目留存年销售回款10沉淀商业产扩张中**表示扎根核心城市优质交通节点商业体系公司长期稳定利润引擎
4金苹果计划——销售指性极强理财产品
谓金苹果计划**销售出散售商业物业业提供售服务计划核心意义整合具体说通产物业商业三业务板块进行全方位整合通定位辅导营辅导招商促进等服务缩短商铺写字楼精装SOHO等销售型商业物业闲置周期提高租金收益
金苹果计划基做法**商业业提供售服务实现传统投资模式资产理模式转变
该计划提供生活服务资产理两系统整合商业招商资源物业租售资源购买商业物业业实现保值增值
四资运作
1** 3+X+F战略融资格局
回头**资市场表现事实验算少早1995年**成立初吴亚军亲赴**找万科王石取万科积极推行财务公开化吴回聘请普华永道负责公司财务审计日**资市场态度颇积极
重庆**产顾问机构总理王徽**资运作总结三阶段：市场起步时银行贷款信托跨区域发展道路联手海外基金全国性布局展开境外市融资
2004年**香港置集团公司签定合作协议双方联姻第动作开发**林国际时尚生活中心40亿元民币巨资造高品质楼盘**置合作认重庆房产企业首度牵手外资手笔**进入国际舞台时间表提前年通种贴身合作学屹立百年国际化房企精微东西正符合吴亚军**做成百年老店理想置集团接洽20国际级资金理动接触中手握数十亿美元掌控权超级金 **日市提供强力资源
2005年12月28日重庆国际信托投资公司**产发行**·西城天街资金信托计划募集资金3亿元次信托运作中**产出西城天街项目公司49％股权信托产品中国银监会212号文发布第通政府审批房产信托项目重庆历史第单股权投资信托产品重庆金融史目标募集资金金额房产信托项目
2006年3月**中国建设银行总行授予AAA级信单位2006年5月**中国农业银行总行授予AAA+级信单位两国银行认**形成3+X+F战略融资格局奠定坚实基础
2007年3月**联手荷兰ING房产投资基金93亿元高价竞**幅113亩块时联合参北京**区北幅土投标前ING出资3500万美元取**产旗重庆市第三中央商务区住宅项目49％股权外参重庆弹子石CBD块角逐中**产联合家名VOFVSRL海外机构参战斗
2009年10月**产获农行180亿元授信额度年12月获建行180亿授信金额
综**形成3+X+F战略融资格局工行农行建行三国银行结合招行等商业银行融资基础格局时国际性金融机构进行战略合作集团2011年初首获标准普尔BB+穆迪Ba2信评级现时中国民营房企获高评级令集团获颇具竞争力融资成安排
2择机市——豪华招股队伍
2008年全球金融危机2009年全球济已开始呈现复苏迹象金融市场正愈合危机造成创伤房产市场快速回暖企业销售业绩断攀附新高**身土储备够支持公司未45年开发需资产截2008年底达325亿元2009年前三季度销售额达137亿元预计全年销售额180亿元左右
2009年8月**重新启动市计划11月6日11日**产11月611日公开招股11月19日香港联合交易限公司板开始买卖股份代号960手股数500股招股价707元发行10亿股股份集资预计超70亿元11月19日**产公开发售获575亿股效申请相超额认购5651倍冻结资金4083亿元创期房产股保荐摩根士丹利瑞银花旗银行
**次次市引入5名基础投资者涉资金1975亿美元(约154亿元)中包括淡马锡旗Dunearn投资公司认购5000万美元新加坡政府投资公司认购5000万美元中国银行旗中银集团认购3000万美元安保险旗安中国资产理(香港)认购3000万美元香港置旗Starsome投资3750万美元述投资者6月禁售期
11月2日**产理层启动国际路演订单行情超出市场预期基提前锁定限发行价格中获金融鳄索罗斯通旗基金单2亿港元限价方式入股认购外**招股程中众世界级顶级机构入股获新鸿基郭氏家族股市富豪陈发树等知名富豪出手相争认购外施罗德霸菱Invesco19汇丰银行安联高桥奥氏等家国际顶级投资机构踊跃达订单
**披露招股书显示**市款项5补充营运资金外余均开发现项目扩土储备中约47偿付现项目土款约48收购根市况物色考虑新发展项目
3**融资态度
**资市场踩点精准遇融资窗口期缺钱会趁机融资步发展做准备
五理策略
1战略型总部
**善学企业区域布局采美国帕尔迪扩张模式业态布局方面学香港新鸿基操作模式取明显成效集团投资控模式方面**度全球优秀企业学运美国四房产开发商首霍顿模式公司进行集分权理
**总部典型战略型总部定位专业决策台专业支持台**组织结构呈现出扁化特征种特征**企业文化客户导注重效率企业运营风格高度切合
2PMO系统
**解决问题方式更考虑集权分权具体说资金运作投资决策员标准价值观公司品牌定高度集权运营定充分放权关键原定**竞争前足够权限灵活性充分接客户市场客户提供高品质服务
**区公司职部门运作理监督控制通公司运营体系达成确定公司组织架构前**首先公司组织方式进行界定组织方式般分直线理矩阵式理混合理三种矩阵式理细分弱矩阵衡矩阵强矩阵三种
**认职部门技术资源中心职进行专业技术研究模块化高效吸附控资源力争成区行业领先者强化服务项目意识项目团队高效执行机构项目团队应通 PMO（运营决策机构）组织体系运营体系调动职资源达项目高效运转达成运营目标时通项目团队锻炼培养矩阵式理较达成**构想**选择强矩阵式组织理明确集团组织方式**开始搭建集团组织架构公司营活动重心放区公司项目层面决策权通PMO体系放区公司
3运营理体系
根公司组织架构**进步建立集团运营理体系通投资决策收益踪体系阶段性成果理体系运营决策体系进度计划理成理体系资金预算理知识理体系等七子系统组织**强运营体系7模块模块均完善流程信息系统进行支撑新成立分公司3天快速通信息化手段复制该运营模式
**运营理体系提高全集团运营决策效率明确定义集团区域公司决策点决策决策权限决策容质量控运作点运作责工作容输入输出明确界定集团计划理阶段性成果理知识理会议理间边界联系项目运营中信息流梳理末端逻辑便电子信息化方便员工操作
外**运营标准化信息化建设密分**早19981999年开始信息化建设探索2002年正式开始进行规模化建设2003年起先线OA系统财务理系统成理系统CRM系统项目计划理系统阶段性成果理系统知识理系统产品库理系统等
六产品发展路线
1产品标准化
积木理——标准化模块性化拼合
**开盘快5月基控制8月高周转速度万科媲美万科高周转模式5月动工9月销售
**开发住宅产品快原90复制+10创新产品设计公式90复制赖**设计环节产品模块化产品模块化前提企业拥较长产品线高度契合布局全产品线**产
**年开发种业态产品验形成产品模块产品模块运作总结形成项研发建造关键品质控点建立标准知识文档操作流程等固化IT台供项目团队区公司复制运通模块标准化**确保成功验成熟产品快速复制
2008年**总部成立产品中心牵头产品标准化工作三月召集城市公司研发部开会讨模块进行标准化——城市公司认领——评审否通——进入产品库（求项目90采标准化产品10行创新）——年终奖金产品中心成立前托信息台知识库资料进步系统梳理产品标准化工作更加清晰系统
**采取 积木理原：
客群定位——集中改豪宅客户产品花园洋房墅等简单复制需更体现性化全国扩张——考虑域政策客户需求
**实施积木理基础：
年开发注重积累——**采取先产品扩张域扩张战略走出重庆前普通住宅写字楼高层公寓花园洋房墅综合商业型城市综合体等业态作遍积累丰富验
知识理体系——创意标准化公司部建立知识理体系员工工作中积累知识验形成操作执行制度流程指引模版贴士等事分享旦建议采纳公司会予相应积分年年终奖金考核条件纳入公司知识库中推广
2008年前**更注重产品线丰富完善产品创新更重视知识积累产品库完善2008年成立产品中心**意识梳理标准化模块外开始高调实施产品标准化外项目进行产品创新复制重庆**北京成熟产品产品外**复制业已响项目品牌
2产品线系列
**业产品见长企业**产执行董事秦力洪说时候方卖非整房产行业没消费相信**产品线总两款适合时市场
产品线角度观察**拥业较丰富产品线样化产品结构着未商业产产品线旅游产产品线成熟带新产品核心竞争力贡献更现金流
墅系列——蓝湖系滟澜系
洋房系列——香醍系城院系（风格型+标准型）
高层系列——资源型系规模型系
超高层豪宅系列
山海湖系列——山系海系湖系
商业产系列——天街系星悦系MOCO系
文香网httpwwwxiangdangnet
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**概述
1**简介
**创建1994年成长重庆发展全国家追求卓越专注品质细节专业产公司**集团总部设北京现员工8000截2012年7月公司业务已拓展重庆**北京海西安************************17城市公司2009年香港联交板挂牌市
十年潜心发展**业务领域涉产开发商业运营物业服务三板块形成集投资规划开发建设商业理物业服务体全程运作力系统高效业态综合开发力产品覆盖普通住宅写字楼高层公寓花园洋房墅综合商业型城市综合体等种业态种业态拥城市标杆性代表作品
2004年起通全国重点区域实施区域聚焦战略**进入异扩张新发展阶段——北南海济圈中心城市辐射周边城市利业态区域双重衡实现持续发展城市**坚持进行项目业态开发思路目标争取进入城市成业领先企业未1015年**产持续推进产品聚焦+加战略深+增持商业三核心战略致力成中国房产行业受尊崇信赖全国市场领导者致力客户提供优质产品服务影响行
志存高远坚韧踏实独特气质**成立18年赢客户合作伙伴业行政府信尊重赞誉2006年**建设部中国房产业协会评中国房产百强开发企业2003200520062009年**四次荣获全国住宅户满意度指数测评第名2007年**入选国家税务总局评选中国房产行业纳税百强2008年**国家工商行政理总局认定中国驰名商标
20082009年**国务院发展研究中心等权威机构评选中国房产公司品牌价值TOP10中国优秀物业服务企业服务质量TOP10 20102011年连续入选中国房产百强企业规模性TOP 10稳健性TOP 102011年入选中国房产百强企业综合实力TOP10中国房产市公司盈利力十强中国房产市公司创新力十强中国房产市公司综合实力十强中国房产开发企业品牌价值20强
2012年**集团服务更广泛客户第三方调研**客户忠诚度2012年保持2011年水76物业服务满意度高达92表明历市场波动产品调整公司品牌然获广泛客户认集团产品设计建筑质量方面获新誉北京颐原著项目获美国Nationals 佳国际建筑设计奖**三千城重庆源着项目获2012年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅区金奖
2发展革
**发展历程产品历六阶段已单业态单项目单业态项目转入业态项目联发展阶段
**起步阶段
初涉产1997～1999年间**产发展状态呈现糖葫芦型住宅领域做完项目做单业态单项目串联运营理重心理房产项目开发流程积累业务流程中需知识细化流程节点岗位岗位职责应关系**花园探究房产项目开发运作阶段第住宅产项目已成重庆市新标形成**社区呈现全貌：占面积72万方米建筑面积约128万方米提供类住宅商铺约6600户
**积累阶段
1999年2001年**产开始进入鱼骨型发展阶段条脉项目时展开单业态项目联运营理重心规范集团属项目公司关系解决项目间资源分配问题 通理流程明确集团理层集团职部门项目公司间责权利进步完善业务流程理流程建立OA系统规范理业务流程理流程开始关注项目公司间知识分享阶段**单业态精耕细作快速推进住宅业态掌握日益成熟
**快速发展阶段
20022007年**产全国发展状态呈现出井田型开发结构种业态（住宅墅商业）项目齐头行业态项目联运营理重心规范投资规划开发建设商业理物业服务条龙服务建设元化集团型企业阶段**历练种业态造力产品层住宅高层住宅联排墅独立墅型购物中心生活中心商务写字楼高档酒店种业态敢尝试够真正做出引领潮流获市场认精品建立领先房产投资开发营理体系
**高速发展阶段
2007年开始实施区域聚焦战略北南海济圈中心城市辐射周边城市**北京西安海等区快速复制**单业态项目联运营模式该区域成熟展开业态项目联运营覆盖**项目业态策略开始快速发展进入城市进行项目业态开发进入组织扩张期**正运复制丰富业态开发验强系统优势迈入区域扩张新阶段涉足房产10年**开始呈现出总体爆发力逐步完成全国性公司跨越
3市场表现——重拾增长轨道
2012年全年实现合销售金额4013亿元合销售面积4180万方米分增长49272实现销售14城市中10位列市场销售金额排名前十外新数显示2013年半年**产实现营业收入1523亿元属母公司净利润385亿（核心274亿）
2012年**集团实现合销售额401亿增长5合销售面积418万方米销售均价10424元中重庆北京**销售占分27182127****西安海销售占分8876754公司12年实现销售13城市中然保持着城市领先低位公司2012年销售额增长逊业2012年集团新理团队全面负责首完整年度磨合程存效率损耗时半年北京区销售排名滑
2013年中期集团实现合销售额2239亿达成年销售目标486增长282半年房市较热销售均价幅提升推动合销售面积2001万方米仅增长813年半年销售均价11189元增长187半年销售区域贡献较均衡西部环渤海长三角华南区域分占45622925657 产品聚焦加区域深战略持续深化
**集团2013年销售目标定位460亿元目前完成概率较半年**唐宁ONE**滟澜山海紫城**水晶郦城等位7城市10新项目陆续入市售项目超502013年**集团重拾增长轨道
二土储策略区域战略
1土储备
截2012年底集团土储备合计达3952万方米权益土储备3582万方米中环渤海区域西部区长三角区华南区土储备占分布386371190 53土储备均成1964元集团2012年新增土储备891万方米均收购成2749元
截2013年中期集团土储备合计达4144万方米权益土储备3780万方米中环渤海区域西部区长三角区华南区华中土储备占分布3693612085012土储备均成2028元集团2013年新增土储备352万方米均收购成3056元
2区域布局——加区域深
区域聚焦战略**城市物业品类选择重动力机制区域扩张**运帕尔迪模式进行全国布局**强调区域城市领先深耕区域拓展新城市
**断完善身区域聚焦战略力争城市中完成企业区域布局求：
区域业态双重衡发展风险：运业态区域双重衡实现持续稳步发展分散产品结构均衡区域周期均衡带风险
区域聚焦业态布局：少竞争手城市布点情况运业态布局实现领先业规模售物业数量维持高水
快速周转（尤城市化前期中期）适时发展具高升值潜力标性投资物业
单城市占优区域规模增长成城市NO1者NO2：城市领先新城市进入发生突时城市领先优先新城市进入
土市场供压力客户产品需求**选择区域战略源
3产品聚焦——品牌树立资金回笼品牌延续
**长期深耕城市新进入城市采产品策略墅高端产品进入城市树立高端形象开发高层高层盈利开发高层产品回笼资金高层墅复合作**品牌延续城市布局中**根城市集团中位制定集团产品战略圈定符合战略土动进入
基城市：重庆**企业发源具土优势城市市场份额高品牌形象深入心适合作资金保障做盘开发保障现金流
标杆城市：北京**企业品牌支撑行业关注焦点适合开发品牌利产品**北京坚持开发墅城市高层等高端项目
拓展前线：海**西安**********新进入城市选择企业佳产品树立企业形象企业品牌树立势开发快速回笼资金产品
总**重庆起步总部设立北京重庆基础北京核心标杆新城市进军城市采取选取产品开发策略
4新拓展思路——城市划分通深耕提升销售级
**销售贡献**进入城市分超60亿3060亿1530亿三等级希翼逐步增加城市布点提升该城市销售级进推动公司整销售结构转变区域方面2012年开始**进入区域扩张第二阶段加强传统西部环渤海长三角固优势外开始新入华南华中区域
优先选择城市目标——全年销售额400亿城市**拓展重点**韦**表示2012年全年商品房销售额超400亿二三线城市总19年年初已进入109需进步拓展步公司策略重点
三公司战略
1发展战略
1995年总体战略：**1995年成立初确立5年（2000年）成重庆房产企业10年（2005年）成全国企业发展目标
核心发展战略：区域聚焦业态发展
战略扩张路径：先产品扩张区域扩张
香港新鸿基发展模式作标杆重视区域聚焦高资产周转率
2009年总体战略：未510年成中国受尊敬信赖领先房产企业继续专注房产领域透融入城市引领生活创造机会三战略线达愿景目标
融入城市：继续推行业态区域聚焦战略进入城市进行业态项目布局快速开发销售力争较短时间实现市场领先位基础计划步骤逐步推进新区域发展运业态区域双重衡实现持续稳步发展分散产品结构均衡区域周期均衡带风险少业城市布点情况运业态布局实现领先业务规模达致佳资源效率
引领生活：切实关注客户需求运全球优质资源前瞻性理念断提升楼宇服务品质引领市场潮流文关怀品质追求贯穿规划设计建造理营销销售售服务全程致力客户提供佳体验市场建立良商誉提升保持高推荐重复购买率通高品质元化产品开发实现客户终身锁定围绕商业资源理氛围营造提升商业物业段价值
创造机会：坚持志存高远坚韧踏实核心价值观凝聚精英提供宽广发展台断成长发展通道通提供具行业竞争力薪酬完善发展计划吸引行业优秀高级断发展完善助培养该等素质企业文化培训计划
2业务模式
**奉行计划动扩张战略目标必须做做强企业必须突破单城市局限进行全国化扩张**做强产品产品拓展市场
培育阶段业务模式（19942003）——产品精细区域深耕
实施产品差异化战略开发高品质产品产品服务高端延伸普通住宅墅专家实现产品升级精细化设计施工产品细节考虑周全建筑张扬富艺术格调品质感获中高端客户认
**第十年奉献重庆第步项目种业态开始做起果决放弃种机会全部精力放单业态开发基功锤炼第二步尝试单业态项目化运作阶段概历两三年时间第三步迈项目业态开发仅开发住宅开发商业产包括购物中心写字楼酒店等培育阶段**历单业态单项目——单业态项目——业态项目然演进程
综培育阶段**拓展区域重庆拓展动力明确厚积薄发思路积累核心深化企业产品开发力成控制力理力扩张积蓄准备阶段**产品线保持风格统初步形成类物业形态区分产品线雏形产品线注重产品风格统高层现代风格墅北美风格
起飞阶段业务模式（20042006）——北西进住商进融资创新
北西进区域突破传捷深耕重庆产市场十年区域突破成长天花板**首度业务拓展重庆外城市2004年11月****产发展限公司成立2005年****推出**·晶蓝半岛细节取胜**样动**购房者2005年12月北京**置业限公司成立2007年**推出**·滟澜山举成北京墅市场标杆项目
住商进业务实现赢拓展持型业务分散住宅业务高风险2003年重庆**北城天街开业改写重庆商圈历史**商业产发展渐成气候22003年12月重庆**产发展限公司商业营理分公司成立标志着**全面开拓商业产
融资创新蓄积腾飞量**通项目合作银行贷款信托国际房产信托基金等种方式积极进行融资满足企业扩张资金需求
起飞阶段**拓展区域**北京进入北京**重庆产品线进行强化升级形成香醍滟澜山等成熟产品成**品牌支撑
腾飞阶段业务模式（20072012年）——渠道样设定重心品类细分
渠道样融资稳健**逐渐形成3+X+F战略融资格局——工行农行建行三国银行结合招行民生光等商业银行融资基础格局时积极国际性金融机构ING花旗摩根斯坦利等进行战略合作
设定区域重心辐射四周二三线城市**断完善身区域聚焦战略目前已调整业态项目联业务布局组织支持第轮快速扩张2007年 8月海**置业发展限公司成立利长三角纳入全国化发展战略区域2007年11月西安**产发展限公司成立2009年**版图继续扩苏南**************先成立累计开发项目达642010年**东部区开拓三新城市——********初步完成全国点布局形成重庆中心西部区域北京中心环渤海区域海中心长三角区域发展战略版图
产品品类细分2010年公司新开拓******三新城市中****项目具备独特然资源颇具规模集团产品线旅游养老方延伸提供利切入点
腾飞阶段**成熟产品线进行城市拓展重庆**西安北京海五城市核心城市产品保持产品线统项目成城市标杆进步扩**产品品牌产品复制中发展方便集团产品部工程部完善产品标准化增强风险控性
调整阶段业务模式（2012年）——产品结构调整
**产称公司2012年增加针刚需首次置业首改客户产品类产品贡献较突出北京例定位刚需时代天街定位首次改善长楹天街项目销售贡献占超八成
3增持商业——提升商业产占
**秉持产品聚焦加区域深增持商业核心战略**实现业绩增长长期战略布局步进行**计划1015年时间商业租金利润集团利润中占提升30
2013年8月19日**产限公司香港发布2013年半年中期业绩报告保持业绩稳步增长前提稳步推进增持商业断扩物业租金收入集团营收中占**产长期直坚持战略**战略取显著成果
截止2013年6月30日集团已开业商场面积548万方米(含车位总建筑面积713万方米)整体出租率982租金总额民币32亿元扣营业税租金收入民币30亿元较年期增长343
解天街系**商业体系中早面市成熟商业系列13年商业运营验天街已布局北京海重庆**等8城市第商业项目重庆·**北城天街目前国唯项目名称作国家行政名商业产项目2010年北城天街核心观音桥商圈成重庆唯西部首条国家4A级旅游景区现代商业步行街日均客流量达35万次日销售额逾161亿元
外值注意**土储备规划中年开工量12作商业项目留存年销售回款10沉淀商业产扩张中**表示扎根核心城市优质交通节点商业体系公司长期稳定利润引擎
4金苹果计划——销售指性极强理财产品
谓金苹果计划**销售出散售商业物业业提供售服务计划核心意义整合具体说通产物业商业三业务板块进行全方位整合通定位辅导营辅导招商促进等服务缩短商铺写字楼精装SOHO等销售型商业物业闲置周期提高租金收益
金苹果计划基做法**商业业提供售服务实现传统投资模式资产理模式转变
该计划提供生活服务资产理两系统整合商业招商资源物业租售资源购买商业物业业实现保值增值
四资运作
1** 3+X+F战略融资格局
回头**资市场表现事实验算少早1995年**成立初吴亚军亲赴**找万科王石取万科积极推行财务公开化吴回聘请普华永道负责公司财务审计日**资市场态度颇积极
重庆**产顾问机构总理王徽**资运作总结三阶段：市场起步时银行贷款信托跨区域发展道路联手海外基金全国性布局展开境外市融资
2004年**香港置集团公司签定合作协议双方联姻第动作开发**林国际时尚生活中心40亿元民币巨资造高品质楼盘**置合作认重庆房产企业首度牵手外资手笔**进入国际舞台时间表提前年通种贴身合作学屹立百年国际化房企精微东西正符合吴亚军**做成百年老店理想置集团接洽20国际级资金理动接触中手握数十亿美元掌控权超级金 **日市提供强力资源
2005年12月28日重庆国际信托投资公司**产发行**·西城天街资金信托计划募集资金3亿元次信托运作中**产出西城天街项目公司49％股权信托产品中国银监会212号文发布第通政府审批房产信托项目重庆历史第单股权投资信托产品重庆金融史目标募集资金金额房产信托项目
2006年3月**中国建设银行总行授予AAA级信单位2006年5月**中国农业银行总行授予AAA+级信单位两国银行认**形成3+X+F战略融资格局奠定坚实基础
2007年3月**联手荷兰ING房产投资基金93亿元高价竞**幅113亩块时联合参北京**区北幅土投标前ING出资3500万美元取**产旗重庆市第三中央商务区住宅项目49％股权外参重庆弹子石CBD块角逐中**产联合家名VOFVSRL海外机构参战斗
2009年10月**产获农行180亿元授信额度年12月获建行180亿授信金额
综**形成3+X+F战略融资格局工行农行建行三国银行结合招行等商业银行融资基础格局时国际性金融机构进行战略合作集团2011年初首获标准普尔BB+穆迪Ba2信评级现时中国民营房企获高评级令集团获颇具竞争力融资成安排
2择机市——豪华招股队伍
2008年全球金融危机2009年全球济已开始呈现复苏迹象金融市场正愈合危机造成创伤房产市场快速回暖企业销售业绩断攀附新高**身土储备够支持公司未45年开发需资产截2008年底达325亿元2009年前三季度销售额达137亿元预计全年销售额180亿元左右
2009年8月**重新启动市计划11月6日11日**产11月611日公开招股11月19日香港联合交易限公司板开始买卖股份代号960手股数500股招股价707元发行10亿股股份集资预计超70亿元11月19日**产公开发售获575亿股效申请相超额认购5651倍冻结资金4083亿元创期房产股保荐摩根士丹利瑞银花旗银行
**次次市引入5名基础投资者涉资金1975亿美元(约154亿元)中包括淡马锡旗Dunearn投资公司认购5000万美元新加坡政府投资公司认购5000万美元中国银行旗中银集团认购3000万美元安保险旗安中国资产理(香港)认购3000万美元香港置旗Starsome投资3750万美元述投资者6月禁售期
11月2日**产理层启动国际路演订单行情超出市场预期基提前锁定限发行价格中获金融鳄索罗斯通旗基金单2亿港元限价方式入股认购外**招股程中众世界级顶级机构入股获新鸿基郭氏家族股市富豪陈发树等知名富豪出手相争认购外施罗德霸菱Invesco19汇丰银行安联高桥奥氏等家国际顶级投资机构踊跃达订单
**披露招股书显示**市款项5补充营运资金外余均开发现项目扩土储备中约47偿付现项目土款约48收购根市况物色考虑新发展项目
3**融资态度
**资市场踩点精准遇融资窗口期缺钱会趁机融资步发展做准备
五理策略
1战略型总部
**善学企业区域布局采美国帕尔迪扩张模式业态布局方面学香港新鸿基操作模式取明显成效集团投资控模式方面**度全球优秀企业学运美国四房产开发商首霍顿模式公司进行集分权理
**总部典型战略型总部定位专业决策台专业支持台**组织结构呈现出扁化特征种特征**企业文化客户导注重效率企业运营风格高度切合
2PMO系统
**解决问题方式更考虑集权分权具体说资金运作投资决策员标准价值观公司品牌定高度集权运营定充分放权关键原定**竞争前足够权限灵活性充分接客户市场客户提供高品质服务
**区公司职部门运作理监督控制通公司运营体系达成确定公司组织架构前**首先公司组织方式进行界定组织方式般分直线理矩阵式理混合理三种矩阵式理细分弱矩阵衡矩阵强矩阵三种
**认职部门技术资源中心职进行专业技术研究模块化高效吸附控资源力争成区行业领先者强化服务项目意识项目团队高效执行机构项目团队应通 PMO（运营决策机构）组织体系运营体系调动职资源达项目高效运转达成运营目标时通项目团队锻炼培养矩阵式理较达成**构想**选择强矩阵式组织理明确集团组织方式**开始搭建集团组织架构公司营活动重心放区公司项目层面决策权通PMO体系放区公司
3运营理体系
根公司组织架构**进步建立集团运营理体系通投资决策收益踪体系阶段性成果理体系运营决策体系进度计划理成理体系资金预算理知识理体系等七子系统组织**强运营体系7模块模块均完善流程信息系统进行支撑新成立分公司3天快速通信息化手段复制该运营模式
**运营理体系提高全集团运营决策效率明确定义集团区域公司决策点决策决策权限决策容质量控运作点运作责工作容输入输出明确界定集团计划理阶段性成果理知识理会议理间边界联系项目运营中信息流梳理末端逻辑便电子信息化方便员工操作
外**运营标准化信息化建设密分**早19981999年开始信息化建设探索2002年正式开始进行规模化建设2003年起先线OA系统财务理系统成理系统CRM系统项目计划理系统阶段性成果理系统知识理系统产品库理系统等
六产品发展路线
1产品标准化
积木理——标准化模块性化拼合
**开盘快5月基控制8月高周转速度万科媲美万科高周转模式5月动工9月销售
**开发住宅产品快原90复制+10创新产品设计公式90复制赖**设计环节产品模块化产品模块化前提企业拥较长产品线高度契合布局全产品线**产
**年开发种业态产品验形成产品模块产品模块运作总结形成项研发建造关键品质控点建立标准知识文档操作流程等固化IT台供项目团队区公司复制运通模块标准化**确保成功验成熟产品快速复制
2008年**总部成立产品中心牵头产品标准化工作三月召集城市公司研发部开会讨模块进行标准化——城市公司认领——评审否通——进入产品库（求项目90采标准化产品10行创新）——年终奖金产品中心成立前托信息台知识库资料进步系统梳理产品标准化工作更加清晰系统
**采取 积木理原：
客群定位——集中改豪宅客户产品花园洋房墅等简单复制需更体现性化全国扩张——考虑域政策客户需求
**实施积木理基础：
年开发注重积累——**采取先产品扩张域扩张战略走出重庆前普通住宅写字楼高层公寓花园洋房墅综合商业型城市综合体等业态作遍积累丰富验
知识理体系——创意标准化公司部建立知识理体系员工工作中积累知识验形成操作执行制度流程指引模版贴士等事分享旦建议采纳公司会予相应积分年年终奖金考核条件纳入公司知识库中推广
2008年前**更注重产品线丰富完善产品创新更重视知识积累产品库完善2008年成立产品中心**意识梳理标准化模块外开始高调实施产品标准化外项目进行产品创新复制重庆**北京成熟产品产品外**复制业已响项目品牌
2产品线系列
**业产品见长企业**产执行董事秦力洪说时候方卖非整房产行业没消费相信**产品线总两款适合时市场
产品线角度观察**拥业较丰富产品线样化产品结构着未商业产产品线旅游产产品线成熟带新产品核心竞争力贡献更现金流
墅系列——蓝湖系滟澜系
洋房系列——香醍系城院系（风格型+标准型）
高层系列——资源型系规模型系
超高层豪宅系列
山海湖系列——山系海系湖系
商业产系列——天街系星悦系MOCO系
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